Forfatter: Rikke Raben
Manuel forbrugsaflæsning er snart fortid. Det sker på baggrund af implementeringen af EED – Energieffektivitetsdirektivet, der trådte i kraft den 25. oktober 2020 med udstedelsen af to bekendtgørelser.
Implementeringen af EED vil berøre en lang række boligselskaber og forbrugere, da EED-direktivet sætter en række retningslinjer for, hvordan EU-landene fremadrettet kan udnytte energi bedre, spare ressourcer og skåne miljøet. Fremtidens forbrugsmåling skal være fjernaflæst – og alle manuelle forbrugsmålere skal senest i 2027 være udskiftet til fjernaflæsning.
Målet med EED-direktivet er, at vi alle skal blive bedre til at spare på energi og jordens ressourcer. Det skal bl.a. ske ved at give forbrugerne adgang til opdaterede forbrugsdata online, og derved skabe grundlag for fornuftig adfærd, der reducerer energiforbruget.
De væsentligste nye EED-regler:
A) Målerbekendtgørelsen
Nye krav jf. målerbekendtgørelsen – BEK 1383 af 21/9 2020 erstatter BEK 563 af 02/06/2014.
- Per 25. oktober 2020 må der kun installeres fjernaflæselige målere (§ 1, stk. 9). Lejere/beboere skal kunne tilgå deres egne individuelle forbrugsdata.
- Den faktureringsansvarlige må ikke længere udføre service på den ”gamle” type radiatormåler (fordampning eller ikke-fjernaflæselig).
- Per 1. januar 2022 skal der leveres aflæsninger på alle fjernaflæsningsmålere minimum én gang om måneden.
- Fra 1. januar 2027 skal alle målere være fjernaflæselige (§ 1, stk. 10), medmindre det kan godtgøres, at det ikke vil være rentabelt. (vedrører typisk installation af vandmålere i ældre ejendomme med ældre bygningskonstruktioner).
Vær opmærksom på at Drive-by målere/anlæg ikke er fjernaflæselige, da de kun aflæses én gang om året. Der skal monteres en eller flere databokse for at gøre målerne fjernaflæselige.
B) Faktureringsbekendtgørelsen
Nye krav jf. faktureringsbekendtgørelsen – BEK 1506 af 23/10/2020.
Den faktureringsansvarlige (bygningsejeren) skal fakturere årligt (§ 14, stk. 1 + § 2, nr. 14). Slutkunder (men ikke slutbrugere) skal have mulighed for at vælge elektroniske fakturaer (§ 14, stk. 4), og oplysninger til slutkunder/slutbruger skal formuleres på en klar og letforståelig måde (§ 14, stk. 3).
Slutkunde = En fysisk eller juridisk person, der køber energi til egen slutanvendelse (§ 2, nr. 12).
Slutbruger = En fysisk eller juridisk person, der bor/lejer sig ind i en individuel bygning/ejendom, men ikke har nogen direkte eller individuel kontakt med energileverandøren (§ 2, nr. 13).
- Udover faktureringsoplysningerne skal der fremover stilles oplysninger over udviklingen i varmeforbruget til rådighed* for slutkunder og slutbrugere som følger:
- Frem til 31/12-2021: Minimum to gange årligt og hvert kvartal, hvis kunden anmoder herom eller modtager elektronisk faktura (§ 15, stk. 2).
- Fra 1/1-2022: Hver måned i fyringssæsonen (§ 15, stk. 3).
*Stille til rådighed: Informationerne kan leveres elektronisk eller gøres tilgængelig via internettet, men kunden skal underrettes herom (§ 15, stk. 4).
Bemærk: Forbrugsdata tilgås online f.eks. via app til mobil/tablet eller portal til pc. Forbrugsdata er i henhold til GDPR almindelige persondata.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Vi kan med stolthed i stemmen byde velkommen til ejendomsaktør MM Properties, som vi har indgået et samarbejde med per 1. januar 2021. MM Properties er en professionel ejendomsaktør, der ejer, drifter og udvikler ejendomme i hele landet. Vi skal stå for ejendomsadministrationen af udlejningsejendommene Algade 30-32 & Store Gråbrødrestræde 9-11 i Roskilde samt Gammel Kongevej 143 på Frederiksberg, hvor både private og erhvervsdrivende skal sikres effektiv drift – med personlig betjening og rådgivning i øjenhøjde – af vores dygtige og kompetente udlejningsafdeling.
Vi ser frem til et godt samarbejde.
Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for administration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 200 boligforeninger og 150 udlejnings-/investeringsejendomme.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Hos ØENS lever vi af at administrere og rådgive andels- og ejerforeninger. Nogle gange sker det dog, at vi ”mister” en administrationskunde, fordi en andelsboligforening – af mange forskellige grunde – ikke længere kan eller ønsker at fortsætte med at fungere som andelsboligforening. Dét var tilfældet med andelsboligforeningen A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2. I oktober, efter en længere proces, valgte de at opløse andelsboligforeningen og sælge ejendommen til en investor. I dét forløb bistod ØENS Advokatfirma andelsboligforeningen med sælgerrådgivning. Vi påtog os ansvaret for at forhandle vilkårene for købsaftalen samt de efterfølgende lejevilkår. På trods af tidspres afsluttede vores advokater sagen med stor succes. Andelshaverne fik flere penge for deres andel, end valuarvurderingen lød på, og de overgår nu som lejere med meget favorable lejevilkår. En vellykket forhandling, må man sige. Det er måske én af grundende til at flere andelsboligforeninger, lader sig opløse for tiden.
Salget af A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2 er ikke et særtilfælde. Faktisk oplever boligmarkedet lige nu en tendens, hvor flere og flere særligt udenlandske kapitalfonde leder efter gode, større andelsboligforeningsejendomme til opkøb. Det har resulteret i, at flere solvente andelsboligforeninger i dag frivilligt lader sig opløse med det formål at sælge hele foreningens ejendom til en investor. Men hvorfor er denne tendens i opblomstring? Hvorfor er det blevet attraktivt at likvidere sunde andelsboligforeninger?
Kapitalstærke investorer leder efter udlejningsejendomme
Det danske boligmarked er i fremgang. Renterne er lave, og der er som sagt en lang række kapitalstærke investorer, der lige nu leder efter udlejningsejendomme. Når en andelsboligforening frivilligt lader sig opløse og frasælger deres ejendom – som de gjorde i A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2 – får andelshaverne mulighed for at få en økonomisk andel i dette opgående boligmarked. Det er nemlig sådan, at prisfastsættelse af andele reguleres af en række begrænsninger i andelsboligloven. Disse prisfastsættelsesbegrænsninger er dog ikke gældende, hvis hele andelsboligforeningens ejendom sælges. En ejendom kan således sælges på det frie marked til en langt højere pris. Andelshaverne får dermed del af den værditilvækst, som vi ser på det private boligmarked i øjeblikket.
Men der er selvfølgelig også andre fordele for andelshaverne ved at overgå til lejere; deres boligafgift og eventuel afbetaling på andelslån erstattes af en lav husleje, ligesom de får frigivet økonomiske midler i en tid, hvor det er billigt at låne til eksempelvis en anden andelsbolig eller en ejerbolig. Fordelene er mange, men der er selvfølgelig også en bagside af medaljen. Lejerne har ikke nær så meget medbestemmelse over ejendommen, da de ikke længere ejer en andel af den. Derudover er der ingen form for økonomisk tilbagebetaling, hvis de som lejere foretager forbedringer i boligen – udover den glæde de har ved dem, mens de bliver boende selvfølgelig.
Ønsker I at vide mere omkring forløbet, som A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2 har gennemgået, så kontakt ØENS advokat og associeret partner Søren Saaby Hansen på (+45) 3246 4647 eller på ssh@oadv.dk.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Har jeres forening brug for hjælp til håndtering af GDPR-reglerne? LegalTech Denmark har udarbejdet redskabet, DPO Advisor, der hjælper foreninger med at blive GDPR-compliant på kort tid. DPO Advisor er en brugervenlig løsning, som nemt samler al GDPR-information i jeres forening.
DPO Advisor fungerer ved, at jeres forening udfylder et GDPR-hjul, hvor spørgsmålene indeholder alt fra hjemmesidehåndtering til administration af personfølsomme oplysninger. På baggrund af informationer fra dette GDPR-hjul, udarbejder DPO Advisor dokumentation og hjælper jer med at overholde reglerne på området.
Hos ØENS Ejendomsadministration har vi allerede introduceret DPO Advisor til vores foreninger, hvor flere allerede har taget det i brug. Der hersker generelt stor tilfredshed med tiltaget: ”Vi var næppe kommet hele vejen rundt om de forskellige situationer og opfyldt alle GDPR-kravene, uden anvendelse af GDPR-hjulet. Hjulet sikrer, at man får taget stilling til de forskellige forhold.”
DPO Advisor hjælper dig med at blive GDPR compliant på få timer:
- Skaber et godt visuelt overblik med GDPR-hjulet
- DPO Advisor stiller alle relevante GDPR-spørgsmål – svar er præudfyldte
- Automatisk juridisk ajourføring
- Hjælp til sletning af registrerede persondata
- Ubegrænset antal databehandleraftaler
- Årshjul og notifikation – så kan I nemt styre alle tilbagevendende aktiviteter
- Ubegrænset antal brugere og aktiviteter – så er hele foreningen dækket ind
DPO Advisor kobles automatisk til foreningens ProBo, såfremt man administreres hos ØENS Ejendomsadministration, hvor foreningens fremtidige bestyrelser tillige har adgang til værktøjet.
Det er muligt at få en gratis demo til afprøvelse af DPO Advisor – men hvis I vil i gang med det samme, har ØENS et samarbejde med LegalTech Denmark, der gør, at I kan få en fordelagtig pris til jeres forening for den fulde oplevelse. Vejledende priser er fra kr. 3.330 det første år og kr. 1.800 for de efterfølgende år.
Interesseret? Klik her og udfyld kontaktformularen på LegalTechs hjemmeside. Du kan også kontakte Andreas A. Kabell, LegalTechs salgs- og kundesupport på telefon +45 27857662 eller pr. mail aka@legaltechdenmark.com.
Vi håber, at dette er et tiltag som vil gavne jeres forening, og vi står naturligvis altid klar til at hjælpe ved eventuelle spørgsmål.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
I slut 2019 fik ansatte i ØENS Ejendomsadministration mistanke om en stor svindelsag i en andelsboligforening, som ØENS Ejendomsadministration netop havde overtaget administrationen af.
Igennem en årrække har en betroet person centralt placeret i andelsboligforeningen, efter alt at dømme systematisk begået underslæb med foreningens midler for et beløb på mindst 9,2 millioner kroner.
Den mistænkte har gennem næsten 10 år, siddet på posten som foreningens kasserer med eneansvar for at betale regninger og gøre årsregnskabet op. Kassereren bliver af flere af beboere omtalt som ”en mand af gården”, da han gennem alle årerne var engageret i fællesskabet, og tog ”slæbet” med regnskaberne i foreningen.
Et overgreb på foreningens fællesskab
Vi lever i et land, hvor tillidskulturen er høj. Og netop dén tillid, er blevet brugt som et våben i denne sag.
Den person, der sad på den væsentligste tillidspost i andelsforeningen, er nu mistænkt for omfattende dokumentfalsk og for at have trukket mindst 9 millioner kroner ud af foreningens kasse til sig selv. Han har systematisk misbrugt foreningens tillid over en 10-årig periode, og fået de andre andelshavere til at finansiere hans millionforbrug.
Politiet sylter sagen
Sagen blev politianmeldt i begyndelsen af april 2020. Flere måneder senere har politiet stadig ikke reageret på sagen, og ØENS Rådgivningshus har gentagende gange rykket politiet, som ifølge rådgivningshuset har bekræftet at sagen endnu ikke efterforskes.
Syltningen af sagen er til stor frustration for andelshaverne, da kassereren nu kan bruge tiden på at slette beviser, flytte penge i sikkerhed og fortsætte med at bruge af deres penge.
Hvordan blev kassereren opdaget?
ØENS Ejendomsadministration overtog administrationen af andelsboligforeningen d. 1. januar 2020. Indtil da havde andelsforeningen styret det hele selv. Bestyrelsen bestod af almindelige andelshavere, der ikke havde de rette faglige kompetencer til at spotte, at noget så helt forkert ud.
Da ØENS skulle lægges nyt budget for 2020, nægtede den tidligere kasserer at udlevere regnskabsmaterialet fra den forgangne år.
De første tegn på kassererens underslæb begyndte at vise sig. Andelsforeningen havde bl.a. betalt en udsædvanelig høj ejendomsskat på mere end en million kroner årligt, hvilket er omtrent det halve for lignende foreninger. ØENS Rådgivningshus igangsatte derfor sin egen efterforskning af kassererens arbejde. Kenneth Gudmundsson, jurist og indehaver af ØENS Rådgivningshus omtaler svindelomfanget som »hovedrystende«. Regnskaberne er blevet udarbejdet i fuldstændig strid med årsregnskabsloven gennem alle årene.
“Tavsheden lagde sig som en dyne over forsamlingen, da sagen blev gennemgået”
Kassereren har ifølge Kenneth Gudmundsson haft travlt. I granskningen af regnskabsbilagene fremgår det, at kassereren overførte lidt over 100.000 kroner til sin egen konto i det første år på tillidsposten. I de efterfølgende år er beløbene steget markant. Og selvom kassereren allerede i 2017 vidste, at ØENS Ejendomsadministration på et tidspunkt skulle overtage administrationen af foreningen, så satte det ikke en stopper for bedrageriet.
Kassereren har overført mere end 1,5 millioner kroner per år til sig selv siden 2017. Det svarer til at han har taget 1.000 kroner ud af hver andelshavers økonomi hver måned. Foruden de 43.000 kroner han årligt tjente på sit arbejde i foreningen.
Beløbets størrelse fik ØENS Ejendomsadministration til at indkalde andelshaverne til et ekstraordinært møde i midt september. Tavsheden lagde sig som en dyne over forsamlingen, da sagen blev gennemgået. Tilliden i foreningen har lidt et svigt. Andelshaverne er rystede over sagen, da alle har haft stor tillid til kassererens arbejde. De har ikke haft den fjerneste anelse om det bedrageri, der systematisk er begået.
I dag sidder andelshaverne tilbage med en følelse af svigt fra politiet. De føler sig forrådte og er frustrerede over, at kassereren endnu ikke er blevet anholdt
Har svindlet med falske dokumenter
Regnskabsbilagene er i årenes løb blevet gennemgået af bilagskontrollanter, som desværre udelukkende har haft til opgave at undersøge, om der var overensstemmelse mellem bilagene og tallene i årsregnskabet. Og dét har der været.
Derfor har det ifølge ØENS Rådgivningshus krævet »et trænet øje« at gennemskue de falske bilag.
Kassereren har derfor har frit lejde til at klippe-klistre i bilagene. Han har bl.a. manipuleret højere beløb ind på varmeafregninger, vandafgifter og opkrævninger af ejendomsskatten. ØENS Rådgivningshus har fået bekræftet at kassereren tilsyneladende bl.a. har klippet Københavns Kommunes kontonummer ud og manipuleret sit eget kontonummer ind.
I foreningens årsregnskab fremgår det ligeledes, hvordan visse udgifter vokser over årene. F.eks. bliver kommuneskatten fordoblet, og stiger til én million kroner, mens vandafgiften ser et prishop på 300.000 kr.
Ingen ved, hvor andelshavernes penge er
Omfanget af svindel svarer til, at ejerne hver især gennemsnitligt har betalt 50.000 kroner for meget. Andelshaverne og ØENS Rådgivningshus har svært ved at forstå, hvorfor politiet endnu ikke er kommet ud af starthullet.
”Sagen burde have begyndt med at politiet havde anholdt kassereren og konfiskeret det, der kunne konfiskeres. Det er et rimeligt krav i et retssamfund som Danmark” siger Kenneth Gudmundsson og tilføjer ”Èn person har svindlet 180 familier for næsten 10 millioner kroner, og indtil videre slipper han af sted med det.”
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Har du nogensinde overvejet at leje din ejerbolig ud? Drømmer du om at rejse rundt om jorden eller prøve kræfter med at bo i udlandet? Så har du måske også overvejet at udleje din bolig, mens du er væk. Men har du styr på hvilke regler, der gælder på det område? Uanset om du tager på jordomrejse eller midlertidigt flytter bopæl, er der ting du må tage højde for. Der er især tre ting du skal huske, hvis du inden længe begiver dig ud på en del af boligmarkedet, hvor det i høj grad er lejeren, der bliver beskyttet. Her er tre gode råd til dig, der skal udleje din ejerbolig. Læs med nedenfor.
Råd #1: Sæt huslejen rigtigt
Bor du i København, Århus eller en af landets andre større byer, så er der stor forskel på hvad du som udlejer kan og har ret til at kræve i husleje. Får du sat huslejen for højt, kan du risikere en tur i huslejenævnet – og så kan resultatet være, at du skal tilbagebetale alt det, du har opkrævet for meget.
Du kan dog mod et gebyr få godkendt huslejen af dit lokale huslejenævn. Og med sådan en forhåndsgodkendelse behøver du ikke frygte, at huslejen efterfølgende bliver vurderet til at være sat for højt.
Råd #2: Sæt en tidsbegrænsning på lejemålet
Medmindre du planlægger at blive udlejer permanent, er det afgørende for dig at få skrevet lejemålets udløbsdato ind i kontrakten. Der er mange regler for tidsbegrænsning af lejemål, og det kan være vanskeligt at tyde disse. Derfor kan det også være fordelagtigt at modtage professionel rådgivning, der kan tage højde for din konkrete situation.
Råd #3: Tjek boligen, når lejer flytter ind og ud
Det er altafgørende, at du gennemgår din ejerbolig grundigt inden udleje – og det anbefales derfor også at få lavet både en ind- og udflytningsrapport. Det er også en god idé at vedlægge billeder af boligen, så det i tilfælde af skader, let kan afgøres hvornår disse er sket og hvem der må betragtes som ansvarlig.
Ind- og udflytningsrapporten er dog ikke det eneste dokument du skal have lavet. Det er også vigtigt at du uarbejder en inventarliste, hvis du udlejer din bolig med dine møbler – eller bare nogle af dem. Med inventarlisten undgår du enighed om, hvad der nu også var i boligen, da lejer flyttede ind.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
En personoplysning er information, der kan henføres til en bestemt person. Dette gælder også, hvis personen kun kan identificeres, såfremt oplysningen kombineres med andre oplysninger. Behandler du mon persondata?
Uanset om du er håndværker, revisor eller andet, så modtager og opbevarer du oplysninger om dine kunder. De oplysninger kan f.eks. være navn, adresse, telefonnummer eller e-mail. Det er alle oplysninger, som er omfattet af persondataforordningen, og som for dig indebærer, at du skal overholde lovgivningen.
Hvad er persondata og personoplysninger og hvordan behandler du disse?
Personoplysninger kan for eksempel være et navn, en e-mail, personnumre, registreringsnumre, et billede, et fingeraftryk, en stemme, lægejournaler eller andet. Der er tale om personoplysninger, når det i praksis er muligt at identificere en person ud fra oplysningerne eller i kombination med andre. Man siger, at oplysningen er “personhenførbar”.
Du er dataansvarlig
Når du registrerer disse oplysninger om dine kunder, så bliver du dataansvarlig i forordningens forstand. Persondataforordningen medfører en række krav og pligter til dig som dataansvarlig.
Som dataansvarlig skal du derfor bl.a. sikre dig, at du:
- overholder persondataforordningen, og at du kan dokumentere dette, herunder ved hjælp af inkorporering af nødvendige tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger i virksomheden,
- har et behandlingsgrundlag (en behandlingshjemmel), som giver dig lov til at behandle de oplysninger, som du og dine eventuelle databehandlere er i besiddelse af,
- er i stand til at imødekomme og efterleve dine kunders rettigheder som registrerede personer, som f.eks. at du kan opfylde din oplysningspligt, berigtigelsespligt eller give den registrerede indsigt i de oplysninger du opbevarer om personen,
- har gyldige aftaler med klare instruksbeføjelser til eventuelle databehandlere, som du ønsker at gøre brug af,
- får indberettet eventuelle brud på persondatasikkerheden til Datatilsynet inden for 72 timer.
Ovenstående er alene eksempler på nogle af de pligter, du kan være underlagt i Persondataforordningen.
De grundlæggende principper for behandling
Udover at du som dataansvarlig er pålagt nogle krav for behandling af dine kunders personoplysninger, så indeholder databeskyttelsesreglerne videre følgende grundlæggende principper, du som dataansvarlig altid skal overholde:
- Behandlingen skal overholde databeskyttelsesreglerne om lovlighed, rimelighed og gennemsigtighed.
- Det skal ved indsamling være klart, hvilke saglige formål oplysningerne skal anvendes til og en eventuel senere behandling må ikke være uforenelig med det oprindelige formål, som personoplysningerne blev indsamlet til.
- Behandling af oplysningerne, herunder opbevaring, skal begrænses til det, der er nødvendigt for at opfylde formålet.
- Oplysninger skal ajourføres, og konstateres det, at oplysningerne er urigtige skal disse slettes eller berigtiges.
- Oplysningerne må ikke opbevares længere tid end nødvendigt for behandlingen. Når de ikke længere er nødvendige, skal de anonymiseres eller slettes.
- Oplysningerne skal passes godt på. De må ikke komme uvedkommende til kendskab, gå tabt eller blive beskadiget.
De grundlæggende principper for behandling kan findes i forordningens art. 5.
Hvad skal du gøre nu?
Det er vigtigt, at du er compliant med persondataforordningen, og dermed overholder reglerne og kravene som dataansvarlig. De mulige retsmidler, det ansvar og de sanktioner, der kan opstå som følge af manglende overholdelse af forordningen, understreger vigtigheden heraf.
Konsekvensen kan være vidtgående. I Danmark blev det første selskab i marts 2019 således indstillet til en bøde på 1,2 millioner kroner for manglende sletning af personhenførbare kundeoplysninger efter et tilsynsbesøg fra Datatilsynet. Indstillingen understreger, at Datatilsynet ikke tager let på brud med Databeskyttelsesforordningen. Alle afgørelserne kan findes på Datatilsynets hjemmeside.
Har du spørgsmål til persondatareglerne eller vil du vide, om du er compliant, er du meget velkommen til at kontakte ØENS persondataspecialist Lisa Lykke.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Der er mange ting, du skal overveje, hvis du har besluttet dig for at bygge et hus helt fra bunden. De fleste vil blive stillet overfor en masse nye ting, begreber og beslutninger, som godt kan være lidt overvældende. Derfor har vi samlet 11 gode råd, som forhåbentlig kan være med til at klæde dig ekstra på til den proces, du skal i gang med. Rigtig god læselyst.
Råd #1: Valg af byggefirma
Din allerførste beslutning handler om, hvilket firma der skal bygge dit kommende hus. En god ide er at undersøge forskellige byggefirmaer i form af andres erfaringer, oplevelser og eventuelle anmeldelser på internettet. Hav også med i dine overvejelser, om det er et lille firma med lav likviditet eller et godt, solidt firma. Dine overvejelser skal naturligvis også tage højde for, om firmaet kan bygge det hus, som du ønsker og drømmer om, og om der er en god kemi og kommunikation mellem jer.
Råd #2: Økonomi
Første gode råd, når det kommer til økonomien i dit husbyggeri er ikke at bygge for dit maksimale beløb. Processen er usikker, og du kan risikere, at der kommer uforudsete udgifter. Flere banker sørger selv for at lægge en buffer ind i forbindelse med deres beregninger. Gør banken det ikke, så gør det eventuelt selv. En anden god idé er at gøre sig tanker om driftsøkonomien efterfølgende – herunder udgifter til eksempelvis vand, varme, energi samt vedligeholdelse af huset.
Råd #3: Klargøring af grund til typehus
Hvis du køber et hus til nedrivning, skal du være opmærksom på, at der kan komme ekstraudgifter til klargøring af grunden – fx til- eller bortkørsel af jord. Typisk er denne udgift ikke inkluderet i entreprisesummen, eller også kan udgiften blot stå som anslået. Afhængig af grunden kan det kræves, at der bortkøres eller tilkøres en del. Til- og bortkørsel betales typisk efter masse, hvorfor det hurtigt kan løbe op i udgifter, som man ikke var forberedt på.
Råd #4: Krav fra kommunen
Vær opmærksom på, at din kommune kan stille krav til byggeriet i forbindelse med byggetilladelsen, som ligeledes kan medføre ekstraudgifter. Det kan eksempelvis være krav til faskine eller lignende, som du selv eller byggefirmaet ikke har været opmærksom på ved udarbejdelse af entreprisekontrakten, og som dermed ikke er medtaget i entreprisesummen. Kommunen kan også stille krav til størrelse, placering af huset, udseende og meget andet. Det er derfor vigtigt at undersøge, om det hus du drømmer om, er muligt at bygge på den grund, du finder.
Råd #5: Jordbunds- og forureningsprøver
Det kan være en god ide at få undersøgt jorden, inden du køber grunden – herunder undersøge, om selve jordbunden er forurenet. Hvis det viser sig, at jorden er forurenet kan det nemlig ende med at blive meget omkostningsfuldt. Dette bør man allerede overveje ved køb af grunden.
Råd #6: Gennemgå materialevalg
Brug tid på at undersøge om dine materialevalg, er de rette for dig. Der er mange beslutninger at tage, og nogle gange går det lidt hurtigt. En god ide er derfor at tænke langsigtet og desuden overveje, om dine behov til huset vil ændre sig med tiden. Brug tid på at gennemgå materialelisten og slå serienumrene op, så du er sikker på, at det er det rette produkt, der er valgt, så du ikke opdager, at det er forkert ved nøgleoverdragelsen. Det kan sommetider ske uoverensstemmelse eller tastefejl. En god ide er også at tænke vedvarende energiløsninger ind fra starten, da det ofte er langt dyrere at få etableret efterfølgende.
Råd #7: Følg byggeriet
Det er en god ide løbende at følge med i byggeriet og holde øje med, at tingene er, som I har aftalt med byggefirmaet. I sådan en proces er der mange parter og tegninger i spil. Derfor er det vigtigt, at byggeriet sker ud fra de tegninger og valg, som du har fortaget. Her er en byggesagkyndig oplagt til at bistå med det byggetekniske. En byggesagskyndig kan hjælpe med at holde overblikket.
Råd #8: Sæt tid af
Selvom du har et byggefirma til at klare arbejdet under byggeriet, så er der stadig en del ting, du selv skal klare med dit typehus. Du skal være klar til løbende at blive kontaktet af håndværkere, som har spørgsmål til dine ønsker og behov. Det kan også være nødvendigt at mødes med håndværkerne for at få placeret tingene korrekt. Det er en god måde at sikre sig, at du bliver tilfreds med det hele til sidst. Ved møderne med håndværkerne eller byggefirmaet er det en god ide at sørge for at skrive ned og sende mails omkring, hvilke aftaler I indgå. Dermed sikrer du at du har tilstrækkelig skriftlig dokumentation. På den måde kan du og byggefirmaet bedre huske, hvad det var, der blev aftalt på det enkelte møde. Undervurder ikke, hvor meget tid det tager at bygge et hus. Det er meget tidskrævende. Og hvis ikke du tager dig ordentlig tid, kan du ende med at træffe beslutninger, som du senere vil fortryde.
Råd #9: Brug eventuelt en byggesagkyndig
Er du ikke selv erfaren håndværker, kan det være en god ide at tage en byggerådgiver med på råd. En byggerådgiver vil være din tætteste samarbejdspartner, og pengene kan ofte vise sig at være givet godt ud. Det er en god ide løbende at sikre sig, at byggeriet opfylder de krav, der er, og at arbejdet bliver udført korrekt. En byggerådgiver som løbende følger projektet, ved hvor faldgruberne er. Vedkommende kan rapportere, hvis der er noget, som skal laves om inden byggeriet fortsætter. Det er bedre at opdage fejl og mangler løbende, end at opdage dem, når du står med nøglerne i hånden ved afleveringsforretningen. Der er desuden en risiko for, at nogle mangler ikke vil kunne ses, når huset står færdigt. Din byggerådgiver kan hjælpe dig med at træffe byggetekniske beslutninger, hvis byggefirmaet stiller dig spørgsmål, som du ikke selv er teknisk erfaren nok til at kunne svare på.
Råd #10: Opfølgning efter overlevering
Husk at gennemgå huset nøje for fejl og mangler ved nøgleoverdragelsen. Det er meget almindeligt, at der vil være enkelte fejl og mangler, som skal udbedres, efter du har modtaget nøglerne. Sørg for at være proaktiv overfor byggeriet med disse ting, så ikke de går i glemmebogen. Her er det også fornuftigt at have sin byggerådgiver med. Vedkommende kan sikre, at der er fulgt op på de mangler, som blev drøftet undervejs i forløbet. Hvis I opdager fejl og mangler efter overtagelsen, så rapportér det løbende via mail til byggefirmaet. Typisk vil det skulle gennemgås ved ét-års-gennemgangen. Men hvis du rapporterer det så snart, du finder dem, så har du levet op til alle krav i forhold til rapportering. Notér løbende selv de mangler, du opdager. Dermed kan du huske dem ved ét-års-gennemgangen med byggefirmaet og din eventuelle byggerådgiver.
Råd #11: Vedligeholdelse og drift
Dit nybyggede typehus er de første år som udgangspunkt vedligeholdelsesfrit. Men sørg alligevel for at få udleveret en drifts- og vedligeholdelsesmappe, så du har styr på, hvordan dit nye hus skal passes for at holde længst muligt.
Vi håber, at du er blevet bedre rustet til at begive dig ud i dit forestående byggeprojekt. ØENS står meget gerne til rådighed, hvis du har brug for hjælp med at få taget hul på dit husbyggeri. Kontakt advokat Søren Saaby-Hansen på telefon (+) 3246 4646 eller på mail ssh@oadv.dk. ØENS ønsker dig god fornøjelse med byggeriet.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Den 1. juli 2020 trådte flere ændringer i ejerlejlighedsloven i kraft. Ændringerne har været undervejs i snart mange år, men blev først endeligt vedtaget af folketinget den 9. juni i år. Moderniseringen af ejerlejlighedsloven skal sikre, at ejerlejlighedsloven opleves enkel og tidssvarende i sit sprog og brug, så den er mere tilgængelig for brugerne, og løser de problemstillinger som nogle ejerforeninger har italesat i mange år.
Vi har kort beskrevet de væsentligste ændringer i ejerlejlighedsloven nedenfor. Har du spørgsmål til moderniseringen af ejerlejlighedsloven, så kontakt endelig en af vores specialister.
Reglen om ”døde stemmer” er fjernet
Fra den 1. juli 2020 er bestemmelsen om døde stemmer i EJL § 2, stk. 4 fjernet.
Bestemmelsen betød indtil den 1. juli at ”en ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening ikke kan deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979”. Begrænsningen i stemmeretten blev indført, da man ikke ønskede at investorer og ejere af restejendomme, skulle kunne opnå bestemmende indflydelse eller majoritet på beslutningerne i en ejerforening.
Ejerforeninger skal derfor efter den 1. juli 2020 være opmærksom på, at der nu kan stemmes med alle ejerlejligheder på generalforsamlingen jf. foreningens vedtægter. Det sker, da der ikke længere er en stemmebegrænsning for ejere, der ejer flere lejligheder og lejer dem ud.
Generalklausul
I EJL § 4 indsættes en generalklausul således, at det nu med direkte hjemmel i ejerlejlighedsloven, vil være muligt at tilsidesætte urimelige vilkår og urimelige generalforsamlingsbeslutninger.
Tinglysning af vedtægter
Vedtægtsændringer har tidligere først været gyldige, når ændringerne var vedtaget og tinglyst. Dette er med moderniseringen i ejerlejlighedsloven ændret til, at ændringer træder i kraft, når de er vedtaget på en generalforsamling. En ikke tinglyst vedtægtsændring er dermed gældende internt i ejerforeningen blandt de ejere, der har kendskab til den, og de vil være bundet af indholdet, selvom vedtægtsændringen ikke er tinglyst. Vedtægtsændringerne skal stadig tinglyses, så man binder både nuværende og fremtidige ejere i ejerforeningen.
Ejerforeningen kan overtage udlejerbeføjelser
Hvis en ejer udviser passivitet og ikke evner at bringe lejers retsstridige adfærd til ophør, kan ejerforeningen nu påberåbe sig udlejers beføjelser.
Adgang til en ejerlejlighed
Den nuværende bestemmelse har ofte givet anledning til tvister og konflikter. Derfor er adgangsbestemmelsen nu tydeliggjort, så fremtidige tvister i højere grad kan undgås.
Bestemmelsen betyder at bestyrelsen i en ejerforening med 6 ugers skriftligt varsel, kan kræve adgang til en ejerlejlighed. Det kræver at det er nødvendigt af hensyn til vedligeholdelse, reparationer, gennemførelse af eftersyn mv., hvis det er områder, hvor ejerforeningen har forpligtelsen. Ligeledes kan en ejer med 6 ugers varsel, kræve adgang til foreningens øvrige lejligheder. Det kan ske i forbindelse med følgearbejder af ombygningsarbejder i egen lejlighed. Hvis dette vurderes nødvendigt.
Bod, eksklusion og tvangssalg ved grov misligholdelse af en ejers forpligtelser
Der forekommer i praksis mange tilfælde, hvor en ejer misligholder sine forpligtelser overfor ejerforeningen, uden at rette til efter henstillinger og advarsler. Indtil nu har ejerlejlighedslovens § 8 om eksklusion af en ejer, været den eneste sanktionsmulighed i en ejerforening ved grov misligholdelse.
Med moderniseringen i ejerlejlighedsloven indføres nu muligheden for at pålægge en bod til ejeren på op til 10.000 kr. ved misligholdelse. Det er tiltænkt de tilfælde, hvor en eksklusion vurderes til at være en for indgribende sanktion i forhold til misligholdelsen.
Derudover indføres muligheden for eksklusion og tvangssalg af en ejerlighed ved særlig grov misligholdelse. Hvor eks. ejeren bevidst modarbejder foreningens interesse i særlig grov henseende. Men alene dét, at pålægge en bod i praksis, vil formentligt kræve kvalificeret flertal på en generalforsamling. Og munde ud i en gennemførelse af retssag. Derfor vurderer mange juridiske eksperter, at den nye bestemmelse vil gøre det lige så vanskeligt for ejerforeninger, at løse problemer i sager om grov misligholdelse, som det var tilfældet med den tidligere lovgivning.
Opdateret normalvedtægt
Ejerlejlighedsudvalget har anbefalet en modernisering af den nuværende normalvedtægt. Normalvedtægten, der siden 2005 har været gældende i alle ejerforeninger, der ikke har en tinglyst særvedtægt. Opdateringen af normalvedtægten har ikke været en del af det behandlede lovforslag. Der forventes en opdateret normalvedtægt i ultimo 2020.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Hvordan kommer man som boligforening i gang med dét byggeprojekt, man længe har drømt om at realisere? Kan vi i bestyrelsen administrere hele byggesagen selv? Og hvad gør vi, hvis noget går galt undervejs? Spørgsmålene og bekymringerne er mange, når det handler om byggesager. Hvad enten man som boligforening ønsker at iværksætte et mindre byggeprojekt eller et større og mere omfattende ét af slagsen, er det altid en god idé at ansætte en byggesagsadministrator, der kan bistå foreningen undervejs i alle byggesagens mange faser; fra idéudvikling til afleveringsforretning.
Ejerforeningen Hvidovrevej 126 – Bonkesvej 3 A-H & 5-19 havde lige præcis alle disse bekymringer, da de sidste år besluttede sig for at indlede et større renoveringsarbejde på deres ejendom. Vi har fået Bo Larsen Vangsgaard, der på daværende tidspunkt var bestyrelsesformand i foreningen, til at sætte nogle ord på deres bekymringer omkring byggesagen og på deres oplevelse af at have en professionel byggesagsadministrator med sig undervejs i hele processen.
Den 1. juli 2017 overtog ØENS administrationen af ejerforeningen i Hvidovre. Foreningen havde meget længe haft et ønske om at tage hul på et større renoveringsarbejde af deres ejendom, der dengang trængte til en kærlig hånd. Men selvom ønsket om at renovere deres fælles ejendom var stort, havde foreningen længe ikke haft de rette forudsætningen for at begynde så stort et projekt. Så bekymringerne var mange.
”Det var særligt den overordnede styring af byggesagen, der bekymrede os”, fortæller tidligere bestyrelsesformand Bo Larsen Vangsgaard. ”Vi var bange for, at vi ville overse noget vigtigt – og at det ville betyde unødige omkostninger for foreningen”, fortsætter han og forklarer, at de mange regler og reglementer på området udgjorde en stor bekymring. ”En anden bekymring var, hvordan vi skulle håndtere en eventuel tvist – og hvordan vi ville være stillet i sådan en situation”, afslutter Bo Larsen Vangsgaard. Bekymringerne var altså mange, og derfor besluttede ejerforeningen at ansætte ØENS som byggesagsadministrator på deres byggesag.
I samarbejde med bestyrelsen planlagde og vedtog vi foreningens byggesag, der både inkluderede tagudskiftning, vinduesudskiftning, renovering af faldstammer og udskiftning af vandrør. Som første og indledende step i byggeprojektet hjalp vi foreningen med at få det nødvendige økonomiske overblik – og i den forbindelse rådgav vi dem om forskellige finansieringsmuligheder, præsenterede dem for forskellige budgetoverslag og foretog de nødvendige konsekvensberegninger. Det lykkedes os at få forhandlet rigtig gode og fordelagtige lånevilkår med banken – og sammen fik vi skabt det solide økonomiske grundlag, som enhver vellykket byggesag bygger på.
Da alle de finansielle foranstaltninger var på plads, og der var indgået et samarbejde med en byggeteknisk rådgiver, begyndte indhentningen af tilbud på byggeprojektet fra forskellige entreprenører. Foreningen endte med et rigtig godt tilbud, der faktisk gav så meget luft i byggebudgettet, at de fik mulighed for at udvide projektet med yderligere udskiftning af flere dør- og vinduespartier. Efter indgåelse af entrepriseaftalen kunne vi med ro i sindet påbegynde det længe ventede byggeprojekt. Troede vi.
Det skulle nemlig vise sig, at det valgte entreprenørfirma – mod alle forventninger og risikovurderinger – måtte gå konkurs blot to dage inden byggesagens planlagte start. En uheldig situation, hvor panikken hurtigt bredte sig blandt foreningens bestyrelsesmedlemmer. Men med hurtig rådgivning og konstruktivt samarbejde mellem vores byggesagsadministration, den byggetekniske rådgiver og bestyrelsen lykkedes det at få styr på situationen, og dét betød, at byggesagen – til stor lettelse for foreningen – kun blev 14 dage forsinket og ikke led nogen økonomiske tab.
”Det var beroligende og betryggende at have en professionel byggesagsadministrator ved sin side i sådan en uheldig situation”, udtaler Bo Larsen Vangsgaard. ”Det gav ro i maven. Selvom projektet blev forsinket, led vi ingen økonomiske tab. Og dét var en stor lettelse for os,” pointerer Bo Larsen Vangsgaard.
I august 2018 tog entreprenørfirmaet så det første spadestik i det store byggeprojekt. Byggeriet varede indtil februar 2019, hvor vi med stor tilfredshed kunne forestå afleveringsforretningen. Resultatet af det store vedligeholdelsesprojekt er rigtig godt, og ejerforeningen er til vores store glæde meget tilfredse med projektet.
Byggesagen i ejerforeningen i Hvidovre tjener som lysende eksempel på, hvor hurtigt en byggesag kan skifte kurs undervejs i processen – og som eksempel på, hvor kærkommen en professionel byggesagsadministrator er, når man som boligforening beslutter sig for at igangsætte et byggeprojekt. ”ØENS Byggesagsadministration er både velforberedt og professionel”, udtaler Bo Larsen Vangsgaard og understreger endnu engang, hvor glade de i dag er for, at de valgte at ansætte en professionel sparringspartner, der kunne bistå dem undervejs i hele processen – også da projektet tog en uheldig drejning.
Går jeres boligforening også med drømme om at bygge om eller renovere? Så står vores byggesagsadministration klar til en uforpligtende snak om, hvordan I bedst muligt kommer igennem jeres byggeprojekt.
Kontakt en specialist
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER