Bygherrerådgiverens ydelser og ansvar i byggesager

Når din forening står overfor et renoverings- eller byggeprojekt, spiller bygherrerådgiveren en central rolle for en succesfuld gennemførelse af projektet. Bygherrerådgiveren repræsenterer foreningen i den daglige styring og ledelse af projektet – og tager sig ofte godt betalt. Det er derfor på sin plads, at stille krav til bygherrerådgiveren og at kende til bygherrerådgiverens ansvar. Men hvad kan man egentlig forvente, at bygherrerådgiveren leverer for sit honorar? Og hvordan reagerer man, hvis bygherrerådgiveren ikke lever op til forventningerne og vedkommendes ansvar? Det kan du blive klogere i denne artikel. God læselyst.

Få aftalen på plads

Hvor det ofte er lettere og mere håndgribeligt, for foreningen og dennes bestyrelse, at forholde sig til om entreprenøren leverer det han skal, så er det i langt de fleste tilfælde vanskeligere og mere diffust at finde frem til, hvad bygherrerådgiven egentlig skal levere for sit honorar, hvornår det ikke er godt nok og hvordan en sådan given situation skal håndteres.

Det første sted at starte er i parternes aftale. Rådgiveraftalen. Her er der typisk et afsnit, der hedder ”rådgiverens ydelse”. Dette punkt udgør det juridiske grundlag for, hvad bygherrerådgiven skal levere for at være berettiget til at modtage sit honorar. Teksten bør være udarbejdet på en måde, hvor den anvender nogle af ’branchens indarbejdede standardudtryk’ for typiske rådgiverydelser. Som et minimum bør teksten forholde sig til projektering, udbud, byggeledelse og tilsyn. Og det er en god idé at præcisere omfanget af de enkelte dele. F.eks.: På hvilket stadie af projektet skal opgaven udbydes, eller hvor ofte skal der være byggemøder og tilsyn. Det kan også anbefales at henvise til en af de ydelsesbeskrivelser som ARK og FRI har udarbejdet, f.eks. YBL18, som lægger sig op ad ABR18.

Bygherrerådgiverens ydelse

I renoveringssager på foreningsejendomme ser vi sjældent fejl eller problemer i projektfasen. Det skyldes nok, at renoveringssagerne ligner hinanden meget fra sag til sag, og at projekteringen derfor oftest er ganske ukompliceret. Man bør dog være opmærksom på usædvanlige konstruktioner, som f.eks. udbud af altanprojekter i hovedentreprise eller modsat udbud på facaderenovering på byggeprogram.

I udbudsfasen har bygherrerådgiveren en vigtig rolle i at forstå forskellene i de modtagne tilbud, og at præsentere sådanne for foreningen – således at den bedste entreprenør kan vælges. Medmindre der er givet offentlige støttemidler til byggeriet, er foreningen som udgangspunkt ikke underlagt udbudsregler eller andre lovkrav i forhandlingsfasen og kan frit vælge den ønskede entreprenør. Selvom udgangspunktet altid vil være at vælge den billigste entreprenør, er dette ikke nødvendigvis den bedste løsning.

Når byggeriet er under udførelse, forestår bygherrerådgiveren byggeledelse og tilsyn. Byggeledelse er den overordnende tidsmæssige og økonomiske styring af byggeriet, mens tilsyn betyder, at rådgiveren går ud på byggepladsen og kontrollerer, om entreprenøren er kommet så langt som vedkommende siger til byggemøderne og om kvaliteten er i orden. Dette bliver skrevet ned i byggeriets stadeopgørelse, som danner grundlag for entreprenørens a conto faktureringer. Bygherrerådgiveren skal kontrollere, at entreprenøren ikke fakturerer for mere end stadet tilsiger. Bygherrerådgiveren skal dog også være opmærksom på særlige aftaler i entreprisekontrakten om betalingsbetingelser. Sidst men ikke mindst skal bygherrerådgiveren sørge for, at byggeriet skrider frem som planlagt. Og i modsat fald varsle entreprenøren om eventuelle konsekvenser af en forsinkelse. Typisk en aftalt dagbod.

Bygherrerådgiverens fuldmagt

Bygherrerådgiveren optræder overfor entreprenørerne på vegne af foreningen. Ofte vil foreningens bestyrelse ikke være til stede på de ugentlige byggemøder. Det er let for både bygherrerådgiver og entreprenør at få den opfattelse, at bygherrerådgiveren kan råde på foreningens vegne i enhver henseende. Dette er dog ikke tilfældet. I AB18-reglerne er der indsat grænser for bygherrerådgiverens fuldmagt. Bygherrerådgiveren kan således godkende ekstraarbejder på 50.000 kr. samt tidsfristforlængelse på op til 5 arbejdsdage. Herudover skal foreningens godkendelse indhentes, medmindre andet er aftalt. En god arbejdsmetode for bygherrerådgiveren er at anvise til godkendelse ved foreningen. Derved har vedkommende ikke taget stilling på foreningens vegne, men blot givet sin anbefaling til foreningen, som så tager endelig stilling.

Bygherrerådgiverens ansvar

Hvis bygherrerådgiveren selv begynder at tage beslutninger om byggeriets økonomi og tidsplan uden at konsulterer foreningen, risikerer vedkommende at ifalde ansvar, hvis foreningen lider tab som følge af sådanne dispositioner. Et eksempel på tab kan være at der er udbetalt for meget i entreprisesum til en entreprenør, der efterfølgende går konkurs.

Hvis der opstår berettiget tvivl om bygherrerådgiverens ansvar for et tab, bør sagen anmeldes til bygherrerådgiverens ansvarsforsikring, som herefter vurderer, om der skal bet­ales erstatning til foreningen. Ansvarsforsikringsselskabets afgørelse er ikke endelig juridisk bindende for parterne. Foreningen kan således godt gå i forhandling med bygherrerådgiveren eller forsikringsselskabet om kravets størrelse. I sidste ende må sagen indbringes for domstolene eller Voldgift, hvis parterne ikke kan blive enige.

Udover ansvar for fejl, kan bygherrerådgiveren også miste retten til at modtage sit honorar, hvis der er mangler ved rådgivningen. På samme måde som, at der sker tilbagehold i entreprisesummen overfor entreprenøren ved fejl eller mangler ved selve byggeriet, kan foreningen altså tilbageholde beløb i bygherrerådgiverens honorar, hvis den aftalte ydelse ikke er blevet leveret eller har været mangelfuld. Et eksempel på en mangel ved bygherrerådgiverens ydelse kunne være, at vedkommende ikke løbende har opdateret byggeriets tidsplan eller stade, således at det er muligt for foreningen løbende at vurdere om entreprenørens a conto begæringer er berettigede eller ej.

Har du brug for hjælp?

Har du brug for hjælp til at vurdere, om din bygherrerådgiver lever op til sine forpligtelser, er du altid velkommen til at kontakte ØENS entrepriseadvokat Johan Iversen Møller.

Johan Iversen Møller ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Johan Iversen Møller
Advokat