Nyheder

Seneste nyheder fra ØENS

NYHEDER

Skal ejer- og andelsboligforeninger anses som forbrugere?

8. december 2021

Kommunikation

I en nyere sag fra Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed bliver en ejerforening ikke tillagt forbrugerstatus i forhold til spørgsmålet om ansvarsperiodens længde for mangler ved et byggeri. Dermed vedligeholder afgørelsen den gamle diskussion om, hvorvidt ejer- og andelsboligforeninger skal anses som forbrugere. Hvor den gængse opfattelse i dag nok er, at disse former for foreninger skal behandles som forbrugere, giver afgørelsen fra voldgiftsretten dog anledning til at genbesøge spørgsmålet. Læs med herunder, hvis du vil blive klogere på emnet.     

Afgørelsen fra Voldgiftsretten

Det skal understreges, at spørgsmålet om foreningens forbrugerstatus så vidt vides ikke var et tema i sagen. Der er heller ikke i sagsreferatet oplysninger om den konkrete ejerforenings størrelse, øvrige forhold eller involvering i den konkrete byggesag. Man skal derfor passe på med at fortolke for meget ind i afgørelsen.

Foreningen havde tilbage i 2011 indgået rådgiveraftale i henhold til ABR 89 og i 2012 entrepriseaftale i henhold til AB 92 i forbindelse med et renoveringsprojekt på foreningens ejendom. Voldgiftsretten lagde efter bevisførelsen til grund, at foreningen først havde reklameret over henholdsvis rådgivningsfejl og mangler efter udløbet af 5-års fristerne i ABR 89 og AB 92. Foreningen havde derfor mistet sit krav pga. for sen reklamation. Afgørelsen er optrykt i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret (TBB 2021.1143).

AB-systemets 5-årige ansvar

AB 92 og ABR 89 indeholder begge en begrænsning af entreprenørens og rådgiverens ansvar til 5 år fra afleveringsdagen – den såkaldte absolutte reklamationsfrist. Reglerne er en del af en brancheaftale, hvorefter entreprenøren forpligter til sig at udbedre mangler ved byggeriet efter afleveringen mod, at ansvarsperioden begrænses til 5 år. Tilsvarende bestemmelser findes i øvrigt i de nye AB 18 og ABR 18. Der tages dog ikke stilling til, hvordan reglerne skal forstås i forbrugerforhold. Det har den logiske forklaring, at AB-systemet er tiltænkt til brug i professionelle aftaleforhold. Man kunne dog godt her rejse en lille kritik af, at der ikke er indsat en kort pædagogisk tekst i forbindelse med revisionen af AB-aftalesystemet, da det er en meget udbredt misforståelse, at entreprenør og rådgiver kun har et 5-årigt ansvar; også når kunden er forbruger. Materialeleverandørernes tilsvarende klausul – også kaldet byggeleveranceklausulen – indeholder derimod denne pædagogiske præcisering, jf. DB 20 pkt. 14.2.

Svaret skal findes i forældelsesloven

Hvor AB-reglerne således er tavse om problemstillingen, skal svaret findes i forældelseslovens § 26, stk.2, som fastslår, at loven ikke ved forudgående aftale kan fraviges til skade for en forbruger. Forældelseslovens sikrer således forbrugeren et 10-årigt ansvar for fejl og mangler ved bygge- og anlægsarbejder.

Hvad er en forbruger?

Forbrugerombudsmanden har tilbage i 2015 i en sag om telefonsalg udtalt, at andels- og ejerboligforeninger som udgangspunkt skal anses som forbrugere, da foreningerne typisk er sammenslutninger, der varetager medlemmernes private økonomiske interesser. Forbrugerombudsmanden gjorde dog også opmærksom på, at visse andels- og ejerforeninger ikke nødvendigvis skal anses for forbrugere i enhver sammenhæng under hensyn til deres størrelse og professionelle drift.

Der er ligeledes flere markante stemmer i den juridiske litteratur, der har gjort opmærksom på, at det ikke altid er givet, at en andels- eller ejerboligforening skal anses for forbruger i forhold til et konkret bygge- og anlægsarbejder. Således har såvel Sonny Kristoffersen i et branchenotat fra 2017 og Anders Buch m.fl. i bogen AB 18 fremhævet, at der er en grænse for foreningernes forbrugerbeskyttelse og at forhold som foreningens størrelse og professionelle drift er væsentlige momenter i den vurdering.    

Har du brug for hjælp?

Har din andels- eller ejerboligforening brug for hjælp til at vurdere om I er beskyttet som forbrugere – generelt eller i forhold til en konkret sag – er I altid velkommen til at kontakte advokat Johan Iversen Møller for en snak om forbrugerbegrebet i bygge- og anlægssager. Det samme gælder selvsagt, hvis du er entreprenør og overvejer, hvordan din virksomhed bedst håndterer forbrugerforhold i jeres entrepriseaftaler.

Specialist på området

Tilmeld nyhedsbrev