Andelsoverdragelse: Sådan foregår salg af en andelsbolig hos ØENS

Når en andelsbolig skal sælges, er der ofte mere på spil end dokumenter, underskrifter og datoer.

For sælger kan det være afslutningen på mange år i boligen. For køber kan det være begyndelsen på et nyt hjem. Og for bestyrelsen er det en overdragelse, der skal gennemføres korrekt og i overensstemmelse med både lovgivningen, foreningens vedtægter og den praksis, der gælder i foreningen.

På papiret kan processen virke enkel: En andelshaver vil sælge, en køber vil overtage, og parterne skal blive enige om prisen. I praksis opstår der hurtigt flere spørgsmål:

• Hvem må købe boligen?
• Skal en venteliste bruges først?
• Hvad må sælger kræve for andelen?
• Hvordan værdiansættes forbedringer?
• Hvilke dokumenter skal køber have?
• Hvem kontrollerer prisen?
• Og hvornår kan salgssummen afregnes?

Hos ØENS Ejendomsadministration håndterer vi andelsoverdragelser som en del af administrationen af andelsboligforeningen. Vi hjælper med at skabe en klar og ensartet proces omkring dokumenter, prisopgørelse, overdragelsesaftale, godkendelse og afregning. Den konkrete fremgangsmåde afhænger altid af foreningens vedtægter, administrationsaftale og regler om blandt andet ventelister, vurdering, el- og VVS-tjek og godkendelse af køber. Derfor bør sælger kontakte bestyrelsen eller administratoren, før boligen bliver lovet til en bestemt køber.

Hvad er en andelsoverdragelse?

Ved en andelsoverdragelse sælger en andelshaver sin andel i andelsboligforeningen og overdrager brugsretten til en bestemt bolig til køber. Køber overtager altså ikke en ejerlejlighed eller en selvstændig del af ejendommen. Køber bliver medlem af andelsboligforeningen og får gennem medlemskabet ret til at bruge den tilknyttede bolig. Det er en vigtig forskel.

Prisen på en andelsbolig kan ikke frit fastsættes på samme måde som prisen på en ejerbolig. Salget skal følge reglerne i andelsboligloven, og foreningens vedtægter regulerer ofte, hvem boligen kan sælges til, og hvordan processen skal gennemføres. Bestyrelsen skal samtidig godkende overdragelsesaftalen.

En andelsoverdragelse omfatter typisk:

• overtagelse, eventuelt tilbagehold og endelig afregning
• afklaring af foreningens salgsprocedure
• håndtering af eventuelle ventelister
• vurdering og dokumentation af forbedringer
• opgørelse af den højeste lovlige pris
• udlevering af nøgleoplysninger og øvrige dokumenter
• godkendelse af køber
• udarbejdelse og underskrift af overdragelsesaftalen
• betaling og håndtering af eventuelle rettigheder i andelen

Sådan foregår en andelsoverdragelse hos ØENS

Processen kan variere fra forening til forening. Nedenfor beskriver vi det typiske forløb, når ØENS Ejendomsadministration håndterer overdragelsen.

1. Sælger kontakter bestyrelsen eller administratoren

Det første skridt bør være at kontakte bestyrelsen eller foreningens administrator. Her afklarer vi blandt andet:

• om foreningen har interne eller eksterne ventelister
• om sælger selv kan finde en køber
• hvordan køber skal godkendes
• om der skal udarbejdes en vurderingsrapport
• om foreningen kræver el- eller VVS-tjek
• hvilke dokumenter sælger skal fremskaffe
• hvilke frister der gælder
• hvilke gebyrer og omkostninger der er forbundet med overdragelsen

Jo tidligere processen bliver afklaret, desto lettere er det at planlægge en realistisk overtagelsesdato. Sælger bør derfor ikke vente, til der allerede står en køber klar, som forventer at kunne overtage boligen inden for få uger.

2. Prisgrundlaget bliver dokumenteret

Før den højeste lovlige salgspris kan opgøres, skal der være styr på andelens værdi, forbedringer, vedligeholdelsesstand, eventuelle mangler og relevant inventar. Hvis foreningens vedtægter eller praksis kræver en vurderingsrapport, bliver boligen gennemgået af den vurderingsmand, foreningen anvender. Sælger bør samtidig samle dokumentation for blandt andet:

• køkken og badeværelse
• el- og VVS-arbejde
• ændringer af boligens indretning
• gulve, skabe og faste installationer
• materialer og håndværkerudgifter
• eget arbejde
• godkendelser fra bestyrelsen
• byggetilladelser og andre myndighedstilladelser
• autorisationer og installatørerklæringer

Manglende dokumentation kan gøre vurderingen vanskeligere og forsinke overdragelsen. Læs mere om forbedringer, vurdering og dokumentation i en andelsbolig.

3. Den rette køber findes

Hvem der må købe boligen, afhænger i høj grad af foreningens vedtægter. Nogle foreninger har en intern venteliste, hvor eksisterende andelshavere eller personer med en særlig tilknytning til foreningen skal spørges først. Andre har en ekstern venteliste. I nogle foreninger kan sælger selv finde en køber. Vedtægterne kan også indeholde særlige regler om overdragelse til eksempelvis:

• ægtefælle eller samlever
• børn eller forældre
• søskende
• andre personer i husstanden
• personer på en intern eller ekstern venteliste

Sælger bør ikke love boligen til en bestemt person, før administratoren har afklaret, om vedtægternes rækkefølge og eventuelle ventelister skal følges først.

4. Køber og sælger indsender oplysninger

Når en køber er fundet, skal administratoren have de nødvendige oplysninger til at udarbejde overdragelsen. Det vil typisk være oplysninger om:

• sælger og køber
• den aftalte salgspris
• overtagelsesdatoen
• eventuelt finansieringsforbehold
• forbedringer og inventar
• eventuelle prisnedslag
• sælgers bank og eventuelle lån i andelen
• købers finansiering
• særlige aftaler mellem parterne

Overdragelsesaftalen kan først færdiggøres, når de nødvendige dokumenter og oplysninger er modtaget. Behandlingstiden afhænger derfor blandt andet af, om materialet er komplet, om køber er godkendt, og om der er særlige forhold, der skal undersøges.

5. Køber modtager dokumenterne

Køber skal have et reelt grundlag for at vurdere både boligen og den forening, køber bliver medlem af. Inden aftalen om salget bliver indgået, skal køber blandt andet modtage nøgleoplysninger og en række dokumenter om foreningen. Det omfatter foreningens vedtægter, seneste årsregnskab og budget, referatet fra den seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamlinger, en eventuel vedligeholdelsesplan, energimærket og vejledningen om maksimalpris og overpris. Køber skal desuden have:

• nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen
• en erklæring om væsentlige ændringer
• nøgleoplysningsskemaet for den konkrete andelsbolig
• prisopstilling
• oplysninger om forbedringer og inventar
• relevante vurderings- og kontrolrapporter
• selve overdragelsesaftalen og dens bilag

Formålet er ikke bare at opfylde en formalitet. Køber skal have mulighed for at forstå foreningens økonomi, lån, boligafgift, vedligeholdelsesbehov og regler, før aftalen bliver indgået. Andelsboligforeningen skal udlevere de tre nøgleoplysningsskemaer til sælger senest ti arbejdsdage efter, at sælger har bedt om dem. Foreningen kan overlade den praktiske udfyldelse og udlevering til eksempelvis administratoren.

6. Overdragelsesaftalen bliver udarbejdet og underskrevet

Overdragelsesaftalen samler de centrale oplysninger om handlen. Den vil typisk beskrive:

• hvilken andel der bliver overdraget
• hvem der sælger og køber
• overtagelsesdatoen
• den samlede pris
• andelens værdi
• forbedringer
• inventar
• eventuelle fradrag
• betalingsvilkår
• eventuelle forbehold
• eventuelt tilbagehold
• bestyrelsens godkendelse

Både sælger og køber bør læse aftalen og bilagene grundigt, før de skriver under. Det gælder ikke kun den samlede pris. Parterne bør også kontrollere datoer, inventar, forbehold, finansiering, frister og eventuelle særlige aftaler. Er noget uklart eller forkert, bør det afklares før underskriften. Det er væsentligt lettere at rette en fejl, inden aftalen er indgået, end efter køber har overtaget boligen.

7. Bestyrelsen godkender overdragelsen

Bestyrelsen skal godkende overdragelsesaftalen og prisen. Det praktiske arbejde kan være overladt til administratoren, en vurderingsmand eller andre rådgivere. Bestyrelsen skal dog fortsat have et tilstrækkeligt grundlag for at godkende overdragelsen og sikre, at prisen ikke overstiger det lovlige maksimum. Det er blandt andet relevant at kontrollere:

• at vedtægternes salgsprocedure er fulgt
• at den rette køber er fundet
• at forbedringer og inventar er opgjort korrekt
• at eventuelle fradrag er medtaget
• at prisen holder sig inden for maksimalprisreglerne
• at køber opfylder betingelserne for medlemskab
• at de nødvendige dokumenter er udleveret

Opstår der tvivl om lovligheden af prisen, vedtægterne eller bestyrelsens ansvar, kan foreningen få juridisk hjælp gennem ØENS Advokatfirmas rådgivning til andelsboligforeninger.

8. Købesummen indbetales

Køber skal indbetale købesummen efter de vilkår og frister, der fremgår af overdragelsesaftalen. Hvis køber finansierer købet med et banklån, bør finansieringen være afklaret i god tid. Banken vil typisk efterspørge foreningens regnskab, budget, vedtægter, nøgleoplysninger og oplysninger om foreningens lån. Det er ikke kun købers private økonomi, banken vurderer. Foreningens økonomi og gæld kan også få betydning for bankens vurdering af købet.

9. Køber overtager boligen

På overtagelsesdagen mødes køber og sælger normalt for at udlevere nøgler og praktiske oplysninger. Sælger bør blandt andet udlevere:

• nøgler og adgangsbrikker
• postkassenøgler
• eventuelle vaskekort
• manualer og garantibeviser
• oplysninger om hårde hvidevarer
• relevant dokumentation for forbedringer
• praktiske oplysninger om boligen

Boligen skal være afleveret i den stand, parterne har aftalt. Det kan være en god idé at notere antallet af udleverede nøgler, eventuelle måleraflæsninger og forhold, som køber og sælger bliver enige om på overtagelsesdagen.

10. Salgssummen bliver afregnet

Afregningen sker efter vilkårene i overdragelsesaftalen og foreningens procedure. Hvis der er registreret lån, pant, udlæg eller andre rettigheder i andelen, skal disse forhold håndteres, før restbeløbet kan udbetales til sælger. Administratoren kan også skulle modregne eksempelvis restancer, gebyrer eller andre beløb, som skal betales i forbindelse med overdragelsen. Sælger bør derfor ikke nødvendigvis forvente at modtage hele salgssummen på selve overtagelsesdagen. Det konkrete tidspunkt for udbetalingen afhænger blandt andet af:

• overdragelsesaftalens vilkår
• købers indbetaling
• sælgers bankforhold
• registrerede rettigheder i andelen
• eventuelle restancer
• eventuelt tilbagehold
• om der er indsigelser efter overtagelsen

Hvis en del af salgssummen er tilbageholdt, bliver beløbet frigivet efter de frister og betingelser, der står i overdragelsesaftalen.

Hvad må en andelsbolig koste?

Prisen på en andelsbolig er underlagt maksimalprisreglerne. Maksimalprisen er den højeste pris, sælger lovligt må kræve. Den er ikke nødvendigvis den pris, boligen skal sælges til. Prisen består grundlæggende af:

• værdien af andelen i foreningens formue
• værdien af individuelle forbedringer
• eventuelt tillæg eller fradrag for boligens vedligeholdelsesstand
• værdien af relevant fast installeret eller særligt tilpasset inventar

Andelsboliglovens § 5 fastlægger rammerne for maksimalprisen, og foreningens vedtægter kan have betydning for den konkrete beregning og overdragelsesproces. Sælger kan godt vælge at sælge under maksimalprisen. Sælger må derimod ikke kræve en pris over det lovlige loft. Det gælder også, hvis overprisen forsøges skjult gennem urimeligt dyrt inventar, løsøre eller andre betalinger, som reelt er en betingelse for at få boligen. Bestyrelsen skal ved godkendelsen sikre, at den samlede pris holder sig inden for reglerne.

Forbedringer, vedligeholdelse og mangler

Forbedringer er ofte det område, hvor der opstår flest spørgsmål. Et nyt køkken, et badeværelse eller nye installationer kan have en værdi ved salget. Men værdien svarer ikke nødvendigvis til det beløb, sælger oprindeligt har betalt. Der skal blandt andet tages højde for:

• arbejdets oprindelige pris
• forbedringens alder
• afskrivning
• den faktiske stand
• om arbejdet er lovligt udført
• om det nødvendige materiale kan dokumenteres
• om eget arbejde kan medregnes
• eventuelle mangler eller vedligeholdelsesefterslæb

Socialministeriet oplyser, at ABF’s forbedringskatalog og afskrivningskurve anses som en branchenorm ved beregningen af forbedringer. Den konkrete forenings vedtægter og vurderingsprocedure skal dog stadig følges. En vurderingsrapport er ikke et universelt lovkrav ved enhver andelsoverdragelse. Mange foreninger bruger dog en fast vurderingsmand, fordi det giver en ensartet vurdering af forbedringer, inventar, mangler og vedligeholdelsesstand. Det konkrete krav skal findes i foreningens vedtægter eller salgsprocedure.

El- og VVS-forhold

Mange andelsboligforeninger kræver et el- eller VVS-tjek ved salg. Det kan være relevant, hvis der eksempelvis er lavet:

• nyt køkken eller badeværelse
• vaskemaskine eller opvaskemaskine
• gulvvarme
• ændringer af vandinstallationer
• ændringer af afløb
• nye elinstallationer
• flytning af køkken
• ændringer af ventilation

Kravet om kontrol afhænger af foreningens vedtægter og praksis. Hvis der bliver konstateret ulovlige eller mangelfulde forhold, skal det afklares, om sælger skal udbedre dem før overdragelsen, eller om de skal håndteres gennem prisopgørelsen eller overdragelsesaftalen. Det er bedst at opdage problemerne tidligt. Et ulovligt afløb eller en mangelfuld elinstallation få dage før overtagelsen kan forsinke hele salget.

Løsøre og inventar

Sælger og køber kan godt aftale, at køber overtager inventar eller løsøre. Det er dog vigtigt at skelne mellem almindeligt løsøre og fast installeret eller særligt tilpasset inventar. Fast installeret inventar kan eksempelvis være:

• indbyggede skabe
• specialtilpassede løsninger
• integrerede hårde hvidevarer
• fastmonterede installationer

Almindeligt løsøre kan være:

• fritstående møbler
• lamper
• gardiner
• tæpper
• fritstående hårde hvidevarer

Almindeligt løsøre må ikke bruges til at omgå maksimalprisreglerne. Sælger kan derfor ikke kræve en urimeligt høj betaling for eksempelvis gardiner eller møbler som betingelse for, at køber får boligen. Det bør fremgå tydeligt af overdragelsesaftalen, hvad køber overtager, og hvilken pris der er knyttet til de enkelte genstande.

Hvem må købe andelsboligen?

Vedtægterne kan fastlægge både en rækkefølge og en række betingelser for, hvem der kan overtage boligen. Det kan blandt andet handle om:

• interne ventelister
• eksterne ventelister
• overdragelse til familie
• overdragelse til samlever
• bytte
• medlemskab
• bopælspligt
• bestyrelsens godkendelse af køber

Sælger kan derfor ikke nødvendigvis frit vælge mellem alle interesserede købere. Bestyrelsen og administratoren bør følge den samme procedure ved hver overdragelse. Det skaber større gennemsigtighed og mindsker risikoen for, at medlemmer eller købere bliver behandlet forskelligt.

Familieoverdragelse

En overdragelse til et barn, en forælder, en søskende, ægtefælle eller samlever kan føles mindre formel end et almindeligt salg. Men administrativt er det stadig en andelsoverdragelse. Der skal fortsat være styr på:

• vedtægterne
• købers ret til at overtage boligen
• maksimalprisen
• dokumenterne
• overdragelsesaftalen
• bestyrelsens godkendelse
• betaling og eventuelle rettigheder i andelen

Hvis boligen overdrages til en pris under maksimalprisen, kan der desuden opstå spørgsmål om eksempelvis gaveelementer eller andre private økonomiske forhold. Dette ligger uden for den almindelige administrative overdragelsesproces og bør ved behov afklares med en relevant juridisk eller skattemæssig rådgiver.

Hvis boligen sælges gennem en ejendomsmægler

En ejendomsmægler kan hjælpe sælger med markedsføring, fremvisninger og kontakt til interesserede købere. Det ændrer dog ikke på, at overdragelsen skal følge:

• andelsboligloven
• foreningens vedtægter
• eventuelle ventelister
• reglerne om maksimalpris
• foreningens godkendelses- og overdragelsesprocedure

Køber må ikke pålægges betalinger til sælger, mægler eller andre, som reelt betyder, at køber samlet betaler mere end den lovlige pris for at få boligen. Administrator og mægler bør derfor afstemme processen tidligt, så der ikke opstår uklarhed om køber, dokumenter, priser eller overtagelsesdato.

Hvis der opstår indsigelser efter overtagelsen

Efter overtagelsen kan køber opdage forhold, som ikke stemmer med overdragelsesaftalen, prisopgørelsen eller det udleverede materiale. Det kan eksempelvis handle om:

• manglende inventar
• uoplyste eller ulovlige installationer
• fejl i prisberegningen
• mangler ved boligen
• uenighed om forbedringer
• forhold, der ikke svarer til vurderingsrapporten

Det betyder ikke, at enhver utilfredshed automatisk giver køber et krav. Køber skal reagere inden for de frister og efter den procedure, der følger af overdragelsesaftalen. Sælger skal samtidig have mulighed for at forholde sig til indsigelsen. Hvis parterne ikke kan blive enige, kan det blive nødvendigt at inddrage vurderingsmanden, en fagperson eller en juridisk rådgiver.

Hvad skal sælger især huske?

Sælgers vigtigste opgave er at begynde i god tid og samle sin dokumentation. Det gælder især:

• fakturaer og kvitteringer
• dokumentation for eget arbejde
• el- og VVS-dokumentation
• installatørerklæringer
• byggetilladelser
• bestyrelsens godkendelser
• oplysninger om inventar
• tidligere vurderingsrapporter
• oplysninger om bank og lån
• ønsket overtagelsesdato

Sælger bør ikke indgå bindende aftaler med en køber eller love en bestemt overtagelsesdato, før administratoren har bekræftet, at processen kan gennemføres som ønsket.

Hvad skal køber især undersøge?

Som køber køber du ikke kun retten til at bruge en bolig. Du bliver også en del af foreningens fælles økonomi og beslutninger. Derfor bør du blandt andet undersøge:

• foreningens gæld og lånetyper
• boligafgiften
• regnskabet og budgettet
• kommende vedligeholdelsesprojekter
• referater fra generalforsamlinger
• vedtægter og husorden
• regler om fremleje og ombygning
• boligens forbedringer
• el- og VVS-forhold
• hvordan den samlede pris er beregnet

En relativt lav købspris fortæller ikke nødvendigvis hele historien. Foreningens økonomi og kommende projekter kan få stor betydning for de fremtidige boligudgifter.

Ønsker køber sin egen juridiske rådgiver, kan ØENS Advokatfirma hjælpe med juridisk rådgivning ved køb af andelsbolig.

Hvad skal bestyrelsen især være opmærksom på?

Bestyrelsen bør sikre, at foreningen har en klar og ensartet overdragelsesprocedure. Den bør blandt andet beskrive:

• hvornår sælger skal kontakte administrator
• hvordan ventelister håndteres
• hvordan køber godkendes
• om foreningen kræver vurderingsrapport
• om el- og VVS-tjek er påkrævet
• hvilke dokumenter sælger skal fremlægge
• hvordan forbedringer og inventar opgøres
• hvordan prisen bliver kontrolleret
• hvordan aftalen godkendes
• hvordan eventuelle indsigelser håndteres

En fast proces beskytter ikke kun bestyrelsen. Den gør også salget mere overskueligt for både sælger og køber.

Administratorens rolle ved andelsoverdragelsen

Administrator er ofte den praktiske tovholder gennem processen. Hos ØENS Ejendomsadministration kan arbejdet blandt andet omfatte:

• vejledning om foreningens procedure
• kontakt med sælger og køber
• håndtering af ventelister
• indsamling af dokumenter og oplysninger
• koordinering af vurdering og kontroller
• udarbejdelse af prisopstilling
• udlevering af nøgleoplysninger
• udarbejdelse af overdragelsesaftalen
• koordinering af underskrifter
• bestyrelsens beslutningsgrundlag
• håndtering af betaling og afregning
• dialog med banker og andre rettighedshavere
• opfølgning på eventuelle indsigelser

Administrator overtager ikke sælgers, købers eller bestyrelsens egne forpligtelser. Administrator skaber i stedet struktur omkring processen, sikrer at de nødvendige oplysninger bliver samlet, og hjælper parterne med at forstå, hvad næste skridt er.

Typiske fejl ved en andelsoverdragelse

Mange forsinkelser og konflikter skyldes ikke ond vilje. De skyldes, at processen bliver sat i gang i den forkerte rækkefølge. Det kan eksempelvis være, at:

• sælger finder en køber, før ventelisten er undersøgt
• overtagelsesdatoen aftales, før tidsplanen er afklaret
• dokumentationen for forbedringer mangler
• el- eller VVS-problemer opdages sent
• løsøre bliver prissat for højt
• køber ikke får alle nødvendige dokumenter
• finansieringen ikke er endeligt godkendt
• sælgers bank ikke har leveret de nødvendige oplysninger
• bestyrelsen ikke har en fast salgsprocedure
• parterne tror, at maksimalprisen automatisk er den aftalte salgspris

De fleste fejl kan forebygges ved at begynde tidligt og følge en tydelig proces.

Hvor lang tid tager en andelsoverdragelse?

Der findes ikke én tidsfrist, som passer til alle overdragelser. Tidsforløbet afhænger blandt andet af:

• foreningens vedtægter og eventuelle ventelister
• vurderingsrapport, el- og VVS-tjek
• dokumentation for forbedringer
• købers finansiering
• bestyrelsens godkendelse
• sælgers bankforhold
• den ønskede overtagelsesdato og om der er særlige problemer i boligen eller aftalen

En enkel overdragelse med komplet materiale kan gennemføres hurtigere end en overdragelse, hvor dokumentation mangler, installationer skal lovliggøres, eller en venteliste først skal høres. Sælger bør derfor kontakte administratoren så tidligt som muligt.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

En god andelsoverdragelse skal ikke kun være korrekt på papiret. Den skal også være overskuelig for de mennesker, der står midt i den.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger med at skabe en klar proces omkring overdragelserne. Vi koordinerer dokumenter, frister, prisopgørelse, aftaler, underskrifter og afregning, så bestyrelsen, sælger og køber ved, hvad der skal ske – og hvornår. Vi arbejder tæt sammen med foreningens bestyrelse og tager udgangspunkt i de konkrete vedtægter og den aftale, vi har med foreningen.

Når en sag kræver juridisk vurdering, kan ØENS Advokatfirmas specialister inddrages. Den juridiske rådgivning er en særskilt ydelse, men samspillet mellem administration og advokatbistand gør det lettere at få sagen placeret hos den relevante specialist. Læs mere om administration af andelsboligforeninger.

Har du spørgsmål?

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Andelsoverdragelse

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om andelsoverdragelse i andelsboligforeninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvad andelsoverdragelse er, hvilke regler der gælder, hvordan prisen fastsættes, og hvilke forhold både køber og sælger skal være opmærksomme på.