Fraflytning af boliglejemål

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

Når et boliglejeforhold ophører enten ved opsigelse eller ophævelse, indtræder der en række regler og frister, man som udlejer skal være særligt opmærksom på. Overholdes disse regler ikke, risikerer man i værste fald at miste et eventuelt istandsættelseskrav mod lejer.

Nedenstående er vores bud på en overskuelig fremstilling af de relevante regler suppleret med en række praktiske vinkler, man som udlejer kan vælge at benytte sig af.

Nedenstående gennemgang gælder for professionelle udlejere, som udlejer mere end én beboelseslejlighed.

Fraflytning jf. lejelovens § 98
Helt overordnet gælder det, at man som udlejer skal indkalde til et fraflytningssyn, når man modtager lejers opsigelse af lejemålet. Indkaldelsen til fraflytningssynet skal være skriftlig og ske med mindst 1 uges varsel. Dette udgangspunkt kan fraviges ved aftale mellem lejer og udlejer, i så fald anbefales det at indgå en skriftlig aftale herom.

Det ses tit, at synspersonen og lejer i dagene op til selve synet telefonisk aftaler et andet tidspunkt, end der oprindeligt er indkaldt skriftligt til. Vi anbefaler at få disse aftaler skriftligt bekræftet inden selve synet. Det kan f.eks. blot være på SMS eller en kortfattet mail.

Står man som udlejer pludselig i den uheldige situation, at lejer er fraflytter lejemålet i ly af natten, skal lejer indkaldes til fraflytningssyn senest 1 ugen efter tidspunktet, hvor man bliver, eller burde være blevet bekendt med, lejers fraflytning. Samtidig gælder det, at man skal afholde fraflytningssynet senest 14 dage efter tidspunktet, hvor man bliver, eller burde være blevet bekendt med, lejers fraflytning.
Hvis man som udlejer ikke afholder fraflytningssyn senest 2 uger efter fraflytningstidspunktet, eller glemmer at indkalde lejer med mindst 1 uges varsel, kan man ikke længere søge sædvanlige istandsættelseskrav dækket hos lejer, jf. lejelovens § 98, stk. 5.


Selve fraflytningssynet
Formålet med fraflytningssynet er at besigtige og dokumentere lejemålets stand ved fraflytning. Synspersonen udarbejder på fraflytningssynet en fraflytningsrapport, der tjener til dokumentation af lejemålets stand på fraflytningstidspunktet. Vi anbefaler at supplere fraflytningsrapporten med billeder taget på synet for i vides muligt omfang at minimere tvivl om, hvordan fraflytningsrapportens punkter efterfølgende skal tolkes. Billederne skal tages både med detaljer og overbliksbilleder, så alle skader og mangler dokumenteres bedst muligt. Disse billeder skal arkiveres sammen med fraflytningsrapporten.

Fraflytningsrapporten skal udfyldes med stor omhyggelig, da den udgør den endelige dokumentation af lejemålets stand ved fraflytning. Eller som anført i lejelovens § 98, stk. 2, 2. pkt., ”udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende”. Den eneste undtagelse herfor er skjulte mangler, som ikke med sædvanlig agtpågivenhed kunne konstateres af synspersonen på synet. Denne type mangler er de eneste, der kan fremsættes over for lejer, selvom de ikke er nævnt i fraflytningsrapporten.

Der skal udleveres en kopi af fraflytningsrapporten til lejer på synet, fysisk eller digitalt. Glemmer man at gøre dette, kan kopien sendes til lejer senest 14 dage efter afholdelse af synet. Hvis lejer nægter at kvittere for modtagelse, eller ikke er til stede ved synet trods korrekt indkaldelse, skal fraflytningsrapporten fremsendes til lejer senest 14 dage efter synet.

Man kan som udlejer stå i den situation, at man ikke har modtaget lejers nye adresse. Man er i dette tilfælde forpligtet til at gøre sig rimelige bestræbelser på at fremskaffe adressen – altså f.eks. at lave et opslag i Folkeregisteret. Fristen for fremsendelse af rapporten løber fra det tidspunkt, hvor man som udlejer burde have fundet, eller finder, adressen. Er lejer ikke fritaget for digital post og har udlejer lejers mailadresse eller mobiltelefonnummer, kan rapporten fremsendes til den af lejer senest anvendte mailadresse eller som besked til lejers mobil.


Fraflytningsrapportens indhold
Ethvert istandsættelseskrav, der blev konstateret på fraflytningssynet, skal fremsættes i rapporten, og det skal fremgå klart og tydeligt, hvad der skal udbedres i lejemålet. Som udgangspunkt kan man ikke senere medtage glemte eller oversete fejl og mangler.

Lejer skal ikke være i tvivl om, hvad der skal udbedres. Det er ikke et krav, at de enkelte istandsættelsesarbejder beløbsangives i rapporten.

Vi anbefaler at benytte en skabelon til fraflytningsrapporten, der giver synspersonen mulighed for på en let overskuelig måde at anføre hvilke arbejder, der skal laves i de enkelte rum i lejemålet. Skabelonen skal ligeledes indeholde oplysninger om lejemålets adresse, fraflyttende lejers navn, tidspunkt for fraflytningssynet samt indeholde en linje til henholdsvis synspersonens og lejers underskrift. Alle billeder skal let og overskueligt kunne henføres til de enkelte punkter i rapporten.

Det ses tit, at fraflyttende lejer efterspørger et overslag over istandsættelsesomkostningerne hos synspersonen. Fraflyttende lejer er naturligt nok interesseret i hvor stor en del af det indbetalte depositum, der kan forventes modtaget retur. Medmindre synspersonen er helt sikker i sin sag, anbefaler vi at undlade at anslå eventuelle istandsættelsesomkostninger over for lejer hverken mundtligt eller i fraflytningsrapporten. Viser estimaterne sig efterfølgende at være for lave, risikeres det der ellers var tiltænkt som en god service over for lejer at blive til en unødvendig tvist.


Lejlighedens stand ved fraflytning
Udgangspunktet er, at lejer skal aflevere lejemålet i samme stand som ved overtagelsen. Der er dog en række undtagelser hertil. Lejer hæfter ikke for almindelig slid og ælde i lejemålet, for de dele som udlejer har vedligeholdelsespligten for.

Lejer har ifølge lejeloven vedligeholdelsespligten for låse og nøgler i lejemålet. Typisk er det ligeledes aftalt i lejekontrakten, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. Den indvendige vedligeholdelsespligt omfatter jf. lejelovens §§ 21 og 24 maling af vægge, lofter, træværk, rør og radiatorer, tapetsering og filt, samt behandling af trægulve. Såfremt lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, og såfremt vedligeholdelse er påkrævet, kan vedligeholdelse kræves af lejer. Såfremt lejemålet således trænger til vedligeholdelse på fraflytningstidspunktet, så kan udlejer lade sådanne arbejder udføre for lejers regning, medmindre lejemålet herved bliver afleveret i bedre stand end ved indflytningen.

Da lejemålets stand ved fraflytning skal holdes op imod standen ved indflytning, kan der opstå tvivl om, hvordan lejemålets stand var ved indflytning. Det er blevet obligatorisk at afholde indflytningssyn for lejekontrakter indgået den 1. juli 2015 og frem, hvorfor der for så vidt angår sådanne lejeforhold burde foreligge en indflytningsrapport, hvori standen ved overtagelse er dokumenteret. Vurderingen af hvorvidt lejer afleverer lejemålet i samme stand som ved overtagelse, er i disse tilfælde relativt let at lave.

I ældre lejeforhold ses det tit, at der ikke foreligger en indflytningsrapport. I disse tilfælde kan det være sværere at dokumentere lejemålets stand ved indflytning.


Krav som følge af mislighold
Udlejers istandsættelseskrav mod lejer følger som tidligere omtalt af lejers aftalte eller lovmæssige vedligeholdelsespligt. Derudover kan der i tilfælde, hvor lejer har handlet uforsvarligt, reklameres over almindelig misligholdelse. Begrebet misligholdelse strækker sig fra lejers direkte uforsvarlige adfærd til hakker i paneler og huller i væggene.

Har lejer handlet uforsvarligt, eksempelvis sparket hul i døren, har udlejer et erstatningskrav mod lejer. Man skal dog som udlejer være opmærksom på, at man selv har bevisbyrden for, at man har lidt et tab, at lejer har handlet ansvarspådragende, og at der er sammenhæng mellem tabet og lejers handling. Det vil typisk bero på en vurdering af, hvorvidt den begåede handling er ud over normal og forsvarlig brug af lejemålet.

Sondringen mellem hvornår lejer har handlet uforsvarligt eller hvornår, der er tale om et krav som led i lejers vedligeholdelsespligt, kan i nogle tilfælde være svær at definere. Uanset hvilket krav der ønskes fremsat, bør det pågældende forhold fremgå klart af fraflytningsrapporten.


Flytteopgørelsen
Når lejemålet er blevet istandsat og alle fakturaer for istandsættelsesarbejdet er modtaget, udarbejdes flytteopgørelsen. Opgørelsen skal indeholde indestående depositum, eventuelle restancer og istandsættelseskrav, der skal afholdes af lejer. Hertil kommer, at man som udlejer har ret til at tilbageholde et rimeligt beløb til forventelig efterbetaling af henholdsvis varme- og vandregnskab. I visse tilfælde tager firmaet der udarbejder forbrugsregnskaber, et gebyr for aflæsning af forbrugsmålere ved lejers fraflytning. Dette beløb kan ligeledes medtages på flytteopgørelsen, såfremt der er taget forbehold herfor i lejekontrakten.

Efter fremsendelse af flytteopgørelsen afregnes det udestående beløb til den part, der har penge til gode, og fraflytningsprocessen er herefter færdighåndteret.

Kontakt en specialist

Kristian Olsen ØENS Ejendomsadministration
Udlejnings- og investeringsejendomme
Kristian Olsen
Administrationschef (HDO), partner
Søren Saaby Hansen ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Søren Saaby Hansen
Advokat (L), partner