Det er fristende at give andelsboligen et løft med nyt køkken, opdateret badeværelse eller en smart planløsning – og det kan bestemt også være en god investering. Men i andelsboligverdenen gælder der nogle helt særlige spilleregler for, hvordan forbedringer bliver vurderet og honoreret økonomisk ved salg. Hvis du vil undgå at miste værdi – eller havne i ubehagelige diskussioner med vurderingsmanden eller bestyrelsen – skal du have styr på både dokumentation, afskrivning og lovgivning. Det hjælper vi dig med her.
Hvad er en forbedring – og hvad er ikke?
Det lyder måske banalt, men det er faktisk ikke altid lige let at afgøre. En forbedring i andelsretlig forstand er en forandring, der reelt forbedrer boligens brugsværdi – altså gør den bedre, mere funktionel eller mere tidssvarende.
Forbedringer kan fx være:
- Et nyt køkken med moderne elementer og hvidevarer
- Et badeværelse med nye fliser, VVS og inventar
- Udskiftning af elinstallationer
- Etablering af gulvvarme eller akustiklofter
Men det er ikke en forbedring, hvis du:
- Udbedrer slid og ælde (fx sliber gulve, maler vægge, lapper huller)
- Skifter noget ud med det samme – bare i nyt (fx toilet for toilet)
- Vælger løsninger, der primært er æstetiske og ikke funktionelle
Det er med andre ord ikke alt, der føles som en forbedring, som tæller økonomisk, når vurderingsmanden kigger forbi.
Hvad betyder det for din andelsværdi?
Når du sælger din andelsbolig, skal værdien af dine forbedringer lægges oveni andelskronen. Det betyder i praksis, at du kan få mere for din bolig – hvis forbedringerne er lovlige, veldokumenterede og korrekt udført.
Men her kommer hagen: værdien af forbedringer afskrives over tid. Det betyder, at et 10 år gammelt køkken måske kun giver dig 40-50 % af investeringen med i regnestykket. Det handler både om alder, slid, materialekvalitet og om køkkenet stadig anses som moderne.
Et eksempel i praksis (2025):
Har du fået nyt IKEA-køkken til 75.000 kr. i 2018, kan vurderingsmanden i 2025 fastsætte værdien til 30.000-40.000 kr., afhængigt af stand og tidsånd. Det er nemlig ikke blot prisen, men også brugsværdi og æstetik, der tæller.
Dokumentation er essentielt
Det er ikke nok, at forbedringen er flot – du skal kunne bevise, hvad der er lavet, og til hvilken pris. Her snubler mange. I 2025 ser vi stadig eksempler på, at andelshavere mister store beløb, fordi de mangler kvitteringer, beskrivelser eller detaljer på, hvad der er lavet og hvornår.
Sådan dokumenterer du korrekt:
- Gem kvitteringer på materialer og håndværkerarbejde
- Brug detaljerede fakturaer – ikke bare “renovering af bad: 80.000 kr.”
- Få udspecificerede tilbud og slutregninger
- Tag billeder af projektets før- og eftertilstand
- Hvis du selv udfører arbejdet, lav en arbejdsseddel med tidsforbrug og materialeforbrug – og brug ABF’s vejledende timepris
OBS: El- og VVS-arbejde skal være udført af autoriserede fagfolk. Hvis det ikke er dokumenteret, kan det blive trukket helt fra vurderingen – også selvom det er lavet pænt.
Nye regler i 2024 – og hvad de betyder i 2025
Fra 1. juli 2024 er det blevet et krav, at alle forbedringer fremgår af det nye nøgleoplysningsskema, som er obligatorisk ved salg af andelsboliger. Her skal forbedringer, vedligehold og installationer registreres – og det kræver, at du som sælger er velforberedt.
Bestyrelsen udfylder skemaet, men du skal kunne dokumentere dine oplysninger. Har du ikke det – eller er forbedringen ikke godkendt – kan du risikere at få et markant lavere tillæg ved salg.
Vores bedste råd hos ØENS:
- Tænk forbedringer som investeringer – lav dem med henblik på både dine nuværende ønsker, komfort og videresalg
- Spørg bestyrelsen om lov, før du går i gang – særligt hvis du ændrer på installationer eller bærende konstruktioner
- Vælg kvalitet over billig løsning – det betaler sig i vurderingen
- Sørg for dokumentation – hver gang!
- Få rådgivning, hvis du er i tvivl – det koster langt mindre end en dårlig vurdering
Har du styr på dine forbedringer?
Hos ØENS hjælper vi både andelshavere og bestyrelser med at forstå reglerne, indsamle dokumentation og sikre korrekt vurdering af forbedringer. Vi har set alt – fra kreative køkkenløsninger til ulovlige elinstallationer – og vi ved, hvad der tæller, og hvad der ikke gør.
Specialisterne indenfor fast ejendom
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
