Når tilliden bliver for stor

Følgende artikel er en opfølgning på artiklen ‘Stor svindelsag i andelsboligforening‘. Artiklen er udarbejdet af Bjørn Weber, direktør og partner hos ØENS Ejendomsadministration A/S

Store millionbeløb skifter hænder i de danske andelsforeninger, og ofte er kontrollen minimal. Hos A/B Amagerbro betød det, at beboerne blev svindlet for 9,1 millioner kroner.
Stemningen var høj, da Kaka og Wafande i marts 2020 gav altankoncert i gården hos A/B Amagerbro under landets første coronanedlukning. Anderledes trykket var den godt seks måneder senere, da vi hos ØENS Ejendomsadministration A/S måtte indkalde andelshaverne til et ekstraordinært møde og fortælle dem, at vi havde politianmeldt deres kasserer for gennem ti år systematisk at svindle for mindst 9,1 millioner kroner. Svindlen blev opdaget, da vi samme vinter overtog den fulde administration af foreningen, og i april 2020 meldte vi sagen til politiet. I september samme år havde politiet stadig ikke haft tid til at se på den. Beboerne stod tilbage med en tillid, som var forrådt, og med en tung atmosfære i gården og ejendommen, som det vil tage lang tid at reparere. 

”En mand af gården”
A/B Amagerbro er en forening med 180 boliger, hvor familier har boet i flere generationer, og lejligheder sjældent skifter hænder uden for den interne venteliste. Flere af beboerne beskriver atmosfæren i gården som familiær. Alle kender alle. Som andelshaver Jannik Züberlein sagde, da han i forbindelse med sagen blev interviewet af Berlingske: ”Der er et helt særligt fællesskab i foreningen, og måske stoler man mere blindt på folk i den her ejendom, end man ville gøre mange andre steder.”

Andelsboligforeningen havde i årevis selv administreret deres økonomi, og folk stolede på kasseren, der blev beskrevet som ”en mand af gården”. Han sad med eneansvaret for at betale regninger og gøre årsregnskabet op. Det udnyttede han til uforstyrret at forfalske opkrævninger af eksempelvis vandregninger og kommuneskat på flere hundrede tusinde kroner.

Regnskabsbilagene blev gennemgået af bilagskontrollanter, som desværre udelukkende havde til opgave at undersøge, om der var overensstemmelse mellem bilagene og tallene i årsregnskabet. Dét var der. Det har krævet et trænet øje at opdage, at noget var galt.

Således kunne kasseren i 2017, 2018 og 2019 hvert år komme mere end halvanden million kroner af foreningens penge i egen lomme. Det svarer til, at han i perioden har taget 1.000 kroner ud af den enkelte andelshavers økonomi hver måned.

En uimodståelig fristelse
Det kan være voldsomt, når man som kasserer eller formand med en nogenlunde normalindkomst pludselig sidder og flytter rundt på beløb i millionklassen – i byggesager måske helt op til 50 millioner kroner. Samtidig er der ingen officielle krav om kontrol. Derfor kan det næppe overraske, at der kan opstå situationer som denne, hvor en ellers tillidsvækkende person måske havner i et misbrug, og fristelsen til at snyde simpelthen bliver for stor.

Ifølge en opgørelse fra marts 2021, af den uafhængige andelsboliganalytiker Tejs Carstensen, er 42,2 procent af landets andelsboligforeninger selvadministrerende. Det placerer en betragtelig arbejdsbyrde og i mange tilfælde et alt for stort eneansvar i foreningerne, og det kan nemt føre til mistillid og skæve blikke i opgangen, når uenigheder opstår.

Manglende faglig kompetence
For en ejendomsadministrator som ØENS var svindlen nem at opdage. Flere advarselslamper blinkede med det samme. Der var år for år kæmpe afvigelser på de forskellige poster, og ejendomsskatten var cirka det dobbelte af normalen og skulle desuden betales hvert kvartal. Hundredvis af gange har vi siddet med lignende papirer, og derfor ved vi eksempelvis, at ejendomsskat i Københavns kommune betales halvårligt.

Bestyrelsen hos A/B Amagerbro består som hos mange andre foreninger af ganske almindelige andelshavere som ikke nødvendigvis har de faglige kompetencer til at spotte, når noget er galt.

Brug for advokater og regnskabsafdeling
Det kom os til gode i bevisførelsen, at ØENS Ejendomsadministration A/S er en del af ØENS Rådgivningshus, som også tæller et advokatfirma og en virksomhedsadministration. Virksomhedsadministrationens regnskabsafdeling kunne nøje gennemgå bilag for bilag, og det blev hurtigt klart, at de mistænkelige betalinger alle var overført til de to samme konti – som viste sig at tilhøre kasseren og hans kone. Sideløbende kunne advokatfirmaet bistå med at samle sagens akter, og allerede den 4. april 2020 kunne vi servere dem for politiet.

Alligevel er kasseren stadig ikke stillet for en offentlig dommer – nu mere end halvandet år senere.

”Mange sidder måske med en følelse af, at vi lever i en retsstat, hvor kontrolinstanser og politiet beskytter os, når sådan noget sker. Det er desværre blevet alt for tydeligt, at sådan er det ikke. Vi har endnu ingen hjælp fået, og hos Andelsboligforeningen Amagerbro sidder beboerne tilbage med en følelse af at være blevet svigtet af politiet,” siger Kenneth Gudmundsson, der er advokat og stiftende partner i ØENS Rådgivningshus.

Ingen støtte fra politi og banker
Heller ikke bankerne var til nogen hjælp. I en sag som denne har bankrådgiveren højst sandsynligt fået kaffen galt i halsen, da overførsler fra en andelsforening på flere hundrede tusinde kroner pludselig begyndte at tikke ind på kontoen hos en privat kunde. Rådgiveren har formentlig underrettet Bagmandspolitiet. Men fra 2016 til 2018 modtog Bagmandspolitiets hvidvasksekretariat 79.000 underretninger fra bankerne om mistænkelige transaktioner. Kun tre af dem førte til videre efterforsking. Siden har Bagmandspolitiet ganske vist opprioriteret deres efterforskning af økonomisk kriminalitet, men det er langt fra givet, at en underretning fra banken fører noget med sig.

Har ikke set en krone
I den konkrete sag havde vi ikke andet valg end at indbringe kassereren for civilretten med henblik på at få en dom over kassereren. Det er en dyr og krævende proces, og også den trak ud. Til sidst blev kasseren dømt til at tilbagebetale de 9,1 millioner kroner, men ingen i foreningen har endnu set en krone. Det kommer de formentlig heller ikke til, da kasseren har erklæret sig insolvent i fogedretten. Efterfølgende har foreningen valgt at erklære kasseren personligt konkurs, hvorved der gives mulighed for at omstøde transaktioner, som kasseren har foretaget.

”Fordi politiet har været så længe om at agere og eksempelvis varetægtsfængsle vedkommende, mens sagen stod på, er det højst sandsynligt for sent nu. Med mere end et år til ugeneret at gemme pengene af vejen, bliver det mere end svært for kurator i konkursboet at få fat i dem,” siger Kenneth Gudmundsson. Det var ham, der repræsenterede A/B Amagerbro ved civilretten.

”Vi venter på at få straffesagen for byretten. Der pågår stadig politiundersøgelser, og ansvarsmæssigt er den ikke landet helt. Vi ved, at der er begået et strafbart forhold, men teoretisk ved vi endnu ikke, hvor ansvaret ender henne.

Mistro kan let opstå
Det er heldigvis usædvanligt, at der svindles for så høje beløb. Men det er ikke første gang, at vi støder på underslæb og rod i økonomien, og i årenes løb har lignende sager været fremme i medierne.

Selvom alle har deres på det rene, kan mistroen let opstå, når kontrollen er så dårlig, som den mange steder er. Hos ØENS har vi ofte oplevet, hvordan interne uenigheder kan føre til muren i krogene, og sommetider direkte til spekulationer og anklager om svindel eller underslæb. Den mistillid, og den ubehagelige atmosfære som følger med den, kan man nemt undgå ved eksempelvis at få en administrator til at styre økonomien. Alternativt er en ekstern revisor et rigtig godt skridt på vejen. Hvis man for eksempel gør det lovpligtigt at anvende en registreret eller statsautoriseret revisor i foreninger med en væsentlig økonom, kan foreningerne i stedet for beskyldninger, mistanke og dårlig stemning koncentrere sig om alt det, der gør livet i foreningen værd at leve – som eksempelvis en altankoncert.

Svindlen år for år
Kasseren startede forsigtigt ud. Til sidst svindlede han for mere end halvanden million kroner om året.

2011: 105.710 kr.
2012: 280.266,42 kr.
2013: 734.700,38 kr.
2014: 736.782,23 kr.
2015: 940.428,47 kr.
2016: 1.323.918,39 kr.
2017: 1.711.972,77 kr.
2018: 1.576.775,69 kr.
2019: 1.707.755,91 kr.

Få selvadministrerer i hovedstaden
Antal foreninger med selvadministration i udvalgte kommuner:

Brøndby: 0,0 %
København: 9,5 %
Frederiksberg: 13,5 %
Aalborg: 26,7 %
Esbjerg: 59,9 %
Odense: 65,3 %
Aarhus 67,6 %
Randers 73,2 %
Vejle 87,8 %
Ærø: 100,0 %

Tal: Uafhængig andelsboliganalytiker Tejs Carstensen, marts 2021