Et stærkt forsinket byggeri fyldt med fejl er, sammen med en stor ekstraregning, blevet resultatet af et renoveringsprojekt hos en andelsforening på Amager.

Sagen her gik helt i hårdknude, men en række forholdsregler kan forhindre de værste konflikter, siger byggeretsadvokat Johan Iversen Møller. En af de vigtigste læringer ér, at man ikke bør have alle byggesagens aktører i ét og samme firma.

I 2018 indså bestyrelsen i andelsforeningen A/B Søren Norby på Amager, at deres ejendom trængte til en kærlig omgang. Ikke bare lidt klatmaling hist og her. Men en omgang af den mere alvorlige slags med nyt tag og vinduer, isolering af gavlene, en facade, der skulle pudses op og et kælderloft, der skulle understøttes.

Den lille andelsboligforening på bare 10 lejligheder og nogle erhvervsdrivende i stueetagen havde ikke tidligere haft en vedligeholdelsesplan, og derfor begyndte projekterne at blive presserende, fortæller bestyrelsesmedlem Marianne Einshøj Jakobsen, der sammen med formanden Karsten Sand har været foreningens tovholdere for projektet. Og det er de stadig, for byggeriet er endnu ikke færdigmeldt.

”Hvis ikke man renoverer løbende, får man et kæmpe efterslæb, og det havde vi. Så vi startede med at forsøge at få lavet en vedligeholdelsesplan. Men der var ikke mange, der ville give tilbud på det, fordi foreningen er så lille,” fortæller hun.

De følte sig derfor heldige, da et mindre firma gerne ville tage opgaven. Hurtigt viste det sig, at det også var et boligadministrationsfirma, som tilmed tilbød at overtage administratorposten.

”De kiggede på vores økonomi og sagde, at der var masser af luft i budgettet til renovering. Så det syntes de, at vi skulle i gang med. Der var ingen grænser for, hvad de kunne hjælpe os med,” fortæller Marianne Einshøj Jakobsen, som sammen med resten af bestyrelsen besluttede at bruge firmaet som ny administrator.

Og herfra gik det stærkt. Den nye administrator var nemlig også byggerådgiver og tilbød derfor sin hjælp til renoveringsprojektet. Efter hans råd valgte foreningen at gå med den billigste af tre entreprenører. Og i april 2019 blev projektet søsat – estimeret til at tage cirka 5-6 måneder.

Hvem af byggesagens aktører har overblikket?

Efter få uger begyndte de første af en uendelig række af små og store problemer. Al lige fra massive vandskader på loftet som følge af manglende afdækning til forkert behandling af facaden. Derudover var der byggeregnskaber, der ikke var styr på. Og ingen af byggesagens aktører virkede til at have overblikket.

I dag, tre år senere, kan Marianne Einshøj Jakobsen fremvise et 18 sider langt dokument med fejl. I dokumentet har hun listet sagens historik, kommunikationen og de mange graverende fejl, der er opstået undervejs. I mellemtiden er entreprenøren gået konkurs, og byggerådgiveren afviser at bruge sin forsikring.

Marianne Einshøj Jakobsen kalder sig selv og foreningen lidt naiv i troen på, at den byggetekniske rådgiver havde overblikket og ville tage ansvar. Man må følge sin mavefornemmelse, mener hun.

”Jeg håber da, at en god byggerådgiver ville have ført ordentligt tilsyn med entreprenøren. Men for os opstod problemet især, da vi begyndte at tvivle på byggerådgiveren, som så samtidig var vores administrator. Dér lærte vi, at man ikke skal have alle forretninger samme sted,” siger hun.

Dén pointe deler advokat Johan Iversen Møller fra ØENS Advokatfirma. Han overtager løbende byggesager, der er gået i hårdknude, og mener, at en del problemer kan undgås, hvis man fra starten tænker i et firkløver af rådgivere.

”Den byggetekniske rådgiver kontrollerer entreprenøren, og så kan der være en jurist, der kontrollerer både entreprenøren og den byggetekniske rådgiver. Og til sidst en byggesagsadministrator, der til en vis grad kontrollerer de andre i byggesagen. Kontrolarbejde er en del af kvalitetssikringen af byggeriet, og hvis man samler alle de funktioner under én hat, forsvinder kontrollen,” siger han.

Økonomiske konsekvenser ved byggesag

Johan Iversen Møller mener, det optimale scenarie er, at der er koblet en juridisk byggerådgiver på byggeprojektet fra starten. Også selv om det kan virke som for mange forskellige rådgivere på et enkelt projekt. ”Mange tvister i en byggesag opstår ved, at parterne bliver uenige undervejs og graver sig ned i skyttegravene. Så stopper byggeriet, konflikten vokser, og de økonomiske konsekvenser bliver større og større. Traditionelt i branchen kobler man først en advokat på, når parterne er gået helt fra hinanden,” siger han og beskriver sin rolle som en slags konfliktmægler tidligt i processen.

I andelsforeningen A/B Søren Norby forsøgte de et godt stykke tid at løse problemerne direkte med entreprenør og byggerådgiver, men måtte til sidst få en advokat på sagen. Indtil videre har foreningen brugt over 150.000 kroner på advokatsalær og vedtog derfor på en ekstraordinær generalforsamling i marts at lukke sagen og se fremad. De har i mellemtiden også skiftet administrator, så de nu er administreret af ØENS Ejendomsadministration. De venter lige nu på en rapport fra en ny ekstern byggeteknisk rådgiver, der skal vurdere, hvad det kræver at få udbedret fejl og mangler.

Gode råd til at komme godt fra start med renoveringsprojektet:

• Hav altid en vedligeholdelsesplan, så I ved, hvilke projekter, der skal prioriteres.
• Vælg jeres rådgiverteam med omhu. Man kan godt få administrativ og juridisk rådgivning fra samme firma, f.eks. sin administrator. Men den tekniske rådgiver og entreprenøren bør være uafhængige af hinanden og af foreningens administrator.
• Større byggeprojekter vil næsten altid kræve ekstern og uafhængig byggeteknisk rådgivning. Ellers kan bestyrelsen ende med et alt for stort, komplekst og tidrøvende arbejde.
• Hvis I som bestyrelse vælger at entrere direkte med en entreprenør uden rådgiver, skal I være opmærksom på, hvad jeres bestyrelsesansvarsforsikring dækker.
• En juridisk byggerådgiver kan være et forebyggende tiltag, som på sigt kan spare jer for mange penge i advokatsalær, hvis projektet først er gået i hårdknude.
• Dokumentér processen – det kan være nyttig information, hvis en konflikt opstår og eskalerer.

Artiklen er udgivet i magasinet ‘Min Boligforening’ i juni 2022. En særlig tak skal lyde til medvirkende bestyrelsesmedlem, Marianne Einshøj Jakobsen fra A/B Søren Norby på Amager. Billederne til artiklen er taget af Marianne.

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat (L), associeret partner

Afdeling:

Hos ØENS Ejendomsadministration mener vi, at uddannelse og træning er afgørende for at levere den bedst mulige service til vores kunder. Derfor prioriterer vi at tilbyde vores medarbejdere den bedst mulige uddannelse, herunder EjendomDanmarks ‘EA uddannelse’.

EA uddannelsen er en vigtig del af ØENS uddannelsesprogram, da den giver vores medarbejdere mulighed for at blive mere effektive og kompetente ejendomsadministratorer. Med en bred vifte af kurser, der dækker forskellige aspekter af ejendomsadministration, kombinerer uddannelsen både teori og praktisk træning, således at medarbejderne kan lære at anvende deres viden i den virkelige verden.

EA uddannelsen består af en række kurser og seminarer, der typisk dækker følgende områder:

1. Ejendomsadministration: Kurserne dækker de grundlæggende aspekter af ejendomsadministration, herunder kontraktforhandlinger, lejerkommunikation, budgettering, markedsføring og vedligeholdelse af ejendomme.
2. Bygningsdrift og vedligeholdelse: Kurserne omhandler drift og vedligeholdelse af bygninger, herunder tekniske aspekter såsom VVS, el, ventilation og brandsikkerhed.
3. Regulering: Kurserne fokuserer på de lovgivningsmæssige og juridiske aspekter af ejendomsadministration, herunder lejekontrakter, boligregulering og ejendomsbeskatning.
4. Finansiering: Kurserne dækker finansielle aspekter af ejendomsadministration, herunder budgettering, regnskabsføring, investeringer og skatteregler.
   

Vi tror på, at EA uddannelsen vil give vores medarbejdere mulighed for at avancere i deres karriere og være bedre rustet til at håndtere de forskellige udfordringer, der opstår inden for ejendomsadministration. Vi er stolte af at tilbyde EA uddannelsen som en del af vores uddannelsesprogram, og vi tror, at det er en investering i vores medarbejderes fremtid og i vores virksomheds succes.,

Intern uddannelse med ØENS Akademi

Udover EA uddannelsen har vi hos ØENS Ejendomsadministration også vores eget uddannelsesprogram kaldet ØENS Akademi. Det er et internt uddannelsesprogram, der er udviklet specielt til vores medarbejdere og vores kunders behov.

ØENS Akademi tilbyder en bred vifte af kurser, der dækker emner som ledelse, kommunikation, konflikthåndtering, kundeservice og teknisk viden. Vi mener, at det er vigtigt at give vores medarbejdere mulighed for at udvikle sig både personligt og professionelt, så de kan levere den bedste service til vores kunder. Vi tror på, at kontinuerlig uddannelse og træning er afgørende for at opretholde og forbedre vores servicekvalitet og for at sikre vores virksomheds succes på lang sigt. Derfor investerer vi både tid og ressourcer i vores uddannelsesprogrammer for at sikre, at vores medarbejdere har de nødvendige færdigheder og viden til at løse de udfordringer, de møder i deres daglige arbejde.

ØENS Akademi og EA uddannelsen er en vigtig del af vores samlede uddannelsesstrategi, og vi er stolte af at kunne tilbyde vores medarbejdere muligheden for at udvikle sig og avancere i deres karriere hos os.

Trainee hos ØENS

Inden Maria Grandt blev Ejendomsadministrator, var hun ejendomsadministrator trainee her hos ØENS. Interviewet blev lavet i april 2023.

Maria Grandt arbejder primært med administration af andelsboligforeninger og ejerforeninger. Maria er færdiguddannet Finansøkonom fra Cphbusiness og startede hos ØENS som Ejendomsadministrator trainee i august 2022. Inden hendes ansættelse som trainee var hun både studentermedhjælper og senere i praktik hos ØENS. Vi stillede for nylig Maria en række spørgsmål om, hvordan det er at være trainee, og hvordan hun synes, det er at arbejde hos ØENS. Læs hvad Maria svarede i interviewet nedenfor. God fornøjelse.

Hvorfor har du valgt at være ejendomsadministrator trainee? Hvad er det ved faget, du synes er spændende?

Under mit uddannelsesforløb som Finansøkonom besluttede jeg mig for at søge studiejob og praktikplads i ejendomsadministrationsbranchen. Det gjorde jeg, da mine interesser spænder bredt, og jeg ønskede et varieret og alsidigt job med plads til både at nørde tal, at fordybe mig i fortolkning af vedtægter og lovgivning samt kundekontakt og rådgivning. Som ejendomsadministrator arbejder jeg både med jura, økonomi, forsikring og kommunikation. Netop kommunikation og rådgivning er en vigtig del af dagligdagen som administrator, hvilket reflekteres i, at vi her hos ØENS går op i at yde rådgivning i øjenhøjde, hvilket kræver en tæt og tryg dialog mellem os og vores kunder.

Hvor længe har du været ejendomsadministrator trainee i ØENS?

Jeg har været trainee hos ØENS siden slutningen af 2022 og har haft min egen portefølje af ejendomme siden da. Inden jeg startede mit traineeforløb, var jeg henholdsvis studentermedarbejder og praktikant i sammenlagt et år.

Her kan du få indsigt i karrierestien for Ejendomsadministratorer hos ØENS Ejendomsadministration for foreninger.

Hvilke arbejdsopgaver får du lov til at varetage i ØENS?

Mine arbejdsopgaver spænder bredt. Til daglig administrerer jeg min egen portefølje af ejer- og andelsboligforeninger. Hertil falder der helt naturligt en stor række forskellige og meget varierede opgaver. For eksempel bogføring af fakturaer, gennemgang af regnskaber, udarbejdelse af andelsoverdragelsesaftaler, opkrævninger, håndtering af forsikringssager og korrespondance/samarbejde med bestyrelser, beboere og eksterne samarbejdspartnere. Generalforsamlingssæsonen i foråret er fuld af regnskabsmøder, korrespondance med revisorer, bestyrelser og selvfølgelig generalforsamlinger, hvor jeg også får lov at være tovholder på alt dette for foreningerne i min portefølje.

Synes du, at du får nok ansvar? Hvis ja, hvad betyder denne tillid så for dig?

Jeg synes, jeg får rigtigt meget ansvar. Ledelsen udviser stor tillid til os. Jeg administrerer helt selvstændigt min egen ejendomsportefølje og er selv ansvarlig for at søge hjælp i mit team, når jeg har behov for det. Der er ingen chef, der står og “micro-manager”, hvad jeg laver eller lignende. Denne tillid til mig – både som person og som medarbejder – betyder alverden for mig og gør det til en fornøjelse at gå på arbejde.
Hos ØENS er der generelt en meget flad ledelsesstruktur, og jeg oplever gang på gang, at min feedback, i alle lag i ledelsen, bliver taget seriøst, overvejet og implementeret.

Hvorfor synes du, at det er fedt at være trainee? Hvad er det ved arbejdet, du kan godt kan lide?

Jeg er rigtig glad for at have min egen portefølje af ejendomme og alsidigheden i mine arbejdsopgaver. Jeg oplever ikke at der er den store forskel på at være ejendomsadministrator eller ejendomsadministrator-trainee. Arbejdsopgaver og ansvar er det samme. Den primære forskel, er at jeg selvfølgelig stadig er under oplæring, og jeg derfor oftere søger hjælp og sparring hos mine kollegaer.
Derudover er kundekontakten og rådgivningsaspekterne, som sagt, store dele af arbejdet, og begge dele er noget jeg virkelig sætter pris på. Hver eneste dag får jeg mails eller opkald, med nye henvendelser eller problemstillinger, som tvinger mig til at være i konstant faglig udvikling. Med andre ord er der aldrig to dage der er ens. Samarbejdet med bestyrelserne i de forskellige foreninger i min portefølje, er også noget jeg værdsætter højt. Da bestyrelsen – ud over ens kollegaer selvfølgelig – er ens nærmeste samarbejdspartnere.
Derudover er det rigtig vigtigt for mig, at jeg som trainee får rig mulighed for at blive ved med både at videreudvikle og -uddanne mig. Det kommer bl.a. til udtryk ved, at jeg udover mit daglige arbejde, også starter på EjendomDanmarks EA-uddannelse til september.

Hvordan oplever du ØENS som arbejdsplads? Hvordan er stemningen her på kontoret?

ØENS er en arbejdsplads, hvor medarbejdertrivsel og -udvikling er i centrum. Ledelsen viser os stor tillid, og vi får masser af ansvar, men jeg er heller ikke i tvivl om, at det er okay at fejle. Jeg har nogle af de sødeste kollegaer, man overhovedet kan forestille sig, og vi har et stærkt sammenhold både arbejdsmæssigt og privat. Det afspejler sig også i stemningen på kontoret, som altid er god, også når der er travlt.

Er ØENS et sted du kunne forestille dig at arbejde, når du er færdig som trainee?

Uden tvivl. Jeg håber også, at det fremgår af mine tidligere svar, at jeg er enormt glad for mit arbejde hos ØENS – og for fællesskabet og muligheden for fortsat at udvikle mig både fagligt og menneskeligt.

Ville du anbefale andre at påbegynde et traineeforløb. Hvis ja, hvorfor?

Jeg vil bestemt anbefale andre at starte som trainee, i hvert fald hvis det er her hos ØENS. Jeg synes, ejendomsadministrationsbranchen er en super spændende branche at arbejde indenfor, især hvis man kan lide økonomi, jura og kundekontakt. Jobmulighederne i branchen er gode, og det ansvar, den frihed, de erfaringer og de muligheder for videre faglig udvikling og sparring, som jeg får gennem mit traineeforløb her hos ØENS, kan kun anbefales.

Den gennemsnitlige tilbudte rente på andelsboliglån er faldet næsten uafbrudt de seneste 2 år. Det betyder både billigere andelsboliglån for nye købere af andelsboliger, men også store besparelser for nuværende andelsboligejere.

Lån til privates køb af andelsboliger er nogle af de største lån banker giver til private. Da bankerne samtidig får sikkerhed i andelsboligen/beviset er andelsboliglån attraktive for bankerne. Det har også medført stor konkurrence mellem bankerne. Andelsboliglån har været en oplagt mulighed for banker der vokser, og/eller går ind i nye områder/landsdele, til at få opbygget noget forretning/volumen.

Modsat realkreditlån, hvor renter og bidragssatser kan ”slås op i en prisliste”, er rente og gebyrer på banklån noget, der kan forhandles, og hvor bankerne tilpasser deres tilbud efter, hvor interesserede de er i den enkelte kunde. Renten på andelsboliglån er som udgangspunkt variabel og følger derfor renten i samfundet og Nationalbanken tæt, men naturligvis med et tillæg.

Både tillægget og renten for andelsboliglån er faldet siden Finanskrisen for mere end ti år siden. Dengang betalte mange både 12% og 14% for et andelsboliglån, men det er heldigvis meget billigere i dag.

Renten på andelsboliglån er faldet støt

Som nævnt er konkurrencen hård, så selvom renten i samfundet har været stabil og lav de seneste år, er den rente, som brugere af Mybankers skift bank service får tilbudt, faldet næsten uafbrudt – også de seneste to år.

Et lån der for to år siden blev tilbudt til 3,5% i rente, bliver nu tilbudt til 2,9% i rente. Det lyder ikke af så meget, men det er 500 kr. mindre pr. måned for et lån på en million kr.

Det er ikke kun nye købere af andelsboliger, der kan spare penge ved at være vågne. Har du allerede en andelsbolig med et andelsboliglån, er det også værd at undersøge markedet. Det er nemlig meget muligt, at du kan finde en bank med en endnu lavere sats, end den du betaler nu.

Som det fremgår af tabellen, er både den gennemsnitlige sats og den laveste sats som brugere af Mybanker’s skift banks service får tilbudt, faldet de seneste to år, uanset at renten i samfundet har været stabil.

Jo større lån, jo lavere rente

Modsat hvad du måske skulle tro, er renten lavere, jo større lånet er.

Som det fremgår af tabellen ovenover, er den gennemsnitlige sats, som brugere bliver tilbudt, faldende med lånets størrelse. (tallene er fra 4. kvartal 2021)

Der er meget stor forskel på de satser, brugere bliver tilbudt af de forskellige banker. Det er ikke usædvanligt, at den samme bruger bliver tilbudt satser, der varierer med 1,5 til 2,0 procentpoint. Det er mellem 15.000 og 20.000 kr. pr. år i rente for et lån på en million kr. Det er derfor afgørende at spørge flere banker, inden du optager et lån.

Hvordan får du det billigste andelsboliglån? 

Den rente du bliver tilbudt på andelsboliglån, afhænger af flere faktorer:

• Din økonomi og forretningsomfang – hav derfor overblik over dit budget og dine udgifter.
• Spørg flere banker og vær ikke bange for en bank, du måske ikke kender i forvejen.
• Hvor meget der skal lånes – Jo større lånet er, jo lavere er den tilbudte rente ofte.
• Andelsboligforeningens økonomi. – Jo bedre andelsboligforeningens økonomi er, jo lavere er bankens risiko ved at give lånet. Det kan f.eks. handle om vedligeholdelsesstanden på bygningen, hvilket lån andelsboligforeningen har etc.

Husk at banker vurderer kunder forskelligt og at det nødvendigvis ikke er ond vilje, hvis en given bank ikke giver dig det tilbud, du havde drømt om – så er det bare at spørge den næste. Derfor er det altid en god ide at undersøge dine muligheder ved flere end en bank.

Christian Dencker greb i dag den enestående mulighed for at underholde og oplyse 3 udvalgte klasser på finansøkonomuddannelsen på Copenhagen Business Academy om dét at arbejde som Ejendomsadministrator. Han fortalte blandt andet om arbejdet som ejendomsadministrator hos ØENS Ejendomsadministration, andelsoverdragelser og finansieringsmuligheder i forbindelse med byggesager osv.

En stor tak skal lyde til de studerende på finansøkonomuddannelsen – og til Cphbusiness for at skabe gode inkluderende rammer og give muligheden for at dele ud af vores interesse og glæde for ejendomsadministrationen.

Hårdt arbejde betaler sig

Christian kickstartede sin karriere som Ejendomsadministrator i ØENS Ejendomsadministration – han startede som studentermedhjælper og kom sidenhen i praktik i ejendomsadministrationen. Her blev han lært op af ØENS erfarne ejendomsadministratorer, og erfaredes hurtigt, at der var højt til loftet, plads til udfoldelse og ambitiøse tanker – og altid tid til grin og godt humør med ØENS kollegaer.

Her kan du få indsigt i karrierestien for Ejendomsadministratorer hos ØENS Ejendomsadministration for foreninger.

Christian, der er uddannet Finansøkonom, studerer nu på EjendomDanmarks EA-uddannelse, hvor han dygtiggør sig og efteruddanner sig inden for de praktiske og nære problemstillinger, der knytter sig til ejendomsadministration. Hans faglige niveau og venlige sind er blot nogle af grundene til, at han sikrede sig jobbet som Ejendomsadministrator i ØENS. I dag har han det daglige administrative ansvar for sin egen portefølje af andels- og ejerforeninger, hvor han blandt andet varetager følgende opgaver:

• Udarbejdelse af overdragelsesdokumenter
• Afregning af andelsboligsalg
• Deltagelse i budgetmøder og generalforsamlinger
• Aflægge forbrugsregnskaber
• Registrering af ejerskifte
• Diverse administrative opgaver i forbindelse med foreningernes daglige virke

Ydermere er Christian teamleder for et af ØENS fem administrationteams. I denne rolle er han ansvarlig for oplæring af nye medarbejdere, koordinering af ferieplaner og sikring af, at teamet opnår de fælles servicemål. Christian er en central figur i teamet, hvor han fungerer som den primære kontaktperson og bindeleddet til de tilknyttede regnskabsmedarbejdere og sin nærmeste leder. Christians evner som teamleder understreger hans kapacitet til at håndtere en bred vifte af opgaver og sikre et stærkt og effektivt teamwork.

Vi er glade og stolte af at have Christian med ombord og håber, at han har været med til at plante et spirende ejendomsadministrator-frø hos nogle af de studerende i dag.

Oliver Pelsen er controller trainee her hos ØENS og arbejder primært med administration af andelsboligforeninger, ejerforeninger og udlejningsejendomme. Oliver er uddannet Finansøkonom og startede i ØENS som controllertrainee i september 2022. Vi stillede for nylig Oliver en række spørgsmål om, hvordan han synes det er at arbejde hos ØENS. Læs hvad han svarede i interviewet nedenfor. God fornøjelse.

Hvordan startede din karriere som controller trainee hos ØENS?

Jeg har hele tiden vidst, at jeg gerne ville arbejde med tal, og derfor lå det lige til højrebenet at søge, da ØENS søgte en controllertrainee. At blive controllertrainee, eller bare trainee, var det naturlige næste skridt i mit uddannelses- og arbejdsliv. At være trainee er en god måde at blive rustet til stillingen som controller, da man både selvstændigt og i samarbejde med afdelingens erfarne controllere bliver klædt på til arbejdsopgaverne.

Her kan du få indsigt i karrierestien for Controllere hos ØENS Rådgivningshus.

Hvilke arbejdsopgaver får du lov til at varetage i ØENS?

Fra dag ét har jeg haft ansvaret for min egen portefølje, der tidligere bestod af en blanding af foreninger og investeringsejendomme, men nu udelukkende består af investeringsejendomme. At være ansvarlig for sin egen portefølje af investeringsejendomme indebærer bl.a. at administrere kundens økonomiske aktiviteter og udarbejde regnskaber i forbindelse med årsafslutning. Min portefølje er siden min start vokset i takt med min egen faglige udvikling, og jeg har nu også andre ansvarsområder. Nogle af disse omfatter ansvaret for det samlede kreditorbogholderi, kontrollen og bogføringen af lejere/andelshaveres og ejeres indbetalinger samt månedsrapportering til større kunder.

Synes du, at du får nok ansvar? Hvis ja, hvad betyder denne tillid så for dig?

Ledelsen viser stor tillid, og det sætter jeg pris på. Tillid gør, at jeg bliver mere selvstændig og sikker i mit arbejde.

Hvordan oplever du ØENS som arbejdsplads? Hvordan er stemningen her på kontoret?

Hos ØENS er der stort fokus på faglig og personlig udvikling. Ledelsen viser os stor tillid, og jeg får masser af ansvar – men jeg er heller ikke i tvivl om, at det er okay at fejle. Der er altid god stemning på kontoret – også i travle perioder.

Ville du anbefale andre at påbegynde et traineeforløb. Hvis ja, hvorfor?

Jeg ville bestemt anbefale et forløb som trainee hos ØENS. Man får lov til at stifte bekendtskab med mange forskellige arbejdsområder, ikke kun inden for ens eget felt, men også i andre afdelinger i virksomheden. Det er hands-on-arbejde, hvor der altid er mulighed for at hente hjælp eller et godt råd fra erfarne kollegaer.

ØENS er en virksomhed i vækst – og det er spændende at være en del af denne udvikling.

Vinteren lurer lige rundt om hjørnet, og snart står kulde og frost for døren. Derfor er tiden inde til, at husejere og boligforeninger lægger en plan for vintervedligeholdelse af fælles færdselsarealer. Som boligejer eller boligforening har du nemlig en række vinterpligter.

Det skal være sikkert at færdes på din eller din boligforenings grund – både for dig selv og for alle andre. Og derfor siger et lovkrav, at der skal ryddes sne på fortove, i indkørsler, i havegange, på trapper og på andres fælles færdselsarealer – og at du er ansvarlig for dette. Du er derudover også forpligtet til at forebygge glat føre ved at strø salt eller grus. Rydningen skal sikre, at dit postbud, din skraldemand og dine gæster kan komme sikkert til og fra din ejendom. Kommer en person til skade, fordi du har forsømt dine vinterpligter, risikerer du eller din boligforening at skulle betale erstatning. Ved et fald kan en person eksempelvis forlange erstatning for tabt arbejdsfortjeneste eller svie og smerte. Derudover risikerer du også, at dit renovationsfirma undlader at fjerne dit affald, hvis de ikke har fri adgang til at gøre det.

Advarsel af forbipasserende

Snerydning og glatførebekæmpelse er dog ikke det eneste, du skal have styr på inden vinterens komme. Ifølge ordensbekendtgørelsen skal du også sørge for at advare forbipasserende og opsætte forsvarlige afspærringer, hvis der er fare for, at sne, istapper, tagsten eller lignende kan skride ned fra ejendommens tag. Derudover skal du hurtigst muligt sørge for at fjerne sne og istapper.

Hvis du gentagne gange ikke overholder dine forpligtelser i forhold til vintervedligeholdelse, er din kommune i sin gode ret til selv at fjerne sneen og bekæmpe glat føre – på din regning. Politiet kan også give dig en bøde for manglende vintervedligeholdelse.

Ønsker du eller din boligforening ikke selv at stå for vintervedligeholdelsen, kan I hyre et ejendomsservicefirma til at gøre det. Det vigtigste er, at det blive gjort – så ingen kommer til skade.

Følgende artikel er en opfølgning på artiklen ‘Stor svindelsag i andelsboligforening‘ og omhandler svindel i en andelsboligforening på Amager. Artiklen er udarbejdet af Bjørn Weber, direktør og partner hos ØENS Ejendomsadministration A/S

Store millionbeløb skifter hænder i de danske andelsforeninger, og ofte er kontrollen minimal.

Hos A/B Amagerbro betød det, at beboerne blev svindlet for 9,1 millioner kroner.

Stemningen var høj, da Kaka og Wafande i marts 2020 gav altankoncert i gården hos A/B Amagerbro under landets første coronanedlukning. Anderledes trykket var den godt seks måneder senere, da vi hos ØENS Ejendomsadministration A/S måtte indkalde andelshaverne til et ekstraordinært møde og fortælle dem, at vi havde politianmeldt deres kasserer for gennem ti år systematisk at svindle for mindst 9,1 millioner kroner. Svindlen blev opdaget, da vi samme vinter overtog den fulde administration af foreningen, og i april 2020 meldte vi sagen til politiet. I september samme år havde politiet stadig ikke haft tid til at se på den. Beboerne stod tilbage med en tillid, som var forrådt, og med en tung atmosfære i gården og ejendommen, som det vil tage lang tid at reparere. 

”En mand af gården”

A/B Amagerbro er en forening med 180 boliger, hvor familier har boet i flere generationer, og lejligheder sjældent skifter hænder uden for den interne venteliste. Flere af beboerne beskriver atmosfæren i gården som familiær. Alle kender alle. Som andelshaver Jannik Züberlein sagde, da han i forbindelse med sagen blev interviewet af Berlingske: ”Der er et helt særligt fællesskab i foreningen, og måske stoler man mere blindt på folk i den her ejendom, end man ville gøre mange andre steder.”

Andelsboligforeningen havde i årevis selv administreret deres økonomi, og folk stolede på kasseren, der blev beskrevet som ”en mand af gården”. Han sad med eneansvaret for at betale regninger og gøre årsregnskabet op. Det udnyttede han til uforstyrret at forfalske opkrævninger af eksempelvis vandregninger og kommuneskat på flere hundrede tusinde kroner.

Regnskabsbilagene blev gennemgået af bilagskontrollanter, som desværre udelukkende havde til opgave at undersøge, om der var overensstemmelse mellem bilagene og tallene i årsregnskabet. Dét var der. Det har krævet et trænet øje at opdage, at noget var galt.

Således kunne kasseren i 2017, 2018 og 2019 hvert år komme mere end halvanden million kroner af foreningens penge i egen lomme. Det svarer til, at han i perioden har taget 1.000 kroner ud af den enkelte andelshavers økonomi hver måned.

En uimodståelig fristelse

Det kan være voldsomt, når man som kasserer eller formand med en nogenlunde normalindkomst pludselig sidder og flytter rundt på beløb i millionklassen – i byggesager måske helt op til 50 millioner kroner. Samtidig er der ingen officielle krav om kontrol. Derfor kan det næppe overraske, at der kan opstå situationer som denne, hvor en ellers tillidsvækkende person måske havner i et misbrug, og fristelsen til at snyde simpelthen bliver for stor.

Ifølge en opgørelse fra marts 2021, af den uafhængige andelsboliganalytiker Tejs Carstensen, er 42,2 procent af landets andelsboligforeninger selvadministrerende. Det placerer en betragtelig arbejdsbyrde for foreningens bestyrelse. Og i mange tilfælde et alt for stort eneansvar i foreningerne, og det kan nemt føre til mistillid og skæve blikke i opgangen, når uenigheder opstår.

Manglende faglig kompetence

For en ejendomsadministrator som ØENS var svindlen nem at opdage. Flere advarselslamper blinkede med det samme. Der var år for år kæmpe afvigelser på de forskellige poster, og ejendomsskatten var cirka det dobbelte af normalen og skulle desuden betales hvert kvartal. Hundredvis af gange har vi siddet med lignende papirer, og derfor ved vi eksempelvis, at ejendomsskat i Københavns kommune betales halvårligt.

Bestyrelsen hos A/B Amagerbro består som hos mange andre foreninger af ganske almindelige andelshavere. Andelshavere der ikke nødvendigvis har de faglige kompetencer til at spotte, når noget er galt.

Brug for advokater og regnskabsafdeling

Det kom os til gode i bevisførelsen, at ØENS Ejendomsadministration A/S er en del af ØENS Rådgivningshus, som også tæller et advokatfirma og en virksomhedsadministration. Virksomhedsadministrationens regnskabsafdeling kunne nøje gennemgå bilag for bilag, og det blev hurtigt klart, at de mistænkelige betalinger alle var overført til de to samme konti – som viste sig at tilhøre kasseren og hans kone. Sideløbende kunne advokatfirmaet bistå med at samle sagens akter, og allerede den 4. april 2020 kunne vi servere dem for politiet.

Alligevel er kasseren stadig ikke stillet for en offentlig dommer – nu mere end halvandet år senere.

”Mange sidder måske med en følelse af, at vi lever i en retsstat, hvor kontrolinstanser og politiet beskytter os, når sådan noget sker. Det er desværre blevet alt for tydeligt, at sådan er det ikke. Vi har endnu ingen hjælp fået, og hos Andelsboligforeningen Amagerbro sidder beboerne tilbage med en følelse af at være blevet svigtet af politiet,” siger Kenneth Gudmundsson, der er advokat og stiftende partner i ØENS Rådgivningshus.

Ingen støtte fra politi og banker

Heller ikke bankerne var til nogen hjælp. I en sag som denne har bankrådgiveren højst sandsynligt fået kaffen galt i halsen, da overførsler fra en andelsforening på flere hundrede tusinde kroner pludselig begyndte at tikke ind på kontoen hos en privat kunde. Rådgiveren har formentlig underrettet Bagmandspolitiet. Men fra 2016 til 2018 modtog Bagmandspolitiets hvidvasksekretariat 79.000 underretninger fra bankerne om mistænkelige transaktioner. Kun tre af dem førte til videre efterforsking. Siden har Bagmandspolitiet ganske vist opprioriteret deres efterforskning af økonomisk kriminalitet, men det er langt fra givet, at en underretning fra banken fører noget med sig.

Har ikke set en krone

I den konkrete sag havde vi ikke andet valg end at indbringe kassereren for civilretten med henblik på at få en dom over kassereren. Det er en dyr og krævende proces, og også den trak ud. Til sidst blev kasseren dømt til at tilbagebetale de 9,1 millioner kroner, men ingen i foreningen har endnu set en krone. Det kommer de formentlig heller ikke til, da kasseren har erklæret sig insolvent i fogedretten. Efterfølgende har foreningen valgt at erklære kasseren personligt konkurs, hvorved der gives mulighed for at omstøde transaktioner, foretaget af kasseren.

”Fordi politiet har været så længe om at agere og eksempelvis varetægtsfængsle vedkommende, mens sagen stod på, er det højst sandsynligt for sent nu. Med mere end et år til ugeneret at gemme pengene af vejen, bliver det mere end svært for kurator i konkursboet at få fat i dem,” siger Kenneth Gudmundsson. Det var ham, der repræsenterede A/B Amagerbro ved civilretten.

”Vi venter på at få straffesagen for byretten. Der pågår stadig politiundersøgelser, og ansvarsmæssigt er den ikke landet helt. Vi ved, at der er begået et strafbart forhold, men teoretisk ved vi endnu ikke, hvor ansvaret ender henne.

Mistro kan let opstå

Det er heldigvis usædvanligt, at der svindles for så høje beløb. Men det er ikke første gang, at vi støder på underslæb og rod i økonomien, og i årenes løb har lignende sager været fremme i medierne.

Selvom alle har deres på det rene, kan mistroen let opstå, når kontrollen er så dårlig, som den mange steder er. Hos ØENS har vi ofte oplevet, hvordan interne uenigheder kan føre til muren i krogene. Sommetider fører det til direkte til spekulationer og anklager om svindel eller underslæb. Den mistillid, og ubehagelige atmosfære som følger med den, kan man undgå ved at få en administrator til at styre økonomien. Alternativt er en ekstern revisor et rigtig godt skridt på vejen. Hvis man for eksempel gør det lovpligtigt at anvende en registreret eller statsautoriseret revisor i foreninger med en væsentlig økonom, kan foreningerne i stedet for beskyldninger, mistanke og dårlig stemning koncentrere sig om alt det, der gør livet i foreningen værd at leve – som eksempelvis en altankoncert.

Svindlen år for år

Kasseren startede forsigtigt ud. Til sidst svindlede han for mere end halvanden million kroner om året.

2011: 105.710 kr.
2012: 280.266,42 kr.
2013: 734.700,38 kr.
2014: 736.782,23 kr.
2015: 940.428,47 kr.
2016: 1.323.918,39 kr.
2017: 1.711.972,77 kr.
2018: 1.576.775,69 kr.
2019: 1.707.755,91 kr.

Få selvadministrerer i hovedstaden

Antal andelsboligforeninger med selvadministration i udvalgte kommuner:

Brøndby: 0,0 %
København: 9,5 %
Frederiksberg: 13,5 %
Aalborg: 26,7 %
Esbjerg: 59,9 %
Odense: 65,3 %
Aarhus 67,6 %
Randers 73,2 %
Vejle 87,8 %
Ærø: 100,0 %

Tal: Uafhængig andelsboliganalytiker Tejs Carstensen, marts 2021

Advokatfirma

Kenneth Gudmundsson

Advokat (L), stiftende partner

Boligforening

Dan Dreisig

Fagspecialist, jurist, partner

Afdeling:

Hvordan kommer man som boligforening i gang med det byggeprojekt, man længe har drømt om at realisere? Kan vi i bestyrelsen administrere hele byggesagen selv? Og hvad gør vi, hvis noget går galt undervejs? Spørgsmålene og bekymringerne er ofte mange, når det handler om byggesager.

Hvad enten man som boligforening ønsker at iværksætte et mindre byggeprojekt eller et større og mere omfattende et af slagsen, er det altid en god idé at ansætte en byggesagsadministrator, der kan bistå foreningen undervejs i alle byggesagens mange faser – fra idéudvikling til afleveringsforretning.

Ejerforeningen Sundgården havde længe drømt om at få opført altaner på deres ejendom. Vejen til altanerne skulle dog vise sig at blive en lang og snørklet. Den 1. juli 2019 overtog ØENS administrationen af altanprojektet, der på daværende tidspunkt havde været undervejs i 4 år – og i maj 2020 kom vi efter 10 måneders samarbejde i mål med altanprojektet.

Hvordan burde det have forløbet?

Vi har fået Heidi Andersen og Mikkel Kejser, bestyrelsesmedlemmer i EF Sundgården til at sætte et par ord på byggesagens forløb. Og hvordan de i bagklogskabens lys, ville have grebet sagen an i dag.

“Mange processer kunne være blevet forenklet og simplificeret, hvis vi havde haft den rette byggesagsadministrator med inde over projektet fra start”, fortæller Mikkel. Han tilføjer at de har måtte skifte administrator 3 gange undervejs i projektet. “Vi oplevede fejlagtig og manglende rådgivning fra vores tidligere administratorer. Vi stiftede bl.a. Altangruppen Sundgaarden, hvor 91 har valgt at gå med. Vi ved nu, at man sædvanligvis ikke vil stifte en særskilt forening, Dette kræver nemlig en selvstændig bestyrelse og afholdelse af generalforsamlinger mv. Det blev en stor tidsrøver for os.”

Foreningen vurderede at et 3. administrationsskifte var uundgåeligt.

“Vi er fuldtidsbeskæftigede ved siden af projektet. Og når der hverken opleves opfølgning, fornuftig proces eller kontrol fra administrators side, så er det en for stor mundfuld for os som bestyrelse. Det var dog ikke uden bekymring, at vi indledte et samarbejde med ØENS Ejendomsadministration. Men vores bekymring blev hurtigt erstattet af lettelse og et fjernet forventningspres.”

ØENS indledte et større oprydningsarbejde

Da ØENS overtog projektet, indledte vi et større oprydningsarbejde for foreningen. Vi hjalp dem med at få det økonomiske overblik tilbage. Alle altanerne havde individuelle priser, grundet størrelsen og tilvalg, hvilket krævede et større administrativt arbejde at opgøre for den enkelte, da en sådan opgørelse ikke var blevet udarbejdet af entreprenøren eller den byggetekniskrådgiver.

“Da ØENS overtog projektet, oplevede vi at der kom styr på økonomi, styring og tidsplan. Der var god og opfølgende kommunikation, og vi oplevede projektet som et samarbejde, hvor vi og ØENS arbejdede hen imod et fælles mål. Projektet blev styret med hård hånd, da vi både havde en byggesagsadministrator og advokat med fra ØENS Rådgivningshus. Vi fandt det vi søgte, og stod endeligt stærkt” siger Heidi

Har I et godt råd til andre, der skal i gang med et byggeprojekt?

“Undersøg markedet ordentligt inden I kaster jer over et byggeprojekt – og få den korrekte byggesagsadministrator med ind over projektet fra start. Sammen med ØENS er vi kommet flot i mål med projektet, og foreningen er glade for deres nye altaner, og bestyrelsen for processen med ØENS Rådgivningshus.”

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Afdeling:

Den 1. juli 2019 overtog vi administrationen af A/B Karen Blixen Parken på Amager. Andelsboligforeningen havde noget tid forinden besluttet sig for at skifte administrator for deres forening, fordi de savnede bedre sparring, bedre service og endnu mere faglig indsigt, som bestyrelsen kunne trække på i sit arbejde. At finde frem til den rette administrator var ikke en nem proces for foreningen, men de lykkedes alligevel med at indgå en en administrationsaftale, som de i dag er tilfredse med. Vi har fået bestyrelsesformand i A/B Karen Blixen Parken, Peter Schack, til at sætte nogle ord på processen og på foreningens oplevelse af samarbejdet med ØENS Ejendomsadministration:

”Processen var absolut ikke nem. For har man ikke en personlig reference, er der kun meget få anmeldelser på nettet at læne sig op ad. Derfor besluttede vi os for at tage et møde med tre forskellige administrationsselskaber. ØENS skilte sig klart ud ved at vise os, hvordan de arbejder med den daglige administration. Hos ØENS er der gennemsigtighed uden en meterlang gebyrliste. Deres webløsning gennem ProBo er også et stort plus – særligt i bestyrelsesarbejdet.” 

“Prisen er ikke alt”

Da foreningen besluttede sig for at skifte administrator, var det egentlig ikke med formålet om at finde en billigere løsning og dermed spare penge – det var derimod med et ønske om bedre sparring og service. Men det skulle faktisk vise sig, at ØENS’ løsning var billigere end den, foreningen havde forinden. Peter Schack forklarer her, hvordan foreningen og bestyrelsen oplevede administrationsskiftet:

”Vi oplevede det som en blød og flydende overgang. Og som en positiv retning mod et helt andet slags samarbejde, end det vi havde med administrator før. ØENS løser en lang række opgaver, som vi selv stod for før, og pudsigt nok betaler vi mindre i dag. Vi kan med to streger under anbefale ØENS som administrationsselskab. Hos dem har vi fået præcis den sparring, service og faglige indsigt, som vi efterspurgte. Der er altid faglig dybde i svarene på vores henvendelser, der er langt bedre overblik over bestyrelsesarbejdet og der er mere end kvalificeret hjælp til at løse de mange enkeltopgaver.” 

Din forening bør stille spørgsmål til pris og kvalitet ved ny administrator

Som professionel ejendomsadministrator er det svært at blive andet end glad og stolt, når nye kunder oplever og beskriver vores administration på ovenstående måde. Det vidner om, at vores daglige arbejde gør en forskel for bestyrelsesmedlemmerne. Og ikke mindst for deres arbejde rundt omkring i de mange boligforeninger. Men det vidner også om, at man som boligforening med rette – og med god grund – kan stille spørgsmål til både pris og kvalitet, når det kommer til valg af ejendomsadministrator. Har vi som boligforening den administrationsløsning, der passer bedst til os? Løser vores administrator de nødvendige opgaver, og får vi den faglige sparring, vi ønsker og har brug for? Mange bestyrelsesmedlemmer varetager deres arbejde i bestyrelsen på frivillig og ulønnet basis, og derfor er det afgørende for foreningens drift og udvikling, at bestyrelsen har den helt rigtige samarbejdspartner.

Er I i tvivl om, hvorvidt jeres nuværende administrator lever op til jeres behov? Så gør som A/B Karen Blixen Parken og tag en uforpligtende snak med et eller flere nye administrationsselskaber. Vi står gerne til rådighed, hvis I ønsker indblik i vores tilbud. Kontakt direktør i ØENS Ejendomsadministration Bjørn Weber på (+45) 3246 4630 eller bw@oadv.dk for en uforpligtende snak om, hvad vi kan tilbyde jer som boligforening.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling: