Brandtjek og passiv brandsikring: Overholder jeres ejendom kravene i BR18?

Få overblik over kravene til brandtjek og passiv brandsikring efter BR18. Vi hjælper boligforeninger med årlig kontrol, dokumentation og overblik.

Mange bestyrelser bliver først opmærksomme på kravene til brandsikkerhed, når de får en henvendelse fra forsikringen, en rådgiver eller en leverandør.

Men ansvaret gælder allerede.

Ifølge Bygningsreglementet (BR18) er der regler om drift, kontrol og vedligehold af brandsikkerheden i og ved bygninger. Det gælder både nyt og eksisterende byggeri – og det betyder blandt andet, at den passive brandsikring skal kontrolleres løbende og dokumenteres.

For boligforeninger er det derfor vigtigt at have styr på, om ejendommens brandsikkerhed faktisk bliver gennemgået, vedligeholdt og dokumenteret.

Det er nemlig jeres ansvar som ejer eller forening, men bare rolig. Vi hjælper jer gerne med at få overblik over, hvad det kræver af jer. Læs med herunder og tag endelig fat i jeres ØENS-kontaktperson, hvis I har spørgsmål.

Hvad siger BR18 om brandsikkerhed i ejendomme?

BR18 stiller krav om, at brandsikkerheden i en bygning skal opretholdes gennem hele bygningens levetid. Det handler ikke kun om, hvordan bygningen var opført eller godkendt – men også om, hvordan brandsikkerheden fungerer i den daglige drift. Kravene vedrører blandt andet drift, kontrol og vedligehold af brandsikkerheden. For bygninger uden en godkendt DKV-plan er der særlige krav til dokumentation og kontrol, og vejledningen til BR18’s kapitel 5 beskriver blandt andet vedligeholdelse af passiv brandsikring.

Det betyder i praksis, at ejendommens brandsikkerhed skal kontrolleres, fejl og mangler skal håndteres, og kontrollen skal kunne dokumenteres.

Hvad er passiv brandsikring?

Passiv brandsikring er de dele af bygningen, der skal begrænse brand og røgspredning. Det omfatter typisk:

• Brandceller og brandsektioner
• Branddøre og flugtveje
• Brandtætninger ved installationer
• Overflader på gulve, vægge og lofter
• Tagdækning og tagisolering
• Brandmæssigt klassificerede vinduespartier
• Beredskabets adgangsveje og brandveje

Alle synlige og tilgængelige forhold skal efterses – og eventuelle skader, fejl og mangler skal udbedres.

Hvor ofte skal passiv brandsikring kontrolleres?

Bygningens passive brandsikring – herunder brandceller, brandsektioner, brandsikring af tage og installationsgennemføringer – skal efterses mindst én gang årligt. Kontrollen skal dokumenteres. Det er vigtigt, fordi dokumentation kan få betydning over for både myndigheder, forsikring og den interne drift i foreningen.

Hvem har ansvaret i en boligforening?

Det er bygningsejeren, der har ansvaret for, at brandsikkerheden er opretholdt. I en andelsboligforening eller ejerforening betyder det i praksis, at bestyrelsen skal sikre, at kravene bliver håndteret. Bestyrelsen behøver ikke nødvendigvis selv udføre kontrollen, men den skal sørge for, at den bliver udført og dokumenteret.

Det er netop her, mange foreninger bliver usikre: Hvad kan vi selv gøre? Hvornår skal vi bruge en fagperson? Og hvordan sikrer vi, at dokumentationen er god nok?

Kan bestyrelsen selv udføre kontrollen?

Noget egenkontrol kan udføres af ejer eller driftsansvarlig. Men passiv brandsikring kræver ofte teknisk indsigt. Det gælder især vurdering af brandtætninger, branddøre, gennemføringer, brandmæssige adskillelser og forhold, der kan være svære at vurdere uden faglig erfaring. Kontrol af anlæg og passiv brandsikring kræver mere teknisk indsigt, fagkompetencer og ekstra mandetimer.

Derfor vælger mange foreninger at få lavet en professionel gennemgang.

Hvad er et brandtjek?

Et brandtjek er en faglig gennemgang af ejendommens brandrelaterede sikkerhedsforhold. Det omfatter blandt andet en gennemgang af synlige og tilgængelige forhold i flugtveje, fællesområder, lofter og kældre. Efter gennemgangen udarbejdes en rapport med resultatet af kontrollen. Formålet er at skabe overblik over, om ejendommen lever op til kravene – og hvad der eventuelt skal udbedres. Et brandtjek kan typisk afdække:

• Blokerede eller uhensigtsmæssige flugtveje
• Branddøre, der ikke lukker korrekt
• Manglende eller utilstrækkelig brandtætning
• Gennemføringer ved rør og kabler
• Forhold på lofter, i kældre og fællesarealer
• Manglende dokumentation for drift og kontrol

Hvorfor er dokumentation vigtig?

Brandsikkerhed handler først og fremmest om mennesker og sikkerhed. Men dokumentation er også vigtig, fordi bestyrelsen skal kunne vise, at foreningen har taget ansvar og gennemført de nødvendige kontroller.

Manglende dokumentation kan have betydning for forsikringsdækningen. Det betyder ikke nødvendigvis, at forsikringen altid bortfalder ved manglende dokumentation. Men det betyder, at foreningen bør tage dokumentationskravet alvorligt og sikre, at der er styr på rapporter, opfølgning og vedligehold.

Hvad koster et brandtjek?

Prisen afhænger af ejendommens størrelse og kompleksitet. Vi ser ofte at et brandtjek ligger mellem:

8.500 kr. og 15.000 kr. ekskl. moms.

Den konkrete pris afhænger blandt andet af:

• Antal opgange
• Antal etager
• Arealer i loft og kælder
• Eventuelle erhvervslokaler
• Ejendommens samlede kompleksitet

Typiske fejl i boligforeninger

Mange fejl skyldes ikke manglende vilje, men manglende overblik. Vi ser især, at foreninger kan mangle:

• Fast årlig rutine for kontrol
• Samlet dokumentation
• Overblik over branddøre og flugtveje
• Opfølgning på fejl og mangler
• Viden om, hvad der skal kontrolleres
• Afklaring af, hvem der har ansvaret

Det kan virke som småting i hverdagen. Men ved brand, forsikringssag eller myndighedskontrol kan dokumentation og opfølgning få stor betydning.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi boligforeninger med at få overblik over tekniske, praktiske og administrative forhold i ejendommen. I forbindelse med brandtjek og passiv brandsikring kan vi blandt andet – med hjælp fra vores dygtige kolleger fra ØENS Byggesagsadministration – hjælpe med at:

• Afklare, hvad der gælder for jeres ejendom
• Indhente tilbud på brandtjek
• Koordinere dialogen med relevant brandrådgiver
• Sikre, at rapporter og dokumentation bliver håndteret
• Hjælpe bestyrelsen med overblik over opfølgning og eventuelle udbedringer

Målet er at skabe ro, overblik og en ansvarlig proces.

Få hjælp til brandtjek og passiv brandsikring

Er I i tvivl om, om jeres ejendom lever op til kravene? Så er det en god idé at få det afklaret, før det bliver en hastesag. Kontakt jeres faste kontaktperson hos ØENS Ejendomsadministration, så hjælper vi jer trygt gennem processen – fra afklaring og tilbud til koordinering og opfølgning.

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

FAQ – Ofte stillede spørgsmål om brandtjek og passiv brandsikring

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om muligheder, risici og praktiske forhold ved at udnytte uudnyttede tagetager i ejer- og andelsboligforeninger. FAQ’en giver dig et hurtigt og brugbart overblik, hvis jeres forening overvejer projektet som et bidrag til løsning af boligmangel eller som et økonomisk aktiv.