Kategori: Ejendomsadministration
Hos ØENS lever vi af at administrere og rådgive andels- og ejerforeninger.
Nogle gange sker det dog, at vi ”mister” en administrationskunde, fordi en andelsboligforening – af mange forskellige grunde – ikke længere kan eller ønsker at fortsætte med at fungere som andelsboligforening. Dét var tilfældet med andelsboligforeningen A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2. I oktober, efter en længere proces, valgte de at opløse andelsboligforeningen og sælge ejendommen til en investor. I dét forløb bistod ØENS Advokatfirma andelsboligforeningen med sælgerrådgivning. Vi påtog os ansvaret for at forhandle vilkårene for købsaftalen samt de efterfølgende lejevilkår. På trods af tidspres afsluttede vores advokater sagen med stor succes. Andelshaverne fik flere penge for deres andel, end valuarvurderingen lød på, og de overgår nu som lejere med meget favorable lejevilkår. En vellykket forhandling, må man sige. Det er måske én af grundende til at flere andelsboligforeninger, lader sig opløse for tiden.
Salget af A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2 er ikke et særtilfælde. Faktisk oplever boligmarkedet lige nu en tendens, hvor flere og flere særligt udenlandske kapitalfonde leder efter gode, større andelsboligforeningsejendomme til opkøb. Det har resulteret i, at flere solvente andelsboligforeninger i dag frivilligt lader sig opløse med det formål at sælge hele foreningens ejendom til en investor. Men hvorfor er denne tendens i opblomstring? Hvorfor er det blevet attraktivt at likvidere sunde andelsboligforeninger?
Kapitalstærke investorer leder efter udlejningsejendomme
Det danske boligmarked er i fremgang. Renterne er lave, og der er som sagt en lang række kapitalstærke investorer, der lige nu leder efter udlejningsejendomme. Når en andelsboligforening frivilligt lader sig opløse og frasælger deres ejendom – som de gjorde i A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2 – får andelshaverne mulighed for at få en økonomisk andel i dette opgående boligmarked. Det er nemlig sådan, at prisfastsættelse af andele reguleres af en række begrænsninger i andelsboligloven. Disse prisfastsættelsesbegrænsninger er dog ikke gældende, hvis hele andelsboligforeningens ejendom sælges. En ejendom kan således sælges på det frie marked til en langt højere pris. Andelshaverne får dermed del af den værditilvækst, som vi ser på det private boligmarked i øjeblikket.
Men der er selvfølgelig også andre fordele for andelshaverne ved at overgå til lejere; deres boligafgift og eventuel afbetaling på andelslån erstattes af en lav husleje, ligesom de får frigivet økonomiske midler i en tid, hvor det er billigt at låne til eksempelvis en anden andelsbolig eller en ejerbolig. Fordelene er mange, men der er selvfølgelig også en bagside af medaljen. Lejerne har ikke nær så meget medbestemmelse over ejendommen, da de ikke længere ejer en andel af den. Derudover er der ingen form for økonomisk tilbagebetaling, hvis de som lejere foretager forbedringer i boligen – udover den glæde de har ved dem, mens de bliver boende selvfølgelig.
Ønsker I at vide mere omkring forløbet, som A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2 har gennemgået, så kontakt ØENS advokat og associeret partner Søren Saaby Hansen på (+45) 3246 4647 eller på ssh@oadv.dk.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
I slut 2019 fik ansatte i ØENS Ejendomsadministration mistanke om en stor svindelsag i en andelsboligforening, som ØENS Ejendomsadministration netop havde overtaget administrationen af.
Igennem en årrække har en betroet person centralt placeret i andelsboligforeningen, efter alt at dømme systematisk begået underslæb med foreningens midler for et beløb på mindst 9,2 millioner kroner.
Den mistænkte har gennem næsten 10 år, siddet på posten som foreningens kasserer med eneansvar for at betale regninger og gøre årsregnskabet op. Kassereren bliver af flere af beboere omtalt som ”en mand af gården”, da han gennem alle årerne var engageret i fællesskabet, og tog ”slæbet” med regnskaberne i foreningen.
Et overgreb på foreningens fællesskab
Vi lever i et land, hvor tillidskulturen er høj. Og netop dén tillid, er blevet brugt som et våben i denne sag.
Den person, der sad på den væsentligste tillidspost i andelsforeningen, er nu mistænkt for omfattende dokumentfalsk og for at have trukket mindst 9 millioner kroner ud af foreningens kasse til sig selv. Han har systematisk misbrugt foreningens tillid over en 10-årig periode, og fået de andre andelshavere til at finansiere hans millionforbrug.
Politiet sylter sagen
Sagen blev politianmeldt i begyndelsen af april 2020. Flere måneder senere har politiet stadig ikke reageret på sagen, og ØENS Rådgivningshus har gentagende gange rykket politiet, som ifølge rådgivningshuset har bekræftet at sagen endnu ikke efterforskes.
Syltningen af sagen er til stor frustration for andelshaverne, da kassereren nu kan bruge tiden på at slette beviser, flytte penge i sikkerhed og fortsætte med at bruge af deres penge.
Hvordan blev kassereren opdaget?
ØENS Ejendomsadministration overtog administrationen af andelsboligforeningen d. 1. januar 2020. Indtil da havde andelsforeningen styret det hele selv. Bestyrelsen bestod af almindelige andelshavere, der ikke havde de rette faglige kompetencer til at spotte, at noget så helt forkert ud.
Da ØENS skulle lægges nyt budget for 2020, nægtede den tidligere kasserer at udlevere regnskabsmaterialet fra den forgangne år.
De første tegn på kassererens underslæb begyndte at vise sig. Andelsforeningen havde bl.a. betalt en udsædvanelig høj ejendomsskat på mere end en million kroner årligt, hvilket er omtrent det halve for lignende foreninger. ØENS Rådgivningshus igangsatte derfor sin egen efterforskning af kassererens arbejde. Kenneth Gudmundsson, jurist og indehaver af ØENS Rådgivningshus omtaler svindelomfanget som »hovedrystende«. Regnskaberne er blevet udarbejdet i fuldstændig strid med årsregnskabsloven gennem alle årene.
“Tavsheden lagde sig som en dyne over forsamlingen, da sagen blev gennemgået”
Kassereren har ifølge Kenneth Gudmundsson haft travlt. I granskningen af regnskabsbilagene fremgår det, at kassereren overførte lidt over 100.000 kroner til sin egen konto i det første år på tillidsposten. I de efterfølgende år er beløbene steget markant. Og selvom kassereren allerede i 2017 vidste, at ØENS Ejendomsadministration på et tidspunkt skulle overtage administrationen af foreningen, så satte det ikke en stopper for bedrageriet.
Kassereren har overført mere end 1,5 millioner kroner per år til sig selv siden 2017. Det svarer til at han har taget 1.000 kroner ud af hver andelshavers økonomi hver måned. Foruden de 43.000 kroner han årligt tjente på sit arbejde i foreningen.
Beløbets størrelse fik ØENS Ejendomsadministration til at indkalde andelshaverne til et ekstraordinært møde i midt september. Tavsheden lagde sig som en dyne over forsamlingen, da sagen blev gennemgået. Tilliden i foreningen har lidt et svigt. Andelshaverne er rystede over sagen, da alle har haft stor tillid til kassererens arbejde. De har ikke haft den fjerneste anelse om det bedrageri, der systematisk er begået.
I dag sidder andelshaverne tilbage med en følelse af svigt fra politiet. De føler sig forrådte og er frustrerede over, at kassereren endnu ikke er blevet anholdt
Har svindlet med falske dokumenter
Regnskabsbilagene er i årenes løb blevet gennemgået af bilagskontrollanter, som desværre udelukkende har haft til opgave at undersøge, om der var overensstemmelse mellem bilagene og tallene i årsregnskabet. Og dét har der været.
Derfor har det ifølge ØENS Rådgivningshus krævet »et trænet øje« at gennemskue de falske bilag.
Kassereren har derfor har frit lejde til at klippe-klistre i bilagene. Han har bl.a. manipuleret højere beløb ind på varmeafregninger, vandafgifter og opkrævninger af ejendomsskatten. ØENS Rådgivningshus har fået bekræftet at kassereren tilsyneladende bl.a. har klippet Københavns Kommunes kontonummer ud og manipuleret sit eget kontonummer ind.
I foreningens årsregnskab fremgår det ligeledes, hvordan visse udgifter vokser over årene. F.eks. bliver kommuneskatten fordoblet, og stiger til én million kroner, mens vandafgiften ser et prishop på 300.000 kr.
Ingen ved, hvor andelshavernes penge er
Omfanget af svindel svarer til, at ejerne hver især gennemsnitligt har betalt 50.000 kroner for meget. Andelshaverne og ØENS Rådgivningshus har svært ved at forstå, hvorfor politiet endnu ikke er kommet ud af starthullet.
”Sagen burde have begyndt med at politiet havde anholdt kassereren og konfiskeret det, der kunne konfiskeres. Det er et rimeligt krav i et retssamfund som Danmark” siger Kenneth Gudmundsson og tilføjer ”Èn person har svindlet 180 familier for næsten 10 millioner kroner, og indtil videre slipper han af sted med det.”
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
ØENS administrerer omfattende byggesag
Hvordan kommer man som boligforening i gang med dét byggeprojekt, man længe har drømt om at realisere? Kan vi i bestyrelsen administrere hele byggesagen selv? Og hvad gør vi, hvis noget går galt undervejs? Spørgsmålene og bekymringerne er mange, når det handler om byggesager. Hvad enten man som boligforening ønsker at iværksætte et mindre byggeprojekt eller et større og mere omfattende ét af slagsen, er det altid en god idé at ansætte en byggesagsadministrator, der kan bistå foreningen undervejs i alle byggesagens mange faser; fra idéudvikling til afleveringsforretning.
Ejerforeningen Hvidovrevej 126 – Bonkesvej 3 A-H & 5-19 havde lige præcis alle disse bekymringer, da de sidste år besluttede sig for at indlede et større renoveringsarbejde på deres ejendom. Vi har fået Bo Larsen Vangsgaard, der på daværende tidspunkt var bestyrelsesformand i foreningen, til at sætte nogle ord på deres bekymringer omkring byggesagen og på deres oplevelse af at have en professionel byggesagsadministrator med sig undervejs i hele processen.
Den 1. juli 2017 overtog ØENS administrationen af ejerforeningen i Hvidovre. Foreningen havde meget længe haft et ønske om at tage hul på et større renoveringsarbejde af deres ejendom, der dengang trængte til en kærlig hånd. Men selvom ønsket om at renovere deres fælles ejendom var stort, havde foreningen længe ikke haft de rette forudsætningen for at begynde så stort et projekt. Så bekymringerne var mange.
”Det var særligt den overordnede styring af byggesagen, der bekymrede os”, fortæller tidligere bestyrelsesformand Bo Larsen Vangsgaard. ”Vi var bange for, at vi ville overse noget vigtigt – og at det ville betyde unødige omkostninger for foreningen”, fortsætter han og forklarer, at de mange regler og reglementer på området udgjorde en stor bekymring. ”En anden bekymring var, hvordan vi skulle håndtere en eventuel tvist – og hvordan vi ville være stillet i sådan en situation”, afslutter Bo Larsen Vangsgaard. Bekymringerne var altså mange, og derfor besluttede ejerforeningen at ansætte ØENS som byggesagsadministrator på deres byggesag.
I samarbejde med bestyrelsen planlagde og vedtog vi foreningens byggesag, der både inkluderede tagudskiftning, vinduesudskiftning, renovering af faldstammer og udskiftning af vandrør. Som første og indledende step i byggeprojektet hjalp vi foreningen med at få det nødvendige økonomiske overblik – og i den forbindelse rådgav vi dem om forskellige finansieringsmuligheder, præsenterede dem for forskellige budgetoverslag og foretog de nødvendige konsekvensberegninger. Det lykkedes os at få forhandlet rigtig gode og fordelagtige lånevilkår med banken – og sammen fik vi skabt det solide økonomiske grundlag, som enhver vellykket byggesag bygger på.
Da alle de finansielle foranstaltninger var på plads, og der var indgået et samarbejde med en byggeteknisk rådgiver, begyndte indhentningen af tilbud på byggeprojektet fra forskellige entreprenører. Foreningen endte med et rigtig godt tilbud, der faktisk gav så meget luft i byggebudgettet, at de fik mulighed for at udvide projektet med yderligere udskiftning af flere dør- og vinduespartier. Efter indgåelse af entrepriseaftalen kunne vi med ro i sindet påbegynde det længe ventede byggeprojekt. Troede vi.
Det skulle nemlig vise sig, at det valgte entreprenørfirma – mod alle forventninger og risikovurderinger – måtte gå konkurs blot to dage inden byggesagens planlagte start. En uheldig situation, hvor panikken hurtigt bredte sig blandt foreningens bestyrelsesmedlemmer. Men med hurtig rådgivning og konstruktivt samarbejde mellem vores byggesagsadministration, den byggetekniske rådgiver og bestyrelsen lykkedes det at få styr på situationen, og dét betød, at byggesagen – til stor lettelse for foreningen – kun blev 14 dage forsinket og ikke led nogen økonomiske tab.
”Det var beroligende og betryggende at have en professionel byggesagsadministrator ved sin side i sådan en uheldig situation”, udtaler Bo Larsen Vangsgaard. ”Det gav ro i maven. Selvom projektet blev forsinket, led vi ingen økonomiske tab. Og dét var en stor lettelse for os,” pointerer Bo Larsen Vangsgaard.
I august 2018 tog entreprenørfirmaet så det første spadestik i det store byggeprojekt. Byggeriet varede indtil februar 2019, hvor vi med stor tilfredshed kunne forestå afleveringsforretningen. Resultatet af det store vedligeholdelsesprojekt er rigtig godt, og ejerforeningen er til vores store glæde meget tilfredse med projektet.
Byggesagen i ejerforeningen i Hvidovre tjener som lysende eksempel på, hvor hurtigt en byggesag kan skifte kurs undervejs i processen – og som eksempel på, hvor kærkommen en professionel byggesagsadministrator er, når man som boligforening beslutter sig for at igangsætte et byggeprojekt. ”ØENS Byggesagsadministration er både velforberedt og professionel”, udtaler Bo Larsen Vangsgaard og understreger endnu engang, hvor glade de i dag er for, at de valgte at ansætte en professionel sparringspartner, der kunne bistå dem undervejs i hele processen – også da projektet tog en uheldig drejning.
Går jeres boligforening også med drømme om at bygge om eller renovere? Så står vores byggesagsadministration klar til en uforpligtende snak om, hvordan I bedst muligt kommer igennem jeres byggeprojekt.
Kontakt en specialist
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Er din andelsboligforening en attraktiv investering?
Gå fra at være andelshaver til lejer – behold brugsretten til lejligheden og få en pose penge. Den nye boligaftale åbner op for en interessant mulighed for andelsboligforeninger. En mulighed der kan sætte andelsboligforeninger, der lader sig opkøbe og efterfølgende opløse, i en økonomisk gunstig situation.
Der er nemlig en lempelse i den nye boligaftale der medfører, at ejendomme som har tilhørt andelsboligforeninger ved et salg, ikke bliver underlagt karensperioden på 5 år, som ellers gør sig gældende ved salg af almindelige udlejningsejendomme. Derfor kan det forventes at interessen for køb af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger, efter lovens vedtagelse, bliver interessante opkøbsemner for mange investorer i markedet.
Hvad kan ejendommene handles til?
Prisen på salg af en andelsbolig er i dag underlagt en begrænsning iht. Andelsboliglovens §5 stk. 1 (andelslejlighedens såkaldte maksimalpris). Netop maksimalprisen på andelslejligheder har gennem de seneste mange år været genstand for stor debat. Særligt på grund af dokumenterede store forskelle på priserne for sammenlignelige lejligheder. Endvidere har flere andelsboligforeninger større hensættelser som begrænser den pris som de enkelte lejligheder lovligt kan sælges til.
Ved et salg af andelsboligforeningens ejendom fastsættes salgsprisen til den pris, som en investor er villig til at betale for ejendommen. Har foreningen haft hensættelser eller reserver bortfalder disse ved salget og tilfalder dermed andelshaverne. En opløst andelsboligforening er således ikke omfattet af maksimalprisreglerne og andelshaverne kan derfor, ved at sælge ejendommen som udlejningsejendom, gå derfra med den sum penge, som køber er villig til at give betale for ejendommen.
I praksis vil det betyde at den enkelte andelshaver ved et salg af ejendommen vil opnå en større gevinst, end hvis den enkelte lejlighed var blevet solgt som andelsbolig. Naturligvis forudsat at der findes en køber, der vil betale en acceptabel pris.
Hvad sker der med andelshaverne efter et salg af foreningens ejendom?
Når man som andelshaver går fra at eje en andel i ejendommen til at være lejer i ejendommen, så bliver huslejen ofte betydeligt billigere, da andelshaver som lejer ikke længere skal betale boligafgift til dækning af de løbende udgifter til foreningens lån, skatter, vicevært, vedligeholdelse, administration etc. I stedet betales en husleje, der ikke påvirkes af f.eks. større vedligeholdelsesarbejder.
Den tidligere andelshaver kan tilmed blive boende i sin lejlighed på lejevilkårene, der aftales med den nye ejer af ejendommen. Ejeren er bundet af reglerne ift. huslejestigninger i udlejningsejendomme, så der vil ikke pludseligt kunne pålægges en større huslejestigning til lejerne (de tidligere andelshavere).
Endvidere skal man være opmærksom på, at man som lejer har mulighed for at modtage boligsikring fra staten. Naturligvis forudsat at man opfylder kriterierne for dette.
Hvad med skatten?
Vælger en andelsboligforening at sælge foreningens ejendom medfører dette at foreningen efterfølgende opløses ved likvidation, hvorefter provenuet fra opløsningen udbetales til andelshaverne. Har man som andelshaver anvendt andelsboligen som sin bopæl vil provenuet fra salget være skattefrit for andelshaverne, på lige fod med at et salg af andelslejligheden også vil være skattefrit.
Ved opløsning af andelsboligforeningen skal andelsboligforeningen betale skat af den del af fortjenesten som ikke kan henføres til andelshavernes lejligheder, f.eks. salget af erhvervsdelen eller frasolgte lejeboliger siden andelsboligforeningens stiftelse. Denne skat beregnes i forbindelse med foreningens likvidation og betales af foreningen forud for udlodning til andelshaverne.
Der er dog også ulemper ved at sælge sin andelsbolig og overgå til lejer.
Når man som andelshaver går fra at være andelshaver til lejer, så mister den tidligere andelshaver sin medbestemmelse i forhold til f.eks. valg af administrator, hvordan gården skal indrettes og detaljevalg ved ombygninger. Det vil heller ikke være muligt frit at overdrage et lejemål til eksempelvis ens egne børn.
Overgår foreningens ejendom til en investor, vil det ofte være slut med fællesarbejdsdage, med at male vinduer og selv at bestemme, om fællesrummet i kælderen skal kunne lejes til barnedåb eller i stedet indrettes til depotrum.
Hvordan er processen ved et salg af en andelsboligforenings ejendom?
Hos ØENS ser vi en tendens til at flere andelsboligforeninger selv opsøger salget, mens en del andre bliver kontaktet med et tilbud fra en investor. Beløbet der tilbydes afhænger af den pågældende forening og den reelle værdi af ejendommen. Hvis en andelsboligforening overvejer at gå videre med et salg af foreningens ejendom nedsættes typisk en arbejdsgruppe i foreningen. Arbejdsgruppen udpeges af generalforsamlingen og gives mandat til at sælge foreningens ejendom på de vilkår som generalforsamlingen har godkendt. Det være sig i henhold til pris, leje efter salg m.m.
I henhold til de det fremsatte lovforslag vil et salg af foreningens ejendom fremover kræve tilslutning af mindst 4/5 af foreningens medlemmer, uanset hvad der måtte fremgå af foreningens vedtægter.
Hvilke andelsboligforeninger vil typisk særligt kunne have interesse i et salg til en investor?
Særligt ser vi foreninger som står overfor større bekostelige vedligeholdelsesarbejder, og derfor overvejer et salg af ejendommen som alternativ til en større stigning i boligafgiften. Det samme gør sig gældende for foreninger, hvor afdragsfriheden på foreningens lån bortfalder og hvor boligafgiften dermed som oftest vil stige når der skal afdrages på lånene.
Tilsvarende kan usikkerheden på den fremtidige prissætning af andelsboliger være årsag til, at flere foreninger ser en fordel i at få friværdien i hånden nu, fordi de er bekymrede for udviklingen på markedet.
Fordele og ulemper ved salg af en andelsboligforenings ejendom kan i praksis variere betydeligt fra forening til forening. Hos ØENS har vi været involveret i flere opkøbsprocesseer med andelsboligforeninger, hvor foreningerne ønsker at modtage rådgivning ift. hvilke fordele og ulemper der vil være ved et salg af netop deres forening.
Overvejer jeres andelsboligforening hvilke muligheder der kunne være ved et salg af jeres forenings ejendom eller har I allerede modtaget et interessant tilbud fra en potentiel køber, så kontakt advokat Søren Saaby Hansen, til en uforpligtende snak om jeres muligheder.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
På hjørnet af Bragesgade og Nannasgade i hjertet af Nørrebro, bag den fine murstensmur med smedejernsgitter, ligger andelsboligforeningen Klosteret. Andelsboligforeningen holder til i en smuk og gammel bygning opført i starten af 1900-tallet. Bygningen med de mange finurlige detaljer og fornemme byggestil har en høj såkaldt bevaringsværdi på 2 – en værdi, der kun tilskrives bygninger, som i kraft af deres arkitektur, kulturhistorier og håndværksmæssige udførelse, er fremtrædende eksempler inden for deres slags.
De første stilladser er sat op og A/B Klosteret har således taget de indledende spadestik i en omfattende vinduesrenovering og en sætningsskadeudbedring. ØENS er byggesagsadministrator på byggeprojektet. Renoveringen er ganske omfattende. Bygningen er bevaringsværdig og dét kræver, at materialer udskiftes til noget tilsvarende det eksisterende. I dette projekt betyder det eksempelvis, at beslag og hjørnebånd skal specialfremstilles i en smedje, da disse ikke kan erhverves som standardvarer. En spændende og udfordrende byggesag.
ØENS arbejder i renoveringsprocessen sammen med rådgivende ingeniørfirma Bang & Beenfeldt A/S og hovedentrepenør Raadvad Maleren. Vi glæder os til at følge med i renoveringen af den smukke, bevaringsværdige bygning. Og vi glæder os til at bistå A/B Klosteret gennem hele forløbet.
Har I brug for hjælp?
Overvejer du og din boligforening også at søsætte et større byggeprojekt såsom en vinduesrenovering? Og har I brug for professionel byggesagsrådgivning under hele processen? Hos ØENS forstår vi, at en byggesag kan være en stor udfordring. Som bestyrelse i en foreningsejendom varetager man typisk opgaverne ulønnet ved siden af sit eget job, og det er ikke sikkert, at man selv besidder den administrative- eller tekniske viden omkring varetagelse af en byggesag. Hos ØENS har vi gennem årene opbygget bred erfaring med udførelse af byggesager i foreningsejendomme. Vi forstår, hvordan en byggesag bedst bliver søsat, og hvordan den kommer i land igen. Og vi er med hele vejen – fra idéudvikling til afleveringsforretning. Kontakt ØENS byggesagsafdeling til en uforpligtende snak om, hvordan vi bedst kan hjælpe dig og din forening i mål med jeres kommende byggeprojekt.
Kontakt en specialist
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER