Hvad sker der med boligen ved skilsmisse?

16. juli 2026 · Skilsmisse

Man kan godt være enige om at gå fra hinanden og stadig være helt uenige om boligen.

Måske vil den ene gerne blive boende, så børnene kan beholde deres vante rammer. Måske har ingen af jer råd til boligen alene. Eller måske er I enige om, hvem der skal overtage, men usikre på, hvordan værdien, lånene og betalingen til den anden skal beregnes. Boligen er ofte den største værdi i en skilsmisse. Samtidig er den tæt forbundet med både hverdagen, økonomien og forestillingen om det liv, I troede, I skulle have sammen. Derfor er det sjældent nok blot at beslutte, hvem der beholder nøglerne.

Før én af jer overtager boligen, skal der blandt andet være styr på boligens værdi, friværdien, den samlede bodeling, de fælles lån, skødet og de løbende udgifter.

Bliver boligen automatisk delt ved skilsmisse?

Nej, ikke på den måde, mange forestiller sig. Formuefællesskab betyder ikke, at I automatisk ejer boligen med halvdelen hver. Ejerskabet afgøres blandt andet af, hvem der står på skødet. Formuefællesskabet har derimod betydning for, hvordan værdien af huset skal behandles i jeres bodeling.

Hvis den ene ægtefælle ejer boligen alene, og boligen er delingsformue, indgår nettoværdien som udgangspunkt i denne ægtefælles bodel.

Hvis I ejer boligen sammen, indgår hver af jeres ejerandele i jeres respektive bodele.

Har I helt eller delvist særeje, kan resultatet være et andet. Det samme gælder, hvis boligen er købt for særejemidler, eller der er særlige aftaler, krav eller ejerforhold, som skal tages i betragtning.

Du kan læse mere om den samlede økonomiske opgørelse på vores side om bodeling ved skilsmisse.

Skal boligen sælges, eller kan den ene overtage?

Der er som udgangspunkt tre mulige veje:

1. I sælger boligen

Hvis ingen af jer ønsker eller har mulighed for at overtage boligen, kan den sættes til salg. Når boligen er solgt, indfries lån og omkostninger, og det resterende provenu indgår i den samlede bodeling.

Et salg kan give en tydelig afslutning på det fælles ejerskab. Til gengæld kan salgsperioden skabe nye spørgsmål: Hvem bor i boligen, mens det er til salg? Hvem betaler ydelser og vedligeholdelse? Og hvordan træffer I beslutninger om pris, mægler og eventuelle prisnedsættelser? Det er en god idé at få de spørgsmål aftalt skriftligt fra begyndelsen.

2. Den ene overtager boligen

Hvis én af jer ønsker at blive boende, skal vedkommende som udgangspunkt kunne:

overtage boligen til en værdi, I kan acceptere
finansiere betalingen til den anden
godkendes af banken og realkreditinstituttet
overtage eller omlægge de relevante lån
betale de fremtidige boligudgifter alene

Ved en ejerbolig skal ejerskiftet normalt gennemføres og tinglyses med et nyt skøde. Samtidig skal overtagelsen indarbejdes korrekt i bodelingen, så der ikke efterlades uafklarede økonomiske krav mellem jer.

3. I fortsætter som fælles ejere i en periode

I kan også vælge at beholde boligen sammen midlertidigt. Det kan eksempelvis være relevant, hvis boligen skal sælges senere, eller hvis den ene har brug for tid til at få finansieringen på plads. Denne løsning kræver en meget tydelig aftale. Den bør blandt andet fastlægge:

hvem der må bo i boligen
hvem der betaler lån, boligskat, forsikring og forbrug
hvordan afdrag skal behandles mellem jer
hvem der betaler vedligeholdelse og reparationer
hvornår boligen senest skal overtages eller sælges
hvordan salgspris og ejendomsmægler vælges
hvad der sker, hvis én af jer ikke overholder aftalen

Et fortsat fælles ejerskab kan fungere i en begrænset periode, men det kan også fastholde jer i en økonomisk afhængighed, som gør det sværere at komme videre.

Hvem har ret til at overtage boligen?

Hvis I er enige, kan I som udgangspunkt selv aftale, hvem der overtager boligen, og på hvilke vilkår. Hvis I begge ønsker boligen, er udgangspunktet, at den ægtefælle, der ejer aktivet, kan udtage det. Der findes dog en særlig mulighed for, at den anden ægtefælle kan overtage familiens helårsbolig, hvis boligen har den væsentligste betydning for, at vedkommende kan opretholde hjemmet. Reglerne findes i ægtefællelovens §§ 48-49. Det kan blandt andet have betydning:

hvor eventuelle børn skal bo
hvem der har den stærkeste tilknytning til boligen
hvem der reelt kan finansiere en overtagelse
om boligen har en særlig familiemæssig tilknytning
hvilke muligheder begge ægtefæller har for at finde en anden bolig

Det er altså ikke nødvendigvis afgørende, hvem der helst vil blive boende. Og børnene giver ikke automatisk den ene forælder ret til boligen. Der skal foretages en konkret vurdering, og den, der overtager boligen, skal som udgangspunkt kunne betale den nødvendige økonomiske udligning.

Har I også brug for at få afklaret barnets bopæl, samvær eller forældremyndighed, kan I læse mere om skilsmisse og børn.

Hvordan fastsættes boligen værdi?

Hvis én af jer skal overtage boligen, skal I først finde en værdi, som kan bruges i bodelingen. Det vil normalt være boligens aktuelle handelsværdi – altså den pris, boligen forventes at kunne sælges til på det frie marked. Den offentlige ejendomsvurdering er derfor ikke nødvendigvis den rigtige værdi at bruge. I kan blandt andet få boligen vurderet af:

én fælles ejendomsmægler
to uafhængige ejendomsmæglere
en valuar eller anden sagkyndig

Hvis vurderingerne ligger langt fra hinanden, bør I på forhånd have aftalt, hvordan forskellen håndteres. Det kan eksempelvis være ved at bruge gennemsnittet eller indhente en tredje vurdering.

I bør også tage stilling til, om og hvordan forventede salgsomkostninger, nødvendige reparationer eller andre konkrete forhold skal påvirke beregningen. Den løsning er ikke nødvendigvis den samme i alle bodelinger.

Hvordan beregner man, hvad den anden skal have?

Det er fristende at tage boligens værdi, trække gælden fra og dele resten i to. I en helt enkel sag kan det give en indikation, men den endelige betaling afhænger af mere end friværdien. Forestil jer eksempelvis, at huset vurderes til 5.000.000 kr., og at der er lån for 3.200.000 kr. Den umiddelbare friværdi er dermed 1.800.000 kr. Hvis I ejer huset ligeligt, og der ikke er andre forhold, kan udgangspunktet se ud som 900.000 kr. til hver.

Men den samlede bodeling kan ændre regnestykket. Opsparing, anden gæld, biler, investeringer, særeje, pensioner og øvrige krav kan påvirke, hvor meget den, der overtager boligen, endeligt skal betale til den anden. Derfor bør betalingen for boligen ikke beregnes isoleret fra resten af økonomien.

En intern aftale frigør jer ikke fra de fælles lån

Dette er et af de vigtigste punkter ved overtagelse af en fælles bolig: I kan godt aftale indbyrdes, at den ene overtager boligen og betaler alle lån fremover. Men aftalen betyder ikke i sig selv, at banken eller realkreditinstituttet skal frigive den anden fra gælden. Hvis I begge har skrevet under på et lån, hæfter I fortsat over for långiveren, indtil långiveren skriftligt har accepteret noget andet. Den, der er flyttet, kan derfor fortsat blive mødt med et betalingskrav, hvis den anden senere ikke betaler.

Få derfor finansieringen afklaret, før overtagelsen bliver endelig. Det er ikke tilstrækkeligt, at den ene overtager skødet, hvis den anden stadig hæfter for lånene. Den bedste løsning er ofte at gøre aftalen betinget af, at banken og realkreditinstituttet godkender gældsovertagelsen og frigiver den fraflyttende ægtefælle.

Hvem betaler for boligen, indtil det er solgt eller overtaget?

Der kan gå måneder fra samlivsophøret, til boligen er solgt eller endeligt overtaget. I den periode fortsætter udgifterne. I bør derfor aftale, hvem der betaler:

renter og afdrag
ejendomsskatter og øvrige boligskatter
ejerforenings- eller grundejerforeningsbidrag
forsikringer
el, vand og varme
almindelig vedligeholdelse
større nødvendige reparationer

Det er også vigtigt at skelne mellem forbrugsudgifter og udgifter, der bevarer eller øger boligens værdi. Afdrag på lån kan eksempelvis øge friværdien, mens el og varme primært vedrører den person, der bruger boligen. Hvis den ene bor alene i en bolig, som I fortsat ejer sammen, kan der også opstå spørgsmål om betaling for at råde over den andens ejerandel. Det kan samtidig få skattemæssig betydning.

Skattestyrelsens guide om, hvad der gælder, når I flytter fra hinanden, viser, at reglerne blandt andet afhænger af, om I er separeret eller skilt, om boet er delt, og om den ene betaler leje til den anden. Få derfor lavet en skriftlig og konkret aftale – også selvom I regner med, at perioden bliver kort.

Hvad hvis boligen kun står i den enes navn?

At boligen kun står i den enes navn betyder som nævnt ikke nødvendigvis, at den anden er uden økonomiske rettigheder. Er boligen delingsformue, indgår nettoværdien som udgangspunkt i ejerens bodel. Et overskud i bodelen kan dermed få betydning for den udligning, der skal ske mellem ægtefællerne. Det er dog ikke det samme som, at den anden ejer halvdelen af huset. Ejerskab og formuedeling er to forskellige spørgsmål.

Omvendt betyder formuefællesskab heller ikke, at den ene automatisk overtager halvdelen af den andens boliggæld. Hver ægtefælles aktiver og gæld skal først opgøres særskilt. Familieretshuset forklarer principperne om delingsformue, positive og negative bodele i sin vejledning om ophørsdato og bodeling.

Hvad betyder særeje for boligen?

Hvis boligen helt eller delvist er særeje, skal denne del som udgangspunkt ikke deles ved skilsmissen. Det kan eksempelvis skyldes:

en tinglyst ægtepagt
bestemmelser i et testamente
vilkår knyttet til en arv eller gave
at boligen er købt for midler, der kan føres tilbage til særeje

Det afgørende er ikke kun, om ordet “særeje” optræder i et dokument. Det skal også undersøges, hvilken type særeje der er tale om, om særejet omfatter hele boligen, og om der er brugt både delingsformue og særejemidler til købet eller senere forbedringer. Læs mere om særeje og formuefællesskab.

Hvad gælder for en andelsbolig?

En andelsbolig skal også håndteres som en del af bodelingen, men overdragelsen foregår ikke med et skøde. Hvis den ene skal overtage andelen, skal overdragelsen ske efter foreningens vedtægter og regler. Administrator og eventuelt bestyrelsen skal normalt inddrages, og det skal undersøges, om den overtagende ægtefælle kan godkendes og finansiere boligen alene.

Værdien skal samtidig fastsættes inden for reglerne om andelsboligens maksimalpris. Eventuelle forbedringer, mangler, løsøre og fradrag kan få betydning for den pris, der må anvendes. Også her skal banken acceptere, hvis den ene skal overtage fælles lån eller frigives fra eksisterende hæftelse.

Hvad sker der, hvis I ikke kan blive enige?

Hvis I ikke kan blive enige om huset eller resten af bodelingen, kan en af jer anmode skifteretten om hjælp. Anmodningen kan begrænses til en konkret uenighed, eksempelvis:

hvem der skal overtage huset
hvilken værdi der skal anvendes
hvordan bestemte udgifter skal fordeles
hvilke beløb der skal indgå i bodelingen

Skifteretten kan forsøge at hjælpe jer til en løsning og kan i mere komplicerede sager udpege en autoriseret bobehandler. Danmarks Domstole beskriver processen på siden om deling af fælles formue. En tidlig juridisk vurdering kan i mange tilfælde gøre det lettere at finde ud af, hvor I reelt er uenige – og om uenigheden kan løses uden en længere skiftesag.

Få boligen tænkt sammen med resten af skilsmissen

En boligovertagelse skal ikke kun fungere på papiret. Den skal også hænge sammen med din økonomi, finansieringen og resten af bodelingen. Hos ØENS Advokatfirma kan vi blandt andet hjælpe med at:

afklare ejerskab, delingsformue og eventuelt særeje
gennemgå boligens værdi og de relevante lån
beregne boligens betydning for den samlede bodeling
forhandle vilkårene for salg eller overtagelse
udarbejde eller gennemgå bodelingsaftalen
koordinere de nødvendige ejendomsretlige dokumenter
rådgive om perioden, indtil boligen er solgt eller overtaget
bistå, hvis sagen skal behandles i skifteretten

Måske ved du allerede, hvad du ønsker. Måske har du blot brug for at forstå, hvad der er realistisk, før du tager den næste samtale med din tidligere partner eller banken.

Få afklaret, hvad der skal ske med boligen

Skal boligen sælges, eller overvejer du at overtage det? Vi hjælper dig med at få boligens værdi, lånene og den samlede bodeling til at hænge sammen, før du indgår en endelig aftale. Kontakt en skilsmisseadvokat, og fortæl os kort, hvor du står. Så hjælper vi dig med at få overblik over boligen, økonomien og det næste skridt.

Ofte stillede spørgsmål om bolig ved skilsmisse

Skal huset altid sælges ved skilsmisse?

Nej. Den ene kan overtage huset, hvis I kan blive enige om vilkårene, og den nødvendige finansiering kan godkendes. Hvis ingen kan eller vil overtage, vil boligen normalt skulle sælges.

Kan jeg overtage huset, selvom min ægtefælle står på skødet?

Det kan i visse tilfælde være muligt, hvis huset indgår i delingen og har den væsentligste betydning for, at du kan opretholde hjemmet. Det kræver en konkret vurdering, og du skal som udgangspunkt kunne betale den nødvendige økonomiske udligning.

Får den, som børnene skal bo hos, automatisk huset?

Nej. Børnenes bopæl og behov kan indgå i vurderingen, men giver ikke automatisk ret til huset. Ejerskab, tilknytning, økonomi og muligheden for at finansiere boligen har også betydning.

Hvordan fastsættes husets værdi ved skilsmisse?

Boligen værdiansættes normalt til den aktuelle handelsværdi. I kan indhente vurderinger fra en eller flere ejendomsmæglere eller få en sagkyndig vurdering. Den offentlige ejendomsvurdering er ikke nødvendigvis udtryk for den pris, huset kan sælges til.

Er friværdien altid halvdelen til hver?

Nej. Ejerskab, særeje, gæld og den samlede bodeling kan ændre resultatet. Friværdien skal derfor ses sammen med begge ægtefællers øvrige aktiver og gæld.

Hæfter jeg stadig for lånet, efter jeg er flyttet?

Ja, hvis du har underskrevet lånet, og banken eller realkreditinstituttet ikke skriftligt har frigivet dig. En privat aftale mellem jer ændrer ikke långiverens rettigheder.

Kan vi blive skilt, før huset er solgt?

Ja. Selve skilsmissen og bodelingen er forskellige processer. I kan derfor godt være skilt, selvom huset endnu ikke er solgt eller endeligt overtaget.

Kan den ene blive boende midlertidigt?

Ja, men I bør aftale skriftligt, hvem der betaler lån, boligskatter, forsikring, forbrug og vedligeholdelse. I bør også tage stilling til eventuel betaling for, at den ene råder over den fælles bolig.