Forbedringer i andelsbolig: Regler, vurdering og dokumentation

Forbedringer i en andelsbolig kan få stor betydning, når boligen skal sælges. Et nyt køkken, et moderniseret badeværelse eller lovligt udført elarbejde kan nemlig være med til at øge den pris, sælger må tage for andelsboligen. Men kun hvis forbedringerne kan dokumenteres, værdiansættes korrekt og indgå lovligt i overdragelsen. Det er her, mange bliver overraskede. For det er ikke nok, at arbejdet har været dyrt. Det er heller ikke nok, at boligen ser flottere ud. Og det er slet ikke nok, at man selv synes, at forbedringen “må være noget værd”. Ved salg af en andelsbolig skal forbedringer opgøres efter reglerne om maksimalpris. Det betyder, at der skal være styr på, hvad der er en forbedring, hvad der er vedligeholdelse, hvordan forbedringen afskrives, og hvilken dokumentation der findes.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger, bestyrelser og andelshavere med at skabe overblik over overdragelser, forbedringer, vurderinger og den praktiske proces omkring salg af andelsboliger. For når forbedringer håndteres korrekt, bliver salget tryggere for alle parter.

Hvad er en forbedring i en andelsbolig?

En forbedring er som udgangspunkt et arbejde eller en installation, der tilfører andelsboligen en værdi ud over almindelig vedligeholdelse. Det kan for eksempel være et nyt køkken, et nyt badeværelse, nye elinstallationer, forbedret planløsning eller andre arbejder, der øger boligens brugsværdi, funktionalitet eller standard. Men der er en vigtig forskel:

En forbedring kan give et tillæg til prisen ved salg. Almindelig vedligeholdelse kan som udgangspunkt ikke. Derfor er grænsen mellem forbedring og vedligeholdelse vigtig. Især når boligen skal vurderes, og den lovlige salgspris skal beregnes.

Hvorfor er forbedringer så vigtige i en andelsbolig?

Andelsboliger adskiller sig fra ejerboliger, fordi prisen ikke frit kan fastsættes efter markedet. Ved salg af en andelsbolig gælder der en maksimalpris. Det betyder, at sælger ikke må kræve mere end den pris, reglerne tillader. Maksimalprisen består grundlæggende af:

• Andelens værdi i foreningens formue
• Værdien af individuelle forbedringer i boligen
• Eventuelt tillæg eller fradrag for boligens vedligeholdelsesstand
• Eventuelt særligt tilpasset eller installeret inventar

Forbedringer er derfor ikke bare “noget ekstra”. De kan være en konkret del af den pris, sælger må tage for boligen. Men netop fordi forbedringer kan påvirke salgsprisen, skal de håndteres præcist. Hvis forbedringer sættes for højt, kan der opstå overpris. Hvis forbedringer sættes for lavt, kan sælger gå glip af en berettiget værdi. Og hvis dokumentationen mangler, kan både sælger, køber og bestyrelse ende i en unødigt vanskelig proces.

Forbedring eller vedligeholdelse?

En af de klassiske udfordringer er at afgøre, om et arbejde er en forbedring eller almindelig vedligeholdelse. Som tommelfingerregel er en forbedring noget, der tilfører boligen en ny eller højere brugsværdi. Vedligeholdelse handler derimod om at bevare boligen i den stand, den allerede burde være i.

• Et nyt køkken kan være en forbedring.
• Udskiftning af en slidt bordplade med en tilsvarende bordplade kan helt eller delvist være vedligeholdelse.
• Et moderniseret badeværelse kan være en forbedring.
• Reparation af en eksisterende fuge, et ødelagt toilet eller en defekt vandhane vil ofte være vedligeholdelse.
• Nye elinstallationer kan være en forbedring, hvis de tilfører boligen en bedre eller mere tidssvarende funktion.
• Udbedring af ulovlige eller defekte elinstallationer kan derimod være noget, der skal bringe boligen op på et lovligt eller normalt niveau.

Derfor skal vurderingen altid ske konkret. Det afgørende er ikke kun, hvad arbejdet hedder. Det afgørende er, hvad der faktisk er udført, hvilken stand boligen havde før, og om arbejdet har tilført en reel forbedring.

Eksempler på forbedringer

Forbedringer kan blandt andet være:

• Nyt køkken
• Nyt badeværelse
• Nye elinstallationer / nye VVS-installationer
• Gulvvarme
• Etablering af vaskemaskine eller opvaskemaskine, hvis installationen er lovlig
• Forbedret isolering inde i boligen
• Nye indbyggede skabe
• Ændring af planløsning, hvis arbejdet er lovligt udført
• Lovligt etablerede installationer, der øger boligens funktionalitet

Listen er ikke udtømmende. Og det er vigtigt at understrege, at forbedringer ikke automatisk får fuld værdi ved salg. De skal vurderes, dokumenteres og afskrives. Det er også vigtigt at skelne mellem forbedringer inde i den enkelte bolig og forbedringer på selve ejendommen. Arbejder på ejendommen – for eksempel tag, facade, vinduer, faldstammer eller altanprojekter – vil ofte være foreningens projekt og skal håndteres på en anden måde end individuelle forbedringer inde i boligen.

Hvad tæller typisk ikke som forbedring?

Ikke alt, der gør boligen pænere, giver et forbedringstillæg. Eksempler på arbejder, der typisk helt eller delvist kan være almindelig vedligeholdelse, er:

• Maling og tapetsering
• Almindelig gulvbehandling
• Reparationer
• Udskiftning til samme standard
• Udbedring af slid og skader
• Almindelig løbende vedligeholdelse af eksisterende installationer

Det betyder ikke, at arbejdet er uden værdi for boligen i praksis. En velholdt bolig kan være lettere at sælge og give et bedre indtryk. Men det betyder, at arbejdet ikke nødvendigvis kan lægges oven i maksimalprisen som en forbedring.

Hvorfor dokumentation er afgørende

Dokumentation er ofte forskellen på en glidende overdragelse og en konfliktfyldt vurdering. Når en forbedring skal værdiansættes, er det vigtigt at kunne vise:

• Hvad der er lavet
• Hvornår arbejdet er udført
• Hvem der har udført arbejdet
• Hvad arbejdet har kostet
• Om arbejdet er lovligt udført
• Om nødvendige tilladelser er indhentet
• Om arbejdet er autoriseret, hvor det kræves
• Om der foreligger fakturaer, kvitteringer og eventuelle godkendelser

Der er ikke i alle situationer et absolut krav om, at der skal foreligge kvitteringer for at fastsætte en anskaffelsespris. Men i praksis gør kvitteringer, fakturaer og anden dokumentation det langt lettere at bevise, hvad forbedringen har kostet.

Derfor er det bedste råd enkelt: Gem dokumentationen, mens du laver forbedringen. Ikke først den dag, du skal sælge.

Hvilken dokumentation bør du gemme?

Hvis du laver forbedringer i din andelsbolig, bør du som minimum gemme:

• Fakturaer fra håndværkere
• Kvitteringer for materialer
• Dokumentation for autoriseret el- og VVS-arbejde
• Eventuelle byggetilladelser
• Eventuelle godkendelser fra kommunen
• Eventuel skriftlig godkendelse eller accept fra bestyrelsen
• Tegninger eller beskrivelser af arbejdet
• Billeder før, under og efter arbejdet
• Dokumentation for eget arbejde
• Eventuelle garantier og produktbilag
• Korrespondance med bestyrelse, administrator og håndværkere

Det kan virke som meget. Men når boligen skal sælges, kan det være præcis den dokumentation, der gør vurderingen lettere.

Eget arbejde kan også have værdi

Mange andelshavere udfører selv en del af arbejdet i boligen. Det kan være nedtagning, opsætning, malerarbejde, montering eller andet praktisk arbejde. I nogle tilfælde kan eget arbejde indgå i værdien af forbedringen, hvis arbejdet er udført håndværksmæssigt korrekt. ABF fastsætter vejledende timesatser for eget arbejde, og satserne reguleres løbende. I 2026 er de vejledende satser 241 kr. pr. time i København og 214 kr. pr. time i resten af landet. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at satserne er vejledende, og at foreningens egne vedtægter, praksis og vurderingsprocedure kan have betydning.

Eget arbejde bør derfor dokumenteres grundigt. Det kan for eksempel ske med:

• Datoer for arbejdet
• Beskrivelse af arbejdet
• Antal timer
• Billeder
• Materialekvitteringer
• Eventuel opdeling mellem eget arbejde og håndværkerarbejde

Jo bedre dokumentation, desto lettere bliver det at vurdere arbejdet ved salg.

El og VVS kræver særlig opmærksomhed

El- og VVS-arbejde er et af de områder, hvor fejl kan få store konsekvenser. Det handler ikke kun om vurdering og salgspris. Det handler også om sikkerhed, lovlighed, forsikring og risiko for skader på ejendommen eller naboer. Hvis arbejdet kræver autoriserede fagfolk, bør det udføres af autoriserede installatører, og dokumentationen skal gemmes.

Det gælder især ved arbejder som:

• Nye elinstallationer
• Ændring af elinstallationer
• Installation af opvaskemaskine
• Installation af vaskemaskine
• Ændring af vandinstallationer
• Ændring af afløb
• Badeværelsesarbejder
• Gulvvarme
• Ventilation

Hvis el- eller VVS-arbejde ikke er lovligt udført eller ikke kan dokumenteres, kan det påvirke vurderingen. I nogle tilfælde kan forbedringen helt ses bort fra. I andre tilfælde kan der ske fradrag for det, det vil koste at lovliggøre arbejdet. Det er derfor langt billigere at gøre det rigtigt fra starten end at forsøge at rydde op ved salget.

Husk bestyrelsen, før du går i gang

Som andelshaver bør du altid undersøge foreningens vedtægter og eventuelle husorden, før du går i gang med større ændringer. Mange foreninger kræver, at forandringer anmeldes skriftligt til bestyrelsen, inden arbejdet begynder. Efter ABF’s standardvedtægter skal forandringer anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest fem uger før, de iværksættes. Det betyder ikke nødvendigvis, at bestyrelsen skal godkende alt ned i mindste detalje. Men bestyrelsen skal have mulighed for at vurdere, om arbejdet kan påvirke ejendommen, installationer, naboer, fællesarealer eller foreningens ansvar. Du bør især kontakte bestyrelsen, hvis arbejdet vedrører:

• Bærende vægge
• El og VVS
• Badeværelse og køkkeninstallationer
• Ventilation
• Faldstammer og afløb
• Varmeinstallationer
• Altan og vinduer
• Gulvkonstruktioner
• Arbejder, der kan påvirke naboer eller fælles installationer

Hvis der kræves byggetilladelse eller anden offentlig tilladelse, er det som udgangspunkt andelshaveren, der skal sørge for den nødvendige proces. Bestyrelsen kan dog skulle samtykke i ansøgningen, afhængigt af arbejdets karakter og foreningens regler.

Bestyrelsens rolle ved forbedringer

Bestyrelsen har en vigtig rolle, men også en rolle, der ofte bliver misforstået. Bestyrelsen skal ikke være byggesagkyndig, VVS-installatør eller vurderingsmand. Men bestyrelsen skal sikre, at foreningens regler bliver fulgt, og at overdragelser håndteres korrekt. Det betyder blandt andet, at bestyrelsen bør have en klar proces for:

• Anmeldelse af forandringer
• Krav til dokumentation
• Hvornår der kræves professionel rådgivning
• Hvornår der kræves autoriserede håndværkere
• Hvornår der kræves byggetilladelse
• Hvordan forbedringer vurderes ved salg
• Hvem der udpeger vurderingsmand
• Hvordan uenighed håndteres
• Hvordan prisen godkendes ved overdragelse

Bestyrelsen skal også godkende overdragelsesaftalen og dermed prisen for andelen. Derfor er det vigtigt, at vurdering af forbedringer ikke bliver en løs eller uformel proces. En klar proces beskytter både sælger, køber og forening.

Brug af vurderingsmand

Mange andelsboligforeninger bruger en vurderingsmand, når en andelsbolig skal sælges. Det er ofte en god idé. En vurderingsmand kan gennemgå boligen, vurdere forbedringer, afskrivninger, vedligeholdelsesstand og eventuelt fast installeret inventar. Vurderingen kan derefter bruges som grundlag for overdragelsesaftalen. Det er dog vigtigt at forstå, at vurderingsmanden ikke nødvendigvis overtager bestyrelsens ansvar. Bestyrelsen skal stadig godkende overdragelsen og sikre, at processen følger lovgivning, vedtægter og foreningens praksis. Hvis foreningen bruger vurderingsmand, bør det fremgå tydeligt af vedtægter, praksis eller salgsprocedure. Det skaber bedre forudsigelighed for alle.

Hvordan værdiansættes forbedringer?

Når en forbedring skal værdiansættes, tager man udgangspunkt i anskaffelsesprisen. Anskaffelsesprisen er den reelle omkostning ved forbedringen. Det kan være udgifter til håndværkere, materialer og i relevante tilfælde værdien af eget arbejde. Herefter fratrækkes værdiforringelse som følge af alder og slitage. Det kaldes afskrivning. En forbedring er altså typisk mest værd, når den er ny, og mindre værd, jo ældre eller mere slidt den bliver.

Et køkken fra sidste år kan derfor have en højere værdi end et køkken fra for 15 år siden. Men et nyere køkken kan også blive nedskrevet mere, hvis det er usædvanligt slidt eller dårligt vedligeholdt.

Derfor handler vurderingen ikke kun om datoer og kvitteringer. Den handler også om den faktiske stand.

Afskrivning: Hvorfor falder forbedringer i værdi?

Afskrivning betyder, at værdien af en forbedring bliver lavere over tid. Det skyldes, at installationer og bygningsdele slides, ældes og gradvist mister værdi. ABF’s forbedringskatalog og afskrivningskurver anvendes ofte i andelsboligforeninger. Hvis foreningen ikke selv har valgt en afskrivningsmetode, fungerer ABF’s forbedringskatalog og afskrivningskurve som branchenorm. Det betyder, at forbedringer ikke bare kan sættes til det beløb, de oprindeligt kostede. Et badeværelse, et køkken eller en installation skal som udgangspunkt afskrives efter alder og eventuel slitage.

• For sælger betyder det, at man ikke nødvendigvis får hele investeringen hjem ved salg.
• For køber betyder det, at prisen ikke bør afspejle nypris for noget, der ikke længere er nyt.

Og for bestyrelsen betyder det, at der bør være en ensartet metode for vurderingen.

Slitage kan betyde ekstra nedskrivning

Alder er ikke det eneste, der betyder noget. Slitage kan også påvirke værdien. Hvis en forbedring er meget slidt, dårligt vedligeholdt eller beskadiget, kan den blive vurderet lavere end den normale afskrivning tilsiger. Et køkken kan for eksempel være få år gammelt, men alligevel have lavere værdi, hvis det er ødelagt, dårligt monteret eller usædvanligt slidt. Omvendt kan en forbedring være ældre, men fortsat være i pæn og brugbar stand.

Derfor bør vurderingen ikke kun være et skema. Den bør også afspejle virkeligheden i boligen.

Ulovlige forbedringer kan blive dyre

En forbedring skal være lovligt udført. Hvis arbejdet er udført i strid med byggelovgivning, lokalplan, offentlige forskrifter, foreningens vedtægter eller krav til autorisation, kan det få konsekvenser. I nogle tilfælde kan forbedringen ikke medregnes. I andre tilfælde kan der ske fradrag for, hvad det vil koste at lovliggøre arbejdet.

Det kan for eksempel være relevant ved:

• Ulovlige elinstallationer
• Ulovlige VVS-installationer
• Badeværelser uden korrekt vådrumssikring
• Ændringer i bærende konstruktioner uden tilladelse
• Manglende byggetilladelse
• Fejl i afløb eller ventilation
• Installationer, der påvirker fælles rør eller installationer
• Arbejder, der er udført uden nødvendig bestyrelsesbehandling

Det kan være frustrerende for sælger, hvis arbejdet har kostet mange penge. Men hvis arbejdet ikke er lovligt eller forsvarligt udført, kan det ikke automatisk give et tillæg til prisen.

Fast installeret inventar og løsøre

Ved salg af andelsbolig skal man også skelne mellem forbedringer, fast installeret inventar og almindeligt løsøre. Fast installeret eller særligt tilpasset inventar kan i nogle tilfælde kræves overtaget af køber og indgå i overdragelsen, hvis prisen er rimelig og inventaret opgøres særskilt. Det kan for eksempel være indbyggede hårde hvidevarer, specialtilpassede skabe eller væg-til-væg-løsninger. Almindeligt løsøre er noget andet.

Det kan for eksempel være møbler, lamper, gardiner eller fritstående hårde hvidevarer, som ikke er særligt tilpasset eller installeret. Sælger kan ikke lovligt betinge salget af andelsboligen af, at køber overtager almindeligt løsøre til en overpris. Det er et område, hvor der let kan opstå misforståelser. Derfor bør alt inventar og løsøre beskrives tydeligt og prissættes korrekt.

Overpris: Når forbedringer bliver sat for højt

Hvis forbedringer, inventar eller vedligeholdelsesstand bliver sat for højt, kan den samlede pris overstige den lovlige maksimalpris. Så kan der være tale om overpris. Det er alvorligt.

En køber, der har betalt overpris, kan i visse tilfælde kræve overprisen tilbagebetalt. I nogle situationer kan en handel også få andre konsekvenser, hvis reglerne om maksimalpris er tilsidesat. Derfor er korrekt vurdering ikke kun et spørgsmål om god administration. Det er en juridisk og økonomisk sikkerhed for hele foreningen. For sælger handler det om at få den pris, man lovligt har krav på. For køber handler det om ikke at betale for meget.

For bestyrelsen handler det om at sikre en korrekt og ordentlig overdragelsesproces.

Bestyrelsens bedste værn: En klar salgsprocedure

Andelsboligforeninger kan undgå mange problemer ved at have en tydelig salgsprocedure. Den bør blandt andet beskrive:

• Hvornår sælger skal kontakte administrator
• Hvordan vurderingsmand bestilles
• Hvilken dokumentation sælger skal fremlægge
• Hvordan forbedringer og inventar opgøres
• Hvordan mangler og vedligeholdelsesstand håndteres
• Hvordan el- og VVS-dokumentation kontrolleres
• Hvordan køber får prisopstilling og bilag
• Hvordan bestyrelsen godkender overdragelsen
• Hvordan uenighed håndteres

Når proceduren er klar, bliver processen lettere for både sælger, køber og bestyrelse. Det skaber færre spørgsmål, færre fejl og færre konflikter.

Gode råd til andelshaver, der vil lave forbedringer

Hvis du overvejer at forbedre din andelsbolig, bør du starte med det kedelige. Det er nemlig ofte det kedelige, der redder dig senere.

• Læs vedtægterne.
• Kontakt bestyrelsen.
• Undersøg om arbejdet kræver tilladelse.
• Brug autoriserede fagfolk, hvor det kræves.
• Gem dokumentationen.
• Tag billeder.
• Sørg for skriftlighed.

Og tænk over, om arbejdet både giver mening for dig nu og ved et senere salg. En forbedring bør ikke kun være flot. Den bør også være lovlig, dokumenteret og mulig at vurdere.

Gode råd til sælger

Hvis du skal sælge din andelsbolig, bør du samle dokumentation så tidligt som muligt. Det gælder især, hvis der er lavet køkken, badeværelse, el, VVS, gulve, indbyggede skabe eller andre større arbejder. Du bør finde:

• Fakturaer, kvitteringer og materialebilag
• Installatørerklæringer, tilladelser og godkendelser fra bestyrelse eller kommune
• Tidligere vurderingsrapporter
• Billeder og dokumentation for eget arbejde

Jo tidligere materialet er på plads, desto lettere bliver vurderingen. Og desto mindre risiko er der for, at forbedringer bliver nedskrevet, afvist eller skaber uenighed.

Gode råd til køber

Hvis du køber en andelsbolig med forbedringer, bør du ikke kun se på den samlede pris. Du bør også forstå, hvordan prisen er beregnet. Spørg blandt andet:

• Hvilke forbedringer indgår i prisen?
• Hvornår er de udført?
• Hvordan er de dokumenteret?
• Hvordan er de afskrevet?
• Er der fast installeret inventar?
• Er der løsøre, som sælger ønsker betaling for?
• Er el og VVS dokumenteret?
• Er der forhold, der kræver lovliggørelse?
• Er vurderingsrapporten vedlagt?
• Har bestyrelsen godkendt overdragelsen?

Det er ikke nødvendigvis et problem, at der er mange forbedringer. Men du skal vide, hvad du betaler for.

Gode råd til bestyrelsen

Bestyrelsen bør ikke vente med at tænke på forbedringer, til der står en sælger med en mappe fuld af bilag og en køber, der gerne vil overtage hurtigt. En stærk proces begynder før salget. Bestyrelsen bør blandt andet sikre:

• At vedtægterne er tydelige
• At proceduren for forandringer er kendt
• At andelshavere ved, hvornår bestyrelsen skal orienteres
• At krav til el, VVS og byggetilladelser kommunikeres klart
• At der er en fast procedure for vurdering ved salg
• At vurderingsmand bruges ensartet
• At prisopstillingen er gennemskuelig
• At særligt inventar og løsøre håndteres korrekt
• At overdragelsesaftalen ikke godkendes med en for høj pris

Det er ikke bestyrelsens opgave at gøre alting selv. Men det er bestyrelsens opgave at sikre, at processen er ordentlig.

Hvornår bør foreningen få hjælp?

Det kan være en god idé at få hjælp, hvis:

• Foreningen er usikker på sin salgsprocedure
• Der ofte opstår uenighed om forbedringer
• Vedtægterne er uklare
• Bestyrelsen er i tvivl om vurderingsmandens rolle
• Der mangler dokumentation for større arbejder
• Der er uenighed mellem køber og sælger
• Der er risiko for overpris
• Der er udført el-, VVS- eller badeværelsesarbejde uden tilstrækkelig dokumentation
• Der er behov for en mere ensartet proces ved overdragelser

Det er langt lettere at forebygge problemer end at rydde op, når en handel er gået skævt.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger med at skabe struktur, overblik og tryghed i den daglige administration. Det gælder også i forbindelse med salg og overdragelse af andelsboliger, hvor forbedringer, vurderinger og dokumentation ofte spiller en vigtig rolle. Vi kan blandt andet hjælpe med:

• Overdragelsesproces
• Dialog med sælger, køber og bestyrelse
• Indsamling af relevante dokumenter
• Koordinering af vurdering
• Gennemgang af prisopstilling
• Administrativ håndtering af salg
• Bestyrelsens beslutningsgrundlag
• Vedtægter og procedurer
• Samarbejde med juridiske specialister ved behov

Vores tilgang er praktisk og i øjenhøjde. Vi hjælper bestyrelsen med at få overblik, så foreningen kan træffe trygge beslutninger og sikre en ordentlig proces for både sælger og køber.

Har jeres forening styr på forbedringerne?

Forbedringer i andelsboliger behøver ikke være komplicerede. Men de kræver struktur. Når regler, dokumentation og proces er på plads, bliver det lettere at gennemføre salg, undgå uenighed og sikre, at prisen bliver korrekt.

Har jeres andelsboligforening brug for hjælp til administration, overdragelser eller en mere klar proces for forbedringer? Så er I velkomne til at kontakte ØENS Ejendomsadministration for en uforpligtende samtale.kumentation og sikre korrekt vurdering af forbedringer. Vi har set alt – fra kreative køkkenløsninger til ulovlige elinstallationer – og vi ved, hvad der tæller, og hvad der ikke gør.

Specialisterne indenfor fast ejendom

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, partner

Afdeling:

FAQ – Forbedringer i andelsbolig

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om forbedringer i andelsboliger. FAQ’en giver dig et klart overblik over, hvilke forbedringer der typisk kan foretages, hvilke regler der gælder, og hvilke konsekvenser forbedringer kan have for værdi, bidrag og økonomi i andelsforeningen.