Hvad koster det at købe bolig i 2026?

Når du kigger på bolig, er det naturligt at fokusere på prisen.

3,2 millioner. 7,8 millioner. 12,5 millioner. Det er tallet øverst i salgsopstillingen. Det er tallet, banken regner på. Og det er ofte det tal, der afgør, om du overhovedet tør gå videre.

Men når du køber bolig, er købesummen kun én del af regnestykket. Ud over selve prisen på boligen skal du typisk tage højde for udbetaling, tinglysningsafgifter, bank- og realkreditomkostninger, boligskat, forsikringer, fællesudgifter, flytning, istandsættelse, refusionsopgørelse og de juridiske forhold, der kan få økonomisk betydning senere.

Derfor bør spørgsmålet ikke kun være: “Hvad kan jeg købe for?” Det bør også være: “Hvad koster det faktisk at købe boligen – og hvad siger jeg ja til?”

Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi boligkøbere med at gennemgå købsaftale, dokumenter, forbehold og de juridiske forhold, der kan få betydning for økonomien i et boligkøb. For et trygt boligkøb handler ikke kun om at få nøglerne. Det handler om at forstå handlen, før den bliver endelig.

Hvad koster det at købe bolig i 2026?

Et boligkøb koster sjældent kun det, der står i salgsopstillingen. Ud over købesummen skal du typisk regne med udbetaling, tinglysningsafgift på skøde, tinglysningsafgift på lån, bank- og realkreditomkostninger, boligskat, ejerudgifter eller fællesudgifter, forsikringer, flytning, eventuel istandsættelse, refusionsopgørelse og rådgivning fra bank, advokat og eventuelt byggesagkyndig.

Det er ikke alt, der rammer på én gang. Men det hele bør være med i dit overblik, før du vurderer, om boligen reelt passer til din økonomi.

Skal vi gennemgå din købsaftale? Kontakt os uforpligtende her.

Købesummen er ikke hele prisen

Mange boligkøbere bliver overraskede over, hvor mange udgifter der følger med et boligkøb. Det er ikke nødvendigvis fordi udgifterne er skjulte. De står ofte i dokumenterne. Men de kan være spredt ud over salgsopstilling, købsaftale, lånedokumenter, forsikringstilbud, skatteoplysninger, ejerforeningsmateriale og rapporter.

Derfor kan det være svært at se det samlede billede. En bolig kan godt se realistisk ud på papiret, men blive stram i hverdagen, hvis alle de ekstra omkostninger ikke er tænkt med fra starten. Det gælder især, hvis du køber tæt på din økonomiske grænse, køber for første gang eller står med både flytning, møbler, istandsættelse og nye faste udgifter på samme tid.

Start med det rigtige spørgsmål

Det første spørgsmål bør ikke være: “Hvad kan vi maksimalt købe for?” Det bør være: “Hvad kan vi købe for – uden at miste roen i hverdagen?”

Der er forskel. Bankens godkendelse er vigtig. Men bankens maksimum er ikke nødvendigvis det samme som dit personlige maksimum. Et boligkøb skal også kunne hænge sammen, når der kommer ferie, tandlægeregninger, barsel, jobskifte, rentestigninger, reparationer eller bare helt almindelig hverdag.

Derfor bør du ikke kun regne på købet. Du bør regne på livet efter købet.

Udbetaling ved boligkøb: 5 procent er ikke altid nok i praksis

Mange boligkøbere kender tommelfingerreglen om, at man som udgangspunkt skal have mindst 5 procent af købesummen i udbetaling. Hvis du køber en ejerbolig til 4.000.000 kr., svarer 5 procent til 200.000 kr.

Men det betyder ikke, at 200.000 kr. nødvendigvis er nok at have stående. For udbetalingen er kun én del af det beløb, du skal have overblik over. Der kan også komme udgifter til tinglysning, lån, advokat, forsikring, flytning, gardiner, maling, møbler og eventuelle forbedringer.

Derfor bør du ikke kun spørge, om du har nok til udbetalingen. Du bør også spørge, om du stadig har en fornuftig buffer, når nøglerne er dine. Det sidste er ofte det vigtigste. For det er ikke sjovt at få nøglerne til sin nye bolig og samtidig opdage, at kontoen er helt tom.

Tinglysningsafgift på skøde i 2026

Når du køber fast ejendom, skal ejerskiftet tinglyses. Det betyder, at dit ejerskab registreres officielt. I 2026 udgør tinglysningsafgiften ved tinglysning af ejerskifte som udgangspunkt 1.850 kr. + 0,6 procent af ejerskiftesummen. Det betyder, at tinglysning af skøde kan være en væsentlig udgift.

Hvis du for eksempel køber en bolig til 4.000.000 kr., udgør den variable del 24.000 kr. Hertil kommer den faste afgift på 1.850 kr. Den samlede tinglysningsafgift på skødet bliver derfor 25.850 kr.

Det er penge, mange boligkøbere glemmer at lægge oven i købesummen, når de begynder at regne på boligkøb.

Tinglysningsafgift på lån i 2026

Hvis du optager lån med pant i boligen, skal pantet også tinglyses. I 2026 udgør tinglysningsafgiften på pant i fast ejendom som udgangspunkt 1,25 procent af det pantsikrede beløb + 1.825 kr.

Hvis der for eksempel tinglyses pant for 3.200.000 kr., udgør den variable del 40.000 kr. Hertil kommer den faste afgift på 1.825 kr. Den samlede tinglysningsafgift på pantet bliver derfor 41.825 kr.

Der kan i nogle tilfælde være mulighed for at udnytte eller overføre eksisterende tinglyst pant, så afgiften bliver lavere. Det afhænger af den konkrete handel og finansiering. Derfor bør du altid få banken eller rådgiveren til at forklare, hvad tinglysningen konkret koster i din handel.

Bank- og realkreditomkostninger

Ud over tinglysningsafgifter kan der være flere omkostninger forbundet med bank og realkredit. Det kan for eksempel være etableringsgebyrer, lånesagsgebyrer, kurtage, kursskæring, bidragssats, gebyr for kurssikring og omkostninger ved banklån eller realkreditlån. Der kan også være udgifter, hvis et lån senere skal omlægges eller indfries.

Derfor kan det være svært at sammenligne lån, hvis du kun kigger på renten. Bed banken forklare, hvad lånet koster at oprette, hvad den månedlige ydelse bliver, hvad du betaler i bidrag, og hvilke omkostninger der skal betales kontant eller lægges ind i lånet.

Det er også vigtigt at forstå, hvad der sker, hvis renten ændrer sig, og hvad forskellen på fast og variabel rente betyder i netop din økonomi. Det er ikke nok, at lånet kan godkendes. Du skal forstå det.

Boligskat i 2026: En vigtig del af boligbudgettet

Når du køber ejerbolig, skal du betale boligskat. Boligskat består af ejendomsværdiskat og grundskyld. I 2026 betales boligskat i første omgang på baggrund af en foreløbig vurdering. Når den endelige vurdering kommer, kan skatten blive genberegnet og efterreguleret.

Det betyder, at boligskatten ikke bare er et felt i forskudsopgørelsen. Den er en del af dit boligbudget. Som køber bør du derfor se nærmere på, hvad der fremgår af salgsopstillingen og forskudsopgørelsen, om tallene bygger på en foreløbig vurdering, og om der kan komme efterregulering senere.

Det er også relevant at undersøge, om der er skatterabat eller indefrysningslån knyttet til boligen, og hvordan boligskatten påvirker din månedlige økonomi. Hvis du køber bolig, bør du også rette din forskudsopgørelse, så skatten passer bedre til din nye situation. Det kan virke kedeligt. Men forkert eller ufuldstændigt skatteoverblik kan gøre boligøkonomien mere usikker, end den behøver at være.

Fællesudgifter og ejerudgifter: Den månedlige pris stopper ikke ved lånet

Når du regner på bolig, er det let at fokusere på lånet. Men den månedlige boligudgift består ofte af mere end rente og afdrag.

Ved ejerlejlighed kan de løbende udgifter blandt andet dække fællesudgifter, varmebidrag, vand, renovation, trappevask, vicevært, fælles forsikring, antenne, internet, vedligeholdelse og eventuelle fælles lån i ejerforeningen.

Ved huskøb ser billedet anderledes ud. Her skal du typisk selv tage højde for ejendomsskat, ejendomsværdiskat, husforsikring, vedligeholdelse, varme, vand, el, renovation, grundejerforening og de udgifter, der kan komme til tag, facade, kloak, have, vinduer og tekniske installationer.

Det vigtige er ikke kun, hvad udgiften er i dag. Det vigtige er også, om den kan ændre sig. Hvis huset har gammelt tag, ældre vinduer, fugtproblemer eller slidte installationer, kan det få betydning for din vedligeholdelsesøkonomi. Og hvis ejerforeningen står foran større renoveringer, kan det få betydning for fællesudgifterne.

Derfor bør du ikke kun spørge: “Hvad koster boligen om måneden nu?” Du bør også spørge: “Hvad kan den komme til at koste?”

Ejerforeningen kan få stor betydning for din økonomi

Hvis du køber ejerlejlighed, køber du ikke kun en bolig. Du køber dig ind i en ejerforening. Det betyder, at foreningens økonomi bliver en del af din økonomi.

Derfor bør du få gennemgået regnskab, budget, vedtægter, husorden, generalforsamlingsreferater, vedligeholdelsesplan, fællesudgifter, opsparing, gæld, forsikringer og kommende projekter. Det er også relevant at se på tidligere beslutninger om renovering og eventuelle tvister eller større uafklarede forhold.

En ejerforening kan se sund ud på overfladen, men stadig have kommende udgifter, der får betydning for dig. Omvendt kan en høj fællesudgift være fornuftig, hvis foreningen sparer op og vedligeholder ejendommen ordentligt. Derfor handler det ikke kun om, hvorvidt fællesudgiften er lav. Det handler om, om den giver mening.

Ejerskifteforsikring: Pris og dækning skal læses sammen

Hvis du køber hus, rækkehus eller en anden bolig omfattet af huseftersynsordningen, vil der ofte være udarbejdet tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring. En ejerskifteforsikring kan være en vigtig sikkerhed. Men den er ikke en garanti for, at alle problemer bliver dækket.

Derfor bør du både se på prisen og betingelserne. Det er vigtigt at forstå, hvad forsikringen dækker, hvad den ikke dækker, om der er særlige undtagelser eller forbehold, hvor stor selvrisikoen er, og hvor længe forsikringen gælder.

Det kan også være relevant at overveje, om en udvidet forsikring giver mening, og hvordan forsikringen spiller sammen med de forhold, der allerede er nævnt i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. En billig forsikring er ikke nødvendigvis den bedste løsning. Og en dyr forsikring er ikke nødvendigvis tryghed, hvis den ikke dækker det, du tror.

Tilstandsrapport og elinstallationsrapport kan pege på fremtidige udgifter

Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten handler ikke kun om juridisk risiko. De handler også om økonomi. Hvis der er bemærkninger om tag, fugt, el, fundament, kælder, vådrum, kloak, vinduer eller installationer, kan det få betydning for dit fremtidige budget.

Det betyder ikke nødvendigvis, at du ikke skal købe boligen. Men du skal forstå, hvad bemærkningerne kan betyde. Det kan derfor være relevant at få afklaret, om der er forhold, der bør undersøges nærmere, hvad det eventuelt kan koste at udbedre dem, og om der er forhold, som en ejerskifteforsikring ikke nødvendigvis dækker.

I nogle tilfælde kan rapporterne også give anledning til at forhandle, tage særlige forbehold i handlen eller inddrage en byggesagkyndig, før beslutningen træffes endeligt. Mange købere bliver så optaget af at få handlen på plads, at de glemmer at regne på det, der kommer efter overtagelsen. Det er her, rapporterne kan være meget værdifulde.

Flytning, istandsættelse og alt det, der løber op

Når du køber bolig, er der næsten altid udgifter, som ikke står i købsaftalen. Det kan være flyttefirma, maling, gulvslibning, gardiner, lamper, hårde hvidevarer, møbler, låsesmed, internet, småreparationer, håndværkere eller midlertidig dobbelt husleje eller boligudgift.

Hver udgift kan virke overskuelig. Men tilsammen kan de løbe op. Derfor bør du have en praktisk flyttebuffer. Ikke fordi du skal renovere alt fra dag ét, men fordi det sjældent er gratis at flytte ind i et nyt hjem.

Refusionsopgørelsen: Den sidste økonomiske afregning

Efter overtagelsen bliver der normalt lavet en refusionsopgørelse mellem køber og sælger. Refusionsopgørelsen fordeler udgifter og indtægter mellem parterne pr. overtagelsesdagen. Det kan for eksempel handle om ejendomsskat, fællesudgifter, vand, varme, renovation, forsikring, forudbetalte udgifter og eventuelle restancer eller tilgodehavender. Formålet er, at køber og sælger hver især betaler for den periode, de ejer boligen.

Refusionsopgørelsen er sjældent det første, boligkøbere tænker på. Men den er en vigtig del af den økonomiske afslutning på handlen.

Fortrydelsesret kan blive dyrt

Mange boligkøbere har hørt, at man kan fortryde et boligkøb. Det kan man i visse tilfælde. Men det er ikke gratis. Ved køb af fast ejendom til beboelse har køber som udgangspunkt en lovbestemt fortrydelsesret på 6 hverdage. Hvis fortrydelsesretten bruges, skal køber som udgangspunkt betale en godtgørelse til sælger på 1 procent af købesummen.

Ved en bolig til 4.000.000 kr. svarer det til 40.000 kr. Derfor bør fortrydelsesretten ikke være din plan A.

Et advokatforbehold og eventuelt bankforbehold er som regel langt bedre sikkerheder, fordi de kan give mulighed for at få handlen gennemgået og afklaret, før du er endeligt bundet. Det vigtigste er, at forbeholdene er skrevet korrekt ind i købsaftalen, før du underskriver.

Advokatforbehold kan beskytte både jura og økonomi

Et advokatforbehold handler ikke kun om juridiske formuleringer. Det handler også om økonomiske konsekvenser. Når en boligadvokat gennemgår handlen, ser rådgivningen blandt andet på købsaftalens vilkår, frister, tinglysning, servitutter, ejerforeningsøkonomi, rapporter, ejerskifteforsikring, BBR, lokalplaner, refusionsopgørelse, særlige aftaler og de forhold, der bør afklares med mægler, sælger eller bank.

Nogle forhold betyder måske ikke, at du skal droppe handlen. Men de kan betyde, at du skal stille spørgsmål, forhandle, tage forbehold eller justere dit budget. Det er derfor, advokatforbeholdet er så vigtigt.

Bankforbehold kan være afgørende, hvis finansieringen ikke er endelig

Et bankforbehold betyder typisk, at handlen er betinget af, at din bank eller dit realkreditinstitut kan godkende finansieringen. Det er især vigtigt, hvis du endnu ikke har en endelig lånegodkendelse. Du bør ikke regne med, at en mundtlig positiv melding er nok. Hvis handlen afhænger af bankens godkendelse, bør det fremgå tydeligt af købsaftalen.

Et bankforbehold kan især være relevant, hvis du køber tæt på din økonomiske grænse, har variabel indkomst, er selvstændig, køber sammen med en anden, skal sælge en anden bolig først, eller hvis der er usikkerhed om boligens værdi eller forhold i ejer- eller andelsboligforeningen. Det kan også være vigtigt, hvis banken endnu ikke har godkendt alle dokumenter.

Et boligkøb skal ikke falde på plads på håb. Det skal falde på plads på klare aftaler.

Hvis I køber bolig sammen, bør økonomien også aftales mellem jer

Køber du bolig sammen med en kæreste, ægtefælle, ven eller et familiemedlem, bør I ikke kun tale om banklån, indretning og flyttedato. I bør også tale om, hvem der betaler hvad. Det gælder især, hvis den ene betaler mere i udbetaling eller mere af de løbende udgifter, hvis den ene får økonomisk hjælp fra forældre, hvis I ejer boligen i forskellige andele, eller hvis den ene har større gæld end den anden. Det kan også være relevant, hvis den ene skal betale for renovering, eller hvis I ikke er gift.

I nogle tilfælde kan det være relevant at få lavet en samejeaftale. En samejeaftale kan blandt andet regulere ejerandele, udbetaling, fordeling af udgifter, forbedringer, salg, fraflytning, værdiansættelse og fordeling af overskud eller tab.

Det kan virke tungt at tale om. Men klare aftaler er ikke mistillid. Det er tryghed.

Hvis forældre hjælper, bør det skrives ordentligt ned

Mange boligkøbere får hjælp fra forældre. Men det er vigtigt at få afklaret, hvad hjælpen juridisk er. Der er nemlig stor forskel på, om der er tale om en gave, et familielån, et arveforskud, en kaution, et medejerskab, midlertidig støtte eller en sikkerhedsstillelse. Hvis det ikke bliver skrevet tydeligt ned, kan det give problemer senere. Både mellem forældre og barn, mellem søskende, mellem samlevende og ved arv, samlivsophør eller salg af boligen.

Det er en af de situationer, hvor lidt juridisk afklaring i starten kan spare meget usikkerhed senere.

Køb af andelsbolig: Økonomien fungerer anderledes

Hvis du køber andelsbolig, ser økonomien anderledes ud end ved køb af ejerbolig. Du køber ikke ejendommen direkte. Du køber en andel i en forening og får brugsret til en bolig. Derfor bør du ikke kun kigge på prisen for andelen. Du bør også se på boligafgiften, foreningens gæld, lånetyper, rentevilkår, valuarvurdering eller anden værdiansættelse, vedligeholdelsesplan, kommende renoveringer, vedtægter, generalforsamlingsreferater, maksimalpris, forbedringer og eventuelle fradrag for mangler.

Ved andelsbolig kan bankens vurdering af passende udbetaling også blive påvirket af foreningens gæld og den tekniske værdi. Derfor er det vigtigt at få gennemgået foreningens økonomi grundigt.

En billig andel er ikke nødvendigvis billig, hvis foreningen har høj gæld, sårbar finansiering eller store kommende projekter.

Køb ikke for alle pengene

Det måske vigtigste økonomiske råd er også det mest enkle: Køb ikke for alle pengene. Brug ikke hele opsparingen på udbetalingen, og læg ikke et budget, der kun hænger sammen, hvis alt bliver billigere end forventet. En bolig skal være et hjem. Ikke en permanent stresstest.

Det betyder ikke, at du skal være bange for at købe bolig. Men du bør købe med en realistisk buffer. For der kommer næsten altid noget. En lampe skal flyttes. En vaskemaskine ryger. Et gulv skal slibes. En fællesudgift stiger. En forsikring bliver dyrere end forventet. Eller der kommer en skatteregulering, du ikke havde tænkt på.

Når du har plads til det i økonomien, bliver boligkøbet langt tryggere.

Hvad bør du have overblik over, før du skriver under?

Inden du skriver under på en købsaftale, bør du som minimum have overblik over:

• hvor meget du selv skal lægge i udbetaling
• hvad tinglysning af skøde koster
• hvad tinglysning af lån koster
• hvilke bank- og realkreditomkostninger der følger med
• hvad boligskatten forventes at være
• om boligskatten bygger på en foreløbig vurdering
• hvad de månedlige ejerudgifter eller fællesudgifter er
• om der er kommende renoveringer eller stigninger
• hvad ejerskifteforsikringen koster og dækker
• om rapporterne peger på fremtidige udgifter
• hvad flytning og istandsættelse realistisk koster
• om der er behov for advokatforbehold og bankforbehold
• om I har brug for samejeaftale
• om eventuel hjælp fra forældre er dokumenteret korrekt
• om I stadig har en økonomisk buffer efter købet

Hvis du ikke har overblik over alle punkterne, er det ikke nødvendigvis et tegn på, at du ikke skal købe. Det er et tegn på, at du skal have hjælp til at få overblikket, før handlen bliver endelig.

Sådan hjælper ØENS Advokatfirma med boligkøb

Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi boligkøbere med at få overblik over både dokumenterne, forbeholdene og de juridiske forhold, der kan få betydning for økonomien. Vi hjælper blandt andet med gennemgang af købsaftale, advokatforbehold, bankforbehold, skøde, tinglysning, refusionsopgørelse, ejerforeningsforhold, andelsboligforeningens dokumenter, tilstandsrapport, elinstallationsrapport, ejerskifteforsikring, servitutter, lokalplaner, BBR, samejeaftale og rådgivning ved forældrehjælp.

Vi forklarer før vi anbefaler. Så du ikke bare får en juridisk gennemgang, men et klart beslutningsgrundlag.

Skal du købe bolig i 2026?

Hvis du står foran et boligkøb, er du velkommen til at kontakte ØENS Advokatfirma. Vi hjælper dig med at gennemgå købsaftalen, dokumenterne og de økonomiske og juridiske forhold, der kan få betydning for din beslutning. Når du køber bolig, skal du ikke bare vide, hvad boligen koster. Du skal vide, hvad købet betyder.

Book en uforpligtende samtale med en boligadvokat hos ØENS Advokatfirma.

Kontakt en af ØENS boligadvokater

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, partner

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Afdeling:

FAQ – Hvad koster det at købe bolig i 2026?

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om den egentlige pris på et boligkøb i Danmark i 2026.