Hvad koster det at købe bolig i 2026?

Når du kigger på bolig, er det naturligt at fokusere på prisen.

5,2 millioner? 7,8 millioner? 12,5 millioner? Det er det tal, der står øverst i salgsopstillingen. Det er det tal, banken regner på. Og det er ofte det tal, der afgør, om du overhovedet tør gå videre. Men når du køber bolig, er købesummen kun én del af regnestykket. Der kommer også udgifter til tinglysning, lån, rådgivning, forsikringer, flytning, boligskat, fællesudgifter, istandsættelse og alt det, der ikke altid fylder i boligdrømmen, men som hurtigt kan mærkes i hverdagsøkonomien. Derfor er det vigtigt at få et realistisk overblik, før du skriver under.

Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi boligkøbere med at gennemgå købsaftale, dokumenter, forbehold og de juridiske forhold, der kan få betydning for økonomien i et boligkøb. For et trygt boligkøb handler ikke kun om, hvad du kan købe for. Det handler også om, hvad du siger ja til.

Købesummen er ikke hele prisen

Mange førstegangskøbere bliver overraskede over, hvor mange udgifter der følger med et boligkøb. Det er ikke nødvendigvis fordi udgifterne er skjulte. De står ofte i dokumenterne. Men de kan være spredt ud over salgsopstilling, købsaftale, lånedokumenter, forsikringstilbud, skatteoplysninger og foreningsmateriale. Derfor kan det være svært at se det samlede billede. Ud over købesummen bør du blandt andet tage højde for:

• udbetaling
• tinglysningsafgift på skøde og tinglysningsafgift på lån
• bank- og realkreditomkostninger
• advokatbistand
• ejerskifteforsikring, husforsikring og boligskat
• fællesudgifter eller ejerudgifter
• varme, vand og el
• flytteudgifter og istandsættelse
• møbler og indretning
• refusionsopgørelse
• eventuelle kommende renoveringer i ejerforening eller grundejerforening

Det er ikke alt, der rammer på én gang. Men det hele bør være med i dit overblik.

Start med det rigtige spørgsmål

Det første spørgsmål bør ikke være:

• “Hvad kan vi maksimalt købe for?”

Det bør være:

• “Hvad kan vi købe for – uden at miste roen i hverdagen?”

Der er forskel.

Bankens godkendelse er vigtig. Men bankens maksimum er ikke nødvendigvis det samme som dit personlige maksimum. Et boligkøb skal kunne hænge sammen med dit liv, også når der kommer ferie, tandlægeregninger, barsel, jobskifte, rentestigninger, fællesudgifter, reparationer eller bare helt almindelig hverdag. Derfor bør du ikke kun regne på købet. Du bør regne på livet efter købet.

Udbetalingen: 5 procent er ikke altid nok i praksis

Mange boligkøbere kender tommelfingerreglen om 5 procent i udbetaling. Ved køb af ejerbolig anses 5 procent af købesummen som udgangspunkt for en passende egenfinansiering. Men det betyder ikke, at du i praksis kun behøver at have 5 procent stående på kontoen. For der kommer udgifter oveni. Hvis du køber en bolig til 4.000.000 kr., vil 5 procent svare til 200.000 kr.

Men derudover kan du også skulle betale tinglysningsafgifter, låneomkostninger, advokat, forsikringer, flytning og eventuelle istandsættelser. Derfor bør du stille dig selv tre spørgsmål:

• Har vi nok til udbetalingen?
• Har vi nok til handelsomkostningerne?
• Har vi stadig en buffer bagefter?

Det sidste spørgsmål er ofte det vigtigste. For det er ikke sjovt at få nøglerne til sin nye bolig og samtidig opdage, at kontoen er helt tom.

Tinglysningsafgift på skøde

Når du køber fast ejendom, skal ejerskiftet tinglyses. Det betyder, at dit ejerskab registreres officielt. I den forbindelse skal der betales tinglysningsafgift. I 2026 udgør tinglysningsafgiften ved tinglysning af ejerskiftedokument som udgangspunkt:

0,6 procent af ejerskiftesummen + 1.850 kr. Det betyder, at tinglysning af skøde kan være en betydelig udgift.

Eksempel: Ved en købesum på 4.000.000 kr. vil den variable del udgøre 24.000 kr. Hertil kommer den faste afgift på 1.850 kr. Samlet tinglysningsafgift på skødet: 25.850 kr.

Det er penge, mange købere glemmer at lægge oven i købesummen, når de begynder at regne på bolig.

Tinglysningsafgift på lån

Hvis du optager lån med pant i boligen, skal pantet også tinglyses. I 2026 udgør tinglysningsafgiften på pant i fast ejendom som udgangspunkt: 1,25 procent af det pantsikrede beløb + 1.825 kr.

Det betyder, at tinglysningsafgiften på lånet også kan blive en mærkbar udgift.

Eksempel: Hvis der tinglyses pant for 3.200.000 kr., vil den variable del udgøre 40.000 kr. Hertil kommer den faste afgift på 1.825 kr. Samlet tinglysningsafgift på pantet: 41.825 kr.

Der kan i nogle tilfælde være mulighed for at overføre eller udnytte eksisterende tinglyst pant, så afgiften bliver lavere. Det afhænger af den konkrete handel og finansiering. Derfor bør du altid få banken eller rådgiveren til at forklare, hvad tinglysningen konkret koster i din handel.

Bank- og realkreditomkostninger

Ud over tinglysningsafgiften kan der være omkostninger til banken og realkreditinstituttet. Det kan blandt andet være:

• etableringsgebyr
• lånesagsgebyr
• kurtage
• kursskæring
• bidragssats
• gebyr for kurssikring
• omkostninger ved banklån
• omkostninger ved realkreditlån
• eventuelle gebyrer ved omlægning eller indfrielse

Det kan være svært at sammenligne lån, hvis man kun kigger på renten. Derfor bør du også se på de samlede omkostninger og spørge banken:

• Hvad koster lånet at etablere?
• Hvad bliver den månedlige ydelse?
• Hvad betaler vi i bidrag?
• Hvad sker der, hvis renten ændrer sig?
• Hvad koster det at ændre eller indfri lånet?
• Hvad er forskellen på fast rente og variabel rente i vores situation?
• Hvilke omkostninger skal betales kontant?
• Hvilke omkostninger bliver lagt ind i lånet?

Det er ikke nok, at lånet kan godkendes. Du skal forstå det.

Boligskat i 2026: En vigtig del af budgettet

Når du køber ejerbolig, skal du betale boligskat. Boligskat består af ejendomsværdiskat og grundskyld. I 2026 betales boligskat i første omgang på baggrund af en foreløbig vurdering. Når den endelige vurdering kommer, kan skatten blive genberegnet og efterreguleret. Det betyder, at boligskatten ikke kun er et felt i forskudsopgørelsen. Den er en del af dit boligbudget. Som køber bør du derfor undersøge:

• hvad der fremgår af salgsopstillingen
• hvad der fremgår af forskudsopgørelsen
• om tallene bygger på en foreløbig vurdering
• om der kan komme efterregulering
• om der er skatterabat
• om der er indefrysningslån
• hvordan boligskatten påvirker din månedlige økonomi

Hvis du køber bolig, bør du også rette din forskudsopgørelse, så din skat passer bedre til din nye situation. Det kan virke kedeligt. Men forkert eller ufuldstændigt skatteoverblik kan gøre boligøkonomien mere usikker, end den behøver at være.

Fællesudgifter og ejerudgifter: Den månedlige pris stopper ikke ved lånet

Når du køber bolig, skal du ikke kun betale lånet. Du skal også betale de løbende udgifter, der følger med boligen. Ved ejerlejlighed kan det blandt andet være:

• fællesudgifter, varmebidrag og vand
• renovation, trappevask og vicevært
• forsikring via ejerforeningen / antenne eller internet
• bidrag til vedligeholdelse og eventuelle lån i ejerforeningen

Ved hus kan det blandt andet være:

• ejendomsskat, ejendomsværdiskat og husforsikring
• vedligeholdelse
• varme, vand og el
• renovation
• grundejerforening
• kloak, tag, facade, have og tekniske installationer

Det vigtige er ikke kun, hvad udgiften er i dag. Det vigtige er også, om den kan ændre sig. Hvis ejerforeningen står over for tagrenovering, facadearbejde, altanprojekt eller udskiftning af rør, kan det få betydning for fællesudgifterne.

Hvis huset har gammelt tag, ældre vinduer, fugtproblemer eller slidte installationer, kan det få betydning for din vedligeholdelsesøkonomi.

Derfor bør du ikke kun spørge:

• “Hvad koster boligen om måneden nu?”

Du bør også spørge:

• “Hvad kan den komme til at koste?”

Ejerforeningen kan få stor betydning for din økonomi

Hvis du køber ejerlejlighed, køber du ikke kun en bolig. Du køber dig ind i en ejerforening. Det betyder, at foreningens økonomi bliver en del af din økonomi. Du bør derfor få gennemgået:

• regnskab, budget, vedtægter
• husorden, generalforsamlingsreferater og vedligeholdelsesplan
• fællesudgifter
• opsparing, gæld og forsikringer
• kommende projekter
• tidligere beslutninger om renovering
• eventuelle tvister eller større uafklarede forhold

En ejerforening kan se sund ud på overfladen, men stadig have kommende udgifter, der får betydning for dig. Omvendt kan en høj fællesudgift være fornuftig, hvis foreningen sparer op og vedligeholder ejendommen ordentligt. Derfor handler det ikke kun om, om fællesudgiften er lav. Det handler om, om den giver mening.

Ejerskifteforsikring: Pris og dækning skal læses sammen

Hvis du køber hus, rækkehus eller en anden bolig omfattet af huseftersynsordningen, vil der ofte være udarbejdet tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring. En ejerskifteforsikring kan være en vigtig sikkerhed. Men den er ikke en garanti for, at alle problemer bliver dækket.

Du bør derfor både se på prisen og betingelserne. Spørg blandt andet:

• Hvad dækker forsikringen?
• Hvad dækker den ikke?
• Er der særlige undtagelser?
• Er der forbehold?
• Er der selvrisiko?
• Hvor lang er dækningsperioden?
• Giver det mening at vælge en udvidet forsikring?
• Hvilke forhold er allerede nævnt i rapporterne?

En billig forsikring er ikke nødvendigvis den bedste løsning. Og en dyr forsikring er ikke nødvendigvis tryghed, hvis den ikke dækker det, du tror.

Tilstandsrapport og elinstallationsrapport kan pege på fremtidige udgifter

Rapporterne handler ikke kun om juridisk risiko. De handler også om økonomi. Hvis der står bemærkninger om tag, fugt, el, fundament, kælder, vådrum, kloak, vinduer eller installationer, kan det få betydning for dit fremtidige budget. Det betyder ikke nødvendigvis, at du ikke skal købe boligen. Men du skal forstå, hvad bemærkningerne kan betyde.

Det kan være relevant at spørge:

• Er der noget, der bør undersøges nærmere?
• Hvad kan det koste at udbedre?
• Er der forhold, som forsikringen ikke dækker?
• Kan det påvirke forhandlingen?
• Skal vi have en byggesagkyndig med ind over?
• Skal der tages forbehold i handlen?

Mange købere bliver så optaget af at få handlen på plads, at de glemmer at regne på det, der kommer efter overtagelsen. Det er her, rapporterne kan være meget værdifulde.

Flytning, istandsættelse og “det løber lige op”

Når du køber bolig, er der næsten altid udgifter, som ikke står i købsaftalen. Det kan være:

• flyttefirma
• maling
• gulvslibning
• gardiner
• lamper
• hårde hvidevarer
• møbler
• låsesmed
• internet
• småreparationer
• håndværkere
• midlertidig dobbelt husleje eller boligudgift

Hver udgift kan virke overskuelig. Men tilsammen kan de løbe op. Derfor bør du have en praktisk flyttebuffer. Ikke fordi du skal renovere alt fra dag ét, men fordi det sjældent er gratis at flytte ind i et nyt hjem.

Refusionsopgørelsen: Den sidste økonomiske afregning

Efter overtagelsen bliver der normalt lavet en refusionsopgørelse mellem køber og sælger. Refusionsopgørelsen fordeler udgifter og indtægter mellem parterne pr. overtagelsesdagen. Det kan for eksempel handle om:

• ejendomsskat
• fællesudgifter
• vand
• varme
• renovation
• forsikring
• forudbetalte udgifter
• eventuelle restancer eller tilgodehavender

Formålet er, at køber og sælger hver især betaler for den periode, de ejer boligen. Refusionsopgørelsen er sjældent det første, købere tænker på. Men den er en vigtig del af den økonomiske afslutning på handlen.

Fortrydelsesret kan blive dyrt

Mange boligkøbere har hørt, at man kan fortryde et boligkøb. Det kan man i visse tilfælde. Men det er ikke gratis. Ved køb af fast ejendom til beboelse har køber som udgangspunkt en lovbestemt fortrydelsesret på 6 hverdage. Hvis fortrydelsesretten bruges, skal køber som udgangspunkt betale en godtgørelse til sælger på 1 procent af købesummen.

Ved en bolig til 4.000.000 kr. svarer det til 40.000 kr. Derfor bør fortrydelsesretten ikke være din plan A.

Et advokatforbehold og eventuelt bankforbehold er som regel langt bedre sikkerheder, fordi de kan give mulighed for at få handlen gennemgået og afklaret, før du er endeligt bundet. Det vigtigste er, at forbeholdene er skrevet korrekt ind i købsaftalen, før du underskriver.

Advokatforbehold kan beskytte både jura og økonomi

Et advokatforbehold handler ikke kun om juridiske formuleringer. Det handler også om økonomiske konsekvenser. Når en boligadvokat gennemgår handlen, ser rådgivningen blandt andet på de forhold, der kan påvirke dig økonomisk:

• købsaftalens vilkår
• frister
• tinglysning
• servitutter
• ejerforeningsøkonomi
• rapporter
• ejerskifteforsikring
• BBR
• lokalplaner
• refusionsopgørelse
• særlige aftaler
• forhold, der bør afklares med mægler, sælger eller bank

Nogle forhold betyder måske ikke, at du skal droppe handlen. Men de kan betyde, at du skal stille spørgsmål, forhandle, tage forbehold eller justere dit budget. Det er derfor, advokatforbeholdet er så vigtigt.

Bankforbehold kan være afgørende, hvis finansieringen ikke er endelig

Et bankforbehold betyder typisk, at handlen er betinget af, at din bank eller dit realkreditinstitut kan godkende finansieringen. Det er især vigtigt, hvis du endnu ikke har en endelig lånegodkendelse. Du bør ikke regne med, at en mundtlig positiv melding er nok. Hvis handlen afhænger af bankens godkendelse, bør det fremgå tydeligt af købsaftalen.

Det kan være særligt relevant, hvis:

• du køber tæt på din økonomiske grænse
• du har variabel indkomst
• du er selvstændig
• du køber sammen med en anden
• du skal sælge en anden bolig først
• der er usikkerhed om boligens værdi
• der er særlige forhold i ejerforeningen
• banken endnu ikke har godkendt alle dokumenter

Et boligkøb skal ikke falde på plads på håb. Det skal falde på plads på klare aftaler.

Hvis I køber sammen, skal økonomien også aftales mellem jer

Køber du bolig sammen med en kæreste, ægtefælle, ven eller et familiemedlem, bør I ikke kun tale om banklån og indretning. I bør også tale om, hvem der betaler hvad. Det gælder især, hvis:

• den ene betaler mere i udbetaling
• den ene betaler mere af de løbende udgifter
• den ene har forældre, der hjælper økonomisk
• I ejer boligen i forskellige andele
• den ene har større gæld end den anden
• den ene skal betale for renovering
• I ikke er gift

I nogle tilfælde kan det være relevant at få lavet en samejeaftale. En samejeaftale kan blandt andet regulere:

• ejerandele
• udbetaling
• fordeling af udgifter
• forbedringer
• salg
• fraflytning
• værdiansættelse
• fordeling af overskud eller tab

Det kan virke tungt at tale om. Men klare aftaler er ikke mistillid. Det er tryghed.

Hvis forældre hjælper, bør det skrives ordentligt ned

Mange boligkøbere får hjælp fra forældre. Det kan være en gave, et familielån, et arveforskud, en kaution eller et indskud. Men det er vigtigt at få afklaret, hvad hjælpen juridisk er. Der er stor forskel på:

• gave
• lån
• arveforskud
• kaution
• medejerskab
• midlertidig støtte
• sikkerhedsstillelse

Hvis det ikke bliver skrevet tydeligt ned, kan det give problemer senere. Både mellem forældre og barn, mellem søskende, mellem samlevende og ved arv, samlivsophør eller salg af boligen. Det er en af de situationer, hvor lidt juridisk afklaring i starten kan spare meget usikkerhed senere.

Køb af andelsbolig: Økonomien fungerer anderledes

Hvis du køber andelsbolig, ser økonomien anderledes ud end ved køb af ejerbolig. Du køber ikke ejendommen direkte. Du køber en andel i en forening og får brugsret til en bolig. Derfor bør du ikke kun kigge på prisen for andelen. Du bør også se på:

• boligafgift
• andelsboligforeningens gæld
• lånetyper i foreningen
• rentevilkår
• valuarvurdering eller anden værdiansættelse
• vedligeholdelsesplan
• kommende renoveringer
• vedtægter
• generalforsamlingsreferater
• maksimalpris
• forbedringer
• fradrag for mangler

Ved andelsbolig kan bankens vurdering af passende udbetaling også blive påvirket af foreningens gæld og den tekniske værdi. Derfor er det vigtigt at få gennemgået foreningens økonomi grundigt. En billig andel er ikke nødvendigvis billig, hvis foreningen har høj gæld, sårbar finansiering eller store kommende projekter.

Køb ikke for alle pengene

Det måske vigtigste økonomiske råd er også det mest enkle:

• Køb ikke for alle pengene.
• Lad være med at bruge hele opsparingen på udbetalingen.
• Lad være med at regne med, at alt bliver billigere end forventet.
• Lad være med at købe så stramt, at en mindre uforudset udgift vælter økonomien.

En bolig skal være et hjem. Ikke en permanent stresstest. Det betyder ikke, at du skal være bange for at købe bolig. Men du bør købe med en realistisk buffer. For der kommer næsten altid noget.

• En lampe, der skal flyttes.
• En vaskemaskine, der ryger.
• Et gulv, der skal slibes.
• En fællesudgift, der stiger.
• En forsikring, der er dyrere end forventet.
• En skatteregulering, du ikke havde tænkt på.

Når du har plads til det i økonomien, bliver boligkøbet langt tryggere.

Hvad bør du have overblik over, før du skriver under?

Inden du skriver under på en købsaftale, bør du som minimum have overblik over:

• Hvor meget du selv skal lægge i udbetaling
• Hvad tinglysning af skøde koster
• Hvad tinglysning af lån koster
• Hvilke bank- og realkreditomkostninger der følger med
• Hvad boligskatten forventes at være
• Om boligskatten er foreløbig
• Hvad de månedlige ejerudgifter eller fællesudgifter er
• Om der er kommende renoveringer eller stigninger
• Hvad ejerskifteforsikringen koster og dækker
• Om rapporterne peger på fremtidige udgifter
• Hvad flytning og istandsættelse realistisk koster
• Om der er behov for advokatforbehold og bankforbehold
• Om I har brug for samejeaftale
• Om eventuel hjælp fra forældre er dokumenteret korrekt
• Om I stadig har en økonomisk buffer efter købet

Hvis du ikke har overblik over disse punkter, er det ikke nødvendigvis et tegn på, at du ikke skal købe. Det er et tegn på, at du skal have hjælp til at få overblikket, før handlen bliver endelig.

Sådan hjælper ØENS Advokatfirma

Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi boligkøbere med at skabe overblik over handlen. Vi gennemgår købsaftalen, dokumenterne og de juridiske forhold, der kan få betydning for din økonomi og din tryghed som køber.

Vi kan blandt andet hjælpe med:

• købsaftale
• advokatforbehold
• bankforbehold
• tinglysning
• skøde
• refusionsopgørelse
• ejerforeningsforhold
• andelsboligforeningens dokumenter
• tilstandsrapport
• elinstallationsrapport
• ejerskifteforsikring
• servitutter
• lokalplaner
• BBR
• samejeaftale
• rådgivning ved forældrehjælp

Vi forklarer før vi anbefaler. Så du ikke bare får en juridisk gennemgang, men et klart beslutningsgrundlag.

Skal du købe bolig i 2026?

Hvis du står foran et boligkøb, er du velkommen til at kontakte ØENS Advokatfirma. Vi hjælper dig med at gennemgå købsaftalen, dokumenterne og de økonomiske/juridiske forhold, der kan få betydning for din beslutning.

Når du køber bolig, skal du ikke bare vide, hvad boligen koster. Du skal vide, hvad købet betyder.

Kontakt en af ØENS boligadvokater

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, partner

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Afdeling:

FAQ – Hvad koster det at købe bolig i 2026?

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om den egentlige pris på et boligkøb i Danmark i 2026.