Kalenderen skriver endelig marts – og det betyder ikke kun lysere morgener og rare forårsfornemmelser. For os markerer det nemlig også starten på højsæsonen for generalforsamlinger.

Det er en periode, vi hvert år ser frem til. Her møder vi bestyrelserne ansigt til ansigt, svarer på spørgsmål, gennemgår regnskaber og sparrer om stort og småt. Det er her, samarbejdet for alvor mærkes – og hvor vi får lov at støtte op om det store arbejde, der bliver lagt i foreningerne.

Derfor er det ekstra dejligt, at vi samtidig kan byde velkommen til en række nye foreninger, som netop har valgt ØENS Ejendomsadministration som administrator. Hjertelig velkommen til:

• A/B Hyltevang – 2720 Vanløse – Andelsboligforening med 103 andelshavere
• A/B Solbjerg – 2000 Frederiksberg – Andelsboligforening med 17 andelshavere
• E/F Ringparken – 4000 Roskilde – Ejerforening med 133 enheder
• Ejerforeningen Snorrebroens Pakhus – 1414 København K – Ejerforening med 12 ejere

Vi er både stolte og taknemmelige for tilliden – og vi glæder os til at administrere, drive og udvikle jeres foreninger.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS Ejendomsadministration varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Københavns Kommune har åbnet for Varmekælderpuljen, hvor andels- og ejerforeninger samt ejere af udlejningsejendomme kan få støtte til gennemgang og optimering af ejendommens varmecentral.

Puljen er relevant, fordi temperaturen i fjernvarmenettet justeres af HOFOR i de kommende år – som led i den grønne omstilling af energiforsyningen. Ældre eller forkert indstillede anlæg kan derfor have brug for tilpasning for at sikre optimal og energibesparende drift og undgå unødige varmeudgifter.

I kan blandt andet få støtte til:

• Gennemgang og rådgivning om varmeanlæg (op til 50 % max. 10.000 kr.)
• Udskiftning eller optimering af komponenter i varmecentralen (op til 50 % max. 40.000 kr.)

Puljen kan være særlig relevant, hvis jeres ejendom har et ældre fjernvarmeanlæg, hvis I har svært ved at varme ejendommen op på kolde vinterdage, eller hvis I betaler gebyr for dårlig afkøling.

Har I spørgsmål eller overvejer I at søge puljen? Kontakt en af vores specialister

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Niclas Helander Asmussen

Byggesags- og foreningsadministrator

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Afdeling:

Forestil dig, at du står på trappen foran din ejendom. Murværket ser sundt ud, taget er tæt, og i gården er der liv og glade dage.

Du mærker en ro, for du ved, at din boligforening har styr på tingene. Vedligeholdelsesplanen er opdateret, økonomien er sund, og der er overblik over fremtidige projekter. Sådan et billede kommer ikke af sig selv. Det er bestyrelsen i boligforeningen, der sætter kursen – og her har du faktisk mulighed for at være med og sikre din bolig som investering.

Hvorfor bestyrelsesarbejde er vigtigere, end mange tror

Når man hører ordet bestyrelse, tænker mange på møder, dagsordener og papirarbejde. Men i virkeligheden handler det om noget langt mere nærværende: Din bolig, dit nabolag og din økonomi. For de fleste er boligen ikke bare et sted at bo – det er også den største investering i livet. Derfor er det helt afgørende, at ejendommen drives klogt, og at der træffes beslutninger, som både styrker fællesskabet og bevarer eller endda øger værdien af boligerne.

At sidde i bestyrelsen er med andre ord en form for formuepleje. Du har direkte indflydelse på, hvordan din investering udvikler sig – og det er en chance, man sjældent får andre steder.

Når bestyrelsen tager ansvar, betaler det sig

Lad os tage et eksempel: En forening uden en opdateret vedligeholdelsesplan overser måske, at taget er ved at være udtjent. Først da vand begynder at sive ind, reagerer man. Resultatet? En hasteløsning, der bliver langt dyrere end en rettidig renovering.

I en anden forening beslutter bestyrelsen at få lavet en ny vedligeholdelsesplan. Den viser, at taget bør skiftes om tre år, og man begynder allerede nu at spare op. Da arbejdet skal udføres, er økonomien klar, og beboerne undgår ubehagelige overraskelser.

To foreninger, to forskellige bestyrelser – og to vidt forskellige resultater. Den ene løsning skaber stress og utryghed. Den anden beskytter boligerne og giver ro i maven.

Byggesager som booster boligværdien – og bare rolig, du skal ikke kunne det hele selv

Bestyrelsesarbejde handler ikke kun om at undgå problemer – det kan også være en vej til at skabe værdi. Tænk på byggesager som altanprojekter, energirenoveringer eller facadeisolering. For beboerne giver det mere komfort i hverdagen. For potentielle købere betyder det en bolig i en attraktiv og veldrevet ejendom. Resultatet er ofte højere boligværdi for alle.

At sidde i bestyrelsen giver dig mulighed for at være med til at vælge de projekter, der giver bedst mening – både økonomisk og i forhold til fremtidens boligmarked. Desværre afholder mange sig fra bestyrelsesposten, fordi de tænker: “Jeg har jo ikke forstand på regnskaber, jura eller byggeri.” Men det behøver du heller ikke. Bestyrelsens rolle er først og fremmest at udstikke retningen. Det tekniske, juridiske og administrative kan købes som ydelser udefra – det er her ØENS Ejendomsadministration og ØENS Advokatfirma kommer i spil. Administratorer og rådgivere kan nemlig hjælpe med alt fra byggesager til regnskab og digital kommunikation.

Det betyder, at du som bestyrelsesmedlem kan fokusere på det vigtigste: At træffe beslutninger, som sikrer foreningens fremtid – og dermed værdien af din bolig.

Fællesskab som sidegevinst

En boligforening er ikke kun mursten og penge. Det er også mennesker, der deler hverdagen i samme ejendom. Bestyrelsesarbejde er derfor også en mulighed for at lære dine naboer bedre at kende og styrke fællesskabet. Når bestyrelsen arrangerer sommerfester, informationsmøder eller bare sørger for, at kommunikationen flyder, skaber det tillid og en bedre stemning. Og en god stemning smitter af på hele ejendommen – ja, selv på, hvordan foreningen opleves af potentielle købere.

Den usynlige værdi af en veldrevet boligforening

Forestil dig, at du står over for at købe en bolig. Du finder to næsten identiske lejligheder i to forskellige foreninger.

• I den ene forening er vedligeholdelsesplanen uopdateret, og regnskabet er uklart. Her mærker du en usikkerhed: Hvad hvis der gemmer sig store udgifter om hjørnet?
• I den anden forening er alt gennemsigtigt. Der er styr på økonomien, planlagte projekter og en bestyrelse, der arbejder proaktivt. Det føles trygt – og det gør lejligheden mere attraktiv.

Hvilken af de to lejligheder ville du vælge? Og hvilken af de to foreninger vil du helst være en del af? At stille op til bestyrelsen betyder, at du kan være med til at sikre, at din egen forening havner i den sidste kategori.

7 grunde til at stille op til bestyrelsen i din boligforening

• Du beskytter din investering ved at sikre rettidige renoveringer og vedligeholdelse.
• Du kan øge boligværdien gennem byggesager, der gør ejendommen mere attraktiv.
• Du får indflydelse på de beslutninger, der påvirker din økonomi direkte.
• Du slipper for overraskelser som følge af manglende planlægning.
• Du styrker fællesskabet i din ejendom og lærer dine naboer bedre at kende.
• Du får indsigt i økonomi, drift og beslutningsprocesser, der gavner dig på lang sigt.
• Du tager ansvar – ikke kun for din egen bolig, men også for helheden.

Bestyrelsesarbejde er mere end et møde om året

At stille op til bestyrelsen er ikke bare en pligt, nogen må påtage sig. Det er en unik mulighed for at beskytte og udvikle sin bolig som investering, samtidig med at man bidrager til et bedre fællesskab i foreningen.

Din bolig er sandsynligvis den største investering, du har. Hvorfor overlade ansvaret for den til andre, når du selv kan være med til at styre retningen?

Så næste gang der bliver spurgt på generalforsamlingen: “Hvem vil stille op til bestyrelsen?” – så overvej at række hånden op. Det kan vise sig at være en af de bedste beslutninger, du træffer for både din bolig, din økonomi og dit fællesskab.

Vi har allerede haft en virkelig god start på måneden med nye kolleger ombord – og lige nu er vi i fuld gang med at planlægge et virksomhedsbesøg, hvor en masse studerende fra Erhvervsakademi København kigger forbi ØENS Ejendomsadministration på torsdag.

Og det stopper slet ikke der.

Pr. 1. februar har vi nemlig også budt en ny forening velkommen i ØENS Ejendomsadministration – og det glæder os virkelig. Hjertelig velkommen til:

• Andelsboligforeningen FA49

Vi er stolte af at få lov til at administrere, drive og udvikle jeres forening og ser frem til et langt, tillidsfuldt og givende samarbejde.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS Ejendomsadministration varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Forbedringer i en andelsbolig kan få stor betydning, når boligen skal sælges. Et nyt køkken, et moderniseret badeværelse eller lovligt udført elarbejde kan nemlig være med til at øge den pris, sælger må tage for andelsboligen. Men kun hvis forbedringerne kan dokumenteres, værdiansættes korrekt og indgå lovligt i overdragelsen. Det er her, mange bliver overraskede. For det er ikke nok, at arbejdet har været dyrt. Det er heller ikke nok, at boligen ser flottere ud. Og det er slet ikke nok, at man selv synes, at forbedringen “må være noget værd”. Ved salg af en andelsbolig skal forbedringer opgøres efter reglerne om maksimalpris. Det betyder, at der skal være styr på, hvad der er en forbedring, hvad der er vedligeholdelse, hvordan forbedringen afskrives, og hvilken dokumentation der findes.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger, bestyrelser og andelshavere med at skabe overblik over overdragelser, forbedringer, vurderinger og den praktiske proces omkring salg af andelsboliger. For når forbedringer håndteres korrekt, bliver salget tryggere for alle parter.

Hvad er en forbedring i en andelsbolig?

En forbedring er som udgangspunkt et arbejde eller en installation, der tilfører andelsboligen en værdi ud over almindelig vedligeholdelse. Det kan for eksempel være et nyt køkken, et nyt badeværelse, nye elinstallationer, forbedret planløsning eller andre arbejder, der øger boligens brugsværdi, funktionalitet eller standard. Men der er en vigtig forskel:

En forbedring kan give et tillæg til prisen ved salg. Almindelig vedligeholdelse kan som udgangspunkt ikke. Derfor er grænsen mellem forbedring og vedligeholdelse vigtig. Især når boligen skal vurderes, og den lovlige salgspris skal beregnes.

Hvorfor er forbedringer så vigtige i en andelsbolig?

Andelsboliger adskiller sig fra ejerboliger, fordi prisen ikke frit kan fastsættes efter markedet. Ved salg af en andelsbolig gælder der en maksimalpris. Det betyder, at sælger ikke må kræve mere end den pris, reglerne tillader. Maksimalprisen består grundlæggende af:

• Andelens værdi i foreningens formue
• Værdien af individuelle forbedringer i boligen
• Eventuelt tillæg eller fradrag for boligens vedligeholdelsesstand
• Eventuelt særligt tilpasset eller installeret inventar

Forbedringer er derfor ikke bare “noget ekstra”. De kan være en konkret del af den pris, sælger må tage for boligen. Men netop fordi forbedringer kan påvirke salgsprisen, skal de håndteres præcist. Hvis forbedringer sættes for højt, kan der opstå overpris. Hvis forbedringer sættes for lavt, kan sælger gå glip af en berettiget værdi. Og hvis dokumentationen mangler, kan både sælger, køber og bestyrelse ende i en unødigt vanskelig proces.

Forbedring eller vedligeholdelse?

En af de klassiske udfordringer er at afgøre, om et arbejde er en forbedring eller almindelig vedligeholdelse. Som tommelfingerregel er en forbedring noget, der tilfører boligen en ny eller højere brugsværdi. Vedligeholdelse handler derimod om at bevare boligen i den stand, den allerede burde være i.

• Et nyt køkken kan være en forbedring.
• Udskiftning af en slidt bordplade med en tilsvarende bordplade kan helt eller delvist være vedligeholdelse.
• Et moderniseret badeværelse kan være en forbedring.
• Reparation af en eksisterende fuge, et ødelagt toilet eller en defekt vandhane vil ofte være vedligeholdelse.
• Nye elinstallationer kan være en forbedring, hvis de tilfører boligen en bedre eller mere tidssvarende funktion.
• Udbedring af ulovlige eller defekte elinstallationer kan derimod være noget, der skal bringe boligen op på et lovligt eller normalt niveau.

Derfor skal vurderingen altid ske konkret. Det afgørende er ikke kun, hvad arbejdet hedder. Det afgørende er, hvad der faktisk er udført, hvilken stand boligen havde før, og om arbejdet har tilført en reel forbedring.

Eksempler på forbedringer

Forbedringer kan blandt andet være:

• Nyt køkken eller badeværelse
• Nye elinstallationer / nye VVS-installationer
• Gulvvarme
• Etablering af vaskemaskine eller opvaskemaskine, hvis installationen er lovlig
• Forbedret isolering inde i boligen
• Nye indbyggede skabe
• Ændring af planløsning, hvis arbejdet er lovligt udført
• Lovligt etablerede installationer, der øger boligens funktionalitet

Listen er ikke udtømmende. Og det er vigtigt at understrege, at forbedringer ikke automatisk får fuld værdi ved salg. De skal vurderes, dokumenteres og afskrives. Det er også vigtigt at skelne mellem forbedringer inde i den enkelte bolig og forbedringer på selve ejendommen. Arbejder på ejendommen – for eksempel tag, facade, vinduer, faldstammer eller altanprojekter – vil ofte være foreningens projekt og skal håndteres på en anden måde end individuelle forbedringer inde i boligen.

Hvad tæller typisk ikke som forbedring?

Ikke alt, der gør boligen pænere, giver et forbedringstillæg. Eksempler på arbejder, der typisk helt eller delvist kan være almindelig vedligeholdelse, er:

• Maling og tapetsering
• Almindelig gulvbehandling
• Reparationer
• Udskiftning til samme standard
• Udbedring af slid og skader
• Almindelig løbende vedligeholdelse af eksisterende installationer

Det betyder ikke, at arbejdet er uden værdi for boligen i praksis. En velholdt bolig kan være lettere at sælge og give et bedre indtryk. Men det betyder, at arbejdet ikke nødvendigvis kan lægges oven i maksimalprisen som en forbedring.

Hvorfor dokumentation er afgørende

Dokumentation er ofte forskellen på en glidende overdragelse og en konfliktfyldt vurdering. Når en forbedring skal værdiansættes, er det vigtigt at kunne vise:

• Hvad der er lavet
• Hvornår arbejdet er udført
• Hvem der har udført arbejdet
• Hvad arbejdet har kostet
• Om arbejdet er lovligt udført
• Om nødvendige tilladelser er indhentet
• Om arbejdet er autoriseret, hvor det kræves
• Om der foreligger fakturaer, kvitteringer og eventuelle godkendelser

Der er ikke i alle situationer et absolut krav om, at der skal foreligge kvitteringer for at fastsætte en anskaffelsespris. Men i praksis gør kvitteringer, fakturaer og anden dokumentation det langt lettere at bevise, hvad forbedringen har kostet.

Derfor er det bedste råd enkelt: Gem dokumentationen, mens du laver forbedringen. Ikke først den dag, du skal sælge.

Hvilken dokumentation bør du gemme?

Hvis du laver forbedringer i din andelsbolig, bør du som minimum gemme:

• Fakturaer fra håndværkere
• Kvitteringer for materialer
• Dokumentation for autoriseret el- og VVS-arbejde
• Eventuelle byggetilladelser
• Eventuelle godkendelser fra kommunen
• Eventuel skriftlig godkendelse eller accept fra bestyrelsen
• Tegninger eller beskrivelser af arbejdet
• Billeder før, under og efter arbejdet
• Dokumentation for eget arbejde
• Eventuelle garantier og produktbilag
• Korrespondance med bestyrelse, administrator og håndværkere

Det kan virke som meget. Men når boligen skal sælges, kan det være præcis den dokumentation, der gør vurderingen lettere.

Eget arbejde kan også have værdi

Mange andelshavere udfører selv en del af arbejdet i boligen. Det kan være nedtagning, opsætning, malerarbejde, montering eller andet praktisk arbejde. I nogle tilfælde kan eget arbejde indgå i værdien af forbedringen, hvis arbejdet er udført håndværksmæssigt korrekt. ABF fastsætter vejledende timesatser for eget arbejde, og satserne reguleres løbende. I 2026 er de vejledende satser 241 kr. pr. time i København og 214 kr. pr. time i resten af landet. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at satserne er vejledende, og at foreningens egne vedtægter, praksis og vurderingsprocedure kan have betydning.

Eget arbejde bør derfor dokumenteres grundigt. Det kan for eksempel ske med:

• Datoer for arbejdet
• Beskrivelse af arbejdet
• Antal timer
• Billeder
• Materialekvitteringer
• Eventuel opdeling mellem eget arbejde og håndværkerarbejde

Jo bedre dokumentation, desto lettere bliver det at vurdere arbejdet ved salg.

El og VVS kræver særlig opmærksomhed

El- og VVS-arbejde er et af de områder, hvor fejl kan få store konsekvenser. Det handler ikke kun om vurdering og salgspris. Det handler også om sikkerhed, lovlighed, forsikring og risiko for skader på ejendommen eller naboer. Hvis arbejdet kræver autoriserede fagfolk, bør det udføres af autoriserede installatører, og dokumentationen skal gemmes.

Det gælder især ved arbejder som:

• Nye elinstallationer
• Ændring af elinstallationer
• Installation af opvaskemaskine
• Installation af vaskemaskine
• Ændring af vandinstallationer
• Ændring af afløb
• Badeværelsesarbejder
• Gulvvarme
• Ventilation

Hvis el- eller VVS-arbejde ikke er lovligt udført eller ikke kan dokumenteres, kan det påvirke vurderingen. I nogle tilfælde kan forbedringen helt ses bort fra. I andre tilfælde kan der ske fradrag for det, det vil koste at lovliggøre arbejdet. Det er derfor langt billigere at gøre det rigtigt fra starten end at forsøge at rydde op ved salget.

Husk bestyrelsen, før du går i gang

Som andelshaver bør du altid undersøge foreningens vedtægter og eventuelle husorden, før du går i gang med større ændringer. Mange foreninger kræver, at forandringer anmeldes skriftligt til bestyrelsen, inden arbejdet begynder. Efter ABF’s standardvedtægter skal forandringer anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest fem uger før, de iværksættes. Det betyder ikke nødvendigvis, at bestyrelsen skal godkende alt ned i mindste detalje. Men bestyrelsen skal have mulighed for at vurdere, om arbejdet kan påvirke ejendommen, installationer, naboer, fællesarealer eller foreningens ansvar. Du bør især kontakte bestyrelsen, hvis arbejdet vedrører:

• Bærende vægge
• El og VVS
• Badeværelse og køkkeninstallationer
• Ventilation
• Faldstammer og afløb
• Varmeinstallationer
• Altan og vinduer
• Gulvkonstruktioner
• Arbejder, der kan påvirke naboer eller fælles installationer

Hvis der kræves byggetilladelse eller anden offentlig tilladelse, er det som udgangspunkt andelshaveren, der skal sørge for den nødvendige proces. Bestyrelsen kan dog skulle samtykke i ansøgningen, afhængigt af arbejdets karakter og foreningens regler.

Bestyrelsens rolle ved forbedringer

Bestyrelsen har en vigtig rolle, men også en rolle, der ofte bliver misforstået. Bestyrelsen skal ikke være byggesagkyndig, VVS-installatør eller vurderingsmand. Men bestyrelsen skal sikre, at foreningens regler bliver fulgt, og at overdragelser håndteres korrekt. Det betyder blandt andet, at bestyrelsen bør have en klar proces for:

• Anmeldelse af forandringer
• Krav til dokumentation
• Hvornår der kræves professionel rådgivning
• Hvornår der kræves autoriserede håndværkere
• Hvornår der kræves byggetilladelse
• Hvordan forbedringer vurderes ved salg
• Hvem der udpeger vurderingsmand
• Hvordan uenighed håndteres
• Hvordan prisen godkendes ved overdragelse

Bestyrelsen skal også godkende overdragelsesaftalen og dermed prisen for andelen. Derfor er det vigtigt, at vurdering af forbedringer ikke bliver en løs eller uformel proces. En klar proces beskytter både sælger, køber og forening.

Brug af vurderingsmand

Mange andelsboligforeninger bruger en vurderingsmand, når en andelsbolig skal sælges. Det er ofte en god idé. En vurderingsmand kan gennemgå boligen, vurdere forbedringer, afskrivninger, vedligeholdelsesstand og eventuelt fast installeret inventar. Vurderingen kan derefter bruges som grundlag for overdragelsesaftalen. Det er dog vigtigt at forstå, at vurderingsmanden ikke nødvendigvis overtager bestyrelsens ansvar. Bestyrelsen skal stadig godkende overdragelsen og sikre, at processen følger lovgivning, vedtægter og foreningens praksis. Hvis foreningen bruger vurderingsmand, bør det fremgå tydeligt af vedtægter, praksis eller salgsprocedure. Det skaber bedre forudsigelighed for alle.

Hvordan værdiansættes forbedringer?

Når en forbedring skal værdiansættes, tager man udgangspunkt i anskaffelsesprisen. Anskaffelsesprisen er den reelle omkostning ved forbedringen. Det kan være udgifter til håndværkere, materialer og i relevante tilfælde værdien af eget arbejde. Herefter fratrækkes værdiforringelse som følge af alder og slitage. Det kaldes afskrivning. En forbedring er altså typisk mest værd, når den er ny, og mindre værd, jo ældre eller mere slidt den bliver.

Et køkken fra sidste år kan derfor have en højere værdi end et køkken fra for 15 år siden. Men et nyere køkken kan også blive nedskrevet mere, hvis det er usædvanligt slidt eller dårligt vedligeholdt.

Derfor handler vurderingen ikke kun om datoer og kvitteringer. Den handler også om den faktiske stand.

Afskrivning: Hvorfor falder forbedringer i værdi?

Afskrivning betyder, at værdien af en forbedring bliver lavere over tid. Det skyldes, at installationer og bygningsdele slides, ældes og gradvist mister værdi. ABF’s forbedringskatalog og afskrivningskurver anvendes ofte i andelsboligforeninger. Hvis foreningen ikke selv har valgt en afskrivningsmetode, fungerer ABF’s forbedringskatalog og afskrivningskurve som branchenorm. Det betyder, at forbedringer ikke bare kan sættes til det beløb, de oprindeligt kostede. Et badeværelse, et køkken eller en installation skal som udgangspunkt afskrives efter alder og eventuel slitage.

• For sælger betyder det, at man ikke nødvendigvis får hele investeringen hjem ved salg.
• For køber betyder det, at prisen ikke bør afspejle nypris for noget, der ikke længere er nyt.

Og for bestyrelsen betyder det, at der bør være en ensartet metode for vurderingen.

Slitage kan betyde ekstra nedskrivning

Alder er ikke det eneste, der betyder noget. Slitage kan også påvirke værdien. Hvis en forbedring er meget slidt, dårligt vedligeholdt eller beskadiget, kan den blive vurderet lavere end den normale afskrivning tilsiger. Et køkken kan for eksempel være få år gammelt, men alligevel have lavere værdi, hvis det er ødelagt, dårligt monteret eller usædvanligt slidt. Omvendt kan en forbedring være ældre, men fortsat være i pæn og brugbar stand.

Derfor bør vurderingen ikke kun være et skema. Den bør også afspejle virkeligheden i boligen.

Ulovlige forbedringer kan blive dyre

En forbedring skal være lovligt udført. Hvis arbejdet er udført i strid med byggelovgivning, lokalplan, offentlige forskrifter, foreningens vedtægter eller krav til autorisation, kan det få konsekvenser. I nogle tilfælde kan forbedringen ikke medregnes. I andre tilfælde kan der ske fradrag for, hvad det vil koste at lovliggøre arbejdet.

Det kan for eksempel være relevant ved:

• Ulovlige elinstallationer
• Ulovlige VVS-installationer
• Badeværelser uden korrekt vådrumssikring
• Ændringer i bærende konstruktioner uden tilladelse
• Manglende byggetilladelse
• Fejl i afløb eller ventilation
• Installationer, der påvirker fælles rør eller installationer
• Arbejder, der er udført uden nødvendig bestyrelsesbehandling

Det kan være frustrerende for sælger, hvis arbejdet har kostet mange penge. Men hvis arbejdet ikke er lovligt eller forsvarligt udført, kan det ikke automatisk give et tillæg til prisen.

Fast installeret inventar og løsøre

Ved salg af andelsbolig skal man også skelne mellem forbedringer, fast installeret inventar og almindeligt løsøre. Fast installeret eller særligt tilpasset inventar kan i nogle tilfælde kræves overtaget af køber og indgå i overdragelsen, hvis prisen er rimelig og inventaret opgøres særskilt. Det kan for eksempel være indbyggede hårde hvidevarer, specialtilpassede skabe eller væg-til-væg-løsninger. Almindeligt løsøre er noget andet.

Det kan for eksempel være møbler, lamper, gardiner eller fritstående hårde hvidevarer, som ikke er særligt tilpasset eller installeret. Sælger kan ikke lovligt betinge salget af andelsboligen af, at køber overtager almindeligt løsøre til en overpris. Det er et område, hvor der let kan opstå misforståelser. Derfor bør alt inventar og løsøre beskrives tydeligt og prissættes korrekt.

Overpris: Når forbedringer bliver sat for højt

Hvis forbedringer, inventar eller vedligeholdelsesstand bliver sat for højt, kan den samlede pris overstige den lovlige maksimalpris. Så kan der være tale om overpris. Det er alvorligt.

En køber, der har betalt overpris, kan i visse tilfælde kræve overprisen tilbagebetalt. I nogle situationer kan en handel også få andre konsekvenser, hvis reglerne om maksimalpris er tilsidesat. Derfor er korrekt vurdering ikke kun et spørgsmål om god administration. Det er en juridisk og økonomisk sikkerhed for hele foreningen. For sælger handler det om at få den pris, man lovligt har krav på. For køber handler det om ikke at betale for meget.

For bestyrelsen handler det om at sikre en korrekt og ordentlig overdragelsesproces.

Bestyrelsens bedste værn: En klar salgsprocedure

Andelsboligforeninger kan undgå mange problemer ved at have en tydelig salgsprocedure. Den bør blandt andet beskrive:

• Hvornår sælger skal kontakte administrator
• Hvordan vurderingsmand bestilles
• Hvilken dokumentation sælger skal fremlægge
• Hvordan forbedringer og inventar opgøres
• Hvordan mangler og vedligeholdelsesstand håndteres
• Hvordan el- og VVS-dokumentation kontrolleres
• Hvordan køber får prisopstilling og bilag
• Hvordan bestyrelsen godkender overdragelsen
• Hvordan uenighed håndteres

Når proceduren er klar, bliver processen lettere for både sælger, køber og bestyrelse. Det skaber færre spørgsmål, færre fejl og færre konflikter.

Gode råd til andelshaver, der vil lave forbedringer

Hvis du overvejer at forbedre din andelsbolig, bør du starte med det kedelige. Det er nemlig ofte det kedelige, der redder dig senere.

• Læs vedtægterne.
• Kontakt bestyrelsen.
• Undersøg om arbejdet kræver tilladelse.
• Brug autoriserede fagfolk, hvor det kræves.
• Gem dokumentationen.
• Tag billeder.
• Sørg for skriftlighed.

Og tænk over, om arbejdet både giver mening for dig nu og ved et senere salg. En forbedring bør ikke kun være flot. Den bør også være lovlig, dokumenteret og mulig at vurdere.

Gode råd til sælger

Hvis du skal sælge din andelsbolig, bør du samle dokumentation så tidligt som muligt. Det gælder især, hvis der er lavet køkken, badeværelse, el, VVS, gulve, indbyggede skabe eller andre større arbejder. Du bør finde:

• Fakturaer, kvitteringer og materialebilag
• Installatørerklæringer, tilladelser og godkendelser fra bestyrelse eller kommune
• Tidligere vurderingsrapporter
• Billeder og dokumentation for eget arbejde

Jo tidligere materialet er på plads, desto lettere bliver vurderingen. Og desto mindre risiko er der for, at forbedringer bliver nedskrevet, afvist eller skaber uenighed.

Gode råd til køber

Hvis du køber en andelsbolig med forbedringer, bør du ikke kun se på den samlede pris. Du bør også forstå, hvordan prisen er beregnet. Spørg blandt andet:

• Hvilke forbedringer indgår i prisen?
• Hvornår er de udført?
• Hvordan er de dokumenteret?
• Hvordan er de afskrevet?
• Er der fast installeret inventar?
• Er der løsøre, som sælger ønsker betaling for?
• Er el og VVS dokumenteret?
• Er der forhold, der kræver lovliggørelse?
• Er vurderingsrapporten vedlagt?
• Har bestyrelsen godkendt overdragelsen?

Det er ikke nødvendigvis et problem, at der er mange forbedringer. Men du skal vide, hvad du betaler for.

Gode råd til bestyrelsen

Bestyrelsen bør ikke vente med at tænke på forbedringer, til der står en sælger med en mappe fuld af bilag og en køber, der gerne vil overtage hurtigt. En stærk proces begynder før salget. Bestyrelsen bør blandt andet sikre:

• At vedtægterne er tydelige
• At proceduren for forandringer er kendt
• At andelshavere ved, hvornår bestyrelsen skal orienteres
• At krav til el, VVS og byggetilladelser kommunikeres klart
• At der er en fast procedure for vurdering ved salg
• At vurderingsmand bruges ensartet
• At prisopstillingen er gennemskuelig
• At særligt inventar og løsøre håndteres korrekt
• At overdragelsesaftalen ikke godkendes med en for høj pris

Det er ikke bestyrelsens opgave at gøre alting selv. Men det er bestyrelsens opgave at sikre, at processen er ordentlig.

Hvornår bør foreningen få hjælp?

Det kan være en god idé at få hjælp, hvis:

• Foreningen er usikker på sin salgsprocedure
• Der ofte opstår uenighed om forbedringer
• Vedtægterne er uklare
• Bestyrelsen er i tvivl om vurderingsmandens rolle
• Der mangler dokumentation for større arbejder
• Der er uenighed mellem køber og sælger
• Der er risiko for overpris
• Der er udført el-, VVS- eller badeværelsesarbejde uden tilstrækkelig dokumentation
• Der er behov for en mere ensartet proces ved overdragelser

Det er langt lettere at forebygge problemer end at rydde op, når en handel er gået skævt.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger med at skabe struktur, overblik og tryghed i den daglige administration. Det gælder også i forbindelse med salg og overdragelse af andelsboliger, hvor forbedringer, vurderinger og dokumentation ofte spiller en vigtig rolle. Vi kan blandt andet hjælpe med:

• Overdragelsesproces
• Dialog med sælger, køber og bestyrelse
• Indsamling af relevante dokumenter
• Koordinering af vurdering
• Gennemgang af prisopstilling
• Administrativ håndtering af salg
• Bestyrelsens beslutningsgrundlag
• Vedtægter og procedurer
• Samarbejde med juridiske specialister ved behov

Vores tilgang er praktisk og i øjenhøjde. Vi hjælper bestyrelsen med at få overblik, så foreningen kan træffe trygge beslutninger og sikre en ordentlig proces for både sælger og køber.

Har jeres forening styr på forbedringerne?

Forbedringer i andelsboliger behøver ikke være komplicerede. Men de kræver struktur. Når regler, dokumentation og proces er på plads, bliver det lettere at gennemføre salg, undgå uenighed og sikre, at prisen bliver korrekt.

Har jeres andelsboligforening brug for hjælp til administration, overdragelser eller en mere klar proces for forbedringer? Så er I velkomne til at kontakte ØENS Ejendomsadministration for en uforpligtende samtale.

Specialisterne indenfor fast ejendom

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, partner

Afdeling:

FAQ – Forbedringer i andelsbolig

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om forbedringer i andelsboliger. FAQ’en giver dig et klart overblik over, hvilke forbedringer der typisk kan foretages, hvilke regler der gælder, og hvilke konsekvenser forbedringer kan have for værdi, bidrag og økonomi i andelsforeningen.

Uudnyttede tagetager kan blive en afgørende del af løsningen på boligmanglen – og en væsentlig økonomisk mulighed for jeres forening

Debatten om boligmangel i Danmark – særligt i København og Frederiksberg – tager ofte udgangspunkt i nybyggeri, byudviklingsområder og fortætning af byernes randzoner. Mindre opmærksomhed har derimod været rettet mod den betydelige værdi, der allerede findes i den eksisterende bygningsmasse – nærmere bestemt i de mange uudnyttede tagetager i etageejendomme.

Ifølge en analyse fra EjendomDanmark findes der i danske etageejendomme ca. 1,35 km² uudnyttet tagetageareal, hvilket svarer til et potentiale på op mod 22.000 nye boliger, hvis arealerne konverteres til beboelse. For mange ejer- og andelsboligforeninger kan disse kvadratmeter udgøre både et konkret bidrag til løsningen på boligmanglen og en væsentlig økonomisk mulighed.

Det giver ofte anledning til spørgsmål hos foreningernes bestyrelser, herunder om ejendommen rummer et tilsvarende potentiale, og om det kan omsættes til både nye boliger og konkret økonomisk gevinst. Læs med herunder, og lad os se nærmere på, om jeres tagareal udgør et overset aktiv i den eksisterende bygningsmasse.

Boligmangel og værdiskabelse hænger tæt sammen

Boligmanglen er mest udtalt i de byområder, hvor ejendomsmarkedet i forvejen er presset – herunder København og Frederiksberg. I disse områder er værdien pr. boligkvadratmeter høj, og efterspørgslen efter mindre, centralt beliggende boliger er vedvarende. Det betyder, at nye boligenheder, som kan etableres inden for den eksisterende bygningsmasse, ofte har en betydelig markedsværdi.

For ejer- og andelsboligforeninger indebærer dette, at uudnyttede tagetager ikke alene repræsenterer et fysisk areal, men et økonomisk potentiale, som – afhængigt af projektets udformning – kan omsættes til:

• et væsentligt provenu ved salg af nye boliger
• løbende indtægter gennem udlejning
• reduktion eller afvikling af fællesgæld
• finansiering af større vedligeholdelses- og renoveringsarbejder
• en generel værdiforøgelse af ejendommen og de eksisterende boliger

Set i dette lys er tagetagekonvertering ikke blot et bidrag til boligudbuddet, men et strategisk greb, der kan styrke foreningens økonomi på både kort og lang sigt.

Et dokumenteret potentiale – også ved realistiske boligstørrelser

EjendomDanmarks analyse baserer sig på konservative forudsætninger og viser, at potentialet er betydeligt, selv når der tages højde for realistiske boligstørrelser:

• ca. 22.000 boliger ved gennemsnitlig størrelse på 50 m²
• ca. 13.000 boliger ved 75 m²
• ca. 9.000 boliger ved 100 m²

Tallene viser, at både mindre og større boligenheder kan være økonomisk attraktive – særligt i ejendomme, hvor beliggenhed og eksisterende bystruktur allerede er på plads.

For den enkelte forening handler det ikke om landsdækkende statistikker, men om hvorvidt netop jeres ejendom rummer et projekt, der kan gennemføres rentabelt og forsvarligt.

Hvorfor realiseres potentialet ikke oftere?

På trods af det dokumenterede potentiale realiseres kun en begrænset del af tagetageprojekterne i praksis. Årsagen er sjældent manglende interesse, men derimod en række juridiske, økonomiske og organisatoriske forhold, som kan gøre projekterne komplekse.

Plan- og lokalplanforhold

Mange ejendomme i hovedstadsområdet er omfattet af lokalplaner, der regulerer bygningens højde, tagform, materialevalg og anvendelse. I visse tilfælde kræver konvertering af tagetager dispensation, hvilket forudsætter grundig forberedelse og dialog med kommunen.

Byggelovgivning og byggesagsbehandling

Tagetageprojekter udløser ofte krav til brandforhold, adgangsveje, statik, dagslys og tekniske installationer. Samtidig kan byggesagsbehandlingen være tidskrævende, hvilket har betydning for både økonomi og planlægning.

Skattemæssige og økonomiske forhold

Fortjenesten ved et tagetageprojekt afhænger i høj grad af den valgte struktur. Ændringer i ejendomsvurdering, momsforhold og beskatning kan få væsentlig indflydelse på det endelige provenu – og bør afklares tidligt.

Beslutningsprocessen i ejer- og andelsboligforeninger

I foreninger rejser tagetageprojekter ofte spørgsmål om:

• ejendomsret til taget og fællesarealer
• fordeling af indtægter og udgifter
• krav til flertal på generalforsamlingen
• behov for vedtægtsændringer

Manglende afklaring kan skabe usikkerhed blandt beboerne og i værste fald bremse projekter, der ellers er både økonomisk og teknisk bæredygtige. Et solidt beslutningsgrundlag er derfor afgørende – ikke mindst når der er tale om projekter med potentielt stor økonomisk betydning for foreningen.

Sådan kan ØENS hjælpe jeres forening – når boligmangel bliver en mulighed

Hos ØENS Ejendomsadministration, ØENS Byggesagsadministration og ØENS Advokatfirma bistår vi ejer- og andelsboligforeninger med at afdække og realisere værdien af uudnyttede tagetager i eksisterende ejendomme. Vores udgangspunkt er altid det samme: at give foreningen et klart og realistisk beslutningsgrundlag, hvor både muligheder, risici og økonomiske konsekvenser er belyst.

Vi hjælper blandt andet med:

• en indledende vurdering af ejendommens juridiske og økonomiske potentiale
• afklaring af plan- og byggemæssige muligheder og begrænsninger
• rådgivning om beslutningsprocesser og flertalskrav i foreningen
• strukturering af projektet med fokus på fortjeneste og risici
• vurdering af skattemæssige og økonomiske konsekvenser

Vores tilgang er nøgtern og værdiorienteret. Et projekt skal ikke blot kunne gennemføres – det skal give mening for foreningen, både økonomisk og organisatorisk.

Boligmanglen i de større byer har gjort centralt beliggende kvadratmeter mere værdifulde end nogensinde. EjendomDanmarks analyse viser, at mange af disse kvadratmeter allerede findes i form af uudnyttede tagetager. De er blot ikke taget i brug.

Guldet ligger allerede på loftet.

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

FAQ – Uudnyttede tagetager og boligmangel for boligforeninger

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om muligheder, risici og praktiske forhold ved at udnytte uudnyttede tagetager i ejer- og andelsboligforeninger. FAQ’en giver dig et hurtigt og brugbart overblik, hvis jeres forening overvejer projektet som et bidrag til løsning af boligmangel eller som et økonomisk aktiv.

Regeringen har nu fremsat lovforslag L 125, som med virkning fra 1. januar 2026 forenkler reglerne for foreningers udbetaling af skattefri godtgørelser til ulønnede bestyrelsesmedlemmer og frivillige. Med lovforslaget gennemføres en markant forenkling, hvor beløbsgrænsen samtidig forhøjes til 10.000 kr. årligt.

Frivilligt engagement er en af grundpillerne i det danske foreningsliv – og uden de mange ulønnede kræfter ville mange boligforeninger, herunder andelsboligforeninger og ejerforeninger, ganske enkelt ikke fungere i praksis.

Alligevel er der fortsat mange bestyrelsesmedlemmer, som ikke er opmærksomme på, at de kan modtage skattefri godtgørelse for deres arbejde.

Hos ØENS Ejendomsadministration samarbejder vi dagligt med mere end 300 frivillige bestyrelser i ejerforeninger, andelsboligforeninger og haveforeninger. Bestyrelsesarbejde indebærer et betydeligt ansvar og kræver ofte mange timers arbejde – alt sammen til gavn for foreningens beboere. For at anerkende denne indsats giver skattereglerne mulighed for at udbetale skattefri godtgørelse, som kan kompensere for de udgifter, der naturligt opstår i forbindelse med bestyrelsesarbejdet.

Fra 1. januar 2026 vil de nye regler blive forenklet og forbedret, hvilket vil gøre dem lettere at anvende for både bestyrelser og foreninger. Godtgørelsen forudsætter, som også tidligere, godkendelse på generalforsamlingen, og det udførte arbejde skal være reelt og ikke aflønnet.

Nye regler for skattefri godtgørelse i 2026

Med det nye lovforslag bliver de tidligere opdelte satser fra 1. januar 2026 erstattet af én samlet beløbsramme. Det indebærer, at ulønnede bestyrelsesmedlemmer og frivillige vil kunne modtage op til 10.000 kr. årligt i skattefri godtgørelse til dækning af udgifter forbundet med deres arbejde.

Den samlede godtgørelse vil fortsat reguleret af Ligningslovens § 7 M, hvilket giver væsentligt større fleksibilitet end tidligere. Hvor godtgørelsen før var opdelt i flere faste maksimumsbeløb for hhv. telefoni, administration og beklædning, er disse udgifter nu samlet i én fælles ramme.

Der stilles ikke krav om dokumentation for de enkelte udgifter, så længe:

• beløbsgrænsen på 10.000,- overholdes
• godtgørelsen vedrører reelt, ulønnet bestyrelsesarbejde eller frivilligt arbejde

Ændringen betyder både mindre administration og større klarhed for foreningerne.

Hvad kan den skattefri godtgørelse dække?

Den skattefri godtgørelse i 2026 kan anvendes bredt og dække en lang række udgifter, som bestyrelsesmedlemmer typisk har i forbindelse med deres arbejde, herunder:

• Administrative omkostninger (f.eks. kontorartikler, porto, møder og kopiering)
• Telefon- og internetudgifter
• Køb, vask og vedligeholdelse af særlig beklædning (f.eks. sportstøj eller arbejdstøj til arbejdsdage)
• Faglige materialer og kurser

Tidligere var disse udgifter opdelt i særskilte maksimumsbeløb. I 2026 er de samlet i én fælles ramme, hvilket gør administrationen både enklere og mere overskuelig.

Skattefri kørselsgodtgørelse – stadig ved siden af

Ud over den samlede skattefri godtgørelse på 10.000 kr. kan bestyrelsesmedlemmer fortsat modtage skattefri kørselsgodtgørelse for kørsel i egen bil i forbindelse med bestyrelsesarbejdet.

Kørselsgodtgørelsen følger fortsat Skatterådets satser for erhvervsmæssig kørsel. Det betyder, at der kan udbetales skattefri kørepenge for eksempelvis kørsel til og fra generalforsamlinger, møder eller besigtigelser, når disse afholdes uden for foreningens område.

Kørselsgodtgørelsen udbetales ud over den samlede godtgørelse på 10.000 kr. og påvirker ikke denne grænse.

Rejseudgifter og endagsarrangementer

Ved nødvendige rejser i forbindelse med bestyrelsesarbejdet kan der fortsat udbetales skattefri rejsegodtgørelse efter Ligningslovens § 9 A. For endagsarrangementer med en varighed på mindst fem timer kan der ydes godtgørelse til dækning af merudgifter til fortæring efter de gældende satser.

Vigtige regler, bestyrelsen skal være opmærksom på

Det er vigtigt at være opmærksom på følgende:

• Overskrides beløbsgrænsen for skattefri godtgørelse med blot én krone, bliver hele beløbet skattepligtigt.
• Skattepligtig godtgørelse medfører krav om indeholdelse af A-skat og arbejdsmarkedsbidrag.
• Foreningen kan vælge at refundere faktiske udgifter mod dokumentation (bilag) i stedet for at udbetale skattefri godtgørelse.
• Det er ikke muligt at kombinere dokumenteret refusion og skattefri godtgørelse for samme udgiftstype i samme indkomstår.

En klar beslutning på generalforsamlingen og tydelige retningslinjer er derfor afgørende for korrekt håndtering. For yderligere information kan I finde bekendtgørelsen på Retsinformations hjemmeside her.

ØENS står klar til at hjælpe

Hos ØENS Ejendomsadministration har vi stor respekt for det arbejde, som frivillige bestyrelsesmedlemmer udfører. Vi hjælper gerne med at sikre, at de nye regler i lovforslag L 125 anvendes korrekt fra 2026, og at jeres forening overholder gældende lovgivning.

Har I spørgsmål til godtgørelse, satser eller praksis, er I altid velkomne til at kontakte jeres faste ØENS-ejendomsadministrator.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Afdeling:

FAQ – Skattefri godtgørelse for bestyrelsesarbejde i 2026

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om det foreslåede regelsæt for skattefri godtgørelse til frivillige bestyrelsesmedlemmer og ulønnede medhjælpere fra 2026. Reglerne er endnu ikke endeligt vedtaget, og der kan derfor ske ændringer.

Efter en lang og velfortjent juleferie er vi nu tilbage på kontoret, og det føles altid enormt godt at starte det nye år – sammen! Der er noget helt særligt ved at træde ind i et nyt år, fyldt med nye muligheder, og det er tydeligt, at vi har savnet hinanden. Kontoret emmer af god energi, batterierne er fyldt op og vi ser frem til alt det spændende, 2026 har at byde på.

Vi håber, at I også har haft en dejlig juleferie og er kommet godt ind i det nye år.

I ØENS Ejendomsadministration starter vi året – traditionen tro – lidt ekstra fornøjeligt ved at byde et hjerteligt og kæmpestort velkommen til mange nye foreninger i vores portefølje:

• E/F Nørre Søgade 9A-B – 24 enheder i 1370 København K.
• A/B Hannedal 2-4 – 16 enheder i 2860 Søborg.
• E/F Bernhardshave – 46 enheder i 2000 Frederiksberg.
• H/F Amager Strand – 178 enheder i 2300 København S.
• Andelsboligforeningen Bofællesskabet Stavnsholthave – 25 enheder + fælleshus i 3520 Farum.
• Nyelandshuse Karréens Gårdlaug – 3 enheder i København.
• G/F Gustav Holms Vej – 32 enheder i 8200 Aarhus.
• E/F Honnørkajen, Horsens Havn I – 71 enheder i 8700 Horsens.
• E/F Lavendelhaven 16-35 – 35 enheder i 2830 Virum.
• E/F Lavendelhaven 37-56 – 44 enheder i 2830 Virum.
• E/F Lavendelhaven 57-86 – 49 enheder i 2830 Virum.
• Parkeringslauget Lavendelhaven 16-86 – 39 parkeringsenheder i 2830 Virum.

Sikke en skøn start på året! Vi er glade for, at vi må administrere, drive og udvikle jeres foreninger. Velkommen ombord!

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS Ejendomsadministration varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Vedtægterne er fundamentet for enhver andelsboligforening.

De fastlægger, hvordan foreningen ledes, hvordan beslutninger træffes, og hvilke rettigheder og pligter der gælder for andelshaverne. Når vedtægterne ændres, ændres derfor ikke bare teksten i et dokument, men de juridiske rammer for hele foreningen.

I 2026 ser vi fortsat mange andelsboligforeninger, hvor vedtægtsændringer skaber usikkerhed. Ikke fordi bestyrelsen handler forkert, men fordi processen ikke altid bliver gennemført korrekt eller tilstrækkeligt klart. Denne artikel forklarer hvem der kan beslutte vedtægtsændringer, hvordan de vedtages, og hvad bestyrelsen skal være særligt opmærksom på.

Hvem kan beslutte ændringer i vedtægterne?

Det er en udbredt misforståelse, at bestyrelsen alene kan ændre vedtægterne i en andelsboligforening. Det kan den ikke.

Vedtægtsændringer skal altid vedtages af foreningens medlemmer på en generalforsamling. Bestyrelsen kan stille forslag, men det er generalforsamlingen, der træffer beslutningen.

Både:

• bestyrelsen
• og andelshaveren

kan fremsætte forslag til ændringer af vedtægterne. Det afgørende er ikke, hvem der foreslår ændringen, men hvordan forslaget er formuleret, og hvordan processen gennemføres.

Hvordan udformes et forslag til vedtægtsændring?

Et forslag til vedtægtsændring skal være klart, præcist og forståeligt. I praksis ser vi, at uklare forslag ofte bliver stemt ned – ikke nødvendigvis fordi medlemmerne er imod ændringen, men fordi de ikke forstår konsekvenserne.

Et veldisponeret forslag til vedtægtsændring i en andelsboligforening bør indeholde:

• den gældende bestemmelse
• den foreslåede nye ordlyd
• en forklaring på, hvorfor ændringen foreslås
• en beskrivelse af de praktiske og økonomiske konsekvenser

Når medlemmerne kan se, hvad der ændres, og hvorfor, bliver beslutningen både lettere og mere holdbar.

Hvornår og hvordan behandles forslaget?

Forslaget skal behandles på en generalforsamling – enten ordinær eller ekstraordinær. Det er afgørende, at forslaget:

• er tydeligt angivet på dagsordenen
• udsendes rettidigt sammen med indkaldelsen
• forelægges i den form, som vedtægterne kræver

På generalforsamlingen gennemgås forslaget, der gives mulighed for debat, og herefter stemmes der.

Hvilket flertal kræves for at ændre vedtægterne?

Vedtægtsændringer kræver som udgangspunkt et kvalificeret flertal. I de fleste andelsboligforeninger betyder det, at to tredjedele af de afgivne stemmer skal stemme for forslaget.

Nogle vedtægter indeholder derudover:

• krav om minimumsdeltagelse (kvorum)
• skærpede flertalskrav for bestemte typer ændringer

Derfor er det altid nødvendigt at tage udgangspunkt i foreningens egne vedtægter, før processen sættes i gang.

Hvis der ikke er tilstrækkeligt fremmøde til at opfylde et kvorumkrav, kan der i mange foreninger indkaldes til en ny generalforsamling, hvor forslaget kan vedtages endeligt, hvis det opnår det krævede flertal blandt de fremmødte.

Hvornår træder en vedtægtsændring i kraft?

Når en vedtægtsændring er vedtaget korrekt på generalforsamlingen, træder den som udgangspunkt i kraft umiddelbart efter vedtagelsen, medmindre vedtægterne fastsætter en anden ikrafttrædelsesdato.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at vedtægtsændringer ikke kan have tilbagevirkende kraft. De gælder kun fremadrettet.

Hvorfor vedtægtsændringer ofte giver konflikter

I vores arbejde med andelsboligforeninger ser vi, at konflikter om vedtægtsændringer sjældent opstår på grund af selve ændringen. De opstår, når:

• processen ikke er tilstrækkeligt gennemsigtig
• formalia ikke er overholdt
• medlemmerne ikke føler sig ordentligt oplyst

Derfor er det ikke nok, at en vedtægtsændring er juridisk korrekt. Den skal også være forståelig, velbegrundet og veldokumenteret. Se det gode eksempel på et forslag til generalforsamlingen her.

Hvornår giver professionel rådgivning særlig mening?

Mange vedtægtsændringer kan gennemføres internt i foreningen. Men der er situationer, hvor juridisk sparring giver væsentlig værdi – f.eks. når ændringen:

• påvirker medlemmernes økonomiske rettigheder
• ændrer salgs- eller fremlejeregler
• justerer stemmeret eller fordelingstal
• har betydning for finansiering eller långivere

I disse tilfælde kan en juridisk gennemgang være med til at sikre, at ændringen både holder juridisk og fungerer i praksis.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Afdeling:

FAQ: Vedtægtsændringer i andelsboligforeninger

Sender du fakturaer til en forening, som vi administrerer hos ØENS Ejendomsadministration?

For at sikre korrekt bogføring og hurtig behandling af betalinger er det vigtigt, at fakturaen lever op til vores krav. Fakturaer, der ikke opfylder nedenstående, vil blive returneret.

Fremsendelse via EAN

Alle fakturaer til ejendomme, som vi administrerer, skal fremsendes elektronisk via EAN:

EAN-nummer: 5746000000194

Krav til din faktura

Fakturaen skal indeholde følgende oplysninger:

• Titel (fakturanavn)
• Betalingsbetingelser: Fakturadato + antal løbende dage
• Bankoplysninger: Registreringsnummer og kontonummer eller FIK-type, FIK-ID og FIK-kreditornummer
• Reference: F efterfulgt af foreningens CVR-nr. (XXXXXXXX) – eks. F12345678. Det angives typisk i feltet “Øvrig reference / Købers ordrenummer”
• Ved fremsendelse via EAN skal afkrydsningsfeltet markeres, så det tydeligt fremgår, at den oprindelige faktura er vedhæftet.
• Kontoudtog, rykkere m.v. skal sendes til: info@oadv.dk

Fakturaer vedrørende varer eller ydelser skal stiles til

Foreningens navn (jf. CVR)
c/o ØENS Ejendomsadministration
Lergravsvej 59, 1. sal
2300 København S
(F efterfulgt af foreningens CVR-nr.: XXXXXXXX) eks. F12345678

De fleste regnskabsprogrammer understøtter i dag EAN-fakturering. Har du ikke mulighed for selv at danne elektroniske fakturaer, kan du gratis benytte DIGITAL CABs fakturablanket via www.tast-selv.dk.

Har du spørgsmål?

Hvis du har spørgsmål til fakturering, er du velkommen til at kontakte ProBo-support på support@probo.dk eller telefonisk 71 99 26 55.