Et nyt tag. En ændring af boligafgiften. Nye vedtægter. Eller et forslag om altaner, gårdmiljø eller korttidsudlejning.

De beslutninger, der bliver truffet på generalforsamlingen, kan få betydning for både foreningens økonomi, ejendommens udvikling og den enkelte andelshavers hverdag i mange år frem. Derfor er generalforsamlingen mere end et årligt møde, der skal overstås. Det er her, andelshaverne får indblik i økonomien, vælger bestyrelsen og tager stilling til de større beslutninger om ejendommen og fællesskabet.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger med hele processen omkring generalforsamlingen – fra budget, regnskab og indkaldelse til den praktiske afvikling, referatet og opfølgningen bagefter. Hvis der undervejs opstår mere komplekse juridiske spørgsmål om eksempelvis vedtægter, beslutningskompetence, flertalskrav eller gyldigheden af en beslutning, kan specialisterne i ØENS Advokatfirma inddrages. Her får både bestyrelse og andelshavere et samlet overblik over det, der er værd at vide før, under og efter generalforsamlingen.

Hvad er en generalforsamling?

Generalforsamlingen er andelsboligforeningens øverste myndighed. Det er her, andelshaverne træffer de overordnede beslutninger om foreningens økonomi, ejendom og udvikling. Bestyrelsen varetager den daglige ledelse mellem generalforsamlingerne, men skal arbejde inden for de rammer, som generalforsamlingen og foreningens vedtægter har fastlagt. På den ordinære generalforsamling behandles typisk:

• bestyrelsens beretning
• årsregnskabet
• budgettet for det kommende år
• boligafgiftens størrelse
• fastsættelse af andelsværdien
• indkomne forslag
• valg til bestyrelsen
• eventuelle større vedligeholdelses- og forbedringsprojekter

Den præcise dagsorden og de konkrete regler afhænger dog af foreningens egne vedtægter. Det er derfor altid vedtægterne – og ikke en generel skabelon fra nettet eller praksis i naboforeningen – der skal findes frem først.

Begynd med foreningens egne vedtægter

Der findes ikke ét praktisk regelsæt for generalforsamlinger, som gælder ens for alle andelsboligforeninger. Mange af de centrale regler står i den enkelte forenings vedtægter. Det gælder blandt andet:

• hvornår den ordinære generalforsamling skal afholdes
• hvordan og med hvilket varsel der skal indkaldes
• hvornår andelshaverne senest kan indsende forslag
• hvem der kan deltage og stemme
• om der kan anvendes fuldmagt
• hvilket flertal forskellige beslutninger kræver
• hvem der skal underskrive referatet

Nogle foreninger har vedtægter, som tager udgangspunkt i Social- og Boligministeriets normalvedtægt eller ABF’s standardvedtægter. En normal- eller standardvedtægt gælder imidlertid kun for den konkrete forening, hvis den er blevet vedtaget som en del af foreningens egne vedtægter. Det betyder også, at et svar, der er korrekt i én andelsboligforening, ikke nødvendigvis kan overføres direkte til en anden.

Hvorfor er det vigtigt at deltage?

Det kan være fristende at springe generalforsamlingen over. Dagsordenen er måske lang, regnskabet teknisk, og flere af punkterne kan virke fjerne fra den almindelige hverdag i boligen. Men beslutningerne kan få meget konkrete konsekvenser. Forestil dig eksempelvis, at ejendommen skal have nyt tag. Projektet skal finansieres med et lån, og boligafgiften forventes derfor at stige. Eller at generalforsamlingen skal tage stilling til en vedtægtsændring, som begrænser mulighederne for fremleje.

Deltager du, kan du:

• stille spørgsmål til bestyrelsen, administrator og eventuelle rådgivere
• få forklaret regnskab, budget og projekter
• høre de øvrige andelshaveres synspunkter
• stille ændringsforslag, hvis reglerne tillader det
• bruge din stemme
• stille op til bestyrelsen

Generalforsamlingen er med andre ord det tidspunkt, hvor den enkelte andelshaver har den mest direkte mulighed for at påvirke foreningens retning.

Hvad hjælper ejendomsadministratoren med?

En ejendomsadministrator spiller ofte en central rolle i forberedelsen og gennemførelsen af generalforsamlingen. Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi blandt andet med:

• udarbejdelse af regnskab og budget
• forberedelse af dagsorden
• udsendelse af indkaldelse og bilag
• koordinering med bestyrelsen, revisor og øvrige rådgivere
• gennemgang af økonomiske konsekvenser ved forslag
• deltagerlister og fuldmagter
• praktisk afvikling af mødet
• dirigent- og referentrolle, når det indgår i administrationsaftalen
• stemmeoptælling
• udarbejdelse og udsendelse af referat
• opfølgning på de beslutninger, der bliver truffet

Som kunde hos ØENS får foreningen en fast ejendomsadministrator, der kender foreningen og dens historik. Det gør det lettere at skabe sammenhæng mellem tidligere beslutninger, den aktuelle økonomi og de forslag, som generalforsamlingen skal behandle.

Læs mere om ejendomsadministration til andelsboligforeninger.

Hvad er bestyrelsens rolle?

Selvom administratoren kan hjælpe med en stor del af processen, har bestyrelsen fortsat en vigtig rolle. Bestyrelsen skal blandt andet:

• beslutte, hvilke punkter den selv ønsker at sætte på dagsordenen
• gennemgå regnskab og budget
• tage stilling til indkomne forslag
• sikre, at relevante oplysninger og bilag bliver indsamlet
• forberede bestyrelsens beretning
• forklare baggrunden for større beslutninger og projekter
• følge op på generalforsamlingens beslutninger bagefter

Administrator kan hjælpe med struktur, økonomi, dokumenter og proces. Men bestyrelsen skal fortsat kunne forklare medlemmerne, hvorfor den anbefaler en bestemt beslutning. Særligt ved større projekter bør bestyrelsen være tydelig om både behovet, økonomien, alternativerne og konsekvenserne ved at vente.

Ordinær og ekstraordinær generalforsamling

Den ordinære generalforsamling afholdes normalt én gang om året. Det præcise tidspunkt følger af foreningens vedtægter. Mange foreninger placerer mødet efter regnskabsårets afslutning, så årsregnskabet og det kommende budget kan behandles. En ekstraordinær generalforsamling afholdes, når et spørgsmål ikke bør eller kan vente til næste ordinære møde.

Det kan eksempelvis være relevant, hvis:

• der skal træffes en hurtig beslutning om en byggesag
• bestyrelsen ikke længere er beslutningsdygtig
• et forslag skal behandles på ny
• der skal vælges nye bestyrelsesmedlemmer
• foreningen står over for en væsentlig økonomisk beslutning
• der er behov for en vedtægtsændring

Hvem der kan kræve en ekstraordinær generalforsamling, og hvordan den skal indkaldes, fremgår af den konkrete forenings vedtægter.

Indkaldelsen skal give medlemmerne mulighed for at forberede sig

Indkaldelsen er ikke kun en kalenderinvitation med dato og adresse. Den skal gøre det muligt for andelshaverne at forstå, hvilke spørgsmål de skal tage stilling til, og hvilke beslutninger der kan blive truffet. Indkaldelsesfristen og formkravene følger af foreningens vedtægter. Det kan eksempelvis være fastlagt, om materialet skal sendes digitalt, lægges i postkassen eller offentliggøres på foreningens beboerplatform. En indkaldelse vil typisk indeholde eller være ledsaget af:

• dagsorden
• årsregnskab
• budgetforslag
• indkomne forslag
• bestyrelsens egne forslag
• materiale om større projekter
• eventuelle forslag til vedtægtsændringer
• information om fuldmagter og deltagelse

Hvis væsentlige bilag mangler, kan medlemmerne have svært ved at træffe beslutning på et ordentligt grundlag. Det er især vigtigt, når generalforsamlingen skal godkende større økonomiske dispositioner eller ændringer, der påvirker andelshavernes rettigheder.

Dagsordenen sætter rammen for mødet

Dagsordenen fortæller, hvilke emner generalforsamlingen skal behandle. Den sætter samtidig grænsen for, hvilke bindende beslutninger der kan træffes. Et bredt punkt som “gårdprojekt” eller “nye vinduer” kan være tilstrækkeligt til en indledende drøftelse. Det er ikke nødvendigvis præcist nok, hvis generalforsamlingen skal godkende et færdigt projekt, en bestemt økonomisk ramme og en konkret finansiering. Ved større forslag bør materialet derfor gøre det klart:

• hvad der konkret foreslås
• hvad projektet eller beslutningen forventes at koste
• hvordan det skal finansieres
• om boligafgiften bliver påvirket
• hvilke usikkerheder der er
• hvilket mandat bestyrelsen får bagefter

Det gør både debatten og det efterfølgende arbejde lettere. Andelshaverne ved, hvad de stemmer om, og bestyrelsen får en mere præcis ramme for gennemførelsen.

Sådan stiller du et forslag

Som andelshaver kan du stille forslag til generalforsamlingen efter de regler og frister, der står i foreningens vedtægter. Et forslag kan eksempelvis handle om:

• fællesarealer
• cykelparkering
• husorden
• energiforbedringer
• gårdmiljø
• vedligeholdelse
• vedtægtsændringer
• bestyrelsens arbejdsgange

Et godt forslag beskriver ikke kun et ønske. Det fortæller også tydeligt, hvad generalforsamlingen konkret skal stemme om. Sammenlign disse to formuleringer:

“Jeg synes, vi skal have bedre cykelparkering.”

Og:

“Det foreslås, at bestyrelsen indhenter tilbud på etablering af yderligere 20 cykelpladser i gården og fremlægger et konkret projekt til beslutning på næste generalforsamling.”

Den anden formulering giver generalforsamlingen en faktisk beslutning at tage stilling til. Har forslaget økonomiske konsekvenser, bør du også beskrive dem så præcist som muligt.

Læs vores guide til, hvordan du stiller et godt forslag til generalforsamlingen, og se et eksempel på et forslag til generalforsamlingen.

Regnskab, budget og boligafgift

Regnskabet viser, hvordan foreningens økonomi faktisk har udviklet sig i det forgangne år. Budgettet viser, hvordan bestyrelsen og administratoren forventer, at økonomien vil udvikle sig i det kommende år. Som andelshaver bør du blandt andet være opmærksom på:

• om foreningens indtægter og udgifter har ændret sig væsentligt
• om renter og ydelser på lån har udviklet sig
• om foreningen har restancer
• hvor meget der afsættes til vedligeholdelse
• om større arbejder er indregnet
• om der er tilstrækkelig likviditet
• om boligafgiften foreslås ændret

En lav boligafgift er ikke nødvendigvis et mål i sig selv. Hvis foreningen samtidig undlader at spare op til nødvendige arbejder, kan regningen blot blive større senere. Derfor bør budgettet altid ses i sammenhæng med ejendommens tilstand og foreningens langsigtede planer. Hos ØENS hjælper administratoren bestyrelsen med at gøre økonomien forståelig og præsentere den, så andelshaverne får et reelt grundlag for at tage stilling.

Fastsættelse af andelsværdien

Generalforsamlingen tager ofte stilling til den andelsværdi, der skal gælde frem til næste ordinære generalforsamling. Andelsværdien hænger blandt andet sammen med ejendommens værdi, foreningens gæld og den valgte værdiansættelsesmetode. Generalforsamlingen skal ikke nødvendigvis vælge den højest mulige værdi. Bestyrelsen og andelshaverne kan også have behov for at tage højde for:

• kommende renoveringsprojekter
• økonomiske risici
• ændringer i renter og finansiering
• behovet for reserver
• foreningens samlede økonomiske robusthed

Det er derfor vigtigt, at værdiansættelsen bliver forklaret i et sprog, der er til at forstå. Administrator og revisor kan hjælpe med at belyse de økonomiske forudsætninger, mens en eventuel valuar kan redegøre for værdiansættelsen af ejendommen.

Vedligeholdelse og større byggesager

Et nyt tag, en facaderenovering eller en udskiftning af faldstammer kan være blandt de største beslutninger i foreningens levetid. Et godt beslutningsgrundlag bør blandt andet beskrive:

• hvorfor projektet er nødvendigt
• hvad arbejdet omfatter
• den forventede pris
• hvordan projektet skal finansieres
• betydningen for boligafgiften
• tidsplanen
• usikkerheder og mulige ekstraudgifter
• hvor langt bestyrelsens mandat skal række

Hos ØENS Ejendomsadministration kan vores byggesagsafdeling hjælpe foreningen med den økonomiske og administrative styring gennem hele projektet. Læs mere om byggesagsadministration og om, hvordan en vedligeholdelsesplan kan skabe overblik over ejendommens kommende behov.

Hvis der er behov for juridisk gennemgang af rådgiver- eller entrepriseaftaler, kan ØENS Advokatfirmas specialister i entrepriseret inddrages.

Hvem kan deltage og stemme?

Reglerne om deltagelse, stemmeret og fuldmagter står i foreningens vedtægter. Man bør derfor ikke gå ud fra, at alle andelsboligforeninger følger præcis samme regler. Vedtægterne kan blandt andet fastlægge:

• hvem der har adgang til generalforsamlingen
• hvem der har taleret
• hvor mange stemmer der er knyttet til en andel
• hvordan der stemmes ved flere ejere af samme andel
• hvem der kan modtage en fuldmagt
• hvor mange fuldmagter én person må medbringe
• om en rådgiver eller et husstandsmedlem må deltage

Kan du ikke selv deltage, bør du undersøge fuldmagtsreglerne i god tid. En mundtlig aftale eller en almindelig mail opfylder ikke nødvendigvis vedtægternes krav.

Hvordan foregår afstemningerne?

En afstemning kan foregå ved håndsoprækning, skriftligt eller digitalt, afhængigt af vedtægterne og den praktiske løsning. Ukomplicerede beslutninger afgøres ofte ved håndsoprækning, mens personvalg og mere omstridte forslag kan kræve en skriftlig eller hemmelig afstemning. Det nødvendige flertal afhænger af beslutningens karakter og foreningens vedtægter.

Almindelige beslutninger kan ofte træffes med simpelt flertal. Vedtægtsændringer og andre væsentlige beslutninger kræver typisk et kvalificeret flertal og kan være underlagt særlige krav til fremmøde. Det konkrete flertalskrav bør afklares før mødet.

Administrator kan hjælpe med at forberede stemmeprocessen og kontrollere deltager- og fuldmagtslister. Hvis der opstår tvivl om fortolkningen af vedtægterne eller et særligt flertalskrav, kan juridisk bistand være relevant.

Dirigenten holder styr på mødet

Generalforsamlingen vælger normalt en dirigent, der leder mødet og tager stilling til de formelle spørgsmål. Dirigenten skal blandt andet:

• vurdere, om generalforsamlingen er lovligt indkaldt
• godkende deltagere og fuldmagter
• lede debatten
• tage stilling til ændringsforslag
• fastlægge afstemningsformen
• oplyse det nødvendige flertal
• konstatere afstemningsresultatet

På en almindelig generalforsamling kan en erfaren administrator eller andelshaver ofte varetage rollen. Ved komplicerede vedtægtsændringer, større projekter eller forventede konflikter kan det være relevant at vælge en dirigent med juridisk erfaring. ØENS Ejendomsadministration kan hjælpe med den almindelige afvikling, mens ØENS Advokatfirma kan inddrages som juridisk rådgiver eller dirigent, når sagens karakter kræver det.

Ændringsforslag under generalforsamlingen

Debatten kan føre til, at nogen ønsker at ændre et udsendt forslag. Det kan eksempelvis være et forslag om at reducere projektets økonomiske ramme eller ændre tidspunktet for gennemførelsen. Et ændringsforslag kan som udgangspunkt behandles, hvis det holder sig inden for rammerne af det oprindelige punkt. Hvis ændringen derimod reelt skaber et helt nyt forslag med andre økonomiske eller praktiske konsekvenser, kan det være nødvendigt at behandle det på en ny generalforsamling.

Medlemmer, der ikke deltager, skal kunne stole på dagsordenen og det udsendte materiale. Det er dirigenten, der under mødet tager stilling til, om ændringsforslaget kan behandles.

Kan der træffes beslutninger under eventuelt?

Under punktet “eventuelt” kan andelshaverne rejse spørgsmål, komme med idéer og bede bestyrelsen undersøge et emne. Der bør derimod som udgangspunkt ikke træffes bindende beslutninger om nye forhold, som ikke fremgår af dagsordenen. Et spørgsmål fra eventuelt kan i stedet danne grundlag for et konkret forslag på en senere generalforsamling.

På den måde får alle andelshavere mulighed for at læse materialet og beslutte, om de vil deltage eller afgive fuldmagt.

Kan generalforsamlingen afholdes digitalt?

Muligheden for en digital eller hybrid generalforsamling afhænger af foreningens vedtægter og det valgte setup. En digital løsning skal give medlemmerne en reel mulighed for at:

• identificere sig
• følge debatten
• stille spørgsmål
• fremsætte ændringsforslag
• stemme sikkert
• deltage i eventuelle hemmelige afstemninger

Det bør derfor afklares i god tid, om vedtægterne giver den nødvendige mulighed, og hvordan mødet kan gennemføres forsvarligt i praksis. Administrator kan hjælpe med den praktiske planlægning og det digitale setup. Opstår der tvivl om det vedtægtsmæssige grundlag, bør spørgsmålet vurderes juridisk, før indkaldelsen sendes.

Referatet viser, hvad der blev besluttet

Referatet er generalforsamlingens dokumentation. Det behøver ikke gengive hvert eneste indlæg, men det skal tydeligt vise:

• hvilke forslag der blev behandlet
• hvilke ændringsforslag der blev stillet
• hvordan afstemningerne faldt ud
• hvilke personer der blev valgt
• hvilke beslutninger der blev truffet
• hvilket mandat bestyrelsen fik

Det er vigtigt, at referatet beskriver den endelige beslutning – ikke kun den oprindelige tekst fra indkaldelsen, hvis forslaget blev ændret under mødet. Administrator hjælper typisk med at udarbejde og udsende referatet efter de regler og frister, der følger af foreningens vedtægter. Referatet bliver samtidig en vigtig del af foreningens historik og det materiale, som kommende bestyrelser og andelshavere skal kunne forstå.

Hvad sker der efter generalforsamlingen?

Når mødet er slut, begynder arbejdet med at føre beslutningerne ud i livet. Administrator og bestyrelse skal blandt andet følge op på:

• ændringer i boligafgiften
• valg og konstituering af bestyrelsen
• vedtagne vedtægtsændringer
• godkendte byggeprojekter
• indhentning af tilbud
• optagelse eller omlægning af lån
• nye arbejdsgange og regler
• kommunikation til beboerne

Det bør samtidig afklares, hvem der har ansvaret for hver opgave, og hvornår der skal følges op. En præcis beslutning og et tydeligt referat gør denne del af arbejdet væsentligt lettere.

Hvornår er juridisk hjælp relevant?

De fleste generalforsamlinger kan forberedes og gennemføres af bestyrelsen og administratoren uden særskilt juridisk bistand. Men en advokat kan være relevant, hvis:

• vedtægterne er uklare eller modstridende
• en vedtægtsændring skal udarbejdes
• et forslag påvirker enkelte andelshaveres rettigheder væsentligt
• der er tvivl om beslutningskompetence eller flertalskrav
• generalforsamlingen skal behandle en alvorlig konflikt
• en tidligere beslutning er blevet anfægtet
• der forventes indsigelser mod dirigentens afgørelser
• foreningen skal gennemføre en særligt kompleks beslutning

ØENS Advokatfirma kan blandt andet hjælpe med at gennemgå forslag og vedtægter, afklare flertalskrav og deltage som juridisk rådgiver eller dirigent.

Læs mere om juridisk rådgivning om generalforsamlinger og vedtægter.

Gode råd til andelshaveren

Læs materialet før generalforsamlingen – også selvom du ikke forventer at have spørgsmål. Se især på regnskabet, budgettet, boligafgiften og eventuelle større projekter. Forstår du ikke et punkt, så spørg. Generalforsamlingen fungerer bedst, når medlemmerne ved, hvad de tager stilling til.

Vil du stille et forslag, så begynd i god tid og undersøg fristen i vedtægterne. Kan du ikke deltage, så kontrollér fuldmagtsreglerne. Gå ikke ud fra, at den samme løsning gælder i alle foreninger. Og husk, at generalforsamlingen ikke kun handler om, hvad bestyrelsen foreslår. Det er også din mulighed for at påvirke foreningens udvikling.

Gode råd til bestyrelsen

Begynd forberedelserne i god tid og brug vedtægterne som tjekliste. Sørg for, at regnskab, budget, forslag og bilag hænger sammen, og at medlemmerne får et reelt grundlag for at tage stilling.

Brug administratorens erfaring aktivt. En administrator, der kender foreningen, kan hjælpe med at opdage manglende bilag, uklare forslag og praktiske problemer, inden indkaldelsen bliver sendt. Afklar flertalskrav og eventuelle fremmødekrav på forhånd. Ved større projekter bør økonomi, finansiering og bestyrelsens mandat beskrives tydeligt.

Og søg juridisk hjælp i tide, hvis spørgsmålet bevæger sig ud over den almindelige administration.

Sådan hjælper ØENS med generalforsamlingen

Hos ØENS Rådgivningshus får foreningen adgang til både praktisk ejendomsadministration og juridisk specialviden. ØENS Ejendomsadministration kan blandt andet hjælpe med:

• regnskab og budget
• indkaldelse og dagsorden
• koordinering af forslag og bilag
• deltager- og fuldmagtslister
• praktisk mødeafvikling
• dirigent- og referentrolle efter aftale
• referat og opfølgning

ØENS Advokatfirma kan blandt andet hjælpe med:

• fortolkning og ændring af vedtægter
• vurdering af flertalskrav
• juridisk kvalitetssikring af forslag
• spørgsmål om beslutningskompetence
• indsigelser og mulig ugyldighed
• komplicerede konflikter
• juridisk dirigentbistand

Har jeres forening brug for en ejendomsadministrator, som hjælper med både den daglige drift og generalforsamlingen? Få et uforpligtende tilbud på administration af jeres andelsboligforening

Har I et konkret juridisk spørgsmål om vedtægter, forslag eller flertalskrav? Kontakt en ejendomsadvokat med speciale i foreningsret her.

Få flere gode råd

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Generalforsamling i andelsboligforening

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om generalforsamlinger i andelsboligforeninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvad en generalforsamling er, hvilke opgaver den har, hvordan den fungerer, og hvilke krav der gælder for indkaldelse og beslutninger.

En god idé er ikke nødvendigvis det samme som et godt forslag til generalforsamlingen.

Måske mangler gården bedre belysning. Måske er cykelparkeringen vokset ud af de nuværende rammer. Måske ønsker flere beboere ladestandere, nye regler for husdyr eller en langsigtet plan for vedligeholdelsen af ejendommen. Idéen kan være både relevant og populær. Men hvis det ikke fremgår præcist, hvad generalforsamlingen skal beslutte, hvad det vil koste, og hvem der skal føre beslutningen ud i livet, kan forslaget være svært at behandle.

• Hvad betyder et ja egentlig?
• Skal projektet gennemføres med det samme?
• Skal bestyrelsen blot undersøge mulighederne?
• Hvor mange penge må der bruges?
• Og skal sagen tilbage på en senere generalforsamling?

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger og ejerforeninger med at skabe struktur omkring generalforsamlingen – fra indkaldelse, dagsorden og indkomne forslag til selve mødet, referatet og opfølgningen bagefter. På denne side får du en skabelon, du kan tage udgangspunkt i, og konkrete eksempler på forslag til generalforsamlingen. Eksemplerne skal altid tilpasses foreningens egne vedtægter, økonomi og konkrete forhold.

Har du brug for en mere grundlæggende gennemgang af processen, kan du læse vores guide: Sådan stiller du et godt forslag til generalforsamlingen.

Hvordan skriver man et forslag til generalforsamlingen?

Et forslag til generalforsamlingen bør være så klart, at medlemmerne kan forstå, hvad de bliver bedt om at stemme om. Forslaget bør som minimum indeholde:

• en kort og præcis overskrift
• navn og adresse eller medlemsnummer på forslagsstilleren
• en kort beskrivelse af baggrunden
• den konkrete beslutning, generalforsamlingen skal træffe
• oplysninger om økonomi og finansiering
• en beskrivelse af, hvad der skal ske efter en eventuel vedtagelse
• relevante bilag, tilbud eller illustrationer

Det vigtigste er selve forslaget til beslutning. Det skal være muligt at svare ja eller nej til forslaget uden først at skulle gætte, hvad konsekvensen bliver. Et forslag som “Vi bør gøre noget ved gården” kan være udgangspunktet for en god debat, men det er ikke i sig selv en tydelig beslutning.

Et mere konkret forslag kan eksempelvis være: “Generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at indhente op til tre tilbud på en samlet plan for forbedring af gården. Der må anvendes op til [beløb] kr. på rådgivning og tilbudsindhentning. Et endeligt projekt og forslag til finansiering skal fremlægges på en senere generalforsamling.”

Her ved medlemmerne, at de ikke stemmer om at gennemføre hele projektet. De stemmer om at tage det næste, afgrænsede skridt.

Begynd altid med foreningens vedtægter

Inden du bruger en skabelon, bør du finde foreningens vedtægter frem. Vedtægterne kan blandt andet fortælle:

• hvem der har ret til at stille forslag
• hvor og hvordan forslaget skal indsendes
• hvornår forslaget senest skal være modtaget
• hvilke oplysninger der skal fremgå
• hvilke flertalskrav der gælder
• om bestemte beslutninger kræver flere generalforsamlinger
• om der gælder særlige regler for ændringsforslag

Reglerne er ikke nødvendigvis ens i en andelsboligforening og en ejerforening. De kan også variere mellem to foreninger af samme type. Efter normalvedtægten for ejerforeninger har bestyrelsen og enhver ejer ret til at få et konkret angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling. Efter normalvedtægten skal forslaget være bestyrelsens formand i hænde senest tre uger før generalforsamlingen. Ejerforeningen kan dog have særvedtægter, som skal undersøges konkret.

For andelsboligforeninger afhænger fristen af foreningens egne vedtægter. I ABF’s standardvedtægter anvendes eksempelvis en frist på otte dage, men den frist gælder ikke automatisk for alle andelsboligforeninger. ABF anbefaler derfor også, at medlemmerne tager udgangspunkt i den konkrete forenings vedtægter. Du kan læse mere om de forskellige processer i vores guides om generalforsamling i andelsboligforeningen og generalforsamling i ejerforeningen.

Skabelon til forslag til generalforsamlingen

Nedenstående skabelon kan bruges som udgangspunkt til både små og større forslag. Den skal udfyldes og tilpasses, før den sendes til bestyrelsen eller administratoren.

Forslag til generalforsamlingen i [foreningens navn]

Forslagsstiller:
Navn: [Navn]
Adresse eller medlemsnummer: [Adresse eller nummer]
Dato: [Dato]

Forslagets titel: [Kort og konkret overskrift]

Baggrund: [Beskriv kort, hvad der er baggrunden for forslaget. Hvilket problem, behov eller ønske skal forslaget løse? Hold fokus på sagen og undgå personkritik.]

Forslag til beslutning: “Generalforsamlingen beslutter, at [skriv præcist, hvad der skal vedtages].” Hvis der alene skal gennemføres en undersøgelse, kan teksten eksempelvis begynde sådan: “Generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at undersøge muligheden for [indsæt emne].”

Økonomi og finansiering: [Beskriv den kendte eller forventede udgift, og hvordan den foreslås finansieret.] Hvis den endelige pris endnu ikke kendes, bør forslaget forklare, hvad der må bruges på den indledende undersøgelse, og om projektet skal tilbage på en senere generalforsamling.

Gennemførelse: [Beskriv, hvem der skal arbejde videre med beslutningen, hvilken frist der gælder, og om bestyrelsen må inddrage administrator, rådgivere eller leverandører.]

Bilag: [Angiv eventuelle tilbud, billeder, tegninger, budgetter, beregninger eller andre bilag.]

Eksempel 1: Forslag om forbedring af en legeplads

Et forslag om en legeplads lyder umiddelbart enkelt. Men der kan være stor forskel på at foreslå en mindre opgradering og at give bestyrelsen en åben bemyndigelse til et omfattende projekt. Et uklart forslag kan lyde: “Jeg foreslår, at legepladsen bliver gjort bedre og mere sikker.” Det fortæller ikke, hvad der skal ændres, hvor meget det må koste, eller hvem der skal beslutte den endelige løsning.

Et mere anvendeligt forslag kan se sådan ud:

Forslag om forbedring af foreningens legeplads

Forslagsstillere: Louise Hansen og Anders Jensen, [adresse eller medlemsnummer]

Baggrund: Foreningens nuværende legeplads har gennem flere år været anvendt af ejendommens børn og familier. Flere af redskaberne er slidte, og legepladsen tilbyder kun få muligheder for børn i forskellige aldre. Vi foreslår derfor, at legepladsen opgraderes, så den bliver mere anvendelig, sikker og indbydende for foreningens beboere.

Forslag til beslutning: “Generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at indhente op til tre sammenlignelige tilbud på en opgradering af foreningens legeplads. Tilbuddene skal som minimum omfatte:

• udskiftning eller renovering af de eksisterende legeredskaber
• etablering af et egnet faldunderlag
• mulighed for legeredskaber til forskellige aldersgrupper
• etablering eller udskiftning af siddepladser
• eventuelle udgifter til rådgivning, levering og montering

Der må anvendes op til [beløb] kr. på den indledende undersøgelse og tilbudsindhentning. Når tilbuddene foreligger, fremlægger bestyrelsen et samlet projekt, en tidsplan og et forslag til finansiering på en kommende generalforsamling.”

Økonomi: Dette forslag indebærer alene, at bestyrelsen må bruge op til [beløb] kr. på rådgivning, opmåling og tilbudsindhentning. Generalforsamlingen tager ikke med dette forslag endelig stilling til selve etableringen eller finansieringen af legepladsen.

Næste skridt: Bestyrelsen indhenter tilbud og undersøger eventuelle krav til sikkerhed, underlag, myndighedstilladelser og løbende vedligeholdelse. Et endeligt forslag forelægges medlemmerne, når der foreligger et tilstrækkeligt beslutningsgrundlag.

Hvorfor er forslaget anvendeligt?

Forslaget forsøger ikke at beslutte et helt projekt, før økonomi og praktiske forhold er undersøgt. Medlemmerne ved derfor præcist, at de stemmer om en forundersøgelse – ikke om en ukendt udgift til en færdig legeplads. Hvis der allerede foreligger et færdigt tilbud og et finansieringsforslag, kan beslutningsteksten i stedet tilpasses, så generalforsamlingen tager stilling til selve projektet.

Eksempel 2: Forslag om ladestandere

Ladestandere kan kræve afklaring af blandt andet parkeringsforhold, elkapacitet, placering, brugerbetaling, installation, drift og vedligeholdelse. Et forslag om, at “foreningen skal have ladestandere”, kan derfor være for bredt til, at medlemmerne kan træffe en oplyst beslutning. Det kan være mere realistisk først at foreslå en undersøgelse.

Forslag om undersøgelse af fælles ladestandere

Baggrund: Flere beboere har elbil eller forventer at anskaffe en elbil inden for de kommende år. Foreningen har i dag ikke en fælles løsning til opladning. Inden foreningen tager stilling til en konkret etablering, er der behov for at undersøge ejendommens elkapacitet, mulige placeringer, etableringsudgifter og modeller for betaling og drift.

Forslag til beslutning: “Generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at undersøge mulighederne for etablering af ladestandere på foreningens parkeringsareal. Bestyrelsen kan som led i undersøgelsen:

• få foretaget en indledende vurdering af ejendommens elkapacitet
• indhente op til tre tilbud fra relevante leverandører
• undersøge forskellige modeller for ejerskab, abonnement og brugerbetaling
• undersøge, hvordan udgifter til etablering, strøm, drift og vedligeholdelse kan fordeles
• inddrage administrator og relevante tekniske rådgivere

Der afsættes op til [beløb] kr. til den indledende undersøgelse. En eventuel beslutning om etablering, valg af leverandør og finansiering skal fremlægges på en senere generalforsamling.”

Økonomi: Udgiften til den indledende undersøgelse finansieres af [foreningens driftsbudget, opsparede midler eller anden konkret finansiering]. Forslaget giver ikke bestyrelsen bemyndigelse til at indgå en endelig aftale om etablering af ladestandere.

Næste skridt: Bestyrelsen fremlægger undersøgelsens resultater, tilbud og anbefaling på en kommende generalforsamling. Læs mere om el-ladestandere i boligforeninger.

Eksempel 3: Forslag om bedre cykelparkering

Et forslag om cykelparkering kan ofte behandles mere enkelt end et større byggeprojekt. Det kræver dog stadig, at medlemmerne ved, om der skal indhentes tilbud, gennemføres en oprydning eller bruges penge på nye stativer.

Forslag om reorganisering af cykelparkeringen

Baggrund: Foreningens cykelparkering er i dag overfyldt, og flere af stativerne anvendes af cykler, som tilsyneladende ikke har været i brug gennem længere tid. Det gør det vanskeligt for beboerne at finde plads til cykler, der bruges dagligt. Samtidig står enkelte cykler på adgangsveje og andre steder, hvor de kan være til gene.

Forslag til beslutning: “Generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at gennemføre en samlet oprydning og reorganisering af foreningens cykelparkering. Bestyrelsen bemyndiges til at:

• gennemføre en varslet mærkningsordning efter de regler, der gælder for foreningen
• undersøge muligheden for at omplacere de nuværende cykelstativer
• indhente tilbud på op til [antal] nye cykelpladser
• anvende op til [beløb] kr. inklusive moms på nye stativer, montering og nødvendig skiltning

Udgiften finansieres af [indsæt finansiering].”

Gennemførelse: Bestyrelsen orienterer beboerne skriftligt, inden oprydningen gennemføres, og sikrer, at processen følger foreningens regler og relevante krav til håndtering af efterladte cykler. Projektet skal så vidt muligt være gennemført inden [dato].

Hvorfor er forslaget anvendeligt?

Forslaget beskriver både problemet, budgettet og bestyrelsens konkrete bemyndigelse. Det er også tydeligt, at bestyrelsen skal varsle beboerne og undersøge reglerne, før cykler eventuelt fjernes.

Eksempel 4: Forslag om ændring af husordenen

Forslag om støj, husdyr, brug af fællesarealer, grill, rygning eller affald ender ofte i husordenen. Det er dog vigtigt at afklare, om den ønskede regel kan fastsættes i husordenen, eller om den reelt ændrer medlemmernes rettigheder og pligter i en grad, der kræver en vedtægtsændring. En husorden kan ikke bruges som en nem genvej til at omgå de flertalskrav, der gælder for mere indgribende beslutninger.

Forslag om ændring af reglerne for brug af gården

Baggrund: Foreningens gård bliver brugt af mange beboere, men husordenen indeholder ikke tydelige regler for brug af musik og større sammenkomster. Der har derfor været forskellige forventninger til, hvor længe gården må anvendes om aftenen, og hvordan beboerne skal orienteres ved større arrangementer.

Forslag til beslutning: “Generalforsamlingen beslutter at tilføje følgende bestemmelse til foreningens husorden under punktet ‘Brug af gården’:

‘Gården kan anvendes til almindeligt ophold under hensyn til de øvrige beboere. Musik og større sammenkomster skal ophøre senest kl. [tidspunkt]. Ved arrangementer med mere end [antal] deltagere skal de øvrige beboere orienteres senest [antal] dage før arrangementet via [foreningens platform, opslag eller anden kanal]. Brugeren af gården skal efterlade fællesarealet opryddet senest [tidspunkt].’ Bestyrelsen bemyndiges til at indarbejde den vedtagne tekst i husordenen og udsende den opdaterede husorden til medlemmerne.”

Ikrafttræden: Ændringen træder i kraft den [dato].

Vigtigt ved ændringer af husordenen

Forslaget skal tilpasses foreningens eksisterende vedtægter og husorden. Hvis en ændring begrænser væsentlige rettigheder, ændrer vedligeholdelsespligten eller pålægger medlemmerne nye økonomiske forpligtelser, kan det være nødvendigt at behandle spørgsmålet som en vedtægtsændring. Bestyrelsen bør derfor få administrator eller en juridisk rådgiver til at vurdere formen, inden forslaget sendes ud.

Eksempel 5: Forslag om en vedligeholdelsesplan

Mange bestyrelser kender ejendommens mest synlige problemer, men mangler et samlet overblik over, hvad der skal vedligeholdes de kommende år. Et forslag om en vedligeholdelsesplan kan give foreningen et bedre grundlag for at prioritere projekter, budgettere og planlægge opsparing.

Forslag om udarbejdelse af en vedligeholdelsesplan

Baggrund: Foreningen har ikke en samlet og opdateret plan for ejendommens kommende vedligeholdelsesbehov. Der er løbende blevet udført reparationer, men bestyrelsen og medlemmerne mangler et samlet overblik over ejendommens tilstand, prioriteringen af opgaver og de forventede udgifter i de kommende år.

Forslag til beslutning: “Generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at indhente op til tre tilbud på udarbejdelse af en vedligeholdelsesplan for ejendommen. Vedligeholdelsesplanen skal som minimum indeholde:

• en byggeteknisk gennemgang af ejendommens væsentlige bygningsdele
• en beskrivelse af konstaterede vedligeholdelsesbehov
• en prioritering af opgaverne
• en forventet tidsplan
• vejledende økonomiske overslag
• anbefalinger til planlægning af foreningens fremtidige vedligeholdelse

Bestyrelsen bemyndiges til at vælge et tilbud inden for en samlet ramme på [beløb] kr. inklusive moms.”

Finansiering: Udgiften finansieres af [foreningens driftsbudget, henlagte midler eller anden konkret finansiering].

Næste skridt: Når vedligeholdelsesplanen foreligger, præsenterer bestyrelsen hovedpunkterne for medlemmerne og indarbejder relevante anbefalinger i kommende budgetter. Større projekter, som kræver særskilt generalforsamlingsbeslutning, forelægges på en senere generalforsamling. Læs mere om vedligeholdelsesplaner til andelsboligforeninger og ejerforeninger.

Eksempel 6: Forslag om undersøgelse af en tagrenovering

Et nyt tag kan få stor betydning for både økonomi, finansiering og medlemmernes fremtidige boligudgifter. Det vil sjældent være forsvarligt at vedtage et stort projekt alene på baggrund af en overordnet idé. Generalforsamlingen bør have et tilstrækkeligt grundlag for at forstå projektets omfang, tekniske løsning, pris, risici og finansiering. Det første forslag kan derfor handle om at få udarbejdet et egentligt beslutningsgrundlag.

Forslag om forundersøgelse af tagets tilstand

Baggrund: Ejendommens tag er fra [årstal, hvis kendt], og der har i de senere år været [beskriv eventuelle skader, utætheder eller reparationer]. Bestyrelsen ønsker derfor at få afklaret tagets resterende levetid og behovet for renovering eller udskiftning.

Forslag til beslutning: “Generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at indhente byggeteknisk rådgivning om ejendommens tag. Rådgivningen skal som minimum omfatte:

• en gennemgang af tagets nuværende tilstand
• en vurdering af nødvendige og anbefalede arbejder
• forslag til relevante løsningsmodeller
• et foreløbigt budgetoverslag
• en vurdering af projektets tidsmæssige prioritet
• en beskrivelse af det videre rådgivnings- og udbudsforløb

Der afsættes op til [beløb] kr. inklusive moms til forundersøgelsen. Et eventuelt forslag om projektering, finansiering eller gennemførelse af en tagrenovering skal fremlægges på en senere generalforsamling.”

Finansiering: Forundersøgelsen finansieres af [indsæt finansiering].

Næste skridt: Bestyrelsen gennemgår resultatet med administrator og relevante rådgivere. Medlemmerne orienteres om konklusionerne, og et eventuelt projektforslag fremlægges, når der foreligger et tilstrækkeligt beslutningsgrundlag. Læs mere om tagrenovering og byggesagsadministration.

Eksempel 7: Forslag om en vedtægtsændring

Forslag til vedtægtsændringer kræver særlig præcision. Det er ikke tilstrækkeligt at skrive: “Jeg foreslår, at reglerne om fremleje bliver mere fleksible.” Medlemmerne skal kunne se den præcise formulering, de skal stemme om. Det bør fremgå, hvilken bestemmelse der ændres, hvad der står i dag, og hvordan den nye bestemmelse skal lyde.

Skabelon til forslag om vedtægtsændring

Baggrund: Foreningens nuværende § [nummer] om [emne] er efter forslagsstillerens opfattelse uklar eller ikke længere dækkende for foreningens behov.

Nuværende ordlyd: “[Indsæt hele den nuværende bestemmelse.]”

Foreslået ny ordlyd: “[Indsæt hele den foreslåede bestemmelse.]”

Forslag til beslutning: “Generalforsamlingen vedtager, at vedtægternes § [nummer], stk. [nummer], ændres fra den nuværende ordlyd til den ovenfor angivne nye ordlyd.

Bestyrelsen bemyndiges til at foretage de nødvendige redaktionelle tilpasninger, som ikke ændrer bestemmelsens indhold, og til at gennemføre den videre proces efter vedtægternes regler.”

Ikrafttræden: Ændringen træder i kraft [dato eller efter gennemførelse af den procedure, der følger af vedtægterne].

Få ændringen undersøgt før afstemningen

En vedtægtsændring kan få konsekvenser, som ikke er tydelige ved første gennemlæsning. Det gælder eksempelvis ændringer om:

• vedligeholdelsespligt
• fremleje og korttidsudlejning
• husdyr
• stemmeret og fuldmagter
• fordeling af fællesudgifter
• eksklusiv brugsret til fællesarealer
• ombygninger
• ansvar for håndværkere
• digital kommunikation
• bestyrelsens kompetence
• misligholdelse og eksklusion

Det bør derfor afklares, om forslaget strider mod lovgivningen, andre bestemmelser i vedtægterne eller medlemmernes eksisterende rettigheder. Det skal også afklares, hvilket flertal ændringen kræver, og om den skal behandles på mere end én generalforsamling. Læs mere om vedtægtsændringer i boligforeninger.

Ved mere komplekse vedtægtsændringer kan foreningen få juridisk rådgivning gennem ØENS Advokatfirmas rådgivning om foreningsret. Den juridiske rådgivning er en særskilt ydelse.

Eksempel 8: Forslag om at nedsætte et udvalg

Nogle idéer kræver tid og involvering fra beboerne, men behøver ikke nødvendigvis at blive placeret direkte hos bestyrelsen. Her kan et udvalg eller en arbejdsgruppe være en god løsning. Det er dog vigtigt, at forslaget beskriver udvalgets opgave, økonomi og mandat.

Forslag om nedsættelse af et gårdudvalg

Baggrund: Flere medlemmer har udtrykt ønske om at udvikle foreningens gård med mere beplantning, bedre opholdsarealer og en mere hensigtsmæssig indretning. Opgaven kræver dialog med beboerne og undersøgelse af forskellige muligheder. For at undgå at lægge hele arbejdet hos bestyrelsen foreslås det at nedsætte et gårdudvalg.

Forslag til beslutning: “Generalforsamlingen beslutter at nedsætte et gårdudvalg bestående af op til [antal] medlemmer. Udvalgets opgave er at:

• indsamle ønsker og forslag fra beboerne
• undersøge mulige løsninger til beplantning og opholdsarealer
• indhente vejledende oplysninger om økonomi
• koordinere med bestyrelsen om praktiske og økonomiske forhold
• udarbejde et samlet oplæg til bestyrelsen

Udvalget har ikke bemyndigelse til at indgå aftaler på foreningens vegne eller afholde udgifter ud over et samlet beløb på [beløb] kr., som på forhånd skal godkendes af bestyrelsen. Et eventuelt forslag om gennemførelse og finansiering skal fremlægges på en senere generalforsamling.”

Valg til udvalget: Interesserede medlemmer kan melde sig på generalforsamlingen. Hvis flere end [antal] medlemmer ønsker at deltage, foretages valg efter dirigentens anvisning.

Hvorfor skal udvalgets mandat afgrænses?

Et udvalg kan være en stor hjælp for bestyrelsen, men det skal være tydeligt, om udvalget alene undersøger og rådgiver, eller om det også må bruge penge og indgå aftaler. Uden en klar afgrænsning kan der senere opstå tvivl om ansvar, økonomi og forventninger.

Beslutningsforslag eller ønske om debat?

Inden du sender dit forslag, bør du overveje, om du ønsker en bindende beslutning eller blot en drøftelse. Et beslutningsforslag skal gøre det klart, hvad et ja indebærer. Et debatpunkt kan bruges, hvis du først vil høre medlemmernes holdning og undersøge, om der er interesse for at arbejde videre med en idé. De to former bør ikke blandes sammen. Hvis du ønsker debat, kan du eksempelvis skrive:

• “Jeg ønsker, at generalforsamlingen drøfter muligheden for at etablere en fælles tagterrasse. Formålet er at høre medlemmernes synspunkter, inden der eventuelt udarbejdes et egentligt forslag.”

Hvis du ønsker en beslutning, kan du skrive:

• “Generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at indhente en indledende vurdering af mulighederne for at etablere en fælles tagterrasse. Der må anvendes op til [beløb] kr. på undersøgelsen.”

Den første formulering åbner en debat. Den anden giver bestyrelsen en konkret opgave og en økonomisk ramme.

Forslaget skal passe til det beslutningsgrundlag, der findes

Jo større beslutningen er, desto mere grundigt bør forslaget være belyst. Der er forskel på at beslutte:

• at indhente et tilbud
• at indhente rådgivning
• at udarbejde et projekt
• at godkende et projekt
• at optage finansiering
• at ændre vedtægterne
• at pålægge medlemmerne nye udgifter eller forpligtelser

Hvis der mangler priser, tekniske undersøgelser eller finansiering, kan det være for tidligt at foreslå, at hele projektet gennemføres. I stedet kan processen deles op. Første generalforsamling kan beslutte, at mulighederne skal undersøges. Herefter kan bestyrelsen og eventuelle rådgivere udarbejde et beslutningsgrundlag. En senere generalforsamling kan derefter tage stilling til projekt, økonomi og finansiering. Det kan føles som en langsommere proces, men det mindsker risikoen for, at medlemmerne skal stemme om et projekt, de ikke kan gennemskue.

Gør økonomien så tydelig som muligt

Et forslag bliver ikke stærkere af at ignorere økonomien. Hvis forslaget koster penge, bør det så vidt muligt beskrive:

• det forventede beløb
• om beløbet er inklusive moms og rådgivning
• om der er indhentet tilbud
• hvordan udgiften skal finansieres
• om udgiften påvirker boligafgiften eller fællesudgifterne
• om der skal optages lån
• om enkelte medlemmer eller alle medlemmer skal betale
• om bestyrelsen må acceptere mindre prisændringer
• hvad der sker, hvis tilbuddene overstiger den godkendte ramme

Kender du ikke den endelige pris, bør du ikke indsætte et tilfældigt beløb. Dette fremgår ikke af materialet. I bør selv udfylde eller afklare dette punkt. Forslaget kan i stedet handle om at få økonomien undersøgt inden for en mindre, afgrænset ramme.

Vær præcis om bestyrelsens bemyndigelse

Mange forslag indeholder formuleringen: “Bestyrelsen pålægges at gennemføre projektet.”

Men hvad betyder det konkret? Må bestyrelsen selv vælge leverandør? Hvor dyrt må projektet blive? Må løsningen ændres? Skal projektet gennemføres uanset, hvad tilbuddene viser? Og hvad sker der, hvis myndigheder eller rådgivere fraråder den valgte løsning? Et forslag bør derfor beskrive bemyndigelsen mere præcist.

Det kan eksempelvis fremgå:

• hvor mange tilbud bestyrelsen skal indhente
• om bestyrelsen frit kan vælge mellem tilbuddene
• hvilken økonomisk ramme der gælder
• om mindre ændringer kan accepteres
• om administrator eller rådgivere må inddrages
• hvilken frist der gælder
• om sagen skal tilbage til generalforsamlingen
• hvilke betingelser der skal være opfyldt

En præcis bemyndigelse beskytter både bestyrelsen og medlemmerne. Bestyrelsen ved, hvad den må gøre, og medlemmerne ved, hvad de har stemt ja til.

Kan der træffes beslutning under eventuelt?

Som udgangspunkt bør et forslag ikke gemmes til punktet “eventuelt”, hvis du ønsker en bindende beslutning. De øvrige medlemmer skal have mulighed for at læse forslaget og forberede sig inden mødet. Det gælder især, hvis forslaget påvirker økonomi, vedtægter, fællesarealer eller medlemmernes rettigheder. Efter ABF’s standardvedtægter kan der ikke træffes beslutninger under eventuelt. Efter normalvedtægten for ejerforeninger kan der som udgangspunkt heller ikke træffes bindende beslutning om punkter, der ikke er optaget på dagsordenen. Normalvedtægten indeholder dog en snæver undtagelse, hvis alle ejere er til stede og samtykker. Foreningens eget vedtægtsgrundlag skal altid undersøges.

Vil du have en beslutning, bør forslaget derfor indsendes rettidigt, så det kan komme med som et selvstændigt punkt på dagsordenen.

Kan et forslag ændres på generalforsamlingen?

Der kan i nogle tilfælde stilles ændringsforslag under behandlingen af et allerede varslet hovedforslag. Et ændringsforslag kan eksempelvis:

• sænke eller forhøje en beløbsgrænse
• ændre en tidsfrist
• begrænse bestyrelsens bemyndigelse
• opdele projektet i flere faser
• sende sagen tilbage til bestyrelsen
• gøre vedtagelsen betinget af en bestemt undersøgelse

Et ændringsforslag skal fortsat holde sig inden for det emne, som medlemmerne er blevet indkaldt til at behandle. Et forslag om at undersøge nye cykelstativer kan derfor ikke uden videre ændres til et forslag om at bygge et helt nyt cykelskur med finansiering over fællesudgifterne. Vedtægterne, indkaldelsen og dirigentens vurdering har betydning for, hvor langt et ændringsforslag kan gå.

Hvilket flertal kræver et forslag?

Det afhænger af foreningens vedtægter, foreningstype og forslagets indhold. Nogle forslag kan vedtages med almindeligt flertal. Andre kræver et kvalificeret flertal eller behandling på mere end én generalforsamling. Et skærpet flertalskrav kan eksempelvis være relevant ved:

• vedtægtsændringer
• salg eller væsentlig ændring af fællesarealer
• ændringer i fordelingen af udgifter
• større forbedringsprojekter
• indgreb i enkelte medlemmers rettigheder
• væsentlige ændringer af ejendommen
• optagelse af større finansiering
• opløsning af foreningen

Forslagsstilleren behøver ikke nødvendigvis selv kunne foretage den juridiske vurdering. Men bestyrelsen, administratoren og dirigenten bør afklare flertalskravet, inden afstemningen gennemføres. Ved mere indgribende forslag kan der være behov for særskilt juridisk rådgivning.

Hvad skal bestyrelsen gøre, når den modtager et forslag?

Når bestyrelsen eller administratoren modtager et forslag, bør det først registreres med dato og forslagsstiller. Derefter bør det blandt andet undersøges:

• om forslaget er modtaget inden fristen
• om forslagsstilleren har ret til at stille det
• om forslaget hører under generalforsamlingens kompetence
• om beslutningsteksten er forståelig
• om der mangler væsentlige bilag
• om forslaget har økonomiske konsekvenser
• om det kræver et særligt flertal
• om det kan være i strid med lovgivningen eller vedtægterne
• om bestyrelsen bør udarbejde en indstilling
• om en rådgiver skal inddrages

Bestyrelsen bør være varsom med at ændre et medlems forslag uden samtykke. Hvis forslaget er uklart, kan bestyrelsen eller administratoren kontakte forslagsstilleren og bede om en præcisering. Det kan være en hjælp for alle parter, hvis det sker i god tid inden udsendelsen. Bestyrelsen kan også udarbejde en indstilling, hvor den anbefaler forslaget, fraråder det eller foreslår en alternativ løsning. Det bør dog fremgå tydeligt, hvad der er medlemmets oprindelige forslag, og hvad der er bestyrelsens kommentar eller alternative forslag.

Kan bestyrelsen afvise et forslag?

Et forslag kan eksempelvis give formelle problemer, hvis det:

• er modtaget efter fristen
• er indsendt af en person, som ikke har forslagsret
• ikke vedrører et forhold, generalforsamlingen kan beslutte
• er så uklart, at det ikke kan sættes til afstemning
• strider mod lovgivningen
• ikke opfylder vedtægternes formkrav

Bestyrelsen bør dog være forsigtig med helt at afvise et rettidigt forslag alene, fordi den er uenig i indholdet eller mener, at forslaget sandsynligvis vil blive forkastet. Er der tvivl om forslagsretten, dagsordenen eller forslagets lovlighed, bør spørgsmålet afklares med administrator, dirigent eller juridisk rådgiver.

Typiske fejl i forslag til generalforsamlingen

Mange forslag falder ikke, fordi idéen er dårlig. De falder, fordi medlemmerne ikke ved, hvad de bliver bedt om at beslutte. Typiske fejl er:

Forslaget bliver indsendt for sent: Selv et godt forslag kan blive afvist, hvis fristen i vedtægterne ikke er overholdt.

Beslutningen er uklar: Formuleringer som “bestyrelsen bør gøre noget” eller “foreningen skal være grønnere” fortæller ikke, hvad der skal ske.

Forslaget blander flere beslutninger sammen: Et forslag om både altaner, nye vinduer, tagterrasse og ændring af fællesudgifter kan være umuligt at stemme klart om. Del hellere emnerne op.

Økonomien mangler: Medlemmerne bør ikke skulle stemme om et projekt uden at vide, om det koster 10.000 kr. eller 1.000.000 kr. Kendes prisen ikke, kan forslaget handle om en forundersøgelse.

Bestyrelsen får en ubegrænset opgave: Et forslag bør ikke pålægge en frivillig bestyrelse et omfattende arbejde uden økonomi, rådgivning, tidsplan eller afgrænsning.

Forslaget indeholder personkritik: Beskriv problemet og den ønskede løsning. Undgå beskyldninger mod navngivne bestyrelsesmedlemmer eller naboer.

Husordenen bruges til noget, der kræver en vedtægtsændring: En regel bliver ikke nødvendigvis gyldig, blot fordi den vedtages som en del af husordenen.

Forslaget tager ikke højde for næste skridt: En beslutning bør så vidt muligt fortælle, hvem der skal gøre hvad bagefter.

Forslaget forudsætter et bestemt resultat: Et forslag om at indhente tilbud bør ikke samtidig forudsætte, at projektet gennemføres, uanset hvad undersøgelsen viser.

Forslagsstilleren deltager ikke på mødet: Forslaget kan muligvis stadig behandles, men det kan være en fordel, at forslagsstilleren er til stede og kan svare på spørgsmål.

Hvad sker der, når forslaget er vedtaget?

Når generalforsamlingen har vedtaget et forslag, bør beslutningen gengives præcist i referatet. Referatet bør ikke blot skrive: “Forslaget blev vedtaget.” Det bør også fremgå:

• hvilken version af forslaget der blev stemt om
• om der blev vedtaget ændringer
• hvilket flertal forslaget fik
• hvilken økonomisk ramme der gælder
• hvem der er ansvarlig for opfølgningen
• om der gælder særlige betingelser
• om sagen skal tilbage på en senere generalforsamling
• hvilken frist der gælder

Referatet bliver efterfølgende et vigtigt arbejdsredskab for bestyrelsen og administratoren. Hvis beslutningen er uklar i referatet, kan det senere blive vanskeligt at afgøre, hvad bestyrelsen egentlig fik bemyndigelse til.

Administratorens rolle ved forslag til generalforsamlingen

Administrator er ofte den praktiske tovholder i forberedelsen af generalforsamlingen. Hos ØENS Ejendomsadministration kan arbejdet – afhængigt af foreningens administrationsaftale – blandt andet omfatte:

• planlægning af generalforsamlingen
• koordinering af frister
• modtagelse og registrering af forslag
• dialog med bestyrelse og forslagsstillere
• udsendelse af forslag og bilag
• udarbejdelse af dagsorden
• koordinering med dirigent og rådgivere
• udarbejdelse af budgetmæssige oplysninger
• deltagelse på generalforsamlingen
• referat og registrering af beslutninger
• opfølgning på de vedtagne forslag

Administrator kan hjælpe med at gøre processen overskuelig, men administrator overtager ikke generalforsamlingens beslutningskompetence eller forslagsstillerens ansvar for indholdet. Hvis et forslag kræver juridisk vurdering af eksempelvis vedtægter, flertalskrav eller medlemmers rettigheder, kan ØENS Advokatfirmas specialister inddrages som en særskilt ydelse.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration med generalforsamlingen

En god generalforsamling begynder længe før deltagerne sætter sig til rette. Frister skal være kendte. Forslag skal indsamles. Regnskab og budget skal være forståelige. Dagsordenen skal hænge sammen. Og bestyrelsen skal vide, hvad der kræver en beslutning, og hvad der alene er til orientering.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi både andelsboligforeninger og ejerforeninger med at skabe en klar og struktureret proces omkring generalforsamlingen. Vi arbejder tæt sammen med bestyrelsen og tager udgangspunkt i foreningens vedtægter, økonomi og konkrete behov.

Når et vedtaget forslag fører til et større projekt, kan vores afdeling for byggesagsadministration hjælpe med at skabe overblik over rådgivere, økonomi, tilbud, aftaler og fremdrift.inger.

Har du brug for hjælp?

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Afdeling:

FAQ – Eksempel på forslag til generalforsamling

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om forslag til generalforsamling. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvorfor forslag er vigtige, hvordan de udformes, hvad der skal til for at få dem behandlet, og hvordan du sikrer, at forslaget har den rette effekt i din forening.

Kalenderen skriver endelig marts – og det betyder ikke kun lysere morgener og rare forårsfornemmelser. For os markerer det nemlig også starten på højsæsonen for generalforsamlinger.

Det er en periode, vi hvert år ser frem til. Her møder vi bestyrelserne ansigt til ansigt, svarer på spørgsmål, gennemgår regnskaber og sparrer om stort og småt. Det er her, samarbejdet for alvor mærkes – og hvor vi får lov at støtte op om det store arbejde, der bliver lagt i foreningerne.

Derfor er det ekstra dejligt, at vi samtidig kan byde velkommen til en række nye foreninger, som netop har valgt ØENS Ejendomsadministration som administrator. Hjertelig velkommen til:

• A/B Hyltevang – 2720 Vanløse – Andelsboligforening med 103 andelshavere
• A/B Solbjerg – 2000 Frederiksberg – Andelsboligforening med 17 andelshavere
• E/F Ringparken – 4000 Roskilde – Ejerforening med 133 enheder
• Ejerforeningen Snorrebroens Pakhus – 1414 København K – Ejerforening med 12 ejere

Vi er både stolte og taknemmelige for tilliden – og vi glæder os til at administrere, drive og udvikle jeres foreninger.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS Ejendomsadministration varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Københavns Kommune har åbnet for Varmekælderpuljen, hvor andels- og ejerforeninger samt ejere af udlejningsejendomme kan få støtte til gennemgang og optimering af ejendommens varmecentral.

Puljen er relevant, fordi temperaturen i fjernvarmenettet justeres af HOFOR i de kommende år – som led i den grønne omstilling af energiforsyningen. Ældre eller forkert indstillede anlæg kan derfor have brug for tilpasning for at sikre optimal og energibesparende drift og undgå unødige varmeudgifter.

I kan blandt andet få støtte til:

• Gennemgang og rådgivning om varmeanlæg (op til 50 % max. 10.000 kr.)
• Udskiftning eller optimering af komponenter i varmecentralen (op til 50 % max. 40.000 kr.)

Puljen kan være særlig relevant, hvis jeres ejendom har et ældre fjernvarmeanlæg, hvis I har svært ved at varme ejendommen op på kolde vinterdage, eller hvis I betaler gebyr for dårlig afkøling.

Har I spørgsmål eller overvejer I at søge puljen? Kontakt en af vores specialister

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Niclas Helander Asmussen

Byggesags- og foreningsadministrator

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Afdeling:

Forestil dig, at du står på trappen foran din ejendom. Murværket ser sundt ud, taget er tæt, og i gården er der liv og glade dage.

Du mærker en ro, for du ved, at din boligforening har styr på tingene. Vedligeholdelsesplanen er opdateret, økonomien er sund, og der er overblik over fremtidige projekter. Sådan et billede kommer ikke af sig selv. Det er bestyrelsen i boligforeningen, der sætter kursen – og her har du faktisk mulighed for at være med og sikre din bolig som investering.

Hvorfor bestyrelsesarbejde er vigtigere, end mange tror

Når man hører ordet bestyrelse, tænker mange på møder, dagsordener og papirarbejde. Men i virkeligheden handler det om noget langt mere nærværende: Din bolig, dit nabolag og din økonomi. For de fleste er boligen ikke bare et sted at bo – det er også den største investering i livet. Derfor er det helt afgørende, at ejendommen drives klogt, og at der træffes beslutninger, som både styrker fællesskabet og bevarer eller endda øger værdien af boligerne.

At sidde i bestyrelsen er med andre ord en form for formuepleje. Du har direkte indflydelse på, hvordan din investering udvikler sig – og det er en chance, man sjældent får andre steder.

Når bestyrelsen tager ansvar, betaler det sig

Lad os tage et eksempel: En forening uden en opdateret vedligeholdelsesplan overser måske, at taget er ved at være udtjent. Først da vand begynder at sive ind, reagerer man. Resultatet? En hasteløsning, der bliver langt dyrere end en rettidig renovering.

I en anden forening beslutter bestyrelsen at få lavet en ny vedligeholdelsesplan. Den viser, at taget bør skiftes om tre år, og man begynder allerede nu at spare op. Da arbejdet skal udføres, er økonomien klar, og beboerne undgår ubehagelige overraskelser.

To foreninger, to forskellige bestyrelser – og to vidt forskellige resultater. Den ene løsning skaber stress og utryghed. Den anden beskytter boligerne og giver ro i maven.

Byggesager som booster boligværdien – og bare rolig, du skal ikke kunne det hele selv

Bestyrelsesarbejde handler ikke kun om at undgå problemer – det kan også være en vej til at skabe værdi. Tænk på byggesager som altanprojekter, energirenoveringer eller facadeisolering. For beboerne giver det mere komfort i hverdagen. For potentielle købere betyder det en bolig i en attraktiv og veldrevet ejendom. Resultatet er ofte højere boligværdi for alle.

At sidde i bestyrelsen giver dig mulighed for at være med til at vælge de projekter, der giver bedst mening – både økonomisk og i forhold til fremtidens boligmarked. Desværre afholder mange sig fra bestyrelsesposten, fordi de tænker: “Jeg har jo ikke forstand på regnskaber, jura eller byggeri.” Men det behøver du heller ikke. Bestyrelsens rolle er først og fremmest at udstikke retningen. Det tekniske, juridiske og administrative kan købes som ydelser udefra – det er her ØENS Ejendomsadministration og ØENS Advokatfirma kommer i spil. Administratorer og rådgivere kan nemlig hjælpe med alt fra byggesager til regnskab og digital kommunikation.

Det betyder, at du som bestyrelsesmedlem kan fokusere på det vigtigste: At træffe beslutninger, som sikrer foreningens fremtid – og dermed værdien af din bolig.

Fællesskab som sidegevinst

En boligforening er ikke kun mursten og penge. Det er også mennesker, der deler hverdagen i samme ejendom. Bestyrelsesarbejde er derfor også en mulighed for at lære dine naboer bedre at kende og styrke fællesskabet. Når bestyrelsen arrangerer sommerfester, informationsmøder eller bare sørger for, at kommunikationen flyder, skaber det tillid og en bedre stemning. Og en god stemning smitter af på hele ejendommen – ja, selv på, hvordan foreningen opleves af potentielle købere.

Den usynlige værdi af en veldrevet boligforening

Forestil dig, at du står over for at købe en bolig. Du finder to næsten identiske lejligheder i to forskellige foreninger.

• I den ene forening er vedligeholdelsesplanen uopdateret, og regnskabet er uklart. Her mærker du en usikkerhed: Hvad hvis der gemmer sig store udgifter om hjørnet?
• I den anden forening er alt gennemsigtigt. Der er styr på økonomien, planlagte projekter og en bestyrelse, der arbejder proaktivt. Det føles trygt – og det gør lejligheden mere attraktiv.

Hvilken af de to lejligheder ville du vælge? Og hvilken af de to foreninger vil du helst være en del af? At stille op til bestyrelsen betyder, at du kan være med til at sikre, at din egen forening havner i den sidste kategori.

7 grunde til at stille op til bestyrelsen i din boligforening

• Du beskytter din investering ved at sikre rettidige renoveringer og vedligeholdelse.
• Du kan øge boligværdien gennem byggesager, der gør ejendommen mere attraktiv.
• Du får indflydelse på de beslutninger, der påvirker din økonomi direkte.
• Du slipper for overraskelser som følge af manglende planlægning.
• Du styrker fællesskabet i din ejendom og lærer dine naboer bedre at kende.
• Du får indsigt i økonomi, drift og beslutningsprocesser, der gavner dig på lang sigt.
• Du tager ansvar – ikke kun for din egen bolig, men også for helheden.

Bestyrelsesarbejde er mere end et møde om året

At stille op til bestyrelsen er ikke bare en pligt, nogen må påtage sig. Det er en unik mulighed for at beskytte og udvikle sin bolig som investering, samtidig med at man bidrager til et bedre fællesskab i foreningen.

Din bolig er sandsynligvis den største investering, du har. Hvorfor overlade ansvaret for den til andre, når du selv kan være med til at styre retningen?

Så næste gang der bliver spurgt på generalforsamlingen: “Hvem vil stille op til bestyrelsen?” – så overvej at række hånden op. Det kan vise sig at være en af de bedste beslutninger, du træffer for både din bolig, din økonomi og dit fællesskab.

Vi har allerede haft en virkelig god start på måneden med nye kolleger ombord – og lige nu er vi i fuld gang med at planlægge et virksomhedsbesøg, hvor en masse studerende fra Erhvervsakademi København kigger forbi ØENS Ejendomsadministration på torsdag.

Og det stopper slet ikke der.

Pr. 1. februar har vi nemlig også budt en ny forening velkommen i ØENS Ejendomsadministration – og det glæder os virkelig. Hjertelig velkommen til:

• Andelsboligforeningen FA49

Vi er stolte af at få lov til at administrere, drive og udvikle jeres forening og ser frem til et langt, tillidsfuldt og givende samarbejde.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS Ejendomsadministration varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Forbedringer i en andelsbolig kan få stor betydning, når boligen skal sælges. Et nyt køkken, et moderniseret badeværelse eller lovligt udført elarbejde kan nemlig være med til at øge den pris, sælger må tage for andelsboligen. Men kun hvis forbedringerne kan dokumenteres, værdiansættes korrekt og indgå lovligt i overdragelsen. Det er her, mange bliver overraskede. For det er ikke nok, at arbejdet har været dyrt. Det er heller ikke nok, at boligen ser flottere ud. Og det er slet ikke nok, at man selv synes, at forbedringen “må være noget værd”. Ved salg af en andelsbolig skal forbedringer opgøres efter reglerne om maksimalpris. Det betyder, at der skal være styr på, hvad der er en forbedring, hvad der er vedligeholdelse, hvordan forbedringen afskrives, og hvilken dokumentation der findes.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger, bestyrelser og andelshavere med at skabe overblik over overdragelser, forbedringer, vurderinger og den praktiske proces omkring salg af andelsboliger. For når forbedringer håndteres korrekt, bliver salget tryggere for alle parter.

Hvad er en forbedring i en andelsbolig?

En forbedring er som udgangspunkt et arbejde eller en installation, der tilfører andelsboligen en værdi ud over almindelig vedligeholdelse. Det kan for eksempel være et nyt køkken, et nyt badeværelse, nye elinstallationer, forbedret planløsning eller andre arbejder, der øger boligens brugsværdi, funktionalitet eller standard. Men der er en vigtig forskel:

En forbedring kan give et tillæg til prisen ved salg. Almindelig vedligeholdelse kan som udgangspunkt ikke. Derfor er grænsen mellem forbedring og vedligeholdelse vigtig. Især når boligen skal vurderes, og den lovlige salgspris skal beregnes.

Hvorfor er forbedringer så vigtige i en andelsbolig?

Andelsboliger adskiller sig fra ejerboliger, fordi prisen ikke frit kan fastsættes efter markedet. Ved salg af en andelsbolig gælder der en maksimalpris. Det betyder, at sælger ikke må kræve mere end den pris, reglerne tillader. Maksimalprisen består grundlæggende af:

• Andelens værdi i foreningens formue
• Værdien af individuelle forbedringer i boligen
• Eventuelt tillæg eller fradrag for boligens vedligeholdelsesstand
• Eventuelt særligt tilpasset eller installeret inventar

Forbedringer er derfor ikke bare “noget ekstra”. De kan være en konkret del af den pris, sælger må tage for boligen. Men netop fordi forbedringer kan påvirke salgsprisen, skal de håndteres præcist. Hvis forbedringer sættes for højt, kan der opstå overpris. Hvis forbedringer sættes for lavt, kan sælger gå glip af en berettiget værdi. Og hvis dokumentationen mangler, kan både sælger, køber og bestyrelse ende i en unødigt vanskelig proces.

Forbedring eller vedligeholdelse?

En af de klassiske udfordringer er at afgøre, om et arbejde er en forbedring eller almindelig vedligeholdelse. Som tommelfingerregel er en forbedring noget, der tilfører boligen en ny eller højere brugsværdi. Vedligeholdelse handler derimod om at bevare boligen i den stand, den allerede burde være i.

• Et nyt køkken kan være en forbedring.
• Udskiftning af en slidt bordplade med en tilsvarende bordplade kan helt eller delvist være vedligeholdelse.
• Et moderniseret badeværelse kan være en forbedring.
• Reparation af en eksisterende fuge, et ødelagt toilet eller en defekt vandhane vil ofte være vedligeholdelse.
• Nye elinstallationer kan være en forbedring, hvis de tilfører boligen en bedre eller mere tidssvarende funktion.
• Udbedring af ulovlige eller defekte elinstallationer kan derimod være noget, der skal bringe boligen op på et lovligt eller normalt niveau.

Derfor skal vurderingen altid ske konkret. Det afgørende er ikke kun, hvad arbejdet hedder. Det afgørende er, hvad der faktisk er udført, hvilken stand boligen havde før, og om arbejdet har tilført en reel forbedring.

Eksempler på forbedringer

Forbedringer kan blandt andet være:

• Nyt køkken eller badeværelse
• Nye elinstallationer / nye VVS-installationer
• Gulvvarme
• Etablering af vaskemaskine eller opvaskemaskine, hvis installationen er lovlig
• Forbedret isolering inde i boligen
• Nye indbyggede skabe
• Ændring af planløsning, hvis arbejdet er lovligt udført
• Lovligt etablerede installationer, der øger boligens funktionalitet

Listen er ikke udtømmende. Og det er vigtigt at understrege, at forbedringer ikke automatisk får fuld værdi ved salg. De skal vurderes, dokumenteres og afskrives. Det er også vigtigt at skelne mellem forbedringer inde i den enkelte bolig og forbedringer på selve ejendommen. Arbejder på ejendommen – for eksempel tag, facade, vinduer, faldstammer eller altanprojekter – vil ofte være foreningens projekt og skal håndteres på en anden måde end individuelle forbedringer inde i boligen.

Hvad tæller typisk ikke som forbedring?

Ikke alt, der gør boligen pænere, giver et forbedringstillæg. Eksempler på arbejder, der typisk helt eller delvist kan være almindelig vedligeholdelse, er:

• Maling og tapetsering
• Almindelig gulvbehandling
• Reparationer
• Udskiftning til samme standard
• Udbedring af slid og skader
• Almindelig løbende vedligeholdelse af eksisterende installationer

Det betyder ikke, at arbejdet er uden værdi for boligen i praksis. En velholdt bolig kan være lettere at sælge og give et bedre indtryk. Men det betyder, at arbejdet ikke nødvendigvis kan lægges oven i maksimalprisen som en forbedring.

Hvorfor dokumentation er afgørende

Dokumentation er ofte forskellen på en glidende overdragelse og en konfliktfyldt vurdering. Når en forbedring skal værdiansættes, er det vigtigt at kunne vise:

• Hvad der er lavet
• Hvornår arbejdet er udført
• Hvem der har udført arbejdet
• Hvad arbejdet har kostet
• Om arbejdet er lovligt udført
• Om nødvendige tilladelser er indhentet
• Om arbejdet er autoriseret, hvor det kræves
• Om der foreligger fakturaer, kvitteringer og eventuelle godkendelser

Der er ikke i alle situationer et absolut krav om, at der skal foreligge kvitteringer for at fastsætte en anskaffelsespris. Men i praksis gør kvitteringer, fakturaer og anden dokumentation det langt lettere at bevise, hvad forbedringen har kostet.

Derfor er det bedste råd enkelt: Gem dokumentationen, mens du laver forbedringen. Ikke først den dag, du skal sælge.

Hvilken dokumentation bør du gemme?

Hvis du laver forbedringer i din andelsbolig, bør du som minimum gemme:

• Fakturaer fra håndværkere
• Kvitteringer for materialer
• Dokumentation for autoriseret el- og VVS-arbejde
• Eventuelle byggetilladelser
• Eventuelle godkendelser fra kommunen
• Eventuel skriftlig godkendelse eller accept fra bestyrelsen
• Tegninger eller beskrivelser af arbejdet
• Billeder før, under og efter arbejdet
• Dokumentation for eget arbejde
• Eventuelle garantier og produktbilag
• Korrespondance med bestyrelse, administrator og håndværkere

Det kan virke som meget. Men når boligen skal sælges, kan det være præcis den dokumentation, der gør vurderingen lettere.

Eget arbejde kan også have værdi

Mange andelshavere udfører selv en del af arbejdet i boligen. Det kan være nedtagning, opsætning, malerarbejde, montering eller andet praktisk arbejde. I nogle tilfælde kan eget arbejde indgå i værdien af forbedringen, hvis arbejdet er udført håndværksmæssigt korrekt. ABF fastsætter vejledende timesatser for eget arbejde, og satserne reguleres løbende. I 2026 er de vejledende satser 241 kr. pr. time i København og 214 kr. pr. time i resten af landet. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at satserne er vejledende, og at foreningens egne vedtægter, praksis og vurderingsprocedure kan have betydning.

Eget arbejde bør derfor dokumenteres grundigt. Det kan for eksempel ske med:

• Datoer for arbejdet
• Beskrivelse af arbejdet
• Antal timer
• Billeder
• Materialekvitteringer
• Eventuel opdeling mellem eget arbejde og håndværkerarbejde

Jo bedre dokumentation, desto lettere bliver det at vurdere arbejdet ved salg.

El og VVS kræver særlig opmærksomhed

El- og VVS-arbejde er et af de områder, hvor fejl kan få store konsekvenser. Det handler ikke kun om vurdering og salgspris. Det handler også om sikkerhed, lovlighed, forsikring og risiko for skader på ejendommen eller naboer. Hvis arbejdet kræver autoriserede fagfolk, bør det udføres af autoriserede installatører, og dokumentationen skal gemmes.

Det gælder især ved arbejder som:

• Nye elinstallationer
• Ændring af elinstallationer
• Installation af opvaskemaskine
• Installation af vaskemaskine
• Ændring af vandinstallationer
• Ændring af afløb
• Badeværelsesarbejder
• Gulvvarme
• Ventilation

Hvis el- eller VVS-arbejde ikke er lovligt udført eller ikke kan dokumenteres, kan det påvirke vurderingen. I nogle tilfælde kan forbedringen helt ses bort fra. I andre tilfælde kan der ske fradrag for det, det vil koste at lovliggøre arbejdet. Det er derfor langt billigere at gøre det rigtigt fra starten end at forsøge at rydde op ved salget.

Husk bestyrelsen, før du går i gang

Som andelshaver bør du altid undersøge foreningens vedtægter og eventuelle husorden, før du går i gang med større ændringer. Mange foreninger kræver, at forandringer anmeldes skriftligt til bestyrelsen, inden arbejdet begynder. Efter ABF’s standardvedtægter skal forandringer anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest fem uger før, de iværksættes. Det betyder ikke nødvendigvis, at bestyrelsen skal godkende alt ned i mindste detalje. Men bestyrelsen skal have mulighed for at vurdere, om arbejdet kan påvirke ejendommen, installationer, naboer, fællesarealer eller foreningens ansvar. Du bør især kontakte bestyrelsen, hvis arbejdet vedrører:

• Bærende vægge
• El og VVS
• Badeværelse og køkkeninstallationer
• Ventilation
• Faldstammer og afløb
• Varmeinstallationer
• Altan og vinduer
• Gulvkonstruktioner
• Arbejder, der kan påvirke naboer eller fælles installationer

Hvis der kræves byggetilladelse eller anden offentlig tilladelse, er det som udgangspunkt andelshaveren, der skal sørge for den nødvendige proces. Bestyrelsen kan dog skulle samtykke i ansøgningen, afhængigt af arbejdets karakter og foreningens regler.

Bestyrelsens rolle ved forbedringer

Bestyrelsen har en vigtig rolle, men også en rolle, der ofte bliver misforstået. Bestyrelsen skal ikke være byggesagkyndig, VVS-installatør eller vurderingsmand. Men bestyrelsen skal sikre, at foreningens regler bliver fulgt, og at overdragelser håndteres korrekt. Det betyder blandt andet, at bestyrelsen bør have en klar proces for:

• Anmeldelse af forandringer
• Krav til dokumentation
• Hvornår der kræves professionel rådgivning
• Hvornår der kræves autoriserede håndværkere
• Hvornår der kræves byggetilladelse
• Hvordan forbedringer vurderes ved salg
• Hvem der udpeger vurderingsmand
• Hvordan uenighed håndteres
• Hvordan prisen godkendes ved overdragelse

Bestyrelsen skal også godkende overdragelsesaftalen og dermed prisen for andelen. Derfor er det vigtigt, at vurdering af forbedringer ikke bliver en løs eller uformel proces. En klar proces beskytter både sælger, køber og forening.

Brug af vurderingsmand

Mange andelsboligforeninger bruger en vurderingsmand, når en andelsbolig skal sælges. Det er ofte en god idé. En vurderingsmand kan gennemgå boligen, vurdere forbedringer, afskrivninger, vedligeholdelsesstand og eventuelt fast installeret inventar. Vurderingen kan derefter bruges som grundlag for overdragelsesaftalen. Det er dog vigtigt at forstå, at vurderingsmanden ikke nødvendigvis overtager bestyrelsens ansvar. Bestyrelsen skal stadig godkende overdragelsen og sikre, at processen følger lovgivning, vedtægter og foreningens praksis. Hvis foreningen bruger vurderingsmand, bør det fremgå tydeligt af vedtægter, praksis eller salgsprocedure. Det skaber bedre forudsigelighed for alle.

Hvordan værdiansættes forbedringer?

Når en forbedring skal værdiansættes, tager man udgangspunkt i anskaffelsesprisen. Anskaffelsesprisen er den reelle omkostning ved forbedringen. Det kan være udgifter til håndværkere, materialer og i relevante tilfælde værdien af eget arbejde. Herefter fratrækkes værdiforringelse som følge af alder og slitage. Det kaldes afskrivning. En forbedring er altså typisk mest værd, når den er ny, og mindre værd, jo ældre eller mere slidt den bliver.

Et køkken fra sidste år kan derfor have en højere værdi end et køkken fra for 15 år siden. Men et nyere køkken kan også blive nedskrevet mere, hvis det er usædvanligt slidt eller dårligt vedligeholdt.

Derfor handler vurderingen ikke kun om datoer og kvitteringer. Den handler også om den faktiske stand.

Afskrivning: Hvorfor falder forbedringer i værdi?

Afskrivning betyder, at værdien af en forbedring bliver lavere over tid. Det skyldes, at installationer og bygningsdele slides, ældes og gradvist mister værdi. ABF’s forbedringskatalog og afskrivningskurver anvendes ofte i andelsboligforeninger. Hvis foreningen ikke selv har valgt en afskrivningsmetode, fungerer ABF’s forbedringskatalog og afskrivningskurve som branchenorm. Det betyder, at forbedringer ikke bare kan sættes til det beløb, de oprindeligt kostede. Et badeværelse, et køkken eller en installation skal som udgangspunkt afskrives efter alder og eventuel slitage.

• For sælger betyder det, at man ikke nødvendigvis får hele investeringen hjem ved salg.
• For køber betyder det, at prisen ikke bør afspejle nypris for noget, der ikke længere er nyt.

Og for bestyrelsen betyder det, at der bør være en ensartet metode for vurderingen.

Slitage kan betyde ekstra nedskrivning

Alder er ikke det eneste, der betyder noget. Slitage kan også påvirke værdien. Hvis en forbedring er meget slidt, dårligt vedligeholdt eller beskadiget, kan den blive vurderet lavere end den normale afskrivning tilsiger. Et køkken kan for eksempel være få år gammelt, men alligevel have lavere værdi, hvis det er ødelagt, dårligt monteret eller usædvanligt slidt. Omvendt kan en forbedring være ældre, men fortsat være i pæn og brugbar stand.

Derfor bør vurderingen ikke kun være et skema. Den bør også afspejle virkeligheden i boligen.

Ulovlige forbedringer kan blive dyre

En forbedring skal være lovligt udført. Hvis arbejdet er udført i strid med byggelovgivning, lokalplan, offentlige forskrifter, foreningens vedtægter eller krav til autorisation, kan det få konsekvenser. I nogle tilfælde kan forbedringen ikke medregnes. I andre tilfælde kan der ske fradrag for, hvad det vil koste at lovliggøre arbejdet.

Det kan for eksempel være relevant ved:

• Ulovlige elinstallationer
• Ulovlige VVS-installationer
• Badeværelser uden korrekt vådrumssikring
• Ændringer i bærende konstruktioner uden tilladelse
• Manglende byggetilladelse
• Fejl i afløb eller ventilation
• Installationer, der påvirker fælles rør eller installationer
• Arbejder, der er udført uden nødvendig bestyrelsesbehandling

Det kan være frustrerende for sælger, hvis arbejdet har kostet mange penge. Men hvis arbejdet ikke er lovligt eller forsvarligt udført, kan det ikke automatisk give et tillæg til prisen.

Fast installeret inventar og løsøre

Ved salg af andelsbolig skal man også skelne mellem forbedringer, fast installeret inventar og almindeligt løsøre. Fast installeret eller særligt tilpasset inventar kan i nogle tilfælde kræves overtaget af køber og indgå i overdragelsen, hvis prisen er rimelig og inventaret opgøres særskilt. Det kan for eksempel være indbyggede hårde hvidevarer, specialtilpassede skabe eller væg-til-væg-løsninger. Almindeligt løsøre er noget andet.

Det kan for eksempel være møbler, lamper, gardiner eller fritstående hårde hvidevarer, som ikke er særligt tilpasset eller installeret. Sælger kan ikke lovligt betinge salget af andelsboligen af, at køber overtager almindeligt løsøre til en overpris. Det er et område, hvor der let kan opstå misforståelser. Derfor bør alt inventar og løsøre beskrives tydeligt og prissættes korrekt.

Overpris: Når forbedringer bliver sat for højt

Hvis forbedringer, inventar eller vedligeholdelsesstand bliver sat for højt, kan den samlede pris overstige den lovlige maksimalpris. Så kan der være tale om overpris. Det er alvorligt.

En køber, der har betalt overpris, kan i visse tilfælde kræve overprisen tilbagebetalt. I nogle situationer kan en handel også få andre konsekvenser, hvis reglerne om maksimalpris er tilsidesat. Derfor er korrekt vurdering ikke kun et spørgsmål om god administration. Det er en juridisk og økonomisk sikkerhed for hele foreningen. For sælger handler det om at få den pris, man lovligt har krav på. For køber handler det om ikke at betale for meget.

For bestyrelsen handler det om at sikre en korrekt og ordentlig overdragelsesproces.

Bestyrelsens bedste værn: En klar salgsprocedure

Andelsboligforeninger kan undgå mange problemer ved at have en tydelig salgsprocedure. Den bør blandt andet beskrive:

• Hvornår sælger skal kontakte administrator
• Hvordan vurderingsmand bestilles
• Hvilken dokumentation sælger skal fremlægge
• Hvordan forbedringer og inventar opgøres
• Hvordan mangler og vedligeholdelsesstand håndteres
• Hvordan el- og VVS-dokumentation kontrolleres
• Hvordan køber får prisopstilling og bilag
• Hvordan bestyrelsen godkender overdragelsen
• Hvordan uenighed håndteres

Når proceduren er klar, bliver processen lettere for både sælger, køber og bestyrelse. Det skaber færre spørgsmål, færre fejl og færre konflikter.

Gode råd til andelshaver, der vil lave forbedringer

Hvis du overvejer at forbedre din andelsbolig, bør du starte med det kedelige. Det er nemlig ofte det kedelige, der redder dig senere.

• Læs vedtægterne.
• Kontakt bestyrelsen.
• Undersøg om arbejdet kræver tilladelse.
• Brug autoriserede fagfolk, hvor det kræves.
• Gem dokumentationen.
• Tag billeder.
• Sørg for skriftlighed.

Og tænk over, om arbejdet både giver mening for dig nu og ved et senere salg. En forbedring bør ikke kun være flot. Den bør også være lovlig, dokumenteret og mulig at vurdere.

Gode råd til sælger

Hvis du skal sælge din andelsbolig, bør du samle dokumentation så tidligt som muligt. Det gælder især, hvis der er lavet køkken, badeværelse, el, VVS, gulve, indbyggede skabe eller andre større arbejder. Du bør finde:

• Fakturaer, kvitteringer og materialebilag
• Installatørerklæringer, tilladelser og godkendelser fra bestyrelse eller kommune
• Tidligere vurderingsrapporter
• Billeder og dokumentation for eget arbejde

Jo tidligere materialet er på plads, desto lettere bliver vurderingen. Og desto mindre risiko er der for, at forbedringer bliver nedskrevet, afvist eller skaber uenighed.

Gode råd til køber

Hvis du køber en andelsbolig med forbedringer, bør du ikke kun se på den samlede pris. Du bør også forstå, hvordan prisen er beregnet. Spørg blandt andet:

• Hvilke forbedringer indgår i prisen?
• Hvornår er de udført?
• Hvordan er de dokumenteret?
• Hvordan er de afskrevet?
• Er der fast installeret inventar?
• Er der løsøre, som sælger ønsker betaling for?
• Er el og VVS dokumenteret?
• Er der forhold, der kræver lovliggørelse?
• Er vurderingsrapporten vedlagt?
• Har bestyrelsen godkendt overdragelsen?

Det er ikke nødvendigvis et problem, at der er mange forbedringer. Men du skal vide, hvad du betaler for.

Gode råd til bestyrelsen

Bestyrelsen bør ikke vente med at tænke på forbedringer, til der står en sælger med en mappe fuld af bilag og en køber, der gerne vil overtage hurtigt. En stærk proces begynder før salget. Bestyrelsen bør blandt andet sikre:

• At vedtægterne er tydelige
• At proceduren for forandringer er kendt
• At andelshavere ved, hvornår bestyrelsen skal orienteres
• At krav til el, VVS og byggetilladelser kommunikeres klart
• At der er en fast procedure for vurdering ved salg
• At vurderingsmand bruges ensartet
• At prisopstillingen er gennemskuelig
• At særligt inventar og løsøre håndteres korrekt
• At overdragelsesaftalen ikke godkendes med en for høj pris

Det er ikke bestyrelsens opgave at gøre alting selv. Men det er bestyrelsens opgave at sikre, at processen er ordentlig.

Hvornår bør foreningen få hjælp?

Det kan være en god idé at få hjælp, hvis:

• Foreningen er usikker på sin salgsprocedure
• Der ofte opstår uenighed om forbedringer
• Vedtægterne er uklare
• Bestyrelsen er i tvivl om vurderingsmandens rolle
• Der mangler dokumentation for større arbejder
• Der er uenighed mellem køber og sælger
• Der er risiko for overpris
• Der er udført el-, VVS- eller badeværelsesarbejde uden tilstrækkelig dokumentation
• Der er behov for en mere ensartet proces ved overdragelser

Det er langt lettere at forebygge problemer end at rydde op, når en handel er gået skævt.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger med at skabe struktur, overblik og tryghed i den daglige administration. Det gælder også i forbindelse med salg og overdragelse af andelsboliger, hvor forbedringer, vurderinger og dokumentation ofte spiller en vigtig rolle. Vi kan blandt andet hjælpe med:

• Overdragelsesproces
• Dialog med sælger, køber og bestyrelse
• Indsamling af relevante dokumenter
• Koordinering af vurdering
• Gennemgang af prisopstilling
• Administrativ håndtering af salg
• Bestyrelsens beslutningsgrundlag
• Vedtægter og procedurer
• Samarbejde med juridiske specialister ved behov

Vores tilgang er praktisk og i øjenhøjde. Vi hjælper bestyrelsen med at få overblik, så foreningen kan træffe trygge beslutninger og sikre en ordentlig proces for både sælger og køber.

Har jeres forening styr på forbedringerne?

Forbedringer i andelsboliger behøver ikke være komplicerede. Men de kræver struktur. Når regler, dokumentation og proces er på plads, bliver det lettere at gennemføre salg, undgå uenighed og sikre, at prisen bliver korrekt.

Har jeres andelsboligforening brug for hjælp til administration, overdragelser eller en mere klar proces for forbedringer? Så er I velkomne til at kontakte ØENS Ejendomsadministration for en uforpligtende samtale.

Specialisterne indenfor fast ejendom

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, partner

Afdeling:

FAQ – Forbedringer i andelsbolig

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om forbedringer i andelsboliger. FAQ’en giver dig et klart overblik over, hvilke forbedringer der typisk kan foretages, hvilke regler der gælder, og hvilke konsekvenser forbedringer kan have for værdi, bidrag og økonomi i andelsforeningen.

Uudnyttede tagetager kan blive en afgørende del af løsningen på boligmanglen – og en væsentlig økonomisk mulighed for jeres forening

Debatten om boligmangel i Danmark – særligt i København og Frederiksberg – tager ofte udgangspunkt i nybyggeri, byudviklingsområder og fortætning af byernes randzoner. Mindre opmærksomhed har derimod været rettet mod den betydelige værdi, der allerede findes i den eksisterende bygningsmasse – nærmere bestemt i de mange uudnyttede tagetager i etageejendomme.

Ifølge en analyse fra EjendomDanmark findes der i danske etageejendomme ca. 1,35 km² uudnyttet tagetageareal, hvilket svarer til et potentiale på op mod 22.000 nye boliger, hvis arealerne konverteres til beboelse. For mange ejer- og andelsboligforeninger kan disse kvadratmeter udgøre både et konkret bidrag til løsningen på boligmanglen og en væsentlig økonomisk mulighed.

Det giver ofte anledning til spørgsmål hos foreningernes bestyrelser, herunder om ejendommen rummer et tilsvarende potentiale, og om det kan omsættes til både nye boliger og konkret økonomisk gevinst. Læs med herunder, og lad os se nærmere på, om jeres tagareal udgør et overset aktiv i den eksisterende bygningsmasse.

Boligmangel og værdiskabelse hænger tæt sammen

Boligmanglen er mest udtalt i de byområder, hvor ejendomsmarkedet i forvejen er presset – herunder København og Frederiksberg. I disse områder er værdien pr. boligkvadratmeter høj, og efterspørgslen efter mindre, centralt beliggende boliger er vedvarende. Det betyder, at nye boligenheder, som kan etableres inden for den eksisterende bygningsmasse, ofte har en betydelig markedsværdi.

For ejer- og andelsboligforeninger indebærer dette, at uudnyttede tagetager ikke alene repræsenterer et fysisk areal, men et økonomisk potentiale, som – afhængigt af projektets udformning – kan omsættes til:

• et væsentligt provenu ved salg af nye boliger
• løbende indtægter gennem udlejning
• reduktion eller afvikling af fællesgæld
• finansiering af større vedligeholdelses- og renoveringsarbejder
• en generel værdiforøgelse af ejendommen og de eksisterende boliger

Set i dette lys er tagetagekonvertering ikke blot et bidrag til boligudbuddet, men et strategisk greb, der kan styrke foreningens økonomi på både kort og lang sigt.

Et dokumenteret potentiale – også ved realistiske boligstørrelser

EjendomDanmarks analyse baserer sig på konservative forudsætninger og viser, at potentialet er betydeligt, selv når der tages højde for realistiske boligstørrelser:

• ca. 22.000 boliger ved gennemsnitlig størrelse på 50 m²
• ca. 13.000 boliger ved 75 m²
• ca. 9.000 boliger ved 100 m²

Tallene viser, at både mindre og større boligenheder kan være økonomisk attraktive – særligt i ejendomme, hvor beliggenhed og eksisterende bystruktur allerede er på plads.

For den enkelte forening handler det ikke om landsdækkende statistikker, men om hvorvidt netop jeres ejendom rummer et projekt, der kan gennemføres rentabelt og forsvarligt.

Hvorfor realiseres potentialet ikke oftere?

På trods af det dokumenterede potentiale realiseres kun en begrænset del af tagetageprojekterne i praksis. Årsagen er sjældent manglende interesse, men derimod en række juridiske, økonomiske og organisatoriske forhold, som kan gøre projekterne komplekse.

Plan- og lokalplanforhold

Mange ejendomme i hovedstadsområdet er omfattet af lokalplaner, der regulerer bygningens højde, tagform, materialevalg og anvendelse. I visse tilfælde kræver konvertering af tagetager dispensation, hvilket forudsætter grundig forberedelse og dialog med kommunen.

Byggelovgivning og byggesagsbehandling

Tagetageprojekter udløser ofte krav til brandforhold, adgangsveje, statik, dagslys og tekniske installationer. Samtidig kan byggesagsbehandlingen være tidskrævende, hvilket har betydning for både økonomi og planlægning.

Skattemæssige og økonomiske forhold

Fortjenesten ved et tagetageprojekt afhænger i høj grad af den valgte struktur. Ændringer i ejendomsvurdering, momsforhold og beskatning kan få væsentlig indflydelse på det endelige provenu – og bør afklares tidligt.

Beslutningsprocessen i ejer- og andelsboligforeninger

I foreninger rejser tagetageprojekter ofte spørgsmål om:

• ejendomsret til taget og fællesarealer
• fordeling af indtægter og udgifter
• krav til flertal på generalforsamlingen
• behov for vedtægtsændringer

Manglende afklaring kan skabe usikkerhed blandt beboerne og i værste fald bremse projekter, der ellers er både økonomisk og teknisk bæredygtige. Et solidt beslutningsgrundlag er derfor afgørende – ikke mindst når der er tale om projekter med potentielt stor økonomisk betydning for foreningen.

Sådan kan ØENS hjælpe jeres forening – når boligmangel bliver en mulighed

Hos ØENS Ejendomsadministration, ØENS Byggesagsadministration og ØENS Advokatfirma bistår vi ejer- og andelsboligforeninger med at afdække og realisere værdien af uudnyttede tagetager i eksisterende ejendomme. Vores udgangspunkt er altid det samme: at give foreningen et klart og realistisk beslutningsgrundlag, hvor både muligheder, risici og økonomiske konsekvenser er belyst.

Vi hjælper blandt andet med:

• en indledende vurdering af ejendommens juridiske og økonomiske potentiale
• afklaring af plan- og byggemæssige muligheder og begrænsninger
• rådgivning om beslutningsprocesser og flertalskrav i foreningen
• strukturering af projektet med fokus på fortjeneste og risici
• vurdering af skattemæssige og økonomiske konsekvenser

Vores tilgang er nøgtern og værdiorienteret. Et projekt skal ikke blot kunne gennemføres – det skal give mening for foreningen, både økonomisk og organisatorisk.

Boligmanglen i de større byer har gjort centralt beliggende kvadratmeter mere værdifulde end nogensinde. EjendomDanmarks analyse viser, at mange af disse kvadratmeter allerede findes i form af uudnyttede tagetager. De er blot ikke taget i brug.

Guldet ligger allerede på loftet.

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

FAQ – Uudnyttede tagetager og boligmangel for boligforeninger

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om muligheder, risici og praktiske forhold ved at udnytte uudnyttede tagetager i ejer- og andelsboligforeninger. FAQ’en giver dig et hurtigt og brugbart overblik, hvis jeres forening overvejer projektet som et bidrag til løsning af boligmangel eller som et økonomisk aktiv.

Regeringen har nu fremsat lovforslag L 125, som med virkning fra 1. januar 2026 forenkler reglerne for foreningers udbetaling af skattefri godtgørelser til ulønnede bestyrelsesmedlemmer og frivillige. Med lovforslaget gennemføres en markant forenkling, hvor beløbsgrænsen samtidig forhøjes til 10.000 kr. årligt.

Frivilligt engagement er en af grundpillerne i det danske foreningsliv – og uden de mange ulønnede kræfter ville mange boligforeninger, herunder andelsboligforeninger og ejerforeninger, ganske enkelt ikke fungere i praksis.

Alligevel er der fortsat mange bestyrelsesmedlemmer, som ikke er opmærksomme på, at de kan modtage skattefri godtgørelse for deres arbejde.

Hos ØENS Ejendomsadministration samarbejder vi dagligt med mere end 300 frivillige bestyrelser i ejerforeninger, andelsboligforeninger og haveforeninger. Bestyrelsesarbejde indebærer et betydeligt ansvar og kræver ofte mange timers arbejde – alt sammen til gavn for foreningens beboere. For at anerkende denne indsats giver skattereglerne mulighed for at udbetale skattefri godtgørelse, som kan kompensere for de udgifter, der naturligt opstår i forbindelse med bestyrelsesarbejdet.

Fra 1. januar 2026 vil de nye regler blive forenklet og forbedret, hvilket vil gøre dem lettere at anvende for både bestyrelser og foreninger. Godtgørelsen forudsætter, som også tidligere, godkendelse på generalforsamlingen, og det udførte arbejde skal være reelt og ikke aflønnet.

Nye regler for skattefri godtgørelse i 2026

Med det nye lovforslag bliver de tidligere opdelte satser fra 1. januar 2026 erstattet af én samlet beløbsramme. Det indebærer, at ulønnede bestyrelsesmedlemmer og frivillige vil kunne modtage op til 10.000 kr. årligt i skattefri godtgørelse til dækning af udgifter forbundet med deres arbejde.

Den samlede godtgørelse vil fortsat reguleret af Ligningslovens § 7 M, hvilket giver væsentligt større fleksibilitet end tidligere. Hvor godtgørelsen før var opdelt i flere faste maksimumsbeløb for hhv. telefoni, administration og beklædning, er disse udgifter nu samlet i én fælles ramme.

Der stilles ikke krav om dokumentation for de enkelte udgifter, så længe:

• beløbsgrænsen på 10.000,- overholdes
• godtgørelsen vedrører reelt, ulønnet bestyrelsesarbejde eller frivilligt arbejde

Ændringen betyder både mindre administration og større klarhed for foreningerne.

Hvad kan den skattefri godtgørelse dække?

Den skattefri godtgørelse i 2026 kan anvendes bredt og dække en lang række udgifter, som bestyrelsesmedlemmer typisk har i forbindelse med deres arbejde, herunder:

• Administrative omkostninger (f.eks. kontorartikler, porto, møder og kopiering)
• Telefon- og internetudgifter
• Køb, vask og vedligeholdelse af særlig beklædning (f.eks. sportstøj eller arbejdstøj til arbejdsdage)
• Faglige materialer og kurser

Tidligere var disse udgifter opdelt i særskilte maksimumsbeløb. I 2026 er de samlet i én fælles ramme, hvilket gør administrationen både enklere og mere overskuelig.

Skattefri kørselsgodtgørelse – stadig ved siden af

Ud over den samlede skattefri godtgørelse på 10.000 kr. kan bestyrelsesmedlemmer fortsat modtage skattefri kørselsgodtgørelse for kørsel i egen bil i forbindelse med bestyrelsesarbejdet.

Kørselsgodtgørelsen følger fortsat Skatterådets satser for erhvervsmæssig kørsel. Det betyder, at der kan udbetales skattefri kørepenge for eksempelvis kørsel til og fra generalforsamlinger, møder eller besigtigelser, når disse afholdes uden for foreningens område.

Kørselsgodtgørelsen udbetales ud over den samlede godtgørelse på 10.000 kr. og påvirker ikke denne grænse.

Rejseudgifter og endagsarrangementer

Ved nødvendige rejser i forbindelse med bestyrelsesarbejdet kan der fortsat udbetales skattefri rejsegodtgørelse efter Ligningslovens § 9 A. For endagsarrangementer med en varighed på mindst fem timer kan der ydes godtgørelse til dækning af merudgifter til fortæring efter de gældende satser.

Vigtige regler, bestyrelsen skal være opmærksom på

Det er vigtigt at være opmærksom på følgende:

• Overskrides beløbsgrænsen for skattefri godtgørelse med blot én krone, bliver hele beløbet skattepligtigt.
• Skattepligtig godtgørelse medfører krav om indeholdelse af A-skat og arbejdsmarkedsbidrag.
• Foreningen kan vælge at refundere faktiske udgifter mod dokumentation (bilag) i stedet for at udbetale skattefri godtgørelse.
• Det er ikke muligt at kombinere dokumenteret refusion og skattefri godtgørelse for samme udgiftstype i samme indkomstår.

En klar beslutning på generalforsamlingen og tydelige retningslinjer er derfor afgørende for korrekt håndtering. For yderligere information kan I finde bekendtgørelsen på Retsinformations hjemmeside her.

ØENS står klar til at hjælpe

Hos ØENS Ejendomsadministration har vi stor respekt for det arbejde, som frivillige bestyrelsesmedlemmer udfører. Vi hjælper gerne med at sikre, at de nye regler i lovforslag L 125 anvendes korrekt fra 2026, og at jeres forening overholder gældende lovgivning.

Har I spørgsmål til godtgørelse, satser eller praksis, er I altid velkomne til at kontakte jeres faste ØENS-ejendomsadministrator.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Afdeling:

FAQ – Skattefri godtgørelse for bestyrelsesarbejde i 2026

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om det foreslåede regelsæt for skattefri godtgørelse til frivillige bestyrelsesmedlemmer og ulønnede medhjælpere fra 2026. Reglerne er endnu ikke endeligt vedtaget, og der kan derfor ske ændringer.

Efter en lang og velfortjent juleferie er vi nu tilbage på kontoret, og det føles altid enormt godt at starte det nye år – sammen! Der er noget helt særligt ved at træde ind i et nyt år, fyldt med nye muligheder, og det er tydeligt, at vi har savnet hinanden. Kontoret emmer af god energi, batterierne er fyldt op og vi ser frem til alt det spændende, 2026 har at byde på.

Vi håber, at I også har haft en dejlig juleferie og er kommet godt ind i det nye år.

I ØENS Ejendomsadministration starter vi året – traditionen tro – lidt ekstra fornøjeligt ved at byde et hjerteligt og kæmpestort velkommen til mange nye foreninger i vores portefølje:

• E/F Nørre Søgade 9A-B – 24 enheder i 1370 København K.
• A/B Hannedal 2-4 – 16 enheder i 2860 Søborg.
• E/F Bernhardshave – 46 enheder i 2000 Frederiksberg.
• H/F Amager Strand – 178 enheder i 2300 København S.
• Andelsboligforeningen Bofællesskabet Stavnsholthave – 25 enheder + fælleshus i 3520 Farum.
• Nyelandshuse Karréens Gårdlaug – 3 enheder i København.
• G/F Gustav Holms Vej – 32 enheder i 8200 Aarhus.
• E/F Honnørkajen, Horsens Havn I – 71 enheder i 8700 Horsens.
• E/F Lavendelhaven 16-35 – 35 enheder i 2830 Virum.
• E/F Lavendelhaven 37-56 – 44 enheder i 2830 Virum.
• E/F Lavendelhaven 57-86 – 49 enheder i 2830 Virum.
• Parkeringslauget Lavendelhaven 16-86 – 39 parkeringsenheder i 2830 Virum.

Sikke en skøn start på året! Vi er glade for, at vi må administrere, drive og udvikle jeres foreninger. Velkommen ombord!

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS Ejendomsadministration varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling: