Afholdelse af digitale generalforsamlinger giver ikke blot mere fleksibilitet og tryghed til foreningens beboere – de er også med at fremme stemmedeltagelsen og letter arbejdet for bestyrelsen. Vores erfaringer fra det seneste års tid viser, at digitale generalforsamlinger højner antallet af deltagere. Samtidig fremmer det stemmedeltagelsen til generalforsamlingens afstemninger fordi flere ”møder op”, når generalforsamlingen. Det er ligesom lidt lettere, når stemmeafgivelsen kan klares fra sofaen, siger Bjørn Weber, direktør i ØENS Ejendomsadministration A/S.

“Vi har bl.a. i marts afholdt en digital generalforsamling, hvor 102 ud af 174 medlemmer deltog – enten ved at stemme forlods eller på Teams. Sidst den selvsamme forening afholdte en fysisk generalforsamling deltog blot 35 medlemmer. Og i 2020 hvor vi afholdte en kombination af fysisk og digital generalforsamling deltog 59 medlemmer.”

Der er modstridende brancheholdninger

Der er dog modstridende brancheholdninger til, hvorvidt generalforsamlingen bør afvikles helt eller delvist digitalt. Nogle i branche råder til, at generalforsamlinger kun afholdes digitalt for så vidt, der er enstemmigt samtykke hertil, mens andre mener at digitale generalforsamlinger kan afholdes, så længe der ikke gøres indsigelse mod afholdelsen. “Jeg mener at begge synspunkter hører til før coronaen indtraf. Vi oplever at vores foreninger har et stort ønske om at bibeholde muligheden for at afholde helt- eller delvist digitale generalforsamling fremadrettet, da der er mange muligheder og fordele ved netop dét.”

“Det er dog ikke alle beboere – indledningsvist – der er lige tilfredse med den digitale fremgangsmåde. Grunden til at jeg siger – indledningsvist – er fordi de selvsamme beboere efterfølgende roser processen. De kan godt se at beboerdemokratiet styrkes ved at afholde generalforsamlingen digitalt.”

Tidligere var der modstand i enkelte foreninger

ØENS har fået en udtalelse fra en af dem, der sidder i førnævnte forening, hvor de netop – tidligere – oplevede ulyst og modstand mod at afholde helt eller delvist digitale generalforsamlinger:

”Siden marts 2020 har det været svært for Andelsboligforeninger at afholde nødvendige generalforsamlinger. Under ”normale” omstændigheder mødes man fysisk i et passende lokale i eller tæt på boligforeningen (skole, kirke m.m.), hvor der er mulighed for diskussion og afstemning om f.eks. vedtægtsændringer. Sjældent er det muligt at samle tilstrækkeligt mange andelshavere til at vedtage de behandlede ændringsforslag. Derfor skal der flere møder til.

I det seneste år har vi afprøvet delvist digital generalforsamling, hvor et begrænset antal kom til et mødelokale, mens øvrige deltog hjemmefra (via Zoom/Teams eller lignende). Senest har vi afholdt en ren online generalforsamling som en kombination digital afstemning og videomøde – endda med stor succes.

Som almindelig andelshaver har jeg hos mange oplevet ulyst til og modstand mod at deltage i online møder via internettet. Forventningen har været, at det ikke er muligt af få en ordentlig diskussion om de vigtige sager.

“Foreningerne er kommet til fornuft”

Imidlertid har det vist sig, at vores forening er kommet fornuftigt igennem flere kritiske generalforsamlinger via internettet. Under ØENS ledelse er det sket med en samlet deltagelse, der er større end under ”normale” forhold med fysisk fremmøde. Desuden er den generelle oplevelse, at alle, der ønskede det, har kunnet komme til orde. Alle bliver hørt. Afstemninger er blevet gennemført utraditionelt med svarfrist INDEN åbning af generalforsamlingen. Det er en måde som andelshaverne dog i den sidste ende har fundet acceptabel, og som har ført til klare afstemningsresultater.

Jeg tror derfor, at foreningen og andelshaverne med ro i sinde vil imødese endnu en ekstraordinær samt en ordinær generalforsamling via internettet – inden vi forhåbentlig kommer tilbage til mere normale forhold, hvor muligheden for at deltage hjemmefra bør imødeses.”

Styrkelse af beboerdemokratiet

Hos ØENS er vi også overbeviste om at afholdelsen af helt- eller delvist digitale generalforsamlinger er kommet for at blive” fastslår Bjørn. ”Dét at beboerne kan deltage i afstemningerne digitalt fra deres telefon, tablet eller computer, muliggør en opretholdelse af den demokratiske valgproces. Den digitale afholdelse betyder at stemmeafgivelsen kan finde sted over flere dage. Det skaber en fleksibilitet, der imødekommer beboernes forskellige hverdag.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

Vi er blevet kontaktet af mange bekymrede bestyrelser og andelshavere angående de nye ejendomsvurderinger, som blev fremsendt fra Vurderingsstyrelsen i december 2023. Vi har derfor udarbejdet dette korte informationsbrev, hvor I kan læse om vores overvejelser i denne forbindelse.

De nye vurderinger fastsætter ejendommens grundværdi, som bliver brugt til at beregne den skat vi kalder grundskyld. Vurderingerne er kommet efter man i mange år har haft suspenderet de faste årlige ejendomsvurderinger. Du kan se din foreløbige ejendomsvurdering her.

Idet vi desværre ikke kender de præcise retningslinjer, Vurderingsstyrelsen har anvendt, kan vi generelt se, at rigtig mange foreningers grundværdi, særligt i den ældre boligmasse, er steget meget markant – og i mange tilfælde over 2.000 %. Dette giver naturligvis anledning til bekymring, da grundskylden jo beregnes efter denne vurdering.

Denne bekymring skal dog ses i lyset af tre forhold:

• Først sænkes vurderingen med 20%, førend der beregnes grundskyld af vurderingen. Dette er en sikkerhedsbuffer, som Vurderingsstyrelsen arbejder med, og som skal tage toppen af usikkerheden ved vurderinger.

• Dernæst bliver grundskyldspromillen sænket generelt på Kommuneplan – i Københavns Kommune fra 34 promille til 5,1 promille. Man betaler således en væsentlig lavere sats af ejendomsvurderingen end tidligere.
• Afslutningsvis har man politisk indført en grænse for hvor meget man kan stige årligt. For periode fra 2023 til 2024 er denne grænse sat til 2,8 % af 2023-grundskylden. Mens den fra 2024 til 2025 og herefter årligt er 4,75 % af den fuldt indfasede grundskyld. Dette betyder, at vi i det mindste kender den årlige stigning, og ikke forventer, at foreningernes økonomi bliver voldsomt belastet fra år til år. Mange foreninger bør dog overveje faste stigninger i boligafgiften, så det almindelige budget – og her bl.a. vedligeholdelsen af ejendommen – ikke bliver negativt påvirket af disse stigende udgifter.

For nu er det ikke muligt at klage over ejendomsvurderingerne – som generelt synes at være vilkårlige og uden en tydelig sammenhæng, som det også er belyst i pressen. Fra ØENS side vil vi naturligvis følge situationen tæt. Vi sørger for, at jeres bestyrelser er klædt godt på til at vurdere – og eventuelt klage, når denne mulighed åbner.

Har I spørgsmål?

I er altid velkommen til at tage kontakt til jeres faste ØENS-foreningsadministrator. I finder kontaktoplysningerne på alle vores ejendomsadministratorer her.

Kalenderen nærmer sig den 4. marts – og dermed ansøgningsfristen til at søge tilskud til helhedsrenoveringer via Bygningsrenoveringspuljen 📝🔧 Bygningsrenoveringspuljen giver andelsforeninger, ejerforeninger og private udlejere mulighed for at søge økonomisk støtte til forskellige renoveringsprojekter. Støtten kan bl.a. søges til projekter som klimaskærm, vindues- og facaderenovering, nyt tag, energioptimering, etablering af bad og toilet m.m.

Ønsker I at ansøge, så kontakt byggesagsadministrator, Pelle Jagtboe, eller byggesagsadvokat, Simon Sylow, for at høre mere om mulighederne og den videre proces.
OBS: Udgifterne til byggeadministration og anden bygherrebistand kan også medtages som støtteberettiget udgift jf. Københavns Kommunes ‘Guide og krav til projektmateriale 2024’.

Du kan finde mere detaljeret information på Bygningsrenoveringspuljens hjemmeside.

Lad os hjælpe jer med ansøgningen

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Advokat

Afdeling:

ØENS Ejendomsadministration inviterer bestyrelserne i vores andels- og ejerforeninger til en spændende undervisningsaften om vedligeholdelse af ejendomme. Vi dykker ned i alt fra udarbejdelsen af vedligeholdelsesplaner til planlægningen af både almindelige vedligeholdelsesopgaver og større byggesager. Det bedste er, at undervisningen er helt gratis, og alle bestyrelsesmedlemmer er velkomne – også dem fra foreninger, der ikke er administreret af ØENS.

⏱ Dato, tid og sted: 24. januar fra kl. 16.00, ØENS-kontoret, Lergravsvej 59, 1. sal, 2300 København S.

🔍 Hvad kan du forvente?

Aftenens program er fyldt med faglige indspark og præsentationer:

• Gaihede giver indsigt i den tekniske del.
• Söderberg & Partners dækker den forsikringsmæssige vinkel.
• PH-Erhverv vil tale om vurderingsaspekter.
• Og vi fra ØENS Ejendomsadministration vil have fokus på det juridiske og administrative.

📋 Programmet vil være følgende:

• Velkomst og introduktion ved ØENS
• Det forsikringsmæssige perspektiv ved Söderberg & Partners
• Vigtigheden af vedligeholdelsesplaner, præsenteret af Gaihede med supplement fra ØENS
• Valuarens rolle i forhold til vedligeholdelsesprojekter, præsenteret af valuar Per-Henrik Schultz-Jensen
• Tid til mad, drikke og netværk

⏳ Tilmeldingsfrist: 19. januar kl. 12.00.

Vi glæder os til at se jer til en lærerig og hyggelig aften!

Vi er hoppet ind i det nye år med masser af god energi og et fast mål om at gøre 2024 til et skønt år for både vores eksisterende og nye kunder. En stor tak skal lyde til alle vores kunder og samarbejdspartnere, der deltog i vores decemberarrangementer – det var en fornøjelse at runde året af sammen med jer!

I 2024 fastholder vi vores engagement i at opbygge og vedligeholde tætte relationer, og derfor er vi da også utroligt glade for pr. 01. januar 2024 at kunne byde velkommen til to andelsboligforeninger, fire ejerforeninger, en parcelforening, et sprinklerlaug, en grundejerforening samt en betydelig gruppe af investeringsejendomme hos ØENS Ejendomsadministration.

Hjerteligt velkommen til:

• E/F Gerbrandsvej 8-10, Amager, med 24 enheder
• A/B Vermlandsgård, Amager, med 20 enheder
• A/B Smedegården, Dragør, med 13 enheder
• P/F Våren af 1949, Amager, med 69 enheder
• E/F + G/F Delta Park, Vallensbæk Strand, med 48 enheder
• E/F Borggården/Strynøgade 4-6, Østerbro, med 32 enheder
• Sprinklerlauget Grønttorvet med 15 enheder
• E/F Holmbladsgade 7/Nordlandsgade 6-8, Amager, med 30 enheder

Vi glæder os til samarbejdet.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator som kontaktperson. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 250 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende administrationstilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Udlejnings- og investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Endelig er det den 1. december! Med den første sne, der daler ned, og kalenderlyset tændt, går vi ind i en måned fyldt med julehygge og varme stunder. Vi er superjulefornøjede i dag – og det føles lidt som et ekstra drys kanelsukker på risengrøden, at vi nu kan byde velkommen til en ny andelsboligforening hos ØENS Ejendomsadministration. Hjerteligt velkommen til:

• A/B Sdr. Boulevard 37- Sommerstedgade 1-3 – 32 andelsboliger, 1 erhvervslejer og 1 lejebolig.

Det er med stor glæde, at vi påtager os ansvaret for at administrere, drive og udvikle jeres forening. Vi er stolte over at være blevet valgt som jeres pålidelige samarbejdspartner og ser frem til et langvarigt og givende samarbejde.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 250 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Udlejnings- og investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Jacob Bonderup er ansat som Ejendomsadministrator hos ØENS Ejendomsadministration. Han har en baggrund som Finansbachelor fra Cphbusiness og har arbejdet med ejendomsadministration i over 6 år. Vi har nyligt interviewet Jacob omkring hans erfaringer med at arbejde hos ØENS. Læs hans svar i det følgende interview. God læselyst.

Hvordan startede din karriere som Ejendomsadministrator hos ØENS?

Jeg har allerede gennemgået en lang og ret fantastisk karriere hos ØENS, der startede som ejendomsadministrator studerende i 2017, fortsatte som ejendomsadministrator trainee, ejendomsadministrator, teamleder, uddannet Ejendomsadministrator EA og nu er jeg partner.

Hvilke arbejdsopgaver varetager du hos ØENS?

Som ejendomsadministrator har jeg et stort ansvar for at håndtere en række arbejdsopgaver. Jeg administrerer min egen portefølje på 17 foreninger, som tilsammen består af 1500 enheder. Jeg er ansvarlig for den daglige kommunikation med både bestyrelser og beboere og deltager i både budgetmøder og generalforsamlinger, hvor jeg fungerer som dirigent og referent. Jeg er også superbruger, hvilket betyder, at jeg har medansvar for at optimere arbejdsgange og vores CRM-system UNIK Bolig4. Udover dette er jeg også teamleder for et team på 7 kollegaer.

Synes du, at du får nok ansvar? Hvis ja, hvad betyder denne tillid så for dig?

Jeg har en høj grad af tillid fra min arbejdsgiver, som jeg arbejder hårdt for at værdsætte og vokse af hver dag. Denne tillid giver mig et stort ansvar for at udvikle både ØENS og mig selv som person.

Hvordan oplever du arbejdsmængden?

Jeg oplever arbejdsmængden som fornuftig og meget sæsonafhængig. Der er ofte travlt i foråret med mange møder både i dag- og aftentimerne. Heldigvis giver fleksibiliteten og friheden under ansvar mig mulighed for at tilpasse min arbejdstid, så jeg selv i travle perioder kan være til stede som familiefar.

Hvilke udviklings-/karrieremuligheder er der for dig hos ØENS?

Der er rigtig gode udviklings- og karrieremuligheder hos ØENS. Min egen rejse er et eksempel på, at der er mange muligheder for at udvikle sig. Derudover har jeg set flere af mine kolleger skifte afdeling og på den måde udvikle sig inden for andre områder end de oprindeligt havde forestillet sig.

Føler du at der er plads til, at du kan udvikle dig fagligt såvel personlig hos ØENS?

Hos ØENS er der rig mulighed for at udvikle sig, og nye ideer og forslag bliver modtaget positivt.

Hvordan oplever du ØENS som arbejdsplads? Hvordan er stemningen her på kontoret?

ØENS er en fantastisk arbejdsplads med en utrolig god stemning. Der er en åben og uformel omgangstone, hvor alle snakker med alle, og det gode arbejdsmiljø gør det til en fornøjelse at gå på arbejde hver dag, uanset om det er fra kontoret eller hjemmekontoret.

I takt med bekymringer om en mulig skattestigning på boligmarkedet fra d. 1. januar 2024, er udbuddet på ejerlejlighedsmarkedet i Københavns Kommune steget med næsten 20% ift. den foregående måned.

Det er med al sandsynlighed de nye ejendomsvurderinger, der har fået mange boligejere – særligt dem, hvis vurderinger ligger i den højere ende – til at overveje at sætte deres ejerlejligheder til salg inden årets udgang.
Og hvorfor forholder det sig egentlig sådan? Sælger man sin ejerlejlighed før årsskiftet, vil man højst sandsynligt kunne få mere for den end efter 2024, hvis boligskatterne står til at stige.

Samtidig ser vi også en stigende interesse for at købe ejerlejligheder, inden det nye boligskattesystem træder i kraft. Denne tendens gælder også for de andelshavere, der ønsker at træde ind på ejerlejlighedsmarkedet.
Baggrunden for denne tendens er ønsket om at udnytte eventuelle skatterabatter og undgå de potentielle økonomiske konsekvenser af de foreslåede højere boligskatter fra 2024. Ved at erhverve en ejerlejlighed inden ændringerne træder i kraft, kan man sikre sig mod den forventede skattestigning.

Hvis du som andelshaver drømmer om at træde ind på ejerlejlighedsmarkedet, og du ønsker at sælge din andelsbolig, er det vigtigt at være opmærksom på de forskellige trin i en andelsoverdragelse, som beskrives i videoen her ⬇ Såfremt den skal sælges udenom en venteliste, kan vi anbefale Andelshandel A/S, hvor du selv – eller med professionel hjælp – kan sælge din andelsbolig nemt og hurtigt.

November har atter gjort sin entré, og med den går vi ind i vintermånederne med store forventninger til årets afslutning. Vi tror ærligt talt ikke, at der er en bedre måde at fejre dét på end ved at byde nye foreninger velkommen. Vi kan med stolthed præsentere:

• A/B Amagerbro-Kurland, som er beliggende på hjørnet af Kurlandsgade og Amagerbrogade. Foreningen består af 23 andele, 1 lejer og 4 erhvervslejemål. Som I kan se på billedet, er foreningens ejendom pakket ind i stillads og plastik, og hvis alt går som det skal, kan de pakke en ‘ny flotte facade med komplet vinduesudskiftning’ op til jul.
• E/F VAB29 – en nystiftet ejerforening, beliggende Ved Amagerbanen 29A-B, 31A-F, med 92 lejligheder.

Det er med stor glæde, at vi påtager os ansvaret for at administrere, drive og udvikle jeres foreninger. Vi er stolte over at være blevet valgt som jeres pålidelige samarbejdspartner og ser frem til et langvarigt og givende samarbejde.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 250 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Udlejnings- og investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Pelle Jagtboe arbejder som byggesagsadministrator i ØENS Byggesagsafdeling, hvor han er ansvarlig for at styre byggeprojekter for forskellige boligforeninger og ejendomsinvestorer. Med sin baggrund som foreningsadministrator og ansættelse hos ØENS siden 2019, bidrager Pelle med en dybdegående og værdifuld erfaring. Vi stillede for nylig Pelle en række spørgsmål om, hvordan han oplever dét, at arbejde hos ØENS. Læs hvad Pelle svarede i interviewet nedenfor. God fornøjelse.

Hvordan startede din karriere hos ØENS Byggesagsafdeling?

Min rejse hos ØENS startede i sommeren 2023. Efter tre år med almindelig foreningsadministration søgte jeg nye udfordringer. En mulighed opstod i byggesagsafdelingen, og takket være ledelsens lydhørhed over for mine ambitioner, blev det hurtigt en realitet.

Hvilke arbejdsopgaver varetager du som projektleder?

I ØENS byggesagsafdeling assisterer vi bestyrelser og ejendomsinvestorer med en bred vifte af opgaver – fra mindre vedligeholdelsesopgaver til større udviklings- og renoveringsprojekter. Vores ansvar inkluderer professionel håndtering af forsikringer, entreprisekontrakter, finansieringsaftaler, betalinger og varslinger for vores klienter, som ofte er bestyrelser i boligforeninger eller ejendomsinvestorer.

Synes du, at du får nok ansvar? Hvis ja, hvad betyder denne tillid så for dig?

Siden min første dag hos ØENS har jeg haft et betydeligt ansvar. Ledelsens tillid til mig og vores afdeling gør det muligt for mig at håndtere hver eneste sag individuelt, med fokus på at tilbyde skræddersyet rådgivning til hver enkelt bestyrelse baseret på deres specifikke behov.

Hvordan er arbejdsmængden?

Bygninger skal vedligeholdes – og hvis økonomien er til det, er der også mange, der ønsker at udføre udviklings- og renoveringsprojekter i forbindelse med ejendommens vedligeholdelsesopgaver. Det betyder at vi i byggesagsafdelingen ikke opererer med en arbejdsmæssig ’højsæson’ og ’lavsæson’, men derimod opererer vi med arbejdsopgaver i et stabilt flow hen over året.

Hvordan oplever du ØENS som arbejdsplads? Hvordan er stemningen her på kontoret?

Arbejdsmiljøet hos ØENS er utrolig positivt. Vores team består af en ung og energisk gruppe, hvilket bidrager til en høj moral. ØENS har oplevet en hurtig vækst i de seneste år, hvilket afspejles i dynamikken og stemningen på kontoret.