Sommeren er for mange en tid til at koble af og nyde en velfortjent ferie. Men mens virksomheder og boligforeninger drosler ned for tempoet, er sommeren højsæson for cyberkriminelle.

Reduceret bemanding, feriestemning og øget brug af usikre netværk skaber en unik mulighed for hackere, der udnytter selv de mindste sikkerhedshuller. Hos ØENS Ejendomsadministration og ØENS Virksomhedsadministration oplever vi hvert år, hvordan sommermånederne markerer en stigning i cyberangreb, phishing-forsøg og andre digitale trusler. I 2025 er trusselsbilledet blevet markant mere komplekst, ikke mindst på grund af den eksplosive udvikling inden for kunstig intelligens (AI). Cyberkriminelle anvender nu avancerede AI-værktøjer til at skabe mere overbevisende phishing-mails, udføre målrettede angreb og omgå traditionelle sikkerhedsforanstaltninger. Denne udvikling kræver både teknologiske løsninger og en opmærksom organisation for at kunne beskytte sig effektivt.

Hvorfor er sommeren en særlig risikoperiode?

Når sommeren nærmer sig, oplever mange virksomheder og boligforeninger reduceret bemanding. IT-ansvarlige og øvrige nøglepersoner er på ferie, og de tilbageværende ressourcer har ofte hænderne fulde. Samtidig arbejdes der oftere fra alternative lokationer – sommerhuse, hoteller, caféer – hvor medarbejdere logger på via usikre netværk. Dette øger risikoen for, at følsomme oplysninger opsnappes, eller at skadelig software installeres. Den afslappede feriestemning smitter desværre ofte af på sikkerhedsadfærden. Medarbejdere bliver mindre påpasselige, klikker lettere på mistænkelige links og bruger måske private enheder uden at tænke på risikoen. Alt dette skaber en perfekt storm, som cyberkriminelle udnytter til fulde.

Sommerens største cybertrusler

Phishing-mails i feriens tegn

Phishing-angreb er stadig blandt de mest udbredte metoder til at lokke følsomme oplysninger ud af medarbejdere eller plante malware på virksomhedens eller foreningens netværk. Sommeren 2025 er ingen undtagelse – vi ser en stigning i phishing-mails, der udnytter temaer som feriebookinger, forsinkede pakker eller ændrede rejseplaner. Disse mails er ofte yderst professionelle og svære at skelne fra ægte kommunikation.

Ransomware: Angreb, der kan lamme driften

Ransomware er fortsat en alvorlig trussel, særligt i en periode med lavere bemanding. Denne type malware krypterer virksomhedens eller foreningens data og kræver løsepenge for at låse dem op igen. Hvis ikke der findes en opdateret og testet backup, kan konsekvenserne være ødelæggende – både økonomisk og driftsmæssigt.

Social engineering: Når hackeren spiller på tilliden

Cyberkriminelle er blevet dygtigere til at manipulere mennesker frem for teknologi. Via telefonopkald, sociale medier eller e-mails forsøger de at narre medarbejdere til at udlevere adgangskoder eller anden følsom information. I sommermånederne, hvor medarbejdere ofte er mindre på vagt, er denne metode særligt effektiv.

Usikre netværk og enheder

Når arbejdet rykker ud af kontoret, øges risikoen for, at medarbejdere logger på via offentlige eller usikre Wi-Fi-netværk. Disse netværk kan være overvåget af hackere, der opsnapper følsomme oplysninger eller forsøger at installere skadelig software på medarbejderens enhed.

AI som våben for cyberkriminelle

AI har revolutioneret cyberkriminalitet. Hackere bruger AI til at automatisere og skalere deres angreb, fx ved at generere phishing-mails, der er skræddersyet til den enkelte modtager. Disse mails fremstår så autentiske, at selv erfarne medarbejdere kan have svært ved at gennemskue dem. Samtidig bruges AI til at identificere sårbarheder i systemer langt hurtigere, end det tidligere var muligt.

Sådan beskytter du din virksomhed eller forening – hele sommeren

Skab en kultur med fokus på cybersikkerhed

Cybersikkerhed handler ikke kun om teknologi, men i høj grad om mennesker. Sørg for, at alle medarbejdere – også dem uden dagligt IT-ansvar – ved, hvordan de spotter phishing-mails, hvorfor de aldrig skal dele adgangskoder eller åbne mistænkelige links, og hvordan de rapporterer mistænkelig aktivitet. Hos ØENS Ejendomsadministration og ØENS Virksomhedsadministration anbefaler vi, at du opfrisker sikkerhedsprocedurerne inden ferien, fx gennem korte digitale kurser eller informationsmails.

Brug stærke tekniske værktøjer

Teknologiske tiltag som to-faktor-autentifikation (2FA) kan gøre en verden til forskel. Sørg for, at alle systemer og programmer er opdateret, så kendte sikkerhedshuller er lappet. En VPN-forbindelse er en nødvendighed, når medarbejdere arbejder eksternt, da den beskytter mod overvågning og aflytning af netværkstrafikken. Husk også at sikre, at data automatisk bliver sikkerhedskopieret, og at backup-løsningen er testet og fungerer. Så er I bedre stillet ved cyberangreb.

Hav en klar beredskabsplan

Selv den mest robuste sikkerhed kan blive brudt. Derfor er det vigtigt at have en gennemarbejdet beredskabsplan på plads. Planen bør beskrive, hvordan virksomheden eller foreningen håndterer et cyberangreb – hvem der har ansvar for hvad, hvordan I kommunikerer internt og eksternt, og hvordan I sikrer hurtig genetablering af drift. Overvågningsværktøjer, der kan identificere og alarmere om mistænkelig aktivitet i realtid, er også en vigtig del af beredskabet.

Sørg for sikker adfærd uden for kontoret

Fastlæg klare retningslinjer for, hvordan medarbejdere arbejder fra sommerhuset eller caféen. Det kan fx være krav om brug af VPN, forbud mod at downloade filer fra ukendte kilder og retningslinjer for, hvilke enheder der må anvendes til arbejdsrelaterede opgaver. Husk også at have en IT-ansvarlig eller ekstern partner tilgængelig, som kan agere hurtigt ved mistænkelige hændelser.

Har I brug for hjælp?

Hos ØENS Ejendomsadministration og ØENS Virksomhedsadministration arbejder vi målrettet på at hjælpe vores kunder med at navigere i dette komplekse trusselsbillede. Vi tilbyder rådgivning og løsninger, der kombinerer de nyeste teknologier med en stærk fokus på organisatorisk opmærksomhed og beredskab. I en tid, hvor AI både er en trussel og en mulighed, er det vores mission at sikre, at din virksomhed eller forening er bedst muligt rustet til at møde fremtidens udfordringer.

Bygninger skal løbende vedligeholdes. Dét ved vi alle. Men hvor meget trænger bygningen egentlig? Og hvor skal vi starte? Måske trænger taget til en udskiftning eller måske slår murværket revner? Det er svært at afgøre, hvis man ikke fagligt beskæftiger sig med bygningsvedligeholdelse. Og derfor er det en god og fornuftig idé, at man som boligforening får udarbejdet en såkaldt vedligeholdelsesplan. Men hvad er det nu lige, det er? Og hvorfor er det vigtigt?

En vedligeholdelsesplan er en plan, der på baggrund af en professionel vurdering af ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand, fremlægger hvordan en bygning i fremtiden skal vedligeholdes. Den indeholder en prioriteret liste over hvilke vedligeholdelsesopgaver, der skal udføres, og hvor meget dette vil koste. En vedligeholdelsesplan er et brugbart værktøj i forbindelse med foreningens årlige budgetlægning, og med sådan en plan undgår man kedelige overraskelser både økonomisk og praktisk.

Den professionelle gennemgang af ejendommen er ganske omfattende og inkluderer blandt andet gennemgang af tagkonstruktion, facader og gavle, indvendige konstruktioner, udenomsarealer, vinduer og døre, kældre, trapper, ventilation, isolering og brandsikring. Gennemgangen udføres af en uvildig byggesagkyndig.

En vedligeholdelsesplan er også vigtig, når man vil sælge sin bolig. Vores advokater oplever ofte, at købere spørger til ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand. Og derfor er det fordelagtigt, at man som forening står klar med en professionel vurdering og en konkret plan.

Har du og din forening et ønske om at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan? Så giver ØENS byggesagsafdeling gerne en hjælpende hånd. Vi klæder jeres forening ordentlig på, så I kan tage fat på ejendommens vedligehold – uanset om I selv kan klare arbejdet, eller om I foretrækker at overlade arbejdet til professionelle.

Kontakt en specialist

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Advokat

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Byggesagsafdeling

Niclas Helander Asmussen

Byggesags- og foreningsadministrator

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

Sommeren er over os, og hos ØENS Ejendomsadministration betyder det ikke kun ispauser i eftermiddagssolen og duften af grill i gårdene – det betyder også nye, spændende samarbejder.

Og netop denne måned er der to særligt gode grunde til, at vi smiler lidt ekstra. Vi har nemlig fornøjelsen af at byde to nye foreninger velkommen hos ØENS!

🔹 E/F Øresundshave – en hyggelig ejerforening med 26 boliger, beliggende på Lergravsvej på Amager.
🔹 A/B Helgoland Strandpark I – en større andelsforening med 72 boliger, centralt placeret på Øresundsvej.

Vi glæder os til at lære jer og jeres ejendomme at kende – og til at bidrage med vores erfaring og rådgivning i den daglige drift og udvikling af jeres foreninger.

Vil I høre mere om, hvad vi kan gøre for jeres forening?

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Det er fristende at give andelsboligen et løft med nyt køkken, opdateret badeværelse eller en smart planløsning – og det kan bestemt også være en god investering. Men i andelsboligverdenen gælder der nogle helt særlige spilleregler for, hvordan forbedringer bliver vurderet og honoreret økonomisk ved salg. Hvis du vil undgå at miste værdi – eller havne i ubehagelige diskussioner med vurderingsmanden eller bestyrelsen – skal du have styr på både dokumentation, afskrivning og lovgivning. Det hjælper vi dig med her.

Hvad er en forbedring – og hvad er ikke?

Det lyder måske banalt, men det er faktisk ikke altid lige let at afgøre. En forbedring i andelsretlig forstand er en forandring, der reelt forbedrer boligens brugsværdi – altså gør den bedre, mere funktionel eller mere tidssvarende.

Forbedringer kan fx være:

• Et nyt køkken med moderne elementer og hvidevarer
• Et badeværelse med nye fliser, VVS og inventar
• Udskiftning af elinstallationer
• Etablering af gulvvarme eller akustiklofter

Men det er ikke en forbedring, hvis du:

• Udbedrer slid og ælde (fx sliber gulve, maler vægge, lapper huller)
• Skifter noget ud med det samme – bare i nyt (fx toilet for toilet)
• Vælger løsninger, der primært er æstetiske og ikke funktionelle

Det er med andre ord ikke alt, der føles som en forbedring, som tæller økonomisk, når vurderingsmanden kigger forbi.

Hvad betyder det for din andelsværdi?

Når du sælger din andelsbolig, skal værdien af dine forbedringer lægges oveni andelskronen. Det betyder i praksis, at du kan få mere for din bolig – hvis forbedringerne er lovlige, veldokumenterede og korrekt udført.

Men her kommer hagen: værdien af forbedringer afskrives over tid. Det betyder, at et 10 år gammelt køkken måske kun giver dig 40-50 % af investeringen med i regnestykket. Det handler både om alder, slid, materialekvalitet og om køkkenet stadig anses som moderne.

Et eksempel i praksis (2025):
Har du fået nyt IKEA-køkken til 75.000 kr. i 2018, kan vurderingsmanden i 2025 fastsætte værdien til 30.000-40.000 kr., afhængigt af stand og tidsånd. Det er nemlig ikke blot prisen, men også brugsværdi og æstetik, der tæller.

Dokumentation er essentielt

Det er ikke nok, at forbedringen er flot – du skal kunne bevise, hvad der er lavet, og til hvilken pris. Her snubler mange. I 2025 ser vi stadig eksempler på, at andelshavere mister store beløb, fordi de mangler kvitteringer, beskrivelser eller detaljer på, hvad der er lavet og hvornår.

Sådan dokumenterer du korrekt:

• Gem kvitteringer på materialer og håndværkerarbejde
• Brug detaljerede fakturaer – ikke bare “renovering af bad: 80.000 kr.”
• Få udspecificerede tilbud og slutregninger
• Tag billeder af projektets før- og eftertilstand
• Hvis du selv udfører arbejdet, lav en arbejdsseddel med tidsforbrug og materialeforbrug – og brug ABF’s vejledende timepris

OBS: El- og VVS-arbejde skal være udført af autoriserede fagfolk. Hvis det ikke er dokumenteret, kan det blive trukket helt fra vurderingen – også selvom det er lavet pænt.

Nye regler i 2024 – og hvad de betyder i 2025

Fra 1. juli 2024 er det blevet et krav, at alle forbedringer fremgår af det nye nøgleoplysningsskema, som er obligatorisk ved salg af andelsboliger. Her skal forbedringer, vedligehold og installationer registreres – og det kræver, at du som sælger er velforberedt.

Bestyrelsen udfylder skemaet, men du skal kunne dokumentere dine oplysninger. Har du ikke det – eller er forbedringen ikke godkendt – kan du risikere at få et markant lavere tillæg ved salg.

Vores bedste råd hos ØENS:

• Tænk forbedringer som investeringer – lav dem med henblik på både dine nuværende ønsker, komfort og videresalg
• Spørg bestyrelsen om lov, før du går i gang – særligt hvis du ændrer på installationer eller bærende konstruktioner
• Vælg kvalitet over billig løsning – det betaler sig i vurderingen
• Sørg for dokumentation – hver gang!
• Få rådgivning, hvis du er i tvivl – det koster langt mindre end en dårlig vurdering

Har du styr på dine forbedringer?

Hos ØENS hjælper vi både andelshavere og bestyrelser med at forstå reglerne, indsamle dokumentation og sikre korrekt vurdering af forbedringer. Vi har set alt – fra kreative køkkenløsninger til ulovlige elinstallationer – og vi ved, hvad der tæller, og hvad der ikke gør.

Specialisterne indenfor fast ejendom

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, associeret partner

Afdeling:

Hos ØENS Ejendomsadministration oplever vi stor interesse for at blive klogere på bestyrelsesarbejdet – både fra dem, der netop er trådt ind i en ny rolle, og fra dem, der har siddet i bestyrelsen i flere år.

Derfor inviterer vi til to gratis undervisningsaftener med hver sit fokus:

1. Ny i bestyrelsen

Tirsdag d. 3. juni kl. 17.30–19.00
Er du for nyligt blevet valgt ind i en bestyrelse? Så er dette oplæg for dig.

Undervisningen giver dig en grundlæggende forståelse af, hvad bestyrelsesarbejde indebærer, og hvordan du kommer godt i gang med rollen som bestyrelsesmedlem.

Vi kommer bl.a. ind på:

• Overordnet bestyrelsesansvar
• Gode vaner i bestyrelsesarbejdet
• Deltagelse i og afholdelse af bestyrelsesmøder
• Probo som værktøj
• Samarbejdet med administrator

Oplægsholdere:
Administrationschef Nedim Husic og advokatfuldmægtig Jakob Holm Hansen

Deltagelse:
Du kan deltage fysisk på vores kontor på Lergravsvej 63, 1. tv. (vi byder på kaffe og snacks til de tilmeldte) eller digitalt via Teams.
OBS: Max 60 fysiske pladser – først til mølle. Teams-link sendes mandag d. 2. juni kl. 16.00.

👉 Tilmeld dig her

2. Bestyrelsesansvar – for dig med erfaring

Tirsdag d. 10. juni kl. 17.30–19.00
Svarfrist: 5. juni (af hensyn til forplejning)

Har du mange års erfaring i en bestyrelse – og vil du gerne blive endnu skarpere på ansvar, praksis og nye tendenser i foreningsretten?

Så er dette oplæg til dig, der gerne vil dykke dybere ned i ansvarsspørgsmål og ny retspraksis – med udgangspunkt i både ejer- og andelsboligforeninger.

Vi kommer bl.a. ind på:

• Bestyrelsesansvar og generalklausuler
• Gængs praksis i bestyrelsesarbejdet
• Nye tendenser i retspraksis og hvad de betyder

Oplægsholdere:
Administrationschef Nedim Husic og advokat Thomas Valentin

Deltagelse:
Du kan deltage fysisk på vores kontor på Lergravsvej 63, 1. tv. (vi byder på kaffe og sandwich til de tilmeldte) eller digitalt via Teams.
OBS: Max 60 fysiske pladser – først til mølle. Teams-link sendes mandag d. 9. juni kl. 16.00.

👉 Tilmeld dig her

Oplægsholdere

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Thomas Hvas Valentin

Advokat, associeret partner

Afdeling:

Hos ØENS Ejendomsadministration er vi stadig godt i gang med årets generalforsamlinger – og vi elsker det! Det er altid spændende at se, hvad der står på dagsordenen, og på det seneste har vi været med til at drøfte og vedtage alt fra etablering af ladestandere og nye tagprojekter til facaderenoveringer og forbedringer af udelivet – som solrige altaner og fælles gårdmiljøer. Det er virkelig inspirerende at opleve det store engagement fra både beboere og bestyrelser. Vi får skarpe spørgsmål, kreative idéer og konkrete ønsker, som tydeligt viser, hvordan I gerne vil udvikle både ejendom og fællesskab.

Og apropos spændende nyt – i maj har vi også fornøjelsen af at byde velkommen til flere nye foreninger, som har valgt ØENS som deres administrator. Vi er både glade og stolte over tilliden og ser meget frem til samarbejdet.

Hjerteligt velkommen til:

🔹 E/F Tove Maës Vej 1-11 m.fl. – en ejerforening med 63 ejere beliggende på Tove Maës Vej 1-11 & Poul Bundgaards Vej 8-10, 2500 Valby

🔹 E/F Blyantsfabrikken – en ejerforening med 31 ejere beliggende på Sturlasgade 8, 10, 10A-D, 12A, C-E, G-H, K-N, R, 2300 København S

🔹 E/F Markskellet – en ejerforening med 125 ejere beliggende på Jyllingevej 8, Markskellet 1-17 og Slotsherrensvej 9-17, 2720 Vanløse

🔹 Rækkehusforeningen Asgård – en rækkehusforening med 17 rækkehuse beliggende på Asgårdsvej 21-53, 5200 Odense

🔹 Parkeringslauget Thors Have – et parkeringslaug med 265 pladser beliggende på Midgårdsvej 2-42, Asgårdsvej 1-32, Vibelundsvej 2 m.fl., 5200 Odense

Vi glæder os til at lære jer at kende og til at bidrage til en tryg og professionel administration af jeres ejendomme og fællesskaber.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

… dét spørgsmål bliver ofte efterfulgt af rungende tavshed, før den nuværende bestyrelse nødtvungent melder sig igen. Men en god, blandet bestyrelse er en stor gevinst for alle foreninger, fordi beslutningerne bliver bredere funderet. Og det sure arbejde? Det kan man faktisk købe hjælp til.

Skal legepladsen i gården renoveres, eller er elevatorer en bedre investering? Skal altanprojektet i gang – eller er det bedre med solceller? Og hvad med den sommerfest?

Den direkte vej til indflydelse i ejer- eller andelsforeningen er en post i bestyrelsen. Og jo mere diversitet i bestyrelsesgruppen – desto bedre – og mere bredt funderede beslutninger – bliver der taget til fælles bedste. Desværre er hovedparten af bestyrelserne alt for homogene, mener administrationschef Nedim Husic fra ØENS Ejendomsadministration A/S.

”De fleste bestyrelser er i den ene eller den anden grøft. Enten kun kvinder eller kun mænd. Enten kun over eller kun under 50 år. Det varierer fra tid til anden, hvem det er, der lige på dén generalforsamling har haft lyst til at stille op. Der er sjældent kampvalg, og det er nu engang bare dem, der rækker hånden op – måske fordi de virkelig har lyst, eller fordi det er blevet pinligt,” siger Nedim Husic.

Bestyrelsesansvar

ØENS Ejendomsadministration tilbyder undervisning med titlen ”bestyrelsesansvar”, blandt andet for at afmystificere rollen som bestyrelsesmedlem. Her kan man få indblik i ansvar og opgaver – men også få viden om, hvordan man kan få hjælp til det, ingen har lyst til eller mod på.  

Optimalt set er bestyrelsens rolle nemlig at udstikke en retning og ikke at nørde med detaljer i vedtægter, regnskaber eller byggeteknik. Og ofte er der mulighed for at bruge noget af vedligeholdelsesbudgettet på at købe hjælp udefra, siger administrationschef Nedim Husic.

”Man får sjældent et skulderklap som bestyrelse. Hvis man er heldig, kan der på generalforsamlingen være en sjæl, som siger ”skal vi ikke lige give bestyrelsen en klapsalve”, og det er måske den ros, man kan få i løbet af et år. Så med det som udgangspunkt er det forståeligt, at mange tænker, hvorfor så udsætte sig selv for stress og jag? Men det eneste, en bestyrelse egentlig skal, er at tage stilling til, hvilken retning der skal tages. Ønsker vi altaner, skal vi finde teknisk rådgiver. Og når der så skal besluttes noget om materialer m.v., skal bestyrelsen eller eventuelt foreningen inddrages.”

Mindre papirarbejde

Nedim Husic ser jævnligt foreninger med årlige vedligeholdelses- og rådgivningsbudgetter på 100.000-200.000 kroner, som bestyrelsen ikke rigtig har turdet bruge.

”Man bør sige til sig selv, at man ikke taber pengene ved at bruge dem på en håndværker eller en rådgiver. Rigtig mange bestyrelser består af folk, der har andre kompetencer end dem, foreningen har brug for på et givent tidspunkt – om det så er af byggeteknisk, juridisk eller administrativ karakter. Hvis der er penge, så brug af dem. For hver krone, man sparer i år, skal man måske bruge tre næste år, fordi man er for sent ude,” siger han.

Der findes også smarte løsninger for at få mindre papirarbejde og færre møder i det daglige. De fleste større foreninger bruger systemet ProBo til at kommunikere med beboerne og styre økonomien. Men mange har stadig både ProBo, en Facebook-side og den velkendte opslagstavle i opgangen. Her lyder opfordringen fra Nedim:

”Brug administrator som sparringspartner i forhold til digitalisering. Gør løsningerne smartere, så man kan bruge tid på at planlægge en fest frem for at bruge fire timer på at rende rundt og indsamle papirer. Vi har typisk erfaring med, hvordan arbejdsopgaver løses effektivt i andre foreninger, og det deler vi gerne ud af.”

ØENS Ejendomsadministration underviser også bestyrelsesmedlemmer i at anvende systemet ProBo. Via ProBo er bestyrelsen så selv i stand til hurtigt at løse en række opgaver og undgå unødvendig ventetid. Det anbefales dog altid, at vigtige skrivelser såsom information om generalforsamlinger o.l. udsendes fra administrator, så ansvaret ligger dér.

Sociale arrangementer

Bestyrelsesarbejdet er mere end bare en bunke opgaver, der skal løses, mener Nedim Husic. Det er også en social konstruktion, som skal passes og plejes – både internt og eksternt.

De anbefaler, at man laver sociale arrangementer med sin bestyrelse. Ikke kun for hyggens skyld, men også for at opbygge tillid og dermed få opgaverne nemmere løst.

”Hvis man er fem medlemmer, så kan man fordele de forskellige ansvarsområder som f.eks. bilagsgodkendelser, regnskaber og vicevært-overblikket. Og når man uddelegerer de opgaver, og internt er enige om det, så skal man heller ikke hele tiden kontrollere hinanden,” siger Nedim Husic, og supplerer:

”Vi oplever tit beboere, der mener, at bestyrelsen er valgt for at servicere beboerne. Men en ejer- eller andelsforening er et fællesskab, og bestyrelsesrollen er noget, man skal tage i fællesskab. Og det skal være for almene mennesker at sidde der.”

Nedim mener, at bestyrelsen kan komme langt med at arrangere nogle sociale arrangementer for hele boligforeningen.

Kommunukation er vejen frem

”Ofte er vi gode til at blive uenige, hvis vi ikke snakker sammen. Men når man mødes og ser hinanden i øjnene nede i gården ved en pølsevogn til et arrangement, opfører man sig bedre, og når man opfører sig bedre, så er der flere der tænker på generalforsamlingen, at det ser sjovt ud at være i bestyrelsen og melder sig,” siger han.

Den vigtigste årsag til at melde sig til bestyrelsen er ifølge de to administratorer, at man får væsentlig mere indflydelse på det sted, man bor.

”Bestyrelser fungerer demokratisk, og det er flertallet i bestyrelsen, der træffer beslutninger. Demokrati kan altså være to ulve og ét får, der diskuterer frokost. Så det betyder noget, hvem der deltager i beslutningerne. Og hvis bestyrelsen er for homogen, kan der være ønsker, som ikke bliver prioriteret. Man rangerer ofte tingene forskelligt alt efter alder. For eksempel legepladsen i gården – der er jo en midtergruppe, der ikke interesserer sig så meget for den, og så bekymrer man sig igen, når man får børnebørn. Så det er vigtigt med forskellige indspark om, hvordan man skal drifte sin ejendom,” siger Nedim Husic.

Hvad er ‘en god bestyrelse’:

• Fordel opgaverne mellem jer og hav tillid til hinanden.

• Husk at være sociale – lav fælles arrangementer, både internt i bestyrelsen og for hele boligforeningen.

• Vær åben for at optage bestyrelsesmedlemmer, du er uenige med – det skaber bedre fælles beslutninger.
• Overvej, om du skal vige pladsen, hvis en kandidat med en anden profil melder sig for at skabe mere diversitet i bestyrelsen.
• Tænk i rotation – det er sårbart, hvis en forening har den samme formand eller bestyrelse i 30 år, da for meget viden bliver samlet samme sted.
• Hvis der er enkeltstående interesser, kan man nedsætte en arbejdsgruppe, som kan præsentere et projekt for bestyrelsen, der kan gå videre med det.
• Køb de ydelser, ingen har lyst eller evner til – f.eks. regnskabshjælp, juridisk bistand og byggeteknisk rådgivning.
• Brug administrator som sparringspartner på smarte løsninger og overvej at deltage i undervisning eller gå hjem-møder om relevante emner.

Artiklen er skrevet af Nedim Husic, administrationschef hos ØENS Ejendomsadministration og Dorte Mosbæk, freelance journalist. Artiklen er udgivet i magasinet ‘Min Boligforening’.

Det er blevet den tid på året, hvor ejere og andelshavere mødes – fysisk eller online – med medbeboere for at godkende boligforeningens regnskab og for at træffe vigtige beslutninger om den fælles fremtid i den fælles ejendom. Men lad os være ærlige. Det er ikke alle, der finder generalforsamlinger sjove og interessante, og derfor fristes mange til at springe mødet over.

Måske går du selv og overvejer om det virkelig er nødvendigt, at du møder op og deltager? Dét mener vi, det er. Læs hvorfor herunder.

Hvorfor bør du deltage i boligforeningens generalforsamling?

Umiddelbart lyder generalforsamling og årsregnskab måske ikke som det mest interessante at bruge sin sparsomme fritid på. Men generalforsamlingen er ikke blot en formalitet, der skal overstås. Generalforsamlingen skal i virkeligheden forstås som foreningens øverste myndighed. Det er her, I som medlemmer stemmer og træffer store beslutninger om foreningens fremtid. Beslutninger, der potentielt kan få direkte indflydelse på din situation og din privatøkonomi. Men hvordan det? Her er et tænkeligt scenarie:

Skal jeres ejendom for eksempel have nyt tag, kan bestyrelsen foreslå, at I optager et lån, som skal finansieres med en månedlig boligafgiftsforhøjelse på 500 kr. Det vil være et tiltag, som i en eller anden grad vil påvirke din privatøkonomi. Og derfor er det en god idé at møde op og bruge sin demokratiske stemme, hvis man ønsker indflydelse. Det er også på generalforsamlingen, du har mulighed for og ret til at stille eventuelle forslag– hvis du har en idé, du ønsker realiseret.

Særligt i andelsboligforeninger er det vigtigt at få behandlet og godkendt årsregnskabet, idet andelsværdien jo fastsættes heri.

Men generalforsamlingen er ikke alene et sted, hvor du kan komme og vinde indflydelse. Det er også en god lejlighed til at møde foreningens øvrige medlemmer og få hilst på nye beboere. Selvom man i ejer- og andelsboligforeninger ofte bor tæt, er det ikke altid, at man kender sine naboer særlig godt. Generalforsamlingen er en mulighed for at mødes med bestyrelsen og naboer. På generalforsamlingen kan I udveksle synspunkter og debattere, så I som beboere i fællesskab får truffet de rigtige beslutninger for jeres forening.

Få flere gode råd

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Afdeling:

Foråret er for alvor over os, og hos ØENS Ejendomsadministration betyder det, at vi befinder os midt i årets travleste periode – generalforsamlingssæsonen. Vi elsker denne tid på året, fordi det er her, vi får mulighed for at møde bestyrelserne og beboerne i de foreninger, vi administrerer, besvare spørgsmål og bidrage med vores erfaring og rådgivning.

Og denne måned er der endnu én – eller faktisk to!! – gode grunde til, at vi er ekstra glade! Vi har nemlig fornøjelsen af at byde velkommen til en ny ejerforening samt et gårdlaug bestående af seks foreninger, som netop har valgt ØENS Ejendomsadministration som deres administrator.

Hjerteligt velkommen til:

🔹 Ejerforeningen Våren – en stor og velfungerende forening med 228 ejere, beliggende på Sorrentovej, Florensvej og Backersvej på Amager.
🔹 G/L Solstrejf – et gårdlaug bestående af seks foreninger med adresser på Amagerbrogade, Englandsvej, Sigbrits Allé og Søren Norbys Allé.

Vi er stolte over at få ansvaret for administrationen af jeres foreninger og ejendomme og ser frem til et stærkt samarbejde, hvor vi sikrer en tryg og professionel drift.

Er du interesseret i at høre mere om, hvad vi kan gøre for jeres forening? Modtag et uforpligtende tilbud fra os her.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Det kan være en lang og sej proces at få etableret altaner, men lyset og det ekstra uderum er det hele værd. Især i helt små lejligheder.

Det kan de skrive under på i en andelsforening på Østerbro, der prioriterede hjælp fra rådgivere til hele altanprojektet.

Det dejlige lys og de ekstra kvadratmeter, en altan tilfører en lille lejlighed, er en gave til de små rum, siger Helle Friis, der bor på femte sal i andelsforeningen A/B Silkeborggade 29-31 på Østerbro. Som formand for altanudvalget har hun gjort sin del af arbejdet for at få etableret altaner i 20 af foreningens små lejligheder Et arbejde, der blev færdigt i sommeren 2021.

Men projektet var aldrig kommet i mål uden professionel rådgivning på sidelinjen, forklarer hun. Andelsforeningen har ØENS Ejendomsadministration A/S som administrator, og gennem deres tovholder hér fik de anbefalet en byggeteknisk rådgiver fra ingeniørfirmaet Bang & Beenfeldt. Det var en beslutning, der viste sig at være guld værd.

”En ting var, at han kunne forholde sig til, hvad der indgik i tilbuddet og havde kendskab til altanbyggeri fra andre projekter, men da de gik i gang, kunne han også påpege mangler og ting, som håndværkerne skulle være opmærksomme på,” siger Helle Friis.

Der var dog også brug for at trække på hjælp fra juristerne i ØENS Advokatfirma undervejs.

”Vi var egentlig først gået i gang med ét altanfirma med et tilbud, som vi syntes så rigtig fornuftigt ud, men så havde vi det lige forbi juristerne, og der var altså noget i kontrakten, de mente skulle ændres. Det ville det altanfirma ikke fravige, og så turde vi ikke skrive under, fortæller Helle.

Andelsforeningen gik tilbage til et af de andre tilbud, som var en lille smule dyrere. Til gengæld var tingene helt i orden, og juridisk set var der ingen problemer, vurderede rådgiverne.

Før der er mulighed for at nyde aftensolen i en strandstol med udsigt over en af byens gårde, skal man dog væbne sig med tålmodighed, for både beslutnings-, ansøgnings- og byggeprocessen til altaner kan være en langstrakt fornøjelse. Helle Friis har boet i foreningen på Østerbro siden 2014, og allerede før hun flyttede ind, har der været talt om altanprojekter, som er blevet droppet af forskellige årsager.

Dejligt at få alle med

I 2019 vendte Helle tilbage til ideen sammen med en anden beboer. Andelsforeningen i Silkeborggade bestod på det tidspunkt af 24 små lejligheder på mellem 38 og 42 kvadratmeter. De fire i stueetagen kunne ikke få altaner, men er efterfølgende blevet lagt sammen til to. Det var dog ikke alle beboere, der var interesseret i altaner i første omgang. Én mente ikke, at han ville komme til at bruge den, men blev senere overtalt.

”Vi var glade for, at det lykkedes at få alle med, både af æstetiske hensyn, men også fordi det har en betydning i kroner og øre, hvis man skal have en vare, der er lidt attraktiv, når man efterfølgende skal af med lejligheden. Så vil det måske være ærgerligt at være den eneste, der ikke kan tilbyde en altan, siger Helle Friis.

Selve finansieringen af projektet har bestyrelsen i andelsforeningen også fået hjælp til fra ØENS Ejendomsadministration, som har taget sig af de økonomiske detaljer og fået optaget byggekredit og efterfølgende lån. Fordi der har været ydelser i form af byggeteknisk og administrativ rådgivning, er altanerne blevet en anelse dyrere end oprindeligt tænkt.

”Det er småting i det store billede. Der er blevet løst mange opgaver, som jeg ikke selv kunne klare. Det var en lettelse for mig, at der blev taget hånd om vores spørgsmål. Hvis der havde været nogen her i ejendommen, der havde forstand på byggeri, så kunne man måske godt stå for projektet uden den type hjælp, men det var der altså ikke, siger Helle Friis.

En lille stigning i den månedlige ydelse

Altanerne har hævet andelshavernes månedlige ydelse med ca. 700 kroner. Foreningen valgte, at den stigende månedlige ydelse skulle være ens for alle i andelstankens navn, til trods for at altanerne er dyrere at etablere foroven end forneden, fordi murværket er tyndere jo længere man bevæger sig op. Til gengæld er altanerne fra 1. til 4. sal større.

Nyt kig til gården

Det vigtigste argument for at få altan for andelshaverne på Østerbro var de ekstra kvadratmeter til de meget små boliger. Men det viste sig efter byggeriet, at det ekstra lys var en uventet overraskelse. Når et vindue skiftes ud med en glasdør, gør det meget ved lysoplevelsen i en lille lejlighed.

”Lysindfaldet har gjort en stor forskel, selv om der i forvejen er meget lyst på femte sal. På grund af altandøren har vi nu et anderledes kig ned til gården uden at skulle hænge ud ad vinduet. Vi har en børneinstitution i gården, så det er ikke altid, man lige går derned, hvis man har brug for sol og lys. Man er mere tilbøjelig til at gå ud på altanen”, siger Helle Friis, der primært bruger sin altan til afslapning i aftensolen, som er fremme helt til klokken 21.30 i sommermånederne.

Gode råd, hvis du overvejer altan

• Kom godt fra start, og alliér dig med professionelle rådgivere. Ofte begynder et projekt med, at man indhenter tilbud, som præsenteres på en generalforsamling. Husk, at hvis de ikke forinden er gennemgået af en professionel rådgiver og jurister, kan de være mangelfulde. Og man skal måske starte forfra.
• Inddrag din ejendomsadministrator fra begyndelsen for at få den rette rådgivning og anbefalinger til byggeteknisk rådgivning.
• Væbn dig med tålmodighed. Der går nemt 12-24 måneder fra de første møder til færdige altaner, bl.a. på grund af byggesagsbehandlingen i kommunen.
• Hold god kontakt med naboer og styregruppen/tovholderen i din forening – og hjælp hinanden med at udlevere nøgler mv. til håndværkere. Flere forskellige faggrupper skal have adgang til lejlighederne for eksempelvis at flytte radiatorer, ordne gulv mv.

Artiklen er skrevet af ØENS Ejendomsadministration og Dorte Mosbæk, freelance journalist. Artiklen er udgivet i magasinet ‘Min Boligforening’ i maj 2022. En særlig tak skal lyde til medvirkende bestyrelsesformand, Helle Friis, fra A/B Silkeborggade 29-31 på Østerbro.

Lad os hjælpe jer med jeres kommende byggeprojekt

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Advokat

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Afdeling: