Vedtægterne er fundamentet for enhver andelsboligforening.

De fastlægger, hvordan foreningen ledes, hvordan beslutninger træffes, og hvilke rettigheder og pligter der gælder for andelshaverne. Når vedtægterne ændres, ændres derfor ikke bare teksten i et dokument, men de juridiske rammer for hele foreningen.

I 2026 ser vi fortsat mange andelsboligforeninger, hvor vedtægtsændringer skaber usikkerhed. Ikke fordi bestyrelsen handler forkert, men fordi processen ikke altid bliver gennemført korrekt eller tilstrækkeligt klart. Denne artikel forklarer hvem der kan beslutte vedtægtsændringer, hvordan de vedtages, og hvad bestyrelsen skal være særligt opmærksom på.

Hvem kan beslutte ændringer i vedtægterne?

Det er en udbredt misforståelse, at bestyrelsen alene kan ændre vedtægterne i en andelsboligforening. Det kan den ikke.

Vedtægtsændringer skal altid vedtages af foreningens medlemmer på en generalforsamling. Bestyrelsen kan stille forslag, men det er generalforsamlingen, der træffer beslutningen.

Både:

• bestyrelsen
• og andelshaveren

kan fremsætte forslag til ændringer af vedtægterne. Det afgørende er ikke, hvem der foreslår ændringen, men hvordan forslaget er formuleret, og hvordan processen gennemføres.

Hvordan udformes et forslag til vedtægtsændring?

Et forslag til vedtægtsændring skal være klart, præcist og forståeligt. I praksis ser vi, at uklare forslag ofte bliver stemt ned – ikke nødvendigvis fordi medlemmerne er imod ændringen, men fordi de ikke forstår konsekvenserne.

Et veldisponeret forslag til vedtægtsændring i en andelsboligforening bør indeholde:

• den gældende bestemmelse
• den foreslåede nye ordlyd
• en forklaring på, hvorfor ændringen foreslås
• en beskrivelse af de praktiske og økonomiske konsekvenser

Når medlemmerne kan se, hvad der ændres, og hvorfor, bliver beslutningen både lettere og mere holdbar.

Hvornår og hvordan behandles forslaget?

Forslaget skal behandles på en generalforsamling – enten ordinær eller ekstraordinær. Det er afgørende, at forslaget:

• er tydeligt angivet på dagsordenen
• udsendes rettidigt sammen med indkaldelsen
• forelægges i den form, som vedtægterne kræver

På generalforsamlingen gennemgås forslaget, der gives mulighed for debat, og herefter stemmes der.

Hvilket flertal kræves for at ændre vedtægterne?

Vedtægtsændringer kræver som udgangspunkt et kvalificeret flertal. I de fleste andelsboligforeninger betyder det, at to tredjedele af de afgivne stemmer skal stemme for forslaget.

Nogle vedtægter indeholder derudover:

• krav om minimumsdeltagelse (kvorum)
• skærpede flertalskrav for bestemte typer ændringer

Derfor er det altid nødvendigt at tage udgangspunkt i foreningens egne vedtægter, før processen sættes i gang.

Hvis der ikke er tilstrækkeligt fremmøde til at opfylde et kvorumkrav, kan der i mange foreninger indkaldes til en ny generalforsamling, hvor forslaget kan vedtages endeligt, hvis det opnår det krævede flertal blandt de fremmødte.

Hvornår træder en vedtægtsændring i kraft?

Når en vedtægtsændring er vedtaget korrekt på generalforsamlingen, træder den som udgangspunkt i kraft umiddelbart efter vedtagelsen, medmindre vedtægterne fastsætter en anden ikrafttrædelsesdato.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at vedtægtsændringer ikke kan have tilbagevirkende kraft. De gælder kun fremadrettet.

Hvorfor vedtægtsændringer ofte giver konflikter

I vores arbejde med andelsboligforeninger ser vi, at konflikter om vedtægtsændringer sjældent opstår på grund af selve ændringen. De opstår, når:

• processen ikke er tilstrækkeligt gennemsigtig
• formalia ikke er overholdt
• medlemmerne ikke føler sig ordentligt oplyst

Derfor er det ikke nok, at en vedtægtsændring er juridisk korrekt. Den skal også være forståelig, velbegrundet og veldokumenteret. Se det gode eksempel på et forslag til generalforsamlingen her.

Hvornår giver professionel rådgivning særlig mening?

Mange vedtægtsændringer kan gennemføres internt i foreningen. Men der er situationer, hvor juridisk sparring giver væsentlig værdi – f.eks. når ændringen:

• påvirker medlemmernes økonomiske rettigheder
• ændrer salgs- eller fremlejeregler
• justerer stemmeret eller fordelingstal
• har betydning for finansiering eller långivere

I disse tilfælde kan en juridisk gennemgang være med til at sikre, at ændringen både holder juridisk og fungerer i praksis.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Afdeling:

FAQ: Vedtægtsændringer i andelsboligforeninger

Sender du fakturaer til en forening, som vi administrerer hos ØENS Ejendomsadministration?

For at sikre korrekt bogføring og hurtig behandling af betalinger er det vigtigt, at fakturaen lever op til vores krav. Fakturaer, der ikke opfylder nedenstående, vil blive returneret.

Fremsendelse via EAN

Alle fakturaer til ejendomme, som vi administrerer, skal fremsendes elektronisk via EAN:

EAN-nummer: 5746000000194

Krav til din faktura

Fakturaen skal indeholde følgende oplysninger:

• Titel (fakturanavn)
• Betalingsbetingelser: Fakturadato + antal løbende dage
• Bankoplysninger: Registreringsnummer og kontonummer eller FIK-type, FIK-ID og FIK-kreditornummer
• Reference: F efterfulgt af foreningens CVR-nr. (XXXXXXXX) – eks. F12345678. Det angives typisk i feltet “Øvrig reference / Købers ordrenummer”
• Ved fremsendelse via EAN skal afkrydsningsfeltet markeres, så det tydeligt fremgår, at den oprindelige faktura er vedhæftet.
• Kontoudtog, rykkere m.v. skal sendes til: info@oadv.dk

Fakturaer vedrørende varer eller ydelser skal stiles til

Foreningens navn (jf. CVR)
c/o ØENS Ejendomsadministration
Lergravsvej 59, 1. sal
2300 København S
(F efterfulgt af foreningens CVR-nr.: XXXXXXXX) eks. F12345678

De fleste regnskabsprogrammer understøtter i dag EAN-fakturering. Har du ikke mulighed for selv at danne elektroniske fakturaer, kan du gratis benytte DIGITAL CABs fakturablanket via www.tast-selv.dk.

Har du spørgsmål?

Hvis du har spørgsmål til fakturering, er du velkommen til at kontakte ProBo-support på support@probo.dk eller telefonisk 71 99 26 55.

Kalenderen skriver endelig december, og julestemningen har ramt hele ØENS-kontoret. Kontoret er pyntet op, i fredags skød vi juletiden i gang med ‘første fredag i advent’, og vi glæder os til at åbne dørene for kunder, samarbejdspartnere, venner og familie til vores jule­reception på torsdag.

Og midt i al julehyggen er der også en anden vigtig ting, vi er utroligt fornøjede over: Vi skal nemlig byde et stolt og hjerteligt velkommen til:

• A/B Havkik – en andelsboligforening med 27 andele på Amager, lige rundt om hjørnet fra os.
• G/F Ahorn Rækkerne – en grundejerforening med 41 enheder i det hyggelige Søkvarter ved Nærheden.

Vi er oprigtigt glade for at få lov til at administrere, udvikle og passe godt på jeres foreninger og ejendomme. Tak for tilliden – vi ser frem til et langt og godt samarbejde som jeres pålidelige partner.

Professionel ejendomsadministration til jeres forening

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Hos ØENS bliver vi altid glade, når vi får mulighed for at byde nye foreninger varmt velkommen i ejendomsadministrationen – og denne måned er ingen undtagelse!

Hjerteligt velkommen til:

• E/F Sundbyvang – En ejerforening med 23 ejere på Peder Lykkes Vej 48-52, 2300 København S.
• A/B Vardehus – En andelsboligforening med 42 andelshavere på Vardegade 4-10, 2100 København Ø.
• A/B Østerhøj Måløv – En andelsboligforening med 16 andelshavere på Snarestræde 12A-26B, 2750 Ballerup.

Vi ser frem til et langt og godt samarbejde, hvor vi sikrer, at den daglige drift og udvikling af jeres foreninger foregår professionelt – og altid i tæt dialog med jer.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Efteråret er her, og selvom mange boligforeninger først afholder generalforsamling til foråret, er det allerede nu, arbejdet med vedligeholdelsesplanen bør sættes i gang. For både andelsboligforeninger og ejerforeninger er en vedligeholdelsesplan et af de vigtigste styringsværktøjer. Den giver overblik over ejendommens tilstand, kommende renoveringsbehov og hjælper bestyrelsen med at prioritere de nødvendige byggesager – og ikke mindst økonomien – i god tid.

Hvis I går i gang i god tid, kan I præsentere gennemtænkte og velunderbyggede forslag til generalforsamlingen – og dermed sikre, at nødvendige projekter bliver vedtaget, uden at beslutningsprocessen trækker ud.

Hvad er en vedligeholdelsesplan – og hvorfor er den vigtig for at drive en sund forening?

En vedligeholdelsesplan for en boligforening er en teknisk og økonomisk plan, der beskriver, hvilke dele af ejendommen der kræver vedligeholdelse – hvornår arbejdet bør udføres – og hvad det forventes at koste. Det kan fx være:

• Tag og tagrender, der snart trænger til udskiftning,
• Facaderenoveringer for at undgå skader og fugtproblemer,
• Vinduer og døre, der skal skiftes til energirigtige løsninger,
• Kloakker, rør og faldstammer, som har nået slutningen af deres levetid,
• Energirenoveringer, der kan reducere fællesudgifterne på sigt.

For en andelsboligforening eller ejerforening fungerer vedligeholdelsesplaner som et styringsværktøj, der både giver bestyrelsen et klart beslutningsgrundlag og medlemmerne gennemsigtighed i forhold til økonomien.

Fordele ved en vedligeholdelsesplan i boligforeninger

En boligforening uden en opdateret plan risikerer uforudsete udgifter og projekter, der bliver håndteret kaotisk og uden større omtanke. Omvendt giver en gennemtænkt plan en række fordele:

• Overblik og tryghed: Foreningen ved altid, hvilke projekter der er på vej.
• Bedre økonomisk planlægning: Udgifter fordeles over tid i stedet for at komme som dyre overraskelser.
• Stærkere beslutningsgrundlag: Dokumentation gør det lettere at få medlemmernes opbakning.
• Forebyggelse af skader: Små problemer kan håndteres, før de udvikler sig til store og dyre sager.
• Stigende ejendomsværdi: En velholdt ejendom er mere attraktiv for både købere og långivere.
• Vigtigt dokument for omverdenen: Vedligeholdelsesplaner er ikke kun et centralt arbejdsredskab internt i boligforeningen, men også et vigtigt dokument udadtil. Hos ØENS oplever vi, at forsikringsselskaber ser mere positivt på ejendomme, der har en opdateret plan og kan dokumentere, at den bliver fulgt. Samtidig lægger bankerne vægt på planen, når de vurderer ejendommen – både generelt og i forbindelse med kreditvurdering ved lån til konkrete projekter.
• Oplyst grundlag for køber: Vedligeholdelsesplaner hjælper sælger med at opfylde sin loyale oplysningspligt ved salg og giver køber indsigt i ejendommens tilstand og fremtidige vedligeholdelsesopgaver.

Hvorfor skal boligforeninger handle allerede nu?

Selvom det måske virker tidligt, er der flere grunde til, at efteråret og vinteren er det perfekte tidspunkt at arbejde med vedligeholdelsesplanen:

• Tid til grundighed: Det kræver tid at gennemgå ejendommen, indhente tilbud og få budgetter på plads.
• Forberedelse til generalforsamlingen: Når forslagene skal på dagsordenen i foråret, er alt klar og veldokumenteret.
• Bedre beslutningsproces: Jo mere forarbejde, der er lavet, jo større er chancen for, at medlemmerne stemmer projekterne igennem.
• Mindre risiko for forsinkelser: Uden planlægning risikerer man, at nødvendige projekter må udskydes, og potentielt blive dyrere end nødvendigt.

Kort sagt: Starter I nu, har I styr på det hele til foråret. Venter I, risikerer I at stå med hastværk, utilfredse beboere og dårlige beslutninger.

Hvordan hænger vedligeholdelsesplaner og generalforsamlingen sammen?

Generalforsamlingen er hjertet og hjernen i en boligforening – det er her, de store beslutninger træffes. Men en god beslutning kræver et solidt grundlag.

Når bestyrelsen møder op med en klar vedligeholdelsesplan, giver det:

• Gennemsigtighed: Medlemmerne kan se, hvorfor et projekt er nødvendigt.
• Realisme: Budgetterne er gennemarbejdede og tilpasset foreningens økonomi.
• Overblik: Det bliver tydeligt, hvilke projekter der kan vente, og hvilke der haster.
• Større opbakning: Når beboerne forstår behovet, er de mere tilbøjelige til at stemme ja.

En boligforening, der arbejder aktivt med sin vedligeholdelsesplan, står derfor langt stærkere til generalforsamlingen. Få vores hjælp til at komme i gang her.

Hvor ofte skal en vedligeholdelsesplan opdateres?

Mange spørger: ”Hvor ofte skal vi egentlig lave en ny vedligeholdelsesplan?”

Som udgangspunkt bør en vedligeholdelsesplan for en boligforening opdateres hvert 5. år. Men der kan være behov for en hurtigere opdatering, hvis:

• Ejendommen har gennemgået en større renovering,
• Der er opdaget nye skader,
• Bygningens tilstand har ændret sig hurtigere end forventet,
• Foreningens økonomiske situation har ændret sig.

En opdateret plan er altid en investering i foreningens fremtid – og kan spare jer for mange penge på længere sigt.

Fra plan til handling: Sådan forbereder I jer

Jo før I går i gang, jo nemmere bliver processen. I får tid til at gennemgå ejendommen, indhente tilbud og lægge budget, så alt er klar til generalforsamlingen til foråret. Det giver en bedre beslutningsproces, større chance for opbakning blandt beboerne og mindre risiko for forsinkelser og unødige ekstraudgifter.

Kontakt ØENS allerede i dag for rådgivning om jeres vedligeholdelsesplan – så er I godt forberedt til foråret.

Klar til at tage næste skridt?

Hos ØENS hjælper vi andelsboligforeninger og ejerforeninger med at udarbejde og opdatere vedligeholdelsesplaner. Vi sikrer, at I får en uvildig teknisk rådgiver til at udføre den tekniske gennemgang, så I opnår et klart økonomisk overblik og kan træffe beslutninger på et solidt og velinformeret grundlag.

Kontakt os allerede nu, hvis jeres boligforening skal være klar til forårets generalforsamling. Så hjælper vi jer med at planlægge og prioritere de nødvendige projekter – og sikre, at beslutningerne bliver nemmere at tage.

Kontakt en specialist

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Byggesagsafdeling

Niclas Helander Asmussen

Byggesags- og foreningsadministrator

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

FAQ – Boligforeningers vedligeholdelsesplaner

Nedenfor finder du svar på de mest stillede spørgsmål om vedligeholdelsesplaner i boligforeninger. FAQ’en giver et overblik over hvad en vedligeholdelsesplan er, hvorfor den er vigtig, hvordan den udarbejdes, og hvilke krav boligforeninger bør være opmærksomme på, når de arbejder med planlagt vedligeholdelse.

Kalenderen siger efterår – men helt ærligt, det føles stadig som sommer! Vi har kun lige nået at bladre om til september, og den første uge byder allerede på både vores halvårlige ØENS Night Out på fredag og nye spændende samarbejder med foreninger på Amager og Frederiksberg.

Derfor er det med stor glæde, at vi kan byde to nye foreninger hjerteligt velkommen hos ØENS:

Hjerteligt velkommen til:

🔹 A/B L.I. Brandes Alle 15 – en andelsboligforening med 10 andele beliggende på 1956 Frederiksberg.
🔹 E/F HavneBryggen Castor – en ejerforening med 85 ejerlejligheder, 8 erhvervsenheder og 95 parkeringspladser, beliggende på Islands Brygge 40-50, 54-58 og 58 A, 60-64, 2300 København S.

Vi glæder os til samarbejdet – og til at lære jer endnu bedre at kende.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Mangler I hjælp til de små, men vigtige opgaver i foreningen? Måske til lidt havearbejde, affaldsopsamling, trappevask eller oprydning i kælderen? Og vil I samtidig gerne gøre en forskel for et menneske, der står uden for arbejdsmarkedet? Så bør I kende til det sociale frikort.

Hos ØENS Ejendomsadministration oplever vi, at flere bestyrelser i både andelsbolig-, ejer- og haveforeninger er nysgerrige på mulighederne – og med god grund. For det sociale frikort er ikke kun en håndsrækning til udsatte borgere og førtidspensionister. Det er også en enkel, fleksibel og meningsfuld løsning på de opgaver, der ofte falder mellem to stole i foreningen.

Læs med her, hvor vi dykker ned i, hvordan det sociale frikort fungerer – og hvordan jeres forening kan bruge det i praksis.

Hvad er det sociale frikort?

Det sociale frikort er en ordning fra staten, der gør det muligt for socialt udsatte borgere – f.eks. hjemløse, mennesker med psykiske lidelser eller afhængighed, eller førtidspensionister – at arbejde og tjene penge uden at miste deres forsørgelsesgrundlag. Der er tale om skattefri og enkel betaling, uden at I som ‘arbejdsgiver’ skal oprette et lønsystem eller bekymre jer om A-skat og ATP.

Formålet er at give en økonomisk håndsrækning og mulighed for værdig beskæftigelse – og det kan sagtens være småopgaver i jeres forening.

Hvilke opgaver kan løses via et socialt frikort?

Et socialt frikort kan bruges til mindre og overskuelige opgaver, hvor I som forening har brug for hjælp. Det kan f.eks. være:

• Ukrudtsbekæmpelse og lettere havearbejde
• Trappevask eller oprydning i kælder og fællesarealer
• Affaldsopsamling eller sortering i gården
• Hjælp med småreparationer eller flytning af ting
• Opsyn med fællesarealer eller cykelskur
• Hjælp til praktiske opgaver i forbindelse med arbejdsdage eller beboerarrangementer

Det kan være opgaver, som viceværten ikke har tid til – eller som normalt ville kræve en ekstern håndværker.

Et konkret eksempel: Ole Tang og AB Passagerne viser vejen med det sociale frikort

Når det handler om at skabe fællesskab og få tingene til at ske i foreningen, er Ole Tang et forbillede. Ole er førtidspensionist og beboer i AB Passagerne – og med hjælp fra et socialt frikort har han fundet en meningsfuld måde at bidrage på.

”Det startede egentlig med, at jeg deltog i en arbejdsdag i foreningen en lørdag. Der var mange ting, der skulle ordnes, og jeg blev ikke færdig, så jeg kom igen om søndagen og fortsatte malerarbejdet. Kort tid efter spurgte bestyrelsen, om det var noget, jeg havde lyst til at fortsætte med. Det havde jeg – det gjorde mig glad – og da jeg fortalte det til min kontaktperson i kommunen, nævnte hun det sociale frikort som en mulighed. Jeg søgte det, og efter et telefoninterview blev jeg godkendt,” fortæller Ole.

Siden da har Ole med ro og overblik løftet en bred vifte af praktiske opgaver i sin forening – fra malerarbejde og småreparationer til en hjælpende hånd i gården. Og han gør det i sit eget tempo:

”Jeg gør det, når jeg har lyst og overskud. Det er rart, at der ikke er nogen faste krav. Jeg ved, hvilke opgaver der er, og så styrer jeg selv, hvornår og hvordan jeg gør det. Jeg skriver mine timer ned og sender dem til ØENS en gang om måneden. Det hele fungerer nemt og trygt – og uden at det går ud over mine ydelser,” siger han.

For Ole handler det om mere end blot praktiske opgaver – det handler om mening og fællesskab:

”Det betyder meget for mig at kunne være med og gøre en forskel der, hvor jeg selv bor. Det giver mig noget at stå op til – og en følelse af, at jeg bidrager. Og det gør mig glad, når mine medbeboere stopper op, siger hej eller giver et klap på skulderen og siger ’hvor ser det godt ud’ – det varmer virkelig. Det giver mig energi og lyst til at fortsætte.”

Det er tydeligt, at foreningen har stor tillid til Ole – og at den tillid bliver gengældt:

”Der er en gensidig tillid, og det betyder meget. Jeg får lov at arbejde i mit eget tempo, uden at nogen stiller krav. Det hele fungerer uden pres eller forventninger – og det betyder, at jeg kan tage ansvar, uden at det stresser mig. Det forpligter lidt på en god måde. En gulerod.”

Og han håber, andre både foreninger og borgere vil få øjnene op for muligheden:

”Jeg synes, et socialt frikort er en god idé – både for folk som mig og for foreninger. Foreningen sparer penge på at få løst nogle opgaver, og jeg får lov til at gøre noget, der giver mening. Jeg kan kun anbefale det.”

Hvad kræver det af foreningen?

Ikke ret meget. Når en borger er godkendt til et socialt frikort, kan I lave en aftale med vedkommende – og betale direkte for det udførte arbejde. I skal blot:

• Lave en skriftlig aftale med borgeren om opgaven og prisen
• Udbetale beløbet direkte til borgerens konto (eller kontant, hvis det aftales)

I bliver ikke registreret som arbejdsgiver, og der er ingen arbejdsgiverforpligtelser som f.eks. feriepenge, skat eller pension. Det er derfor nemt, fleksibelt og ufarligt – og samtidig en værdifuld hjælp for begge parter.

Fordele for jeres forening

Foreninger er ofte fællesskaber med et socialt hjerte. Og når I bruger et socialt frikort, er der mange fordele:

• Småopgaver bliver løst billigt, hvilket minimerer udgifterne til eksterne firmaer
• Styrker det sociale ansvar i foreningen og bidrager til et mere rummeligt arbejdsmarked
• Gør en konkret forskel for en borger i en svær livssituation

I stedet for at lade opgaverne hobe sig op – eller betale dyre domme – kan I bruge midlerne på en måde, der både gør gavn og giver mening.

Hvem kan foreningen ansætte?

I må gerne indgå aftale med en beboer i jeres egen forening – hvis vedkommende er godkendt til det sociale frikort. I kan også række ud til lokale sociale tilbud, væresteder eller kommunen og høre, om der er nogen, der søger opgaver. Mange kommuner og NGO’er kan hjælpe med kontakt til relevante borgere.

På socialtfrikort.dk kan man finde mere information og kontaktoplysninger.

Hvad med ansvar og forsikring i forbindelse med et socialt frikort?

Det sociale frikort fritager jer for arbejdsgiveransvar – men det kan stadig være en god idé at overveje forsikringsforhold, især hvis arbejdet indebærer fysisk belastning eller brug af redskaber. Kontakt eventuelt jeres ejendomsforsikring eller bestyrelsesansvarsforsikring for at få præciseret, hvordan I er dækket.

Er det svært at komme i gang?

Nej, slet ikke. Det kræver blot lidt koordinering og viljen til at gøre en forskel. Hvis I er i tvivl om, hvordan I skal gribe det an, så kan I:

• Kontakte jeres kommune og høre, hvem der er tovholder på det sociale frikort
• Tage fat i lokale væresteder eller socialt arbejde i området
• Og selvfølgelig kan I altid kontakte jeres kontaktperson hos ØENS Ejendomsadministration – så guider vedkommende jer gerne i gang

En lille indsats med stor betydning

Hos ØENS Ejendomsadministration oplever vi, at flere foreninger gerne vil tage socialt ansvar – men ofte mangler viden om mulighederne. Det sociale frikort er en enkel og meningsfuld vej at gå. Det handler ikke om at erstatte professionelle leverandører – men om at finde løsninger på små opgaver, som ellers ville blive udskudt eller undgået. Og samtidig sende et klart signal: Vi tror på, at alle har noget at byde ind med.

Har I spørgsmål?

Hos ØENS står vi klar til at rådgive jeres bestyrelse om, hvordan det sociale frikort konkret kan bruges i jeres forening – og hvordan I kommer godt i gang.

Tag fat i jeres faste administrator, eller skriv til os på info@oadv.dk, så hjælper vi gerne.

Juli er hos ØENS Ejendomsadministration en måned, hvor sommerroen breder sig i hverdagen – og samtidig en tid, hvor vi ser de første skridt på vejen mod at gøre forårets beslutninger fra generalforsamlingerne til virkelighed. Visionerne er nu på tegnebrættet, og planlægningen er i fuld gang i mange af vores foreninger.

Det er spændende at følge, hvordan idéer bliver til konkrete planer, og hvordan projekterne gradvist tager form. Vi er stolte af at være med på rejsen og ser frem til at opleve, hvordan tanker på papir bliver til virkelighed i foreningerne.

Foruden ovenstående gode ting kan vi også byde officielt velkommen til disse fire foreninger, som har valgt ØENS som deres administrator:

Hjerteligt velkommen til:

🔹 A/B Stjernen – en andelsboligforening med 172 andelshavere og 10 boliglejere beliggende på Sofie Brahes Allé 1-13, Højdevej 21-29, Kirkegårdsvej 49 og Tycho Brahes Allé 38, 2300 København S
🔹 E/F Østerpark – en ejerforening med 135 ejere beliggende på Jagtvej 213-215, 2100 København Ø
🔹 E/F Classensgade – en ejerforening med 17 ejere beliggende på Classensgade 11, 2100 København Ø
🔹 Haveforeningen Selandia – en haveforening med 224 haver beliggende i Vibestrupstræde, 2770 Kastrup

Vi glæder os til at lære jer at kende og til at bidrage til en tryg og professionel administration af jeres ejendomme og fællesskaber.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Sommeren er for mange en tid til at koble af og nyde en velfortjent ferie. Men mens virksomheder og boligforeninger drosler ned for tempoet, er sommeren højsæson for cyberkriminelle.

Reduceret bemanding, feriestemning og øget brug af usikre netværk skaber en unik mulighed for hackere, der udnytter selv de mindste sikkerhedshuller. Hos ØENS Ejendomsadministration og ØENS Virksomhedsadministration oplever vi hvert år, hvordan sommermånederne markerer en stigning i cyberangreb, phishing-forsøg og andre digitale trusler. I 2025 er trusselsbilledet blevet markant mere komplekst, ikke mindst på grund af den eksplosive udvikling inden for kunstig intelligens (AI). Cyberkriminelle anvender nu avancerede AI-værktøjer til at skabe mere overbevisende phishing-mails, udføre målrettede angreb og omgå traditionelle sikkerhedsforanstaltninger. Denne udvikling kræver både teknologiske løsninger og en opmærksom organisation for at kunne beskytte sig effektivt.

Hvorfor er sommeren en særlig risikoperiode?

Når sommeren nærmer sig, oplever mange virksomheder og boligforeninger reduceret bemanding. IT-ansvarlige og øvrige nøglepersoner er på ferie, og de tilbageværende ressourcer har ofte hænderne fulde. Samtidig arbejdes der oftere fra alternative lokationer – sommerhuse, hoteller, caféer – hvor medarbejdere logger på via usikre netværk. Dette øger risikoen for, at følsomme oplysninger opsnappes, eller at skadelig software installeres. Den afslappede feriestemning smitter desværre ofte af på sikkerhedsadfærden. Medarbejdere bliver mindre påpasselige, klikker lettere på mistænkelige links og bruger måske private enheder uden at tænke på risikoen. Alt dette skaber en perfekt storm, som cyberkriminelle udnytter til fulde.

Sommerens største cybertrusler

Phishing-mails i feriens tegn

Phishing-angreb er stadig blandt de mest udbredte metoder til at lokke følsomme oplysninger ud af medarbejdere eller plante malware på virksomhedens eller foreningens netværk. Sommeren 2025 er ingen undtagelse – vi ser en stigning i phishing-mails, der udnytter temaer som feriebookinger, forsinkede pakker eller ændrede rejseplaner. Disse mails er ofte yderst professionelle og svære at skelne fra ægte kommunikation.

Ransomware: Angreb, der kan lamme driften

Ransomware er fortsat en alvorlig trussel, særligt i en periode med lavere bemanding. Denne type malware krypterer virksomhedens eller foreningens data og kræver løsepenge for at låse dem op igen. Hvis ikke der findes en opdateret og testet backup, kan konsekvenserne være ødelæggende – både økonomisk og driftsmæssigt.

Social engineering: Når hackeren spiller på tilliden

Cyberkriminelle er blevet dygtigere til at manipulere mennesker frem for teknologi. Via telefonopkald, sociale medier eller e-mails forsøger de at narre medarbejdere til at udlevere adgangskoder eller anden følsom information. I sommermånederne, hvor medarbejdere ofte er mindre på vagt, er denne metode særligt effektiv.

Usikre netværk og enheder

Når arbejdet rykker ud af kontoret, øges risikoen for, at medarbejdere logger på via offentlige eller usikre Wi-Fi-netværk. Disse netværk kan være overvåget af hackere, der opsnapper følsomme oplysninger eller forsøger at installere skadelig software på medarbejderens enhed.

AI som våben for cyberkriminelle

AI har revolutioneret cyberkriminalitet. Hackere bruger AI til at automatisere og skalere deres angreb, f.eks. ved at generere phishing-mails, der er skræddersyet til den enkelte modtager. Disse mails fremstår så autentiske, at selv erfarne medarbejdere kan have svært ved at gennemskue dem. Samtidig bruges AI til at identificere sårbarheder i systemer langt hurtigere, end det tidligere var muligt.

Sådan beskytter du din virksomhed eller forening – hele sommeren

Skab en kultur med fokus på cybersikkerhed

Cybersikkerhed handler ikke kun om teknologi, men i høj grad om mennesker. Sørg for, at alle medarbejdere – også dem uden dagligt IT-ansvar – ved, hvordan de spotter phishing-mails, hvorfor de aldrig skal dele adgangskoder eller åbne mistænkelige links, og hvordan de rapporterer mistænkelig aktivitet. Hos ØENS Ejendomsadministration og ØENS Virksomhedsadministration anbefaler vi, at du opfrisker sikkerhedsprocedurerne inden ferien, f.eks. gennem korte digitale kurser eller informationsmails.

Brug stærke tekniske værktøjer

Teknologiske tiltag som to-faktor-autentifikation (2FA) kan gøre en verden til forskel. Sørg for, at alle systemer og programmer er opdateret, så kendte sikkerhedshuller er lappet. En VPN-forbindelse er en nødvendighed, når medarbejdere arbejder eksternt, da den beskytter mod overvågning og aflytning af netværkstrafikken. Husk også at sikre, at data automatisk bliver sikkerhedskopieret, og at backup-løsningen er testet og fungerer. Så er I bedre stillet ved cyberangreb.

Hav en klar beredskabsplan

Selv den mest robuste sikkerhed kan blive brudt. Derfor er det vigtigt at have en gennemarbejdet beredskabsplan på plads. Planen bør beskrive, hvordan virksomheden eller foreningen håndterer et cyberangreb – hvem der har ansvar for hvad, hvordan I kommunikerer internt og eksternt, og hvordan I sikrer hurtig genetablering af drift. Overvågningsværktøjer, der kan identificere og alarmere om mistænkelig aktivitet i realtid, er også en vigtig del af beredskabet.

Sørg for sikker adfærd uden for kontoret

Fastlæg klare retningslinjer for, hvordan medarbejdere arbejder fra sommerhuset eller caféen. Det kan f.eks. være krav om brug af VPN, forbud mod at downloade filer fra ukendte kilder og retningslinjer for, hvilke enheder der må anvendes til arbejdsrelaterede opgaver. Husk også at have en IT-ansvarlig eller ekstern partner tilgængelig, som kan agere hurtigt ved mistænkelige hændelser.

Har I brug for hjælp?

Hos ØENS Ejendomsadministration og ØENS Virksomhedsadministration arbejder vi målrettet på at hjælpe vores kunder med at navigere i dette komplekse trusselsbillede. Vi tilbyder rådgivning og løsninger, der kombinerer de nyeste teknologier med en stærk fokus på organisatorisk opmærksomhed og beredskab. I en tid, hvor AI både er en trussel og en mulighed, er det vores mission at sikre, at din virksomhed eller forening er bedst muligt rustet til at møde fremtidens udfordringer.

En vedligeholdelsesplan er noget af det vigtigste, en boligforening kan have.

Alligevel er det stadig mange foreninger i København, der enten mangler én – eller ikke bruger den aktivt. Og det er en fejl. For uden en vedligeholdelsesplan risikerer I både uforudsete udgifter, dårligere økonomi og en ejendom, der stille og roligt forfalder. Her på siden får du det fulde overblik.

Hvad er en vedligeholdelsesplan?

En vedligeholdelsesplan er en professionel og systematisk plan, der viser:

• Hvilke vedligeholdelsesopgaver jeres ejendom har
• Hvornår de skal udføres
• Hvad de forventes at koste

Den udarbejdes typisk på baggrund af en grundig gennemgang af ejendommen foretaget af en byggesagkyndig – fra tag til kælder. Kort sagt: Det er jeres roadmap for ejendommens fremtid.

Derfor bør jeres boligforening have en vedligeholdelsesplan

Der er tre helt centrale grunde:

1. I undgår dyre overraskelser

Uden en plan opdager man ofte problemer for sent. Et lille problem (fx fugt eller slid) kan hurtigt blive til en dyr renovering.

2. I får styr på økonomien

En vedligeholdelsesplan gør det muligt at:

• Budgettere realistisk
• Spare op løbende (henlæggelser)
• Undgå pludselige ekstraopkrævninger

3. I styrker ejendommens værdi

Købere og banker kigger i stigende grad på:

• Ejendommens stand
• Om der er en plan
• Om økonomien er gennemtænkt

Særligt i København og på Amager, hvor mange ejendomme er ældre, er det et kæmpe plus.

Hvad indeholder en vedligeholdelsesplan?

En god vedligeholdelsesplan er ikke bare en liste – det er et strategisk styringsværktøj.

Her er de vigtigste elementer:

1. Beskrivelse af ejendommen

• Opførelsesår og byggestil
• Antal boliger og opgange
• Konstruktion (tag, murværk, kælder mv.)
• Særlige forhold (fredning, lokalplaner)

2. Teknisk gennemgang og tilstandsvurdering

Ejendommen gennemgås fra top til bund:

• Tag og tagkonstruktion
• Facade, fuger og altaner
• Vinduer og døre
• Kælder og fundament
• Trapper og opgange
• Installationer (vand, varme, el, ventilation)
• Fællesarealer

Her identificeres både synlige skader og kommende risici.

3. Prioritering af opgaver

Arbejder opdeles typisk i:

• 0–2 år (akut)
• 3–7 år (mellemlang sigt)
• 8–20 år (langsigtet)

Det sikrer, at I gør det rigtige – i den rigtige rækkefølge.

4. Tidsplan

Planen viser præcist, hvornår ting bør udføres – f.eks.:

• Hvad skal ske først
• Hvad hænger sammen
• Hvad er lovpligtigt

5. Budget og økonomi

En af de vigtigste dele:

• Prisoverslag på alle arbejder
• Fordeling over tid
• Forslag til opsparing
• Behov for lån

Det gør planen direkte brugbar i jeres budget.

6. Løbende vedligehold

Planen viser også:

• Hvad I selv kan gøre
• Hvad der kræver fagfolk
• Hvordan I forebygger skader

7. Bæredygtighed og energi

Mange planer indeholder i dag:

• Energiforbedringer
• Klimatilpasning
• Miljøvenlige løsninger

8. Dokumentation

• Billeder
• Noter
• Tegninger

Så fremtidige bestyrelser har noget konkret at arbejde videre med.

Hvordan hænger vedligeholdelsesplan og økonomi sammen?

En vedligeholdelsesplan er tæt koblet til jeres økonomi. Den gør det muligt at:

• Planlægge henlæggelser
• Undgå akutte udgifter
• Dokumentere behov over for banker

Faktisk ser banker og realkreditinstitutter det som et kæmpe plus, hvis I har en plan.

Skal vedligeholdelsesplanen godkendes?

Nej, ikke selve planen. Men de konkrete projekter og budgetterne skal typisk godkendes på generalforsamlingen.

Vedligeholdelsesplan i en andelsboligsforening vs. ejerforening – er der forskel?

Indholdet er stort set det samme – uanset om der laves en vedligeholdelsesplan til en andelsboligsforening eller en ejerforening Forskellen ligger primært i:

• Hvordan udgifter fordeles
• Hvem træffer beslutninger

Hvad sker der, hvis I ikke har en vedligeholdelsesplan?

Kort sagt:

• I mister overblik
• I risikerer dyrere skader
• I får dårligere økonomistyring

Og i sidste ende: Mindre tryghed for både bestyrelse og beboere

Vedligeholdelsesplan ved køb og salg

Ved køb/salg af bolig spørger købere ofte:

• Hvordan ser ejendommen ud fremadrettet?
• Kommer der store udgifter?

Her er en vedligeholdelsesplan guld værd.

Kan I selv lave en vedligeholdelsesplan?

Delvist. Men de tekniske vurderinger kræver faglighed. Derfor bør I altid få hjælp fra:

• Byggesagkyndige
• Bygningsingeniører
• Rådgivere

Sådan får jeres boligforening en vedligeholdelsesplan

Det behøver ikke være besværligt. Hos ØENS Byggesagsadministration hjælper vi boligforeninger i København og på Amager med:

• At finde de rigtige rådgivere
• At få udarbejdet planen
• At koble den til jeres økonomi og drift

Vi kan også deltage på bestyrelsesmøder og gøre det helt konkret.

Har du og din forening et ønske om at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan?

Så giver ØENS byggesagsafdeling gerne en hjælpende hånd. Vi klæder jeres forening ordentlig på, så I kan tage fat på ejendommens vedligehold – uanset om I selv kan klare arbejdet, eller om I foretrækker at overlade arbejdet til professionelle.

Kontakt en specialist

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Byggesagsafdeling

Niclas Helander Asmussen

Byggesags- og foreningsadministrator

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

FAQ – Vedligeholdelsesplan boligforening

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om vedligeholdelsesplaner i boligforeninger. FAQ’en giver et klart overblik over, hvorfor en vedligeholdelsesplan er vigtig, hvad den bør indeholde, og hvordan den kan styrke både drift, økonomi og beslutningsprocesser i foreningen.