Kalenderen siger efterår – men helt ærligt, det føles stadig som sommer! Vi har kun lige nået at bladre om til september, og den første uge byder allerede på både vores halvårlige ØENS Night Out på fredag og nye spændende samarbejder med foreninger på Amager og Frederiksberg.

Derfor er det med stor glæde, at vi kan byde to nye foreninger hjerteligt velkommen hos ØENS:

Hjerteligt velkommen til:

🔹 A/B L.I. Brandes Alle 15 – en andelsboligforening med 10 andele beliggende på 1956 Frederiksberg.
🔹 E/F HavneBryggen Castor – en ejerforening med 85 ejerlejligheder, 8 erhvervsenheder og 95 parkeringspladser, beliggende på Islands Brygge 40-50, 54-58 og 58 A, 60-64, 2300 København S.

Vi glæder os til samarbejdet – og til at lære jer endnu bedre at kende.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Mangler I hjælp til de små, men vigtige opgaver i foreningen? Måske til lidt havearbejde, affaldsopsamling, trappevask eller oprydning i kælderen? Og vil I samtidig gerne gøre en forskel for et menneske, der står uden for arbejdsmarkedet? Så bør I kende til det sociale frikort.

Hos ØENS Ejendomsadministration oplever vi, at flere bestyrelser i både andelsbolig-, ejer- og haveforeninger er nysgerrige på mulighederne – og med god grund. For det sociale frikort er ikke kun en håndsrækning til udsatte borgere og førtidspensionister. Det er også en enkel, fleksibel og meningsfuld løsning på de opgaver, der ofte falder mellem to stole i foreningen.

Læs med her, hvor vi dykker ned i, hvordan det sociale frikort fungerer – og hvordan jeres forening kan bruge det i praksis.

Hvad er det sociale frikort?

Det sociale frikort er en ordning fra staten, der gør det muligt for socialt udsatte borgere – f.eks. hjemløse, mennesker med psykiske lidelser eller afhængighed, eller førtidspensionister – at arbejde og tjene penge uden at miste deres forsørgelsesgrundlag. Der er tale om skattefri og enkel betaling, uden at I som ‘arbejdsgiver’ skal oprette et lønsystem eller bekymre jer om A-skat og ATP.

Formålet er at give en økonomisk håndsrækning og mulighed for værdig beskæftigelse – og det kan sagtens være småopgaver i jeres forening.

Hvilke opgaver kan løses via et socialt frikort?

Et socialt frikort kan bruges til mindre og overskuelige opgaver, hvor I som forening har brug for hjælp. Det kan f.eks. være:

• Ukrudtsbekæmpelse og lettere havearbejde
• Trappevask eller oprydning i kælder og fællesarealer
• Affaldsopsamling eller sortering i gården
• Hjælp med småreparationer eller flytning af ting
• Opsyn med fællesarealer eller cykelskur
• Hjælp til praktiske opgaver i forbindelse med arbejdsdage eller beboerarrangementer

Det kan være opgaver, som viceværten ikke har tid til – eller som normalt ville kræve en ekstern håndværker.

Et konkret eksempel: Ole Tang og AB Passagerne viser vejen med det sociale frikort

Når det handler om at skabe fællesskab og få tingene til at ske i foreningen, er Ole Tang et forbillede. Ole er førtidspensionist og beboer i AB Passagerne – og med hjælp fra et socialt frikort har han fundet en meningsfuld måde at bidrage på.

”Det startede egentlig med, at jeg deltog i en arbejdsdag i foreningen en lørdag. Der var mange ting, der skulle ordnes, og jeg blev ikke færdig, så jeg kom igen om søndagen og fortsatte malerarbejdet. Kort tid efter spurgte bestyrelsen, om det var noget, jeg havde lyst til at fortsætte med. Det havde jeg – det gjorde mig glad – og da jeg fortalte det til min kontaktperson i kommunen, nævnte hun det sociale frikort som en mulighed. Jeg søgte det, og efter et telefoninterview blev jeg godkendt,” fortæller Ole.

Siden da har Ole med ro og overblik løftet en bred vifte af praktiske opgaver i sin forening – fra malerarbejde og småreparationer til en hjælpende hånd i gården. Og han gør det i sit eget tempo:

”Jeg gør det, når jeg har lyst og overskud. Det er rart, at der ikke er nogen faste krav. Jeg ved, hvilke opgaver der er, og så styrer jeg selv, hvornår og hvordan jeg gør det. Jeg skriver mine timer ned og sender dem til ØENS en gang om måneden. Det hele fungerer nemt og trygt – og uden at det går ud over mine ydelser,” siger han.

For Ole handler det om mere end blot praktiske opgaver – det handler om mening og fællesskab:

”Det betyder meget for mig at kunne være med og gøre en forskel der, hvor jeg selv bor. Det giver mig noget at stå op til – og en følelse af, at jeg bidrager. Og det gør mig glad, når mine medbeboere stopper op, siger hej eller giver et klap på skulderen og siger ’hvor ser det godt ud’ – det varmer virkelig. Det giver mig energi og lyst til at fortsætte.”

Det er tydeligt, at foreningen har stor tillid til Ole – og at den tillid bliver gengældt:

”Der er en gensidig tillid, og det betyder meget. Jeg får lov at arbejde i mit eget tempo, uden at nogen stiller krav. Det hele fungerer uden pres eller forventninger – og det betyder, at jeg kan tage ansvar, uden at det stresser mig. Det forpligter lidt på en god måde. En gulerod.”

Og han håber, andre både foreninger og borgere vil få øjnene op for muligheden:

”Jeg synes, et socialt frikort er en god idé – både for folk som mig og for foreninger. Foreningen sparer penge på at få løst nogle opgaver, og jeg får lov til at gøre noget, der giver mening. Jeg kan kun anbefale det.”

Hvad kræver det af foreningen?

Ikke ret meget. Når en borger er godkendt til et socialt frikort, kan I lave en aftale med vedkommende – og betale direkte for det udførte arbejde. I skal blot:

• Lave en skriftlig aftale med borgeren om opgaven og prisen
• Udbetale beløbet direkte til borgerens konto (eller kontant, hvis det aftales)

I bliver ikke registreret som arbejdsgiver, og der er ingen arbejdsgiverforpligtelser som f.eks. feriepenge, skat eller pension. Det er derfor nemt, fleksibelt og ufarligt – og samtidig en værdifuld hjælp for begge parter.

Fordele for jeres forening

Foreninger er ofte fællesskaber med et socialt hjerte. Og når I bruger et socialt frikort, er der mange fordele:

• Småopgaver bliver løst billigt, hvilket minimerer udgifterne til eksterne firmaer
• Styrker det sociale ansvar i foreningen og bidrager til et mere rummeligt arbejdsmarked
• Gør en konkret forskel for en borger i en svær livssituation

I stedet for at lade opgaverne hobe sig op – eller betale dyre domme – kan I bruge midlerne på en måde, der både gør gavn og giver mening.

Hvem kan foreningen ansætte?

I må gerne indgå aftale med en beboer i jeres egen forening – hvis vedkommende er godkendt til det sociale frikort. I kan også række ud til lokale sociale tilbud, væresteder eller kommunen og høre, om der er nogen, der søger opgaver. Mange kommuner og NGO’er kan hjælpe med kontakt til relevante borgere.

På socialtfrikort.dk kan man finde mere information og kontaktoplysninger.

Hvad med ansvar og forsikring i forbindelse med et socialt frikort?

Det sociale frikort fritager jer for arbejdsgiveransvar – men det kan stadig være en god idé at overveje forsikringsforhold, især hvis arbejdet indebærer fysisk belastning eller brug af redskaber. Kontakt eventuelt jeres ejendomsforsikring eller bestyrelsesansvarsforsikring for at få præciseret, hvordan I er dækket.

Er det svært at komme i gang?

Nej, slet ikke. Det kræver blot lidt koordinering og viljen til at gøre en forskel. Hvis I er i tvivl om, hvordan I skal gribe det an, så kan I:

• Kontakte jeres kommune og høre, hvem der er tovholder på det sociale frikort
• Tage fat i lokale væresteder eller socialt arbejde i området
• Og selvfølgelig kan I altid kontakte jeres kontaktperson hos ØENS Ejendomsadministration – så guider vedkommende jer gerne i gang

En lille indsats med stor betydning

Hos ØENS Ejendomsadministration oplever vi, at flere foreninger gerne vil tage socialt ansvar – men ofte mangler viden om mulighederne. Det sociale frikort er en enkel og meningsfuld vej at gå. Det handler ikke om at erstatte professionelle leverandører – men om at finde løsninger på små opgaver, som ellers ville blive udskudt eller undgået. Og samtidig sende et klart signal: Vi tror på, at alle har noget at byde ind med.

Har I spørgsmål?

Hos ØENS står vi klar til at rådgive jeres bestyrelse om, hvordan det sociale frikort konkret kan bruges i jeres forening – og hvordan I kommer godt i gang.

Tag fat i jeres faste administrator, eller skriv til os på info@oadv.dk, så hjælper vi gerne.

Juli er hos ØENS Ejendomsadministration en måned, hvor sommerroen breder sig i hverdagen – og samtidig en tid, hvor vi ser de første skridt på vejen mod at gøre forårets beslutninger fra generalforsamlingerne til virkelighed. Visionerne er nu på tegnebrættet, og planlægningen er i fuld gang i mange af vores foreninger.

Det er spændende at følge, hvordan idéer bliver til konkrete planer, og hvordan projekterne gradvist tager form. Vi er stolte af at være med på rejsen og ser frem til at opleve, hvordan tanker på papir bliver til virkelighed i foreningerne.

Foruden ovenstående gode ting kan vi også byde officielt velkommen til disse fire foreninger, som har valgt ØENS som deres administrator:

Hjerteligt velkommen til:

🔹 A/B Stjernen – en andelsboligforening med 172 andelshavere og 10 boliglejere beliggende på Sofie Brahes Allé 1-13, Højdevej 21-29, Kirkegårdsvej 49 og Tycho Brahes Allé 38, 2300 København S
🔹 E/F Østerpark – en ejerforening med 135 ejere beliggende på Jagtvej 213-215, 2100 København Ø
🔹 E/F Classensgade – en ejerforening med 17 ejere beliggende på Classensgade 11, 2100 København Ø
🔹 Haveforeningen Selandia – en haveforening med 224 haver beliggende i Vibestrupstræde, 2770 Kastrup

Vi glæder os til at lære jer at kende og til at bidrage til en tryg og professionel administration af jeres ejendomme og fællesskaber.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Sommeren er for mange en tid til at koble af og nyde en velfortjent ferie. Men mens virksomheder og boligforeninger drosler ned for tempoet, er sommeren højsæson for cyberkriminelle.

Reduceret bemanding, feriestemning og øget brug af usikre netværk skaber en unik mulighed for hackere, der udnytter selv de mindste sikkerhedshuller. Hos ØENS Ejendomsadministration og ØENS Virksomhedsadministration oplever vi hvert år, hvordan sommermånederne markerer en stigning i cyberangreb, phishing-forsøg og andre digitale trusler. I 2025 er trusselsbilledet blevet markant mere komplekst, ikke mindst på grund af den eksplosive udvikling inden for kunstig intelligens (AI). Cyberkriminelle anvender nu avancerede AI-værktøjer til at skabe mere overbevisende phishing-mails, udføre målrettede angreb og omgå traditionelle sikkerhedsforanstaltninger. Denne udvikling kræver både teknologiske løsninger og en opmærksom organisation for at kunne beskytte sig effektivt.

Hvorfor er sommeren en særlig risikoperiode?

Når sommeren nærmer sig, oplever mange virksomheder og boligforeninger reduceret bemanding. IT-ansvarlige og øvrige nøglepersoner er på ferie, og de tilbageværende ressourcer har ofte hænderne fulde. Samtidig arbejdes der oftere fra alternative lokationer – sommerhuse, hoteller, caféer – hvor medarbejdere logger på via usikre netværk. Dette øger risikoen for, at følsomme oplysninger opsnappes, eller at skadelig software installeres. Den afslappede feriestemning smitter desværre ofte af på sikkerhedsadfærden. Medarbejdere bliver mindre påpasselige, klikker lettere på mistænkelige links og bruger måske private enheder uden at tænke på risikoen. Alt dette skaber en perfekt storm, som cyberkriminelle udnytter til fulde.

Sommerens største cybertrusler

Phishing-mails i feriens tegn

Phishing-angreb er stadig blandt de mest udbredte metoder til at lokke følsomme oplysninger ud af medarbejdere eller plante malware på virksomhedens eller foreningens netværk. Sommeren 2025 er ingen undtagelse – vi ser en stigning i phishing-mails, der udnytter temaer som feriebookinger, forsinkede pakker eller ændrede rejseplaner. Disse mails er ofte yderst professionelle og svære at skelne fra ægte kommunikation.

Ransomware: Angreb, der kan lamme driften

Ransomware er fortsat en alvorlig trussel, særligt i en periode med lavere bemanding. Denne type malware krypterer virksomhedens eller foreningens data og kræver løsepenge for at låse dem op igen. Hvis ikke der findes en opdateret og testet backup, kan konsekvenserne være ødelæggende – både økonomisk og driftsmæssigt.

Social engineering: Når hackeren spiller på tilliden

Cyberkriminelle er blevet dygtigere til at manipulere mennesker frem for teknologi. Via telefonopkald, sociale medier eller e-mails forsøger de at narre medarbejdere til at udlevere adgangskoder eller anden følsom information. I sommermånederne, hvor medarbejdere ofte er mindre på vagt, er denne metode særligt effektiv.

Usikre netværk og enheder

Når arbejdet rykker ud af kontoret, øges risikoen for, at medarbejdere logger på via offentlige eller usikre Wi-Fi-netværk. Disse netværk kan være overvåget af hackere, der opsnapper følsomme oplysninger eller forsøger at installere skadelig software på medarbejderens enhed.

AI som våben for cyberkriminelle

AI har revolutioneret cyberkriminalitet. Hackere bruger AI til at automatisere og skalere deres angreb, f.eks. ved at generere phishing-mails, der er skræddersyet til den enkelte modtager. Disse mails fremstår så autentiske, at selv erfarne medarbejdere kan have svært ved at gennemskue dem. Samtidig bruges AI til at identificere sårbarheder i systemer langt hurtigere, end det tidligere var muligt.

Sådan beskytter du din virksomhed eller forening – hele sommeren

Skab en kultur med fokus på cybersikkerhed

Cybersikkerhed handler ikke kun om teknologi, men i høj grad om mennesker. Sørg for, at alle medarbejdere – også dem uden dagligt IT-ansvar – ved, hvordan de spotter phishing-mails, hvorfor de aldrig skal dele adgangskoder eller åbne mistænkelige links, og hvordan de rapporterer mistænkelig aktivitet. Hos ØENS Ejendomsadministration og ØENS Virksomhedsadministration anbefaler vi, at du opfrisker sikkerhedsprocedurerne inden ferien, f.eks. gennem korte digitale kurser eller informationsmails.

Brug stærke tekniske værktøjer

Teknologiske tiltag som to-faktor-autentifikation (2FA) kan gøre en verden til forskel. Sørg for, at alle systemer og programmer er opdateret, så kendte sikkerhedshuller er lappet. En VPN-forbindelse er en nødvendighed, når medarbejdere arbejder eksternt, da den beskytter mod overvågning og aflytning af netværkstrafikken. Husk også at sikre, at data automatisk bliver sikkerhedskopieret, og at backup-løsningen er testet og fungerer. Så er I bedre stillet ved cyberangreb.

Hav en klar beredskabsplan

Selv den mest robuste sikkerhed kan blive brudt. Derfor er det vigtigt at have en gennemarbejdet beredskabsplan på plads. Planen bør beskrive, hvordan virksomheden eller foreningen håndterer et cyberangreb – hvem der har ansvar for hvad, hvordan I kommunikerer internt og eksternt, og hvordan I sikrer hurtig genetablering af drift. Overvågningsværktøjer, der kan identificere og alarmere om mistænkelig aktivitet i realtid, er også en vigtig del af beredskabet.

Sørg for sikker adfærd uden for kontoret

Fastlæg klare retningslinjer for, hvordan medarbejdere arbejder fra sommerhuset eller caféen. Det kan f.eks. være krav om brug af VPN, forbud mod at downloade filer fra ukendte kilder og retningslinjer for, hvilke enheder der må anvendes til arbejdsrelaterede opgaver. Husk også at have en IT-ansvarlig eller ekstern partner tilgængelig, som kan agere hurtigt ved mistænkelige hændelser.

Har I brug for hjælp?

Hos ØENS Ejendomsadministration og ØENS Virksomhedsadministration arbejder vi målrettet på at hjælpe vores kunder med at navigere i dette komplekse trusselsbillede. Vi tilbyder rådgivning og løsninger, der kombinerer de nyeste teknologier med en stærk fokus på organisatorisk opmærksomhed og beredskab. I en tid, hvor AI både er en trussel og en mulighed, er det vores mission at sikre, at din virksomhed eller forening er bedst muligt rustet til at møde fremtidens udfordringer.

En vedligeholdelsesplan er noget af det vigtigste, en boligforening kan have.

Alligevel er det stadig mange foreninger i København, der enten mangler én – eller ikke bruger den aktivt. Og det er en fejl. For uden en vedligeholdelsesplan risikerer I både uforudsete udgifter, dårligere økonomi og en ejendom, der stille og roligt forfalder. Her på siden får du det fulde overblik.

Hvad er en vedligeholdelsesplan?

En vedligeholdelsesplan er en professionel og systematisk plan, der viser:

• Hvilke vedligeholdelsesopgaver jeres ejendom har
• Hvornår de skal udføres
• Hvad de forventes at koste

Den udarbejdes typisk på baggrund af en grundig gennemgang af ejendommen foretaget af en byggesagkyndig – fra tag til kælder. Kort sagt: Det er jeres roadmap for ejendommens fremtid.

Derfor bør jeres boligforening have en vedligeholdelsesplan

Der er tre helt centrale grunde:

1. I undgår dyre overraskelser

Uden en plan opdager man ofte problemer for sent. Et lille problem (fx fugt eller slid) kan hurtigt blive til en dyr renovering.

2. I får styr på økonomien

En vedligeholdelsesplan gør det muligt at:

• Budgettere realistisk
• Spare op løbende (henlæggelser)
• Undgå pludselige ekstraopkrævninger

3. I styrker ejendommens værdi

Købere og banker kigger i stigende grad på:

• Ejendommens stand
• Om der er en plan
• Om økonomien er gennemtænkt

Særligt i København og på Amager, hvor mange ejendomme er ældre, er det et kæmpe plus.

Hvad indeholder en vedligeholdelsesplan?

En god vedligeholdelsesplan er ikke bare en liste – det er et strategisk styringsværktøj.

Her er de vigtigste elementer:

1. Beskrivelse af ejendommen

• Opførelsesår og byggestil
• Antal boliger og opgange
• Konstruktion (tag, murværk, kælder mv.)
• Særlige forhold (fredning, lokalplaner)

2. Teknisk gennemgang og tilstandsvurdering

Ejendommen gennemgås fra top til bund:

• Tag og tagkonstruktion
• Facade, fuger og altaner
• Vinduer og døre
• Kælder og fundament
• Trapper og opgange
• Installationer (vand, varme, el, ventilation)
• Fællesarealer

Her identificeres både synlige skader og kommende risici.

3. Prioritering af opgaver

Arbejder opdeles typisk i:

• 0–2 år (akut)
• 3–7 år (mellemlang sigt)
• 8–20 år (langsigtet)

Det sikrer, at I gør det rigtige – i den rigtige rækkefølge.

4. Tidsplan

Planen viser præcist, hvornår ting bør udføres – f.eks.:

• Hvad skal ske først
• Hvad hænger sammen
• Hvad er lovpligtigt

5. Budget og økonomi

En af de vigtigste dele:

• Prisoverslag på alle arbejder
• Fordeling over tid
• Forslag til opsparing
• Behov for lån

Det gør planen direkte brugbar i jeres budget.

6. Løbende vedligehold

Planen viser også:

• Hvad I selv kan gøre
• Hvad der kræver fagfolk
• Hvordan I forebygger skader

7. Bæredygtighed og energi

Mange planer indeholder i dag:

• Energiforbedringer
• Klimatilpasning
• Miljøvenlige løsninger

8. Dokumentation

• Billeder
• Noter
• Tegninger

Så fremtidige bestyrelser har noget konkret at arbejde videre med.

Hvordan hænger vedligeholdelsesplan og økonomi sammen?

En vedligeholdelsesplan er tæt koblet til jeres økonomi. Den gør det muligt at:

• Planlægge henlæggelser
• Undgå akutte udgifter
• Dokumentere behov over for banker

Faktisk ser banker og realkreditinstitutter det som et kæmpe plus, hvis I har en plan.

Skal vedligeholdelsesplanen godkendes?

Nej, ikke selve planen. Men de konkrete projekter og budgetterne skal typisk godkendes på generalforsamlingen.

Vedligeholdelsesplan i en andelsboligsforening vs. ejerforening – er der forskel?

Indholdet er stort set det samme – uanset om der laves en vedligeholdelsesplan til en andelsboligsforening eller en ejerforening Forskellen ligger primært i:

• Hvordan udgifter fordeles
• Hvem træffer beslutninger

Hvad sker der, hvis I ikke har en vedligeholdelsesplan?

Kort sagt:

• I mister overblik
• I risikerer dyrere skader
• I får dårligere økonomistyring

Og i sidste ende: Mindre tryghed for både bestyrelse og beboere

Vedligeholdelsesplan ved køb og salg

Ved køb/salg af bolig spørger købere ofte:

• Hvordan ser ejendommen ud fremadrettet?
• Kommer der store udgifter?

Her er en vedligeholdelsesplan guld værd.

Kan I selv lave en vedligeholdelsesplan?

Delvist. Men de tekniske vurderinger kræver faglighed. Derfor bør I altid få hjælp fra:

• Byggesagkyndige
• Bygningsingeniører
• Rådgivere

Sådan får jeres boligforening en vedligeholdelsesplan

Det behøver ikke være besværligt. Hos ØENS Byggesagsadministration hjælper vi boligforeninger i København og på Amager med:

• At finde de rigtige rådgivere
• At få udarbejdet planen
• At koble den til jeres økonomi og drift

Vi kan også deltage på bestyrelsesmøder og gøre det helt konkret.

Har du og din forening et ønske om at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan?

Så giver ØENS byggesagsafdeling gerne en hjælpende hånd. Vi klæder jeres forening ordentlig på, så I kan tage fat på ejendommens vedligehold – uanset om I selv kan klare arbejdet, eller om I foretrækker at overlade arbejdet til professionelle.

Kontakt en specialist

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Byggesagsafdeling

Niclas Helander Asmussen

Byggesags- og foreningsadministrator

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

FAQ – Vedligeholdelsesplan boligforening

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om vedligeholdelsesplaner i boligforeninger. FAQ’en giver et klart overblik over, hvorfor en vedligeholdelsesplan er vigtig, hvad den bør indeholde, og hvordan den kan styrke både drift, økonomi og beslutningsprocesser i foreningen.

Sommeren er over os, og hos ØENS Ejendomsadministration betyder det ikke kun ispauser i eftermiddagssolen og duften af grill i gårdene – det betyder også nye, spændende samarbejder.

Og netop denne måned er der to særligt gode grunde til, at vi smiler lidt ekstra. Vi har nemlig fornøjelsen af at byde to nye foreninger velkommen hos ØENS!

🔹 E/F Øresundshave – en hyggelig ejerforening med 26 boliger, beliggende på Lergravsvej på Amager.
🔹 A/B Helgoland Strandpark I – en større andelsforening med 72 boliger, centralt placeret på Øresundsvej.

Vi glæder os til at lære jer og jeres ejendomme at kende – og til at bidrage med vores erfaring og rådgivning i den daglige drift og udvikling af jeres foreninger.

Vil I høre mere om, hvad vi kan gøre for jeres forening?

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Det er fristende at give andelsboligen et løft med nyt køkken, opdateret badeværelse eller en smart planløsning – og det kan bestemt også være en god investering. Men i andelsboligverdenen gælder der nogle helt særlige spilleregler for, hvordan forbedringer bliver vurderet og honoreret økonomisk ved salg. Hvis du vil undgå at miste værdi – eller havne i ubehagelige diskussioner med vurderingsmanden eller bestyrelsen – skal du have styr på både dokumentation, afskrivning og lovgivning. Det hjælper vi dig med her.

Hvad er en forbedring – og hvad er ikke?

Det lyder måske banalt, men det er faktisk ikke altid lige let at afgøre. En forbedring i andelsretlig forstand er en forandring, der reelt forbedrer boligens brugsværdi – altså gør den bedre, mere funktionel eller mere tidssvarende.

Forbedringer kan f.eks. være:

• Et nyt køkken med moderne elementer og hvidevarer
• Et badeværelse med nye fliser, VVS og inventar
• Udskiftning af elinstallationer
• Etablering af gulvvarme eller akustiklofter

Men det er ikke en forbedring, hvis du:

• Udbedrer slid og ælde (f.eks. sliber gulve, maler vægge, lapper huller)
• Skifter noget ud med det samme – bare i nyt (f.eks. toilet for toilet)
• Vælger løsninger, der primært er æstetiske og ikke funktionelle

Det er med andre ord ikke alt, der føles som en forbedring, som tæller økonomisk, når vurderingsmanden kigger forbi.

Hvad betyder det for din andelsværdi?

Når du sælger din andelsbolig, skal værdien af dine forbedringer lægges oveni andelskronen. Det betyder i praksis, at du kan få mere for din bolig – hvis forbedringerne er lovlige, veldokumenterede og korrekt udført.

Men her kommer hagen: værdien af forbedringer afskrives over tid. Det betyder, at et 10 år gammelt køkken måske kun giver dig 40-50 % af investeringen med i regnestykket. Det handler både om alder, slid, materialekvalitet og om køkkenet stadig anses som moderne.

Et eksempel i praksis (2025):
Har du fået nyt IKEA-køkken til 75.000 kr. i 2018, kan vurderingsmanden i 2025 fastsætte værdien til 30.000-40.000 kr., afhængigt af stand og tidsånd. Det er nemlig ikke blot prisen, men også brugsværdi og æstetik, der tæller.

Dokumentation er essentielt

Det er ikke nok, at forbedringen er flot – du skal kunne bevise, hvad der er lavet, og til hvilken pris. Her snubler mange. I 2025 ser vi stadig eksempler på, at andelshavere mister store beløb, fordi de mangler kvitteringer, beskrivelser eller detaljer på, hvad der er lavet og hvornår.

Sådan dokumenterer du korrekt:

• Gem kvitteringer på materialer og håndværkerarbejde
• Brug detaljerede fakturaer – ikke bare “renovering af bad: 80.000 kr.”
• Få udspecificerede tilbud og slutregninger
• Tag billeder af projektets før- og eftertilstand
• Hvis du selv udfører arbejdet, lav en arbejdsseddel med tidsforbrug og materialeforbrug – og brug ABF’s vejledende timepris

OBS: El- og VVS-arbejde skal være udført af autoriserede fagfolk. Hvis det ikke er dokumenteret, kan det blive trukket helt fra vurderingen – også selvom det er lavet pænt.

Nye regler i 2024 – og hvad de betyder i 2025

Fra 1. juli 2024 er det blevet et krav, at alle forbedringer fremgår af det nye nøgleoplysningsskema, som er obligatorisk ved salg af andelsboliger. Her skal forbedringer, vedligehold og installationer registreres – og det kræver, at du som sælger er velforberedt.

Bestyrelsen udfylder skemaet, men du skal kunne dokumentere dine oplysninger. Har du ikke det – eller er forbedringen ikke godkendt – kan du risikere at få et markant lavere tillæg ved salg.

Vores bedste råd hos ØENS:

• Tænk forbedringer som investeringer – lav dem med henblik på både dine nuværende ønsker, komfort og videresalg
• Spørg bestyrelsen om lov, før du går i gang – særligt hvis du ændrer på installationer eller bærende konstruktioner
• Vælg kvalitet over billig løsning – det betaler sig i vurderingen
• Sørg for dokumentation – hver gang!
• Få rådgivning, hvis du er i tvivl – det koster langt mindre end en dårlig vurdering

Har du styr på dine forbedringer?

Hos ØENS hjælper vi både andelshavere og bestyrelser med at forstå reglerne, indsamle dokumentation og sikre korrekt vurdering af forbedringer. Vi har set alt – fra kreative køkkenløsninger til ulovlige elinstallationer – og vi ved, hvad der tæller, og hvad der ikke gør.

Specialisterne indenfor fast ejendom

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, partner

Afdeling:

FAQ – Forbedringer i din andelsbolig

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om forbedringer i andelsboliger. FAQ’en giver dig et klart overblik over, hvilke forbedringer der typisk kan foretages, hvilke regler der gælder, og hvilke konsekvenser forbedringer kan have for værdi, bidrag og økonomi i andelsforeningen.

Hos ØENS Ejendomsadministration oplever vi stor interesse for at blive klogere på bestyrelsesarbejdet – både fra dem, der netop er trådt ind i en ny rolle, og fra dem, der har siddet i bestyrelsen i flere år.

Derfor inviterer vi til to gratis undervisningsaftener med hver sit fokus:

1. Ny i bestyrelsen

Tirsdag d. 3. juni kl. 17.30-19.00
Er du for nyligt blevet valgt ind i en bestyrelse? Så er dette oplæg for dig.

Undervisningen giver dig en grundlæggende forståelse af, hvad bestyrelsesarbejde indebærer, og hvordan du kommer godt i gang med rollen som bestyrelsesmedlem.

Vi kommer bl.a. ind på:

• Overordnet bestyrelsesansvar
• Gode vaner i bestyrelsesarbejdet
• Deltagelse i og afholdelse af bestyrelsesmøder
• Probo som værktøj
• Samarbejdet med administrator

Oplægsholdere:
Administrationschef Nedim Husic og advokatfuldmægtig Jakob Holm Hansen

Deltagelse:
Du kan deltage fysisk på vores kontor på Lergravsvej 63, 1. tv. (vi byder på kaffe og snacks til de tilmeldte) eller digitalt via Teams.
OBS: Max 60 fysiske pladser – først til mølle. Teams-link sendes mandag d. 2. juni kl. 16.00.

👉 Tilmeld dig her

2. Bestyrelsesansvar – for dig med erfaring

Tirsdag d. 10. juni kl. 17.30-19.00
Svarfrist: 5. juni (af hensyn til forplejning)

Har du mange års erfaring i en bestyrelse – og vil du gerne blive endnu skarpere på ansvar, praksis og nye tendenser i foreningsretten?

Så er dette oplæg til dig, der gerne vil dykke dybere ned i ansvarsspørgsmål og ny retspraksis – med udgangspunkt i både ejer- og andelsboligforeninger.

Vi kommer bl.a. ind på:

• Bestyrelsesansvar og generalklausuler
• Gængs praksis i bestyrelsesarbejdet
• Nye tendenser i retspraksis og hvad de betyder

Oplægsholdere:
Administrationschef Nedim Husic og advokat Thomas Valentin

Deltagelse:
Du kan deltage fysisk på vores kontor på Lergravsvej 63, 1. tv. (vi byder på kaffe og sandwich til de tilmeldte) eller digitalt via Teams.
OBS: Max 60 fysiske pladser – først til mølle. Teams-link sendes mandag d. 9. juni kl. 16.00.

👉 Tilmeld dig her

Oplægsholdere

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Advokatfirma

Thomas Hvas Valentin

Advokat, associeret partner

Afdeling:

… dét spørgsmål bliver ofte efterfulgt af rungende tavshed, før den nuværende bestyrelse nødtvungent melder sig igen. Men en god, blandet bestyrelse er en stor gevinst for alle foreninger, fordi beslutningerne bliver bredere funderet. Og det sure arbejde? Det kan man faktisk købe hjælp til.

Skal legepladsen i gården renoveres, eller er elevatorer en bedre investering? Skal altanprojektet i gang – eller er det bedre med solceller? Og hvad med den sommerfest?

Den direkte vej til indflydelse i ejer- eller andelsforeningen er en post i bestyrelsen. Og jo mere diversitet i bestyrelsesgruppen – desto bedre – og mere bredt funderede beslutninger – bliver der taget til fælles bedste. Desværre er hovedparten af bestyrelserne alt for homogene, mener administrationschef Nedim Husic fra ØENS Ejendomsadministration A/S.

”De fleste bestyrelser er i den ene eller den anden grøft. Enten kun kvinder eller kun mænd. Enten kun over eller kun under 50 år. Det varierer fra tid til anden, hvem det er, der lige på dén generalforsamling har haft lyst til at stille op. Der er sjældent kampvalg, og det er nu engang bare dem, der rækker hånden op – måske fordi de virkelig har lyst, eller fordi det er blevet pinligt,” siger Nedim Husic.

Bestyrelsesansvar

ØENS Ejendomsadministration tilbyder undervisning med titlen ”bestyrelsesansvar”, blandt andet for at afmystificere rollen som bestyrelsesmedlem. Her kan man få indblik i ansvar og opgaver – men også få viden om, hvordan man kan få hjælp til det, ingen har lyst til eller mod på.  

Optimalt set er bestyrelsens rolle nemlig at udstikke en retning og ikke at nørde med detaljer i vedtægter, regnskaber eller byggeteknik. Og ofte er der mulighed for at bruge noget af vedligeholdelsesbudgettet på at købe hjælp udefra, siger administrationschef Nedim Husic.

”Man får sjældent et skulderklap som bestyrelse. Hvis man er heldig, kan der på generalforsamlingen være en sjæl, som siger ”skal vi ikke lige give bestyrelsen en klapsalve”, og det er måske den ros, man kan få i løbet af et år. Så med det som udgangspunkt er det forståeligt, at mange tænker, hvorfor så udsætte sig selv for stress og jag? Men det eneste, en bestyrelse egentlig skal, er at tage stilling til, hvilken retning der skal tages. Ønsker vi altaner, skal vi finde teknisk rådgiver. Og når der så skal besluttes noget om materialer m.v., skal bestyrelsen eller eventuelt foreningen inddrages.”

Mindre papirarbejde

Nedim Husic ser jævnligt foreninger med årlige vedligeholdelses- og rådgivningsbudgetter på 100.000-200.000 kroner, som bestyrelsen ikke rigtig har turdet bruge.

”Man bør sige til sig selv, at man ikke taber pengene ved at bruge dem på en håndværker eller en rådgiver. Rigtig mange bestyrelser består af folk, der har andre kompetencer end dem, foreningen har brug for på et givent tidspunkt – om det så er af byggeteknisk, juridisk eller administrativ karakter. Hvis der er penge, så brug af dem. For hver krone, man sparer i år, skal man måske bruge tre næste år, fordi man er for sent ude,” siger han.

Der findes også smarte løsninger for at få mindre papirarbejde og færre møder i det daglige. De fleste større foreninger bruger systemet ProBo til at kommunikere med beboerne og styre økonomien. Men mange har stadig både ProBo, en Facebook-side og den velkendte opslagstavle i opgangen. Her lyder opfordringen fra Nedim:

”Brug administrator som sparringspartner i forhold til digitalisering. Gør løsningerne smartere, så man kan bruge tid på at planlægge en fest frem for at bruge fire timer på at rende rundt og indsamle papirer. Vi har typisk erfaring med, hvordan arbejdsopgaver løses effektivt i andre foreninger, og det deler vi gerne ud af.”

ØENS Ejendomsadministration underviser også bestyrelsesmedlemmer i at anvende systemet ProBo. Via ProBo er bestyrelsen så selv i stand til hurtigt at løse en række opgaver og undgå unødvendig ventetid. Det anbefales dog altid, at vigtige skrivelser såsom information om generalforsamlinger og lignende udsendes fra administrator, så ansvaret ligger dér.

Sociale arrangementer

Bestyrelsesarbejdet er mere end bare en bunke opgaver, der skal løses, mener Nedim Husic. Det er også en social konstruktion, som skal passes og plejes – både internt og eksternt. De anbefaler, at man laver sociale arrangementer med sin bestyrelse. Ikke kun for hyggens skyld, men også for at opbygge tillid og dermed få opgaverne nemmere løst.

”Hvis man er fem medlemmer, så kan man fordele de forskellige ansvarsområder som f.eks. bilagsgodkendelser, regnskaber og vicevært-overblikket. Og når man uddelegerer de opgaver, og internt er enige om det, så skal man heller ikke hele tiden kontrollere hinanden,” siger Nedim Husic, og supplerer:

”Vi oplever tit beboere, der mener, at bestyrelsen er valgt for at servicere beboerne. Men en ejer- eller andelsforening er et fællesskab, og bestyrelsesrollen er noget, man skal tage i fællesskab. Og det skal være for almene mennesker at sidde der.”

Nedim mener, at bestyrelsen kan komme langt med at arrangere nogle sociale arrangementer for hele boligforeningen.

Kommunukation er vejen frem

”Ofte er vi gode til at blive uenige, hvis vi ikke snakker sammen. Men når man mødes og ser hinanden i øjnene nede i gården ved en pølsevogn til et arrangement, opfører man sig bedre, og når man opfører sig bedre, så er der flere der tænker på generalforsamlingen, at det ser sjovt ud at være i bestyrelsen og melder sig,” siger han.

Den vigtigste årsag til at melde sig til bestyrelsen er ifølge de to administratorer, at man får væsentlig mere indflydelse på det sted, man bor.

”Bestyrelser fungerer demokratisk, og det er flertallet i bestyrelsen, der træffer beslutninger. Demokrati kan altså være to ulve og ét får, der diskuterer frokost. Så det betyder noget, hvem der deltager i beslutningerne. Og hvis bestyrelsen er for homogen, kan der være ønsker, som ikke bliver prioriteret. Man rangerer ofte tingene forskelligt alt efter alder. For eksempel legepladsen i gården – der er jo en midtergruppe, der ikke interesserer sig så meget for den, og så bekymrer man sig igen, når man får børnebørn. Så det er vigtigt med forskellige indspark om, hvordan man skal drifte sin ejendom,” siger Nedim Husic.

Hvad er ‘en god bestyrelse’:

• Fordel opgaverne mellem jer og hav tillid til hinanden.

• Husk at være sociale – lav fælles arrangementer, både internt i bestyrelsen og for hele boligforeningen.

• Vær åben for at optage bestyrelsesmedlemmer, du er uenige med – det skaber bedre fælles beslutninger.
• Overvej, om du skal vige pladsen, hvis en kandidat med en anden profil melder sig for at skabe mere diversitet i bestyrelsen.
• Tænk i rotation – det er sårbart, hvis en forening har den samme formand eller bestyrelse i 30 år, da for meget viden bliver samlet samme sted.
• Hvis der er enkeltstående interesser, kan man nedsætte en arbejdsgruppe, som kan præsentere et projekt for bestyrelsen, der kan gå videre med det.
• Køb de ydelser, ingen har lyst eller evner til – f.eks. regnskabshjælp, juridisk bistand og byggeteknisk rådgivning.
• Brug administrator som sparringspartner på smarte løsninger og overvej at deltage i undervisning eller gå hjem-møder om relevante emner.

Artiklen er skrevet af Nedim Husic, administrationschef hos ØENS Ejendomsadministration og Dorte Mosbæk, freelance journalist. Artiklen er udgivet i magasinet ‘Min Boligforening’.

At være medlem af en ejerforening eller andelsboligforening kan være en stor glæde, men også et ansvar. Det ved vi – som erfaren foreningsadministrator.

Mange opgaver skal håndteres korrekt og effektivt – fra regnskaber, vedligeholdelse og generalforsamlinger til byggesager og juridisk rådgivning. Her kommer en erfaren foreningsadministrator ind i billedet. Hos ØENS Ejendomsadministration på Amager tilbyder vi skræddersyede løsninger til ejerforeninger og andelsboligforeninger i hele Danmark – særligt mange i København, på Amager og Frederiksberg – så du og dine naboer kan nyde trygheden ved et velfungerende hjem uden administrative bekymringer.

Hvad er ejendomsadministration og hvad hjælper en foreningsadministrator med?

Ejendomsadministration dækker over den professionelle håndtering af daglige og strategiske opgaver i en boligforening eller ejendom. En ejendomsadministrator, eller foreningsadministrator, fungerer som bindeled mellem bestyrelsen, beboerne og eksterne leverandører, og sikrer, at alle processer forløber smidigt.

Formålet med ejendomsadministration er at:

• Sikre korrekt drift af din ejerforening / andelsboligforening.
• Optimere økonomien gennem effektiv budgettering, regnskaber og likviditetsstyring.
• Håndtere juridiske og tekniske forhold, herunder byggesager, forsikringer og overholdelse af vedtægter og lovgivning.
• Lettere kommunikationen mellem bestyrelse, beboere og myndigheder.

Kort sagt: en ejendomsadministrator tager sig af det administrative og praktiske arbejde, så bestyrelsen kan fokusere på at skabe et godt fællesskab i jeres ejerforening eller andelsboligforening.

Hvorfor vælge en professionel foreningsadministrator fra ØENS Ejendomsadministration?

Hos ØENS Ejendomsadministration tilbyder vi en komplet pakke for ejerforeninger og andelsboligforeninger på Amager, Frederiksberg og i København (vi dækker faktisk hele Danmark). Vi vil – som jeres faste foreningsadministrator – kombinere lokal viden med bred erfaring og tager ansvar for alt fra daglig drift til større byggesager. Fordele ved at vælge ØENS Ejendomsadministration inkluderer:

1. Ekspertise og erfaring i København og på Amager: Vi har mange års erfaring med både ejerforeninger og andelsboligforeninger. Vi kender de lokale forhold, kommunale krav og byggeskik, hvilket giver en stor fordel i drift og byggesager.
2. Professionel økonomistyring: Vi sørger for korrekt budgettering, regnskaber og opfølgning på indbetalinger. Vi rådgiver også om finansiering og større investeringer, så foreningen har styr på økonomien.
3. Byggesagsadministration og tilsyn: Vi håndterer byggesager fra start til slut – inklusiv tilbud, tidsplaner, koordinering med håndværkere og dokumentation. Vi sikrer, at arbejdet overholder lovgivning og vedtægter.
4. Juridisk rådgivning: I samarbejde med vores inhouse advokater fra ØENS Advokatfirma, rådgiver vi bestyrelsen om vedtægter, kontrakter, forsikringer, entrepriseret og klager, så alle beslutninger er korrekte og dokumenterede.
5. Kommunikation med bestyrelse og medlemmer: Som foreningsadministrator sikrer vi, at alle medlemmer får den nødvendige information om vedligeholdelse, generalforsamlinger og økonomi.
6. Tid til fællesskab: Med ØENS Ejendomsadministration kan bestyrelsen bruge tiden på strategiske beslutninger og socialt engagement fremfor administrative opgaver.

Hvad kan ØENS Ejendomsadministration konkret hjælpe med?

Vi tilbyder en komplet ejendomsadministration og foreningsadministration for ejerforeninger og andelsboligforeninger, herunder:

• Regnskab og budgettering – månedlige regnskaber, årsregnskab, budgetlægning, indkaldelse til betaling.
• Generalforsamlinger – planlægning, indkaldelse, referater og opfølgning på beslutninger.
• Byggesager – rådgivning, tilbud, tidsplaner, tilsyn og dokumentation.
• Juridisk rådgivning – vedtægter, kontrakter, klager og forsikringer.
• Bestyrelses- og medlemskommunikation – information om vedligeholdelse, beslutninger og generel rådgivning.
• Vedligeholdelsesplaner – langtidsholdbare planer for vedligeholdelse, renovering og energioptimering.

Med vores hjælp får ejerforeningen eller andelsboligforeningen en professionel partner, som sikrer, at alt kører glat og korrekt. Få et uforpligtende tilbud her.

Hvorfor vælge en lokal foreningsadministrator i København?

Kendskab til lokale regler og byggeskik – vi har indgående kendskab til København, Frederiksberg og Amager, hvilket er en fordel i byggesager og drift.

Personlig rådgivning og tæt kontakt – vi kan hurtigt besøge ejendommen, møde bestyrelsen og håndtere akutte udfordringer.

Netværk af håndværkere og samarbejdspartnere – lokale kontakter sikrer hurtig og kvalitetsbevidst håndtering af alle opgaver.

Vi arbejder målrettet for, at alle medlemmer føler sig trygge og informerede, og vi sætter en ære i at skabe gennemsigtighed i alle processer.

FAQ – Gængse spørgsmål om ejendomsadministration og foreningsadministration

Kontakt ØENS Ejendomsadministration

Vil I have en professionel, tryg og effektiv ejendomsadministration for jeres ejerforening eller andelsboligforening på Amager eller i København? Kontakt en foreningsadministrator fra ØENS Ejendomsadministration i dag og hør mere om, hvordan vi kan hjælpe jer med alt fra regnskaber og generalforsamlinger til byggesager og vedligeholdelsesplaner. Det er ganske gratis at tage en snak med os. I kan få et uforpligtende tilbud her.

Med vores ekspertise får jeres forening den nødvendige rådgivning og administration, så I kan fokusere på fællesskabet og trygheden i jeres hjem.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Afdeling:

FAQ – Sådan hjælper en foreningsadministrator din forening

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om rollen som foreningsadministrator, hvad en foreningsadministrator kan hjælpe med, og hvilke fordele det giver for din boligforening, ejerforening eller andelsboligforening.