Uudnyttede tagetager kan blive en afgørende del af løsningen på boligmanglen – og en væsentlig økonomisk mulighed for jeres forening

Debatten om boligmangel i Danmark – særligt i København og Frederiksberg – tager ofte udgangspunkt i nybyggeri, byudviklingsområder og fortætning af byernes randzoner. Mindre opmærksomhed har derimod været rettet mod den betydelige værdi, der allerede findes i den eksisterende bygningsmasse – nærmere bestemt i de mange uudnyttede tagetager i etageejendomme.

Ifølge en analyse fra EjendomDanmark findes der i danske etageejendomme ca. 1,35 km² uudnyttet tagetageareal, hvilket svarer til et potentiale på op mod 22.000 nye boliger, hvis arealerne konverteres til beboelse. For mange ejer- og andelsboligforeninger kan disse kvadratmeter udgøre både et konkret bidrag til løsningen på boligmanglen og en væsentlig økonomisk mulighed.

Det giver ofte anledning til spørgsmål hos foreningernes bestyrelser, herunder om ejendommen rummer et tilsvarende potentiale, og om det kan omsættes til både nye boliger og konkret økonomisk gevinst. Læs med herunder, og lad os se nærmere på, om jeres tagareal udgør et overset aktiv i den eksisterende bygningsmasse.

Boligmangel og værdiskabelse hænger tæt sammen

Boligmanglen er mest udtalt i de byområder, hvor ejendomsmarkedet i forvejen er presset – herunder København og Frederiksberg. I disse områder er værdien pr. boligkvadratmeter høj, og efterspørgslen efter mindre, centralt beliggende boliger er vedvarende. Det betyder, at nye boligenheder, som kan etableres inden for den eksisterende bygningsmasse, ofte har en betydelig markedsværdi.

For ejer- og andelsboligforeninger indebærer dette, at uudnyttede tagetager ikke alene repræsenterer et fysisk areal, men et økonomisk potentiale, som – afhængigt af projektets udformning – kan omsættes til:

• et væsentligt provenu ved salg af nye boliger
• løbende indtægter gennem udlejning
• reduktion eller afvikling af fællesgæld
• finansiering af større vedligeholdelses- og renoveringsarbejder
• en generel værdiforøgelse af ejendommen og de eksisterende boliger

Set i dette lys er tagetagekonvertering ikke blot et bidrag til boligudbuddet, men et strategisk greb, der kan styrke foreningens økonomi på både kort og lang sigt.

Et dokumenteret potentiale – også ved realistiske boligstørrelser

EjendomDanmarks analyse baserer sig på konservative forudsætninger og viser, at potentialet er betydeligt, selv når der tages højde for realistiske boligstørrelser:

• ca. 22.000 boliger ved gennemsnitlig størrelse på 50 m²
• ca. 13.000 boliger ved 75 m²
• ca. 9.000 boliger ved 100 m²

Tallene viser, at både mindre og større boligenheder kan være økonomisk attraktive – særligt i ejendomme, hvor beliggenhed og eksisterende bystruktur allerede er på plads.

For den enkelte forening handler det ikke om landsdækkende statistikker, men om hvorvidt netop jeres ejendom rummer et projekt, der kan gennemføres rentabelt og forsvarligt.

Hvorfor realiseres potentialet ikke oftere?

På trods af det dokumenterede potentiale realiseres kun en begrænset del af tagetageprojekterne i praksis. Årsagen er sjældent manglende interesse, men derimod en række juridiske, økonomiske og organisatoriske forhold, som kan gøre projekterne komplekse.

Plan- og lokalplanforhold

Mange ejendomme i hovedstadsområdet er omfattet af lokalplaner, der regulerer bygningens højde, tagform, materialevalg og anvendelse. I visse tilfælde kræver konvertering af tagetager dispensation, hvilket forudsætter grundig forberedelse og dialog med kommunen.

Byggelovgivning og byggesagsbehandling

Tagetageprojekter udløser ofte krav til brandforhold, adgangsveje, statik, dagslys og tekniske installationer. Samtidig kan byggesagsbehandlingen være tidskrævende, hvilket har betydning for både økonomi og planlægning.

Skattemæssige og økonomiske forhold

Fortjenesten ved et tagetageprojekt afhænger i høj grad af den valgte struktur. Ændringer i ejendomsvurdering, momsforhold og beskatning kan få væsentlig indflydelse på det endelige provenu – og bør afklares tidligt.

Beslutningsprocessen i ejer- og andelsboligforeninger

I foreninger rejser tagetageprojekter ofte spørgsmål om:

• ejendomsret til taget og fællesarealer
• fordeling af indtægter og udgifter
• krav til flertal på generalforsamlingen
• behov for vedtægtsændringer

Manglende afklaring kan skabe usikkerhed blandt beboerne og i værste fald bremse projekter, der ellers er både økonomisk og teknisk bæredygtige. Et solidt beslutningsgrundlag er derfor afgørende – ikke mindst når der er tale om projekter med potentielt stor økonomisk betydning for foreningen.

Sådan kan ØENS hjælpe jeres forening – når boligmangel bliver en mulighed

Hos ØENS Ejendomsadministration, ØENS Byggesagsadministration og ØENS Advokatfirma bistår vi ejer- og andelsboligforeninger med at afdække og realisere værdien af uudnyttede tagetager i eksisterende ejendomme. Vores udgangspunkt er altid det samme: at give foreningen et klart og realistisk beslutningsgrundlag, hvor både muligheder, risici og økonomiske konsekvenser er belyst.

Vi hjælper blandt andet med:

• en indledende vurdering af ejendommens juridiske og økonomiske potentiale
• afklaring af plan- og byggemæssige muligheder og begrænsninger
• rådgivning om beslutningsprocesser og flertalskrav i foreningen
• strukturering af projektet med fokus på fortjeneste og risici
• vurdering af skattemæssige og økonomiske konsekvenser

Vores tilgang er nøgtern og værdiorienteret. Et projekt skal ikke blot kunne gennemføres – det skal give mening for foreningen, både økonomisk og organisatorisk.

Boligmanglen i de større byer har gjort centralt beliggende kvadratmeter mere værdifulde end nogensinde. EjendomDanmarks analyse viser, at mange af disse kvadratmeter allerede findes i form af uudnyttede tagetager. De er blot ikke taget i brug.

Guldet ligger allerede på loftet.

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

FAQ – Uudnyttede tagetager og boligmangel for boligforeninger

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om muligheder, risici og praktiske forhold ved at udnytte uudnyttede tagetager i ejer- og andelsboligforeninger. FAQ’en giver dig et hurtigt og brugbart overblik, hvis jeres forening overvejer projektet som et bidrag til løsning af boligmangel eller som et økonomisk aktiv.

OBS. Opdateret i efteråret 2026: Lovforslaget er ikke blevet genfremsat efter valget og derfor er det fortsat de 4.500,- i godtgørelse, der er gældende.

Artiklen fra foråret 2026 kan læses herunder.

Regeringen har fremsat lovforslag L 125, som med virkning fra 1. januar 2026 forenkler reglerne for foreningers udbetaling af skattefri godtgørelser til ulønnede bestyrelsesmedlemmer og frivillige.

Med lovforslaget gennemføres en markant forenkling, hvor beløbsgrænsen samtidig forhøjes til 10.000 kr. årligt. Frivilligt engagement er en af grundpillerne i det danske foreningsliv – og uden de mange ulønnede kræfter ville mange boligforeninger, herunder andelsboligforeninger og ejerforeninger, ganske enkelt ikke fungere i praksis.

Hos ØENS Ejendomsadministration samarbejder vi dagligt med mere end 300 frivillige bestyrelser i ejerforeninger, andelsboligforeninger og haveforeninger. Bestyrelsesarbejde indebærer et betydeligt ansvar og kræver ofte mange timers arbejde – alt sammen til gavn for foreningens beboere. For at anerkende denne indsats giver skattereglerne mulighed for at udbetale skattefri godtgørelse, som kan kompensere for de udgifter, der naturligt opstår i forbindelse med bestyrelsesarbejdet.

Fra 1. januar 2026 vil de nye regler blive forenklet og forbedret, hvilket vil gøre dem lettere at anvende for både bestyrelser og foreninger. Godtgørelsen forudsætter, som også tidligere, godkendelse på generalforsamlingen, og det udførte arbejde skal være reelt og ikke aflønnet.

Nye regler for skattefri godtgørelse i 2026

Med det nye lovforslag bliver de tidligere opdelte satser fra 1. januar 2026 erstattet af én samlet beløbsramme. Det indebærer, at ulønnede bestyrelsesmedlemmer og frivillige vil kunne modtage op til 10.000 kr. årligt i skattefri godtgørelse til dækning af udgifter forbundet med deres arbejde.

Den samlede godtgørelse vil fortsat reguleret af Ligningslovens § 7 M, hvilket giver væsentligt større fleksibilitet end tidligere. Hvor godtgørelsen før var opdelt i flere faste maksimumsbeløb for hhv. telefoni, administration og beklædning, er disse udgifter nu samlet i én fælles ramme.

Der stilles ikke krav om dokumentation for de enkelte udgifter, så længe:

• beløbsgrænsen på 10.000,- overholdes
• godtgørelsen vedrører reelt, ulønnet bestyrelsesarbejde eller frivilligt arbejde

Ændringen betyder både mindre administration og større klarhed for foreningerne.

Hvad kan den skattefri godtgørelse dække?

Den skattefri godtgørelse i 2026 kan anvendes bredt og dække en lang række udgifter, som bestyrelsesmedlemmer typisk har i forbindelse med deres arbejde, herunder:

• Administrative omkostninger (f.eks. kontorartikler, porto, møder og kopiering)
• Telefon- og internetudgifter
• Køb, vask og vedligeholdelse af særlig beklædning (f.eks. sportstøj eller arbejdstøj til arbejdsdage)
• Faglige materialer og kurser

Tidligere var disse udgifter opdelt i særskilte maksimumsbeløb. I 2026 er de samlet i én fælles ramme, hvilket gør administrationen både enklere og mere overskuelig.

Skattefri kørselsgodtgørelse – stadig ved siden af

Ud over den samlede skattefri godtgørelse på 10.000 kr. kan bestyrelsesmedlemmer fortsat modtage skattefri kørselsgodtgørelse for kørsel i egen bil i forbindelse med bestyrelsesarbejdet.

Kørselsgodtgørelsen følger fortsat Skatterådets satser for erhvervsmæssig kørsel. Det betyder, at der kan udbetales skattefri kørepenge for eksempelvis kørsel til og fra generalforsamlinger, møder eller besigtigelser, når disse afholdes uden for foreningens område.

Kørselsgodtgørelsen udbetales ud over den samlede godtgørelse på 10.000 kr. og påvirker ikke denne grænse.

Rejseudgifter og endagsarrangementer

Ved nødvendige rejser i forbindelse med bestyrelsesarbejdet kan der fortsat udbetales skattefri rejsegodtgørelse efter Ligningslovens § 9 A. For endagsarrangementer med en varighed på mindst fem timer kan der ydes godtgørelse til dækning af merudgifter til fortæring efter de gældende satser.

Vigtige regler, bestyrelsen skal være opmærksom på

Det er vigtigt at være opmærksom på følgende:

• Overskrides beløbsgrænsen for skattefri godtgørelse med blot én krone, bliver hele beløbet skattepligtigt.
• Skattepligtig godtgørelse medfører krav om indeholdelse af A-skat og arbejdsmarkedsbidrag.
• Foreningen kan vælge at refundere faktiske udgifter mod dokumentation (bilag) i stedet for at udbetale skattefri godtgørelse.
• Det er ikke muligt at kombinere dokumenteret refusion og skattefri godtgørelse for samme udgiftstype i samme indkomstår.

En klar beslutning på generalforsamlingen og tydelige retningslinjer er derfor afgørende for korrekt håndtering. For yderligere information kan I finde bekendtgørelsen på Retsinformations hjemmeside her.

ØENS står klar til at hjælpe

Hos ØENS Ejendomsadministration har vi stor respekt for det arbejde, som frivillige bestyrelsesmedlemmer udfører. Vi hjælper gerne med at sikre, at de nye regler i lovforslag L 125 anvendes korrekt fra 2026, og at jeres forening overholder gældende lovgivning.

Har I spørgsmål til godtgørelse, satser eller praksis, er I altid velkomne til at kontakte jeres faste ØENS-ejendomsadministrator.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Afdeling:

FAQ – Skattefri godtgørelse for bestyrelsesarbejde i 2026

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om det foreslåede regelsæt for skattefri godtgørelse til frivillige bestyrelsesmedlemmer og ulønnede medhjælpere fra 2026. Reglerne er endnu ikke endeligt vedtaget, og der kan derfor ske ændringer.

Efter en lang og velfortjent juleferie er vi nu tilbage på kontoret, og det føles altid enormt godt at starte det nye år – sammen! Der er noget helt særligt ved at træde ind i et nyt år, fyldt med nye muligheder, og det er tydeligt, at vi har savnet hinanden. Kontoret emmer af god energi, batterierne er fyldt op og vi ser frem til alt det spændende, 2026 har at byde på.

Vi håber, at I også har haft en dejlig juleferie og er kommet godt ind i det nye år.

I ØENS Ejendomsadministration starter vi året – traditionen tro – lidt ekstra fornøjeligt ved at byde et hjerteligt og kæmpestort velkommen til mange nye foreninger i vores portefølje:

• E/F Nørre Søgade 9A-B – 24 enheder i 1370 København K.
• A/B Hannedal 2-4 – 16 enheder i 2860 Søborg.
• E/F Bernhardshave – 46 enheder i 2000 Frederiksberg.
• H/F Amager Strand – 178 enheder i 2300 København S.
• Andelsboligforeningen Bofællesskabet Stavnsholthave – 25 enheder + fælleshus i 3520 Farum.
• Nyelandshuse Karréens Gårdlaug – 3 enheder i København.
• G/F Gustav Holms Vej – 32 enheder i 8200 Aarhus.
• E/F Honnørkajen, Horsens Havn I – 71 enheder i 8700 Horsens.
• E/F Lavendelhaven 16-35 – 35 enheder i 2830 Virum.
• E/F Lavendelhaven 37-56 – 44 enheder i 2830 Virum.
• E/F Lavendelhaven 57-86 – 49 enheder i 2830 Virum.
• Parkeringslauget Lavendelhaven 16-86 – 39 parkeringsenheder i 2830 Virum.

Sikke en skøn start på året! Vi er glade for, at vi må administrere, drive og udvikle jeres foreninger. Velkommen ombord!

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS Ejendomsadministration varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Vedtægterne er fundamentet for enhver andelsboligforening.

De fastlægger, hvordan foreningen ledes, hvordan beslutninger træffes, og hvilke rettigheder og pligter der gælder for andelshaverne. Når vedtægterne ændres, ændres derfor ikke bare teksten i et dokument, men de juridiske rammer for hele foreningen.

I 2026 ser vi fortsat mange andelsboligforeninger, hvor vedtægtsændringer skaber usikkerhed. Ikke fordi bestyrelsen handler forkert, men fordi processen ikke altid bliver gennemført korrekt eller tilstrækkeligt klart. Denne artikel forklarer hvem der kan beslutte vedtægtsændringer, hvordan de vedtages, og hvad bestyrelsen skal være særligt opmærksom på.

Hvem kan beslutte ændringer i vedtægterne?

Det er en udbredt misforståelse, at bestyrelsen alene kan ændre vedtægterne i en andelsboligforening. Det kan den ikke.

Vedtægtsændringer skal altid vedtages af foreningens medlemmer på en generalforsamling. Bestyrelsen kan stille forslag, men det er generalforsamlingen, der træffer beslutningen.

Både:

• bestyrelsen
• og andelshaveren

kan fremsætte forslag til ændringer af vedtægterne. Det afgørende er ikke, hvem der foreslår ændringen, men hvordan forslaget er formuleret, og hvordan processen gennemføres.

Hvordan udformes et forslag til vedtægtsændring?

Et forslag til vedtægtsændring skal være klart, præcist og forståeligt. I praksis ser vi, at uklare forslag ofte bliver stemt ned – ikke nødvendigvis fordi medlemmerne er imod ændringen, men fordi de ikke forstår konsekvenserne.

Et veldisponeret forslag til vedtægtsændring i en andelsboligforening bør indeholde:

• den gældende bestemmelse
• den foreslåede nye ordlyd
• en forklaring på, hvorfor ændringen foreslås
• en beskrivelse af de praktiske og økonomiske konsekvenser

Når medlemmerne kan se, hvad der ændres, og hvorfor, bliver beslutningen både lettere og mere holdbar.

Hvornår og hvordan behandles forslaget?

Forslaget skal behandles på en generalforsamling – enten ordinær eller ekstraordinær. Det er afgørende, at forslaget:

• er tydeligt angivet på dagsordenen
• udsendes rettidigt sammen med indkaldelsen
• forelægges i den form, som vedtægterne kræver

På generalforsamlingen gennemgås forslaget, der gives mulighed for debat, og herefter stemmes der.

Hvilket flertal kræves for at ændre vedtægterne?

Vedtægtsændringer kræver som udgangspunkt et kvalificeret flertal. I de fleste andelsboligforeninger betyder det, at to tredjedele af de afgivne stemmer skal stemme for forslaget.

Nogle vedtægter indeholder derudover:

• krav om minimumsdeltagelse (kvorum)
• skærpede flertalskrav for bestemte typer ændringer

Derfor er det altid nødvendigt at tage udgangspunkt i foreningens egne vedtægter, før processen sættes i gang.

Hvis der ikke er tilstrækkeligt fremmøde til at opfylde et kvorumkrav, kan der i mange foreninger indkaldes til en ny generalforsamling, hvor forslaget kan vedtages endeligt, hvis det opnår det krævede flertal blandt de fremmødte.

Hvornår træder en vedtægtsændring i kraft?

Når en vedtægtsændring er vedtaget korrekt på generalforsamlingen, træder den som udgangspunkt i kraft umiddelbart efter vedtagelsen, medmindre vedtægterne fastsætter en anden ikrafttrædelsesdato.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at vedtægtsændringer ikke kan have tilbagevirkende kraft. De gælder kun fremadrettet.

Hvorfor vedtægtsændringer ofte giver konflikter

I vores arbejde med andelsboligforeninger ser vi, at konflikter om vedtægtsændringer sjældent opstår på grund af selve ændringen. De opstår, når:

• processen ikke er tilstrækkeligt gennemsigtig
• formalia ikke er overholdt
• medlemmerne ikke føler sig ordentligt oplyst

Derfor er det ikke nok, at en vedtægtsændring er juridisk korrekt. Den skal også være forståelig, velbegrundet og veldokumenteret. Se det gode eksempel på et forslag til generalforsamlingen her.

Hvornår giver professionel rådgivning særlig mening?

Mange vedtægtsændringer kan gennemføres internt i foreningen. Men der er situationer, hvor juridisk sparring giver væsentlig værdi – f.eks. når ændringen:

• påvirker medlemmernes økonomiske rettigheder
• ændrer salgs- eller fremlejeregler
• justerer stemmeret eller fordelingstal
• har betydning for finansiering eller långivere

I disse tilfælde kan en juridisk gennemgang være med til at sikre, at ændringen både holder juridisk og fungerer i praksis.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Afdeling:

FAQ: Vedtægtsændringer i andelsboligforeninger

Sender du fakturaer til en forening, som vi administrerer hos ØENS Ejendomsadministration?

For at sikre korrekt bogføring og hurtig behandling af betalinger er det vigtigt, at fakturaen lever op til vores krav. Fakturaer, der ikke opfylder nedenstående, vil blive returneret.

Fremsendelse via EAN

Alle fakturaer til ejendomme, som vi administrerer, skal fremsendes elektronisk via EAN:

EAN-nummer: 5746000000194

Krav til din faktura

Fakturaen skal indeholde følgende oplysninger:

• Titel (fakturanavn)
• Betalingsbetingelser: Fakturadato + antal løbende dage
• Bankoplysninger: Registreringsnummer og kontonummer eller FIK-type, FIK-ID og FIK-kreditornummer
• Reference: F efterfulgt af foreningens CVR-nr. (XXXXXXXX) – eks. F12345678. Det angives typisk i feltet “Øvrig reference / Købers ordrenummer”
• Ved fremsendelse via EAN skal afkrydsningsfeltet markeres, så det tydeligt fremgår, at den oprindelige faktura er vedhæftet.
• Kontoudtog, rykkere m.v. skal sendes til: info@oadv.dk

Fakturaer vedrørende varer eller ydelser skal stiles til

Foreningens navn (jf. CVR)
c/o ØENS Ejendomsadministration
Lergravsvej 59, 1. sal
2300 København S
(F efterfulgt af foreningens CVR-nr.: XXXXXXXX) eks. F12345678

De fleste regnskabsprogrammer understøtter i dag EAN-fakturering. Har du ikke mulighed for selv at danne elektroniske fakturaer, kan du gratis benytte DIGITAL CABs fakturablanket via www.tast-selv.dk.

Har du spørgsmål?

Hvis du har spørgsmål til fakturering, er du velkommen til at kontakte ProBo-support på support@probo.dk eller telefonisk 71 99 26 55.

Kalenderen skriver endelig december, og julestemningen har ramt hele ØENS-kontoret. Kontoret er pyntet op, i fredags skød vi juletiden i gang med ‘første fredag i advent’, og vi glæder os til at åbne dørene for kunder, samarbejdspartnere, venner og familie til vores jule­reception på torsdag.

Og midt i al julehyggen er der også en anden vigtig ting, vi er utroligt fornøjede over: Vi skal nemlig byde et stolt og hjerteligt velkommen til:

• A/B Havkik – en andelsboligforening med 27 andele på Amager, lige rundt om hjørnet fra os.
• G/F Ahorn Rækkerne – en grundejerforening med 41 enheder i det hyggelige Søkvarter ved Nærheden.

Vi er oprigtigt glade for at få lov til at administrere, udvikle og passe godt på jeres foreninger og ejendomme. Tak for tilliden – vi ser frem til et langt og godt samarbejde som jeres pålidelige partner.

Professionel ejendomsadministration til jeres forening

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Hos ØENS bliver vi altid glade, når vi får mulighed for at byde nye foreninger varmt velkommen i ejendomsadministrationen – og denne måned er ingen undtagelse!

Hjerteligt velkommen til:

• E/F Sundbyvang – En ejerforening med 23 ejere på Peder Lykkes Vej 48-52, 2300 København S.
• A/B Vardehus – En andelsboligforening med 42 andelshavere på Vardegade 4-10, 2100 København Ø.
• A/B Østerhøj Måløv – En andelsboligforening med 16 andelshavere på Snarestræde 12A-26B, 2750 Ballerup.

Vi ser frem til et langt og godt samarbejde, hvor vi sikrer, at den daglige drift og udvikling af jeres foreninger foregår professionelt – og altid i tæt dialog med jer.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Efteråret er her, og selvom mange boligforeninger først afholder generalforsamling til foråret, er det allerede nu, arbejdet med vedligeholdelsesplanen bør sættes i gang. For både andelsboligforeninger og ejerforeninger er en vedligeholdelsesplan et af de vigtigste styringsværktøjer. Den giver overblik over ejendommens tilstand, kommende renoveringsbehov og hjælper bestyrelsen med at prioritere de nødvendige byggesager – og ikke mindst økonomien – i god tid.

Hvis I går i gang i god tid, kan I præsentere gennemtænkte og velunderbyggede forslag til generalforsamlingen – og dermed sikre, at nødvendige projekter bliver vedtaget, uden at beslutningsprocessen trækker ud.

Hvad er en vedligeholdelsesplan – og hvorfor er den vigtig for at drive en sund forening?

En vedligeholdelsesplan for en boligforening er en teknisk og økonomisk plan, der beskriver, hvilke dele af ejendommen der kræver vedligeholdelse – hvornår arbejdet bør udføres – og hvad det forventes at koste. Det kan fx være:

• Tag og tagrender, der snart trænger til udskiftning,
• Facaderenoveringer for at undgå skader og fugtproblemer,
• Vinduer og døre, der skal skiftes til energirigtige løsninger,
• Kloakker, rør og faldstammer, som har nået slutningen af deres levetid,
• Energirenoveringer, der kan reducere fællesudgifterne på sigt.

For en andelsboligforening eller ejerforening fungerer vedligeholdelsesplaner som et styringsværktøj, der både giver bestyrelsen et klart beslutningsgrundlag og medlemmerne gennemsigtighed i forhold til økonomien.

Fordele ved en vedligeholdelsesplan i boligforeninger

En boligforening uden en opdateret plan risikerer uforudsete udgifter og projekter, der bliver håndteret kaotisk og uden større omtanke. Omvendt giver en gennemtænkt plan en række fordele:

• Overblik og tryghed: Foreningen ved altid, hvilke projekter der er på vej.
• Bedre økonomisk planlægning: Udgifter fordeles over tid i stedet for at komme som dyre overraskelser.
• Stærkere beslutningsgrundlag: Dokumentation gør det lettere at få medlemmernes opbakning.
• Forebyggelse af skader: Små problemer kan håndteres, før de udvikler sig til store og dyre sager.
• Stigende ejendomsværdi: En velholdt ejendom er mere attraktiv for både købere og långivere.
• Vigtigt dokument for omverdenen: Vedligeholdelsesplaner er ikke kun et centralt arbejdsredskab internt i boligforeningen, men også et vigtigt dokument udadtil. Hos ØENS oplever vi, at forsikringsselskaber ser mere positivt på ejendomme, der har en opdateret plan og kan dokumentere, at den bliver fulgt. Samtidig lægger bankerne vægt på planen, når de vurderer ejendommen – både generelt og i forbindelse med kreditvurdering ved lån til konkrete projekter.
• Oplyst grundlag for køber: Vedligeholdelsesplaner hjælper sælger med at opfylde sin loyale oplysningspligt ved salg og giver køber indsigt i ejendommens tilstand og fremtidige vedligeholdelsesopgaver.

Hvorfor skal boligforeninger handle allerede nu?

Selvom det måske virker tidligt, er der flere grunde til, at efteråret og vinteren er det perfekte tidspunkt at arbejde med vedligeholdelsesplanen:

• Tid til grundighed: Det kræver tid at gennemgå ejendommen, indhente tilbud og få budgetter på plads.
• Forberedelse til generalforsamlingen: Når forslagene skal på dagsordenen i foråret, er alt klar og veldokumenteret.
• Bedre beslutningsproces: Jo mere forarbejde, der er lavet, jo større er chancen for, at medlemmerne stemmer projekterne igennem.
• Mindre risiko for forsinkelser: Uden planlægning risikerer man, at nødvendige projekter må udskydes, og potentielt blive dyrere end nødvendigt.

Kort sagt: Starter I nu, har I styr på det hele til foråret. Venter I, risikerer I at stå med hastværk, utilfredse beboere og dårlige beslutninger.

Hvordan hænger vedligeholdelsesplaner og generalforsamlingen sammen?

Generalforsamlingen er hjertet og hjernen i en boligforening – det er her, de store beslutninger træffes. Men en god beslutning kræver et solidt grundlag.

Når bestyrelsen møder op med en klar vedligeholdelsesplan, giver det:

• Gennemsigtighed: Medlemmerne kan se, hvorfor et projekt er nødvendigt.
• Realisme: Budgetterne er gennemarbejdede og tilpasset foreningens økonomi.
• Overblik: Det bliver tydeligt, hvilke projekter der kan vente, og hvilke der haster.
• Større opbakning: Når beboerne forstår behovet, er de mere tilbøjelige til at stemme ja.

En boligforening, der arbejder aktivt med sin vedligeholdelsesplan, står derfor langt stærkere til generalforsamlingen. Få vores hjælp til at komme i gang her.

Hvor ofte skal en vedligeholdelsesplan opdateres?

Mange spørger: ”Hvor ofte skal vi egentlig lave en ny vedligeholdelsesplan?”

Som udgangspunkt bør en vedligeholdelsesplan for en boligforening opdateres hvert 5. år. Men der kan være behov for en hurtigere opdatering, hvis:

• Ejendommen har gennemgået en større renovering,
• Der er opdaget nye skader,
• Bygningens tilstand har ændret sig hurtigere end forventet,
• Foreningens økonomiske situation har ændret sig.

En opdateret plan er altid en investering i foreningens fremtid – og kan spare jer for mange penge på længere sigt.

Fra plan til handling: Sådan forbereder I jer

Jo før I går i gang, jo nemmere bliver processen. I får tid til at gennemgå ejendommen, indhente tilbud og lægge budget, så alt er klar til generalforsamlingen til foråret. Det giver en bedre beslutningsproces, større chance for opbakning blandt beboerne og mindre risiko for forsinkelser og unødige ekstraudgifter.

Kontakt ØENS allerede i dag for rådgivning om jeres vedligeholdelsesplan – så er I godt forberedt til foråret.

Klar til at tage næste skridt?

Hos ØENS hjælper vi andelsboligforeninger og ejerforeninger med at udarbejde og opdatere vedligeholdelsesplaner. Vi sikrer, at I får en uvildig teknisk rådgiver til at udføre den tekniske gennemgang, så I opnår et klart økonomisk overblik og kan træffe beslutninger på et solidt og velinformeret grundlag.

Kontakt os allerede nu, hvis jeres boligforening skal være klar til forårets generalforsamling. Så hjælper vi jer med at planlægge og prioritere de nødvendige projekter – og sikre, at beslutningerne bliver nemmere at tage.

Kontakt en specialist

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Byggesagsafdeling

Niclas Helander Asmussen

Byggesags- og foreningsadministrator

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

FAQ – Boligforeningers vedligeholdelsesplaner

Nedenfor finder du svar på de mest stillede spørgsmål om vedligeholdelsesplaner i boligforeninger. FAQ’en giver et overblik over hvad en vedligeholdelsesplan er, hvorfor den er vigtig, hvordan den udarbejdes, og hvilke krav boligforeninger bør være opmærksomme på, når de arbejder med planlagt vedligeholdelse.

Kalenderen siger efterår – men helt ærligt, det føles stadig som sommer! Vi har kun lige nået at bladre om til september, og den første uge byder allerede på både vores halvårlige ØENS Night Out på fredag og nye spændende samarbejder med foreninger på Amager og Frederiksberg.

Derfor er det med stor glæde, at vi kan byde to nye foreninger hjerteligt velkommen hos ØENS:

Hjerteligt velkommen til:

🔹 A/B L.I. Brandes Alle 15 – en andelsboligforening med 10 andele beliggende på 1956 Frederiksberg.
🔹 E/F HavneBryggen Castor – en ejerforening med 85 ejerlejligheder, 8 erhvervsenheder og 95 parkeringspladser, beliggende på Islands Brygge 40-50, 54-58 og 58 A, 60-64, 2300 København S.

Vi glæder os til samarbejdet – og til at lære jer endnu bedre at kende.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Mangler I hjælp til de små, men vigtige opgaver i foreningen? Måske til lidt havearbejde, affaldsopsamling, trappevask eller oprydning i kælderen? Og vil I samtidig gerne gøre en forskel for et menneske, der står uden for arbejdsmarkedet? Så bør I kende til det sociale frikort.

Hos ØENS Ejendomsadministration oplever vi, at flere bestyrelser i både andelsbolig-, ejer- og haveforeninger er nysgerrige på mulighederne – og med god grund. For det sociale frikort er ikke kun en håndsrækning til udsatte borgere og førtidspensionister. Det er også en enkel, fleksibel og meningsfuld løsning på de opgaver, der ofte falder mellem to stole i foreningen.

Læs med her, hvor vi dykker ned i, hvordan det sociale frikort fungerer – og hvordan jeres forening kan bruge det i praksis.

Hvad er det sociale frikort?

Det sociale frikort er en ordning fra staten, der gør det muligt for socialt udsatte borgere – f.eks. hjemløse, mennesker med psykiske lidelser eller afhængighed, eller førtidspensionister – at arbejde og tjene penge uden at miste deres forsørgelsesgrundlag. Der er tale om skattefri og enkel betaling, uden at I som ‘arbejdsgiver’ skal oprette et lønsystem eller bekymre jer om A-skat og ATP.

Formålet er at give en økonomisk håndsrækning og mulighed for værdig beskæftigelse – og det kan sagtens være småopgaver i jeres forening.

Hvilke opgaver kan løses via et socialt frikort?

Et socialt frikort kan bruges til mindre og overskuelige opgaver, hvor I som forening har brug for hjælp. Det kan f.eks. være:

• Ukrudtsbekæmpelse og lettere havearbejde
• Trappevask eller oprydning i kælder og fællesarealer
• Affaldsopsamling eller sortering i gården
• Hjælp med småreparationer eller flytning af ting
• Opsyn med fællesarealer eller cykelskur
• Hjælp til praktiske opgaver i forbindelse med arbejdsdage eller beboerarrangementer

Det kan være opgaver, som viceværten ikke har tid til – eller som normalt ville kræve en ekstern håndværker.

Et konkret eksempel: Ole Tang og AB Passagerne viser vejen med det sociale frikort

Når det handler om at skabe fællesskab og få tingene til at ske i foreningen, er Ole Tang et forbillede. Ole er førtidspensionist og beboer i AB Passagerne – og med hjælp fra et socialt frikort har han fundet en meningsfuld måde at bidrage på.

”Det startede egentlig med, at jeg deltog i en arbejdsdag i foreningen en lørdag. Der var mange ting, der skulle ordnes, og jeg blev ikke færdig, så jeg kom igen om søndagen og fortsatte malerarbejdet. Kort tid efter spurgte bestyrelsen, om det var noget, jeg havde lyst til at fortsætte med. Det havde jeg – det gjorde mig glad – og da jeg fortalte det til min kontaktperson i kommunen, nævnte hun det sociale frikort som en mulighed. Jeg søgte det, og efter et telefoninterview blev jeg godkendt,” fortæller Ole.

Siden da har Ole med ro og overblik løftet en bred vifte af praktiske opgaver i sin forening – fra malerarbejde og småreparationer til en hjælpende hånd i gården. Og han gør det i sit eget tempo:

”Jeg gør det, når jeg har lyst og overskud. Det er rart, at der ikke er nogen faste krav. Jeg ved, hvilke opgaver der er, og så styrer jeg selv, hvornår og hvordan jeg gør det. Jeg skriver mine timer ned og sender dem til ØENS en gang om måneden. Det hele fungerer nemt og trygt – og uden at det går ud over mine ydelser,” siger han.

For Ole handler det om mere end blot praktiske opgaver – det handler om mening og fællesskab:

”Det betyder meget for mig at kunne være med og gøre en forskel der, hvor jeg selv bor. Det giver mig noget at stå op til – og en følelse af, at jeg bidrager. Og det gør mig glad, når mine medbeboere stopper op, siger hej eller giver et klap på skulderen og siger ’hvor ser det godt ud’ – det varmer virkelig. Det giver mig energi og lyst til at fortsætte.”

Det er tydeligt, at foreningen har stor tillid til Ole – og at den tillid bliver gengældt:

”Der er en gensidig tillid, og det betyder meget. Jeg får lov at arbejde i mit eget tempo, uden at nogen stiller krav. Det hele fungerer uden pres eller forventninger – og det betyder, at jeg kan tage ansvar, uden at det stresser mig. Det forpligter lidt på en god måde. En gulerod.”

Og han håber, andre både foreninger og borgere vil få øjnene op for muligheden:

”Jeg synes, et socialt frikort er en god idé – både for folk som mig og for foreninger. Foreningen sparer penge på at få løst nogle opgaver, og jeg får lov til at gøre noget, der giver mening. Jeg kan kun anbefale det.”

Hvad kræver det af foreningen?

Ikke ret meget. Når en borger er godkendt til et socialt frikort, kan I lave en aftale med vedkommende – og betale direkte for det udførte arbejde. I skal blot:

• Lave en skriftlig aftale med borgeren om opgaven og prisen
• Udbetale beløbet direkte til borgerens konto (eller kontant, hvis det aftales)

I bliver ikke registreret som arbejdsgiver, og der er ingen arbejdsgiverforpligtelser som f.eks. feriepenge, skat eller pension. Det er derfor nemt, fleksibelt og ufarligt – og samtidig en værdifuld hjælp for begge parter.

Fordele for jeres forening

Foreninger er ofte fællesskaber med et socialt hjerte. Og når I bruger et socialt frikort, er der mange fordele:

• Småopgaver bliver løst billigt, hvilket minimerer udgifterne til eksterne firmaer
• Styrker det sociale ansvar i foreningen og bidrager til et mere rummeligt arbejdsmarked
• Gør en konkret forskel for en borger i en svær livssituation

I stedet for at lade opgaverne hobe sig op – eller betale dyre domme – kan I bruge midlerne på en måde, der både gør gavn og giver mening.

Hvem kan foreningen ansætte?

I må gerne indgå aftale med en beboer i jeres egen forening – hvis vedkommende er godkendt til det sociale frikort. I kan også række ud til lokale sociale tilbud, væresteder eller kommunen og høre, om der er nogen, der søger opgaver. Mange kommuner og NGO’er kan hjælpe med kontakt til relevante borgere.

På socialtfrikort.dk kan man finde mere information og kontaktoplysninger.

Hvad med ansvar og forsikring i forbindelse med et socialt frikort?

Det sociale frikort fritager jer for arbejdsgiveransvar – men det kan stadig være en god idé at overveje forsikringsforhold, især hvis arbejdet indebærer fysisk belastning eller brug af redskaber. Kontakt eventuelt jeres ejendomsforsikring eller bestyrelsesansvarsforsikring for at få præciseret, hvordan I er dækket.

Er det svært at komme i gang?

Nej, slet ikke. Det kræver blot lidt koordinering og viljen til at gøre en forskel. Hvis I er i tvivl om, hvordan I skal gribe det an, så kan I:

• Kontakte jeres kommune og høre, hvem der er tovholder på det sociale frikort
• Tage fat i lokale væresteder eller socialt arbejde i området
• Og selvfølgelig kan I altid kontakte jeres kontaktperson hos ØENS Ejendomsadministration – så guider vedkommende jer gerne i gang

En lille indsats med stor betydning

Hos ØENS Ejendomsadministration oplever vi, at flere foreninger gerne vil tage socialt ansvar – men ofte mangler viden om mulighederne. Det sociale frikort er en enkel og meningsfuld vej at gå. Det handler ikke om at erstatte professionelle leverandører – men om at finde løsninger på små opgaver, som ellers ville blive udskudt eller undgået. Og samtidig sende et klart signal: Vi tror på, at alle har noget at byde ind med.

Har I spørgsmål?

Hos ØENS står vi klar til at rådgive jeres bestyrelse om, hvordan det sociale frikort konkret kan bruges i jeres forening – og hvordan I kommer godt i gang.

Tag fat i jeres faste administrator, eller skriv til os på info@oadv.dk, så hjælper vi gerne.