Kolonihaveforbundet nedlægger deres bogførings- og administrationstjenester. ØENS Ejendomsadministration står klar til at hjælpe jeres haveforening

Kolonihaveforbundet har besluttet at nedlægge deres bogførings- og administrationstjenester pr. 31. december 2024. Dette kan potentielt skabe udfordringer for mange haveforeninger, som hidtil har været afhængige af forbundets tjenester for at sikre en korrekt og effektiv administration af deres økonomi og medlemsregistrering.

Hos ØENS Ejendomsadministration forstår vi vigtigheden af pålidelig og grundig administration for jeres haveforening. Derfor står vi klar til at træde til som jeres nye administrator og sikre, at jeres økonomi og administrative opgaver fortsat varetages professionelt, trygt og effektivt.

Hvad kan ØENS Ejendomsadministration tilbyde jer?

Vi har stor erfaring med at administrere økonomi og administration for haveforeninger, og vi kan tilbyde en bred vifte af ydelser, der sikrer en smidig overgang fra Kolonihaveforbundet, så I fortsat kan have en problemfri drift af jeres haveforening. Her er nogle af de services, vi kan tilbyde:

Bogføring

• Opkrævning af haveleje – Vi sørger for rettidig opkrævning af haveleje og andre betalinger fra kolonisterne, så jeres forening altid har de nødvendige midler til rådighed.
• Opkrævning af leje af fælleshus – Vi håndterer den årlige opkrævning af leje for foreningens fælleshus, såfremt I har sådan et.
• Inddrivelse af restancer – Vi tager hånd om inddrivelse af eventuelle restancer, så jeres økonomi forbliver sund og stabil.
• Betaling af fakturaer – Vi sørger for rettidig betaling af fakturaer og refusion af udlæg, efter godkendelse af et anvisningsberettiget bestyrelsesmedlem.
• Betalingsservice aftaler – Vi håndterer Betalingsservice-betalinger og Nets-indbetalinger, så det administrative arbejde lettes for jeres forening.
• Vandudgifter – Vi opkræver á conto vandudgifter og udarbejder den årlige årsopgørelse efter modtagne måleraflæsninger.
• Restgæld og kloakering – Vi beregner restgæld i relation til foreningens lån til kloakering og håndterer dokumentudarbejdelse ved indfrielse af lån.
• Bogføring og rapportering – Vi opsætter kontoplan og bogfører alle beløb. Derudover udarbejder vi kvartalsrapporter, der giver jer et klart overblik over jeres økonomiske status.
• Årsregnskab og budget – hvis foreningen ikke har ekstern revisor udarbejder vi det årlige regnskab og budget, der præsenteres på generalforsamlingen.
• Medlemsdata – Vi opdaterer og ændrer stamdata på medlemmerne, så I altid har korrekte oplysninger.
• Bestyrelseshonorarer – Vi sørger for årlig udbetaling af honorar til bestyrelsesmedlemmer, suppleanter og interne revisorer.

Administration

Udover bogføringsopgaver tilbyder vi også omfattende administrationstjenester i forbindelse med køb og salg af kolonihavehuse såfremt opgaven ikke ønskes bevaret hos bestyrelsen.

Vi har mere end 20 års erfaring med administration af haveforeninger

Vi ved, at overgangen til en ny administrator kan virke uoverskuelig, men vi er her for at gøre processen så enkel som muligt. Vores erfarne administrator-team står klar til at tage en dialog med jer om jeres behov og sikre en gnidningsfri overgang, så jeres haveforening fortsat kan fokusere på det, der betyder mest – jeres fællesskab.

Kontakt os i dag for at høre mere om, hvordan vi kan hjælpe jeres haveforening med at sikre en tryg og effektiv administration fremadrettet.

Har I spørgsmål?

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Afdeling:

Flere boligforeninger vælger i stigende grad at udsmykke deres gavle med smukke gavlmalerier – og vi er virkelig vilde med tendensen! Senest har AB Nørrebrogaard fået et fantastisk værk af lokalkunstneren Simon Sebastian og kurator Jens-Peter Brask, medfinansieret af Bang & Beenfeldt – Rådgivende Ingeniører i anledning af deres 50-års fødselsdag.

Gavlmaleriet er en del af et større byfornyelsesprojekt, der også omfatter nyt tag og nye vinduer. ØENS har bistået med forhandlinger og facilitering af generalforsamlingen, hvor gavlprojektet bl.a. blev godkendt.

I oktober overtog vi administrationen af AB Mønten, der har hele 16 flotte gavlmalerier.

Næste projekt? Et spændende gavlmaleri af Andreas Welin hos AB Søren Norbys på Amager.

Overvejer I også at få et gavlmaleri?

Det forstår vi godt! Gavlmalerier bliver stadig mere populære og er en fantastisk måde at berige det visuelle udtryk af et boligområde på. Disse kreative værker tjener flere formål og har en positiv indvirkning på både beboere og det omkringliggende lokalsamfund. Gavlmalerier er ikke kun en æstetisk tilføjelse, men også en fejring af lokalsamfundet, der skaber en samhørighedsfølelse blandt beboerne.

Gavlmalerier kan ligeledes fungere som en platform for lokale kunstnere, der får mulighed for at præsentere deres talent for et bredere lokalt publikum. Støtten til lokale kunstnere fremmer kulturel diversitet og kunstnerisk udfoldelse, hvilket kan inspirere andre til at engagere sig i kunst og kultur. I bedste tilfælde får det måske endda flere lokale boligforeninger til at følge trop.

Har I brug for hjælp?

Hos ØENS Rådgivningshus står vi klar til at hjælpe med at realisere jeres ønsker og vision for et gavlmaleri. Vi kan rådgive jer gennem hele processen, fra idé til færdigt gavlprojekt. Vi sikrer, at jeres gavlmaleri bliver en succes, der skaber varig værdi for såvel boligforening som lokalsamfund.

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Advokat

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Afdeling:

ØENS Ejendomsadministration er stolte af at have mange dygtige og engagerede beboere i vores boligforeninger. Og noget af dét, vores beboere ofte spørger os om er ‘Hvordan stiller man et forslag til en generalforsamling’. Det er svært for os at give et generelt svar på spørgsmålet, da det i høj grad afhænger af, hvad der står i foreningens vedtægter. Vi vil dog alligevel forsøge at give et konkret eksempel på, hvordan I bedst muligt kan fremsætte et forslag til en generalforsamling herunder. God læselyst.

Regler for indkomne forslag til generalforsamling

Tid: Det er vigtigt at du er opmærksom på, hvornår forslaget senest skal være i hænde. Dette variere fra forening til forening, og derfor skal du undersøge, hvad der er gældende i din forening. Dette kan du læse dig frem til i foreningens vedtægter.

Konkret og argumenterende: Forslaget skal beskrive emnet, argumentere for forslaget og give en anbefaling om, hvordan det skal implementeres.

Et eksempel på et forslag til en generalforsamling kunne være at forbedre den fælles legeplads i foreningen. For at udvikle dette forslag ville man kunne indsamle ideer og feedback fra foreningens øvrige beboer om, hvad der kunne gøres for at forbedre legepladsen. Man kunne også undersøge andre boligforeninger for at se, hvordan de har forbedret deres legepladser. Her kan man få én idé om, hvad en lignende løsning har kostet. Det vil styrke argumentation ift. finansiering af forslaget.

Herefter kunne man skrive et forslag til generalforsamlingen, der beskriver, hvordan legepladsen kan forbedres og argumenterer for fordelene ved at gøre det. Man kunne også anbefale en bestemt løsning, der ville være den bedste til vores boligforening. For eksempel kunne man foreslå at udskifte det gamle legeudstyr med nye og mere sikre legeredskaber, tilføje en sandkasse og en bænk til forældrene, og installere en ny gummibelægning på legepladsen.

Konkret eksempel på stillelse af forslag til generalforsamling

Forslag til forbedring af legepladsen i Boligforeningen “Hjertely”:

Kære bestyrelse

Vi foreslår at forbedre legepladsen i vores boligforening ved at installere nye legeredskaber, opgradere sikkerhedsforanstaltningerne og tilføje mere siddeplads. Vores forslag til opgradering af legepladsen lyder på at udskifte de nuværende legeredskaber med en kombination af en rutschebane, en gynge og en klatrevæg. Disse redskaber vil give børnene mere variation i deres lege og det vil samtidig tage højde for forskellige aldersgrupper. Vi foreslår også at installere en ny gummibelægning, der vil øge sikkerheden og reducere risikoen for skader.

Derudover foreslår vi at tilføje mere siddeplads på legepladsen, så forældre kan sidde og holde øje med deres børn, mens de leger. Dette forslag kan imødekommes ved at installere en bænk som vil give forældre, og øvrige beboere, mulighed for at sidde ned og nyde gårdmiljøet.

Hvordan skal forslaget finansieres?
En måde, hvorpå opgraderingen af legepladsen kan finansieres, kan være ved at hæve det årlige kontingent i foreningen med en mindre procentdel. Vi mener, at dette vil give en betydelig værdi for vores boligforening, og at det vil blive værdsat af beboerne i alle aldre.

Vi ser frem til at diskutere dette forslag til forbedring af legepladsen og håber, at dette vil føre til en sikrere og sjovere legeplads for vores børn.

Med venlig hilsen

Louise og Anders, 1. tv.

Forslag til generalforsamlingen bør være konstruktive og godt argumenterede

Husk på, at forslag til generalforsamlingen skal være konstruktive og godt argumenterede. Det er vigtigt at huske på, at ikke alle forslag vil blive vedtaget. Den endelige beslutning træffes ved en afstemning på generalforsamlingen. Men at fremsætte et forslag og engagere sig i beslutningsprocessen er en vigtig del af at være en aktiv beboer i en boligforening.

Vi håber, at dette eksempel på et forslag til en generalforsamling vil være nyttigt for vores beboere og bestyrelser. Vi glæder os til at se jeres konstruktive forslag på vores kommende generalforsamlinger.

Har du brug for hjælp?

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Afdeling:

Det er altid en rigtig god idé at deltage til generalforsamlingen i din boligforening, uanset om den afholdes fysisk eller digitalt. Her har du en unik mulighed for at få reel indflydelse på forholdene i din forening. På den årlige generalforsamling kan du være med til at påvirke store beslutninger vedrørende foreningens økonomi, drift og fællesskab. Derfor er det vigtigt at følge regler for indkomne forslag til generalforsamling, da de beslutninger, der træffes, kan have betydelig indflydelse på din egen økonomi og din trivsel i boligforeningen.

Brænder du f.eks. inde med en god idé, som du ønsker realiseret, er det også her ved jeres årlige generalforsamling, at du kan få din idé bragt til torvs og afprøvet. Der kan være visse regler for indkomne forslag til generalforsamling, du bør kende til. Det kan være, at du drømmer om at indføre fælles vedligeholdelsesdage, at udskifte vinduerne i jeres ejendom, at etablere altaner eller at ændre foreningens vedtægter.

Men brænder du inde med en god idé, er det ikke nok blot at møde op til generalforsamlingen og præsentere dit forslag – der er en række ting, som du bør være opmærksom på, når du stiller sådan et forslag. I nedenstående præsenterer vi dig for et par grundregler og en række anbefalinger og gode råd, som du kan gøre brug af, hvis du gerne vil stille et forslag til jeres kommende generalforsamling.

Sæt dig ind i foreningens vedtægter

Første grundregel er altid at orientere sig i foreningens vedtægter. Her finder du en række brugbare oplysninger om, hvordan man i jeres boligforening stiller et forslag til generalforsamlingen. Her fremgår det blandt andet, hvem der har ret til at stille et forslag. En væsentlig detalje, som kan variere fra forening til forening. Første skridt i processen er altså at tjekke, om du overholder regler for indkomne forslag til generalforsamling.

Vær OBS på tidsfrister

Derudover skal du også undersøge, hvornår det senest er muligt for dig at stille et forslag. Der er nemlig ofte regler for, hvornår din bestyrelse senest skal have modtaget dit forslag. Denne information finder du også i jeres vedtægter. Ifølge standardvedtægterne for andelsboligforeninger skal en bestyrelse f.eks. have fremsendt forslag senest otte dage inden generalforsamlingen. Bestyrelsen skal herefter gøre de øvrige andelshavere bekendt med de indkomne forslag senest fire dage inden generalforsamlingen. Men dette varierer som sagt fra forening til forening – så få styr på de vigtige skæringsdatoer ved at læse foreningens vedtægter.

Formulering af forslag

Når det kommer til selve formuleringen af et forslag, findes der ikke konkrete regler for dette. Men der findes en række anbefalinger, som er en god idé at følge, hvis man ønsker at præsentere et sagligt og realistisk forslag – der har en chance for at blive vedtaget. Se vores eksempel på forslag til generalforsamling her. Her er fem gængse anbefalinger, du bør følge ved stillelse af generalforsamlingsforslag:

• Formulér dit forslag, så der nemt kan stemmes enten ”ja” eller ”nej” til det
• Begrund, hvorfor du mener, at dit forslag er relevant – det gør det nemmere for de øvrige medlemmer at forholde sig til dit forslag
• Beskriv, hvordan du mener, at forslaget kan finansieres – hvis dit forslag har en potentiel økonomisk konsekvens for de øvrige medlemmer
• Underbyg gerne forslaget med bilag eller henvis til, hvor man kan finde flere informationer
• Deltag selv i generalforsamlingen, så du kan uddybe og svare på eventuelle opfølgende spørgsmål

Udover disse fem anbefalinger, er det desuden nyttigt at lade forslaget indeholde følgende oplysninger:

• Forslagsstillers fulde navn, adresse og eventuelt andelsnummer
• Dato – det sikrer, at forslaget er stillet i rette tid

Det er dog ikke helt nok, at du har formuleret dit forslag korrekt og indleveret det til tiden. Det kræver også, at der møder nok stemmeberettigede medlemmer op til generalforsamlingen. Det er forskelligt fra forslag til forslag, hvor mange af de stemmeberettigede medlemmer, der skal være mødt op, før et forslag kan vedtages. Det afhænger af forslagets karakter. Du finder den præcise fordeling i jeres vedtægter for regler specifikt ved indkomne forslag til generalforsamling.

Nu er du klar til at stille et forslag til jeres kommende generalforsamling. God fornøjelse.

Husk, at vi gerne står til rådighed, hvis du ønsker flere oplysninger omkring dét at stille forslag. Kontakt din administrator eller ring til os på (+45) 3246 4646 til en snak om, hvordan du kommer bedst i mål med at stille et forslag til jeres generalforsamling.

Få flere gode råd

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

Social-, Bolig- og Ældreminister Pernille Rosenkrantz-Theil fremsatte d. 22. februar forslag om ændring af andelsboligforeningslovens regler om fastsættelse af andelsværdien. Lovforslaget skal ændre reglerne om en valuarvurderings gyldighed, som tidligere har været på 18 måneder, så man fremadrettet kan bruge en valuarvurdering, der er 42 måneder gammel. Det giver i praksis en “holdbarhed” på vurderingen på 3 år, mod den nuværende ordning, hvor man alene kan bruge vurderingen i ét år. De øvrige 6 måneder, hvor vurderingen er gyldig, er således indsat for at sikre, at foreningen og dens revisor kan nå at udarbejde en årsrapport og afholde en generalforsamling, som typisk afholdes omtrent 4 måneder efter regnskabsårets afslutning.

Reglerne for fastfrysning af valuarvurderinger er stadig i kraft. Så anvender man allerede en fastfrossen vurdering, kan man naturligvis fortsat gøre dette.

Lovforslaget åbner herudover for, at en forening kan anvende en nettoprisindeksering af den seneste offentlige ejendomsværdi, og således sikre, at foreninger, der ikke benytter en valuarvurdering i dag, fortsat kan anvende de gamle ejendomsvurderinger fra 2012.

Lovforslaget, som ikke er endeligt vedtaget endnu, er påtænkt at træde i kraft pr. 15. april 2024, hvorfor man som forening teoretisk vil kunne vedtage en andelsværdi på ovenstående grundlag – hvis forslaget endeligt vedtages. På grund af Ministeriets sene fremsættelse af lovforslaget vil det dog være en beslutning, man bør drøfte med sin daglige administrator hos ØENS nu, hvis man ønsker at benytte sig for muligheden heraf, da det kan blive svært at nå til generalforsamlingerne i foråret.

Skal du deltage i generalforsamlingen i din andelsboligforening, men er usikker på, hvad det indebærer? Så kan du blive klogere her.

Generalforsamlingen er andelsboligforeningens øverste myndighed; det er her, at I som andelshavere stemmer og træffer store beslutninger om andelsboligforeningens fremtid. Beslutninger, der potentielt kan få direkte indflydelse på din situation og din privatøkonomi. 

Lad os se på et eksempel: Forestil dig, at jeres ejendom skal have nyt tag. Bestyrelsen kan foreslå at finansiere dette gennem et lån, hvilket vil resultere i en stigning i den månedlige boligafgift med 500 kr. Et sådant tiltag vil utvivlsomt påvirke din økonomi. Derfor er det afgørende at være til stede og bruge din stemme – hvis du ønsker indflydelse. Generalforsamlingen er også stedet, hvor du har mulighed for – og retten til – at stille et forslag til ændringer i foreningen, som du gerne vil se realiseret. Desuden har du også mulighed for at stille op til en plads i bestyrelsen, hvis du ønsker at spille en mere aktiv rolle i foreningens ledelse.

På generalforsamlingen træffes der afgørelser om alle aspekter af andelsboligforeningen, herunder:

• Årsregnskabet, herunder om afholdelse af ordinære og ekstraordinære udgifter
• Driftsbudgettet.
• Fastlæggelse af boligafgiften.
• Vurdering af andelenes og ejendommens værdi.
• Planlægning og gennemførelse af vedligeholdelses- og forbedringsprojekter.
• Valg af bestyrelsesmedlemmer, administrator og revisor.
• Ordinære generalforsamlinger

Den ordinære generalforsamling afholdes én gang årligt, typisk 4 måneder efter regnskabsårets afslutning, som ofte følger kalenderåret. Datoen fremgår af foreningens vedtægter.

Ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforening

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes, når der er behov for det. Det kan eksempelvis være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling, når der skal træffes beslutninger om større vedligeholdelses- eller renoveringsprojekter, udviklingsinitiativer eller vedtægtsændringer. De kan også være nødvendige, hvis der ved en tidligere generalforsamling ikke har været tilstrækkeligt fremmøde eller digitale stemmer til at træffe en bindende beslutning.

Vi anbefaler at alle bestyrelsesmedlemmer – nye som erfarne – sætter sig grundigt ind i vedtægterne, for afholdelse af såvel ordinære som ekstraordinære generalforsamlinger.

Få flere gode råd

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

Skal du til generalforsamling i din ejerforening? Og er du i tvivl om, hvad det indebærer? Så kan du blive klogere her.

Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed; det er her, at I som medlemmer stemmer og træffer store beslutninger om foreningens fremtid. Beslutninger, der potentielt kan få direkte indflydelse på din situation og din privatøkonomi. Og derfor er det en god idé at møde op og bruge sin demokratiske stemme, hvis man ønsker indflydelse.

Det er også på generalforsamlingen, at du har mulighed for – og ret til – at stille eventuelle forslag – hvis du brænder inde med en idé, som du ønsker realiseret.

På generalforsamlingen træffes der beslutninger om alle forhold vedrørende ejerforeningen, eksempelvis:

• Årsregnskabet, herunder om afholdelse af ordinære og ekstraordinære udgifter
• Driftsbudgettet
• Størrelse på fællesudgifterne
• Gennemførelsen og planlægning af vedligeholdelses- og forbedringsprojekter
• Valg af bestyrelsesmedlemmer, administrator og revisor

Én gang om året afholdes den ordinære generalforsamling i din ejerforening. Den afholdes typisk 3-5 måneder efter regnskabsårets udløb. Regnskabsåret fremgår af foreningens vedtægter.

Ejerforeningens vedtægter skal tinglyses

Af den nuværende ejerlejlighedslov fremgår det, at de vedtægter som ejerforeningen selv udarbejder, skal tinglyses, før de kan betragtes som en gældende lov. Hvis der eksempelvis er lavet ændringer/tillæg til foreningens vedtægter, risikerer I, at det, der er besluttet, ikke er gældende, hvis ændringerne ikke er tinglyst.

Ekstraordinær generalforsamling i ejerforening

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes, når der er behov for det. Det kan eksempelvis være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling, når der skal træffes beslutninger om gennemførelse af vedligeholdelses-, renoverings- eller udviklingsprojekter samt ved vedtægtsændringer.

Det kan også være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling, hvis der på en tidligere generalforsamling ikke har været tilstrækkeligt fremmødte eller digitale stemmer til at træffe en bindende beslutning.

Vi anbefaler, at alle bestyrelsesmedlemmer – nye som erfarne – sætter sig grundigt ind i vedtægternes regler for afholdelse af såvel ordinære som ekstraordinære generalforsamlinger.

Få flere gode råd

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

Afholdelse af online generalforsamlinger giver ikke blot mere fleksibilitet og tryghed til foreningens beboere – de er også med at fremme stemmedeltagelsen og letter arbejdet for bestyrelsen. Vores erfaringer fra det seneste års tid viser, at digitale generalforsamlinger højner antallet af deltagere. Samtidig fremmer det stemmedeltagelsen til generalforsamlingens afstemninger fordi flere ”møder op”, når generalforsamlingen. Det er ligesom lidt lettere, når stemmeafgivelsen kan klares fra sofaen, siger Bjørn Weber, direktør i ØENS Ejendomsadministration A/S.

“Vi har bl.a. i marts afholdt en digital generalforsamling, hvor 102 ud af 174 medlemmer deltog – enten ved at stemme forlods eller på Teams. Sidst den selvsamme forening afholdte en fysisk generalforsamling deltog blot 35 medlemmer. Og i 2020 hvor vi afholdte en kombination af fysisk og digital generalforsamling deltog 59 medlemmer.”

Der er modstridende brancheholdninger

Der er dog modstridende brancheholdninger til, hvorvidt generalforsamlingen bør afvikles helt eller delvist digitalt. Nogle i branche råder til, at generalforsamlinger kun afholdes digitalt for så vidt, der er enstemmigt samtykke hertil, mens andre mener at digitale generalforsamlinger kan afholdes, så længe der ikke gøres indsigelse mod afholdelsen. “Jeg mener at begge synspunkter hører til før coronaen indtraf. Vi oplever at vores foreninger har et stort ønske om at bibeholde muligheden for at afholde helt- eller delvist digitale generalforsamling fremadrettet, da der er mange muligheder og fordele ved netop dét.”

“Det er dog ikke alle beboere – indledningsvist – der er lige tilfredse med den digitale fremgangsmåde. Grunden til at jeg siger – indledningsvist – er fordi de selvsamme beboere efterfølgende roser processen. De kan godt se at beboerdemokratiet styrkes ved at afholde generalforsamlingen digitalt.”

Tidligere var der modstand i enkelte foreninger

ØENS har fået en udtalelse fra en af dem, der sidder i førnævnte forening, hvor de netop – tidligere – oplevede ulyst og modstand mod at afholde helt eller delvist digitale generalforsamlinger:

”Siden marts 2020 har det været svært for Andelsboligforeninger at afholde nødvendige generalforsamlinger. Under ”normale” omstændigheder mødes man fysisk i et passende lokale i eller tæt på boligforeningen (skole, kirke m.m.), hvor der er mulighed for diskussion og afstemning om f.eks. vedtægtsændringer. Sjældent er det muligt at samle tilstrækkeligt mange andelshavere til at vedtage de behandlede ændringsforslag. Derfor skal der flere møder til.

I det seneste år har vi afprøvet delvist digital generalforsamling, hvor et begrænset antal kom til et mødelokale, mens øvrige deltog hjemmefra (via Zoom/Teams eller lignende). Senest har vi afholdt en ren online generalforsamling som en kombination digital afstemning og videomøde – endda med stor succes.

Som almindelig andelshaver har jeg hos mange oplevet ulyst til og modstand mod at deltage i online møder via internettet. Forventningen har været, at det ikke er muligt af få en ordentlig diskussion om de vigtige sager.

“Foreningerne er kommet til fornuft”

Imidlertid har det vist sig, at vores forening er kommet fornuftigt igennem flere kritiske generalforsamlinger via internettet. Under ØENS ledelse er det sket med en samlet deltagelse, der er større end under ”normale” forhold med fysisk fremmøde. Desuden er den generelle oplevelse, at alle, der ønskede det, har kunnet komme til orde. Alle bliver hørt. Afstemninger er blevet gennemført utraditionelt med svarfrist INDEN åbning af generalforsamlingen. Det er en måde som andelshaverne dog i den sidste ende har fundet acceptabel, og som har ført til klare afstemningsresultater.

Jeg tror derfor, at foreningen og andelshaverne med ro i sinde vil imødese endnu en ekstraordinær samt en ordinær generalforsamling via internettet – inden vi forhåbentlig kommer tilbage til mere normale forhold, hvor muligheden for at deltage hjemmefra bør imødeses.”

Styrkelse af beboerdemokratiet

Hos ØENS er vi også overbeviste om at afholdelsen af helt- eller delvist digitale generalforsamlinger er kommet for at blive” fastslår Bjørn. ”Dét at beboerne kan deltage i afstemningerne digitalt fra deres telefon, tablet eller computer, muliggør en opretholdelse af den demokratiske valgproces. Den digitale afholdelse betyder at stemmeafgivelsen kan finde sted over flere dage. Det skaber en fleksibilitet, der imødekommer beboernes forskellige hverdag.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

Vi er blevet kontaktet af mange bekymrede bestyrelser og andelshavere angående de nye ejendomsvurderinger, som blev fremsendt fra Vurderingsstyrelsen i december 2023. Vi har derfor udarbejdet dette korte informationsbrev, hvor I kan læse om vores overvejelser i denne forbindelse.

De nye vurderinger fastsætter ejendommens grundværdi, som bliver brugt til at beregne den skat vi kalder grundskyld. Vurderingerne er kommet efter man i mange år har haft suspenderet de faste årlige ejendomsvurderinger. Du kan se din foreløbige ejendomsvurdering her.

Idet vi desværre ikke kender de præcise retningslinjer, Vurderingsstyrelsen har anvendt, kan vi generelt se, at rigtig mange foreningers grundværdi, særligt i den ældre boligmasse, er steget meget markant – og i mange tilfælde over 2.000 %. Dette giver naturligvis anledning til bekymring, da grundskylden jo beregnes efter denne vurdering.

Denne bekymring skal dog ses i lyset af tre forhold:

• Først sænkes vurderingen med 20%, førend der beregnes grundskyld af vurderingen. Dette er en sikkerhedsbuffer, som Vurderingsstyrelsen arbejder med, og som skal tage toppen af usikkerheden ved vurderinger.

• Dernæst bliver grundskyldspromillen sænket generelt på Kommuneplan – i Københavns Kommune fra 34 promille til 5,1 promille. Man betaler således en væsentlig lavere sats af ejendomsvurderingen end tidligere.
• Afslutningsvis har man politisk indført en grænse for hvor meget man kan stige årligt. For periode fra 2023 til 2024 er denne grænse sat til 2,8 % af 2023-grundskylden. Mens den fra 2024 til 2025 og herefter årligt er 4,75 % af den fuldt indfasede grundskyld. Dette betyder, at vi i det mindste kender den årlige stigning, og ikke forventer, at foreningernes økonomi bliver voldsomt belastet fra år til år. Mange foreninger bør dog overveje faste stigninger i boligafgiften, så det almindelige budget – og her bl.a. vedligeholdelsen af ejendommen – ikke bliver negativt påvirket af disse stigende udgifter.

For nu er det ikke muligt at klage over ejendomsvurderingerne – som generelt synes at være vilkårlige og uden en tydelig sammenhæng, som det også er belyst i pressen. Fra ØENS side vil vi naturligvis følge situationen tæt. Vi sørger for, at jeres bestyrelser er klædt godt på til at vurdere – og eventuelt klage, når denne mulighed åbner.

Har I spørgsmål?

I er altid velkommen til at tage kontakt til jeres faste ØENS-foreningsadministrator. I finder kontaktoplysningerne på alle vores ejendomsadministratorer her.

Jacob Bonderup er ansat som Ejendomsadministrator hos ØENS Ejendomsadministration. Han har en baggrund som Finansbachelor fra Cphbusiness og har arbejdet med ejendomsadministration i over 6 år. Vi har nyligt interviewet Jacob omkring hans erfaringer med at arbejde hos ØENS. Læs hans svar i det følgende interview. God læselyst.

Hvordan startede din karriere som Ejendomsadministrator hos ØENS?

Jeg har allerede gennemgået en lang og ret fantastisk karriere hos ØENS, der startede som ejendomsadministrator studerende i 2017, fortsatte som ejendomsadministrator trainee, ejendomsadministrator, teamleder, uddannet Ejendomsadministrator EA og nu er jeg partner.

Her kan du få indsigt i karrierestien for Ejendomsadministratorer hos ØENS Ejendomsadministration for foreninger.

Hvilke arbejdsopgaver varetager du hos ØENS?

Som ejendomsadministrator har jeg et stort ansvar for at håndtere en række arbejdsopgaver. Jeg administrerer min egen portefølje på 17 foreninger, som tilsammen består af 1500 enheder. Jeg er ansvarlig for den daglige kommunikation med både bestyrelser og beboere og deltager i både budgetmøder og generalforsamlinger, hvor jeg fungerer som dirigent og referent. Jeg er også superbruger, hvilket betyder, at jeg har medansvar for at optimere arbejdsgange og vores CRM-system UNIK Bolig4. Udover dette er jeg også teamleder for et team på 7 kollegaer.

Synes du, at du får nok ansvar? Hvis ja, hvad betyder denne tillid så for dig?

Jeg har en høj grad af tillid fra min arbejdsgiver, som jeg arbejder hårdt for at værdsætte og vokse af hver dag. Denne tillid giver mig et stort ansvar for at udvikle både ØENS og mig selv som person.

Hvordan oplever du arbejdsmængden?

Jeg oplever arbejdsmængden som fornuftig og meget sæsonafhængig. Der er ofte travlt i foråret med mange møder både i dag- og aftentimerne. Heldigvis giver fleksibiliteten og friheden under ansvar mig mulighed for at tilpasse min arbejdstid, så jeg selv i travle perioder kan være til stede som familiefar.

Hvilke udviklings-/karrieremuligheder er der for dig hos ØENS?

Der er rigtig gode udviklings- og karrieremuligheder hos ØENS. Min egen rejse er et eksempel på, at der er mange muligheder for at udvikle sig. Derudover har jeg set flere af mine kolleger skifte afdeling og på den måde udvikle sig inden for andre områder end de oprindeligt havde forestillet sig.

Føler du at der er plads til, at du kan udvikle dig fagligt såvel personlig hos ØENS?

Hos ØENS er der rig mulighed for at udvikle sig, og nye ideer og forslag bliver modtaget positivt.

Hvordan oplever du ØENS som arbejdsplads? Hvordan er stemningen her på kontoret?

ØENS er en fantastisk arbejdsplads med en utrolig god stemning. Der er en åben og uformel omgangstone, hvor alle snakker med alle, og det gode arbejdsmiljø gør det til en fornøjelse at gå på arbejde hver dag, uanset om det er fra kontoret eller hjemmekontoret.