Skal du deltage i generalforsamlingen i din andelsboligforening, men er usikker på, hvad det indebærer? Så kan du blive klogere her.

Generalforsamlingen er andelsboligforeningens øverste myndighed; det er her, at I som andelshavere stemmer og træffer store beslutninger om andelsboligforeningens fremtid. Beslutninger, der potentielt kan få direkte indflydelse på din situation og din privatøkonomi. 

Lad os se på et eksempel: Forestil dig, at jeres ejendom skal have nyt tag. Bestyrelsen kan foreslå at finansiere dette gennem et lån, hvilket vil resultere i en stigning i den månedlige boligafgift med 500 kr. Et sådant tiltag vil utvivlsomt påvirke din økonomi. Derfor er det afgørende at være til stede og bruge din stemme – hvis du ønsker indflydelse. Generalforsamlingen er også stedet, hvor du har mulighed for – og retten til – at stille et forslag til ændringer i foreningen, som du gerne vil se realiseret. Desuden har du også mulighed for at stille op til en plads i bestyrelsen, hvis du ønsker at spille en mere aktiv rolle i foreningens ledelse.

På generalforsamlingen træffes der afgørelser om alle aspekter af andelsboligforeningen, herunder:

• Årsregnskabet, herunder om afholdelse af ordinære og ekstraordinære udgifter
• Driftsbudgettet.
• Fastlæggelse af boligafgiften.
• Vurdering af andelenes og ejendommens værdi.
• Planlægning og gennemførelse af vedligeholdelses- og forbedringsprojekter.
• Valg af bestyrelsesmedlemmer, administrator og revisor.
• Ordinære generalforsamlinger

Den ordinære generalforsamling afholdes én gang årligt, typisk 4 måneder efter regnskabsårets afslutning, som ofte følger kalenderåret. Datoen fremgår af foreningens vedtægter.

Ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforening

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes, når der er behov for det. Det kan eksempelvis være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling, når der skal træffes beslutninger om større vedligeholdelses- eller renoveringsprojekter, udviklingsinitiativer eller vedtægtsændringer. De kan også være nødvendige, hvis der ved en tidligere generalforsamling ikke har været tilstrækkeligt fremmøde eller digitale stemmer til at træffe en bindende beslutning.

Vi anbefaler at alle bestyrelsesmedlemmer – nye som erfarne – sætter sig grundigt ind i vedtægterne, for afholdelse af såvel ordinære som ekstraordinære generalforsamlinger.

Få flere gode råd

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Generalforsamling i andelsboligforening

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om generalforsamlinger i andelsboligforeninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvad en generalforsamling er, hvilke opgaver den har, hvordan den fungerer, og hvilke krav der gælder for indkaldelse og beslutninger.

Skal du til generalforsamling i din ejerforening? Og er du i tvivl om, hvad det indebærer? Så kan du blive klogere her.

Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed; det er her, at I som medlemmer stemmer og træffer store beslutninger om foreningens fremtid. Beslutninger, der potentielt kan få direkte indflydelse på din situation og din privatøkonomi. Og derfor er det en god idé at møde op og bruge sin demokratiske stemme, hvis man ønsker indflydelse.

Det er også på generalforsamlingen, at du har mulighed for – og ret til – at stille eventuelle forslag – hvis du brænder inde med en idé, som du ønsker realiseret.

På generalforsamlingen træffes der beslutninger om alle forhold vedrørende ejerforeningen, eksempelvis:

• Årsregnskabet, herunder om afholdelse af ordinære og ekstraordinære udgifter
• Driftsbudgettet
• Størrelse på fællesudgifterne
• Gennemførelsen og planlægning af vedligeholdelses- og forbedringsprojekter
• Valg af bestyrelsesmedlemmer, administrator og revisor

Én gang om året afholdes den ordinære generalforsamling i din ejerforening. Den afholdes typisk 3-5 måneder efter regnskabsårets udløb. Regnskabsåret fremgår af foreningens vedtægter.

Ejerforeningens vedtægter skal tinglyses

Af den nuværende ejerlejlighedslov fremgår det, at de vedtægter som ejerforeningen selv udarbejder, skal tinglyses, før de kan betragtes som en gældende lov. Hvis der eksempelvis er lavet ændringer/tillæg til foreningens vedtægter, risikerer I, at det, der er besluttet, ikke er gældende, hvis ændringerne ikke er tinglyst.

Ekstraordinær generalforsamling i ejerforening

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes, når der er behov for det. Det kan eksempelvis være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling, når der skal træffes beslutninger om gennemførelse af vedligeholdelses-, renoverings- eller udviklingsprojekter samt ved vedtægtsændringer.

Det kan også være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling, hvis der på en tidligere generalforsamling ikke har været tilstrækkeligt fremmødte eller digitale stemmer til at træffe en bindende beslutning.

Vi anbefaler, at alle bestyrelsesmedlemmer – nye som erfarne – sætter sig grundigt ind i vedtægternes regler for afholdelse af såvel ordinære som ekstraordinære generalforsamlinger.

Få flere gode råd

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Gode råd til generalforsamlingen i ejerforeninger

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om generalforsamlinger i ejerforeninger. FAQ’en giver et klart overblik over hvordan I forbereder jer, hvad der er vigtigt at få på dagsordenen, hvilke formkrav der gælder, og hvordan I sikrer, at beslutninger træffes korrekt og trygt.

Forestil dig, at du står på trappen foran din ejendom. Murværket ser sundt ud, taget er tæt, og i gården er der liv og glade dage. Du mærker en ro, for du ved, at din boligforening har styr på tingene. Vedligeholdelsesplanen er opdateret, økonomien er sund, og der er overblik over fremtidige projekter. Sådan et billede kommer ikke af sig selv. Det er bestyrelsen i boligforeningen, der sætter kursen – og her har du faktisk mulighed for at være med og sikre din bolig som investering.

Hvorfor bestyrelsesarbejde er vigtigere, end mange tror

Når man hører ordet bestyrelse, tænker mange på møder, dagsordener og papirarbejde. Men i virkeligheden handler det om noget langt mere nærværende: Din bolig, dit nabolag og din økonomi. For de fleste er boligen ikke bare et sted at bo – det er også den største investering i livet. Derfor er det helt afgørende, at ejendommen drives klogt, og at der træffes beslutninger, som både styrker fællesskabet og bevarer eller endda øger værdien af boligerne.

At sidde i bestyrelsen er med andre ord en form for formuepleje. Du har direkte indflydelse på, hvordan din investering udvikler sig – og det er en chance, man sjældent får andre steder.

Når bestyrelsen tager ansvar, betaler det sig

Lad os tage et eksempel: En forening uden en opdateret vedligeholdelsesplan overser måske, at taget er ved at være udtjent. Først da vand begynder at sive ind, reagerer man. Resultatet? En hasteløsning, der bliver langt dyrere end en rettidig renovering.

I en anden forening beslutter bestyrelsen at få lavet en ny vedligeholdelsesplan. Den viser, at taget bør skiftes om tre år, og man begynder allerede nu at spare op. Da arbejdet skal udføres, er økonomien klar, og beboerne undgår ubehagelige overraskelser.

To foreninger, to forskellige bestyrelser – og to vidt forskellige resultater. Den ene løsning skaber stress og utryghed. Den anden beskytter boligerne og giver ro i maven.

Byggesager som booster boligværdien – og bare rolig, du skal ikke kunne det hele selv

Bestyrelsesarbejde handler ikke kun om at undgå problemer – det kan også være en vej til at skabe værdi. Tænk på byggesager som altanprojekter, energirenoveringer eller facadeisolering. For beboerne giver det mere komfort i hverdagen. For potentielle købere betyder det en bolig i en attraktiv og veldrevet ejendom. Resultatet er ofte højere boligværdi for alle.

At sidde i bestyrelsen giver dig mulighed for at være med til at vælge de projekter, der giver bedst mening – både økonomisk og i forhold til fremtidens boligmarked. Desværre afholder mange sig fra bestyrelsesposten, fordi de tænker: “Jeg har jo ikke forstand på regnskaber, jura eller byggeri.” Men det behøver du heller ikke. Bestyrelsens rolle er først og fremmest at udstikke retningen. Det tekniske, juridiske og administrative kan købes som ydelser udefra – det er her ØENS Ejendomsadministration og ØENS Advokatfirma kommer i spil. Administratorer og rådgivere kan nemlig hjælpe med alt fra byggesager til regnskab og digital kommunikation.

Det betyder, at du som bestyrelsesmedlem kan fokusere på det vigtigste: At træffe beslutninger, som sikrer foreningens fremtid – og dermed værdien af din bolig.

Fællesskab som sidegevinst

En boligforening er ikke kun mursten og penge. Det er også mennesker, der deler hverdagen i samme ejendom. Bestyrelsesarbejde er derfor også en mulighed for at lære dine naboer bedre at kende og styrke fællesskabet.

Når bestyrelsen arrangerer sommerfester, informationsmøder eller bare sørger for, at kommunikationen flyder, skaber det tillid og en bedre stemning. Og en god stemning smitter af på hele ejendommen – ja, selv på, hvordan foreningen opleves af potentielle købere.

Den usynlige værdi af en veldrevet boligforening

Forestil dig, at du står over for at købe en bolig. Du finder to næsten identiske lejligheder i to forskellige foreninger.

• I den ene forening er vedligeholdelsesplanen uopdateret, og regnskabet er uklart. Her mærker du en usikkerhed: Hvad hvis der gemmer sig store udgifter om hjørnet?
• I den anden forening er alt gennemsigtigt. Der er styr på økonomien, planlagte projekter og en bestyrelse, der arbejder proaktivt. Det føles trygt – og det gør lejligheden mere attraktiv.

Hvilken af de to lejligheder ville du vælge? Og hvilken af de to foreninger vil du helst være en del af? At stille op til bestyrelsen betyder, at du kan være med til at sikre, at din egen forening havner i den sidste kategori.

7 grunde til at stille op til bestyrelsen i din boligforening

• Du beskytter din investering ved at sikre rettidige renoveringer og vedligeholdelse.
• Du kan øge boligværdien gennem byggesager, der gør ejendommen mere attraktiv.
• Du får indflydelse på de beslutninger, der påvirker din økonomi direkte.
• Du slipper for overraskelser som følge af manglende planlægning.
• Du styrker fællesskabet i din ejendom og lærer dine naboer bedre at kende.
• Du får indsigt i økonomi, drift og beslutningsprocesser, der gavner dig på lang sigt.
• Du tager ansvar – ikke kun for din egen bolig, men også for helheden.

Bestyrelsesarbejde er mere end et møde om året

At stille op til bestyrelsen er ikke bare en pligt, nogen må påtage sig. Det er en unik mulighed for at beskytte og udvikle sin bolig som investering, samtidig med at man bidrager til et bedre fællesskab i foreningen.

Din bolig er sandsynligvis den største investering, du har. Hvorfor overlade ansvaret for den til andre, når du selv kan være med til at styre retningen?

Så næste gang der bliver spurgt på generalforsamlingen: “Hvem vil stille op til bestyrelsen?” – så overvej at række hånden op. Det kan vise sig at være en af de bedste beslutninger, du træffer for både din bolig, din økonomi og dit fællesskab.

Afholdelse af online generalforsamlinger giver ikke blot mere fleksibilitet og tryghed til foreningens beboere – de er også med at fremme stemmedeltagelsen og letter arbejdet for bestyrelsen. Vores erfaringer fra det seneste års tid viser, at digitale generalforsamlinger højner antallet af deltagere. Samtidig fremmer det stemmedeltagelsen til generalforsamlingens afstemninger fordi flere ”møder op”, når generalforsamlingen. Det er ligesom lidt lettere, når stemmeafgivelsen kan klares fra sofaen, siger Bjørn Weber, direktør i ØENS Ejendomsadministration A/S.

“Vi har bl.a. i marts afholdt en digital generalforsamling, hvor 102 ud af 174 medlemmer deltog – enten ved at stemme forlods eller på Teams. Sidst den selvsamme forening afholdte en fysisk generalforsamling deltog blot 35 medlemmer. Og i 2020 hvor vi afholdte en kombination af fysisk og digital generalforsamling deltog 59 medlemmer.”

Der er modstridende brancheholdninger

Der er dog modstridende brancheholdninger til, hvorvidt generalforsamlingen bør afvikles helt eller delvist digitalt. Nogle i branche råder til, at generalforsamlinger kun afholdes digitalt for så vidt, der er enstemmigt samtykke hertil, mens andre mener at digitale generalforsamlinger kan afholdes, så længe der ikke gøres indsigelse mod afholdelsen. “Jeg mener at begge synspunkter hører til før coronaen indtraf. Vi oplever at vores foreninger har et stort ønske om at bibeholde muligheden for at afholde helt- eller delvist digitale generalforsamling fremadrettet, da der er mange muligheder og fordele ved netop dét.”

“Det er dog ikke alle beboere – indledningsvist – der er lige tilfredse med den digitale fremgangsmåde. Grunden til at jeg siger – indledningsvist – er fordi de selvsamme beboere efterfølgende roser processen. De kan godt se at beboerdemokratiet styrkes ved at afholde generalforsamlingen digitalt.”

Tidligere var der modstand i enkelte foreninger

ØENS har fået en udtalelse fra en af dem, der sidder i førnævnte forening, hvor de netop – tidligere – oplevede ulyst og modstand mod at afholde helt eller delvist digitale generalforsamlinger:

”Siden marts 2020 har det været svært for Andelsboligforeninger at afholde nødvendige generalforsamlinger. Under ”normale” omstændigheder mødes man fysisk i et passende lokale i eller tæt på boligforeningen (skole, kirke m.m.), hvor der er mulighed for diskussion og afstemning om f.eks. vedtægtsændringer. Sjældent er det muligt at samle tilstrækkeligt mange andelshavere til at vedtage de behandlede ændringsforslag. Derfor skal der flere møder til.

I det seneste år har vi afprøvet delvist digital generalforsamling, hvor et begrænset antal kom til et mødelokale, mens øvrige deltog hjemmefra (via Zoom/Teams eller lignende). Senest har vi afholdt en ren online generalforsamling som en kombination digital afstemning og videomøde – endda med stor succes.

Som almindelig andelshaver har jeg hos mange oplevet ulyst til og modstand mod at deltage i online møder via internettet. Forventningen har været, at det ikke er muligt af få en ordentlig diskussion om de vigtige sager.

“Foreningerne er kommet til fornuft”

Imidlertid har det vist sig, at vores forening er kommet fornuftigt igennem flere kritiske generalforsamlinger via internettet. Under ØENS ledelse er det sket med en samlet deltagelse, der er større end under ”normale” forhold med fysisk fremmøde. Desuden er den generelle oplevelse, at alle, der ønskede det, har kunnet komme til orde. Alle bliver hørt. Afstemninger er blevet gennemført utraditionelt med svarfrist INDEN åbning af generalforsamlingen. Det er en måde som andelshaverne dog i den sidste ende har fundet acceptabel, og som har ført til klare afstemningsresultater.

Jeg tror derfor, at foreningen og andelshaverne med ro i sinde vil imødese endnu en ekstraordinær samt en ordinær generalforsamling via internettet – inden vi forhåbentlig kommer tilbage til mere normale forhold, hvor muligheden for at deltage hjemmefra bør imødeses.”

Styrkelse af beboerdemokratiet

Hos ØENS er vi også overbeviste om at afholdelsen af helt- eller delvist digitale generalforsamlinger er kommet for at blive” fastslår Bjørn. ”Dét at beboerne kan deltage i afstemningerne digitalt fra deres telefon, tablet eller computer, muliggør en opretholdelse af den demokratiske valgproces. Den digitale afholdelse betyder at stemmeafgivelsen kan finde sted over flere dage. Det skaber en fleksibilitet, der imødekommer beboernes forskellige hverdag.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

Vi er blevet kontaktet af mange bekymrede bestyrelser og andelshavere angående de nye ejendomsvurderinger, som blev fremsendt fra Vurderingsstyrelsen i december 2023. Vi har derfor udarbejdet dette korte informationsbrev, hvor I kan læse om vores overvejelser i denne forbindelse.

De nye vurderinger fastsætter ejendommens grundværdi, som bliver brugt til at beregne den skat vi kalder grundskyld. Vurderingerne er kommet efter man i mange år har haft suspenderet de faste årlige ejendomsvurderinger. Du kan se din foreløbige ejendomsvurdering her.

Idet vi desværre ikke kender de præcise retningslinjer, Vurderingsstyrelsen har anvendt, kan vi generelt se, at rigtig mange foreningers grundværdi, særligt i den ældre boligmasse, er steget meget markant – og i mange tilfælde over 2.000 %. Dette giver naturligvis anledning til bekymring, da grundskylden jo beregnes efter denne vurdering.

Denne bekymring skal dog ses i lyset af tre forhold:

• Først sænkes vurderingen med 20%, førend der beregnes grundskyld af vurderingen. Dette er en sikkerhedsbuffer, som Vurderingsstyrelsen arbejder med, og som skal tage toppen af usikkerheden ved vurderinger.

• Dernæst bliver grundskyldspromillen sænket generelt på Kommuneplan – i Københavns Kommune fra 34 promille til 5,1 promille. Man betaler således en væsentlig lavere sats af ejendomsvurderingen end tidligere.
• Afslutningsvis har man politisk indført en grænse for hvor meget man kan stige årligt. For periode fra 2023 til 2024 er denne grænse sat til 2,8 % af 2023-grundskylden. Mens den fra 2024 til 2025 og herefter årligt er 4,75 % af den fuldt indfasede grundskyld. Dette betyder, at vi i det mindste kender den årlige stigning, og ikke forventer, at foreningernes økonomi bliver voldsomt belastet fra år til år. Mange foreninger bør dog overveje faste stigninger i boligafgiften, så det almindelige budget – og her bl.a. vedligeholdelsen af ejendommen – ikke bliver negativt påvirket af disse stigende udgifter.

For nu er det ikke muligt at klage over ejendomsvurderingerne – som generelt synes at være vilkårlige og uden en tydelig sammenhæng, som det også er belyst i pressen. Fra ØENS side vil vi naturligvis følge situationen tæt. Vi sørger for, at jeres bestyrelser er klædt godt på til at vurdere – og eventuelt klage, når denne mulighed åbner.

Har I spørgsmål?

I er altid velkommen til at tage kontakt til jeres faste ØENS-foreningsadministrator. I finder kontaktoplysningerne på alle vores ejendomsadministratorer her.

Jacob Bonderup er ansat som Ejendomsadministrator hos ØENS Ejendomsadministration. Han har en baggrund som Finansbachelor fra Cphbusiness og har arbejdet med ejendomsadministration i over 6 år. Vi har nyligt interviewet Jacob omkring hans erfaringer med at arbejde hos ØENS. Læs hans svar i det følgende interview. God læselyst.

Hvordan startede din karriere som Ejendomsadministrator hos ØENS?

Jeg har allerede gennemgået en lang og ret fantastisk karriere hos ØENS, der startede som ejendomsadministrator studerende i 2017, fortsatte som ejendomsadministrator trainee, ejendomsadministrator, teamleder, uddannet Ejendomsadministrator EA og nu er jeg partner.

Her kan du få indsigt i karrierestien for Ejendomsadministratorer hos ØENS Ejendomsadministration for foreninger.

Hvilke arbejdsopgaver varetager du hos ØENS?

Som ejendomsadministrator har jeg et stort ansvar for at håndtere en række arbejdsopgaver. Jeg administrerer min egen portefølje på 17 foreninger, som tilsammen består af 1500 enheder. Jeg er ansvarlig for den daglige kommunikation med både bestyrelser og beboere og deltager i både budgetmøder og generalforsamlinger, hvor jeg fungerer som dirigent og referent. Jeg er også superbruger, hvilket betyder, at jeg har medansvar for at optimere arbejdsgange og vores CRM-system UNIK Bolig4. Udover dette er jeg også teamleder for et team på 7 kollegaer.

Synes du, at du får nok ansvar? Hvis ja, hvad betyder denne tillid så for dig?

Jeg har en høj grad af tillid fra min arbejdsgiver, som jeg arbejder hårdt for at værdsætte og vokse af hver dag. Denne tillid giver mig et stort ansvar for at udvikle både ØENS og mig selv som person.

Hvordan oplever du arbejdsmængden?

Jeg oplever arbejdsmængden som fornuftig og meget sæsonafhængig. Der er ofte travlt i foråret med mange møder både i dag- og aftentimerne. Heldigvis giver fleksibiliteten og friheden under ansvar mig mulighed for at tilpasse min arbejdstid, så jeg selv i travle perioder kan være til stede som familiefar.

Hvilke udviklings-/karrieremuligheder er der for dig hos ØENS?

Der er rigtig gode udviklings- og karrieremuligheder hos ØENS. Min egen rejse er et eksempel på, at der er mange muligheder for at udvikle sig. Derudover har jeg set flere af mine kolleger skifte afdeling og på den måde udvikle sig inden for andre områder end de oprindeligt havde forestillet sig.

Føler du at der er plads til, at du kan udvikle dig fagligt såvel personlig hos ØENS?

Hos ØENS er der rig mulighed for at udvikle sig, og nye ideer og forslag bliver modtaget positivt.

Hvordan oplever du ØENS som arbejdsplads? Hvordan er stemningen her på kontoret?

ØENS er en fantastisk arbejdsplads med en utrolig god stemning. Der er en åben og uformel omgangstone, hvor alle snakker med alle, og det gode arbejdsmiljø gør det til en fornøjelse at gå på arbejde hver dag, uanset om det er fra kontoret eller hjemmekontoret.

I takt med bekymringer om en mulig skattestigning på boligmarkedet fra d. 1. januar 2024, er udbuddet på ejerlejlighedsmarkedet i Københavns Kommune steget med næsten 20% ift. den foregående måned.

Det er med al sandsynlighed de nye ejendomsvurderinger, der har fået mange boligejere – særligt dem, hvis vurderinger ligger i den højere ende – til at overveje at sætte deres ejerlejligheder til salg inden årets udgang.
Og hvorfor forholder det sig egentlig sådan? Sælger man sin ejerlejlighed før årsskiftet, vil man højst sandsynligt kunne få mere for den end efter 2024, hvis boligskatterne står til at stige.

Samtidig ser vi også en stigende interesse for at købe ejerlejligheder, inden det nye boligskattesystem træder i kraft. Denne tendens gælder også for de andelshavere, der ønsker at træde ind på ejerlejlighedsmarkedet.
Baggrunden for denne tendens er ønsket om at udnytte eventuelle skatterabatter og undgå de potentielle økonomiske konsekvenser af de foreslåede højere boligskatter fra 2024. Ved at erhverve en ejerlejlighed inden ændringerne træder i kraft, kan man sikre sig mod den forventede skattestigning.

Hvis du som andelshaver drømmer om at træde ind på ejerlejlighedsmarkedet, og du ønsker at sælge din andelsbolig, er det vigtigt at være opmærksom på de forskellige trin i en andelsoverdragelse, som beskrives i videoen her ⬇ Såfremt den skal sælges udenom en venteliste, kan vi anbefale Andelshandel A/S, hvor du selv – eller med professionel hjælp – kan sælge din andelsbolig nemt og hurtigt.

Pelle Jagtboe arbejder som byggesagsadministrator i ØENS Byggesagsafdeling, hvor han er ansvarlig for at styre byggeprojekter for forskellige boligforeninger og ejendomsinvestorer. Med sin baggrund som foreningsadministrator og ansættelse hos ØENS siden 2019, bidrager Pelle med en dybdegående og værdifuld erfaring. Vi stillede for nylig Pelle en række spørgsmål om, hvordan han oplever dét, at arbejde hos ØENS. Læs hvad Pelle svarede i interviewet nedenfor. God fornøjelse.

Hvordan startede din karriere hos ØENS Byggesagsafdeling?

Min rejse hos ØENS startede i sommeren 2023. Efter tre år med almindelig foreningsadministration søgte jeg nye udfordringer. En mulighed opstod i byggesagsafdelingen, og takket være ledelsens lydhørhed over for mine ambitioner, blev det hurtigt en realitet.

Her kan du få indsigt i karrierestien for Ejendomsadministratorer hos ØENS Ejendomsadministration for foreninger.

Hvilke arbejdsopgaver varetager du som projektleder?

I ØENS byggesagsafdeling assisterer vi bestyrelser og ejendomsinvestorer med en bred vifte af opgaver – fra mindre vedligeholdelsesopgaver til større udviklings- og renoveringsprojekter. Vores ansvar inkluderer professionel håndtering af forsikringer, entreprisekontrakter, finansieringsaftaler, betalinger og varslinger for vores klienter, som ofte er bestyrelser i boligforeninger eller ejendomsinvestorer.

Synes du, at du får nok ansvar? Hvis ja, hvad betyder denne tillid så for dig?

Siden min første dag hos ØENS har jeg haft et betydeligt ansvar. Ledelsens tillid til mig og vores afdeling gør det muligt for mig at håndtere hver eneste sag individuelt, med fokus på at tilbyde skræddersyet rådgivning til hver enkelt bestyrelse baseret på deres specifikke behov.

Hvordan er arbejdsmængden?

Bygninger skal vedligeholdes – og hvis økonomien er til det, er der også mange, der ønsker at udføre udviklings- og renoveringsprojekter i forbindelse med ejendommens vedligeholdelsesopgaver. Det betyder at vi i byggesagsafdelingen ikke opererer med en arbejdsmæssig ’højsæson’ og ’lavsæson’, men derimod opererer vi med arbejdsopgaver i et stabilt flow hen over året.

Hvordan oplever du ØENS som arbejdsplads? Hvordan er stemningen her på kontoret?

Arbejdsmiljøet hos ØENS er utrolig positivt. Vores team består af en ung og energisk gruppe, hvilket bidrager til en høj moral. ØENS har oplevet en hurtig vækst i de seneste år, hvilket afspejles i dynamikken og stemningen på kontoret.

Højesteret har netop afsagt en principiel dom, der afgør, hvornår en andelsboligforening kan kræve erstatning fra en andelshaver i tilfælde, hvor nye installationer, som andelshaveren har fået udført – f.eks. et nyt badeværelse – forårsager skader på andelsboligforeningens ejendom. 

I sagen for Højesteret havde en andelshaver fået lavet nyt badeværelse, og havde i den forbindelse indgået aftale med en professionel hovedentreprenør om udførelse af badeværelsesentreprisen. Da vandet efter entreprisens afslutning blev tilsluttet, forårsagede udstrømmende vand fra et beskadiget rør vandskade i andelsboligen og på andelsboligforeningens ejendom. Beskadigelsen af vandrøret var sket ved entreprenørens fastgørelse af et kabel til elektrisk gulvvarme til betongulvet på badeværelset.

Det følger af lejelovens regler, at en lejer er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af installationer, lejeren har foretaget i sit lejemål – også selvom den skete skade ikke kan lægges lejer til last, fordi skaden f.eks. er sket i forbindelse med en autoriseret håndværkers arbejde.

Det centrale spørgsmål i sagen for Højesteret var, om man – som hidtil antaget – kunne anvende reglerne fra lejeloven til at afgøre sagen, således at andelshaveren skulle betale for udbedringen af vandskaden, som det utætte vandrør havde forårsaget – også selvom andelshaveren personligt var uden skyld i sagen.

Højesteret nåede frem til den konklusion, at reglerne i lejeloven ikke kunne anvendes. I begrundelsen for dommen lagde Højesteret særlig vægt på, at en lejers og en udlejers interesser normalt vil være stærkt adskilt, da lejeren har brugsret til en bolig, der ejes af udlejeren. Til forskel herfra er interesserne hos en andelshaver og andelsboligforeningen normalt mere forenelige; en andelshaver har brugsret til en bolig, der ejes af andelsboligforeningen, som andelshaveren er medejer af og aktivt deltager i driften af. Der var således ikke grundlag for at anvende lejelovens regler i den konkrete sag.

Dommen betyder, at en andelsboligforening som udgangspunkt ikke kan kræve erstatning af en andelshaver, hvis andelshaverens installationer har forårsaget skade på andelsboligforeningens ejendom. Andelshavers erstatningspligt indtræder først, hvis det konkret kan lægges andelshaveren personligt til last, at den skete skade er opstået. Bevisbyrden er andelsboligforeningens.

Dommen er af stor betydning, fordi det tidligere har været antaget, at lejelovens regler – hvor en lejer i udgangspunktet altid er erstatningsansvarlig for en skade forårsaget af lejers installationer – har fundet anvendelse i andelsboligforhold. Da dette nu viser sig ikke at være tilfældet, bør man overveje, om det er en retsstilling man vil acceptere i den enkelte andelsboligforening. Det kan således med fordel overvejes, om man skal ændre andelsboligforeningens vedtægter, således at det – ligesom tidligere – bliver lettere at stille en andelshaver til ansvar, hvis andelshavers installationer forårsager skader på andelsboligforeningens ejendom. Det kan også overvejes, om bestyrelsen i en andelsboligforening skal have en vedtægtsbestemt ret til at kræve, at der føres løbende tilsyn med f.eks. badeværelsesentrepriser på andelshavers regning.

Hos ØENS har vi udarbejdet en vedtægtsændring, hvor lejelovens regler bliver skrevet direkte ind i foreningens vedtægt. Se eksempel under billedet.

Har I brug for bistand til vedtægtsændringen er I meget velkommen til at kontakte fagleder for andelsboliger Dan Dreisig.

Boligforening

Dan Dreisig

Fagspecialist, jurist, partner

Afdeling:

Eksempel på vedtægtsændring:

Som ny § 10, stk. 1 indsættes:

Stk. 1.: En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, jf. dog stk. 2 og 3. Forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Andelshaver er erstatningsansvarlig for eventuel skade forårsaget af andelshavers eller andelshavers håndværkeres arbejde over for foreningen og naboer, uagtet om denne skade kan henføres til en ansvarspådragende handling fra andelshaveren. Andelsboligforeningen kan kræve, at andelshaveren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret. Andelsboligforeningen kan ydermere som betingelse for at tillade andelshavers ændring i sin andelsbolig kræve, at der føres byggetilsyn på andelshavers regning. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger inden de iværksættes.

Som ny § 12, stk. 5 indsættes:

Stk. 1 : Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden m.v. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere, jf. dog stk. 3.

Stk. 2: Det er ikke tilladt at holde husdyr.

Stk. 3 : Uanset bestemmelser om forbud mod husdyrhold er det altid tilladt at holde førerhund.

Stk. 4: Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

Stk. 5: Andelshaver er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes af andelshaver selv, andelshavers husstand eller andre, som andelshaveren har givet adgang til andelslejligheden.

Det er ingen nyhed, at der er mangel på boliger i det hurtigt voksende København. Tilflytningen til byen vokser. Det samme gør boligmanglen. Men nu er der godt nyt til de mange boligsøgende i hovedstaden.

Mange boligforeninger går med overvejelser om at konvertere tagarealerne i deres ejendomme til boliger. En manøvre, som flere foretager med det formål at kunne finansiere en stor vedligeholdelsespost – som f.eks. et nyt tag. Men det har indtil nu ikke været en ukompliceret proces, der ventede én, når man ville realisere idéen om at indrette tagboliger. Som boligforening gik man tidligere en lang og svær tid i møde, når man ansøgte om tilladelse til et tagboligprojekt hos Københavns Kommune. Og dét var netop denne frustration, som flere arkitekter og bygherrer brændte inde med, da de sidste år gik sammen om at sende et åbent brev til Københavns Kommune, der opfordrede politikerne til at se mildere på ansøgninger om tagboliger. Bønnerne blev hørt, og nu har politikerne præsenteret et initiativ, der skal gøre det lettere at få dispensation til at hæve loftshøjden i eksisterende ejendomme og dermed opføre tagboliger.

Der findes en lang række uudnyttede tørrelofter i etageejendommene rundt omkring i København, og det er blandt andet i disse arealer, at vi skal finde svaret på boligmanglen. Faktisk kan Københavns Kommunes beslutning potentielt føre til hele 22.000 nye boliger i København.

Men indretning af tagboliger er ikke alene godt for boligmanglen, det er også godt for miljøet. Mange boligforeninger finansierer som sagt ofte større vedligeholdelsesprojekter ved at frasælge deres tørrelofter til indretning, og denne vedligeholdelse på de ofte meget gamle ejendomme giver lavere energiforbrug og bidrager således til kommunens mål om at være bæredygtig.

Går du og din boligforening også og overvejer at opføre tagboliger til beboelse? Så kontakt ØENS byggesagsafdeling til en uforpligtende snak om, hvordan vi kan hjælpe med at realisere drømmen om at indrette boliger på jeres tørrelofter.

Kontakt en specialist

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling: