Få overblik over kravene til brandtjek og passiv brandsikring efter BR18. Vi hjælper boligforeninger med årlig kontrol, dokumentation og overblik.

Mange bestyrelser bliver først opmærksomme på kravene til brandsikkerhed, når de får en henvendelse fra forsikringen, en rådgiver eller en leverandør.

Men ansvaret gælder allerede.

Ifølge Bygningsreglementet (BR18) er der regler om drift, kontrol og vedligehold af brandsikkerheden i og ved bygninger. Det gælder både nyt og eksisterende byggeri – og det betyder blandt andet, at den passive brandsikring skal kontrolleres løbende og dokumenteres.

For boligforeninger er det derfor vigtigt at have styr på, om ejendommens brandsikkerhed faktisk bliver gennemgået, vedligeholdt og dokumenteret.

Det er nemlig jeres ansvar som ejer eller forening, men bare rolig. Vi hjælper jer gerne med at få overblik over, hvad det kræver af jer.

Læs med herunder og tag endelig fat i jeres ØENS-kontaktperson, hvis I har spørgsmål.

Hvad siger BR18 om brandsikkerhed i ejendomme?

BR18 stiller krav om, at brandsikkerheden i en bygning skal opretholdes gennem hele bygningens levetid. Det handler ikke kun om, hvordan bygningen var opført eller godkendt – men også om, hvordan brandsikkerheden fungerer i den daglige drift. Kravene vedrører blandt andet drift, kontrol og vedligehold af brandsikkerheden. For bygninger uden en godkendt DKV-plan er der særlige krav til dokumentation og kontrol, og vejledningen til BR18’s kapitel 5 beskriver blandt andet vedligeholdelse af passiv brandsikring.

Det betyder i praksis, at ejendommens brandsikkerhed skal kontrolleres, fejl og mangler skal håndteres, og kontrollen skal kunne dokumenteres.

Hvad er passiv brandsikring?

Passiv brandsikring er de dele af bygningen, der skal begrænse brand og røgspredning. Det omfatter typisk:

• Brandceller og brandsektioner
• Branddøre og flugtveje
• Brandtætninger ved installationer
• Overflader på gulve, vægge og lofter
• Tagdækning og tagisolering
• Brandmæssigt klassificerede vinduespartier
• Beredskabets adgangsveje og brandveje

Alle synlige og tilgængelige forhold skal efterses – og eventuelle skader, fejl og mangler skal udbedres.

Hvor ofte skal passiv brandsikring kontrolleres?

Bygningens passive brandsikring – herunder brandceller, brandsektioner, brandsikring af tage og installationsgennemføringer – skal efterses mindst én gang årligt. Kontrollen skal dokumenteres. Det er vigtigt, fordi dokumentation kan få betydning over for både myndigheder, forsikring og den interne drift i foreningen.

Hvem har ansvaret i en boligforening?

Det er bygningsejeren, der har ansvaret for, at brandsikkerheden er opretholdt. I en andelsboligforening eller ejerforening betyder det i praksis, at bestyrelsen skal sikre, at kravene bliver håndteret. Bestyrelsen behøver ikke nødvendigvis selv udføre kontrollen, men den skal sørge for, at den bliver udført og dokumenteret.

Det er netop her, mange foreninger bliver usikre: Hvad kan vi selv gøre? Hvornår skal vi bruge en fagperson? Og hvordan sikrer vi, at dokumentationen er god nok?

Kan bestyrelsen selv udføre kontrollen?

Noget egenkontrol kan udføres af ejer eller driftsansvarlig. Men passiv brandsikring kræver ofte teknisk indsigt. Det gælder især vurdering af brandtætninger, branddøre, gennemføringer, brandmæssige adskillelser og forhold, der kan være svære at vurdere uden faglig erfaring. Kontrol af anlæg og passiv brandsikring kræver mere teknisk indsigt, fagkompetencer og ekstra mandetimer.

Derfor vælger mange foreninger at få lavet en professionel gennemgang.

Hvad er et brandtjek?

Et brandtjek er en faglig gennemgang af ejendommens brandrelaterede sikkerhedsforhold. Det omfatter blandt andet en gennemgang af synlige og tilgængelige forhold i flugtveje, fællesområder, lofter og kældre. Efter gennemgangen udarbejdes en rapport med resultatet af kontrollen. Formålet er at skabe overblik over, om ejendommen lever op til kravene – og hvad der eventuelt skal udbedres. Et brandtjek kan typisk afdække:

• Blokerede eller uhensigtsmæssige flugtveje
• Branddøre, der ikke lukker korrekt
• Manglende eller utilstrækkelig brandtætning
• Gennemføringer ved rør og kabler
• Forhold på lofter, i kældre og fællesarealer
• Manglende dokumentation for drift og kontrol

Hvorfor er dokumentation vigtig?

Brandsikkerhed handler først og fremmest om mennesker og sikkerhed. Men dokumentation er også vigtig, fordi bestyrelsen skal kunne vise, at foreningen har taget ansvar og gennemført de nødvendige kontroller.

Manglende dokumentation kan have betydning for forsikringsdækningen. Det betyder ikke nødvendigvis, at forsikringen altid bortfalder ved manglende dokumentation. Men det betyder, at foreningen bør tage dokumentationskravet alvorligt og sikre, at der er styr på rapporter, opfølgning og vedligehold.

Hvad koster et brandtjek?

Prisen afhænger af ejendommens størrelse og kompleksitet. Vi ser ofte at et brandtjek ligger mellem:

8.500 kr. og 15.000 kr. ekskl. moms.

Den konkrete pris afhænger blandt andet af:

• Antal opgange
• Antal etager
• Arealer i loft og kælder
• Eventuelle erhvervslokaler
• Ejendommens samlede kompleksitet

Typiske fejl i boligforeninger

Mange fejl skyldes ikke manglende vilje, men manglende overblik. Vi ser især, at foreninger kan mangle:

• Fast årlig rutine for kontrol
• Samlet dokumentation
• Overblik over branddøre og flugtveje
• Opfølgning på fejl og mangler
• Viden om, hvad der skal kontrolleres
• Afklaring af, hvem der har ansvaret

Det kan virke som småting i hverdagen. Men ved brand, forsikringssag eller myndighedskontrol kan dokumentation og opfølgning få stor betydning.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi boligforeninger med at få overblik over tekniske, praktiske og administrative forhold i ejendommen. I forbindelse med brandtjek og passiv brandsikring kan vi blandt andet – med hjælp fra vores dygtige kolleger fra ØENS Byggesagsadministration – kan jeres daglige administrator hjælpe jer med at:

• Afklare, hvad der gælder for jeres ejendom
• Indhente tilbud på brandtjek
• Koordinere dialogen med relevant brandrådgiver
• Sikre, at rapporter og dokumentation bliver håndteret
• Hjælpe bestyrelsen med overblik over opfølgning og eventuelle udbedringer

Målet er at skabe ro, overblik og en ansvarlig proces.

Få hjælp til brandtjek og passiv brandsikring

Er I i tvivl om, om jeres ejendom lever op til kravene? Så er det en god idé at få det afklaret, før det bliver en hastesag. Kontakt jeres faste kontaktperson hos ØENS Ejendomsadministration, så hjælper vi jer trygt gennem processen – fra afklaring og tilbud til koordinering og opfølgning.

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

FAQ – Ofte stillede spørgsmål om brandtjek og passiv brandsikring

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om muligheder, risici og praktiske forhold ved at udnytte uudnyttede tagetager i ejer- og andelsboligforeninger. FAQ’en giver dig et hurtigt og brugbart overblik, hvis jeres forening overvejer projektet som et bidrag til løsning af boligmangel eller som et økonomisk aktiv.

Det kan være en lang og sej proces at få etableret altaner, men lyset og det ekstra uderum er det hele værd. Især i helt små lejligheder.

Det kan de skrive under på i en andelsforening på Østerbro, der prioriterede hjælp fra rådgivere til hele altanprojektet.

Det dejlige lys og de ekstra kvadratmeter, en altan tilfører en lille lejlighed, er en gave til de små rum, siger Helle Friis, der bor på femte sal i andelsforeningen A/B Silkeborggade 29-31 på Østerbro. Som formand for altanudvalget har hun gjort sin del af arbejdet for at få etableret altaner i 20 af foreningens små lejligheder Et arbejde, der blev færdigt i sommeren 2021.

Men projektet var aldrig kommet i mål uden professionel rådgivning på sidelinjen, forklarer hun. Andelsforeningen har ØENS Ejendomsadministration A/S som administrator, og gennem deres tovholder hér fik de anbefalet en byggeteknisk rådgiver fra ingeniørfirmaet Bang & Beenfeldt. Det var en beslutning, der viste sig at være guld værd.

”En ting var, at han kunne forholde sig til, hvad der indgik i tilbuddet og havde kendskab til altanbyggeri fra andre projekter, men da de gik i gang, kunne han også påpege mangler og ting, som håndværkerne skulle være opmærksomme på,” siger Helle Friis.

Der var dog også brug for at trække på hjælp fra juristerne i ØENS Advokatfirma undervejs.

”Vi var egentlig først gået i gang med ét altanfirma med et tilbud, som vi syntes så rigtig fornuftigt ud, men så havde vi det lige forbi juristerne, og der var altså noget i kontrakten, de mente skulle ændres. Det ville det altanfirma ikke fravige, og så turde vi ikke skrive under, fortæller Helle.

Andelsforeningen gik tilbage til et af de andre tilbud, som var en lille smule dyrere. Til gengæld var tingene helt i orden, og juridisk set var der ingen problemer, vurderede rådgiverne.

Før der er mulighed for at nyde aftensolen i en strandstol med udsigt over en af byens gårde, skal man dog væbne sig med tålmodighed, for både beslutnings-, ansøgnings- og byggeprocessen til altaner kan være en langstrakt fornøjelse. Helle Friis har boet i foreningen på Østerbro siden 2014, og allerede før hun flyttede ind, har der været talt om altanprojekter, som er blevet droppet af forskellige årsager.

Dejligt at få alle med

I 2019 vendte Helle tilbage til ideen sammen med en anden beboer. Andelsforeningen i Silkeborggade bestod på det tidspunkt af 24 små lejligheder på mellem 38 og 42 kvadratmeter. De fire i stueetagen kunne ikke få altaner, men er efterfølgende blevet lagt sammen til to. Det var dog ikke alle beboere, der var interesseret i altaner i første omgang. Én mente ikke, at han ville komme til at bruge den, men blev senere overtalt.

”Vi var glade for, at det lykkedes at få alle med, både af æstetiske hensyn, men også fordi det har en betydning i kroner og øre, hvis man skal have en vare, der er lidt attraktiv, når man efterfølgende skal af med lejligheden. Så vil det måske være ærgerligt at være den eneste, der ikke kan tilbyde en altan, siger Helle Friis.

Selve finansieringen af projektet har bestyrelsen i andelsforeningen også fået hjælp til fra ØENS Ejendomsadministration, som har taget sig af de økonomiske detaljer og fået optaget byggekredit og efterfølgende lån. Fordi der har været ydelser i form af byggeteknisk og administrativ rådgivning, er altanerne blevet en anelse dyrere end oprindeligt tænkt.

”Det er småting i det store billede. Der er blevet løst mange opgaver, som jeg ikke selv kunne klare. Det var en lettelse for mig, at der blev taget hånd om vores spørgsmål. Hvis der havde været nogen her i ejendommen, der havde forstand på byggeri, så kunne man måske godt stå for projektet uden den type hjælp, men det var der altså ikke, siger Helle Friis.

En lille stigning i den månedlige ydelse

Altanerne har hævet andelshavernes månedlige ydelse med ca. 700 kroner. Foreningen valgte, at den stigende månedlige ydelse skulle være ens for alle i andelstankens navn, til trods for at altanerne er dyrere at etablere foroven end forneden, fordi murværket er tyndere jo længere man bevæger sig op. Til gengæld er altanerne fra 1. til 4. sal større.

Nyt kig til gården

Det vigtigste argument for at få altan for andelshaverne på Østerbro var de ekstra kvadratmeter til de meget små boliger. Men det viste sig efter byggeriet, at det ekstra lys var en uventet overraskelse. Når et vindue skiftes ud med en glasdør, gør det meget ved lysoplevelsen i en lille lejlighed.

”Lysindfaldet har gjort en stor forskel, selv om der i forvejen er meget lyst på femte sal. På grund af altandøren har vi nu et anderledes kig ned til gården uden at skulle hænge ud ad vinduet. Vi har en børneinstitution i gården, så det er ikke altid, man lige går derned, hvis man har brug for sol og lys. Man er mere tilbøjelig til at gå ud på altanen”, siger Helle Friis, der primært bruger sin altan til afslapning i aftensolen, som er fremme helt til klokken 21.30 i sommermånederne.

Gode råd, hvis du overvejer altan

• Kom godt fra start, og alliér dig med professionelle rådgivere. Ofte begynder et projekt med, at man indhenter tilbud, som præsenteres på en generalforsamling. Husk, at hvis de ikke forinden er gennemgået af en professionel rådgiver og jurister, kan de være mangelfulde. Og man skal måske starte forfra.
• Inddrag din ejendomsadministrator fra begyndelsen for at få den rette rådgivning og anbefalinger til byggeteknisk rådgivning.
• Væbn dig med tålmodighed. Der går nemt 12-24 måneder fra de første møder til færdige altaner, bl.a. på grund af byggesagsbehandlingen i kommunen.
• Hold god kontakt med naboer og styregruppen/tovholderen i din forening – og hjælp hinanden med at udlevere nøgler mv. til håndværkere. Flere forskellige faggrupper skal have adgang til lejlighederne for eksempelvis at flytte radiatorer, ordne gulv mv.

Artiklen er skrevet af ØENS Ejendomsadministration og Dorte Mosbæk, freelance journalist. Artiklen er udgivet i magasinet ‘Min Boligforening’ i maj 2022. En særlig tak skal lyde til medvirkende bestyrelsesformand, Helle Friis, fra A/B Silkeborggade 29-31 på Østerbro.

Lad os hjælpe jer med jeres kommende byggeprojekt

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Afdeling:

FAQ – Altanprojekt i boligforening

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om altanprojekter i boligforeninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvilke regler, beslutninger og processer der gælder, når en forening planlægger, gennemfører og følger op på et altanprojekt.

Endelig blev det marts! Det indikerer ikke blot en ny måned i kalenderen, men også at foråret nu officielt er på vej. For os markerer det samtidig starten på højsæsonen for generalforsamlinger, hvor vi møder mange af de bestyrelser, vi samarbejder med. Det er en tid, vi ser frem til hvert år, fordi vi får mulighed for at være til stede, svare på spørgsmål og støtte bestyrelserne i deres vigtige arbejde.

Derfor er det ekstra glædeligt, at vi nu også kan byde velkommen til seks nye foreninger, der netop er blevet en del af ØENS Ejendomsadministration.

Hjertelig velkommen til følgende nye foreninger:

🔸 A/B Valdemarsgade 34 / Istedgade 134 – 136, København V – Andelsboligforening med 19 andelshavere
🔸 A/B Lersø Parkallé 43, København Ø – Andelsboligforening med 6 andelshavere
🔸 E/F Jydeholmen 5-7-9, Vanløse – Ejerforening med 32 ejere
🔸 E/F Karensg 8-10/Kløverbladsg 21-23, Valby – Ejerforening med 38 ejere
🔸 E/F Hessensgade 45 m.fl., København S – Ejerforening med 23 ejere
🔸 G/F Øresunds Have, København S – Grundejerforening med 2 foreninger

Vi er stolte og glade for at kunne administrere, drive og udvikle jeres foreninger og ejendomme. Vi ser frem til et langt og godt samarbejde som jeres pålidelige partner.

Er du nysgerrig på, hvad vi kan tilbyde jeres forening? Modtag et uforpligtende tilbud fra os her.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Vi er glade for at kunne byde velkommen til Drejergården – en moderne og arkitektonisk spændende ejendom, der fra 1. marts bliver en del af vores udlejningsportefølje hos ØENS Ejendomsadministration.

Drejergården er en helt nyopført ejendom i København NV med 58 spritnye, lyse og rummelige lejeboliger fra 2-6 værelser – nogle med loftshøjde op til 5 meter og store panoramavinduer. De første lejere er allerede flyttet ind og nyder deres helt nye hjem, og vi ser frem til at byde endnu flere velkommen.

Ejendommen tilbyder:

• Velindrettede lejligheder med fokus på lys og kvalitet
• Fælles gårdrum og tagterrasser med grønne oaser
• Mulighed for parkering i kælderen  

Med sin centrale beliggenhed tæt på Nørrebro Station forener Drejergården byliv med rolige, hjemlige rammer. Vi ser frem til at sikre en professionel drift af ejendommen og skabe trygge rammer for beboerne! Læs mere om den spændende ejendom og hvordan du kan blive en del af fællesskabet her.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Er du nysgerrig på, hvad vi kan tilbyde jeres kunder og investeringscase? Modtag et uforpligtende tilbud fra os her.

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

Forestil jer dette: En VVS-installatør bliver nødt til at afbryde arbejdet og forlade jeres ejendom, fordi han opdager asbest ved rørene. Vandforsyningen lukkes, og det kan tage dage eller uger, før den er genoprettet.

Med de skærpede regler for asbesthåndtering, der trådte i kraft den 1. januar 2025, er dette desværre en reel risiko. Asbest blev hyppigt brugt som isoleringsmateriale i bygninger opført før 1980’erne – og findes stadig i mange ældre ejendomme. De nye regler stiller strengere krav til håndtering, dokumentation og bortskaffelse af asbest og kan få store konsekvenser for både beboere og drift i ejendomme med asbestholdige materialer. Er jeres boligforening forberedt på de udfordringer, der kan opstå? Læs videre og bliv klogere på, hvordan I kan sikre jer bedst muligt.

Hvad betyder de skærpede krav og nye asbestregler for jeres boligforening?

Den nye lovgivning kræver, at kun autoriserede virksomheder må nedrive asbestholdigt materiale. Dette er vedtaget af Folketinget for at minimere risikoen for asbesteksponering blandt arbejdere og beboere. For at opnå autorisation skal virksomheder have et forhåndsgodkendt kvalitetsledelsessystem og en godkendt fagligt ansvarlig person. Ikke-autoriserede virksomheder og private må kun udføre kortvarigt asbest-nedrivningsarbejde af mindre karakter, såsom fjernelse af enkelte asbestholdige tagplader.

Forebyggende tiltag for boligforeninger

Vi opfordrer jer som bestyrelse til at tage proaktive skridt ved at få gennemgået jeres rørinstallationer for potentielt asbestholdige materialer. Det kan være en god idé at få foretaget prøver, så I kan inkludere eventuelle nødvendige tiltag i jeres vedligeholdelsesplan. På hjemmesider som asbest-huset.dk kan I finde mere information om de gældende arbejdsmiljøregler og hvordan en forundersøgelse bør udføres.

Professionel hjælp og testning af asbest

Der findes flere virksomheder, der kan hjælpe med at teste for asbest i jeres ejendom. Eksempler på sådanne virksomheder inkluderer Hussvamp Laboratoriet og DMR. Det er vigtigt at benytte firmaer, der har autorisation til at arbejde med asbestfjernelse, og som har medarbejdere med den nødvendige asbest-uddannelse.

Ved at tage disse forholdsregler kan I som bestyrelse sikre, at jeres boligforening er forberedt på de nye asbestregler og undgå potentielle driftsforstyrrelser.

Har I spørgsmål?

I er altid velkomne til at kontakte ØENS Byggesagsafdeling for rådgivning om, hvordan I kan sikre, at jeres boligforening overholder de nyeste asbestregler.

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Niclas Helander Asmussen

Byggesags- og foreningsadministrator

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Afdeling:

Vi er meget stolte over at kunne fortælle, at ØENS Ejendomsadministration administrerer tre af de i alt 11 ejendomme, som Bygningsfornyelsen har indstillet til politisk behandling med henblik på at yde byfornyelsesstøtte. Det er en stor anerkendelse af vores indsats for at hjælpe boligforeninger med at realisere deres renoveringsprojekter og skabe bedre rammer for beboerne i vores administrerede ejendomme. Bygningsfornyelsen modtog i foråret hele 140 ansøgninger, hvoraf 36 ejendomme blev inviteret til at indsende en kvalificeret ansøgning i august. Af disse er nu 11 ejendomme, heriblandt vores tre, gået videre.

De næste skridt bliver, at Teknik- og Miljøudvalget behandler indstillingen, hvorefter Økonomiudvalget overtager sagen, inden Borgerrepræsentationen tager den endelige beslutning den 12. december 2024.

Hvilke af ØENS Ejendomsadministrations foreninger er gået videre i byfornyelsen? 

To af de tre ØENS foreninger, der er indstillet til støtte, er AB Højdevej 18-20 og AB Den Gule Enke – den sidste ønsker at være anonym. Alle tre ejendomme skal gennemgå omfattende renoveringer, som vil forbedre både bygningernes funktionalitet og beboernes livskvalitet. Byfornyelsesstøtten dækker en stor del af omkostningerne, hvilket giver foreningerne mulighed for at gennemføre projekterne uden at belaste økonomien unødigt.

Læs mere om de enkelte foreninger og de renoveringsarbejder, de står overfor, herunder:

AB Højdevej 18-20

AB Højdevej 18-20, der blev opført i 1904, står foran flere nødvendige renoveringsarbejder og har kvalificeret sig til støtte fra Byfornyelsen. Foreningen har søgt om hjælp til byfornyelse af:

• Badeværelser: Etablering af badeværelser i 10 lejligheder, som vil forbedre beboernes komfort.
• Tagarbejde: Reparationer på taget, herunder udskiftning af defekt tagkuppel og reparation af brandkamme.
• Kælder: Kælderen bliver fugtsikret og forbedret med ventilation og opvarmning, hvilket både mindsker fugt og sparer energi.
• Facaderenovering: Facaderne mod gade og gård afrenses og istandsættes, hvilket forbedrer ejendommens udseende og tæthed.
• Vinduer og døre: Udskiftning til støjreducerende og energibesparende vinduer samt nye energioptimerende udvendige døre.
• Trappeopgange og port: Svampeskader i trappeopgangene udbedres, og ejendommen får en ny port til baggården.
• Brandsikring: Rørgennemføringer brandsikres, hvilket forbedrer sikkerheden i ejendommen.

Foreningen forventes at reducere varmebehovet med ca. 39 %, og energimærket opgraderes fra C til B. De får dækket ca. 48 % af de samlede renoveringsomkostninger gennem byfornyelsesstøtten.

AB Den Gule Enke – Prinsessegade 37 og Bådsmandsstræde 21-31

AB Den Gule Enke, beliggende på Prinsessegade og Bådsmandsstræde, er en ejendom fra 1863, som ligeledes har opnået støtteberettigelse fra Byfornyelsen. Foreningen har ansøgt om støtte til byfornyelse af:

• Badeværelser: Etablering af badeværelser i fem lejligheder, hvilket hæver komfortstandarden i ejendommen.
• Facaderenovering: Facader og ikke-oprindelige vinduer renoveres, mens nedslidte vinduer udskiftes, hvilket bidrager til en smukkere og mere energieffektiv bygning.
• Brandsikring: Der udføres brandsikringstiltag, herunder brandsektionering og tætning af gennemføringer, som forbedrer sikkerheden.

Foreningen forventes at reducere varmebehovet med ca. 15 % og får dækket ca. 50 % af de samlede renoveringsomkostninger gennem byfornyelsesstøtten.

Vores rolle og arbejde

ØENS Byggesagsafdeling har stor indsigt i ansøgningsprocessen og bistår især med de juridiske og økonomiske aspekter af ansøgningen. For AB Højdevej 18-20 og AB Den Gule Enke har vi nøje sammensat ansøgningerne og koordineret alle de nødvendige detaljer med foreningens byggetekniske rådgivere for at sikre den bedst mulige støtte. Vi har sørget for, at foreningernes ønsker er dokumenteret og præsenteret klart for Byfornyelsen og de relevante politiske udvalg.

Har I behov for hjælp til at søge støtte til byfornyelse?

Hos ØENS Ejendomsadministration er vi stolte over at kunne hjælpe vores foreninger med at søge nødvendige støttepuljer til at realisere deres renoveringsprojekter. Foreningsejendomme med boliger uden bad og/eller toilet har historisk haft gode muligheder for at opnå støtte til byfornyelse – en tendens, vi forventer vil fortsætte i den kommende ansøgningsrunde. Næste ansøgningsfrist for Byfornyelsespuljen er den 24. februar 2025, og vi står allerede nu klar til at hjælpe jeres forening med at udforme og indsende ansøgningen, så I forhåbentligt også kan få glæde af en økonomisk håndsrækning til jeres renoveringsprojekt.

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Niclas Helander Asmussen

Byggesags- og foreningsadministrator

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Afdeling:

Når vinteren nærmer sig, er det vigtigt for jeres boligforening at være forberedt på de udfordringer, den kolde sæson kan bringe. Derfor har vi lavet en huskeliste med ni vigtige opgaver, som bør klares, så jeres ejendom er bedst muligt rustet til den kommende sæson. God læselyst!

Rens tagrenderne

Start med at fjerne blade, snavs og andet, der kan blokere for vandets afløb. Ved at holde tagrenderne frie sikrer I, at regn- og smeltevand ledes væk fra bygningen, hvilket reducerer risikoen for vand- og frostskader på både tag og facader.

Gennemgå og udskift belysning

Sørg for, at al udendørsbelysning er i topform. Defekte lysarmaturer bør udskiftes, så både ejendom og fællesarealer – herunder adgangsveje, trapper og parkeringspladser – er godt oplyste og trygge i vinterens mørke timer.

Rengør og vinterklargør facader

En grundig facadevask, især i indgangspartier, fjerner salt, snavs og andre urenheder, der kan skade overfladerne og skabe glatte og beskidte områder.

Isoler og efterse VVS-installationer

Isoler udsatte vandrør for at undgå frostsprængninger, og dræn udendørs vandhaner og sprinklersystemer. Et eftersyn af varme- og ventilationsanlæg (HVAC) sikrer desuden, at ejendommen forbliver lun og energieffektiv hele vinteren.

Lav en klar aftale om snerydning

Sørg for, at snerydningsaftaler er på plads i god tid, så både fortove, trapper og parkeringsarealer er sikre og tilgængelige hele sæsonen. Det er også en god idé at informere beboerne om snerydningsprocedurerne, så alle er klar over, hvornår der kan forventes rydning.

Læg skridsikre måtter ved indgange

For at mindske risikoen for faldulykker i indgangspartier og fællesområder er det en god idé at placere skridsikre måtter. Disse reducerer risikoen for uheld og beskytter samtidig gulvene mod snavs og fugt.

Tjek og vedligehold fælles varme- og varmtvandsanlæg

Gennemgå de fælles varme- og varmtvandsanlæg for at sikre, at de er i god stand og fungerer effektivt. Det kan være en god idé at få en professionel til at lave en serviceeftersyn, så I undgår problemer i de kolde måneder.

Tjek tag og facader for skader

Udfør en inspektion af taget og facaderne for at opdage eventuelle skader, som kan forværres af vinterens udfordringer. Få repareret eventuelle revner eller løse tagsten for at forhindre vandindtrængning og isolationsproblemer.

Løbende vintervedligeholdelse

Det er en god idé at lave en plan for løbende vintervedligeholdelse. Dette inkluderer regelmæssig snerydning, tjek af belysning og inspektion af fællesarealerne. Informér beboerne om vedligeholdelsesplanen, så de kan være med til at holde ejendommen sikker.

Har I spørgsmål?

Ved at følge disse ni råd kan jeres boligforening skabe en mere tryg og sikker vinter for alle. Kontakt endelig jeres faste ØENS-ejendomsadministrator, hvis I har spørgsmål til, hvordan I bedst kan forberede jer til vinteren og sikre, at jeres ejendom er godt rustet til den kolde sæson.

Den 1. november deltog vi i et inspirerende møde hos Danske Bank med klimatech-virksomheden Comundo.io, som præsenterede deres innovative løsninger til energioptimering af ejendomme. Comundo hjælper boligforeninger med at sænke energiforbruget og reducere omkostningerne gennem avanceret dataindsamling og energiforbedringsplaner – til gavn for både miljøet og jeres budget.

Hos ØENS ser vi mange spændende muligheder for foreninger, der ønsker en grønnere profil og økonomiske besparelser for beboerne. Den grønne omstilling er mere relevant end nogensinde, og der findes i dag mange puljer og støtteordninger, der kan hjælpe jeres forening økonomisk på vej mod en bæredygtig fremtid.

Vil I høre mere om, hvordan jeres forening kan tage del i den grønne omstilling? Kontakt vores byggesagsafdeling og hør mere om de muligheder, der passer til netop jeres forening.

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

Foreningens vedtægt er der, hvor foreningen har nedskrevet de centrale regler, der gælder for foreningens medlemmer. Det være sig alt fra, hvordan man tager del i foreningens formue eller betaler boligafgift, til muligheden for fremleje og erhvervsmæssig brug af andelsboligen mv. Vedtægten er således et centralt dokument for foreningen, som har stor relevans i dagligdagen.

Alligevel oplever vi som administratorer, at det ofte alene er få bestyrelser, som er opmærksomme på vedtægterne, og ofte, at foreningernes vedtægter bliver forældede, hvis ikke en vedtægtsændring finder sted, når lovgivning ændres. Det er ikke unormalt, at vedtægterne fejrer sølvbryllup uden at blive ændret – og det kan desværre give et misvisende regelsæt, som forvirrer beboere og kan give uhensigtsmæssige situationer.

Det giver således rigtig god mening for foreningen, at man med et vist tilbagevendende tidsrum får kigget på vedtægterne og sikret, at disse overholder gældende lovgivning – men også at de rent faktisk er et brugbart og opdateret værktøj i forhold til de situationer, foreningen oplever i hverdagen. Er de ikke dét, bør man lave en vedtægtsændring. Som et konkret eksempel afsagde Højesteret dom sidste efterår, hvorefter muligheden for at gøre en andelshaver ansvarlig for egne håndværkeres skade på foreningens ejendom gennem en analog læsning af lejeloven blev afvist. Her er det altså vigtigt, at man som forening får opdateret vedtægten, så denne mulighed fortsat er til stede.

Hvad er en vedtægt? Og hvorfor er vedtægter vigtige?

Vedtægter er de grundlæggende regler og retningslinjer, der styrer en forenings drift og aktiviteter. De fungerer som en kontrakt mellem foreningen og dens medlemmer og fastlægger, hvordan foreningen skal ledes, hvilke rettigheder og pligter medlemmerne har, og hvordan beslutninger træffes. Vedtægterne kan omfatte alt fra medlemskabskriterier, mødeprocedurer, valg af bestyrelse, til økonomiske forpligtelser og anvendelse af foreningens midler. Det er essentielt, at vedtægterne er klare, præcise og opdaterede, så de afspejler både gældende lovgivning og foreningens aktuelle behov og ønsker.

En vedtægtsændring kan være tidskrævende, men nødvendig

At ændre på en vedtægt er typisk en tung proces, da forslaget skal vedtages på generalforsamlingen med et kvalificeret flertal og ofte skal behandles på to efterfølgende generalforsamlinger. Det er derfor vigtigt, at man som bestyrelse har tilrettelagt et godt forløb, hvor beboernes spørgsmål og ændringsforslag er blevet trygt behandlet, så alle føler, at de kan stemme på et oplyst grundlag – ellers er det vores oplevelse, at man stemmer imod for en sikkerheds skyld. Man ved jo altid, hvad man har.

Det kan derfor give rigtig god mening at afholde et forudgående beboermøde, hvor formålet alene er at besvare spørgsmål og få gode idéer – men ikke at stemme. Det gør dels, at beboerne kan få stillet deres spørgsmål i mere rolige omgivelser, hvor bestyrelsen ikke skal bekymre sig om, hvorvidt alt deres arbejde med vedtægtsændringen bliver spildt. Bestyrelsen kan også om fornødent undersøge svaret på spørgsmålene. Afslutningsvis oplever vi også, at man kan stå på en generalforsamling, hvor et medlem kommer med et rigtig godt forslag, som der er bred opbakning til – men som ikke kan komme med, da medlemmet ikke har fået stillet forslaget korrekt som ændringsforslag inden generalforsamlingen. Også her er beboermødet godt, da man så kan medtage det gode forslag i processen.

Højesteretsdom understreger behovet for vedtægtsændringer

Et konkret eksempel, hvor en vedtægtsændring kan være nødvendige, stammer fra en Højesteretsdom fra 2022. Sagen drejede sig om en andelshaver, der havde fået renoveret sit badeværelse og indgået aftale med en professionel hovedentreprenør om udførelsen af arbejdet. Under renoveringen blev der fastgjort et kabel til elektrisk gulvvarme i betongulvet. Ved denne fastgørelse beskadigede entreprenøren et vandrør, hvilket resulterede i, at vandet, da det blev tilsluttet efter entreprisens afslutning, strømmede ud og forårsagede omfattende vandskader i både andelshaverens bolig og på foreningens fællesarealer.

Andelsboligforeningen forsøgte herefter at holde andelshaveren ansvarlig for skaderne ved at anvende lejeloven analogt. Foreningen mente, at eftersom andelshaveren havde hyret entreprenøren, skulle andelshaveren hæfte for den skade, som var forårsaget af håndværkerens fejl. Højesteret afviste dog denne argumentation og fastslog, at andelshaveren ikke kunne gøres ansvarlig for skaden på foreningens ejendom uden en specifik bestemmelse i foreningens vedtægter.

Dommen tydeliggjorde, at mange foreninger ikke kan regne med at holde andelshavere ansvarlige for deres håndværkeres fejl, medmindre dette ansvar fremgår klart af vedtægterne. Derfor bør foreninger overveje at tilføje en bestemmelse i vedtægterne, der præciserer, at andelshavere er ansvarlige for skader forårsaget af deres håndværkere. Ved at fastlægge dette ansvar på forhånd kan foreningen undgå at stå med dyre og uforudsete reparationer, som kunne være undgået ved en tydelig ansvarsfordeling i vedtægterne.

En oplagt mulighed for at gøre foreningen tidssvarende

I en verden, hvor både lovgivning og praksis løbende ændrer sig, er det vigtigt, at vedtægterne følger med tiden. Vi ser f.eks. ofte udfordringer i forhold til de teknologiske ændringer, som har indflydelse på foreningens daglige drift. Regler om digital kommunikation, elektroniske afstemninger og generelle procedurer for bestyrelsens arbejde bør løbende opdateres, så de afspejler foreningens faktiske behov.

Et andet aspekt, som vedtægter kan tage højde for, er ændringer i medlemmernes demografi og deres ønsker til foreningens fremtid. Mange foreninger oplever i dag øget interesse for bæredygtighed og grønne tiltag. Det er især tiltag og initiativer, der kan integreres i vedtægterne, f.eks. i forhold til energirenoveringer, fællesarealer og affaldshåndtering.

Eksempel fra praksis: Ændring af fremlejevilkår

En af de vedtægtsændringer, som flere foreninger har taget op i de senere år, omhandler korttidsfremleje af andelsboliger gennem tjenester som f.eks. Airbnb. Mange ældre vedtægter indeholder restriktive regler om fremleje, der ikke tillader Airbnb og den fleksibilitet, denne tjeneste kan give – f.eks hvis et medlem ønsker at arbejde i udlandet i kortere perioder. I sådanne tilfælde kan en forældet vedtægt skabe unødvendige konflikter og forhindre en fleksibel løsning. Vores erfaring viser, at man ved at opsætte klare regler kan få indflydelse på fremlejeforløbet og undgå, at det sker uden bestyrelsens kendskab.

En administrators rolle i forløbet

Hos ØENS bistår vi vores foreninger i deres vedtægtsændringsforløb som en tillægsydelse til vores administrationsaftaler. Dette omfatter både et brainstorm-møde, hvor vi sammen med bestyrelsen gennemgår den gamle vedtægt samt vores forslag til en ny. På den måde får bestyrelsen de faglige input, de skal bruge, for at træffe de valg, som vedtægten skal lægge op til. Herefter bistår vi som administrator med formulering og formatering af vedtægten samt deltager i beboermøde og generalforsamling. På denne måde sikrer vi, at bestyrelsen bliver holdt i hånden gennem hele processen.

Vigtigheden af løbende vedtægtsgennemgang og vedtægtsændring

Selvom en vedtægtsændring kan virke som en langsommelig proces, er det en vital opgave, der kan sikre foreningens fremtidige stabilitet og udvikling. Ved regelmæssigt at revidere vedtægterne kan bestyrelsen ikke alene sikre overholdelse af gældende lovgivning, men også skabe et regelsæt, der passer til medlemmernes ønsker og behov. Foreningens vedtægter bør ikke være et fastlåst dokument, men snarere et levende værktøj, der løbende tilpasses de skiftende vilkår, foreningen arbejder under.

Hvornår skal vedtægterne ændres?

• Ny lovgivning: Er det vedtaget ny lovgivning? Hvis lovgivningen påvirker foreningens daglige drift, skal vedtægterne justeres for at overholde de nye regler.
• Forældede regler: Er vedtægterne over 10 år gamle? Det er en god idé at få vedtægterne gennemgået af en juridisk ekspert for at sikre, at de er tidssvarende.
• Øget fleksibilitet: Medlemmernes behov ændrer sig, f.eks. i forhold til fremleje, erhvervsmæssig brug eller ændringer i medlemskabsvilkår.
• Demografiske ændringer: Hvis beboernes sammensætning ændrer sig, f.eks. med flere børnefamilier, kan der være behov for tilpasning af vedtægter vedrørende fællesfaciliteter eller brug af ejendommen.

Boligforening

Dan Dreisig

Fagspecialist, jurist, partner

Afdeling:

FAQ – Vedtægtsændring i boligforeningen: Er jeres vedtægter tidssvarende?

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om vedtægtsændringer i boligforeninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvorfor det er vigtigt at have tidssvarende vedtægter, hvad der kan ændres, og hvordan boligforeningen sikrer, at vedtægterne er dækkende og juridisk korrekte.

Kalenderen skriver oktober, og som traditionen byder, har vi med indgangen til en ny måned fornøjelsen af at byde velkommen til nye foreninger og ejendomme hos ØENS Ejendomsadministration. Denne måned er ingen undtagelse! Et stort, stolt velkommen til:

• A/B Øbrocentret – Andelsboligforening med 201 andele, 19 erhvervsmål og 12 lejeboliger beliggende på Østerbro.
• A/B Erik Ejegod – Andelsboligforening med 132 andele, ét erhvervsmål og 13 lejeboliger beliggende på Vesterbro.
• A/B Kongohaven – Andelsboligforening med 33 andele, ét erhvervsmål og én lejebolig beliggende på Amager.
• A/B Højdevej 18-20 – Andelsboligforening med 18 andele, ét erhvervsmål og én lejebolig beliggende på Amager.
• A/B Bragesborg – Andelsboligforening med 24 andele beliggende på Nørrebro.
• E/F Gorm – Ejerforening med 24 ejere beliggende på Nørrebro.

Vi er enormt glade for at skulle administrere, drive og udvikle jeres foreninger og ejendomme. Vi ser frem til et langt og godt samarbejde som jeres pålidelige samarbejdspartner.

Professionel ejendomsadministration til jeres forening

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi. Derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 250 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling: