Kategori: Ejendomsadministration
Det er blevet den tid på året, hvor ejere og andelshavere mødes – fysisk eller online – med medbeboere for at godkende boligforeningens regnskab og for at træffe vigtige beslutninger om den fælles fremtid i den fælles ejendom. Men lad os være ærlige. Det er ikke alle, der finder generalforsamlinger sjove og interessante, og derfor fristes mange til at springe mødet over.
Måske går du selv og overvejer om det virkelig er nødvendigt, at du møder op og deltager? Dét mener vi, det er. Læs hvorfor herunder.
Hvorfor bør du deltage i boligforeningens generalforsamling?
Umiddelbart lyder generalforsamling og årsregnskab måske ikke som det mest interessante at bruge sin sparsomme fritid på. Men generalforsamlingen er ikke blot en formalitet, der skal overstås. Generalforsamlingen skal i virkeligheden forstås som foreningens øverste myndighed. Det er her, I som medlemmer stemmer og træffer store beslutninger om foreningens fremtid. Beslutninger, der potentielt kan få direkte indflydelse på din situation og din privatøkonomi. Men hvordan det? Her er et tænkeligt scenarie:
Skal jeres ejendom for eksempel have nyt tag, kan bestyrelsen foreslå, at I optager et lån, som skal finansieres med en månedlig boligafgiftsforhøjelse på 500 kr. Det vil være et tiltag, som i en eller anden grad vil påvirke din privatøkonomi. Og derfor er det en god idé at møde op og bruge sin demokratiske stemme, hvis man ønsker indflydelse. Det er også på generalforsamlingen, du har mulighed for og ret til at stille eventuelle forslag hvis du har en idé, du ønsker realiseret.
Særligt i andelsboligforeninger er det vigtigt at få behandlet og godkendt årsregnskabet, idet andelsværdien jo fastsættes heri.
Men generalforsamlingen er ikke alene et sted, hvor du kan komme og vinde indflydelse. Det er også en god lejlighed til at møde foreningens øvrige medlemmer og få hilst på nye beboere. Selvom man i ejer- og andelsboligforeninger ofte bor tæt, er det ikke altid, at man kender sine naboer særlig godt. Generalforsamlingen er en mulighed for at mødes med bestyrelsen og naboer. På generalforsamlingen kan I udveksle synspunkter og debattere, så I som beboere i fællesskab får truffet de rigtige beslutninger for jeres forening.
Er I endnu ikke administreret af ØENS? Modtag et uforpligtende tilbud fra os herFå flere gode råd
FAQ – Derfor skal du deltage i generalforsamling
Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om deltagelse i generalforsamlinger i foreninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvorfor deltagelse er vigtig, hvad du kan få indflydelse på, og hvordan du bedst forbereder dig.
En generalforsamling er foreningens øverste myndighed og et formelt møde, hvor medlemmerne træffer beslutninger om væsentlige forhold i foreningen. For boligforeninger, andelsboligforeninger og ejerforeninger er generalforsamlingen det forum, hvor medlemmerne godkender regnskab, budget, vedtægtsændringer og vælger bestyrelse.
Deltagelse i generalforsamlingen giver dig mulighed for at påvirke beslutninger, der har betydning for foreningens drift, økonomi og fremtid. Du kan stille forslag, stemme om vedtagelser, få indsigt i regnskab og budget, og være med til at vælge bestyrelsesmedlemmer. Manglende deltagelse indebærer, at du overlader beslutningerne til de fremmødte uden indflydelse.
På generalforsamlingen kan der blive truffet beslutning om godkendelse af årsregnskab og budget, valg af bestyrelse, ændring af vedtægter, godkendelse af større vedligeholdelsesprojekter, fastsættelse af kontingenter og boligafgifter samt større dispositioner som lånoptagelse og investeringer.
Du kan møde personligt op, men det er også muligt at give fuldmagt til en anden, hvis du ikke kan deltage. En fuldmagt skal normalt være skriftlig og gives på forhånd, så den kan godkendes i henhold til foreningens vedtægter og generalforsamlingsregler.
Forberedelse til generalforsamlingen kan omfatte at gennemgå dagsordenen, læse regnskab og budget, stille spørgsmål til bestyrelsen på forhånd, overveje forslag du ønsker at stille, og sætte dig ind i relevante vedtægter. Jo bedre du forbereder dig, desto mere kan du bidrage og få udbytte af mødet.
Hvis du ikke deltager i generalforsamlingen, mister du muligheden for at påvirke beslutningerne direkte. Beslutningerne vil blive truffet af de tilstedeværende medlemmer eller deres fuldmægtige. Du kan risikere, at beslutninger vedtages, som du ikke er enig i, men som du ikke havde mulighed for at stemme imod.
En ordinær generalforsamling afholdes typisk én gang om året og følger en fast dagsorden med regnskab, budget og bestyrelsesvalg. En ekstraordinær generalforsamling kan indkaldes uden for det faste tidspunkt, hvis der opstår særlige forhold, der kræver medlemmernes beslutning, som for eksempel ændring af vedtægter eller væsentlige økonomiske dispositioner.
Ja. Medlemmer har som regel ret til at stille forslag til dagsordenen, hvis det sker inden for den frist, som foreningens vedtægter fastsætter. Forslag kan vedrøre økonomi, vedtægter, vedligeholdelsesprojekter eller andre forhold, som medlemmerne ønsker at få behandlet og stemt om.
Stemmeret følger normalt medlemskab, ejerandel eller andel i foreningen. Reglerne for stemmeret fremgår af vedtægterne. I nogle foreninger har alle medlemmer én stemme, mens andre regulerer stemmeret efter boligstørrelse eller ejerandel. Det er vigtigt at kende reglerne for stemmeret i din forening for at udøve din indflydelse korrekt.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Foråret er for alvor over os, og hos ØENS Ejendomsadministration betyder det, at vi befinder os midt i årets travleste periode – generalforsamlingssæsonen. Vi elsker denne tid på året, fordi det er her, vi får mulighed for at møde bestyrelserne og beboerne i de foreninger, vi administrerer, besvare spørgsmål og bidrage med vores erfaring og rådgivning.
Og denne måned er der endnu én – eller faktisk to!! – gode grunde til, at vi er ekstra glade! Vi har nemlig fornøjelsen af at byde velkommen til en ny ejerforening samt et gårdlaug bestående af seks foreninger, som netop har valgt ØENS Ejendomsadministration som deres administrator.
Hjerteligt velkommen til:
🔹 Ejerforeningen Våren – en stor og velfungerende forening med 228 ejere, beliggende på Sorrentovej, Florensvej og Backersvej på Amager.
🔹 G/L Solstrejf – et gårdlaug bestående af seks foreninger med adresser på Amagerbrogade, Englandsvej, Sigbrits Allé og Søren Norbys Allé.
Vi er stolte over at få ansvaret for administrationen af jeres foreninger og ejendomme og ser frem til et stærkt samarbejde, hvor vi sikrer en tryg og professionel drift.
Er du interesseret i at høre mere om, hvad vi kan gøre for jeres forening? Modtag et uforpligtende tilbud fra os her.
Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.
Få et uforpligtende tilbud
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Det kan være en lang og sej proces at få etableret altaner, men lyset og det ekstra uderum er det hele værd. Især i helt små lejligheder.
Det kan de skrive under på i en andelsforening på Østerbro, der prioriterede hjælp fra rådgivere til hele altanprojektet.
Det dejlige lys og de ekstra kvadratmeter, en altan tilfører en lille lejlighed, er en gave til de små rum, siger Helle Friis, der bor på femte sal i andelsforeningen A/B Silkeborggade 29-31 på Østerbro. Som formand for altanudvalget har hun gjort sin del af arbejdet for at få etableret altaner i 20 af foreningens små lejligheder Et arbejde, der blev færdigt i sommeren 2021.
Men projektet var aldrig kommet i mål uden professionel rådgivning på sidelinjen, forklarer hun. Andelsforeningen har ØENS Ejendomsadministration A/S som administrator, og gennem deres tovholder hér fik de anbefalet en byggeteknisk rådgiver fra ingeniørfirmaet Bang & Beenfeldt. Det var en beslutning, der viste sig at være guld værd.
”En ting var, at han kunne forholde sig til, hvad der indgik i tilbuddet og havde kendskab til altanbyggeri fra andre projekter, men da de gik i gang, kunne han også påpege mangler og ting, som håndværkerne skulle være opmærksomme på,” siger Helle Friis.
Der var dog også brug for at trække på hjælp fra juristerne i ØENS Advokatfirma undervejs.
”Vi var egentlig først gået i gang med ét altanfirma med et tilbud, som vi syntes så rigtig fornuftigt ud, men så havde vi det lige forbi juristerne, og der var altså noget i kontrakten, de mente skulle ændres. Det ville det altanfirma ikke fravige, og så turde vi ikke skrive under, fortæller Helle.
Andelsforeningen gik tilbage til et af de andre tilbud, som var en lille smule dyrere. Til gengæld var tingene helt i orden, og juridisk set var der ingen problemer, vurderede rådgiverne.
Før der er mulighed for at nyde aftensolen i en strandstol med udsigt over en af byens gårde, skal man dog væbne sig med tålmodighed, for både beslutnings-, ansøgnings- og byggeprocessen til altaner kan være en langstrakt fornøjelse. Helle Friis har boet i foreningen på Østerbro siden 2014, og allerede før hun flyttede ind, har der været talt om altanprojekter, som er blevet droppet af forskellige årsager.
Dejligt at få alle med
I 2019 vendte Helle tilbage til ideen sammen med en anden beboer. Andelsforeningen i Silkeborggade bestod på det tidspunkt af 24 små lejligheder på mellem 38 og 42 kvadratmeter. De fire i stueetagen kunne ikke få altaner, men er efterfølgende blevet lagt sammen til to. Det var dog ikke alle beboere, der var interesseret i altaner i første omgang. Én mente ikke, at han ville komme til at bruge den, men blev senere overtalt.
”Vi var glade for, at det lykkedes at få alle med, både af æstetiske hensyn, men også fordi det har en betydning i kroner og øre, hvis man skal have en vare, der er lidt attraktiv, når man efterfølgende skal af med lejligheden. Så vil det måske være ærgerligt at være den eneste, der ikke kan tilbyde en altan, siger Helle Friis.
Selve finansieringen af projektet har bestyrelsen i andelsforeningen også fået hjælp til fra ØENS Ejendomsadministration, som har taget sig af de økonomiske detaljer og fået optaget byggekredit og efterfølgende lån. Fordi der har været ydelser i form af byggeteknisk og administrativ rådgivning, er altanerne blevet en anelse dyrere end oprindeligt tænkt.
”Det er småting i det store billede. Der er blevet løst mange opgaver, som jeg ikke selv kunne klare. Det var en lettelse for mig, at der blev taget hånd om vores spørgsmål. Hvis der havde været nogen her i ejendommen, der havde forstand på byggeri, så kunne man måske godt stå for projektet uden den type hjælp, men det var der altså ikke, siger Helle Friis.
En lille stigning i den månedlige ydelse
Altanerne har hævet andelshavernes månedlige ydelse med ca. 700 kroner. Foreningen valgte, at den stigende månedlige ydelse skulle være ens for alle i andelstankens navn, til trods for at altanerne er dyrere at etablere foroven end forneden, fordi murværket er tyndere jo længere man bevæger sig op. Til gengæld er altanerne fra 1. til 4. sal større.
Nyt kig til gården
Det vigtigste argument for at få altan for andelshaverne på Østerbro var de ekstra kvadratmeter til de meget små boliger. Men det viste sig efter byggeriet, at det ekstra lys var en uventet overraskelse. Når et vindue skiftes ud med en glasdør, gør det meget ved lysoplevelsen i en lille lejlighed.
”Lysindfaldet har gjort en stor forskel, selv om der i forvejen er meget lyst på femte sal. På grund af altandøren har vi nu et anderledes kig ned til gården uden at skulle hænge ud ad vinduet. Vi har en børneinstitution i gården, så det er ikke altid, man lige går derned, hvis man har brug for sol og lys. Man er mere tilbøjelig til at gå ud på altanen”, siger Helle Friis, der primært bruger sin altan til afslapning i aftensolen, som er fremme helt til klokken 21.30 i sommermånederne.
Gode råd, hvis du overvejer altan
- Kom godt fra start, og alliér dig med professionelle rådgivere. Ofte begynder et projekt med, at man indhenter tilbud, som præsenteres på en generalforsamling. Husk, at hvis de ikke forinden er gennemgået af en professionel rådgiver og jurister, kan de være mangelfulde. Og man skal måske starte forfra.
- Inddrag din ejendomsadministrator fra begyndelsen for at få den rette rådgivning og anbefalinger til byggeteknisk rådgivning.
- Væbn dig med tålmodighed. Der går nemt 12-24 måneder fra de første møder til færdige altaner, bl.a. på grund af byggesagsbehandlingen i kommunen.
- Hold god kontakt med naboer og styregruppen/tovholderen i din forening – og hjælp hinanden med at udlevere nøgler mv. til håndværkere. Flere forskellige faggrupper skal have adgang til lejlighederne for eksempelvis at flytte radiatorer, ordne gulv mv.
Artiklen er skrevet af ØENS Ejendomsadministration og Dorte Mosbæk, freelance journalist. Artiklen er udgivet i magasinet ‘Min Boligforening’ i maj 2022. En særlig tak skal lyde til medvirkende bestyrelsesformand, Helle Friis, fra A/B Silkeborggade 29-31 på Østerbro.
Lad os hjælpe jer med jeres kommende byggeprojekt
FAQ – Altanprojekt i boligforening
Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om altanprojekter i boligforeninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvilke regler, beslutninger og processer der gælder, når en forening planlægger, gennemfører og følger op på et altanprojekt.
Et altanprojekt er planlægning, projektering og etablering af altaner på en eksisterende ejendom. Projektet kan omfatte nye altaner, udskiftning af eksisterende altaner, ændringer i facader, tekniske installationer og sikring af adgangs- og brandforhold. Altanprojektet skal følge relevant lovgivning og ofte godkendes af generalforsamlingen.
Ja. I de fleste andelsboligforeninger, ejerforeninger og boligforeninger skal et altanprojekt godkendes af generalforsamlingen. Beslutningen om at igangsætte et projekt, herunder budget og eventuel låneoptagelse, skal typisk vedtages med et vedtægtsbestemt flertal. I mange tilfælde kræver det kvalificeret flertal i henhold til foreningens vedtægter.
Altanprojekter skal overholde plan- og bygningsreglementet, lokalplaner, servitutter, byggetilladelser og regler om brand og adgangsforhold. Derudover skal beslutningsprocedurerne i foreningen være i overensstemmelse med vedtægter og eventuelle anparts- eller ejerforholdsregler. Manglende overholdelse kan medføre krav om retablering eller afslag på byggetilladelse.
Omkostningerne for et altanprojekt afhænger af størrelse, antal altaner, materialer, tekniske krav, byggepladslogistik, rådgivning, byggesagsbehandling og eventuelle ekstraarbejder. Udover anlægsomkostninger skal der ofte afsættes midler til projektering, byggesagsadministration, teknisk rådgivning og eventuel finansiering.
Altanprojekter finansieres ofte gennem egenkapital, låneoptagelse i foreningen, forhøjelse af boligafgifter, etableringsbidrag, frivillige betalinger fra ejere eller kombinationer heraf. Det er vigtigt, at foreningen nøje vurderer finansieringsmodellen, herunder konsekvenserne for likviditet, budget og fremtidige vedligeholdelsesbehov.
En byggesagsadministrator varetager den praktiske og administrative styring af byggeprojektet. Det omfatter koordinering med rådgivere og entreprenører, opfølgning på tidsplaner, håndtering af ændringsskemaer, kontrol af økonomi og kvalitetsstyring, samt sikring af, at projektet overholder kontrakter og gældende regler. En byggesagsadministrator kan være en vigtig ressource for bestyrelsen.
Beslutningen træffes typisk af generalforsamlingen på baggrund af foreningens vedtægter. Selv beboere uden direkte nytte af altanerne har stemmeret efter vedtægternes regler. Det er derfor vigtigt at kommunikere tydeligt om projektets rammer, økonomi og konsekvenser, så medlemmerne kan træffe en informeret beslutning.
Risici ved altanprojekter kan omfatte økonomiske overskridelser, forsinkelser, mangler i byggeriet, konflikter om kvalitet, støjgener, uenighed i foreningen, afslag på byggetilladelser, krav om ændringer fra myndigheder, og uforudsete tekniske problemer. Det er vigtigt at håndtere risici gennem grundig projektering, juridiske analyser og løbende opfølgning.
Materiale- og håndværksmangler efter aflevering håndteres efter de aftalte entrepriseregler, typisk ABT 18 eller tilsvarende standarder. Entreprenøren har ansvar for mangler i garantitiden, og foreningen kan gøre krav gældende i henhold til kontraktens bestemmelser. Det er vigtigt at have klare aftaler om mangelsbehandling, afleveringstilsyn og dokumentation.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Endelig blev det marts! Det indikerer ikke blot en ny måned i kalenderen, men også at foråret nu officielt er på vej. For os markerer det samtidig starten på højsæsonen for generalforsamlinger, hvor vi møder mange af de bestyrelser, vi samarbejder med. Det er en tid, vi ser frem til hvert år, fordi vi får mulighed for at være til stede, svare på spørgsmål og støtte bestyrelserne i deres vigtige arbejde.
Derfor er det ekstra glædeligt, at vi nu også kan byde velkommen til seks nye foreninger, der netop er blevet en del af ØENS Ejendomsadministration.
Hjertelig velkommen til følgende nye foreninger:
🔸 A/B Valdemarsgade 34 / Istedgade 134 – 136, København V – Andelsboligforening med 19 andelshavere
🔸 A/B Lersø Parkallé 43, København Ø – Andelsboligforening med 6 andelshavere
🔸 E/F Jydeholmen 5-7-9, Vanløse – Ejerforening med 32 ejere
🔸 E/F Karensg 8-10/Kløverbladsg 21-23, Valby – Ejerforening med 38 ejere
🔸 E/F Hessensgade 45 m.fl., København S – Ejerforening med 23 ejere
🔸 G/F Øresunds Have, København S – Grundejerforening med 2 foreninger
Vi er stolte og glade for at kunne administrere, drive og udvikle jeres foreninger og ejendomme. Vi ser frem til et langt og godt samarbejde som jeres pålidelige partner.
Er du nysgerrig på, hvad vi kan tilbyde jeres forening? Modtag et uforpligtende tilbud fra os her.
Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.
Få et uforpligtende tilbud
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Vi er glade for at kunne byde velkommen til Drejergården – en moderne og arkitektonisk spændende ejendom, der fra 1. marts bliver en del af vores udlejningsportefølje hos ØENS Ejendomsadministration.
Drejergården er en helt nyopført ejendom i København NV med 58 spritnye, lyse og rummelige lejeboliger fra 2-6 værelser – nogle med loftshøjde op til 5 meter og store panoramavinduer. De første lejere er allerede flyttet ind og nyder deres helt nye hjem, og vi ser frem til at byde endnu flere velkommen.
Ejendommen tilbyder:
- Velindrettede lejligheder med fokus på lys og kvalitet
- Fælles gårdrum og tagterrasser med grønne oaser
- Mulighed for parkering i kælderen
Med sin centrale beliggenhed tæt på Nørrebro Station forener Drejergården byliv med rolige, hjemlige rammer. Vi ser frem til at sikre en professionel drift af ejendommen og skabe trygge rammer for beboerne! Læs mere om den spændende ejendom og hvordan du kan blive en del af fællesskabet her.
Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.
Er du nysgerrig på, hvad vi kan tilbyde jeres kunder og investeringscase? Modtag et uforpligtende tilbud fra os her.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Februar er allerede godt i gang, og vi har haft en fantastisk start på måneden. Vi har budt velkommen til nye medarbejdere, og lige nu står vi midt i planlægningen af, at vi får en masse Cphbusiness-studerende forbi til et virksomhedsbesøg hos ØENS Ejendomsadministration i morgen.
Det har været en fuldstændig fornøjelig start, og det stopper ikke her. Vi har nemlig også budt velkommen til tre nye foreninger i ØENS Ejendomsadministration pr. 1. februar.
Hjertelig velkommen til følgende nye foreninger:
🔸 E/F Factory House the Village – Ejerforening med 38 ejere
🔸 H/F Sommervirke – Haveforening med 138 enheder
🔸 G/F Fuglsanghusene – Grundejerforening med 37 enheder
Vi er utroligt glade for, at vi må administrere, drive og udvikle jeres foreninger og ser frem til et langt og givende samarbejde.
Er du nysgerrig på, hvad vi kan tilbyde jeres forening? Modtag et uforpligtende tilbud fra os her.
Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.
Få et uforpligtende tilbud
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Forestil jer dette: En VVS-installatør bliver nødt til at afbryde arbejdet og forlade jeres ejendom, fordi han opdager asbest ved rørene. Vandforsyningen lukkes, og det kan tage dage eller uger, før den er genoprettet.
Med de skærpede regler for asbesthåndtering, der trådte i kraft den 1. januar 2025, er dette desværre en reel risiko. Asbest blev hyppigt brugt som isoleringsmateriale i bygninger opført før 1980’erne – og findes stadig i mange ældre ejendomme. De nye regler stiller strengere krav til håndtering, dokumentation og bortskaffelse af asbest og kan få store konsekvenser for både beboere og drift i ejendomme med asbestholdige materialer. Er jeres boligforening forberedt på de udfordringer, der kan opstå? Læs videre og bliv klogere på, hvordan I kan sikre jer bedst muligt.
Hvad betyder de skærpede krav og nye asbestregler for jeres boligforening?
Den nye lovgivning kræver, at kun autoriserede virksomheder må nedrive asbestholdigt materiale. Dette er vedtaget af Folketinget for at minimere risikoen for asbesteksponering blandt arbejdere og beboere. For at opnå autorisation skal virksomheder have et forhåndsgodkendt kvalitetsledelsessystem og en godkendt fagligt ansvarlig person. Ikke-autoriserede virksomheder og private må kun udføre kortvarigt asbest-nedrivningsarbejde af mindre karakter, såsom fjernelse af enkelte asbestholdige tagplader.
Forebyggende tiltag for boligforeninger
Vi opfordrer jer som bestyrelse til at tage proaktive skridt ved at få gennemgået jeres rørinstallationer for potentielt asbestholdige materialer. Det kan være en god idé at få foretaget prøver, så I kan inkludere eventuelle nødvendige tiltag i jeres vedligeholdelsesplan. På hjemmesider som asbest-huset.dk kan I finde mere information om de gældende arbejdsmiljøregler og hvordan en forundersøgelse bør udføres.
Historisk brug af asbest i rørisolering
I hovedstadsområdet, hvor mange bygninger er opført før 1980’erne, blev asbest ofte anvendt som isoleringsmateriale i rør. Dette skyldtes dets isoleringsegenskaber og modstandsdygtighed over for varme, men det har også medført betydelige sundhedsrisici. I mange af disse ældre ejendomme i København og på Frederiksberg kan asbest stadig findes i rørisolering, kedler, ventilationskanaler og andre installationer. Selvom det er vanskeligt at fastslå præcis, hvor udbredt asbest er i rør i dag, er det desværre noget, VVS’ere ofte støder på i ældre bygninger. I nyere konstruktioner anvendes asbest ikke længere, da det er blevet forbudt i mange lande på grund af de alvorlige sundhedsmæssige risici forbundet med asbestfibre. For boligforeninger i hovedstadsområdet er det derfor vigtigt at være opmærksom på tilstedeværelsen af asbest og tage de nødvendige forholdsregler for at sikre beboernes sikkerhed.
Eksempel på konsekvens for jeres boligforening
De skærpede asbestregler kan føre til udfordringer, hvis en VVS-installatør opdager, at et rør er isoleret med asbest. I sådanne tilfælde må arbejdet ikke fortsætte uden en omfattende saneringsproces. Dette kan betyde, at vand- eller varmeforsyningen til ejendommen bliver afbrudt i længere tid, da saneringsprocessen kan tage op til flere uger.
Professionel hjælp og testning af asbest
Der findes flere virksomheder, der kan hjælpe med at teste for asbest i jeres ejendom. Eksempler på sådanne virksomheder inkluderer Hussvamp Laboratoriet og DMR. Det er vigtigt at benytte firmaer, der har autorisation til at arbejde med asbestfjernelse, og som har medarbejdere med den nødvendige asbest-uddannelse.
Ved at tage disse forholdsregler kan I som bestyrelse sikre, at jeres boligforening er forberedt på de nye asbestregler og undgå potentielle driftsforstyrrelser.
Har I spørgsmål?
I er altid velkomne til at kontakte ØENS Byggesagsafdeling for rådgivning om, hvordan I kan sikre, at jeres boligforening overholder de nyeste asbestregler.
Er I endnu ikke administreret af ØENS? Modtag et uforpligtende tilbud fra os her
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDERHos ØENS sætter vi atter kurs mod nye mål og har allerede nu skudt 2025 i gang med en enorm energi! Foruden glæden over at se hinanden efter en lang og velfortjent juleferie, er vi også ekstremt fornøjede over at kunne fortælle omverdenen, at vi har fået intet mindre end fem ejerforeninger, en andelsboligforening, tre grundejerforeninger og en hulens masse investeringsejendomme i ØENS Ejendomsadministrations portefølje pr. 1. januar.
Vi er utroligt stolte over at kunne byde velkommen til disse nye foreninger hos ØENS Ejendomsadministration:
- E/F Universitetshaven Øst – Ejerforening med 92 ejere beliggende på Tom Kristensens Vej 20-30, 2300 København S.
- E/F Amagerbrogade 125-127 – Ejerforening med 21 ejere beliggende på Amagerbrogade 125-127, 2300 København S.
- E/F Albertslund Værkstedsgård – Ejerforening med 38 ejere beliggende i Albertslund.
- E/F Matr.nr. 51 H Frederiksberg – Ejerforening med 39 ejere beliggende på Gammel Kongevej 95 & Sankt Thomas Alle 10-14, 1850 & 1824 Frederiksberg C.
- E/F Amaryllis Hus – Ejerforening med 85 ejere beliggende på Paradisæblevej 76, 78, 80 & 82, 2500 Valby.
- Andelsforeningen BK 87 – Andelsboligforening med 17 andele beliggende på Bådehavnsgade 55, 2450 København SV.
- G/F Thors Have – Grundejerforening til nybyg i Odense med 8 tilknyttede enheder.
- G/F Holbæk Have – Grundejerforening til nybyg i Holbæk med 30 tilknyttede enheder.
- G/F Enghave Brygge – Grundejerforening med 20 tilknyttede enheder beliggende på Elværksvej, Nelsen Mandelas Allé, Fiskerihavnsgade, m.fl. i 2450 København SV.
Sikke en skøn start på året! Vi er glade for, at vi må administrere, drive og udvikle jeres foreninger og ser frem til et langt og givende samarbejde.
Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.
Få et uforpligtende tilbud
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Vi er meget stolte over at kunne fortælle, at ØENS Ejendomsadministration administrerer tre af de i alt 11 ejendomme, som Bygningsfornyelsen har indstillet til politisk behandling med henblik på at yde byfornyelsesstøtte. Det er en stor anerkendelse af vores indsats for at hjælpe boligforeninger med at realisere deres renoveringsprojekter og skabe bedre rammer for beboerne i vores administrerede ejendomme. Bygningsfornyelsen modtog i foråret hele 140 ansøgninger, hvoraf 36 ejendomme blev inviteret til at indsende en kvalificeret ansøgning i august. Af disse er nu 11 ejendomme, heriblandt vores tre, gået videre.
De næste skridt bliver, at Teknik- og Miljøudvalget behandler indstillingen, hvorefter Økonomiudvalget overtager sagen, inden Borgerrepræsentationen tager den endelige beslutning den 12. december 2024.
Hvilke af ØENS Ejendomsadministrations foreninger er gået videre i byfornyelsen?
To af de tre ØENS foreninger, der er indstillet til støtte, er AB Højdevej 18-20 og AB Den Gule Enke – den sidste ønsker at være anonym. Alle tre ejendomme skal gennemgå omfattende renoveringer, som vil forbedre både bygningernes funktionalitet og beboernes livskvalitet. Byfornyelsesstøtten dækker en stor del af omkostningerne, hvilket giver foreningerne mulighed for at gennemføre projekterne uden at belaste økonomien unødigt.
Læs mere om de enkelte foreninger og de renoveringsarbejder, de står overfor, herunder:
AB Højdevej 18-20
AB Højdevej 18-20, der blev opført i 1904, står foran flere nødvendige renoveringsarbejder og har kvalificeret sig til støtte fra Byfornyelsen. Foreningen har søgt om hjælp til byfornyelse af:
- Badeværelser: Etablering af badeværelser i 10 lejligheder, som vil forbedre beboernes komfort.
- Tagarbejde: Reparationer på taget, herunder udskiftning af defekt tagkuppel og reparation af brandkamme.
- Kælder: Kælderen bliver fugtsikret og forbedret med ventilation og opvarmning, hvilket både mindsker fugt og sparer energi.
- Facaderenovering: Facaderne mod gade og gård afrenses og istandsættes, hvilket forbedrer ejendommens udseende og tæthed.
- Vinduer og døre: Udskiftning til støjreducerende og energibesparende vinduer samt nye energioptimerende udvendige døre.
- Trappeopgange og port: Svampeskader i trappeopgangene udbedres, og ejendommen får en ny port til baggården.
- Brandsikring: Rørgennemføringer brandsikres, hvilket forbedrer sikkerheden i ejendommen.
Foreningen forventes at reducere varmebehovet med ca. 39 %, og energimærket opgraderes fra C til B. De får dækket ca. 48 % af de samlede renoveringsomkostninger gennem byfornyelsesstøtten.
AB Den Gule Enke – Prinsessegade 37 og Bådsmandsstræde 21-31
AB Den Gule Enke, beliggende på Prinsessegade og Bådsmandsstræde, er en ejendom fra 1863, som ligeledes har opnået støtteberettigelse fra Byfornyelsen. Foreningen har ansøgt om støtte til byfornyelse af:
- Badeværelser: Etablering af badeværelser i fem lejligheder, hvilket hæver komfortstandarden i ejendommen.
- Facaderenovering: Facader og ikke-oprindelige vinduer renoveres, mens nedslidte vinduer udskiftes, hvilket bidrager til en smukkere og mere energieffektiv bygning.
- Brandsikring: Der udføres brandsikringstiltag, herunder brandsektionering og tætning af gennemføringer, som forbedrer sikkerheden.
Foreningen forventes at reducere varmebehovet med ca. 15 % og får dækket ca. 50 % af de samlede renoveringsomkostninger gennem byfornyelsesstøtten.
Vores rolle og arbejde
ØENS Byggesagsafdeling har stor indsigt i ansøgningsprocessen og bistår især med de juridiske og økonomiske aspekter af ansøgningen. For AB Højdevej 18-20 og AB Den Gule Enke har vi nøje sammensat ansøgningerne og koordineret alle de nødvendige detaljer med foreningens byggetekniske rådgivere for at sikre den bedst mulige støtte. Vi har sørget for, at foreningernes ønsker er dokumenteret og præsenteret klart for Byfornyelsen og de relevante politiske udvalg.
Har I behov for hjælp til at søge støtte til byfornyelse?
Hos ØENS Ejendomsadministration er vi stolte over at kunne hjælpe vores foreninger med at søge nødvendige støttepuljer til at realisere deres renoveringsprojekter. Foreningsejendomme med boliger uden bad og/eller toilet har historisk haft gode muligheder for at opnå støtte til byfornyelse – en tendens, vi forventer vil fortsætte i den kommende ansøgningsrunde. Næste ansøgningsfrist for Byfornyelsespuljen er den 24. februar 2025, og vi står allerede nu klar til at hjælpe jeres forening med at udforme og indsende ansøgningen, så I forhåbentligt også kan få glæde af en økonomisk håndsrækning til jeres renoveringsprojekt.
Er I endnu ikke administreret af ØENS? Modtag et uforpligtende tilbud fra os herSeneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Når vinteren nærmer sig, er det vigtigt for jeres boligforening at være forberedt på de udfordringer, den kolde sæson kan bringe. Derfor har vi lavet en huskeliste med ni vigtige opgaver, som bør klares, så jeres ejendom er bedst muligt rustet til den kommende sæson. God læselyst!
Rens tagrenderne
Start med at fjerne blade, snavs og andet, der kan blokere for vandets afløb. Ved at holde tagrenderne frie sikrer I, at regn- og smeltevand ledes væk fra bygningen, hvilket reducerer risikoen for vand- og frostskader på både tag og facader.
Gennemgå og udskift belysning
Sørg for, at al udendørsbelysning er i topform. Defekte lysarmaturer bør udskiftes, så både ejendom og fællesarealer – herunder adgangsveje, trapper og parkeringspladser – er godt oplyste og trygge i vinterens mørke timer.
Rengør og vinterklargør facader
En grundig facadevask, især i indgangspartier, fjerner salt, snavs og andre urenheder, der kan skade overfladerne og skabe glatte og beskidte områder.
Isoler og efterse VVS-installationer
Isoler udsatte vandrør for at undgå frostsprængninger, og dræn udendørs vandhaner og sprinklersystemer. Et eftersyn af varme- og ventilationsanlæg (HVAC) sikrer desuden, at ejendommen forbliver lun og energieffektiv hele vinteren.
Lav en klar aftale om snerydning
Sørg for, at snerydningsaftaler er på plads i god tid, så både fortove, trapper og parkeringsarealer er sikre og tilgængelige hele sæsonen. Det er også en god idé at informere beboerne om snerydningsprocedurerne, så alle er klar over, hvornår der kan forventes rydning.
Læg skridsikre måtter ved indgange
For at mindske risikoen for faldulykker i indgangspartier og fællesområder er det en god idé at placere skridsikre måtter. Disse reducerer risikoen for uheld og beskytter samtidig gulvene mod snavs og fugt.
Tjek og vedligehold fælles varme- og varmtvandsanlæg
Gennemgå de fælles varme- og varmtvandsanlæg for at sikre, at de er i god stand og fungerer effektivt. Det kan være en god idé at få en professionel til at lave en serviceeftersyn, så I undgår problemer i de kolde måneder.
Tjek tag og facader for skader
Udfør en inspektion af taget og facaderne for at opdage eventuelle skader, som kan forværres af vinterens udfordringer. Få repareret eventuelle revner eller løse tagsten for at forhindre vandindtrængning og isolationsproblemer.
Løbende vintervedligeholdelse
Det er en god idé at lave en plan for løbende vintervedligeholdelse. Dette inkluderer regelmæssig snerydning, tjek af belysning og inspektion af fællesarealerne. Informér beboerne om vedligeholdelsesplanen, så de kan være med til at holde ejendommen sikker.
Har I spørgsmål?
Ved at følge disse ni råd kan jeres boligforening skabe en mere tryg og sikker vinter for alle. Kontakt endelig jeres faste ØENS-ejendomsadministrator, hvis I har spørgsmål til, hvordan I bedst kan forberede jer til vinteren og sikre, at jeres ejendom er godt rustet til den kolde sæson.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER