Gode råd til generalforsamlinger i andelsboligforeninger

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

Generalforsamlingen er andelsboligforeningens øverste myndighed; det er her, at I som medlemmer stemmer og træffer store beslutninger om andelsboligforeningens fremtid. Beslutninger, der potentielt kan få direkte indflydelse på din situation og din privatøkonomi. 

Men hvordan det? Her er et tænkeligt scenarie;

Skal jeres ejendom for eksempel have nyt tag, kan bestyrelsen foreslå, at I optager et lån, som skal finansieres med en månedlig boligafgiftsforhøjelse på 500 kr. Det vil være et tiltag, som i en eller anden grad vil komme til at påvirke din privatøkonomi – og derfor er det en god idé at møde op og bruge sin demokratiske stemme. Hvis man altså ønsker indflydelse. Det er også på generalforsamlingen, at har mulighed for – og ret til – at stille eventuelle forslag – hvis du brænder inde med en idé, som du ønsker realiseret.

På generalforsamlingen træffes der beslutninger om alle forhold vedrørende andelsboligforeningen, eksempelvis:

  • Årsregnskabet, herunder om afholdelse af ordinære og ekstraordinære udgifter
  • Driftsbudgettet
  • Størrelse på boligafgiften
  • Værdifastsættelsen af andelenes værdi og foreningens ejendom
  • Gennemførelsen og planlægning af vedligeholdelses- og forbedringsprojekter
  • Valg af bestyrelsesmedlemmer, administrator og revisor
  • Ordinære generalforsamlinger

Én gang om året afholdes den ordinære generalforsamling. Den afholdes typisk 4. måneder efter regnskabsårets udløb, dvs. inden ultimo april, hvis regnskabsåret følger kalenderåret. Regnskabsåret fremgår af foreningens vedtægter.
Det er også på generalforsamlingen at du kan stille et forslag til ændringer i foreningen eller sågår stille op til bestyrelsen.

Ekstraordinære generalforsamlinger

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes, når der er behov for det. Det kan eksempelvis være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling, når der skal træffes beslutninger om gennemførelse af vedligeholdelses- renoverings- eller udviklingsprojekter samt ved vedtægtsændringer.

Det kan også være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling, hvis der på en tidligere generalforsamling, ikke har været tiltrækkeligt fremmødte / digitale stemmer, til at træffe en bindende beslutning.

Vi anbefaler at alle bestyrelsesmedlemmer – nye som erfarne – sætter sig grundigt ind i vedtægternes regler, for afholdelse af såvel ordinære som ekstraordinære generalforsamlinger.

Få flere gode råd

Bjørn Weber ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Bjørn Weber
Direktør, partner
Nedim Husic ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Nedim Husic
Administrationschef (EA), partner
Jacob Bonderup ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Jacob Bonderup
Ejendomsadministrator (EA), partner
Helena Dagmar Roest Højvang ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Helena Dagmar Roest Højvang
Ejendomsadministrator, teamleder
Laura Broberg Christiansen ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Laura Broberg Christiansen
Ejendomsadministrator

Gode råd til generalforsamlingen i ejerforeninger

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed; det er her, at I som medlemmer stemmer og træffer store beslutninger om foreningens fremtid. Beslutninger, der potentielt kan få direkte indflydelse på din situation og din privatøkonomi. Og derfor er det en god idé at møde op og bruge sin demokratiske stemme. Hvis man altså ønsker indflydelse.

Det er også på generalforsamlingen, at du har mulighed for – og ret til – at stille eventuelle forslag – hvis du brænder inde med en idé, som du ønsker realiseret.

På generalforsamlingen træffes der beslutninger om alle forhold vedrørende ejerforeningen, eksempelvis:

  • Årsregnskabet, herunder om afholdelse af ordinære og ekstraordinære udgifter
  • Driftsbudgettet
  • Størrelse på fællesudgifterne
  • Gennemførelsen og planlægning af vedligeholdelses- og forbedringsprojekter
  • Valg af bestyrelsesmedlemmer, administrator og revisor

Én gang om året afholdes den ordinære generalforsamling. Den afholdes typisk 3-5 måneder efter regnskabsårets udløb. Regnskabsåret fremgår af foreningens vedtægter.

Ejerforeningens vedtægter skal tinglyses

Af den nuværende ejerlejlighedslov fremgår det, at de vedtægter som ejerforeningen selv udarbejder, skal tinglyses, før de kan betragtes som en gældende lov. Hvis der eksempelvis er lavet ændringer/tillæg til foreningens vedtægter, risikere I, at det, der er besluttet, ikke er gældende – hvis ændringerne ikke er tinglyst.

Ekstraordinære generalforsamlinger

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes, når der er behov for det. Det kan eksempelvis være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling, når der skal træffes beslutninger om gennemførelse af vedligeholdelses- renoverings- eller udviklingsprojekter samt ved vedtægtsændringer.

Det kan også være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling, hvis der på en tidligere generalforsamling, ikke har været tilstrækkeligt fremmødte / digitale stemmer, til at træffe en bindende beslutning.

Vi anbefaler at alle bestyrelsesmedlemmer – nye som erfarne – sætter sig grundigt ind i vedtægternes regler, for afholdelse af såvel ordinære som ekstraordinære generalforsamlinger.

Få flere gode råd

Bjørn Weber ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Bjørn Weber
Direktør, partner
Nedim Husic ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Nedim Husic
Administrationschef (EA), partner
Jacob Bonderup ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Jacob Bonderup
Ejendomsadministrator (EA), partner
Helena Dagmar Roest Højvang ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Helena Dagmar Roest Højvang
Ejendomsadministrator, teamleder
Laura Broberg Christiansen ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Laura Broberg Christiansen
Ejendomsadministrator

Sådan stiller du et godt forslag til jeres generalforsamling

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

Det er altid en rigtig god idé at deltage til generalforsamlingen i din boligforening (uanset om den afholdes med fysisk fremmøde, eller digitalt). Det er hér, at du har din eneste mulighed for at få reel indflydelse på forholdene i din forening. Det er blandt andet på den årlige generalforsamling, at du har mulighed for at påvirke store beslutninger om f.eks. foreningens økonomi, drift og fællesskab. Beslutninger, der potentielt kan påvirke din egen økonomi og din trivsel i boligforeningen generelt.

Brænder du f.eks. inde med en god idé, som du ønsker realiseret, er det også her ved jeres årlige generalforsamling, at du kan få din idé bragt til torvs og afprøvet. Det kan være, at du drømmer om at indføre fælles vedligeholdelsesdage, at udskifte vinduerne i jeres ejendom, at etablere altaner eller at ændre foreningens vedtægter.

Men brænder du inde med en god idé, er det ikke nok blot at møde op til generalforsamlingen og præsentere dit forslag – der er en række ting, som du bør være opmærksom på, når du stiller sådan et forslag. I nedenstående præsenterer vi dig for et par grundregler og en række anbefalinger og gode råd, som du kan gøre brug af, hvis du gerne vil stille et forslag til jeres kommende generalforsamling.

Sæt dig ind i foreningens vedtægter

Første grundregel er altid at orientere sig i foreningens vedtægter. Her finder du en række brugbare oplysninger om, hvordan man i jeres boligforening stiller et forslag til generalforsamlingen. Her fremgår det blandt andet, hvem der har ret til at stille et forslag. En væsentlig detalje, som kan variere fra forening til forening. Første skridt i processen er altså at tjekke, om du er berettiget til at stille et forslag – eller om du skal alliere dig med en, der er.

Vær OBS på tidsfrister

Derudover skal du også undersøge, hvornår det senest er muligt for dig at stille et forslag. Der er nemlig ofte regler for, hvornår din bestyrelse senest skal have modtaget dit forslag. Denne information finder du også i jeres vedtægter. Ifølge standardvedtægterne for andelsboligforeninger skal en bestyrelse f.eks. have fremsendt forslag senest otte dage inden generalforsamlingen. Bestyrelsen skal herefter gøre de øvrige andelshavere bekendt med de indkomne forslag senest fire dage inden generalforsamlingen. Men dette varierer som sagt fra forening til forening – så få styr på de vigtige skæringsdatoer ved at læse foreningens vedtægter.

Formulering af forslag

Når det kommer til selve formuleringen af et forslag, findes der ikke konkrete regler for dette. Men der findes en række anbefalinger, som er en god idé at følge, hvis man ønsker at præsentere et sagligt og realistisk forslag – der har en chance for at blive vedtaget. Her er fem gængse anbefalinger:

  • Formulér dit forslag, så der nemt kan stemmes enten ”ja” eller ”nej” til det
  • Begrund, hvorfor du mener, at dit forslag er relevant – det gør det nemmere for de øvrige medlemmer at forholde sig til dit forslag
  • Beskriv, hvordan du mener, at forslaget kan finansieres – hvis dit forslag har en potentiel økonomisk konsekvens for de øvrige medlemmer
  • Underbyg gerne forslaget med bilag eller henvis til, hvor man kan finde flere informationer
  • Deltag selv i generalforsamlingen, så du kan uddybe og svare på eventuelle opfølgende spørgsmål

Udover disse fem anbefalinger, er det desuden nyttigt at lade forslaget indeholde følgende oplysninger:

  • Forslagsstillers fulde navn, adresse og eventuelt andelsnummer
  • Dato – det sikrer, at forslaget er stillet i rette tid

Det er dog ikke helt nok, at du har formuleret dit forslag korrekt og indleveret det til tiden. Det kræver også, at der møder nok stemmeberettigede medlemmer op til generalforsamlingen. Det er forskelligt fra forslag til forslag, hvor mange af de stemmeberettigede medlemmer, der skal være mødt op, før et forslag kan vedtages – det afhænger af forslagets karakter. Du finder den præcise fordeling i jeres vedtægter.

Nu er du klar til at stille et forslag til jeres kommende generalforsamling. God fornøjelse.

Husk, at vi gerne står til rådighed, hvis du ønsker flere oplysninger omkring dét at stille forslag. Kontakt din administrator eller ring til os på (+45) 3246 4646 til en snak om, hvordan du kommer bedst i mål med at stille et forslag til jeres generalforsamling.

Få flere gode råd

Bjørn Weber ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Bjørn Weber
Direktør, partner
Nedim Husic ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Nedim Husic
Administrationschef (EA), partner
Jacob Bonderup ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Jacob Bonderup
Ejendomsadministrator (EA), partner
Helena Dagmar Roest Højvang ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Helena Dagmar Roest Højvang
Ejendomsadministrator, teamleder
Laura Broberg Christiansen ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Laura Broberg Christiansen
Ejendomsadministrator

Derfor bør din boligforening udarbejde en vedligeholdelsesplan

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

Bygninger skal løbende vedligeholdes. Dét ved vi alle. Men hvor meget trænger bygningen egentlig? Og hvor skal vi starte? Måske trænger taget til en udskiftning eller måske slår murværket revner? Dét er svært at afgøre, hvis man ikke fagligt beskæftiger sig med bygningsvedligeholdelse. Og derfor er det en god og fornuftig idé, at man som boligforening får udarbejdet en såkaldt vedligeholdelsesplan. Men hvad er det nu lige, dét er? Og hvorfor er det vigtigt?

En vedligeholdelsesplan er en plan, der på baggrund af en professionel vurdering af ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand, fremlægger hvordan en bygning i fremtiden skal vedligeholdes. Den indeholder en prioriteret liste over hvilke vedligeholdelsesopgaver, der skal udføres, og hvor meget dette vil koste. En vedligeholdelsesplan er et brugbart værktøj i forbindelse med foreningens årlige budgetlægning, og med sådan en plan undgår man kedelige overraskelser både økonomisk og praktisk.

Den professionelle gennemgang af ejendommen er ganske omfattende og inkluderer blandt andet gennemgang af tagkonstruktion, facader og gavle, indvendige konstruktioner, udenomsarealer, vinduer og døre, kældre, trapper, ventilation, isolering og brandsikring. Gennemgangen udføres af en uvildig byggesagkyndig.

En vedligeholdelsesplan er også vigtig, når man vil sælge sin bolig. Vores advokater oplever ofte, at købere spørger til ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand. Og derfor er det fordelagtigt, at man som forening står klar med en professionel vurdering og en konkret plan.

Har du og din forening et ønske om at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan? Så giver ØENS byggesagsafdeling gerne en hjælpende hånd. Vi klæder jeres forening ordentlig på, så I kan tage fat på ejendommens vedligehold – uanset om I selv kan klare arbejdet, eller om I foretrækker at overlade arbejdet til professionelle.

Kontakt en specialist

Maria Juul ØENS Ejendomsadministration
Byggesagsafdeling
Maria Juul
Projektleder – Byggesager
Neel Jørgensen ØENS Ejendomsadministration
Byggesagsafdeling
Neel Astrid Jørgensen
Koordinator – Byggesager
Bjørn Weber ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Bjørn Weber
Direktør, partner

Derfor skal du deltage i generalforsamlingen

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

Det er blevet den tid på året, hvor ejere og andelshavere mødes – fysisk eller online – med medbeboere for at godkende boligforeningens regnskab og for at træffe vigtige beslutninger om den fælles fremtid i den fælles ejendom. Men lad os være ærlige. Det er ikke alle, der finder generalforsamlinger sjove og interessante, og derfor fristes mange til at skippe mødet.

Heldigvis er det blevet almindeligt at afholde helt- eller delvist digitale generalforsamlinger, hvor beboerne kan deltage fra mobiltelefon, tablet eller computer og kan stemme, kommentere m.v. uanset fysiske placering. “Vores erfaring er at helt eller delvist digitale generalforsamlinger giver historisk høj deltagelse – og styrker den beboerdemokratiske proces fordi flere ”møder op”, når generalforsamlingen og stemmeafgivelsen kan klares fra sofaen. Det gør at flere deltage i generalforsamlingen” siger Bjørn Weber, direktør i ØENS Ejendomsadministration A/S.

Hvorfor bør du deltage i generalforsamlingen?

Umiddelbart lyder generalforsamling og årsregnskab ikke som det mest interessante at bruge sin sparsomme fritid på. Men generalforsamlingen er ikke blot en formalitet, der skal overstås. Generalforsamlingen skal i virkeligheden forstås som foreningens øverste myndighed. Det er her, at I som medlemmer stemmer og træffer store beslutninger om foreningens fremtid. Beslutninger, der potentielt kan få direkte indflydelse på din situation og din privatøkonomi. Men hvordan det? Her er et tænkeligt scenarie;

Skal jeres ejendom for eksempel have nyt tag, kan bestyrelsen foreslå, at I optager et lån, som skal finansieres med en månedlig boligafgiftsforhøjelse på 500 kr. Det vil være et tiltag, som i en eller anden grad vil komme til at påvirke din privatøkonomi. Og derfor er det en god idé at møde op og bruge sin demokratiske stemme. Hvis man altså ønsker indflydelse. Det er også på generalforsamlingen, at du har mulighed for og ret til at stille eventuelle forslag – hvis du brænder inde med en idé, som du ønsker realiseret.

Særligt i andelsboligforeninger er det vigtigt at få behandlet og godkendt årsregnskabet for 2021, idet andelsværdien jo fastsættes heri.

Men generalforsamlingen er ikke alene et sted, hvor du kan komme og vinde indflydelse. Det er også en god lejlighed til at møde foreningens øvrige medlemmer og få hilst på nye beboere. Selvom man i ejer- og andelsboligforeninger ofte bor tæt, er det ikke altid, at man kender sine naboer særlig godt. Generalforsamlingen er en mulighed for at mødes med bestyrelsen og naboer. På generalforsamlingen kan I udveksle synspunkter og debattere, så I som beboere i fællesskab får truffet de rigtige beslutninger for jeres forening.

Få flere gode råd

Bjørn Weber ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Bjørn Weber
Direktør, partner
Nedim Husic ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Nedim Husic
Administrationschef (EA), partner
Jacob Bonderup ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Jacob Bonderup
Ejendomsadministrator (EA), partner
Helena Dagmar Roest Højvang ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Helena Dagmar Roest Højvang
Ejendomsadministrator, teamleder
Laura Broberg Christiansen ØENS Ejendomsadministration
Boligforening
Laura Broberg Christiansen
Ejendomsadministrator

Digitale generalforsamlinger giver historisk høj deltagelse – og styrker den beboerdemokratiske proces

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

Afholdelse af digitale generalforsamlinger giver ikke blot mere fleksibilitet og tryghed til foreningens beboere – de er også med at fremme stemmedeltagelsen og letter arbejdet for bestyrelsen. Vores erfaringer fra det seneste års tid viser, at digitale generalforsamlinger højner antallet af deltagere, og fremmer stemmedeltagelsen til generalforsamlingens afstemninger fordi flere ”møder op”, når generalforsamlingen og stemmeafgivelsen kan klares fra sofaen, siger Bjørn Weber, direktør i ØENS Ejendomsadministration A/S.

“Vi har bl.a. i marts afholdt en digital generalforsamling, hvor 102 ud af 174 medlemmer deltog – enten ved at stemme forlods eller på Teams. Sidst den selvsamme forening afholdte en fysisk generalforsamling deltog blot 35 medlemmer, og i 2020 hvor vi afholdte en kombination af fysisk og digital generalforsamling deltog 59 medlemmer.”

Der er dog modstridende brancheholdninger til, hvorvidt generalforsamlingen bør afvikles helt eller delvist digitalt. Nogle i branche råder til, at generalforsamlinger kun afholdes digitalt for så vidt, der er enstemmigt samtykke hertil, mens andre mener at digitale generalforsamlinger kan afholdes, så længe der ikke gøres indsigelse mod afholdelsen. “Jeg mener at begge synspunkter hører til før coronaen indtraf. Vi oplever at vores foreninger har et stort ønske om at bibeholde muligheden for at afholde helt- eller delvist digitale generalforsamling fremadrettet, da der er mange muligheder og fordele ved netop dét.”

“Det er dog ikke alle beboere – indledningsvist – der er lige tilfredse med den digitale fremgangsmåde. Grunden til at jeg siger – indledningsvist – er fordi de selvsamme beboere efterfølgende roser processen og dét at beboerdemokratiet styrkes ved at afholde generalforsamlingen digitalt.”

ØENS har fået en udtalelse fra en af dem, der sidder i førnævnte forening, hvor de netop – tidligere – oplevede ulyst og modstand mod at afholde helt eller delvist digitale generalforsamlinger:

”Siden marts 2020 har det været svært for Andelsboligforeninger at afholde nødvendige generalforsamlinger. Under ”normale” omstændigheder mødes man fysisk i et passende lokale i eller tæt på boligforeningen (skole, kirke m.m.), hvor der er mulighed for diskussion og afstemning om f.eks. vedtægtsændringer. Sjældent er det muligt at samle tilstrækkeligt mange andelshavere til at vedtage de behandlede ændringsforslag. Derfor skal der flere møder til.

I det seneste år har vi afprøvet delvist digital generalforsamling, hvor et begrænset antal kom til et mødelokale, mens øvrige deltog hjemmefra (via Zoom/Teams eller lignende). Senest har vi afholdt en ren online generalforsamling som en kombination digital afstemning og videomøde – endda med stor succes.

Som almindelig andelshaver har jeg hos mange oplevet ulyst til og modstand mod at deltage i online møder via internettet. Forventningen har været, at det ikke er muligt af få en ordentlig diskussion om de vigtige sager.

Imidlertid har det vist sig, at vores forening er kommet fornuftigt igennem flere kritiske generalforsamlinger via internettet. Under ØENS ledelse er det sket med en samlet deltagelse, der er større end under ”normale” forhold med fysisk fremmøde. Desuden er den generelle oplevelse, at alle, der ønskede det, har kunnet komme til orde, og at alle er blevet hørt. Afstemninger er blevet gennemført utraditionelt med svarfrist INDEN åbning af generalforsamlingen, en måde som andelshaverne dog i den sidste ende har fundet acceptabel, og som har ført til klare afstemningsresultater.

Jeg tror derfor, at foreningen og andelshaverne med ro i sinde vil imødese endnu en ekstraordinær samt en ordinær generalforsamling via internettet – inden vi forhåbentlig kommer tilbage til mere normale forhold, hvor muligheden for at deltage hjemmefra bør imødeses.”

Styrkelse af beboerdemokratiet
Hos ØENS er vi også overbeviste om at afholdelsen af helt- eller delvist digitale generalforsamlinger er kommet for at blive” fastslår Bjørn. ”Dét at beboerne kan deltage i afstemningerne digitalt fra deres telefon, tablet eller computer, muliggør en opretholdelse af den demokratiske valgproces. Den digitale afholdelse betyder at stemmeafgivelsen kan finde sted over flere dage, hvilket skaber en fleksibilitet, der imødekommer beboernes forskellige hverdag.