Bygninger skal løbende vedligeholdes. Dét ved vi alle. Men hvor meget trænger bygningen egentlig? Og hvor skal vi starte? Måske trænger taget til en udskiftning eller måske slår murværket revner? Det er svært at afgøre, hvis man ikke fagligt beskæftiger sig med bygningsvedligeholdelse. Og derfor er det en god og fornuftig idé, at man som boligforening får udarbejdet en såkaldt vedligeholdelsesplan. Men hvad er det nu lige, det er? Og hvorfor er det vigtigt?

En vedligeholdelsesplan er en plan, der på baggrund af en professionel vurdering af ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand, fremlægger hvordan en bygning i fremtiden skal vedligeholdes. Den indeholder en prioriteret liste over hvilke vedligeholdelsesopgaver, der skal udføres, og hvor meget dette vil koste. En vedligeholdelsesplan er et brugbart værktøj i forbindelse med foreningens årlige budgetlægning, og med sådan en plan undgår man kedelige overraskelser både økonomisk og praktisk.

Den professionelle gennemgang af ejendommen er ganske omfattende og inkluderer blandt andet gennemgang af tagkonstruktion, facader og gavle, indvendige konstruktioner, udenomsarealer, vinduer og døre, kældre, trapper, ventilation, isolering og brandsikring. Gennemgangen udføres af en uvildig byggesagkyndig.

En vedligeholdelsesplan er også vigtig, når man vil sælge sin bolig. Vores advokater oplever ofte, at købere spørger til ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand. Og derfor er det fordelagtigt, at man som forening står klar med en professionel vurdering og en konkret plan.

Har du og din forening et ønske om at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan? Så giver ØENS byggesagsafdeling gerne en hjælpende hånd. Vi klæder jeres forening ordentlig på, så I kan tage fat på ejendommens vedligehold – uanset om I selv kan klare arbejdet, eller om I foretrækker at overlade arbejdet til professionelle.

Kontakt en specialist

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Advokat

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Byggesagsafdeling

Niclas Helander Asmussen

Byggesags- og foreningsadministrator

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

At købe sin første bolig, hvad enten det er en villa eller en lejlighed, er en stor beslutning fyldt med både spænding og udfordringer. For at sikre dig en god handel og en tryg økonomisk fremtid er det vigtigt at være godt forberedt. Derfor har vi udarbejdet en guide til førstegangskøbere i 2025, der inkorporerer de nyeste skøn fra videncentret Bolius om boligmarkedet og gode råd fra ØENS boligadvokater til, hvordan du som førstegangskøber får fingrene i din drømmebolig – så billigt og fornuftigt som muligt.

1. Forstå boligmarkedet

Det første skridt mod at finde din drømmebolig er at forstå det nuværende boligmarked. Brug online platforme som Boliga.dk og DinGeo.dk til at analysere markedet. Disse sider tilbyder detaljerede oplysninger om boligers tilstand, prisudvikling og områdets karakteristika. At have en god forståelse af markedet vil hjælpe dig med at træffe informerede beslutninger.

Ifølge Bolius eksperter forventes boligpriserne at stige med 3.5 -5% i 2025 på grund af fortsat høj beskæftigelse, reallønsfremgang og rentefald. Dette betyder, at det stadig er et gunstigt tidspunkt at investere i fast ejendom, inden priserne stiger yderligere.

2. Gennemgå boligen grundigt – og håndtering af fejl og mangler

Når du har fundet en potentiel bolig, er det vigtigt at gennemgå den grundigt for skjulte skader og mangler. Læs tilstandsrapporten omhyggeligt og overvej at hyre en byggeteknisk rådgiver til at udføre en dybdegående inspektion. Tilstandsrapporten og en sådan inspektion kan dokumentere problemer, der kan give dig forhandlingskraft til at få et prisafslag eller kræve reparationer. Husk, at en grundig undersøgelse kan spare dig for mange penge og bekymringer i fremtiden.

Når fejl og mangler opdages, er det vigtigt at håndtere dem strategisk. Overvej, om det er bedst at lade sælger udbedre skaderne før overtagelsen eller få et prisafslag. Mindre reparationer kan ofte udføres billigere af dig selv efter overtagelsen, hvilket kan give dig mulighed for at forhandle et større prisafslag. For større skader er det ofte bedst at få dem udbedret af sælger inden køb.

3. Rådgivning fra en boligadvokat

En boligadvokat kan hjælpe dig med at navigere de juridiske dokumenter og sikre, at dine interesser som førstegangskøber bliver varetaget. Ejendomsmæglere arbejder for sælger, så det er vigtigt at have din egen rådgiver, der kun har dine interesser for øje. En dygtig rådgiver kan også hjælpe med at forhandle de bedste vilkår og priser på dine vegne.

4. Berigtigelse af handlen

Lad din egen rådgiver stå for berigtigelsen af handlen. Dette sikrer, at købesummen først frigives, når alle forhold er i orden, og at alle nødvendige dokumenter er korrekt håndteret. Berigtigelse inkluderer kontrol af skødet, tinglysning og sikring af, at eventuelle servitutter og pant bliver korrekt registreret.

5. Vigtigheden af ejerskifteforsikring

Ved køb af eksempelvis villa/hus, ejerlejlighed og andre typer ejendomme tilbydes ofte ejerskifteforsikring, som dækker skader, der ikke var oplyst i tilstandsrapporten. Disse forsikringer dækker normalt i 5-10 år. Sammenlign forskellige tilbud og vær opmærksom på individuelle forbehold, der kan begrænse dækningen. En god ejerskifteforsikring kan spare dig for betydelige udgifter til uforudsete reparationer.

6. Valg af realkreditlån

Realkreditlån finansierer op til 80% af boligens værdi. Tal med din bank om de bedste lånemuligheder, og overvej fastforrentede lån for at sikre dig mod renteudsving. I 2025 forventes renten at forblive relativt lav, men det er stadig vigtigt at overveje fastforrentede lån, især hvis du planlægger at blive boende i boligen i mange år. Kurssikring af dit lån kan beskytte dig mod uforudsete renteændringer og dermed stabilisere dine månedlige ydelser.

7. Forberedelse og planlægning

En vigtig del af at være en succesfuld førstegangskøber er grundig forberedelse og planlægning. Start med at lave et realistisk budget, der inkluderer alle omkostninger ved køb og vedligeholdelse af boligen. Overvej også fremtidige udgifter som renoveringer og uforudsete reparationer. En detaljeret økonomisk plan kan hjælpe dig med at undgå økonomiske vanskeligheder og sikre, at du kan nyde din nye bolig uden bekymringer.

En god boligadvokat til dig, der er førstegangskøber

ØENS boligadvokater er specialister i fast ejendom og bolighandel. Hvis du har spørgsmål eller har brug for hjælp undervejs i din boligkøbsproces, kan du kontakte en af vores specialiserede boligadvokater. Vi kan guide dig gennem hele processen og sikre, at du træffer de bedste beslutninger for din økonomi og fremtid. Kontakt en af ØENS boligadvokater for yderligere rådgivning og sikre, at du er godt rustet til at foretage et trygt og økonomisk fornuftigt boligkøb i 2025.

Kontakt en af ØENS boligadvokater

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Afdeling:

Den nye, 8. udgave af Funktionærloven med kommentarer er på vej og udkommer hos Karnov Group i juni 2025. Bogen er et centralt værk inden for dansk ansættelsesret og fungerer både som opslagsværk og som en dybdegående analyse af funktionærens retsstilling gennem hele ansættelsesforholdet – fra ansættelsesaftalens indgåelse til ophør.

Advokat (H), ph.d., Henrik Karl Nielsen fra ØENS Advokatfirma, der er specialist i blandt andet arbejds- og ansættelsesret, er forfatter til bogen. I den nye udgave har han stået for både opdatering og kvalitetssikring af indholdet – med særligt fokus på den nyeste retspraksis og udviklingen i lovgivningen på området.

I respekt for forfatterkolleger hos Karnov Group er den nye udgave mere fokuseret end den seneste fra 2018. I stedet for at gå uden for bogens emneområde, henvises der til tilgrænsende regelsæt og relevant litteratur.

Udgaven er kendetegnet ved sin systematiske tilgang og sit fokus på praktisk anvendelighed. Den henvender sig til alle, der arbejder professionelt med arbejds- og ansættelsesret – herunder advokater, HR-professionelle, virksomhedsledere og fagforeningsrepræsentanter.

Med sin kombination af teoretisk indsigt og praktisk erfaring leverer Henrik Karl Nielsen en nuanceret fremstilling, der både inddrager aktuel retspraksis og belyser centrale fortolkningsspørgsmål i funktionærretten.

Funktionærloven udgives af Karnov Group og indgår i forlagets portefølje af juridisk faglitteratur.

👉 Bogen Funktionærloven kan bestilles via Karnovs webshop her

Har du spørgsmål?

Har du spørgsmål til bogen eller funktionærretten generelt, er du altid velkommen til at kontakte Henrik Karl Nielsen hos ØENS Advokatfirma.

Advokatfirma

Henrik Karl Nielsen

Advokat (H), ph.d.

Afdeling:

Sommeren er over os, og hos ØENS Ejendomsadministration betyder det ikke kun ispauser i eftermiddagssolen og duften af grill i gårdene – det betyder også nye, spændende samarbejder.

Og netop denne måned er der to særligt gode grunde til, at vi smiler lidt ekstra. Vi har nemlig fornøjelsen af at byde to nye foreninger velkommen hos ØENS!

🔹 E/F Øresundshave – en hyggelig ejerforening med 26 boliger, beliggende på Lergravsvej på Amager.
🔹 A/B Helgoland Strandpark I – en større andelsforening med 72 boliger, centralt placeret på Øresundsvej.

Vi glæder os til at lære jer og jeres ejendomme at kende – og til at bidrage med vores erfaring og rådgivning i den daglige drift og udvikling af jeres foreninger.

Vil I høre mere om, hvad vi kan gøre for jeres forening?

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Det er fristende at give andelsboligen et løft med nyt køkken, opdateret badeværelse eller en smart planløsning – og det kan bestemt også være en god investering. Men i andelsboligverdenen gælder der nogle helt særlige spilleregler for, hvordan forbedringer bliver vurderet og honoreret økonomisk ved salg. Hvis du vil undgå at miste værdi – eller havne i ubehagelige diskussioner med vurderingsmanden eller bestyrelsen – skal du have styr på både dokumentation, afskrivning og lovgivning. Det hjælper vi dig med her.

Hvad er en forbedring – og hvad er ikke?

Det lyder måske banalt, men det er faktisk ikke altid lige let at afgøre. En forbedring i andelsretlig forstand er en forandring, der reelt forbedrer boligens brugsværdi – altså gør den bedre, mere funktionel eller mere tidssvarende.

Forbedringer kan fx være:

• Et nyt køkken med moderne elementer og hvidevarer
• Et badeværelse med nye fliser, VVS og inventar
• Udskiftning af elinstallationer
• Etablering af gulvvarme eller akustiklofter

Men det er ikke en forbedring, hvis du:

• Udbedrer slid og ælde (fx sliber gulve, maler vægge, lapper huller)
• Skifter noget ud med det samme – bare i nyt (fx toilet for toilet)
• Vælger løsninger, der primært er æstetiske og ikke funktionelle

Det er med andre ord ikke alt, der føles som en forbedring, som tæller økonomisk, når vurderingsmanden kigger forbi.

Hvad betyder det for din andelsværdi?

Når du sælger din andelsbolig, skal værdien af dine forbedringer lægges oveni andelskronen. Det betyder i praksis, at du kan få mere for din bolig – hvis forbedringerne er lovlige, veldokumenterede og korrekt udført.

Men her kommer hagen: værdien af forbedringer afskrives over tid. Det betyder, at et 10 år gammelt køkken måske kun giver dig 40-50 % af investeringen med i regnestykket. Det handler både om alder, slid, materialekvalitet og om køkkenet stadig anses som moderne.

Et eksempel i praksis (2025):
Har du fået nyt IKEA-køkken til 75.000 kr. i 2018, kan vurderingsmanden i 2025 fastsætte værdien til 30.000-40.000 kr., afhængigt af stand og tidsånd. Det er nemlig ikke blot prisen, men også brugsværdi og æstetik, der tæller.

Dokumentation er essentielt

Det er ikke nok, at forbedringen er flot – du skal kunne bevise, hvad der er lavet, og til hvilken pris. Her snubler mange. I 2025 ser vi stadig eksempler på, at andelshavere mister store beløb, fordi de mangler kvitteringer, beskrivelser eller detaljer på, hvad der er lavet og hvornår.

Sådan dokumenterer du korrekt:

• Gem kvitteringer på materialer og håndværkerarbejde
• Brug detaljerede fakturaer – ikke bare “renovering af bad: 80.000 kr.”
• Få udspecificerede tilbud og slutregninger
• Tag billeder af projektets før- og eftertilstand
• Hvis du selv udfører arbejdet, lav en arbejdsseddel med tidsforbrug og materialeforbrug – og brug ABF’s vejledende timepris

OBS: El- og VVS-arbejde skal være udført af autoriserede fagfolk. Hvis det ikke er dokumenteret, kan det blive trukket helt fra vurderingen – også selvom det er lavet pænt.

Nye regler i 2024 – og hvad de betyder i 2025

Fra 1. juli 2024 er det blevet et krav, at alle forbedringer fremgår af det nye nøgleoplysningsskema, som er obligatorisk ved salg af andelsboliger. Her skal forbedringer, vedligehold og installationer registreres – og det kræver, at du som sælger er velforberedt.

Bestyrelsen udfylder skemaet, men du skal kunne dokumentere dine oplysninger. Har du ikke det – eller er forbedringen ikke godkendt – kan du risikere at få et markant lavere tillæg ved salg.

Vores bedste råd hos ØENS:

• Tænk forbedringer som investeringer – lav dem med henblik på både dine nuværende ønsker, komfort og videresalg
• Spørg bestyrelsen om lov, før du går i gang – særligt hvis du ændrer på installationer eller bærende konstruktioner
• Vælg kvalitet over billig løsning – det betaler sig i vurderingen
• Sørg for dokumentation – hver gang!
• Få rådgivning, hvis du er i tvivl – det koster langt mindre end en dårlig vurdering

Har du styr på dine forbedringer?

Hos ØENS hjælper vi både andelshavere og bestyrelser med at forstå reglerne, indsamle dokumentation og sikre korrekt vurdering af forbedringer. Vi har set alt – fra kreative køkkenløsninger til ulovlige elinstallationer – og vi ved, hvad der tæller, og hvad der ikke gør.

Specialisterne indenfor fast ejendom

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, associeret partner

Afdeling:

Hos ØENS Ejendomsadministration oplever vi stor interesse for at blive klogere på bestyrelsesarbejdet – både fra dem, der netop er trådt ind i en ny rolle, og fra dem, der har siddet i bestyrelsen i flere år.

Derfor inviterer vi til to gratis undervisningsaftener med hver sit fokus:

1. Ny i bestyrelsen

Tirsdag d. 3. juni kl. 17.30–19.00
Er du for nyligt blevet valgt ind i en bestyrelse? Så er dette oplæg for dig.

Undervisningen giver dig en grundlæggende forståelse af, hvad bestyrelsesarbejde indebærer, og hvordan du kommer godt i gang med rollen som bestyrelsesmedlem.

Vi kommer bl.a. ind på:

• Overordnet bestyrelsesansvar
• Gode vaner i bestyrelsesarbejdet
• Deltagelse i og afholdelse af bestyrelsesmøder
• Probo som værktøj
• Samarbejdet med administrator

Oplægsholdere:
Administrationschef Nedim Husic og advokatfuldmægtig Jakob Holm Hansen

Deltagelse:
Du kan deltage fysisk på vores kontor på Lergravsvej 63, 1. tv. (vi byder på kaffe og snacks til de tilmeldte) eller digitalt via Teams.
OBS: Max 60 fysiske pladser – først til mølle. Teams-link sendes mandag d. 2. juni kl. 16.00.

👉 Tilmeld dig her

2. Bestyrelsesansvar – for dig med erfaring

Tirsdag d. 10. juni kl. 17.30–19.00
Svarfrist: 5. juni (af hensyn til forplejning)

Har du mange års erfaring i en bestyrelse – og vil du gerne blive endnu skarpere på ansvar, praksis og nye tendenser i foreningsretten?

Så er dette oplæg til dig, der gerne vil dykke dybere ned i ansvarsspørgsmål og ny retspraksis – med udgangspunkt i både ejer- og andelsboligforeninger.

Vi kommer bl.a. ind på:

• Bestyrelsesansvar og generalklausuler
• Gængs praksis i bestyrelsesarbejdet
• Nye tendenser i retspraksis og hvad de betyder

Oplægsholdere:
Administrationschef Nedim Husic og advokat Thomas Valentin

Deltagelse:
Du kan deltage fysisk på vores kontor på Lergravsvej 63, 1. tv. (vi byder på kaffe og sandwich til de tilmeldte) eller digitalt via Teams.
OBS: Max 60 fysiske pladser – først til mølle. Teams-link sendes mandag d. 9. juni kl. 16.00.

👉 Tilmeld dig her

Oplægsholdere

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Thomas Hvas Valentin

Advokat, associeret partner

Afdeling:

Voldgiftssag om prisregulering i fastpristilbud – A/B Mønten frifundet i sag anlagt af altanfirma

Da altanprojektet i A/B Mønten blev afleveret i januar 2024, mente altanfirmaet, at de havde krav på yderligere 1,2 millioner kroner i indeksregulering – ud over den allerede aftalte faste entreprisesum. Det nægtede boligforeningen at betale. Sagen endte i Voldgiftsretten – og resultatet: Foreningen blev frifundet.

Sagen kort opsummeret

I sommeren 2020 indgik Andelsboligforeningen ‘A/B Mønten’ på Nørrebro aftale med et altanfirma om etablering af 325 altaner. Et omfattende projekt, der både i omfang og økonomisk betydning adskilte sig markant fra, hvad mange boligforeninger ellers håndterer. Projektet blev en realitet efter, at foreningen havde accepteret et skriftligt tilbud, som efter sin ordlyd ville blive indeksreguleret i sin helhed ved aflevering. ABT 93 var vedtaget som aftalegrundlag mellem parterne. Der var ikke henvist til pris- og tidscirkulæret.

Arbejdet blev udført i etaper over flere år og blev afleveret ved en samlet afleveringsforretning den 24. januar 2024. Kort tid efter afleveringen opstod der uenighed om spørgsmålet om indeksregulering. Hertil var det særlig relevant at vurdere hvordan bestemmelsen ”Entreprisesummen indeksreguleres herefter i sin helhed frem til aflevering” skulle forstås.

Altanfirmaet gjorde gældende, at de var berettiget til at indeksregulere entreprisesummen ved brug af den officielle indeksberegner hos DI Byggeri (DI) og med udgangspunkt i en fiktiv tilbudsdato den 15. november 2020. Princippet i altanfirmaets beregning var herefter at tage hele entreprisesummen og lave en samlet indeksering ved entreprisens aflevering. ØENS opfattelse var, at den særlige formulering i kontrakten alene skulle forstås som en udskydelse af det tidspunkt, hvor indekseringsberegningen skulle foretages, men derudover ikke medfører ændring af selve beregningsmetoden i forhold til det der normalt gælder efter ABT 18 og pris- og tidscirkulæret.

Det centrale spørgsmål

Sagen handlede om én enkelt sætning – men en vigtig én: “Entreprisesummen indeksreguleres i sin helhed frem til aflevering.”

Retten skulle tage stilling til:

• Hvad indebærer “indeksregulering i sin helhed”?
• Hvornår skal reguleringen ske – og med hvilket udgangspunkt?
• Hvilken metode må anvendes, når aftalen ikke angiver en konkret beregningsmodel?

Voldgiftsretten analyserede sætningen ”indeksreguleres i sin helhed frem til aflevering” ved at benytte sig af en formålsanalyse af indeksregulering og dens sammenhæng med ABT 18’s § 32’s indhold, samt sammenholdt dette med en ordlydsanalyse af den specifikke aftalebestemmelse. Retten lagde vægt på, at formålet med indeksregulering er at kompensere for ændrede priser undervejs i byggeprocessen – ikke at efterregulere tidligere betalte ydelser.

Selvom parterne havde aftalt ABT 93, tog Voldgiftsretten udgangspunkt i ABT 18 § 32, hvoraf principperne fra det tidligere pris- og tidscirkulære (nr. 174 af 1991) er indarbejdet. Disse blev anvendt til at udfylde det uklare aftalevilkår.

Metoden, som altanfirmaet anvendte – at tage en samlet median for alle betalinger i byggeperioden – blev underkendt. I stedet skulle reguleringen ske med udgangspunkt i arbejdernes faktiske udførelsestidspunkt, hvilket stemte overens med ØENS Advokatfirmas vurdering.

Ordlyden af aftalevilkåret talte ikke imod en sådan fortolkning, idet indeksreguleringen fortsat vil skulle ske af hele entreprisesummen, dog således at indeksreguleringen vil skulle foretages med udgangspunkt i, hvornår de enkelte arbejder er udført. Afslutningsvist anvendte Voldgiftsretten koncipistreglen til begrundelse for resultatet, da altanfirmaet, som havde udformet aftalevilkåret, måtte bære risikoen for fortolkningstvivl.

Sagens udfald og omkostninger

A/B Mønten blev frifundet for altanfirmaets krav på ca. 1.173.213,67 kr.

”Vi kan kun varmt anbefale ØENS til andre foreninger”

“ Vi har gennem hele forløbet oplevet ØENS Advokatfirma som særdeles kompetente inden for entrepriseretten, indeksreguleringen og udregningen af denne, særligt da dommeren har givet os 100% medhold i ØENS Advokatfirma udregninger. Det er meget komplekst stof i forhold til praksis, lovgivning og præcedens fra tidligere sager, og det var meget trygt at have Johan og hans team med på vores side. De gav os klar og ærlig rådgivning – og ikke mindst sørgede de for, at vi kom sikkert i mål med en afgørelse, som vi føler er både er rimelig og retfærdig. Vi kan kun varmt anbefale ØENS til andre foreninger, der står i en lignende situation.

– Jesper Gry, bestyrelsesmedlem i A/B Mønten

Voldgiftsrettens afgørelse er et vigtigt eksempel på, hvordan uklare indeksklausuler kan få stor økonomisk betydning – og hvorfor det betaler sig at søge specialistrådgivning i komplekse entreprisesager.

Hent den fulde afgørelse her

Indeksreguleringskrav? Undgå at betale for meget – få vurderet jeres sag i tide

Har I modtaget krav om indeksregulering – og er I i tvivl om, hvad I egentlig skal betale?
I henhold til forældelsesloven er det afgørende at reagere inden for tre år fra kravet blev fremsat. Er jeres sag stadig inden for fristen, kan der være mulighed for at få kravet reduceret – eller helt afvist. Kontakt os, hvis I ønsker en vurdering af, hvordan jeres aftale skal forstås.

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokatfuldmægtig

Afdeling:

Hos ØENS Ejendomsadministration er det ikke bare vores portefølje af foreninger og ejendomme, der vokser – det gør vores team også. Og det mærkes.

I løbet af de seneste uger har vi budt velkommen til en række nye kolleger, som allerede har sat deres aftryk med faglighed, gåpåmod og personlighed. Nogle er i fuld gang med at forme deres karriere – én har flere års erfaring med i bagagen. Fælles for dem alle? De er landet hos os, og det er vi enormt glade for.

• Fie Wahl Hansen er ny i teamet for foreningsejendomme og bidrager med stærke kompetencer og flere års erfaring som projektkoordinator.
• Asal Ghavidel, Asger Hildebrand Löfvall og Magnus Nehring Johnsen er startet som ejendomsadministratorstuderende med henblik på praktik og får mulighed for at fordybe sig i alle aspekter af foreningsadministration.
• Marcus Lorenz Jensen begyndte som ejendomsadministratorstuderende, med henblik på praktik, den 1. april og er allerede en vigtig del af vores arbejde med investeringskunder og lejere.
• Christine Glargaard Rasmussen er startet som controllerstuderende med henblik på praktik og får mulighed for at fordybe sig i både forenings- og ejendomscontrolling.

Hos ØENS tror vi på, at et stærkt fællesskab, faglig sparring og plads til ambitioner gør os bedre – både som mennesker og som virksomhed.

Vi er enormt glade for at have jer alle med på holdet og ser frem til at lære jer endnu bedre at kende. Velkommen til ØENS! 🌟

Hos ØENS Ejendomsadministration er vi stadig godt i gang med årets generalforsamlinger – og vi elsker det! Det er altid spændende at se, hvad der står på dagsordenen, og på det seneste har vi været med til at drøfte og vedtage alt fra etablering af ladestandere og nye tagprojekter til facaderenoveringer og forbedringer af udelivet – som solrige altaner og fælles gårdmiljøer. Det er virkelig inspirerende at opleve det store engagement fra både beboere og bestyrelser. Vi får skarpe spørgsmål, kreative idéer og konkrete ønsker, som tydeligt viser, hvordan I gerne vil udvikle både ejendom og fællesskab.

Og apropos spændende nyt – i maj har vi også fornøjelsen af at byde velkommen til flere nye foreninger, som har valgt ØENS som deres administrator. Vi er både glade og stolte over tilliden og ser meget frem til samarbejdet.

Hjerteligt velkommen til:

🔹 E/F Tove Maës Vej 1-11 m.fl. – en ejerforening med 63 ejere beliggende på Tove Maës Vej 1-11 & Poul Bundgaards Vej 8-10, 2500 Valby

🔹 E/F Blyantsfabrikken – en ejerforening med 31 ejere beliggende på Sturlasgade 8, 10, 10A-D, 12A, C-E, G-H, K-N, R, 2300 København S

🔹 E/F Markskellet – en ejerforening med 125 ejere beliggende på Jyllingevej 8, Markskellet 1-17 og Slotsherrensvej 9-17, 2720 Vanløse

🔹 Rækkehusforeningen Asgård – en rækkehusforening med 17 rækkehuse beliggende på Asgårdsvej 21-53, 5200 Odense

🔹 Parkeringslauget Thors Have – et parkeringslaug med 265 pladser beliggende på Midgårdsvej 2-42, Asgårdsvej 1-32, Vibelundsvej 2 m.fl., 5200 Odense

Vi glæder os til at lære jer at kende og til at bidrage til en tryg og professionel administration af jeres ejendomme og fællesskaber.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

… dét spørgsmål bliver ofte efterfulgt af rungende tavshed, før den nuværende bestyrelse nødtvungent melder sig igen. Men en god, blandet bestyrelse er en stor gevinst for alle foreninger, fordi beslutningerne bliver bredere funderet. Og det sure arbejde? Det kan man faktisk købe hjælp til.

Skal legepladsen i gården renoveres, eller er elevatorer en bedre investering? Skal altanprojektet i gang – eller er det bedre med solceller? Og hvad med den sommerfest?

Den direkte vej til indflydelse i ejer- eller andelsforeningen er en post i bestyrelsen. Og jo mere diversitet i bestyrelsesgruppen – desto bedre – og mere bredt funderede beslutninger – bliver der taget til fælles bedste. Desværre er hovedparten af bestyrelserne alt for homogene, mener administrationschef Nedim Husic fra ØENS Ejendomsadministration A/S.

”De fleste bestyrelser er i den ene eller den anden grøft. Enten kun kvinder eller kun mænd. Enten kun over eller kun under 50 år. Det varierer fra tid til anden, hvem det er, der lige på dén generalforsamling har haft lyst til at stille op. Der er sjældent kampvalg, og det er nu engang bare dem, der rækker hånden op – måske fordi de virkelig har lyst, eller fordi det er blevet pinligt,” siger Nedim Husic.

Bestyrelsesansvar

ØENS Ejendomsadministration tilbyder undervisning med titlen ”bestyrelsesansvar”, blandt andet for at afmystificere rollen som bestyrelsesmedlem. Her kan man få indblik i ansvar og opgaver – men også få viden om, hvordan man kan få hjælp til det, ingen har lyst til eller mod på.  

Optimalt set er bestyrelsens rolle nemlig at udstikke en retning og ikke at nørde med detaljer i vedtægter, regnskaber eller byggeteknik. Og ofte er der mulighed for at bruge noget af vedligeholdelsesbudgettet på at købe hjælp udefra, siger administrationschef Nedim Husic.

”Man får sjældent et skulderklap som bestyrelse. Hvis man er heldig, kan der på generalforsamlingen være en sjæl, som siger ”skal vi ikke lige give bestyrelsen en klapsalve”, og det er måske den ros, man kan få i løbet af et år. Så med det som udgangspunkt er det forståeligt, at mange tænker, hvorfor så udsætte sig selv for stress og jag? Men det eneste, en bestyrelse egentlig skal, er at tage stilling til, hvilken retning der skal tages. Ønsker vi altaner, skal vi finde teknisk rådgiver. Og når der så skal besluttes noget om materialer m.v., skal bestyrelsen eller eventuelt foreningen inddrages.”

Mindre papirarbejde

Nedim Husic ser jævnligt foreninger med årlige vedligeholdelses- og rådgivningsbudgetter på 100.000-200.000 kroner, som bestyrelsen ikke rigtig har turdet bruge.

”Man bør sige til sig selv, at man ikke taber pengene ved at bruge dem på en håndværker eller en rådgiver. Rigtig mange bestyrelser består af folk, der har andre kompetencer end dem, foreningen har brug for på et givent tidspunkt – om det så er af byggeteknisk, juridisk eller administrativ karakter. Hvis der er penge, så brug af dem. For hver krone, man sparer i år, skal man måske bruge tre næste år, fordi man er for sent ude,” siger han.

Der findes også smarte løsninger for at få mindre papirarbejde og færre møder i det daglige. De fleste større foreninger bruger systemet ProBo til at kommunikere med beboerne og styre økonomien. Men mange har stadig både ProBo, en Facebook-side og den velkendte opslagstavle i opgangen. Her lyder opfordringen fra Nedim:

”Brug administrator som sparringspartner i forhold til digitalisering. Gør løsningerne smartere, så man kan bruge tid på at planlægge en fest frem for at bruge fire timer på at rende rundt og indsamle papirer. Vi har typisk erfaring med, hvordan arbejdsopgaver løses effektivt i andre foreninger, og det deler vi gerne ud af.”

ØENS Ejendomsadministration underviser også bestyrelsesmedlemmer i at anvende systemet ProBo. Via ProBo er bestyrelsen så selv i stand til hurtigt at løse en række opgaver og undgå unødvendig ventetid. Det anbefales dog altid, at vigtige skrivelser såsom information om generalforsamlinger o.l. udsendes fra administrator, så ansvaret ligger dér.

Sociale arrangementer

Bestyrelsesarbejdet er mere end bare en bunke opgaver, der skal løses, mener Nedim Husic. Det er også en social konstruktion, som skal passes og plejes – både internt og eksternt.

De anbefaler, at man laver sociale arrangementer med sin bestyrelse. Ikke kun for hyggens skyld, men også for at opbygge tillid og dermed få opgaverne nemmere løst.

”Hvis man er fem medlemmer, så kan man fordele de forskellige ansvarsområder som f.eks. bilagsgodkendelser, regnskaber og vicevært-overblikket. Og når man uddelegerer de opgaver, og internt er enige om det, så skal man heller ikke hele tiden kontrollere hinanden,” siger Nedim Husic, og supplerer:

”Vi oplever tit beboere, der mener, at bestyrelsen er valgt for at servicere beboerne. Men en ejer- eller andelsforening er et fællesskab, og bestyrelsesrollen er noget, man skal tage i fællesskab. Og det skal være for almene mennesker at sidde der.”

Nedim mener, at bestyrelsen kan komme langt med at arrangere nogle sociale arrangementer for hele boligforeningen.

Kommunukation er vejen frem

”Ofte er vi gode til at blive uenige, hvis vi ikke snakker sammen. Men når man mødes og ser hinanden i øjnene nede i gården ved en pølsevogn til et arrangement, opfører man sig bedre, og når man opfører sig bedre, så er der flere der tænker på generalforsamlingen, at det ser sjovt ud at være i bestyrelsen og melder sig,” siger han.

Den vigtigste årsag til at melde sig til bestyrelsen er ifølge de to administratorer, at man får væsentlig mere indflydelse på det sted, man bor.

”Bestyrelser fungerer demokratisk, og det er flertallet i bestyrelsen, der træffer beslutninger. Demokrati kan altså være to ulve og ét får, der diskuterer frokost. Så det betyder noget, hvem der deltager i beslutningerne. Og hvis bestyrelsen er for homogen, kan der være ønsker, som ikke bliver prioriteret. Man rangerer ofte tingene forskelligt alt efter alder. For eksempel legepladsen i gården – der er jo en midtergruppe, der ikke interesserer sig så meget for den, og så bekymrer man sig igen, når man får børnebørn. Så det er vigtigt med forskellige indspark om, hvordan man skal drifte sin ejendom,” siger Nedim Husic.

Hvad er ‘en god bestyrelse’:

• Fordel opgaverne mellem jer og hav tillid til hinanden.

• Husk at være sociale – lav fælles arrangementer, både internt i bestyrelsen og for hele boligforeningen.

• Vær åben for at optage bestyrelsesmedlemmer, du er uenige med – det skaber bedre fælles beslutninger.
• Overvej, om du skal vige pladsen, hvis en kandidat med en anden profil melder sig for at skabe mere diversitet i bestyrelsen.
• Tænk i rotation – det er sårbart, hvis en forening har den samme formand eller bestyrelse i 30 år, da for meget viden bliver samlet samme sted.
• Hvis der er enkeltstående interesser, kan man nedsætte en arbejdsgruppe, som kan præsentere et projekt for bestyrelsen, der kan gå videre med det.
• Køb de ydelser, ingen har lyst eller evner til – f.eks. regnskabshjælp, juridisk bistand og byggeteknisk rådgivning.
• Brug administrator som sparringspartner på smarte løsninger og overvej at deltage i undervisning eller gå hjem-møder om relevante emner.

Artiklen er skrevet af Nedim Husic, administrationschef hos ØENS Ejendomsadministration og Dorte Mosbæk, freelance journalist. Artiklen er udgivet i magasinet ‘Min Boligforening’.