Hos ØENS Ejendomsadministration – Investeringsejendomme har vi fornøjelsen af at byde en særlig ny kunde velkommen: KV Fonden, som pr. 1. juli har valgt os som administrator af deres ejendomsportefølje.

Det er en ære at få ansvaret for administrationen af 11 ejendomme med i alt 322 lejemål – og ikke mindst at få lov til at samarbejde med en fond, hvis formål rækker langt ud over det kommercielle.

KV Fonden støtter en bred vifte af almennyttige formål, herunder parasport, socialt udsatte, uddannelse og forskning. De arbejder for at skabe et samfund med mere lige muligheder – og at deres ejendomsaktiviteter bidrager til dette overordnede formål, gør samarbejdet ekstra meningsfuldt for os.

Vi ser frem til at bidrage med vores erfaring og sikre en professionel og tryg drift af ejendommene – og vi er stolte af at spille en rolle i at understøtte det vigtige arbejde, KV Fonden udfører.

Velkommen til ØENS, KV Fonden – vi glæder os til samarbejdet!

Er du nysgerrig på, hvad vi kan tilbyde jeres kunder og investeringscase? Modtag et uforpligtende tilbud fra os her.

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi. Derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Sommeren er for mange en tid til at koble af og nyde en velfortjent ferie. Men mens virksomheder og boligforeninger drosler ned for tempoet, er sommeren højsæson for cyberkriminelle.

Reduceret bemanding, feriestemning og øget brug af usikre netværk skaber en unik mulighed for hackere, der udnytter selv de mindste sikkerhedshuller. Hos ØENS Ejendomsadministration og ØENS Virksomhedsadministration oplever vi hvert år, hvordan sommermånederne markerer en stigning i cyberangreb, phishing-forsøg og andre digitale trusler. I 2025 er trusselsbilledet blevet markant mere komplekst, ikke mindst på grund af den eksplosive udvikling inden for kunstig intelligens (AI). Cyberkriminelle anvender nu avancerede AI-værktøjer til at skabe mere overbevisende phishing-mails, udføre målrettede angreb og omgå traditionelle sikkerhedsforanstaltninger. Denne udvikling kræver både teknologiske løsninger og en opmærksom organisation for at kunne beskytte sig effektivt.

Hvorfor er sommeren en særlig risikoperiode?

Når sommeren nærmer sig, oplever mange virksomheder og boligforeninger reduceret bemanding. IT-ansvarlige og øvrige nøglepersoner er på ferie, og de tilbageværende ressourcer har ofte hænderne fulde. Samtidig arbejdes der oftere fra alternative lokationer – sommerhuse, hoteller, caféer – hvor medarbejdere logger på via usikre netværk. Dette øger risikoen for, at følsomme oplysninger opsnappes, eller at skadelig software installeres. Den afslappede feriestemning smitter desværre ofte af på sikkerhedsadfærden. Medarbejdere bliver mindre påpasselige, klikker lettere på mistænkelige links og bruger måske private enheder uden at tænke på risikoen. Alt dette skaber en perfekt storm, som cyberkriminelle udnytter til fulde.

Sommerens største cybertrusler

Phishing-mails i feriens tegn

Phishing-angreb er stadig blandt de mest udbredte metoder til at lokke følsomme oplysninger ud af medarbejdere eller plante malware på virksomhedens eller foreningens netværk. Sommeren 2025 er ingen undtagelse – vi ser en stigning i phishing-mails, der udnytter temaer som feriebookinger, forsinkede pakker eller ændrede rejseplaner. Disse mails er ofte yderst professionelle og svære at skelne fra ægte kommunikation.

Ransomware: Angreb, der kan lamme driften

Ransomware er fortsat en alvorlig trussel, særligt i en periode med lavere bemanding. Denne type malware krypterer virksomhedens eller foreningens data og kræver løsepenge for at låse dem op igen. Hvis ikke der findes en opdateret og testet backup, kan konsekvenserne være ødelæggende – både økonomisk og driftsmæssigt.

Social engineering: Når hackeren spiller på tilliden

Cyberkriminelle er blevet dygtigere til at manipulere mennesker frem for teknologi. Via telefonopkald, sociale medier eller e-mails forsøger de at narre medarbejdere til at udlevere adgangskoder eller anden følsom information. I sommermånederne, hvor medarbejdere ofte er mindre på vagt, er denne metode særligt effektiv.

Usikre netværk og enheder

Når arbejdet rykker ud af kontoret, øges risikoen for, at medarbejdere logger på via offentlige eller usikre Wi-Fi-netværk. Disse netværk kan være overvåget af hackere, der opsnapper følsomme oplysninger eller forsøger at installere skadelig software på medarbejderens enhed.

AI som våben for cyberkriminelle

AI har revolutioneret cyberkriminalitet. Hackere bruger AI til at automatisere og skalere deres angreb, fx ved at generere phishing-mails, der er skræddersyet til den enkelte modtager. Disse mails fremstår så autentiske, at selv erfarne medarbejdere kan have svært ved at gennemskue dem. Samtidig bruges AI til at identificere sårbarheder i systemer langt hurtigere, end det tidligere var muligt.

Sådan beskytter du din virksomhed eller forening – hele sommeren

Skab en kultur med fokus på cybersikkerhed

Cybersikkerhed handler ikke kun om teknologi, men i høj grad om mennesker. Sørg for, at alle medarbejdere – også dem uden dagligt IT-ansvar – ved, hvordan de spotter phishing-mails, hvorfor de aldrig skal dele adgangskoder eller åbne mistænkelige links, og hvordan de rapporterer mistænkelig aktivitet. Hos ØENS Ejendomsadministration og ØENS Virksomhedsadministration anbefaler vi, at du opfrisker sikkerhedsprocedurerne inden ferien, fx gennem korte digitale kurser eller informationsmails.

Brug stærke tekniske værktøjer

Teknologiske tiltag som to-faktor-autentifikation (2FA) kan gøre en verden til forskel. Sørg for, at alle systemer og programmer er opdateret, så kendte sikkerhedshuller er lappet. En VPN-forbindelse er en nødvendighed, når medarbejdere arbejder eksternt, da den beskytter mod overvågning og aflytning af netværkstrafikken. Husk også at sikre, at data automatisk bliver sikkerhedskopieret, og at backup-løsningen er testet og fungerer. Så er I bedre stillet ved cyberangreb.

Hav en klar beredskabsplan

Selv den mest robuste sikkerhed kan blive brudt. Derfor er det vigtigt at have en gennemarbejdet beredskabsplan på plads. Planen bør beskrive, hvordan virksomheden eller foreningen håndterer et cyberangreb – hvem der har ansvar for hvad, hvordan I kommunikerer internt og eksternt, og hvordan I sikrer hurtig genetablering af drift. Overvågningsværktøjer, der kan identificere og alarmere om mistænkelig aktivitet i realtid, er også en vigtig del af beredskabet.

Sørg for sikker adfærd uden for kontoret

Fastlæg klare retningslinjer for, hvordan medarbejdere arbejder fra sommerhuset eller caféen. Det kan fx være krav om brug af VPN, forbud mod at downloade filer fra ukendte kilder og retningslinjer for, hvilke enheder der må anvendes til arbejdsrelaterede opgaver. Husk også at have en IT-ansvarlig eller ekstern partner tilgængelig, som kan agere hurtigt ved mistænkelige hændelser.

Har I brug for hjælp?

Hos ØENS Ejendomsadministration og ØENS Virksomhedsadministration arbejder vi målrettet på at hjælpe vores kunder med at navigere i dette komplekse trusselsbillede. Vi tilbyder rådgivning og løsninger, der kombinerer de nyeste teknologier med en stærk fokus på organisatorisk opmærksomhed og beredskab. I en tid, hvor AI både er en trussel og en mulighed, er det vores mission at sikre, at din virksomhed eller forening er bedst muligt rustet til at møde fremtidens udfordringer.

Sommeren er ikke kun en tid til afslapning og ferier – det er også en periode, hvor mange danskere træffer store beslutninger om boligkøb og -salg. For nogle markerer sommeren starten på en ny begyndelse, hvad enten det er drømmen om et sommerhus ved kysten, en større ejerbolig til familien, en andelsbolig i byen eller et rækkehus i forstaden. Ejendomsmarkedet er i fuld gang, og der er aktivitet på tværs af boligtyper. Hos ØENS Advokatfirma følger vi markedet tæt og tilbyder professionel rådgivning som boligadvokat til både købere og sælgere. Vi hjælper dig med at navigere i de juridiske og økonomiske aspekter ved ejendomshandler, så du kan træffe trygge og velinformerede beslutninger. Her giver vi dig en opdatering på sommerens tendenser i 2025 og de vigtigste forhold, du skal være opmærksom på..

Stabilisering af boligpriserne

Efter flere år med store udsving ser vi i sommeren 2025 en tendens til stabilisering af boligpriserne. Renteniveauet er fortsat relativt højt sammenlignet med tidligere år, hvilket har lagt en dæmper på prisstigningerne. Samtidig er inflationen begyndt at aftage, hvilket giver købere lidt mere ro til at træffe beslutninger. Denne stabilisering betyder, at markedet er mindre hektisk, og at både købere og sælgere har bedre tid til at forhandle. Som boligadvokat kan vi hjælpe dig med at forstå, hvordan disse tendenser påvirker din specifikke situation, og hvordan du bedst navigerer i markedet.

Sommerhuse stadig i høj kurs

Sommerhuse og fritidsboliger er fortsat populære, især i kystnære områder og naturskønne egne. Selvom efterspørgslen ikke er helt så intens som under pandemien, hvor mange danskere søgte mod sommerhuslivet, er der stadig stor interesse for denne type ejendomme. Priserne på sommerhuse er dog begyndt at flade ud, og købere er blevet mere prisbevidste. For sælgere betyder det, at realistiske prisforventninger er afgørende for at få en handel i hus. Som din boligadvokat kan vi sikre, at alle juridiske aspekter ved køb eller salg af sommerhuse håndteres korrekt, så du undgår faldgruber.

Fokus på bæredygtighed og energiforbedringer

Bæredygtighed er blevet en vigtig faktor på ejendomsmarkedet. Købere efterspørger i stigende grad boliger med energimærke A eller B, og ejendomme med solceller, varmepumper eller andre grønne løsninger har en klar fordel. For sælgere kan det derfor være en god idé at overveje energiforbedringer, inden boligen sættes til salg. Samtidig er der kommet nye regler om energimærkning, som både købere og sælgere skal være opmærksomme på. Som boligadvokat kan vi rådgive dig om, hvordan energiforbedringer kan påvirke boligens værdi og salgsproces, og hvordan du bedst dokumenterer dem.

Nye regler og lovgivning

Sommeren 2025 byder også på nye regler, der kan påvirke ejendomshandler. Blandt andet er der indført skærpede krav til dokumentation ved bolighandler, herunder mere detaljerede tilstandsrapporter og krav om opdaterede energimærker. Derudover er der kommet nye regler for udlejning af sommerhuse, som kan have betydning for både købere og sælgere af fritidsboliger. Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi dig med at navigere i de juridiske krav, så du undgår faldgruber og sikrer, at din handel forløber problemfrit.

Øget interesse for fleksible boligformer

En anden tendens, vi ser denne sommer, er en stigende interesse for fleksible boligformer. Det er blandt andet deleboliger, bofællesskaber og ejendomme med mulighed for udlejning. Dette skyldes blandt andet de høje boligpriser og ønsket om at dele udgifterne til bolig og drift. For købere og sælgere af denne type ejendomme er det vigtigt at have styr på de juridiske aspekter, fx vedtægter,jekontrakter og samejeaftaler. Som boligadvokat kan vi hjælpe dig med at udarbejde eller gennemgå de nødvendige dokumenter, så du er sikret en klar og fair aftale.

Hvad betyder tendenserne for dig som køber eller sælger?

Som køber er det vigtigt at være opmærksom på, at markedet i sommeren 2025 er mere balanceret end tidligere. Det betyder, at du har bedre tid til at undersøge markedet og finde den rette bolig. Samtidig er det en god idé at være realistisk omkring dit budget, da de højere renter fortsat påvirker låneomkostningerne. Hvis du overvejer at købe en ejendom med behov for energiforbedringer, kan det være værd at undersøge mulighederne for tilskud eller fradrag. Som boligadvokat kan vi hjælpe dig med at gennemgå købsaftalen og sikre, at alle vilkår er i din favør.

Som sælger er det afgørende at have realistiske prisforventninger og at præsentere din bolig bedst muligt. Overvej, om mindre forbedringer – fx maling, oprydning eller energiforbedringer – kan øge boligens værdi og tiltrække flere købere. Husk også, at de nye regler om dokumentation og energimærkning kan kræve ekstra forberedelse, inden boligen sættes til salg. Vi kan som boligadvokat hjælpe dig med at sikre, at alle juridiske krav er opfyldt, og at din bolig fremstår så attraktiv som muligt.

Hvordan kan ØENS Advokatfirma hjælpe dig?

Hos ØENS Advokatfirma har vi mange års erfaring som boligadvokat. Vi ved, at det kan være en stor beslutning at købe eller sælge en bolig, og derfor er vores vigtigste opgave at sikre, at processen forløber trygt og uden overraskelser. Vi gennemgår din købsaftale grundigt og sørger for, at alle vilkår er klare og rimelige, så du ikke overser noget, der kan få økonomiske eller juridiske konsekvenser. Samtidig holder vi dig opdateret på de nyeste regler og krav, så du altid er på forkant – uanset om det handler om tilstandsrapporter, energimærker eller andre dokumenter, der skal være på plads.

Vi hjælper også med at gøre din bolig mere attraktiv for købere ved at rådgive om energiforbedringer og deres betydning for boligens værdi.

Kontakt os i dag

Har du planer om at købe eller sælge en ejendom? Så er det vigtigt at være godt forberedt. Sommeren 2025 byder på både spændende muligheder og potentielle udfordringer på ejendomsmarkedet, og hos ØENS Advokatfirma er vi klar til at guide dig sikkert gennem processen. Uanset om du er førstegangskøber, erfaren sælger eller noget midt imellem, kan vi hjælpe dig med at skabe overblik og sikre, at alt forløber, som det skal.

Kontakt os i dag for en uforpligtende samtale, og lad os tage hånd om de juridiske detaljer, så du kan fokusere på at realisere dine boligdrømme.

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, associeret partner

Afdeling:

Bygninger skal løbende vedligeholdes. Dét ved vi alle. Men hvor meget trænger bygningen egentlig? Og hvor skal vi starte? Måske trænger taget til en udskiftning eller måske slår murværket revner? Det er svært at afgøre, hvis man ikke fagligt beskæftiger sig med bygningsvedligeholdelse. Og derfor er det en god og fornuftig idé, at man som boligforening får udarbejdet en såkaldt vedligeholdelsesplan. Men hvad er det nu lige, det er? Og hvorfor er det vigtigt?

En vedligeholdelsesplan er en plan, der på baggrund af en professionel vurdering af ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand, fremlægger hvordan en bygning i fremtiden skal vedligeholdes. Den indeholder en prioriteret liste over hvilke vedligeholdelsesopgaver, der skal udføres, og hvor meget dette vil koste. En vedligeholdelsesplan er et brugbart værktøj i forbindelse med foreningens årlige budgetlægning, og med sådan en plan undgår man kedelige overraskelser både økonomisk og praktisk.

Den professionelle gennemgang af ejendommen er ganske omfattende og inkluderer blandt andet gennemgang af tagkonstruktion, facader og gavle, indvendige konstruktioner, udenomsarealer, vinduer og døre, kældre, trapper, ventilation, isolering og brandsikring. Gennemgangen udføres af en uvildig byggesagkyndig.

En vedligeholdelsesplan er også vigtig, når man vil sælge sin bolig. Vores advokater oplever ofte, at købere spørger til ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand. Og derfor er det fordelagtigt, at man som forening står klar med en professionel vurdering og en konkret plan.

Har du og din forening et ønske om at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan? Så giver ØENS byggesagsafdeling gerne en hjælpende hånd. Vi klæder jeres forening ordentlig på, så I kan tage fat på ejendommens vedligehold – uanset om I selv kan klare arbejdet, eller om I foretrækker at overlade arbejdet til professionelle.

Kontakt en specialist

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Advokat

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Byggesagsafdeling

Niclas Helander Asmussen

Byggesags- og foreningsadministrator

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

At købe sin første bolig, hvad enten det er en villa eller en lejlighed, er en stor beslutning fyldt med både spænding og udfordringer. For at sikre dig en god handel og en tryg økonomisk fremtid er det vigtigt at være godt forberedt. Derfor har vi udarbejdet en guide til førstegangskøbere i 2025, der inkorporerer de nyeste skøn fra videncentret Bolius om boligmarkedet og gode råd fra ØENS boligadvokater til, hvordan du som førstegangskøber får fingrene i din drømmebolig – så billigt og fornuftigt som muligt.

1. Forstå boligmarkedet

Det første skridt mod at finde din drømmebolig er at forstå det nuværende boligmarked. Brug online platforme som Boliga.dk og DinGeo.dk til at analysere markedet. Disse sider tilbyder detaljerede oplysninger om boligers tilstand, prisudvikling og områdets karakteristika. At have en god forståelse af markedet vil hjælpe dig med at træffe informerede beslutninger.

Ifølge Bolius eksperter forventes boligpriserne at stige med 3.5 -5% i 2025 på grund af fortsat høj beskæftigelse, reallønsfremgang og rentefald. Dette betyder, at det stadig er et gunstigt tidspunkt at investere i fast ejendom, inden priserne stiger yderligere.

2. Gennemgå boligen grundigt – og håndtering af fejl og mangler

Når du har fundet en potentiel bolig, er det vigtigt at gennemgå den grundigt for skjulte skader og mangler. Læs tilstandsrapporten omhyggeligt og overvej at hyre en byggeteknisk rådgiver til at udføre en dybdegående inspektion. Tilstandsrapporten og en sådan inspektion kan dokumentere problemer, der kan give dig forhandlingskraft til at få et prisafslag eller kræve reparationer. Husk, at en grundig undersøgelse kan spare dig for mange penge og bekymringer i fremtiden.

Når fejl og mangler opdages, er det vigtigt at håndtere dem strategisk. Overvej, om det er bedst at lade sælger udbedre skaderne før overtagelsen eller få et prisafslag. Mindre reparationer kan ofte udføres billigere af dig selv efter overtagelsen, hvilket kan give dig mulighed for at forhandle et større prisafslag. For større skader er det ofte bedst at få dem udbedret af sælger inden køb.

3. Rådgivning fra en boligadvokat

En boligadvokat kan hjælpe dig med at navigere de juridiske dokumenter og sikre, at dine interesser som førstegangskøber bliver varetaget. Ejendomsmæglere arbejder for sælger, så det er vigtigt at have din egen rådgiver, der kun har dine interesser for øje. En dygtig rådgiver kan også hjælpe med at forhandle de bedste vilkår og priser på dine vegne.

4. Berigtigelse af handlen

Lad din egen rådgiver stå for berigtigelsen af handlen. Dette sikrer, at købesummen først frigives, når alle forhold er i orden, og at alle nødvendige dokumenter er korrekt håndteret. Berigtigelse inkluderer kontrol af skødet, tinglysning og sikring af, at eventuelle servitutter og pant bliver korrekt registreret.

5. Vigtigheden af ejerskifteforsikring

Ved køb af eksempelvis villa/hus, ejerlejlighed og andre typer ejendomme tilbydes ofte ejerskifteforsikring, som dækker skader, der ikke var oplyst i tilstandsrapporten. Disse forsikringer dækker normalt i 5-10 år. Sammenlign forskellige tilbud og vær opmærksom på individuelle forbehold, der kan begrænse dækningen. En god ejerskifteforsikring kan spare dig for betydelige udgifter til uforudsete reparationer.

6. Valg af realkreditlån

Realkreditlån finansierer op til 80% af boligens værdi. Tal med din bank om de bedste lånemuligheder, og overvej fastforrentede lån for at sikre dig mod renteudsving. I 2025 forventes renten at forblive relativt lav, men det er stadig vigtigt at overveje fastforrentede lån, især hvis du planlægger at blive boende i boligen i mange år. Kurssikring af dit lån kan beskytte dig mod uforudsete renteændringer og dermed stabilisere dine månedlige ydelser.

7. Forberedelse og planlægning

En vigtig del af at være en succesfuld førstegangskøber er grundig forberedelse og planlægning. Start med at lave et realistisk budget, der inkluderer alle omkostninger ved køb og vedligeholdelse af boligen. Overvej også fremtidige udgifter som renoveringer og uforudsete reparationer. En detaljeret økonomisk plan kan hjælpe dig med at undgå økonomiske vanskeligheder og sikre, at du kan nyde din nye bolig uden bekymringer.

En god boligadvokat til dig, der er førstegangskøber

ØENS boligadvokater er specialister i fast ejendom og bolighandel. Hvis du har spørgsmål eller har brug for hjælp undervejs i din boligkøbsproces, kan du kontakte en af vores specialiserede boligadvokater. Vi kan guide dig gennem hele processen og sikre, at du træffer de bedste beslutninger for din økonomi og fremtid. Kontakt en af ØENS boligadvokater for yderligere rådgivning og sikre, at du er godt rustet til at foretage et trygt og økonomisk fornuftigt boligkøb i 2025.

Kontakt en af ØENS boligadvokater

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Afdeling:

Den nye, 8. udgave af Funktionærloven med kommentarer er på vej og udkommer hos Karnov Group i juni 2025. Bogen er et centralt værk inden for dansk ansættelsesret og fungerer både som opslagsværk og som en dybdegående analyse af funktionærens retsstilling gennem hele ansættelsesforholdet – fra ansættelsesaftalens indgåelse til ophør.

Advokat (H), ph.d., Henrik Karl Nielsen fra ØENS Advokatfirma, der er specialist i blandt andet arbejds- og ansættelsesret, er forfatter til bogen. I den nye udgave har han stået for både opdatering og kvalitetssikring af indholdet – med særligt fokus på den nyeste retspraksis og udviklingen i lovgivningen på området.

I respekt for forfatterkolleger hos Karnov Group er den nye udgave mere fokuseret end den seneste fra 2018. I stedet for at gå uden for bogens emneområde, henvises der til tilgrænsende regelsæt og relevant litteratur.

Udgaven er kendetegnet ved sin systematiske tilgang og sit fokus på praktisk anvendelighed. Den henvender sig til alle, der arbejder professionelt med arbejds- og ansættelsesret – herunder advokater, HR-professionelle, virksomhedsledere og fagforeningsrepræsentanter.

Med sin kombination af teoretisk indsigt og praktisk erfaring leverer Henrik Karl Nielsen en nuanceret fremstilling, der både inddrager aktuel retspraksis og belyser centrale fortolkningsspørgsmål i funktionærretten.

Funktionærloven udgives af Karnov Group og indgår i forlagets portefølje af juridisk faglitteratur.

👉 Bogen Funktionærloven kan bestilles via Karnovs webshop her

Har du spørgsmål?

Har du spørgsmål til bogen eller funktionærretten generelt, er du altid velkommen til at kontakte Henrik Karl Nielsen hos ØENS Advokatfirma.

Advokatfirma

Henrik Karl Nielsen

Advokat (H), ph.d.

Afdeling:

Sommeren er over os, og hos ØENS Ejendomsadministration betyder det ikke kun ispauser i eftermiddagssolen og duften af grill i gårdene – det betyder også nye, spændende samarbejder.

Og netop denne måned er der to særligt gode grunde til, at vi smiler lidt ekstra. Vi har nemlig fornøjelsen af at byde to nye foreninger velkommen hos ØENS!

🔹 E/F Øresundshave – en hyggelig ejerforening med 26 boliger, beliggende på Lergravsvej på Amager.
🔹 A/B Helgoland Strandpark I – en større andelsforening med 72 boliger, centralt placeret på Øresundsvej.

Vi glæder os til at lære jer og jeres ejendomme at kende – og til at bidrage med vores erfaring og rådgivning i den daglige drift og udvikling af jeres foreninger.

Vil I høre mere om, hvad vi kan gøre for jeres forening?

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Det er fristende at give andelsboligen et løft med nyt køkken, opdateret badeværelse eller en smart planløsning – og det kan bestemt også være en god investering. Men i andelsboligverdenen gælder der nogle helt særlige spilleregler for, hvordan forbedringer bliver vurderet og honoreret økonomisk ved salg. Hvis du vil undgå at miste værdi – eller havne i ubehagelige diskussioner med vurderingsmanden eller bestyrelsen – skal du have styr på både dokumentation, afskrivning og lovgivning. Det hjælper vi dig med her.

Hvad er en forbedring – og hvad er ikke?

Det lyder måske banalt, men det er faktisk ikke altid lige let at afgøre. En forbedring i andelsretlig forstand er en forandring, der reelt forbedrer boligens brugsværdi – altså gør den bedre, mere funktionel eller mere tidssvarende.

Forbedringer kan fx være:

• Et nyt køkken med moderne elementer og hvidevarer
• Et badeværelse med nye fliser, VVS og inventar
• Udskiftning af elinstallationer
• Etablering af gulvvarme eller akustiklofter

Men det er ikke en forbedring, hvis du:

• Udbedrer slid og ælde (fx sliber gulve, maler vægge, lapper huller)
• Skifter noget ud med det samme – bare i nyt (fx toilet for toilet)
• Vælger løsninger, der primært er æstetiske og ikke funktionelle

Det er med andre ord ikke alt, der føles som en forbedring, som tæller økonomisk, når vurderingsmanden kigger forbi.

Hvad betyder det for din andelsværdi?

Når du sælger din andelsbolig, skal værdien af dine forbedringer lægges oveni andelskronen. Det betyder i praksis, at du kan få mere for din bolig – hvis forbedringerne er lovlige, veldokumenterede og korrekt udført.

Men her kommer hagen: værdien af forbedringer afskrives over tid. Det betyder, at et 10 år gammelt køkken måske kun giver dig 40-50 % af investeringen med i regnestykket. Det handler både om alder, slid, materialekvalitet og om køkkenet stadig anses som moderne.

Et eksempel i praksis (2025):
Har du fået nyt IKEA-køkken til 75.000 kr. i 2018, kan vurderingsmanden i 2025 fastsætte værdien til 30.000-40.000 kr., afhængigt af stand og tidsånd. Det er nemlig ikke blot prisen, men også brugsværdi og æstetik, der tæller.

Dokumentation er essentielt

Det er ikke nok, at forbedringen er flot – du skal kunne bevise, hvad der er lavet, og til hvilken pris. Her snubler mange. I 2025 ser vi stadig eksempler på, at andelshavere mister store beløb, fordi de mangler kvitteringer, beskrivelser eller detaljer på, hvad der er lavet og hvornår.

Sådan dokumenterer du korrekt:

• Gem kvitteringer på materialer og håndværkerarbejde
• Brug detaljerede fakturaer – ikke bare “renovering af bad: 80.000 kr.”
• Få udspecificerede tilbud og slutregninger
• Tag billeder af projektets før- og eftertilstand
• Hvis du selv udfører arbejdet, lav en arbejdsseddel med tidsforbrug og materialeforbrug – og brug ABF’s vejledende timepris

OBS: El- og VVS-arbejde skal være udført af autoriserede fagfolk. Hvis det ikke er dokumenteret, kan det blive trukket helt fra vurderingen – også selvom det er lavet pænt.

Nye regler i 2024 – og hvad de betyder i 2025

Fra 1. juli 2024 er det blevet et krav, at alle forbedringer fremgår af det nye nøgleoplysningsskema, som er obligatorisk ved salg af andelsboliger. Her skal forbedringer, vedligehold og installationer registreres – og det kræver, at du som sælger er velforberedt.

Bestyrelsen udfylder skemaet, men du skal kunne dokumentere dine oplysninger. Har du ikke det – eller er forbedringen ikke godkendt – kan du risikere at få et markant lavere tillæg ved salg.

Vores bedste råd hos ØENS:

• Tænk forbedringer som investeringer – lav dem med henblik på både dine nuværende ønsker, komfort og videresalg
• Spørg bestyrelsen om lov, før du går i gang – særligt hvis du ændrer på installationer eller bærende konstruktioner
• Vælg kvalitet over billig løsning – det betaler sig i vurderingen
• Sørg for dokumentation – hver gang!
• Få rådgivning, hvis du er i tvivl – det koster langt mindre end en dårlig vurdering

Har du styr på dine forbedringer?

Hos ØENS hjælper vi både andelshavere og bestyrelser med at forstå reglerne, indsamle dokumentation og sikre korrekt vurdering af forbedringer. Vi har set alt – fra kreative køkkenløsninger til ulovlige elinstallationer – og vi ved, hvad der tæller, og hvad der ikke gør.

Specialisterne indenfor fast ejendom

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, associeret partner

Afdeling:

Hos ØENS Ejendomsadministration oplever vi stor interesse for at blive klogere på bestyrelsesarbejdet – både fra dem, der netop er trådt ind i en ny rolle, og fra dem, der har siddet i bestyrelsen i flere år.

Derfor inviterer vi til to gratis undervisningsaftener med hver sit fokus:

1. Ny i bestyrelsen

Tirsdag d. 3. juni kl. 17.30–19.00
Er du for nyligt blevet valgt ind i en bestyrelse? Så er dette oplæg for dig.

Undervisningen giver dig en grundlæggende forståelse af, hvad bestyrelsesarbejde indebærer, og hvordan du kommer godt i gang med rollen som bestyrelsesmedlem.

Vi kommer bl.a. ind på:

• Overordnet bestyrelsesansvar
• Gode vaner i bestyrelsesarbejdet
• Deltagelse i og afholdelse af bestyrelsesmøder
• Probo som værktøj
• Samarbejdet med administrator

Oplægsholdere:
Administrationschef Nedim Husic og advokatfuldmægtig Jakob Holm Hansen

Deltagelse:
Du kan deltage fysisk på vores kontor på Lergravsvej 63, 1. tv. (vi byder på kaffe og snacks til de tilmeldte) eller digitalt via Teams.
OBS: Max 60 fysiske pladser – først til mølle. Teams-link sendes mandag d. 2. juni kl. 16.00.

👉 Tilmeld dig her

2. Bestyrelsesansvar – for dig med erfaring

Tirsdag d. 10. juni kl. 17.30–19.00
Svarfrist: 5. juni (af hensyn til forplejning)

Har du mange års erfaring i en bestyrelse – og vil du gerne blive endnu skarpere på ansvar, praksis og nye tendenser i foreningsretten?

Så er dette oplæg til dig, der gerne vil dykke dybere ned i ansvarsspørgsmål og ny retspraksis – med udgangspunkt i både ejer- og andelsboligforeninger.

Vi kommer bl.a. ind på:

• Bestyrelsesansvar og generalklausuler
• Gængs praksis i bestyrelsesarbejdet
• Nye tendenser i retspraksis og hvad de betyder

Oplægsholdere:
Administrationschef Nedim Husic og advokat Thomas Valentin

Deltagelse:
Du kan deltage fysisk på vores kontor på Lergravsvej 63, 1. tv. (vi byder på kaffe og sandwich til de tilmeldte) eller digitalt via Teams.
OBS: Max 60 fysiske pladser – først til mølle. Teams-link sendes mandag d. 9. juni kl. 16.00.

👉 Tilmeld dig her

Oplægsholdere

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Thomas Hvas Valentin

Advokat, associeret partner

Afdeling:

Voldgiftssag om prisregulering i fastpristilbud – A/B Mønten frifundet i sag anlagt af altanfirma

Da altanprojektet i A/B Mønten blev afleveret i januar 2024, mente altanfirmaet, at de havde krav på yderligere 1,2 millioner kroner i indeksregulering – ud over den allerede aftalte faste entreprisesum. Det nægtede boligforeningen at betale. Sagen endte i Voldgiftsretten – og resultatet: Foreningen blev frifundet.

Sagen kort opsummeret

I sommeren 2020 indgik Andelsboligforeningen ‘A/B Mønten’ på Nørrebro aftale med et altanfirma om etablering af 325 altaner. Et omfattende projekt, der både i omfang og økonomisk betydning adskilte sig markant fra, hvad mange boligforeninger ellers håndterer. Projektet blev en realitet efter, at foreningen havde accepteret et skriftligt tilbud, som efter sin ordlyd ville blive indeksreguleret i sin helhed ved aflevering. ABT 93 var vedtaget som aftalegrundlag mellem parterne. Der var ikke henvist til pris- og tidscirkulæret.

Arbejdet blev udført i etaper over flere år og blev afleveret ved en samlet afleveringsforretning den 24. januar 2024. Kort tid efter afleveringen opstod der uenighed om spørgsmålet om indeksregulering. Hertil var det særlig relevant at vurdere hvordan bestemmelsen ”Entreprisesummen indeksreguleres herefter i sin helhed frem til aflevering” skulle forstås.

Altanfirmaet gjorde gældende, at de var berettiget til at indeksregulere entreprisesummen ved brug af den officielle indeksberegner hos DI Byggeri (DI) og med udgangspunkt i en fiktiv tilbudsdato den 15. november 2020. Princippet i altanfirmaets beregning var herefter at tage hele entreprisesummen og lave en samlet indeksering ved entreprisens aflevering. ØENS opfattelse var, at den særlige formulering i kontrakten alene skulle forstås som en udskydelse af det tidspunkt, hvor indekseringsberegningen skulle foretages, men derudover ikke medfører ændring af selve beregningsmetoden i forhold til det der normalt gælder efter ABT 18 og pris- og tidscirkulæret.

Det centrale spørgsmål

Sagen handlede om én enkelt sætning – men en vigtig én: “Entreprisesummen indeksreguleres i sin helhed frem til aflevering.”

Retten skulle tage stilling til:

• Hvad indebærer “indeksregulering i sin helhed”?
• Hvornår skal reguleringen ske – og med hvilket udgangspunkt?
• Hvilken metode må anvendes, når aftalen ikke angiver en konkret beregningsmodel?

Voldgiftsretten analyserede sætningen ”indeksreguleres i sin helhed frem til aflevering” ved at benytte sig af en formålsanalyse af indeksregulering og dens sammenhæng med ABT 18’s § 32’s indhold, samt sammenholdt dette med en ordlydsanalyse af den specifikke aftalebestemmelse. Retten lagde vægt på, at formålet med indeksregulering er at kompensere for ændrede priser undervejs i byggeprocessen – ikke at efterregulere tidligere betalte ydelser.

Selvom parterne havde aftalt ABT 93, tog Voldgiftsretten udgangspunkt i ABT 18 § 32, hvoraf principperne fra det tidligere pris- og tidscirkulære (nr. 174 af 1991) er indarbejdet. Disse blev anvendt til at udfylde det uklare aftalevilkår.

Metoden, som altanfirmaet anvendte – at tage en samlet median for alle betalinger i byggeperioden – blev underkendt. I stedet skulle reguleringen ske med udgangspunkt i arbejdernes faktiske udførelsestidspunkt, hvilket stemte overens med ØENS Advokatfirmas vurdering.

Ordlyden af aftalevilkåret talte ikke imod en sådan fortolkning, idet indeksreguleringen fortsat vil skulle ske af hele entreprisesummen, dog således at indeksreguleringen vil skulle foretages med udgangspunkt i, hvornår de enkelte arbejder er udført. Afslutningsvist anvendte Voldgiftsretten koncipistreglen til begrundelse for resultatet, da altanfirmaet, som havde udformet aftalevilkåret, måtte bære risikoen for fortolkningstvivl.

Sagens udfald og omkostninger

A/B Mønten blev frifundet for altanfirmaets krav på ca. 1.173.213,67 kr.

”Vi kan kun varmt anbefale ØENS til andre foreninger”

“ Vi har gennem hele forløbet oplevet ØENS Advokatfirma som særdeles kompetente inden for entrepriseretten, indeksreguleringen og udregningen af denne, særligt da dommeren har givet os 100% medhold i ØENS Advokatfirma udregninger. Det er meget komplekst stof i forhold til praksis, lovgivning og præcedens fra tidligere sager, og det var meget trygt at have Johan og hans team med på vores side. De gav os klar og ærlig rådgivning – og ikke mindst sørgede de for, at vi kom sikkert i mål med en afgørelse, som vi føler er både er rimelig og retfærdig. Vi kan kun varmt anbefale ØENS til andre foreninger, der står i en lignende situation.

– Jesper Gry, bestyrelsesmedlem i A/B Mønten

Voldgiftsrettens afgørelse er et vigtigt eksempel på, hvordan uklare indeksklausuler kan få stor økonomisk betydning – og hvorfor det betaler sig at søge specialistrådgivning i komplekse entreprisesager.

Hent den fulde afgørelse her

Indeksreguleringskrav? Undgå at betale for meget – få vurderet jeres sag i tide

Har I modtaget krav om indeksregulering – og er I i tvivl om, hvad I egentlig skal betale?
I henhold til forældelsesloven er det afgørende at reagere inden for tre år fra kravet blev fremsat. Er jeres sag stadig inden for fristen, kan der være mulighed for at få kravet reduceret – eller helt afvist. Kontakt os, hvis I ønsker en vurdering af, hvordan jeres aftale skal forstås.

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokatfuldmægtig

Afdeling: