Kategori: Byggesager
Bygninger skal løbende vedligeholdes. Dét ved vi alle. Men hvor meget trænger bygningen egentlig? Og hvor skal vi starte? Måske trænger taget til en udskiftning eller måske slår murværket revner? Dét er svært at afgøre, hvis man ikke fagligt beskæftiger sig med bygningsvedligeholdelse. Og derfor er det en god og fornuftig idé, at man som boligforening får udarbejdet en såkaldt vedligeholdelsesplan. Men hvad er det nu lige, dét er? Og hvorfor er det vigtigt?
En vedligeholdelsesplan er en plan, der på baggrund af en professionel vurdering af ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand, fremlægger hvordan en bygning i fremtiden skal vedligeholdes. Den indeholder en prioriteret liste over hvilke vedligeholdelsesopgaver, der skal udføres, og hvor meget dette vil koste. En vedligeholdelsesplan er et brugbart værktøj i forbindelse med foreningens årlige budgetlægning, og med sådan en plan undgår man kedelige overraskelser både økonomisk og praktisk.
Den professionelle gennemgang af ejendommen er ganske omfattende og inkluderer blandt andet gennemgang af tagkonstruktion, facader og gavle, indvendige konstruktioner, udenomsarealer, vinduer og døre, kældre, trapper, ventilation, isolering og brandsikring. Gennemgangen udføres af en uvildig byggesagkyndig.
En vedligeholdelsesplan er også vigtig, når man vil sælge sin bolig. Vores advokater oplever ofte, at købere spørger til ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand. Og derfor er det fordelagtigt, at man som forening står klar med en professionel vurdering og en konkret plan.
Hvad er en vedligeholdelsesplan/tilstandsrapport
En vedligeholdelsesplan/tilstandsrapport er en omfattende oversigt, der specificerer nødvendige vedligeholdelsesaktiviteter for en ejendom. Den er særligt relevant for boligforeninger i København og andre større byer, hvor ejendommes tilstand ofte varierer betydeligt på grund af deres alder og historiske værdi. En tilstandsrapport/vedligeholdelsesplan er et dokument, der beskriver den nuværende tilstand af ejendommen, og tjener til at vurdere bygningers aktuelle tilstand og planlægge fremtidige vedligeholdelsesaktiviteter, hvilket er nødvendigt for at bevare ejendommens værdi, sikkerhed og beboernes komfort.
Inspektion af bygningen
Inspektionen omfatter en detaljeret vurdering af alle aspekter af ejendommen – tag, facader, fundament, kældre, interne og eksterne vægge, vinduer, døre, trapper samt alle tekniske installationer såsom varmesystemer, vandforsyning, el, ventilation og brandsikring. Udførelsen af inspektionen kræver en ekspert, ofte en uvildig byggesagkyndig eller bygningsingeniør, for at identificere potentielle problemer eller risici. Det er vigtigt at vælge en kvalificeret og erfaren aktør, og vi bistår gerne med at henvise til nogle af de byggetekniske rådgivere, vi allerede har god erfaring med.
Prioritering af opgaver i vedligeholdelsesplanen
Et centralt element i en vedligeholdelsesplan er evnen til at prioritere forskellige vedligeholdelsesopgaver. Dette sikrer, at de mest presserende problemer adresseres først, for at forebygge yderligere skader og undgå dyre reparationer. Planen indeholder en tidslinje for udførelsen af hvert vedligeholdelsesarbejde og bør løbende opdateres for at afspejle ændringer i ejendommens tilstand eller opdateringer i vedligeholdelsesstandarder.
Budgettering af vedligeholdelsesopgaver
En vigtig del af vedligeholdelsesplanen er at give et detaljeret overslag over de forventede omkostninger ved vedligeholdelsesarbejderne. Dette er afgørende for boligforeningens økonomiske planlægning og sikrer, at de nødvendige midler er tilgængelige, når vedligeholdelsen skal udføres. Dette er vigtigt for at sikre økonomisk ansvarlighed og planlægning i boligforeningen.
Skal du købe/sælge bolig?
I forbindelse med køb og salg af boliger er vedligeholdelsesplaner og tilstandsrapporter ofte et centralt punkt. De giver potentielle købere indsigt i ejendommens nuværende og fremtidige tilstand. Dette kan påvirke deres beslutningsproces, da eventuelle forhøjelser i boligafgiften kan medregnes i det langsigtede budget.
Har du og din forening et ønske om at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan? Så giver ØENS byggesagsafdeling gerne en hjælpende hånd. Vi klæder jeres forening ordentlig på, så I kan tage fat på ejendommens vedligehold – uanset om I selv kan klare arbejdet, eller om I foretrækker at overlade arbejdet til professionelle.
Kontakt en specialist
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Kalenderen nærmer sig den 4. marts – og dermed ansøgningsfristen til at søge tilskud til helhedsrenoveringer via Bygningsrenoveringspuljen 📝🔧 Bygningsrenoveringspuljen giver andelsforeninger, ejerforeninger og private udlejere mulighed for at søge økonomisk støtte til forskellige renoveringsprojekter. Støtten kan bl.a. søges til projekter som klimaskærm, vindues- og facaderenovering, nyt tag, energioptimering, etablering af bad og toilet m.m.
Ønsker I at ansøge, så kontakt byggesagsadministrator, Pelle Jagtboe, eller byggesagsadvokat, Simon Sylow, for at høre mere om mulighederne og den videre proces.
OBS: Udgifterne til byggeadministration og anden bygherrebistand kan også medtages som støtteberettiget udgift jf. Københavns Kommunes ‘Guide og krav til projektmateriale 2024’.
Du kan finde mere detaljeret information på Bygningsrenoveringspuljens hjemmeside.
Lad os hjælpe jer med ansøgningen
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Pelle Jagtboe arbejder som byggesagsadministrator i ØENS Byggesagsafdeling, hvor han er ansvarlig for at styre byggeprojekter for forskellige boligforeninger og ejendomsinvestorer. Med sin baggrund som foreningsadministrator og ansættelse hos ØENS siden 2019, bidrager Pelle med en dybdegående og værdifuld erfaring. Vi stillede for nylig Pelle en række spørgsmål om, hvordan han oplever dét, at arbejde hos ØENS. Læs hvad Pelle svarede i interviewet nedenfor. God fornøjelse.
Hvordan startede din karriere hos ØENS Byggesagsafdeling?
Min rejse hos ØENS startede i sommeren 2023. Efter tre år med almindelig foreningsadministration søgte jeg nye udfordringer. En mulighed opstod i byggesagsafdelingen, og takket være ledelsens lydhørhed over for mine ambitioner, blev det hurtigt en realitet.
Hvilke arbejdsopgaver varetager du som projektleder?
I ØENS byggesagsafdeling assisterer vi bestyrelser og ejendomsinvestorer med en bred vifte af opgaver – fra mindre vedligeholdelsesopgaver til større udviklings- og renoveringsprojekter. Vores ansvar inkluderer professionel håndtering af forsikringer, entreprisekontrakter, finansieringsaftaler, betalinger og varslinger for vores klienter, som ofte er bestyrelser i boligforeninger eller ejendomsinvestorer.
Synes du, at du får nok ansvar? Hvis ja, hvad betyder denne tillid så for dig?
Siden min første dag hos ØENS har jeg haft et betydeligt ansvar. Ledelsens tillid til mig og vores afdeling gør det muligt for mig at håndtere hver eneste sag individuelt, med fokus på at tilbyde skræddersyet rådgivning til hver enkelt bestyrelse baseret på deres specifikke behov.
Hvordan er arbejdsmængden?
Bygninger skal vedligeholdes – og hvis økonomien er til det, er der også mange, der ønsker at udføre udviklings- og renoveringsprojekter i forbindelse med ejendommens vedligeholdelsesopgaver. Det betyder at vi i byggesagsafdelingen ikke opererer med en arbejdsmæssig ’højsæson’ og ’lavsæson’, men derimod opererer vi med arbejdsopgaver i et stabilt flow hen over året.
Hvordan oplever du ØENS som arbejdsplads? Hvordan er stemningen her på kontoret?
Arbejdsmiljøet hos ØENS er utrolig positivt. Vores team består af en ung og energisk gruppe, hvilket bidrager til en høj moral. ØENS har oplevet en hurtig vækst i de seneste år, hvilket afspejles i dynamikken og stemningen på kontoret.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Det kan være en lang og sej proces at få etableret altaner, men lyset og det ekstra uderum er det hele værd. Især i helt små lejligheder.
Det kan de skrive under på i en andelsforening på Østerbro, der prioriterede hjælp fra rådgivere til hele altanprojektet.
Det dejlige lys og de ekstra kvadratmeter, en altan tilfører en lille lejlighed, er en gave til de små rum, siger Helle Friis, der bor på femte sal i andelsforeningen A/B Silkeborggade 29-31 på Østerbro. Som formand for altanudvalget har hun gjort sin del af arbejdet for at få etableret altaner i 20 af foreningens små lejligheder Et arbejde, der blev færdigt i sommeren 2021.
Men projektet var aldrig kommet i mål uden professionel rådgivning på sidelinjen, forklarer hun. Andelsforeningen har ØENS Ejendomsadministration A/S som administrator, og gennem deres tovholder hér fik de anbefalet en byggeteknisk rådgiver fra ingeniørfirmaet Bang & Beenfeldt. Det var en beslutning, der viste sig at være guld værd.
”En ting var, at han kunne forholde sig til, hvad der indgik i tilbuddet og havde kendskab til altanbyggeri fra andre projekter, men da de gik i gang, kunne han også påpege mangler og ting, som håndværkerne skulle være opmærksomme på,” siger Helle Friis.
Der var dog også brug for at trække på hjælp fra juristerne i ØENS Advokatfirma undervejs.
”Vi var egentlig først gået i gang med ét altanfirma med et tilbud, som vi syntes så rigtig fornuftigt ud, men så havde vi det lige forbi juristerne, og der var altså noget i kontrakten, de mente skulle ændres. Det ville det altanfirma ikke fravige, og så turde vi ikke skrive under, fortæller Helle.
Andelsforeningen gik tilbage til et af de andre tilbud, som var en lille smule dyrere. Til gengæld var tingene helt i orden, og juridisk set var der ingen problemer, vurderede rådgiverne.
Før der er mulighed for at nyde aftensolen i en strandstol med udsigt over en af byens gårde, skal man dog væbne sig med tålmodighed, for både beslutnings-, ansøgnings- og byggeprocessen til altaner kan være en langstrakt fornøjelse. Helle Friis har boet i foreningen på Østerbro siden 2014, og allerede før hun flyttede ind, har der været talt om altanprojekter, som er blevet droppet af forskellige årsager.
Dejligt at få alle med
I 2019 vendte Helle tilbage til ideen sammen med en anden beboer. Andelsforeningen i Silkeborggade bestod på det tidspunkt af 24 små lejligheder på mellem 38 og 42 kvadratmeter. De fire i stueetagen kunne ikke få altaner, men er efterfølgende blevet lagt sammen til to. Det var dog ikke alle beboere, der var interesseret i altaner i første omgang. Én mente ikke, at han ville komme til at bruge den, men blev senere overtalt.
”Vi var glade for, at det lykkedes at få alle med, både af æstetiske hensyn, men også fordi det har en betydning i kroner og øre, hvis man skal have en vare, der er lidt attraktiv, når man efterfølgende skal af med lejligheden. Så vil det måske være ærgerligt at være den eneste, der ikke kan tilbyde en altan, siger Helle Friis.
Selve finansieringen af projektet har bestyrelsen i andelsforeningen også fået hjælp til fra ØENS Ejendomsadministration, som har taget sig af de økonomiske detaljer og fået optaget byggekredit og efterfølgende lån. Fordi der har været ydelser i form af byggeteknisk og administrativ rådgivning, er altanerne blevet en anelse dyrere end oprindeligt tænkt.
”Det er småting i det store billede. Der er blevet løst mange opgaver, som jeg ikke selv kunne klare. Det var en lettelse for mig, at der blev taget hånd om vores spørgsmål. Hvis der havde været nogen her i ejendommen, der havde forstand på byggeri, så kunne man måske godt stå for projektet uden den type hjælp, men det var der altså ikke, siger Helle Friis.
En lille stigning i den månedlige ydelse
Altanerne har hævet andelshavernes månedlige ydelse med ca. 700 kroner. Foreningen valgte, at den stigende månedlige ydelse skulle være ens for alle i andelstankens navn, til trods for at altanerne er dyrere at etablere foroven end forneden, fordi murværket er tyndere jo længere man bevæger sig op. Til gengæld er altanerne fra 1. til 4. sal større.
Nyt kig til gården
Det vigtigste argument for at få altan for andelshaverne på Østerbro var de ekstra kvadratmeter til de meget små boliger. Men det viste sig efter byggeriet, at det ekstra lys var en uventet overraskelse. Når et vindue skiftes ud med en glasdør, gør det meget ved lysoplevelsen i en lille lejlighed.
”Lysindfaldet har gjort en stor forskel, selv om der i forvejen er meget lyst på femte sal. På grund af altandøren har vi nu et anderledes kig ned til gården uden at skulle hænge ud ad vinduet. Vi har en børneinstitution i gården, så det er ikke altid, man lige går derned, hvis man har brug for sol og lys. Man er mere tilbøjelig til at gå ud på altanen”, siger Helle Friis, der primært bruger sin altan til afslapning i aftensolen, som er fremme helt til klokken 21.30 i sommermånederne.
Gode råd, hvis du overvejer altan
- Kom godt fra start, og alliér dig med professionelle rådgivere. Ofte begynder et projekt med, at man indhenter tilbud, som præsenteres på en generalforsamling. Husk, at hvis de ikke forinden er gennemgået af en professionel rådgiver og jurister, kan de være mangelfulde. Og man skal måske starte forfra.
- Inddrag din ejendomsadministrator fra begyndelsen for at få den rette rådgivning og anbefalinger til byggeteknisk rådgivning.
- Væbn dig med tålmodighed. Der går nemt 12-24 måneder fra de første møder til færdige altaner, bl.a. på grund af byggesagsbehandlingen i kommunen.
- Hold god kontakt med naboer og styregruppen/tovholderen i din forening – og hjælp hinanden med at udlevere nøgler mv. til håndværkere. Flere forskellige faggrupper skal have adgang til lejlighederne for eksempelvis at flytte radiatorer, ordne gulv mv.
Artiklen er skrevet af ØENS Ejendomsadministration og Dorte Mosbæk, freelance journalist. Artiklen er udgivet i magasinet ‘Min Boligforening’ i maj 2022. En særlig tak skal lyde til medvirkende bestyrelsesformand, Helle Friis, fra A/B Silkeborggade 29-31 på Østerbro.
Lad os hjælpe jer med jeres kommende byggeprojekt
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Et stærkt forsinket byggeri fyldt med fejl er, sammen med en stor ekstraregning, blevet resultatet af et renoveringsprojekt hos en andelsforening på Amager. Sagen her gik helt i hårdknude, men en række forholdsregler kan forhindre de værste konflikter, siger byggeretsadvokat Johan Iversen Møller. En af de vigtigste læringer ér, at man ikke bør have alle byggesagens aktører i ét og samme firma.
I 2018 indså bestyrelsen i andelsforeningen A/B Søren Norby på Amager, at deres ejendom trængte til en kærlig omgang. Ikke bare lidt klatmaling hist og her. Men en omgang af den mere alvorlige slags med nyt tag og vinduer, isolering af gavlene, en facade, der skulle pudses op og et kælderloft, der skulle understøttes.
Den lille andelsboligforening på bare 10 lejligheder og nogle erhvervsdrivende i stueetagen havde ikke tidligere haft en vedligeholdelsesplan, og derfor begyndte projekterne at blive presserende, fortæller bestyrelsesmedlem Marianne Einshøj Jakobsen, der sammen med formanden Karsten Sand har været foreningens tovholdere for projektet. Og det er de stadig, for byggeriet er endnu ikke færdigmeldt.
”Hvis ikke man renoverer løbende, får man et kæmpe efterslæb, og det havde vi. Så vi startede med at forsøge at få lavet en vedligeholdelsesplan. Men der var ikke mange, der ville give tilbud på det, fordi foreningen er så lille,” fortæller hun.
De følte sig derfor heldige, da et mindre firma gerne ville tage opgaven. Hurtigt viste det sig, at det også var et boligadministrationsfirma, som tilmed tilbød at overtage administratorposten.
”De kiggede på vores økonomi og sagde, at der var masser af luft i budgettet til renovering. Så det syntes de, at vi skulle i gang med. Der var ingen grænser for, hvad de kunne hjælpe os med,” fortæller Marianne Einshøj Jakobsen, som sammen med resten af bestyrelsen besluttede at bruge firmaet som ny administrator.
Og herfra gik det stærkt. Den nye administrator var nemlig også byggerådgiver og tilbød derfor sin hjælp til renoveringsprojektet. Efter hans råd valgte foreningen at gå med den billigste af tre entreprenører. Og i april 2019 blev projektet søsat – estimeret til at tage cirka 5-6 måneder.
Hvem af sagens aktører har overblikket?
Efter få uger begyndte de første af en uendelig række af små og store problemer. Al lige fra massive vandskader på loftet som følge af manglende afdækning til forkert behandling af facaden. Derudover var der byggeregnskaber, der ikke var styr på. Og ingen af byggesagens aktører virkede til at have overblikket.
I dag, tre år senere, kan Marianne Einshøj Jakobsen fremvise et 18 sider langt dokument med fejl. I dokumentet har hun listet sagens historik, kommunikationen og de mange graverende fejl, der er opstået undervejs. I mellemtiden er entreprenøren gået konkurs, og byggerådgiveren afviser at bruge sin forsikring.
Marianne Einshøj Jakobsen kalder sig selv og foreningen lidt naiv i troen på, at den byggetekniske rådgiver havde overblikket og ville tage ansvar. Man må følge sin mavefornemmelse, mener hun.
”Jeg håber da, at en god byggerådgiver ville have ført ordentligt tilsyn med entreprenøren. Men for os opstod problemet især, da vi begyndte at tvivle på byggerådgiveren, som så samtidig var vores administrator. Dér lærte vi, at man ikke skal have alle forretninger samme sted,” siger hun.
Dén pointe deler advokat Johan Iversen Møller fra ØENS Advokatfirma. Han overtager løbende byggesager, der er gået i hårdknude, og mener, at en del problemer kan undgås, hvis man fra starten tænker i et firkløver af rådgivere.
”Den byggetekniske rådgiver kontrollerer entreprenøren, og så kan der være en jurist, der kontrollerer både entreprenøren og den byggetekniske rådgiver. Og til sidst en byggesagsadministrator, der til en vis grad kontrollerer de andre i byggesagen. Kontrolarbejde er en del af kvalitetssikringen af byggeriet, og hvis man samler alle de funktioner under én hat, forsvinder kontrollen,” siger han.
Økonomiske konsekvenser
Johan Iversen Møller mener, det optimale scenarie er, at der er koblet en juridisk byggerådgiver på byggeprojektet fra starten. Også selv om det kan virke som for mange forskellige rådgivere på et enkelt projekt. ”Mange tvister i en byggesag opstår ved, at parterne bliver uenige undervejs og graver sig ned i skyttegravene. Så stopper byggeriet, konflikten vokser, og de økonomiske konsekvenser bliver større og større. Traditionelt i branchen kobler man først en advokat på, når parterne er gået helt fra hinanden,” siger han og beskriver sin rolle som en slags konfliktmægler tidligt i processen.
I andelsforeningen A/B Søren Norby forsøgte de et godt stykke tid at løse problemerne direkte med entreprenør og byggerådgiver, men måtte til sidst få en advokat på sagen. Indtil videre har foreningen brugt over 150.000 kroner på advokatsalær og vedtog derfor på en ekstraordinær generalforsamling i marts at lukke sagen og se fremad. De har i mellemtiden også skiftet administrator, så de nu er administreret af ØENS Ejendomsadministration. De venter lige nu på en rapport fra en ny ekstern byggeteknisk rådgiver, der skal vurdere, hvad det kræver at få udbedret fejl og mangler.
Gode råd til at komme godt fra start med renoveringsprojektet:
- Hav altid en vedligeholdelsesplan, så I ved, hvilke projekter, der skal prioriteres.
- Vælg jeres rådgiverteam med omhu. Man kan godt få administrativ og juridisk rådgivning fra samme firma, f.eks. sin administrator. Men den tekniske rådgiver og entreprenøren bør være uafhængige af hinanden og af foreningens administrator.
- Større byggeprojekter vil næsten altid kræve ekstern og uafhængig byggeteknisk rådgivning. Ellers kan bestyrelsen ende med et alt for stort, komplekst og tidrøvende arbejde.
- Hvis I som bestyrelse vælger at entrere direkte med en entreprenør uden rådgiver, skal I være opmærksom på, hvad jeres bestyrelsesansvarsforsikring dækker.
- En juridisk byggerådgiver kan være et forebyggende tiltag, som på sigt kan spare jer for mange penge i advokatsalær, hvis projektet først er gået i hårdknude.
- Dokumentér processen – det kan være nyttig information, hvis en konflikt opstår og eskalerer.
Artiklen er udgivet i magasinet ‘Min Boligforening’ i juni 2022. En særlig tak skal lyde til medvirkende bestyrelsesmedlem, Marianne Einshøj Jakobsen fra A/B Søren Norby på Amager. Billederne til artiklen er taget af Marianne.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Der er mange forskellige faser i en byggesag – dét ved ØENS byggesagsansvarlige, Karina Bertram, alt om. Og netop derfor har hun medvirket i podcasten ‘Rundt Om Byggeriet’.
I podcasten kommer Karina bl.a. ind på, hvilke overvejelser man som forening eller bestyrelse skal gøre sig ift. renoveringsprojekter og byggesager.
Foreninger har ofte både byggesager i kategorien “nice to have” og “need to have”. Og hvordan skal og bør man egentlig prioritere disse? Alt dette kan du blive klogere på ved at lytte med her eller der hvor du normalt hører podcast.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Følgende artikel er en opfølgning på artiklen ‘Stor svindelsag i andelsboligforening‘ og omhandler svindel i en andelsboligforening på Amager. Artiklen er udarbejdet af Bjørn Weber, direktør og partner hos ØENS Ejendomsadministration A/S
Store millionbeløb skifter hænder i de danske andelsforeninger, og ofte er kontrollen minimal. Hos A/B Amagerbro betød det, at beboerne blev svindlet for 9,1 millioner kroner.
Stemningen var høj, da Kaka og Wafande i marts 2020 gav altankoncert i gården hos A/B Amagerbro under landets første coronanedlukning. Anderledes trykket var den godt seks måneder senere, da vi hos ØENS Ejendomsadministration A/S måtte indkalde andelshaverne til et ekstraordinært møde og fortælle dem, at vi havde politianmeldt deres kasserer for gennem ti år systematisk at svindle for mindst 9,1 millioner kroner. Svindlen blev opdaget, da vi samme vinter overtog den fulde administration af foreningen, og i april 2020 meldte vi sagen til politiet. I september samme år havde politiet stadig ikke haft tid til at se på den. Beboerne stod tilbage med en tillid, som var forrådt, og med en tung atmosfære i gården og ejendommen, som det vil tage lang tid at reparere.
”En mand af gården”
A/B Amagerbro er en forening med 180 boliger, hvor familier har boet i flere generationer, og lejligheder sjældent skifter hænder uden for den interne venteliste. Flere af beboerne beskriver atmosfæren i gården som familiær. Alle kender alle. Som andelshaver Jannik Züberlein sagde, da han i forbindelse med sagen blev interviewet af Berlingske: ”Der er et helt særligt fællesskab i foreningen, og måske stoler man mere blindt på folk i den her ejendom, end man ville gøre mange andre steder.”
Andelsboligforeningen havde i årevis selv administreret deres økonomi, og folk stolede på kasseren, der blev beskrevet som ”en mand af gården”. Han sad med eneansvaret for at betale regninger og gøre årsregnskabet op. Det udnyttede han til uforstyrret at forfalske opkrævninger af eksempelvis vandregninger og kommuneskat på flere hundrede tusinde kroner.
Regnskabsbilagene blev gennemgået af bilagskontrollanter, som desværre udelukkende havde til opgave at undersøge, om der var overensstemmelse mellem bilagene og tallene i årsregnskabet. Dét var der. Det har krævet et trænet øje at opdage, at noget var galt.
Således kunne kasseren i 2017, 2018 og 2019 hvert år komme mere end halvanden million kroner af foreningens penge i egen lomme. Det svarer til, at han i perioden har taget 1.000 kroner ud af den enkelte andelshavers økonomi hver måned.
En uimodståelig fristelse
Det kan være voldsomt, når man som kasserer eller formand med en nogenlunde normalindkomst pludselig sidder og flytter rundt på beløb i millionklassen – i byggesager måske helt op til 50 millioner kroner. Samtidig er der ingen officielle krav om kontrol. Derfor kan det næppe overraske, at der kan opstå situationer som denne, hvor en ellers tillidsvækkende person måske havner i et misbrug, og fristelsen til at snyde simpelthen bliver for stor.
Ifølge en opgørelse fra marts 2021, af den uafhængige andelsboliganalytiker Tejs Carstensen, er 42,2 procent af landets andelsboligforeninger selvadministrerende. Det placerer en betragtelig arbejdsbyrde for foreningens bestyrelse. Og i mange tilfælde et alt for stort eneansvar i foreningerne, og det kan nemt føre til mistillid og skæve blikke i opgangen, når uenigheder opstår.
Manglende faglig kompetence
For en ejendomsadministrator som ØENS var svindlen nem at opdage. Flere advarselslamper blinkede med det samme. Der var år for år kæmpe afvigelser på de forskellige poster, og ejendomsskatten var cirka det dobbelte af normalen og skulle desuden betales hvert kvartal. Hundredvis af gange har vi siddet med lignende papirer, og derfor ved vi eksempelvis, at ejendomsskat i Københavns kommune betales halvårligt.
Bestyrelsen hos A/B Amagerbro består som hos mange andre foreninger af ganske almindelige andelshavere. Andelshavere der ikke nødvendigvis har de faglige kompetencer til at spotte, når noget er galt.
Brug for advokater og regnskabsafdeling
Det kom os til gode i bevisførelsen, at ØENS Ejendomsadministration A/S er en del af ØENS Rådgivningshus, som også tæller et advokatfirma og en virksomhedsadministration. Virksomhedsadministrationens regnskabsafdeling kunne nøje gennemgå bilag for bilag, og det blev hurtigt klart, at de mistænkelige betalinger alle var overført til de to samme konti – som viste sig at tilhøre kasseren og hans kone. Sideløbende kunne advokatfirmaet bistå med at samle sagens akter, og allerede den 4. april 2020 kunne vi servere dem for politiet.
Alligevel er kasseren stadig ikke stillet for en offentlig dommer – nu mere end halvandet år senere.
”Mange sidder måske med en følelse af, at vi lever i en retsstat, hvor kontrolinstanser og politiet beskytter os, når sådan noget sker. Det er desværre blevet alt for tydeligt, at sådan er det ikke. Vi har endnu ingen hjælp fået, og hos Andelsboligforeningen Amagerbro sidder beboerne tilbage med en følelse af at være blevet svigtet af politiet,” siger Kenneth Gudmundsson, der er advokat og stiftende partner i ØENS Rådgivningshus.
Ingen støtte fra politi og banker
Heller ikke bankerne var til nogen hjælp. I en sag som denne har bankrådgiveren højst sandsynligt fået kaffen galt i halsen, da overførsler fra en andelsforening på flere hundrede tusinde kroner pludselig begyndte at tikke ind på kontoen hos en privat kunde. Rådgiveren har formentlig underrettet Bagmandspolitiet. Men fra 2016 til 2018 modtog Bagmandspolitiets hvidvasksekretariat 79.000 underretninger fra bankerne om mistænkelige transaktioner. Kun tre af dem førte til videre efterforsking. Siden har Bagmandspolitiet ganske vist opprioriteret deres efterforskning af økonomisk kriminalitet, men det er langt fra givet, at en underretning fra banken fører noget med sig.
Har ikke set en krone
I den konkrete sag havde vi ikke andet valg end at indbringe kassereren for civilretten med henblik på at få en dom over kassereren. Det er en dyr og krævende proces, og også den trak ud. Til sidst blev kasseren dømt til at tilbagebetale de 9,1 millioner kroner, men ingen i foreningen har endnu set en krone. Det kommer de formentlig heller ikke til, da kasseren har erklæret sig insolvent i fogedretten. Efterfølgende har foreningen valgt at erklære kasseren personligt konkurs, hvorved der gives mulighed for at omstøde transaktioner, foretaget af kasseren.
”Fordi politiet har været så længe om at agere og eksempelvis varetægtsfængsle vedkommende, mens sagen stod på, er det højst sandsynligt for sent nu. Med mere end et år til ugeneret at gemme pengene af vejen, bliver det mere end svært for kurator i konkursboet at få fat i dem,” siger Kenneth Gudmundsson. Det var ham, der repræsenterede A/B Amagerbro ved civilretten.
”Vi venter på at få straffesagen for byretten. Der pågår stadig politiundersøgelser, og ansvarsmæssigt er den ikke landet helt. Vi ved, at der er begået et strafbart forhold, men teoretisk ved vi endnu ikke, hvor ansvaret ender henne.
Mistro kan let opstå
Det er heldigvis usædvanligt, at der svindles for så høje beløb. Men det er ikke første gang, at vi støder på underslæb og rod i økonomien, og i årenes løb har lignende sager været fremme i medierne.
Selvom alle har deres på det rene, kan mistroen let opstå, når kontrollen er så dårlig, som den mange steder er. Hos ØENS har vi ofte oplevet, hvordan interne uenigheder kan føre til muren i krogene. Sommetider fører det til direkte til spekulationer og anklager om svindel eller underslæb. Den mistillid, og ubehagelige atmosfære som følger med den, kan man undgå ved at få en administrator til at styre økonomien. Alternativt er en ekstern revisor et rigtig godt skridt på vejen. Hvis man for eksempel gør det lovpligtigt at anvende en registreret eller statsautoriseret revisor i foreninger med en væsentlig økonom, kan foreningerne i stedet for beskyldninger, mistanke og dårlig stemning koncentrere sig om alt det, der gør livet i foreningen værd at leve – som eksempelvis en altankoncert.
Svindlen år for år
Kasseren startede forsigtigt ud. Til sidst svindlede han for mere end halvanden million kroner om året.
2011: 105.710 kr.
2012: 280.266,42 kr.
2013: 734.700,38 kr.
2014: 736.782,23 kr.
2015: 940.428,47 kr.
2016: 1.323.918,39 kr.
2017: 1.711.972,77 kr.
2018: 1.576.775,69 kr.
2019: 1.707.755,91 kr.
Få selvadministrerer i hovedstaden
Antal foreninger med selvadministration i udvalgte kommuner:
Brøndby: 0,0 %
København: 9,5 %
Frederiksberg: 13,5 %
Aalborg: 26,7 %
Esbjerg: 59,9 %
Odense: 65,3 %
Aarhus 67,6 %
Randers 73,2 %
Vejle 87,8 %
Ærø: 100,0 %
Tal: Uafhængig andelsboliganalytiker Tejs Carstensen, marts 2021
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Hvordan kommer man som boligforening i gang med det byggeprojekt, man længe har drømt om at realisere? Kan vi i bestyrelsen administrere hele byggesagen selv? Og hvad gør vi, hvis noget går galt undervejs? Spørgsmålene og bekymringerne er ofte mange, når det handler om byggesager.
Hvad enten man som boligforening ønsker at iværksætte et mindre byggeprojekt eller et større og mere omfattende et af slagsen, er det altid en god idé at ansætte en byggesagsadministrator, der kan bistå foreningen undervejs i alle byggesagens mange faser – fra idéudvikling til afleveringsforretning.
Ejerforeningen Sundgården havde længe drømt om at få opført altaner på deres ejendom. Vejen til altanerne skulle dog vise sig at blive en lang og snørklet. Den 1. juli 2019 overtog ØENS administrationen af altanprojektet, der på daværende tidspunkt havde været undervejs i 4 år – og i maj 2020 kom vi efter 10 måneders samarbejde i mål med altanprojektet.
Hvordan burde det have forløbet?
Vi har fået Heidi Andersen og Mikkel Kejser, bestyrelsesmedlemmer i EF Sundgården til at sætte et par ord på byggesagens forløb. Og hvordan de i bagklogskabens lys, ville have grebet sagen an i dag.
“Mange processer kunne være blevet forenklet og simplificeret, hvis vi havde haft den rette byggesagsadministrator med inde over projektet fra start”, fortæller Mikkel. Han tilføjer at de har måtte skifte administrator 3 gange undervejs i projektet. “Vi oplevede fejlagtig og manglende rådgivning fra vores tidligere administratorer. Vi stiftede bl.a. Altangruppen Sundgaarden, hvor 91 har valgt at gå med. Vi ved nu, at man sædvanligvis ikke vil stifte en særskilt forening, Dette kræver nemlig en selvstændig bestyrelse og afholdelse af generalforsamlinger mv. Det blev en stor tidsrøver for os.”
Foreningen vurderede at et 3. administrationsskifte var uundgåeligt.
“Vi er fuldtidsbeskæftigede ved siden af projektet. Og når der hverken opleves opfølgning, fornuftig proces eller kontrol fra administrators side, så er det en for stor mundfuld for os som bestyrelse. Det var dog ikke uden bekymring, at vi indledte et samarbejde med ØENS Ejendomsadministration. Men vores bekymring blev hurtigt erstattet af lettelse og et fjernet forventningspres.”
ØENS indledte et større oprydningsarbejde
Da ØENS overtog projektet, indledte vi et større oprydningsarbejde for foreningen. Vi hjalp dem med at få det økonomiske overblik tilbage. Alle altanerne havde individuelle priser, grundet størrelsen og tilvalg, hvilket krævede et større administrativt arbejde at opgøre for den enkelte, da en sådan opgørelse ikke var blevet udarbejdet af entreprenøren eller den byggetekniskrådgiver.
“Da ØENS overtog projektet, oplevede vi at der kom styr på økonomi, styring og tidsplan. Der var god og opfølgende kommunikation, og vi oplevede projektet som et samarbejde, hvor vi og ØENS arbejdede hen imod et fælles mål. Projektet blev styret med hård hånd, da vi både havde en byggesagsadministrator og advokat med fra ØENS Rådgivningshus. Vi fandt det vi søgte, og stod endeligt stærkt” siger Heidi
Har I et godt råd til andre, der skal i gang med et byggeprojekt?
“Undersøg markedet ordentligt inden I kaster jer over et byggeprojekt – og få den korrekte byggesagsadministrator med ind over projektet fra start. Sammen med ØENS er vi kommet flot i mål med projektet, og foreningen er glade for deres nye altaner, og bestyrelsen for processen med ØENS Rådgivningshus.”
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Hvordan kommer man som boligforening i gang med dét byggeprojekt, man længe har drømt om at realisere? Kan vi i bestyrelsen administrere hele byggesagen selv? Og hvad gør vi, hvis noget går galt undervejs? Spørgsmålene og bekymringerne er mange, når det handler om byggesager. Hvad enten man som boligforening ønsker at iværksætte et mindre byggeprojekt eller et større og mere omfattende ét af slagsen, er det altid en god idé at ansætte en byggesagsadministrator, der kan bistå foreningen undervejs i alle byggesagens mange faser; fra idéudvikling til afleveringsforretning.
Ejerforeningen Hvidovrevej 126 – Bonkesvej 3 A-H & 5-19 havde lige præcis alle disse bekymringer, da de sidste år besluttede sig for at indlede et større renoveringsarbejde på deres ejendom. Vi har fået Bo Larsen Vangsgaard, der på daværende tidspunkt var bestyrelsesformand i foreningen, til at sætte nogle ord på deres bekymringer omkring byggesagen og på deres oplevelse af at have en professionel byggesagsadministrator med sig undervejs i hele processen.
Den 1. juli 2017 overtog ØENS administrationen af ejerforeningen i Hvidovre. Foreningen havde meget længe haft et ønske om at tage hul på et større renoveringsarbejde af deres ejendom, der dengang trængte til en kærlig hånd. Men selvom ønsket om at renovere deres fælles ejendom var stort, havde foreningen længe ikke haft de rette forudsætningen for at begynde så stort et projekt. Så bekymringerne var mange.
”Det var særligt den overordnede styring af byggesagen, der bekymrede os”, fortæller tidligere bestyrelsesformand Bo Larsen Vangsgaard. ”Vi var bange for, at vi ville overse noget vigtigt – og at det ville betyde unødige omkostninger for foreningen”, fortsætter han og forklarer, at de mange regler og reglementer på området udgjorde en stor bekymring. ”En anden bekymring var, hvordan vi skulle håndtere en eventuel tvist – og hvordan vi ville være stillet i sådan en situation”, afslutter Bo Larsen Vangsgaard. Bekymringerne var altså mange, og derfor besluttede ejerforeningen at ansætte ØENS som byggesagsadministrator på deres byggesag.
I samarbejde med bestyrelsen planlagde og vedtog vi foreningens byggesag, der både inkluderede tagudskiftning, vinduesudskiftning, renovering af faldstammer og udskiftning af vandrør. Som første og indledende step i byggeprojektet hjalp vi foreningen med at få det nødvendige økonomiske overblik – og i den forbindelse rådgav vi dem om forskellige finansieringsmuligheder, præsenterede dem for forskellige budgetoverslag og foretog de nødvendige konsekvensberegninger. Det lykkedes os at få forhandlet rigtig gode og fordelagtige lånevilkår med banken – og sammen fik vi skabt det solide økonomiske grundlag, som enhver vellykket byggesag bygger på.
Da alle de finansielle foranstaltninger var på plads, og der var indgået et samarbejde med en byggeteknisk rådgiver, begyndte indhentningen af tilbud på byggeprojektet fra forskellige entreprenører. Foreningen endte med et rigtig godt tilbud, der faktisk gav så meget luft i byggebudgettet, at de fik mulighed for at udvide projektet med yderligere udskiftning af flere dør- og vinduespartier. Efter indgåelse af entrepriseaftalen kunne vi med ro i sindet påbegynde det længe ventede byggeprojekt. Troede vi.
Det skulle nemlig vise sig, at det valgte entreprenørfirma – mod alle forventninger og risikovurderinger – måtte gå konkurs blot to dage inden byggesagens planlagte start. En uheldig situation, hvor panikken hurtigt bredte sig blandt foreningens bestyrelsesmedlemmer. Men med hurtig rådgivning og konstruktivt samarbejde mellem vores byggesagsadministration, den byggetekniske rådgiver og bestyrelsen lykkedes det at få styr på situationen, og dét betød, at byggesagen – til stor lettelse for foreningen – kun blev 14 dage forsinket og ikke led nogen økonomiske tab.
”Det var beroligende og betryggende at have en professionel byggesagsadministrator ved sin side i sådan en uheldig situation”, udtaler Bo Larsen Vangsgaard. ”Det gav ro i maven. Selvom projektet blev forsinket, led vi ingen økonomiske tab. Og dét var en stor lettelse for os,” pointerer Bo Larsen Vangsgaard.
I august 2018 tog entreprenørfirmaet så det første spadestik i det store byggeprojekt. Byggeriet varede indtil februar 2019, hvor vi med stor tilfredshed kunne forestå afleveringsforretningen. Resultatet af det store vedligeholdelsesprojekt er rigtig godt, og ejerforeningen er til vores store glæde meget tilfredse med projektet.
Byggesagen i ejerforeningen i Hvidovre tjener som lysende eksempel på, hvor hurtigt en byggesag kan skifte kurs undervejs i processen – og som eksempel på, hvor kærkommen en professionel byggesagsadministrator er, når man som boligforening beslutter sig for at igangsætte et byggeprojekt. ”ØENS Byggesagsadministration er både velforberedt og professionel”, udtaler Bo Larsen Vangsgaard og understreger endnu engang, hvor glade de i dag er for, at de valgte at ansætte en professionel sparringspartner, der kunne bistå dem undervejs i hele processen – også da projektet tog en uheldig drejning.
Går jeres boligforening også med drømme om at bygge om eller renovere? Så står vores byggesagsadministration klar til en uforpligtende snak om, hvordan I bedst muligt kommer igennem jeres byggeprojekt.
Kontakt en specialist
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
E/F Brigadevej besluttede sig i 2017 for at iværksætte et renoveringsprojekt, da den generelle vedligeholdelse og udvikling af deres ejendom i længere tid var blevet forsømt. Bestyrelsen vidste på forhånd, at en facaderenovering var uundgåelig, da facaderne var præget af fugtskader grundet tidligere, utilstrækkelig renovering. Projektet virkede uoverskueligt for bestyrelsen, og det var svært at skabe det nødvendige overblik over de mange opgaver, et byggeprojekt af sådan karakter indbefatter.
For at kunne prioritere indsatsen og danne sig et overblik over byggesagen, indledte bestyrelsen derfor med at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen. Vedligeholdelsesplanen bidrog med overblikket, men bestyrelsen følte stadig, at de manglede de rette kompetencer til at realisere renoveringsprojektet – og derfor besluttede de sig for at ansætte ØENS som professionel byggesagsadministrator. Bestyrelsesformand i E/F Brigadevej Michael Macdonald Arnskov forklarer her, hvorfor de valgte at få en byggesagsadministrator med under forløbet:
”Vi havde som bestyrelse slet ikke magtet at håndtere et så stort projekt uden professionel og ekstern bistand. Som bestyrelse kan vi træffe beslutninger, men det er vigtigt at involvere de rette kompetencer til at realisere dem. Her har rådgivningen omkring finansiering været af stor betydning, da vores byggesagsadministrator har kunne forhandle sig frem til fordelagtige vilkår og generelt rådgive os om de økonomiske forhold. Som bygherre giver det en masse ro at vide, at der er en, man kan sparre med og som varetager foreningens interesser.”
Tilfreds forening
Ved byggeprojektets afslutning var foreningen både meget tilfredse med resultatet af facaderenoveringen og med selve byggeforløbet, og derfor besluttede de sig for at fortsætte den gode stil og indlede endnu et byggeprojekt, der denne gang skulle realisere et ønske om at gøre de fælles gårdarealer mere attraktive for beboerne og dermed skabe et mere socialt miljø i foreningen, klimasikring af ejendommen og ny belægning til forbedring af forholdene for renovationsfolkene. Derfor igangsætte de en komplet renovering af deres gårdarealer – og til vores store glæde genvalgte de ØENS som byggesagsadministrator på det nye projekt, hvilket der ifølge Michael Arnskov var flere gode grunde til:
”Projektet med renovering af facaden forløb helt efter planen og med et godt resultat. Som bestyrelse var vi trygge og meget tilfredse med forløbet, og derfor var der ikke rigtig grund til at ændre på sammensætningen af holdet. I den sammenhæng er tillid meget vigtig. Som formand for bestyrelsen oplevede jeg allerede fra begyndelsen af samarbejdet, at der var god kemi og en oprigtig vilje til at sikre et godt forløb.”
Bestyrelsesarbejdet er frivilligt og ulønnet
Det kan være svært for foreninger – store som små – at vide, hvordan byggesager skal gribes an. Mange bestyrelsesmedlemmer varetager deres arbejde i bestyrelsen på frivillig og ulønnet basis, og derfor er det afgørende for foreningens drift og udvikling, at bestyrelsen har de helt rigtige kompetencer med under hele processen. Vi spurgte Michael Arnskov, om han ville anbefale andre foreninger at gøre brug af en professionel byggesagsadministrator, hvortil han svarede:
”Jeg ville som bestyrelsesformand ikke turde binde an med så – for en lille forening – store projekter uden professionel bistand. Man skal kende sine begrænsninger og vide, hvor man kan placere ansvaret. Den tryghed, man betaler for, er givet godt ud, og den er forudsætningen for, at man kan investere i sådanne renoveringsprojekter.”
Dét at blive genvalgt som byggesagsadministrator af en forening vidner om, at vores arbejde gør en forskel. Vores vigtigste job er at skabe tryghed for vores kunder, og det er svært at blive andet end glad og stolt, når bestyrelsesmedlemmer oplever og beskriver vores byggesagsadministration på ovenstående måde.
Står din bestyrelse over for lignende projekter, og er I i tvivl om, hvordan sagen skal gribes an? Så gør som E/F Brigadevej og tag en uforpligtende snak med ØENS byggesagsafdeling om, hvordan I på bedst mulig måde iværksætter jeres kommende byggeprojekt.
Kontakt en specialist
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER