Uudnyttede tagetager kan blive en afgørende del af løsningen på boligmanglen – og en væsentlig økonomisk mulighed for jeres forening

Debatten om boligmangel i Danmark – særligt i København og Frederiksberg – tager ofte udgangspunkt i nybyggeri, byudviklingsområder og fortætning af byernes randzoner. Mindre opmærksomhed har derimod været rettet mod den betydelige værdi, der allerede findes i den eksisterende bygningsmasse – nærmere bestemt i de mange uudnyttede tagetager i etageejendomme.

Ifølge en analyse fra EjendomDanmark findes der i danske etageejendomme ca. 1,35 km² uudnyttet tagetageareal, hvilket svarer til et potentiale på op mod 22.000 nye boliger, hvis arealerne konverteres til beboelse. For mange ejer- og andelsboligforeninger kan disse kvadratmeter udgøre både et konkret bidrag til løsningen på boligmanglen og en væsentlig økonomisk mulighed.

Det giver ofte anledning til spørgsmål hos foreningernes bestyrelser, herunder om ejendommen rummer et tilsvarende potentiale, og om det kan omsættes til både nye boliger og konkret økonomisk gevinst. Læs med herunder, og lad os se nærmere på, om jeres tagareal udgør et overset aktiv i den eksisterende bygningsmasse.

Boligmangel og værdiskabelse hænger tæt sammen

Boligmanglen er mest udtalt i de byområder, hvor ejendomsmarkedet i forvejen er presset – herunder København og Frederiksberg. I disse områder er værdien pr. boligkvadratmeter høj, og efterspørgslen efter mindre, centralt beliggende boliger er vedvarende. Det betyder, at nye boligenheder, som kan etableres inden for den eksisterende bygningsmasse, ofte har en betydelig markedsværdi.

For ejer- og andelsboligforeninger indebærer dette, at uudnyttede tagetager ikke alene repræsenterer et fysisk areal, men et økonomisk potentiale, som – afhængigt af projektets udformning – kan omsættes til:

• et væsentligt provenu ved salg af nye boliger
• løbende indtægter gennem udlejning
• reduktion eller afvikling af fællesgæld
• finansiering af større vedligeholdelses- og renoveringsarbejder
• en generel værdiforøgelse af ejendommen og de eksisterende boliger

Set i dette lys er tagetagekonvertering ikke blot et bidrag til boligudbuddet, men et strategisk greb, der kan styrke foreningens økonomi på både kort og lang sigt.

Et dokumenteret potentiale – også ved realistiske boligstørrelser

EjendomDanmarks analyse baserer sig på konservative forudsætninger og viser, at potentialet er betydeligt, selv når der tages højde for realistiske boligstørrelser:

• ca. 22.000 boliger ved gennemsnitlig størrelse på 50 m²
• ca. 13.000 boliger ved 75 m²
• ca. 9.000 boliger ved 100 m²

Tallene viser, at både mindre og større boligenheder kan være økonomisk attraktive – særligt i ejendomme, hvor beliggenhed og eksisterende bystruktur allerede er på plads.

For den enkelte forening handler det ikke om landsdækkende statistikker, men om hvorvidt netop jeres ejendom rummer et projekt, der kan gennemføres rentabelt og forsvarligt.

Hvorfor realiseres potentialet ikke oftere?

På trods af det dokumenterede potentiale realiseres kun en begrænset del af tagetageprojekterne i praksis. Årsagen er sjældent manglende interesse, men derimod en række juridiske, økonomiske og organisatoriske forhold, som kan gøre projekterne komplekse.

Plan- og lokalplanforhold

Mange ejendomme i hovedstadsområdet er omfattet af lokalplaner, der regulerer bygningens højde, tagform, materialevalg og anvendelse. I visse tilfælde kræver konvertering af tagetager dispensation, hvilket forudsætter grundig forberedelse og dialog med kommunen.

Byggelovgivning og byggesagsbehandling

Tagetageprojekter udløser ofte krav til brandforhold, adgangsveje, statik, dagslys og tekniske installationer. Samtidig kan byggesagsbehandlingen være tidskrævende, hvilket har betydning for både økonomi og planlægning.

Skattemæssige og økonomiske forhold

Fortjenesten ved et tagetageprojekt afhænger i høj grad af den valgte struktur. Ændringer i ejendomsvurdering, momsforhold og beskatning kan få væsentlig indflydelse på det endelige provenu – og bør afklares tidligt.

Beslutningsprocessen i ejer- og andelsboligforeninger

I foreninger rejser tagetageprojekter ofte spørgsmål om:

• ejendomsret til taget og fællesarealer
• fordeling af indtægter og udgifter
• krav til flertal på generalforsamlingen
• behov for vedtægtsændringer

Manglende afklaring kan skabe usikkerhed blandt beboerne og i værste fald bremse projekter, der ellers er både økonomisk og teknisk bæredygtige. Et solidt beslutningsgrundlag er derfor afgørende – ikke mindst når der er tale om projekter med potentielt stor økonomisk betydning for foreningen.

Sådan kan ØENS hjælpe jeres forening – når boligmangel bliver en mulighed

Hos ØENS Ejendomsadministration, ØENS Byggesagsadministration og ØENS Advokatfirma bistår vi ejer- og andelsboligforeninger med at afdække og realisere værdien af uudnyttede tagetager i eksisterende ejendomme. Vores udgangspunkt er altid det samme: at give foreningen et klart og realistisk beslutningsgrundlag, hvor både muligheder, risici og økonomiske konsekvenser er belyst.

Vi hjælper blandt andet med:

• en indledende vurdering af ejendommens juridiske og økonomiske potentiale
• afklaring af plan- og byggemæssige muligheder og begrænsninger
• rådgivning om beslutningsprocesser og flertalskrav i foreningen
• strukturering af projektet med fokus på fortjeneste og risici
• vurdering af skattemæssige og økonomiske konsekvenser

Vores tilgang er nøgtern og værdiorienteret. Et projekt skal ikke blot kunne gennemføres – det skal give mening for foreningen, både økonomisk og organisatorisk.

Boligmanglen i de større byer har gjort centralt beliggende kvadratmeter mere værdifulde end nogensinde. EjendomDanmarks analyse viser, at mange af disse kvadratmeter allerede findes i form af uudnyttede tagetager. De er blot ikke taget i brug.

Guldet ligger allerede på loftet.

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

FAQ – Uudnyttede tagetager og boligmangel for boligforeninger

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om muligheder, risici og praktiske forhold ved at udnytte uudnyttede tagetager i ejer- og andelsboligforeninger. FAQ’en giver dig et hurtigt og brugbart overblik, hvis jeres forening overvejer projektet som et bidrag til løsning af boligmangel eller som et økonomisk aktiv.

På baggrund af oplysninger fra Skatteministeriet forventes regeringen at ville fremsætte et lovforslag i februar, som efter planen med virkning fra 1. januar 2026 vil forenkle reglerne for foreningers udbetaling af skattefri godtgørelser til ulønnede bestyrelsesmedlemmer og frivillige. Samtidig lægges der op til en forhøjelse af beløbsgrænsen til 10.000 kr. Artiklen opdateres, når lovforslaget er behandlet – forventeligt i 2. halvdel af februar.

Frivilligt engagement er en af grundpillerne i det danske foreningsliv – og uden de mange ulønnede kræfter ville mange boligforeninger, herunder andelsboligforeninger og ejerforeninger, ganske enkelt ikke fungere i praksis.

Alligevel er der fortsat mange bestyrelsesmedlemmer, som ikke er opmærksomme på, at de kan modtage skattefri godtgørelse for deres arbejde.

Hos ØENS Ejendomsadministration samarbejder vi dagligt med mere end 300 frivillige bestyrelser i ejerforeninger, andelsboligforeninger og haveforeninger. Bestyrelsesarbejde indebærer et betydeligt ansvar og kræver ofte mange timers arbejde – alt sammen til gavn for foreningens beboere. For at anerkende denne indsats giver skattereglerne mulighed for at udbetale skattefri godtgørelse, som kan kompensere for de udgifter, der naturligt opstår i forbindelse med bestyrelsesarbejdet.

Fra 1. januar 2026 forventes det samtidig, at reglerne bliver forenklet og forbedret, hvilket vil gøre dem lettere at anvende for både bestyrelser og foreninger. Godtgørelsen forudsætter, som også tidligere, godkendelse på generalforsamlingen, og det udførte arbejde skal være reelt og ikke aflønnet.

Nye regler for skattefri godtgørelse i 2026

Såfremt lovforslaget vedtages, vil de tidligere opdelte satser fra 1. januar 2026 blive erstattet af én samlet beløbsramme. Det indebærer, at ulønnede bestyrelsesmedlemmer og frivillige vil kunne modtage op til 10.000 kr. årligt i skattefri godtgørelse til dækning af udgifter forbundet med deres arbejde.

Den samlede godtgørelse vil fortsat reguleret af Ligningslovens § 7 M, men vil i 2026 give væsentligt større fleksibilitet end tidligere. Hvor godtgørelsen før var opdelt i flere faste maksimumsbeløb, er udgifterne nu samlet i én ramme.

Der stilles ikke krav om dokumentation for de enkelte udgifter, så længe:

• beløbsgrænsen overholdes
• godtgørelsen vedrører reelt, ulønnet bestyrelsesarbejde

Ændringen betyder både mindre administration og større klarhed for foreningerne.

Hvad kan den skattefri godtgørelse dække?

Den skattefri godtgørelse i 2026 kan anvendes bredt og dække en lang række udgifter, som bestyrelsesmedlemmer typisk har i forbindelse med deres arbejde, herunder:

• Telefon- og internetudgifter
• Administrative omkostninger (f.eks. kontorartikler, porto og kopiering)
• Mødeudgifter og mindre forplejning
• Faglige materialer og kurser
• Transportudgifter i forbindelse med bestyrelsesarbejdet

Tidligere var disse udgifter opdelt i særskilte maksimumsbeløb. I 2026 forventes de at blive samlet i én fælles ramme, hvilket gør administrationen både enklere og mere overskuelig.

Skattefri kørselsgodtgørelse – stadig ved siden af

Ud over den samlede skattefri godtgørelse kan bestyrelsesmedlemmer fortsat modtage skattefri kørselsgodtgørelse for kørsel i egen bil i forbindelse med bestyrelsesarbejdet.

Kørselsgodtgørelsen følger fortsat Skatterådets satser for erhvervsmæssig kørsel efter Ligningslovens § 9, stk. 4. Det betyder, at der kan udbetales skattefri kørepenge for eksempelvis kørsel til og fra generalforsamlinger, møder eller besigtigelser, når disse afholdes uden for foreningens område.

Kørselsgodtgørelsen udbetales ud over den samlede godtgørelse på 10.000 kr. og påvirker ikke denne grænse.

Rejseudgifter og endagsarrangementer

Ved nødvendige rejser i forbindelse med bestyrelsesarbejdet kan der fortsat udbetales skattefri rejsegodtgørelse efter Ligningslovens § 9 A. For endagsarrangementer med en varighed på mindst fem timer kan der ydes godtgørelse til dækning af merudgifter til fortæring efter de gældende satser.

Vigtige regler, bestyrelsen skal være opmærksom på

Det er vigtigt at være opmærksom på følgende:

• Overskrides beløbsgrænsen for skattefri godtgørelse, bliver hele beløbet skattepligtigt
• Skattepligtig godtgørelse medfører krav om indeholdelse af A-skat og arbejdsmarkedsbidrag
• Foreningen kan vælge at refundere faktiske udgifter mod dokumentation i stedet for at udbetale skattefri godtgørelse
• Det er ikke muligt at kombinere dokumenteret refusion og skattefri godtgørelse for samme udgiftstype i samme indkomstår

En klar beslutning på generalforsamlingen og tydelige retningslinjer er derfor afgørende for korrekt håndtering. For yderligere information kan I finde bekendtgørelsen på Retsinformations hjemmeside her.

ØENS står klar til at hjælpe

Hos ØENS Ejendomsadministration har vi stor respekt for det arbejde, som frivillige bestyrelsesmedlemmer udfører. Vi hjælper gerne med at sikre, at reglerne for skattefri godtgørelse i 2026 anvendes korrekt, og at jeres forening overholder gældende lovgivning.

Har I spørgsmål til godtgørelse, satser eller praksis, er I altid velkomne til at kontakte jeres faste ØENS ejendomsadministrator.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Afdeling:

FAQ – Skattefri godtgørelse for bestyrelsesarbejde i 2026

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om det foreslåede regelsæt for skattefri godtgørelse til frivillige bestyrelsesmedlemmer og ulønnede medhjælpere fra 2026. Reglerne er endnu ikke endeligt vedtaget, og der kan derfor ske ændringer.

Efter en lang og velfortjent juleferie er vi nu tilbage på kontoret, og det føles altid enormt godt at starte det nye år – sammen! Der er noget helt særligt ved at træde ind i et nyt år, fyldt med nye muligheder, og det er tydeligt, at vi har savnet hinanden. Kontoret emmer af god energi, batterierne er fyldt op og vi ser frem til alt det spændende, 2026 har at byde på.

Vi håber, at I også har haft en dejlig juleferie og er kommet godt ind i det nye år.

I ØENS Ejendomsadministration starter vi året – traditionen tro – lidt ekstra fornøjeligt ved at byde et hjerteligt og kæmpestort velkommen til mange nye foreninger i vores portefølje:

• E/F Nørre Søgade 9A-B – 24 enheder i 1370 København K.
• A/B Hannedal 2-4 – 16 enheder i 2860 Søborg.
• E/F Bernhardshave – 46 enheder i 2000 Frederiksberg.
• H/F Amager Strand – 178 enheder i 2300 København S.
• Andelsboligforeningen Bofællesskabet Stavnsholthave – 25 enheder + fælleshus i 3520 Farum.
• Nyelandshuse Karréens Gårdlaug – 3 enheder i København.
• G/F Gustav Holms Vej – 32 enheder i 8200 Aarhus.
• E/F Honnørkajen, Horsens Havn I – 71 enheder i 8700 Horsens.
• E/F Lavendelhaven 16-35 – 35 enheder i 2830 Virum.
• E/F Lavendelhaven 37-56 – 44 enheder i 2830 Virum.
• E/F Lavendelhaven 57-86 – 49 enheder i 2830 Virum.
• Parkeringslauget Lavendelhaven 16-86 – 39 parkeringsenheder i 2830 Virum.

Sikke en skøn start på året! Vi er glade for, at vi må administrere, drive og udvikle jeres foreninger. Velkommen ombord!

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS Ejendomsadministration varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Vedtægterne er fundamentet for enhver andelsboligforening.

De fastlægger, hvordan foreningen ledes, hvordan beslutninger træffes, og hvilke rettigheder og pligter der gælder for andelshaverne. Når vedtægterne ændres, ændres derfor ikke bare teksten i et dokument, men de juridiske rammer for hele foreningen.

I 2026 ser vi fortsat mange andelsboligforeninger, hvor vedtægtsændringer skaber usikkerhed. Ikke fordi bestyrelsen handler forkert, men fordi processen ikke altid bliver gennemført korrekt eller tilstrækkeligt klart. Denne artikel forklarer hvem der kan beslutte vedtægtsændringer, hvordan de vedtages, og hvad bestyrelsen skal være særligt opmærksom på.

Hvem kan beslutte ændringer i vedtægterne?

Det er en udbredt misforståelse, at bestyrelsen alene kan ændre vedtægterne i en andelsboligforening. Det kan den ikke.

Vedtægtsændringer skal altid vedtages af foreningens medlemmer på en generalforsamling. Bestyrelsen kan stille forslag, men det er generalforsamlingen, der træffer beslutningen.

Både:

• bestyrelsen
• og andelshaveren

kan fremsætte forslag til ændringer af vedtægterne. Det afgørende er ikke, hvem der foreslår ændringen, men hvordan forslaget er formuleret, og hvordan processen gennemføres.

Hvordan udformes et forslag til vedtægtsændring?

Et forslag til vedtægtsændring skal være klart, præcist og forståeligt. I praksis ser vi, at uklare forslag ofte bliver stemt ned – ikke nødvendigvis fordi medlemmerne er imod ændringen, men fordi de ikke forstår konsekvenserne.

Et veldisponeret forslag til vedtægtsændring i en andelsboligforening bør indeholde:

• den gældende bestemmelse
• den foreslåede nye ordlyd
• en forklaring på, hvorfor ændringen foreslås
• en beskrivelse af de praktiske og økonomiske konsekvenser

Når medlemmerne kan se, hvad der ændres, og hvorfor, bliver beslutningen både lettere og mere holdbar.

Hvornår og hvordan behandles forslaget?

Forslaget skal behandles på en generalforsamling – enten ordinær eller ekstraordinær. Det er afgørende, at forslaget:

• er tydeligt angivet på dagsordenen
• udsendes rettidigt sammen med indkaldelsen
• forelægges i den form, som vedtægterne kræver

På generalforsamlingen gennemgås forslaget, der gives mulighed for debat, og herefter stemmes der.

Hvilket flertal kræves for at ændre vedtægterne?

Vedtægtsændringer kræver som udgangspunkt et kvalificeret flertal. I de fleste andelsboligforeninger betyder det, at to tredjedele af de afgivne stemmer skal stemme for forslaget.

Nogle vedtægter indeholder derudover:

• krav om minimumsdeltagelse (kvorum)
• skærpede flertalskrav for bestemte typer ændringer

Derfor er det altid nødvendigt at tage udgangspunkt i foreningens egne vedtægter, før processen sættes i gang.

Hvis der ikke er tilstrækkeligt fremmøde til at opfylde et kvorumkrav, kan der i mange foreninger indkaldes til en ny generalforsamling, hvor forslaget kan vedtages endeligt, hvis det opnår det krævede flertal blandt de fremmødte.

Hvornår træder en vedtægtsændring i kraft?

Når en vedtægtsændring er vedtaget korrekt på generalforsamlingen, træder den som udgangspunkt i kraft umiddelbart efter vedtagelsen, medmindre vedtægterne fastsætter en anden ikrafttrædelsesdato.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at vedtægtsændringer ikke kan have tilbagevirkende kraft. De gælder kun fremadrettet.

Hvorfor vedtægtsændringer ofte giver konflikter

I vores arbejde med andelsboligforeninger ser vi, at konflikter om vedtægtsændringer sjældent opstår på grund af selve ændringen. De opstår, når:

• processen ikke er tilstrækkeligt gennemsigtig
• formalia ikke er overholdt
• medlemmerne ikke føler sig ordentligt oplyst

Derfor er det ikke nok, at en vedtægtsændring er juridisk korrekt. Den skal også være forståelig, velbegrundet og veldokumenteret. Se det gode eksempel på et forslag til generalforsamlingen her.

Hvornår giver professionel rådgivning særlig mening?

Mange vedtægtsændringer kan gennemføres internt i foreningen. Men der er situationer, hvor juridisk sparring giver væsentlig værdi – f.eks. når ændringen:

• påvirker medlemmernes økonomiske rettigheder
• ændrer salgs- eller fremlejeregler
• justerer stemmeret eller fordelingstal
• har betydning for finansiering eller långivere

I disse tilfælde kan en juridisk gennemgang være med til at sikre, at ændringen både holder juridisk og fungerer i praksis.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Afdeling:

FAQ: Vedtægtsændringer i andelsboligforeninger

Sender du fakturaer til en forening, som vi administrerer hos ØENS Ejendomsadministration?

For at sikre korrekt bogføring og hurtig behandling af betalinger er det vigtigt, at fakturaen lever op til vores krav. Fakturaer, der ikke opfylder nedenstående, vil blive returneret.

Fremsendelse via EAN

Alle fakturaer til ejendomme, som vi administrerer, skal fremsendes elektronisk via EAN:

EAN-nummer: 5746000000194

Krav til din faktura

Fakturaen skal indeholde følgende oplysninger:

• Titel (fakturanavn)
• Betalingsbetingelser: Fakturadato + antal løbende dage
• Bankoplysninger: Registreringsnummer og kontonummer eller FIK-type, FIK-ID og FIK-kreditornummer
• Reference: F efterfulgt af foreningens CVR-nr. (XXXXXXXX) – eks. F12345678. Det angives typisk i feltet “Øvrig reference / Købers ordrenummer”
• Ved fremsendelse via EAN skal afkrydsningsfeltet markeres, så det tydeligt fremgår, at den oprindelige faktura er vedhæftet.
• Kontoudtog, rykkere m.v. skal sendes til: info@oadv.dk

Fakturaer vedrørende varer eller ydelser skal stiles til

Foreningens navn (jf. CVR)
c/o ØENS Ejendomsadministration
Lergravsvej 59, 1. sal
2300 København S
(F efterfulgt af foreningens CVR-nr.: XXXXXXXX) eks. F12345678

De fleste regnskabsprogrammer understøtter i dag EAN-fakturering. Har du ikke mulighed for selv at danne elektroniske fakturaer, kan du gratis benytte DIGITAL CABs fakturablanket via www.tast-selv.dk.

Har du spørgsmål?

Hvis du har spørgsmål til fakturering, er du velkommen til at kontakte ProBo-support på support@probo.dk eller telefonisk 71 99 26 55.

Kalenderen skriver endelig december, og julestemningen har ramt hele ØENS-kontoret. Kontoret er pyntet op, i fredags skød vi juletiden i gang med ‘første fredag i advent’, og vi glæder os til at åbne dørene for kunder, samarbejdspartnere, venner og familie til vores jule­reception på torsdag.

Og midt i al julehyggen er der også en anden vigtig ting, vi er utroligt fornøjede over: Vi skal nemlig byde et stolt og hjerteligt velkommen til:

• A/B Havkik – en andelsboligforening med 27 andele på Amager, lige rundt om hjørnet fra os.
• G/F Ahorn Rækkerne – en grundejerforening med 41 enheder i det hyggelige Søkvarter ved Nærheden.

Vi er oprigtigt glade for at få lov til at administrere, udvikle og passe godt på jeres foreninger og ejendomme. Tak for tilliden – vi ser frem til et langt og godt samarbejde som jeres pålidelige partner.

Professionel ejendomsadministration til jeres forening

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Hos ØENS bliver vi altid glade, når vi får mulighed for at byde nye foreninger varmt velkommen i ejendomsadministrationen – og denne måned er ingen undtagelse!

Hjerteligt velkommen til:

• E/F Sundbyvang – En ejerforening med 23 ejere på Peder Lykkes Vej 48-52, 2300 København S.
• A/B Vardehus – En andelsboligforening med 42 andelshavere på Vardegade 4-10, 2100 København Ø.
• A/B Østerhøj Måløv – En andelsboligforening med 16 andelshavere på Snarestræde 12A-26B, 2750 Ballerup.

Vi ser frem til et langt og godt samarbejde, hvor vi sikrer, at den daglige drift og udvikling af jeres foreninger foregår professionelt – og altid i tæt dialog med jer.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Hvordan foregår proceduren for salg og overdragelse af en andelsbolig hos ØENS?

Er du i gang med at sælge din andelsbolig eller overvejer du at sætte din andel til salg? Uanset hvor du er i processen, er der vigtige faser i en andelsoverdragelse og salg af andelsbolig – som du bør være særligt opmærksom på.

For at hjælpe dig gennem disse faser har vi udarbejdet en guide, der vil give dig indsigt i hele processen for en vellykket andelsoverdragelse. Det er vigtigt at være opmærksom på, at salget af en andelsbolig kan tage op til 3 måneder, før alle dokumenter er på plads, og andelen er solgt og overdraget.

Step-by-step salgsguide ved andelsoverdragelse / salg af andelsbolig

Inden man igangsætter et salg af sin andelsbolig, skal bestyrelsen og administrator orienteres herom.

• Step 1: Indhentning af oplysninger og rapporter om andelen og dens stand til brug for prisfastsættelsen.
  
  Man skal som udgangspunkt minimum have en vurderingsrapport udarbejdet af foreningens faste vurderingsmand. Derudover har de fleste foreninger krav om, at der også udarbejdes el- og vvs-tjek, så eventuelle ulovlige forhold kan udbedres inden fraflytning.
• Step 2: Når vurderingerne er modtaget, kan den maksimalt lovlige salgspris opgøres og en køber kan findes.
• Step 3: I visse foreninger er der ventelister, interne såvel som eksterne, der skal spørges først, mens man i andre foreninger tillader andelshaver selv at finde en køber. Høringsfristen til ventelisterne varierer fra forening til forening.
• Step 4: Når der er fundet en køber, vil du blive bedt om at fremsende diverse oplysninger om dig selv, om din køber samt de aftaler I har indgået. Det kan bl.a. vedrøre overtagelsesdag, overtagelse af løsøre, eventuel prisreduktion, m.v.
  
  Herefter vil administrator udarbejde selve overdragelsesaftalen, hvilket kan tage mellem 5 og 10 hverdage.
• Step 5: Når overdragelsesaftalen er udarbejdet, sendes aftalen med diverse bilag til digital underskrift. Du modtager et link på mail.
• Step 6: På overtagelsesdagen skal du mødes med køber og udlevere nøgler og alle relevante informationer om andelsboligen. Det omfatter bl.a. købskvitteringer vedr. forbedringer, brugsanvisninger til hårde hvidevarer, m.v.
• Step 7: I løbet af den første uge efter overtagelsesdagen modtager du den første afregning af salgssummen. Hvis der er lån i boligen, er administrator forpligtet til at afregne dette direkte til banken. Samtidig tilbageholdes der et beløb til sikkerhed for eventuelle skjulte fejl og mangler.
• Step 8: Senest 3 uger efter overtagelsesdagen vil det tilbageholdte beløb blive afregnet, såfremt der ikke er kommet indsigelser fra køberen.

Salg af andel – En ny begyndelse

Når du sælger din andel, sælger du ikke bare mursten – du sælger et hjem fyldt med minder. Hos ØENS Ejendomsadministration er vi her for at sikre, at salget af din andel bliver håndteret med omtanke og professionalisme, så du kan fokusere på dine næste skridt i livet. Ved salg af andel, er det vigtigt at have en klar forståelse af de juridiske aspekter og foreningens vedtægter. Mange andelshavere føler måske at en overdragelse af en andelsbolig kan virke som en jungle af regler og papirarbejde. Det forstår vi godt. Heldigvis har jeres forening en fast ejendomsadministrator fra ØENS Ejendomsadministration tilknyttet. Jeres foreningsadministrator er velinformeret om alle juridiske aspekter og kender samtidigt jeres forenings vedtægter. Jeres foreningsadministrator vil sikre, at din overdragelse af andelsbolig foregår smidigt og i overensstemmelse med alle gældende regler.

Familieoverdragelse og overdragelse til samlever: Når hjemmet bliver i familien

Ved familieoverdragelse af andelsbolig, såsom overdragelse af andelsbolig til børn, overdragelse af andelsbolig til familie eller overdragelse af andelsbolig til samlever, kan indebære særlige overvejelser. Der er rigtig mange, der søger efter information om “salg af andel”, “salg andel” og “salg af andel proces” til familie/samlever – så du er bestemt ikke alene med dine tanker og spørgsmål omkring dette.

Vi har mere end 20 års erfaring med andelsoverdragelse – og vi kan garantere at jeres faste ØENS foreningsadministrator vil sikre, at både de juridiske og personlige aspekter håndteres korrekt. Andelsoverdragelsen vil altid forløbe i overensstemmelse med foreningens vedtægter og de gældende lovkrav. Det er vores mål at gøre processen med at overdrage din andel både nem og let at forstå.

Har du spørgsmål?

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Kamilla Böyesen

Ejendomsadministrator (EA), projektkoordinator

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Andelsoverdragelse

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om andelsoverdragelse i andelsboligforeninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvad andelsoverdragelse er, hvilke regler der gælder, hvordan prisen fastsættes, og hvilke forhold både køber og sælger skal være opmærksomme på.

Efteråret er her, og selvom mange boligforeninger først afholder generalforsamling til foråret, er det allerede nu, arbejdet med vedligeholdelsesplanen bør sættes i gang. For både andelsboligforeninger og ejerforeninger er en vedligeholdelsesplan et af de vigtigste styringsværktøjer. Den giver overblik over ejendommens tilstand, kommende renoveringsbehov og hjælper bestyrelsen med at prioritere de nødvendige byggesager – og ikke mindst økonomien – i god tid.

Hvis I går i gang i god tid, kan I præsentere gennemtænkte og velunderbyggede forslag til generalforsamlingen – og dermed sikre, at nødvendige projekter bliver vedtaget, uden at beslutningsprocessen trækker ud.

Hvad er en vedligeholdelsesplan – og hvorfor er den vigtig for at drive en sund forening?

En vedligeholdelsesplan for en boligforening er en teknisk og økonomisk plan, der beskriver, hvilke dele af ejendommen der kræver vedligeholdelse – hvornår arbejdet bør udføres – og hvad det forventes at koste. Det kan fx være:

• Tag og tagrender, der snart trænger til udskiftning,
• Facaderenoveringer for at undgå skader og fugtproblemer,
• Vinduer og døre, der skal skiftes til energirigtige løsninger,
• Kloakker, rør og faldstammer, som har nået slutningen af deres levetid,
• Energirenoveringer, der kan reducere fællesudgifterne på sigt.

For en andelsboligforening eller ejerforening fungerer vedligeholdelsesplaner som et styringsværktøj, der både giver bestyrelsen et klart beslutningsgrundlag og medlemmerne gennemsigtighed i forhold til økonomien.

Fordele ved en vedligeholdelsesplan i boligforeninger

En boligforening uden en opdateret plan risikerer uforudsete udgifter og projekter, der bliver håndteret kaotisk og uden større omtanke. Omvendt giver en gennemtænkt plan en række fordele:

• Overblik og tryghed: Foreningen ved altid, hvilke projekter der er på vej.
• Bedre økonomisk planlægning: Udgifter fordeles over tid i stedet for at komme som dyre overraskelser.
• Stærkere beslutningsgrundlag: Dokumentation gør det lettere at få medlemmernes opbakning.
• Forebyggelse af skader: Små problemer kan håndteres, før de udvikler sig til store og dyre sager.
• Stigende ejendomsværdi: En velholdt ejendom er mere attraktiv for både købere og långivere.
• Vigtigt dokument for omverdenen: Vedligeholdelsesplaner er ikke kun et centralt arbejdsredskab internt i boligforeningen, men også et vigtigt dokument udadtil. Hos ØENS oplever vi, at forsikringsselskaber ser mere positivt på ejendomme, der har en opdateret plan og kan dokumentere, at den bliver fulgt. Samtidig lægger bankerne vægt på planen, når de vurderer ejendommen – både generelt og i forbindelse med kreditvurdering ved lån til konkrete projekter.
• Oplyst grundlag for køber: Vedligeholdelsesplaner hjælper sælger med at opfylde sin loyale oplysningspligt ved salg og giver køber indsigt i ejendommens tilstand og fremtidige vedligeholdelsesopgaver.

Hvorfor skal boligforeninger handle allerede nu?

Selvom det måske virker tidligt, er der flere grunde til, at efteråret og vinteren er det perfekte tidspunkt at arbejde med vedligeholdelsesplanen:

• Tid til grundighed: Det kræver tid at gennemgå ejendommen, indhente tilbud og få budgetter på plads.
• Forberedelse til generalforsamlingen: Når forslagene skal på dagsordenen i foråret, er alt klar og veldokumenteret.
• Bedre beslutningsproces: Jo mere forarbejde, der er lavet, jo større er chancen for, at medlemmerne stemmer projekterne igennem.
• Mindre risiko for forsinkelser: Uden planlægning risikerer man, at nødvendige projekter må udskydes, og potentielt blive dyrere end nødvendigt.

Kort sagt: Starter I nu, har I styr på det hele til foråret. Venter I, risikerer I at stå med hastværk, utilfredse beboere og dårlige beslutninger.

Hvordan hænger vedligeholdelsesplaner og generalforsamlingen sammen?

Generalforsamlingen er hjertet og hjernen i en boligforening – det er her, de store beslutninger træffes. Men en god beslutning kræver et solidt grundlag.

Når bestyrelsen møder op med en klar vedligeholdelsesplan, giver det:

• Gennemsigtighed: Medlemmerne kan se, hvorfor et projekt er nødvendigt.
• Realisme: Budgetterne er gennemarbejdede og tilpasset foreningens økonomi.
• Overblik: Det bliver tydeligt, hvilke projekter der kan vente, og hvilke der haster.
• Større opbakning: Når beboerne forstår behovet, er de mere tilbøjelige til at stemme ja.

En boligforening, der arbejder aktivt med sin vedligeholdelsesplan, står derfor langt stærkere til generalforsamlingen. Få vores hjælp til at komme i gang her.

Hvor ofte skal en vedligeholdelsesplan opdateres?

Mange spørger: ”Hvor ofte skal vi egentlig lave en ny vedligeholdelsesplan?”

Som udgangspunkt bør en vedligeholdelsesplan for en boligforening opdateres hvert 5. år. Men der kan være behov for en hurtigere opdatering, hvis:

• Ejendommen har gennemgået en større renovering,
• Der er opdaget nye skader,
• Bygningens tilstand har ændret sig hurtigere end forventet,
• Foreningens økonomiske situation har ændret sig.

En opdateret plan er altid en investering i foreningens fremtid – og kan spare jer for mange penge på længere sigt.

Fra plan til handling: Sådan forbereder I jer

Jo før I går i gang, jo nemmere bliver processen. I får tid til at gennemgå ejendommen, indhente tilbud og lægge budget, så alt er klar til generalforsamlingen til foråret. Det giver en bedre beslutningsproces, større chance for opbakning blandt beboerne og mindre risiko for forsinkelser og unødige ekstraudgifter.

Kontakt ØENS allerede i dag for rådgivning om jeres vedligeholdelsesplan – så er I godt forberedt til foråret.

Klar til at tage næste skridt?

Hos ØENS hjælper vi andelsboligforeninger og ejerforeninger med at udarbejde og opdatere vedligeholdelsesplaner. Vi sikrer, at I får en uvildig teknisk rådgiver til at udføre den tekniske gennemgang, så I opnår et klart økonomisk overblik og kan træffe beslutninger på et solidt og velinformeret grundlag.

Kontakt os allerede nu, hvis jeres boligforening skal være klar til forårets generalforsamling. Så hjælper vi jer med at planlægge og prioritere de nødvendige projekter – og sikre, at beslutningerne bliver nemmere at tage.

Kontakt en specialist

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Byggesagsafdeling

Niclas Helander Asmussen

Byggesags- og foreningsadministrator

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

FAQ – Boligforeningers vedligeholdelsesplaner

Nedenfor finder du svar på de mest stillede spørgsmål om vedligeholdelsesplaner i boligforeninger. FAQ’en giver et overblik over hvad en vedligeholdelsesplan er, hvorfor den er vigtig, hvordan den udarbejdes, og hvilke krav boligforeninger bør være opmærksomme på, når de arbejder med planlagt vedligeholdelse.

Kalenderen siger efterår – men helt ærligt, det føles stadig som sommer! Vi har kun lige nået at bladre om til september, og den første uge byder allerede på både vores halvårlige ØENS Night Out på fredag og nye spændende samarbejder med foreninger på Amager og Frederiksberg.

Derfor er det med stor glæde, at vi kan byde to nye foreninger hjerteligt velkommen hos ØENS:

Hjerteligt velkommen til:

🔹 A/B L.I. Brandes Alle 15 – en andelsboligforening med 10 andele beliggende på 1956 Frederiksberg.
🔹 E/F HavneBryggen Castor – en ejerforening med 85 ejerlejligheder, 8 erhvervsenheder og 95 parkeringspladser, beliggende på Islands Brygge 40-50, 54-58 og 58 A, 60-64, 2300 København S.

Vi glæder os til samarbejdet – og til at lære jer endnu bedre at kende.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling: