Forbedringer i en andelsbolig kan få stor betydning, når boligen skal sælges. Et nyt køkken, et moderniseret badeværelse eller lovligt udført elarbejde kan nemlig være med til at øge den pris, sælger må tage for andelsboligen. Men kun hvis forbedringerne kan dokumenteres, værdiansættes korrekt og indgå lovligt i overdragelsen. Det er her, mange bliver overraskede. For det er ikke nok, at arbejdet har været dyrt. Det er heller ikke nok, at boligen ser flottere ud. Og det er slet ikke nok, at man selv synes, at forbedringen “må være noget værd”. Ved salg af en andelsbolig skal forbedringer opgøres efter reglerne om maksimalpris. Det betyder, at der skal være styr på, hvad der er en forbedring, hvad der er vedligeholdelse, hvordan forbedringen afskrives, og hvilken dokumentation der findes.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger, bestyrelser og andelshavere med at skabe overblik over overdragelser, forbedringer, vurderinger og den praktiske proces omkring salg af andelsboliger. For når forbedringer håndteres korrekt, bliver salget tryggere for alle parter.

Hvad er en forbedring i en andelsbolig?

En forbedring er som udgangspunkt et arbejde eller en installation, der tilfører andelsboligen en værdi ud over almindelig vedligeholdelse. Det kan for eksempel være et nyt køkken, et nyt badeværelse, nye elinstallationer, forbedret planløsning eller andre arbejder, der øger boligens brugsværdi, funktionalitet eller standard. Men der er en vigtig forskel:

En forbedring kan give et tillæg til prisen ved salg. Almindelig vedligeholdelse kan som udgangspunkt ikke. Derfor er grænsen mellem forbedring og vedligeholdelse vigtig. Især når boligen skal vurderes, og den lovlige salgspris skal beregnes.

Hvorfor er forbedringer så vigtige i en andelsbolig?

Andelsboliger adskiller sig fra ejerboliger, fordi prisen ikke frit kan fastsættes efter markedet. Ved salg af en andelsbolig gælder der en maksimalpris. Det betyder, at sælger ikke må kræve mere end den pris, reglerne tillader. Maksimalprisen består grundlæggende af:

• Andelens værdi i foreningens formue
• Værdien af individuelle forbedringer i boligen
• Eventuelt tillæg eller fradrag for boligens vedligeholdelsesstand
• Eventuelt særligt tilpasset eller installeret inventar

Forbedringer er derfor ikke bare “noget ekstra”. De kan være en konkret del af den pris, sælger må tage for boligen. Men netop fordi forbedringer kan påvirke salgsprisen, skal de håndteres præcist. Hvis forbedringer sættes for højt, kan der opstå overpris. Hvis forbedringer sættes for lavt, kan sælger gå glip af en berettiget værdi. Og hvis dokumentationen mangler, kan både sælger, køber og bestyrelse ende i en unødigt vanskelig proces.

Forbedring eller vedligeholdelse?

En af de klassiske udfordringer er at afgøre, om et arbejde er en forbedring eller almindelig vedligeholdelse. Som tommelfingerregel er en forbedring noget, der tilfører boligen en ny eller højere brugsværdi. Vedligeholdelse handler derimod om at bevare boligen i den stand, den allerede burde være i.

• Et nyt køkken kan være en forbedring.
• Udskiftning af en slidt bordplade med en tilsvarende bordplade kan helt eller delvist være vedligeholdelse.
• Et moderniseret badeværelse kan være en forbedring.
• Reparation af en eksisterende fuge, et ødelagt toilet eller en defekt vandhane vil ofte være vedligeholdelse.
• Nye elinstallationer kan være en forbedring, hvis de tilfører boligen en bedre eller mere tidssvarende funktion.
• Udbedring af ulovlige eller defekte elinstallationer kan derimod være noget, der skal bringe boligen op på et lovligt eller normalt niveau.

Derfor skal vurderingen altid ske konkret. Det afgørende er ikke kun, hvad arbejdet hedder. Det afgørende er, hvad der faktisk er udført, hvilken stand boligen havde før, og om arbejdet har tilført en reel forbedring.

Eksempler på forbedringer

Forbedringer kan blandt andet være:

• Nyt køkken eller badeværelse
• Nye elinstallationer / nye VVS-installationer
• Gulvvarme
• Etablering af vaskemaskine eller opvaskemaskine, hvis installationen er lovlig
• Forbedret isolering inde i boligen
• Nye indbyggede skabe
• Ændring af planløsning, hvis arbejdet er lovligt udført
• Lovligt etablerede installationer, der øger boligens funktionalitet

Listen er ikke udtømmende. Og det er vigtigt at understrege, at forbedringer ikke automatisk får fuld værdi ved salg. De skal vurderes, dokumenteres og afskrives. Det er også vigtigt at skelne mellem forbedringer inde i den enkelte bolig og forbedringer på selve ejendommen. Arbejder på ejendommen – for eksempel tag, facade, vinduer, faldstammer eller altanprojekter – vil ofte være foreningens projekt og skal håndteres på en anden måde end individuelle forbedringer inde i boligen.

Hvad tæller typisk ikke som forbedring?

Ikke alt, der gør boligen pænere, giver et forbedringstillæg. Eksempler på arbejder, der typisk helt eller delvist kan være almindelig vedligeholdelse, er:

• Maling og tapetsering
• Almindelig gulvbehandling
• Reparationer
• Udskiftning til samme standard
• Udbedring af slid og skader
• Almindelig løbende vedligeholdelse af eksisterende installationer

Det betyder ikke, at arbejdet er uden værdi for boligen i praksis. En velholdt bolig kan være lettere at sælge og give et bedre indtryk. Men det betyder, at arbejdet ikke nødvendigvis kan lægges oven i maksimalprisen som en forbedring.

Hvorfor dokumentation er afgørende

Dokumentation er ofte forskellen på en glidende overdragelse og en konfliktfyldt vurdering. Når en forbedring skal værdiansættes, er det vigtigt at kunne vise:

• Hvad der er lavet
• Hvornår arbejdet er udført
• Hvem der har udført arbejdet
• Hvad arbejdet har kostet
• Om arbejdet er lovligt udført
• Om nødvendige tilladelser er indhentet
• Om arbejdet er autoriseret, hvor det kræves
• Om der foreligger fakturaer, kvitteringer og eventuelle godkendelser

Der er ikke i alle situationer et absolut krav om, at der skal foreligge kvitteringer for at fastsætte en anskaffelsespris. Men i praksis gør kvitteringer, fakturaer og anden dokumentation det langt lettere at bevise, hvad forbedringen har kostet.

Derfor er det bedste råd enkelt: Gem dokumentationen, mens du laver forbedringen. Ikke først den dag, du skal sælge.

Hvilken dokumentation bør du gemme?

Hvis du laver forbedringer i din andelsbolig, bør du som minimum gemme:

• Fakturaer fra håndværkere
• Kvitteringer for materialer
• Dokumentation for autoriseret el- og VVS-arbejde
• Eventuelle byggetilladelser
• Eventuelle godkendelser fra kommunen
• Eventuel skriftlig godkendelse eller accept fra bestyrelsen
• Tegninger eller beskrivelser af arbejdet
• Billeder før, under og efter arbejdet
• Dokumentation for eget arbejde
• Eventuelle garantier og produktbilag
• Korrespondance med bestyrelse, administrator og håndværkere

Det kan virke som meget. Men når boligen skal sælges, kan det være præcis den dokumentation, der gør vurderingen lettere.

Eget arbejde kan også have værdi

Mange andelshavere udfører selv en del af arbejdet i boligen. Det kan være nedtagning, opsætning, malerarbejde, montering eller andet praktisk arbejde. I nogle tilfælde kan eget arbejde indgå i værdien af forbedringen, hvis arbejdet er udført håndværksmæssigt korrekt. ABF fastsætter vejledende timesatser for eget arbejde, og satserne reguleres løbende. I 2026 er de vejledende satser 241 kr. pr. time i København og 214 kr. pr. time i resten af landet. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at satserne er vejledende, og at foreningens egne vedtægter, praksis og vurderingsprocedure kan have betydning.

Eget arbejde bør derfor dokumenteres grundigt. Det kan for eksempel ske med:

• Datoer for arbejdet
• Beskrivelse af arbejdet
• Antal timer
• Billeder
• Materialekvitteringer
• Eventuel opdeling mellem eget arbejde og håndværkerarbejde

Jo bedre dokumentation, desto lettere bliver det at vurdere arbejdet ved salg.

El og VVS kræver særlig opmærksomhed

El- og VVS-arbejde er et af de områder, hvor fejl kan få store konsekvenser. Det handler ikke kun om vurdering og salgspris. Det handler også om sikkerhed, lovlighed, forsikring og risiko for skader på ejendommen eller naboer. Hvis arbejdet kræver autoriserede fagfolk, bør det udføres af autoriserede installatører, og dokumentationen skal gemmes.

Det gælder især ved arbejder som:

• Nye elinstallationer
• Ændring af elinstallationer
• Installation af opvaskemaskine
• Installation af vaskemaskine
• Ændring af vandinstallationer
• Ændring af afløb
• Badeværelsesarbejder
• Gulvvarme
• Ventilation

Hvis el- eller VVS-arbejde ikke er lovligt udført eller ikke kan dokumenteres, kan det påvirke vurderingen. I nogle tilfælde kan forbedringen helt ses bort fra. I andre tilfælde kan der ske fradrag for det, det vil koste at lovliggøre arbejdet. Det er derfor langt billigere at gøre det rigtigt fra starten end at forsøge at rydde op ved salget.

Husk bestyrelsen, før du går i gang

Som andelshaver bør du altid undersøge foreningens vedtægter og eventuelle husorden, før du går i gang med større ændringer. Mange foreninger kræver, at forandringer anmeldes skriftligt til bestyrelsen, inden arbejdet begynder. Efter ABF’s standardvedtægter skal forandringer anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest fem uger før, de iværksættes. Det betyder ikke nødvendigvis, at bestyrelsen skal godkende alt ned i mindste detalje. Men bestyrelsen skal have mulighed for at vurdere, om arbejdet kan påvirke ejendommen, installationer, naboer, fællesarealer eller foreningens ansvar. Du bør især kontakte bestyrelsen, hvis arbejdet vedrører:

• Bærende vægge
• El og VVS
• Badeværelse og køkkeninstallationer
• Ventilation
• Faldstammer og afløb
• Varmeinstallationer
• Altan og vinduer
• Gulvkonstruktioner
• Arbejder, der kan påvirke naboer eller fælles installationer

Hvis der kræves byggetilladelse eller anden offentlig tilladelse, er det som udgangspunkt andelshaveren, der skal sørge for den nødvendige proces. Bestyrelsen kan dog skulle samtykke i ansøgningen, afhængigt af arbejdets karakter og foreningens regler.

Bestyrelsens rolle ved forbedringer

Bestyrelsen har en vigtig rolle, men også en rolle, der ofte bliver misforstået. Bestyrelsen skal ikke være byggesagkyndig, VVS-installatør eller vurderingsmand. Men bestyrelsen skal sikre, at foreningens regler bliver fulgt, og at overdragelser håndteres korrekt. Det betyder blandt andet, at bestyrelsen bør have en klar proces for:

• Anmeldelse af forandringer
• Krav til dokumentation
• Hvornår der kræves professionel rådgivning
• Hvornår der kræves autoriserede håndværkere
• Hvornår der kræves byggetilladelse
• Hvordan forbedringer vurderes ved salg
• Hvem der udpeger vurderingsmand
• Hvordan uenighed håndteres
• Hvordan prisen godkendes ved overdragelse

Bestyrelsen skal også godkende overdragelsesaftalen og dermed prisen for andelen. Derfor er det vigtigt, at vurdering af forbedringer ikke bliver en løs eller uformel proces. En klar proces beskytter både sælger, køber og forening.

Brug af vurderingsmand

Mange andelsboligforeninger bruger en vurderingsmand, når en andelsbolig skal sælges. Det er ofte en god idé. En vurderingsmand kan gennemgå boligen, vurdere forbedringer, afskrivninger, vedligeholdelsesstand og eventuelt fast installeret inventar. Vurderingen kan derefter bruges som grundlag for overdragelsesaftalen. Det er dog vigtigt at forstå, at vurderingsmanden ikke nødvendigvis overtager bestyrelsens ansvar. Bestyrelsen skal stadig godkende overdragelsen og sikre, at processen følger lovgivning, vedtægter og foreningens praksis. Hvis foreningen bruger vurderingsmand, bør det fremgå tydeligt af vedtægter, praksis eller salgsprocedure. Det skaber bedre forudsigelighed for alle.

Hvordan værdiansættes forbedringer?

Når en forbedring skal værdiansættes, tager man udgangspunkt i anskaffelsesprisen. Anskaffelsesprisen er den reelle omkostning ved forbedringen. Det kan være udgifter til håndværkere, materialer og i relevante tilfælde værdien af eget arbejde. Herefter fratrækkes værdiforringelse som følge af alder og slitage. Det kaldes afskrivning. En forbedring er altså typisk mest værd, når den er ny, og mindre værd, jo ældre eller mere slidt den bliver.

Et køkken fra sidste år kan derfor have en højere værdi end et køkken fra for 15 år siden. Men et nyere køkken kan også blive nedskrevet mere, hvis det er usædvanligt slidt eller dårligt vedligeholdt.

Derfor handler vurderingen ikke kun om datoer og kvitteringer. Den handler også om den faktiske stand.

Afskrivning: Hvorfor falder forbedringer i værdi?

Afskrivning betyder, at værdien af en forbedring bliver lavere over tid. Det skyldes, at installationer og bygningsdele slides, ældes og gradvist mister værdi. ABF’s forbedringskatalog og afskrivningskurver anvendes ofte i andelsboligforeninger. Hvis foreningen ikke selv har valgt en afskrivningsmetode, fungerer ABF’s forbedringskatalog og afskrivningskurve som branchenorm. Det betyder, at forbedringer ikke bare kan sættes til det beløb, de oprindeligt kostede. Et badeværelse, et køkken eller en installation skal som udgangspunkt afskrives efter alder og eventuel slitage.

• For sælger betyder det, at man ikke nødvendigvis får hele investeringen hjem ved salg.
• For køber betyder det, at prisen ikke bør afspejle nypris for noget, der ikke længere er nyt.

Og for bestyrelsen betyder det, at der bør være en ensartet metode for vurderingen.

Slitage kan betyde ekstra nedskrivning

Alder er ikke det eneste, der betyder noget. Slitage kan også påvirke værdien. Hvis en forbedring er meget slidt, dårligt vedligeholdt eller beskadiget, kan den blive vurderet lavere end den normale afskrivning tilsiger. Et køkken kan for eksempel være få år gammelt, men alligevel have lavere værdi, hvis det er ødelagt, dårligt monteret eller usædvanligt slidt. Omvendt kan en forbedring være ældre, men fortsat være i pæn og brugbar stand.

Derfor bør vurderingen ikke kun være et skema. Den bør også afspejle virkeligheden i boligen.

Ulovlige forbedringer kan blive dyre

En forbedring skal være lovligt udført. Hvis arbejdet er udført i strid med byggelovgivning, lokalplan, offentlige forskrifter, foreningens vedtægter eller krav til autorisation, kan det få konsekvenser. I nogle tilfælde kan forbedringen ikke medregnes. I andre tilfælde kan der ske fradrag for, hvad det vil koste at lovliggøre arbejdet.

Det kan for eksempel være relevant ved:

• Ulovlige elinstallationer
• Ulovlige VVS-installationer
• Badeværelser uden korrekt vådrumssikring
• Ændringer i bærende konstruktioner uden tilladelse
• Manglende byggetilladelse
• Fejl i afløb eller ventilation
• Installationer, der påvirker fælles rør eller installationer
• Arbejder, der er udført uden nødvendig bestyrelsesbehandling

Det kan være frustrerende for sælger, hvis arbejdet har kostet mange penge. Men hvis arbejdet ikke er lovligt eller forsvarligt udført, kan det ikke automatisk give et tillæg til prisen.

Fast installeret inventar og løsøre

Ved salg af andelsbolig skal man også skelne mellem forbedringer, fast installeret inventar og almindeligt løsøre. Fast installeret eller særligt tilpasset inventar kan i nogle tilfælde kræves overtaget af køber og indgå i overdragelsen, hvis prisen er rimelig og inventaret opgøres særskilt. Det kan for eksempel være indbyggede hårde hvidevarer, specialtilpassede skabe eller væg-til-væg-løsninger. Almindeligt løsøre er noget andet.

Det kan for eksempel være møbler, lamper, gardiner eller fritstående hårde hvidevarer, som ikke er særligt tilpasset eller installeret. Sælger kan ikke lovligt betinge salget af andelsboligen af, at køber overtager almindeligt løsøre til en overpris. Det er et område, hvor der let kan opstå misforståelser. Derfor bør alt inventar og løsøre beskrives tydeligt og prissættes korrekt.

Overpris: Når forbedringer bliver sat for højt

Hvis forbedringer, inventar eller vedligeholdelsesstand bliver sat for højt, kan den samlede pris overstige den lovlige maksimalpris. Så kan der være tale om overpris. Det er alvorligt.

En køber, der har betalt overpris, kan i visse tilfælde kræve overprisen tilbagebetalt. I nogle situationer kan en handel også få andre konsekvenser, hvis reglerne om maksimalpris er tilsidesat. Derfor er korrekt vurdering ikke kun et spørgsmål om god administration. Det er en juridisk og økonomisk sikkerhed for hele foreningen. For sælger handler det om at få den pris, man lovligt har krav på. For køber handler det om ikke at betale for meget.

For bestyrelsen handler det om at sikre en korrekt og ordentlig overdragelsesproces.

Bestyrelsens bedste værn: En klar salgsprocedure

Andelsboligforeninger kan undgå mange problemer ved at have en tydelig salgsprocedure. Den bør blandt andet beskrive:

• Hvornår sælger skal kontakte administrator
• Hvordan vurderingsmand bestilles
• Hvilken dokumentation sælger skal fremlægge
• Hvordan forbedringer og inventar opgøres
• Hvordan mangler og vedligeholdelsesstand håndteres
• Hvordan el- og VVS-dokumentation kontrolleres
• Hvordan køber får prisopstilling og bilag
• Hvordan bestyrelsen godkender overdragelsen
• Hvordan uenighed håndteres

Når proceduren er klar, bliver processen lettere for både sælger, køber og bestyrelse. Det skaber færre spørgsmål, færre fejl og færre konflikter.

Gode råd til andelshaver, der vil lave forbedringer

Hvis du overvejer at forbedre din andelsbolig, bør du starte med det kedelige. Det er nemlig ofte det kedelige, der redder dig senere.

• Læs vedtægterne.
• Kontakt bestyrelsen.
• Undersøg om arbejdet kræver tilladelse.
• Brug autoriserede fagfolk, hvor det kræves.
• Gem dokumentationen.
• Tag billeder.
• Sørg for skriftlighed.

Og tænk over, om arbejdet både giver mening for dig nu og ved et senere salg. En forbedring bør ikke kun være flot. Den bør også være lovlig, dokumenteret og mulig at vurdere.

Gode råd til sælger

Hvis du skal sælge din andelsbolig, bør du samle dokumentation så tidligt som muligt. Det gælder især, hvis der er lavet køkken, badeværelse, el, VVS, gulve, indbyggede skabe eller andre større arbejder. Du bør finde:

• Fakturaer, kvitteringer og materialebilag
• Installatørerklæringer, tilladelser og godkendelser fra bestyrelse eller kommune
• Tidligere vurderingsrapporter
• Billeder og dokumentation for eget arbejde

Jo tidligere materialet er på plads, desto lettere bliver vurderingen. Og desto mindre risiko er der for, at forbedringer bliver nedskrevet, afvist eller skaber uenighed.

Gode råd til køber

Hvis du køber en andelsbolig med forbedringer, bør du ikke kun se på den samlede pris. Du bør også forstå, hvordan prisen er beregnet. Spørg blandt andet:

• Hvilke forbedringer indgår i prisen?
• Hvornår er de udført?
• Hvordan er de dokumenteret?
• Hvordan er de afskrevet?
• Er der fast installeret inventar?
• Er der løsøre, som sælger ønsker betaling for?
• Er el og VVS dokumenteret?
• Er der forhold, der kræver lovliggørelse?
• Er vurderingsrapporten vedlagt?
• Har bestyrelsen godkendt overdragelsen?

Det er ikke nødvendigvis et problem, at der er mange forbedringer. Men du skal vide, hvad du betaler for.

Gode råd til bestyrelsen

Bestyrelsen bør ikke vente med at tænke på forbedringer, til der står en sælger med en mappe fuld af bilag og en køber, der gerne vil overtage hurtigt. En stærk proces begynder før salget. Bestyrelsen bør blandt andet sikre:

• At vedtægterne er tydelige
• At proceduren for forandringer er kendt
• At andelshavere ved, hvornår bestyrelsen skal orienteres
• At krav til el, VVS og byggetilladelser kommunikeres klart
• At der er en fast procedure for vurdering ved salg
• At vurderingsmand bruges ensartet
• At prisopstillingen er gennemskuelig
• At særligt inventar og løsøre håndteres korrekt
• At overdragelsesaftalen ikke godkendes med en for høj pris

Det er ikke bestyrelsens opgave at gøre alting selv. Men det er bestyrelsens opgave at sikre, at processen er ordentlig.

Hvornår bør foreningen få hjælp?

Det kan være en god idé at få hjælp, hvis:

• Foreningen er usikker på sin salgsprocedure
• Der ofte opstår uenighed om forbedringer
• Vedtægterne er uklare
• Bestyrelsen er i tvivl om vurderingsmandens rolle
• Der mangler dokumentation for større arbejder
• Der er uenighed mellem køber og sælger
• Der er risiko for overpris
• Der er udført el-, VVS- eller badeværelsesarbejde uden tilstrækkelig dokumentation
• Der er behov for en mere ensartet proces ved overdragelser

Det er langt lettere at forebygge problemer end at rydde op, når en handel er gået skævt.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger med at skabe struktur, overblik og tryghed i den daglige administration. Det gælder også i forbindelse med salg og overdragelse af andelsboliger, hvor forbedringer, vurderinger og dokumentation ofte spiller en vigtig rolle. Vi kan blandt andet hjælpe med:

• Overdragelsesproces
• Dialog med sælger, køber og bestyrelse
• Indsamling af relevante dokumenter
• Koordinering af vurdering
• Gennemgang af prisopstilling
• Administrativ håndtering af salg
• Bestyrelsens beslutningsgrundlag
• Vedtægter og procedurer
• Samarbejde med juridiske specialister ved behov

Vores tilgang er praktisk og i øjenhøjde. Vi hjælper bestyrelsen med at få overblik, så foreningen kan træffe trygge beslutninger og sikre en ordentlig proces for både sælger og køber.

Har jeres forening styr på forbedringerne?

Forbedringer i andelsboliger behøver ikke være komplicerede. Men de kræver struktur. Når regler, dokumentation og proces er på plads, bliver det lettere at gennemføre salg, undgå uenighed og sikre, at prisen bliver korrekt.

Har jeres andelsboligforening brug for hjælp til administration, overdragelser eller en mere klar proces for forbedringer? Så er I velkomne til at kontakte ØENS Ejendomsadministration for en uforpligtende samtale.

Specialisterne indenfor fast ejendom

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, partner

Afdeling:

FAQ – Forbedringer i andelsbolig

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om forbedringer i andelsboliger. FAQ’en giver dig et klart overblik over, hvilke forbedringer der typisk kan foretages, hvilke regler der gælder, og hvilke konsekvenser forbedringer kan have for værdi, bidrag og økonomi i andelsforeningen.

September-måned markerer starten på efteråret

– og hos ØENS Ejendomsadministration betyder det samtidig begyndelsen på nye samarbejder, nye ejendomme og nye bestyrelser, vi glæder os til at lære at kende.

Vi er derfor utroligt fornøjede over at dele, at vi i denne måned har budt velkommen til:
🔹 A/B Korfuvej 3-3A på Amager med 10 enheder
🔹 E/F VM Bjerget i Ørestad med 82 enheder

To meget forskellige foreninger, men med det samme udgangspunkt: ønsket om en administration, der er tæt på, til at få fat på og som har styr på både detaljerne og det lange perspektiv.

Vi siger tusind for tilliden og rigtig hjerteligt velkommen til ØENS. Vi glæder os til samarbejdet!

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Hvordan kan bestyrelsen få bedre overblik over ejendommens energiforbrug og varmecentral?

– og samtidig sikre, at brandsikkerheden bliver tænkt ind i den løbende drift?

ØENS Ejendomsadministration inviterer til et gratis gå-hjem-møde for bestyrelsesmedlemmer med fokus på energioptimering af varmecentraler og brandsikkerhed i ejendomme.

Alle er velkomne til at deltage. I behøver ikke at være administreret af ØENS Ejendomsadministration.

Tilmeld dig vores gratis gå-hjem-møde

• Dato: Tirsdag den 29. september 2026
• Tid: Kl. 17.30-19.00
• Sted: Lergravsvej 63, 1. tv., 2300 København S
• Online: Det er også muligt at deltage digitalt via Microsoft Teams
• Pris: Gratis
• Tilmeldingsfrist: Fredag den 25. september 2026

Deltager du fysisk, sørger vi selvfølgelig for kaffe, te og lidt sødt undervejs. Du vælger i forbindelse med tilmeldingen, om du ønsker at deltage fysisk hos ØENS eller online via Microsoft Teams.

TILMELD DIG GRATIS HER

Få konkrete input til energioptimering og brandsikkerhed

Som bestyrelsesmedlem i en boligforening skal man forholde sig til mange forskellige dele af ejendommens drift og vedligeholdelse – også områder, hvor man ikke nødvendigvis selv har den tekniske eller faglige viden. På gå-hjem-mødet sætter vi derfor fokus på to emner, som har stor betydning for både den daglige drift, ejendommens økonomi og sikkerheden: energioptimering af varmecentralen og brandsikkerhed i ejendommen.

Målet er at give dig viden, som kan bruges konkret i bestyrelsesarbejdet. På mødet kommer vi blandt andet omkring:

• energioptimering og intelligent overvågning af varmecentraler
• bedre indsigt i ejendommens energiforbrug og drift
• muligheder for at opdage fejl og uhensigtsmæssig drift tidligere
• potentialet for at reducere unødigt energiforbrug
• brandsikkerhed i eksisterende ejendomme
• passiv brandsikring og brandtjek
• løbende kontrol og vedligeholdelse af brandsikringen
• bestyrelsens arbejde med drift, vedligeholdelse og sikkerhed

Oplægsholdere vil være Simon Sylow, chefjurist og leder af byggesagsafdelingen hos ØENS Ejendomsadministration, samt repræsentanter fra Bolig Buddy og DBI – Dansk Brand- og Sikringsteknisk Institut.

Energioptimering af varmecentralen – få bedre overblik over ejendommens energiforbrug

Varmecentralen har stor betydning for både beboernes komfort, ejendommens energiforbrug og foreningens løbende driftsomkostninger. Men hvordan ved bestyrelsen egentlig, om varmecentralen fungerer optimalt? Og hvordan opdager man eksempelvis unødigt energiforbrug, fejl eller uhensigtsmæssig drift, før det udvikler sig til et større problem?

På gå-hjem-mødet fortæller Bolig Buddy om energioptimering og mulighederne for at bruge intelligent overvågning og data til at få bedre indsigt i ejendommens varmeforbrug og drift. Bolig Buddy arbejder blandt andet med systemer, der kan overvåge varmeproduktion og -forbrug og identificere afvigelser i driften. Det kan give bestyrelsen et bedre datagrundlag, når der skal træffes beslutninger om blandt andet energiforbrug, vedligeholdelse og investeringer. Du bliver blandt andet klogere på:

• hvordan en varmecentral kan overvåges løbende
• hvordan data kan give et bedre billede af ejendommens energiforbrug
• hvordan fejl og afvigelser kan opdages tidligere
• hvor der kan være potentiale for energioptimering
• hvordan bestyrelsen kan træffe beslutninger om drift og vedligeholdelse på et bedre grundlag

Energioptimering handler dermed ikke alene om at reducere energiforbruget. Det handler også om at skabe bedre indsigt i ejendommens faktiske drift.

Brandsikkerhed i ejendommen – har bestyrelsen styr på den passive brandsikring?

Brandsikkerhed er en vigtig del af den løbende drift og vedligeholdelse af en ejendom. Men brandsikringen består ikke kun af eksempelvis alarmer og andre aktive installationer. En bygning har også passiv brandsikring. Det er den brandsikkerhed, der er indbygget i selve bygningen og blandt andet skal medvirke til at begrænse spredningen af brand og røg og sikre hensigtsmæssige flugtvejsforhold. Det kan eksempelvis omfatte:

• branddøre
• brandmæssige adskillelser
• brandceller og brandsektioner
• flugtveje
• brandsikring af tag- og loftsrum
• brandsikrede installationsgennemføringer

På gå-hjem-mødet vil DBI – Dansk Brand- og Sikringsteknisk Institut gøre bestyrelsen klogere på passiv brandsikring, løbende kontrol og de forhold, man bør være opmærksom på i ejendommen. DBI beskriver blandt andet, hvordan fejl og mangler i den passive brandsikring kan have betydning for, hvordan brand og røg kan sprede sig i en bygning, og hvordan den synlige og tilgængelige passive brandsikring skal efterses løbende. På mødet får du derfor blandt andet indsigt i:

• hvad passiv brandsikring er
• hvad et brandtjek kan afdække
• hvilke dele af ejendommen man bør være særligt opmærksom på
• hvorfor løbende kontrol og vedligeholdelse er vigtig
• hvordan bestyrelsen kan få bedre overblik over ejendommens brandsikkerhed

Har foreningen allerede identificeret behov for et konkret brandsikringsprojekt, kan du også læse mere om brandsikring i ejer- og andelsboligforeninger hos ØENS.

Hvad får du med fra gå-hjem-mødet?

Formålet med eftermiddagen er ikke at gøre bestyrelsen til eksperter i hverken varmecentraler eller brandsikring. Målet er derimod at gøre det lettere at stille de rigtige spørgsmål og træffe velovervejede beslutninger om ejendommens drift. Efter mødet vil du blandt andet have et bedre grundlag for at overveje:

• om foreningen har tilstrækkeligt overblik over varmecentralens drift
• om der kan være potentiale for at optimere energiforbruget
• hvordan data og intelligent overvågning kan anvendes i ejendomsdriften
• om foreningen har tilstrækkeligt overblik over den passive brandsikring
• hvordan kontrol og vedligeholdelse kan tænkes ind i den løbende drift
• hvornår der kan være behov for at inddrage specialiserede rådgivere

Det handler kort sagt om at give bestyrelsen mere viden og et bedre beslutningsgrundlag.

Mød oplægsholderne

På gå-hjem-mødet møder du fagfolk med forskellige perspektiver på ejendommens drift, vedligeholdelse og sikkerhed.

Simon Sylow, ØENS Ejendomsadministration

Simon Sylow er chefjurist og leder af byggesagsafdelingen hos ØENS Ejendomsadministration.

ØENS’ byggesagsafdeling bistår boligforeninger med byggesager fra de første overvejelser til gennemførelse og afslutning og hjælper blandt andet bestyrelser med at skabe overblik over processer, økonomi, rådgivere og myndighedsforhold. Læs mere om byggesagsadministration hos ØENS.

Bolig Buddy

Bolig Buddy arbejder med digitale løsninger til energioptimering og intelligent overvågning af ejendomme. På gå-hjem-mødet sætter Bolig Buddy fokus på, hvordan data og intelligent styring kan give boligforeninger bedre indsigt i blandt andet varmeforbrug, varmecentral og den løbende drift.

DBI – Dansk Brand- og Sikringsteknisk Institut

DBI arbejder med brand og sikring og rådgiver blandt andet om brandsikkerhed, passiv brandsikring samt drift, kontrol og vedligeholdelse af bygningers brandsikring. På mødet giver DBI konkrete input til, hvad bestyrelsen bør være opmærksom på i forbindelse med ejendommens brandsikkerhed.

Gå-hjem-mødet er for bestyrelsesmedlemmer

Arrangementet er særligt relevant for dig, der sidder i bestyrelsen i en andelsboligforening eller ejerforening og gerne vil være bedre klædt på til at tage stilling til ejendommens:

• energiforbrug
• varmecentral
• tekniske drift
• vedligeholdelse
• brandsikkerhed
• fremtidige investeringer

Du behøver ikke have teknisk forhåndsviden for at deltage. Arrangementet tager udgangspunkt i de spørgsmål og overvejelser, der er relevante fra bestyrelsens perspektiv.

Opsummering af praktisk information og tilmelding

• Dato: Tirsdag den 29. september 2026
• Tid: Kl. 17.30-19.00
• Fysisk deltagelse: Lergravsvej 63, 1. tv., 2300 København S
• Digital deltagelse: Microsoft Teams
• Pris: Gratis
• Tilmeldingsfrist: Fredag den 25. september 2026

Deltager du fysisk, byder vi på kaffe, te og lidt sødt.

TILMELD DIG GRATIS TIL GÅ-HJEM-MØDET

Har du spørgsmål til arrangementet, er du meget velkommen til at kontakte din daglige administrator hos ØENS Ejendomsadministration.

Vi glæder os til at se jer til en spændende og faglig eftermiddag.

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Afdeling:

Herunder finder du svar på vigtige spørgsmål inden gå-hjem-mødet

Hvornår afholdes gå-hjem-mødet om energioptimering og brandsikkerhed?

Gå-hjem-mødet afholdes tirsdag den 29. september 2026 kl. 17.30–19.00.

Hvor foregår arrangementet?

Du kan deltage fysisk på Lergravsvej 63, 1. tv., 2300 København S eller følge gå-hjem-mødet digitalt via Microsoft Teams.

Hvad koster det at deltage?

Det er gratis at deltage i gå-hjem-mødet. Tilmelding er dog nødvendig.

Hvem henvender gå-hjem-mødet sig til?

Arrangementet henvender sig særligt til bestyrelsesmedlemmer i ejerforeninger og andelsboligforeninger, der gerne vil vide mere om energioptimering, varmecentraler, ejendomsdrift og brandsikkerhed.

Hvad handler gå-hjem-mødet om?

Gå-hjem-mødet handler om energioptimering og intelligent overvågning af varmecentraler samt brandsikkerhed, passiv brandsikring og løbende kontrol i ejendomme.

Hvem holder oplæg?

Oplægsholdere er Simon Sylow, chefjurist og leder af byggesagsafdelingen hos ØENS Ejendomsadministration, samt repræsentanter fra Bolig Buddy og DBI – Dansk Brand- og Sikringsteknisk Institut.

Hvad er passiv brandsikring?

Passiv brandsikring er den brandsikkerhed, der er indbygget i bygningen og skal medvirke til blandt andet at begrænse spredningen af brand og røg og sikre egnede flugtvejsforhold. Det kan eksempelvis omfatte branddøre, brandmæssige adskillelser og brandsikrede installationsgennemføringer.

Skal jeg have teknisk viden for at deltage?

Nej. Gå-hjem-mødet er tilrettelagt med bestyrelsesmedlemmer som målgruppe og kræver ikke teknisk forhåndsviden.

Hvornår er sidste frist for tilmelding?

Sidste frist for tilmelding er fredag den 25. september 2026.

En konkret sag om byggesagsadministratorens ansvar, en økonomisk tvist på knap 400.000 kr. og en bestyrelse, der fik hjælp til at finde en løsning.

Af Johan Iversen Møller, advokat og associeret partner, og Simon Sylow, chefjurist og leder af byggesagsafdelingen.

Det begynder næsten altid på samme måde. En forening beslutter at sætte gang i et større projekt. Taget skal skiftes, facaden renoveres eller installationerne fornyes. Der holdes generalforsamling, der træffes beslutning, og bestyrelsen får at vide, at administrator og rådgivere har styr på det. Men hvad sker der, når bestyrelsen pludselig bliver i tvivl om, hvorvidt det faktisk er tilfældet? Det kan være, fordi en konkret sag udvikler sig anderledes end forventet. Eller fordi nye oplysninger om en administrator eller rådgiver får bestyrelsen til at stille spørgsmål ved, om tilliden fortsat er på sin plads.

Det betyder ikke nødvendigvis, at der er begået fejl i netop jeres forening. Men det kan være en god anledning til at spørge: Har vi det nødvendige overblik? Er vores aftaler blevet fulgt? Og kan vi fortsat have tillid til, at foreningens interesser bliver varetaget af administrator og rådgiver?

Sagen kort fortalt

En ejer- eller andelsboligforening kan efter en konkret vurdering have et erstatningskrav, hvis en professionel byggesagsadministrator tilsidesætter de opgaver, administratoren har påtaget sig, og det medfører et dokumenterbart økonomisk tab. I den konkrete sag opgjorde foreningen sine økonomiske merudgifter til knap 400.000 kr., efter den endelige finansiering ikke kom på plads som forudsat. Sagen endte med retsmægling og et betydeligt sekscifret forlig. Her gennemgår vi, hvad bestyrelser bør være opmærksomme på, hvis en byggesag eller et administratorsamarbejde er kørt skævt.

Fejl i byggesagens finansiering: Det endelige lån kom aldrig på plads

I den sag, denne artikel bygger på, så alt rigtigt ud på papiret. Der var et finansieringsoplæg, en byggesagsadministrationsaftale, en midlertidig byggekredit og et realkreditlån, der skulle være den endelige løsning. Foreningen havde en bestyrelsesansvarsforsikring og en professionel administrator, der markedsførte sig som totalrådgiver på byggesager. Alt burde være trygt. Senere viste det sig imidlertid, at et afgørende skridt i finansieringen ikke var blevet gennemført.

Efter byggesagens afslutning skulle foreningens midlertidige byggekredit afløses af den endelige realkreditfinansiering, som var forudsat i projektets økonomi. Lånedokumenterne blev sendt til underskrift, men den nødvendige underskriftsproces blev aldrig fuldført. Administratoren var ikke selv opmærksom på, at der manglede en underskrift, før banken kontaktede administratoren og gjorde opmærksom på det. Efter den indgåede byggesagsadministrationsaftale havde administratoren en central rolle i at hjælpe foreningen med både den midlertidige og den endelige finansiering samt hjemtagelsen af lånet. Administratoren havde samtidig tidligere bekræftet over for bestyrelsen, at lånet var gennemført. Det var derfor først senere, det stod klart, at den endelige finansiering alligevel ikke var kommet på plads. Det økonomiske resultat blev dermed et helt andet end forventet.

Foreningen måtte i stedet håndtere finansieringen senere og på andre vilkår end forudsat. Det medførte både kurs- og rentemæssige merudgifter samt udgifter til mellemfinansiering. Foreningen opgjorde de samlede merudgifter til knap 400.000 kr., hvoraf hovedparten angik kurs- og rentetab. De involverede parter var imidlertid uenige om, hvem der bar ansvaret.

Når man som bestyrelse føler sig magtesløs

Det, der fylder mest i sådanne situationer, er sjældent paragrafferne. Det er følelsen af, at man har gjort det rigtige, men alligevel står alene med konsekvenserne. Bestyrelsen i den konkrete sag var ikke jurister eller finansieringseksperter. De var beboere, der havde sagt ja til et frivilligt ansvar for foreningens fælles økonomi og fysiske rammer. De oplevede, at de havde fulgt de beslutninger, der var truffet på generalforsamlingen, og handlet loyalt ud fra de oplysninger, de havde fået. Alligevel stod de pludselig over for betydelige økonomiske konsekvenser og usikkerhed om, hvem der bar ansvaret. Samtidig oplevede de, at ansvaret i vidt omfang blev placeret hos bestyrelsen, selv om en professionel administrator havde haft en central rolle i finansieringsprocessen.

Forsikringsselskabet afviste samtidig ansvar med henvisning til, at administrator ikke kunne gøres ansvarlig for, at foreningen ikke fik gennemført den endelige låneoptagelse, blandt andet fordi underskriftsprocessen foregik i bankens signeringsportal. Spørgsmålet om, hvorvidt administrator alligevel burde have fulgt aktivt op, blev derfor et centralt stridspunkt i sagen. Bestyrelsen sad tilbage med følelsen af at være magtesløs, men samtidig dybt ansvarlig over for beboerne.

Det er netop i det spændingsfelt, mange bestyrelser i ejer- og andelsboligforeninger kan genkende sig selv. Man har en stærk fornemmelse af, at noget er gået galt, men ikke værktøjerne til at gennemskue præcis hvor – eller om nogen faktisk er juridisk ansvarlig. I andre tilfælde er der måske endnu ikke konstateret en fejl. Men bestyrelsen er blevet i tvivl om, hvorvidt den fortsat kan have tillid til sin administrator eller advokat. Her kan det være relevant at få undersøgt foreningens aftaler, økonomiske dispositioner og igangværende sager, før man beslutter, om samarbejdet skal fortsætte.

Hvordan skulle ansvaret mellem bestyrelsen og byggesagsadministratoren vurderes?

Da bestyrelsen i denne sag kontaktede ØENS Advokatfirma, var det ikke med en færdig beslutning om, at der skulle anlægges retssag. Det var med et mere grundlæggende behov for klarhed: Var der begået en fejl? Havde administrator et ansvar? Og havde foreningen overhovedet mulighed for at gøre noget ved det? Arbejdet begyndte med, at forløbet blev gennemgået trin for trin. Aftaler, referater, interne mails og beslutningsprocesser blev lagt ud på bordet og sat ind i en juridisk ramme. Særligt vigtige var byggesagsadministrationsaftalen, hvor administratorens rolle som rådgiver og opgaver i forbindelse med den endelige finansiering fremgik, generalforsamlingsreferatet om den valgte finansieringsmodel, lånedokumenterne og mailkorrespondancen om underskrifterne i februar 2022. Dertil kom materialet fra den efterfølgende generalforsamling, som viste, at bestyrelsen og foreningen fortsat havde den opfattelse, at finansieringen var blevet gennemført som planlagt. Gennemgangen rejste flere centrale spørgsmål for bestyrelsen:

• Hvad var administratoren faktisk forpligtet til?
• Hvilket ansvar kunne med rimelighed forventes at ligge hos bestyrelsen?
• Hvordan spillede forsikringsdækningen ind?

Den juridiske kerne var, at administrator efter aftalen ikke blot var en passiv mellemmand, men en professionel rådgiver med en konkret rolle i at få den endelige finansiering på plads. Efter ØENS’ vurdering burde administrator derfor have sikret sig, at underskriftsprocessen var afsluttet, og at lånet rent faktisk var blevet gennemført. Administratoren havde tidligere bekræftet dette over for bestyrelsen, men blev først selv opmærksom på den manglende underskrift, da banken senere kontaktede administratoren. Ansvaret kunne derfor ikke uden videre placeres hos bestyrelsen alene. To bestyrelsesmedlemmer havde underskrevet, og bestyrelsen havde grund til at stole på administratorens bekræftelse og på, at den professionelle administrator fulgte sagen til dørs. Undervejs var det afgørende, at bestyrelsen ikke kun fik svar på de juridiske spørgsmål, men også oplevede, at nogen tog deres situation alvorligt.

At føle sig svigtet af en professionel administrator kan være lige så belastende som det konkrete økonomiske tab. Det handler om tillid – både til den rådgiver, man har valgt, og til at man som bestyrelse har truffet beslutninger på et ordentligt grundlag.

Foreningens bestyrelse beskriver det således:

“Vi kom ikke med en færdig plan, vi kom med en mavefornemmelse. Vi havde en klar følelse af, at noget var gået galt, men hver gang vi spurgte administrator eller forsikringen, fik vi vage svar eller blev sendt videre. Da vi mødtes med ØENS, blev der for første gang sat ord på, hvad der var vores ansvar, og hvad der var andres. De forklarede det i et sprog, vi kunne forstå, og tog os alvorligt. Det gav os ro og mod til at gå videre.”

Det, der stod stærkest tilbage for bestyrelsen, var ikke kun, at nogen nu førte sagen. Det var oplevelsen af, at der var et sted, hvor de kunne få forklaret, hvad der var sket, og hvad de med rimelighed kunne gøre. De stod ikke længere alene.

Forlig efter retsmægling: En løsning i stedet for en lang retssag

Den konkrete sag endte med retsmægling, hvor parterne med hjælp fra en retsmægler gennemgik forløbet og mulighederne for en løsning. Inden da havde foreningen rejst krav mod både byggesagsadministratoren og det bestyrelsesmedlem, som ikke havde underskrevet lånedokumenterne. Den overordnede uenighed angik dels, om administrator havde forsømt sin opgave i forbindelse med hjemtagelsen af lånet, dels om den manglende underskrift fra et bestyrelsesmedlem kunne bryde årsagssammenhængen eller flytte ansvaret væk fra administrator. Der var også uenighed om tabets størrelse og om, hvorvidt foreningen kunne have begrænset sit tab tidligere i forløbet.

På den baggrund blev der indgået et forlig, hvor foreningen modtog et betydeligt sekscifret beløb som afslutning på sagen, og hvor alle parter gik hver til sit uden en formel anerkendelse af ansvar. For bestyrelsen var det afgørende, at der kom en løsning med både økonomisk og praktisk betydning. De kunne gå tilbage til beboerne og fortælle, at de havde undersøgt sagen grundigt, søgt professionel hjælp og opnået det resultat, der samlet set blev vurderet som bedst muligt.

Forliget var samlet set den rigtige løsning, fordi sagen rummede både juridiske og bevismæssige usikkerheder. Der var uenighed om ansvarsfordelingen mellem administrator og det pågældende bestyrelsesmedlem, om den præcise tabsopgørelse og om, hvorvidt foreningen kunne have begrænset sit tab tidligere. Samtidig ville et fuldt retsforløb have betydet mere tid, flere omkostninger og fortsat uro i foreningen.

Sådan hjælper ØENS før, under og efter en byggesag

ØENS Advokatfirma rådgiver dagligt ejer- og andelsboligforeninger om byggeprojekter, entrepriseret og foreningsret. Vi hjælper både før problemerne opstår, mens projektet gennemføres, og hvis der efterfølgende opstår uenighed om ansvar, økonomi eller mangler. Det giver os blik for hele forløbet – ikke kun den juridiske konflikt, når den allerede er opstået. Tidligt i en byggesag hjælper vi blandt andet med at gennemgå byggesagsadministrationsaftaler, rådgiveraftaler, entreprisekontrakter og finansieringsoplæg. Vi undersøger, om aftalerne afspejler det, bestyrelsen og generalforsamlingen faktisk har besluttet, og om det fremgår tydeligt, hvem der har ansvaret for de enkelte opgaver, beslutninger og frister.

God juridisk rådgivning handler derfor ikke kun om at få formuleringerne på plads. Det handler også om at skabe en gennemsigtig og dokumenteret proces, hvor bestyrelsen ved, hvad den selv skal følge op på, hvad administrator og de øvrige rådgivere skal levere, og hvornår der skal reageres. Det mindsker risikoen for misforståelser og gør det lettere at placere ansvaret, hvis noget alligevel går galt.

Hvad bør bestyrelsen gøre, hvis administrator kan have begået en fejl?

Hvis I er blevet i tvivl om, hvorvidt administrator eller en anden rådgiver har begået en fejl, er det første skridt at få samlet aftaler, beslutninger og relevant korrespondance. I behøver ikke på forhånd at vide, om der er grundlag for et krav. En uvildig juridisk vurdering kan afklare, hvad der er sket, hvordan ansvaret kan være fordelt, og om bestyrelsen bør gå videre. Hvis tilliden til administratoren samtidig er væk, kan det også være relevant at overveje et skifte af administrator.

Få en uvildig vurdering af jeres byggesag

Er I i tvivl om, hvorvidt administrator, rådgiver eller andre professionelle aktører har begået en fejl? Vi gennemgår aftaler, korrespondance, beslutninger, finansiering og forsikringsforhold og giver jer en klar vurdering af, om der er grundlag for at gå videre.

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om byggesagsadministratorens ansvar

Sommerferien er for alvor i gang, kontoret er lidt mere stille end normalt, og ferieautosvarene har fået travlt.

Men bare rolig: Vi holder selvfølgelig hjulene i gang, svarer på alle henvendelser og sørger for, at vores foreninger er godt hjulpet hele sommeren. Og juli byder ikke kun på sol og feriestemning – vi har også fået to nye foreninger med ombord:

🔹 E/F Musvågevej 20 – 49 enheder i København NV
🔹 E/F Robert Jacobsens Vej 31 – 99 enheder i Ørestad

Vi er stolte over tilliden og glæder os til at lære både foreningerne og bestyrelserne godt at kende – og til et tæt og godt samarbejde.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Når en andelsbolig skal sælges, er der ofte mere på spil end dokumenter, underskrifter og datoer.

For sælger kan det være afslutningen på mange år i boligen. For køber kan det være begyndelsen på et nyt hjem. Og for bestyrelsen er det en overdragelse, der skal gennemføres korrekt og i overensstemmelse med både lovgivningen, foreningens vedtægter og den praksis, der gælder i foreningen.

På papiret kan processen virke enkel: En andelshaver vil sælge, en køber vil overtage, og parterne skal blive enige om prisen. I praksis opstår der hurtigt flere spørgsmål:

• Hvem må købe boligen?
• Skal en venteliste bruges først?
• Hvad må sælger kræve for andelen?
• Hvordan værdiansættes forbedringer?
• Hvilke dokumenter skal køber have?
• Hvem kontrollerer prisen?
• Og hvornår kan salgssummen afregnes?

Hos ØENS Ejendomsadministration håndterer vi andelsoverdragelser som en del af administrationen af andelsboligforeningen. Vi hjælper med at skabe en klar og ensartet proces omkring dokumenter, prisopgørelse, overdragelsesaftale, godkendelse og afregning. Den konkrete fremgangsmåde afhænger altid af foreningens vedtægter, administrationsaftale og regler om blandt andet ventelister, vurdering, el- og VVS-tjek og godkendelse af køber. Derfor bør sælger kontakte bestyrelsen eller administratoren, før boligen bliver lovet til en bestemt køber.

Hvad er en andelsoverdragelse?

Ved en andelsoverdragelse sælger en andelshaver sin andel i andelsboligforeningen og overdrager brugsretten til en bestemt bolig til køber. Køber overtager altså ikke en ejerlejlighed eller en selvstændig del af ejendommen. Køber bliver medlem af andelsboligforeningen og får gennem medlemskabet ret til at bruge den tilknyttede bolig. Det er en vigtig forskel.

Prisen på en andelsbolig kan ikke frit fastsættes på samme måde som prisen på en ejerbolig. Salget skal følge reglerne i andelsboligloven, og foreningens vedtægter regulerer ofte, hvem boligen kan sælges til, og hvordan processen skal gennemføres. Bestyrelsen skal samtidig godkende overdragelsesaftalen.

En andelsoverdragelse omfatter typisk:

• overtagelse, eventuelt tilbagehold og endelig afregning
• afklaring af foreningens salgsprocedure
• håndtering af eventuelle ventelister
• vurdering og dokumentation af forbedringer
• opgørelse af den højeste lovlige pris
• udlevering af nøgleoplysninger og øvrige dokumenter
• godkendelse af køber
• udarbejdelse og underskrift af overdragelsesaftalen
• betaling og håndtering af eventuelle rettigheder i andelen

Sådan foregår en andelsoverdragelse hos ØENS

Processen kan variere fra forening til forening. Nedenfor beskriver vi det typiske forløb, når ØENS Ejendomsadministration håndterer overdragelsen.

1. Sælger kontakter bestyrelsen eller administratoren

Det første skridt bør være at kontakte bestyrelsen eller foreningens administrator. Her afklarer vi blandt andet:

• om foreningen har interne eller eksterne ventelister
• om sælger selv kan finde en køber
• hvordan køber skal godkendes
• om der skal udarbejdes en vurderingsrapport
• om foreningen kræver el- eller VVS-tjek
• hvilke dokumenter sælger skal fremskaffe
• hvilke frister der gælder
• hvilke gebyrer og omkostninger der er forbundet med overdragelsen

Jo tidligere processen bliver afklaret, desto lettere er det at planlægge en realistisk overtagelsesdato. Sælger bør derfor ikke vente, til der allerede står en køber klar, som forventer at kunne overtage boligen inden for få uger.

2. Prisgrundlaget bliver dokumenteret

Før den højeste lovlige salgspris kan opgøres, skal der være styr på andelens værdi, forbedringer, vedligeholdelsesstand, eventuelle mangler og relevant inventar. Hvis foreningens vedtægter eller praksis kræver en vurderingsrapport, bliver boligen gennemgået af den vurderingsmand, foreningen anvender. Sælger bør samtidig samle dokumentation for blandt andet:

• køkken og badeværelse
• el- og VVS-arbejde
• ændringer af boligens indretning
• gulve, skabe og faste installationer
• materialer og håndværkerudgifter
• eget arbejde
• godkendelser fra bestyrelsen
• byggetilladelser og andre myndighedstilladelser
• autorisationer og installatørerklæringer

Manglende dokumentation kan gøre vurderingen vanskeligere og forsinke overdragelsen. Læs mere om forbedringer, vurdering og dokumentation i en andelsbolig.

3. Den rette køber findes

Hvem der må købe boligen, afhænger i høj grad af foreningens vedtægter. Nogle foreninger har en intern venteliste, hvor eksisterende andelshavere eller personer med en særlig tilknytning til foreningen skal spørges først. Andre har en ekstern venteliste. I nogle foreninger kan sælger selv finde en køber. Vedtægterne kan også indeholde særlige regler om overdragelse til eksempelvis:

• ægtefælle eller samlever
• børn eller forældre
• søskende
• andre personer i husstanden
• personer på en intern eller ekstern venteliste

Sælger bør ikke love boligen til en bestemt person, før administratoren har afklaret, om vedtægternes rækkefølge og eventuelle ventelister skal følges først.

4. Køber og sælger indsender oplysninger

Når en køber er fundet, skal administratoren have de nødvendige oplysninger til at udarbejde overdragelsen. Det vil typisk være oplysninger om:

• sælger og køber
• den aftalte salgspris
• overtagelsesdatoen
• eventuelt finansieringsforbehold
• forbedringer og inventar
• eventuelle prisnedslag
• sælgers bank og eventuelle lån i andelen
• købers finansiering
• særlige aftaler mellem parterne

Overdragelsesaftalen kan først færdiggøres, når de nødvendige dokumenter og oplysninger er modtaget. Behandlingstiden afhænger derfor blandt andet af, om materialet er komplet, om køber er godkendt, og om der er særlige forhold, der skal undersøges.

5. Køber modtager dokumenterne

Køber skal have et reelt grundlag for at vurdere både boligen og den forening, køber bliver medlem af. Inden aftalen om salget bliver indgået, skal køber blandt andet modtage nøgleoplysninger og en række dokumenter om foreningen. Det omfatter foreningens vedtægter, seneste årsregnskab og budget, referatet fra den seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamlinger, en eventuel vedligeholdelsesplan, energimærket og vejledningen om maksimalpris og overpris. Køber skal desuden have:

• nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen
• en erklæring om væsentlige ændringer
• nøgleoplysningsskemaet for den konkrete andelsbolig
• prisopstilling
• oplysninger om forbedringer og inventar
• relevante vurderings- og kontrolrapporter
• selve overdragelsesaftalen og dens bilag

Formålet er ikke bare at opfylde en formalitet. Køber skal have mulighed for at forstå foreningens økonomi, lån, boligafgift, vedligeholdelsesbehov og regler, før aftalen bliver indgået. Andelsboligforeningen skal udlevere de tre nøgleoplysningsskemaer til sælger senest ti arbejdsdage efter, at sælger har bedt om dem. Foreningen kan overlade den praktiske udfyldelse og udlevering til eksempelvis administratoren.

6. Overdragelsesaftalen bliver udarbejdet og underskrevet

Overdragelsesaftalen samler de centrale oplysninger om handlen. Den vil typisk beskrive:

• hvilken andel der bliver overdraget
• hvem der sælger og køber
• overtagelsesdatoen
• den samlede pris
• andelens værdi
• forbedringer
• inventar
• eventuelle fradrag
• betalingsvilkår
• eventuelle forbehold
• eventuelt tilbagehold
• bestyrelsens godkendelse

Både sælger og køber bør læse aftalen og bilagene grundigt, før de skriver under. Det gælder ikke kun den samlede pris. Parterne bør også kontrollere datoer, inventar, forbehold, finansiering, frister og eventuelle særlige aftaler. Er noget uklart eller forkert, bør det afklares før underskriften. Det er væsentligt lettere at rette en fejl, inden aftalen er indgået, end efter køber har overtaget boligen.

7. Bestyrelsen godkender overdragelsen

Bestyrelsen skal godkende overdragelsesaftalen og prisen. Det praktiske arbejde kan være overladt til administratoren, en vurderingsmand eller andre rådgivere. Bestyrelsen skal dog fortsat have et tilstrækkeligt grundlag for at godkende overdragelsen og sikre, at prisen ikke overstiger det lovlige maksimum. Det er blandt andet relevant at kontrollere:

• at vedtægternes salgsprocedure er fulgt
• at den rette køber er fundet
• at forbedringer og inventar er opgjort korrekt
• at eventuelle fradrag er medtaget
• at prisen holder sig inden for maksimalprisreglerne
• at køber opfylder betingelserne for medlemskab
• at de nødvendige dokumenter er udleveret

Opstår der tvivl om lovligheden af prisen, vedtægterne eller bestyrelsens ansvar, kan foreningen få juridisk hjælp gennem ØENS Advokatfirmas rådgivning til andelsboligforeninger.

8. Købesummen indbetales

Køber skal indbetale købesummen efter de vilkår og frister, der fremgår af overdragelsesaftalen. Hvis køber finansierer købet med et banklån, bør finansieringen være afklaret i god tid. Banken vil typisk efterspørge foreningens regnskab, budget, vedtægter, nøgleoplysninger og oplysninger om foreningens lån. Det er ikke kun købers private økonomi, banken vurderer. Foreningens økonomi og gæld kan også få betydning for bankens vurdering af købet.

9. Køber overtager boligen

På overtagelsesdagen mødes køber og sælger normalt for at udlevere nøgler og praktiske oplysninger. Sælger bør blandt andet udlevere:

• nøgler og adgangsbrikker
• postkassenøgler
• eventuelle vaskekort
• manualer og garantibeviser
• oplysninger om hårde hvidevarer
• relevant dokumentation for forbedringer
• praktiske oplysninger om boligen

Boligen skal være afleveret i den stand, parterne har aftalt. Det kan være en god idé at notere antallet af udleverede nøgler, eventuelle måleraflæsninger og forhold, som køber og sælger bliver enige om på overtagelsesdagen.

10. Salgssummen bliver afregnet

Afregningen sker efter vilkårene i overdragelsesaftalen og foreningens procedure. Hvis der er registreret lån, pant, udlæg eller andre rettigheder i andelen, skal disse forhold håndteres, før restbeløbet kan udbetales til sælger. Administratoren kan også skulle modregne eksempelvis restancer, gebyrer eller andre beløb, som skal betales i forbindelse med overdragelsen. Sælger bør derfor ikke nødvendigvis forvente at modtage hele salgssummen på selve overtagelsesdagen. Det konkrete tidspunkt for udbetalingen afhænger blandt andet af:

• overdragelsesaftalens vilkår
• købers indbetaling
• sælgers bankforhold
• registrerede rettigheder i andelen
• eventuelle restancer
• eventuelt tilbagehold
• om der er indsigelser efter overtagelsen

Hvis en del af salgssummen er tilbageholdt, bliver beløbet frigivet efter de frister og betingelser, der står i overdragelsesaftalen.

Hvad må en andelsbolig koste?

Prisen på en andelsbolig er underlagt maksimalprisreglerne. Maksimalprisen er den højeste pris, sælger lovligt må kræve. Den er ikke nødvendigvis den pris, boligen skal sælges til. Prisen består grundlæggende af:

• værdien af andelen i foreningens formue
• værdien af individuelle forbedringer
• eventuelt tillæg eller fradrag for boligens vedligeholdelsesstand
• værdien af relevant fast installeret eller særligt tilpasset inventar

Andelsboliglovens § 5 fastlægger rammerne for maksimalprisen, og foreningens vedtægter kan have betydning for den konkrete beregning og overdragelsesproces. Sælger kan godt vælge at sælge under maksimalprisen. Sælger må derimod ikke kræve en pris over det lovlige loft. Det gælder også, hvis overprisen forsøges skjult gennem urimeligt dyrt inventar, løsøre eller andre betalinger, som reelt er en betingelse for at få boligen. Bestyrelsen skal ved godkendelsen sikre, at den samlede pris holder sig inden for reglerne.

Forbedringer, vedligeholdelse og mangler

Forbedringer er ofte det område, hvor der opstår flest spørgsmål. Et nyt køkken, et badeværelse eller nye installationer kan have en værdi ved salget. Men værdien svarer ikke nødvendigvis til det beløb, sælger oprindeligt har betalt. Der skal blandt andet tages højde for:

• arbejdets oprindelige pris
• forbedringens alder
• afskrivning
• den faktiske stand
• om arbejdet er lovligt udført
• om det nødvendige materiale kan dokumenteres
• om eget arbejde kan medregnes
• eventuelle mangler eller vedligeholdelsesefterslæb

Socialministeriet oplyser, at ABF’s forbedringskatalog og afskrivningskurve anses som en branchenorm ved beregningen af forbedringer. Den konkrete forenings vedtægter og vurderingsprocedure skal dog stadig følges. En vurderingsrapport er ikke et universelt lovkrav ved enhver andelsoverdragelse. Mange foreninger bruger dog en fast vurderingsmand, fordi det giver en ensartet vurdering af forbedringer, inventar, mangler og vedligeholdelsesstand. Det konkrete krav skal findes i foreningens vedtægter eller salgsprocedure.

El- og VVS-forhold

Mange andelsboligforeninger kræver et el- eller VVS-tjek ved salg. Det kan være relevant, hvis der eksempelvis er lavet:

• nyt køkken eller badeværelse
• vaskemaskine eller opvaskemaskine
• gulvvarme
• ændringer af vandinstallationer
• ændringer af afløb
• nye elinstallationer
• flytning af køkken
• ændringer af ventilation

Kravet om kontrol afhænger af foreningens vedtægter og praksis. Hvis der bliver konstateret ulovlige eller mangelfulde forhold, skal det afklares, om sælger skal udbedre dem før overdragelsen, eller om de skal håndteres gennem prisopgørelsen eller overdragelsesaftalen. Det er bedst at opdage problemerne tidligt. Et ulovligt afløb eller en mangelfuld elinstallation få dage før overtagelsen kan forsinke hele salget.

Løsøre og inventar

Sælger og køber kan godt aftale, at køber overtager inventar eller løsøre. Det er dog vigtigt at skelne mellem almindeligt løsøre og fast installeret eller særligt tilpasset inventar. Fast installeret inventar kan eksempelvis være:

• indbyggede skabe
• specialtilpassede løsninger
• integrerede hårde hvidevarer
• fastmonterede installationer

Almindeligt løsøre kan være:

• fritstående møbler
• lamper
• gardiner
• tæpper
• fritstående hårde hvidevarer

Almindeligt løsøre må ikke bruges til at omgå maksimalprisreglerne. Sælger kan derfor ikke kræve en urimeligt høj betaling for eksempelvis gardiner eller møbler som betingelse for, at køber får boligen. Det bør fremgå tydeligt af overdragelsesaftalen, hvad køber overtager, og hvilken pris der er knyttet til de enkelte genstande.

Hvem må købe andelsboligen?

Vedtægterne kan fastlægge både en rækkefølge og en række betingelser for, hvem der kan overtage boligen. Det kan blandt andet handle om:

• interne ventelister
• eksterne ventelister
• overdragelse til familie
• overdragelse til samlever
• bytte
• medlemskab
• bopælspligt
• bestyrelsens godkendelse af køber

Sælger kan derfor ikke nødvendigvis frit vælge mellem alle interesserede købere. Bestyrelsen og administratoren bør følge den samme procedure ved hver overdragelse. Det skaber større gennemsigtighed og mindsker risikoen for, at medlemmer eller købere bliver behandlet forskelligt.

Familieoverdragelse

En overdragelse til et barn, en forælder, en søskende, ægtefælle eller samlever kan føles mindre formel end et almindeligt salg. Men administrativt er det stadig en andelsoverdragelse. Der skal fortsat være styr på:

• vedtægterne
• købers ret til at overtage boligen
• maksimalprisen
• dokumenterne
• overdragelsesaftalen
• bestyrelsens godkendelse
• betaling og eventuelle rettigheder i andelen

Hvis boligen overdrages til en pris under maksimalprisen, kan der desuden opstå spørgsmål om eksempelvis gaveelementer eller andre private økonomiske forhold. Dette ligger uden for den almindelige administrative overdragelsesproces og bør ved behov afklares med en relevant juridisk eller skattemæssig rådgiver.

Hvis boligen sælges gennem en ejendomsmægler

En ejendomsmægler kan hjælpe sælger med markedsføring, fremvisninger og kontakt til interesserede købere. Det ændrer dog ikke på, at overdragelsen skal følge:

• andelsboligloven
• foreningens vedtægter
• eventuelle ventelister
• reglerne om maksimalpris
• foreningens godkendelses- og overdragelsesprocedure

Køber må ikke pålægges betalinger til sælger, mægler eller andre, som reelt betyder, at køber samlet betaler mere end den lovlige pris for at få boligen. Administrator og mægler bør derfor afstemme processen tidligt, så der ikke opstår uklarhed om køber, dokumenter, priser eller overtagelsesdato.

Hvis der opstår indsigelser efter overtagelsen

Efter overtagelsen kan køber opdage forhold, som ikke stemmer med overdragelsesaftalen, prisopgørelsen eller det udleverede materiale. Det kan eksempelvis handle om:

• manglende inventar
• uoplyste eller ulovlige installationer
• fejl i prisberegningen
• mangler ved boligen
• uenighed om forbedringer
• forhold, der ikke svarer til vurderingsrapporten

Det betyder ikke, at enhver utilfredshed automatisk giver køber et krav. Køber skal reagere inden for de frister og efter den procedure, der følger af overdragelsesaftalen. Sælger skal samtidig have mulighed for at forholde sig til indsigelsen. Hvis parterne ikke kan blive enige, kan det blive nødvendigt at inddrage vurderingsmanden, en fagperson eller en juridisk rådgiver.

Hvad skal sælger især huske?

Sælgers vigtigste opgave er at begynde i god tid og samle sin dokumentation. Det gælder især:

• fakturaer og kvitteringer
• dokumentation for eget arbejde
• el- og VVS-dokumentation
• installatørerklæringer
• byggetilladelser
• bestyrelsens godkendelser
• oplysninger om inventar
• tidligere vurderingsrapporter
• oplysninger om bank og lån
• ønsket overtagelsesdato

Sælger bør ikke indgå bindende aftaler med en køber eller love en bestemt overtagelsesdato, før administratoren har bekræftet, at processen kan gennemføres som ønsket.

Hvad skal køber især undersøge?

Som køber køber du ikke kun retten til at bruge en bolig. Du bliver også en del af foreningens fælles økonomi og beslutninger. Derfor bør du blandt andet undersøge:

• foreningens gæld og lånetyper
• boligafgiften
• regnskabet og budgettet
• kommende vedligeholdelsesprojekter
• referater fra generalforsamlinger
• vedtægter og husorden
• regler om fremleje og ombygning
• boligens forbedringer
• el- og VVS-forhold
• hvordan den samlede pris er beregnet

En relativt lav købspris fortæller ikke nødvendigvis hele historien. Foreningens økonomi og kommende projekter kan få stor betydning for de fremtidige boligudgifter.

Ønsker køber sin egen juridiske rådgiver, kan ØENS Advokatfirma hjælpe med juridisk rådgivning ved køb af andelsbolig.

Hvad skal bestyrelsen især være opmærksom på?

Bestyrelsen bør sikre, at foreningen har en klar og ensartet overdragelsesprocedure. Den bør blandt andet beskrive:

• hvornår sælger skal kontakte administrator
• hvordan ventelister håndteres
• hvordan køber godkendes
• om foreningen kræver vurderingsrapport
• om el- og VVS-tjek er påkrævet
• hvilke dokumenter sælger skal fremlægge
• hvordan forbedringer og inventar opgøres
• hvordan prisen bliver kontrolleret
• hvordan aftalen godkendes
• hvordan eventuelle indsigelser håndteres

En fast proces beskytter ikke kun bestyrelsen. Den gør også salget mere overskueligt for både sælger og køber.

Administratorens rolle ved andelsoverdragelsen

Administrator er ofte den praktiske tovholder gennem processen. Hos ØENS Ejendomsadministration kan arbejdet blandt andet omfatte:

• vejledning om foreningens procedure
• kontakt med sælger og køber
• håndtering af ventelister
• indsamling af dokumenter og oplysninger
• koordinering af vurdering og kontroller
• udarbejdelse af prisopstilling
• udlevering af nøgleoplysninger
• udarbejdelse af overdragelsesaftalen
• koordinering af underskrifter
• bestyrelsens beslutningsgrundlag
• håndtering af betaling og afregning
• dialog med banker og andre rettighedshavere
• opfølgning på eventuelle indsigelser

Administrator overtager ikke sælgers, købers eller bestyrelsens egne forpligtelser. Administrator skaber i stedet struktur omkring processen, sikrer at de nødvendige oplysninger bliver samlet, og hjælper parterne med at forstå, hvad næste skridt er.

Typiske fejl ved en andelsoverdragelse

Mange forsinkelser og konflikter skyldes ikke ond vilje. De skyldes, at processen bliver sat i gang i den forkerte rækkefølge. Det kan eksempelvis være, at:

• sælger finder en køber, før ventelisten er undersøgt
• overtagelsesdatoen aftales, før tidsplanen er afklaret
• dokumentationen for forbedringer mangler
• el- eller VVS-problemer opdages sent
• løsøre bliver prissat for højt
• køber ikke får alle nødvendige dokumenter
• finansieringen ikke er endeligt godkendt
• sælgers bank ikke har leveret de nødvendige oplysninger
• bestyrelsen ikke har en fast salgsprocedure
• parterne tror, at maksimalprisen automatisk er den aftalte salgspris

De fleste fejl kan forebygges ved at begynde tidligt og følge en tydelig proces.

Hvor lang tid tager en andelsoverdragelse?

Der findes ikke én tidsfrist, som passer til alle overdragelser. Tidsforløbet afhænger blandt andet af:

• foreningens vedtægter og eventuelle ventelister
• vurderingsrapport, el- og VVS-tjek
• dokumentation for forbedringer
• købers finansiering
• bestyrelsens godkendelse
• sælgers bankforhold
• den ønskede overtagelsesdato og om der er særlige problemer i boligen eller aftalen

En enkel overdragelse med komplet materiale kan gennemføres hurtigere end en overdragelse, hvor dokumentation mangler, installationer skal lovliggøres, eller en venteliste først skal høres. Sælger bør derfor kontakte administratoren så tidligt som muligt.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

En god andelsoverdragelse skal ikke kun være korrekt på papiret. Den skal også være overskuelig for de mennesker, der står midt i den.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger med at skabe en klar proces omkring overdragelserne. Vi koordinerer dokumenter, frister, prisopgørelse, aftaler, underskrifter og afregning, så bestyrelsen, sælger og køber ved, hvad der skal ske – og hvornår. Vi arbejder tæt sammen med foreningens bestyrelse og tager udgangspunkt i de konkrete vedtægter og den aftale, vi har med foreningen.

Når en sag kræver juridisk vurdering, kan ØENS Advokatfirmas specialister inddrages. Den juridiske rådgivning er en særskilt ydelse, men samspillet mellem administration og advokatbistand gør det lettere at få sagen placeret hos den relevante specialist. Læs mere om administration af andelsboligforeninger.

Har du spørgsmål?

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Andelsoverdragelse

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om andelsoverdragelse i andelsboligforeninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvad andelsoverdragelse er, hvilke regler der gælder, hvordan prisen fastsættes, og hvilke forhold både køber og sælger skal være opmærksomme på.

Skybrud er efterhånden blevet en fast del af den danske sommer. De fleste kender følelsen: Himlen bliver mørk, regnen vælter ned, og på få minutter kan veje, gårde, kældre og lavtliggende områder stå under vand. For nogle betyder det blot våde sko og forsinket transport. For andre kan det betyde vand i kælderen, ødelagt indbo, beskadigede installationer, fugt, skimmel og en lang forsikringssag.

Derfor er skybrudssikring ikke kun relevant for dem, der allerede har haft vand i kælderen. Det er relevant for alle, der ejer, bor i eller har ansvar for en ejendom. Det gælder både private husejere, beboere i etageejendomme, andelsboligforeninger, ejerforeninger og ejendomsejere. For når regnen falder voldsomt på kort tid, handler det om, hvor godt ejendommen kan håndtere vandet — og hvor hurtigt man kan begrænse skaden, hvis vandet alligevel trænger ind.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi boligforeninger og ejendomsejere med struktur, drift og overblik i hverdagen. Og netop når det gælder skybrud, er overblik ofte forskellen på en mindre hændelse og en større skade.

Hvordan beskytter man en ejendom mod skybrud?

Skybrudssikring handler om at forebygge og begrænse vandskader, når der falder store mængder regn på kort tid. Det kan blandt andet gøres ved at lukke vinduer og døre, sikre ventilationsåbninger, rense tagrender og afløb, flytte indbo væk fra kældergulvet, lede vand væk fra ejendommen, bruge sandsække, begrænse opstigende kloakvand og overveje højvandslukke eller pumpe i udsatte kældre.

Det vigtigste er at være forberedt, før skybruddet kommer. Når vandet først står i kælderen, er handlemulighederne langt færre.

Hvad er et skybrud?

Et skybrud er kraftig regn på meget kort tid. I Danmark defineres skybrud som mere end 15 mm regn på 30 minutter. Det lyder måske ikke af meget. Men 15 mm regn svarer til 15 liter vand pr. kvadratmeter.

På en ejendom med tagflader, gårdarealer, kældernedgange, lyskasser, ramper, belægninger og afløb kan det hurtigt blive til store vandmængder. Hvis vandet ikke kan ledes væk hurtigt nok, søger det mod de laveste punkter. Det kan være kælderen, lyskasser, skakte, afløb, lavtliggende døre, teknikrum, vaskerier, depotrum eller fællesarealer.

Derfor er skybrudssikring ikke kun et spørgsmål om én løsning. Det handler om at se på hele ejendommens evne til at modstå og håndtere vand.

Hvorfor er skybrudssikring blevet vigtigere?

Kraftig regn og skybrud er ikke nye fænomener. Men de fylder mere i ejendomsdrift, forsikring og vedligeholdelse end tidligere. DMI’s Klimaatlas viser, at fremtidens klima i Danmark forventes at byde på ændringer i nedbør og skybrud. Det betyder, at ejendomme i stigende grad skal kunne håndtere store mængder vand på kort tid. Det gælder ikke kun nybyggeri.

Mange ældre ejendomme er opført i en tid, hvor skybrud og ekstremregn ikke fyldte på samme måde i planlægningen. Kældre, afløb, gårdrum, belægninger og kloaksystemer er derfor ikke nødvendigvis indrettet til de vandmængder, vi i dag kan opleve.

Det betyder ikke, at alle ejendomme skal klimatilpasses fra top til bund med det samme. Men det betyder, at man bør kende de svage punkter. Hvor kan vandet trænge ind? Hvor samler det sig? Hvad kan gøres enkelt? Og hvad bør tænkes ind i en større vedligeholdelsesplan?

1. Luk vinduer og døre grundigt

Det lyder enkelt. Men det er stadig et af de vigtigste råd.

Når der varsles skybrud eller kraftig regn, bør alle vinduer og døre lukkes grundigt. Det gælder især tagvinduer, facadevinduer, altandøre, kældervinduer og døre mod gård eller terræn. Selv en lille sprække kan give vand adgang, hvis regnen presses mod facaden eller samler sig omkring vinduet. I ældre ejendomme kan man også opleve, at vinduer og døre ikke slutter helt tæt, selvom de ser lukkede ud. Her kan tætningslister, justering af beslag eller udskiftning af slidte fuger være relevante forebyggende tiltag.

Har der tidligere været problemer med vandindtrængning gennem bestemte vinduer eller døre, bør de punkter tages særligt alvorligt. I nogle tilfælde kan midlertidig afskærmning være relevant ved varslet skybrud, for eksempel ved udsatte kælderdøre eller lavtliggende åbninger. Det vigtigste er at reagere før regnen. Ikke når vandet allerede er inde.

2. Luk eller beskyt ventilationsåbninger tæt på terræn

Ventilationsåbninger i ydervægge er vigtige for bygningen. Men hvis de sidder lavt, kan de også blive en vej ind for vand under kraftig regn. Det gælder især ventilationshuller tæt på terræn, kælderventiler, udluftninger til kælderrum og andre åbninger, hvor vand kan presses ind, hvis det samler sig omkring bygningen. Her bør man undersøge, om åbningerne er placeret hensigtsmæssigt, og om de kan beskyttes bedre uden at ødelægge ventilationen.

I nogle tilfælde kan midlertidige dæksler, faste ventilationsdæksler eller andre løsninger være relevante. Det skal dog gøres med omtanke, fordi ventilation stadig er vigtig for at undgå fugtproblemer.

I boligforeninger og etageejendomme bør man være særligt opmærksom på kælderventilation, da kældre ofte er blandt de mest udsatte områder ved skybrud. Formålet er ikke at lukke bygningen inde. Formålet er at forhindre, at vand får en let vej ind.

3. Tjek og vedligehold afløb, tagrender og tagbrønde

Når skybrud rammer, skal vandet kunne komme væk. Derfor er tagrender, nedløb, tagbrønde, gårdafløb, lyskasseafløb og dræn helt centrale. Hvis de er stoppet af blade, jord, grus, mos, plastik eller andet snavs, kan selv almindelig kraftig regn give problemer.

Ved skybrud kan det gå meget hurtigt. Vand, der ikke kan løbe væk gennem afløbssystemet, finder en anden vej. Ofte mod kælder, gård, facader eller lavtliggende indgange. Derfor bør afløb og tagrender kontrolleres regelmæssigt. Det gælder især før perioder med kraftig regn og efter efterår eller stormvejr, hvor blade og grene kan samle sig.

For ejendomme med flade tage eller tagbrønde er det særligt vigtigt, at tagbrønde fungerer, og at vand ikke samler sig på taget. Man kan også overveje bladfangere eller andre simple løsninger, der reducerer risikoen for tilstopning.

Det er ikke altid de dyreste løsninger, der gør den største forskel. Nogle gange er det faste rutiner og god vedligeholdelse.

4. Flyt indbo væk fra kældergulvet

Kælderen er ofte det første sted, vandet viser sig. Derfor bør kælderrum behandles som et område med risiko – også selvom der aldrig tidligere har været vand. Mange bruger kælderen til opbevaring af ting, der ikke er plads til i boligen. Det kan være møbler, bøger, tøj, værktøj, elektronik, børneudstyr, julepynt, dokumenter eller arvestykker. Problemet er, at meget af det ikke tåler vand. Og slet ikke kloakvand.

Derfor bør indbo ikke stå direkte på kældergulvet. Brug i stedet reoler, hylder eller plastkasser, der løfter tingene fra gulvet. Undgå papkasser i udsatte kældre, da de hurtigt suger vand og kollapser. Værdifulde, uerstattelige eller fugtfølsomme ting bør som udgangspunkt ikke opbevares i kælder, hvis der er risiko for vandindtrængning.

For boligforeninger kan det være en god idé at minde beboere om dette før skybrudssæsonen. Ikke som en løftet pegefinger, men som en praktisk hjælp. Det er langt bedre at flytte tingene i tide end at stå med ødelagt indbo bagefter.

5. Se på terrænet omkring ejendommen

Vand følger terrænet. Hvis jorden, gården, belægningen eller indkørslen hælder ind mod bygningen, kan vandet blive ledt direkte mod kælderdøre, sokkel, lyskasser, skakte og lavtliggende indgange. Derfor bør man se på, hvordan vandet bevæger sig omkring ejendommen. Samler det sig bestemte steder? Løber det væk fra bygningen eller ind mod den? Er der lavninger i gården? Er der afløb nok? Er afløbene placeret rigtigt? Og er der områder, hvor vandet tidligere har stået højt? I nogle tilfælde kan mindre terrænjusteringer, drænrender eller ændret belægning hjælpe med at lede vand væk fra bygningen. I andre tilfælde kan der være behov for en mere teknisk vurdering, især hvis der gentagne gange kommer vand mod kælder eller fundament.

For boligforeninger kan dette med fordel tænkes sammen med gårdrenovering, kloakarbejde, belægningsarbejde eller vedligeholdelsesplan. For private husejere kan det være relevant at se på sokkel, lyskasser, terrænfald, indkørsel og afløb omkring huset. Det handler om at give vandet et bedre sted at løbe hen.

6. Brug sandsække som midlertidig nødbeskyttelse

Sandsække er ikke en langsigtet løsning. Men de kan være effektive som midlertidig beskyttelse, når der varsles kraftig regn eller skybrud. De kan placeres ved døre, kældernedgange, lavtliggende indgange, lyskasser eller andre steder, hvor vand typisk trænger ind. De kan også bruges til at lede vand væk fra en udsat åbning og mod et område, hvor det gør mindre skade. Sandsække er især relevante, hvis man allerede ved, at vand tidligere har trængt ind et bestemt sted.

For boligforeninger kan det være praktisk at have en mindre beredskabsløsning klar, hvis ejendommen har kendte svage punkter. Det kan være sandsække, vandbarrierer, plast, svaber, vådstøvsuger eller kontaktoplysninger til skadeservice. For private husejere kan et lille beredskab også være en god idé, hvis boligen ligger lavt, eller hvis kælderen tidligere har været ramt. Det vigtige er, at udstyret er tilgængeligt, før det skal bruges. Sandsække i et aflåst rum, som ingen kan komme ind i, hjælper ikke meget under et skybrud.

7. Begræns risikoen for opstigende kloakvand

Opstigende kloakvand kan give alvorlige skader og sundhedsrisici. Når kloaksystemet bliver presset under kraftig regn, kan vand i nogle tilfælde blive presset tilbage gennem afløb, gulvafløb eller toiletter. Det er en anden type problem end regnvand, der løber ind gennem en dør. Kloakvand kan være sundhedsskadeligt og kræver ofte professionel rengøring og sanering.

Et højvandslukke kan i nogle ejendomme være relevant, fordi det kan forhindre kloakvand i at løbe baglæns gennem afløb og ind i bygningen. Men et højvandslukke skal vurderes, installeres og vedligeholdes korrekt. Det er ikke en løsning, man bare bør etablere uden faglig rådgivning. Hvis man ikke har højvandslukke, kan midlertidige løsninger i nogle tilfælde begrænse vand fra afløb, men man bør være meget forsigtig med gør-det-selv-løsninger, især hvis der er risiko for kloakvand eller elinstallationer i nærheden.

Ved gentagne problemer med opstigende kloakvand bør man få ejendommens afløbsforhold vurderet af en fagperson. Det er ikke et område, hvor man bør gætte.

8. Overvej automatisk pumpe i udsatte kældre

I ejendomme med kælder kan en automatisk pumpe være relevant, hvis vand har tendens til at samle sig i lavtliggende områder. En pumpe kan hjælpe med hurtigt at fjerne vand og begrænse skaden. Men ligesom med højvandslukke er det vigtigt, at løsningen passer til ejendommen. Pumpen skal være korrekt installeret, dimensioneret og vedligeholdt. Man bør også overveje, hvad der sker ved strømsvigt, om der er behov for alarm, og hvem der reagerer, hvis pumpen går i gang. En pumpe kan være en god sikkerhed. Men den bør ikke stå alene.

Hvis vandet igen og igen ender samme sted, bør man også undersøge, hvorfor det sker. Kommer vandet fra terræn, kloak, afløb, grundvand, utætheder eller manglende kapacitet? En pumpe kan begrænse skaden. Men den løser ikke nødvendigvis årsagen.

Forsikring: Tjek dækningen, før skaden sker

Forsikring er et af de områder, hvor mange først får overblik, når skaden allerede er sket. Det er uheldigt, for vandskader kan være meget forskellige. Der kan være forskel på, om vandet kommer fra skybrud, kloak, utætheder, grundvand, rørskade eller oversvømmelse fra hav, fjord, sø eller vandløb. Der kan også være forskel på, om skaden rammer bygningen, fællesarealer, kælder, tekniske installationer eller beboernes indbo. Derfor bør man gennemgå sin forsikring i god tid.

Private husejere bør kende deres husforsikring og eventuelle udvidede vandskadedækninger. Beboere bør kende deres indboforsikring.

Boligforeninger og ejendomsejere bør have overblik over ejendommens bygningsforsikring, selvrisiko, dækningsomfang, anmeldelsesprocedure og eventuelle krav til vedligeholdelse. Det vigtigste spørgsmål er ikke kun: “Har vi en forsikring?” Men: “Hvad dækker den – og hvad dækker den ikke?”

Når skybruddet varsles

Når der varsles skybrud, er det en god idé at handle hurtigt og lavpraktisk:

• Luk vinduer og døre.
• Tjek kældervinduer og tagvinduer.
• Flyt ting væk fra kældergulvet.
• Sørg for, at afløb og riste ikke er dækket af blade eller affald.
• Find eventuelle sandsække eller vandbarrierer frem.
• Og sørg for, at de relevante personer ved, hvem de skal kontakte, hvis der trænger vand ind.

I boligforeninger kan det være en god idé at sende en kort besked til beboerne. Den behøver ikke være dramatisk. Den kan blot minde om de vigtigste ting:

• Luk vinduer og døre.
• Flyt indbo væk fra kældergulvet.
• Meld vandindtrængning hurtigt.
• Undgå kontakt med kloakvand.
• Kontakt eget forsikringsselskab ved indboskader.

God kommunikation kan ikke stoppe regnen. Men den kan begrænse skaderne.

Hvis vandet allerede er kommet ind

Hvis vandet er kommet ind i ejendommen, handler det først om at begrænse skaden og undgå farlige situationer.

• Undgå kontakt med kloakvand.
• Vær opmærksom på elinstallationer.
• Dokumentér skaden med billeder og video.
• Kontakt forsikringsselskab eller administrator, hvis det er relevant.
• Kontakt skadeservice ved større skader.

Start udtørring og affugtning så hurtigt som muligt, så risikoen for fugt og skimmel begrænses. Hvis der er tale om kloakvand, bør rengøring og sanering håndteres professionelt. Det er ikke et almindeligt rengøringsproblem. Det kan være sundhedsskadeligt.

Skybrudssikring bør tænkes ind i vedligeholdelsen

Skybrudssikring bør ikke kun være noget, man taler om, når vandet står i kælderen. Det bør tænkes ind i ejendommens løbende vedligeholdelse.

Når der alligevel arbejdes med tag, facade, kælder, gård, kloak, dræn, lyskasser, belægning eller tekniske installationer, kan det være oplagt at overveje, om ejendommen samtidig kan gøres mere robust over for kraftig regn. Det kan være billigere og mere effektivt at tænke skybrudssikring ind i planlagte projekter end at lave akutte løsninger efter en skade.

For boligforeninger kan det med fordel indgå i vedligeholdelsesplanen.

For private husejere kan det være en del af den almindelige gennemgang af husets stand. For ejendomsejere kan det være en del af den langsigtede drift og risikostyring.

Kan man få støtte til skybrudssikring?

I nogle kommuner kan der være puljer eller støtteordninger, som kan være relevante ved skybrudssikring. I København kan skybrudssikring i visse tilfælde være en del af bygningsrenoveringspuljen, afhængigt af projektet og puljens betingelser.

Det kan for eksempel være tiltag som forhøjning af kanter omkring kældernedgange. Det er vigtigt at undersøge støtteordninger tidligt. Mange puljer har frister, krav til dokumentation og krav om, at projektet ikke må være gået i gang, før der søges. Derfor bør man ikke vente, til håndværkeren er bestilt.

8 gode råd samlet

Hvis du vil gøre din ejendom bedre rustet til skybrud, er de vigtigste råd:

• Luk vinduer og døre grundigt, især tagvinduer, kældervinduer og lavtliggende døre.
• Beskyt ventilationsåbninger tæt på terræn, så vand ikke får let adgang.
• Rens tagrender, nedløb, tagbrønde, gårdafløb og lyskasseafløb regelmæssigt.
• Flyt indbo væk fra kældergulvet og undgå papkasser i udsatte kældre.
• Se på terræn og belægninger, så vand ledes væk fra bygningen.
• Brug sandsække eller vandbarrierer som midlertidig nødbeskyttelse.
• Undersøg risikoen for opstigende kloakvand og overvej højvandslukke ved behov.
• Overvej automatisk pumpe i udsatte kældre, hvis ejendommen har gentagne vandproblemer.

Det vigtigste er ikke, at alt bliver løst på én gang. Det vigtigste er at begynde med de steder, hvor risikoen er størst.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi boligforeninger og ejendomsejere med at skabe struktur og overblik i den daglige drift. Det gælder også, når ejendommen skal forberedes på kraftig regn, skybrud og vandskader.

Vi kan blandt andet hjælpe med dialog mellem beboere, bestyrelse, leverandører og rådgivere, koordinering af tilbud, opfølgning på vedligeholdelsesplaner, kontakt til forsikring eller skadeservice og administrativ håndtering, hvis skaden er sket. Vores rolle er desværre ikke at love, at skybrud kan undgås. Det kan de ikke. Men med god forberedelse, klare rutiner og den rigtige hjælp kan mange skader forebygges eller begrænses.

Har jeres ejendom brug for bedre overblik?

Skybrud kan ikke stoppes. Men ejendommen kan forberedes. Har jeres boligforening eller ejendom brug for hjælp til drift, vedligeholdelse, skybrudssikring eller håndtering af vandskader, er I velkomne til at kontakte ØENS Ejendomsadministration for en uforpligtende samtale.

Vi hjælper jer med at skabe overblik, før vandet skaber problemer.

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

FAQ: Skybrudssikring

I juni byder vi velkommen til Haveforeningen Amager Strand

En haveforening med 178 haver i København S.

Foreningen ligger kun et stenkast fra vores kontor på Amager. Og som nabo til vandkanten ved Øresund er den en del af et område, vi kender rigtig godt. Det gør samarbejdet særligt nært for os. Ikke kun geografisk, men også fordi vi selv er lokalt forankret på Amager og kender både hverdagen, fællesskaberne og de lokale rammer, der præger bydelen.

Vi glæder os til at hjælpe med den daglige drift af foreningen og sikre en tryg og god ramme for samarbejdet.

Velkommen ombord!

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Hos ØENS Ejendomsadministration er vi fortsat godt i gang med årets generalforsamlinger – og vi elsker det!! For det er her, retningen bliver sat.

Det er her, I tager stilling til, hvordan jeres ejendom skal udvikle sig – både i det små og i det store. På det seneste har vi været med til at drøfte og vedtage alt fra ladestandere og nye tage til facaderenoveringer og forbedringer af udelivet såsom altaner og gårdmiljøer. Men uanset om det handler om teknik, økonomi eller trivsel, så peger det hele i én retning: hvordan I gerne vil bo og drive jeres fællesskab.

Og det er tydeligt, at engagementet er dér. Vi møder skarpe spørgsmål, gode idéer og konkrete ønsker – og det er netop dét, der skaber en velfungerende forening med et solidt beslutningsgrundlag.

Og apropos nye retninger: I maj har vi også fornøjelsen af at byde velkommen til flere nye foreninger, som har valgt ØENS Ejendomsadministration som deres administrator. Det er vi både glade for og stolte af, og vi ser meget frem til samarbejdet.

Hjerteligt velkommen til:

🔹 Ejerforeningen Rungstedvej 4 – ejerforening med 18 ejere beliggende i Hørsholm.
🔹 E/F Highlander V – ejerforening med 28 ejere beliggende i Skanderborg.
🔹 E/F Amalieparken P3 – ejerforening med 24 ejere beliggende i Vallensbæk.
🔹 E/F Damhusgården – ejerforening med 76 ejere beliggende i Rødovre.
🔹 Ejerforeningen Åbyen A3 – ejerforening med 104 ejere beliggende i Åbyhøj.
🔹 Grundejerforeningen Lækrogen – grundejerforening med 2 grundejere beliggende i Albertslund.
🔹 Grundejerforeningen Gudrunsvej Syd – grundejerforening med 8 grundejere beliggende i Brabrand.
🔹 G/F Slåenhøj 42- 47/Rosenhøj 1-46 – grundejerforening med 53 grundejere beliggende i Nivå.
🔹 Grundejerforeningen Axel Heides Vej Nord – grundejerforening med 56 grundejere beliggende i Hørsholm.
🔹 G/F Degnejorden – grundejerforening med 95 grundejere beliggende i Lejre.
🔹 Fælleshus: Valby Maskinfabrik – fælleshus beliggende i Valby.

Vi glæder os til at lære jer at kende og til at bidrage til en tryg og professionel administration af jeres ejendomme og fællesskaber.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Kalenderen er tæt pakket, tempoet er højt, og vi har allerede været rundt til en god håndfuld generalforsamlinger.

Der er travlt i ØENS Ejendomsadministration, men det er også præcist ligeså spændende og givende, som vi havde håbet. For det er her, vi møder jer og får de gode snakke, svarer på spørgsmål fra såvel bestyrelser som beboere og bidrager med vores erfaring dér, hvor det virkelig giver værdi.

Og som om det ikke var nok, så har vi denne måned ikke bare én, men hele 12 (!!) ekstra gode grunde til at være i godt humør. Vi har nemlig haft fornøjelsen af at byde velkommen til en række nye foreninger og gårdlaug, som har valgt os som deres administrator.

Hjerteligt velkommen til:

🔹 A/B Hveensvej 26 – andelsboligforening med 9 enheder beliggende på Amager.
🔹 Hospitals Karreens Gårdlaug – gårdlaug bestående af 7 ejendomme på Nørrebro.
🔹 E/F Guldborgvej 1-15 – ejerforening med 48 enheder beliggende i Brøndby.
🔹 E/F Klosterbakken – ejerforening med 67 enheder beliggende i Odense.
🔹 E/F Troldmands Alle 24-30 – ejerforening med 88 enheder beliggende i Solrød Strand.
🔹 E/F Dommervænget 27 – ejerforening med 90 enheder beliggende i Roskilde.
🔹 E/F Kongefolden 14-16 – ejerforening med 36 enheder beliggende i Skanderborg.
🔹 E/F Alléhuset – ejerforening med 149 enheder beliggende i Valby.
🔹 E/F Alléhuset ll – ejerforening med 74 enheder beliggende i Valby.
🔹 E/F Rådhusvænget 1-29 – ejerforening med 145 enheder beliggende i Frederikssund.
🔹 E/F Teglholmen, matr. nr. 534 – ejerforening med 42 enheder beliggende i København SV.
🔹 Ejerforeningen Munkeporten – ejerforening med 78 enheder beliggende i Hillerød.

Vi er stolte over at få ansvaret for administrationen af jeres foreninger og ejendomme og ser frem til et stærkt samarbejde, hvor vi sikrer en tryg og professionel drift.

Ønsker I også at blive administreret af ØENS?

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.