Skybrud er efterhånden blevet en fast del af den danske sommer. De fleste kender følelsen: Himlen bliver mørk, regnen vælter ned, og på få minutter kan veje, gårde, kældre og lavtliggende områder stå under vand. For nogle betyder det blot våde sko og forsinket transport. For andre kan det betyde vand i kælderen, ødelagt indbo, beskadigede installationer, fugt, skimmel og en lang forsikringssag.

Derfor er skybrudssikring ikke kun relevant for dem, der allerede har haft vand i kælderen. Det er relevant for alle, der ejer, bor i eller har ansvar for en ejendom. Det gælder både private husejere, beboere i etageejendomme, andelsboligforeninger, ejerforeninger og ejendomsejere. For når regnen falder voldsomt på kort tid, handler det om, hvor godt ejendommen kan håndtere vandet — og hvor hurtigt man kan begrænse skaden, hvis vandet alligevel trænger ind.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi boligforeninger og ejendomsejere med struktur, drift og overblik i hverdagen. Og netop når det gælder skybrud, er overblik ofte forskellen på en mindre hændelse og en større skade.

Hvordan beskytter man en ejendom mod skybrud?

Skybrudssikring handler om at forebygge og begrænse vandskader, når der falder store mængder regn på kort tid. Det kan blandt andet gøres ved at lukke vinduer og døre, sikre ventilationsåbninger, rense tagrender og afløb, flytte indbo væk fra kældergulvet, lede vand væk fra ejendommen, bruge sandsække, begrænse opstigende kloakvand og overveje højvandslukke eller pumpe i udsatte kældre.

Det vigtigste er at være forberedt, før skybruddet kommer. Når vandet først står i kælderen, er handlemulighederne langt færre.

Hvad er et skybrud?

Et skybrud er kraftig regn på meget kort tid. I Danmark defineres skybrud som mere end 15 mm regn på 30 minutter. Det lyder måske ikke af meget. Men 15 mm regn svarer til 15 liter vand pr. kvadratmeter.

På en ejendom med tagflader, gårdarealer, kældernedgange, lyskasser, ramper, belægninger og afløb kan det hurtigt blive til store vandmængder. Hvis vandet ikke kan ledes væk hurtigt nok, søger det mod de laveste punkter. Det kan være kælderen, lyskasser, skakte, afløb, lavtliggende døre, teknikrum, vaskerier, depotrum eller fællesarealer.

Derfor er skybrudssikring ikke kun et spørgsmål om én løsning. Det handler om at se på hele ejendommens evne til at modstå og håndtere vand.

Hvorfor er skybrudssikring blevet vigtigere?

Kraftig regn og skybrud er ikke nye fænomener. Men de fylder mere i ejendomsdrift, forsikring og vedligeholdelse end tidligere. DMI’s Klimaatlas viser, at fremtidens klima i Danmark forventes at byde på ændringer i nedbør og skybrud. Det betyder, at ejendomme i stigende grad skal kunne håndtere store mængder vand på kort tid. Det gælder ikke kun nybyggeri.

Mange ældre ejendomme er opført i en tid, hvor skybrud og ekstremregn ikke fyldte på samme måde i planlægningen. Kældre, afløb, gårdrum, belægninger og kloaksystemer er derfor ikke nødvendigvis indrettet til de vandmængder, vi i dag kan opleve.

Det betyder ikke, at alle ejendomme skal klimatilpasses fra top til bund med det samme. Men det betyder, at man bør kende de svage punkter. Hvor kan vandet trænge ind? Hvor samler det sig? Hvad kan gøres enkelt? Og hvad bør tænkes ind i en større vedligeholdelsesplan?

1. Luk vinduer og døre grundigt

Det lyder enkelt. Men det er stadig et af de vigtigste råd.

Når der varsles skybrud eller kraftig regn, bør alle vinduer og døre lukkes grundigt. Det gælder især tagvinduer, facadevinduer, altandøre, kældervinduer og døre mod gård eller terræn. Selv en lille sprække kan give vand adgang, hvis regnen presses mod facaden eller samler sig omkring vinduet. I ældre ejendomme kan man også opleve, at vinduer og døre ikke slutter helt tæt, selvom de ser lukkede ud. Her kan tætningslister, justering af beslag eller udskiftning af slidte fuger være relevante forebyggende tiltag.

Har der tidligere været problemer med vandindtrængning gennem bestemte vinduer eller døre, bør de punkter tages særligt alvorligt. I nogle tilfælde kan midlertidig afskærmning være relevant ved varslet skybrud, for eksempel ved udsatte kælderdøre eller lavtliggende åbninger. Det vigtigste er at reagere før regnen. Ikke når vandet allerede er inde.

2. Luk eller beskyt ventilationsåbninger tæt på terræn

Ventilationsåbninger i ydervægge er vigtige for bygningen. Men hvis de sidder lavt, kan de også blive en vej ind for vand under kraftig regn. Det gælder især ventilationshuller tæt på terræn, kælderventiler, udluftninger til kælderrum og andre åbninger, hvor vand kan presses ind, hvis det samler sig omkring bygningen. Her bør man undersøge, om åbningerne er placeret hensigtsmæssigt, og om de kan beskyttes bedre uden at ødelægge ventilationen.

I nogle tilfælde kan midlertidige dæksler, faste ventilationsdæksler eller andre løsninger være relevante. Det skal dog gøres med omtanke, fordi ventilation stadig er vigtig for at undgå fugtproblemer.

I boligforeninger og etageejendomme bør man være særligt opmærksom på kælderventilation, da kældre ofte er blandt de mest udsatte områder ved skybrud. Formålet er ikke at lukke bygningen inde. Formålet er at forhindre, at vand får en let vej ind.

3. Tjek og vedligehold afløb, tagrender og tagbrønde

Når skybrud rammer, skal vandet kunne komme væk. Derfor er tagrender, nedløb, tagbrønde, gårdafløb, lyskasseafløb og dræn helt centrale. Hvis de er stoppet af blade, jord, grus, mos, plastik eller andet snavs, kan selv almindelig kraftig regn give problemer.

Ved skybrud kan det gå meget hurtigt. Vand, der ikke kan løbe væk gennem afløbssystemet, finder en anden vej. Ofte mod kælder, gård, facader eller lavtliggende indgange. Derfor bør afløb og tagrender kontrolleres regelmæssigt. Det gælder især før perioder med kraftig regn og efter efterår eller stormvejr, hvor blade og grene kan samle sig.

For ejendomme med flade tage eller tagbrønde er det særligt vigtigt, at tagbrønde fungerer, og at vand ikke samler sig på taget. Man kan også overveje bladfangere eller andre simple løsninger, der reducerer risikoen for tilstopning.

Det er ikke altid de dyreste løsninger, der gør den største forskel. Nogle gange er det faste rutiner og god vedligeholdelse.

4. Flyt indbo væk fra kældergulvet

Kælderen er ofte det første sted, vandet viser sig. Derfor bør kælderrum behandles som et område med risiko – også selvom der aldrig tidligere har været vand. Mange bruger kælderen til opbevaring af ting, der ikke er plads til i boligen. Det kan være møbler, bøger, tøj, værktøj, elektronik, børneudstyr, julepynt, dokumenter eller arvestykker. Problemet er, at meget af det ikke tåler vand. Og slet ikke kloakvand.

Derfor bør indbo ikke stå direkte på kældergulvet. Brug i stedet reoler, hylder eller plastkasser, der løfter tingene fra gulvet. Undgå papkasser i udsatte kældre, da de hurtigt suger vand og kollapser. Værdifulde, uerstattelige eller fugtfølsomme ting bør som udgangspunkt ikke opbevares i kælder, hvis der er risiko for vandindtrængning.

For boligforeninger kan det være en god idé at minde beboere om dette før skybrudssæsonen. Ikke som en løftet pegefinger, men som en praktisk hjælp. Det er langt bedre at flytte tingene i tide end at stå med ødelagt indbo bagefter.

5. Se på terrænet omkring ejendommen

Vand følger terrænet. Hvis jorden, gården, belægningen eller indkørslen hælder ind mod bygningen, kan vandet blive ledt direkte mod kælderdøre, sokkel, lyskasser, skakte og lavtliggende indgange. Derfor bør man se på, hvordan vandet bevæger sig omkring ejendommen. Samler det sig bestemte steder? Løber det væk fra bygningen eller ind mod den? Er der lavninger i gården? Er der afløb nok? Er afløbene placeret rigtigt? Og er der områder, hvor vandet tidligere har stået højt? I nogle tilfælde kan mindre terrænjusteringer, drænrender eller ændret belægning hjælpe med at lede vand væk fra bygningen. I andre tilfælde kan der være behov for en mere teknisk vurdering, især hvis der gentagne gange kommer vand mod kælder eller fundament.

For boligforeninger kan dette med fordel tænkes sammen med gårdrenovering, kloakarbejde, belægningsarbejde eller vedligeholdelsesplan. For private husejere kan det være relevant at se på sokkel, lyskasser, terrænfald, indkørsel og afløb omkring huset. Det handler om at give vandet et bedre sted at løbe hen.

6. Brug sandsække som midlertidig nødbeskyttelse

Sandsække er ikke en langsigtet løsning. Men de kan være effektive som midlertidig beskyttelse, når der varsles kraftig regn eller skybrud. De kan placeres ved døre, kældernedgange, lavtliggende indgange, lyskasser eller andre steder, hvor vand typisk trænger ind. De kan også bruges til at lede vand væk fra en udsat åbning og mod et område, hvor det gør mindre skade. Sandsække er især relevante, hvis man allerede ved, at vand tidligere har trængt ind et bestemt sted.

For boligforeninger kan det være praktisk at have en mindre beredskabsløsning klar, hvis ejendommen har kendte svage punkter. Det kan være sandsække, vandbarrierer, plast, svaber, vådstøvsuger eller kontaktoplysninger til skadeservice. For private husejere kan et lille beredskab også være en god idé, hvis boligen ligger lavt, eller hvis kælderen tidligere har været ramt. Det vigtige er, at udstyret er tilgængeligt, før det skal bruges. Sandsække i et aflåst rum, som ingen kan komme ind i, hjælper ikke meget under et skybrud.

7. Begræns risikoen for opstigende kloakvand

Opstigende kloakvand kan give alvorlige skader og sundhedsrisici. Når kloaksystemet bliver presset under kraftig regn, kan vand i nogle tilfælde blive presset tilbage gennem afløb, gulvafløb eller toiletter. Det er en anden type problem end regnvand, der løber ind gennem en dør. Kloakvand kan være sundhedsskadeligt og kræver ofte professionel rengøring og sanering.

Et højvandslukke kan i nogle ejendomme være relevant, fordi det kan forhindre kloakvand i at løbe baglæns gennem afløb og ind i bygningen. Men et højvandslukke skal vurderes, installeres og vedligeholdes korrekt. Det er ikke en løsning, man bare bør etablere uden faglig rådgivning. Hvis man ikke har højvandslukke, kan midlertidige løsninger i nogle tilfælde begrænse vand fra afløb, men man bør være meget forsigtig med gør-det-selv-løsninger, især hvis der er risiko for kloakvand eller elinstallationer i nærheden.

Ved gentagne problemer med opstigende kloakvand bør man få ejendommens afløbsforhold vurderet af en fagperson. Det er ikke et område, hvor man bør gætte.

8. Overvej automatisk pumpe i udsatte kældre

I ejendomme med kælder kan en automatisk pumpe være relevant, hvis vand har tendens til at samle sig i lavtliggende områder. En pumpe kan hjælpe med hurtigt at fjerne vand og begrænse skaden. Men ligesom med højvandslukke er det vigtigt, at løsningen passer til ejendommen. Pumpen skal være korrekt installeret, dimensioneret og vedligeholdt. Man bør også overveje, hvad der sker ved strømsvigt, om der er behov for alarm, og hvem der reagerer, hvis pumpen går i gang. En pumpe kan være en god sikkerhed. Men den bør ikke stå alene.

Hvis vandet igen og igen ender samme sted, bør man også undersøge, hvorfor det sker. Kommer vandet fra terræn, kloak, afløb, grundvand, utætheder eller manglende kapacitet? En pumpe kan begrænse skaden. Men den løser ikke nødvendigvis årsagen.

Forsikring: Tjek dækningen, før skaden sker

Forsikring er et af de områder, hvor mange først får overblik, når skaden allerede er sket. Det er uheldigt, for vandskader kan være meget forskellige. Der kan være forskel på, om vandet kommer fra skybrud, kloak, utætheder, grundvand, rørskade eller oversvømmelse fra hav, fjord, sø eller vandløb. Der kan også være forskel på, om skaden rammer bygningen, fællesarealer, kælder, tekniske installationer eller beboernes indbo. Derfor bør man gennemgå sin forsikring i god tid.

Private husejere bør kende deres husforsikring og eventuelle udvidede vandskadedækninger. Beboere bør kende deres indboforsikring.

Boligforeninger og ejendomsejere bør have overblik over ejendommens bygningsforsikring, selvrisiko, dækningsomfang, anmeldelsesprocedure og eventuelle krav til vedligeholdelse. Det vigtigste spørgsmål er ikke kun: “Har vi en forsikring?” Men: “Hvad dækker den – og hvad dækker den ikke?”

Når skybruddet varsles

Når der varsles skybrud, er det en god idé at handle hurtigt og lavpraktisk:

• Luk vinduer og døre.
• Tjek kældervinduer og tagvinduer.
• Flyt ting væk fra kældergulvet.
• Sørg for, at afløb og riste ikke er dækket af blade eller affald.
• Find eventuelle sandsække eller vandbarrierer frem.
• Og sørg for, at de relevante personer ved, hvem de skal kontakte, hvis der trænger vand ind.

I boligforeninger kan det være en god idé at sende en kort besked til beboerne. Den behøver ikke være dramatisk. Den kan blot minde om de vigtigste ting:

• Luk vinduer og døre.
• Flyt indbo væk fra kældergulvet.
• Meld vandindtrængning hurtigt.
• Undgå kontakt med kloakvand.
• Kontakt eget forsikringsselskab ved indboskader.

God kommunikation kan ikke stoppe regnen. Men den kan begrænse skaderne.

Hvis vandet allerede er kommet ind

Hvis vandet er kommet ind i ejendommen, handler det først om at begrænse skaden og undgå farlige situationer.

• Undgå kontakt med kloakvand.
• Vær opmærksom på elinstallationer.
• Dokumentér skaden med billeder og video.
• Kontakt forsikringsselskab eller administrator, hvis det er relevant.
• Kontakt skadeservice ved større skader.

Start udtørring og affugtning så hurtigt som muligt, så risikoen for fugt og skimmel begrænses. Hvis der er tale om kloakvand, bør rengøring og sanering håndteres professionelt. Det er ikke et almindeligt rengøringsproblem. Det kan være sundhedsskadeligt.

Skybrudssikring bør tænkes ind i vedligeholdelsen

Skybrudssikring bør ikke kun være noget, man taler om, når vandet står i kælderen. Det bør tænkes ind i ejendommens løbende vedligeholdelse.

Når der alligevel arbejdes med tag, facade, kælder, gård, kloak, dræn, lyskasser, belægning eller tekniske installationer, kan det være oplagt at overveje, om ejendommen samtidig kan gøres mere robust over for kraftig regn. Det kan være billigere og mere effektivt at tænke skybrudssikring ind i planlagte projekter end at lave akutte løsninger efter en skade.

For boligforeninger kan det med fordel indgå i vedligeholdelsesplanen.

For private husejere kan det være en del af den almindelige gennemgang af husets stand. For ejendomsejere kan det være en del af den langsigtede drift og risikostyring.

Kan man få støtte til skybrudssikring?

I nogle kommuner kan der være puljer eller støtteordninger, som kan være relevante ved skybrudssikring. I København kan skybrudssikring i visse tilfælde være en del af bygningsrenoveringspuljen, afhængigt af projektet og puljens betingelser.

Det kan for eksempel være tiltag som forhøjning af kanter omkring kældernedgange. Det er vigtigt at undersøge støtteordninger tidligt. Mange puljer har frister, krav til dokumentation og krav om, at projektet ikke må være gået i gang, før der søges. Derfor bør man ikke vente, til håndværkeren er bestilt.

8 gode råd samlet

Hvis du vil gøre din ejendom bedre rustet til skybrud, er de vigtigste råd:

• Luk vinduer og døre grundigt, især tagvinduer, kældervinduer og lavtliggende døre.
• Beskyt ventilationsåbninger tæt på terræn, så vand ikke får let adgang.
• Rens tagrender, nedløb, tagbrønde, gårdafløb og lyskasseafløb regelmæssigt.
• Flyt indbo væk fra kældergulvet og undgå papkasser i udsatte kældre.
• Se på terræn og belægninger, så vand ledes væk fra bygningen.
• Brug sandsække eller vandbarrierer som midlertidig nødbeskyttelse.
• Undersøg risikoen for opstigende kloakvand og overvej højvandslukke ved behov.
• Overvej automatisk pumpe i udsatte kældre, hvis ejendommen har gentagne vandproblemer.

Det vigtigste er ikke, at alt bliver løst på én gang. Det vigtigste er at begynde med de steder, hvor risikoen er størst.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi boligforeninger og ejendomsejere med at skabe struktur og overblik i den daglige drift. Det gælder også, når ejendommen skal forberedes på kraftig regn, skybrud og vandskader.

Vi kan blandt andet hjælpe med dialog mellem beboere, bestyrelse, leverandører og rådgivere, koordinering af tilbud, opfølgning på vedligeholdelsesplaner, kontakt til forsikring eller skadeservice og administrativ håndtering, hvis skaden er sket. Vores rolle er desværre ikke at love, at skybrud kan undgås. Det kan de ikke. Men med god forberedelse, klare rutiner og den rigtige hjælp kan mange skader forebygges eller begrænses.

Har jeres ejendom brug for bedre overblik?

Skybrud kan ikke stoppes. Men ejendommen kan forberedes. Har jeres boligforening eller ejendom brug for hjælp til drift, vedligeholdelse, skybrudssikring eller håndtering af vandskader, er I velkomne til at kontakte ØENS Ejendomsadministration for en uforpligtende samtale.

Vi hjælper jer med at skabe overblik, før vandet skaber problemer.

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

FAQ: Skybrudssikring

I juni byder vi velkommen til Haveforeningen Amager Strand

En haveforening med 178 haver i København S.

Foreningen ligger kun et stenkast fra vores kontor på Amager. Og som nabo til vandkanten ved Øresund er den en del af et område, vi kender rigtig godt. Det gør samarbejdet særligt nært for os. Ikke kun geografisk, men også fordi vi selv er lokalt forankret på Amager og kender både hverdagen, fællesskaberne og de lokale rammer, der præger bydelen.

Vi glæder os til at hjælpe med den daglige drift af foreningen og sikre en tryg og god ramme for samarbejdet.

Velkommen ombord!

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Når en andelsbolig skal sælges, er der ofte mange følelser i spil.

For sælger kan det være afslutningen på mange års hjem. For køber kan det være begyndelsen på noget nyt. Og for bestyrelsen er det endnu en overdragelse, der skal håndteres korrekt, roligt og i overensstemmelse med både lovgivning, vedtægter og foreningens praksis.

På papiret kan processen virke enkel. En andelshaver vil sælge. En køber vil overtage. Prisen skal opgøres. Aftalen skal underskrives. Pengene skal afregnes. Men i praksis er andelsoverdragelser sjældent helt så enkle.

For hvad må andelen egentlig koste? Hvem må købe? Skal ventelisten bruges først? Hvad sker der med forbedringer? Hvilke dokumenter skal køber have? Hvem godkender prisen? Hvornår får sælger pengene? Og hvad gør man, hvis der efter overtagelsen opstår spørgsmål om mangler, løsøre eller installationer? Det er præcis derfor, en god andelsoverdragelse kræver struktur.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger, bestyrelser, sælgere og købere med at skabe overblik over processen, så overdragelsen bliver håndteret ordentligt fra første henvendelse til endelig afregning.

Hvad er andelsoverdragelse?

Andelsoverdragelse er den proces, hvor en andelshaver sælger sin andel i en andelsboligforening og overdrager brugsretten til boligen til en ny køber. Det lyder teknisk, men betyder i praksis, at køber ikke køber selve ejendommen eller en ejerlejlighed. Køber køber en andel i foreningen og får samtidig ret til at bruge en bestemt bolig. Derfor adskiller salg af andelsbolig sig fra salg af ejerbolig. Prisen er ikke frit markedsbestemt på samme måde. Den skal holde sig inden for maksimalprisreglerne, og foreningens vedtægter har stor betydning for, hvordan salget skal gennemføres. En andelsoverdragelse omfatter typisk prisopgørelse, vurdering af forbedringer, udlevering af nøgleoplysninger, bestyrelsens godkendelse, overdragelsesaftale, bankoplysninger, betaling, tilbagehold og endelig afregning.

Step-by-step salgsguide ved andelsoverdragelse / salg af andelsbolig

Inden man igangsætter et salg af sin andelsbolig, skal bestyrelsen og administrator orienteres herom.

• Step 1: Indhentning af oplysninger og rapporter om andelen og dens stand til brug for prisfastsættelsen.
  
  Man skal som udgangspunkt minimum have en vurderingsrapport udarbejdet af foreningens faste vurderingsmand. Derudover har de fleste foreninger krav om, at der også udarbejdes el- og vvs-tjek, så eventuelle ulovlige forhold kan udbedres inden fraflytning.
• Step 2: Når vurderingerne er modtaget, kan den maksimalt lovlige salgspris opgøres og en køber kan findes.
• Step 3: I visse foreninger er der ventelister, interne såvel som eksterne, der skal spørges først, mens man i andre foreninger tillader andelshaver selv at finde en køber. Høringsfristen til ventelisterne varierer fra forening til forening.
• Step 4: Når der er fundet en køber, vil du blive bedt om at fremsende diverse oplysninger om dig selv, om din køber samt de aftaler I har indgået. Det kan bl.a. vedrøre overtagelsesdag, overtagelse af løsøre, eventuel prisreduktion, m.v.
  
  Herefter vil administrator udarbejde selve overdragelsesaftalen, hvilket kan tage mellem 5 og 10 hverdage.
• Step 5: Når overdragelsesaftalen er udarbejdet, sendes aftalen med diverse bilag til digital underskrift. Du modtager et link på mail.
• Step 6: På overtagelsesdagen skal du mødes med køber og udlevere nøgler og alle relevante informationer om andelsboligen. Det omfatter bl.a. købskvitteringer vedr. forbedringer, brugsanvisninger til hårde hvidevarer, m.v.
• Step 7: I løbet af den første uge efter overtagelsesdagen modtager du den første afregning af salgssummen. Hvis der er lån i boligen, er administrator forpligtet til at afregne dette direkte til banken. Samtidig tilbageholdes der et beløb til sikkerhed for eventuelle skjulte fejl og mangler.
• Step 8: Senest 3 uger efter overtagelsesdagen vil det tilbageholdte beløb blive afregnet, såfremt der ikke er kommet indsigelser fra køberen.

En andelsbolig sælges ikke helt som en ejerbolig

Mange sælgere tænker naturligt på salget som “mit salg”. Det er også rigtigt på én måde. Det er sælger, der vil videre. Det er sælger, der skal flytte. Og det er sælger, der har en økonomisk interesse i, at processen går godt. Men en andelsbolig er samtidig en del af en forening. Det betyder, at salget ikke kun er et privat forhold mellem sælger og køber. Foreningen, bestyrelsen og administrator spiller også en vigtig rolle. Det skyldes blandt andet, at:

• prisen skal være lovlig
• køber ofte skal godkendes
• vedtægterne skal følges
• eventuelle ventelister skal håndteres korrekt
• forbedringer skal vurderes
• køber skal have de rigtige dokumenter
• overdragelsesaftalen skal godkendes

Hvis processen springer et led over, kan det hurtigt skabe problemer. Derfor bør en sælger ikke starte med at love boligen væk på egen hånd, før foreningens procedure er afklaret.

Start altid med vedtægterne

Det første sted, man bør kigge ved salg af en andelsbolig, er foreningens vedtægter. Vedtægterne er ikke bare “foreningens regler i en mappe”. De kan have helt konkret betydning for, hvem der må købe boligen, hvordan prisen opgøres, og hvilken proces sælger skal følge. Vedtægterne kan for eksempel indeholde regler om intern venteliste, ekstern venteliste, familieoverdragelse, overdragelse til samlever, bestyrelsens godkendelse, vurderingsmand, frister, forbedringer, løsøre og tilbagehold. Derfor findes der ikke én standardproces, der passer til alle andelsboligforeninger. Det, der er korrekt i én forening, kan være forkert i en anden.

Det er også derfor, det kan være risikabelt at gøre “som min ven gjorde i sin forening” eller bruge en tilfældig skabelon fra nettet. Ved andelsoverdragelser er vedtægterne en central del af processen.

Sælger bør kontakte administrator tidligt

Når en andelshaver overvejer at sælge, er det en god idé at kontakte bestyrelsen eller administrator så tidligt som muligt. Det behøver ikke betyde, at salget skal sættes i gang med det samme. Men det giver mulighed for at få afklaret processen, inden sælger står med en interesseret køber og en ønsket overtagelsesdato, der måske ikke kan nås. Administrator vil typisk kunne hjælpe med at afklare, hvilke dokumenter der skal bruges, om der skal bestilles vurdering, om der skal foretages el- og VVS-tjek, hvordan ventelister skal håndteres, og hvilke frister der gælder i foreningen. Det kan spare meget tid senere.

En rolig overdragelse begynder ofte med, at sælger spørger tidligt: “Hvad skal jeg gøre først?”

Hvem må købe andelsboligen?

Hvem der må købe en andelsbolig, afhænger af foreningens vedtægter. Nogle foreninger har interne ventelister, hvor eksisterende andelshavere eller personer med tilknytning til foreningen har fortrinsret. Andre har eksterne ventelister. Nogle vedtægter giver sælger mulighed for at overdrage til børn, forældre, søskende, ægtefælle eller samlever. Andre stiller særlige krav til køber, bopælspligt eller medlemskab. Det betyder, at sælger ikke altid frit kan vælge køber. Hvis en venteliste skal respekteres, eller hvis en køber skal godkendes af bestyrelsen, skal det ske i den rigtige rækkefølge. Her kan der især opstå problemer, hvis sælger allerede har indgået en uformel aftale med en køber, før foreningens regler er afklaret. For bestyrelsen handler det om at være konsekvent og følge den procedure, der gælder i foreningen. For sælger handler det om ikke at love mere, end vedtægterne giver mulighed for.

Familieoverdragelse er stadig en rigtig overdragelse

Mange andelsboliger overdrages til nogen, sælger kender. Det kan være et barn, en forælder, en søskende, en ægtefælle, en samlever eller en anden nærtstående. Det kan føles mere enkelt end et almindeligt salg, fordi parterne har tillid til hinanden. Men juridisk og administrativt er det stadig en andelsoverdragelse. Der skal stadig være styr på vedtægterne. Køber skal ofte godkendes. Prisen skal stadig være lovlig. Forbedringer skal stadig vurderes. Dokumenter og nøgleoplysninger skal stadig håndteres korrekt. Det er især vigtigt, hvis der også er økonomiske eller familiemæssige forhold i spil, for eksempel hvis boligen overdrages til en lavere pris, hvis der indgår gaveelementer, eller hvis flere søskende senere kan få interesse i, hvordan overdragelsen blev håndteret.

Familieoverdragelser bør derfor ikke behandles som en “hurtig intern aftale”. De bør behandles ordentligt. Netop fordi relationen er vigtig.

Hvad må andelsboligen koste?

Prisen på en andelsbolig er reguleret af maksimalprisreglerne. Det betyder, at sælger ikke må kræve mere end den højeste lovlige pris for andelen. Maksimalprisen består typisk af andelens værdi i foreningens formue, værdien af individuelle forbedringer, eventuelt tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstand og eventuelt fast installeret eller særligt tilpasset inventar. Maksimalprisen er et loft. Det betyder, at sælger godt kan sælge under maksimalprisen, hvis det er lovligt og muligt i den konkrete situation. Men sælger må ikke sælge over maksimalprisen. Det er derfor vigtigt, at prisopstillingen er korrekt, gennemskuelig og baseret på de rigtige oplysninger.

Maksimalpris er ikke altid den rigtige salgspris

Det er en klassisk misforståelse, at maksimalprisen er den pris, boligen skal sælges til. Det er den ikke nødvendigvis. Maksimalprisen er den højeste pris, sælger lovligt må kræve. Men den endelige salgspris kan godt være lavere. Det kan for eksempel være relevant, hvis sælger ønsker et hurtigt salg, hvis der er forhold i boligen, som parterne ønsker at tage højde for, eller hvis markedet ikke kan bære den fulde maksimalpris. Det afgørende er, at prisen ikke overstiger det lovlige loft. Hvis sælger har lån eller pant i andelen, bør sælger dog være særligt opmærksom på, om salgsprisen kan dække gælden, eventuelle gebyrer og øvrige beløb, der skal afregnes. Det bør afklares med banken tidligt i processen.

Bestyrelsens godkendelse er central

Bestyrelsen har en vigtig rolle i en andelsoverdragelse. Bestyrelsen skal som udgangspunkt godkende overdragelsesaftalen og dermed også sikre, at prisen er i overensstemmelse med reglerne. Bestyrelsen skal ikke nødvendigvis selv være ekspert i alle vurderingsspørgsmål. Mange foreninger bruger administrator, vurderingsmand, revisor eller juridisk rådgiver til dele af processen. Men bestyrelsen har stadig ansvaret for, at foreningens overdragelser håndteres ordentligt og i overensstemmelse med vedtægterne. Det er især vigtigt, hvis der er usikkerhed om forbedringer, manglende dokumentation, uenighed om løsøre, ændringer i foreningens økonomi, ventelisteproblemer eller risiko for overpris.

En god administrator kan hjælpe bestyrelsen med struktur og beslutningsgrundlag. Men bestyrelsen bør stadig forstå, hvad der godkendes.

Forbedringer skal dokumenteres og vurderes

Forbedringer er ofte det punkt i en andelsoverdragelse, hvor der opstår flest spørgsmål. Et nyt køkken kan være noget værd. Et badeværelse kan være noget værd. Lovligt udførte el- og VVS-installationer kan være noget værd. Men forbedringer kan ikke bare sættes til det beløb, sælger synes, de er værd. De skal dokumenteres, vurderes og afskrives. Der skal blandt andet ses på, hvad der er udført, hvornår arbejdet er udført, hvad det har kostet, om arbejdet er lovligt udført, om der findes fakturaer og kvitteringer, om der er brugt autoriserede fagfolk, og hvilken stand forbedringen har i dag. Derfor bør sælger samle dokumentationen tidligt. Det gælder især fakturaer, kvitteringer, materialeoversigter, billeder, dokumentation for eget arbejde, eventuelle godkendelser fra bestyrelsen og dokumentation for autoriseret el- og VVS-arbejde.

Jo bedre dokumentation, desto lettere bliver vurderingen. Og desto mindre risiko er der for uenighed.

Vedligeholdelse og mangler kan påvirke prisen

En andelsbolig kan ikke kun få tillæg for forbedringer. Der kan også være fradrag for mangler, dårlig vedligeholdelsesstand eller ulovlige forhold. Det kan for eksempel være ulovlige elinstallationer, ulovlige VVS-installationer, skader på gulve, mangelfuld vedligeholdelse, fejl i vådrum eller arbejder, der kræver lovliggørelse. For sælger kan det føles frustrerende, hvis noget trækker ned i prisen. Men for køber er det vigtigt ikke at betale for en stand, boligen ikke har. Og for foreningen er det vigtigt, at overdragelsen sker på et korrekt grundlag. Derfor bør mangler og vedligeholdelsesstand ikke behandles som noget sekundært. De er en del af den samlede prisfastsættelse.

El- og VVS-tjek bør ikke komme som en overraskelse

Mange foreninger kræver el- og VVS-tjek i forbindelse med salg. Det skyldes, at ulovlige eller uforsvarlige installationer kan få betydning for både køber, sælger, naboer og foreningen. Det er især relevant, hvis der er lavet køkken, badeværelse, vaskemaskine, opvaskemaskine, gulvvarme, flytning af installationer eller ændringer i afløb og ventilation. Hvis der konstateres fejl, skal de ofte udbedres, før overdragelsen kan gennemføres endeligt, eller også skal der tages højde for dem i prisopgørelsen. Det er langt bedre at få disse forhold afklaret tidligt end at opdage dem få dage før overtagelsen. Foreningen bør derfor have en klar praksis for, hvornår el- og VVS-tjek kræves, hvem der bestiller, hvem der betaler, og hvordan fejl håndteres.

Løsøre og inventar skal håndteres korrekt

Løsøre er et område, hvor der let kan opstå misforståelser. Sælger vil måske gerne have betaling for lamper, gardiner, møbler, hårde hvidevarer eller særligt inventar. Køber vil måske gerne overtage noget af det. Det kan i mange tilfælde godt aftales. Men det skal ske korrekt. Almindeligt løsøre må ikke bruges til at omgå maksimalprisreglerne. Sælger kan ikke bare lægge en kunstigt høj pris på gardiner, møbler eller hårde hvidevarer for at få mere ud af salget. Fast installeret eller særligt tilpasset inventar kan i visse tilfælde indgå særskilt, men det bør beskrives og prissættes tydeligt. Det bør altid være klart, hvad køber betaler for, hvad der følger med, og om køber reelt kan sige nej.

Jo mere uformel aftalen er, desto større er risikoen for uenighed senere.

Hvilke dokumenter skal køber have?

Køber skal have et reelt beslutningsgrundlag, før aftalen indgås. Det betyder, at sælger skal udlevere relevante dokumenter og nøgleoplysninger om både foreningen og den konkrete bolig. Det omfatter typisk vedtægter, seneste årsregnskab, budget, referater fra generalforsamlinger, eventuel vedligeholdelsesplan, energimærke, nøgleoplysninger, prisopstilling og relevante oplysninger om forbedringer og inventar. Formålet er ikke bare at opfylde en formalitet.

Formålet er, at køber kan forstå, hvad der købes. En andelsbolig er ikke kun en bolig. Det er også en del af en fælles økonomi. Derfor skal køber have mulighed for at se, hvordan foreningen er drevet, hvilke lån foreningen har, hvordan boligafgiften er sammensat, om der er større projekter på vej, og hvilke regler der gælder i foreningen.

Nøgleoplysninger skaber gennemsigtighed

Nøgleoplysningsskemaerne er en vigtig del af andelsbolighandlen. De skal gøre det lettere for køber at få overblik over foreningens økonomi og den konkrete prisberegning. Det kan blandt andet handle om foreningens lån, rente- og afdragsforhold, boligafgift, andelsværdi, forbedringer, inventar og eventuelle væsentlige ændringer. Foreningen skal som udgangspunkt udlevere nøgleoplysningsskemaer inden for de gældende frister, men hvis skemaet for den konkrete bolig afhænger af dokumentation for forbedringer eller en vurderingsrapport, kan tidspunktet afhænge af, hvornår dette materiale foreligger. Derfor bør sælger ikke vente med at samle dokumenter.

Manglende dokumentation kan forsinke hele processen.

Væsentlige ændringer skal med

Et nøgleoplysningsskema er kun brugbart, hvis oplysningerne giver et aktuelt billede. Hvis der er sket væsentlige ændringer i foreningens forhold, bør det håndteres korrekt. Det kan for eksempel være en ny valuarvurdering, nye lån, beslutning om større renoveringer, ændret finansiering eller andre forhold, som kan have betydning for købers vurdering af foreningen. Det betyder ikke, at enhver lille ændring kræver en større proces. Men bestyrelse og administrator bør være opmærksomme på, om det materiale, der udleveres, stadig giver køber et retvisende billede. Her er det bedre at være tydelig end at skabe tvivl.

Overdragelsesaftalen er det centrale dokument

Overdragelsesaftalen er det dokument, der samler handlen. Den beskriver blandt andet, hvem der sælger, hvem der køber, hvilken andel der overdrages, overtagelsesdato, pris, forbedringer, inventar, eventuelle fradrag, betalingsvilkår, forbehold, tilbagehold og bestyrelsens godkendelse. Det er vigtigt, at både køber og sælger læser aftalen grundigt. Ikke kun beløbet på forsiden. Også bilag, forbehold, frister og særlige aftaler. Hvis noget ikke stemmer, skal det afklares før underskrift. Det er langt lettere at rette en fejl inden aftalen underskrives end at diskutere den efter overtagelsen.

Købers finansiering bør være på plads i god tid

Køber bør få finansieringen på plads tidligt i processen. Banken vil typisk gerne se foreningens regnskab, budget, vedtægter, nøgleoplysninger, prisopstilling og oplysninger om foreningens lån. Andelsboligforeningens økonomi kan få stor betydning for bankens vurdering. Det er derfor ikke kun købers private økonomi, der er relevant. Banken ser også på den forening, køber bliver en del af.

Hvis købers finansiering ikke er endeligt godkendt, bør det afklares tydeligt i processen. Sælger bør ikke gå ud fra, at “banken nok siger ja”, før det faktisk er på plads.

Sælgers bank og pant skal håndteres korrekt

Hvis sælger har lån med pant i andelen, skal dette håndteres som en del af overdragelsen. Administrator skal ofte afregne direkte til sælgers bank eller panthaver, før sælger modtager resten af salgssummen. Derfor bør sælger informere sin bank tidligt. Hvis bankoplysninger, pantoplysninger eller indfrielsesoplysninger mangler, kan det forsinke afregningen. Det kan især være vigtigt, hvis sælger sælger under maksimalprisen, eller hvis der er restgæld, som skal indfries.

En god overdragelsesproces kræver, at pengestrømmen er klar.

Overtagelsesdagen bør være praktisk og tydelig

På overtagelsesdagen overtager køber brugsretten til boligen. Det er typisk her, nøgler, adgangsbrikker, postkassenøgler, vaskekort, manualer og praktiske oplysninger udleveres. Sælger bør sørge for, at boligen er ryddet og afleveret som aftalt. Køber bør gennemgå boligen og reagere, hvis noget ikke stemmer med aftalen. Det kan være en god idé at notere, hvilke nøgler der er udleveret, hvilke hårde hvidevarer der følger med, om der er måleraflæsninger, og om der er særlige bemærkninger til boligens stand. Det behøver ikke være kompliceret. Det skal bare være tydeligt.

Tilbagehold beskytter processen

I mange andelsoverdragelser tilbageholdes en del af salgssummen i en periode efter overtagelsen. Formålet er at sikre, at der er midler til at håndtere eventuelle indsigelser, mangler eller forhold, der først viser sig kort efter overtagelsen. Hvor meget der tilbageholdes, og hvor længe beløbet tilbageholdes, afhænger af foreningens vedtægter, praksis og den konkrete overdragelse. Det bør fremgå tydeligt af overdragelsesaftalen. Sælger bør derfor ikke automatisk regne med at få hele salgssummen udbetalt med det samme. Køber bør samtidig være opmærksom på, hvilke frister der gælder, hvis der skal gøres indsigelse.

Afregning af salgssummen

Når overdragelsen er gennemført, sker afregningen normalt gennem administrator. Hvis der er lån eller pant i andelen, kan administrator være forpligtet til først at afregne til sælgers bank. Herefter kan restbeløbet udbetales til sælger, eventuelt med fradrag for tilbagehold, restancer, gebyrer, pant eller andre beløb, der skal afregnes. Det er vigtigt, at sælger har realistiske forventninger til tidspunktet for udbetaling. Hele salgssummen står ikke nødvendigvis på kontoen samme dag, nøglerne afleveres. En god administrator sørger for, at afregningen håndteres korrekt og gennemskueligt.

Indsigelser efter overtagelse

Efter overtagelsen kan køber i nogle tilfælde gøre indsigelse, hvis der er forhold, der ikke stemmer med aftalen, vurderingen eller den forventede stand. Det kan handle om mangler, ulovlige installationer, manglende løsøre, fejl i prisopgørelse eller forhold, der burde have været oplyst. Det betyder ikke, at enhver utilfredshed giver krav. Men det betyder, at foreningen bør have en tydelig proces for, hvordan indsigelser håndteres. Køber skal vide, hvem der skal kontaktes. Sælger skal have mulighed for at blive hørt. Og bestyrelse eller administrator skal vide, hvornår vurderingsmand, fagperson eller juridisk rådgiver bør inddrages. Når proceduren er klar, bliver konflikter lettere at håndtere.

Købers vigtigste opgave: Forstå foreningen

Som køber af en andelsbolig køber du ikke kun en bolig. Du køber dig ind i en forening. Det betyder, at foreningens økonomi, vedtægter, beslutninger og fælles forpligtelser får direkte betydning for dig. Derfor bør køber især se på regnskab, budget, vedtægter, husorden, nøgleoplysninger, referater, vedligeholdelsesplan, foreningens lån, boligafgift, kommende projekter og regler for brug af boligen. En andelsbolig kan se billig ud på papiret, men være forbundet med en forening, der har store kommende udgifter. Omvendt kan en høj boligafgift være udtryk for en veldrevet forening, der sparer op og vedligeholder ansvarligt.

Det afgørende er ikke kun tallet. Det afgørende er, hvad tallet dækker over.

Sælgers vigtigste opgave: Saml dokumentation

Som sælger bør du især fokusere på dokumentation. Jo bedre dokumentation du har, desto lettere bliver salget. Det gælder kvitteringer for forbedringer, fakturaer fra håndværkere, dokumentation for el og VVS, eventuelle godkendelser fra bestyrelsen, kommunale tilladelser, oplysninger om løsøre, tidligere vurderingsrapporter og oplysninger om bank eller pant. Hvis du er i tvivl om, hvorvidt noget skal med, bør du spørge administrator. Det er bedre at sende én oplysning for meget end at mangle den oplysning, der forsinker hele processen.

Bestyrelsens vigtigste opgave: Skab en ensartet proces

For bestyrelsen handler en andelsoverdragelse ikke kun om én sælger og én køber. Det handler også om foreningens ansvar og om at sikre en proces, der kan gentages sikkert ved næste salg. Bestyrelsen bør derfor have klare retningslinjer for, hvornår sælger skal kontakte foreningen, hvordan vurdering bestilles, hvordan el- og VVS-tjek håndteres, hvordan ventelister bruges, hvordan køber godkendes, hvordan prisen kontrolleres, og hvordan tilbagehold og indsigelser håndteres. En ensartet proces skaber færre misforståelser. Og den gør det lettere for bestyrelsen at svare roligt, når sælger eller køber spørger: “Hvad sker der nu?”

Administratorens rolle ved andelsoverdragelse

Administrator er ofte den praktiske tovholder på overdragelsen. Det kan blandt andet omfatte vejledning om processen, indhentning af oplysninger, dialog med sælger og køber, koordinering med bestyrelsen, håndtering af vurderingsmateriale, udarbejdelse af prisopstilling, overdragelsesaftale, underskrifter, bankoplysninger, afregning og indberetning. En god administrator gør processen mere overskuelig. Ikke ved at fjerne reglerne. Men ved at skabe struktur omkring dem. Det er ofte forskellen på en overdragelse, der føles uoverskuelig, og en overdragelse, hvor alle parter ved, hvad næste skridt er.

Typiske fejl ved andelsoverdragelse

Mange problemer ved andelsoverdragelse skyldes ikke ond vilje. De skyldes manglende overblik. Det kan være, at sælger finder køber, før ventelister er afklaret. At forbedringer ikke er dokumenteret. At løsøre prissættes for højt. At prisopstillingen ikke er tydelig. At køber ikke får alle relevante dokumenter. At el- og VVS-forhold opdages for sent. At sælgers bank ikke er orienteret. Eller at bestyrelsen ikke har en fast procedure. De fleste fejl kan forebygges. Men det kræver, at processen er tydelig fra begyndelsen.

Hvor lang tid tager en andelsoverdragelse?

Tidsforløbet afhænger af foreningen, vedtægterne, dokumentationen, vurderingen, købers finansiering, eventuelle ventelister, el- og VVS-forhold og sælgers bank. I nogle tilfælde kan processen gå forholdsvis hurtigt. I andre tilfælde tager den længere tid, især hvis der mangler dokumentation, hvis vurdering skal udarbejdes, hvis installationer skal udbedres, eller hvis køber først skal have finansieringen endeligt på plads. Som praktisk råd bør sælger ikke vente til sidste øjeblik. Det er langt bedre at kontakte administrator tidligt, så dokumenter, vurdering, bankforhold og frister kan planlægges ordentligt.

Særligt om salg gennem ejendomsmægler

Nogle andelshavere bruger ejendomsmægler ved salg af andelsbolig. Det kan være en praktisk hjælp, men det ændrer ikke ved, at overdragelsen stadig skal følge andelsboligloven, vedtægterne og foreningens procedure. Sælger bør være opmærksom på, at mæglers salær eller andre betalinger ikke må bruges til at omgå maksimalprisreglerne. Hvis der er aftaler om betaling til mægler eller andre omkostninger, bør det håndteres tydeligt og korrekt. Bestyrelsen og administrator bør være opmærksomme på, hvad der indgår i overdragelsespapirerne, så der ikke opstår uklarhed om beløb, modtagere eller ansvar.

En god andelsoverdragelse kræver struktur

En andelsoverdragelse bliver sjældent god, fordi alle improviserer. Den bliver god, fordi processen er klar. Sælger ved, hvad der skal indsamles. Køber ved, hvad der skal gennemgås. Bestyrelsen ved, hvad der skal godkendes. Administrator ved, hvad der skal udarbejdes. Banken ved, hvad der skal afregnes. Og alle ved, hvilke frister der gælder. Det er præcis den struktur, der gør forskellen mellem en rolig overdragelse og en proces med unødige spørgsmål, misforståelser og forsinkelser.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger med at skabe struktur og overblik i forbindelse med andelsoverdragelser. Vi bistår blandt andet med overdragelsesproces, dialog med sælger, køber og bestyrelse, håndtering af dokumenter, nøgleoplysninger, prisopstilling, koordinering af vurdering, overdragelsesaftale, digital underskrift, afregning, tilbagehold, indsigelser og indberetning efter salg. Vores tilgang er praktisk, grundig og i øjenhøjde.

Vi ved, at en andelsoverdragelse både kan være følelsesmæssig og administrativt tung. Derfor hjælper vi med at gøre processen forståelig — uden at springe de vigtige detaljer over.

Skal jeres forening have hjælp til andelsoverdragelser?

En god andelsoverdragelse kræver klare regler, god dokumentation og en administrator, der har styr på processen. Har jeres andelsboligforening brug for hjælp til salg, overdragelser eller en mere struktureret administrativ proces? Så er I velkomne til at kontakte ØENS Ejendomsadministration for en uforpligtende samtale.

Vi hjælper jer med at skabe overblik, så både bestyrelse, sælger og køber kan komme trygt gennem overdragelsen.

Har du spørgsmål?

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Andelsoverdragelse

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om andelsoverdragelse i andelsboligforeninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvad andelsoverdragelse er, hvilke regler der gælder, hvordan prisen fastsættes, og hvilke forhold både køber og sælger skal være opmærksomme på.

Hos ØENS Ejendomsadministration er vi fortsat godt i gang med årets generalforsamlinger – og vi elsker det!! For det er her, retningen bliver sat.

Det er her, I tager stilling til, hvordan jeres ejendom skal udvikle sig – både i det små og i det store. På det seneste har vi været med til at drøfte og vedtage alt fra ladestandere og nye tage til facaderenoveringer og forbedringer af udelivet såsom altaner og gårdmiljøer. Men uanset om det handler om teknik, økonomi eller trivsel, så peger det hele i én retning: hvordan I gerne vil bo og drive jeres fællesskab.

Og det er tydeligt, at engagementet er dér. Vi møder skarpe spørgsmål, gode idéer og konkrete ønsker – og det er netop dét, der skaber en velfungerende forening med et solidt beslutningsgrundlag.

Og apropos nye retninger: I maj har vi også fornøjelsen af at byde velkommen til flere nye foreninger, som har valgt ØENS Ejendomsadministration som deres administrator. Det er vi både glade for og stolte af, og vi ser meget frem til samarbejdet.

Hjerteligt velkommen til:

🔹 Ejerforeningen Rungstedvej 4 – ejerforening med 18 ejere beliggende i Hørsholm.
🔹 E/F Highlander V – ejerforening med 28 ejere beliggende i Skanderborg.
🔹 E/F Amalieparken P3 – ejerforening med 24 ejere beliggende i Vallensbæk.
🔹 E/F Damhusgården – ejerforening med 76 ejere beliggende i Rødovre.
🔹 Ejerforeningen Åbyen A3 – ejerforening med 104 ejere beliggende i Åbyhøj.
🔹 Grundejerforeningen Lækrogen – grundejerforening med 2 grundejere beliggende i Albertslund.
🔹 Grundejerforeningen Gudrunsvej Syd – grundejerforening med 8 grundejere beliggende i Brabrand.
🔹 G/F Slåenhøj 42- 47/Rosenhøj 1-46 – grundejerforening med 53 grundejere beliggende i Nivå.
🔹 Grundejerforeningen Axel Heides Vej Nord – grundejerforening med 56 grundejere beliggende i Hørsholm.
🔹 G/F Degnejorden – grundejerforening med 95 grundejere beliggende i Lejre.
🔹 Fælleshus: Valby Maskinfabrik – fælleshus beliggende i Valby.

Vi glæder os til at lære jer at kende og til at bidrage til en tryg og professionel administration af jeres ejendomme og fællesskaber.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Kalenderen er tæt pakket, tempoet er højt, og vi har allerede været rundt til en god håndfuld generalforsamlinger.

Der er travlt i ØENS Ejendomsadministration, men det er også præcist ligeså spændende og givende, som vi havde håbet. For det er her, vi møder jer og får de gode snakke, svarer på spørgsmål fra såvel bestyrelser som beboere og bidrager med vores erfaring dér, hvor det virkelig giver værdi.

Og som om det ikke var nok, så har vi denne måned ikke bare én, men hele 12 (!!) ekstra gode grunde til at være i godt humør. Vi har nemlig haft fornøjelsen af at byde velkommen til en række nye foreninger og gårdlaug, som har valgt os som deres administrator.

Hjerteligt velkommen til:

🔹 A/B Hveensvej 26 – andelsboligforening med 9 enheder beliggende på Amager.
🔹 Hospitals Karreens Gårdlaug – gårdlaug bestående af 7 ejendomme på Nørrebro.
🔹 E/F Guldborgvej 1-15 – ejerforening med 48 enheder beliggende i Brøndby.
🔹 E/F Klosterbakken – ejerforening med 67 enheder beliggende i Odense.
🔹 E/F Troldmands Alle 24-30 – ejerforening med 88 enheder beliggende i Solrød Strand.
🔹 E/F Dommervænget 27 – ejerforening med 90 enheder beliggende i Roskilde.
🔹 E/F Kongefolden 14-16 – ejerforening med 36 enheder beliggende i Skanderborg.
🔹 E/F Alléhuset – ejerforening med 149 enheder beliggende i Valby.
🔹 E/F Alléhuset ll – ejerforening med 74 enheder beliggende i Valby.
🔹 E/F Rådhusvænget 1-29 – ejerforening med 145 enheder beliggende i Frederikssund.
🔹 E/F Teglholmen, matr. nr. 534 – ejerforening med 42 enheder beliggende i København SV.
🔹 Ejerforeningen Munkeporten – ejerforening med 78 enheder beliggende i Hillerød.

Vi er stolte over at få ansvaret for administrationen af jeres foreninger og ejendomme og ser frem til et stærkt samarbejde, hvor vi sikrer en tryg og professionel drift.

Ønsker I også at blive administreret af ØENS?

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Generalforsamlingssæsonen er i gang i mange ejer- og andelsboligforeninger.

Det betyder, at indkaldelserne begynder at tikke ind med dagsorden, regnskab og forslag til beslutninger, som skal behandles i foreningen. Og lad os være ærlige: For mange føles generalforsamlingen som noget, der lige skal presses ind i kalenderen – eller måske endda springes over, hvis det hele ser nogenlunde stille og roligt ud.

Men det er netop her, mange undervurderer, hvor vigtig generalforsamlingen egentlig er. For selvom det måske ikke føles sådan, så er generalforsamlingen det sted, hvor beslutningerne om jeres boligforening bliver truffet, og hvor både økonomi, drift og fremtidige projekter bliver lagt fast. Ting, der påvirker din dagligdag og din private økonomi.

Generalforsamling i boligforening – her bliver beslutningerne taget

Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed, og det er her, medlemmerne stemmer om de forslag, der har betydning for ejendommen – både på kort og lang sigt. Det gælder blandt andet godkendelse af årsregnskab, fastlæggelse af budget, beslutninger om vedligeholdelse og større projekter samt valg af bestyrelse, og det er altså ikke småting, der bliver taget stilling til.

Når der eksempelvis skal laves nyt tag, renoveres facade eller udskiftes installationer, kræver det ofte finansiering i form af lån, og det vil i mange tilfælde betyde ændringer i boligafgift eller fællesudgifter – og den slags beslutninger bliver truffet på generalforsamlingen. Så selvom det kan virke som et møde, man godt kan undvære, så er det i praksis her, retningen for jeres ejendom bliver sat.

Generalforsamlingen påvirker din økonomi

Det er let at tænke på generalforsamlingen som noget, der handler om “foreningen”, men i virkeligheden handler det i høj grad også om din egen økonomi. Beslutninger om lån, vedligeholdelse og budget har direkte betydning for, hvad du betaler hver måned, og i andelsboligforeninger har generalforsamlingen også betydning for andelsværdien, da årsregnskabet danner grundlag for værdiansættelsen. Det betyder, at de beslutninger, der bliver truffet, ikke bare er teoretiske – de kan mærkes.

Du får indflydelse – hvis du møder op

En generalforsamling er ikke kun noget, bestyrelsen afholder. Det er et forum, hvor du som medlem har mulighed for at få reel indflydelse. Du kan stille spørgsmål til regnskab og budget, tage stilling til forslag og selv bringe idéer på banen, hvis der er noget, du mener, bør ændres eller forbedres i foreningen. Du behøver ikke være ekspert for at deltage, men du skal være til stede, hvis du vil have din stemme med i beslutningerne.

Generalforsamlingen giver overblik over jeres boligforening

Ud over selve beslutningerne giver generalforsamlingen også et samlet overblik over, hvad der egentlig foregår i jeres boligforening. Du får indsigt i økonomien, kommende projekter og bestyrelsens arbejde, og det gør det langt nemmere at forstå de valg, der bliver truffet – både nu og på længere sigt. Samtidig er det en af de få gange, hvor beboere og bestyrelse faktisk mødes. Ikke bare på trappen eller i gården, men i en sammenhæng, hvor der er tid til at tale tingene igennem. Det er en oplagt mulighed for at møde de andre i foreningen, få sat ansigt på nye beboere og få en bedre relation til bestyrelsen.

Selvom man bor tæt, er det langt fra sikkert, at man kender hinanden særligt godt. Og det gør det sværere at samarbejde i hverdagen. Generalforsamlingen giver jer mulighed for at udveksle synspunkter, stille spørgsmål og få en fælles forståelse, så I træffer beslutninger, der giver mening for hele foreningen.

Derfor bør du deltage i jeres generalforsamling

Generalforsamlingen er derfor ikke bare et møde, der skal overstås. Det er her, du har mulighed for at få indflydelse på beslutninger i jeres boligforening, få indsigt i økonomien og være med til at præge de rammer, du selv bor i. Og hvis du vælger ikke at deltage, så er det i sidste ende andre, der træffer beslutningerne for dig.

Så selvom det måske – for nogen – ikke føles som det mest spændende punkt i kalenderen, er det et møde, der er værd at prioritere – fordi det handler om din bolig, din økonomi og jeres fælles fremtid.

Få flere gode råd

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Afdeling:

FAQ – Derfor skal du deltage i generalforsamling

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om deltagelse i generalforsamlinger i foreninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvorfor deltagelse er vigtig, hvad du kan få indflydelse på, og hvordan du bedst forbereder dig.

Har du en idé til noget, der bør ændres, forbedres eller undersøges i din boligforening?

Måske drømmer du om altaner, bedre cykelparkering, nye fællesarealer, ladestandere, en grønnere gård, en ændring af husordenen eller en mere langsigtet plan for vedligeholdelsen af ejendommen.

I mange boligforeninger er generalforsamlingen det sted, hvor idéer kan blive til beslutninger, og hvor medlemmerne har mulighed for at præge foreningens udvikling. Men et godt forslag bliver sjældent vedtaget, bare fordi idéen er god. Det skal også være forståeligt, rettidigt og formuleret på en måde, så medlemmerne faktisk ved, hvad de skal tage stilling til, og hvad der sker, hvis forslaget bliver vedtaget. Det er her, mange forslag går galt. Ikke fordi de nødvendigvis er dårlige, men fordi de er for uklare, for brede eller for svære at omsætte til en konkret beslutning.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi boligforeninger med at skabe struktur og overblik i den daglige administration – også når generalforsamlingen skal forberedes, forslag skal håndteres, og beslutninger skal føres ud i livet.

Her får du en praktisk guide til, hvordan du stiller et godt forslag til generalforsamlingen, så det bliver lettere for både medlemmer, bestyrelse og dirigent at forstå, behandle og stemme om forslaget.

Hvordan stiller man et godt forslag til generalforsamlingen?

Et godt forslag til generalforsamlingen bør være klart, konkret og muligt at stemme om. Du bør altid starte med at læse foreningens vedtægter, så du kender fristen, formkravene og reglerne for, hvem der må stille forslag. Derefter bør du formulere dit forslag, så det tydeligt fremgår, hvad generalforsamlingen skal beslutte, hvorfor forslaget er relevant, om det har økonomiske konsekvenser, og hvad næste skridt skal være, hvis forslaget bliver vedtaget.

Jo lettere forslaget er at forstå, desto lettere er det for generalforsamlingen at tage stilling.

Generalforsamlingen er foreningens vigtigste beslutningsrum

Generalforsamlingen er ikke bare et årligt møde, hvor regnskab og budget skal gennemgås. Det er også det sted, hvor medlemmerne kan være med til at sætte retning for foreningen og træffe beslutninger om alt fra økonomi, vedligeholdelse og fællesarealer til husorden, vedtægter og større projekter. Derfor er det vigtigt, at forslag til generalforsamlingen bliver stillet på en måde, der gør det muligt at træffe en reel beslutning. Hvis et forslag er for løst, for uklart eller for sent indsendt, risikerer det enten at blive afvist, udskudt eller ende i en lang debat, hvor ingen helt ved, hvad der egentlig skal stemmes om.

Et godt forslag hjælper derfor ikke kun den, der stiller forslaget. Det hjælper også bestyrelsen, dirigenten og de øvrige medlemmer, fordi det gør det lettere at forstå sagen, vurdere konsekvenserne og træffe en beslutning på et ordentligt grundlag.

Start altid med vedtægterne

Det første, du bør gøre, er at læse foreningens vedtægter. Det lyder måske som det kedelige sted at begynde, men vedtægterne er helt centrale, når du vil stille et forslag til generalforsamlingen. Her kan du typisk finde svar på, hvem der må stille forslag, hvornår forslag senest skal være modtaget, hvordan de skal sendes ind, og hvilke regler der gælder for behandling af forslag på generalforsamlingen.

Vedtægterne kan også indeholde særlige regler om flertal, vedtægtsændringer, større projekter, økonomiske beslutninger eller krav til, hvordan bestemte typer forslag skal behandles. Derfor bør du aldrig gå ud fra, at reglerne er de samme som i en anden forening. Det, der gælder i én andelsboligforening eller ejerforening, gælder ikke nødvendigvis i en anden. Vedtægterne er derfor første skridt, hvis du vil have dit forslag behandlet korrekt.

Overhold fristen

Et godt forslag hjælper ikke meget, hvis det kommer for sent. I mange foreninger skal forslag være bestyrelsen eller administrator i hænde inden en bestemt frist før generalforsamlingen, og den frist vil som regel fremgå af vedtægterne eller af indkaldelsen. Formålet med fristen er ikke at gøre det besværligt at stille forslag. Formålet er, at bestyrelsen, administrator og de øvrige medlemmer skal have mulighed for at læse forslaget, forstå konsekvenserne og forberede sig inden generalforsamlingen.

Hvis et forslag kommer for sent, kan det i mange tilfælde ikke behandles som et egentligt beslutningspunkt på generalforsamlingen. Det kan måske drøftes under eventuelt, men der kan som udgangspunkt ikke træffes bindende beslutning om noget, der ikke er varslet korrekt. Derfor er det en god idé at sende forslaget i god tid og helst ikke vente til aftenen før fristen, hvor der nemt kan opstå fejl, mangler eller uklarheder.

Et forslag skal kunne stemmes om

Det vigtigste ved et godt forslag er, at man kan stemme om det. Det betyder, at det skal være tydeligt, hvad generalforsamlingen skal tage stilling til, og hvad et ja eller nej konkret betyder. Et forslag som “Jeg synes, vi skal gøre noget ved gården” kan være et fint emne til debat, men det er ikke nødvendigvis et godt beslutningsforslag. For hvad betyder “gøre noget”? Skal gården renoveres? Skal der indhentes tilbud? Skal der nedsættes et udvalg? Skal der afsættes penge? Skal bestyrelsen bemyndiges til at gå videre?

Et bedre forslag kunne være:

“Generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at indhente op til tre tilbud på en samlet plan for renovering af gården, herunder beplantning, opholdsarealer, legeområde og affaldsløsning. Tilbud og forslag til finansiering fremlægges på en kommende generalforsamling.” Her ved medlemmerne, hvad de stemmer om. Forslaget beslutter ikke nødvendigvis hele gårdprojektet, men det beslutter et klart næste skridt, og det er ofte en langt bedre måde at få en idé videre på.

Skriv forslaget, så andre kan forstå det

Når man selv brænder for en idé, kan det være fristende at skrive meget langt og forklare hele baggrunden, historikken, frustrationen og alle de grunde, der gør forslaget vigtigt. Det kan være forståeligt, men et generalforsamlingsforslag skal først og fremmest være klart. Det betyder ikke, at det skal være kort for enhver pris, men det skal være let at forstå for de medlemmer, der ikke nødvendigvis kender sagen på forhånd.

Et godt forslag bør derfor forklare, hvad der foreslås, hvorfor det foreslås, hvad generalforsamlingen skal beslutte, hvem der skal gøre noget bagefter, og om forslaget har økonomiske eller praktiske konsekvenser. Hvis medlemmerne skal gætte sig til formålet, bliver forslaget svagere. Hvis dirigenten skal omskrive forslaget på mødet, bliver processen tungere. Og hvis bestyrelsen ikke ved, hvad den skal gøre, hvis forslaget bliver vedtaget, bliver beslutningen svær at gennemføre i praksis. Derfor er klarhed ikke bare pænt. Det er praktisk.

Brug en tydelig struktur

Et godt forslag må gerne være enkelt bygget op. Du kan for eksempel starte med en kort overskrift, der fortæller, hvad forslaget handler om, og derefter skrive en kort baggrund, så de øvrige medlemmer forstår, hvorfor forslaget stilles. Herefter bør du skrive selve forslaget til beslutning, så det er tydeligt, hvad generalforsamlingen skal stemme om. Hvis forslaget har økonomiske konsekvenser, bør det fremgå tydeligt, og hvis der er behov for tilbud, rådgivning eller yderligere undersøgelse, bør det også skrives ind.

Til sidst kan du beskrive næste skridt, så det fremgår, hvem der skal gøre hvad, hvis forslaget bliver vedtaget. Denne struktur gør forslaget lettere at læse, og den gør det også lettere for bestyrelsen at sætte forslaget på dagsordenen og for dirigenten at gennemføre behandlingen på mødet. Det handler ikke om at gøre forslaget unødigt formelt. Det handler om at gøre det anvendeligt.

Beslutning eller debat?

Inden du skriver dit forslag, bør du overveje, om du ønsker en egentlig beslutning eller blot en debat. Det er to forskellige ting.

• Hvis du ønsker, at generalforsamlingen skal vedtage noget, skal forslaget formuleres som et beslutningsforslag.
• Hvis du derimod først ønsker at lufte en idé, høre stemningen eller få emnet drøftet, kan det være mere relevant at bede om, at emnet tages op som et orienterings- eller debatpunkt, hvis vedtægterne og dagsordenen giver mulighed for det.

Problemet opstår, når et debatønske bliver skrevet som et uklart beslutningsforslag. Så risikerer man, at nogle tror, der skal træffes beslutning om at bruge penge, mens andre tror, der kun skal indhentes tilbud eller tales videre om mulighederne. Derfor bør du vælge formen med omhu. Vil du have generalforsamlingen til at beslutte noget konkret nu, eller vil du have foreningen til at undersøge noget nærmere? Begge dele kan være relevante, men de skal skrives forskelligt.

Gør økonomien tydelig

Mange forslag falder ikke på idéen, men på økonomien. Hvis et forslag kan koste foreningen penge, bør det derfor fremgå tydeligt. Det betyder ikke, at du altid skal kende den endelige pris på forhånd, men du bør beskrive, om forslaget kræver tilbud, rådgivning, finansiering eller nærmere budget.

• Hvis du foreslår nye cykelstativer, bør du så vidt muligt undersøge, hvad det omtrent kan koste.

• Hvis du foreslår altaner, bør du være tydelig om, at det kræver rådgivning, myndighedsbehandling, finansiering og en særskilt proces.

• Hvis du foreslår ladestandere, bør du nævne, at der kan være udgifter til rådgivning, elkapacitet, etablering, drift og fordeling af omkostninger.

Et forslag bliver stærkere, når medlemmerne kan se, at økonomien er tænkt ind. Ikke nødvendigvis færdigregnet, men tænkt ind.

Husk, at nogle forslag kræver mere end almindeligt flertal

Ikke alle forslag kan vedtages på samme måde. Nogle forslag kan vedtages med almindeligt flertal, mens andre kræver kvalificeret flertal, vedtægtsændring, særskilt godkendelse, myndighedsbehandling, finansiering, rådgivning eller en ekstra generalforsamling. Det afhænger af foreningstype, vedtægter og forslagets karakter.

• Et forslag om nye planter i gården er ikke det samme som et forslag om at ændre vedtægterne.
• Et forslag om at indhente tilbud er ikke det samme som et forslag om at gennemføre et millionprojekt.
• Og et forslag om at undersøge muligheden for altaner er ikke det samme som et forslag om at etablere altaner.

Derfor er det vigtigt at formulere forslaget på det rigtige niveau. Hvis du er i tvivl, kan det ofte være bedre at foreslå et første skridt, hvor bestyrelsen for eksempel bemyndiges til at indhente tilbud, undersøge mulighederne eller vende tilbage med et egentligt beslutningsgrundlag. På den måde undgår du, at forslaget bliver for stort for hurtigt.

Vær realistisk om, hvad bestyrelsen kan løfte

Mange forslag ender med formuleringen “bestyrelsen pålægges at…”. Det kan nogle gange være relevant, men det bør bruges med omtanke.

Bestyrelser i boligforeninger består ofte af beboere, der bruger deres fritid på arbejdet, og hvis et forslag pålægger bestyrelsen en stor opgave uden ressourcer, budget, rådgivning eller klar afgrænsning, kan det blive svært at gennemføre i praksis. Et godt forslag tager derfor højde for, hvem der skal føre beslutningen ud i livet. Hvis forslaget kræver meget arbejde, kan det være en god idé at foreslå, at der nedsættes et udvalg, at der indhentes professionel rådgivning, eller at generalforsamlingen afsætter et konkret beløb til en forundersøgelse. Det gør forslaget mere realistisk. Og det øger chancen for, at det faktisk bliver gennemført, hvis det bliver vedtaget.

Stil ikke forslag under “eventuelt”, hvis du vil have en beslutning

“Eventuelt” er ikke stedet, hvor store beslutninger bør træffes. Det er et punkt til orientering, spørgsmål og drøftelser. Hvis du vil have generalforsamlingen til at beslutte noget konkret, bør forslaget indsendes rettidigt, så det kan komme på dagsordenen som et egentligt beslutningspunkt. Det skyldes, at de øvrige medlemmer skal have mulighed for at forberede sig, læse forslaget, overveje konsekvenserne, tale med andre i husstanden og eventuelt stille spørgsmål inden mødet. Hvis et forslag først dukker op under “eventuelt”, kan det være svært for foreningen at træffe en gyldig og forsvarlig beslutning.

Derfor er tommelfingerreglen enkel: Vil du have en beslutning, så stil forslaget korrekt og rettidigt.

Forslag til vedtægtsændringer kræver særlig præcision

Forslag om vedtægtsændringer bør formuleres ekstra præcist. Det er ikke nok at skrive, at “reglerne om husdyr skal ændres”, for så ved medlemmerne ikke nødvendigvis, hvad de konkret stemmer om. Der bør stå, hvilken bestemmelse der ønskes ændret, hvad den nuværende formulering er, og hvad den nye formulering skal være. Ellers bliver beslutningen svær at forstå, svær at gennemføre og svær at fortolke senere.

Ved vedtægtsændringer kan det ofte være en god idé at få hjælp fra administrator eller juridisk rådgiver, inden forslaget sendes ind. Det gælder især, hvis ændringen handler om økonomi, vedligeholdelsespligt, brug af boliger, husdyr, fremleje, eksklusiv brugsret, fordeling af udgifter eller større ændringer i foreningens drift. En vedtægtsændring skal kunne holde bagefter. Ikke kun lyde rigtig på mødet.

Forslag om større projekter bør deles op

Nogle forslag er så store, at de sjældent bør vedtages i ét hug. Det gælder for eksempel altaner, tagprojekter, facaderenovering, udskiftning af vinduer, gårdomlægning, ladestandere, energirenovering eller større ændringer af fællesarealer. Her kan det være en fordel at dele processen op.

• Første forslag kan handle om at undersøge mulighederne.

• Næste forslag kan handle om at indhente rådgivning eller tilbud.

• Et senere forslag kan handle om at godkende projekt, økonomi og finansiering.

Det gør processen mere tryg, fordi medlemmerne får mulighed for at forstå projektet gradvist, og fordi bestyrelsen får et bedre beslutningsgrundlag at arbejde videre med. Et stort projekt kræver ofte mere end en god idé. Det kræver en god proces.

Eksempel på et godt forslag

Her er et eksempel på, hvordan et forslag kan formuleres:

• Forslag: Undersøgelse af mulighed for etablering af ladestandere
• Baggrund: Flere beboere har elbil eller overvejer at få det. Foreningen har i dag ikke fælles ladestandere, og det kan derfor være relevant at undersøge, om ejendommens elkapacitet og parkeringsforhold giver mulighed for en fælles løsning.

• Forslag til beslutning: Generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at undersøge mulighederne for etablering af ladestandere på foreningens parkeringsareal. Bestyrelsen kan indhente rådgivning og op til tre tilbud på mulige løsninger.

• Økonomi: Der afsættes op til [beløb] kr. til indledende rådgivning og tilbudsindhentning. Eventuel beslutning om etablering, finansiering og drift fremlægges på en senere generalforsamling.

• Næste skridt: Bestyrelsen fremlægger resultatet af undersøgelsen for medlemmerne, når der foreligger et beslutningsgrundlag.

Det er ikke et forslag, der tvinger foreningen direkte ud i et stort projekt. Det er et forslag, der skaber et klart næste skridt.

Eksempel på et forslag, der bør strammes op

Et mindre godt forslag kunne lyde: “Jeg foreslår, at vi får ladestandere, fordi det er på tide, og mange andre foreninger har det.”

Problemet er ikke idéen. Problemet er, at forslaget efterlader for mange spørgsmål. Hvor skal ladestanderne stå? Hvem skal bruge dem? Hvad koster det? Skal alle betale? Skal kun brugerne betale? Har ejendommen elkapacitet? Skal der indhentes tilbud? Skal bestyrelsen arbejde videre? Skal foreningen beslutte etablering nu?

Når et forslag ikke besvarer de spørgsmål, bliver debatten ofte lang og upræcis. Det kan ende med, at forslaget falder, ikke fordi idéen er dårlig, men fordi beslutningsgrundlaget er for uklart.

Forslag må gerne være korte

Et godt forslag behøver ikke fylde flere sider. Nogle gange er det bedste forslag kort og præcist. Det afgørende er ikke længden, men om forslaget kan forstås og behandles. Et forslag om at ændre placeringen af cykelparkering kan måske skrives på en halv side, mens et forslag om altaner sandsynligvis kræver langt mere baggrund, økonomi og procesbeskrivelse.

Brug den plads, emnet kræver. Ikke mere. Ikke mindre.

Tænk på dem, der ikke kender sagen

Når du skriver et forslag, bør du ikke kun skrive til dem, der allerede er enige med dig. Du bør skrive til dem, der ikke kender baggrunden. Måske har du talt om idéen med naboen i månedsvis, og måske har emnet fyldt i opgangen længe. Men generalforsamlingen består også af medlemmer, der ikke har fulgt processen. Derfor skal forslaget kunne stå alene. Det skal give nok baggrund til, at andre forstår problemet, men ikke så meget, at de mister overblikket. Et godt forslag møder læseren dér, hvor læseren er. Ikke dér, hvor forslagsstilleren selv er efter tre måneders frustration.

Undgå personkritik

Et forslag til generalforsamlingen bør handle om sagen. Ikke om personer. Det kan være fristende at skrive, at “bestyrelsen aldrig gør noget”, eller at “naboerne ikke kan finde ud af at bruge gården ordentligt”. Men personkritik gør sjældent forslaget stærkere. Tværtimod kan det flytte fokus fra løsningen til konflikten.

Hvis noget ikke fungerer, så beskriv problemet sagligt. Skriv hellere: “Der opleves gentagne problemer med affald, der placeres uden for containerne.” end: “Folk i opgang B smider altid affald forkert.” Den første formulering kan foreningen arbejde videre med. Den anden skaber modstand.

Brug bilag, hvis det gør forslaget bedre

Bilag kan være en stor hjælp, hvis de gør forslaget lettere at forstå. Det kan for eksempel være billeder, skitser, tilbud, budgetoverslag, leverandøroplysninger, eksempler fra andre foreninger, kort over fællesarealer eller tekniske vurderinger. Men bilag skal bruges med omtanke. De skal understøtte forslaget, ikke drukne det. Hvis du sender 38 sider med materiale uden en klar opsummering, risikerer du, at ingen får læst det. Brug bilag til at dokumentere og forklare. Ikke til at overvælde.

Deltag selv på generalforsamlingen

Hvis du stiller et forslag, bør du som udgangspunkt deltage på generalforsamlingen. Det giver dig mulighed for at præsentere forslaget, svare på spørgsmål og forklare, hvorfor du mener, det er relevant. Det betyder ikke, at du skal holde en lang tale.

Ofte er en kort og rolig præsentation nok, hvor du forklarer, hvad du foreslår, hvorfor du foreslår det, og hvad du ønsker, at generalforsamlingen skal beslutte. Hvis du ikke deltager, kan forslaget stadig i nogle tilfælde behandles, afhængigt af vedtægter og praksis. Men det bliver ofte sværere, hvis ingen kan svare på spørgsmål eller afklare uklarheder.

Et godt forslag bliver stærkere, når forslagsstilleren er til stede og kan uddybe det.

Hvad sker der, når forslaget er vedtaget?

Et forslag er ikke færdigt, bare fordi det bliver vedtaget. Tværtimod er det ofte dér, arbejdet begynder. Derfor bør forslaget også sige noget om næste skridt. Skal bestyrelsen indhente tilbud? Skal der nedsættes et udvalg? Skal administrator undersøge noget? Skal en rådgiver kontaktes? Skal sagen vende tilbage på en ny generalforsamling? Skal der afsættes et beløb? Skal beslutningen indarbejdes i budgettet?

Jo tydeligere næste skridt er, desto lettere bliver det at føre beslutningen ud i livet. Mange generalforsamlingsbeslutninger bliver svære, fordi de er vedtaget uden en klar plan. Det kan undgås med en bedre formulering fra starten.

Hvis forslaget ikke bliver vedtaget

Ikke alle gode forslag bliver vedtaget. Det kan der være mange grunde til. Måske er økonomien ikke på plads. Måske er tidspunktet forkert. Måske kræver forslaget mere undersøgelse. Måske er medlemmerne ikke enige i behovet. Måske er forslaget for stort i sin nuværende form. Det betyder ikke nødvendigvis, at idéen er dårlig. Nogle gange skal et forslag justeres, opdeles eller genfremsættes med bedre dokumentation.

Hvis dit forslag ikke bliver vedtaget, kan du overveje, om forslaget var klart nok, om økonomien var tydelig nok, om forslaget var for omfattende, om der manglede tilbud eller bilag, eller om det kunne have været formuleret som en forundersøgelse. Generalforsamlingen er ikke kun et sted for beslutninger. Det er også et sted, hvor man kan blive klogere på, hvad foreningen er klar til.

Gode råd til dig, der vil stille forslag

Hvis du vil stille et forslag til generalforsamlingen, er de vigtigste råd at læse vedtægterne først, overholde fristen, skrive forslaget skriftligt og formulere det, så der kan stemmes ja eller nej. Du bør også forklare kort, hvorfor forslaget er relevant, beskrive eventuelle økonomiske konsekvenser, skrive hvad der skal ske, hvis forslaget bliver vedtaget, og bruge bilag, hvis de gør forslaget tydeligere. Undgå personkritik, og deltag gerne selv på generalforsamlingen, så du kan præsentere forslaget og svare på spørgsmål. Det handler ikke om at skrive perfekt. Det handler om at skrive klart.

Gode råd til bestyrelsen

Bestyrelsen kan også gøre meget for at sikre gode forslag og en god generalforsamling. Det hjælper, hvis medlemmerne i god tid ved, hvornår forslag skal sendes ind, hvor de skal sendes hen, og hvordan de gerne må formuleres. Bestyrelsen kan med fordel gøre det tydeligt i indkaldelsen eller på foreningens platform, hvad fristen er, hvem forslag skal sendes til, om forslag skal være skriftlige, hvilke oplysninger der bør med, og om der findes en skabelon.

Det gør processen lettere for alle. Og det kan spare bestyrelsen for mange uklare forslag i sidste øjeblik.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi boligforeninger med at skabe struktur og overblik i den daglige administration. Det gælder også i forbindelse med generalforsamlinger, hvor forslag, dagsorden, frister, dokumenter, kommunikation og opfølgning skal hænge sammen. Vi kan blandt andet hjælpe med planlægning af generalforsamling, udsendelse af indkaldelse og dagsorden, håndtering af indkomne forslag, dialog med bestyrelse og medlemmer, struktur på beslutningspunkter, koordinering med dirigent, rådgivere og leverandører samt opfølgning på beslutninger.

Vores tilgang er praktisk, rolig og i øjenhøjde. Vi hjælper foreningen med at få processen til at fungere, så generalforsamlingen ikke bare bliver et møde, men et sted, hvor der kan træffes klare beslutninger.

Har jeres forening brug for hjælp til generalforsamlingen?

En god generalforsamling begynder længe før mødet. Den begynder med klare frister, tydelig kommunikation, gode forslag og et beslutningsgrundlag, medlemmerne kan forstå. Har jeres boligforening brug for hjælp til generalforsamling, forslag, dagsorden eller opfølgning på beslutninger, er I velkomne til at kontakte ØENS Ejendomsadministration for en uforpligtende samtale.

Vi hjælper jer med at skabe overblik, så både bestyrelse og medlemmer kan komme trygt gennem processen.

Få flere gode råd

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Sådan stiller du et godt forslag til generalforsamlingen

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om udformning og fremsættelse af forslag til generalforsamlingen. FAQ’en giver dig et klart overblik over, hvordan du formulerer et forslag korrekt, hvilke krav der gælder, og hvordan du øger chancen for at få dit forslag behandlet og vedtaget.

Skal du til generalforsamling i din ejerforening?

Og er du i tvivl om, hvad det indebærer? Så kan du blive klogere her.

Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed; det er her, at I som medlemmer stemmer og træffer store beslutninger om foreningens fremtid. Beslutninger, der potentielt kan få direkte indflydelse på din situation og din privatøkonomi. Og derfor er det en god idé at møde op og bruge sin demokratiske stemme, hvis man ønsker indflydelse.

Det er også på generalforsamlingen, at du har mulighed for – og ret til – at stille eventuelle forslag – hvis du brænder inde med en idé, som du ønsker realiseret.

På generalforsamlingen træffes der beslutninger om alle forhold vedrørende ejerforeningen, eksempelvis:

• Årsregnskabet, herunder om afholdelse af ordinære og ekstraordinære udgifter
• Driftsbudgettet
• Størrelse på fællesudgifterne
• Gennemførelsen og planlægning af vedligeholdelses- og forbedringsprojekter
• Valg af bestyrelsesmedlemmer, administrator og revisor

Én gang om året afholdes den ordinære generalforsamling i din ejerforening. Den afholdes typisk 3-5 måneder efter regnskabsårets udløb. Regnskabsåret fremgår af foreningens vedtægter.

Ejerforeningens vedtægter skal tinglyses

Af den nuværende ejerlejlighedslov fremgår det, at de vedtægter som ejerforeningen selv udarbejder, skal tinglyses, før de kan betragtes som en gældende lov. Hvis der eksempelvis er lavet ændringer/tillæg til foreningens vedtægter, risikerer I, at det, der er besluttet, ikke er gældende, hvis ændringerne ikke er tinglyst.

Ekstraordinær generalforsamling i ejerforening

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes, når der er behov for det. Det kan eksempelvis være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling, når der skal træffes beslutninger om gennemførelse af vedligeholdelses-, renoverings- eller udviklingsprojekter samt ved vedtægtsændringer. Det kan også være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling, hvis der på en tidligere generalforsamling ikke har været tilstrækkeligt fremmødte eller digitale stemmer til at træffe en bindende beslutning.

Vi anbefaler, at alle bestyrelsesmedlemmer – nye som erfarne – sætter sig grundigt ind i vedtægternes regler for afholdelse af såvel ordinære som ekstraordinære generalforsamlinger.

Få flere gode råd

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Gode råd til generalforsamlingen i ejerforeninger

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om generalforsamlinger i ejerforeninger. FAQ’en giver et klart overblik over hvordan I forbereder jer, hvad der er vigtigt at få på dagsordenen, hvilke formkrav der gælder, og hvordan I sikrer, at beslutninger træffes korrekt og trygt.

Skal du deltage i generalforsamlingen i din andelsboligforening?

Er du usikker på, hvad det indebærer? Så kan du blive klogere her.

Generalforsamlingen er andelsboligforeningens øverste myndighed; det er her, at I som andelshavere stemmer og træffer store beslutninger om andelsboligforeningens fremtid. Beslutninger, der potentielt kan få direkte indflydelse på din situation og din privatøkonomi. 

Lad os se på et eksempel: Forestil dig, at jeres ejendom skal have nyt tag. Bestyrelsen kan foreslå at finansiere dette gennem et lån, hvilket vil resultere i en stigning i den månedlige boligafgift med 500 kr. Et sådant tiltag vil utvivlsomt påvirke din økonomi. Derfor er det afgørende at være til stede og bruge din stemme – hvis du ønsker indflydelse. Generalforsamlingen er også stedet, hvor du har mulighed for – og retten til – at stille et forslag til ændringer i foreningen, som du gerne vil se realiseret. Desuden har du også mulighed for at stille op til en plads i bestyrelsen, hvis du ønsker at spille en mere aktiv rolle i foreningens ledelse.

På generalforsamlingen træffes der afgørelser om alle aspekter af andelsboligforeningen, herunder:

• Årsregnskabet, herunder om afholdelse af ordinære og ekstraordinære udgifter
• Driftsbudgettet.
• Fastlæggelse af boligafgiften.
• Vurdering af andelenes og ejendommens værdi.
• Planlægning og gennemførelse af vedligeholdelses- og forbedringsprojekter.
• Valg af bestyrelsesmedlemmer, administrator og revisor.
• Ordinære generalforsamlinger

Den ordinære generalforsamling afholdes én gang årligt, typisk 4 måneder efter regnskabsårets afslutning, som ofte følger kalenderåret. Datoen fremgår af foreningens vedtægter.

Ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforening

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes, når der er behov for det. Det kan eksempelvis være nødvendigt at afholde en ekstraordinær generalforsamling, når der skal træffes beslutninger om større vedligeholdelses- eller renoveringsprojekter, udviklingsinitiativer eller vedtægtsændringer. De kan også være nødvendige, hvis der ved en tidligere generalforsamling ikke har været tilstrækkeligt fremmøde eller digitale stemmer til at træffe en bindende beslutning.

Vi anbefaler at alle bestyrelsesmedlemmer – nye som erfarne – sætter sig grundigt ind i vedtægterne, for afholdelse af såvel ordinære som ekstraordinære generalforsamlinger.

Få flere gode råd

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Generalforsamling i andelsboligforening

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om generalforsamlinger i andelsboligforeninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvad en generalforsamling er, hvilke opgaver den har, hvordan den fungerer, og hvilke krav der gælder for indkaldelse og beslutninger.

ØENS Ejendomsadministration er stolte af at have mange dygtige og engagerede beboere i vores boligforeninger. Og noget af dét, vores beboere ofte spørger os om er ‘Hvordan stiller man et forslag til en generalforsamling’. Det er svært for os at give et generelt svar på spørgsmålet, da det i høj grad afhænger af, hvad der står i foreningens vedtægter. Vi vil dog alligevel forsøge at give et konkret eksempel på, hvordan I bedst muligt kan fremsætte et forslag til en generalforsamling herunder. God læselyst.

Regler for indkomne forslag til generalforsamling

Tid: Det er vigtigt at du er opmærksom på, hvornår forslaget senest skal være i hænde. Dette variere fra forening til forening, og derfor skal du undersøge, hvad der er gældende i din forening. Dette kan du læse dig frem til i foreningens vedtægter.

Konkret og argumenterende: Forslaget skal beskrive emnet, argumentere for forslaget og give en anbefaling om, hvordan det skal implementeres.

Et eksempel på et forslag til en generalforsamling kunne være at forbedre den fælles legeplads i foreningen. For at udvikle dette forslag ville man kunne indsamle ideer og feedback fra foreningens øvrige beboer om, hvad der kunne gøres for at forbedre legepladsen. Man kunne også undersøge andre boligforeninger for at se, hvordan de har forbedret deres legepladser. Her kan man få én idé om, hvad en lignende løsning har kostet. Det vil styrke argumentation ift. finansiering af forslaget.

Herefter kunne man skrive et forslag til generalforsamlingen, der beskriver, hvordan legepladsen kan forbedres og argumenterer for fordelene ved at gøre det. Man kunne også anbefale en bestemt løsning, der ville være den bedste til vores boligforening. For eksempel kunne man foreslå at udskifte det gamle legeudstyr med nye og mere sikre legeredskaber, tilføje en sandkasse og en bænk til forældrene, og installere en ny gummibelægning på legepladsen.

Konkret eksempel på stillelse af forslag til generalforsamling

Forslag til forbedring af legepladsen i Boligforeningen “Hjertely”:

Kære bestyrelse

Vi foreslår at forbedre legepladsen i vores boligforening ved at installere nye legeredskaber, opgradere sikkerhedsforanstaltningerne og tilføje mere siddeplads. Vores forslag til opgradering af legepladsen lyder på at udskifte de nuværende legeredskaber med en kombination af en rutschebane, en gynge og en klatrevæg. Disse redskaber vil give børnene mere variation i deres lege og det vil samtidig tage højde for forskellige aldersgrupper. Vi foreslår også at installere en ny gummibelægning, der vil øge sikkerheden og reducere risikoen for skader.

Derudover foreslår vi at tilføje mere siddeplads på legepladsen, så forældre kan sidde og holde øje med deres børn, mens de leger. Dette forslag kan imødekommes ved at installere en bænk som vil give forældre, og øvrige beboere, mulighed for at sidde ned og nyde gårdmiljøet.

Hvordan skal forslaget finansieres?
En måde, hvorpå opgraderingen af legepladsen kan finansieres, kan være ved at hæve det årlige kontingent i foreningen med en mindre procentdel. Vi mener, at dette vil give en betydelig værdi for vores boligforening, og at det vil blive værdsat af beboerne i alle aldre.

Vi ser frem til at diskutere dette forslag til forbedring af legepladsen og håber, at dette vil føre til en sikrere og sjovere legeplads for vores børn.

Med venlig hilsen

Louise og Anders, 1. tv.

Forslag til generalforsamlingen bør være konstruktive og godt argumenterede

Husk på, at forslag til generalforsamlingen skal være konstruktive og godt argumenterede. Det er vigtigt at huske på, at ikke alle forslag vil blive vedtaget. Den endelige beslutning træffes ved en afstemning på generalforsamlingen. Men at fremsætte et forslag og engagere sig i beslutningsprocessen er en vigtig del af at være en aktiv beboer i en boligforening.

Vi håber, at dette eksempel på et forslag til en generalforsamling vil være nyttigt for vores beboere og bestyrelser. Vi glæder os til at se jeres konstruktive forslag på vores kommende generalforsamlinger.

Har du brug for hjælp?

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Afdeling:

FAQ – Eksempel på forslag til generalforsamling

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om forslag til generalforsamling. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvorfor forslag er vigtige, hvordan de udformes, hvad der skal til for at få dem behandlet, og hvordan du sikrer, at forslaget har den rette effekt i din forening.