En konkret sag om byggesagsadministratorens ansvar, en økonomisk tvist på knap 400.000 kr. og en bestyrelse, der fik hjælp til at finde en løsning.

Af Johan Iversen Møller, advokat og associeret partner, og Simon Sylow, chefjurist og leder af byggesagsafdelingen.

Det begynder næsten altid på samme måde. En forening beslutter at sætte gang i et større projekt. Taget skal skiftes, facaden renoveres eller installationerne fornyes. Der holdes generalforsamling, der træffes beslutning, og bestyrelsen får at vide, at administrator og rådgivere har styr på det. Men hvad sker der, når bestyrelsen pludselig bliver i tvivl om, hvorvidt det faktisk er tilfældet? Det kan være, fordi en konkret sag udvikler sig anderledes end forventet. Eller fordi nye oplysninger om en administrator eller rådgiver får bestyrelsen til at stille spørgsmål ved, om tilliden fortsat er på sin plads.

Det betyder ikke nødvendigvis, at der er begået fejl i netop jeres forening. Men det kan være en god anledning til at spørge: Har vi det nødvendige overblik? Er vores aftaler blevet fulgt? Og kan vi fortsat have tillid til, at foreningens interesser bliver varetaget af administrator og rådgiver?

Sagen kort fortalt

En ejer- eller andelsboligforening kan efter en konkret vurdering have et erstatningskrav, hvis en professionel byggesagsadministrator tilsidesætter de opgaver, administratoren har påtaget sig, og det medfører et dokumenterbart økonomisk tab. I den konkrete sag opgjorde foreningen sine økonomiske merudgifter til knap 400.000 kr., efter den endelige finansiering ikke kom på plads som forudsat. Sagen endte med retsmægling og et betydeligt sekscifret forlig. Her gennemgår vi, hvad bestyrelser bør være opmærksomme på, hvis en byggesag eller et administratorsamarbejde er kørt skævt.

Fejl i byggesagens finansiering: Det endelige lån kom aldrig på plads

I den sag, denne artikel bygger på, så alt rigtigt ud på papiret. Der var et finansieringsoplæg, en byggesagsadministrationsaftale, en midlertidig byggekredit og et realkreditlån, der skulle være den endelige løsning. Foreningen havde en bestyrelsesansvarsforsikring og en professionel administrator, der markedsførte sig som totalrådgiver på byggesager. Alt burde være trygt. Senere viste det sig imidlertid, at et afgørende skridt i finansieringen ikke var blevet gennemført.

Efter byggesagens afslutning skulle foreningens midlertidige byggekredit afløses af den endelige realkreditfinansiering, som var forudsat i projektets økonomi. Lånedokumenterne blev sendt til underskrift, men den nødvendige underskriftsproces blev aldrig fuldført. Administratoren var ikke selv opmærksom på, at der manglede en underskrift, før banken kontaktede administratoren og gjorde opmærksom på det. Efter den indgåede byggesagsadministrationsaftale havde administratoren en central rolle i at hjælpe foreningen med både den midlertidige og den endelige finansiering samt hjemtagelsen af lånet. Administratoren havde samtidig tidligere bekræftet over for bestyrelsen, at lånet var gennemført. Det var derfor først senere, det stod klart, at den endelige finansiering alligevel ikke var kommet på plads. Det økonomiske resultat blev dermed et helt andet end forventet.

Foreningen måtte i stedet håndtere finansieringen senere og på andre vilkår end forudsat. Det medførte både kurs- og rentemæssige merudgifter samt udgifter til mellemfinansiering. Foreningen opgjorde de samlede merudgifter til knap 400.000 kr., hvoraf hovedparten angik kurs- og rentetab. De involverede parter var imidlertid uenige om, hvem der bar ansvaret.

Når man som bestyrelse føler sig magtesløs

Det, der fylder mest i sådanne situationer, er sjældent paragrafferne. Det er følelsen af, at man har gjort det rigtige, men alligevel står alene med konsekvenserne. Bestyrelsen i den konkrete sag var ikke jurister eller finansieringseksperter. De var beboere, der havde sagt ja til et frivilligt ansvar for foreningens fælles økonomi og fysiske rammer. De oplevede, at de havde fulgt de beslutninger, der var truffet på generalforsamlingen, og handlet loyalt ud fra de oplysninger, de havde fået. Alligevel stod de pludselig over for betydelige økonomiske konsekvenser og usikkerhed om, hvem der bar ansvaret. Samtidig oplevede de, at ansvaret i vidt omfang blev placeret hos bestyrelsen, selv om en professionel administrator havde haft en central rolle i finansieringsprocessen.

Forsikringsselskabet afviste samtidig ansvar med henvisning til, at administrator ikke kunne gøres ansvarlig for, at foreningen ikke fik gennemført den endelige låneoptagelse, blandt andet fordi underskriftsprocessen foregik i bankens signeringsportal. Spørgsmålet om, hvorvidt administrator alligevel burde have fulgt aktivt op, blev derfor et centralt stridspunkt i sagen. Bestyrelsen sad tilbage med følelsen af at være magtesløs, men samtidig dybt ansvarlig over for beboerne.

Det er netop i det spændingsfelt, mange bestyrelser i ejer- og andelsboligforeninger kan genkende sig selv. Man har en stærk fornemmelse af, at noget er gået galt, men ikke værktøjerne til at gennemskue præcis hvor – eller om nogen faktisk er juridisk ansvarlig. I andre tilfælde er der måske endnu ikke konstateret en fejl. Men bestyrelsen er blevet i tvivl om, hvorvidt den fortsat kan have tillid til sin administrator eller advokat. Her kan det være relevant at få undersøgt foreningens aftaler, økonomiske dispositioner og igangværende sager, før man beslutter, om samarbejdet skal fortsætte.

Hvordan skulle ansvaret mellem bestyrelsen og byggesagsadministratoren vurderes?

Da bestyrelsen i denne sag kontaktede ØENS Advokatfirma, var det ikke med en færdig beslutning om, at der skulle anlægges retssag. Det var med et mere grundlæggende behov for klarhed: Var der begået en fejl? Havde administrator et ansvar? Og havde foreningen overhovedet mulighed for at gøre noget ved det? Arbejdet begyndte med, at forløbet blev gennemgået trin for trin. Aftaler, referater, interne mails og beslutningsprocesser blev lagt ud på bordet og sat ind i en juridisk ramme. Særligt vigtige var byggesagsadministrationsaftalen, hvor administratorens rolle som rådgiver og opgaver i forbindelse med den endelige finansiering fremgik, generalforsamlingsreferatet om den valgte finansieringsmodel, lånedokumenterne og mailkorrespondancen om underskrifterne i februar 2022. Dertil kom materialet fra den efterfølgende generalforsamling, som viste, at bestyrelsen og foreningen fortsat havde den opfattelse, at finansieringen var blevet gennemført som planlagt. Gennemgangen rejste flere centrale spørgsmål for bestyrelsen:

• Hvad var administratoren faktisk forpligtet til?
• Hvilket ansvar kunne med rimelighed forventes at ligge hos bestyrelsen?
• Hvordan spillede forsikringsdækningen ind?

Den juridiske kerne var, at administrator efter aftalen ikke blot var en passiv mellemmand, men en professionel rådgiver med en konkret rolle i at få den endelige finansiering på plads. Efter ØENS’ vurdering burde administrator derfor have sikret sig, at underskriftsprocessen var afsluttet, og at lånet rent faktisk var blevet gennemført. Administratoren havde tidligere bekræftet dette over for bestyrelsen, men blev først selv opmærksom på den manglende underskrift, da banken senere kontaktede administratoren. Ansvaret kunne derfor ikke uden videre placeres hos bestyrelsen alene. To bestyrelsesmedlemmer havde underskrevet, og bestyrelsen havde grund til at stole på administratorens bekræftelse og på, at den professionelle administrator fulgte sagen til dørs. Undervejs var det afgørende, at bestyrelsen ikke kun fik svar på de juridiske spørgsmål, men også oplevede, at nogen tog deres situation alvorligt.

At føle sig svigtet af en professionel administrator kan være lige så belastende som det konkrete økonomiske tab. Det handler om tillid – både til den rådgiver, man har valgt, og til at man som bestyrelse har truffet beslutninger på et ordentligt grundlag.

Foreningens bestyrelse beskriver det således:

“Vi kom ikke med en færdig plan, vi kom med en mavefornemmelse. Vi havde en klar følelse af, at noget var gået galt, men hver gang vi spurgte administrator eller forsikringen, fik vi vage svar eller blev sendt videre. Da vi mødtes med ØENS, blev der for første gang sat ord på, hvad der var vores ansvar, og hvad der var andres. De forklarede det i et sprog, vi kunne forstå, og tog os alvorligt. Det gav os ro og mod til at gå videre.”

Det, der stod stærkest tilbage for bestyrelsen, var ikke kun, at nogen nu førte sagen. Det var oplevelsen af, at der var et sted, hvor de kunne få forklaret, hvad der var sket, og hvad de med rimelighed kunne gøre. De stod ikke længere alene.

Forlig efter retsmægling: En løsning i stedet for en lang retssag

Den konkrete sag endte med retsmægling, hvor parterne med hjælp fra en retsmægler gennemgik forløbet og mulighederne for en løsning. Inden da havde foreningen rejst krav mod både byggesagsadministratoren og det bestyrelsesmedlem, som ikke havde underskrevet lånedokumenterne. Den overordnede uenighed angik dels, om administrator havde forsømt sin opgave i forbindelse med hjemtagelsen af lånet, dels om den manglende underskrift fra et bestyrelsesmedlem kunne bryde årsagssammenhængen eller flytte ansvaret væk fra administrator. Der var også uenighed om tabets størrelse og om, hvorvidt foreningen kunne have begrænset sit tab tidligere i forløbet.

På den baggrund blev der indgået et forlig, hvor foreningen modtog et betydeligt sekscifret beløb som afslutning på sagen, og hvor alle parter gik hver til sit uden en formel anerkendelse af ansvar. For bestyrelsen var det afgørende, at der kom en løsning med både økonomisk og praktisk betydning. De kunne gå tilbage til beboerne og fortælle, at de havde undersøgt sagen grundigt, søgt professionel hjælp og opnået det resultat, der samlet set blev vurderet som bedst muligt.

Forliget var samlet set den rigtige løsning, fordi sagen rummede både juridiske og bevismæssige usikkerheder. Der var uenighed om ansvarsfordelingen mellem administrator og det pågældende bestyrelsesmedlem, om den præcise tabsopgørelse og om, hvorvidt foreningen kunne have begrænset sit tab tidligere. Samtidig ville et fuldt retsforløb have betydet mere tid, flere omkostninger og fortsat uro i foreningen.

Sådan hjælper ØENS før, under og efter en byggesag

ØENS Advokatfirma rådgiver dagligt ejer- og andelsboligforeninger om byggeprojekter, entrepriseret og foreningsret. Vi hjælper både før problemerne opstår, mens projektet gennemføres, og hvis der efterfølgende opstår uenighed om ansvar, økonomi eller mangler. Det giver os blik for hele forløbet – ikke kun den juridiske konflikt, når den allerede er opstået. Tidligt i en byggesag hjælper vi blandt andet med at gennemgå byggesagsadministrationsaftaler, rådgiveraftaler, entreprisekontrakter og finansieringsoplæg. Vi undersøger, om aftalerne afspejler det, bestyrelsen og generalforsamlingen faktisk har besluttet, og om det fremgår tydeligt, hvem der har ansvaret for de enkelte opgaver, beslutninger og frister.

God juridisk rådgivning handler derfor ikke kun om at få formuleringerne på plads. Det handler også om at skabe en gennemsigtig og dokumenteret proces, hvor bestyrelsen ved, hvad den selv skal følge op på, hvad administrator og de øvrige rådgivere skal levere, og hvornår der skal reageres. Det mindsker risikoen for misforståelser og gør det lettere at placere ansvaret, hvis noget alligevel går galt.

Hvad bør bestyrelsen gøre, hvis administrator kan have begået en fejl?

Hvis I er blevet i tvivl om, hvorvidt administrator eller en anden rådgiver har begået en fejl, er det første skridt at få samlet aftaler, beslutninger og relevant korrespondance. I behøver ikke på forhånd at vide, om der er grundlag for et krav. En uvildig juridisk vurdering kan afklare, hvad der er sket, hvordan ansvaret kan være fordelt, og om bestyrelsen bør gå videre. Hvis tilliden til administratoren samtidig er væk, kan det også være relevant at overveje et skifte af administrator.

Få en uvildig vurdering af jeres byggesag

Er I i tvivl om, hvorvidt administrator, rådgiver eller andre professionelle aktører har begået en fejl? Vi gennemgår aftaler, korrespondance, beslutninger, finansiering og forsikringsforhold og giver jer en klar vurdering af, om der er grundlag for at gå videre.

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Chefjurist og leder af byggesagsafdelingen, cand.jur.

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om byggesagsadministratorens ansvar

Sommerferien er for alvor i gang, kontoret er lidt mere stille end normalt, og ferieautosvarene har fået travlt.

Men bare rolig: Vi holder selvfølgelig hjulene i gang, svarer på alle henvendelser og sørger for, at vores foreninger er godt hjulpet hele sommeren. Og juli byder ikke kun på sol og feriestemning – vi har også fået to nye foreninger med ombord:

🔹 E/F Musvågevej 20 – 49 enheder i København NV
🔹 E/F Robert Jacobsens Vej 31 – 99 enheder i Ørestad

Vi er stolte over tilliden og glæder os til at lære både foreningerne og bestyrelserne godt at kende – og til et tæt og godt samarbejde.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Når en andelsbolig skal sælges, er der ofte mere på spil end dokumenter, underskrifter og datoer.

For sælger kan det være afslutningen på mange år i boligen. For køber kan det være begyndelsen på et nyt hjem. Og for bestyrelsen er det en overdragelse, der skal gennemføres korrekt og i overensstemmelse med både lovgivningen, foreningens vedtægter og den praksis, der gælder i foreningen.

På papiret kan processen virke enkel: En andelshaver vil sælge, en køber vil overtage, og parterne skal blive enige om prisen. I praksis opstår der hurtigt flere spørgsmål:

• Hvem må købe boligen?
• Skal en venteliste bruges først?
• Hvad må sælger kræve for andelen?
• Hvordan værdiansættes forbedringer?
• Hvilke dokumenter skal køber have?
• Hvem kontrollerer prisen?
• Og hvornår kan salgssummen afregnes?

Hos ØENS Ejendomsadministration håndterer vi andelsoverdragelser som en del af administrationen af andelsboligforeningen. Vi hjælper med at skabe en klar og ensartet proces omkring dokumenter, prisopgørelse, overdragelsesaftale, godkendelse og afregning. Den konkrete fremgangsmåde afhænger altid af foreningens vedtægter, administrationsaftale og regler om blandt andet ventelister, vurdering, el- og VVS-tjek og godkendelse af køber. Derfor bør sælger kontakte bestyrelsen eller administratoren, før boligen bliver lovet til en bestemt køber.

Hvad er en andelsoverdragelse?

Ved en andelsoverdragelse sælger en andelshaver sin andel i andelsboligforeningen og overdrager brugsretten til en bestemt bolig til køber. Køber overtager altså ikke en ejerlejlighed eller en selvstændig del af ejendommen. Køber bliver medlem af andelsboligforeningen og får gennem medlemskabet ret til at bruge den tilknyttede bolig. Det er en vigtig forskel.

Prisen på en andelsbolig kan ikke frit fastsættes på samme måde som prisen på en ejerbolig. Salget skal følge reglerne i andelsboligloven, og foreningens vedtægter regulerer ofte, hvem boligen kan sælges til, og hvordan processen skal gennemføres. Bestyrelsen skal samtidig godkende overdragelsesaftalen.

En andelsoverdragelse omfatter typisk:

• overtagelse, eventuelt tilbagehold og endelig afregning
• afklaring af foreningens salgsprocedure
• håndtering af eventuelle ventelister
• vurdering og dokumentation af forbedringer
• opgørelse af den højeste lovlige pris
• udlevering af nøgleoplysninger og øvrige dokumenter
• godkendelse af køber
• udarbejdelse og underskrift af overdragelsesaftalen
• betaling og håndtering af eventuelle rettigheder i andelen

Sådan foregår en andelsoverdragelse hos ØENS

Processen kan variere fra forening til forening. Nedenfor beskriver vi det typiske forløb, når ØENS Ejendomsadministration håndterer overdragelsen.

1. Sælger kontakter bestyrelsen eller administratoren

Det første skridt bør være at kontakte bestyrelsen eller foreningens administrator. Her afklarer vi blandt andet:

• om foreningen har interne eller eksterne ventelister
• om sælger selv kan finde en køber
• hvordan køber skal godkendes
• om der skal udarbejdes en vurderingsrapport
• om foreningen kræver el- eller VVS-tjek
• hvilke dokumenter sælger skal fremskaffe
• hvilke frister der gælder
• hvilke gebyrer og omkostninger der er forbundet med overdragelsen

Jo tidligere processen bliver afklaret, desto lettere er det at planlægge en realistisk overtagelsesdato. Sælger bør derfor ikke vente, til der allerede står en køber klar, som forventer at kunne overtage boligen inden for få uger.

2. Prisgrundlaget bliver dokumenteret

Før den højeste lovlige salgspris kan opgøres, skal der være styr på andelens værdi, forbedringer, vedligeholdelsesstand, eventuelle mangler og relevant inventar. Hvis foreningens vedtægter eller praksis kræver en vurderingsrapport, bliver boligen gennemgået af den vurderingsmand, foreningen anvender. Sælger bør samtidig samle dokumentation for blandt andet:

• køkken og badeværelse
• el- og VVS-arbejde
• ændringer af boligens indretning
• gulve, skabe og faste installationer
• materialer og håndværkerudgifter
• eget arbejde
• godkendelser fra bestyrelsen
• byggetilladelser og andre myndighedstilladelser
• autorisationer og installatørerklæringer

Manglende dokumentation kan gøre vurderingen vanskeligere og forsinke overdragelsen. Læs mere om forbedringer, vurdering og dokumentation i en andelsbolig.

3. Den rette køber findes

Hvem der må købe boligen, afhænger i høj grad af foreningens vedtægter. Nogle foreninger har en intern venteliste, hvor eksisterende andelshavere eller personer med en særlig tilknytning til foreningen skal spørges først. Andre har en ekstern venteliste. I nogle foreninger kan sælger selv finde en køber. Vedtægterne kan også indeholde særlige regler om overdragelse til eksempelvis:

• ægtefælle eller samlever
• børn eller forældre
• søskende
• andre personer i husstanden
• personer på en intern eller ekstern venteliste

Sælger bør ikke love boligen til en bestemt person, før administratoren har afklaret, om vedtægternes rækkefølge og eventuelle ventelister skal følges først.

4. Køber og sælger indsender oplysninger

Når en køber er fundet, skal administratoren have de nødvendige oplysninger til at udarbejde overdragelsen. Det vil typisk være oplysninger om:

• sælger og køber
• den aftalte salgspris
• overtagelsesdatoen
• eventuelt finansieringsforbehold
• forbedringer og inventar
• eventuelle prisnedslag
• sælgers bank og eventuelle lån i andelen
• købers finansiering
• særlige aftaler mellem parterne

Overdragelsesaftalen kan først færdiggøres, når de nødvendige dokumenter og oplysninger er modtaget. Behandlingstiden afhænger derfor blandt andet af, om materialet er komplet, om køber er godkendt, og om der er særlige forhold, der skal undersøges.

5. Køber modtager dokumenterne

Køber skal have et reelt grundlag for at vurdere både boligen og den forening, køber bliver medlem af. Inden aftalen om salget bliver indgået, skal køber blandt andet modtage nøgleoplysninger og en række dokumenter om foreningen. Det omfatter foreningens vedtægter, seneste årsregnskab og budget, referatet fra den seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamlinger, en eventuel vedligeholdelsesplan, energimærket og vejledningen om maksimalpris og overpris. Køber skal desuden have:

• nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen
• en erklæring om væsentlige ændringer
• nøgleoplysningsskemaet for den konkrete andelsbolig
• prisopstilling
• oplysninger om forbedringer og inventar
• relevante vurderings- og kontrolrapporter
• selve overdragelsesaftalen og dens bilag

Formålet er ikke bare at opfylde en formalitet. Køber skal have mulighed for at forstå foreningens økonomi, lån, boligafgift, vedligeholdelsesbehov og regler, før aftalen bliver indgået. Andelsboligforeningen skal udlevere de tre nøgleoplysningsskemaer til sælger senest ti arbejdsdage efter, at sælger har bedt om dem. Foreningen kan overlade den praktiske udfyldelse og udlevering til eksempelvis administratoren.

6. Overdragelsesaftalen bliver udarbejdet og underskrevet

Overdragelsesaftalen samler de centrale oplysninger om handlen. Den vil typisk beskrive:

• hvilken andel der bliver overdraget
• hvem der sælger og køber
• overtagelsesdatoen
• den samlede pris
• andelens værdi
• forbedringer
• inventar
• eventuelle fradrag
• betalingsvilkår
• eventuelle forbehold
• eventuelt tilbagehold
• bestyrelsens godkendelse

Både sælger og køber bør læse aftalen og bilagene grundigt, før de skriver under. Det gælder ikke kun den samlede pris. Parterne bør også kontrollere datoer, inventar, forbehold, finansiering, frister og eventuelle særlige aftaler. Er noget uklart eller forkert, bør det afklares før underskriften. Det er væsentligt lettere at rette en fejl, inden aftalen er indgået, end efter køber har overtaget boligen.

7. Bestyrelsen godkender overdragelsen

Bestyrelsen skal godkende overdragelsesaftalen og prisen. Det praktiske arbejde kan være overladt til administratoren, en vurderingsmand eller andre rådgivere. Bestyrelsen skal dog fortsat have et tilstrækkeligt grundlag for at godkende overdragelsen og sikre, at prisen ikke overstiger det lovlige maksimum. Det er blandt andet relevant at kontrollere:

• at vedtægternes salgsprocedure er fulgt
• at den rette køber er fundet
• at forbedringer og inventar er opgjort korrekt
• at eventuelle fradrag er medtaget
• at prisen holder sig inden for maksimalprisreglerne
• at køber opfylder betingelserne for medlemskab
• at de nødvendige dokumenter er udleveret

Opstår der tvivl om lovligheden af prisen, vedtægterne eller bestyrelsens ansvar, kan foreningen få juridisk hjælp gennem ØENS Advokatfirmas rådgivning til andelsboligforeninger.

8. Købesummen indbetales

Køber skal indbetale købesummen efter de vilkår og frister, der fremgår af overdragelsesaftalen. Hvis køber finansierer købet med et banklån, bør finansieringen være afklaret i god tid. Banken vil typisk efterspørge foreningens regnskab, budget, vedtægter, nøgleoplysninger og oplysninger om foreningens lån. Det er ikke kun købers private økonomi, banken vurderer. Foreningens økonomi og gæld kan også få betydning for bankens vurdering af købet.

9. Køber overtager boligen

På overtagelsesdagen mødes køber og sælger normalt for at udlevere nøgler og praktiske oplysninger. Sælger bør blandt andet udlevere:

• nøgler og adgangsbrikker
• postkassenøgler
• eventuelle vaskekort
• manualer og garantibeviser
• oplysninger om hårde hvidevarer
• relevant dokumentation for forbedringer
• praktiske oplysninger om boligen

Boligen skal være afleveret i den stand, parterne har aftalt. Det kan være en god idé at notere antallet af udleverede nøgler, eventuelle måleraflæsninger og forhold, som køber og sælger bliver enige om på overtagelsesdagen.

10. Salgssummen bliver afregnet

Afregningen sker efter vilkårene i overdragelsesaftalen og foreningens procedure. Hvis der er registreret lån, pant, udlæg eller andre rettigheder i andelen, skal disse forhold håndteres, før restbeløbet kan udbetales til sælger. Administratoren kan også skulle modregne eksempelvis restancer, gebyrer eller andre beløb, som skal betales i forbindelse med overdragelsen. Sælger bør derfor ikke nødvendigvis forvente at modtage hele salgssummen på selve overtagelsesdagen. Det konkrete tidspunkt for udbetalingen afhænger blandt andet af:

• overdragelsesaftalens vilkår
• købers indbetaling
• sælgers bankforhold
• registrerede rettigheder i andelen
• eventuelle restancer
• eventuelt tilbagehold
• om der er indsigelser efter overtagelsen

Hvis en del af salgssummen er tilbageholdt, bliver beløbet frigivet efter de frister og betingelser, der står i overdragelsesaftalen.

Hvad må en andelsbolig koste?

Prisen på en andelsbolig er underlagt maksimalprisreglerne. Maksimalprisen er den højeste pris, sælger lovligt må kræve. Den er ikke nødvendigvis den pris, boligen skal sælges til. Prisen består grundlæggende af:

• værdien af andelen i foreningens formue
• værdien af individuelle forbedringer
• eventuelt tillæg eller fradrag for boligens vedligeholdelsesstand
• værdien af relevant fast installeret eller særligt tilpasset inventar

Andelsboliglovens § 5 fastlægger rammerne for maksimalprisen, og foreningens vedtægter kan have betydning for den konkrete beregning og overdragelsesproces. Sælger kan godt vælge at sælge under maksimalprisen. Sælger må derimod ikke kræve en pris over det lovlige loft. Det gælder også, hvis overprisen forsøges skjult gennem urimeligt dyrt inventar, løsøre eller andre betalinger, som reelt er en betingelse for at få boligen. Bestyrelsen skal ved godkendelsen sikre, at den samlede pris holder sig inden for reglerne.

Forbedringer, vedligeholdelse og mangler

Forbedringer er ofte det område, hvor der opstår flest spørgsmål. Et nyt køkken, et badeværelse eller nye installationer kan have en værdi ved salget. Men værdien svarer ikke nødvendigvis til det beløb, sælger oprindeligt har betalt. Der skal blandt andet tages højde for:

• arbejdets oprindelige pris
• forbedringens alder
• afskrivning
• den faktiske stand
• om arbejdet er lovligt udført
• om det nødvendige materiale kan dokumenteres
• om eget arbejde kan medregnes
• eventuelle mangler eller vedligeholdelsesefterslæb

Socialministeriet oplyser, at ABF’s forbedringskatalog og afskrivningskurve anses som en branchenorm ved beregningen af forbedringer. Den konkrete forenings vedtægter og vurderingsprocedure skal dog stadig følges. En vurderingsrapport er ikke et universelt lovkrav ved enhver andelsoverdragelse. Mange foreninger bruger dog en fast vurderingsmand, fordi det giver en ensartet vurdering af forbedringer, inventar, mangler og vedligeholdelsesstand. Det konkrete krav skal findes i foreningens vedtægter eller salgsprocedure.

El- og VVS-forhold

Mange andelsboligforeninger kræver et el- eller VVS-tjek ved salg. Det kan være relevant, hvis der eksempelvis er lavet:

• nyt køkken eller badeværelse
• vaskemaskine eller opvaskemaskine
• gulvvarme
• ændringer af vandinstallationer
• ændringer af afløb
• nye elinstallationer
• flytning af køkken
• ændringer af ventilation

Kravet om kontrol afhænger af foreningens vedtægter og praksis. Hvis der bliver konstateret ulovlige eller mangelfulde forhold, skal det afklares, om sælger skal udbedre dem før overdragelsen, eller om de skal håndteres gennem prisopgørelsen eller overdragelsesaftalen. Det er bedst at opdage problemerne tidligt. Et ulovligt afløb eller en mangelfuld elinstallation få dage før overtagelsen kan forsinke hele salget.

Løsøre og inventar

Sælger og køber kan godt aftale, at køber overtager inventar eller løsøre. Det er dog vigtigt at skelne mellem almindeligt løsøre og fast installeret eller særligt tilpasset inventar. Fast installeret inventar kan eksempelvis være:

• indbyggede skabe
• specialtilpassede løsninger
• integrerede hårde hvidevarer
• fastmonterede installationer

Almindeligt løsøre kan være:

• fritstående møbler
• lamper
• gardiner
• tæpper
• fritstående hårde hvidevarer

Almindeligt løsøre må ikke bruges til at omgå maksimalprisreglerne. Sælger kan derfor ikke kræve en urimeligt høj betaling for eksempelvis gardiner eller møbler som betingelse for, at køber får boligen. Det bør fremgå tydeligt af overdragelsesaftalen, hvad køber overtager, og hvilken pris der er knyttet til de enkelte genstande.

Hvem må købe andelsboligen?

Vedtægterne kan fastlægge både en rækkefølge og en række betingelser for, hvem der kan overtage boligen. Det kan blandt andet handle om:

• interne ventelister
• eksterne ventelister
• overdragelse til familie
• overdragelse til samlever
• bytte
• medlemskab
• bopælspligt
• bestyrelsens godkendelse af køber

Sælger kan derfor ikke nødvendigvis frit vælge mellem alle interesserede købere. Bestyrelsen og administratoren bør følge den samme procedure ved hver overdragelse. Det skaber større gennemsigtighed og mindsker risikoen for, at medlemmer eller købere bliver behandlet forskelligt.

Familieoverdragelse

En overdragelse til et barn, en forælder, en søskende, ægtefælle eller samlever kan føles mindre formel end et almindeligt salg. Men administrativt er det stadig en andelsoverdragelse. Der skal fortsat være styr på:

• vedtægterne
• købers ret til at overtage boligen
• maksimalprisen
• dokumenterne
• overdragelsesaftalen
• bestyrelsens godkendelse
• betaling og eventuelle rettigheder i andelen

Hvis boligen overdrages til en pris under maksimalprisen, kan der desuden opstå spørgsmål om eksempelvis gaveelementer eller andre private økonomiske forhold. Dette ligger uden for den almindelige administrative overdragelsesproces og bør ved behov afklares med en relevant juridisk eller skattemæssig rådgiver.

Hvis boligen sælges gennem en ejendomsmægler

En ejendomsmægler kan hjælpe sælger med markedsføring, fremvisninger og kontakt til interesserede købere. Det ændrer dog ikke på, at overdragelsen skal følge:

• andelsboligloven
• foreningens vedtægter
• eventuelle ventelister
• reglerne om maksimalpris
• foreningens godkendelses- og overdragelsesprocedure

Køber må ikke pålægges betalinger til sælger, mægler eller andre, som reelt betyder, at køber samlet betaler mere end den lovlige pris for at få boligen. Administrator og mægler bør derfor afstemme processen tidligt, så der ikke opstår uklarhed om køber, dokumenter, priser eller overtagelsesdato.

Hvis der opstår indsigelser efter overtagelsen

Efter overtagelsen kan køber opdage forhold, som ikke stemmer med overdragelsesaftalen, prisopgørelsen eller det udleverede materiale. Det kan eksempelvis handle om:

• manglende inventar
• uoplyste eller ulovlige installationer
• fejl i prisberegningen
• mangler ved boligen
• uenighed om forbedringer
• forhold, der ikke svarer til vurderingsrapporten

Det betyder ikke, at enhver utilfredshed automatisk giver køber et krav. Køber skal reagere inden for de frister og efter den procedure, der følger af overdragelsesaftalen. Sælger skal samtidig have mulighed for at forholde sig til indsigelsen. Hvis parterne ikke kan blive enige, kan det blive nødvendigt at inddrage vurderingsmanden, en fagperson eller en juridisk rådgiver.

Hvad skal sælger især huske?

Sælgers vigtigste opgave er at begynde i god tid og samle sin dokumentation. Det gælder især:

• fakturaer og kvitteringer
• dokumentation for eget arbejde
• el- og VVS-dokumentation
• installatørerklæringer
• byggetilladelser
• bestyrelsens godkendelser
• oplysninger om inventar
• tidligere vurderingsrapporter
• oplysninger om bank og lån
• ønsket overtagelsesdato

Sælger bør ikke indgå bindende aftaler med en køber eller love en bestemt overtagelsesdato, før administratoren har bekræftet, at processen kan gennemføres som ønsket.

Hvad skal køber især undersøge?

Som køber køber du ikke kun retten til at bruge en bolig. Du bliver også en del af foreningens fælles økonomi og beslutninger. Derfor bør du blandt andet undersøge:

• foreningens gæld og lånetyper
• boligafgiften
• regnskabet og budgettet
• kommende vedligeholdelsesprojekter
• referater fra generalforsamlinger
• vedtægter og husorden
• regler om fremleje og ombygning
• boligens forbedringer
• el- og VVS-forhold
• hvordan den samlede pris er beregnet

En relativt lav købspris fortæller ikke nødvendigvis hele historien. Foreningens økonomi og kommende projekter kan få stor betydning for de fremtidige boligudgifter.

Ønsker køber sin egen juridiske rådgiver, kan ØENS Advokatfirma hjælpe med juridisk rådgivning ved køb af andelsbolig.

Hvad skal bestyrelsen især være opmærksom på?

Bestyrelsen bør sikre, at foreningen har en klar og ensartet overdragelsesprocedure. Den bør blandt andet beskrive:

• hvornår sælger skal kontakte administrator
• hvordan ventelister håndteres
• hvordan køber godkendes
• om foreningen kræver vurderingsrapport
• om el- og VVS-tjek er påkrævet
• hvilke dokumenter sælger skal fremlægge
• hvordan forbedringer og inventar opgøres
• hvordan prisen bliver kontrolleret
• hvordan aftalen godkendes
• hvordan eventuelle indsigelser håndteres

En fast proces beskytter ikke kun bestyrelsen. Den gør også salget mere overskueligt for både sælger og køber.

Administratorens rolle ved andelsoverdragelsen

Administrator er ofte den praktiske tovholder gennem processen. Hos ØENS Ejendomsadministration kan arbejdet blandt andet omfatte:

• vejledning om foreningens procedure
• kontakt med sælger og køber
• håndtering af ventelister
• indsamling af dokumenter og oplysninger
• koordinering af vurdering og kontroller
• udarbejdelse af prisopstilling
• udlevering af nøgleoplysninger
• udarbejdelse af overdragelsesaftalen
• koordinering af underskrifter
• bestyrelsens beslutningsgrundlag
• håndtering af betaling og afregning
• dialog med banker og andre rettighedshavere
• opfølgning på eventuelle indsigelser

Administrator overtager ikke sælgers, købers eller bestyrelsens egne forpligtelser. Administrator skaber i stedet struktur omkring processen, sikrer at de nødvendige oplysninger bliver samlet, og hjælper parterne med at forstå, hvad næste skridt er.

Typiske fejl ved en andelsoverdragelse

Mange forsinkelser og konflikter skyldes ikke ond vilje. De skyldes, at processen bliver sat i gang i den forkerte rækkefølge. Det kan eksempelvis være, at:

• sælger finder en køber, før ventelisten er undersøgt
• overtagelsesdatoen aftales, før tidsplanen er afklaret
• dokumentationen for forbedringer mangler
• el- eller VVS-problemer opdages sent
• løsøre bliver prissat for højt
• køber ikke får alle nødvendige dokumenter
• finansieringen ikke er endeligt godkendt
• sælgers bank ikke har leveret de nødvendige oplysninger
• bestyrelsen ikke har en fast salgsprocedure
• parterne tror, at maksimalprisen automatisk er den aftalte salgspris

De fleste fejl kan forebygges ved at begynde tidligt og følge en tydelig proces.

Hvor lang tid tager en andelsoverdragelse?

Der findes ikke én tidsfrist, som passer til alle overdragelser. Tidsforløbet afhænger blandt andet af:

• foreningens vedtægter og eventuelle ventelister
• vurderingsrapport, el- og VVS-tjek
• dokumentation for forbedringer
• købers finansiering
• bestyrelsens godkendelse
• sælgers bankforhold
• den ønskede overtagelsesdato og om der er særlige problemer i boligen eller aftalen

En enkel overdragelse med komplet materiale kan gennemføres hurtigere end en overdragelse, hvor dokumentation mangler, installationer skal lovliggøres, eller en venteliste først skal høres. Sælger bør derfor kontakte administratoren så tidligt som muligt.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

En god andelsoverdragelse skal ikke kun være korrekt på papiret. Den skal også være overskuelig for de mennesker, der står midt i den.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger med at skabe en klar proces omkring overdragelserne. Vi koordinerer dokumenter, frister, prisopgørelse, aftaler, underskrifter og afregning, så bestyrelsen, sælger og køber ved, hvad der skal ske – og hvornår. Vi arbejder tæt sammen med foreningens bestyrelse og tager udgangspunkt i de konkrete vedtægter og den aftale, vi har med foreningen.

Når en sag kræver juridisk vurdering, kan ØENS Advokatfirmas specialister inddrages. Den juridiske rådgivning er en særskilt ydelse, men samspillet mellem administration og advokatbistand gør det lettere at få sagen placeret hos den relevante specialist. Læs mere om administration af andelsboligforeninger.

Har du spørgsmål?

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Andelsoverdragelse

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om andelsoverdragelse i andelsboligforeninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvad andelsoverdragelse er, hvilke regler der gælder, hvordan prisen fastsættes, og hvilke forhold både køber og sælger skal være opmærksomme på.

Skybrud er efterhånden blevet en fast del af den danske sommer. De fleste kender følelsen: Himlen bliver mørk, regnen vælter ned, og på få minutter kan veje, gårde, kældre og lavtliggende områder stå under vand. For nogle betyder det blot våde sko og forsinket transport. For andre kan det betyde vand i kælderen, ødelagt indbo, beskadigede installationer, fugt, skimmel og en lang forsikringssag.

Derfor er skybrudssikring ikke kun relevant for dem, der allerede har haft vand i kælderen. Det er relevant for alle, der ejer, bor i eller har ansvar for en ejendom. Det gælder både private husejere, beboere i etageejendomme, andelsboligforeninger, ejerforeninger og ejendomsejere. For når regnen falder voldsomt på kort tid, handler det om, hvor godt ejendommen kan håndtere vandet — og hvor hurtigt man kan begrænse skaden, hvis vandet alligevel trænger ind.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi boligforeninger og ejendomsejere med struktur, drift og overblik i hverdagen. Og netop når det gælder skybrud, er overblik ofte forskellen på en mindre hændelse og en større skade.

Hvordan beskytter man en ejendom mod skybrud?

Skybrudssikring handler om at forebygge og begrænse vandskader, når der falder store mængder regn på kort tid. Det kan blandt andet gøres ved at lukke vinduer og døre, sikre ventilationsåbninger, rense tagrender og afløb, flytte indbo væk fra kældergulvet, lede vand væk fra ejendommen, bruge sandsække, begrænse opstigende kloakvand og overveje højvandslukke eller pumpe i udsatte kældre.

Det vigtigste er at være forberedt, før skybruddet kommer. Når vandet først står i kælderen, er handlemulighederne langt færre.

Hvad er et skybrud?

Et skybrud er kraftig regn på meget kort tid. I Danmark defineres skybrud som mere end 15 mm regn på 30 minutter. Det lyder måske ikke af meget. Men 15 mm regn svarer til 15 liter vand pr. kvadratmeter.

På en ejendom med tagflader, gårdarealer, kældernedgange, lyskasser, ramper, belægninger og afløb kan det hurtigt blive til store vandmængder. Hvis vandet ikke kan ledes væk hurtigt nok, søger det mod de laveste punkter. Det kan være kælderen, lyskasser, skakte, afløb, lavtliggende døre, teknikrum, vaskerier, depotrum eller fællesarealer.

Derfor er skybrudssikring ikke kun et spørgsmål om én løsning. Det handler om at se på hele ejendommens evne til at modstå og håndtere vand.

Hvorfor er skybrudssikring blevet vigtigere?

Kraftig regn og skybrud er ikke nye fænomener. Men de fylder mere i ejendomsdrift, forsikring og vedligeholdelse end tidligere. DMI’s Klimaatlas viser, at fremtidens klima i Danmark forventes at byde på ændringer i nedbør og skybrud. Det betyder, at ejendomme i stigende grad skal kunne håndtere store mængder vand på kort tid. Det gælder ikke kun nybyggeri.

Mange ældre ejendomme er opført i en tid, hvor skybrud og ekstremregn ikke fyldte på samme måde i planlægningen. Kældre, afløb, gårdrum, belægninger og kloaksystemer er derfor ikke nødvendigvis indrettet til de vandmængder, vi i dag kan opleve.

Det betyder ikke, at alle ejendomme skal klimatilpasses fra top til bund med det samme. Men det betyder, at man bør kende de svage punkter. Hvor kan vandet trænge ind? Hvor samler det sig? Hvad kan gøres enkelt? Og hvad bør tænkes ind i en større vedligeholdelsesplan?

1. Luk vinduer og døre grundigt

Det lyder enkelt. Men det er stadig et af de vigtigste råd.

Når der varsles skybrud eller kraftig regn, bør alle vinduer og døre lukkes grundigt. Det gælder især tagvinduer, facadevinduer, altandøre, kældervinduer og døre mod gård eller terræn. Selv en lille sprække kan give vand adgang, hvis regnen presses mod facaden eller samler sig omkring vinduet. I ældre ejendomme kan man også opleve, at vinduer og døre ikke slutter helt tæt, selvom de ser lukkede ud. Her kan tætningslister, justering af beslag eller udskiftning af slidte fuger være relevante forebyggende tiltag.

Har der tidligere været problemer med vandindtrængning gennem bestemte vinduer eller døre, bør de punkter tages særligt alvorligt. I nogle tilfælde kan midlertidig afskærmning være relevant ved varslet skybrud, for eksempel ved udsatte kælderdøre eller lavtliggende åbninger. Det vigtigste er at reagere før regnen. Ikke når vandet allerede er inde.

2. Luk eller beskyt ventilationsåbninger tæt på terræn

Ventilationsåbninger i ydervægge er vigtige for bygningen. Men hvis de sidder lavt, kan de også blive en vej ind for vand under kraftig regn. Det gælder især ventilationshuller tæt på terræn, kælderventiler, udluftninger til kælderrum og andre åbninger, hvor vand kan presses ind, hvis det samler sig omkring bygningen. Her bør man undersøge, om åbningerne er placeret hensigtsmæssigt, og om de kan beskyttes bedre uden at ødelægge ventilationen.

I nogle tilfælde kan midlertidige dæksler, faste ventilationsdæksler eller andre løsninger være relevante. Det skal dog gøres med omtanke, fordi ventilation stadig er vigtig for at undgå fugtproblemer.

I boligforeninger og etageejendomme bør man være særligt opmærksom på kælderventilation, da kældre ofte er blandt de mest udsatte områder ved skybrud. Formålet er ikke at lukke bygningen inde. Formålet er at forhindre, at vand får en let vej ind.

3. Tjek og vedligehold afløb, tagrender og tagbrønde

Når skybrud rammer, skal vandet kunne komme væk. Derfor er tagrender, nedløb, tagbrønde, gårdafløb, lyskasseafløb og dræn helt centrale. Hvis de er stoppet af blade, jord, grus, mos, plastik eller andet snavs, kan selv almindelig kraftig regn give problemer.

Ved skybrud kan det gå meget hurtigt. Vand, der ikke kan løbe væk gennem afløbssystemet, finder en anden vej. Ofte mod kælder, gård, facader eller lavtliggende indgange. Derfor bør afløb og tagrender kontrolleres regelmæssigt. Det gælder især før perioder med kraftig regn og efter efterår eller stormvejr, hvor blade og grene kan samle sig.

For ejendomme med flade tage eller tagbrønde er det særligt vigtigt, at tagbrønde fungerer, og at vand ikke samler sig på taget. Man kan også overveje bladfangere eller andre simple løsninger, der reducerer risikoen for tilstopning.

Det er ikke altid de dyreste løsninger, der gør den største forskel. Nogle gange er det faste rutiner og god vedligeholdelse.

4. Flyt indbo væk fra kældergulvet

Kælderen er ofte det første sted, vandet viser sig. Derfor bør kælderrum behandles som et område med risiko – også selvom der aldrig tidligere har været vand. Mange bruger kælderen til opbevaring af ting, der ikke er plads til i boligen. Det kan være møbler, bøger, tøj, værktøj, elektronik, børneudstyr, julepynt, dokumenter eller arvestykker. Problemet er, at meget af det ikke tåler vand. Og slet ikke kloakvand.

Derfor bør indbo ikke stå direkte på kældergulvet. Brug i stedet reoler, hylder eller plastkasser, der løfter tingene fra gulvet. Undgå papkasser i udsatte kældre, da de hurtigt suger vand og kollapser. Værdifulde, uerstattelige eller fugtfølsomme ting bør som udgangspunkt ikke opbevares i kælder, hvis der er risiko for vandindtrængning.

For boligforeninger kan det være en god idé at minde beboere om dette før skybrudssæsonen. Ikke som en løftet pegefinger, men som en praktisk hjælp. Det er langt bedre at flytte tingene i tide end at stå med ødelagt indbo bagefter.

5. Se på terrænet omkring ejendommen

Vand følger terrænet. Hvis jorden, gården, belægningen eller indkørslen hælder ind mod bygningen, kan vandet blive ledt direkte mod kælderdøre, sokkel, lyskasser, skakte og lavtliggende indgange. Derfor bør man se på, hvordan vandet bevæger sig omkring ejendommen. Samler det sig bestemte steder? Løber det væk fra bygningen eller ind mod den? Er der lavninger i gården? Er der afløb nok? Er afløbene placeret rigtigt? Og er der områder, hvor vandet tidligere har stået højt? I nogle tilfælde kan mindre terrænjusteringer, drænrender eller ændret belægning hjælpe med at lede vand væk fra bygningen. I andre tilfælde kan der være behov for en mere teknisk vurdering, især hvis der gentagne gange kommer vand mod kælder eller fundament.

For boligforeninger kan dette med fordel tænkes sammen med gårdrenovering, kloakarbejde, belægningsarbejde eller vedligeholdelsesplan. For private husejere kan det være relevant at se på sokkel, lyskasser, terrænfald, indkørsel og afløb omkring huset. Det handler om at give vandet et bedre sted at løbe hen.

6. Brug sandsække som midlertidig nødbeskyttelse

Sandsække er ikke en langsigtet løsning. Men de kan være effektive som midlertidig beskyttelse, når der varsles kraftig regn eller skybrud. De kan placeres ved døre, kældernedgange, lavtliggende indgange, lyskasser eller andre steder, hvor vand typisk trænger ind. De kan også bruges til at lede vand væk fra en udsat åbning og mod et område, hvor det gør mindre skade. Sandsække er især relevante, hvis man allerede ved, at vand tidligere har trængt ind et bestemt sted.

For boligforeninger kan det være praktisk at have en mindre beredskabsløsning klar, hvis ejendommen har kendte svage punkter. Det kan være sandsække, vandbarrierer, plast, svaber, vådstøvsuger eller kontaktoplysninger til skadeservice. For private husejere kan et lille beredskab også være en god idé, hvis boligen ligger lavt, eller hvis kælderen tidligere har været ramt. Det vigtige er, at udstyret er tilgængeligt, før det skal bruges. Sandsække i et aflåst rum, som ingen kan komme ind i, hjælper ikke meget under et skybrud.

7. Begræns risikoen for opstigende kloakvand

Opstigende kloakvand kan give alvorlige skader og sundhedsrisici. Når kloaksystemet bliver presset under kraftig regn, kan vand i nogle tilfælde blive presset tilbage gennem afløb, gulvafløb eller toiletter. Det er en anden type problem end regnvand, der løber ind gennem en dør. Kloakvand kan være sundhedsskadeligt og kræver ofte professionel rengøring og sanering.

Et højvandslukke kan i nogle ejendomme være relevant, fordi det kan forhindre kloakvand i at løbe baglæns gennem afløb og ind i bygningen. Men et højvandslukke skal vurderes, installeres og vedligeholdes korrekt. Det er ikke en løsning, man bare bør etablere uden faglig rådgivning. Hvis man ikke har højvandslukke, kan midlertidige løsninger i nogle tilfælde begrænse vand fra afløb, men man bør være meget forsigtig med gør-det-selv-løsninger, især hvis der er risiko for kloakvand eller elinstallationer i nærheden.

Ved gentagne problemer med opstigende kloakvand bør man få ejendommens afløbsforhold vurderet af en fagperson. Det er ikke et område, hvor man bør gætte.

8. Overvej automatisk pumpe i udsatte kældre

I ejendomme med kælder kan en automatisk pumpe være relevant, hvis vand har tendens til at samle sig i lavtliggende områder. En pumpe kan hjælpe med hurtigt at fjerne vand og begrænse skaden. Men ligesom med højvandslukke er det vigtigt, at løsningen passer til ejendommen. Pumpen skal være korrekt installeret, dimensioneret og vedligeholdt. Man bør også overveje, hvad der sker ved strømsvigt, om der er behov for alarm, og hvem der reagerer, hvis pumpen går i gang. En pumpe kan være en god sikkerhed. Men den bør ikke stå alene.

Hvis vandet igen og igen ender samme sted, bør man også undersøge, hvorfor det sker. Kommer vandet fra terræn, kloak, afløb, grundvand, utætheder eller manglende kapacitet? En pumpe kan begrænse skaden. Men den løser ikke nødvendigvis årsagen.

Forsikring: Tjek dækningen, før skaden sker

Forsikring er et af de områder, hvor mange først får overblik, når skaden allerede er sket. Det er uheldigt, for vandskader kan være meget forskellige. Der kan være forskel på, om vandet kommer fra skybrud, kloak, utætheder, grundvand, rørskade eller oversvømmelse fra hav, fjord, sø eller vandløb. Der kan også være forskel på, om skaden rammer bygningen, fællesarealer, kælder, tekniske installationer eller beboernes indbo. Derfor bør man gennemgå sin forsikring i god tid.

Private husejere bør kende deres husforsikring og eventuelle udvidede vandskadedækninger. Beboere bør kende deres indboforsikring.

Boligforeninger og ejendomsejere bør have overblik over ejendommens bygningsforsikring, selvrisiko, dækningsomfang, anmeldelsesprocedure og eventuelle krav til vedligeholdelse. Det vigtigste spørgsmål er ikke kun: “Har vi en forsikring?” Men: “Hvad dækker den – og hvad dækker den ikke?”

Når skybruddet varsles

Når der varsles skybrud, er det en god idé at handle hurtigt og lavpraktisk:

• Luk vinduer og døre.
• Tjek kældervinduer og tagvinduer.
• Flyt ting væk fra kældergulvet.
• Sørg for, at afløb og riste ikke er dækket af blade eller affald.
• Find eventuelle sandsække eller vandbarrierer frem.
• Og sørg for, at de relevante personer ved, hvem de skal kontakte, hvis der trænger vand ind.

I boligforeninger kan det være en god idé at sende en kort besked til beboerne. Den behøver ikke være dramatisk. Den kan blot minde om de vigtigste ting:

• Luk vinduer og døre.
• Flyt indbo væk fra kældergulvet.
• Meld vandindtrængning hurtigt.
• Undgå kontakt med kloakvand.
• Kontakt eget forsikringsselskab ved indboskader.

God kommunikation kan ikke stoppe regnen. Men den kan begrænse skaderne.

Hvis vandet allerede er kommet ind

Hvis vandet er kommet ind i ejendommen, handler det først om at begrænse skaden og undgå farlige situationer.

• Undgå kontakt med kloakvand.
• Vær opmærksom på elinstallationer.
• Dokumentér skaden med billeder og video.
• Kontakt forsikringsselskab eller administrator, hvis det er relevant.
• Kontakt skadeservice ved større skader.

Start udtørring og affugtning så hurtigt som muligt, så risikoen for fugt og skimmel begrænses. Hvis der er tale om kloakvand, bør rengøring og sanering håndteres professionelt. Det er ikke et almindeligt rengøringsproblem. Det kan være sundhedsskadeligt.

Skybrudssikring bør tænkes ind i vedligeholdelsen

Skybrudssikring bør ikke kun være noget, man taler om, når vandet står i kælderen. Det bør tænkes ind i ejendommens løbende vedligeholdelse.

Når der alligevel arbejdes med tag, facade, kælder, gård, kloak, dræn, lyskasser, belægning eller tekniske installationer, kan det være oplagt at overveje, om ejendommen samtidig kan gøres mere robust over for kraftig regn. Det kan være billigere og mere effektivt at tænke skybrudssikring ind i planlagte projekter end at lave akutte løsninger efter en skade.

For boligforeninger kan det med fordel indgå i vedligeholdelsesplanen.

For private husejere kan det være en del af den almindelige gennemgang af husets stand. For ejendomsejere kan det være en del af den langsigtede drift og risikostyring.

Kan man få støtte til skybrudssikring?

I nogle kommuner kan der være puljer eller støtteordninger, som kan være relevante ved skybrudssikring. I København kan skybrudssikring i visse tilfælde være en del af bygningsrenoveringspuljen, afhængigt af projektet og puljens betingelser.

Det kan for eksempel være tiltag som forhøjning af kanter omkring kældernedgange. Det er vigtigt at undersøge støtteordninger tidligt. Mange puljer har frister, krav til dokumentation og krav om, at projektet ikke må være gået i gang, før der søges. Derfor bør man ikke vente, til håndværkeren er bestilt.

8 gode råd samlet

Hvis du vil gøre din ejendom bedre rustet til skybrud, er de vigtigste råd:

• Luk vinduer og døre grundigt, især tagvinduer, kældervinduer og lavtliggende døre.
• Beskyt ventilationsåbninger tæt på terræn, så vand ikke får let adgang.
• Rens tagrender, nedløb, tagbrønde, gårdafløb og lyskasseafløb regelmæssigt.
• Flyt indbo væk fra kældergulvet og undgå papkasser i udsatte kældre.
• Se på terræn og belægninger, så vand ledes væk fra bygningen.
• Brug sandsække eller vandbarrierer som midlertidig nødbeskyttelse.
• Undersøg risikoen for opstigende kloakvand og overvej højvandslukke ved behov.
• Overvej automatisk pumpe i udsatte kældre, hvis ejendommen har gentagne vandproblemer.

Det vigtigste er ikke, at alt bliver løst på én gang. Det vigtigste er at begynde med de steder, hvor risikoen er størst.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi boligforeninger og ejendomsejere med at skabe struktur og overblik i den daglige drift. Det gælder også, når ejendommen skal forberedes på kraftig regn, skybrud og vandskader.

Vi kan blandt andet hjælpe med dialog mellem beboere, bestyrelse, leverandører og rådgivere, koordinering af tilbud, opfølgning på vedligeholdelsesplaner, kontakt til forsikring eller skadeservice og administrativ håndtering, hvis skaden er sket. Vores rolle er desværre ikke at love, at skybrud kan undgås. Det kan de ikke. Men med god forberedelse, klare rutiner og den rigtige hjælp kan mange skader forebygges eller begrænses.

Har jeres ejendom brug for bedre overblik?

Skybrud kan ikke stoppes. Men ejendommen kan forberedes. Har jeres boligforening eller ejendom brug for hjælp til drift, vedligeholdelse, skybrudssikring eller håndtering af vandskader, er I velkomne til at kontakte ØENS Ejendomsadministration for en uforpligtende samtale.

Vi hjælper jer med at skabe overblik, før vandet skaber problemer.

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

FAQ: Skybrudssikring

I juni byder vi velkommen til Haveforeningen Amager Strand

En haveforening med 178 haver i København S.

Foreningen ligger kun et stenkast fra vores kontor på Amager. Og som nabo til vandkanten ved Øresund er den en del af et område, vi kender rigtig godt. Det gør samarbejdet særligt nært for os. Ikke kun geografisk, men også fordi vi selv er lokalt forankret på Amager og kender både hverdagen, fællesskaberne og de lokale rammer, der præger bydelen.

Vi glæder os til at hjælpe med den daglige drift af foreningen og sikre en tryg og god ramme for samarbejdet.

Velkommen ombord!

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Hos ØENS Ejendomsadministration er vi fortsat godt i gang med årets generalforsamlinger – og vi elsker det!! For det er her, retningen bliver sat.

Det er her, I tager stilling til, hvordan jeres ejendom skal udvikle sig – både i det små og i det store. På det seneste har vi været med til at drøfte og vedtage alt fra ladestandere og nye tage til facaderenoveringer og forbedringer af udelivet såsom altaner og gårdmiljøer. Men uanset om det handler om teknik, økonomi eller trivsel, så peger det hele i én retning: hvordan I gerne vil bo og drive jeres fællesskab.

Og det er tydeligt, at engagementet er dér. Vi møder skarpe spørgsmål, gode idéer og konkrete ønsker – og det er netop dét, der skaber en velfungerende forening med et solidt beslutningsgrundlag.

Og apropos nye retninger: I maj har vi også fornøjelsen af at byde velkommen til flere nye foreninger, som har valgt ØENS Ejendomsadministration som deres administrator. Det er vi både glade for og stolte af, og vi ser meget frem til samarbejdet.

Hjerteligt velkommen til:

🔹 Ejerforeningen Rungstedvej 4 – ejerforening med 18 ejere beliggende i Hørsholm.
🔹 E/F Highlander V – ejerforening med 28 ejere beliggende i Skanderborg.
🔹 E/F Amalieparken P3 – ejerforening med 24 ejere beliggende i Vallensbæk.
🔹 E/F Damhusgården – ejerforening med 76 ejere beliggende i Rødovre.
🔹 Ejerforeningen Åbyen A3 – ejerforening med 104 ejere beliggende i Åbyhøj.
🔹 Grundejerforeningen Lækrogen – grundejerforening med 2 grundejere beliggende i Albertslund.
🔹 Grundejerforeningen Gudrunsvej Syd – grundejerforening med 8 grundejere beliggende i Brabrand.
🔹 G/F Slåenhøj 42- 47/Rosenhøj 1-46 – grundejerforening med 53 grundejere beliggende i Nivå.
🔹 Grundejerforeningen Axel Heides Vej Nord – grundejerforening med 56 grundejere beliggende i Hørsholm.
🔹 G/F Degnejorden – grundejerforening med 95 grundejere beliggende i Lejre.
🔹 Fælleshus: Valby Maskinfabrik – fælleshus beliggende i Valby.

Vi glæder os til at lære jer at kende og til at bidrage til en tryg og professionel administration af jeres ejendomme og fællesskaber.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Kalenderen er tæt pakket, tempoet er højt, og vi har allerede været rundt til en god håndfuld generalforsamlinger.

Der er travlt i ØENS Ejendomsadministration, men det er også præcist ligeså spændende og givende, som vi havde håbet. For det er her, vi møder jer og får de gode snakke, svarer på spørgsmål fra såvel bestyrelser som beboere og bidrager med vores erfaring dér, hvor det virkelig giver værdi.

Og som om det ikke var nok, så har vi denne måned ikke bare én, men hele 12 (!!) ekstra gode grunde til at være i godt humør. Vi har nemlig haft fornøjelsen af at byde velkommen til en række nye foreninger og gårdlaug, som har valgt os som deres administrator.

Hjerteligt velkommen til:

🔹 A/B Hveensvej 26 – andelsboligforening med 9 enheder beliggende på Amager.
🔹 Hospitals Karreens Gårdlaug – gårdlaug bestående af 7 ejendomme på Nørrebro.
🔹 E/F Guldborgvej 1-15 – ejerforening med 48 enheder beliggende i Brøndby.
🔹 E/F Klosterbakken – ejerforening med 67 enheder beliggende i Odense.
🔹 E/F Troldmands Alle 24-30 – ejerforening med 88 enheder beliggende i Solrød Strand.
🔹 E/F Dommervænget 27 – ejerforening med 90 enheder beliggende i Roskilde.
🔹 E/F Kongefolden 14-16 – ejerforening med 36 enheder beliggende i Skanderborg.
🔹 E/F Alléhuset – ejerforening med 149 enheder beliggende i Valby.
🔹 E/F Alléhuset ll – ejerforening med 74 enheder beliggende i Valby.
🔹 E/F Rådhusvænget 1-29 – ejerforening med 145 enheder beliggende i Frederikssund.
🔹 E/F Teglholmen, matr. nr. 534 – ejerforening med 42 enheder beliggende i København SV.
🔹 Ejerforeningen Munkeporten – ejerforening med 78 enheder beliggende i Hillerød.

Vi er stolte over at få ansvaret for administrationen af jeres foreninger og ejendomme og ser frem til et stærkt samarbejde, hvor vi sikrer en tryg og professionel drift.

Ønsker I også at blive administreret af ØENS?

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Generalforsamlingssæsonen er i gang i mange ejer- og andelsboligforeninger.

Det betyder, at indkaldelserne begynder at tikke ind med dagsorden, regnskab og forslag til beslutninger, som skal behandles i foreningen. Og lad os være ærlige: For mange føles generalforsamlingen som noget, der lige skal presses ind i kalenderen – eller måske endda springes over, hvis det hele ser nogenlunde stille og roligt ud.

Men det er netop her, mange undervurderer, hvor vigtig generalforsamlingen egentlig er. For selvom det måske ikke føles sådan, så er generalforsamlingen det sted, hvor beslutningerne om jeres boligforening bliver truffet, og hvor både økonomi, drift og fremtidige projekter bliver lagt fast. Ting, der påvirker din dagligdag og din private økonomi.

Generalforsamling i boligforening – her bliver beslutningerne taget

Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed, og det er her, medlemmerne stemmer om de forslag, der har betydning for ejendommen – både på kort og lang sigt. Det gælder blandt andet godkendelse af årsregnskab, fastlæggelse af budget, beslutninger om vedligeholdelse og større projekter samt valg af bestyrelse, og det er altså ikke småting, der bliver taget stilling til.

Når der eksempelvis skal laves nyt tag, renoveres facade eller udskiftes installationer, kræver det ofte finansiering i form af lån, og det vil i mange tilfælde betyde ændringer i boligafgift eller fællesudgifter – og den slags beslutninger bliver truffet på generalforsamlingen. Så selvom det kan virke som et møde, man godt kan undvære, så er det i praksis her, retningen for jeres ejendom bliver sat.

Generalforsamlingen påvirker din økonomi

Det er let at tænke på generalforsamlingen som noget, der handler om “foreningen”, men i virkeligheden handler det i høj grad også om din egen økonomi. Beslutninger om lån, vedligeholdelse og budget har direkte betydning for, hvad du betaler hver måned, og i andelsboligforeninger har generalforsamlingen også betydning for andelsværdien, da årsregnskabet danner grundlag for værdiansættelsen. Det betyder, at de beslutninger, der bliver truffet, ikke bare er teoretiske – de kan mærkes.

Du får indflydelse – hvis du møder op

En generalforsamling er ikke kun noget, bestyrelsen afholder. Det er et forum, hvor du som medlem har mulighed for at få reel indflydelse. Du kan stille spørgsmål til regnskab og budget, tage stilling til forslag og selv bringe idéer på banen, hvis der er noget, du mener, bør ændres eller forbedres i foreningen. Du behøver ikke være ekspert for at deltage, men du skal være til stede, hvis du vil have din stemme med i beslutningerne.

Generalforsamlingen giver overblik over jeres boligforening

Ud over selve beslutningerne giver generalforsamlingen også et samlet overblik over, hvad der egentlig foregår i jeres boligforening. Du får indsigt i økonomien, kommende projekter og bestyrelsens arbejde, og det gør det langt nemmere at forstå de valg, der bliver truffet – både nu og på længere sigt. Samtidig er det en af de få gange, hvor beboere og bestyrelse faktisk mødes. Ikke bare på trappen eller i gården, men i en sammenhæng, hvor der er tid til at tale tingene igennem. Det er en oplagt mulighed for at møde de andre i foreningen, få sat ansigt på nye beboere og få en bedre relation til bestyrelsen.

Selvom man bor tæt, er det langt fra sikkert, at man kender hinanden særligt godt. Og det gør det sværere at samarbejde i hverdagen. Generalforsamlingen giver jer mulighed for at udveksle synspunkter, stille spørgsmål og få en fælles forståelse, så I træffer beslutninger, der giver mening for hele foreningen.

Derfor bør du deltage i jeres generalforsamling

Generalforsamlingen er derfor ikke bare et møde, der skal overstås. Det er her, du har mulighed for at få indflydelse på beslutninger i jeres boligforening, få indsigt i økonomien og være med til at præge de rammer, du selv bor i. Og hvis du vælger ikke at deltage, så er det i sidste ende andre, der træffer beslutningerne for dig.

Så selvom det måske – for nogen – ikke føles som det mest spændende punkt i kalenderen, er det et møde, der er værd at prioritere – fordi det handler om din bolig, din økonomi og jeres fælles fremtid.

Få flere gode råd

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Afdeling:

FAQ – Derfor skal du deltage i generalforsamling

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om deltagelse i generalforsamlinger i foreninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvorfor deltagelse er vigtig, hvad du kan få indflydelse på, og hvordan du bedst forbereder dig.

Har du en idé til noget, der bør ændres, forbedres eller undersøges i din boligforening?

Måske drømmer du om altaner, bedre cykelparkering, nye fællesarealer, ladestandere, en grønnere gård, en ændring af husordenen eller en mere langsigtet plan for vedligeholdelsen af ejendommen.

I mange boligforeninger er generalforsamlingen det sted, hvor idéer kan blive til beslutninger, og hvor medlemmerne har mulighed for at præge foreningens udvikling. Men et godt forslag bliver sjældent vedtaget, bare fordi idéen er god. Det skal også være forståeligt, rettidigt og formuleret på en måde, så medlemmerne faktisk ved, hvad de skal tage stilling til, og hvad der sker, hvis forslaget bliver vedtaget. Det er her, mange forslag går galt. Ikke fordi de nødvendigvis er dårlige, men fordi de er for uklare, for brede eller for svære at omsætte til en konkret beslutning.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi boligforeninger med at skabe struktur og overblik i den daglige administration – også når generalforsamlingen skal forberedes, forslag skal håndteres, og beslutninger skal føres ud i livet.

Her får du en praktisk guide til, hvordan du stiller et godt forslag til generalforsamlingen, så det bliver lettere for både medlemmer, bestyrelse og dirigent at forstå, behandle og stemme om forslaget.

Hvordan stiller man et godt forslag til generalforsamlingen?

Et godt forslag til generalforsamlingen bør være klart, konkret og muligt at stemme om. Du bør altid starte med at læse foreningens vedtægter, så du kender fristen, formkravene og reglerne for, hvem der må stille forslag. Derefter bør du formulere dit forslag, så det tydeligt fremgår, hvad generalforsamlingen skal beslutte, hvorfor forslaget er relevant, om det har økonomiske konsekvenser, og hvad næste skridt skal være, hvis forslaget bliver vedtaget.

Jo lettere forslaget er at forstå, desto lettere er det for generalforsamlingen at tage stilling.

Generalforsamlingen er foreningens vigtigste beslutningsrum

Generalforsamlingen er ikke bare et årligt møde, hvor regnskab og budget skal gennemgås. Det er også det sted, hvor medlemmerne kan være med til at sætte retning for foreningen og træffe beslutninger om alt fra økonomi, vedligeholdelse og fællesarealer til husorden, vedtægter og større projekter. Derfor er det vigtigt, at forslag til generalforsamlingen bliver stillet på en måde, der gør det muligt at træffe en reel beslutning. Hvis et forslag er for løst, for uklart eller for sent indsendt, risikerer det enten at blive afvist, udskudt eller ende i en lang debat, hvor ingen helt ved, hvad der egentlig skal stemmes om.

Et godt forslag hjælper derfor ikke kun den, der stiller forslaget. Det hjælper også bestyrelsen, dirigenten og de øvrige medlemmer, fordi det gør det lettere at forstå sagen, vurdere konsekvenserne og træffe en beslutning på et ordentligt grundlag.

Start altid med vedtægterne

Det første, du bør gøre, er at læse foreningens vedtægter. Det lyder måske som det kedelige sted at begynde, men vedtægterne er helt centrale, når du vil stille et forslag til generalforsamlingen. Her kan du typisk finde svar på, hvem der må stille forslag, hvornår forslag senest skal være modtaget, hvordan de skal sendes ind, og hvilke regler der gælder for behandling af forslag på generalforsamlingen.

Vedtægterne kan også indeholde særlige regler om flertal, vedtægtsændringer, større projekter, økonomiske beslutninger eller krav til, hvordan bestemte typer forslag skal behandles. Derfor bør du aldrig gå ud fra, at reglerne er de samme som i en anden forening. Det, der gælder i én andelsboligforening eller ejerforening, gælder ikke nødvendigvis i en anden. Vedtægterne er derfor første skridt, hvis du vil have dit forslag behandlet korrekt.

Overhold fristen

Et godt forslag hjælper ikke meget, hvis det kommer for sent. I mange foreninger skal forslag være bestyrelsen eller administrator i hænde inden en bestemt frist før generalforsamlingen, og den frist vil som regel fremgå af vedtægterne eller af indkaldelsen. Formålet med fristen er ikke at gøre det besværligt at stille forslag. Formålet er, at bestyrelsen, administrator og de øvrige medlemmer skal have mulighed for at læse forslaget, forstå konsekvenserne og forberede sig inden generalforsamlingen.

Hvis et forslag kommer for sent, kan det i mange tilfælde ikke behandles som et egentligt beslutningspunkt på generalforsamlingen. Det kan måske drøftes under eventuelt, men der kan som udgangspunkt ikke træffes bindende beslutning om noget, der ikke er varslet korrekt. Derfor er det en god idé at sende forslaget i god tid og helst ikke vente til aftenen før fristen, hvor der nemt kan opstå fejl, mangler eller uklarheder.

Et forslag skal kunne stemmes om

Det vigtigste ved et godt forslag er, at man kan stemme om det. Det betyder, at det skal være tydeligt, hvad generalforsamlingen skal tage stilling til, og hvad et ja eller nej konkret betyder. Et forslag som “Jeg synes, vi skal gøre noget ved gården” kan være et fint emne til debat, men det er ikke nødvendigvis et godt beslutningsforslag. For hvad betyder “gøre noget”? Skal gården renoveres? Skal der indhentes tilbud? Skal der nedsættes et udvalg? Skal der afsættes penge? Skal bestyrelsen bemyndiges til at gå videre?

Et bedre forslag kunne være:

“Generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at indhente op til tre tilbud på en samlet plan for renovering af gården, herunder beplantning, opholdsarealer, legeområde og affaldsløsning. Tilbud og forslag til finansiering fremlægges på en kommende generalforsamling.” Her ved medlemmerne, hvad de stemmer om. Forslaget beslutter ikke nødvendigvis hele gårdprojektet, men det beslutter et klart næste skridt, og det er ofte en langt bedre måde at få en idé videre på.

Skriv forslaget, så andre kan forstå det

Når man selv brænder for en idé, kan det være fristende at skrive meget langt og forklare hele baggrunden, historikken, frustrationen og alle de grunde, der gør forslaget vigtigt. Det kan være forståeligt, men et generalforsamlingsforslag skal først og fremmest være klart. Det betyder ikke, at det skal være kort for enhver pris, men det skal være let at forstå for de medlemmer, der ikke nødvendigvis kender sagen på forhånd.

Et godt forslag bør derfor forklare, hvad der foreslås, hvorfor det foreslås, hvad generalforsamlingen skal beslutte, hvem der skal gøre noget bagefter, og om forslaget har økonomiske eller praktiske konsekvenser. Hvis medlemmerne skal gætte sig til formålet, bliver forslaget svagere. Hvis dirigenten skal omskrive forslaget på mødet, bliver processen tungere. Og hvis bestyrelsen ikke ved, hvad den skal gøre, hvis forslaget bliver vedtaget, bliver beslutningen svær at gennemføre i praksis. Derfor er klarhed ikke bare pænt. Det er praktisk.

Brug en tydelig struktur

Et godt forslag må gerne være enkelt bygget op. Du kan for eksempel starte med en kort overskrift, der fortæller, hvad forslaget handler om, og derefter skrive en kort baggrund, så de øvrige medlemmer forstår, hvorfor forslaget stilles. Herefter bør du skrive selve forslaget til beslutning, så det er tydeligt, hvad generalforsamlingen skal stemme om. Hvis forslaget har økonomiske konsekvenser, bør det fremgå tydeligt, og hvis der er behov for tilbud, rådgivning eller yderligere undersøgelse, bør det også skrives ind.

Til sidst kan du beskrive næste skridt, så det fremgår, hvem der skal gøre hvad, hvis forslaget bliver vedtaget. Denne struktur gør forslaget lettere at læse, og den gør det også lettere for bestyrelsen at sætte forslaget på dagsordenen og for dirigenten at gennemføre behandlingen på mødet. Det handler ikke om at gøre forslaget unødigt formelt. Det handler om at gøre det anvendeligt.

Beslutning eller debat?

Inden du skriver dit forslag, bør du overveje, om du ønsker en egentlig beslutning eller blot en debat. Det er to forskellige ting.

• Hvis du ønsker, at generalforsamlingen skal vedtage noget, skal forslaget formuleres som et beslutningsforslag.
• Hvis du derimod først ønsker at lufte en idé, høre stemningen eller få emnet drøftet, kan det være mere relevant at bede om, at emnet tages op som et orienterings- eller debatpunkt, hvis vedtægterne og dagsordenen giver mulighed for det.

Problemet opstår, når et debatønske bliver skrevet som et uklart beslutningsforslag. Så risikerer man, at nogle tror, der skal træffes beslutning om at bruge penge, mens andre tror, der kun skal indhentes tilbud eller tales videre om mulighederne. Derfor bør du vælge formen med omhu. Vil du have generalforsamlingen til at beslutte noget konkret nu, eller vil du have foreningen til at undersøge noget nærmere? Begge dele kan være relevante, men de skal skrives forskelligt.

Gør økonomien tydelig

Mange forslag falder ikke på idéen, men på økonomien. Hvis et forslag kan koste foreningen penge, bør det derfor fremgå tydeligt. Det betyder ikke, at du altid skal kende den endelige pris på forhånd, men du bør beskrive, om forslaget kræver tilbud, rådgivning, finansiering eller nærmere budget.

• Hvis du foreslår nye cykelstativer, bør du så vidt muligt undersøge, hvad det omtrent kan koste.

• Hvis du foreslår altaner, bør du være tydelig om, at det kræver rådgivning, myndighedsbehandling, finansiering og en særskilt proces.

• Hvis du foreslår ladestandere, bør du nævne, at der kan være udgifter til rådgivning, elkapacitet, etablering, drift og fordeling af omkostninger.

Et forslag bliver stærkere, når medlemmerne kan se, at økonomien er tænkt ind. Ikke nødvendigvis færdigregnet, men tænkt ind.

Husk, at nogle forslag kræver mere end almindeligt flertal

Ikke alle forslag kan vedtages på samme måde. Nogle forslag kan vedtages med almindeligt flertal, mens andre kræver kvalificeret flertal, vedtægtsændring, særskilt godkendelse, myndighedsbehandling, finansiering, rådgivning eller en ekstra generalforsamling. Det afhænger af foreningstype, vedtægter og forslagets karakter.

• Et forslag om nye planter i gården er ikke det samme som et forslag om at ændre vedtægterne.
• Et forslag om at indhente tilbud er ikke det samme som et forslag om at gennemføre et millionprojekt.
• Og et forslag om at undersøge muligheden for altaner er ikke det samme som et forslag om at etablere altaner.

Derfor er det vigtigt at formulere forslaget på det rigtige niveau. Hvis du er i tvivl, kan det ofte være bedre at foreslå et første skridt, hvor bestyrelsen for eksempel bemyndiges til at indhente tilbud, undersøge mulighederne eller vende tilbage med et egentligt beslutningsgrundlag. På den måde undgår du, at forslaget bliver for stort for hurtigt.

Vær realistisk om, hvad bestyrelsen kan løfte

Mange forslag ender med formuleringen “bestyrelsen pålægges at…”. Det kan nogle gange være relevant, men det bør bruges med omtanke.

Bestyrelser i boligforeninger består ofte af beboere, der bruger deres fritid på arbejdet, og hvis et forslag pålægger bestyrelsen en stor opgave uden ressourcer, budget, rådgivning eller klar afgrænsning, kan det blive svært at gennemføre i praksis. Et godt forslag tager derfor højde for, hvem der skal føre beslutningen ud i livet. Hvis forslaget kræver meget arbejde, kan det være en god idé at foreslå, at der nedsættes et udvalg, at der indhentes professionel rådgivning, eller at generalforsamlingen afsætter et konkret beløb til en forundersøgelse. Det gør forslaget mere realistisk. Og det øger chancen for, at det faktisk bliver gennemført, hvis det bliver vedtaget.

Stil ikke forslag under “eventuelt”, hvis du vil have en beslutning

“Eventuelt” er ikke stedet, hvor store beslutninger bør træffes. Det er et punkt til orientering, spørgsmål og drøftelser. Hvis du vil have generalforsamlingen til at beslutte noget konkret, bør forslaget indsendes rettidigt, så det kan komme på dagsordenen som et egentligt beslutningspunkt. Det skyldes, at de øvrige medlemmer skal have mulighed for at forberede sig, læse forslaget, overveje konsekvenserne, tale med andre i husstanden og eventuelt stille spørgsmål inden mødet. Hvis et forslag først dukker op under “eventuelt”, kan det være svært for foreningen at træffe en gyldig og forsvarlig beslutning.

Derfor er tommelfingerreglen enkel: Vil du have en beslutning, så stil forslaget korrekt og rettidigt.

Forslag til vedtægtsændringer kræver særlig præcision

Forslag om vedtægtsændringer bør formuleres ekstra præcist. Det er ikke nok at skrive, at “reglerne om husdyr skal ændres”, for så ved medlemmerne ikke nødvendigvis, hvad de konkret stemmer om. Der bør stå, hvilken bestemmelse der ønskes ændret, hvad den nuværende formulering er, og hvad den nye formulering skal være. Ellers bliver beslutningen svær at forstå, svær at gennemføre og svær at fortolke senere.

Ved vedtægtsændringer kan det ofte være en god idé at få hjælp fra administrator eller juridisk rådgiver, inden forslaget sendes ind. Det gælder især, hvis ændringen handler om økonomi, vedligeholdelsespligt, brug af boliger, husdyr, fremleje, eksklusiv brugsret, fordeling af udgifter eller større ændringer i foreningens drift. En vedtægtsændring skal kunne holde bagefter. Ikke kun lyde rigtig på mødet.

Forslag om større projekter bør deles op

Nogle forslag er så store, at de sjældent bør vedtages i ét hug. Det gælder for eksempel altaner, tagprojekter, facaderenovering, udskiftning af vinduer, gårdomlægning, ladestandere, energirenovering eller større ændringer af fællesarealer. Her kan det være en fordel at dele processen op.

• Første forslag kan handle om at undersøge mulighederne.

• Næste forslag kan handle om at indhente rådgivning eller tilbud.

• Et senere forslag kan handle om at godkende projekt, økonomi og finansiering.

Det gør processen mere tryg, fordi medlemmerne får mulighed for at forstå projektet gradvist, og fordi bestyrelsen får et bedre beslutningsgrundlag at arbejde videre med. Et stort projekt kræver ofte mere end en god idé. Det kræver en god proces.

Eksempel på et godt forslag

Her er et eksempel på, hvordan et forslag kan formuleres:

• Forslag: Undersøgelse af mulighed for etablering af ladestandere
• Baggrund: Flere beboere har elbil eller overvejer at få det. Foreningen har i dag ikke fælles ladestandere, og det kan derfor være relevant at undersøge, om ejendommens elkapacitet og parkeringsforhold giver mulighed for en fælles løsning.

• Forslag til beslutning: Generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at undersøge mulighederne for etablering af ladestandere på foreningens parkeringsareal. Bestyrelsen kan indhente rådgivning og op til tre tilbud på mulige løsninger.

• Økonomi: Der afsættes op til [beløb] kr. til indledende rådgivning og tilbudsindhentning. Eventuel beslutning om etablering, finansiering og drift fremlægges på en senere generalforsamling.

• Næste skridt: Bestyrelsen fremlægger resultatet af undersøgelsen for medlemmerne, når der foreligger et beslutningsgrundlag.

Det er ikke et forslag, der tvinger foreningen direkte ud i et stort projekt. Det er et forslag, der skaber et klart næste skridt.

Eksempel på et forslag, der bør strammes op

Et mindre godt forslag kunne lyde: “Jeg foreslår, at vi får ladestandere, fordi det er på tide, og mange andre foreninger har det.”

Problemet er ikke idéen. Problemet er, at forslaget efterlader for mange spørgsmål. Hvor skal ladestanderne stå? Hvem skal bruge dem? Hvad koster det? Skal alle betale? Skal kun brugerne betale? Har ejendommen elkapacitet? Skal der indhentes tilbud? Skal bestyrelsen arbejde videre? Skal foreningen beslutte etablering nu?

Når et forslag ikke besvarer de spørgsmål, bliver debatten ofte lang og upræcis. Det kan ende med, at forslaget falder, ikke fordi idéen er dårlig, men fordi beslutningsgrundlaget er for uklart.

Forslag må gerne være korte

Et godt forslag behøver ikke fylde flere sider. Nogle gange er det bedste forslag kort og præcist. Det afgørende er ikke længden, men om forslaget kan forstås og behandles. Et forslag om at ændre placeringen af cykelparkering kan måske skrives på en halv side, mens et forslag om altaner sandsynligvis kræver langt mere baggrund, økonomi og procesbeskrivelse.

Brug den plads, emnet kræver. Ikke mere. Ikke mindre.

Tænk på dem, der ikke kender sagen

Når du skriver et forslag, bør du ikke kun skrive til dem, der allerede er enige med dig. Du bør skrive til dem, der ikke kender baggrunden. Måske har du talt om idéen med naboen i månedsvis, og måske har emnet fyldt i opgangen længe. Men generalforsamlingen består også af medlemmer, der ikke har fulgt processen. Derfor skal forslaget kunne stå alene. Det skal give nok baggrund til, at andre forstår problemet, men ikke så meget, at de mister overblikket. Et godt forslag møder læseren dér, hvor læseren er. Ikke dér, hvor forslagsstilleren selv er efter tre måneders frustration.

Undgå personkritik

Et forslag til generalforsamlingen bør handle om sagen. Ikke om personer. Det kan være fristende at skrive, at “bestyrelsen aldrig gør noget”, eller at “naboerne ikke kan finde ud af at bruge gården ordentligt”. Men personkritik gør sjældent forslaget stærkere. Tværtimod kan det flytte fokus fra løsningen til konflikten.

Hvis noget ikke fungerer, så beskriv problemet sagligt. Skriv hellere: “Der opleves gentagne problemer med affald, der placeres uden for containerne.” end: “Folk i opgang B smider altid affald forkert.” Den første formulering kan foreningen arbejde videre med. Den anden skaber modstand.

Brug bilag, hvis det gør forslaget bedre

Bilag kan være en stor hjælp, hvis de gør forslaget lettere at forstå. Det kan for eksempel være billeder, skitser, tilbud, budgetoverslag, leverandøroplysninger, eksempler fra andre foreninger, kort over fællesarealer eller tekniske vurderinger. Men bilag skal bruges med omtanke. De skal understøtte forslaget, ikke drukne det. Hvis du sender 38 sider med materiale uden en klar opsummering, risikerer du, at ingen får læst det. Brug bilag til at dokumentere og forklare. Ikke til at overvælde.

Deltag selv på generalforsamlingen

Hvis du stiller et forslag, bør du som udgangspunkt deltage på generalforsamlingen. Det giver dig mulighed for at præsentere forslaget, svare på spørgsmål og forklare, hvorfor du mener, det er relevant. Det betyder ikke, at du skal holde en lang tale.

Ofte er en kort og rolig præsentation nok, hvor du forklarer, hvad du foreslår, hvorfor du foreslår det, og hvad du ønsker, at generalforsamlingen skal beslutte. Hvis du ikke deltager, kan forslaget stadig i nogle tilfælde behandles, afhængigt af vedtægter og praksis. Men det bliver ofte sværere, hvis ingen kan svare på spørgsmål eller afklare uklarheder.

Et godt forslag bliver stærkere, når forslagsstilleren er til stede og kan uddybe det.

Hvad sker der, når forslaget er vedtaget?

Et forslag er ikke færdigt, bare fordi det bliver vedtaget. Tværtimod er det ofte dér, arbejdet begynder. Derfor bør forslaget også sige noget om næste skridt. Skal bestyrelsen indhente tilbud? Skal der nedsættes et udvalg? Skal administrator undersøge noget? Skal en rådgiver kontaktes? Skal sagen vende tilbage på en ny generalforsamling? Skal der afsættes et beløb? Skal beslutningen indarbejdes i budgettet?

Jo tydeligere næste skridt er, desto lettere bliver det at føre beslutningen ud i livet. Mange generalforsamlingsbeslutninger bliver svære, fordi de er vedtaget uden en klar plan. Det kan undgås med en bedre formulering fra starten.

Hvis forslaget ikke bliver vedtaget

Ikke alle gode forslag bliver vedtaget. Det kan der være mange grunde til. Måske er økonomien ikke på plads. Måske er tidspunktet forkert. Måske kræver forslaget mere undersøgelse. Måske er medlemmerne ikke enige i behovet. Måske er forslaget for stort i sin nuværende form. Det betyder ikke nødvendigvis, at idéen er dårlig. Nogle gange skal et forslag justeres, opdeles eller genfremsættes med bedre dokumentation.

Hvis dit forslag ikke bliver vedtaget, kan du overveje, om forslaget var klart nok, om økonomien var tydelig nok, om forslaget var for omfattende, om der manglede tilbud eller bilag, eller om det kunne have været formuleret som en forundersøgelse. Generalforsamlingen er ikke kun et sted for beslutninger. Det er også et sted, hvor man kan blive klogere på, hvad foreningen er klar til.

Gode råd til dig, der vil stille forslag

Hvis du vil stille et forslag til generalforsamlingen, er de vigtigste råd at læse vedtægterne først, overholde fristen, skrive forslaget skriftligt og formulere det, så der kan stemmes ja eller nej. Du bør også forklare kort, hvorfor forslaget er relevant, beskrive eventuelle økonomiske konsekvenser, skrive hvad der skal ske, hvis forslaget bliver vedtaget, og bruge bilag, hvis de gør forslaget tydeligere. Undgå personkritik, og deltag gerne selv på generalforsamlingen, så du kan præsentere forslaget og svare på spørgsmål. Det handler ikke om at skrive perfekt. Det handler om at skrive klart.

Gode råd til bestyrelsen

Bestyrelsen kan også gøre meget for at sikre gode forslag og en god generalforsamling. Det hjælper, hvis medlemmerne i god tid ved, hvornår forslag skal sendes ind, hvor de skal sendes hen, og hvordan de gerne må formuleres. Bestyrelsen kan med fordel gøre det tydeligt i indkaldelsen eller på foreningens platform, hvad fristen er, hvem forslag skal sendes til, om forslag skal være skriftlige, hvilke oplysninger der bør med, og om der findes en skabelon.

Det gør processen lettere for alle. Og det kan spare bestyrelsen for mange uklare forslag i sidste øjeblik.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi boligforeninger med at skabe struktur og overblik i den daglige administration. Det gælder også i forbindelse med generalforsamlinger, hvor forslag, dagsorden, frister, dokumenter, kommunikation og opfølgning skal hænge sammen. Vi kan blandt andet hjælpe med planlægning af generalforsamling, udsendelse af indkaldelse og dagsorden, håndtering af indkomne forslag, dialog med bestyrelse og medlemmer, struktur på beslutningspunkter, koordinering med dirigent, rådgivere og leverandører samt opfølgning på beslutninger.

Vores tilgang er praktisk, rolig og i øjenhøjde. Vi hjælper foreningen med at få processen til at fungere, så generalforsamlingen ikke bare bliver et møde, men et sted, hvor der kan træffes klare beslutninger.

Har jeres forening brug for hjælp til generalforsamlingen?

En god generalforsamling begynder længe før mødet. Den begynder med klare frister, tydelig kommunikation, gode forslag og et beslutningsgrundlag, medlemmerne kan forstå. Har jeres boligforening brug for hjælp til generalforsamling, forslag, dagsorden eller opfølgning på beslutninger, er I velkomne til at kontakte ØENS Ejendomsadministration for en uforpligtende samtale.

Vi hjælper jer med at skabe overblik, så både bestyrelse og medlemmer kan komme trygt gennem processen.

Få flere gode råd

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Sådan stiller du et godt forslag til generalforsamlingen

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om udformning og fremsættelse af forslag til generalforsamlingen. FAQ’en giver dig et klart overblik over, hvordan du formulerer et forslag korrekt, hvilke krav der gælder, og hvordan du øger chancen for at få dit forslag behandlet og vedtaget.

Et nyt tag. Højere fællesudgifter. En ændring af vedtægterne. Eller et forslag om altaner, ladestandere eller salg af et fælles loftsareal.

Det er ikke småting, der bliver taget stilling til på ejerforeningens generalforsamling. Beslutningerne kan få betydning for ejendommens økonomi, den enkelte ejerlejlighed og den måde, ejerne skal bruge og vedligeholde deres fælles ejendom på i mange år frem.

Generalforsamlingen er derfor mere end et årligt møde, hvor regnskabet gennemgås, og bestyrelsen bliver valgt. Det er ejerforeningens øverste myndighed og det sted, hvor ejerne træffer de overordnede beslutninger om foreningens fælles forhold. Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi ejerforeninger med hele processen omkring generalforsamlingen – fra regnskab, budget og indkaldelse til den praktiske afvikling, referatet og opfølgningen på de beslutninger, der bliver truffet.

Hvis der opstår mere komplekse juridiske spørgsmål om eksempelvis vedtægter, flertalskrav, ejerrettigheder eller gyldigheden af en beslutning, kan specialisterne i ØENS Advokatfirma inddrages. Her får både ejere og bestyrelser et samlet overblik over det, der er værd at vide før, under og efter ejerforeningens generalforsamling.

Hvad er en generalforsamling i en ejerforening?

Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed. Det er her, ejerne træffer de overordnede beslutninger om ejendommens økonomi, vedligeholdelse, fællesarealer og fremtidige udvikling. Bestyrelsen varetager den daglige ledelse mellem generalforsamlingerne og fører de vedtagne beslutninger ud i livet. Bestyrelsen skal dog holde sig inden for ejerlejlighedsloven, foreningens vedtægter og de rammer, generalforsamlingen har fastlagt.

På den ordinære generalforsamling behandles typisk:

• bestyrelsens beretning
• ejerforeningens årsregnskab
• budgettet for det kommende år
• størrelsen på fællesudgifterne
• ejendommens vedligeholdelsesplan
• forslag fra bestyrelsen og ejerne
• valg af bestyrelse og eventuelle suppleanter
• valg af revisor
• større vedligeholdelses- og forbedringsprojekter

Den præcise dagsorden og de konkrete procedurer afhænger af ejerforeningens gældende vedtægtsgrundlag.

Begynd med ejerforeningens vedtægter

Reglerne i en ejerforening findes ikke nødvendigvis ét samlet sted. Forholdet mellem ejerne reguleres af ejerlejlighedsloven, normalvedtægten og eventuelle særvedtægter, som ejerforeningen selv har vedtaget. Hvis ejerforeningen ikke har vedtaget og tinglyst individuelle vedtægter, gælder normalvedtægten for ejerforeninger. Normalvedtægten kan også udfylde de områder, som ejerforeningens egne vedtægter ikke regulerer. Bestyrelsen og administratoren bør derfor altid undersøge:

• om foreningen har en særvedtægt
• om den er tinglyst
• hvilke bestemmelser der fraviger normalvedtægten
• om senere vedtægtsændringer er gennemført og tinglyst korrekt
• om normalvedtægten supplerer på områder, som særvedtægten ikke omtaler

Det er ikke nok at finde et gammelt dokument i bestyrelsens arkiv og gå ud fra, at det fortsat er det gældende. Ved større beslutninger kan det være nødvendigt at kontrollere både den tinglyste vedtægt, senere generalforsamlingsbeslutninger og normalvedtægtens udfyldende regler.

Hvorfor er det vigtigt at deltage?

Det kan være fristende at springe generalforsamlingen over. Måske virker regnskabet teknisk, og måske handler flere af dagsordenens punkter om forhold, der ikke umiddelbart påvirker din egen lejlighed. Men som ejer har du ikke kun købt en bolig. Du ejer også en andel af ejendommens fælles bestanddele og er en del af et økonomisk fællesskab med de øvrige ejere.

Det betyder, at generalforsamlingens beslutninger kan påvirke:

• dine månedlige fællesudgifter
• kommende ekstraordinære indbetalinger
• ejendommens vedligeholdelsesniveau
• værdien og anvendelsen af din ejerlejlighed
• muligheden for udlejning eller korttidsudlejning
• brugen af gård, loft, kælder og andre fællesarealer
• større bygge- og renoveringsprojekter
• foreningens lån og økonomiske forpligtelser

Deltager du, kan du stille spørgsmål, høre baggrunden for forslagene og bruge din stemmeret. Det er lettere at påvirke beslutningen, før den bliver truffet, end at gøre indsigelse bagefter.

Hvad hjælper ejendomsadministratoren med?

En professionel ejendomsadministrator spiller ofte en central rolle før, under og efter generalforsamlingen. Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi blandt andet med:

• udarbejdelse af årsregnskab og budget
• beregning og præsentation af fællesudgifter
• forberedelse af dagsordenen
• udsendelse af indkaldelse og bilag
• koordinering med bestyrelse, revisor og øvrige rådgivere
• modtagelse og håndtering af forslag
• ejerfortegnelse, deltagerliste og fuldmagter
• praktisk afvikling af generalforsamlingen
• dirigent- og referentrolle, når det indgår i administrationsaftalen
• stemmeoptælling
• udarbejdelse og udsendelse af referat
• opfølgning på de vedtagne beslutninger

Administrator kan samtidig hjælpe med at gøre økonomien og de praktiske konsekvenser af et forslag mere forståelige. Hos ØENS får foreningen en fast kontaktperson, som kender ejendommen, økonomien og de beslutninger, der tidligere er blevet truffet. Det skaber bedre sammenhæng mellem generalforsamlingen og den løbende drift.

Læs mere om ejendomsadministration til ejerforeninger.

Hvad er bestyrelsens rolle?

Selvom administratoren kan stå for en stor del af det praktiske arbejde, er det fortsat bestyrelsen, der har ansvaret for at forberede generalforsamlingen og følge op på beslutningerne. Bestyrelsen skal blandt andet:

• gennemgå regnskabet og budgetforslaget
• forberede bestyrelsens beretning
• tage stilling til, hvilke egne forslag der skal fremsættes
• forholde sig til forslag fra ejerne
• sikre, at nødvendige oplysninger og bilag bliver indsamlet
• forklare behovet for større projekter
• beskrive de økonomiske konsekvenser
• afklare, hvilket mandat bestyrelsen har brug for
• gennemføre generalforsamlingens beslutninger

Administrator kan hjælpe med proces, økonomi og dokumenter, men bestyrelsen skal fortsat kunne forklare, hvorfor den anbefaler en bestemt løsning. Det gælder især, hvis der skal træffes beslutning om et større projekt eller en væsentlig ændring af ejendommen. Læs mere om bestyrelsens ansvar og kompetence.

Ordinær generalforsamling i ejerforeningen

Der skal afholdes en ordinær generalforsamling én gang om året. Efter normalvedtægten skal den ordinære generalforsamling afholdes senest seks måneder efter udløbet af ejerforeningens regnskabsår. Har foreningen en særvedtægt, kan den indeholde andre eller supplerende regler. Hvis regnskabsåret følger kalenderåret, vil generalforsamlingen efter normalvedtægten derfor skulle afholdes senest ved udgangen af juni. Normalvedtægtens dagsorden omfatter blandt andet:

• valg af dirigent og referent
• bestyrelsens beretning
• godkendelse af årsregnskabet
• godkendelse af vedligeholdelsesplanen
• behandling af forslag
• godkendelse af budgettet
• valg til bestyrelsen
• valg af revisor
• eventuelt

Ejerforeningens egne vedtægter kan fastsætte en anden rækkefølge eller yderligere obligatoriske punkter.

Ekstraordinær generalforsamling

En ekstraordinær generalforsamling afholdes, når et spørgsmål ikke kan eller bør vente til den næste ordinære generalforsamling. Det kan eksempelvis være nødvendigt, hvis:

• der skal træffes en hurtig beslutning om en skade eller byggesag
• bestyrelsen ikke længere er funktionsdygtig
• foreningen skal godkende et ændret projekt
• der er behov for en væsentlig vedtægtsændring
• en tidligere generalforsamling har besluttet, at sagen skal behandles igen
• et kvalificeret flertal ikke blev opnået på første generalforsamling

Efter normalvedtægten skal der også afholdes ekstraordinær generalforsamling, hvis mindst en fjerdedel af ejerne efter enten antal eller fordelingstal kræver, at et konkret angivet emne behandles. Indkaldelsesfristen er efter normalvedtægten mindst to uger, men ejerforeningens særvedtægt kan indeholde andre regler.

Indkaldelsen skal give ejerne mulighed for at forberede sig

Indkaldelsen er ikke blot en meddelelse om tid og sted. Den skal give ejerne mulighed for at forstå, hvad de skal tage stilling til. Efter normalvedtægten skal den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt med mindst fire og højst otte ugers varsel. Årsregnskab og budget skal gøres tilgængelige sammen med indkaldelsen eller senest en uge før mødet.

Har ejerforeningen en særvedtægt, skal dens regler også kontrolleres. En indkaldelse vil typisk indeholde eller være ledsaget af:

• tid og sted
• dagsorden
• årsregnskab
• budget
• bestyrelsens forslag
• forslag fra ejerne
• relevante økonomiske og tekniske bilag
• eventuelle forslag til vedtægtsændringer
• information om fuldmagter og deltagelse

Ved større projekter bør materialet ikke blot indeholde en overskrift og et samlet beløb. Ejerne bør så vidt muligt kunne se, hvad projektet omfatter, hvordan det skal finansieres, og hvordan det kan påvirke fællesudgifterne.

Dagsordenen sætter rammen for beslutningerne

Dagsordenen fortæller, hvilke spørgsmål generalforsamlingen kan træffe bindende beslutning om. Efter normalvedtægten kan der ikke træffes bindende beslutning om emner, der ikke er optaget på dagsordenen, medmindre alle ejere er til stede og samtykker. Det betyder, at et punkt som “orientering om altaner” ikke nødvendigvis giver generalforsamlingen mulighed for at godkende et færdigt altanprojekt til flere millioner kroner.

Jo større økonomisk eller juridisk betydning et forslag har, desto mere præcist bør det beskrives. Ved større projekter bør materialet blandt andet gøre det klart:

• hvad generalforsamlingen skal godkende
• hvad projektet forventes at koste
• hvem der skal betale
• hvordan projektet skal finansieres
• om fællesudgifterne påvirkes
• hvor langt bestyrelsens bemyndigelse rækker
• om bestyrelsen kan acceptere ændringer og ekstraudgifter
• om projektet påvirker enkelte ejere forskelligt

En præcis beslutning giver bestyrelsen et brugbart mandat og reducerer risikoen for uenighed bagefter.

Sådan stiller du et forslag

Efter normalvedtægten har både bestyrelsen og den enkelte ejer ret til at få et konkret angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling. Forslaget skal efter normalvedtægten være bestyrelsens formand i hænde senest tre uger før generalforsamlingen. Forslag og nødvendige bilag skal gøres tilgængelige for ejerne senest en uge før mødet. Foreningens særvedtægt kan dog indeholde andre frister og procedurer. Begynd derfor altid med at læse den. Et forslag kan eksempelvis handle om:

• vedligeholdelse
• altaner eller elevator
• ladestandere
• fællesarealer
• husorden
• korttidsudlejning
• ændring af vedtægterne
• brug af loft eller kælder
• salg eller udlejning af fællesarealer
• bestyrelsens arbejde

Et godt forslag gør det klart, hvad generalforsamlingen konkret skal beslutte. Sammenlign:

“Vi bør få ladestandere.”

med:

“Generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at indhente en teknisk vurdering og op til tre tilbud på en fælles ladeløsning. Der afsættes op til [beløb] kr. til undersøgelsen. Et endeligt projekt og forslag til finansiering fremlægges på en senere generalforsamling.”

Det sidste forslag fortæller både, hvad næste skridt er, og hvor langt bestyrelsens mandat rækker. Læs vores guide til, hvordan du stiller et godt forslag til generalforsamlingen, og se et eksempel på et forslag.

Regnskab, budget og fællesudgifter

Regnskabet viser, hvordan ejerforeningens økonomi faktisk har udviklet sig i det seneste år. Budgettet viser, hvad bestyrelsen og administratoren forventer i det kommende år. Som ejer bør du blandt andet se på:

• om de almindelige driftsudgifter er steget
• om foreningen har restancer
• om der er tilstrækkelig likviditet
• om foreningen har lån
• om kommende vedligeholdelsesarbejder er indregnet
• om der hensættes til fremtidige projekter
• om fællesudgifterne foreslås ændret
• om budgettet bygger på realistiske forudsætninger

En lav fællesudgift er ikke nødvendigvis et tegn på en sund ejerforening. Hvis nødvendig vedligeholdelse bliver udskudt, eller hvis foreningen ikke opbygger en tilstrækkelig økonomisk buffer, kan ejerne senere blive mødt med store ekstraordinære indbetalinger. Budgettet bør derfor ses i sammenhæng med ejendommens tilstand og den langsigtede vedligeholdelsesplan.

Hos ØENS hjælper administratoren bestyrelsen med at udarbejde og præsentere økonomien, så ejerne får et forståeligt beslutningsgrundlag.

Fordelingstal og stemmeret er ikke det samme som én stemme pr. lejlighed

Det er en udbredt misforståelse, at hver ejer altid har én ligeværdig stemme. Efter normalvedtægten træffes almindelige beslutninger som udgangspunkt med simpelt flertal efter fordelingstal. Fordelingstallet udtrykker den enkelte ejerlejligheds forholdsmæssige andel af ejerforeningen og bruges typisk både ved fordelingen af fællesudgifter og ved afstemninger. Det betyder, at en ejerlejlighed med et højere fordelingstal kan have større stemmevægt end en ejerlejlighed med et lavere fordelingstal. Ved flere væsentlige beslutninger kræves der imidlertid flertal efter både:

• fordelingstal
• antal ejere

Det kaldes ofte et dobbelt flertalskrav.

Reglerne kan være ændret i ejerforeningens særvedtægt, og det præcise flertalskrav afhænger samtidig af beslutningens karakter. Derfor bør administratoren, dirigenten eller en juridisk rådgiver afklare stemmereglerne, før afstemningen gennemføres.

Simpelt flertal, 2/3-flertal og andre flertalskrav

Ikke alle forslag kan vedtages med det samme flertal. Efter normalvedtægten træffes almindelige beslutninger som udgangspunkt med simpelt flertal efter fordelingstal. Det kan eksempelvis være almindelige driftsbeslutninger, godkendelse af budgettet eller vedtagelse af almindelige ordensregler i en husorden.

Væsentlige beslutninger kræver som udgangspunkt tilslutning fra mindst to tredjedele af ejerne efter både fordelingstal og antal. Det gælder blandt andet beslutninger om:

• ændring af vedtægterne
• visse begrænsninger af korttidsudlejning
• væsentlige og varige ændringer af fællesejendommen
• altan- og elevatorprojekter
• salg af visse fællesarealer
• længerevarende eksklusive brugsrettigheder til fællesarealer
• visse ændringer af fordelingen af udgifter

Nogle særligt indgribende beslutninger kan kræve 9/10-flertal eller samtykke fra de ejere, hvis retsstilling bliver forringet. Et stort fremmøde eller et overbevisende flertal i lokalet er derfor ikke nødvendigvis nok. Det afgørende er, om det juridisk korrekte flertalskrav er opfyldt. Er forslaget principielt, økonomisk omfattende eller indgribende for enkelte ejere, bør flertalskravet afklares, før indkaldelsen sendes.

Læs mere om ØENS Advokatfirmas juridiske rådgivning om generalforsamlinger og vedtægter.

Når forslaget kræver en ny generalforsamling

Efter normalvedtægten gælder en særlig mulighed for visse beslutninger, der kræver 2/3-flertal. Hvis et forslag ikke opnår tilslutning fra to tredjedele af alle ejere efter både antal og fordelingstal, men opnår det krævede flertal blandt de repræsenterede ejere, skal der afholdes en ekstraordinær generalforsamling inden otte uger. På den nye generalforsamling kan forslaget vedtages med to tredjedele af de afgivne stemmer efter både antal og fordelingstal, uanset hvor mange ejere der deltager. Reglen gælder ikke nødvendigvis alle beslutninger, der kræver et kvalificeret flertal, og særvedtægten kan have betydning.

Bestyrelsen bør derfor ikke automatisk indkalde til en ny generalforsamling uden først at sikre, at betingelserne er opfyldt.

Hvem kan deltage?

Efter normalvedtægten har blandt andre følgende adgang til generalforsamlingen:

• ejerne
• myndige medlemmer af en ejers husstand
• personer med fuldmagt fra en ejer
• en ejers bisidder eller rådgiver
• ejerforeningens administrator
• ejerforeningens revisor
• personer, som bestyrelsen har indkaldt

En særvedtægt kan indeholde andre eller supplerende regler. Det kan være relevant at inddrage tekniske rådgivere, entreprenører eller andre fagpersoner under behandlingen af bestemte punkter, så ejerne kan stille spørgsmål direkte til dem.

Kan man stemme med fuldmagt?

Ja, normalvedtægten giver mulighed for, at en ejers stemmeret udøves af ejerens ægtefælle eller samlever eller af en myndig person, som har fået skriftlig fuldmagt. Efter normalvedtægten kan en ejer kun afgive én stemme pr. afstemning på grundlag af en fuldmagt fra en anden ejer. En ejer kan altså ikke efter normalvedtægten møde med et ubegrænset antal fuldmagter.

Ejes en ejerlejlighed af flere personer, udøver de stemmeretten i fællesskab. De fremmødte medejere kan efter normalvedtægten stemme på alle medejeres vegne, medmindre en fraværende medejer på forhånd har meddelt bestyrelsen noget andet. Foreningen bør kontrollere, om særvedtægten ændrer reglerne, og hvilke formkrav der gælder til fuldmagten.

Hvordan foregår afstemningen?

Ukomplicerede forslag afgøres ofte ved håndsoprækning. Ved personvalg, komplicerede flertalskrav eller uenighed om stemmeoptællingen kan en skriftlig afstemning være mere hensigtsmæssig. Dirigenten skal inden afstemningen gøre det klart:

• hvad der stemmes om
• hvilket flertal der kræves
• om stemmerne beregnes efter fordelingstal
• om der også skal tælles efter antal
• hvordan blanke stemmer og ugyldige stemmer behandles
• hvordan ændringsforslag indgår

Resultatet bør både oplyses tydeligt på mødet og fremgå af referatet. Ved beslutninger med kvalificerede flertalskrav bør stemmeoptællingen dokumenteres, så det efterfølgende kan efterprøves, hvordan resultatet blev beregnet.

Dirigenten holder styr på processen

Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent. Dirigenten behøver efter normalvedtægten ikke at være ejer i foreningen. Dirigenten skal blandt andet:

• vurdere, om generalforsamlingen er lovligt indkaldt
• kontrollere deltagere og fuldmagter
• lede debatten
• afgøre, om forslag kan behandles
• tage stilling til ændringsforslag
• fastlægge afstemningsformen
• oplyse det nødvendige flertal
• konstatere afstemningsresultatet
• sikre, at beslutningerne bliver formuleret præcist

På en almindelig generalforsamling kan en erfaren administrator ofte varetage dirigentrollen. Skal der behandles en kompleks vedtægtsændring, en konfliktfyldt sag eller en beslutning, som griber væsentligt ind i enkelte ejeres rettigheder, kan det være en fordel at vælge en juridisk dirigent. ØENS Ejendomsadministration kan hjælpe med den almindelige afvikling, mens ØENS Advokatfirma kan inddrages, når generalforsamlingen kræver særlig juridisk bistand.

Ændringsforslag på generalforsamlingen

Efter normalvedtægten kan der stilles ændringsforslag under generalforsamlingen. Et ændringsforslag skal dog fortsat holde sig inden for det emne, som er varslet på dagsordenen. Hvis dagsordenen indeholder et forslag om at indhente tilbud på et gårdprojekt, kan det måske ændres, så bestyrelsen får et lavere økonomisk mandat. Det kan derimod være problematisk pludselig at beslutte salg af en del af gården, hvis ejerne alene er blevet indkaldt til at drøfte beplantning og opholdsarealer. Det er dirigenten, der vurderer, om et ændringsforslag holder sig inden for det varslede emne.

Jo mere væsentligt og økonomisk indgribende forslaget er, desto mindre plads er der til at ændre det fundamentalt under mødet.

Kan der træffes beslutninger under eventuelt?

Under “eventuelt” kan ejerne stille spørgsmål, komme med idéer og opfordre bestyrelsen til at undersøge et emne. Der kan som udgangspunkt ikke træffes bindende beslutning om nye spørgsmål under eventuelt. Efter normalvedtægten kræver det, at alle ejere er til stede og samtykker, hvis der skal træffes bindende beslutning om et emne, der ikke fremgår af dagsordenen.

I praksis bør et nyt og væsentligt emne derfor forberedes som et konkret forslag til en senere generalforsamling. Det giver alle ejere mulighed for at læse materialet og beslutte, om de vil deltage eller afgive fuldmagt.

Vedligeholdelsesplanen er en central del af generalforsamlingen

Efter normalvedtægten skal ejerforeningens vedligeholdelsesplan forelægges til godkendelse på den ordinære generalforsamling. Vedligeholdelsesplanen skaber overblik over ejendommens forventede arbejder og udgifter i de kommende år. Den kan blandt andet omfatte:

• tag
• facade
• vinduer
• faldstammer
• kloak
• varmeanlæg
• fælles installationer
• gård og belægninger
• altaner
• kælder og fundament

Planen gør det lettere at prioritere arbejderne og lægge et realistisk budget. Den betyder ikke, at alle projekter automatisk bliver vedtaget. Men den giver ejerne et bedre grundlag for at forstå, hvilke udgifter der kan være på vej, og hvad konsekvensen kan være, hvis arbejdet udskydes.

Læs mere om vedligeholdelsesplaner til boligforeninger.

Når generalforsamlingen skal godkende en byggesag

Et byggeprojekt kan være en af de største økonomiske beslutninger, ejerforeningen kommer til at træffe. Det kan eksempelvis være:

• nyt tag
• facaderenovering
• udskiftning af vinduer
• faldstammer
• elevator
• altaner
• energiforbedringer
• renovering af gården

Et godt beslutningsgrundlag bør beskrive:

• hvorfor projektet er nødvendigt eller ønskeligt
• hvad projektet omfatter
• den forventede pris
• hvordan det skal finansieres
• hvordan udgifterne skal fordeles
• betydningen for fællesudgifterne
• projektets tidsplan
• kendte risici og usikkerheder
• bestyrelsens mandat
• mulighederne for ekstraarbejder og prisstigninger

Ved altan- og elevatorprojekter kan der samtidig opstå særlige spørgsmål om flertalskrav og fordeling af udgifter. Hos ØENS Ejendomsadministration kan vores byggesagsafdeling hjælpe med den økonomiske og administrative styring af projektet. Læs mere om byggesagsadministration.

Har foreningen behov for juridisk gennemgang af rådgiveraftaler, entreprisekontrakter eller krav under projektet, kan specialisterne i ØENS Advokatfirma hjælpe inden for entrepriseret.

Vedtægtsændringer skal både vedtages og håndteres korrekt bagefter

En vedtægtsændring kan eksempelvis handle om:

• korttidsudlejning
• vedligeholdelsespligt
• brug af fællesarealer
• bestyrelsens sammensætning
• stemmeregler
• udgiftsfordeling
• brugsrettigheder
• ombygninger

Efter normalvedtægten kræver vedtægtsændringer som udgangspunkt 2/3-flertal efter både antal ejere og fordelingstal. Visse ændringer kan dog kræve et endnu højere flertal eller samtykke fra de ejere, hvis retsstilling bliver forringet. Det er ikke nok, at et forslag kaldes en “vedtægtsændring”, og at to tredjedele af de fremmødte stemmer for. Både formuleringen, flertalsberegningen og eventuelle særlige ejerrettigheder skal vurderes. Efter vedtagelsen skal det også afklares, hvordan ændringen skal tinglyses. En vedtægtsændring bør derfor være færdigformuleret før generalforsamlingen. Det er risikabelt at forsøge at skrive komplekse juridiske bestemmelser om under debatten.

Læs mere om juridisk hjælp til vedtægter og generalforsamlinger.

Kan generalforsamlingen beslutte hvad som helst?

Nej. Selv et stort flertal kan ikke nødvendigvis træffe enhver beslutning. Efter normalvedtægten må generalforsamlingen ikke træffe en beslutning, som åbenbart er egnet til at give bestemte ejere eller andre en utilbørlig fordel på de øvrige ejeres eller ejerforeningens bekostning. Der må heller ikke træffes beslutninger, som påfører enkelte ejere en utilbørlig ulempe. Derudover kan en beslutning kræve samtykke fra de ejere, hvis særlige rettigheder eller retsstilling bliver forringet. Det kan eksempelvis være relevant, hvis foreningen ønsker at:

• ændre en eksklusiv brugsret
• fordele udgifter på en ny måde
• begrænse en særlig rettighed
• overdrage et fællesareal til enkelte ejere
• pålægge nogle ejere særlige nye forpligtelser

Et flertal er derfor ikke kun et spørgsmål om at tælle stemmer. Det er også nødvendigt at undersøge, om beslutningen ligger inden for generalforsamlingens kompetence.

Digital og hybrid generalforsamling

En ejerforening kan have et ønske om at afholde generalforsamlingen helt eller delvist digitalt. Muligheden bør vurderes ud fra ejerforeningens vedtægter, den valgte mødeform og de rettigheder, ejerne skal kunne udøve. En digital eller hybrid løsning skal blandt andet sikre, at ejerne kan:

• identificeres korrekt
• følge debatten
• stille spørgsmål
• fremsætte ændringsforslag
• afgive deres stemme sikkert
• deltage i hemmelige afstemninger
• få fuldmagter og stemmevægt registreret korrekt

Det forhold, at indkaldelser og dokumenter kan sendes digitalt, betyder ikke nødvendigvis i sig selv, at generalforsamlingen uden videre kan afholdes digitalt. Foreningen bør derfor afklare grundlaget og den praktiske løsning, før indkaldelsen sendes.

ØENS Ejendomsadministration kan hjælpe med den praktiske planlægning og med at samle materialet digitalt via ProBo.

Referatet dokumenterer beslutningerne

Efter generalforsamlingen skal der udarbejdes et referat. Efter normalvedtægten skal referatet gengive de trufne beslutninger og de væsentlige drøftelser. Det skal underskrives af dirigenten og bestyrelsens formand og gøres tilgængeligt for ejerne senest fire uger efter generalforsamlingen. Har ejerforeningen en særvedtægt, skal den også kontrolleres.

Referatet bør tydeligt vise:

• hvilke forslag der blev behandlet
• hvilke ændringsforslag der blev stillet
• det endelige indhold af beslutningerne
• hvordan afstemningerne faldt ud
• om resultatet blev beregnet efter både antal og fordelingstal
• hvem der blev valgt
• hvilket mandat bestyrelsen fik
• eventuelle væsentlige indsigelser

Hvis et forslag bliver ændret under generalforsamlingen, er det den endelige vedtagne ordlyd, der skal fremgå. Referatet er ikke kun en orientering til ejerne. Det er også bestyrelsens dokumentation for, hvad den efterfølgende skal gennemføre.

Hvad sker der efter generalforsamlingen?

Når mødet slutter, begynder arbejdet med at omsætte beslutningerne til handling. Bestyrelsen og administratoren skal blandt andet følge op på:

• ændringer af fællesudgifter
• opdatering af budgettet
• bestyrelsens konstituering
• indgåelse eller opsigelse af aftaler
• vedtagne vedtægtsændringer og tinglysning
• vedligeholdelses- og byggeprojekter
• indhentning af tilbud
• finansiering og lån
• information til ejerne
• opdatering af husorden eller andre dokumenter

Det bør fremgå klart, hvem der har ansvaret for hver opgave, og om bestyrelsen har brug for yderligere godkendelse, før den kan gå videre. Et præcist referat og et tydeligt mandat gør opfølgningen væsentligt lettere.

Hvornår er juridisk hjælp relevant?

De fleste ordinære generalforsamlinger kan gennemføres af bestyrelsen og administratoren uden særskilt juridisk bistand. En advokat kan dog være relevant, hvis:

• vedtægterne er uklare eller modstridende
• foreningen skal ændre vedtægterne
• der er tvivl om det nødvendige flertal
• et forslag påvirker enkelte ejeres rettigheder
• fællesarealer skal sælges eller gives til eksklusiv brug
• der skal vedtages et større altan- eller elevatorprojekt
• foreningen ønsker at begrænse korttidsudlejning
• generalforsamlingen skal beslutte bod eller eksklusion
• en tidligere beslutning bliver anfægtet
• der forventes en alvorlig konflikt
• foreningen ønsker en juridisk dirigent

ØENS Advokatfirma kan blandt andet hjælpe med at formulere og kvalitetssikre forslag, vurdere flertalskrav, gennemgå vedtægter og deltage som juridisk rådgiver eller dirigent.

Læs mere om generalforsamlinger og vedtægter i boligforeninger og om vores samlede juridiske rådgivning til ejerforeninger.

Gode råd til ejeren

Læs indkaldelsen og bilagene, før du møder op. Se især på regnskabet, budgettet, fællesudgifterne og vedligeholdelsesplanen. Et forslag kan have betydning for din økonomi, selv om din egen lejlighed ikke bliver direkte berørt. Stil spørgsmål, hvis finansieringen eller konsekvenserne er uklare.

Vil du fremsætte et forslag, så begynd i god tid. Find fristen i vedtægterne, og formulér forslaget, så det kan vedtages og gennemføres i praksis. Kan du ikke deltage, så kontrollér reglerne om fuldmagt. Gå ikke ud fra, at en mail til naboen automatisk er tilstrækkelig. Og husk, at du som ejer er en del af et fællesskab. En beslutning kan både handle om din egen bolig og om det ansvar, ejerne har for ejendommen sammen.

Gode råd til bestyrelsen

Begynd forberedelsen i god tid, og brug vedtægterne som en tjekliste. Sørg for, at regnskab, budget, vedligeholdelsesplan, forslag og bilag hænger sammen. Beskriv større projekter, så ejerne kan forstå både behovet, økonomien og bestyrelsens ønskede mandat. Afklar flertalskravene, før indkaldelsen sendes. Det er lettere at korrigere processen før mødet end at reparere en usikker beslutning bagefter.

Brug administratorens erfaring aktivt. En fast administrator kan hjælpe med at opdage uklare forslag, manglende bilag og praktiske udfordringer, før de udvikler sig. Og inddrag en juridisk specialist i tide, hvis forslaget påvirker vedtægterne, ejerrettighederne eller fordelingen af væsentlige økonomiske forpligtelser.

Læs også om ØENS’ bestyrelsesundervisning til ejerforeninger.

Sådan hjælper ØENS med generalforsamlingen

Hos ØENS Rådgivningshus får ejerforeningen adgang til både praktisk ejendomsadministration og juridisk specialviden. ØENS Ejendomsadministration kan blandt andet hjælpe med:

• regnskab og budget
• indkaldelse og dagsorden
• vedligeholdelsesplan
• koordinering af forslag og bilag
• deltager- og fuldmagtslister
• stemmeberegning
• praktisk mødeafvikling
• dirigent- og referentrolle efter aftale
• referat og opfølgning

ØENS Advokatfirma kan blandt andet hjælpe med:

• fortolkning og ændring af vedtægter
• vurdering af flertalskrav
• juridisk kvalitetssikring af forslag
• spørgsmål om ejerrettigheder og særrettigheder
• salg og brug af fællesarealer
• indsigelser og mulig ugyldighed
• konflikter, bod og eksklusion
• juridisk dirigentbistand

Har jeres ejerforening brug for en fast administrator, der hjælper med både den daglige drift og generalforsamlingen? Få et uforpligtende tilbud på administration af jeres ejerforening

Har I et konkret juridisk spørgsmål om vedtægter, flertalskrav eller gyldigheden af en beslutning? Kontakt en specialist i foreningsret

Få flere gode råd

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Gode råd til generalforsamlingen i ejerforeninger

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om generalforsamlinger i ejerforeninger. FAQ’en giver et klart overblik over hvordan I forbereder jer, hvad der er vigtigt at få på dagsordenen, hvilke formkrav der gælder, og hvordan I sikrer, at beslutninger træffes korrekt og trygt.