Bygherrerådgiverens ydelser og ansvar i byggesager

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

Når din forening står overfor et renoverings- eller byggeprojekt, spiller bygherrerådgiveren en central rolle for en succesfuld gennemførelse af projektet. Bygherrerådgiveren repræsenterer foreningen i den daglige styring og ledelse af projektet – og tager sig ofte godt betalt. Det er derfor på sin plads, at stille krav til bygherrerådgiveren og at kende til bygherrerådgiverens ansvar. Men hvad kan man egentlig forvente, at bygherrerådgiveren leverer for sit honorar? Og hvordan reagerer man, hvis bygherrerådgiveren ikke lever op til forventningerne og vedkommendes ansvar? Det kan du blive klogere i denne artikel. God læselyst.

Få aftalen på plads

Hvor det ofte er lettere og mere håndgribeligt, for foreningen og dennes bestyrelse, at forholde sig til om entreprenøren leverer det han skal, så er det i langt de fleste tilfælde vanskeligere og mere diffust at finde frem til, hvad bygherrerådgiven egentlig skal levere for sit honorar, hvornår det ikke er godt nok og hvordan en sådan given situation skal håndteres.

Det første sted at starte er i parternes aftale. Rådgiveraftalen. Her er der typisk et afsnit, der hedder ”rådgiverens ydelse”. Dette punkt udgør det juridiske grundlag for, hvad bygherrerådgiven skal levere for at være berettiget til at modtage sit honorar. Teksten bør være udarbejdet på en måde, hvor den anvender nogle af ’branchens indarbejdede standardudtryk’ for typiske rådgiverydelser. Som et minimum bør teksten forholde sig til projektering, udbud, byggeledelse og tilsyn. Og det er en god idé at præcisere omfanget af de enkelte dele. F.eks.: På hvilket stadie af projektet skal opgaven udbydes, eller hvor ofte skal der være byggemøder og tilsyn. Det kan også anbefales at henvise til en af de ydelsesbeskrivelser som ARK og FRI har udarbejdet, f.eks. YBL18, som lægger sig op ad ABR18.

Bygherrerådgiverens ydelse

I renoveringssager på foreningsejendomme ser vi sjældent fejl eller problemer i projektfasen. Det skyldes nok, at renoveringssagerne ligner hinanden meget fra sag til sag, og at projekteringen derfor oftest er ganske ukompliceret. Man bør dog være opmærksom på usædvanlige konstruktioner, som f.eks. udbud af altanprojekter i hovedentreprise eller modsat udbud på facaderenovering på byggeprogram.

I udbudsfasen har bygherrerådgiveren en vigtig rolle i at forstå forskellene i de modtagne tilbud, og at præsentere sådanne for foreningen – således at den bedste entreprenør kan vælges. Medmindre der er givet offentlige støttemidler til byggeriet, er foreningen som udgangspunkt ikke underlagt udbudsregler eller andre lovkrav i forhandlingsfasen og kan frit vælge den ønskede entreprenør. Selvom udgangspunktet altid vil være at vælge den billigste entreprenør, er dette ikke nødvendigvis den bedste løsning.

Når byggeriet er under udførelse, forestår bygherrerådgiveren byggeledelse og tilsyn. Byggeledelse er den overordnende tidsmæssige og økonomiske styring af byggeriet, mens tilsyn betyder, at rådgiveren går ud på byggepladsen og kontrollerer, om entreprenøren er kommet så langt som vedkommende siger til byggemøderne og om kvaliteten er i orden. Dette bliver skrevet ned i byggeriets stadeopgørelse, som danner grundlag for entreprenørens a conto faktureringer. Bygherrerådgiveren skal kontrollere, at entreprenøren ikke fakturerer for mere end stadet tilsiger. Bygherrerådgiveren skal dog også være opmærksom på særlige aftaler i entreprisekontrakten om betalingsbetingelser. Sidst men ikke mindst skal bygherrerådgiveren sørge for, at byggeriet skrider frem som planlagt. Og i modsat fald varsle entreprenøren om eventuelle konsekvenser af en forsinkelse. Typisk en aftalt dagbod.

Bygherrerådgiverens fuldmagt

Bygherrerådgiveren optræder overfor entreprenørerne på vegne af foreningen. Ofte vil foreningens bestyrelse ikke være til stede på de ugentlige byggemøder. Det er let for både bygherrerådgiver og entreprenør at få den opfattelse, at bygherrerådgiveren kan råde på foreningens vegne i enhver henseende. Dette er dog ikke tilfældet. I AB18-reglerne er der indsat grænser for bygherrerådgiverens fuldmagt. Bygherrerådgiveren kan således godkende ekstraarbejder på 50.000 kr. samt tidsfristforlængelse på op til 5 arbejdsdage. Herudover skal foreningens godkendelse indhentes, medmindre andet er aftalt. En god arbejdsmetode for bygherrerådgiveren er at anvise til godkendelse ved foreningen. Derved har vedkommende ikke taget stilling på foreningens vegne, men blot givet sin anbefaling til foreningen, som så tager endelig stilling.

Bygherrerådgiverens ansvar

Hvis bygherrerådgiveren selv begynder at tage beslutninger om byggeriets økonomi og tidsplan uden at konsulterer foreningen, risikerer vedkommende at ifalde ansvar, hvis foreningen lider tab som følge af sådanne dispositioner. Et eksempel på tab kan være at der er udbetalt for meget i entreprisesum til en entreprenør, der efterfølgende går konkurs.

Hvis der opstår berettiget tvivl om bygherrerådgiverens ansvar for et tab, bør sagen anmeldes til bygherrerådgiverens ansvarsforsikring, som herefter vurderer, om der skal bet­ales erstatning til foreningen. Ansvarsforsikringsselskabets afgørelse er ikke endelig juridisk bindende for parterne. Foreningen kan således godt gå i forhandling med bygherrerådgiveren eller forsikringsselskabet om kravets størrelse. I sidste ende må sagen indbringes for domstolene eller Voldgift, hvis parterne ikke kan blive enige.

Udover ansvar for fejl, kan bygherrerådgiveren også miste retten til at modtage sit honorar, hvis der er mangler ved rådgivningen. På samme måde som, at der sker tilbagehold i entreprisesummen overfor entreprenøren ved fejl eller mangler ved selve byggeriet, kan foreningen altså tilbageholde beløb i bygherrerådgiverens honorar, hvis den aftalte ydelse ikke er blevet leveret eller har været mangelfuld. Et eksempel på en mangel ved bygherrerådgiverens ydelse kunne være, at vedkommende ikke løbende har opdateret byggeriets tidsplan eller stade, således at det er muligt for foreningen løbende at vurdere om entreprenørens a conto begæringer er berettigede eller ej.

Har du brug for hjælp?

Har du brug for hjælp til at vurdere, om din bygherrerådgiver lever op til sine forpligtelser, er du altid velkommen til at kontakte ØENS entrepriseadvokat Johan Iversen Møller.

Johan Iversen Møller ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Johan Iversen Møller
Advokat

Arbejdsgarantien er et vigtigt styringsredskab i entreprise

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

Entreprenørens sikkerhedsstillelse, i form af en garanti fra en bank eller et forsikringsselskab, er et vigtigt og integreret element i, hvordan byggebranchen fungerer. Hvorfor er det nu lige sådan? Og hvilke faldgruber skal man særligt være opmærksom på – både som bygherre og entreprenør? Læs med her.

Hvad er en arbejdsgaranti?

En arbejdsgaranti er som sagt en fast bestanddel af en almindelig entreprisesag – over en vis størrelse – og er rodfæstet i de almindelige juridiske betingelser, AB 18 eller ABT 18, der som regel arbejdes efter i branchen. Ifølge AB 18 §9 skal entreprenøren stille sikkerhed for opfyldelse af sine forpligtelser over for bygherren senest 8 arbejdsdage efter, at entrepriseaftalen er indgået, medmindre andet fremgår af udbudsmaterialet eller entreprisesummen er under 1 mio. kr. (bagatelgrænsen). Sikkerheden skal stilles i form af en betryggende pengeinstitutgaranti, kautionsforsikring eller på anden betryggende vis.

Betryggende sikkerhed

Sikkerheden skal, som det fremgår af reglen, være betryggende, hvilket i praksis indebærer, at den skal være udstedt af en velanset garantistiller – enten bank eller forsikringsselskab. Af og til ser man, at entreprenøren i sit tilbud henviser til, at vedkommende er dækket af en brancheorganisations garanti – f.eks. Byg Garanti – og derfor ikke stiller en arbejdsgaranti. Dette er dog vildledende og bunder – i de fleste tilfælde – i en misforståelse hos entreprenøren ift., hvad disse branchegarantiordninger dækker. Grundlæggende kan man sige, at disse garantiordninger dækker forbrugerforhold, typisk ikke nybyggeri og op til et i ordningen fastsat maksimumbeløb. Entreprenøren opfylder derfor ikke sin pligt til at stille en arbejdsgaranti efter AB-reglerne, ved at være medlem af sådanne garantiordninger.  

Garantien skal stilles ved aftalens indgåelse

Et andet vigtigt element er, hvornår arbejdsgarantien stilles. Man ser ofte at tidspunktet for, hvornår garantien skal løbe fra, forsøges at flyttes til et senere tidspunkt f.eks. entreprisens opstart på byggepladsen. Herved sparres der penge i provision. Det kan dog være dumme penge at spare. Grunden til at det er bestemt i AB-reglerne at garantien skal stilles senest 8 dage efter kontraktindgåelse er for at sikre, at entreprenøren har den nødvendige kreditværdighed fra starten. En entreprenør, som ikke kan stille den aftalte arbejdsgaranti ved aftalens indgåelse, udgør en advarselslampe for bygherren. Garantistillelsen tjener dermed et andet væsentligt formål, udover at garantere for entreprenørens evne til at levere de aftalte arbejder undervejs i entreprisen.

Garantien har sammenhæng med betalingsbetingelserne

Vi siger som regel, at der er 3 grundlæggende forhold bygherren skal have styr på for at vurdere risikoen i entreprisen. 1 – hvem er din aftalepart, 2 – hvornår skal der betales, og 3 – hvilken sikkerhed stiller entreprenøren. Hvis forhold 1 og 3 er godkendte, er der mulighed for at kunne justere forhold i entreprenørens favør. AB-reglerne er grundlæggende et bygherrevenligt regelsæt og særligt i forhold til betalingsbetingelser. Derfor oplever mange entreprenører, at de kommer til at agere kassekredit for bygherre undervejs i byggeriet. Mange sunde entreprenørvirksomheder er igennem tiderne gået konkurs på grund af denne likvidationsklemme i branchen.

Derfor er der også et fornuftigt incitament for begge parter til at fravige betalingsbestemmelserne i AB 18 (ABT 18). Således har entreprenøren mulighed for at finansiere materialeindkøb mv. på en fornuftig måde. Nogle gange ser man dog, at alle 3 ovennævnte forhold er negative. Entreprenørselskabet er en usikker selskabskonstruktion eller er uerfaren med det pågældende arbejde, betalingsbetingelser er forrykket, så der er rigtig meget forudbetaling og der er aftalt en anden form for sikkerhed eller slet ingen end den der er foreskrevet i AB 18. Er det tilfældet bør det få bygherres alarmklokker til at ringe.

Lidt praktik

AB-udvalget, der står bag udarbejdelsen af AB 18, har også udarbejdet en skabelon til en garantitekst for arbejdsgarantier. Dermed er det let at bruge arbejdsgarantier og du behøver ikke nødvendigvis at læse det med småt. Sørg blot for at spørge indtil, om garantiteksten følger standardteksten i skabelonen.

Mange af de store udbydere af har professionelle systemer, der gør det let at håndterer arbejdsgarantierne i digital form. Dette er ikke altid tilfældet med mindre pengeinstitutter, ligesom prisen for at få stillet en arbejdsgaranti her, kan være ganske høj. Hvis du er entreprenør, kan der være god grund til at spørge dig selv om du betaler for meget for at få stillet dine arbejdsgarantier. Særligt for mindre entreprenørvirksomheder vil brancheorganisationernes fælles garantiordning – ”Byggefagenes Fælles Garantiordning” (BFG) være en attraktiv løsning. Den vil hvert fald kunne bruges som en målestok i en forhandling med eget pengeinstitut. Vilkårene ligger offentligt tilgængelig på garantiordningens hjemmeside.

Har du brug for hjælp

Har du for hjælp til at vurdere en arbejdsgaranti i din byggesag? Så er du altid velkommen til at kontakte ØENS Advokatfirmas entrepriseadvokat Johan Iversen Møller for en snak om garantistillelse i entreprise.

Force majeure i byggesager

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

Byggebranchen oplever netop nu et voldsomt pres pga. materialemangel og forsinkelsesleverancer af byggematerialer. Krigen i Ukraine er en forstærkende faktor, men mange forsyningskæder var allerede, inden krigsudbruddet, belastede efter Coronaepidemien. Force majeure bliver flittigt anvendt som begrundelse, når der opstår forsinkelse i byggeriet – især i disse tider. Men hvad skal der egentlig til for at få tidsfristforlængelse med henvisning til force majeure?

Hvad er force majeure

Force majeure er et almindeligt aftaleretligt begreb. Det dækker over ekstraordinære omstændigheder, som ligger udenfor parternes egen rækkevidde som f.eks. krig, blokade, naturkatastrofer mv. Begrebet er grundlæggende det samme, men dog med enkelte forskelle indenfor køberetten – f.eks. ved køb af byggematerialer, eller hvis det er i en entreprisesammenhæng. I leverandørforhold vil force majeure typisk være reguleret i leverandørens salgs- og leveringsbetingelser, mens det i entreprise typisk er reguleret ved ABs bestemmelser om force majeure (AB 18 § 39). En drøftelse om force majeure skal altid tage sin begyndelse i parternes aftalegrundlag. Hvad er der aftalt i forhold til tid? Er der en bindende tidsplan eller en aftalt leveringsdato? Hvis ikke, giver det ikke nødvendigvis mening at diskutere force majeure. Konklusionen er ofte, at materialeleverandøren har sikret sig bedre end entreprenøren ift. at komme igennem med et krav baseret på force majeure i aftalegrundlaget.

Reklamation og dokumentation

Den part, der ønsker at påberåbe sig force majeure, skal snarest muligt fremsende en skriftlig reklamation til modparten. Og derefter inden for rimelig tid fremskaffe dokumentation for forholdet. Det er ikke nok at fremvise generelle informationer om en ’force majeure’-begivenhed. Man skal også kunne sandsynliggøre, at netop den forsinkede leverance, er blevet forsinket pga. ’force majeure’-begivenheden.

Eksempel: I forhold til krigen i Ukraine, er det altså ikke tilstrækkeligt at henvise til den generelle mangel på trævarer på verdensmarkedet for træ. Hvis man derimod kan påvise, at det pågældende produkt eller råvarer til produktionen kommer fra krigshærgede områder i Ukraine, vil dette sandsynligvis være nok bevis for force majeure.

Det er vigtigt at udvise fleksibilitet og samarbejde

Økonomistyrelsen har for nyligt opfordret offentlige bygherrer og indkøbere til at udvise forståelse for private leverandører i den åbenlyst svære situation, som mange af dem står i. Som privat bygherre kan det være en god idé at have samme udgangspunkt. Dog bør man som privat bygherre altid kræve at ovennævnte to krav om reklamation og dokumentation, bliver overholdt af entreprenøren eller leverandøren.

Vi ser pt. en række eksempler på meddelelser til forbrugerkunder, som ikke indeholder tilstrækkelig dokumentation for force majeure i den konkrete sag. Hvis du oplever dét, kan det være en god idé at søge juridisk rådgivning.  

Har du brug for hjælp til at vurdere force majeure i din bygge- eller anlægssag?

Du er altid velkommen til at kontakte advokat Johan Iversen Møller for en snak om din konkrete sag. Johan rådgiver primært indenfor byggejura med særligt fokus på entrepriseret i forhold til indgåelse af entreprisekontrakter, spørgsmål om mangler, forsinkelser og ekstraarbejder, førelse af rets- og voldgiftssager samt udbudsretlige og konkurrenceretlige spørgsmål relateret til byggeri.

Kontakt en af ØENS specialister

Johan Iversen Møller ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Johan Iversen Møller
Advokat

Er din entreprenørvirksomhed i compliance med konkurrenceloven?

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

Selvom der i de seneste par år, har været forholdsvist stille om konkurrencereglerne i bygge- og anlægsbranchen, er sådanne ”fredstider” ikke ensbetydende med at der skal hviles på laurbærrene. Det er vigtigt at være compliance med konkurrenceloven. Med et såkaldt ”complianceprogram” eller mere mundret ”adfærdsregler for overholdelse af konkurrenceregler” sikrer du din virksomhed mod at blive en del af branchens næste kartelsag.

Det er derfor rettidig omhu at være på forkant med begivenheder og investere i at overholde konkurrencereglerne i din virksomhed. Ved ØENS hjælper vi din virksomhed igennem alle faser af jeres compliance indsats.

Introduktion til compliance

Compliance er et lidt fint begreb, som bedst kan oversættes til ”det systematiske arbejde med at sikre overholdelse af gældende regler”. Compliance er derfor ikke begrænset til overholdelse af konkurrencereglerne. Det kan også bruges indenfor andre regeltunge områder som fx bank og finansiering eller GDPR.

Arbejdet med compliance kan overordnet opdeles i fire faser:

  • Undersøgelse
  • Udarbejdelse
  • Implementering
  • Opfølgning

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen har i 2015 udarbejdet en vejledning i konkurrenceretlig compliance med den lidt tunge titel: ”Hvad kan din virksomhed gøre for at overholde konkurrencereglerne? Vejledning om compliance”. Denne giver dig en kort og brugbar introduktion til dit arbejde med konkurrenceretlig compliance i din virksomhed.

Et nicheområde i fokus

Et af ØENS specialkompetenceområder er konkurrenceret og compliance specifikt målrettet anlægs- og byggebranchen. Vi udarbejder komplette complianceprogrammer til jeres virksomhed. Vi sikrer gennem undervisning, at jeres medarbejdere er opdateret med den nødvendige viden til at kunne holde jer ude af karteller og andre konkurrencebegrænsende samarbejder.

Vi hjælper med alle dele af jeres complianceindsats; fra etablering af et helt nyt complianceprogram til de enkelte dele af et eksisterende set-up – fx undervisning af medarbejdere i konkurrenceregler, kontrolindsatser eller udarbejdelse af retningslinjer og processer i virksomheden.

Er underentreprise ulovligt?

Som et eksempel, der fylder rigtig meget i de fleste entreprenørvirksomheders complianceindsats, er spørgsmålet om, hvornår det kan være ulovligt at lave underentrepriseaftaler. Svaret på det spørgsmål er ikke nødvendigvis helt enkelt. Men grundlæggende set kan man sige, at underentrepriser med konkurrerende virksomheder under visse betingelser kan være problematiske. Det bør begrænses eller måske helt undgås. Derimod vil underentrepriser med ikkekonkurrenter næsten altid være uproblematiske.

Har du brug for hjælp?

Blev du inspireret til at gå i gang med din egen complianceindsats eller tage den til næste niveau eller bare få den eksisterende indsats støvet af, så er du altid velkommen til at kontakte advokat Johan Iversen Møller ved ØENS Advokatfirma.

Kontakt en af ØENS specialister

Johan Iversen Møller ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Johan Iversen Møller
Advokat

‘ØENS Juridiske Byggerådgivning’ er nu søsat!

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

ØENS Advokatfirma lancerer nu et helt nyt skræddersyet juridisk koncept, der skal hjælpe foreninger og andre bygherrer trygt igennem deres byggesag.

Konceptet er i første omgang udviklet til vores foreningsejendomme. Her er behovet for juridisk rådgivning særligt vigtigt fordi bestyrelsen ofte står med et stort ansvar for at byggesagen forløber korrekt. Her er ØENS Juridiske Byggerådgivning en ekstra tryghed for bestyrelsesmedlemmerne og dermed for hele foreningen. F.eks. ved at undgå en situation med en entreprenør, der går konkurs midt i byggeriet, uden at der er stillet garanti for arbejdet, eller ved at bygherrens tekniske rådgiver ikke leverer det rette fagtilsyn undervejs i byggeriet, med den konsekvens, at mangler ved entreprenørens arbejde ikke opdages og håndteres rettidigt. I sidste ende kan en dårlig håndteret byggesag indebære juridisk – og dermed økonomisk ansvar for bestyrelsens medlemmer.

Men derudover kan konceptet også bruges af private bygherrer. Det spænder fra det unge par, der skal bygge deres første hus, til mere professionelle ejendomsudviklere, der skal opføre eller renovere en udlejnings- eller erhvervsejendom.

Vi ser et øget behov for ’hands-on’ juridisk rådgivning i byggesager i takt med at andre dele af samfundet bliver mere specialiseret. Byggesager er ofte en kompliceret proces, hvor der kan være store fordele ved at have en juridisk rådgiver fast tilknyttet sagen fra start til slut, siger advokat Johan Iversen Møller. I stedet for at advokaten først kontaktes, når entreprenøren har forladt pladsen og alle rasler med sablen, vender vi det på hovedet og tilknytter advokaten allerede fra starten. Det tror vi på kan begrænse de store konflikter.

Hvad går konceptet ”ØENS Juridiske Byggerådgivning” ud på?

Den juridiske rådgiver tilknyttes byggeprojektet fra starten, og følger det på nært hold hele vejen igennem byggeriets faser – fra projektering, udbud, udførelse og helt frem til afleveringen af byggeriet. Den juridiske rådgiver leverer nogle klart definerede og højt fagligt kompetente juridiske ydelser f.eks. sikring af udbudsmaterialets kvalitet, en juridisk kvalitetskontrol af den valgte entreprenør eller ved at sørge for at bygherrens eventuelle dagbodskrav bliver fremsat korrekt, fortæller advokat Johan Iversen Møller. Dermed slipper bygherren for bekymringer om, hvornår den juridiske rådgiver skal kontaktes. Vi tager den nødvendige dialog med byggeriets andre parter som f.eks. den tekniske bygherrerådgiver og entreprenøren.

Hvordan er idéen opstået?
Alt i samfundet bliver mere specialiseret, og det gælder også inden for byggejura. Det at yde systematisk juridisk byggerådgivning hører ikke længere kun de store offentlige byggeprojekter til.

Hvordan adskiller produktet sig fra andre i branchen?
Traditionelt har det fungeret sådan i byggebranchen, at den tekniske bygherrerådgiver kommer med de nødvendige juridiske dokumenter såsom udbudsbetingelser, entreprisekontrakter mv. Derudover har aktører i byggebranchen ikke bekymret sig så meget om jura, men i stedet ‘blot’ koncentreret sig om det der blev bygget. Problemet med denne model er dog, at den tekniske rådgiver ikke er jurist og ikke påtager sig ansvaret for de juridiske forhold. Det er der mange, der ikke har opfattet, og nogle tekniske rådgivere er heller ikke gode nok til at forklare kunderne om deres egne begrænsninger.

Der er også en del ejendomsadministratorer, der sælger juridisk rådgivning sammen med deres byggeadministrationsaftale. Denne juridiske rådgivning er dog oftest ikke tilstrækkeligt dybdegående eller specialiseret til nutidens behov. Nogle gange sælges byggesagsadministration sammen med byggeteknisk rådgivning, hvilket kan medføre en interessekonflikt.

Disse forhold fører i mange sager til, at det juridiske ansvar falder mellem to stole. Det ender ofte med at bygherren eller foreningen står tilbage med risikoen selv, hvis tingene går galt.

ØENS Juridiske Byggerådgivning er selvfølgelig ikke en mirakelkur, der garanterer, at et byggeri ikke kan løbe ind i problemer. Men vores mål er, at vi vil skabe tryghed og ordentlighed for vores kunder, når de står mit i en byggesag, som i sig selv kan være en stressende proces.

Hvad koster det?
Udgangspunktet er, at man indgår en fastprisaftale som udgør 1 % af de samlede byggeomkostninger. Satsen falder så til 0,75 % over 10 mio. kr. og til 0,5 % over 25 mio. kr., ligesom der er en minimumspris på kr. 25.000. Man kan også vælge at betale efter medgået tid. Det kan være en god idé i byggesager med helt særlige behov.

Hvad gør jeg, hvis jeg gerne vil vide mere?
Du er altid velkommen til at kontakte mig – Johan Iversen Møller – eller min kollega Thomas Valentin for at høre mere om ”ØENS Juridiske Byggerådgivning”.

Kontakt en specialist

Johan Iversen Møller ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Johan Iversen Møller
Advokat
Thomas Valentin ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Thomas Valentin
Advokat

Skal ejer- og andelsboligforeninger anses som forbrugere?

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

I en nyere sag fra Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed bliver en ejerforening ikke tillagt forbrugerstatus i forhold til spørgsmålet om ansvarsperiodens længde for mangler ved et byggeri. Dermed vedligeholder afgørelsen den gamle diskussion om, hvorvidt ejer- og andelsboligforeninger skal anses som forbrugere. Hvor den gængse opfattelse i dag nok er, at disse former for foreninger skal behandles som forbrugere, giver afgørelsen fra voldgiftsretten dog anledning til at genbesøge spørgsmålet. Læs med herunder, hvis du vil blive klogere på emnet.     

Afgørelsen fra Voldgiftsretten
Det skal understreges, at spørgsmålet om foreningens forbrugerstatus så vidt vides ikke var et tema i sagen. Der er heller ikke i sagsreferatet oplysninger om den konkrete ejerforenings størrelse, øvrige forhold eller involvering i den konkrete byggesag. Man skal derfor passe på med at fortolke for meget ind i afgørelsen.

Foreningen havde tilbage i 2011 indgået rådgiveraftale i henhold til ABR 89 og i 2012 entrepriseaftale i henhold til AB 92 i forbindelse med et renoveringsprojekt på foreningens ejendom. Voldgiftsretten lagde efter bevisførelsen til grund, at foreningen først havde reklameret over henholdsvis rådgivningsfejl og mangler efter udløbet af 5-års fristerne i ABR 89 og AB 92. Foreningen havde derfor mistet sit krav pga. for sen reklamation. Afgørelsen er optrykt i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret (TBB 2021.1143).

AB-systemets 5-årige ansvar
AB 92 og ABR 89 indeholder begge en begrænsning af entreprenørens og rådgiverens ansvar til 5 år fra afleveringsdagen – den såkaldte absolutte reklamationsfrist. Reglerne er en del af en brancheaftale, hvorefter entreprenøren forpligter til sig at udbedre mangler ved byggeriet efter afleveringen mod, at ansvarsperioden begrænses til 5 år. Tilsvarende bestemmelser findes i øvrigt i de nye AB 18 og ABR 18. Der tages dog ikke stilling til, hvordan reglerne skal forstås i forbrugerforhold. Det har den logiske forklaring, at AB-systemet er tiltænkt til brug i professionelle aftaleforhold. Man kunne dog godt her rejse en lille kritik af, at der ikke er indsat en kort pædagogisk tekst i forbindelse med revisionen af AB-aftalesystemet, da det er en meget udbredt misforståelse, at entreprenør og rådgiver kun har et 5-årigt ansvar; også når kunden er forbruger. Materialeleverandørernes tilsvarende klausul – også kaldet byggeleveranceklausulen – indeholder derimod denne pædagogiske præcisering, jf. DB 20 pkt. 14.2.

Svaret skal findes i forældelsesloven
Hvor AB-reglerne således er tavse om problemstillingen, skal svaret findes i forældelseslovens § 26, stk.2, som fastslår, at loven ikke ved forudgående aftale kan fraviges til skade for en forbruger. Forældelseslovens sikrer således forbrugeren et 10-årigt ansvar for fejl og mangler ved bygge- og anlægsarbejder.

Hvad er en forbruger?
Forbrugerombudsmanden har tilbage i 2015 i en sag om telefonsalg udtalt, at andels- og ejerboligforeninger som udgangspunkt skal anses som forbrugere, da foreningerne typisk er sammenslutninger, der varetager medlemmernes private økonomiske interesser. Forbrugerombudsmanden gjorde dog også opmærksom på, at visse andels- og ejerforeninger ikke nødvendigvis skal anses for forbrugere i enhver sammenhæng under hensyn til deres størrelse og professionelle drift.

Der er ligeledes flere markante stemmer i den juridiske litteratur, der har gjort opmærksom på, at det ikke altid er givet, at en andels- eller ejerboligforening skal anses for forbruger i forhold til et konkret bygge- og anlægsarbejder. Således har såvel Sonny Kristoffersen i et branchenotat fra 2017 og Anders Buch m.fl. i bogen AB 18 fremhævet, at der er en grænse for foreningernes forbrugerbeskyttelse og at forhold som foreningens størrelse og professionelle drift er væsentlige momenter i den vurdering.    

Har du brug for hjælp?
Har din andels- eller ejerboligforening brug for hjælp til at vurdere om I er beskyttet som forbrugere – generelt eller i forhold til en konkret sag – er I altid velkommen til at kontakte advokat Johan Iversen Møller for en snak om forbrugerbegrebet i bygge- og anlægssager. Det samme gælder selvsagt, hvis du er entreprenør og overvejer, hvordan din virksomhed bedst håndterer forbrugerforhold i jeres entrepriseaftaler.

Kontakt en af ØENS specialister

Johan Iversen Møller ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Johan Iversen Møller
Advokat

Byggeskadeforsikring og entreprenøransvar ved nyopførte foreningsejendomme

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

Du har lige købt drømmeboligen i en lækker nyopført etageejendom. ‘Kan det overhovedet gå galt’ tænker du?

Det kan det desværre godt. Har du mon tænkt over, hvem der bærer ansvaret, hvis du en morgen vågner ved, at det drypper ned gennem taget til din lejlighed? Spørgsmålet er, om ejendommen er dækket ind i forhold til mangler ved byggeriet.

Hvis du sidder i bestyrelsen i en ejendom, der er opført indenfor de sidste 10 år, er det en god idé at læse videre her.

Et stigende antal sager
I ØENS Rådgivningshus oplever vi et stigende antal henvendelser fra foreninger i ejendomme, som er nyopført indenfor de seneste 5-10 år, omkring ansvar for mangler ved hovedejendommen, og hvad bestyrelsens forpligtelser er i den forbindelse. ’Skal der holdes en 5-års-gennemgang?’, ’Hvem har ansvaret for mangler?’, ’Hvornår skal vi senest have reklameret over skjulte mangler ved byggeriet?’

Dette er blot nogle af de hyppigste spørgsmål, vi hører.

Problemstillingen vedrører altså ikke skader og/eller mangler, der er isoleret til den enkelte andels- eller ejerlejlighed, men skader på hovedejendommen eller hvor skadesårsagen vedrører hovedejendommen.

Det almindelige 10-årige ansvar overfor forbrugere
Hvis du som forbrugerkunde får bygget en bolig til dig og din familie, gælder der et 10-årigt ansvar for mangler ved byggeriet for den entreprenør, som du har indgået entrepriseaftalen med. Dette er en lovbeskyttet ret, som altså ikke kan fraviges ved aftale mellem dig og entreprenøren.

Entreprenøren og bygherren forsvinder
Problemet opstår fordi foreningen oftest ikke har nogen aftale med den entreprenør, som har opført bygningen, og den ejendomsudvikler, der står som bygherre og sælger, har ofte ingen intentioner om at være i ’live’ mere end et par år efter, at ejendommen er videresolgt. Det er derfor vigtigt, at foreningens bestyrelse har styr på, hvilke aftaler der gælder mellem entreprenøren og bygherren og videre til foreningen. Konsekvensen kan i værste fald være, at ingen er ansvarlige for skjulte mangler ved byggeriet.

Byggeskadeforsikring kan være foreningens redning
Byggeskadeforsikringen er en lovpligtig forsikring, der dækker mere grundlæggende mangler ved nyopførelse af ejendomme til beboelse i 10 år og som skal tegnes i forbindelse med byggeriets opførelse. Forsikringsselskabet er forpligtet til at lave en teknisk gennemgang af byggeriet efter 1 og 5 år efter afleveringen og udarbejde en rapport, som skal gøres tilgængelig for beboerne.

Har du brug for hjælp
Du og din forening er altid velkommen til at kontakte os for at høre, hvordan vi kan hjælpe jer med at få styr på entreprenøransvar og byggeskadeforsikring.

Kontakt en af ØENS specialister

Johan Iversen Møller ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Johan Iversen Møller
Advokat

Pas på entreprenørklemmen

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

Som entreprenør er der mange ting, der er sjovere end byggejura. Men selv om du ikke behøver at være juridisk ekspert for at blive en god entreprenør, er der dog visse juridiske emner, du med fordel bør have en grundlæggende forståelse omkring. Entreprenørklemmen er helt sikkert ét af dem.

Læs videre nedenfor og bliv klogere på entreprenørklemmen – hvad det er og hvordan du undgår den.

Hvad er entreprenørklemmen?
Entreprenørklemmen opstår, fordi to juridiske discipliner møder hinanden, og som navnet lyder, ender det oftest med, at entreprenøren bliver klemt.

På den ene side har vi entrepriseretten. Det er det retsområde, der regulerer bygge- og anlægsbranchen mellem bygherrer, hoved- og totalentreprenører og deres underentreprenører. Du kender det måske fra dine egne entrepriseaftaler, hvor der typisk vil være aftalt en variant af de almindelige betingelser (AB 18 eller ABT 18, AB forenklet eller AB forbruger). Ifølge entrepriseretten er entreprenøren fuldt ud ansvarlig overfor bygherren for mangler ved byggeriet.

På den anden side har vi køberetten og købeloven. Dette retsområde handler om salg af løsøre. Når entreprenøren indkøber byggematerialer til brug for opgaven, er der altså tale om et køb omfattet af købeloven.

Problemet for entreprenøren opstår egentlig ikke på grund af købeloven, eller fordi lovgiver har sovet i timen. Købeloven er nemlig indrettet på den måde, at den tager højde for, at byggematerialer er noget særligt. Derfor fastslår købelovens § 54, stk. 3, at det 2-årige ansvar i købeloven ikke gælder for byggematerialer. Yderligere pålægger købelovens § 43, stk. 3 sælgeren af byggematerialer et lignende erstatningsansvar, som det entreprenøren typisk påtager sig overfor bygherren.

Men hvad er problemet så? Jo, problemet er at købelovens regler kan fraviges ved aftale. Og det bliver de i stor stil. Den mest udbredte standard for salg af byggematerialer i Danmark er DB 20 udarbejdet af brancheforeningen Danske Byggevarecentre. DB 20 benyttes i alle de store trælastkæder. DB 20 indeholder en lang række fravigelser til købeloven. Mest markant er, at sælgerens ansvar for mangler begrænses til fakturaværdien + 10 %.

Hvad betyder det i praksis? Lad os tage et eksempel:
Ved et nybyggeri udfører entreprenøren skalmuring. Indkøbsprisen for murstenene udgør kr. 300.000. Efter afleveringen viser en skønsrapport, at der er en fabrikationsfejl ved stenene og hele murværket skal laves om. Det koster 1.5 mio. kr. at rive muren ned, indkøbe nye materialer og genopføre muren.  Materialeleverandøren skal betale, hvad stenene kostede + 10 %, dvs. kr. 330.000. Entreprenøren skal selv betale resten. Selvom der var tale om en fabrikationsfejl ved stenene.

Dette er i alt sin enkelthed entreprenørklemmen.

Hvordan undgår entreprenøren entreprenørklemmen?
Det er ikke en helt enkelt sag at undgå entreprenørklemmen, fordi DB 20 salgs- og leveringsbetingelserne for byggematerialer er så udbredte, som de er.

Første skridt kan være at tage en dialog med materialeleverandøren om de vilkår, som materialerne sælges under. Det kan eventuelt overvejes, om materialerne kan købes et andet sted under bedre juridiske vilkår. Dernæst bør man overveje kun at bruge materialer, man har kendskab til og erfaring med at bruge. Slutteligt kan man kigge efter, om der er givet en produktgaranti for materialerne, som indeholder dækning af arbejdsindsatsen ved mangelafhjælpning.

Har du brug for hjælp
Det er ikke en helt enkel sag at undgå entreprenørklemmen. Du er altid velkommen til at kontakte Johan Iversen Møller for en snak om entreprenørklemmen, og hvordan du og din virksomhed håndterer det bedst muligt. Vi kalder det rådgivning i øjenhøjde.

Kontakt en af ØENS specialister

Johan Iversen Møller ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Johan Iversen Møller
Advokat

Nybyggeri – Er prisen på dit nybyggede hus fast?

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

Vi får ofte spørgsmålet, om det virkelig er nødvendigt med en advokat, når man bygger et nyt hus. Listen over udgiftsposter er lang, så forståeligt vil man gerne spare, hvor man kan. Erfaringen viser imidlertid, at dette ikke er et sted, hvor man bør spare.

Der kom fuld fart på den danske byggebranche efter verden blev ramt af COVID-19, og danskerne bygger nu som aldrig før. De fleste nybyggere lægger stor energi i at finde de bedste materialevalg til den skarpeste pris og forhandler frem og tilbage med entreprenøren, til prisen er på plads. Desværre er der alt for mange, der glemmer, at det ikke kun er prisen, der er til forhandling. Det er kontraktvilkårene også.

  • Hvornår skal dit hus være færdigt?
  • Hvad sker der, hvis opførslen af dit hus forsinkes?
  • Hvem afgør, om huset lever op til det aftalte eller har mangler?
  • Hvordan er du stillet, hvis der viser sig at være fejl eller mangler?
  • Og er prisen overhovedet fast?

Svarene på de spørgsmål afhænger helt og holdent af, hvilke vilkår du har forhandlet dig til.

Nogle byggefirmaer har eksempelvis i deres kontraktbetingelser, en kontraktuel fastpris-periode på 12 måneder med mulighed for derefter at hæve prisen med op til 1 % pr. måned, hvor arbejdet ikke er igangsat. Det er der mange, der ikke er klar over, at de skriver under på, når de skriver under på deres entreprisekontrakt.

Da landets håndværkere har rigeligt at se til pt., og leveringstiderne på byggemateriale er blevet væsentligt forlænget i hele landet, har byggebranchen længe haft vanskeligt ved at igangsætte og afslutte byggerier i vanligt tempo. Mange byggeprojekter ligger derfor stille i månedsvis, selv efter at samtlige design- og materialevalg er blevet truffet og alle nødvendige tilladelser er blevet indhentet. Med en så langsommelig proces, kan man risikere, at den pris man skrev under på, ikke er endelig.

Vilkåret om en begrænset fastprisperiode betyder, at hvis man eksempelvis har underskrevet entreprisekontrakten i maj 2021, så skal det første spadestik være taget senest maj 2022. Hvis det ikke er tilfældet, således at den i kontrakten aftalte fastprisperiode overskrides ift. påbegyndelse (ikke aflevering), kan kontraktsummen tillægges en eventuel prisforhøjelse på op til 1% pr. påbegyndt måned, dog typisk med en maksimal begrænsning til det generelle prisniveau byggefirmaet har, for dit geografiske område 12 måneder fra underskrift. 

Er der eksempelvis sket en generel prisstigning på 1,6% fra aftalens indgåelse til byggeriets opstart, vil du ved opstart i den første måned efter fastprisperiodens udløb få tillagt 1% i prisstigning, mens du ved opstart i den anden måned efter fastprisperiodens udløb, vil få tillagt yderligere 0,6 % i prisstigning, således at den samlede prisstigning udgør 1,6%. Ved opstart i den tredje måned efter fastprisperiodens udløb, vil man i dette eksempel ikke få tillagt yderligere prisstigninger. Bygger du et hus til en aftalt entreprisesum på 2.500.000,00 svarer en stigning på 1,6% sig til kr. 37.500,00.

Den lange ventetid øger ikke kun risikoen for forsinkelser, men også risikoen for fejl og mangler. Dette giver anledning til en række yderligere spørgsmål.

  • Hvem afgør, hvad der er en mangel?
  • Hvornår skal manglen udbedres, og hvad er konsekvensen, hvis manglen ikke udbedres?

Svarene på alle disse spørgsmål fastlægges af byggefirmaet, medmindre du og din advokat er opmærksom på at spotte aftalens faldgruber og få aftalen forbedret, inden den indgås. Din entreprisekontrakt er dit styringsmiddel over for byggefirmaet og et middel til at løse de uenigheder, der måtte opstå undervejs.

Står du over for at skulle indgå en entreprisekontrakt, bør du derfor få byggefirmaets kontraktvilkår gennemgået af en juridisk rådgiver, inden du skriver under på entreprisekontrakten.

Du er altid meget velkommen til at kontakte ØENS Advokatfirma. Vi har erfaring med alle typer af entreprisekontrakter og bistår ofte bygherrer i forhandlinger med små som store byggefirmaer, herunder Huscompagniet, Eurodan-Huse, Lind & Risør, Milton Huse, Hybel Huse m.fl.

Kontakt en af ØENS specialister

Johan Iversen Møller ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Johan Iversen Møller
Advokat

Materialeprisstigninger rammer bygge- og anlægsbranchen – hvordan håndterer du det juridisk?

Relaterede nyheder

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

Det er sikkert ikke gået din næse forbi, at bygge- og anlægsbranchen i løbet af det seneste år har været ramt af massive materialeprisstigninger. Du har måske endda været så uheldig at mærke det på egen krop. Læs mere her om, hvordan du håndterer dette rent juridisk.

Få styr på din aftale
Det første du skal få styr på i forhold til materialeprisstigninger er – måske ikke helt overraskende – hvad har du aftalt? Udgangspunktet i entreprise er, at entreprenøren bærer risikoen for udsving i materialepriser, når først kontrakten er indgået. Dette kan dog være fraveget i den konkrete aftale.

AB 18
Hvis AB 18 er en del af dit aftalegrundlag, har du dermed aftalt, at entreprenøren har ret til en godtgørelse ved større materialeprisstigninger efter reglen i AB 18 § 35.

Hvis AB 18 ikke er aftalt
Hvis AB 18 ikke er aftalt – er du tilbage ved start – nemlig at entreprenøren ikke har ret til en godtgørelse. Det vil være tilfældet, hvis dit aftalegrundlag er baseret på AB 92 eller AB Forbruger. Medmindre du desuden har aftalt, at pris- og tidscirkulæret(fastpriscirkulæret) eller Dansk Byggeris Standardforbehold skal gælde. Hvis det er tilfældet, gælder det samme som, hvis du havde aftalt AB 18. Det skyldes, at reglen i AB 18 reelt set er en kopi af en gammel regel i pris- og tidscirkulæret.

Hvordan beregnes godtgørelsen?
Beregningen af godtgørelsen fremgår af AB § 35. Lad os sige det med det samme – beregningen er temmelig kompliceret og reglen giver i virkeligheden flere spørgsmål end svar. Entreprenørens selvrisiko udgør 10 % af prisstigningen på det enkelte materiale – med tillæg af 0,5 % pr. måned regnet fra tilbudsdagen. Desuden skal de samlede materialeprisstigninger på byggesagen overstige 0,5 % af hele entreprisesummen, inden bygherren skal begynde at betale.

Skal godtgørelsen varsles?
Det kan være en god idé at varsle din aftalepart om materialeprisstigninger, selvom det ikke er et egentligt krav i reglerne.

Er du forvirret nu?
Det kan vi godt forstå. Reglen om godtgørelse for materialeprisstigninger kan være forvirrende. Du er altid velkommen til at kontakte advokat Johan Iversen Møller for en snak om materialeprisstigninger i din sag og hvordan du bør håndtere det juridisk korrekt. Vi kalder det rådgivning i øjenhøjde.

Kontakt en af ØENS specialister

Johan Iversen Møller ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Johan Iversen Møller
Advokat