Advokatrådet er efter retsplejelovens § 143, stk. 2, ansvarlig for, at der føres tilsyn

Advokatrådet er efter retsplejelovens § 143, stk. 2, ansvarlig for, at der føres tilsyn med alle danske advokater og advokatvirksomheder. Advokatsamfundet udfører tilsynet, som kan bestå af skriftlige tilsyn, online tilsyn via videokonference eller on-site tilsyn, hvor de aflægger besøg hos advokatvirksomhederne.

Advokater har pligt til at medvirke til berammelse af tilsyn, indsende relevant materiale og deltage i de møder, som er nødvendige for, at tilsynet kan gennemføres. Tilsynet skal sikre, at advokater og advokatvirksomheder overholder reglerne om god advokatskik, håndtering af klientkonti samt de omfattende pligter efter hvidvaskloven. Det er en central del af arbejdet med at sikre transparens, kvalitet og tillid i advokatbranchen.

Når du eller dit advokatfirma udtages til tilsyn, modtager du et brev fra Advokatsamfundet. Her fremgår de væsentligste oplysninger om, hvordan du skal forholde dig. Tilsynets omfang og den dokumentation, som advokaten eller advokatfirmaet skal indsende, afhænger af, hvilken type tilsyn der er tale om.

For mange advokater kan et tilsyn – uanset om det er et standardtilsyn, risikobaseret tilsyn, hvidvaskspecifikt tilsyn eller en kollegial samtale – medføre et betragteligt arbejde. Der kan være behov for at indhente dokumentation, opdatere politikker, gennemgå klientkonti, kvalitetssikre opdrags- og prisoplysninger og redegøre for interne processer.

Hos ØENS Advokatfirma oplever vi, at behovet for rådgivning i den forbindelse er stigende. Det skyldes blandt andet:

• øget fokus på hvidvaskforpligtelser
• skærpet kontrol med klientkonti
• ændringer i tilsynsmodellen
• flere spontane eller temabaserede tilsyn
• den stadig mere detaljerede risikobaserede tilgang

Hvordan foregår et tilsyn fra Advokatsamfundet?

Et tilsyn fra Advokatsamfundet kan omfatte alle eller enkelte områder:

• klientkonto og interne kontroller
• opdrags- og prisoplysninger
• hvidvasklovens §§ 7-8 (risikovurdering, politikker og forretningsgange)
• screeningsprocedurer
• kundekendskabsprocedurer
• dokumentation for uddannelse og efteruddannelse
• erklærings- og oplysningsforpligtelser

Den konkrete gennemgang tilpasses advokatens eller firmaets risikoprofil – og omfanget kan derfor variere betydeligt.

Hvordan kan vi hjælpe, hvis I udtages til tilsyn?

ØENS Advokatfirma tilbyder rådgivning og fuld støtte i forbindelse med alle typer tilsyn. Det kan blandt andet omfatte:

Forberedelse før tilsynet

• opdatering af hvidvaskdokumentation, politik, risikovurdering og forretningsgange
• kontrol af opdrags- og prisoplysninger
• screening og interne kontrolprocedurer
• sikring af dokumentation til den årlige tilsynserklæring

Bistand under selve tilsynet

• vejledning i kommunikationen med Advokatsamfundet
• gennemgang af de spørgsmål og dokumentationskrav, du modtager
• udarbejdelse af redegørelser og materialesamlinger

Opfølgning efter tilsynet

• implementering af eventuelle anbefalinger
• tilretning af politikker og procedurer
• risikoanalyse og etablering af “best practice” fremadrettet

Har du brug for hjælp?

Hos ØENS har vi specialiseret viden inden for blandt andet compliance, hvidvask og GDPR, og vi har erfaring med at rådgive både små og mellemstore advokatfirmaer med alt fra forberedelse og dokumentation til sparring under og efter tilsynet.

Har du fået besked om et tilsyn fra Advokatsamfundet – eller vil du sikre, at din praksis og dokumentation er opdateret og robust – er du meget velkommen til at kontakte os for en uforpligtende drøftelse. Flere advokater oplever, at tilsynet mest af alt føles som en administrativ byrde, der tager tempoet ud af forretningen. Det er helt forståeligt. Vores rådgivning kan derfor være en enkeltstående gennemgang, løbende sparring eller et samlet compliance-setup, afhængigt af dit behov og tilsynets karakter.

Hvis du står over for et tilsyn og gerne vil have ro, overblik og en smidig proces, er du altid velkommen til at kontakte os.

Advokatfirma

Lisa Lykke

Advokat, associeret partner

Afdeling:

Der var engang, hvor kontrakten blev betragtet som civilisationens rygrad. Den var ikke blot et dokument, men et ritual: To parter satte deres underskrift og bandt sig til hinanden – med retten som garant og samfundet som vidne. Kontrakten var symbolet på forpligtelse.

I dag er kontrakten blevet reduceret til en tekstfil, som mange tror kan produceres med ét klik. En chatbot kan levere ejeraftaler, lejekontrakter eller ansættelsesaftaler på sekunder. Og fristelsen er til at forstå: Hvorfor betale for advokatens tid, når algoritmen kan levere en aftale hurtigere, billigere og uden besvær?

Men netop her opstår det afgørende spørgsmål: Hvad mister vi, når kontrakten ikke længere er en forhandling, men et output? Hvad sker der, når paragraffen bliver afløst af prompten?

Kontrakten som mere end tekst

For at forstå udfordringerne må vi se kontrakten i et længere lys. En kontrakt er ikke blot en samling ord. Den er en struktur af forventninger, en ramme for relationer og et værktøj til at håndtere konflikter, som endnu ikke er opstået.

Når to kapitalejere underskriver en ejeraftale, er det ikke kun kapital og stemmeret, der er på spil. Det er også magt, tillid, ambitioner, forventninger til hinanden og risikoen for fremtidig uenighed. Når en udlejer og lejer indgår en lejeaftale, handler det ikke kun om kvadratmeter og husleje, men om sikkerhed, hjem og stabilitet.

Kontrakten er derfor aldrig neutral. Den er et spejl af menneskelige relationer – og et værn mod det uforudsigelige.

AI og illusionen om neutralitet

Kunstig intelligens lover en ny vej: automatiserede kontrakter, der ser professionelle ud, men som i virkeligheden ofte blot er generiske variationer over kendte mønstre. Maskinen producerer tekst, der ligner jura – men uden helt at forstå og inkorporere juraens funktion og forudsætningerne for de involverede parter.

Det er her, illusionen opstår. Jo mere poleret kontrakten ser ud, desto mere tror parterne, at den er korrekt. Men AI kender ikke nødvendigvis (endnu) til seneste lovændringer, kan overse ufravigelige regler, retspraksis og forstår ikke de sociale og økonomiske dynamikker mellem parterne. Kontrakten er derfor aldrig neutral. Den er et spejl af menneskelige relationer – og en sikkerhed i det uforudsigelige.

Eksempler på algoritmisk blindhed

Forestil dig tre scenarier:

• Ejeraftalen. Chatbotten leverer en færdig aftale, men uden klausuler til at håndtere fastlåste situationer, hvor ejerne ikke kan blive enige samt indarbejde individuelle forhold og forudsætninger hos parterne. Uden klare bestemmelser herom, risikerer ejerne at blive stående i uenigheder, der forsinker vigtige beslutninger.
• Lejeaftalen. AI konstruerer klausuler, som strider mod ufravigelige regler i lejeloven. Resultatet er, at bestemmelserne er ugyldige – og udlejer mister rettigheder, som vedkommende troede var sikret.
• Ansættelseskontrakten. Maskinen overser funktionærlovens regler om opsigelsesvarsel, feriepenge samt de særlige regler og rettigheder ved graviditet og barsel. Arbejdsgiver står svækket i en tvist, fordi kontrakten ikke kan håndhæves.

I alle tre tilfælde er problemet ikke kontraktens form eller udseende. Tværtimod kan den fremstå overbevisende og professionel. Faren er, at de juridiske konsekvenser – hvordan en domstol vil fortolke bestemmelserne, hvordan reglerne anvendes i praksis, og hvordan aftalen spiller sammen med gældende retspraksis – slet ikke er overvejet. Og det er netop dér, kontraktens reelle værdi ligger.

En dybere fare: Retten som tekstgenerator

Der er også en mere principiel dimension. Hvis vi overlader kontraktudarbejdelsen til algoritmer, risikerer vi at udhule vores forståelse af, hvad ret overhovedet er. Retten er ikke kun ord; den er også institutioner, ansvar, legitimitet og etik.

Hvis kontrakten blot bliver en autogeneret tekst, mister vi blikket for dens funktion som forpligtelse. Vi glemmer, at kontrakten er et løfte, sanktioneret af staten og indlejret i en kulturel forståelse af retfærdighed.

Kort sagt: Når retten reduceres til bare at være en generisk tekst, mister den sin autoritet.

Hvem bærer ansvaret for fejl?

En af de mest centrale risici ved at lade en chatbot udarbejde kontrakter er, at der ikke findes nogen at holde ansvarlig, når noget går galt.

Hvis en advokat laver en fejl i en kontrakt, findes der både et professionelt ansvar og en forsikring, der kan dække klientens tab. Det vil sige at der er et ansvarssystem, som giver en form for tryghed.

Når en chatbot laver fejl, er situationen en anden. Algoritmen bærer intet ansvar. Udbyderen fraskriver sig typisk ethvert juridisk ansvar i sine vilkår. Og brugeren står tilbage med hele risikoen – uanset hvor dyr eller ødelæggende fejlen måtte være. Det er ikke kun et praktisk problem, men et principielt. Retten bygger på idéen om ansvar: at nogen hæfter, når en forpligtelse brydes, eller når en professionel rådgiver svigter sit hverv. Med AI-kontrakter forsvinder dette grundlag. Vi ender med tekster uden afsender og uden konsekvens.

Dermed er faren ikke blot, at kontrakten er mangelfuld. Faren er, at vi skaber et rum af retsløshed, hvor ingen hæfter for fejl – og hvor tilliden til kontrakten langsomt udhules.

Hvor efterlader det os?

Betyder det, at AI ikke har nogen plads i juraen? Tværtimod. AI kan være et stærkt værktøj til at analysere store dokumentmængder, til at opdage mønstre eller til at generere udkast, som juristen/advokaten kan bygge videre på. Men det er netop forskellen: AI som værktøj – ikke som erstatning.

For juraen er ikke et spørgsmål om at gentage det eksisterende. Den er et spørgsmål om at skabe rammer for det, der endnu ikke er sket. Det kræver menneskelig dømmekraft, erfaring og evnen til at forstå relationer, økonomi, magt og risiko.

Har du brug for hjælp?

Kunstig intelligens ændrer den måde, vi tænker om jura og kontrakter på. Den kan producere tekst, men den kan ikke tage ansvar, forudse konflikter eller vurdere konsekvenserne i lyset af retspraksis. Det er netop her, kontraktens egentlige værdi ligger – i samspillet mellem lovgivning, fortolkning og menneskelig dømmekraft. Kontrakten er derfor stadig mere end et output fra en algoritme. Den er en ramme, et løfte og et redskab til at skabe klarhed, når alt andet er uklart.

Hvis du har spørgsmål om, hvordan du sikrer, at dine aftaler holder – også i en tid med AI – er du velkommen til at kontakte en af vores specialister hos ØENS Advokatfirma.

Vil du vide mere? Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Melissa Schneider

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Peter Krarup Nielsen

Juridisk konsulent, mentor

Afdeling:

Siden skærpelsen af færdselsloven i 2021 har det været hovedreglen, at et køretøj, der har været anvendt til vanvidskørsel, skal konfiskeres – også selvom ejeren ikke selv har ført bilen.
Loven rummer dog en snæver undtagelse, hvor konfiskation kan undlades, hvis det vil være uforholdsmæssigt indgribende for ejeren.

For både private, virksomheder og leasingselskaber er det derfor afgørende at kende reglerne om konfiskation af biler ved vanvidskørsel, så man på forhånd kan minimere risikoen.

Hovedreglen i færdselsloven

Udgangspunktet i færdselslovens § 133 a, stk. 2, 2. pkt., er klart: Hvis en bil har været brugt til vanvidskørsel, skal den som hovedregel konfiskeres, hvis betingelserne i § 133 a, stk. 2, er opfyldt, uanset hvem der ejer den. Dette gælder både for private ejere, virksomheder, leasing- og udlejningsselskaber.

Der gælder dog en snæver adgang til, at konfiskation kan undlades, hvis det vil være uforholdsmæssigt indgribende for ejeren.

Hvornår er det uforholdsmæssigt indgribende?

Domstolene foretager en konkret vurdering af sagens omstændigheder, hvor der især lægges vægt på følgende:

• Om det var helt upåregneligt for ejeren, at bilen ville blive brugt til vanvidskørsel.
• Om ejeren har udvist agtpågivenhed, for eksempel ved at have undersøgt førerens baggrund eller indført kontroller.
• Om ejeren har taget rimelige skridt for at sikre sin økonomiske stilling i anledning af overdragelsen af køretøjet til føreren.
• Om et erstatningskrav mod føreren reelt er illusorisk, og dette ikke kunne forudses af ejeren.

For virksomheder, leasingselskaber og biludlejere betyder det i praksis, at man aktivt skal kunne dokumentere sine procedurer, hvis man vil undgå at miste bilen ved en sag om vanvidskørsel.

Hvad kan du/I gøre for at sikre jer bedst muligt?

Det er altid ejeren, der skal dokumentere, at betingelserne for undtagelse er opfyldt. Det er ikke nok blot at påstå, at konfiskation er uforholdsmæssig – der skal foreligge konkret dokumentation eller sandsynliggørelse.

Domstolene lægger stor vægt på, om ejeren har udvist den fornødne agtpågivenhed. Dette kan eksempelvis dokumenteres ved:

• At have indført og håndhævet en klar politik om brugen af bilen (fx i virksomhedsregi).
• At have indhentet oplysninger om førerens kørsels- og straffeattest, hvis bilen udlejes eller leases.
• At have sikret, at føreren er bekendt med reglerne og konsekvenserne ved vanvidskørsel.

Med andre ord: Jo mere dokumentation en virksomhed kan fremvise, jo bedre står man i en sag om konfiskation.

Erstatningskrav mod føreren

Som udgangspunkt må ejeren søge sit tab dækket gennem et erstatningskrav mod føreren.
Kun hvis det kan dokumenteres, at et erstatningskrav reelt er illusorisk – fx fordi føreren er insolvent, bosat i udlandet eller på anden måde ikke kan betale – og dette ikke kunne forudses, kan det tale for, at konfiskation er uforholdsmæssigt indgribende.

Hvad viser retspraksis?

Højesteret har i flere domme slået fast, at undtagelsen kun finder anvendelse i ganske særlige tilfælde, og at der skal foretages en konkret vurdering af ejerens forhold og mulighed for at forudse eller forhindre vanvidskørsel.

I en dom fra 2023 fandt Højesteret eksempelvis, at en arbejdsgiver, hvis medarbejder havde kørt spirituskørsel, ikke skulle have konfiskeret sin bil. Arbejdsgiveren havde indført og håndhævet en alkoholpolitik, medarbejderen havde underskrevet en erklæring om, at overtrædelse ville medføre bortvisning, og det var usikkert, om medarbejderen kunne erstatte bilens værdi. Under disse omstændigheder fandt Højesteret, at konfiskation ville være uforholdsmæssigt indgribende.

Hvad kan du gøre?

Som virksomhed er det vigtigt at forholde sig seriøst til reglerne om vanvidskørsel og konfiskation. Undtagelsen til konfiskation er snæver, men praksis viser, at det kan være muligt at undgå tab, hvis ejeren i tide har varetaget sine interesser og taget sine forholdsregler.

Overvejer du, hvordan din virksomhed kan beskytte sig bedst muligt mod konfiskation af biler ved vanvidskørsel? Så kan det være en fordel at få gennemgået interne politikker, procedurer og kontrakter, så du står stærkere, hvis uheldet er ude.

Kontakt os for en gennemgang af jeres interne procedurer og politikker

Advokatfirma

Henrik Karl Nielsen

Advokat (H), ph.d.

Advokatfirma

Jeppe Brandt Andersen

Advokatfuldmægtig

Afdeling:

En whistleblowerordning er ikke længere blot en “nice to have”.

En whistleblowerordning er ikke længere blot en “nice to have”. Den er et lovkrav og et afgørende værktøj til at styrke gennemsigtighed, compliance og tillid i virksomheden.

De seneste ændringer i dansk lovgivning betyder, at både private og offentlige arbejdspladser skal sikre en sikker, anonym og professionel håndtering af indberetninger. Erfaringen viser tydeligt: Jo lettere og tryggere det er at sige noget højt – som anonym whistleblower – desto bedre beskyttet er virksomheden.

ØENS Advokatfirma har tidligere beskrevet den danske lov om beskyttelse af whistleblowere, som trådte i kraft den 17. december 2021 og senest blev ændret i juni 2024. Hele artiklen kan læses her: https://oadv.dk/whistleblowerordning/

Hvad er en whistleblower?

En whistleblower er en person – typisk en medarbejder, samarbejdspartner eller tidligere ansat – der indberetter alvorlige forhold, som vedkommende bliver opmærksom på gennem sit arbejde. Det kan være alt fra økonomisk kriminalitet, bestikkelse og svindel til grove brud på arbejdssikkerhed, chikane, diskrimination eller andre væsentlige overtrædelser af lovgivning og interne retningslinjer.

En whistleblower er ikke en “sladrehank”, men en vigtig beskyttelsesmekanisme for virksomheden. Formålet er ikke at hænge nogen ud, men at forhindre skade – både på arbejdspladsens kultur og på virksomhedens omdømme og ansvarlighed. Erfaringen viser, at de medarbejdere, der siger noget, ofte er dem, der ønsker at hjælpe virksomheden på rette vej.

Hvad koster ØENS whistleblowerordning?

Mange virksomheder forventer, at en whistleblowerportal er et komplekst og dyrt IT-projekt. Det er det ikke hos os. ØENS Advokatfirma tilbyder whistleblowerordningen til kr. 10.000 pr. år, hvilket ligger væsentligt under markedsprisen. Løsningen leveres i samarbejde med LegalTech Denmark ApS, der står bag en moderne, sikker og fuldt krypteret whistleblowerportal. ØENS Advokatfirma står for den juridiske del af ordningen, analyse af indberetninger samt rådgivning og drift, så I som virksomhed ikke behøver at bruge interne ressourcer på opsætning eller administration.

I praksis betyder det, at I blot opretter aftalen – så tager vi os af resten. I får en fuldt compliant whistleblowerordning, der er nem at implementere, tryg at bruge og fuldt ud lever op til lovens krav.

Hvad kræver whistleblowerloven?

Loven forpligter både offentlige og private arbejdsgivere til at etablere sikre og fortrolige kanaler, hvor medarbejdere og samarbejdspartnere kan indberette alvorlige lovovertrædelser og andre væsentlige forhold.

En lovpligtig whistleblowerordning skal bl.a. indeholde:

• Adgang til whistleblowerportalen for medarbejdere og samarbejdspartnere
• Krypteret og sikker mulighed for både skriftlig og mundtlig indberetning
• Adgang via pc, mobil og tablet
• Kommunikation via lukket portal
• Mulighed for anonym indberetning
• Krypteret upload af dokumentation
• Skriftlige retningslinjer for indberetninger og beskyttelse af whistlebloweren
• Skriftlig vejledning om, hvordan en whistleblower indberetter
• Skriftlig forretningsgang for intern håndtering af indberetninger
• Privatlivspolitik, der beskriver behandling af personoplysninger under ordningen

Hvilke virksomheder er omfattet af whistleblowerloven?

• Private virksomheder med 50–249 ansatte skal etablere en intern whistleblowerordning.
• Virksomheder med 250+ ansatte samt offentlige myndigheder har skullet have ordningen siden 2021.

Justitsministeriet kan – efter risikovurdering – også pålægge mindre virksomheder at etablere en ordning, der muliggør indberetninger fra en whistleblower.

Hvorfor er en whistleblowerordning vigtig?

Mange alvorlige sager opdages først, når nogen tør sige noget. En whistleblower kan være den første og vigtigste indikator på, at noget er galt – før det udvikler sig til økonomiske tab, myndighedssanktioner eller krav fra eksterne parter. Når virksomheden har en sikker, anonym og professionel kanal for indberetninger fra en whistleblower, er det langt mere sandsynligt, at medarbejdere reagerer, når de oplever bekymrende forhold. Det beskytter ikke kun virksomheden, men også medarbejderne og den kultur, man ønsker at bevare og udvikle.

Udover at whistleblowerordningen er lovpligtig, er en whistleblowerordning også et stærkt compliance-værktøj, der hjælper virksomheder med at:

• opdage og forebygge økonomisk kriminalitet, misbrug og chikane
• håndtere uregelmæssigheder fortroligt og professionelt
• beskytte virksomheden mod rygtetab og myndighedssanktioner
• opbygge en åben og tryg organisationskultur

Hvis en virksomhed ikke har en intern whistleblower-ordning, øges risikoen for, at medarbejdere indberetter direkte til Datatilsynet via den eksterne ordning.

Whistleblowerens beskyttelse

Loven beskytter whistleblowere mod enhver form for repressalier – f.eks. afskedigelse, degradering, lønnedgang eller chikane. Beskyttelsen kræver, at whistlebloweren handler i god tro og indberetter forhold, der er omfattet af lovens anvendelsesområde.

Hvad kan ØENS Advokatfirma hjælpe med?

En ekstern whistleblowerordning sikrer, at alle indberetninger håndteres objektivt, fortroligt og professionelt. Medarbejdere føler sig typisk langt tryggere ved at bruge en uafhængig løsning – og det giver virksomheden flere fordele:

• større tillid i organisationen
• korrekt og effektiv håndtering af indberetninger
• fuld efterlevelse af whistleblowerloven
• styrket kultur med åbenhed, ansvarlighed og integritet

ØENS Advokatfirma har siden 2021 – i samarbejde med LegalTech Denmark ApS – tilbudt et moderne whistleblowersystem, der effektivt forebygger ulovlig eller uetisk adfærd og sikrer, at nødvendige undersøgelser hurtigt kan igangsættes – uden at gå på kompromis med fortroligheden. Vi hjælper med implementering, løbende drift og juridisk rådgivning, så I står trygt og compliant – både overfor lovgivningen og jeres medarbejdere.

Kontakt os i dag for en uforpligtende snak om, hvordan vi kan styrke jeres whistleblowerordning og skabe tryghed og tillid i hele virksomheden.

Advokatfirma

Lisa Lykke

Advokat, associeret partner

Afdeling:

ØENS Advokatfirma A/S er blevet kåret som Børsen Gazelle i 2025.

Vi er både stolte og glade over at dele, at ØENS Advokatfirma A/S er blevet kåret som Børsen Gazelle i 2025.

En Gazellepris tildeles danske virksomheder, der har skabt markant vækst over fire sammenhængende regnskabsår. Vi er både utroligt taknemmelige og ydmyge over anerkendelsen og ikke mindst titlen som Børsen Gazellevirksomhed i 2025.

Fra enkeltmandsvirksomhed til A/S – og nu Gazellevirksomhed

Siden begyndelsen har ØENS Advokatfirma været bygget på faglighed, ordentlighed og nære relationer til vores klienter, samarbejdspartnere og kolleger.
Det har båret os hele vejen – fra grundlæggelsen af Kenneth og Idas oprindelige enkeltmandsvirksomhed i 2001, til etableringen af ØENS Advokatfirma A/S i 2021 – og nu, på baggrund af de seneste fire regnskabsår, til anerkendelsen som en af Danmarks hurtigst voksende virksomheder.

Rejsen fra enkeltmandsvirksomhed til aktieselskab har været både naturlig og strategisk. Da ØENS i 2021 blev omdannet til et aktieselskab (A/S), blev virksomheden registreret med et nyt CVR-nummer og er derfor juridisk set en ny virksomhed. Det er ud fra de tal, vi har modtaget en Gazellepris. Selvom der ikke er juridisk eller regnskabsmæssig kontinuitet mellem enkeltmandsvirksomheden ‘ØENS Advokatfirma’ og ‘ØENS Advokatfirma A/S’, er det i praksis den samme forretning, de samme trofaste samarbejdspartnere og klienter – og det samme værdigrundlag, der er videreført.

At modtage en Gazelle vidner derfor om, at vi har formået at bygge videre på mange års erfaring og skabe en solid, bæredygtig vækst på et nyt fundament. Det er et skulderklap til hele ØENS’ rejse – fra iværksætterstart til etableret vækstvirksomhed.

En Gazelle som symbol på mere end vækst

For os er en pris som ‘Børsen Gazelle’ ikke bare et tal på en vækstkurve. Det er et symbol på alt det, vi står for. Det er et skulderklap til vores medarbejdere, som hver dag leverer rådgivning med høj faglig kvalitet og oprigtig interesse for vores klienter.

Det er en anerkendelse af vores klienter og samarbejdspartnere, som gennem årene har vist os tillid og valgt os som samarbejdspartner. Og det er en påmindelse om, at vækst ikke kun handler om økonomi, men om mennesker, kvalitet og langsigtede relationer.

Tak til samarbejdspartnere, klienter og kolleger

Et kæmpe tak til vores klienter og samarbejdspartnere for jeres tillid – og til vores medarbejdere for jeres skønne energi og daglige indsats.
Uden jer var det her ikke sket.

Vi ser Gazellen som en milepæl – ikke et mål. Den bekræfter, at vi er på rette vej, men minder os også om, at vi skal blive ved med at udvikle os, tage ansvar og skabe værdi for de mennesker og virksomheder, vi samarbejder med.

Tak for at være en del af ØENS’ rejse – fra én advokat med en idé til et A/S i vækst.

Advokatfirma

Kenneth Gudmundsson

Advokat (L), stiftende partner

Advokatfirma

Søren Saaby Hansen

Advokat (H), partner

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Thomas Hvas Valentin

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Lisa Lykke

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Afdeling:

Fænomenet ”indirekte forældrekøb”, også kaldet en forældrefinte, refererer til en finansieringsmodel ved boligkøb, hvor forældre stiller midler til rådighed for deres barn, der køber en bolig i eget navn. Barnet bliver således den reelle (juridiske) ejer af boligen, mens forældrene helt eller delvist finansierer købesummen ved at yde et lån til barnet. Dermed er det også barnet, der drager fordel af den økonomiske gevinst, hvis boligen senere sælges med overskud.

Finansieringsmodellen anvendes ofte ved køb af andelsboliger, da mange andelsforeninger stiller krav i deres vedtægter om, at andelshaveren selv bebor boligen. I de senere år er der dog også observeret en stigende anvendelse af modellen ved køb af ejerlejligheder på boligmarkedet – særligt i København, Frederiksberg og på Amager.

Krav til dokumentation til indirekte forældrekøb

Finansiering ved ”indirekte forældrekøb” stiller krav til, at låneforholdet mellem barn og forældre kan dokumenteres, og at der ikke i det skjulte er tale om en gave, da dette kan give afgiftsmæssige konsekvenser.

For at undgå, at lånet kan blive betragtet som en gave, bør der udarbejdes en skriftlig låneaftale mellem barnet og forældrene – evt. med hjælp fra en boligadvokat. Aftalen bør indeholde detaljer om lånebeløb, rentevilkår, tilbagebetalingsplan samt eventuelle sikkerheder. Låneaftalen bør derudover indeholde klare bestemmelser om, hvad der skal ske med lånet i tilfælde af forældrenes død for at undgå tvivl og eventuelle tvister mellem barnet og øvrige arvinger. Endelig skal lånet være på anfordringsvilkår. Det betyder, at långiver skal kunne kræve lånet tilbagebetalt på anfordring/uden varsel.

Det anbefales at søge juridisk rådgivning hos en boligadvokat for at sikre, at låneaftalen er korrekt udformet og overholder gældende regler. Dette minimerer risikoen for skattemæssige problemer og sikrer, at både forældre og barn er beskyttet.

Afdrags- og rentemæssige fordele

Der er ingen krav om, at låneaftalen skal følge almindelige markedsvilkår, hvilket gør det muligt for forældrene at tilbyde et enten rentefrit lån eller en rente, der er lavere end den, barnet ville kunne opnå ved traditionel finansiering gennem pengeinstitutter. Der er endvidere intet til hinder for, at lånet gøres afdragsfrit i en periode. Det afgørende er dog, som tidligere omtalt, at sikre sig mod, at lånet kan klassificeres som en gave.

Forældre har i henhold til boafgiftsloven ret til at give afgiftsfrie gaver til deres barn for et fastsat beløb. Gavebeløbet reguleres årligt og udgør i 2025 kr. 76.900 pr. forældre årligt. Beløbet kan anvendes til løbende at nedskrive barnets gæld til forældrene, hvilket reducerer lånebeløbet. Nedskrivning i form af en gave kan kun ske afgiftsfrit, hvis låneaftalen er korrekt udformet, nedskrivningen sker løbende og ikke er aftalt på forhånd som en samlet gave ved lånets oprettelse.

Skattemæssige fordele ved indirekte forældrekøb

En lovændring i virksomhedsskatteloven, der trådte i kraft 1. januar 2021, gjorde det ikke længere muligt at anvende virksomheds- eller kapitalafkastordningen, ved udlejning af forældrekøb til barnet. Tidligere gav disse ordninger en skatteværdi af rentefradraget på op til 56 pct. sammenlignet med det almindelige private rentefradrag på cirka 33 pct. Efter ændringen kan renteudgifter ved forældrekøb kun fradrages med samme værdi som ved privat ejerbolig, hvilket afskaffede de særlige skattefordele ved et traditionelt forældrekøb.

Når barnet står som den reelle ejer af boligen, og finansieringen sker gennem lån fra forældrene, opnår barnet de almindelige skattefordele, der gælder for private boligejere, herunder rentefradrag fra de renteudgifter, der betales til forældrene. Samtidig undgår forældrene beskatning af lejeindtægten, som ellers ville være gældende ved et traditionelt forældrekøb, hvor forældrene udlejer til barnet. Denne forskel er en af hovedårsagerne til, at mange – særligt i København, Amager og Frederiksberg – i dag vælger en forældrefinte med et indirekte forældrekøb – frem for det klassiske forældrekøb.

Kan man kombinere et indirekte forældrekøb med realkredit?

Et almindeligt indirekte forældrekøb fungerer typisk uden realkredit, fordi det er barnet, der står som juridisk ejer, og bankerne vurderer barnets indkomst og formue, når der skal gives lån. For mange unge er dette ikke nok til at få f.eks. 80 % belåning, og uden bankfinansiering skal forældrene stille hele købesummen til rådighed – hvilket kan gøre modellen mindre attraktiv.

I nogle tilfælde kan banken dog acceptere, at forældrene hæfter for barnets realkreditlån, også kaldet en forældregaranti. Det giver mulighed for at kombinere lånet fra forældrene med traditionel realkreditfinansiering, så købet kan geares, uden at forældrene selv skal lægge hele beløbet. Det kræver dog både bankens accept og en klar juridisk aftale mellem barn og forældre, så man undgår skattemæssige problemer og sikrer, at lånet ikke betragtes som en gave.

Alternativt kan man dele finansieringen op, så forældrene yder et lån til en del af købesummen, mens barnet selv optager realkredit for resten. Begge modeller kræver nøje dokumentation og skriftlige aftaler, men kan gøre forældrefinten mere fleksibel, samtidig med at barnet bevarer status som reelle ejer af boligen.

Rådfør dig med en erfaren boligadvokat

Med de nuværende regler og praksis er der flere grunde til at foretrække indirekte forældrekøb frem for et traditionelt forældrekøb. Modellen tilgodeser især barnet som den reelle ejer af boligen. Barnet opnår både økonomiske og skattemæssige fordele og får del i den økonomiske gevinst ved et eventuelt salg med overskud.

Går du med tanker om et indirekte forældrekøb, anbefales det at konsultere en boligadvokat eller en juridisk rådgiver. Det sikrer, at den valgte model bedst imødekommer familiens behov, og at aftalen lever op til gældende regler.

Kontakt en boligadvokat fra ØENS Advokatfirma for en uforpligtende snak. Vi sikrer, at du er godt rustet til at foretage et trygt og økonomisk fornuftigt boligkøb – uanset om du vælger det klassiske forældrekøb eller et indirekte forældrekøb.

Kontakt en af ØENS boligadvokater

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Afdeling:

Afgrænsningen mellem hoteldrift, Airbnb og lejelovens anvendelsesområde spiller en væsentlig rolle i praksis – især i takt med den stigende brug af hotellejligheder, korttidsudlejning og alternative boligformer.

Det er afgørende at fastslå, hvornår et lejeforhold er omfattet af lejelovens regler, og hvornår der i stedet er tale om hoteldrift, som falder uden for lovens rammer. I denne artikel dykker vi ned i de centrale regler på området – med særligt fokus på betydningen af helårsbeboelse.

Lejelovens anvendelsesområde

Lejeloven gælder som udgangspunkt for leje – herunder fremleje – af hus eller husrum. Uanset om lejeren er en fysisk eller juridisk person. Dog er visse lejeaftaler undtaget fra lovens anvendelsesområde, jf. lejelovens § 1, stk. 3. Dette omfatter blandt andet:

• Lejeaftaler med fuld kost.
• Aftaler mellem et hotel og dets gæster.
• Udlejning af sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger til ferie- og fritidsformål.

Her kan du læse mere om reglerne for korttidsudlejning

Hoteldrift eller beboelse?

Når det skal afgøres, om en udlejning er omfattet af lejeloven og dermed skal betragtes som beboelse, eller hoteldrift/ferieudlejning, er der flere faktorer, der spiller ind.

Aftaler mellem et hotel og dets gæster er undtaget fra lejelovens anvendelsesområde. Det er uden betydning, hvad aftalen kaldes, eller hvilken platform der anvendes til udlejning – det afgørende er den faktiske anvendelse og karakteren af opholdet. Myndigheder og domstole lægger blandt andet vægt på følgende momenter:

• Lejeforholdets varighed: Er der tale om en korttids- eller langtidsleje? En ferie vil sjældent vare mere end 6-8 uger.
• Formål: Er formålet ferie og fritid – eller fast beboelse og arbejde?
• Ejendommens registrering: Hvordan er ejendommen registreret i BBR?
• Momspligt: Er driften momsregistreret? Hoteldrift er momspligtig.
• Faciliteter og service: Tilbydes der hotelmæssige ydelser som reception, rengøring, sengelinned og restaurant?

Det er således ikke nok, at en lejeaftale kaldes “hoteldrift” eller ”lejeaftale”. Det er nemlig den faktiske anvendelse og karakteren af opholdet, der er afgørende. Hvis hotellejligheder udlejes for længere perioder uden egentlig hotelservice, kan forholdet være omfattet af lejeloven, ligesom beboelseslejligheder, der udlejes i korte perioder ad gangen til gæster på ferieophold, mens der tilbydes rengøring, roomservice, reception, restaurant og øvrige hotellignende forhold, kan anses for hoteldrift. Ligeledes vil udlejning gennem Airbnb og lignende platforme som klart udgangspunkt ikke være omfattet af lejeloven, da der er tale om udlejning, hvor det primære formål er ferie-/fritidsudlejning af kortere karakter. 

Her kan du blive klogere på skattereglerne for Airbnb-udlejning

Skyggehotel – når private boliger bliver hoteller i det skjulte

Et særligt fænomen, der er vokset frem i takt med Airbnb’s udbredelse, er de såkaldte “skyggehoteller”. Begrebet dækker over ejendomme, hvor flere lejligheder – eller hele etageejendomme – udlejes kontinuerligt til korttidsophold via platforme som Airbnb, Booking.com og Vrbo, uden at ejendommen er registreret eller godkendt som hotel.

Disse udlejninger fremstår ofte som privat korttidsudlejning, men fungerer reelt som kommerciel hotelvirksomhed. Forskellen er, at de mangler de tilladelser, skatteregistreringer og sikkerhedsstandarder, der gælder for hoteller. Kommuner, især i København og Aarhus, har derfor haft øget fokus på at afdække og regulere denne form for ulovlig udlejning – og der er eftersigende ny lovgivning på vej.

Skyggehoteller skaber nemlig juridiske gråzoner, fordi udlejningen foregår i boliger, der er registreret som helårsbeboelse, men som i praksis anvendes erhvervsmæssigt. Det kan føre til overtrædelse af både lokalplanens bestemmelser, bopælspligt og byggelovgivningen. Hvis en helårsbolig bruges til korttidsudlejning i stort omfang, kan kommunen betragte anvendelsen som erhvervsmæssig (et såkaldt skyggehotel) og kræve ændret registrering – eventuelt med påbud om at ophøre med udlejningen.

Det er derfor vigtigt at være opmærksom på, at hvis du udlejer via Airbnb på en måde, der minder om drift af et skyggehotel, kan det have både skattemæssige og juridiske konsekvenser.

Helårsbeboelse og bopælspligt

Hvis en bolig er registreret som helårsbolig i en lokalplan, skal den som udgangspunkt bruges til helårsbeboelse. Anses udlejning for hoteldrift eller ferieudlejning, vil anvendelsen som udgangspunkt ikke anses for helårsbeboelse. Her er lejelovens regler en ret god indikation af, om der er tale om helårsbeboelse, som dermed er omfattet af lejeloven, eller om der er tale om hoteldrift og ferieudlejning, der ikke vil være omfattet af lejeloven. 

Helårsbeboelse indebærer, at boligen bruges som fast bolig. Mens bopælspligten – eksempelvis i København – betyder, at boligen ikke må stå tom i en periode på 6 uger eller længere uden anmeldelse til kommunen. Udlejning af helårsboliger til ferieformål kræver som regel kommunalbestyrelsens samtykke.

Manglende overholdelse af reglerne om bopælspligt og helårsbeboelse kan medføre sanktioner i form af påbud eller bøder fra kommunen. Har du derfor planer om at udleje din bolig gratis via Airbnb eller lignende kortidsudlejning til fritidsformål, er det vigtigt at være opmærksom på, at dette efter omstændighederne kan være i strid med lokalplanen – og at du ikke utilsigtet driver et skyggehotel.

Kontakt ØENS Advokatfirma

Er du i tvivl om, hvorvidt din udlejning falder ind under lejeloven – eller om den kan betragtes som hoteldrift? Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi både private udlejere, andelsboligforeninger og ejendomsejere om reglerne for korttidsudlejning, helårsbeboelse og skatteforhold. Kontakt en af følgende advokater for en konkret vurdering af din situation.

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Afdeling:

Airbnb er en af de mest populære udlejningsplatforme for danskere

Airbnb har på få år ændret måden, vi tænker boligudlejning på. I dag er det blevet helt almindeligt at leje sin bolig ud i kortere perioder, hvad enten det er for at tjene lidt ekstra, finansiere næste ferie eller udnytte boligen bedre, mens man selv er væk.
I 2025 ligger der over 30.000 danske boliger på Airbnb, og deleøkonomien vokser fortsat. Men selvom platformen gør det nemt at finde lejere, er det ikke helt så simpelt, når det kommer til regler, lovgivning og skat. For hvordan er det nu med tilladelser, grænser for udlejning, bundfradrag og indberetning til SKAT?

Her gennemgår vi alt, du skal vide om Airbnb-udlejning i Danmark i 2026 – med fokus på både de juridiske og skattemæssige aspekter, så du hurtigst muligt kan komme i gang med at udleje din bolig gratis på Airbnb – trygt og lovligt.

Regler for udlejning på Airbnb i 2026

Reglerne for udlejning via Airbnb afhænger af, hvilken type bolig du bor i; altså om du ejer din bolig, bor i en andelsbolig eller lejer din bolig. Uanset hvad, gælder der dog ét fælles princip: Alle indtægter fra udlejning skal indberettes til SKAT.

Airbnb udlejning af ejerbolig

Som ejer af en bolig har du som udgangspunkt gode muligheder for at udleje den gennem Airbnb, men der er nogle grænser, du skal kende. I Danmark må du udleje din helårsbolig i op til 70 dage om året via platforme som Airbnb. Kommunerne kan dog vælge at hæve denne grænse til 100 dage, hvis du opfylder visse betingelser, f.eks. at det er din egen bopæl, og at du bruger en platform, der automatisk indberetter oplysninger til SKAT – som Airbnb gør.

Hvis du bor i en ejerlejlighed, skal du desuden tjekke ejerforeningens vedtægter, før du går i gang. Nogle ejerforeninger forbyder korttidsudlejning, mens andre kræver godkendelse fra bestyrelsen, inden du må udleje. Det gælder også for kortere perioder – f.eks. hvis du blot ønsker at leje ud, mens du selv er på sommerferie. Det er derfor altid klogt at tage dialogen med bestyrelsen, inden du opretter din bolig på Airbnb.

Eksempel: I København, Aarhus mv. gælder 70-dages-grænsen også, og Airbnb indberetter automatisk dine udlejningsdage til kommunen. Det betyder, at du som udlejer i København, Aarhus mv. stadig skal være opmærksom på, at du ikke overstiger den tilladte grænse.

Airbnb udlejning af andelsbolig

Udlejning af andelsboliger gennem Airbnb kan være en udfordring. Mange andelsforeninger tillader kun udlejning i ganske særlige tilfælde, mens nogle forbyder korttidsudlejning helt. Som andelshaver ejer du ikke selve boligen, men en andel i foreningen – og derfor skal du følge foreningens egne regler og vedtægter nøje. Hvis du ønsker at udleje din andelsbolig via Airbnb, bør du altid kontakte bestyrelsen og få en skriftlig tilladelse, før du går i gang. Det gælder uanset, om du blot vil udleje et værelse eller hele boligen.
Manglende godkendelse kan i værste fald betyde, at foreningen kræver, du stopper udlejningen – og i ekstreme tilfælde, at du mister retten til at bo i boligen.

Kort sagt: udlej kun via Airbnb, hvis foreningen har godkendt det skriftligt.

Airbnb udlejning af lejebolig (fremleje)

Hvis du bor i en lejebolig, kaldes udlejningen fremleje. Du må som udgangspunkt fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, mens du selv bor der. Hvis du ønsker at fremleje hele boligen, kræver det, at fremlejen er midlertidig, og at du har en særlig grund – f.eks. udstationering, studieophold eller sygdom. Ferieophold tæller ikke som en gyldig grund, og udlejeren har ret til at sige nej, hvis du ikke kan dokumentere et midlertidigt fravær.

Du skal også sende udlejeren en kopi af fremlejekontrakten, og du bør altid få en skriftlig godkendelse. Hvis du udlejer uden tilladelse, kan det blive betragtet som misligholdelse af lejekontrakten og i sidste ende føre til ophævelse af lejemålet.

Når du udlejer til ferieformål gennem Airbnb, gælder lejelovens almindelige regler ikke. Det betyder, at lejens størrelse kan aftales frit, så længe der er tale om korttidsudlejning (typisk maksimalt 6-8 uger ad gangen). Husk dog stadig, at du skal kunne dokumentere indtægten og perioden over for SKAT.

Skattemæssige forhold ved Airbnb udlejning

Når du udlejer din bolig via Airbnb, skal du indberette din indkomst til SKAT. Airbnb indberetter automatisk oplysningerne for danske værter, men du har stadig ansvar for, at tallene er korrekte i din årsopgørelse.

I 2025 kan du tjene op til 33.500 kr. skattefrit om året, hvis du udlejer gennem Airbnb, der indberetter automatisk. Hvis du udlejer for mere end dette beløb, skal du betale skat af overskuddet.

Der findes to modeller for beskatning:

1. Bundfradragsmodellen: Her får du et fast fradrag på 33.500 kr. (2025 tal). Hvis du tjener mere end dette, beskattes 60 % af det overskydende beløb som kapitalindkomst. Modellen er nem at bruge, fordi du ikke skal dokumentere udgifter – men du får heller ikke fradrag for faktiske omkostninger.
2. Regnskabsfradragsmodellen: Her kan du fratrække de faktiske udgifter (vand, varme, vedligeholdelse osv.) i udlejningsperioden. Den resterende del af lejeindtægten beskattes som kapitalindkomst. Du kan også fratrække en forholdsmæssig andel af grundskylden, hvis du udlejer mindst 10% af boligen. Du skal heller ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen udlejes.

Hvis du fremlejer en lejebolig eller udlejer en andelsbolig via Airbnb, kan du også vælge mellem de samme beskatningsmodeller. Her udgør bundfradraget 2/3 af de samlede boligafgifter/husleje inklusive a conto varme og eventuel boligstøtte.

Praktiske råd til dig, der udlejer via Airbnb

• Tjek ejer- eller andelsforeningens regler: Kontakt bestyrelsen for at få klarhed over eventuelle restriktioner.
• Informer udlejer: Hvis du bor til leje, skal du informere din udlejer og sende en kopi af lejeaftalen.
• Hold styr på dine udgifter: Notér alle udgifter relateret til udlejning, så du kan fratrække dem i din skatteopgørelse.
• Indberet til SKAT: Husk at indberette dine indtægter korrekt for at undgå problemer med Skat.

Kontakt ØENS Advokatfirma

Selvom Airbnb gør udlejning nemt, er der mange juridiske nuancer, som kan være svære at gennemskue – især når lejelov, skatteregler, foreningsvedtægter og kommunale krav skal hænge sammen.

Hos ØENS Advokatfirma har vi stor erfaring med rådgivning om boligudlejning, lejelov, foreningsret og skattemæssige forhold for både private udlejere og professionelle aktører.
Vi hjælper dig med at afklare, hvad du må, hvor meget du kan udleje, og hvordan du sikrer, at alt er korrekt indberettet.

Har du spørgsmål til Airbnb udlejning, skatteregler eller lejelovgivning, eller ønsker du at sikre dig, at din udlejning sker lovligt og skattemæssigt korrekt? Kontakt advokat Søren Saaby Hansen hos ØENS Advokatfirma på 3246 4647 eller ssh@oadv.dk.

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Søren Saaby Hansen

Advokat (H), partner

Afdeling:

Skattestyrelsen har i maj 2025 udsendt et nyt styresignal, der ændrer spillereglerne for familieoverdragelser.

Det giver både nye muligheder og risici, som du skal være opmærksom på, hvis du står over for at overdrage bolig til børn eller andre nærtstående.

Familieoverdragelse fra 15 %- til 20 %-reglen

Tidligere har man kunnet anvende den såkaldte 15 %-regel: en mulighed for at overdrage en ejendom til en værdi, der ligger op til 15 % over eller under den offentlige vurdering.

Med indførelsen af de nye ejendomsvurderinger gælder nu en 20 %-regel for ejendomme med vurdering pr. 1. januar 2020 eller senere. Det betyder umiddelbart, at man har fået et større råderum, når værdien skal fastsættes ved familieoverdragelser.

Men billedet er ikke helt så enkelt. Skattestyrelsen har samtidig gjort det klart, at de kan tilsidesætte både 15 %- og 20 %-reglen, hvis der foreligger såkaldte særlige omstændigheder. Dermed kan du ikke længere regne med, at en overdragelse automatisk accepteres inden for disse intervaller.

Hvornår kan Skattestyrelsen fravige reglerne?

Hvis der findes objektive holdepunkter for, at handelsværdien afviger væsentligt fra den offentlige vurdering, kan Skattestyrelsen kræve, at handelsværdien i stedet lægges til grund.

Det kan have betydning både ved almindelige familieoverdragelser, gaveoverdragelser og i dødsboer, hvor konsekvensen kan være en væsentlig højere skattemæssig værdi.

Eksempler på situationer, hvor Skattestyrelsen kan tilsidesætte 15-/20 %-reglen

• En handel med samme ejendom mellem uafhængige parter tæt på familieoverdragelsen.
• Udbud, købstilbud eller salgsforhandlinger op til overdragelsen.
• Vurderingsrapporter fra ejendomsmægler, valuar eller realkreditinstitut.
• At der overtages realkreditgæld, som ligger væsentligt over den offentlige vurdering.
• Væsentlige renoveringer eller moderniseringer kort før overdragelsen.
• Kompensation til andre arvinger, som afspejler en højere værdi end den anvendte.

Hvad betyder det i praksis?

For dig, som overvejer at overdrage bolig inden for familien, betyder styresignalet, at du skal være ekstra opmærksom på dokumentationen og de konkrete omstændigheder ved overdragelsen.

Det er ikke nok at henvise til 15-/20 %-reglen – Skattestyrelsen kan underkende værdiansættelsen, hvis der er klare holdepunkter for, at værdien burde være højere.

Det kan få store konsekvenser:

• Ved almindelige familieoverdragelser kan køber (typisk børn) blive gavebeskattet, og sælger – typisk forældre – avancebeskattet.
• Ved gaveoverdragelser kan forskellen blive beskattet som gave.
• I dødsboer kan boafgiften stige markant, hvis Skattestyrelsen forhøjer værdiansættelsen.
• Hvis ejendommen hurtigt videresælges til en højere pris, kan det udgøre et stærkt holdepunkt for fravigelse af reglen.

Sådan kan du forberede dig

Hvis du planlægger en familieoverdragelse, kan du mindske risikoen for problemer ved at have følgende dokumentation, som understøtter, at anvendelsen af 15-/20 %-reglen ikke kan tilsidesættes:

• Indhente og gemme uvildige vurderingsrapporter.
• Dokumentere relevante salgsforhandlinger, købstilbud og renoveringer.
• Samle materiale fra realkreditinstitutter (lånetilbud, vurderingsrapporter, lånebeløb m.v.).
• Overveje, hvordan eventuel kompensation til andre arvinger håndteres og dokumenteres.

Vores anbefaling til familieoverdragelse

Det nye styresignal gør det endnu vigtigere at få professionel rådgivning, inden du gennemfører en familieoverdragelse. Vi kan hjælpe dig med at vurdere risikoen for, at Skattestyrelsen tilsidesætter 15-/20 %-reglen, og med at tilrettelægge overdragelsen, så du står bedst muligt.

Kontakt os, hvis du ønsker en konkret vurdering af din situation. Sammen kan vi sikre, at din familieoverdragelse gennemføres på den mest hensigtsmæssige måde.

Vil du vide mere? Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Melissa Schneider

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, associeret partner

Afdeling:

Hvornår ændrer et byggeprojekt sig så meget, at en forening kan afbestille byggeriet?

Det spørgsmål blev prøvet i en nylig voldgiftssag efter ABT 18 § 26, stk. 4.

Sagen handlede om opsætning af 82 altaner på en ejendom i København, hvor kommunen i flere mangelsbreve oplyste, at de havde intention om at afvise byggeansøgningen, medmindre der skete ændringer af både antallet af altaner, altanernes opsætningssystem og deres arkitektoniske udtryk. Efter flere forsøg på at justere projektet meddelte A/B Passagerne i august 2023, at projektet ikke kunne gennemføres, og entreprisen blev afbestilt. Altanfirmaet krævede herefter et dækningsbidrag på ca. 3,3 mio. kr. og betaling for ekstraarbejder.

Sagen kort: Etablering af 82 nye altaner – en totalentreprise til over 10 millioner kroner

I sommeren 2022 indgik A/B Passagerne en totalentreprisekontrakt med et altanentreprenørfirma om etablering af 82 nye altaner – en entreprise til over 10 millioner kroner. Som totalentreprenør påtog altanfirmaet sig både projektering og myndighedsbehandling. Kort tid efter blev projektet dog udfordret af Københavns Kommune, der i flere mangelsbreve ikke var positivt indstillet over for de ansøgte altaner mod gaden, da der blev grebet ind i bygningens arkitektoniske detaljer; hertil kom, at altanernes opsætningssystem og udtryk blev vurderet ikke at være tilpasset ejendommens arkitektoniske stil, herunder altanernes proportioner og placering på facaden samt rankesystem. Omfanget af altaner var desuden umiddelbart større end beskrevet i kommunens retningslinjer og dermed større end det, som kommunen havde mulighed for at dispensere til.

”Brevene pegede på, at altanernes udformning, proportioner og omfang ikke var i overensstemmelse med kommunens retningslinjer – og pludselig stod vi med et projekt, som på mange måder så meget anderledes ud, end vi oprindeligt havde fået præsenteret. Bestyrelsen var bekymret for både økonomien og konsekvenserne for ejendommens udtryk, og vi ønskede ikke at træffe store beslutninger uden sagkyndig vurdering. Derfor tog vi kontakt til vores ejendomsadministrator, ØENS Ejendomsadministration, der yder inhouse juridisk bistand via ØENS Advokatfirma, hvor vi fik kontakt til advokat Johan I. Møller, som gennemgik sagen med os, forklarede mulighederne efter ABT 18 og bagefter førte sagen for os gennem forligsforhandlinger og i voldgiftsretten.”
– Philip Dessau, bestyrelsesmedlem i A/B Passagerne

Efter længere korrespondance med henblik på revisioner af projektet meddelte advokat Johan Iversen Møller på vegne af A/B Passagerne i august 2023, at projektet var umuligt at gennemføre på grund af myndighedskrav, og afbestilte entreprisen. Altanfirmaet krævede efter afbestillingen et dækningsbidrag på 3.289.250,76 kr. (36 % af entreprisesummen), samt udstedte fakturaer for påståede ekstraarbejder. A/B betalte tidligere á conto-fakturaer, og sagen blev behandlet i Voldgiftsnævnet med hovedforhandling i august 2025.

Voldgiftsrettens vurdering

Voldgiftsretten fandt, trods Kommunens større begrænsninger i projektet, ikke at det var bevist, at altanprojektet var umuligt at gennemføre, kun at det krævede tilpasninger. Projektets afvigelse både i størrelse, udformning og opsætningssystem, er således ikke nok til at kunne opfylde betingelserne i ABT 18 § 26, stk. 4.

Selv om altanfirmaet formelt fik medhold i, at A/B Passagernes afbestilling var uberettiget, kan resultatet bedst beskrives som en pyrrhussejr. Voldgiftsretten fandt altanfirmaets beregning af en dækningsgrad på 36,49 % uunderbygget og fastsatte i stedet erstatningen skønsmæssigt til 700.000 kr., samt afviste altanfirmaets påstand om 741.100 kr. ekstraarbejde. Voldgiftsretten pålagde altanfirmaet at betale 100.000 kr. i sagsomkostninger til A/B Passagerne, idet altanfirmaet samlet set stod tilbage som den økonomiske taber.

Efter modregning af Andelsboligforeningens tidligere á conto-betalinger til altanfirmaet blev slutresultatet, at A/B Passagerne kun skulle betale 46.627 kr. med procesrente – et langt mindre beløb end altanfirmaets oprindelige krav, og en økonomisk sejr for A/B Passagerne og ØENS Advokatfirma.

”Johan havde også bistået i at rådgive os ved kontraktunderskrivelsen og havde således kendskab til sagen. Det er uhyre vigtigt at have tillid og god rådgivning, når man som almen Andelsboligforening engagerer sig i store byggeprojekter. Skulle det gå galt, hvilket det gjorde i vores tilfælde og man ender ud i en twist af denne kaliber, så kommer man ikke helskindet igennem uden de rigtige og dygtige fagfolk.”
– Philip Dessau, bestyrelsesmedlem i A/B Passagerne

Se den fulde afgørelse her

Har I måttet afbryde et byggeprojekt på grund af myndighedskrav eller andre ændrede forudsætninger?

Som denne sag viser, kan det få store økonomiske konsekvenser at skulle afbryde et byggeprojekt, men det betyder ikke, at I skal acceptere entreprenørens fulde krav. Voldgiftsretten anerkendte her, at projektet havde betydelige udfordringer, og at foreningen allerede havde betalt store beløb, som blev modregnet. Resultatet blev derfor langt mindre end entreprenørens oprindelige krav.

Hos ØENS Advokatfirma bistår vi bestyrelser i andelsboligforeninger med at styre processen, dokumentere betalinger og sikre, at jeres forening kun betaler, hvad den reelt skylder. Kontakt os i dag for en grundig gennemgang af jeres sag og konkrete råd til næste skridt.

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokatfuldmægtig

Afdeling: