I 2021 mistede vores kollega Neel sin 13 årige søn, Anton, til kræft. Anton var kendt for sin livsglæde og dejlige personlighed. Med sit varme smil og sjove bemærkninger formåede han altid at gøre dagen lysere for sine nærmeste. Selvom hans liv var alt for kort, var det fyldt med kærlighed, glæde og gode minder. Anton efterlader et stort tomrum, og derfor ærer vi hans minde ved at støtte kræftforskning og hjælpe andre, der kæmper mod sygdommen. Det gør vi bl.a. ved at støtte Børnecancerfonden og sprede opmærksomhed omkring børnekræft ved at deltage i Fodboldtrøjefredag.

Børnecancerfonden har i Antons forløb bl.a. hjulpet Anton og hans familie med:

• RESPECT – et projekt, der muliggjorde besøg af sine klassekammerater på hospitalet.
• Legat – Hele familien kunne komme med til Houston, da Anton fik behandling der.
• SuperSnøren – Perler der bidrog til at visualisere og tale om dét Anton gik igennem i behandlingsforløbet.
• SportscarEvent – Anton fik drømmen om en tur i en fed Ford Mustang opfyldt.
• CoolCamp – En camp, hvor Anton mødte andre kræftramte børn.
• SOFUS – Psykologhjælp til familien i sygdomsforløbet samt efter de mistede Anton.
• FAVN – Sorggruppe.

I er ikke alene. Vi står sammen med jer.

Selvom det kan virke som en simpel handling, kan dét at iføre sig en fodboldtrøje netop i dag, have stor indvirkning på de børn og familier, der kæmper mod kræft. Det viser dem, at de ikke er alene i deres kamp og at andre tænker på dem.

Læs mere om Fodboldtrøjefredag og Kræftens Bekæmpelses forskning på Fodboldtrøjefredags hjemmeside, hvor du også kan støtte det gode formål.

Hvert år rammes ca. 200 børn af kræft. Det er én af de mest uretfærdige sygdomme, der kan ramme både børn og deres familier. Behandlingen er langvarig og sætter livet på pause for både børnene og deres pårørende. Ca. 500-600 børn og unge er hvert år i behandling for kræft. ØENS har i det forløbne år bidraget med mere end 50.000 kr. til forskning i kræft og støtte til dem, der er berørt af sygdommen.

Det er umuligt at sige ‘Det er den 1. marts’ uden samtidig at fremhæve, at vi nu er trådt ind i foråret. På samme måde indebærer indledningen af foråret, i vores branche, også en anerkendelse af, at vi nu er indtrådt i højsæsonen for generalforsamlinger. Dette betyder, at størstedelen af vores foreninger snart vil modtage en indkaldelse til generalforsamling og kan forvente et ØENS-besøg fra deres faste ejendomsadministrator – noget vi ser utroligt meget frem til.

Nu tænker du måske; hvad er det nu lige en generalforsamling er? Generalforsamlingen er – kort fortalt – foreningens højeste myndighed, hvor I, som medlemmer, stemmer og træffer vigtige beslutninger om foreningens fremtid. Hvis du er usikker på, om du skal deltage i generalforsamlingen, vil vi gerne understrege dens vigtighed her: Derfor skal du deltage i generalforsamlingen. Det er her, du kan fremsætte forslag og få reel indflydelse på din forenings forhold – se et eksempel på et forslag til generalforsamlingen her.

Og NU er det tid til at dele (endnu) en virkelig skøn nyhed, vi skal nemlig byde velkommen til følgende nye foreninger og ejendomme i marts:

• E/F Carlsberg Byen 20H – Bag Elefanterne 3-19 – Ejerforening med 31 ejere og erhverv.
• A/B Overhuset – Torvegade 27-35 / Overgaden Neden Vandet 29 / Wildersgade 32 – Andelsboligforening med 30 andelsboliger og 13 erhvervslokaler.
• E/F Brannersvej 21-27, 2920 Charlottenlund – Ejerforening med 96 ejere.

Vi er stolte og glade for at kunne administrere, drive og udvikle jeres foreninger og ejendomme. Vi ser frem til et langt og godt samarbejde, som jeres pålidelige samarbejdspartner.

Professionel ejendomsadministration til jeres forening

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi. Derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 250 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Hvis du planlægger at bygge et nyt hus eller udvide din nuværende ejendom, er det vigtigt at sætte dig ind i forskellen mellem bebyggelsesprocent og bebyggelsesgrad. Ofte fokuserer købere udelukkende på bebyggelsesprocenten, når de søger efter en grund til enten at bygge et nyt hus eller ved en tilbygning til deres eksisterende ejendom.

Bebyggelsesprocent

Bebyggelsesprocenten, eller udnyttelsesgraden, som var dens forløber anvendt mellem 1939-1977, adskiller sig fra det bebyggede areal. Byggeloven definerer, hvordan bebyggelsesprocenten beregnes, inklusiv muligheder for fradrag i opgørelsen af etagearealet. Dette indebærer blandt andet, at visse dele af sekundær bebyggelse (fradraget på op til 50 m² til småhusbebyggelse) kan fratrækkes i beregningen af etagearealet.

Bebyggelsesprocenter regulerer, hvor meget og hvor tæt der må bygges i forskellige zoner. Justering af bebyggelsesprocenten sikrer, at byggeriet ikke overstiger et niveau, der truer bevarelsen af grønne områder eller fører til en befolkningstæthed, der hindrer sunde, velfungerende samfund. Det er også afgørende, at byggetætheden muliggør nødvendig infrastruktur som veje og offentlig transport og understøtter et befolkningsgrundlag, der er stort nok til at opretholde skoler, sportsfaciliteter, biblioteker mv. i de relevante områder.

Når du bygger nyt eller udvider din ejendom, er det dit ansvar at sikre, at bebyggelsesprocenten for din grund ikke overskrides. Dette krav skal overholdes, når du både udvider eller opfører nye bygninger. Din ansøgning om byggetilladelse skal oplyse den samlede bebyggelsesprocent efter byggeriet er udført. Hvis denne grænse overskrides, kan kommunen forlange, at de dele af byggeriet, der overstiger det tilladte, bliver fjernet. Dette gælder for både hovedbygningen og sekundære strukturer som skure, udestuer, carporte og overdækkede terrasser.

Så meget må du som oftest bygge på din grund

Bebyggelsesgrad

Bebyggelsesgrad og det bebyggede areal repræsenterer fundamentalt noget andet end bebyggelsesprocent. Bebyggelsesgradsberegning, som er den ældste form for regulering af bebyggelse, relaterer sig til forholdet mellem grundens størrelse og omfanget af bebyggelsen. Det er almindeligt, at servitutter angiver, at en grund må bebygges med en vis andel, såsom 1/3, 1/4, eller 2/7 af grundens areal. Anvendt siden midten af 1800-tallet, bestemmer bebyggelsesgraden forholdet mellem det samlede bebyggede areal (“fodaftrykket”) og hele grundens areal, og sætter en øvre grænse for, hvor stor en del af grunden, der må bebygges og ikke hvor mange m² ejendommen indeholder ved bebyggelse i flere etager.

I modsætning til bebyggelsesprocent, er det bebyggede areal (bebyggelsesgraden) ikke reguleret af byggeloven eller defineret i planloven. Bebyggelsesgraden beregnes altid ud fra grundens nettoareal, det vil sige bruttoarealet (fratrukket eventuelle arealer reserveret til vejudlæg, som man eksempelvis ofte finder i Københavns Kommune), uanset gældende regler for beregning af udnyttelsesgrad eller bebyggelsesprocent i henhold til byggelovgivningen på tidspunktet.

Byggelovens regler for fradrag gælder normalt ikke i beregningen af bebyggelsesgraden. Hvis en lokalplan ikke specificerer, hvilke typer af bebyggelse der skal medregnes, skal al bebyggelse tælles med, inklusiv sekundær bebyggelse som skure, garager, carporte, overdækninger og lignende, samt opholdsarealer i konstruktioner hævet over terræn, der gør det underliggende areal anvendeligt, for eksempel til opbevaring. Dette beror dog på en konkret vurdering, hvor Kommunerne på baggrund af en ansøgning om byggetilladelse, har bemyndigelse til på baggrund af en konkret vurdering at fravige servituttens bestemmelser om bebyggelsesgrad og meddele tilladelse (dispensation) til ikke at medregne følgende arealer i bebyggelsesgraden:

• en carport/garage på op til 20 m² og/eller
• en overdækning på op til 10 m² i tilknytning til boligen, samt
• efterisolering af eksisterende villabebyggelse.

Fradraget på op til 50 m² til småhusbebyggelse, som nævnt under bebyggelsesprocenten, er således kun gældende ift. beregning af bebyggelsesprocenten indenfor byggelov, her byggeretten i BR18, kap. 8, samt beregningsreglerne i BR18, kap. 23. Dette fastslår Planklagenævnet ligeledes i sin orientering nr. 23 (beregning af det bebyggede areal).

Beregningsgrundlaget for bebyggelsesgraden blev fastslået i en landretsafgørelse (MAD2004.964), som omhandlede, hvordan bebyggelsesgraden blev fortolket og beregnet i forhold til en servitut fra 1918, der opstillede en begrænsning af bebyggelsesgraden på en parcel. Dette er siden blevet bekræftet i flere afgørelser, herunder MAD 2011.1998, hvor Kommunen var berettiget til at afslå byggetilladelse til et udhus, hvis opførelse ville medføre overskridelse af bebyggelsesgraden fastsat i servitut fra 1914. I begge sager var det en grundejer som anfægtede Københavns Kommunes beregningsgrundlag, hvor kommunen således fik medhold. Særligt i Københavns Kommune spiller bebyggelsesprocent og bebyggelsesgrad en afgørende rolle for planlægning og udvikling af ejendomme, da man meget gerne vil undgå overbebyggelse på matriklerne.

Reguleret byggeri

For at opnå tilladeligt byggeri, er det derfor vigtigt at forstå disse begreber og de tilhørende restriktioner og muligheder. Og med de større og større problemer omkring eksempelvis vandafledningsproblematikkerne som følge af klimafordringer m.v. og kraftigere nedbør, vil bebyggelsesgraden med overvejende sandsynlighed formentlig fremadrettet kræves overholdt, så der ikke forsvinder for mange naturlige grønne områder, som kan medvirke til at afbøde for eksempelvis de større mængder nedbør.

ØENS Advokatfirma oplever gentagne gange behovet for at forstå vigtigheden af begreberne og behovet for at kunne navigere gennem de komplekse regler og bestemmelser, der regulerer byggeri. Det understreger også betydningen af at søge professionel rådgivning og håndtere eventuelle dispensationsansøgninger med omhu for at sikre en vellykket og juridisk korrekt byggeproces.

Hvis du i forbindelse med dit huskøb eller tilbygning har spørgsmål til reglerne, er du altid velkommen til at kontakte advokat og associeret partner Lisa Lykke på tlf. 3246 4638 eller mail lly@oadv.dk eller advokatfuldmægtig Maria-Melissa Schneider på tlf. 4445 1160 eller mail mes@oadv.dk. 

Vil du vide mere? Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Lisa Lykke

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Maria-Melissa Schneider

Advokatfuldmægtig

Afdeling:

Fra sommeren 2024 bliver det obligatorisk for danske arbejdspladser at føre daglig registrering af medarbejdernes arbejdstid. Dette skyldes lovforslaget L68, som ØENS tidligere har behandlet i artiklen om udkastet til lovforslaget. Lov nr. 89 (indførelse af registreringskrav og mulighed for at fravige reglerne om maksimal ugentlig arbejdstid) blev på baggrund heraf endeligt vedtaget den 23. januar 2024 og træder i kraft den 1. juli 2024.

Trods lempelser i det oprindelige lovforslag medfører de nye lovkrav betydelige administrative og tekniske justeringer for de fleste virksomheder. Derfor anbefaler vi hos ØENS, at alle virksomheder begynder at tænke på at implementere hjælpemidler for at imødekomme de nye regler allerede nu. Nedenstående artikel klæder dig og din virksomhed godt på, således at I kan sikre jer, at I overholder reglerne pr. 1. juli 2024.

Vigtige præciseringer til lovforslaget

Det førnævnte oprindelige lovforslag er blevet vedtaget i uændret form. Det betyder, at alle arbejdsgivere skal indføre et system for arbejdstidsregistrering, der gør det muligt at måle den daglige arbejdstid for den enkelte lønmodtager. Dette med henblik på sikring af, at gældende hviletidsregler overholdes, og at ansatte ikke arbejder mere end 48 timer om ugen i gennemsnit over en periode på fire måneder (48-timers-reglen). Dette skal kunne dokumenteres, da arbejdstilsynet kan pålægge bøder og udstede påbud, hvis arbejdsmiljølovens regler ikke overholdes af arbejdsgiveren.

Beskæftigelsesministeren har dog efterfølgende fremført to væsentlige præciseringer og supplerende svar til forståelsen af lovforslaget:

• Medarbejdere, der har skemalagt/fast aftalt arbejdstid, kan alene nøjes med at registrere afvigelserne fra den allerede skemalagte arbejdstid.
• Lovforslaget kræver alene, at medarbejdernes samlede daglige arbejdstid registreres. Det er ikke et krav, at der skal specificeres, i hvilket tidsrum arbejdet er udført. Disse lempelser, der er blevet indført til kravene til registrering af arbejdstiden, betyder, at arbejdsgiveren har mulighed for at forudfylde medarbejdernes daglige arbejdstid. Medarbejderen behøver kun at registrere sin godkendelse af denne tid samt eventuelle afvigelser fra den forudfyldte arbejdstid.

Gælder kravet om tidsregistrering for alle medarbejdere?

Tidsregistreringskravet vil som hovedregel omfatte alle medarbejdere, med undtagelse af de såkaldte “selvtilrettelæggere”. Selvtilrettelæggerne er fritaget for kravet om tidsregistrering, reglerne om ugentlig arbejdstid på 48 timer (48-timers reglen), pausereglerne samt reglerne om natarbejde. Ifølge lovforslaget er en medarbejder selvtilrettelægger, når:

• Vedkommende har en ledelsesfunktion, eller
• Vedkommende kan træffe selvstændige beslutninger. Lovforslaget har i denne forbindelse fremhævet en række eksempler på medarbejdertyper, som kan betragtes som selvtilrettelæggere. Dette er eksempelvis medarbejdere i højere ledelseslag (direktører), senioradvokater, visse akademikere samt øvrige medarbejdere, der har en betydelig grad af frihed og selvstændighed ved udførelsen af deres arbejde.

Det kræver derfor en konkret og individuel vurdering af hver enkelt medarbejder, men der skal en del til, og blot fordi en medarbejder arbejder hjemmefra eller lignende, betyder det ikke i sig selv frihed til at bestemme, hvornår og/eller hvordan arbejdet udføres.

Ændring af ansættelseskontrakter for selvtilrettelæggere

Det er afgørende, at medarbejdernes ansættelseskontrakter eller et tillæg dertil tydeligt angiver, om en medarbejder klassificeres som selvtilrettelægger, og derfor er undtaget fra tidsregistreringsreglerne. Modsat kan medarbejderen ikke betragtes som selvtilrettelægger, såfremt dette ikke fremgår af den enkeltes ansættelseskontrakt.

Det er ØENS klare anbefaling, at ansættelseskontrakterne for øvrige medarbejdere opdateres, således at det fremgår, at den enkelte medarbejder har pligt til at registrere deres daglige arbejdstid i henhold til virksomhedens politikker på området. I den forbindelse anbefales det ligeledes, at alle virksomheder udarbejder en politik til medarbejderne om tidsregistrering for de medarbejdere, der er omfattet af reglerne, hvilket tillige er et krav efter de nye regler om tidsregistrering.

Hvordan kan din virksomhed sikre overholdelse af hviletidsreglerne?

Som anført ovenfor, kræver de nye regler om tidsregistrering ikke, at den enkelte medarbejder registrerer på hvilke tidspunkter af dagen, vedkommende har arbejdet. Det er altså ikke nødvendigt at medarbejderen eksempelvis angiver, at de er mødt ind kl. 8:00 og gået igen kl. 15:30.

Det betyder også, at det kan være meget svært for arbejdsgiveren at dokumentere, at arbejdsgiveren overholder hviletidsreglerne, herunder 11-timers reglen, hvorefter enhver medarbejder har krav på 11 timers hviletid i døgnet. Dette er en udfordring, som arbejdsgiveren skal tage alvorligt, da man som virksomhed skal kunne dokumentere, at virksomheden overholder hviletidsreglerne, hvis arbejdstilsynet måtte komme på besøg.

Som virksomhed skal I også være opmærksom på, at nogle medarbejdere er undtaget fra hviletidsreglerne, hvis de opfylder følgende betingelser:

• Personer i overordnede stillinger, der primært udfører ledelsesmæssigt arbejde og ikke er bundet af fastlagte arbejdstider.
• Personer, der arbejder delvist hjemmefra og har selvstændig kontrol over deres arbejdstid. Når det kommer til ovennævnte selvtilrettelæggere i henhold til arbejdstidsloven, er det ikke usandsynligt, at disse også kan være undtaget fra hviletidsreglerne i arbejdsmiljøloven. Dog skal det bemærkes, at der ikke er tale om ensartede betingelser og begreber. Derfor må det må forventes, at beskæftigelsesministeriet vil arbejde på en harmonisering mellem arbejdsmiljølovgivningen og arbejdstidsloven.

Det er ligeledes vigtigt at fremhæve, at det også fremgår af lovforslaget, at medarbejderen under hele ansættelsesforholdet skal have adgang til egne oplysninger i tidsregistreringssystemet, ligesom arbejdsgiveren skal sørge for at opbevare de registrerede oplysninger i 5 år efter udløbet af den periode, der udgør grundlaget for beregningen af medarbejderens gennemsnitlige ugentlige arbejdstid.

Hvad sker der, hvis din virksomhed ikke overholder de nye regler?

Hvis virksomheden ikke overholder de nye regler, kan der blive tale om tre former for sanktioner, som virksomheden kan blive pålagt:

• Godtgørelse: Hvis den maksimale ugentlige arbejdstid på 48 timer ikke overholdes, kan medarbejdere modtage individuel godtgørelse. Retspraksis har historisk set udmålt denne godtgørelse til beløb mellem 25.000 og 50.000 DKK, og muligvis mere, hvis der er tale om særligt alvorlige omstændigheder.
• Bøder og påbud: Manglende overholdelse af hviletidsreglerne i arbejdsmiljøloven kan udløse bøder og påbud fra arbejdstilsynet. Som følge af de nye regler om registrering af arbejdstid, må det forventes, at det bliver langt lettere for medarbejdere, fagforeninger, arbejdstilsynet og øvrige myndigheder at dokumentere, at virksomhederne ikke overholder reglerne om arbejdstidsreglerne, hviletidsreglerne og pausereglerne.

Ligeledes skal du som virksomhed huske at opdatere dine GDPR-dokumenter, så de nye regler tilsvarende er implementeret i dine GDPR-processer, fortegnelser og dokumenter samt så du informerer dine medarbejdere på forhånd om, at du registrerer deres arbejdstid.

Hvad kan ØENS hjælpe dig og din virksomhed med?

ØENS Advokatfirma kan hjælpe jer med at sikre, at I får implementeret et tidsregistreringssystem, der lever op til de nye regler.

Derudover hjælper vi også gerne med udarbejdelse af de lovpligtige interne politikker, privatlivsmeddelelser til medarbejderne om den nye registrering, opdatering GDPR-fortegnelser, opdatering/udarbejdelse af databehandleraftaler, sikre dataprivacy by design, lave risikovurderinger, ændringer/opdateringer af ansættelseskontrakter, kursus/information til jeres medarbejdere samt øvrig juridisk rådgivning i forbindelse med de nye regler om tidsregistrering.

Vil du vide mere? Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Lisa Lykke

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Maria-Melissa Schneider

Advokatfuldmægtig

Afdeling:

Vi har haft en fantastisk start på året og er enormt stolte og taknemmelige for at have budt velkommen til ikke mindre end seks nye medarbejdere siden årsskiftet.

ØENS Ejendomsadministration Invest – byder velkommen til:
🔹 Marie Becker – Ejendomsadministrator studerende
🔹 Natasha Hecksher – Ejendomsadministrator studerende


ØENS Advokatfirma byder velkommen til:
🔹 Simon Grøndal Hansen – Stud.jur.
🔹 Alexander Munkholm Bruun – Stud.jur.

ØENS Ejendomsadministration byder velkommen til:
🔹 Cedrick Lambert Walby – Ejendomsadministrator studerende

Velkommen ombord til jer alle. Vi glæder os til at lære jer endnu bedre at kende.

Vi har netop fornyet vores sponsoraftale med BC37 under et besøg hos dem på Strandlodsvej. Klubben, som vandt ‘Amager Øst Lokaludvalgs Frivilligpris’ i 2023, blev bl.a. rost for sit engagement i lokalsamfundet og for at være en samlende institution for folk i området. Dette ses tydeligt i den betydelige medlemsvækst, de har oplevet. På grund af pladsmangel har klubben af og til måttet flytte sine aktiviteter til den nye skolehal på Nordøst Amager Skole. Derudover gennemgår klubbens egen hal en betydelig renovering, særligt indendørs – det tror vi bliver rigtigt godt.

Sportsligt går det også fremad, med førsteholdet tæt på at genindtræde i divisionerne og en stærk ungdomsafdeling, der markerer sig i Københavnsområdet

Desuden er BC37 én blandt 3 nominerede klubber til ‘Årets Badmintonklub’ i Danmark, som uddeles af badmintondenmark og DGI Badminton. Vinderen afsløres sidst på måneden

I er virkelig seje og vi krydser fingre for jer.

Tak for lån af spillerbilleder til Mikkel fra gantriisphotography

Afholdelse af digitale generalforsamlinger giver ikke blot mere fleksibilitet og tryghed til foreningens beboere – de er også med at fremme stemmedeltagelsen og letter arbejdet for bestyrelsen. Vores erfaringer fra det seneste års tid viser, at digitale generalforsamlinger højner antallet af deltagere. Samtidig fremmer det stemmedeltagelsen til generalforsamlingens afstemninger fordi flere ”møder op”, når generalforsamlingen. Det er ligesom lidt lettere, når stemmeafgivelsen kan klares fra sofaen, siger Bjørn Weber, direktør i ØENS Ejendomsadministration A/S.

“Vi har bl.a. i marts afholdt en digital generalforsamling, hvor 102 ud af 174 medlemmer deltog – enten ved at stemme forlods eller på Teams. Sidst den selvsamme forening afholdte en fysisk generalforsamling deltog blot 35 medlemmer. Og i 2020 hvor vi afholdte en kombination af fysisk og digital generalforsamling deltog 59 medlemmer.”

Der er modstridende brancheholdninger

Der er dog modstridende brancheholdninger til, hvorvidt generalforsamlingen bør afvikles helt eller delvist digitalt. Nogle i branche råder til, at generalforsamlinger kun afholdes digitalt for så vidt, der er enstemmigt samtykke hertil, mens andre mener at digitale generalforsamlinger kan afholdes, så længe der ikke gøres indsigelse mod afholdelsen. “Jeg mener at begge synspunkter hører til før coronaen indtraf. Vi oplever at vores foreninger har et stort ønske om at bibeholde muligheden for at afholde helt- eller delvist digitale generalforsamling fremadrettet, da der er mange muligheder og fordele ved netop dét.”

“Det er dog ikke alle beboere – indledningsvist – der er lige tilfredse med den digitale fremgangsmåde. Grunden til at jeg siger – indledningsvist – er fordi de selvsamme beboere efterfølgende roser processen. De kan godt se at beboerdemokratiet styrkes ved at afholde generalforsamlingen digitalt.”

Tidligere var der modstand i enkelte foreninger

ØENS har fået en udtalelse fra en af dem, der sidder i førnævnte forening, hvor de netop – tidligere – oplevede ulyst og modstand mod at afholde helt eller delvist digitale generalforsamlinger:

”Siden marts 2020 har det været svært for Andelsboligforeninger at afholde nødvendige generalforsamlinger. Under ”normale” omstændigheder mødes man fysisk i et passende lokale i eller tæt på boligforeningen (skole, kirke m.m.), hvor der er mulighed for diskussion og afstemning om f.eks. vedtægtsændringer. Sjældent er det muligt at samle tilstrækkeligt mange andelshavere til at vedtage de behandlede ændringsforslag. Derfor skal der flere møder til.

I det seneste år har vi afprøvet delvist digital generalforsamling, hvor et begrænset antal kom til et mødelokale, mens øvrige deltog hjemmefra (via Zoom/Teams eller lignende). Senest har vi afholdt en ren online generalforsamling som en kombination digital afstemning og videomøde – endda med stor succes.

Som almindelig andelshaver har jeg hos mange oplevet ulyst til og modstand mod at deltage i online møder via internettet. Forventningen har været, at det ikke er muligt af få en ordentlig diskussion om de vigtige sager.

“Foreningerne er kommet til fornuft”

Imidlertid har det vist sig, at vores forening er kommet fornuftigt igennem flere kritiske generalforsamlinger via internettet. Under ØENS ledelse er det sket med en samlet deltagelse, der er større end under ”normale” forhold med fysisk fremmøde. Desuden er den generelle oplevelse, at alle, der ønskede det, har kunnet komme til orde. Alle bliver hørt. Afstemninger er blevet gennemført utraditionelt med svarfrist INDEN åbning af generalforsamlingen. Det er en måde som andelshaverne dog i den sidste ende har fundet acceptabel, og som har ført til klare afstemningsresultater.

Jeg tror derfor, at foreningen og andelshaverne med ro i sinde vil imødese endnu en ekstraordinær samt en ordinær generalforsamling via internettet – inden vi forhåbentlig kommer tilbage til mere normale forhold, hvor muligheden for at deltage hjemmefra bør imødeses.”

Styrkelse af beboerdemokratiet

Hos ØENS er vi også overbeviste om at afholdelsen af helt- eller delvist digitale generalforsamlinger er kommet for at blive” fastslår Bjørn. ”Dét at beboerne kan deltage i afstemningerne digitalt fra deres telefon, tablet eller computer, muliggør en opretholdelse af den demokratiske valgproces. Den digitale afholdelse betyder at stemmeafgivelsen kan finde sted over flere dage. Det skaber en fleksibilitet, der imødekommer beboernes forskellige hverdag.

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

Incitamentsordninger har vundet stigende popularitet hos virksomheder, bl.a. for at kunne tiltrække, fastholde og motivere talentfulde medarbejdere. Det gælder såvel startup-virksomheder som etablerede virksomheder, der ønsker fortsat udvikling, baseret på medarbejdernes værdifulde indsats. I denne artikel vil vi kort fortælle om forskellige ordninger, deres fordele, samt en kort redegørelse for deres betydning og værdi for både virksomheden og medarbejderen.

I selskabsloven bruges betegnelsen kapitalandele som begreb for såvel aktier (A/S) som anparter (ApS), mens vi i artiklen alene anvender betegnelsen aktier, men der er ingen forskel herpå i forhold til anparter i anpartsselskaber.

Warrants (tegningsoption)

Ved tildeling af tegningsoptioner, også kendt som warrants, forstås det, at medarbejderen tillægges en ret – men ikke en pligt – til at tegne nye kapitalandele (anparter/aktier) i selskabet, på et nærmere angivet tidspunkt/tidsinterval og til en på tildelingstidspunktet aftalt tegningskurs, hvor der ofte også kan indbygges et skattefrit favørelement. Såfremt medarbejderen udnytter tildelte tegningsoptioner, udvider selskabet selskabskapitalen med de udnyttede warrants, og medarbejderen indbetaler tegningskursen til virksomheden. Ofte kan der samtidig tilbydes en favorabel låneordning til tegningen, som efterfølgende afvikles helt eller delvist af de løbende udbyttebetalinger, hvis selskabet har en udbyttepolitik/overskud. En tegningsoption kan være betinget, f.eks. af at medarbejderen er ansat i en længere periode eller opnår visse på forhånd skitserede resultater, som skal være opnået for udnyttelse af den tildelte warrant.

Oftest opnår modtageren af warrants en betydelig kursgevinst ved udnyttelsen af sine warrants.

I mange tilfælde aftales det i warrantsprogrammer, at medarbejderen ved udnyttelse kan vælge at få differencen mellem markedskursen på de underliggende aktier og udnyttelseskursen udbetalt kontant, fremfor at tegne aktier. Dette kaldes for differenceafregning.

Aktieoptioner

Ved tildeling af aktieoptioner opnår medarbejderen en ret, men ikke en pligt, til at købe et nærmere angivet antal kapitalandele (aktier/anparter), på et nærmere angivet fremtidigt tidspunkt eller i en periode, til en på tildelingstidspunktet fastlagt kurs (pris), i håb om at kursen herefter i perioden indtil optionen udnyttes stiger. Ved medarbejderens udnyttelse af aktieoptioner erhverver medarbejderen eksisterende aktier, som virksomheden er i besiddelse af forinden udnyttelsestidspunktet. Selskabet udsteder altså ikke – som ved udnyttelse af tegningsoptioner – nye aktier ved en udvidelse af selskabskapitalen.

Også ved aktieoptioner aftales det ofte, som ved warrants, at medarbejderen som alternativ til aktiekøb kan kræve differenceafregning.

Fantomaktier

En fantomaktie er en aftale mellem medarbejderen og selskabet, som udgør en form for syntetisk aktieoption. Medarbejderen tillægges ikke ved tildelingen ret til at købe de underliggende aktier, og erhverver således ikke nogen aktier ved udnyttelsen af fantomaktien. Derimod tillægges medarbejderen ved udnyttelsen en ret til at få udbetalt et kontant beløb, som afspejler udviklingen i den underliggende akties markedskurs. Ved fantomaktier vil der altid ske differenceafregning. Ved fantomaktier er det også medarbejderen, der bestemmer, hvornår fantomaktien skal udnyttes inden for en nærmere angiven periode.

Fantomaktier kan med fordel anvendes i internationale koncerner, som støder på det problem, at ordninger baseret på egentlige aktier ikke er mulige for medarbejdere i visse lande, typisk af skattemæssige årsager, men eventuelt også som følge af lokale forbud mod investeringer i udenlandske selskaber. Det er værd at nævne, at en fantomaktieordning i mange situationer vil blive anset som mindre attraktiv regnskabsmæssigt, så længe tegningsoptioner og aktieoptioner fortsat ikke skal behandles som en lønudgift. Medarbejderen bliver ikke aktionær eller medejer af selskabet, og modtager ikke stemmerettigheder eller faktiske aktier/anparter, og derfor kan det vedvarende incitamentselement også være mindre end ved et egentligt medejerskab.

Konvertible obligationer

En konvertibel obligation er et sammensat instrument, der består af to dele: et lån og en konverteringsret. Lånet, som er rentebærende, ydes af medarbejderen til selskabet. Medarbejderens fordring på selskabet kan konverteres til nytegnede aktier i selskabet, på et fremtidigt tidspunkt, til en nærmere bestemt kurs (evt. med favørelement) eller indfris til kurs pari (kurs 100). Til forskel fra både tegningsoptioner og aktieoptioner placerer en konvertibel obligation en større finansieringsforpligtelse på medarbejderen allerede ved etableringen af aftalen. Denne ordning kan være interessant for startups, som ønsker startkapital, samtidig med at holde på nøglemedarbejdere, gennem mulighederne for senere medejerskab af virksomheden.

Generelle betragtninger vedrørende valg af aktielønsordning

Ved valg af hvilken ordning en virksomhed skal tilbyde sine nøglemedarbejdere, indgår mange elementer, som kort redegøres for herunder. En væsentlig overvejelse er, hvorvidt medarbejderen skal løbe en økonomisk risiko, eller om der alene skal foreligge en mulighed for økonomisk gevinst. Hvis medarbejderen erhverver aktier i selskabet mod betaling, vil medarbejderen i høj grad have samme interesse i shareholder value som aktionærerne. Heroverfor står dog, at medarbejderen omvendt risikerer at blive demotiveret og utilfreds, såfremt markedskursen falder, og medarbejderen således står til at lide tab på sin investering.

Hvis selskabet frygter en sådan demotivering, vil ordningen i stedet kunne baseres på tegningsoptioner, aktieoptioner eller fantomaktier, hvor medarbejderen typisk ikke betaler noget vederlag for tildelingen. Ved disse aktielønsformer risikerer medarbejderen derfor ikke at lide noget tab, såfremt markedskursen falder inden udnyttelsen. Dette forhold vil dog omvendt kunne indebære en risiko for, at medarbejderen bliver unødigt risikovillig på selskabets vegne, idet medarbejderen har “alt at vinde og intet at tabe”.

Konvertible obligationer indtager en mellemstilling, idet medarbejderen her løber en økonomisk risiko, men alene såfremt selskabet går konkurs, og medarbejderen derfor ikke kan få lånet tilbagebetalt fuldt ud.

Hvis ordningen indebærer, at medarbejderen skal foretage en ikke-ubetydelig investering, risikerer selskabet i øvrigt, at tilslutningen til aktielønsordningen ikke bliver særlig stor, og at den ønskede incitamentsvirkning derfor ikke opnås. Hvis medarbejderens problem ikke er risikoen ved investeringen, men det at fremskaffe finansiering, vil selskabet ofte kunne bistå hermed gennem medarbejderlåneordninger.

Tag højde for, hvilken ordning der nemmest kan etableres i dit selskab

Ved valg af incitamentsordning, bør man vælge den løsning, der er mest optimal for netop din virksomhed, og som kan gennemføres uden unødige omkostninger. Der er ligeledes lovkrav for de komplekse aftalers udformning. Ved at søge rådgivning hos ØENS Advokatfirma, bistår vi med en skræddersyet ordning, som passer til netop din virksomhed og medarbejdere. Det er ligeledes vigtigt at overveje, hvorvidt der skal etableres en ejeraftale, for det fælles ejerskab, der opstår, hvis medarbejderne udnytter muligheden for at tegne/erhverve aktier, der bl.a. skal regulere forhold ved fratrædelse (leaverbestemmelser), medsalgsret/-pligt, m.fl.

Etablering af særskilt medarbejderselskab

Hvis der er et større antal medarbejdere, som I ønsker skal tilbydes medejerskab i virksomheden, kan det med fordel ske via etablering af et selvstændigt medarbejderselskab, som får en ejerandel i virksomheden. Det er herefter medarbejderselskabet, som den enkelte medarbejder tilbydes medejerskab af, som har den direkte ejerandel af virksomheden i.

Herved opnår medarbejderne via medarbejderselskabet én fælles partsrepræsentation i selve virksomheden, evt. tillige en bestyrelsespost, når medarbejderselskabet har opnået en vis ejerandel heri.

Beskatning

Artiklen omfatter ikke en skattemæssig redegørelse for de enkelte ordninger, men det kan oplyses, at der kan etableres ordninger for medarbejdere, som er uden beskatning ved tildelingen, uagtet der indgår et favørelement (økonomisk fordel) allerede ved tildelingen, mens beskatning herefter i givet fald først sker ved realisation.

Det tilrådes, at man altid har virksomhedens revisor med på råd om den konkrete ordnings skattemæssige behandling for selskabet og medarbejderen, samt hvorledes ordningen regnskabsmæssigt påvirker virksomheden.

Har du brug for hjælp?

Hvis du har spørgsmål til ovenstående, er du velkommen til at kontakte advokat og associeret partner Lisa Lykke på tlf. 3246 4638 eller via mail: lly@oadv.dk, eller erhvervsjuridisk fuldmægtig Jakob Holst Nyvold på tlf. 4445 1113 eller via mail: jhn@oadv.dk.

Advokatfirma

Lisa Lykke

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holst Nyvold

Erhvervsjuridisk fuldmægtig

Afdeling:

Der findes i dag mange forskellige familiekonstellationer med dine, mine og vores børn. Og derfor kan det nemt føles som en jungle, når du vil forsøge at navigere i spørgsmålene om, hvem der arver hvem, hvornår og hvordan. Der findes selvfølgelig en arvelov, og dén vil afgøre, hvordan din arv engang bliver fordelt, hvis du ikke selv tager stilling og får udarbejdet et testamente. Men hvorfor overhovedet lave et testamente? Er arvelovens regulering ikke tilstrækkelig?

Vi har alle hørt beretninger om, hvordan familier er endt i ulykkelige situationer, fordi der opstod uenighed om en arv. Uvenskaber som disse kan undgås med ét simpelt dokument. Så simpelt er det selvfølgelig ikke, for det kan være ganske svært at forholde sig til, hvad der skal ske efter døden. Selvom det kan være ubehageligt at tænke på, hvad der skal ske efter døden, kan et testamente være en kærkommen hjælp for de efterladte.

Et testamente sikrer at ens vilje sker efter døden

Den bedste måde at sikre sig, at ens vilje bliver fulgt efter døden, er at udarbejde et testamente med hjælp fra en advokat med speciale i testamente. Alle bør overveje at skrive et testamente, men det er særlig nødvendigt i situationer med ugifte samlevende, enlige uden børn, personer med fast ejendom i udlandet, sammenbragte familier, forældre med mindreårige børn og forældre til adopterede børn.

Det kan være meget forvirrende og indviklet at navigere i arvereglerne, og derfor kan det være en god idé at søge råd hos en advokat med overblik over de mange regler og formalia. Et testamente skal nemlig udføres juridisk korrekt, før det kan betragtes som gyldigt. For overblikkets og sikkerhedens skyld kan det altså være en rigtig god idé at alliere sig med en advokat.

Hos ØENS står vi meget gerne til rådighed, hvis du ønsker at oprette et testamente. Vi mener, at testamente er et personligt anliggende – og derfor sætter vi hos ØENS en ære i at møde dig, der hvor du er. Sammen vil vi sikre, at din arv i fremtiden vil blive fordelt efter netop dine ønsker. Har du spørgsmål om arveforskud, ægtepagt, særeje eller brug for hjælp til andre sager i forbindelse med arv og testamente? Så er du meget velkommen til at kontakte Lisa Lykke for en uforpligtende snak.

Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Lisa Lykke

Advokat, associeret partner

Afdeling:

Maria-Melissa Schneider er ansat som advokatfuldmægtig hos ØENS Advokatfirma, hvor hun yder juridisk rådgivning inden for familie- og arveret, fast ejendom og procesret. Med en cand.jur. fra Københavns Universitet og flere års erfaring fra andre advokatkontorer har hun siden sin ansættelse i december 2022 været en yderst værdsat medarbejder og kollega. Vi har for nylig interviewet Maria-Melissa om hendes erfaringer med at arbejde hos ØENS Advokatfirma. Læs hendes svar i det følgende interview. God læselyst.

Hvordan startede din karriere som Advokatfuldmægtig hos ØENS?

“Min karriere startede, da jeg efter endt barsel skulle finde ud af, hvad jeg ville med min karriere som nyuddannet jurist. Med erfaring fra tidligere større advokathuse vidste jeg, at jobbet som advokat ikke altid er foreneligt med dét at være mor, men så fandt jeg ØENS. ØENS har en væsentlig anderledes kultur end den, jeg kender fra resten af branchen.”

Hvilke arbejdsopgaver varetager du hos ØENS?

“Som advokatfuldmægtig blev jeg ansat med henblik på, at jeg det første år skulle rotere rundt mellem de forskellige afdelinger for at finde ud af, hvad der interesserede mig, før jeg skulle placeres i en afdeling. Nu arbejder jeg både med privatret, herunder familie- og arveret, fast ejendom, samt procesret, hvor jeg får lov til selv at køre sagerne og møde i retten.”

Synes du, at du får nok ansvar? Hvis ja, hvad betyder denne tillid så for dig?

“Ja, jeg får meget ansvar. Hos ØENS skal man være indstillet på, at der ikke sidder en partner, en advokat, en 3. års fuldmægtig, som alle opgaver skal igennem, før de lander på ens bord. Her får man sagen direkte fra partneren og har – i samarbejde med denne – ansvaret for sagen, herunder direkte kontakt til klienten, møder ved retten, kontakt til modparten osv. Tilliden og vejledningen fra den ansvarlige advokat betyder enormt meget og gør, at man får mulighed for at lave advokatarbejde, før man bliver advokat – og det tror jeg er medvirkende til, at vi bliver bedre uddannet.”

Hvordan oplever du arbejdsmængden?

“Arbejdsmængden er svingende, som den er alle andre steder. Der er aldrig et tidspunkt, hvor man er så belastet, at man ikke har tid til at gå hjem til sin familie. Skulle det ske, står kollegerne klar til at hjælpe, da det er i alles interesse, at alle har et liv ved siden af arbejdet.”

Hvilke udviklings-/karrieremuligheder er der for dig hos ØENS?

“Forhåbentligt kan jeg fortsætte som advokat, når jeg er færdiguddannet.”

Føler du at der er plads til, at du kan udvikle dig fagligt såvel personlig hos ØENS?

“Ja, i høj grad. På det faglige plan er ØENS for eksempel ret åbne for, hvis man ønsker at prøve noget af, herunder eksempelvis at skifte retsområde.”

Hvordan oplever du ØENS som arbejdsplads? Hvordan er stemningen her på kontoret?

“Stemningen på kontoret er virkelig god! Og det synes jeg gælder på tværs af afdelingerne; altså både mellem advokatforretningen, administrationen, regnskabsafdelingen osv. Der er en meget familiær og uformel stemning, hvor alle – uanset uddannelsesniveau eller baggrund – er lige vigtige, hvilket er ret atypisk i den gængse advokatbranche og det passer mig rigtig godt!”