Forfatter: Rikke Raben
ØENS Advokatfirma fortsætter sin vækststrategi
Det er med stor glæde, at vi kan meddele at Amager Advokater bliver lagt sammen med ØENS Advokatfirma pr. 1. februar 2023.
Advokaterne Mette Bozard Larsen og Anders Larsen, der har drevet Amager Advokater i langt over 35 år, har besluttet at tiden er inde til at benytte de mange synergier og udviklingsmuligheder, der er i at være i en større virksomhed.
“Begge firmaer har igennem årene haft et tæt samarbejde og et godt kollegaskab, så det bliver næsten som at komme hjem”: siger Mette, og Anders tilføjer “både kunder og samarbejdspartnere vil få glæde af, at der fremover kan tilbydes en bredere vifte af specialiserede og værdiskabende juridiske tjenester og større ekspertise inden for flere felter.”
ØENS Advokatfirma er en del af ØENS Rådgivningshus, hvor vi har en bred palette af økonomiske og juridiske rådgivnings- og administrationsydelser til hhv. ejendomme, SMV og private i DK.
Hvad betyder sammenlægningen for mig som klient?
Alle Amager Advokaters nuværende kunder og sager følger med over til ØENS Advokatfirma og vil blive betjent af enten Mette eller Anders, eller deres dygtige sekretær Anita Hansen, der også bliver en del af ØENS Advokatfirma.
Sammenlægningen betyder at ØENS Advokatfirmas klienter nu vil have adgang til en bredere vifte af juridiske specialister og eksperter, da de nu kan drage fordel af den kombinerede erfaring og ekspertise fra begge vores firmaer.
Vi glæder os til at fortsætte vores arbejde sammen, for at hjælpe vores klienter med deres juridiske behov.
Har du spørgsmål?
Hvis du har spørgsmål, er du altid velkommen til at ringe til os enten pr. telefon eller mail på 32464646 – info@oadv.dk. Mette, Anders og Anita håber at deres nuværende kunder vil tage godt imod forandringen, og glæder sig til at vise de nye forhold frem til både kunder og samarbejdspartnere.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Sidste år bragte vi en nyhed om, at en række arkitekter og bygherrer, efter årelang frustration, gik sammen og formulerede et åbent brev til Københavns Kommune. Brevet indeholdt en bøn om, at de fra politisk hold ville se mildere på boligforeningers ansøgninger om at indrette tagboliger. Det var nemlig alt andet end en simpel proces for boligforeninger, når de ansøgte om at omdanne deres tørrelofter til beboelige boliger. Deres bønner blev hørt. Politikerne formulerede et initiativ, der skulle gøre det lettere at få dispensation til at hæve loftshøjden i eksisterende ejendomme.
I et interview til Berlingske udtalte boligminister Kaare Dybvad for nylig, at det politiske initiativ har båret frugt. Det betyder, at der nu i stigende grad dukker nye tagboliger op rundt omkring i de københavnske boligejendomme. Indretningen af de mange uudnyttede tørrelofter løser ikke alene den boligmangel, der udgør et stadigt større problem i de store byer, men det er også en økonomisk rentabel forretning for de respektive boligforeninger. Fra boligministeren lyder det, at mange ejendomme har ”guld på loftet”. Der er nemlig en stor pose penge at spare på varmeregningen, når de gamle lofter er blevet isolerede og beboelige.
Økonomisk fordel ved at omdanne tagarealer
I ØENS Ejendomsadministration oplever vi, at flere og flere foreninger vælger at konvertere tagarealerne i deres ejendomme. Dette sker med det formål at kunne finansiere større vedligeholdelsesprojekter, som f.eks. et nyt tag. Omdannelsen af tagarealer kan således være en win-win situation for jeres boligforening. da boligforeningen får både nye boliger og midler til at vedligeholde og forbedre ejendommene.
Kontakt ØENS Byggesagsafdeling
Ønsker I mere information om, hvordan I kan omdanne jeres tagarealer og udnytte de økonomiske fordele? Så kontakt ØENS Byggesagsafdeling og hør nærmere om, hvordan vi kan hjælpe jer. Vi tilbyder professionel rådgivning og hjælp til at sikre, at jeres projekt forløber så smidigt og effektivt som muligt. Kontakt os i dag og lad os sammen udforske mulighederne for at omdanne jeres tagarealer til værdifulde boliger.
Kontakt en specialist
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
ØENS Advokatfirma har den store glæde at kunne annoncere, at advokat Thomas Valentin og advokat Lisa Lykke pr. 1. januar 2023 indtræder som associerede partnere i firmaet.
Thomas Valentin har været ansat hos ØENS Advokatfirma siden 2017. Han har siden dag 1, udvist stor dedikation og nysgerrighed. Thomas har en bred vifte af kompetencer inden for særligt foreningsret og procesret, hvor han bl.a. leverer juridisk rådgivning til mange af foreningerne i administration hos ØENS Ejendomsadministration. Thomas ekspertise og engagement i at yde den bedste rådgivning til vores klienter har været afgørende for ØENS Advokatfirmas fortsatte udvikling og fremskridt.
Advokat Lisa Lykke-Kielberg har været ansat hos ØENS Advokatfirma siden 2020. Hun har en stærk faglig profil inden for privatretten, herunder familie- og arveretten og ansættelsesret/HR. Hendes evne til at imødekomme klienternes behov har været væsentlige for ØENS positive udvikling.
Vi er glade for at byde Thomas Valentin og Lisa Lykke velkommen som associerede partnere i ØENS Advokatfirma. Vi ser frem til at fortsætte samarbejdet med dem i deres nye roller.
Deres indtræden som associerede partnere markerer en ny milepæl i ØENS Advokatfirmas udvikling. Vi glæder os til at fortsætte vores arbejde med at levere den bedste rådgivning og service til vores klienter.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Inge Smollerup Madsen er Controller i ØENS Regnskabsafdeling. Inge har mangeårig erfaring fra ejendomsadministrationsbranchen som regnskabsmedarbejder, controller og løn- og HR-konsulent. Og så har hun ydermere erfaring med daglig regnskabsføring for virksomheder. Vi stillede for nylig Inge en række spørgsmål om, hvordan hun synes det er at arbejde hos ØENS. Læs hvad hun svarede i interviewet nedenfor. God fornøjelse.
Hvordan startede din karriere som controller hos ØENS?
Jeg havde hørt godt om ØENS gennem en ØENS-medarbejder, og endte med at søge en stilling hos den – på daværende tidspunkt – nyopstartede afdeling ‘ØENS Virksomhedsadministration’, da de søgte en regnskabsmedarbejder. Jeg har snart være ansat i 5 år, og har i mit virke som regnskabsmedarbejder arbejdet med mange forskellige opgaver. I starten arbejdede jeg mest med regnskaber i ØENS Virksomhedsadministration for en masse virksomhedskunder, samt lavede huslejeopkrævning og rykkere for foreningerne i ØENS Ejendomsadministration.
Her kan du få indsigt i karrierestien for Controllere hos ØENS Rådgivningshus.
Hvilke arbejdsopgaver varetager du hos ØENS?
I sommeren 2021 overtog jeg behandling af løn for alle lønkunder i ØENS Virksomhedsadministration, løn til ØENS-medarbejderne og løn for ansatte i ØENS boligforeninger. Jeg står også for den daglige udbetaling af afregninger og betalinger for alle ØENS Ejendomsadministrations kunder.
Synes du, at du får nok ansvar? Hvis ja, hvad betyder denne tillid så for dig?
Jeg har fået tildelt et stort ansvar i og med, at jeg har ansvaret for, at alle får løn til tiden. Derudover har jeg ansvaret for, at alle aftaler med NETS, diverse banker, Virk.dk og Skat er på plads inden der skal laves løn.
Hvordan oplever du arbejdsmængden?
Arbejdsmængden er tilpas. Jeg oplever en naturlig stigning i arbejdsmængden fra den 20. i hver måned, når der skal laves løn for en masse cvr. nr. Alt skal være afstemt inden lønnen kan udbetales.
Hvilke udviklings-/karrieremuligheder er der for dig hos ØENS?
I mine 5 år hos ØENS, har jeg fået lov til at prøve kræfter med en masse forskellige typer arbejdsopgaver, og jeg føler at jeg i dag er landet på den rette hylde. Jeg har tilmed fået de kurser, der skal til for at kunne forbedre mine processer og udføre mit arbejde.
Hvordan oplever du ØENS som arbejdsplads? Hvordan er stemningen her på kontoret?
Stemningen i vores afdeling er god. Vi griner meget og har et godt sammenhold. Man kan godt mærke at vi er blevet et større hus, og det kan være lidt svært at følge med i hinandens liv. Vi er heldigvis gode til at lytte til hinanden og hjælpe, når den uforudsete hverdag, sommetider rammer.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Advokat Jens Duus takker af og overlader nøglen til ØENS Advokatfirma
I forbindelse med at Jens Duus efter godt 45 år i advokatbranchen, har besluttet sig for at gå på velfortjent pension, har han valgt at overdrage sin ejendomsadministration til ØENS Ejendomsadministration og advokatsager til ØENS Advokatfirma.
Jens har slået sine folder her på Amager, hvor han primært har udfoldet sig på Vejlands Allé (Vilh. Skouenborgs Eftf.) og Vermlandsgade 51 (Advokatfirmaet Jens Duus). Jens har gennem årene været beneficeret forsvarsadvokat og har – udover sin ejendomsadministration – beskæftiget sig indenfor et bredt spektrum af privatretten samt stiftet et utal af andelsboligforeninger.
Hos ØENS Advokatfirma har vi nydt godt af, at have Jens som erfaren konkollega her på Øen. Jens har altid været en god kollega og leveringsdygtig ift. sparring og udveksling af sager i tilfælde af interessekonflikter.
”Jeg vil gerne sige tak til alle klienter og forretningsforbindelser, der gennem årene har været forbi mit kontor, og jeg er taknemmelig for, at der fundet en løsning som indebærer, at advokaterne hos ØENS Advokatfirma fremover vil stå til rådighed, når nu jeg takker af” siger advokat Jens Duus.
Advokat og stiftende partner, Kenneth Gudmundsson, fra ØENS Advokatfirma tilføjer: ”Vi ønsker Jens tillykke med sit velfortjente otium og takker for godt kollegialt samarbejde gennem årene. Vi ser frem til at servicere Jens’ kunder og samarbejdspartnere hos ØENS Advokatfirma fremover.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Martin Meyer Olesen er Ejendomsadministrator i ØENS Ejendomsadministrations afdeling for investeringsejendomme. Martin har en professionsbachelor inden for finans og har arbejdet med administration af erhvervs- og boliglejemål siden 2018. Vi stillede for nylig Martin en række spørgsmål om, hvordan han synes det er at arbejde hos ØENS. Læs hvad Martin svarede i interviewet nedenfor. God fornøjelse.
Hvordan startede din karriere som Ejendomsadministrator hos ØENS?
Min karriere som ejendomsadministrator hos ØENS startede ret tilfældigt. Jeg ønskede at flytte til København fra Odense, og talte i den forbindelse med en familieven, der arbejder med ejendomme i København. Han fortalte mig at de på hans arbejdsplads (ØENS) søgte en erfaren ejendomsadministrator. Vedkommende fortalte mange gode ting om arbejdspladsen og jobbet lød utroligt spændende – så jeg søgte jobbet og fik det!
Hvor længe har du været ansat hos ØENS?
Jeg har været ansat siden 1. december 2020.
Hvilke arbejdsopgaver varetager du hos ØENS?
Jeg varetager alt inden for administration af udlejningsejendomme, herunder både bolig og erhverv. Det omfatter alt fra kontakt til investeringskunder og lejerne, opkrævning af husleje, forbrugsregnskaber, varslinger af skatter & afgifter og OMK-budgetter, behandling af huslejenævnssager, optimering af ejendomsdriften i samarbejde med kunderne. Derudover varetager jeg en ‘Superbruger’-rolle, og bruger derfor meget tid på opsætning af vores administrationssystem, håndtering af daglige problemstillinger med systemet og andre ad-hoc opgaver inden for dette.
Synes du, at du får nok ansvar? Hvis ja, hvad betyder denne tillid så for dig?
Jeg har en fornemmelse af, at jeg/man kan få det ansvar som man har lyst til hos ØENS. Jeg har stor indflydelse på, hvilken type kunder jeg har, samt hvad min rolle er internt i firmaet. Jeg synes det er fedt, at jeg har muligheden for at gå til min daglige leder, Administrationschef Kristian Olsen, og snakke om min rolle her hos ØENS. Vi drøfter ofte, hvad jeg gerne vil lave om eks. 1, 2 eller 5 år – både rent fagligt, men også personligt. Selv hvis jeg ikke selv aktivt opsøger andre eller nye udfordringer, så er min leder opmærksom på de styrker og svagheder, jeg har, og giver mig mulighed for at bruge disse styrker på en måde, der gavner både teamet og jeg.
Hvordan oplever du arbejdsmængden?
I investeringsafdelingen følger vi et årshjul, og mængden og typerne af opgaver er ofte sæsonbetonede. Det betyder at der er tidspunkter, hvor arbejdsopgaverne er mange, og flere bolde skal holdes i luften. Derimod er der også perioder, hvor vi kan afsætte mere tid til til at lave kontrol af vores arbejdsprocesser, yde ekstra servicering af vores kunder, og løse de opgaver, der ikke altid prioriteres i højsæsonsperioder. Dog er arbejdet meget fleksibelt, da de fleste opgaver ikke behøver at være løst mellem kl. 08:00-16:00. De kan lige såvel løses om aftenen, weekenden eller andre tidspunkter, hvis det passer bedre med ens kalender.
Hvilke udviklings-/karrieremuligheder er der for dig hos ØENS?
Allerede til 1. jobsamtale snakkede vi om, hvilke muligheder jeg ville kunne tilbydes i forhold til videreuddannelse. Det fandt jeg enormt ambitiøst og rart. Jeg er i øjeblikket i gang med EA-uddannelsen, som jeg læser ved siden af arbejdet. Derudover er der mange gode muligheder for at blive ajourført med det nyeste inden for branchen. Vi holder mange interne kurser, hvor vi genopfrisker – og fylder på – den viden vi allerede har, så vi altid er opdaterede omkring den gældende lovgivning og arbejdsprocesser. ØENS er generelt meget støttende omkring medarbejdernes ønske til at videreuddanne- og dygtiggøre sig. Det ser jeg som en god kvalitet.
Føler du at der er plads til, at du kan udvikle dig fagligt såvel personlig hos ØENS?
Ja – jeg får mulighed for at påtage mig ekstra ansvar løbende, undervise nye ansatte, holde interne kurser/undervisningsseancer, præsentere arbejdsområder og ny viden for kollegaer på teammøderne. Så hvis jeg eksempelvis har arbejdet intenst med en sag i længere tid, så kan jeg dele mine erfaringer og viden omkring emnet med mine kollegaer.
Derudover deltager jeg ofte på møder med administrationschef, Kristian Olsen og personaleansvarlig, Ida Gudmundsson, hvor vi sammen tilpasser kommende arbejdsopgaver og ansvarsområder.
Hvordan oplever du ØENS som arbejdsplads? Hvordan er stemningen her på kontoret?
Der er generelt en god stemning hos ØENS. Vi er gode til både at fejre de små og store begivenheder i livet/arbejdsdagen, uagtet om det er en fødselsdag, firmafest, nye kolleager, ros fra kunder eller andet. Endvidere er der rig mulighed for at deltage i sociale arrangementer og være sammen med kolleger. Hvis man altså har tid og lyst – der er ingen tvang. Det betyder eks. at hvis der er perioder, hvor du ikke har tid eller socialt overskud til at deltage i en fest, fredagsbar eller et hvilket som helst andet arrangement, så bliver der ikke kigget skævt til det. Man kan i bund og grund få det ud af arbejdspladsen, som man har lyst til. Det synes jeg er ret vigtigt.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Et stærkt forsinket byggeri fyldt med fejl er, sammen med en stor ekstraregning, blevet resultatet af et renoveringsprojekt hos en andelsforening på Amager. Sagen her gik helt i hårdknude, men en række forholdsregler kan forhindre de værste konflikter, siger byggeretsadvokat Johan Iversen Møller. En af de vigtigste læringer ér, at man ikke bør have alle byggesagens aktører i ét og samme firma.
I 2018 indså bestyrelsen i andelsforeningen A/B Søren Norby på Amager, at deres ejendom trængte til en kærlig omgang. Ikke bare lidt klatmaling hist og her. Men en omgang af den mere alvorlige slags med nyt tag og vinduer, isolering af gavlene, en facade, der skulle pudses op og et kælderloft, der skulle understøttes.
Den lille andelsboligforening på bare 10 lejligheder og nogle erhvervsdrivende i stueetagen havde ikke tidligere haft en vedligeholdelsesplan, og derfor begyndte projekterne at blive presserende, fortæller bestyrelsesmedlem Marianne Einshøj Jakobsen, der sammen med formanden Karsten Sand har været foreningens tovholdere for projektet. Og det er de stadig, for byggeriet er endnu ikke færdigmeldt.
”Hvis ikke man renoverer løbende, får man et kæmpe efterslæb, og det havde vi. Så vi startede med at forsøge at få lavet en vedligeholdelsesplan. Men der var ikke mange, der ville give tilbud på det, fordi foreningen er så lille,” fortæller hun.
De følte sig derfor heldige, da et mindre firma gerne ville tage opgaven. Hurtigt viste det sig, at det også var et boligadministrationsfirma, som tilmed tilbød at overtage administratorposten.
”De kiggede på vores økonomi og sagde, at der var masser af luft i budgettet til renovering. Så det syntes de, at vi skulle i gang med. Der var ingen grænser for, hvad de kunne hjælpe os med,” fortæller Marianne Einshøj Jakobsen, som sammen med resten af bestyrelsen besluttede at bruge firmaet som ny administrator.
Og herfra gik det stærkt. Den nye administrator var nemlig også byggerådgiver og tilbød derfor sin hjælp til renoveringsprojektet. Efter hans råd valgte foreningen at gå med den billigste af tre entreprenører. Og i april 2019 blev projektet søsat – estimeret til at tage cirka 5-6 måneder.
Hvem af sagens aktører har overblikket?
Efter få uger begyndte de første af en uendelig række af små og store problemer. Al lige fra massive vandskader på loftet som følge af manglende afdækning til forkert behandling af facaden. Derudover var der byggeregnskaber, der ikke var styr på. Og ingen af byggesagens aktører virkede til at have overblikket.
I dag, tre år senere, kan Marianne Einshøj Jakobsen fremvise et 18 sider langt dokument med fejl. I dokumentet har hun listet sagens historik, kommunikationen og de mange graverende fejl, der er opstået undervejs. I mellemtiden er entreprenøren gået konkurs, og byggerådgiveren afviser at bruge sin forsikring.
Marianne Einshøj Jakobsen kalder sig selv og foreningen lidt naiv i troen på, at den byggetekniske rådgiver havde overblikket og ville tage ansvar. Man må følge sin mavefornemmelse, mener hun.
”Jeg håber da, at en god byggerådgiver ville have ført ordentligt tilsyn med entreprenøren. Men for os opstod problemet især, da vi begyndte at tvivle på byggerådgiveren, som så samtidig var vores administrator. Dér lærte vi, at man ikke skal have alle forretninger samme sted,” siger hun.
Dén pointe deler advokat Johan Iversen Møller fra ØENS Advokatfirma. Han overtager løbende byggesager, der er gået i hårdknude, og mener, at en del problemer kan undgås, hvis man fra starten tænker i et firkløver af rådgivere.
”Den byggetekniske rådgiver kontrollerer entreprenøren, og så kan der være en jurist, der kontrollerer både entreprenøren og den byggetekniske rådgiver. Og til sidst en byggesagsadministrator, der til en vis grad kontrollerer de andre i byggesagen. Kontrolarbejde er en del af kvalitetssikringen af byggeriet, og hvis man samler alle de funktioner under én hat, forsvinder kontrollen,” siger han.
Økonomiske konsekvenser
Johan Iversen Møller mener, det optimale scenarie er, at der er koblet en juridisk byggerådgiver på byggeprojektet fra starten. Også selv om det kan virke som for mange forskellige rådgivere på et enkelt projekt. ”Mange tvister i en byggesag opstår ved, at parterne bliver uenige undervejs og graver sig ned i skyttegravene. Så stopper byggeriet, konflikten vokser, og de økonomiske konsekvenser bliver større og større. Traditionelt i branchen kobler man først en advokat på, når parterne er gået helt fra hinanden,” siger han og beskriver sin rolle som en slags konfliktmægler tidligt i processen.
I andelsforeningen A/B Søren Norby forsøgte de et godt stykke tid at løse problemerne direkte med entreprenør og byggerådgiver, men måtte til sidst få en advokat på sagen. Indtil videre har foreningen brugt over 150.000 kroner på advokatsalær og vedtog derfor på en ekstraordinær generalforsamling i marts at lukke sagen og se fremad. De har i mellemtiden også skiftet administrator, så de nu er administreret af ØENS Ejendomsadministration. De venter lige nu på en rapport fra en ny ekstern byggeteknisk rådgiver, der skal vurdere, hvad det kræver at få udbedret fejl og mangler.
Gode råd til at komme godt fra start med renoveringsprojektet:
- Hav altid en vedligeholdelsesplan, så I ved, hvilke projekter, der skal prioriteres.
- Vælg jeres rådgiverteam med omhu. Man kan godt få administrativ og juridisk rådgivning fra samme firma, f.eks. sin administrator. Men den tekniske rådgiver og entreprenøren bør være uafhængige af hinanden og af foreningens administrator.
- Større byggeprojekter vil næsten altid kræve ekstern og uafhængig byggeteknisk rådgivning. Ellers kan bestyrelsen ende med et alt for stort, komplekst og tidrøvende arbejde.
- Hvis I som bestyrelse vælger at entrere direkte med en entreprenør uden rådgiver, skal I være opmærksom på, hvad jeres bestyrelsesansvarsforsikring dækker.
- En juridisk byggerådgiver kan være et forebyggende tiltag, som på sigt kan spare jer for mange penge i advokatsalær, hvis projektet først er gået i hårdknude.
- Dokumentér processen – det kan være nyttig information, hvis en konflikt opstår og eskalerer.
Artiklen er udgivet i magasinet ‘Min Boligforening’ i juni 2022. En særlig tak skal lyde til medvirkende bestyrelsesmedlem, Marianne Einshøj Jakobsen fra A/B Søren Norby på Amager. Billederne til artiklen er taget af Marianne.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Når din forening står overfor et renoverings- eller byggeprojekt, spiller bygherrerådgiveren en central rolle for en succesfuld gennemførelse af projektet. Bygherrerådgiveren repræsenterer foreningen i den daglige styring og ledelse af projektet – og tager sig ofte godt betalt. Det er derfor på sin plads, at stille krav til bygherrerådgiveren og at kende til bygherrerådgiverens ansvar. Men hvad kan man egentlig forvente, at bygherrerådgiveren leverer for sit honorar? Og hvordan reagerer man, hvis bygherrerådgiveren ikke lever op til forventningerne og vedkommendes ansvar? Det kan du blive klogere på i denne artikel. God læselyst.
Få aftalen på plads
Hvor det ofte er lettere og mere håndgribeligt, for foreningen og dennes bestyrelse, at forholde sig til om entreprenøren leverer det han skal, så er det i langt de fleste tilfælde vanskeligere og mere diffust at finde frem til, hvad bygherrerådgiven egentlig skal levere for sit honorar, hvornår det ikke er godt nok og hvordan en sådan given situation skal håndteres.
Det første sted at starte er i parternes aftale. Rådgiveraftalen. Her er der typisk et afsnit, der hedder ”rådgiverens ydelse”. Dette punkt udgør det juridiske grundlag for, hvad bygherrerådgiven skal levere for at være berettiget til at modtage sit honorar. Teksten bør være udarbejdet på en måde, hvor den anvender nogle af ’branchens indarbejdede standardudtryk’ for typiske rådgiverydelser. Som et minimum bør teksten forholde sig til projektering, udbud, byggeledelse og tilsyn. Og det er en god idé at præcisere omfanget af de enkelte dele. F.eks.: På hvilket stadie af projektet skal opgaven udbydes, eller hvor ofte skal der være byggemøder og tilsyn. Det kan også anbefales at henvise til en af de ydelsesbeskrivelser som ARK og FRI har udarbejdet, f.eks. YBL18, som lægger sig op ad ABR18.
Bygherrerådgiverens ydelse
I renoveringssager på foreningsejendomme ser vi sjældent fejl eller problemer i projektfasen. Det skyldes nok, at renoveringssagerne ligner hinanden meget fra sag til sag, og at projekteringen derfor oftest er ganske ukompliceret. Man bør dog være opmærksom på usædvanlige konstruktioner, som f.eks. udbud af altanprojekter i hovedentreprise eller modsat udbud på facaderenovering på byggeprogram.
I udbudsfasen har bygherrerådgiveren en vigtig rolle i at forstå forskellene i de modtagne tilbud, og at præsentere sådanne for foreningen – således at den bedste entreprenør kan vælges. Medmindre der er givet offentlige støttemidler til byggeriet, er foreningen som udgangspunkt ikke underlagt udbudsregler eller andre lovkrav i forhandlingsfasen og kan frit vælge den ønskede entreprenør. Selvom udgangspunktet altid vil være at vælge den billigste entreprenør, er dette ikke nødvendigvis den bedste løsning.
Når byggeriet er under udførelse, forestår bygherrerådgiveren byggeledelse og tilsyn. Byggeledelse er den overordnende tidsmæssige og økonomiske styring af byggeriet, mens tilsyn betyder, at rådgiveren går ud på byggepladsen og kontrollerer, om entreprenøren er kommet så langt som vedkommende siger til byggemøderne og om kvaliteten er i orden. Dette bliver skrevet ned i byggeriets stadeopgørelse, som danner grundlag for entreprenørens a conto faktureringer. Bygherrerådgiveren skal kontrollere, at entreprenøren ikke fakturerer for mere end stadet tilsiger. Bygherrerådgiveren skal dog også være opmærksom på særlige aftaler i entreprisekontrakten om betalingsbetingelser. Sidst men ikke mindst skal bygherrerådgiveren sørge for, at byggeriet skrider frem som planlagt. Og i modsat fald varsle entreprenøren om eventuelle konsekvenser af en forsinkelse. Typisk en aftalt dagbod.
Bygherrerådgiverens fuldmagt
Bygherrerådgiveren optræder overfor entreprenørerne på vegne af foreningen. Ofte vil foreningens bestyrelse ikke være til stede på de ugentlige byggemøder. Det er let for både bygherrerådgiver og entreprenør at få den opfattelse, at bygherrerådgiveren kan råde på foreningens vegne i enhver henseende. Dette er dog ikke tilfældet. I AB18-reglerne er der indsat grænser for bygherrerådgiverens fuldmagt. Bygherrerådgiveren kan således godkende ekstraarbejder på 50.000 kr. samt tidsfristforlængelse på op til 5 arbejdsdage. Herudover skal foreningens godkendelse indhentes, medmindre andet er aftalt. En god arbejdsmetode for bygherrerådgiveren er at anvise til godkendelse ved foreningen. Derved har vedkommende ikke taget stilling på foreningens vegne, men blot givet sin anbefaling til foreningen, som så tager endelig stilling.
Bygherrerådgiverens ansvar
Hvis bygherrerådgiveren selv begynder at tage beslutninger om byggeriets økonomi og tidsplan uden at konsulterer foreningen, risikerer vedkommende at ifalde ansvar, hvis foreningen lider tab som følge af sådanne dispositioner. Et eksempel på tab kan være at der er udbetalt for meget i entreprisesum til en entreprenør, der efterfølgende går konkurs.
Hvis der opstår berettiget tvivl om bygherrerådgiverens ansvar for et tab, bør sagen anmeldes til bygherrerådgiverens ansvarsforsikring, som herefter vurderer, om der skal betales erstatning til foreningen. Ansvarsforsikringsselskabets afgørelse er ikke endelig juridisk bindende for parterne. Foreningen kan således godt gå i forhandling med bygherrerådgiveren eller forsikringsselskabet om kravets størrelse. I sidste ende må sagen indbringes for domstolene eller Voldgift, hvis parterne ikke kan blive enige.
Udover ansvar for fejl, kan bygherrerådgiveren også miste retten til at modtage sit honorar, hvis der er mangler ved rådgivningen. På samme måde som, at der sker tilbagehold i entreprisesummen overfor entreprenøren ved fejl eller mangler ved selve byggeriet, kan foreningen altså tilbageholde beløb i bygherrerådgiverens honorar, hvis den aftalte ydelse ikke er blevet leveret eller har været mangelfuld. Et eksempel på en mangel ved bygherrerådgiverens ydelse kunne være, at vedkommende ikke løbende har opdateret byggeriets tidsplan eller stade, således at det er muligt for foreningen løbende at vurdere om entreprenørens a conto begæringer er berettigede eller ej.
Har du brug for hjælp?
Har du brug for hjælp til at vurdere, om din bygherrerådgiver lever op til sine forpligtelser, er du altid velkommen til at kontakte ØENS entrepriseadvokat Johan Iversen Møller.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Hos ØENS Ejendomsadministration mener vi, at uddannelse og træning er afgørende for at levere den bedst mulige service til vores kunder. Derfor prioriterer vi at tilbyde vores medarbejdere den bedst mulige uddannelse, herunder EjendomDanmarks ‘EA uddannelse’.
EA uddannelsen er en vigtig del af ØENS uddannelsesprogram, da den giver vores medarbejdere mulighed for at blive mere effektive og kompetente ejendomsadministratorer. Med en bred vifte af kurser, der dækker forskellige aspekter af ejendomsadministration, kombinerer uddannelsen både teori og praktisk træning, således at medarbejderne kan lære at anvende deres viden i den virkelige verden.
EA uddannelsen består af en række kurser og seminarer, der typisk dækker følgende områder:
- Ejendomsadministration: Kurserne dækker de grundlæggende aspekter af ejendomsadministration, herunder kontraktforhandlinger, lejerkommunikation, budgettering, markedsføring og vedligeholdelse af ejendomme.
- Bygningsdrift og vedligeholdelse: Kurserne omhandler drift og vedligeholdelse af bygninger, herunder tekniske aspekter såsom VVS, el, ventilation og brandsikkerhed.
- Regulering: Kurserne fokuserer på de lovgivningsmæssige og juridiske aspekter af ejendomsadministration, herunder lejekontrakter, boligregulering og ejendomsbeskatning.
- Finansiering: Kurserne dækker finansielle aspekter af ejendomsadministration, herunder budgettering, regnskabsføring, investeringer og skatteregler.
Vi tror på, at EA uddannelsen vil give vores medarbejdere mulighed for at avancere i deres karriere og være bedre rustet til at håndtere de forskellige udfordringer, der opstår inden for ejendomsadministration. Vi er stolte af at tilbyde EA uddannelsen som en del af vores uddannelsesprogram, og vi tror, at det er en investering i vores medarbejderes fremtid og i vores virksomheds succes.,
Intern uddannelse med ØENS Akademi
Udover EA uddannelsen har vi hos ØENS Ejendomsadministration også vores eget uddannelsesprogram kaldet ØENS Akademi. Det er et internt uddannelsesprogram, der er udviklet specielt til vores medarbejdere og vores kunders behov.
ØENS Akademi tilbyder en bred vifte af kurser, der dækker emner som ledelse, kommunikation, konflikthåndtering, kundeservice og teknisk viden. Vi mener, at det er vigtigt at give vores medarbejdere mulighed for at udvikle sig både personligt og professionelt, så de kan levere den bedste service til vores kunder. Vi tror på, at kontinuerlig uddannelse og træning er afgørende for at opretholde og forbedre vores servicekvalitet og for at sikre vores virksomheds succes på lang sigt. Derfor investerer vi både tid og ressourcer i vores uddannelsesprogrammer for at sikre, at vores medarbejdere har de nødvendige færdigheder og viden til at løse de udfordringer, de møder i deres daglige arbejde.
ØENS Akademi og EA uddannelsen er en vigtig del af vores samlede uddannelsesstrategi, og vi er stolte af at kunne tilbyde vores medarbejdere muligheden for at udvikle sig og avancere i deres karriere hos os.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Entreprenørens sikkerhedsstillelse, i form af en garanti fra en bank eller et forsikringsselskab, er et vigtigt og integreret element i, hvordan byggebranchen fungerer. Hvorfor er det nu lige sådan? Og hvilke faldgruber skal man særligt være opmærksom på – både som bygherre og entreprenør? Læs med her.
Hvad er en arbejdsgaranti?
En arbejdsgaranti er som sagt en fast bestanddel af en almindelig entreprisesag – over en vis størrelse – og er rodfæstet i de almindelige juridiske betingelser, AB 18 eller ABT 18, der som regel arbejdes efter i branchen. Ifølge AB 18 §9 skal entreprenøren stille sikkerhed for opfyldelse af sine forpligtelser over for bygherren senest 8 arbejdsdage efter, at entrepriseaftalen er indgået, medmindre andet fremgår af udbudsmaterialet eller entreprisesummen er under 1 mio. kr. (bagatelgrænsen). Sikkerheden skal stilles i form af en betryggende pengeinstitutgaranti, kautionsforsikring eller på anden betryggende vis.
Betryggende sikkerhed
Sikkerheden skal, som det fremgår af reglen, være betryggende, hvilket i praksis indebærer, at den skal være udstedt af en velanset garantistiller – enten bank eller forsikringsselskab. Af og til ser man, at entreprenøren i sit tilbud henviser til, at vedkommende er dækket af en brancheorganisations garanti – f.eks. Byg Garanti – og derfor ikke stiller en arbejdsgaranti. Dette er dog vildledende og bunder – i de fleste tilfælde – i en misforståelse hos entreprenøren ift., hvad disse branchegarantiordninger dækker. Grundlæggende kan man sige, at disse garantiordninger dækker forbrugerforhold, typisk ikke nybyggeri og op til et i ordningen fastsat maksimumbeløb. Entreprenøren opfylder derfor ikke sin pligt til at stille en arbejdsgaranti efter AB-reglerne, ved at være medlem af sådanne garantiordninger.
Garantien skal stilles ved aftalens indgåelse
Et andet vigtigt element er, hvornår arbejdsgarantien stilles. Man ser ofte at tidspunktet for, hvornår garantien skal løbe fra, forsøges at flyttes til et senere tidspunkt f.eks. entreprisens opstart på byggepladsen. Herved sparres der penge i provision. Det kan dog være dumme penge at spare. Grunden til at det er bestemt i AB-reglerne at garantien skal stilles senest 8 dage efter kontraktindgåelse er for at sikre, at entreprenøren har den nødvendige kreditværdighed fra starten. En entreprenør, som ikke kan stille den aftalte arbejdsgaranti ved aftalens indgåelse, udgør en advarselslampe for bygherren. Garantistillelsen tjener dermed et andet væsentligt formål, udover at garantere for entreprenørens evne til at levere de aftalte arbejder undervejs i entreprisen.
Garantien har sammenhæng med betalingsbetingelserne
Vi siger som regel, at der er 3 grundlæggende forhold bygherren skal have styr på for at vurdere risikoen i entreprisen. 1 – hvem er din aftalepart, 2 – hvornår skal der betales, og 3 – hvilken sikkerhed stiller entreprenøren. Hvis forhold 1 og 3 er godkendte, er der mulighed for at kunne justere forhold i entreprenørens favør. AB-reglerne er grundlæggende et bygherrevenligt regelsæt og særligt i forhold til betalingsbetingelser. Derfor oplever mange entreprenører, at de kommer til at agere kassekredit for bygherre undervejs i byggeriet. Mange sunde entreprenørvirksomheder er igennem tiderne gået konkurs på grund af denne likvidationsklemme i branchen.
Derfor er der også et fornuftigt incitament for begge parter til at fravige betalingsbestemmelserne i AB 18 (ABT 18). Således har entreprenøren mulighed for at finansiere materialeindkøb mv. på en fornuftig måde. Nogle gange ser man dog, at alle 3 ovennævnte forhold er negative. Entreprenørselskabet er en usikker selskabskonstruktion eller er uerfaren med det pågældende arbejde, betalingsbetingelser er forrykket, så der er rigtig meget forudbetaling og der er aftalt en anden form for sikkerhed eller slet ingen end den der er foreskrevet i AB 18. Er det tilfældet bør det få bygherres alarmklokker til at ringe.
Lidt praktik
AB-udvalget, der står bag udarbejdelsen af AB 18, har også udarbejdet en skabelon til en garantitekst for arbejdsgarantier. Dermed er det let at bruge arbejdsgarantier og du behøver ikke nødvendigvis at læse det med småt. Sørg blot for at spørge indtil, om garantiteksten følger standardteksten i skabelonen.
Mange af de store udbydere af har professionelle systemer, der gør det let at håndterer arbejdsgarantierne i digital form. Dette er ikke altid tilfældet med mindre pengeinstitutter, ligesom prisen for at få stillet en arbejdsgaranti her, kan være ganske høj. Hvis du er entreprenør, kan der være god grund til at spørge dig selv om du betaler for meget for at få stillet dine arbejdsgarantier. Særligt for mindre entreprenørvirksomheder vil brancheorganisationernes fælles garantiordning – ”Byggefagenes Fælles Garantiordning” (BFG) være en attraktiv løsning. Den vil hvert fald kunne bruges som en målestok i en forhandling med eget pengeinstitut. Vilkårene ligger offentligt tilgængelig på garantiordningens hjemmeside.
Har du brug for hjælp
Har du for hjælp til at vurdere en arbejdsgaranti i din byggesag? Så er du altid velkommen til at kontakte ØENS Advokatfirmas entrepriseadvokat Johan Iversen Møller for en snak om garantistillelse i entreprise.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER