ØENS Ejendomsadministration inviterer vores andelsboligforeninger til et gå-hjem-møde om emnet ‘Valuarvurderinger og kommende forventninger til disse’.

På mødet vil vi bl.a. gennemgå:

• Fremsatte lovforslag, der er under behandling, og hvilken betydning de får for foreningen
• Forventninger til kommende valuarvurderinger
• Krav fra revisor i henhold til ny vejledning, herunder ved fastfrosne vurderinger

Mødets oplægsholdere

• Erhvervsmægler og valuar, Kristian Geisler, vil hjælpe os med et kig ind i fremtiden.
• Statsautoriseret revisor, Torben Madsen, vil oplyse om de regnskabstekniske krav og differencer mellem årsregnskabsloven og andelsboliglovens bestemmelser.
• Jurist og partner fra ØENS Ejendomsadministration, Dan Dreisig, vil bistå med alskens spørgsmål fra de deltagende.

Mødet afholdes tirsdag den 25. oktober fra kl. 17.30-19.00. Det vil være muligt at deltage fysisk på vores kontor samt digitalt via Teams. Der vil være kaffe og sandwich til de tilmeldte på Lergravsvej.

S.U. 19. oktober af hensyn til forplejning.

Ejer du en andelsbolig, eller overvejer du at erhverve dig én, så er du måske stødt på begrebet forbedringer? Men hvad er det nu lige, det er? Og hvordan er reglerne? ØENS guider dig til en bedre forståelse for de mange faktorer, du skal være opmærksom på, når du vil opgøre forbedringer i din andelsbolig. God læselyst.

Når en andelsbolig skal sælges, skal der foretages en vurdering af eventuelle forbedringer og mangler i andelsboligen. Nogle foreninger får bestyrelsen til at foretage vurderingen, mens andre – langt de fleste – benytter sig af en professionel vurderingsekspert. Det er nemlig sådan, at du, såfremt du foretager forbedringer i din andelsbolig, kan lægge den nedskrevne værdi af disse forbedringer til værdien af din andelsbolig. Men hvad karakteriserer egentlig en forbedring?

Når et stykke arbejde skal vurderes som værende en forbedring, er der fire overordnede krav, der skal være opfyldt. Ved en forbedring gælder:

• Et arbejde, der øger den brugsmæssige værdi af boligen
• Et arbejde, der ikke kan betragtes som almindelig vedligeholdelse
• Et arbejde, hvis tilstedeværelse kan konstateres i boligen
• Et arbejde, der er lovligt og forsvarligt udført.

En anden og altafgørende faktor er, at alle forbedringer skal kunne dokumenteres – og du bør derfor gemme faktura og kvitteringer på alle de forbedringer, som du løbende selv foretager eller får foretaget af andre.

Når du selv foretager forbedringen

Når du selv udfører arbejdet, kan du selvsagt ikke modtage en faktura. I dette tilfælde bør du i stedet huske at gemme kvitteringer på indkøb af materialer. Derudover kan du notere det antal timer, som en professionel håndværker ville have brugt på det stykke arbejde, som du selv har foretaget. Har du eksempelvis brugt 90 timer på et stykke tømrerarbejde, som en uddannet tømrer ville kunne klare på 30 timer, kan du altså kun få disse 30 timer opgjort som forbedring. Den timeløn du får for dit eget arbejde bestemmes af ABF’s vejledende timesatser for prisfastsættelse af eget arbejde.

Når en professionel håndværker foretager forbedringen

Når du får en professionel håndværker til at udføre arbejdet, skal du være opmærksom på, at din faktura er udspecificeret. Sørg derfor altid for, at der udførligt står på fakturaen, hvilket arbejde, der er udført. Det er altså ikke nok, at der på din faktura står ’totalentreprise’ og et samlet beløb. Det skal udpensles, hvilket arbejde, der er lavet, og hvad dét arbejde har kostet.

Når der udføres autoriseret håndværk

Arbejde, der kræver autorisation, skal udføres af autoriserede håndværker. Det kan eksempelvis være el- og vvs-arbejde. Derfor kan du kun kalde arbejde som dette forbedringer, såfremt det er udført af et autoriseret firma – og såfremt du har dokumentation på dette. Husk også, at du skal indhente dokumentation på, at de håndværkere, du vælger at benytte, også selv benytter sig af autoriserede underleverandører.

Når du en dag ønsker at fraflytte og sælge din andelsbolig, vil du blive bedt om at fremfinde dokumentation på dine eventuelle forbedringer. Du kan med fordel lave en oversigt, hvor det fremgår, hvilke forbedringer, der er foretaget i din andelsbolig. Find også alle former for faktura og kvitteringer frem. Så sikrer du dig, at dit forbedrende arbejde ikke er spildt arbejde.

Specialisterne indenfor fast ejendom

Advokatfirma

Søren Saaby Hansen

Advokat (L), partner

Advokatfirma

Kenneth Gudmundsson

Advokat (L), stiftende partner

Advokatfirma

Bettina Gravad

Advokatsekretær

Advokatfirma

Pernille Korneliussen

Advokatsekretær

Den gennemsnitlige tilbudte rente på andelsboliglån er faldet næsten uafbrudt de seneste 2 år. Det betyder både billigere andelsboliglån for nye købere af andelsboliger, men også store besparelser for nuværende andelsboligejere.

Lån til privates køb af andelsboliger er nogle af de største lån banker giver til private. Da bankerne samtidig får sikkerhed i andelsboligen/beviset er andelsboliglån attraktive for bankerne. Det har også medført stor konkurrence mellem bankerne. Andelsboliglån har været en oplagt mulighed for banker der vokser, og/eller går ind i nye områder/landsdele, til at få opbygget noget forretning/volumen.

Modsat realkreditlån, hvor renter og bidragssatser kan ”slås op i en prisliste”, er rente og gebyrer på banklån noget, der kan forhandles, og hvor bankerne tilpasser deres tilbud efter, hvor interesserede de er i den enkelte kunde. Renten på andelsboliglån er som udgangspunkt variabel og følger derfor renten i samfundet og Nationalbanken tæt, men naturligvis med et tillæg.

Både tillægget og renten for andelsboliglån er faldet siden Finanskrisen for mere end ti år siden. Dengang betalte mange både 12% og 14% for et andelsboliglån, men det er heldigvis meget billigere i dag.

Renten på andelsboliglån er faldet støt

Som nævnt er konkurrencen hård, så selvom renten i samfundet har været stabil og lav de seneste år, er den rente, som brugere af Mybankers skift bank service får tilbudt, faldet næsten uafbrudt – også de seneste to år.

Et lån der for to år siden blev tilbudt til 3,5% i rente, bliver nu tilbudt til 2,9% i rente. Det lyder ikke af så meget, men det er 500 kr. mindre pr. måned for et lån på en million kr.

Det er ikke kun nye købere af andelsboliger, der kan spare penge ved at være vågne. Har du allerede en andelsbolig med et andelsboliglån, er det også værd at undersøge markedet. Det er nemlig meget muligt, at du kan finde en bank med en endnu lavere sats, end den du betaler nu.

Som det fremgår af tabellen, er både den gennemsnitlige sats og den laveste sats som brugere af Mybanker’s skift banks service får tilbudt, faldet de seneste to år, uanset at renten i samfundet har været stabil.

Jo større lån, jo lavere rente

Modsat hvad du måske skulle tro, er renten lavere, jo større lånet er.

Som det fremgår af tabellen ovenover, er den gennemsnitlige sats, som brugere bliver tilbudt, faldende med lånets størrelse. (tallene er fra 4. kvartal 2021)

Der er meget stor forskel på de satser, brugere bliver tilbudt af de forskellige banker. Det er ikke usædvanligt, at den samme bruger bliver tilbudt satser, der varierer med 1,5 til 2,0 procentpoint. Det er mellem 15.000 og 20.000 kr. pr. år i rente for et lån på en million kr. Det er derfor afgørende at spørge flere banker, inden du optager et lån.

Hvordan får du det billigste andelsboliglån? 

Den rente du bliver tilbudt på andelsboliglån, afhænger af flere faktorer:

• Din økonomi og forretningsomfang – hav derfor overblik over dit budget og dine udgifter.
• Spørg flere banker og vær ikke bange for en bank, du måske ikke kender i forvejen.
• Hvor meget der skal lånes – Jo større lånet er, jo lavere er den tilbudte rente ofte.
• Andelsboligforeningens økonomi. – Jo bedre andelsboligforeningens økonomi er, jo lavere er bankens risiko ved at give lånet. Det kan f.eks. handle om vedligeholdelsesstanden på bygningen, hvilket lån andelsboligforeningen har etc.

Husk at banker vurderer kunder forskelligt og at det nødvendigvis ikke er ond vilje, hvis en given bank ikke giver dig det tilbud, du havde drømt om – så er det bare at spørge den næste. Derfor er det altid en god ide at undersøge dine muligheder ved flere end en bank.

Hos ØENS lever vi af at administrere og rådgive andels- og ejerforeninger. Nogle gange sker det dog, at vi ”mister” en administrationskunde, fordi en andelsboligforening – af mange forskellige grunde – ikke længere kan eller ønsker at fortsætte med at fungere som andelsboligforening. Dét var tilfældet med andelsboligforeningen A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2. I oktober, efter en længere proces, valgte de at opløse andelsboligforeningen og sælge ejendommen til en investor. I dét forløb bistod ØENS Advokatfirma andelsboligforeningen med sælgerrådgivning. Vi påtog os ansvaret for at forhandle vilkårene for købsaftalen samt de efterfølgende lejevilkår. På trods af tidspres afsluttede vores advokater sagen med stor succes. Andelshaverne fik flere penge for deres andel, end valuarvurderingen lød på, og de overgår nu som lejere med meget favorable lejevilkår. En vellykket forhandling, må man sige. Det er måske én af grundende til at flere andelsboligforeninger, lader sig opløse for tiden.

Salget af A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2 er ikke et særtilfælde. Faktisk oplever boligmarkedet lige nu en tendens, hvor flere og flere særligt udenlandske kapitalfonde leder efter gode, større andelsboligforeningsejendomme til opkøb. Det har resulteret i, at flere solvente andelsboligforeninger i dag frivilligt lader sig opløse med det formål at sælge hele foreningens ejendom til en investor. Men hvorfor er denne tendens i opblomstring? Hvorfor er det blevet attraktivt at likvidere sunde andelsboligforeninger?

Kapitalstærke investorer leder efter udlejningsejendomme

Det danske boligmarked er i fremgang. Renterne er lave, og der er som sagt en lang række kapitalstærke investorer, der lige nu leder efter udlejningsejendomme. Når en andelsboligforening frivilligt lader sig opløse og frasælger deres ejendom – som de gjorde i A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2 – får andelshaverne mulighed for at få en økonomisk andel i dette opgående boligmarked. Det er nemlig sådan, at prisfastsættelse af andele reguleres af en række begrænsninger i andelsboligloven. Disse prisfastsættelsesbegrænsninger er dog ikke gældende, hvis hele andelsboligforeningens ejendom sælges. En ejendom kan således sælges på det frie marked til en langt højere pris. Andelshaverne får dermed del af den værditilvækst, som vi ser på det private boligmarked i øjeblikket.

Men der er selvfølgelig også andre fordele for andelshaverne ved at overgå til lejere; deres boligafgift og eventuel afbetaling på andelslån erstattes af en lav husleje, ligesom de får frigivet økonomiske midler i en tid, hvor det er billigt at låne til eksempelvis en anden andelsbolig eller en ejerbolig. Fordelene er mange, men der er selvfølgelig også en bagside af medaljen. Lejerne har ikke nær så meget medbestemmelse over ejendommen, da de ikke længere ejer en andel af den. Derudover er der ingen form for økonomisk tilbagebetaling, hvis de som lejere foretager forbedringer i boligen – udover den glæde de har ved dem, mens de bliver boende selvfølgelig.

Ønsker I at vide mere omkring forløbet, som A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2 har gennemgået, så kontakt ØENS advokat og associeret partner Søren Saaby Hansen på (+45) 3246 4647 eller på ssh@oadv.dk.

I slut 2019 fik ansatte i ØENS Ejendomsadministration mistanke om en stor svindelsag i en andelsboligforening, som ØENS Ejendomsadministration netop havde overtaget administrationen af.

Igennem en årrække har en betroet person centralt placeret i andelsboligforeningen, efter alt at dømme systematisk begået underslæb med foreningens midler for et beløb på mindst 9,2 millioner kroner.

Den mistænkte har gennem næsten 10 år, siddet på posten som foreningens kasserer med eneansvar for at betale regninger og gøre årsregnskabet op. Kassereren bliver af flere af beboere omtalt som ”en mand af gården”, da han gennem alle årerne var engageret i fællesskabet, og tog ”slæbet” med regnskaberne i foreningen.

Et overgreb på foreningens fællesskab

Vi lever i et land, hvor tillidskulturen er høj. Og netop dén tillid, er blevet brugt som et våben i denne sag.

Den person, der sad på den væsentligste tillidspost i andelsforeningen, er nu mistænkt for omfattende dokumentfalsk og for at have trukket mindst 9 millioner kroner ud af foreningens kasse til sig selv. Han har systematisk misbrugt foreningens tillid over en 10-årig periode, og fået de andre andelshavere til at finansiere hans millionforbrug.

Politiet sylter sagen

Sagen blev politianmeldt i begyndelsen af april 2020. Flere måneder senere har politiet stadig ikke reageret på sagen, og ØENS Rådgivningshus har gentagende gange rykket politiet, som ifølge rådgivningshuset har bekræftet at sagen endnu ikke efterforskes.

Syltningen af sagen er til stor frustration for andelshaverne, da kassereren nu kan bruge tiden på at slette beviser, flytte penge i sikkerhed og fortsætte med at bruge af deres penge.

Hvordan blev kassereren opdaget?

ØENS Ejendomsadministration overtog administrationen af andelsboligforeningen d. 1. januar 2020. Indtil da havde andelsforeningen styret det hele selv. Bestyrelsen bestod af almindelige andelshavere, der ikke havde de rette faglige kompetencer til at spotte, at noget så helt forkert ud.

Da ØENS skulle lægges nyt budget for 2020, nægtede den tidligere kasserer at udlevere regnskabsmaterialet fra den forgangne år.

De første tegn på kassererens underslæb begyndte at vise sig. Andelsforeningen havde bl.a. betalt en udsædvanelig høj ejendomsskat på mere end en million kroner årligt, hvilket er omtrent det halve for lignende foreninger. ØENS Rådgivningshus igangsatte derfor sin egen efterforskning af kassererens arbejde. Kenneth Gudmundsson, jurist og indehaver af ØENS Rådgivningshus omtaler svindelomfanget som »hovedrystende«. Regnskaberne er blevet udarbejdet i fuldstændig strid med årsregnskabsloven gennem alle årene.

“Tavsheden lagde sig som en dyne over forsamlingen, da sagen blev gennemgået”

Kassereren har ifølge Kenneth Gudmundsson haft travlt. I granskningen af regnskabsbilagene fremgår det, at kassereren overførte lidt over 100.000 kroner til sin egen konto i det første år på tillidsposten. I de efterfølgende år er beløbene steget markant. Og selvom kassereren allerede i 2017 vidste, at ØENS Ejendomsadministration på et tidspunkt skulle overtage administrationen af foreningen, så satte det ikke en stopper for bedrageriet.
Kassereren har overført mere end 1,5 millioner kroner per år til sig selv siden 2017. Det svarer til at han har taget 1.000 kroner ud af hver andelshavers økonomi hver måned. Foruden de 43.000 kroner han årligt tjente på sit arbejde i foreningen.

Beløbets størrelse fik ØENS Ejendomsadministration til at indkalde andelshaverne til et ekstraordinært møde i midt september. Tavsheden lagde sig som en dyne over forsamlingen, da sagen blev gennemgået. Tilliden i foreningen har lidt et svigt. Andelshaverne er rystede over sagen, da alle har haft stor tillid til kassererens arbejde. De har ikke haft den fjerneste anelse om det bedrageri, der systematisk er begået.

I dag sidder andelshaverne tilbage med en følelse af svigt fra politiet. De føler sig forrådte og er frustrerede over, at kassereren endnu ikke er blevet anholdt

Har svindlet med falske dokumenter

Regnskabsbilagene er i årenes løb blevet gennemgået af bilagskontrollanter, som desværre udelukkende har haft til opgave at undersøge, om der var overensstemmelse mellem bilagene og tallene i årsregnskabet. Og dét har der været.
Derfor har det ifølge ØENS Rådgivningshus krævet »et trænet øje« at gennemskue de falske bilag.

Kassereren har derfor har frit lejde til at klippe-klistre i bilagene. Han har bl.a. manipuleret højere beløb ind på varmeafregninger, vandafgifter og opkrævninger af ejendomsskatten. ØENS Rådgivningshus har fået bekræftet at kassereren tilsyneladende bl.a. har klippet Københavns Kommunes kontonummer ud og manipuleret sit eget kontonummer ind.

I foreningens årsregnskab fremgår det ligeledes, hvordan visse udgifter vokser over årene. F.eks. bliver kommuneskatten fordoblet, og stiger til én million kroner, mens vandafgiften ser et prishop på 300.000 kr.

Ingen ved, hvor andelshavernes penge er

Omfanget af svindel svarer til, at ejerne hver især gennemsnitligt har betalt 50.000 kroner for meget. Andelshaverne og ØENS Rådgivningshus har svært ved at forstå, hvorfor politiet endnu ikke er kommet ud af starthullet.

”Sagen burde have begyndt med at politiet havde anholdt kassereren og konfiskeret det, der kunne konfiskeres. Det er et rimeligt krav i et retssamfund som Danmark” siger Kenneth Gudmundsson og tilføjer ”Èn person har svindlet 180 familier for næsten 10 millioner kroner, og indtil videre slipper han af sted med det.”

Gå fra at være andelshaver til lejer – behold brugsretten til lejligheden og få en pose penge

Den nye boligaftale åbner op for en interessant mulighed for andelsboligforeninger. En mulighed der kan sætte andelsboligforeninger, der lader sig opkøbe og efterfølgende opløse, i en økonomisk gunstig situation.

Der er nemlig en lempelse i den nye boligaftale der medfører, at ejendomme som har tilhørt andelsboligforeninger ved et salg, ikke bliver underlagt karensperioden på 5 år, som ellers gør sig gældende ved salg af almindelige udlejningsejendomme. Derfor kan det forventes at interessen for køb af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger, efter lovens vedtagelse, bliver interessante opkøbsemner for mange investorer i markedet.

Hvad kan ejendommene handles til?

Prisen på salg af en andelsbolig er i dag underlagt en begrænsning iht. Andelsboliglovens §5 stk. 1 (andelslejlighedens såkaldte maksimalpris). Netop maksimalprisen på andelslejligheder har gennem de seneste mange år været genstand for stor debat, særligt på grund af dokumenterede store forskelle på priserne for sammenlignelige lejligheder. Endvidere har flere andelsboligforeninger større hensættelser som begrænser den pris som de enkelte lejligheder lovligt kan sælges til.

Ved et salg af andelsboligforeningens ejendom fastsættes salgsprisen til den pris, som en investor er villig til at betale for ejendommen. Har foreningen haft hensættelser eller reserver bortfalder disse ved salget og tilfalder dermed andelshaverne. En opløst andelsboligforening er således ikke omfattet af maksimalprisreglerne og andelshaverne kan derfor, ved at sælge ejendommen som udlejningsejendom, gå derfra med den sum penge, som køber er villig til at give betale for ejendommen.

I praksis vil det betyde at den enkelte andelshaver ved et salg af ejendommen vil opnå en større gevinst, end hvis den enkelte lejlighed var blevet solgt som andelsbolig – naturligvis forudsat at der findes en køber, der vil betale en acceptabel pris.

Hvad sker der med andelshaverne efter et salg af foreningens ejendom?

Når man som andelshaver går fra at eje en andel i ejendommen til at være lejer i ejendommen, så bliver huslejen ofte betydeligt billigere, da andelshaver som lejer ikke længere skal betale boligafgift til dækning af de løbende udgifter til foreningens lån, skatter, vicevært, vedligeholdelse, administration etc. I stedet betales en husleje, der ikke påvirkes af f.eks. større vedligeholdelsesarbejder.

Den tidligere andelshaver kan tilmed blive boende i sin lejlighed på lejevilkårene, der aftales med den nye ejer af ejendommen. Ejeren er bundet af reglerne ift. huslejestigninger i udlejningsejendomme, så der vil ikke pludseligt kunne pålægges en større huslejestigning til lejerne (de tidligere andelshavere).

Endvidere skal man være opmærksom på, at man som lejer har mulighed for at modtage boligsikring fra staten, naturligvis forudsat at man opfylder kriterierne for dette.

Hvad med skatten?

Vælger en andelsboligforening at sælge foreningens ejendom medfører dette at foreningen efterfølgende opløses ved likvidation, hvorefter provenuet fra opløsningen udbetales til andelshaverne. Har man som andelshaver anvendt andelsboligen som sin bopæl vil provenuet fra salget være skattefrit for andelshaverne, på lige fod med at et salg af andelslejligheden også vil være skattefrit.

Ved opløsning af andelsboligforeningen skal andelsboligforeningen betale skat af den del af fortjenesten som ikke kan henføres til andelshavernes lejligheder, f.eks. salget af erhvervsdelen eller frasolgte lejeboliger siden andelsboligforeningens stiftelse. Denne skat beregnes i forbindelse med foreningens likvidation og betales af foreningen forud for udlodning til andelshaverne.

Der er dog også ulemper ved at sælge sin andelsbolig og overgå til lejer.

Når man som andelshaver går fra at være andelshaver til lejer, så mister den tidligere andelshaver sin medbestemmelse i forhold til f.eks. valg af administrator, hvordan gården skal indrettes og detaljevalg ved ombygninger. Det vil heller ikke være muligt frit at overdrage et lejemål til eksempelvis ens egne børn.

Overgår foreningens ejendom til en investor, vil det ofte være slut med fællesarbejdsdage, med at male vinduer og selv at bestemme, om fællesrummet i kælderen skal kunne lejes til barnedåb eller i stedet indrettes til depotrum.

Hvordan er processen ved et salg af en andelsboligforenings ejendom?

Hos ØENS ser vi en tendens til at flere andelsboligforeninger selv opsøger salget, mens en del andre bliver kontaktet med et tilbud fra en investor. Beløbet der tilbydes afhænger af den pågældende forening og den reelle værdi af ejendommen. Hvis en andelsboligforening overvejer at gå videre med et salg af foreningens ejendom nedsættes typisk en arbejdsgruppe i foreningen. Arbejdsgruppen udpeges af generalforsamlingen og gives mandat til at sælge foreningens ejendom på de vilkår som generalforsamlingen har godkendt i henhold til pris, leje efter salg m.m.

I henhold til de det fremsatte lovforslag vil et salg af foreningens ejendom fremover kræve tilslutning af mindst 4/5 af foreningens medlemmer, uanset hvad der måtte fremgå af foreningens vedtægter.

Hvilke andelsboligforeninger vil typisk særligt kunne have interesse i et salg til en investor?

Særligt ser vi foreninger som står overfor større bekostelige vedligeholdelsesarbejder, og derfor overvejer et salg af ejendommen som alternativ til en større stigning i boligafgiften. Det samme gør sig gældende for foreninger, hvor afdragsfriheden på foreningens lån bortfalder og hvor boligafgiften dermed som oftest vil stige når der skal afdrages på lånene.

Tilsvarende kan usikkerheden på den fremtidige prissætning af andelsboliger være årsag til, at flere foreninger ser en fordel i at få friværdien i hånden nu, fordi de er bekymrede for udviklingen på markedet.

Fordele og ulemper ved salg af en andelsboligforenings ejendom kan i praksis variere betydeligt fra forening til forening. Hos ØENS har vi været involveret i flere opkøbsprocesseer med andelsboligforeninger, hvor foreningerne ønsker at modtage rådgivning ift. hvilke fordele og ulemper der vil være ved et salg af netop deres forening.

Overvejer jeres andelsboligforening hvilke muligheder der kunne være ved et salg af jeres forenings ejendom eller har I allerede modtaget et interessant tilbud fra en potentiel køber, så kontakt advokat Søren Saaby Hansen, til en uforpligtende snak om jeres muligheder.