Kategori: Andelsboligforening
Social-, Bolig- og Ældreminister Pernille Rosenkrantz-Theil fremsatte d. 22. februar forslag om ændring af andelsboligforeningslovens regler om fastsættelse af andelsværdien. Lovforslaget skal ændre reglerne om en valuarvurderings gyldighed, som tidligere har været på 18 måneder, så man fremadrettet kan bruge en valuarvurdering, der er 42 måneder gammel. Det giver i praksis en “holdbarhed” på vurderingen på 3 år, mod den nuværende ordning, hvor man alene kan bruge vurderingen i ét år. De øvrige 6 måneder, hvor vurderingen er gyldig, er således indsat for at sikre, at foreningen og dens revisor kan nå at udarbejde en årsrapport og afholde en generalforsamling, som typisk afholdes omtrent 4 måneder efter regnskabsårets afslutning.
Reglerne for fastfrysning af valuarvurderinger er stadig i kraft. Så anvender man allerede en fastfrossen vurdering, kan man naturligvis fortsat gøre dette.
Lovforslaget åbner herudover for, at en forening kan anvende en nettoprisindeksering af den seneste offentlige ejendomsværdi, og således sikre, at foreninger, der ikke benytter en valuarvurdering i dag, fortsat kan anvende de gamle ejendomsvurderinger fra 2012.
Lovforslaget, som ikke er endeligt vedtaget endnu, er påtænkt at træde i kraft pr. 15. april 2024, hvorfor man som forening teoretisk vil kunne vedtage en andelsværdi på ovenstående grundlag – hvis forslaget endeligt vedtages. På grund af Ministeriets sene fremsættelse af lovforslaget vil det dog være en beslutning, man bør drøfte med sin daglige administrator hos ØENS nu, hvis man ønsker at benytte sig for muligheden heraf, da det kan blive svært at nå til generalforsamlingerne i foråret.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Vi er blevet kontaktet af mange bekymrede bestyrelser og andelshavere angående de nye ejendomsvurderinger, som blev fremsendt fra Vurderingsstyrelsen i december 2023. Vi har derfor udarbejdet dette korte informationsbrev, hvor I kan læse om vores overvejelser i denne forbindelse.
De nye vurderinger fastsætter ejendommens grundværdi, som bliver brugt til at beregne den skat vi kalder grundskyld. Vurderingerne er kommet efter man i mange år har haft suspenderet de faste årlige ejendomsvurderinger. Du kan se din foreløbige ejendomsvurdering her.
Idet vi desværre ikke kender de præcise retningslinjer, Vurderingsstyrelsen har anvendt, kan vi generelt se, at rigtig mange foreningers grundværdi, særligt i den ældre boligmasse, er steget meget markant – og i mange tilfælde over 2.000 %. Dette giver naturligvis anledning til bekymring, da grundskylden jo beregnes efter denne vurdering.
Denne bekymring skal dog ses i lyset af tre forhold:
Først sænkes vurderingen med 20%, førend der beregnes grundskyld af vurderingen. Dette er en sikkerhedsbuffer, som Vurderingsstyrelsen arbejder med, og som skal tage toppen af usikkerheden ved vurderinger.
- Dernæst bliver grundskyldspromillen sænket generelt på Kommuneplan – i Københavns Kommune fra 34 promille til 5,1 promille. Man betaler således en væsentlig lavere sats af ejendomsvurderingen end tidligere.
- Afslutningsvis har man politisk indført en grænse for hvor meget man kan stige årligt. For periode fra 2023 til 2024 er denne grænse sat til 2,8 % af 2023-grundskylden. Mens den fra 2024 til 2025 og herefter årligt er 4,75 % af den fuldt indfasede grundskyld. Dette betyder, at vi i det mindste kender den årlige stigning, og ikke forventer, at foreningernes økonomi bliver voldsomt belastet fra år til år. Mange foreninger bør dog overveje faste stigninger i boligafgiften, så det almindelige budget – og her bl.a. vedligeholdelsen af ejendommen – ikke bliver negativt påvirket af disse stigende udgifter.
For nu er det ikke muligt at klage over ejendomsvurderingerne – som generelt synes at være vilkårlige og uden en tydelig sammenhæng, som det også er belyst i pressen. Fra ØENS side vil vi naturligvis følge situationen tæt. Vi sørger for, at jeres bestyrelser er klædt godt på til at vurdere – og eventuelt klage, når denne mulighed åbner.
Har I spørgsmål?
I er altid velkommen til at tage kontakt til jeres faste ØENS-foreningsadministrator. I finder kontaktoplysningerne på alle vores ejendomsadministratorer her.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Hvordan foregår proceduren for salg og overdragelse af en andelsbolig hos ØENS?
Er du i gang med at sælge din andelsbolig eller overvejer du at sætte din andel til salg? Uanset hvor du er i processen, er der vigtige faser i en andelsoverdragelse og salg af andelsbolig – som du bør være særligt opmærksom på.
For at hjælpe dig gennem disse faser har vi udarbejdet en guide, der vil give dig indsigt i hele processen for en vellykket andelsoverdragelse. Det er vigtigt at være opmærksom på, at salget af en andelsbolig kan tage op til 3 måneder, før alle dokumenter er på plads, og andelen er solgt og overdraget.
Step-by-step salgsguide ved andelsoverdragelse / salg af andelsbolig
Inden man igangsætter et salg af sin andelsbolig, skal bestyrelsen og administrator orienteres herom.
- Step 1: Indhentning af oplysninger og rapporter om andelen og dens stand til brug for prisfastsættelsen.
Man skal som udgangspunkt minimum have en vurderingsrapport udarbejdet af foreningens faste vurderingsmand. Derudover har de fleste foreninger krav om, at der også udarbejdes el- og vvs-tjek, så eventuelle ulovlige forhold kan udbedres inden fraflytning. - Step 2: Når vurderingerne er modtaget, kan den maksimalt lovlige salgspris opgøres og en køber kan findes.
- Step 3: I visse foreninger er der ventelister, interne såvel som eksterne, der skal spørges først, mens man i andre foreninger tillader andelshaver selv at finde en køber. Høringsfristen til ventelisterne varierer fra forening til forening.
- Step 4: Når der er fundet en køber, vil du blive bedt om at fremsende diverse oplysninger om dig selv, om din køber samt de aftaler I har indgået. Det kan bl.a. vedrøre overtagelsesdag, overtagelse af løsøre, eventuel prisreduktion, m.v.
Herefter vil administrator udarbejde selve overdragelsesaftalen, hvilket kan tage mellem 5 og 10 hverdage. - Step 5: Når overdragelsesaftalen er udarbejdet, sendes aftalen med diverse bilag til digital underskrift. Du modtager et link på mail.
- Step 6: På overtagelsesdagen skal du mødes med køber og udlevere nøgler og alle relevante informationer om andelsboligen. Det omfatter bl.a. købskvitteringer vedr. forbedringer, brugsanvisninger til hårde hvidevarer, m.v.
- Step 7: I løbet af den første uge efter overtagelsesdagen modtager du den første afregning af salgssummen. Hvis der er lån i boligen, er administrator forpligtet til at afregne dette direkte til banken. Samtidig tilbageholdes der et beløb til sikkerhed for eventuelle skjulte fejl og mangler.
- Step 8: Senest 3 uger efter overtagelsesdagen vil det tilbageholdte beløb blive afregnet, såfremt der ikke er kommet indsigelser fra køberen.
Har du spørgsmål?
Salg af andel – En ny begyndelse
Når du sælger din andel, sælger du ikke bare mursten – du sælger et hjem fyldt med minder. Hos ØENS Ejendomsadministration er vi her for at sikre, at salget af din andel bliver håndteret med omtanke og professionalisme, så du kan fokusere på dine næste skridt i livet. Ved salg af andel, er det vigtigt at have en klar forståelse af de juridiske aspekter og foreningens vedtægter. Mange andelshavere føler måske at en overdragelse af en andelsbolig kan virke som en jungle af regler og papirarbejde. Det forstår vi godt. Heldigvis har jeres forening en fast ejendomsadministrator fra ØENS Ejendomsadministration tilknyttet. Jeres foreningsadministrator er velinformeret om alle juridiske aspekter og kender samtidigt jeres forenings vedtægter. Jeres foreningsadministrator vil sikre, at din overdragelse af andelsbolig foregår smidigt og i overensstemmelse med alle gældende regler.
Familieoverdragelse og overdragelse til samlever: Når hjemmet bliver i familien
Ved familieoverdragelse af andelsbolig, såsom overdragelse af andelsbolig til børn, overdragelse af andelsbolig til familie eller overdragelse af andelsbolig til samlever, kan indebære særlige overvejelser. Der er rigtig mange, der søger efter information om “salg af andel”, “salg andel” og “salg af andel proces” til familie/samlever – så du er bestemt ikke alene med dine tanker og spørgsmål omkring dette.
Vi har mere end 20 års erfaring med andelsoverdragelse – og vi kan garantere at jeres faste ØENS foreningsadministrator vil sikre, at både de juridiske og personlige aspekter håndteres korrekt. Andelsoverdragelsen vil altid forløbe i overensstemmelse med foreningens vedtægter og de gældende lovkrav. Det er vores mål at gøre processen med at overdrage din andel både nem og let at forstå.
Vi håber, at denne guide har skabt lidt tryghed. Du er altid velkommen til at kontakte din faste ejendomsadministrator, hvis du har yderligere spørgsmål.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Højesteret har netop afsagt en principiel dom, der afgør, hvornår en andelsboligforening kan kræve erstatning fra en andelshaver i tilfælde, hvor nye installationer, som andelshaveren har fået udført – f.eks. et nyt badeværelse – forårsager skader på andelsboligforeningens ejendom.
I sagen for Højesteret havde en andelshaver fået lavet nyt badeværelse, og havde i den forbindelse indgået aftale med en professionel hovedentreprenør om udførelse af badeværelsesentreprisen. Da vandet efter entreprisens afslutning blev tilsluttet, forårsagede udstrømmende vand fra et beskadiget rør vandskade i andelsboligen og på andelsboligforeningens ejendom. Beskadigelsen af vandrøret var sket ved entreprenørens fastgørelse af et kabel til elektrisk gulvvarme til betongulvet på badeværelset.
Det følger af lejelovens regler, at en lejer er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af installationer, lejeren har foretaget i sit lejemål – også selvom den skete skade ikke kan lægges lejer til last, fordi skaden f.eks. er sket i forbindelse med en autoriseret håndværkers arbejde.
Det centrale spørgsmål i sagen for Højesteret var, om man – som hidtil antaget – kunne anvende reglerne fra lejeloven til at afgøre sagen, således at andelshaveren skulle betale for udbedringen af vandskaden, som det utætte vandrør havde forårsaget – også selvom andelshaveren personligt var uden skyld i sagen.
Højesteret nåede frem til den konklusion, at reglerne i lejeloven ikke kunne anvendes. I begrundelsen for dommen lagde Højesteret særlig vægt på, at en lejers og en udlejers interesser normalt vil være stærkt adskilt, da lejeren har brugsret til en bolig, der ejes af udlejeren. Til forskel herfra er interesserne hos en andelshaver og andelsboligforeningen normalt mere forenelige; en andelshaver har brugsret til en bolig, der ejes af andelsboligforeningen, som andelshaveren er medejer af og aktivt deltager i driften af. Der var således ikke grundlag for at anvende lejelovens regler i den konkrete sag.
Dommen betyder, at en andelsboligforening som udgangspunkt ikke kan kræve erstatning af en andelshaver, hvis andelshaverens installationer har forårsaget skade på andelsboligforeningens ejendom. Andelshavers erstatningspligt indtræder først, hvis det konkret kan lægges andelshaveren personligt til last, at den skete skade er opstået. Bevisbyrden er andelsboligforeningens.
Dommen er af stor betydning, fordi det tidligere har været antaget, at lejelovens regler – hvor en lejer i udgangspunktet altid er erstatningsansvarlig for en skade forårsaget af lejers installationer – har fundet anvendelse i andelsboligforhold. Da dette nu viser sig ikke at være tilfældet, bør man overveje, om det er en retsstilling man vil acceptere i den enkelte andelsboligforening. Det kan således med fordel overvejes, om man skal ændre andelsboligforeningens vedtægter, således at det – ligesom tidligere – bliver lettere at stille en andelshaver til ansvar, hvis andelshavers installationer forårsager skader på andelsboligforeningens ejendom. Det kan også overvejes, om bestyrelsen i en andelsboligforening skal have en vedtægtsbestemt ret til at kræve, at der føres løbende tilsyn med f.eks. badeværelsesentrepriser på andelshavers regning.
Hos ØENS har vi udarbejdet en vedtægtsændring, hvor lejelovens regler bliver skrevet direkte ind i foreningens vedtægt. Se eksempel under billedet.
Har I brug for bistand til vedtægtsændringen er I meget velkommen til at kontakte fagchef for andelsboliger Dan Dreisig.
Eksempel på vedtægtsændring:
Som ny § 10, stk. 1 indsættes:
Stk. 1.: En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, jf. dog stk. 2 og 3. Forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Andelshaver er erstatningsansvarlig for eventuel skade forårsaget af andelshavers eller andelshavers håndværkeres arbejde over for foreningen og naboer, uagtet om denne skade kan henføres til en ansvarspådragende handling fra andelshaveren. Andelsboligforeningen kan kræve, at andelshaveren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret. Andelsboligforeningen kan ydermere som betingelse for at tillade andelshavers ændring i sin andelsbolig kræve, at der føres byggetilsyn på andelshavers regning. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger inden de iværksættes.
Som ny § 12, stk. 5 indsættes:
Stk. 1 : Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden m.v. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere, jf. dog stk. 3.
Stk. 2: Det er ikke tilladt at holde husdyr.
Stk. 3 : Uanset bestemmelser om forbud mod husdyrhold er det altid tilladt at holde førerhund.
Stk. 4: Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.
Stk. 5: Andelshaver er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes af andelshaver selv, andelshavers husstand eller andre, som andelshaveren har givet adgang til andelslejligheden.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Hvorfor er rettidig omhu vigtigt ved fastsættelse af foreningens andelskrone?
Er du i tvivl om, hvordan andelsværdien påvirkes af renteudvikling, ejendomsværdi og gæld? Det forstår vi godt!
Derfor har vi teamet op med Ri Statsautoriseret Revisionsaktieselskab og Arbejdernes Landsbank, og inviterer til et yderst spændende oplæg for bestyrelsesmedlemmer i andelsboligforeninger.
Hvornår og hvor? Tirsdag den 26. september fra kl. 16.45-20.30. Arrangementet finder sted på Nørre Voldgade 17, 1. sal (over Emmerys), 1358 København K.
Kom og hør mere om, hvilke parametre foreningen bør have for øje, når andelskronen fastsættes. Vi sætter bl.a. fokus på fastsættelse af andelskronen, renteprognoser, lånemuligheder samt formue- og finansieringsfælleskab. Det er gratis at deltage, men der er et begrænset antal pladser – først til mølle.
Læs mere om programmet og tilmeld jer via linket 
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
ØENS Ejendomsadministration inviterer vores andelsboligforeninger til et gå-hjem-møde om emnet ‘Valuarvurderinger og kommende forventninger til disse’.
På mødet vil vi bl.a. gennemgå:
- Fremsatte lovforslag, der er under behandling, og hvilken betydning de får for foreningen
- Forventninger til kommende valuarvurderinger
- Krav fra revisor i henhold til ny vejledning, herunder ved fastfrosne vurderinger
Mødets oplægsholdere
- Erhvervsmægler og valuar, Kristian Geisler, vil hjælpe os med et kig ind i fremtiden.
- Statsautoriseret revisor, Torben Madsen, vil oplyse om de regnskabstekniske krav og differencer mellem årsregnskabsloven og andelsboliglovens bestemmelser.
- Jurist og partner fra ØENS Ejendomsadministration, Dan Dreisig, vil bistå med alskens spørgsmål fra de deltagende.
Mødet afholdes tirsdag den 25. oktober fra kl. 17.30-19.00. Det vil være muligt at deltage fysisk på vores kontor samt digitalt via Teams. Der vil være kaffe og sandwich til de tilmeldte på Lergravsvej.
S.U. 19. oktober af hensyn til forplejning.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Ejer du en andelsbolig, eller overvejer du at erhverve dig én, så er du måske stødt på begrebet forbedringer? Men hvad er det nu lige, det er? Og hvordan er reglerne? ØENS guider dig til en bedre forståelse for de mange faktorer, du skal være opmærksom på, når du vil opgøre forbedringer i din andelsbolig. God læselyst.
Når en andelsbolig skal sælges, skal der foretages en vurdering af eventuelle forbedringer og mangler i andelsboligen. Nogle foreninger får bestyrelsen til at foretage vurderingen, mens andre – langt de fleste – benytter sig af en professionel vurderingsekspert. Det er nemlig sådan, at du, såfremt du foretager forbedringer i din andelsbolig, kan lægge den nedskrevne værdi af disse forbedringer til værdien af din andelsbolig. Men hvad karakteriserer egentlig en forbedring?
Når et stykke arbejde skal vurderes som værende en forbedring, er der fire overordnede krav, der skal være opfyldt. Ved en forbedring gælder:
- Et arbejde, der øger den brugsmæssige værdi af boligen
- Et arbejde, der ikke kan betragtes som almindelig vedligeholdelse
- Et arbejde, hvis tilstedeværelse kan konstateres i boligen
- Et arbejde, der er lovligt og forsvarligt udført.
En anden og altafgørende faktor er, at alle forbedringer skal kunne dokumenteres – og du bør derfor gemme faktura og kvitteringer på alle de forbedringer, som du løbende selv foretager eller får foretaget af andre.
Når du selv foretager forbedringen
Når du selv udfører arbejdet, kan du selvsagt ikke modtage en faktura. I dette tilfælde bør du i stedet huske at gemme kvitteringer på indkøb af materialer. Derudover kan du notere det antal timer, som en professionel håndværker ville have brugt på det stykke arbejde, som du selv har foretaget. Har du eksempelvis brugt 90 timer på et stykke tømrerarbejde, som en uddannet tømrer ville kunne klare på 30 timer, kan du altså kun få disse 30 timer opgjort som forbedring. Den timeløn du får for dit eget arbejde bestemmes af ABF’s vejledende timesatser for prisfastsættelse af eget arbejde.
Når en professionel håndværker foretager forbedringen
Når du får en professionel håndværker til at udføre arbejdet, skal du være opmærksom på, at din faktura er udspecificeret. Sørg derfor altid for, at der udførligt står på fakturaen, hvilket arbejde, der er udført. Det er altså ikke nok, at der på din faktura står ’totalentreprise’ og et samlet beløb. Det skal udpensles, hvilket arbejde, der er lavet, og hvad dét arbejde har kostet.
Når der udføres autoriseret håndværk
Arbejde, der kræver autorisation, skal udføres af autoriserede håndværker. Det kan eksempelvis være el- og vvs-arbejde. Derfor kan du kun kalde arbejde som dette forbedringer, såfremt det er udført af et autoriseret firma – og såfremt du har dokumentation på dette. Husk også, at du skal indhente dokumentation på, at de håndværkere, du vælger at benytte, også selv benytter sig af autoriserede underleverandører.
Når du en dag ønsker at fraflytte og sælge din andelsbolig, vil du blive bedt om at fremfinde dokumentation på dine eventuelle forbedringer. Du kan med fordel lave en oversigt, hvor det fremgår, hvilke forbedringer, der er foretaget i din andelsbolig. Find også alle former for faktura og kvitteringer frem. Så sikrer du dig, at dit forbedrende arbejde ikke er spildt arbejde.
Specialisterne indenfor fast ejendom
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Den gennemsnitlige tilbudte rente på andelsboliglån er faldet næsten uafbrudt de seneste 2 år. Det betyder både billigere andelsboliglån for nye købere af andelsboliger, men også store besparelser for nuværende andelsboligejere.
Lån til privates køb af andelsboliger er nogle af de største lån banker giver til private. Da bankerne samtidig får sikkerhed i andelsboligen/beviset er andelsboliglån attraktive for bankerne. Det har også medført stor konkurrence mellem bankerne. Andelsboliglån har været en oplagt mulighed for banker der vokser, og/eller går ind i nye områder/landsdele, til at få opbygget noget forretning/volumen.
Modsat realkreditlån, hvor renter og bidragssatser kan ”slås op i en prisliste”, er rente og gebyrer på banklån noget, der kan forhandles, og hvor bankerne tilpasser deres tilbud efter, hvor interesserede de er i den enkelte kunde. Renten på andelsboliglån er som udgangspunkt variabel og følger derfor renten i samfundet og Nationalbanken tæt, men naturligvis med et tillæg.
Både tillægget og renten for andelsboliglån er faldet siden Finanskrisen for mere end ti år siden. Dengang betalte mange både 12% og 14% for et andelsboliglån, men det er heldigvis meget billigere i dag.
Renten på andelsboliglån er faldet støt
Som nævnt er konkurrencen hård, så selvom renten i samfundet har været stabil og lav de seneste år, er den rente, som brugere af Mybankers skift bank service får tilbudt, faldet næsten uafbrudt – også de seneste to år.
Et lån der for to år siden blev tilbudt til 3,5% i rente, bliver nu tilbudt til 2,9% i rente. Det lyder ikke af så meget, men det er 500 kr. mindre pr. måned for et lån på en million kr.
Det er ikke kun nye købere af andelsboliger, der kan spare penge ved at være vågne. Har du allerede en andelsbolig med et andelsboliglån, er det også værd at undersøge markedet. Det er nemlig meget muligt, at du kan finde en bank med en endnu lavere sats, end den du betaler nu.
Som det fremgår af tabellen, er både den gennemsnitlige sats og den laveste sats som brugere af Mybanker’s skift banks service får tilbudt, faldet de seneste to år, uanset at renten i samfundet har været stabil.
Jo større lån, jo lavere rente
Modsat hvad du måske skulle tro, er renten lavere, jo større lånet er.
Som det fremgår af tabellen ovenover, er den gennemsnitlige sats, som brugere bliver tilbudt, faldende med lånets størrelse. (tallene er fra 4. kvartal 2021)
Der er meget stor forskel på de satser, brugere bliver tilbudt af de forskellige banker. Det er ikke usædvanligt, at den samme bruger bliver tilbudt satser, der varierer med 1,5 til 2,0 procentpoint. Det er mellem 15.000 og 20.000 kr. pr. år i rente for et lån på en million kr. Det er derfor afgørende at spørge flere banker, inden du optager et lån.
Hvordan får du det billigste andelsboliglån?
Den rente du bliver tilbudt på andelsboliglån, afhænger af flere faktorer:
- Din økonomi og forretningsomfang – hav derfor overblik over dit budget og dine udgifter.
- Spørg flere banker og vær ikke bange for en bank, du måske ikke kender i forvejen.
- Hvor meget der skal lånes – Jo større lånet er, jo lavere er den tilbudte rente ofte.
- Andelsboligforeningens økonomi. – Jo bedre andelsboligforeningens økonomi er, jo lavere er bankens risiko ved at give lånet. Det kan f.eks. handle om vedligeholdelsesstanden på bygningen, hvilket lån andelsboligforeningen har etc.
Husk at banker vurderer kunder forskelligt og at det nødvendigvis ikke er ond vilje, hvis en given bank ikke giver dig det tilbud, du havde drømt om – så er det bare at spørge den næste. Derfor er det altid en god ide at undersøge dine muligheder ved flere end en bank.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Hos ØENS lever vi af at administrere og rådgive andels- og ejerforeninger. Nogle gange sker det dog, at vi ”mister” en administrationskunde, fordi en andelsboligforening – af mange forskellige grunde – ikke længere kan eller ønsker at fortsætte med at fungere som andelsboligforening. Dét var tilfældet med andelsboligforeningen A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2. I oktober, efter en længere proces, valgte de at opløse andelsboligforeningen og sælge ejendommen til en investor. I dét forløb bistod ØENS Advokatfirma andelsboligforeningen med sælgerrådgivning. Vi påtog os ansvaret for at forhandle vilkårene for købsaftalen samt de efterfølgende lejevilkår. På trods af tidspres afsluttede vores advokater sagen med stor succes. Andelshaverne fik flere penge for deres andel, end valuarvurderingen lød på, og de overgår nu som lejere med meget favorable lejevilkår. En vellykket forhandling, må man sige. Det er måske én af grundende til at flere andelsboligforeninger, lader sig opløse for tiden.
Salget af A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2 er ikke et særtilfælde. Faktisk oplever boligmarkedet lige nu en tendens, hvor flere og flere særligt udenlandske kapitalfonde leder efter gode, større andelsboligforeningsejendomme til opkøb. Det har resulteret i, at flere solvente andelsboligforeninger i dag frivilligt lader sig opløse med det formål at sælge hele foreningens ejendom til en investor. Men hvorfor er denne tendens i opblomstring? Hvorfor er det blevet attraktivt at likvidere sunde andelsboligforeninger?
Kapitalstærke investorer leder efter udlejningsejendomme
Det danske boligmarked er i fremgang. Renterne er lave, og der er som sagt en lang række kapitalstærke investorer, der lige nu leder efter udlejningsejendomme. Når en andelsboligforening frivilligt lader sig opløse og frasælger deres ejendom – som de gjorde i A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2 – får andelshaverne mulighed for at få en økonomisk andel i dette opgående boligmarked. Det er nemlig sådan, at prisfastsættelse af andele reguleres af en række begrænsninger i andelsboligloven. Disse prisfastsættelsesbegrænsninger er dog ikke gældende, hvis hele andelsboligforeningens ejendom sælges. En ejendom kan således sælges på det frie marked til en langt højere pris. Andelshaverne får dermed del af den værditilvækst, som vi ser på det private boligmarked i øjeblikket.
Men der er selvfølgelig også andre fordele for andelshaverne ved at overgå til lejere; deres boligafgift og eventuel afbetaling på andelslån erstattes af en lav husleje, ligesom de får frigivet økonomiske midler i en tid, hvor det er billigt at låne til eksempelvis en anden andelsbolig eller en ejerbolig. Fordelene er mange, men der er selvfølgelig også en bagside af medaljen. Lejerne har ikke nær så meget medbestemmelse over ejendommen, da de ikke længere ejer en andel af den. Derudover er der ingen form for økonomisk tilbagebetaling, hvis de som lejere foretager forbedringer i boligen – udover den glæde de har ved dem, mens de bliver boende selvfølgelig.
Ønsker I at vide mere omkring forløbet, som A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2 har gennemgået, så kontakt ØENS advokat og associeret partner Søren Saaby Hansen på (+45) 3246 4647 eller på ssh@oadv.dk.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
I slut 2019 fik ansatte i ØENS Ejendomsadministration mistanke om en stor svindelsag i en andelsboligforening, som ØENS Ejendomsadministration netop havde overtaget administrationen af.
Igennem en årrække har en betroet person centralt placeret i andelsboligforeningen, efter alt at dømme systematisk begået underslæb med foreningens midler for et beløb på mindst 9,2 millioner kroner.
Den mistænkte har gennem næsten 10 år, siddet på posten som foreningens kasserer med eneansvar for at betale regninger og gøre årsregnskabet op. Kassereren bliver af flere af beboere omtalt som ”en mand af gården”, da han gennem alle årerne var engageret i fællesskabet, og tog ”slæbet” med regnskaberne i foreningen.
Et overgreb på foreningens fællesskab
Vi lever i et land, hvor tillidskulturen er høj. Og netop dén tillid, er blevet brugt som et våben i denne sag.
Den person, der sad på den væsentligste tillidspost i andelsforeningen, er nu mistænkt for omfattende dokumentfalsk og for at have trukket mindst 9 millioner kroner ud af foreningens kasse til sig selv. Han har systematisk misbrugt foreningens tillid over en 10-årig periode, og fået de andre andelshavere til at finansiere hans millionforbrug.
Politiet sylter sagen
Sagen blev politianmeldt i begyndelsen af april 2020. Flere måneder senere har politiet stadig ikke reageret på sagen, og ØENS Rådgivningshus har gentagende gange rykket politiet, som ifølge rådgivningshuset har bekræftet at sagen endnu ikke efterforskes.
Syltningen af sagen er til stor frustration for andelshaverne, da kassereren nu kan bruge tiden på at slette beviser, flytte penge i sikkerhed og fortsætte med at bruge af deres penge.
Hvordan blev kassereren opdaget?
ØENS Ejendomsadministration overtog administrationen af andelsboligforeningen d. 1. januar 2020. Indtil da havde andelsforeningen styret det hele selv. Bestyrelsen bestod af almindelige andelshavere, der ikke havde de rette faglige kompetencer til at spotte, at noget så helt forkert ud.
Da ØENS skulle lægges nyt budget for 2020, nægtede den tidligere kasserer at udlevere regnskabsmaterialet fra den forgangne år.
De første tegn på kassererens underslæb begyndte at vise sig. Andelsforeningen havde bl.a. betalt en udsædvanelig høj ejendomsskat på mere end en million kroner årligt, hvilket er omtrent det halve for lignende foreninger. ØENS Rådgivningshus igangsatte derfor sin egen efterforskning af kassererens arbejde. Kenneth Gudmundsson, jurist og indehaver af ØENS Rådgivningshus omtaler svindelomfanget som »hovedrystende«. Regnskaberne er blevet udarbejdet i fuldstændig strid med årsregnskabsloven gennem alle årene.
“Tavsheden lagde sig som en dyne over forsamlingen, da sagen blev gennemgået”
Kassereren har ifølge Kenneth Gudmundsson haft travlt. I granskningen af regnskabsbilagene fremgår det, at kassereren overførte lidt over 100.000 kroner til sin egen konto i det første år på tillidsposten. I de efterfølgende år er beløbene steget markant. Og selvom kassereren allerede i 2017 vidste, at ØENS Ejendomsadministration på et tidspunkt skulle overtage administrationen af foreningen, så satte det ikke en stopper for bedrageriet.
Kassereren har overført mere end 1,5 millioner kroner per år til sig selv siden 2017. Det svarer til at han har taget 1.000 kroner ud af hver andelshavers økonomi hver måned. Foruden de 43.000 kroner han årligt tjente på sit arbejde i foreningen.
Beløbets størrelse fik ØENS Ejendomsadministration til at indkalde andelshaverne til et ekstraordinært møde i midt september. Tavsheden lagde sig som en dyne over forsamlingen, da sagen blev gennemgået. Tilliden i foreningen har lidt et svigt. Andelshaverne er rystede over sagen, da alle har haft stor tillid til kassererens arbejde. De har ikke haft den fjerneste anelse om det bedrageri, der systematisk er begået.
I dag sidder andelshaverne tilbage med en følelse af svigt fra politiet. De føler sig forrådte og er frustrerede over, at kassereren endnu ikke er blevet anholdt
Har svindlet med falske dokumenter
Regnskabsbilagene er i årenes løb blevet gennemgået af bilagskontrollanter, som desværre udelukkende har haft til opgave at undersøge, om der var overensstemmelse mellem bilagene og tallene i årsregnskabet. Og dét har der været.
Derfor har det ifølge ØENS Rådgivningshus krævet »et trænet øje« at gennemskue de falske bilag.
Kassereren har derfor har frit lejde til at klippe-klistre i bilagene. Han har bl.a. manipuleret højere beløb ind på varmeafregninger, vandafgifter og opkrævninger af ejendomsskatten. ØENS Rådgivningshus har fået bekræftet at kassereren tilsyneladende bl.a. har klippet Københavns Kommunes kontonummer ud og manipuleret sit eget kontonummer ind.
I foreningens årsregnskab fremgår det ligeledes, hvordan visse udgifter vokser over årene. F.eks. bliver kommuneskatten fordoblet, og stiger til én million kroner, mens vandafgiften ser et prishop på 300.000 kr.
Ingen ved, hvor andelshavernes penge er
Omfanget af svindel svarer til, at ejerne hver især gennemsnitligt har betalt 50.000 kroner for meget. Andelshaverne og ØENS Rådgivningshus har svært ved at forstå, hvorfor politiet endnu ikke er kommet ud af starthullet.
”Sagen burde have begyndt med at politiet havde anholdt kassereren og konfiskeret det, der kunne konfiskeres. Det er et rimeligt krav i et retssamfund som Danmark” siger Kenneth Gudmundsson og tilføjer ”Èn person har svindlet 180 familier for næsten 10 millioner kroner, og indtil videre slipper han af sted med det.”
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER