Kategori: Fast ejendom
Sommeren er ikke kun en tid til afslapning og ferier – det er også en periode, hvor mange danskere træffer store beslutninger om boligkøb og -salg. For nogle markerer sommeren starten på en ny begyndelse, hvad enten det er drømmen om et sommerhus ved kysten, en større ejerbolig til familien, en andelsbolig i byen eller et rækkehus i forstaden. Ejendomsmarkedet er i fuld gang, og der er aktivitet på tværs af boligtyper. Hos ØENS Advokatfirma følger vi markedet tæt og tilbyder professionel rådgivning som boligadvokat til både købere og sælgere. Vi hjælper dig med at navigere i de juridiske og økonomiske aspekter ved ejendomshandler, så du kan træffe trygge og velinformerede beslutninger. Her giver vi dig en opdatering på sommerens tendenser i 2025 og de vigtigste forhold, du skal være opmærksom på..
Stabilisering af boligpriserne
Efter flere år med store udsving ser vi i sommeren 2025 en tendens til stabilisering af boligpriserne. Renteniveauet er fortsat relativt højt sammenlignet med tidligere år, hvilket har lagt en dæmper på prisstigningerne. Samtidig er inflationen begyndt at aftage, hvilket giver købere lidt mere ro til at træffe beslutninger. Denne stabilisering betyder, at markedet er mindre hektisk, og at både købere og sælgere har bedre tid til at forhandle. Som boligadvokat kan vi hjælpe dig med at forstå, hvordan disse tendenser påvirker din specifikke situation, og hvordan du bedst navigerer i markedet.
Sommerhuse stadig i høj kurs
Sommerhuse og fritidsboliger er fortsat populære, især i kystnære områder og naturskønne egne. Selvom efterspørgslen ikke er helt så intens som under pandemien, hvor mange danskere søgte mod sommerhuslivet, er der stadig stor interesse for denne type ejendomme. Priserne på sommerhuse er dog begyndt at flade ud, og købere er blevet mere prisbevidste. For sælgere betyder det, at realistiske prisforventninger er afgørende for at få en handel i hus. Som din boligadvokat kan vi sikre, at alle juridiske aspekter ved køb eller salg af sommerhuse håndteres korrekt, så du undgår faldgruber.
Fokus på bæredygtighed og energiforbedringer
Bæredygtighed er blevet en vigtig faktor på ejendomsmarkedet. Købere efterspørger i stigende grad boliger med energimærke A eller B, og ejendomme med solceller, varmepumper eller andre grønne løsninger har en klar fordel. For sælgere kan det derfor være en god idé at overveje energiforbedringer, inden boligen sættes til salg. Samtidig er der kommet nye regler om energimærkning, som både købere og sælgere skal være opmærksomme på. Som boligadvokat kan vi rådgive dig om, hvordan energiforbedringer kan påvirke boligens værdi og salgsproces, og hvordan du bedst dokumenterer dem.
Nye regler og lovgivning
Sommeren 2025 byder også på nye regler, der kan påvirke ejendomshandler. Blandt andet er der indført skærpede krav til dokumentation ved bolighandler, herunder mere detaljerede tilstandsrapporter og krav om opdaterede energimærker. Derudover er der kommet nye regler for udlejning af sommerhuse, som kan have betydning for både købere og sælgere af fritidsboliger. Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi dig med at navigere i de juridiske krav, så du undgår faldgruber og sikrer, at din handel forløber problemfrit.
Øget interesse for fleksible boligformer
En anden tendens, vi ser denne sommer, er en stigende interesse for fleksible boligformer. Det er blandt andet deleboliger, bofællesskaber og ejendomme med mulighed for udlejning. Dette skyldes blandt andet de høje boligpriser og ønsket om at dele udgifterne til bolig og drift. For købere og sælgere af denne type ejendomme er det vigtigt at have styr på de juridiske aspekter, fx vedtægter, lejekontrakter og samejeaftaler. Som boligadvokat kan vi hjælpe dig med at udarbejde eller gennemgå de nødvendige dokumenter, så du er sikret en klar og fair aftale.
Hvad betyder tendenserne for dig som køber eller sælger?
Som køber er det vigtigt at være opmærksom på, at markedet i sommeren 2025 er mere balanceret end tidligere. Det betyder, at du har bedre tid til at undersøge markedet og finde den rette bolig. Samtidig er det en god idé at være realistisk omkring dit budget, da de højere renter fortsat påvirker låneomkostningerne. Hvis du overvejer at købe en ejendom med behov for energiforbedringer, kan det være værd at undersøge mulighederne for tilskud eller fradrag. Som boligadvokat kan vi hjælpe dig med at gennemgå købsaftalen og sikre, at alle vilkår er i din favør.
Som sælger er det afgørende at have realistiske prisforventninger og at præsentere din bolig bedst muligt. Overvej, om mindre forbedringer – fx maling, oprydning eller energiforbedringer – kan øge boligens værdi og tiltrække flere købere. Husk også, at de nye regler om dokumentation og energimærkning kan kræve ekstra forberedelse, inden boligen sættes til salg. Vi kan som boligadvokat hjælpe dig med at sikre, at alle juridiske krav er opfyldt, og at din bolig fremstår så attraktiv som muligt.
Hvordan kan ØENS Advokatfirma hjælpe dig?
Hos ØENS Advokatfirma har vi mange års erfaring som boligadvokat. Vi ved, at det kan være en stor beslutning at købe eller sælge en bolig, og derfor er vores vigtigste opgave at sikre, at processen forløber trygt og uden overraskelser. Vi gennemgår din købsaftale grundigt og sørger for, at alle vilkår er klare og rimelige, så du ikke overser noget, der kan få økonomiske eller juridiske konsekvenser. Samtidig holder vi dig opdateret på de nyeste regler og krav, så du altid er på forkant – uanset om det handler om tilstandsrapporter, energimærker eller andre dokumenter, der skal være på plads.
Vi hjælper også med at gøre din bolig mere attraktiv for købere ved at rådgive om energiforbedringer og deres betydning for boligens værdi.
Kontakt os i dag
Har du planer om at købe eller sælge en ejendom? Så er det vigtigt at være godt forberedt. Sommeren 2025 byder på både spændende muligheder og potentielle udfordringer på ejendomsmarkedet, og hos ØENS Advokatfirma er vi klar til at guide dig sikkert gennem processen. Uanset om du er førstegangskøber, erfaren sælger eller noget midt imellem, kan vi hjælpe dig med at skabe overblik og sikre, at alt forløber, som det skal.
Kontakt os i dag for en uforpligtende samtale, og lad os tage hånd om de juridiske detaljer, så du kan fokusere på at realisere dine boligdrømme.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
At købe sin første bolig, hvad enten det er en villa eller en lejlighed, er en stor beslutning fyldt med både spænding og udfordringer. For at sikre dig en god handel og en tryg økonomisk fremtid er det vigtigt at være godt forberedt. Derfor har vi udarbejdet en guide til førstegangskøbere i 2025, der inkorporerer de nyeste skøn fra videncentret Bolius om boligmarkedet og gode råd fra ØENS boligadvokater til, hvordan du som førstegangskøber får fingrene i din drømmebolig – så billigt og fornuftigt som muligt.
1. Forstå boligmarkedet
Det første skridt mod at finde din drømmebolig er at forstå det nuværende boligmarked. Brug online platforme som Boliga.dk og DinGeo.dk til at analysere markedet. Disse sider tilbyder detaljerede oplysninger om boligers tilstand, prisudvikling og områdets karakteristika. At have en god forståelse af markedet vil hjælpe dig med at træffe informerede beslutninger.
Ifølge Bolius eksperter forventes boligpriserne at stige med 3.5 -5% i 2025 på grund af fortsat høj beskæftigelse, reallønsfremgang og rentefald. Dette betyder, at det stadig er et gunstigt tidspunkt at investere i fast ejendom, inden priserne stiger yderligere.
2. Gennemgå boligen grundigt – og håndtering af fejl og mangler
Når du har fundet en potentiel bolig, er det vigtigt at gennemgå den grundigt for skjulte skader og mangler. Læs tilstandsrapporten omhyggeligt og overvej at hyre en byggeteknisk rådgiver til at udføre en dybdegående inspektion. Tilstandsrapporten og en sådan inspektion kan dokumentere problemer, der kan give dig forhandlingskraft til at få et prisafslag eller kræve reparationer. Husk, at en grundig undersøgelse kan spare dig for mange penge og bekymringer i fremtiden.
Når fejl og mangler opdages, er det vigtigt at håndtere dem strategisk. Overvej, om det er bedst at lade sælger udbedre skaderne før overtagelsen eller få et prisafslag. Mindre reparationer kan ofte udføres billigere af dig selv efter overtagelsen, hvilket kan give dig mulighed for at forhandle et større prisafslag. For større skader er det ofte bedst at få dem udbedret af sælger inden køb.
3. Rådgivning fra en boligadvokat
En boligadvokat kan hjælpe dig med at navigere de juridiske dokumenter og sikre, at dine interesser som førstegangskøber bliver varetaget. Ejendomsmæglere arbejder for sælger, så det er vigtigt at have din egen rådgiver, der kun har dine interesser for øje. En dygtig rådgiver kan også hjælpe med at forhandle de bedste vilkår og priser på dine vegne.
4. Berigtigelse af handlen
Lad din egen rådgiver stå for berigtigelsen af handlen. Dette sikrer, at købesummen først frigives, når alle forhold er i orden, og at alle nødvendige dokumenter er korrekt håndteret. Berigtigelse inkluderer kontrol af skødet, tinglysning og sikring af, at eventuelle servitutter og pant bliver korrekt registreret.
5. Vigtigheden af ejerskifteforsikring
Ved køb af eksempelvis villa/hus, ejerlejlighed og andre typer ejendomme tilbydes ofte ejerskifteforsikring, som dækker skader, der ikke var oplyst i tilstandsrapporten. Disse forsikringer dækker normalt i 5-10 år. Sammenlign forskellige tilbud og vær opmærksom på individuelle forbehold, der kan begrænse dækningen. En god ejerskifteforsikring kan spare dig for betydelige udgifter til uforudsete reparationer.
6. Valg af realkreditlån
Realkreditlån finansierer op til 80% af boligens værdi. Tal med din bank om de bedste lånemuligheder, og overvej fastforrentede lån for at sikre dig mod renteudsving. I 2025 forventes renten at forblive relativt lav, men det er stadig vigtigt at overveje fastforrentede lån, især hvis du planlægger at blive boende i boligen i mange år. Kurssikring af dit lån kan beskytte dig mod uforudsete renteændringer og dermed stabilisere dine månedlige ydelser.
7. Forberedelse og planlægning
En vigtig del af at være en succesfuld førstegangskøber er grundig forberedelse og planlægning. Start med at lave et realistisk budget, der inkluderer alle omkostninger ved køb og vedligeholdelse af boligen. Overvej også fremtidige udgifter som renoveringer og uforudsete reparationer. En detaljeret økonomisk plan kan hjælpe dig med at undgå økonomiske vanskeligheder og sikre, at du kan nyde din nye bolig uden bekymringer.
En god boligadvokat til dig, der er førstegangskøber
ØENS boligadvokater er specialister i fast ejendom og bolighandel. Hvis du har spørgsmål eller har brug for hjælp undervejs i din boligkøbsproces, kan du kontakte en af vores specialiserede boligadvokater. Vi kan guide dig gennem hele processen og sikre, at du træffer de bedste beslutninger for din økonomi og fremtid. Kontakt en af ØENS boligadvokater for yderligere rådgivning og sikre, at du er godt rustet til at foretage et trygt og økonomisk fornuftigt boligkøb i 2025.
Kontakt en af ØENS boligadvokater
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
At købe sin første bolig er en milepæl i livet. Det er en beslutning, der både kan være spændende og skræmmende på samme tid – for det er ikke bare en adresseændring, men også en økonomisk og juridisk forpligtelse, der kan få stor betydning for din fremtid. Som førstegangskøber er det derfor vigtigt at gå grundigt og professionelt til værks – og det er netop dét, denne guide hjælper dig med.
Vi tager dig med hele vejen fra boligdrøm til tryg underskrift og klæder dig på til at undgå de klassiske fejl, mange førstegangskøbere begår. Du får indblik i både økonomi, jura og alt det midt imellem – baseret på faglig rådgivning fra boligadvokater med speciale i førstegangskøb.
Start med det vigtigste: Din økonomi
Før du begynder at scrolle boliger på Boligsiden eller tage til åbent hus, bør du tage en grundig snak med dig selv – og gerne med din bank – om økonomien. Hvad har du råd til? Og hvad har du råd til at miste, hvis renterne stiger eller livet ændrer sig? Mange førstegangskøbere forelsker sig hurtigt i boliger, som ligger over budgettet. Derfor er det afgørende at lægge et realistisk budget, der ikke kun tager højde for selve boliglånet, men også inkluderer driftsudgifter, fællesudgifter, ejendomsskat, indboforsikring og en buffer til uforudsete udgifter.
Når du kender din økonomiske ramme, bør du kontakte banken og få en forhåndsgodkendelse. Det er ikke en garanti, men det viser sælgere og mæglere, at du er seriøs – og giver dig en konkret ramme at arbejde inden for.
Det er også værd at nævne, at boligkøb koster mere end selve boligen. Tinglysningsafgifter, advokatomkostninger, flytning, nyt køleskab og ejerskifteforsikring er bare nogle af de udgifter, som hurtigt kan løbe op. Har du ikke taget højde for dem, kan det blive en dyr overraskelse.
Det rigtige lån kræver omtanke – ikke bare lav rente
En klassisk fælde er at vælge det boliglån, der umiddelbart ser billigst ud. Men boliglån er ikke et produkt, man bare samler op fra hylden. Der findes både fastforrentede lån og lån med variabel rente, lån med og uden afdrag, samt forskellige løbetider. Hvilket lån der passer bedst til dig, afhænger af dine planer, din økonomiske robusthed og din risikovillighed. Overvej: Hvad sker der, hvis renten stiger med 2-3 procentpoint? Har du luft i budgettet til det – også om fem år?
Det er også klogt at huske, at billigst ikke nødvendigvis er bedst. Det vigtigste er, at du sover godt om natten – og at lånet passer til din livssituation, både nu og senere.
Juridisk rådgivning ved boligkøb er ikke en formalitet – det er din sikkerhed
Selvom ejendomsmægleren kan virke imødekommende og hjælpsom, er det vigtigt at forstå, at vedkommende er sælgers repræsentant – og ikke din. Det er her, en boligadvokat kommer ind i billedet.
Når du køber bolig, får du udleveret en række dokumenter: købsaftale, tilstandsrapport, elinstallationsrapport, ejerforeningsvedtægter, referater og måske en vedligeholdelsesplan. Som førstegangskøber er det ikke realistisk at forvente, at du kan gennemskue det hele – og det skal du heller ikke. Din boligadvokat er din garant for, at du ikke binder dig til noget, du ikke forstår eller burde acceptere.
En vigtig detalje er, at du skal få indskrevet et advokatforbehold i købsaftalen, før du underskriver. Det giver dig mulighed for at fortryde handlen, hvis din advokat fraråder den – uden økonomisk tab.
Foreningens økonomi og vedtægter er dit fremtidige ansvar
Hvis du køber ejerlejlighed eller andelsbolig, bliver du automatisk en del af en forening. Mange overser, hvor vigtigt det er at læse og forstå foreningens økonomi, vedtægter og tidligere generalforsamlingsreferater. Det kan være afgørende for både din økonomi og din trivsel.
Nogle foreninger har fx store renoveringer i horisonten – og hvis du ikke er opmærksom, kan du ende med at skulle betale mange tusinde kroner i ekstraordinære bidrag kort efter overtagelsen. Andre foreninger har uhensigtsmæssige vedtægter, fx vedrørende udlejning, husdyr eller beslutningsprocedurer. Alt dette bør undersøges grundigt før du skriver under – og helst med din advokat ved hånden.
Køber du med en anden? Så lav klare aftaler
Det er blevet mere og mere almindeligt at købe bolig sammen med en kæreste, en ven eller med hjælp fra forældre. Men boligkøb og relationer kan være en svær cocktail, hvis ikke tingene er på plads fra starten.
Sørg for at få lavet en samejeaftale, hvor det klart fremgår, hvem der ejer hvad, hvordan udgifterne deles, og hvad der skal ske, hvis én af jer vil sælge, flytte ud eller I går fra hinanden. Hvis dine forældre hjælper økonomisk, bør det også dokumenteres korrekt – typisk i form af et gavebrev eller låneaftale.
Særligt for kærester, der ikke er gift, er det også en god idé at overveje at oprette testamente og eventuelt en udvidet samlevertestamente – for at sikre hinanden i tilfælde af sygdom eller død.
Hvad skal du gennemgå, inden du skriver under
Inden du underskriver en købsaftale, bør du sikre dig, at du har fået gennemgået alle dokumenter af en advokat med speciale i bolighandler. Det gælder både købsaftalen selv og alt det, der følger med: foreningens økonomi, servitutter, vedtægter og rapporter om boligens stand.
Det er også klogt at gennemgå budgettet igen – ikke kun med nutidens renter, men med realistiske scenarier for fremtiden. Har du luft til prisstigninger, eller er din økonomi presset helt til grænsen?
Et trygt boligkøb kræver overblik – og rådgivning
Et godt boligkøb starter længe før underskriften. Det kræver planlægning, indsigt og de rigtige rådgivere. Som førstegangskøber kan det være svært at vide, hvor man skal begynde – og hvem man kan stole på. Derfor er det vigtigt at omgive sig med rådgivere, der alene har dine interesser for øje.
En boligadvokat sikrer, at du træffer dine beslutninger på et oplyst grundlag, og at du ikke pådrager dig forpligtelser, du ikke forstår konsekvenserne af. Det er en investering i ro i maven – og en god fremtid i dit nye hjem.
Få professionel hjælp til dit første boligkøb
Hos ØENS Advokatfirma har vi stor erfaring med at hjælpe førstegangskøbere trygt igennem hele processen – fra drøm til underskrift. Vi sikrer, at du forstår alle de juridiske og økonomiske aspekter af handlen, og vi er altid på din side.
Er du i gang med at kigge på bolig – eller har du allerede fundet drømmehjemmet? Så kontakt ØENS advokater for en uforpligtende samtale, hvor vi sammen finder den bedste vej til jeres drømmebolig.
Kontakt en af ØENS boligadvokater
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Det kan som udlejer være svært at navigere i de komplekse regler i lejeloven, hvad enten man udlejer sin ejerlejlighed, er andelshaver/bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening eller er ejer af et større udlejningskompleks.
Artiklen nedenfor redegør kort for definitionen af de gældende regler samt de praktiske konsekvenser for både andelsboligforeninger og øvrige udlejere i forbindelse med at vurdere, hvorvidt et lejemål er omfattet af de såkaldte småhusregler eller om ejendommen anses for at være en storejendom, hvor lejefastsættelse og administrationen kan være mere kompleks.
Definition af småhus og storejendom: Generelle regler for udlejning
I den daglige administration af udlejningsboliger er det afgørende at kende forskellen mellem begreberne ’småhus’ og ’storejendom’, som finder anvendelse i regulerede kommuner. Denne kategorisering kan have direkte betydning for huslejefastsættelse, varslinger ved lejeforhøjelser, vedligeholdelsespligt og meget mere, hvorfor det er vigtigt at vide, hvilke regler ens lejemål er omfattet af. Det oprindelige formål med at skelne mellem de to typer var, at reglerne for administrationen af mindre ejendomme skulle lempes. Dette har ikke altid vist sig at være tilfældet i praksis.
Ifølge lejelovens regler fastlægges ejendommens status primært ud fra forholdene den 1. januar 1995. En ejendom, som dengang omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, betegnes som et småhus. Er antallet af beboelseslejligheder derimod mere end 6, klassificeres ejendommen som en storejendom – uanset eventuelle ændringer i antallet senere hen. Var en ejendom derfor en storejendom den 1. januar 1995 vil den som klart udgangspunkt også være det i dag. En ejer af 1 enkelt ejerlejlighed, der udlejer sin bolig, vil derfor – alt afhængig af omstændighederne tilbage i 1995 – godt kunne være omfattet af de ofte mere omstændelige regler om storejendomme, selvom det rent logisk bør være et småhus. Virker reglerne i lejeloven ikke komplicerede nok, bliver de særligt komplicerede ved andelsboligforeninger.
Særligt vedrørende andelsboligforeninger
Andelsboligforeninger, der indeholder mere end 6 beboelseslejligheder vil som udgangspunkt ikke anses for en storejendom, såfremt andelsboligforeningen den 1. januar 1995 ikke lejede mere end 6 beboelseslejligheder ud.
Det er dog en betingelse for at falde ind under småhusreglerne, at ejendommen til stadighed har været ejet af en andelsboligforening. Med andre ord, vil en ejendom, der den 1. januar 1995 lejede 6 eller færre lejeboliger ud, men senere blev solgt, ikke nødvendigvis være omfattet af småhusreglerne, hvis ejendommen samlet har mere end 6 beboelseslejligheder. Denne fortolkning af reglerne fremgår af højesteretsdommen TBB 2014.689, hvor højesteret fandt, at en ejendom, med i alt 10 lejligheder, der den 1. januar 1995 var ejet af en andelsboligforening, og kun lejede 2 af lejlighederne ud, var omfattet af småhusreglerne. Ejendommen blev senere solgt til en privat udlejer, hvortil højesteret fandt, at ejendommen skiftede status fra småhus til storejendom, idet ejendommen som helhed skiftede status fra andelsboligforening til privat udlejningsejendom.
Selvom det er forholdene pr. 1. januar 1995, der primært er afgørende for om der er tale om et småhus, kan det i følge lejeloven have betydning, at ejendommen på daværende tidspunkt var ejet af en andelsboligforening. Det må teoretisk også antages, at det ikke har betydning, at ejendommen senere hen igen overgår til at være ejet af en andelsboligforening. Dette kan illustreres med følgende eksempel:
Eksempel:
En ejendom med 40 beboelseslejligheder bliver i 1993 omdannet til en andelsboligforening, hvor 8 af lejlighederne bliver lejet ud. 2 af lejlighederne bliver i 1994 omdannet til andelsboliger, således at andelsboligforeningen den 1. januar 1995 kun lejer 6 beboelseslejligheder ud. Lejlighederne vil nu jf. lejeloven anses for at være omfattet af småhusreglerne.
I 2002 bliver hele andelsforeningens ejendom solgt til en privat udlejer, der lejer alle 40 lejligheder ud. Selvom udgangspunktet er, at det er antallet af lejligheder den 1. januar 1995, der er afgørende, vil ejendommen og lejemålene nu anses for at være omfattet af regler for storejendomme.
Ejendommen bliver i 2008 igen omdannet til en andelsboligforening, der lejer 2 lejligheder ud. De 2 lejeboliger må som udgangspunkt fortsat være omfattet af reglerne om storejendomme, selvom der den 1. januar 1995 var færre end 6 lejeboliger i ejendommen.
Vigtigheden af due diligence ved ejendomskøb
Er man derfor privat udlejer og har man i sinde at købe en andelsboligforening er det ikke sikkert, at ejendommen vil forblive en småhusejendom i følge lejeloven, selvom det er de regler, der gælder for andelsboligforeningen. Denne ændring påvirker blandt andet huslejefastsættelse, varslingsprocedurer og vedligeholdelsespligter, hvorfor en grundig dokumentation og vurdering af ejendommens oprindelige forhold pr. 1. januar 1995 er essentielt i sin due diligence inden købet.
Fremleje i andelsboligforeninger
På samme måde skal man som andelsboligforening være opmærksom på, hvornår foreningen blev etableret, samt hvor mange lejeboliger, der var i ejendommen den 1. januar 1995, da selv en forening med kun 1 eller 2 lejeboliger, på baggrund af eksemplet ovenfor, kan betragtes som en storejendom i følge lejeloven, og dermed have væsentlig betydning for de forpligtelser og rettigheder både udlejer og lejer har.
Denne sondring kan ligeledes have afgørende betydning, når en andelshaver fremlejer sin andelsbolig ud, da reglerne også følger med i fremlejeforhold. En andelshaver, der fremlejer sin bolig ud, skal derfor ligeledes være opmærksom på, hvilke regler der gælder for hele ejendommen, da det ellers kan have store konsekvenser for de regler, der gør sig gældende i lejeforholdet.
Har du brug for juridisk bistand?
At finde vej gennem lejelovgivningens komplekse regler kan være en udfordring. Hos ØENS Advokatfirma tilbyder vi rådgivning i øjenhøjde til udlejere, uanset om det drejer sig om småhuse eller storejendomme. Vi sikrer, at dine udlejningsforhold er i overensstemmelse med gældende lovgivning og hjælper med at undgå potentielle juridiske faldgruber. Hvis du ønsker at drøfte dine udlejningsforhold nærmere, kan du kontakte advokat Johan Iversen Møller på jim@oadv.dk, advokatfuldmægtig Fabiano Lusso på fab@oadv.dk, eller Jakob Holm Hansen på jhh@oadv.dk.
Tal med en specialist på området
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Hvis du planlægger at bygge et nyt hus eller udvide din nuværende ejendom, er det vigtigt at sætte dig ind i forskellen mellem bebyggelsesprocent og bebyggelsesgrad. Ofte fokuserer købere udelukkende på bebyggelsesprocenten, når de søger efter en grund til enten at bygge et nyt hus eller ved en tilbygning til deres eksisterende ejendom.
Bebyggelsesprocent
Bebyggelsesprocenten, eller udnyttelsesgraden, som var dens forløber anvendt mellem 1939-1977, adskiller sig fra det bebyggede areal. Byggeloven definerer, hvordan bebyggelsesprocenten beregnes, inklusiv muligheder for fradrag i opgørelsen af etagearealet. Dette indebærer blandt andet, at visse dele af sekundær bebyggelse (fradraget på op til 50 m2 til småhusbebyggelse) kan fratrækkes i beregningen af etagearealet.
Bebyggelsesprocenter regulerer, hvor meget og hvor tæt der må bygges i forskellige zoner. Justering af bebyggelsesprocenten sikrer, at byggeriet ikke overstiger et niveau, der truer bevarelsen af grønne områder eller fører til en befolkningstæthed, der hindrer sunde, velfungerende samfund. Det er også afgørende, at byggetætheden muliggør nødvendig infrastruktur som veje og offentlig transport og understøtter et befolkningsgrundlag, der er stort nok til at opretholde skoler, sportsfaciliteter, biblioteker mv. i de relevante områder.
Når du bygger nyt eller udvider din ejendom, er det dit ansvar at sikre, at bebyggelsesprocenten for din grund ikke overskrides. Dette krav skal overholdes, når du både udvider eller opfører nye bygninger. Din ansøgning om byggetilladelse skal oplyse den samlede bebyggelsesprocent efter byggeriet er udført. Hvis denne grænse overskrides, kan kommunen forlange, at de dele af byggeriet, der overstiger det tilladte, bliver fjernet. Dette gælder for både hovedbygningen og sekundære strukturer som skure, udestuer, carporte og overdækkede terrasser.
Så meget må du som oftest bygge på din grund
| Ejendomstype | Maksimal bebyggelsesprocent |
| Fritliggende ejendomme, villa mv. | 30% |
| Sammenbyggede familiehuse, dobbelthuse, rækkehuse mv. | 40% |
| Sommerhuse | 15% |
| Etagebebyggelse | 60% |
| OBS: Der kan være andre bestemmelser – eksempelvis lokalplaner, der betyder, at bebyggelsesprocenten er anderledes. |
Bebyggelsesgrad
Bebyggelsesgrad og det bebyggede areal repræsenterer fundamentalt noget andet end bebyggelsesprocent. Bebyggelsesgradsberegning, som er den ældste form for regulering af bebyggelse, relaterer sig til forholdet mellem grundens størrelse og omfanget af bebyggelsen. Det er almindeligt, at servitutter angiver, at en grund må bebygges med en vis andel, såsom 1/3, 1/4, eller 2/7 af grundens areal. Anvendt siden midten af 1800-tallet, bestemmer bebyggelsesgraden forholdet mellem det samlede bebyggede areal (“fodaftrykket”) og hele grundens areal, og sætter en øvre grænse for, hvor stor en del af grunden, der må bebygges og ikke hvor mange m2 ejendommen indeholder ved bebyggelse i flere etager.
I modsætning til bebyggelsesprocent, er det bebyggede areal (bebyggelsesgraden) ikke reguleret af byggeloven eller defineret i planloven. Bebyggelsesgraden beregnes altid ud fra grundens nettoareal, det vil sige bruttoarealet (fratrukket eventuelle arealer reserveret til vejudlæg, som man eksempelvis ofte finder i Københavns Kommune), uanset gældende regler for beregning af udnyttelsesgrad eller bebyggelsesprocent i henhold til byggelovgivningen på tidspunktet.
Byggelovens regler for fradrag gælder normalt ikke i beregningen af bebyggelsesgraden. Hvis en lokalplan ikke specificerer, hvilke typer af bebyggelse der skal medregnes, skal al bebyggelse tælles med, inklusiv sekundær bebyggelse som skure, garager, carporte, overdækninger og lignende, samt opholdsarealer i konstruktioner hævet over terræn, der gør det underliggende areal anvendeligt, for eksempel til opbevaring. Dette beror dog på en konkret vurdering, hvor Kommunerne på baggrund af en ansøgning om byggetilladelse, har bemyndigelse til på baggrund af en konkret vurdering at fravige servituttens bestemmelser om bebyggelsesgrad og meddele tilladelse (dispensation) til ikke at medregne følgende arealer i bebyggelsesgraden:
- en carport/garage på op til 20 m² og/eller
- en overdækning på op til 10 m² i tilknytning til boligen, samt
- efterisolering af eksisterende villabebyggelse.
Fradraget på op til 50 m2 til småhusbebyggelse, som nævnt under bebyggelsesprocenten, er således kun gældende ift. beregning af bebyggelsesprocenten indenfor byggelov, her byggeretten i BR18, kap. 8, samt beregningsreglerne i BR18, kap. 23. Dette fastslår Planklagenævnet ligeledes i sin orientering nr. 23 (beregning af det bebyggede areal).
Beregningsgrundlaget for bebyggelsesgraden blev fastslået i en landretsafgørelse (MAD2004.964), som omhandlede, hvordan bebyggelsesgraden blev fortolket og beregnet i forhold til en servitut fra 1918, der opstillede en begrænsning af bebyggelsesgraden på en parcel. Dette er siden blevet bekræftet i flere afgørelser, herunder MAD 2011.1998, hvor Kommunen var berettiget til at afslå byggetilladelse til et udhus, hvis opførelse ville medføre overskridelse af bebyggelsesgraden fastsat i servitut fra 1914. I begge sager var det en grundejer som anfægtede Københavns Kommunes beregningsgrundlag, hvor kommunen således fik medhold. Særligt i Københavns Kommune spiller bebyggelsesprocent og bebyggelsesgrad en afgørende rolle for planlægning og udvikling af ejendomme, da man meget gerne vil undgå overbebyggelse på matriklerne.
Reguleret byggeri
For at opnå tilladeligt byggeri, er det derfor vigtigt at forstå disse begreber og de tilhørende restriktioner og muligheder. Og med de større og større problemer omkring eksempelvis vandafledningsproblematikkerne som følge af klimafordringer m.v. og kraftigere nedbør, vil bebyggelsesgraden med overvejende sandsynlighed formentlig fremadrettet kræves overholdt, så der ikke forsvinder for mange naturlige grønne områder, som kan medvirke til at afbøde for eksempelvis de større mængder nedbør.
ØENS Advokatfirma oplever gentagne gange behovet for at forstå vigtigheden af begreberne og behovet for at kunne navigere gennem de komplekse regler og bestemmelser, der regulerer byggeri. Det understreger også betydningen af at søge professionel rådgivning og håndtere eventuelle dispensationsansøgninger med omhu for at sikre en vellykket og juridisk korrekt byggeproces.
Hvis du i forbindelse med dit huskøb eller tilbygning har spørgsmål til reglerne, er du altid velkommen til at kontakte advokat og associeret partner Lisa Lykke på tlf. 3246 4638 eller mail lly@oadv.dk eller advokatfuldmægtig Maria-Melissa Schneider på tlf. 4445 1160 eller mail mes@oadv.dk.
Vil du vide mere? Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Ønsker du som forælder at hjælpe dit barn med at købe en bolig i en tid med uforudsigelige renteændringer?
Det forstår vi godt. Det kan nemlig være en stor udfordring for at finde en lejebolig, andelsbolig eller ejerlejlighed med god beliggenhed til overkommelige priser i de danske storbyer. En stadigt mere populær løsning på denne udfordring er forældrekøb, hvor forældrene køber boligen og hjælper med at finansiere købet samt potentielt opnå bedre rentesatser på lånet. Det er dog vigtigt at være opmærksom på de økonomiske, skattemæssige og familiære konsekvenser af en sådan beslutning og træffe informerede valg, der er i overensstemmelse med jeres behov og mål.
Ønsker du at lære mere om reglerne og overvejelserne ved forældrekøb? ØENS Advokatfirma har udarbejdet en guide med 9 gode råd til forældre, der overvejer at foretage et forældrekøb. Læs med herunder.
1. Undersøg markedet og find en egnet bolig
Det kan lyde basalt, men gør forarbejdet grundigt.
Det er fundamentalt at undersøge markedet, inden du afgiver et bud på boligen. På den måde er du bedre rustet til at forhandle prisen til din fordel. Undersøg priserne på lignende boliger i området, liggetiden på boligen, hvorvidt prisen tidligere er blevet nedjusteret mv.
Desuden er det vigtigt at undersøge, hvorvidt foreningens vedtægter tillader udlejning. Det er nemlig ikke alle foreninger, især andelsboligforeninger, som tillader udlejning, og dermed umuliggøres et forældrekøb, hvis der er forbud mod udlejning eller en tidsbegrænsning heraf.
Læs derfor foreningens vedtægter igennem før du afgiver et bud på boligen, og beting dit bud af, at forældrekøb er lovligt.
2. Tænk langsigtet/den rigtige løsning for jer?
Selvom forældrekøb kan lyde som en god mulighed for den unge, da lejen ofte er lavere end for en tilsvarende lejebolig hos fremmed udlejer, er det alligevel relevant at undersøge, om det bedre kan svare sig at finde en lejebolig og sammenholde den reelle omkostning for begge parter med en almindelig leje. Omkostningerne i forbindelse med boligkøb kan nemlig hurtigt løbe op i cirka 10 procent af boligens værdi.
Det er derfor en god idé at forventningsafstemme med den unge, om vedkommende ser sig selv benytte boligen i længere tid, eller alene benytte boligen f.eks. under uddannelse, ligesom eventuelle søskendes mulige brug heraf kan indgå.
Som tommelfingerregel bør der gå minimum 5 år før man sælger boligen igen, hvis det skal betale sig at investere i en ejerbolig, når man ser bort fra evt. konjunkturstigninger på ejendommen – hvilket jo er vanskeligt at spå om så langt ud i fremtiden.
Alternativt kan forældrene støtte den unge økonomisk med et lejetilskud, da forældrene har mulighed for at give op til kr. 71.500 (2023) om året skattefrit.
3. Finansiering af boligen
Forældrekøb kan finansieres som andre boligkøb. Det er selvfølgelig en fordel at finansiere mest muligt selv, men forældrekøb er ofte dyre og kræver boliglån – eventuelt kan forældrene overveje optagelse af tillægslån i egen bolig i stedet for finansiering i lejligheden, hvilket bør afdækkes i samråd med jeres bank/boligadvokat/revisor.
4. Skattefordele
Udover løsningen af unges boligproblemer ved studiestart, er en anden ofte anført grund for forældrekøbet – de skattemæssige fordele herved.
Som udlejer af en ejerbolig, beskattes man ikke af boligen som andre boligejere, mens nettoindtægten skal beskattes, hvilket betyder, at man kan trække de udgifter, man har i forbindelse med boligen, herunder udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskat, regnskab, ejerforeningens ordinære driftsudgifter (fællesudgifter) mv. fra, før man beskattes af huslejeindtægten.
Ved forældrekøb kan du vælge at blive beskattet efter én af følgende tre modeller:
- Almindelige skatteregler
Hvis du ikke vælger beskatning efter virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, bliver du beskattet efter de almindelige skatteregler. - Virksomhedsskatteordningen
Fra indkomståret 2021 er der nye regler ved anvendelse af virksomhedsskatteordningen (VSO) i relation til forældrekøb. Reglerne medfører begrænsninger i de skattefordele, der før har været ved denne skatteordning. Overordnet set har ændringen den konsekvens, at man som forældrekøbsejer får samme fradragsværdi for sine renteudgifter efter ordningerne, som man ellers ville få ved køb af ejerbolig som privatperson. Rentefradragsværdien kan således ikke længere trækkes fra i den personlige indkomst, men kan kun fradrages som andre renteudgifter for private i kapitalindkomsten. Derfor anbefaler ØENS, at virksomheds- eller kapitalafkastordningen ikke benyttes, medmindre man i forvejen benytter ordningen i anden sammenhæng. - Kapitalafkastordningen
Kapitalafkastordningen giver mulighed for, at dén del af virksomhedens overskud kan beskattes som kapitalindkomst. Dog er kapitalafkastsatsen på nuværende tidspunkt 0%, hvorfor dette giver samme beskatning, som de almindelige skatteregler.
Skattereglerne kan forekomme komplicerede, derfor anbefaler vi altid at søge professionel rådgivning omkring en udredning af det optimale valg netop for jeres forældrekøb.
5. Huslejen
Det er vigtigt at sætte lejen korrekt, altså hverken for lavt eller for højt, idet man som udgangspunkt skal aftale en markedsleje for en tilsvarende lejlighed. Er den aftalte husleje mindre end markedslejen, skal du stadig betale skat af markedslejen. Herudover bliver differencen mellem markedslejen og den aftalte husleje betragtet som en gave, som den unge skal betale gaveafgift af, såfremt det overstiger beløbsgrænsen, som reguleres årligt.
En for høj husleje kan betyde, at den unge ikke kan modtage boligsikring helt eller delvist.
Det er altså vigtigt at undersøge markedslejen i det pågældende område. Her kan man evt. forespørge det lokale huslejenævn. Som udlejer kan man anmode huslejenævnet om at få en forhåndsgodkendelse af den leje, som man som udlejer kan kræve, såfremt visse betingelser er opfyldt:
- Du/Udlejer skal eje boligen
- Boligen skal være den eneste, du udlejer
- Du må ikke på forhånd have indgået en lejeaftale med en potentiel lejer
- Nævnet skal besigtige lejemålet for at fastsætte lejen
- Såfremt boligen skal udlejes møbleret, skal du sende en liste over inventaret sammen med din ansøgning
- Forhåndsgodkendelsen koster kr. 524 (2020), som du skal betale ved opkrævning fra huslejenævnet
Vær opmærksom på, at forhåndsgodkendelse er bindende, hvorfor udlejer ikke kan nedsætte lejen, så længe lejligheden er i samme stand, som på det tidspunkt huslejenævnet besigtigede lejemålet.
6. Boligsikring
Boligsikring er en skattefri økonomisk støtte fra det offentlige, som ydes til lejere, såfremt de opfylder betingelserne herfor. Betingelserne for boligsikring følger af boligstøtteloven og er følgende:
- Der skal bestå en lejekontrakt mellem udlejer og lejer
- Boligen skal være forsynet med køkken
- Lejer skal bebo boligen hele året
Boligsikring beregnes på baggrund af boligens størrelse, huslejen, antal beboer i boligen samt husstandens samlede indkomst.
7. Lejekontrakt
En god idé er at få udarbejdet en skriftlig lejekontrakt, bl.a. så den unge kan ansøge om boligsikring. Herudover stiller nogle ejerforeninger ofte krav om forhåndsgodkendelse af en lejekontrakt.
8. Udarbejdelse af regnskab
Eftersom køb af bolig med henblik på udlejning bliver betragtet som at drive en udlejningsvirksomhed (forventelige ændringer til netop dette område i 2021), skal der udarbejdes et regnskab over indtægter og udgifter i forbindelse med et forældrekøb. Regnskabet skal opbevares i fem år, så det kan fremlægges for SKAT, såfremt de anmoder herom.
9. Salg til barnet
På nuværende tidspunkt er det muligt at overdrage en fast ejendom til sit barn til 15% under den offentlige ejendomsvurdering, uden det medfører skattemæssige konsekvenser (15%-reglen). Skatteministeriet har den 4. maj 2020 fremsat forslag om visse ændringer i det eksisterende cirkulære, der vil tillade forældre at overføre fast ejendom til deres børn til en værdi på omkring 20% op eller ned i forhold til den offentlige ejendomsvurdering. Selvom dette forslag kan virke fordelagtigt, er det vigtigt at bemærke, at ændringen skal ses i sammenhæng med den nye ejendomsvurdering, der forventes at blive offentliggjort fra andet halvår af 2020 og indtil 2022. Disse nye vurderinger forventes at være langt mere i overensstemmelse med de faktiske markedsværdier sammenlignet med de nuværende ejendomsvurderinger.
Overvejer du/I at foretage et forældrekøb? Og er I fortsat i tvivl om reglerne herom, og hvordan et sådant køb foregår? Få rådgivning af ØENS’ specialister til boligkøb og forældrekøb.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Salget af projektboliger – boliger, som endnu er ufærdige, når de handles – stiger støt. Mange købere glemmer dog at tage højde for de risici, der følger med, når de investerer i denne type bolig. Det mener ØENS advokat Lisa Lykke, der for nylig havde besøg af Børsen til en snak om projektsalg. ”Jeg tror faktisk, at de færreste er helt klar over risikoen. Man er ikke opmærksom på, hvor meget det adskiller sig fra andre køb. Der ligger en bunke af risici, som er anderledes,” pointerer Lisa Lykke.
ØENS advokat Lisa Lykke rådgiver boligkøbere om de særlige risici ved projektsalg. En væsentlig risiko er, at papirarbejdet kan blive forsinket, hvilket kan medføre, at købers realkreditlån ikke kan udbetales med det samme. Lisa Lykke råder derfor til, at man taler med sin bank om, hvad man gør, hvis man pludselig havner i denne uheldige situation.
Ændringer og udvikling i boligmarkedet
En anden vigtig faktor at overveje ved projektsalg er ændringer og udvikling på boligmarkedet. Som projektkøber skriver du typisk under på købsaftalen et halvt eller et helt år før, du kan flytte ind. Jo længere ventetid, desto mere udsat er du for ændringer på markedet. Lisa Lykke eksemplificerer: ”Renten kan eksempelvis stige, eller priserne kan falde, så man får mindre for sin nuværende bolig, end man havde regnet med.” Hun råder derfor projektkøbere til at overveje, om deres privatøkonomi kan holde til eventuelle prisudsving.
Ved overtagelsen af en projektbolig gennemgår du som køber boligen og kan påpege eventuelle mangler. Et år efter overtagelsen foretages endnu en gennemgang, hvor du kan fremhæve mangler, der er opdaget i løbet af det første år. ”Der kan nogle gange være diskussioner ved etårsgennemgangen, hvor sælger mener, at nogle af de ting, køber har lagt mærke til, burde have været påtalt ved overdragelsen,” forklarer Lisa Lykke. For at undgå disse problemer bør du ifølge Lisa Lykke gennemgå salgsmaterialet meget nøje. Jo flere detaljer, jo bedre.
Faldgruber ved projektsalg
Faldgruberne ved projektsalg af projektbolig er mange, og de kan være svære at gennemskue uden vejledning. Hos ØENS kan vi tilbyde dig grundig køberrådgivning. Vi foretager en detaljeret gennemgang og vurdering af dine handelsdokumenter, så vi sammen kan sikre os, at dit projektkøb forløber så problemfrit som muligt.
Overvejer du at købe en projektbolig, eller har du spørgsmål om projektsalg? Kontakt en af vores specialister for en uforpligtende samtale om, hvordan vi kan hjælpe dig med at navigere sikkert gennem processen.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Hvis naboen støjer, sviner eller på anden måde generer dig, kan det være meget svært at gøre noget ved det, da vi værner om retten til at være privat i sit eget hjem.
Naboretten er ikke reguleret ved et regelsæt, men der er meget praksis omkring tvister mellem naboer. Problemerne kan vedrøre alt fra støj, til træer der skygger og slagsmål om hækken.
I Vestre Landsret er der lige afsagt en ny dom omkring naboretlige problemer. Her var der tale om, at en ejendom fik lagt sortglaserede tegl på ejendommen og dette gav store gener hos naboen grundet genskin. Der blev lavet syn og skøn og det blev konstateret, at generne kunne fjernes og retten vurderede, at generne var for store til, at naboen skulle acceptere disse. Der blev i dommen henvist til den såkaldte naboretlige tålegrænse, som i dette tilfælde fandtes at være overskredet grundet ulempernes karakter og væsentlighed.
Du kan få mere at vide om hvordan retssager behandles hos ØENS advokat Søren Saaby Hansen på telefon 3246 4647 eller mail ssh@oadv.dk.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER