Kategori: Fast ejendom
Lejeboliger med god beliggenhed til overkommelige priser er et sjældent syn i de danske storbyer. Det er derfor i de seneste par år blevet særdeles attraktivt for forældre at købe en bolig, med det formål at leje boligen ud til deres barn – deraf betegnelsen forældrekøb.
Men hvordan er det nu lige reglerne er på området? Og hvilke overvejelser skal der tages stilling til ved et forældrekøb? ØENS Advokatfirma har udarbejdet en guide med 8 gode råd til forældre, der overvejer at foretage et forældrekøb.
1. Undersøg markedet og find en egnet bolig
Det kan lyde basalt, men gør forarbejdet grundigt.
Det er fundamentalt at undersøge markedet, inden du afgiver et bud på boligen. På den måde er du bedre rustet til at forhandle prisen til din fordel. Undersøg priserne på lignende boliger i området, liggetiden på boligen, hvorvidt prisen tidligere er blevet nedjusteret mv.
Desuden er det vigtigt at undersøge, hvorvidt foreningens vedtægter tillader udlejning. Det er nemlig ikke alle foreninger, især andelsboligforeninger, som tillader udlejning, og dermed umuliggøres et forældrekøb, hvis der er forbud mod udlejning eller en tidsbegrænsning heraf.
Læs derfor foreningens vedtægter igennem før du afgiver et bud på boligen, og beting dit bud af, at forældrekøb er lovligt.
2. Tænk langsigtet/den rigtige løsning for jer?
Selvom forældrekøb kan lyde som en god mulighed for den unge, da lejen ofte er lavere end for en tilsvarende lejebolig hos fremmed udlejer, er det alligevel relevant at undersøge, om det bedre kan svare sig at finde en lejebolig og sammenholde den reelle omkostning for begge parter med en almindelig leje. Omkostningerne i forbindelse med boligkøb kan nemlig hurtigt løbe op i cirka 10 procent af boligens værdi.
Det er derfor en god idé at forventningsafstemme med den unge, om vedkommende ser sig selv benytte boligen i længere tid, eller alene benytte boligen f.eks. under uddannelse, ligesom eventuelle søskendes mulige brug heraf kan indgå.
Som tommelfingerregel bør der gå minimum 5 år før man sælger boligen igen, hvis det skal betale sig at investere i en ejerbolig, når man ser bort fra evt. konjunkturstigninger på ejendommen – hvilket jo er vanskeligt at spå om så langt ud i fremtiden.
Alternativt kan forældrene støtte den unge økonomisk med et lejetilskud, da forældrene har mulighed for at give op til kr. 68.700 (2021) om året skattefrit.
3. Finansiering af boligen
Forældrekøb kan finansieres som andre boligkøb. Det er selvfølgelig en fordel at finansiere mest muligt selv, men forældrekøb er ofte dyre og kræver boliglån – eventuelt kan forældrene overveje optagelse af tillægslån i egen bolig i stedet for finansiering i lejligheden, hvilket bør afdækkes i samråd med jeres bank/boligadvokat/revisor.
4. Skattefordele
Udover løsningen af unges boligproblemer ved studiestart, er en anden ofte anført grund for forældrekøbet – de skattemæssige fordele herved.
Som udlejer af en ejerbolig, beskattes man ikke af boligen som andre boligejere, mens nettoindtægten skal beskattes, hvilket betyder, at man kan trække de udgifter, man har i forbindelse med boligen, herunder udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskat, regnskab, ejerforeningens ordinære driftsudgifter (fællesudgifter) mv. fra, før man beskattes af huslejeindtægten.
Ved forældrekøb kan du vælge at blive beskattet efter én af følgende tre modeller:
- Almindelige skatteregler.
- Virksomhedsskatteordningen
Fra indkomståret 2021 er der nye regler ved anvendelse af virksomhedsskatteordningen (VSO) i relation til forældrekøb. Reglerne medfører begrænsninger i de skattefordele, der før har været ved denne skatteordning. Overordnet set har ændringen den konsekvens, at man som forældrekøbsejer får samme fradragsværdi for sine renteudgifter efter ordningerne, som man ellers ville få ved køb af ejerbolig som privatperson. Rentefradragsværdien kan således ikke længere trækkes fra i den personlige indkomst, men kan kun fradrages som andre renteudgifter for private i kapitalindkomsten. Derfor anbefaler ØENS, at virksomheds- eller kapitalafkastordningen ikke benyttes, medmindre man i forvejen benytter ordningen i anden sammenhæng. - Kapitalafkastordningen
Kapitalafkastordningen giver mulighed for, at dén del af virksomhedens overskud kan beskattes som kapitalindkomst. Dog er kapitalafkastsatsen på nuværende tidspunkt 0%, hvorfor dette giver samme beskatning, som de almindelige skatteregler.
Skattereglerne kan forekomme komplicerede, derfor anbefaler vi altid at søge professionel rådgivning omkring en udredning af det optimale valg netop for jeres forældrekøb.
5. Huslejen
Det er vigtigt at sætte lejen korrekt, altså hverken for lavt eller for højt, idet man som udgangspunkt skal aftale en markedsleje for en tilsvarende lejlighed. Er den aftalte husleje mindre end markedslejen, skal du stadig betale skat af markedslejen. Herudover bliver differencen mellem markedslejen og den aftalte husleje betragtet som en gave, som den unge skal betale gaveafgift af, såfremt det overstiger beløbsgrænsen, som reguleres årligt.
En for høj husleje kan betyde, at den unge ikke kan modtage boligsikring helt eller delvist.
Det er altså vigtigt at undersøge markedslejen i det pågældende område. Her kan man evt. forespørge det lokale huslejenævn. Som udlejer kan man anmode huslejenævnet om at få en forhåndsgodkendelse af den leje, som man som udlejer kan kræve, såfremt visse betingelser er opfyldt:
- Du/Udlejer skal eje boligen
- Boligen skal være den eneste, du udlejer
- Du må ikke på forhånd have indgået en lejeaftale med en potentiel lejer
- Nævnet skal besigtige lejemålet for at fastsætte lejen
- Såfremt boligen skal udlejes møbleret, skal du sende en liste over inventaret sammen med din ansøgning
- Forhåndsgodkendelsen koster kr. 524 (2020), som du skal betale ved opkrævning fra huslejenævnet
Vær opmærksom på, at forhåndsgodkendelse er bindende, hvorfor udlejer ikke kan nedsætte lejen, så længe lejligheden er i samme stand, som på det tidspunkt huslejenævnet besigtigede lejemålet.
5. Boligsikring
Boligsikring er en skattefri økonomisk støtte fra det offentlige, som ydes til lejere, såfremt de opfylder betingelserne herfor. Betingelserne for boligsikring følger af boligstøtteloven og er følgende:
- Der skal bestå en lejekontrakt mellem udlejer og lejer
- Boligen skal være forsynet med køkken
- Lejer skal bebo boligen hele året
Boligsikring beregnes på baggrund af boligens størrelse, huslejen, antal beboer i boligen samt husstandens samlede indkomst.
7. Lejekontrakt
En god idé er at få udarbejdet en skriftlig lejekontrakt, bl.a. så den unge kan ansøge om boligsikring. Herudover stiller nogle ejerforeninger ofte krav om forhåndsgodkendelse af en lejekontrakt.
8. Udarbejdelse af regnskab
Eftersom køb af bolig med henblik på udlejning bliver betragtet som at drive en udlejningsvirksomhed (forventelige ændringer til netop dette område i 2021), skal der udarbejdes et regnskab over indtægter og udgifter i forbindelse med et forældrekøb. Regnskabet skal opbevares i fem år, så det kan fremlægges for SKAT, såfremt de anmoder herom.
9. Salg til barnet
På nuværende tidspunkt er det muligt at overdrage en fast ejendom til sit barn til 15% under den offentlige ejendomsvurdering, uden det medfører skattemæssige konsekvenser (15%-reglen). Skatteministeriet har den 4. maj 2020 foreslået visse ændringer i det nuværende cirkulære, så forældre fremover kan overdrage fast ejendom til deres børn til plus/minus 20% af den offentlige ejendomsvurdering. Denne ændring kan forekomme fordelagtig, men ændringen skal ses i sammenhæng med den nye ejendomsvurdering, som vil blive offentliggjort fra og med andet halvår af 2020 og frem til 2022, og som forventes at ligge markant tættere på den reelle markedsværdi end de nuværende ejendomsvurderinger.
Overvejer du/I at foretage et forældrekøb? Og er I fortsat i tvivl om reglerne herom, og hvordan et sådant køb foregår? Få rådgivning af ØENS’ specialister til boligkøb og forældrekøb.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Står du overfor at skulle købe dit første hus? Så er du måske begyndt at regne på det, og måske har du også opdaget, at det er en rigtig dyr affære at købe et hus. Der er mange udgifter ved et huskøb, men der er faktisk også mange penge at spare – hvis blot du gør dit forarbejde grundigt. Vi har suppleret Bolius “Spareråd til førstegangskøberen” med gode råd fra ØENS primære advokat på bolighandler.
Læs vores 7-trins raket og opdag, hvordan du som førstegangskøber får fingrene i dit drømmehus – så billigt (og fornuftigt) som muligt.
Råd #1: Undersøg markedet grundigt
At købe bolig er en stor beslutning, som kræver grundig forberedelse. Fordelen i dag er, at du som forbruger har god mulighed for at sætte dig ind i boligmarkedet. Du kan med fordel besøge en række hjemmesider, heriblandt www.boliga.dk og www.dingeo.dk, som indhenter alverdens informationer om danske boliger. Du kan med få klik få adgang til informationer om danske boligers m2 pris, tilstand, område og jordforhold mv.
Nu grundigere du gør dit forarbejde, nu nemmere er det at prisforhandle med sælger.
Råd #2: Gå huset efter i sømmene
Når du finder et hus, der virker spændende, er det vigtigt at undersøge om huset har skader, du endnu ikke kender til. Tilstandsrapporten er et godt sted at starte, da den indeholder informationer om husets tilstand/forhold. Husk dog, at tilstandsrapporten alene oplyser skader, der kan ses med det blotte øje. Det er derfor altid en god idé, at have en byggeteknisk rådgiver med på råd.
Et grundigt eftersyn af husets byggetekniske tilstand kan spare dig for meget besvær – og mange penge. Hvis eftersynet afslører skader på huset, kan dette også betyde, at du får et afslag i købsprisen.
Råd #3: Overvej hvordan du vil håndtere fejl og mangler
Det er ikke altid en god idé at forlange afslag i prisen på grund af fejl og mangler. Det kan derimod ofte være fordelagtigt for dig at lave en aftale med sælger om, at udbedringerne skal ske på vedkommendes regning – inden du overtager huset. Hvis du er usikker på, hvor meget det vil koste at udføre arbejdet, er ovenstående ofte den bedste løsning.
Er det derimod en mindre udbedring, som du selv kan udføre, kan det ofte bedre lønne sig at få et afslag i prisen. Forlang et nedslag, der stemmer overens med en håndværkers pris.
Råd #4: Søg bistand hos en økonomisk rådgiver
Bolighandler er en kompliceret størrelse, og der er en lang række juridiske overvejelser man skal gøre sig. Til det formål har en lang række advokater specialiseret sig i at yde køberrådgivning, og du kan drage nytte af deres erfaring. Som køber skal du huske, at ejendomsmæglere altid – og udelukkende vil varetage sælgers interesse – og det derfor er fornuftigt at have én med i handlen, der kun taler din sag.
Det samme gør sig gældende ved håndtering af sagens dokumenter (der er udarbejdet af ejendomsmægleren). Er de korrekte? Mangler der nogle dokumenter? Eller kan der ud fra sælgers oplysninger være behov for at stille spørgsmål eller komme med særlige krav? Alt dette kan advokaten hjælpe med.
Råd #5: Berigtigelse
Almindeligvis er det købers advokat, der står for udarbejdelse af berigtigelse. Der er dog sket det i tiden efter finanskrisen, at sælgers ejendomsmægler er begyndt at tilbyde denne ydelse også. Det er ikke i strid med lovgivningen, at ejendomsmægleren står for berigtigelse, hvilket i denne sammenhæng ses som udarbejdelse af skøde og refusionsopgørelse samt frigivelse af den deponerede købesum.
Det er dog vores anbefaling at købers rådgiver står for dette arbejde. På overtagelsesdagen deponeres købesummen i sælgers bank og den frigives først til sælger, når rådgiveren med ansvaret for berigtigelse accepterer det. Vi mener at dette ansvar bedst ligger hos køber.
Køber skal sikres at ejendommen er overtaget, og sælger ikke har lån i ejendommen, inden den kan frigives.
Her skal du i øvrigt være opmærksom på, at nogle ejendomsmæglere gladeligt oplyser, at du som køber, opnår en besparelse ved at lade ejendomsmægleren stå for dette arbejde. Dog uden også at nævne, at det er en pligt hos en advokat i en bolighandel, at sikre at skødet laves korrekt mv. Advokaten slipper derfor ikke for at skulle kontrollere arbejdet.
Hos ØENS har vi valgt, at vi hellere selv står for arbejdet med berigtigelsen. Så har køberne sikkerhed for, at der er kontrol med købesummen, indtil vi kan stå inde for at vi er i mål.
Råd #6: Ejerskifteforsikring
Køber du en villa vil der normalt ligge et tilbud fra sælger på en ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringer fungerer sådan, at man betaler for dem én gang, og så dækker de i 5 eller 10 år alt efter hvad man vælger. Der er flere forskellige på markedet, og det kan være vanskeligt at sætte sig ind i. Din advokat vil forklare dig, hvordan de virker og typisk råde dig til at undersøge, hvad der findes af tilbud på markedet.
Ved sammenligning af tilbud skal man være opmærksom på, at nogle forsikringer tager individuelle forbehold, dvs. beskriver punkter, som de ikke dækker, udover hvad der fremgår af tilstands- og elrapporten.
Råd #7: Valg af realkreditlån
Ved køb af fast ejendom vil de fleste skulle bruge realkreditlån. Man kan ved realkreditlån finansiere op til 80% af helårsboligens værdi. Optagelse af realkreditlån sker gennem din bank. Står du med boligdrømme, skal du derfor snakke med banken.
Når boligen skal finansieres vil du blive præsenteret for forskellige lån – fastforrentet og variable. Uanset dit ønske anbefales det, at drøfte løsningen med din bank.
Den almindelige løsning er et fastforrentet lån, hvor renten ikke kan ændres i lånets løbetid – typisk 30 år. Her kan det overvejes at kurssikre, hvilket også skal ske gennem din bankrådgiver. Kurssikring beskytter dig imod udsving i kursen, som ellers kan medføre udfordringer med finansieringen.
Hvis du har spørgsmål til ovenstående eller behov for en advokat, så kontakt en af ØENS advokater, der er specialiseret i fast ejendom og bolighandel.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Salget af projektboliger – boliger, som endnu er ufærdige, når de handles – stiger stødt. Mange købere glemmer dog at tage højde for de risici, der følger, når de investerer i denne type bolig. Det mener ØENS advokat Heidi Hyldgaard, der for nylig havde besøg af Børsen til en snak om projektsalg. ”Jeg tror faktisk, at de færreste er helt klar over risikoen. Man er ikke opmærksom på, hvor meget det adskiller sig fra andre køb. Der ligger en bunke af risici, som er anderledes,” pointerer Heidi Hyldgaard.
Og det er netop denne bunke af risici, som ØENS advokat rådgiver om, når hun vejleder boligkøbere om projektsalg. Især risikoen for, at papirarbejdet forsinkes, og at købers realkreditlån som konsekvens heraf ikke kan udbetales med det samme, er vigtige overvejelser at gøre sig. Heidi Hyldgaard råder til, at man forinden taler med sin bank om, hvad man gør, hvis man pludselig havner i den uheldige situation.
Men det er ikke den eneste faktor, der kan spille ind i dit køb af projektbolig. Også ændringer og udvikling på boligmarkedet, kan få en afgørende betydning. Som projektkøber skriver du typisk under på købsaftalen et halvt eller et helt år før, du kan flytte ind. Jo længere ventetid, jo mere udsat er du for ændringer på markedet. Heidi Hyldgaard eksemplificerer: ”Renten kan eksempelvis stige, eller priserne kan falde, så man får mindre for sin nuværende bolig, end man havde regnet med”. Hun råder derfor projektkøbere til at overveje, om deres privatøkonomi kan holde til eventuelle prisudsving.
Til listen over risici ved projektsalg tilføjer hun desuden proceduren omkring boligens mangler. Projektboliger bliver ved overtagelse gennemgået, og her har du som køber mulighed for at påpege eventuelle mangler. Et år efter overtagelsen, foretages endnu en gennemgang, hvor køber kan fremhæve mangler, opdaget i løbet af det første år. Og det er netop her ved denne gennemgang, at problematikken opstår: ”Der kan nogle gange være diskussioner ved etårsgennemgangen, hvor sælger mener, at nogle af de ting, køber har lagt mærke til, burde have været påtalt ved overdragelsen”. For at undgå dette, bør man ifølge Heidi Hyldgaard, gennemgå salgsmaterialet meget nøje. Jo flere detaljer, jo bedre.
Faldgruberne ved projektsalg er mange, og de kan være svære at gennemskue uden vejledning. Hos ØENS kan vi tilbyde dig grundig køberrådgivning. Vi foretager os en detaljeret gennemgang og vurdering af din handels dokumenter, så vi sammen kan sikre os, at dit projektkøb forløber så problemfrit som muligt.
Artiklen er bragt i Børsen d. 10. april 2017.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Hvis naboen støjer, sviner eller på anden måde generer dig, kan det være meget svært at gøre noget ved det, da vi værner om retten til at være privat i sit eget hjem.
Naboretten er ikke reguleret ved et regelsæt, men der er meget praksis omkring tvister mellem naboer. Problemerne kan vedrøre alt fra støj, til træer der skygger og slagsmål om hækken.
I Vestre Landsret er der lige afsagt en ny dom omkring naboretlige problemer. Her var der tale om, at en ejendom fik lagt sortglaserede tegl på ejendommen og dette gav store gener hos naboen grundet genskin. Der blev lavet syn og skøn og det blev konstateret, at generne kunne fjernes og retten vurderede, at generne var for store til, at naboen skulle acceptere disse. Der blev i dommen henvist til den såkaldte naboretlige tålegrænse, som i dette tilfælde fandtes at være overskredet grundet ulempernes karakter og væsentlighed.
Du kan få mere at vide om hvordan retssager behandles hos ØENS advokat Søren Saaby Hansen på telefon 3246 4647 eller mail ssh@oadv.dk.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER