Kategori: Fast ejendom
Det kan som udlejer være svært at navigere i de komplekse regler i lejeloven, hvad enten man udlejer sin ejerlejlighed, er andelshaver/bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening eller er ejer af et større udlejningskompleks.
Artiklen nedenfor redegør kort for definitionen af de gældende regler samt de praktiske konsekvenser for både andelsboligforeninger og øvrige udlejere i forbindelse med at vurdere, hvorvidt et lejemål er omfattet af de såkaldte småhusregler eller om ejendommen anses for at være en storejendom, hvor lejefastsættelse og administrationen kan være mere kompleks.
Definition af småhus og storejendom: Generelle regler for udlejning
I den daglige administration af udlejningsboliger er det afgørende at kende forskellen mellem begreberne ’småhus’ og ’storejendom’, som finder anvendelse i regulerede kommuner. Denne kategorisering kan have direkte betydning for huslejefastsættelse, varslinger ved lejeforhøjelser, vedligeholdelsespligt og meget mere, hvorfor det er vigtigt at vide, hvilke regler ens lejemål er omfattet af. Det oprindelige formål med at skelne mellem de to typer var, at reglerne for administrationen af mindre ejendomme skulle lempes. Dette har ikke altid vist sig at være tilfældet i praksis.
Ifølge lejelovens regler fastlægges ejendommens status primært ud fra forholdene den 1. januar 1995. En ejendom, som dengang omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, betegnes som et småhus. Er antallet af beboelseslejligheder derimod mere end 6, klassificeres ejendommen som en storejendom – uanset eventuelle ændringer i antallet senere hen. Var en ejendom derfor en storejendom den 1. januar 1995 vil den som klart udgangspunkt også være det i dag. En ejer af 1 enkelt ejerlejlighed, der udlejer sin bolig, vil derfor – alt afhængig af omstændighederne tilbage i 1995 – godt kunne være omfattet af de ofte mere omstændelige regler om storejendomme, selvom det rent logisk bør være et småhus. Virker reglerne i lejeloven ikke komplicerede nok, bliver de særligt komplicerede ved andelsboligforeninger.
Særligt vedrørende andelsboligforeninger
Andelsboligforeninger, der indeholder mere end 6 beboelseslejligheder vil som udgangspunkt ikke anses for en storejendom, såfremt andelsboligforeningen den 1. januar 1995 ikke lejede mere end 6 beboelseslejligheder ud.
Det er dog en betingelse for at falde ind under småhusreglerne, at ejendommen til stadighed har været ejet af en andelsboligforening. Med andre ord, vil en ejendom, der den 1. januar 1995 lejede 6 eller færre lejeboliger ud, men senere blev solgt, ikke nødvendigvis være omfattet af småhusreglerne, hvis ejendommen samlet har mere end 6 beboelseslejligheder. Denne fortolkning af reglerne fremgår af højesteretsdommen TBB 2014.689, hvor højesteret fandt, at en ejendom, med i alt 10 lejligheder, der den 1. januar 1995 var ejet af en andelsboligforening, og kun lejede 2 af lejlighederne ud, var omfattet af småhusreglerne. Ejendommen blev senere solgt til en privat udlejer, hvortil højesteret fandt, at ejendommen skiftede status fra småhus til storejendom, idet ejendommen som helhed skiftede status fra andelsboligforening til privat udlejningsejendom.
Selvom det er forholdene pr. 1. januar 1995, der primært er afgørende for om der er tale om et småhus, kan det i følge lejeloven have betydning, at ejendommen på daværende tidspunkt var ejet af en andelsboligforening. Det må teoretisk også antages, at det ikke har betydning, at ejendommen senere hen igen overgår til at være ejet af en andelsboligforening. Dette kan illustreres med følgende eksempel:
Eksempel:
En ejendom med 40 beboelseslejligheder bliver i 1993 omdannet til en andelsboligforening, hvor 8 af lejlighederne bliver lejet ud. 2 af lejlighederne bliver i 1994 omdannet til andelsboliger, således at andelsboligforeningen den 1. januar 1995 kun lejer 6 beboelseslejligheder ud. Lejlighederne vil nu jf. lejeloven anses for at være omfattet af småhusreglerne.
I 2002 bliver hele andelsforeningens ejendom solgt til en privat udlejer, der lejer alle 40 lejligheder ud. Selvom udgangspunktet er, at det er antallet af lejligheder den 1. januar 1995, der er afgørende, vil ejendommen og lejemålene nu anses for at være omfattet af regler for storejendomme.
Ejendommen bliver i 2008 igen omdannet til en andelsboligforening, der lejer 2 lejligheder ud. De 2 lejeboliger må som udgangspunkt fortsat være omfattet af reglerne om storejendomme, selvom der den 1. januar 1995 var færre end 6 lejeboliger i ejendommen.
Vigtigheden af due diligence ved ejendomskøb
Er man derfor privat udlejer og har man i sinde at købe en andelsboligforening er det ikke sikkert, at ejendommen vil forblive en småhusejendom i følge lejeloven, selvom det er de regler, der gælder for andelsboligforeningen. Denne ændring påvirker blandt andet huslejefastsættelse, varslingsprocedurer og vedligeholdelsespligter, hvorfor en grundig dokumentation og vurdering af ejendommens oprindelige forhold pr. 1. januar 1995 er essentielt i sin due diligence inden købet.
Fremleje i andelsboligforeninger
På samme måde skal man som andelsboligforening være opmærksom på, hvornår foreningen blev etableret, samt hvor mange lejeboliger, der var i ejendommen den 1. januar 1995, da selv en forening med kun 1 eller 2 lejeboliger, på baggrund af eksemplet ovenfor, kan betragtes som en storejendom i følge lejeloven, og dermed have væsentlig betydning for de forpligtelser og rettigheder både udlejer og lejer har.
Denne sondring kan ligeledes have afgørende betydning, når en andelshaver fremlejer sin andelsbolig ud, da reglerne også følger med i fremlejeforhold. En andelshaver, der fremlejer sin bolig ud, skal derfor ligeledes være opmærksom på, hvilke regler der gælder for hele ejendommen, da det ellers kan have store konsekvenser for de regler, der gør sig gældende i lejeforholdet.
Har du brug for juridisk bistand?
At finde vej gennem lejelovgivningens komplekse regler kan være en udfordring. Hos ØENS Advokatfirma tilbyder vi rådgivning i øjenhøjde til udlejere, uanset om det drejer sig om småhuse eller storejendomme. Vi sikrer, at dine udlejningsforhold er i overensstemmelse med gældende lovgivning og hjælper med at undgå potentielle juridiske faldgruber. Hvis du ønsker at drøfte dine udlejningsforhold nærmere, kan du kontakte advokat Johan Iversen Møller på jim@oadv.dk, advokatfuldmægtig Fabiano Lusso på fab@oadv.dk, eller Jakob Holm Hansen på jhh@oadv.dk.
Tal med en specialist på området
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
At købe sin første bolig, hvad enten det er en villa eller en lejlighed, er en stor beslutning fyldt med både spænding og udfordringer. For at sikre dig en god handel og en tryg økonomisk fremtid er det vigtigt at være godt forberedt. Derfor har vi udarbejdet en guide til førstegangskøbere i 2025, der inkorporerer de nyeste skøn fra videncentret Bolius om boligmarkedet og gode råd fra ØENS boligadvokater til, hvordan du som førstegangskøber får fingrene i din drømmebolig – så billigt og fornuftigt som muligt.
1. Forstå boligmarkedet
Det første skridt mod at finde din drømmebolig er at forstå det nuværende boligmarked. Brug online platforme som Boliga.dk og DinGeo.dk til at analysere markedet. Disse sider tilbyder detaljerede oplysninger om boligers tilstand, prisudvikling og områdets karakteristika. At have en god forståelse af markedet vil hjælpe dig med at træffe informerede beslutninger.
Ifølge Bolius eksperter forventes boligpriserne at stige med 3.5 -5% i 2025 på grund af fortsat høj beskæftigelse, reallønsfremgang og rentefald. Dette betyder, at det stadig er et gunstigt tidspunkt at investere i fast ejendom, inden priserne stiger yderligere.
2. Gennemgå boligen grundigt – og håndtering af fejl og mangler
Når du har fundet en potentiel bolig, er det vigtigt at gennemgå den grundigt for skjulte skader og mangler. Læs tilstandsrapporten omhyggeligt og overvej at hyre en byggeteknisk rådgiver til at udføre en dybdegående inspektion. Tilstandsrapporten og en sådan inspektion kan dokumentere problemer, der kan give dig forhandlingskraft til at få et prisafslag eller kræve reparationer. Husk, at en grundig undersøgelse kan spare dig for mange penge og bekymringer i fremtiden.
Når fejl og mangler opdages, er det vigtigt at håndtere dem strategisk. Overvej, om det er bedst at lade sælger udbedre skaderne før overtagelsen eller få et prisafslag. Mindre reparationer kan ofte udføres billigere af dig selv efter overtagelsen, hvilket kan give dig mulighed for at forhandle et større prisafslag. For større skader er det ofte bedst at få dem udbedret af sælger inden køb.
3. Rådgivning fra en boligadvokat
En boligadvokat kan hjælpe dig med at navigere de juridiske dokumenter og sikre, at dine interesser som førstegangskøber bliver varetaget. Ejendomsmæglere arbejder for sælger, så det er vigtigt at have din egen rådgiver, der kun har dine interesser for øje. En dygtig rådgiver kan også hjælpe med at forhandle de bedste vilkår og priser på dine vegne.
4. Berigtigelse af handlen
Lad din egen rådgiver stå for berigtigelsen af handlen. Dette sikrer, at købesummen først frigives, når alle forhold er i orden, og at alle nødvendige dokumenter er korrekt håndteret. Berigtigelse inkluderer kontrol af skødet, tinglysning og sikring af, at eventuelle servitutter og pant bliver korrekt registreret.
5. Vigtigheden af ejerskifteforsikring
Ved køb af eksempelvis villa/hus, ejerlejlighed og andre typer ejendomme tilbydes ofte ejerskifteforsikring, som dækker skader, der ikke var oplyst i tilstandsrapporten. Disse forsikringer dækker normalt i 5-10 år. Sammenlign forskellige tilbud og vær opmærksom på individuelle forbehold, der kan begrænse dækningen. En god ejerskifteforsikring kan spare dig for betydelige udgifter til uforudsete reparationer.
6. Valg af realkreditlån
Realkreditlån finansierer op til 80% af boligens værdi. Tal med din bank om de bedste lånemuligheder, og overvej fastforrentede lån for at sikre dig mod renteudsving. I 2025 forventes renten at forblive relativt lav, men det er stadig vigtigt at overveje fastforrentede lån, især hvis du planlægger at blive boende i boligen i mange år. Kurssikring af dit lån kan beskytte dig mod uforudsete renteændringer og dermed stabilisere dine månedlige ydelser.
7. Forberedelse og planlægning
En vigtig del af at være en succesfuld førstegangskøber er grundig forberedelse og planlægning. Start med at lave et realistisk budget, der inkluderer alle omkostninger ved køb og vedligeholdelse af boligen. Overvej også fremtidige udgifter som renoveringer og uforudsete reparationer. En detaljeret økonomisk plan kan hjælpe dig med at undgå økonomiske vanskeligheder og sikre, at du kan nyde din nye bolig uden bekymringer.
En god boligadvokat til dig, der er førstegangskøber
ØENS boligadvokater er specialister i fast ejendom og bolighandel. Hvis du har spørgsmål eller har brug for hjælp undervejs i din boligkøbsproces, kan du kontakte en af vores specialiserede boligadvokater. Vi kan guide dig gennem hele processen og sikre, at du træffer de bedste beslutninger for din økonomi og fremtid. Kontakt en af ØENS boligadvokater for yderligere rådgivning og sikre, at du er godt rustet til at foretage et trygt og økonomisk fornuftigt boligkøb i 2025.
Kontakt en af ØENS boligadvokater
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Hvis du planlægger at bygge et nyt hus eller udvide din nuværende ejendom, er det vigtigt at sætte dig ind i forskellen mellem bebyggelsesprocent og bebyggelsesgrad. Ofte fokuserer købere udelukkende på bebyggelsesprocenten, når de søger efter en grund til enten at bygge et nyt hus eller ved en tilbygning til deres eksisterende ejendom.
Bebyggelsesprocent
Bebyggelsesprocenten, eller udnyttelsesgraden, som var dens forløber anvendt mellem 1939-1977, adskiller sig fra det bebyggede areal. Byggeloven definerer, hvordan bebyggelsesprocenten beregnes, inklusiv muligheder for fradrag i opgørelsen af etagearealet. Dette indebærer blandt andet, at visse dele af sekundær bebyggelse (fradraget på op til 50 m2 til småhusbebyggelse) kan fratrækkes i beregningen af etagearealet.
Bebyggelsesprocenter regulerer, hvor meget og hvor tæt der må bygges i forskellige zoner. Justering af bebyggelsesprocenten sikrer, at byggeriet ikke overstiger et niveau, der truer bevarelsen af grønne områder eller fører til en befolkningstæthed, der hindrer sunde, velfungerende samfund. Det er også afgørende, at byggetætheden muliggør nødvendig infrastruktur som veje og offentlig transport og understøtter et befolkningsgrundlag, der er stort nok til at opretholde skoler, sportsfaciliteter, biblioteker mv. i de relevante områder.
Når du bygger nyt eller udvider din ejendom, er det dit ansvar at sikre, at bebyggelsesprocenten for din grund ikke overskrides. Dette krav skal overholdes, når du både udvider eller opfører nye bygninger. Din ansøgning om byggetilladelse skal oplyse den samlede bebyggelsesprocent efter byggeriet er udført. Hvis denne grænse overskrides, kan kommunen forlange, at de dele af byggeriet, der overstiger det tilladte, bliver fjernet. Dette gælder for både hovedbygningen og sekundære strukturer som skure, udestuer, carporte og overdækkede terrasser.
Så meget må du som oftest bygge på din grund
| Ejendomstype | Maksimal bebyggelsesprocent |
| Fritliggende ejendomme, villa mv. | 30% |
| Sammenbyggede familiehuse, dobbelthuse, rækkehuse mv. | 40% |
| Sommerhuse | 15% |
| Etagebebyggelse | 60% |
| OBS: Der kan være andre bestemmelser – eksempelvis lokalplaner, der betyder, at bebyggelsesprocenten er anderledes. |
Bebyggelsesgrad
Bebyggelsesgrad og det bebyggede areal repræsenterer fundamentalt noget andet end bebyggelsesprocent. Bebyggelsesgradsberegning, som er den ældste form for regulering af bebyggelse, relaterer sig til forholdet mellem grundens størrelse og omfanget af bebyggelsen. Det er almindeligt, at servitutter angiver, at en grund må bebygges med en vis andel, såsom 1/3, 1/4, eller 2/7 af grundens areal. Anvendt siden midten af 1800-tallet, bestemmer bebyggelsesgraden forholdet mellem det samlede bebyggede areal (“fodaftrykket”) og hele grundens areal, og sætter en øvre grænse for, hvor stor en del af grunden, der må bebygges og ikke hvor mange m2 ejendommen indeholder ved bebyggelse i flere etager.
I modsætning til bebyggelsesprocent, er det bebyggede areal (bebyggelsesgraden) ikke reguleret af byggeloven eller defineret i planloven. Bebyggelsesgraden beregnes altid ud fra grundens nettoareal, det vil sige bruttoarealet (fratrukket eventuelle arealer reserveret til vejudlæg, som man eksempelvis ofte finder i Københavns Kommune), uanset gældende regler for beregning af udnyttelsesgrad eller bebyggelsesprocent i henhold til byggelovgivningen på tidspunktet.
Byggelovens regler for fradrag gælder normalt ikke i beregningen af bebyggelsesgraden. Hvis en lokalplan ikke specificerer, hvilke typer af bebyggelse der skal medregnes, skal al bebyggelse tælles med, inklusiv sekundær bebyggelse som skure, garager, carporte, overdækninger og lignende, samt opholdsarealer i konstruktioner hævet over terræn, der gør det underliggende areal anvendeligt, for eksempel til opbevaring. Dette beror dog på en konkret vurdering, hvor Kommunerne på baggrund af en ansøgning om byggetilladelse, har bemyndigelse til på baggrund af en konkret vurdering at fravige servituttens bestemmelser om bebyggelsesgrad og meddele tilladelse (dispensation) til ikke at medregne følgende arealer i bebyggelsesgraden:
- en carport/garage på op til 20 m² og/eller
- en overdækning på op til 10 m² i tilknytning til boligen, samt
- efterisolering af eksisterende villabebyggelse.
Fradraget på op til 50 m2 til småhusbebyggelse, som nævnt under bebyggelsesprocenten, er således kun gældende ift. beregning af bebyggelsesprocenten indenfor byggelov, her byggeretten i BR18, kap. 8, samt beregningsreglerne i BR18, kap. 23. Dette fastslår Planklagenævnet ligeledes i sin orientering nr. 23 (beregning af det bebyggede areal).
Beregningsgrundlaget for bebyggelsesgraden blev fastslået i en landretsafgørelse (MAD2004.964), som omhandlede, hvordan bebyggelsesgraden blev fortolket og beregnet i forhold til en servitut fra 1918, der opstillede en begrænsning af bebyggelsesgraden på en parcel. Dette er siden blevet bekræftet i flere afgørelser, herunder MAD 2011.1998, hvor Kommunen var berettiget til at afslå byggetilladelse til et udhus, hvis opførelse ville medføre overskridelse af bebyggelsesgraden fastsat i servitut fra 1914. I begge sager var det en grundejer som anfægtede Københavns Kommunes beregningsgrundlag, hvor kommunen således fik medhold. Særligt i Københavns Kommune spiller bebyggelsesprocent og bebyggelsesgrad en afgørende rolle for planlægning og udvikling af ejendomme, da man meget gerne vil undgå overbebyggelse på matriklerne.
Reguleret byggeri
For at opnå tilladeligt byggeri, er det derfor vigtigt at forstå disse begreber og de tilhørende restriktioner og muligheder. Og med de større og større problemer omkring eksempelvis vandafledningsproblematikkerne som følge af klimafordringer m.v. og kraftigere nedbør, vil bebyggelsesgraden med overvejende sandsynlighed formentlig fremadrettet kræves overholdt, så der ikke forsvinder for mange naturlige grønne områder, som kan medvirke til at afbøde for eksempelvis de større mængder nedbør.
ØENS Advokatfirma oplever gentagne gange behovet for at forstå vigtigheden af begreberne og behovet for at kunne navigere gennem de komplekse regler og bestemmelser, der regulerer byggeri. Det understreger også betydningen af at søge professionel rådgivning og håndtere eventuelle dispensationsansøgninger med omhu for at sikre en vellykket og juridisk korrekt byggeproces.
Hvis du i forbindelse med dit huskøb eller tilbygning har spørgsmål til reglerne, er du altid velkommen til at kontakte advokat og associeret partner Lisa Lykke på tlf. 3246 4638 eller mail lly@oadv.dk eller advokatfuldmægtig Maria-Melissa Schneider på tlf. 4445 1160 eller mail mes@oadv.dk.
Vil du vide mere? Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Overvejer du at købe din første bolig? Så er du måske begyndt at regne på det, og måske har du også opdaget, at det er en rigtig dyr affære at købe en bolig. Der er mange udgifter ved et boligkøb, men der er faktisk også mange penge at spare – hvis blot du gør dit forarbejde grundigt. Vi har suppleret Bolius “Spareråd til førstegangskøberen” med gode råd fra ØENS primære boligadvokater på bolighandler.
Læs advokat Michael og Anders‘ 7-trins raket og opdag, hvordan du som førstegangskøber får fingrene i din drømmebolig – så billigt (og fornuftigt) som muligt.
Råd 1: Undersøg markedet grundigt
At købe bolig er en stor beslutning, som kræver grundig forberedelse. Fordelen i dag er, at du som forbruger har god mulighed for at sætte dig ind i boligmarkedet. Du kan med fordel besøge en række hjemmesider, heriblandt www.boliga.dk og www.dingeo.dk, som indhenter alverdens informationer om danske boliger. Du kan med få klik få adgang til informationer om danske boligers m2 pris, tilstand, område og jordforhold mv.
Nu grundigere du gør dit forarbejde, nu nemmere er det at prisforhandle med sælger.
Råd 2: Gå boligen efter i sømmene
Når du finder en bolig, der virker spændende, er det vigtigt at undersøge om boligen har skader, du endnu ikke kender til. Tilstandsrapporten er et godt sted at starte, da den indeholder informationer om boligens tilstand/forhold. Husk dog, at tilstandsrapporten alene oplyser skader, der kan ses med det blotte øje. Det er derfor altid en god idé, at have en byggeteknisk rådgiver med på råd.
Et grundigt eftersyn af boligens byggetekniske tilstand kan spare dig for meget besvær – og mange penge. Hvis eftersynet afslører skader på boligen, kan dette også betyde, at du får et afslag i købsprisen.
Råd 3: Overvej hvordan du vil håndtere fejl og mangler
Det er ikke altid en optimal idé at insistere på prisafslag grundet fejl og mangler. Det kan derimod ofte være fordelagtigt at indgå en aftale med sælger om, at reparationerne skal udføres på vedkommendes regning inden overtagelsen af boligen. Hvis du er usikker på omkostningerne ved arbejdet, er dette ofte den mest fornuftige løsning.
Ved mindre reparationer, som du selv kan udføre, kan det være mere økonomisk fordelagtigt at forhandle om en prisnedsættelse. Kræv en reduktion, der svarer til en håndværkers pris.
Råd 4: Søg bistand hos en økonomisk rådgiver
Bolighandler er komplekse, især for førstegangskøbere. Der er mange juridiske overvejelser, der skal tages i betragtning. Mange advokater har specialiseret sig i køberrådgivning, og deres erfaring, som boligadvokat, kan være til stor gavn. Som køber er det vigtigt at huske, at ejendomsmæglere udelukkende varetager sælgers interesser. Derfor er det fornuftigt at have en rådgiver, der udelukkende taler for din sag.
Dette gælder også ved gennemgang af sagens dokumenter, udarbejdet af ejendomsmægleren. Er de korrekte? Mangler der dokumenter? Kan der være behov for yderligere spørgsmål eller krav baseret på sælgers oplysninger? Alt dette kan din boligadvokat hjælpe med.
Råd 5: Berigtigelse
Normalt håndteres berigtigelsen af købers boligadvokat. Dog tilbyder sælgers ejendomsmægler nogle gange også denne service. Selvom det ikke er i strid med lovgivningen, anbefaler vi, at købers rådgiver udfører dette arbejde. Ved overtagelsesdagen deponeres købesummen i sælgers bank og frigives kun, når rådgiveren ansvarlig for berigtigelse accepterer det. Vi mener, at dette ansvar bør ligge hos køber, og dette bør du som førstegangskøber være opmærksom på.
Det er vigtigt at sikre, at ejendommen er overtaget, og at sælger ikke har lån i ejendommen, før købesummen frigives.
Bemærk, at nogle ejendomsmæglere kan påpege besparelser for køber ved at lade ejendomsmægleren håndtere berigtigelsen. Dog nævnes sjældent, at det er en advokats pligt at sikre korrekt udført skøde mv. Advokaten undgår derfor ikke ansvar for at kontrollere arbejdet.
Hos ØENS foretrækker vi selv at udføre arbejdet med berigtigelse for at sikre købernes tryghed og kontrol over købesummen, indtil vi kan stå inde for, at alt er i orden.
Råd 6: Ejerskifteforsikring
Når du køber en villa, vil der normalt foreligge et tilbud fra sælger om en ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringer virker således, at du betaler for dem én gang, og de dækker normalt i 5 eller 10 år, afhængigt af dit valg. Der er adskillige forskellige forsikringer på markedet, hvilket kan gøre det vanskeligt at vælge. Din advokat vil guide dig i, hvordan de fungerer, og typisk anbefale dig at undersøge markedet for tilbud.
Ved sammenligning af tilbud er det vigtigt at være opmærksom på, at nogle forsikringer har individuelle forbehold, der beskriver punkter, de ikke dækker udover det, der fremgår af tilstands- og elrapporten.
Råd 7: Valg af realkreditlån
Ved køb af fast ejendom vil de fleste have behov for at optage et realkreditlån. Et realkreditlån kan finansiere op til 80% af din helårsboligs værdi. Optagelse af et realkreditlån sker gennem din bank, så hvis du har boligdrømme, bør du tage en snak med din bank om det.
Hvis du allerede har en opsparing i form af aktier, obligationer eller lignende, kan det være en fordel at sælge dem og bruge pengene som kontant udbetaling til boligen. Dette skyldes, at det årlige afkast på dine værdipapirer i 2023 sandsynligvis vil være lavere end de årlige renteudgifter til banklånet. Mange er nødt til at optage banklån til høje renter, så undersøg om det årlige afkast på dine investeringer er lavere end renteudgifterne.
Når boligen skal finansieres, vil du blive præsenteret for forskellige lån – fastforrentede og variable. Uanset dit ønske anbefales det at drøfte løsningen med din bank. Den almindelige løsning er et fastforrentet lån, hvor renten ikke kan ændres i lånets løbetid – typisk 30 år. Her kan det overvejes at kurssikre, hvilket også skal ske gennem din bankrådgiver. Kurssikring beskytter dig imod udsving i kursen, som ellers kan medføre udfordringer med finansieringen.
Hvis du har spørgsmål til ovenstående eller behov for en boligadvokat, så kontakt en af ØENS advokater, der er specialiseret i fast ejendom og bolighandel.
Kontakt en af ØENS boligadvokater
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Ønsker du som forælder at hjælpe dit barn med at købe en bolig i en tid med uforudsigelige renteændringer?
Det forstår vi godt. Det kan nemlig være en stor udfordring for at finde en lejebolig, andelsbolig eller ejerlejlighed med god beliggenhed til overkommelige priser i de danske storbyer. En stadigt mere populær løsning på denne udfordring er forældrekøb, hvor forældrene køber boligen og hjælper med at finansiere købet samt potentielt opnå bedre rentesatser på lånet. Det er dog vigtigt at være opmærksom på de økonomiske, skattemæssige og familiære konsekvenser af en sådan beslutning og træffe informerede valg, der er i overensstemmelse med jeres behov og mål.
Ønsker du at lære mere om reglerne og overvejelserne ved forældrekøb? ØENS Advokatfirma har udarbejdet en guide med 9 gode råd til forældre, der overvejer at foretage et forældrekøb. Læs med herunder.
1. Undersøg markedet og find en egnet bolig
Det kan lyde basalt, men gør forarbejdet grundigt.
Det er fundamentalt at undersøge markedet, inden du afgiver et bud på boligen. På den måde er du bedre rustet til at forhandle prisen til din fordel. Undersøg priserne på lignende boliger i området, liggetiden på boligen, hvorvidt prisen tidligere er blevet nedjusteret mv.
Desuden er det vigtigt at undersøge, hvorvidt foreningens vedtægter tillader udlejning. Det er nemlig ikke alle foreninger, især andelsboligforeninger, som tillader udlejning, og dermed umuliggøres et forældrekøb, hvis der er forbud mod udlejning eller en tidsbegrænsning heraf.
Læs derfor foreningens vedtægter igennem før du afgiver et bud på boligen, og beting dit bud af, at forældrekøb er lovligt.
2. Tænk langsigtet/den rigtige løsning for jer?
Selvom forældrekøb kan lyde som en god mulighed for den unge, da lejen ofte er lavere end for en tilsvarende lejebolig hos fremmed udlejer, er det alligevel relevant at undersøge, om det bedre kan svare sig at finde en lejebolig og sammenholde den reelle omkostning for begge parter med en almindelig leje. Omkostningerne i forbindelse med boligkøb kan nemlig hurtigt løbe op i cirka 10 procent af boligens værdi.
Det er derfor en god idé at forventningsafstemme med den unge, om vedkommende ser sig selv benytte boligen i længere tid, eller alene benytte boligen f.eks. under uddannelse, ligesom eventuelle søskendes mulige brug heraf kan indgå.
Som tommelfingerregel bør der gå minimum 5 år før man sælger boligen igen, hvis det skal betale sig at investere i en ejerbolig, når man ser bort fra evt. konjunkturstigninger på ejendommen – hvilket jo er vanskeligt at spå om så langt ud i fremtiden.
Alternativt kan forældrene støtte den unge økonomisk med et lejetilskud, da forældrene har mulighed for at give op til kr. 71.500 (2023) om året skattefrit.
3. Finansiering af boligen
Forældrekøb kan finansieres som andre boligkøb. Det er selvfølgelig en fordel at finansiere mest muligt selv, men forældrekøb er ofte dyre og kræver boliglån – eventuelt kan forældrene overveje optagelse af tillægslån i egen bolig i stedet for finansiering i lejligheden, hvilket bør afdækkes i samråd med jeres bank/boligadvokat/revisor.
4. Skattefordele
Udover løsningen af unges boligproblemer ved studiestart, er en anden ofte anført grund for forældrekøbet – de skattemæssige fordele herved.
Som udlejer af en ejerbolig, beskattes man ikke af boligen som andre boligejere, mens nettoindtægten skal beskattes, hvilket betyder, at man kan trække de udgifter, man har i forbindelse med boligen, herunder udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskat, regnskab, ejerforeningens ordinære driftsudgifter (fællesudgifter) mv. fra, før man beskattes af huslejeindtægten.
Ved forældrekøb kan du vælge at blive beskattet efter én af følgende tre modeller:
- Almindelige skatteregler
Hvis du ikke vælger beskatning efter virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, bliver du beskattet efter de almindelige skatteregler. - Virksomhedsskatteordningen
Fra indkomståret 2021 er der nye regler ved anvendelse af virksomhedsskatteordningen (VSO) i relation til forældrekøb. Reglerne medfører begrænsninger i de skattefordele, der før har været ved denne skatteordning. Overordnet set har ændringen den konsekvens, at man som forældrekøbsejer får samme fradragsværdi for sine renteudgifter efter ordningerne, som man ellers ville få ved køb af ejerbolig som privatperson. Rentefradragsværdien kan således ikke længere trækkes fra i den personlige indkomst, men kan kun fradrages som andre renteudgifter for private i kapitalindkomsten. Derfor anbefaler ØENS, at virksomheds- eller kapitalafkastordningen ikke benyttes, medmindre man i forvejen benytter ordningen i anden sammenhæng. - Kapitalafkastordningen
Kapitalafkastordningen giver mulighed for, at dén del af virksomhedens overskud kan beskattes som kapitalindkomst. Dog er kapitalafkastsatsen på nuværende tidspunkt 0%, hvorfor dette giver samme beskatning, som de almindelige skatteregler.
Skattereglerne kan forekomme komplicerede, derfor anbefaler vi altid at søge professionel rådgivning omkring en udredning af det optimale valg netop for jeres forældrekøb.
5. Huslejen
Det er vigtigt at sætte lejen korrekt, altså hverken for lavt eller for højt, idet man som udgangspunkt skal aftale en markedsleje for en tilsvarende lejlighed. Er den aftalte husleje mindre end markedslejen, skal du stadig betale skat af markedslejen. Herudover bliver differencen mellem markedslejen og den aftalte husleje betragtet som en gave, som den unge skal betale gaveafgift af, såfremt det overstiger beløbsgrænsen, som reguleres årligt.
En for høj husleje kan betyde, at den unge ikke kan modtage boligsikring helt eller delvist.
Det er altså vigtigt at undersøge markedslejen i det pågældende område. Her kan man evt. forespørge det lokale huslejenævn. Som udlejer kan man anmode huslejenævnet om at få en forhåndsgodkendelse af den leje, som man som udlejer kan kræve, såfremt visse betingelser er opfyldt:
- Du/Udlejer skal eje boligen
- Boligen skal være den eneste, du udlejer
- Du må ikke på forhånd have indgået en lejeaftale med en potentiel lejer
- Nævnet skal besigtige lejemålet for at fastsætte lejen
- Såfremt boligen skal udlejes møbleret, skal du sende en liste over inventaret sammen med din ansøgning
- Forhåndsgodkendelsen koster kr. 524 (2020), som du skal betale ved opkrævning fra huslejenævnet
Vær opmærksom på, at forhåndsgodkendelse er bindende, hvorfor udlejer ikke kan nedsætte lejen, så længe lejligheden er i samme stand, som på det tidspunkt huslejenævnet besigtigede lejemålet.
6. Boligsikring
Boligsikring er en skattefri økonomisk støtte fra det offentlige, som ydes til lejere, såfremt de opfylder betingelserne herfor. Betingelserne for boligsikring følger af boligstøtteloven og er følgende:
- Der skal bestå en lejekontrakt mellem udlejer og lejer
- Boligen skal være forsynet med køkken
- Lejer skal bebo boligen hele året
Boligsikring beregnes på baggrund af boligens størrelse, huslejen, antal beboer i boligen samt husstandens samlede indkomst.
7. Lejekontrakt
En god idé er at få udarbejdet en skriftlig lejekontrakt, bl.a. så den unge kan ansøge om boligsikring. Herudover stiller nogle ejerforeninger ofte krav om forhåndsgodkendelse af en lejekontrakt.
8. Udarbejdelse af regnskab
Eftersom køb af bolig med henblik på udlejning bliver betragtet som at drive en udlejningsvirksomhed (forventelige ændringer til netop dette område i 2021), skal der udarbejdes et regnskab over indtægter og udgifter i forbindelse med et forældrekøb. Regnskabet skal opbevares i fem år, så det kan fremlægges for SKAT, såfremt de anmoder herom.
9. Salg til barnet
På nuværende tidspunkt er det muligt at overdrage en fast ejendom til sit barn til 15% under den offentlige ejendomsvurdering, uden det medfører skattemæssige konsekvenser (15%-reglen). Skatteministeriet har den 4. maj 2020 fremsat forslag om visse ændringer i det eksisterende cirkulære, der vil tillade forældre at overføre fast ejendom til deres børn til en værdi på omkring 20% op eller ned i forhold til den offentlige ejendomsvurdering. Selvom dette forslag kan virke fordelagtigt, er det vigtigt at bemærke, at ændringen skal ses i sammenhæng med den nye ejendomsvurdering, der forventes at blive offentliggjort fra andet halvår af 2020 og indtil 2022. Disse nye vurderinger forventes at være langt mere i overensstemmelse med de faktiske markedsværdier sammenlignet med de nuværende ejendomsvurderinger.
Overvejer du/I at foretage et forældrekøb? Og er I fortsat i tvivl om reglerne herom, og hvordan et sådant køb foregår? Få rådgivning af ØENS’ specialister til boligkøb og forældrekøb.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Salget af projektboliger – boliger, som endnu er ufærdige, når de handles – stiger støt. Mange købere glemmer dog at tage højde for de risici, der følger med, når de investerer i denne type bolig. Det mener ØENS advokat Lisa Lykke, der for nylig havde besøg af Børsen til en snak om projektsalg. ”Jeg tror faktisk, at de færreste er helt klar over risikoen. Man er ikke opmærksom på, hvor meget det adskiller sig fra andre køb. Der ligger en bunke af risici, som er anderledes,” pointerer Lisa Lykke.
ØENS advokat Lisa Lykke rådgiver boligkøbere om de særlige risici ved projektsalg. En væsentlig risiko er, at papirarbejdet kan blive forsinket, hvilket kan medføre, at købers realkreditlån ikke kan udbetales med det samme. Lisa Lykke råder derfor til, at man taler med sin bank om, hvad man gør, hvis man pludselig havner i denne uheldige situation.
Ændringer og udvikling i boligmarkedet
En anden vigtig faktor at overveje ved projektsalg er ændringer og udvikling på boligmarkedet. Som projektkøber skriver du typisk under på købsaftalen et halvt eller et helt år før, du kan flytte ind. Jo længere ventetid, desto mere udsat er du for ændringer på markedet. Lisa Lykke eksemplificerer: ”Renten kan eksempelvis stige, eller priserne kan falde, så man får mindre for sin nuværende bolig, end man havde regnet med.” Hun råder derfor projektkøbere til at overveje, om deres privatøkonomi kan holde til eventuelle prisudsving.
Ved overtagelsen af en projektbolig gennemgår du som køber boligen og kan påpege eventuelle mangler. Et år efter overtagelsen foretages endnu en gennemgang, hvor du kan fremhæve mangler, der er opdaget i løbet af det første år. ”Der kan nogle gange være diskussioner ved etårsgennemgangen, hvor sælger mener, at nogle af de ting, køber har lagt mærke til, burde have været påtalt ved overdragelsen,” forklarer Lisa Lykke. For at undgå disse problemer bør du ifølge Lisa Lykke gennemgå salgsmaterialet meget nøje. Jo flere detaljer, jo bedre.
Faldgruber ved projektsalg
Faldgruberne ved projektsalg af projektbolig er mange, og de kan være svære at gennemskue uden vejledning. Hos ØENS kan vi tilbyde dig grundig køberrådgivning. Vi foretager en detaljeret gennemgang og vurdering af dine handelsdokumenter, så vi sammen kan sikre os, at dit projektkøb forløber så problemfrit som muligt.
Overvejer du at købe en projektbolig, eller har du spørgsmål om projektsalg? Kontakt en af vores specialister for en uforpligtende samtale om, hvordan vi kan hjælpe dig med at navigere sikkert gennem processen.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Hvis naboen støjer, sviner eller på anden måde generer dig, kan det være meget svært at gøre noget ved det, da vi værner om retten til at være privat i sit eget hjem.
Naboretten er ikke reguleret ved et regelsæt, men der er meget praksis omkring tvister mellem naboer. Problemerne kan vedrøre alt fra støj, til træer der skygger og slagsmål om hækken.
I Vestre Landsret er der lige afsagt en ny dom omkring naboretlige problemer. Her var der tale om, at en ejendom fik lagt sortglaserede tegl på ejendommen og dette gav store gener hos naboen grundet genskin. Der blev lavet syn og skøn og det blev konstateret, at generne kunne fjernes og retten vurderede, at generne var for store til, at naboen skulle acceptere disse. Der blev i dommen henvist til den såkaldte naboretlige tålegrænse, som i dette tilfælde fandtes at være overskredet grundet ulempernes karakter og væsentlighed.
Du kan få mere at vide om hvordan retssager behandles hos ØENS advokat Søren Saaby Hansen på telefon 3246 4647 eller mail ssh@oadv.dk.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER