Kategori: Fast ejendom
Regler om tilbudspligt, finansiering og etablering af andelsboligforeninger.
Andelsboliger: Historisk og fremtidig boligform
Andelsboliger har i mere end et århundrede været en integreret del af det danske boligmarked og har historisk fungeret som et alternativ til både ejerboliger og private lejeboliger. Boligformen har givet mange husstande adgang til en stabil og langsigtet bolig med fællesskab, medbestemmelse og ofte lavere indgangsbarrierer end det traditionelle ejerboligmarked. Samtidig har andelsboliger været kendetegnet ved en stærk lokal forankring og et kollektivt ansvar for ejendommens drift og økonomi.
Alligevel har antallet af andelsboliger i Danmark gennem de senere år været præget af stagnation og i visse områder et direkte fald. Denne udvikling er sket parallelt med et stigende pres på boligmarkedet, særligt i de større byer, hvor efterspørgslen på betalingsvenlige og langsigtede boligformer fortsat er høj. For mange er det i dag særdeles vanskeligt at finde en betalingsvenlig ejerbolig i hovedstadsområdet.
Kombinationen af færre nye andelsboliger og øget efterspørgsel har været med til at aktualisere spørgsmålet om, hvordan andelsboligen fortsat kan spille en rolle i fremtidens boligmarked.
På den baggrund har regeringen – med social- og boligminister Sophie Hæstorp Andersen (S) i spidsen – tilkendegivet, at man vil arbejde målrettet for at skabe flere andelsboliger. Ambitionen er ikke at ændre andelsboligens grundlæggende struktur eller principper, men derimod at fjerne nogle af de barrierer, som i praksis har gjort det vanskeligt at etablere nye andelsboligforeninger. Fokus er især rettet mod de situationer, hvor lejere får mulighed for at overtage deres ejendom, når en udlejningsejendom sælges, og mod at sikre, at denne mulighed reelt kan anvendes.
Andelsboligen som boligform i dag
Andelsboliger adskiller sig fra både ejerboliger og lejeboliger ved, at ejendommen ejes kollektivt af en andelsboligforening, mens den enkelte beboer har brugsret til sin bolig mod betaling af boligafgift. Denne konstruktion betyder, at andelsboligen både rummer elementer af ejerskab og fællesskab, men samtidig er underlagt en særlig regulering, som har til formål at sikre foreningens økonomi og beboernes rettigheder.
I dag opstår nye andelsboliger primært gennem omdannelse af eksisterende udlejningsejendomme. Det er en proces, som kræver både organisatorisk sammenhold blandt lejerne og en betydelig juridisk og økonomisk indsats. Selvom lovgivningen giver mulighed for, at lejere kan overtage deres ejendom, har det i praksis vist sig vanskeligt at gennemføre denne type omdannelse. Det er netop denne kløft mellem de formelle muligheder og den faktiske anvendelse, som regeringens initiativer søger at adressere.
Tilbudspligt – nøglen til nye andelsboliger
Et helt centralt element i arbejdet med at skabe flere andelsboliger er reglerne om tilbudspligt. Tilbudspligt er en lovbestemt ordning i lejelovens kapitel 24, som i visse situationer forpligter en udlejer til at tilbyde lejerne at købe ejendommen, før den kan sælges til en ekstern køber. Formålet med tilbudspligten er at give lejere en reel mulighed for at overtage deres ejendom samlet og etablere en andelsboligforening, når en udlejningsejendom sættes til salg. Ordningen spiller derfor en central rolle i omdannelsen af udlejningsejendomme til andelsboliger og i etableringen af nye andelsboligforeninger.
Når tilbudspligten finder anvendelse, modtager lejerne et tilbud om køb af ejendommen på nærmere fastsatte vilkår og inden for en lovbestemt frist. Inden for denne frist skal lejerne tage stilling til, om de ønsker at acceptere tilbuddet og påbegynde processen med stiftelse af en andelsboligforening. Denne proces forudsætter både organisatorisk sammenhold blandt lejerne, overblik over ejendommens økonomi og korrekt juridisk håndtering af købet. I situationer, hvor en ejendom sættes til salg, kan kendskab til reglerne om tilbudspligt og andelsboligforening derfor være afgørende for, om muligheden for overtagelse reelt kan udnyttes.
Det er væsentligt at understrege, at tilbudspligt ikke pålægger lejerne en pligt til at købe ejendommen. Ordningen indebærer alene, at lejerne får en ret til at købe ejendommen på de vilkår, der følger af tilbuddet, hvis de ønsker at benytte denne mulighed og etablere en andelsbolig.
Tilbudspligten gælder imidlertid ikke i alle salgssituationer, og der findes en række undtagelser i lovgivningen. Om reglerne om tilbudspligt finder anvendelse i den konkrete sag, beror derfor altid på en samlet juridisk vurdering af ejendommens forhold, ejerstruktur og den påtænkte handel.
Hvorfor har tilbudspligten været svær at bruge?
Selvom tilbudspligten har eksisteret i mange år, er det kun en begrænset del af de omfattede ejendomme, som reelt er blevet omdannet til andelsboligforeninger gennem ordningen. Årsagen er ikke mangel på interesse, men derimod den måde, processen fungerer på i praksis.
Lejerne skal på relativt kort tid organisere sig, skabe overblik over ejendommens økonomi, indhente juridisk og økonomisk rådgivning, opnå bankfinansiering og gennemføre stiftelsen af en andelsboligforening. Samtidig løber der faste lovbestemte frister, som ikke tager hensyn til, at mange lejere ikke har erfaring med ejendomshandler, foreningsstiftelse eller finansiering i denne størrelsesorden. For mange lejergrupper har disse forhold samlet set gjort det vanskeligt at gennemføre et køb, selv i situationer hvor ønsket har været til stede.
Regeringens fokus på lettere etablering af andelsboliger
Regeringens udmeldinger om flere andelsboliger tager udgangspunkt i et ønske om at gøre tilbudspligten mere anvendelig i praksis. Det handler grundlæggende om at reducere de barrierer, som i dag gør processen tung og usikker, uden at ændre de grundlæggende rammer for andelsboligformen. Indsatsen retter sig blandt andet mod de processer, der knytter sig til tilbudspligt, herunder de vurderings- og dokumentationskrav, som indgår i et typisk forløb. Målet er at skabe mere smidige og forudsigelige processer, så lejerne har en reel mulighed for at nå fra tilbud til etableret forening inden for de gældende tidsrammer.
Samtidig er der fokus på adgangen til finansiering. Kreditvurdering har i mange tilfælde været en afgørende barriere for etablering af nye andelsboligforeninger, og der er varslet ændringer, som skal gøre det lettere at opnå bankgodkendelse i forbindelse med tilbudspligt. Hvordan disse ændringer konkret udmøntes, afhænger af den videre lovgivningsproces og den administrative praksis, men retningen er at skabe bedre sammenhæng mellem ejendommens økonomi og beboernes betalingsevne.
Hvad betyder udviklingen i praksis?
For lejere i udlejningsejendomme betyder udviklingen, at muligheden for at overtage ejendommen som andelsbolig i fremtiden kan blive mere realistisk. Det ændrer dog ikke ved, at etablering af en andelsboligforening fortsat er en kompleks proces, som kræver både fælles beslutninger, økonomisk overblik og korrekt juridisk håndtering.
For andelsboligsektoren som helhed kan øget fokus på nye andelsboliger føre til flere nyetablerede foreninger og et øget behov for professionel administration og rådgivning. For ejendomme og udlejere ændrer initiativerne ikke på, at tilbudspligt allerede er en del af de gældende regler, men en mere anvendelig ordning kan medføre mere forudsigelige forløb, når ejendomme sælges.
Et boligområde i bevægelse
Regeringens arbejde for at skabe flere andelsboliger skal ses som et led i en bredere udvikling af boligmarkedet, hvor der søges løsninger, der kan skabe balance mellem udbud, efterspørgsel og adgang til stabile boligformer. Andelsboligen er ikke en ny boligform, men dens rolle og udbredelse afhænger i høj grad af, om de eksisterende regler kan fungere i praksis. Udviklingen på området følges tæt, og de konkrete konsekvenser vil afhænge af, hvordan de varslede initiativer implementeres i lovgivning og praksis. Det ændrer dog ikke ved, at andelsboligen fortsat spiller en central rolle i det danske boliglandskab, og at mulighederne for at etablere nye andelsboliger igen er rykket i fokus.
Har I behov for hjælp?
Når en udlejningsejendom sælges, og lejerne ønsker at overtage ejendommen og etablere en andelsboligforening, er timing, overblik og korrekt håndtering helt afgørende. Tilbudspligten giver lejerne en reel mulighed for at købe ejendommen, men i praksis er det en mulighed, der hurtigt kan gå tabt, hvis processen ikke håndteres rettidigt og professionelt. Fristerne er faste, dokumentationskravene omfattende, og både juridiske, økonomiske og organisatoriske forhold skal falde på plads inden for en begrænset tidsramme.
ØENS Advokatfirma bistår lejere i hele landet – og særligt i København og omegn – med juridisk rådgivning i forbindelse med tilbudspligt, stiftelse af andelsboligforeninger, finansiering, kommunal indtræden og gennemførelse af ejendomsoverdragelser. Rådgivningen tager udgangspunkt i den konkrete ejendom og den konkrete situation, så I – som lejere – får et klart overblik over muligheder, risici og proceskrav ved at omdanne jeres ejendom til andelsboligforening.
Når der foreligger et tilbud om køb, kan tidlig juridisk inddragelse være afgørende for, om overtagelsen kan gennemføres, eller om retten til at købe ejendommen går tabt.
FAQ – Ofte stillede spørgsmål om andelsboliger og tilbudspligt
Etablering af andelsboliger og anvendelse af tilbudspligt rejser ofte en lang række spørgsmål. Nedenfor besvares de mest almindelige spørgsmål, som typisk opstår i forbindelse med salg af udlejningsejendomme og overvejelse om etablering af andelsboligforening.
Tilbudspligt er en ordning i lejelovens kapitel 24 (§§ 196-201) samt i andelsboligforeningsloven (§ 2 og §§ 7 e-f), som i visse situationer forpligter en udlejer til at tilbyde lejerne at købe ejendommen, før den kan sælges til en ekstern køber. Ordningen gælder ikke i alle salgssituationer og er underlagt en række betingelser og undtagelser. Om tilbudspligten finder anvendelse i det konkrete tilfælde, afhænger blandt andet af ejendommens karakter, ejerforhold og den måde, salget gennemføres på, og kræver derfor altid en konkret juridisk vurdering.
Når regeringen melder ud, at man vil skabe flere andelsboliger, betyder det, at der arbejdes politisk og lovgivningsmæssigt på at gøre det lettere at etablere nye andelsboligforeninger. Fokus er primært rettet mod at reducere de praktiske og økonomiske barrierer, som i dag gør det vanskeligt for lejere at overtage deres ejendom, selv når lovgivningen giver mulighed for det. Ambitionen er at gøre de eksisterende regler mere anvendelige i praksis, ikke at ændre andelsboligens grundlæggende konstruktion.
Nej. Tilbudspligt indebærer alene, at lejerne får en ret til at købe ejendommen, ikke en pligt. Lejerne kan frit vælge, om de ønsker at acceptere tilbuddet og gå videre med etablering af en andelsboligforening, eller om de ønsker at lade ejendommen blive solgt til tredjemand.
Acceptfristen ved tilbudspligt er som udgangspunkt minimum 10 uger, og juli måned medregnes ikke i fristberegningen. Fristen er fastsat i lovgivningen og overholdelse er afgørende. Hvis fristen overskrides, bortfalder lejerens ret til at købe ejendommen på tilbudspligtens vilkår.
Vanskeligheden ligger primært i, at processen er kompleks og tidskritisk. Lejerne skal på kort tid organisere sig, træffe fælles beslutninger, få overblik over ejendommens økonomi, indhente juridisk og økonomisk rådgivning, opnå bankfinansiering og stifte en andelsboligforening. Alle disse elementer skal falde på plads, mens de lovbestemte frister løber, hvilket stiller store krav til planlægning og professionel håndtering.
Finansiering har i mange tilfælde været den største barriere for etablering af nye andelsboligforeninger. Når regeringen har fokus på lettere adgang til finansiering, handler det om at se på, hvordan kreditvurdering og finansieringsmodeller kan tilpasses, så flere lejere realistisk kan opnå bankgodkendelse. De konkrete ændringer afhænger af den endelige udmøntning i lovgivning og praksis, men formålet er at gøre det økonomisk muligt for flere lejergrupper at gennemføre et køb.
Nej. Det er ikke et krav, at samtlige lejere deltager i etableringen af andelsboligforeningen. Der gælder særlige regler for, hvor stort et flertal der skal være blandt lejerne, og hvordan processen gennemføres. Disse forhold er reguleret i lovgivningen og bør altid håndteres med juridisk bistand for at sikre, at beslutningerne træffes korrekt.
Hvis lejerne vælger ikke at benytte tilbudspligten, eller hvis fristerne ikke overholdes, kan udlejeren sælge ejendommen til tredjemand på de vilkår, der er gældende. Lejerne mister i så fald retten til at købe ejendommen gennem tilbudspligtordningen.
Juridisk rådgivning bør inddrages så tidligt som muligt i processen, gerne allerede når der er indikationer på, at en ejendom kan blive solgt. Tidlig rådgivning giver mulighed for at afklare, om tilbudspligt kan være relevant, hvilke frister der gælder, og hvordan processen bør tilrettelægges. Netop derfor er tidlig inddragelse af juridisk ekspertise afgørende for, om en overtagelse kan gennemføres.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
En konkret guide til tilbudspligt ved salg af udlejningsejendom, stiftelse af andelsboligforening og kommunal støtte.
Overvejer jeres udlejer at sælge ejendommen?
Når en udlejer ønsker at overdrage en udlejningsejendom, der anvendes til beboelse, har beboerne i mange tilfælde en lovbestemt ret til at få ejendommen tilbudt til overtagelse som andelsboligforening på samme vilkår som en ekstern køber. Denne ret kaldes ’tilbudspligt’ og er reguleret i lejelovens kapitel 24 (§§ 196-201) samt i andelsboligforeningsloven (§ 2 og §§ 7 e-f).
I praksis giver tilbudspligten ofte anledning til betydelig usikkerhed blandt lejerne. Reglerne er detaljerede, fristerne korte, og processen forudsætter både organisatorisk og økonomisk handlekraft. Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi løbende lejere – særligt i København, Frederiksberg og Storkøbenhavn – som står midt i en ejendomshandel og hurtigt skal tage stilling til, om de vil gå fra lejere til andelshavere.
Formålet med denne artikel er at give et klart og praktisk overblik over rettigheder, krav og typiske faldgruber, så beslutninger kan træffes på et oplyst og realistisk grundlag.
Hvad er tilbudspligt ved salg af udlejningsejendom?
Tilbudspligt indebærer, at lejerne som udgangspunkt har ret til at overtage ejendommen som andelsboligforening, før den sælges til en ekstern køber, og på samme vilkår som aftalen med denne køber. Reglerne gælder for rene boligejendomme med mindst seks beboelseslejligheder samt for ejendomme med både bolig og erhverv, når der er mindst tretten beboelseslejligheder.
Tilbudspligten udløses, når udlejeren har indgået en bindende overdragelsesaftale med en ekstern køber. Køberen kan være både en fysisk person og et selskab, og der er ofte tale om professionelle investorer eller kapitalfonde. Pligten gælder ikke alene ved almindelige salg, men også ved gave, fusion, spaltning, mageskifte eller ved overdragelse af aktier eller anparter, der giver køberen bestemmende indflydelse i det selskab, som ejer ejendommen.
Der er dog væsentlige undtagelser. Tilbudspligten gælder ikke ved arv til en fysisk person eller ved salg til en hidtidig medejer. Har ejendommen tidligere været ejet af en andelsboligforening, er tilbudspligten desuden suspenderet i fem år. Udlejer kan ikke gyldigt aftale sig ud af tilbudspligten, da reglerne er ufravigelige til skade for lejerne.
Udlejers tilbud og lejernes frist
Udlejeren skal fremsende tilbuddet til samtlige beboelseslejere, og vilkårene skal være identiske med den overdragelsesaftale, der er indgået med den eksterne køber. Samtidig skal udlejeren give de såkaldte sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder oplysninger om driftsudgifter, lejeforhold, vedligeholdelseskonti, forudbetalt leje og depositum.
Lejerne har som minimum 10 uger til at acceptere tilbuddet, idet juli måned ikke medregnes. Fristen begynder først at løbe, når alle relevante oplysninger er modtaget af samtlige beboelseslejere. Hvis blot én beboelseslejer ikke har modtaget materialet, udskydes fristens start. Oplysningerne kan gives digitalt, men ansvaret for korrekt og fuldstændig fremsendelse påhviler udlejeren.
I tilfælde, hvor købesummen ikke kan beskrives som en uafhængig markedspris – for eksempel ved ejendomsbytte eller betaling med aktier eller anparter – kan der i visse situationer være krav om syn og skøn over ejendommens markedsværdi som udlejningsejendom.
Krav for at overtage ejendommen som andelsboligforening
Hvis lejerne ønsker at acceptere tilbuddet, skal der stiftes en andelsboligforening. Et helt centralt krav er, at mindst 60 procent af beboelseslejerne bliver andelshavere. Alle beboelseslejere, der var lejere på tidspunktet for udlejers aftale med den eksterne køber, har ret til medlemskab.
Erhvervslejere kan blive erhvervsandelshavere, hvis den nystiftede forening træffer beslutning herom. Det er samtidig væsentligt at være opmærksom på, at andele, som eventuelt købes af kommunen, ikke tæller med i opgørelsen af de 60 procent. Lejerne skal derfor selv sikre, at medlemskravet er opfyldt ved erhvervelsen.
For mange lejere er næste spørgsmål, hvordan en overtagelse konkret gennemføres i praksis, hvis betingelserne for at overtage ejendommen er opfyldt. Stiftelse af en andelsboligforening er en selvstændig proces, der kræver både juridisk rådgivning og et klart overblik over økonomi og den efterfølgende drift af ejendommen.
På vores side om stiftelse af andelsboligforening gennemgår vi – både praktisk og juridisk – hvordan lejerne organiserer sig, hvilke beslutninger der skal træffes, og hvordan ejendommen kan administreres efter overtagelsen.
Organisering, rådgivning og finansiering
Erfaringen viser, at lejerne bør organisere sig straks efter modtagelsen af tilbuddet. Det sker typisk ved indkaldelse til beboermøde og nedsættelse af en initiativgruppe, som får ansvar for processen. Tidlig inddragelse af en advokat med erfaring i stiftelse af andelsboligforeninger er ofte afgørende.
Advokaten bistår blandt andet med friststyring, udarbejdelse af vedtægter samt koordinering med revisor, bank, realkreditinstitut og byggetekniske rådgivere. Finansieringen af købet sker normalt ved, at andelsboligforeningen optager realkreditlån på op til 80 procent af købesummen. Restfinansieringen dækkes typisk via banklån og andelshavernes indskud, som kan betales af opsparing eller finansieres via privat banklån.
En væsentlig del af arbejdet består i udarbejdelse af realistiske budgetter. Der laves typisk drifts- og vedligeholdelsesbudgetter over en 10-15-årig periode baseret på en byggeteknisk gennemgang af ejendommen. På dette grundlag beregnes andelsindskud og fremtidig boligafgift. Parallelt hermed bør de enkelte lejere sikre sig, at de kan finansiere deres indskud.
Stiftende generalforsamling og accept
Når finansieringen er på plads, og det er afklaret, at mindst 60 procent af lejerne ønsker at blive andelshavere, afholdes der stiftende generalforsamling. Her vedtages vedtægter, bestyrelse vælges, og der træffes beslutning om at acceptere udlejers tilbud.
Accepten skal afgives rettidigt og være fuldt dokumenteret. Det indebærer, at vilkårene skal svare én til én til aftalen med tredjemand, og at der skal vedlægges dokumentation for finansiering og kontant udbetaling. Mangelfuld eller betinget accept kan afvises, hvilket kan medføre, at udlejeren er berettiget til at gennemføre salget til tredjemand.
Kommunal støtte – særligt i København
Kommunen kan med andelsboligforeningens godkendelse købe andele for lejere, der ikke kan eller ikke ønsker at blive andelshavere. Lejeren fortsætter da som lejer hos kommunen på uændrede vilkår, mens kommunen indtræder som andelshaver på lige fod med de øvrige medlemmer og uden særlige rettigheder.
I Københavns Kommune er der i 2025 afsat midler til køb af op til 40 procent af andelene i nye andelsboligforeninger, hvor der er risiko for, at stiftelsen ellers ikke kan gennemføres. Kommunen yder samtidig bidrag til den løbende drift, når boligafgiften overstiger den leje, kommunen opnår som udlejer. Ordningen forventes gjort permanent fra 2026, men erfaringen viser, at tidlig dialog med Teknik- og Miljøforvaltningen er afgørende, da beslutningerne træffes inden for snævre tidsrammer.
Trin-for-trin: Sådan organiserer I jer som lejere, hvis I ønsker at overtage ejendommen
Når lejerne modtager tilbuddet, er det afgørende at handle hurtigt og struktureret. Erfaringen viser, at et klart procesoverblik tidligt i forløbet er afgørende for, om overtagelsen kan gennemføres.
1. Indkald straks til beboermøde: Lejerne bør hurtigst muligt indkalde til beboermøde og nedsætte en arbejdsgruppe bestående af lejere, der kan drive processen videre. Arbejdsgruppen bør tidligt indhente rådgivning fra en advokat med erfaring i stiftelse af andelsboligforeninger. Advokaten bistår typisk med den overordnede proces, friststyring og udarbejdelse af vedtægter samt med at etablere kontakt til relevante rådgivere, herunder revisor, bank/realkreditinstitut og byggetekniske rådgivere.
2. Få styr på økonomien: Andelsboligforeningens køb af ejendommen finansieres normalt ved, at foreningen optager realkreditlån på op til 80 procent af købesummen. Den resterende del af købesummen samt omkostninger til stiftelse af foreningen og låneoptagelse finansieres via banklån og andelshavernes indskud. Andelshaverne kan betale indskuddet af opsparede midler eller finansiere det gennem privat banklån.
3. Budgetter, byggeteknik og finansiering: Arbejdet med at sikre finansiering er ofte den mest tidskrævende fase i en stiftelse. I denne fase udarbejder foreningens rådgivere en række budgetter for foreningens drift, typisk over en 15-årig periode. Ud over et samlet driftsbudget skal der udarbejdes et særskilt budget for ejendommens drift og vedligeholdelse, baseret på en byggeteknisk undersøgelse af ejendommen. Den byggetekniske gennemgang bestilles som udgangspunkt af advokaten hos en rådgivende arkitekt eller ingeniør på initiativgruppens vegne. På baggrund af budgetterne udarbejdes beregninger af andelshavernes indskud og den fremtidige boligafgift baseret på konkrete finansieringstilbud fra forskellige realkreditinstitutter. Parallelt hermed bør lejerne hurtigst muligt kontakte deres egne banker for at sikre, at de kan stille med det nødvendige beløb til andelsindskuddet.
4. Afklar opbakningen blandt lejerne: Herefter skal det kortlægges, hvor mange lejere der ønsker at blive andelshavere. Hvis ikke mindst 60 procent af beboelseslejerne ønsker at indtræde som andelshavere, kan lejerne ikke overtage ejendommen som andelsboligforening.
5. Afhold stiftende generalforsamling: Når finansieringen er på plads, og medlemskravet er opfyldt, afholdes der stiftende generalforsamling. Her vedtages foreningens vedtægter, der vælges bestyrelse, medlemmer optages, finansieringen godkendes, og der træffes beslutning om at acceptere udlejers tilbud.
6. Afgiv rettidig og dokumenteret accept: Endelig sendes accepten af tilbuddet til udlejeren med advokatens bistand. Accepten skal afgives inden fristens udløb og skal være fuldt dokumenteret, herunder med dokumentation for finansiering og kontant udbetaling.
Har I behov for hjælp?
Hvis en udlejningsejendom sælges, og lejerne ønsker at overtage den som andelsboligforening, er hurtig handling, korrekt rådgivning og solid dokumentation afgørende. Tilbudspligten giver en reel mulighed – men kun hvis processen håndteres professionelt og rettidigt.
ØENS Advokatfirma bistår lejere i hele landet – og særligt i København og omegn – med rådgivning om tilbudspligt, stiftelse af andelsboligforeninger, finansiering, kommunal indtræden og gennemførelse af ejendomsoverdragelser. Står I med et konkret tilbud, kan tidlig juridisk rådgivning være forskellen på en vellykket overtagelse og tab af retten til at købe ejendommen.
FAQ – Tilbudspligt, andelsboligforening og salg af udlejningsejendom
Nedenfor har vi samlet svar på de spørgsmål, som lejere oftest stiller, når deres udlejer sælger ejendommen, og der opstår tvivl om tilbudspligt, frister og mulighederne for at overtage ejendommen som andelsboligforening. Spørgsmålene tager udgangspunkt i gældende ret og i de problemstillinger, vi i praksis møder i rådgivningen af lejere – særligt i København og omegn.
Tilbudspligt betyder, at lejere i visse tilfælde har en lovbestemt ret til at få ejendommen tilbudt til overtagelse som andelsboligforening, før den sælges til en ekstern køber. Tilbuddet skal gives på samme vilkår som aftalen med tredjemand. Reglerne findes i lejelovens kapitel 24 (§§ 196-201) samt i andelsboligforeningsloven.
Tilbudspligt betyder, at lejere i visse tilfælde har en lovbestemt ret til at få ejendommen tilbudt til overtagelse som andelsboligforening, før den sælges til en ekstern køber. Tilbuddet skal gives på samme vilkår som aftalen med tredjemand. Reglerne findes i lejelovens kapitel 24 (§§ 196-201) samt i andelsboligforeningsloven.
Ja. Tilbudspligten gælder uanset, om køberen er en privatperson, et selskab, en investor eller en kapitalfond. Det afgørende er, at der er tale om en overdragelse, som giver køberen bestemmende indflydelse over ejendommen.
Tilbudspligten gælder ikke, hvis ejendommen overdrages ved arv til en fysisk person eller sælges til en eksisterende medejer. Den gælder heller ikke, hvis ejendommen har været ejet af en andelsboligforening inden for de seneste fem år. Udlejer kan ikke gyldigt aftale sig ud af tilbudspligten.
Lejerne har mindst 10 uger til at acceptere tilbuddet. Juli måned tæller ikke med i fristen. Fristen begynder først at løbe, når alle beboelseslejere har modtaget både tilbuddet og de sædvanlige oplysninger om ejendommen.
Sædvanlige oplysninger omfatter blandt andet oplysninger om ejendommens driftsudgifter, lejeforhold, vedligeholdelseskonti, forudbetalt leje og depositum. Hvis oplysningerne ikke er fuldstændige, eller hvis blot én beboelseslejer mangler dem, begynder fristen ikke at løbe.
Nej. Hvis lejerne vil gøre brug af tilbudspligten, skal ejendommen overtages af en andelsboligforening. Det er ikke muligt for lejerne at købe ejendommen individuelt.
Mindst 60 procent af beboelseslejerne skal blive andelshavere. Dette krav skal være opfyldt på tidspunktet for overtagelsen. Kommunale andele tæller ikke med i opgørelsen af de 60 procent.
Ja, erhvervslejere kan blive erhvervsandelshavere, hvis den nystiftede andelsboligforening beslutter dette på en generalforsamling. De har dog ikke samme rettigheder som beboelsesandelshavere.
Købet finansieres typisk ved, at andelsboligforeningen optager realkreditlån på op til 80 procent af købesummen. Resten finansieres via banklån og andelshavernes indskud. Andelshaverne kan finansiere indskuddet gennem opsparing eller privat banklån.
Hvis accepten ikke svarer én til én til tredjemandsaftalen, eller hvis der ikke vedlægges dokumentation for finansiering og kontant udbetaling, kan udlejeren afvise accepten. I så fald kan ejendommen sælges til tredjemand.
Ja. Kommunen kan med foreningens samtykke købe andele for lejere, der ikke kan eller ønsker at blive andelshavere. Lejeren fortsætter da som lejer – typisk på uændrede vilkår – mens kommunen bliver andelshaver uden særlige rettigheder.
I Københavns Kommune kan kommunen i konkrete sager købe op til 40 procent af andelene i nye andelsboligforeninger, hvis der er risiko for, at stiftelsen ellers ikke kan gennemføres. Kommunen kan samtidig yde bidrag til den løbende drift. Ordningen administreres af Teknik- og Miljøforvaltningen og forudsætter tidlig kontakt på grund af de korte frister.
De mest almindelige fejl er, at frister overses, at der ikke fremlægges tilstrækkelig dokumentation for finansiering, at 60-procentskravet ikke opfyldes, eller at accepten ikke matcher vilkårene i aftalen med tredjemand. Disse fejl kan medføre, at retten til overtagelse går tabt.
Lejerne bør kontakte en advokat med erfaring i tilbudspligt og andelsboligforeninger så tidligt som muligt – gerne straks efter modtagelse af tilbuddet. Tidlig rådgivning er ofte afgørende for, om processen kan gennemføres korrekt og inden for fristerne.
ØENS Advokatfirma rådgiver lejere i hele landet – og særligt i København og omegn – om tilbudspligt, stiftelse af andelsboligforeninger, finansiering og kommunal indtræden.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Skattereglerne for forældrekøb og familieoverdragelser er blevet markant mere komplekse, og mange familier risikerer i dag betydelige skattemæssige konsekvenser, hvis de ikke får den rette rådgivning. I en ny helsidesartikel i Politiken sætter boligadvokat og associeret partner hos ØENS Advokatfirma, Michael Friis Pedersen, fokus på de faldgruber, som forældre og børn kan støde på ved overdragelse af fast ejendom inden for familien.
20-procents-reglen er ikke længere en garanti
Traditionelt har forældrekøb været en udbredt måde at hjælpe børn ind på boligmarkedet, særligt i de større byer. Mange familier har baseret deres planlægning på den såkaldte 20-procents-regel, som giver mulighed for at overdrage fast ejendom til nærtstående til en pris under den offentlige vurdering.
I praksis oplever vi imidlertid, at Skat i stigende grad tilsidesætter familiehandler med henvisning til “særlige omstændigheder”. Disse kan blandt andet være relateret til tidligere handler, finansiering, vurderinger eller istandsættelser. Da der ikke findes faste og klare kriterier, kan vurderingen først ske flere år efter overdragelsen – med risiko for store efteropkrævninger af skat og gaveafgift.
Indirekte forældrekøb som alternativ
I Politiken-artiklen peger Michael Friis Pedersen på indirekte forældrekøb som et alternativ, der for mange familier kan skabe større klarhed og skattemæssig sikkerhed.
Ved et indirekte forældrekøb køber barnet boligen i eget navn, mens forældrene hjælper med finansieringen, typisk gennem et familielån. På den måde undgås mange af de problemstillinger, der kan opstå ved traditionelle forældrekøb og efterfølgende familieoverdragelser, hvor Skat kan anfægte handelsprisen.
Samtidig stiller modellen krav til korrekt dokumentation, klare lånevilkår og en realistisk vurdering af barnets økonomi – herunder bankens krav til gældsfaktor og rådighedsbeløb.
Juridisk rådgivning er afgørende
Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi løbende om forældrekøb, indirekte forældrekøb, familielån og familieoverdragelser. Vores erfaring er, at valget af den rette model afhænger af en samlet vurdering af skat, finansiering og familiens konkrete forhold – og at tidlig juridisk rådgivning kan være afgørende for at undgå dyre overraskelser senere.
Vi har samlet vores viden om indirekte forældrekøb i denne artikel, hvor fordele, ulemper og juridiske opmærksomhedspunkter gennemgås mere detaljeret.
Overvejer I at hjælpe jeres børn ind på boligmarkedet, eller står I over for en familieoverdragelse, anbefaler vi, at I søger rådgivning hos boligadvokat Michael Friis Pedersen, inden beslutningerne træffes.
FAQ – Forældrekøb og familieoverdragelse
Nedenfor finder du ofte stillede spørgsmål og svar om forældrekøb, familieoverdragelse og skattemæssige risici. FAQ’en giver dig et overblik over reglerne, faldgruberne og alternativerne, som du bør kende til, før du træffer beslutninger.
Forældrekøb er en model, hvor forældre køber en bolig med henblik på at udleje boligen til deres barn, som dermed kan komme ind på boligmarkedet. Familieoverdragelse er den efterfølgende overdragelse af ejendommen fra forældre til barn, som ofte planlægges skatteoptimalt. I begge tilfælde er der komplekse skattemæssige og juridiske forhold, som kan få stor betydning for resultatet.
Tidligere kunne familier bruge 20 procents reglen som en tommelfingerregel for værdiansættelse, men SKAT kan i dag tilsidesætte denne regel, hvis der er særlige omstændigheder. Det betyder, at SKAT kan fastsætte en anden værdi ved en overdragelse, hvis de vurderer, at handelsprisen ikke svarer til den reelle markedsværdi.
Særlige omstændigheder kan være ting som en nylig handel mellem uafhængige parter tæt på overdragelsestidspunktet, udbud eller tilbud, vurderingsrapporter fra ejendomsmægler eller realkreditinstitut, væsentlige istandsættelser lige før overdragelsen eller at der overtages realkreditgæld som ligger markant over den offentlige vurdering.
Et indirekte forældrekøb er en alternativ model, hvor barnet køber boligen i eget navn, og forældrene hjælper med finansiering ved at yde et familielån. Det betyder, at barnet er den juridiske ejer, mens forældrene finansierer købet, hvilket kan mindske risikoen for, at SKAT anfægter handelsprisen ved en direkte familieoverdragelse.
Et indirekte forældrekøb kræver blandt andet korrekt dokumentation for låneaftalen mellem barn og forældre, klare aftalte lånevilkår, realistisk vurdering af barnets økonomi samt bankens krav til gældsfaktor og rådighedsbeløb. Dette er vigtigt for, at SKAT ikke angriber aftalen som en gave eller omkvalificerer transaktionen.
Ja. Når barnet står som ejer af boligen, kan barnet opnå almindelige skattefordele som private boligejere, herunder rentefradrag, og forældrene undgår beskatning af lejeindtægter som ellers følger, hvis de udlejer direkte til barnet.
Det er stærkt anbefalet at søge juridisk rådgivning. Både forældrekøb og familieoverdragelse indeholder komplekse skatte- og juridiske problemstillinger, hvor små fejl kan få store konsekvenser, herunder skattemæssige efteropkrævninger, gaveafgift og forkert værdiansættelse.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Fænomenet ”indirekte forældrekøb”, også kaldet en forældrefinte, refererer til en finansieringsmodel ved boligkøb, hvor forældre stiller midler til rådighed for deres barn, der køber en bolig i eget navn. Barnet bliver således den reelle (juridiske) ejer af boligen, mens forældrene helt eller delvist finansierer købesummen ved at yde et lån til barnet. Dermed er det også barnet, der drager fordel af den økonomiske gevinst, hvis boligen senere sælges med overskud.
Finansieringsmodellen anvendes ofte ved køb af andelsboliger, da mange andelsforeninger stiller krav i deres vedtægter om, at andelshaveren selv bebor boligen. I de senere år er der dog også observeret en stigende anvendelse af modellen ved køb af ejerlejligheder på boligmarkedet – særligt i København, Frederiksberg og på Amager.
Krav til dokumentation til indirekte forældrekøb
Finansiering ved ”indirekte forældrekøb” stiller krav til, at låneforholdet mellem barn og forældre kan dokumenteres, og at der ikke i det skjulte er tale om en gave, da dette kan give afgiftsmæssige konsekvenser.
For at undgå, at lånet kan blive betragtet som en gave, bør der udarbejdes en skriftlig låneaftale mellem barnet og forældrene – evt. med hjælp fra en boligadvokat. Aftalen bør indeholde detaljer om lånebeløb, rentevilkår, tilbagebetalingsplan samt eventuelle sikkerheder. Låneaftalen bør derudover indeholde klare bestemmelser om, hvad der skal ske med lånet i tilfælde af forældrenes død for at undgå tvivl og eventuelle tvister mellem barnet og øvrige arvinger. Endelig skal lånet være på anfordringsvilkår. Det betyder, at långiver skal kunne kræve lånet tilbagebetalt på anfordring/uden varsel.
Det anbefales at søge juridisk rådgivning hos en boligadvokat for at sikre, at låneaftalen er korrekt udformet og overholder gældende regler. Dette minimerer risikoen for skattemæssige problemer og sikrer, at både forældre og barn er beskyttet.
Afdrags- og rentemæssige fordele
Der er ingen krav om, at låneaftalen skal følge almindelige markedsvilkår, hvilket gør det muligt for forældrene at tilbyde et enten rentefrit lån eller en rente, der er lavere end den, barnet ville kunne opnå ved traditionel finansiering gennem pengeinstitutter. Der er endvidere intet til hinder for, at lånet gøres afdragsfrit i en periode. Det afgørende er dog, som tidligere omtalt, at sikre sig mod, at lånet kan klassificeres som en gave.
Forældre har i henhold til boafgiftsloven ret til at give afgiftsfrie gaver til deres barn for et fastsat beløb. Gavebeløbet reguleres årligt og udgør i 2025 kr. 76.900 pr. forældre årligt. Beløbet kan anvendes til løbende at nedskrive barnets gæld til forældrene, hvilket reducerer lånebeløbet. Nedskrivning i form af en gave kan kun ske afgiftsfrit, hvis låneaftalen er korrekt udformet, nedskrivningen sker løbende og ikke er aftalt på forhånd som en samlet gave ved lånets oprettelse.
Skattemæssige fordele ved indirekte forældrekøb
En lovændring i virksomhedsskatteloven, der trådte i kraft 1. januar 2021, gjorde det ikke længere muligt at anvende virksomheds- eller kapitalafkastordningen, ved udlejning af forældrekøb til barnet. Tidligere gav disse ordninger en skatteværdi af rentefradraget på op til 56 pct. sammenlignet med det almindelige private rentefradrag på cirka 33 pct. Efter ændringen kan renteudgifter ved forældrekøb kun fradrages med samme værdi som ved privat ejerbolig, hvilket afskaffede de særlige skattefordele ved et traditionelt forældrekøb.
Når barnet står som den reelle ejer af boligen, og finansieringen sker gennem lån fra forældrene, opnår barnet de almindelige skattefordele, der gælder for private boligejere, herunder rentefradrag fra de renteudgifter, der betales til forældrene. Samtidig undgår forældrene beskatning af lejeindtægten, som ellers ville være gældende ved et traditionelt forældrekøb, hvor forældrene udlejer til barnet. Denne forskel er en af hovedårsagerne til, at mange – særligt i København, Amager og Frederiksberg – i dag vælger en forældrefinte med et indirekte forældrekøb – frem for det klassiske forældrekøb.
Kan man kombinere et indirekte forældrekøb med realkredit?
Et almindeligt indirekte forældrekøb fungerer typisk uden realkredit, fordi det er barnet, der står som juridisk ejer, og bankerne vurderer barnets indkomst og formue, når der skal gives lån. For mange unge er dette ikke nok til at få f.eks. 80 % belåning, og uden bankfinansiering skal forældrene stille hele købesummen til rådighed – hvilket kan gøre modellen mindre attraktiv.
I nogle tilfælde kan banken dog acceptere, at forældrene hæfter for barnets realkreditlån, også kaldet en forældregaranti. Det giver mulighed for at kombinere lånet fra forældrene med traditionel realkreditfinansiering, så købet kan geares, uden at forældrene selv skal lægge hele beløbet. Det kræver dog både bankens accept og en klar juridisk aftale mellem barn og forældre, så man undgår skattemæssige problemer og sikrer, at lånet ikke betragtes som en gave.
Alternativt kan man dele finansieringen op, så forældrene yder et lån til en del af købesummen, mens barnet selv optager realkredit for resten. Begge modeller kræver nøje dokumentation og skriftlige aftaler, men kan gøre forældrefinten mere fleksibel, samtidig med at barnet bevarer status som reelle ejer af boligen.
Rådfør dig med en erfaren boligadvokat
Med de nuværende regler og praksis er der flere grunde til at foretrække indirekte forældrekøb frem for et traditionelt forældrekøb. Modellen tilgodeser især barnet som den reelle ejer af boligen. Barnet opnår både økonomiske og skattemæssige fordele og får del i den økonomiske gevinst ved et eventuelt salg med overskud.
Går du med tanker om et indirekte forældrekøb, anbefales det at konsultere en boligadvokat eller en juridisk rådgiver. Det sikrer, at den valgte model bedst imødekommer familiens behov, og at aftalen lever op til gældende regler.
Kontakt en boligadvokat fra ØENS Advokatfirma for en uforpligtende snak. Vi sikrer, at du er godt rustet til at foretage et trygt og økonomisk fornuftigt boligkøb – uanset om du vælger det klassiske forældrekøb eller et indirekte forældrekøb.
Kontakt en af ØENS boligadvokater
FAQ – Indirekte forældrekøb
Nedenfor finder du svar på de mest stillede spørgsmål om indirekte forældrekøb, hvordan modellen fungerer, hvilke krav der er til dokumentation, og hvad du især skal være opmærksom på, hvis du overvejer denne løsning for at hjælpe dit barn ind på boligmarkedet.
Indirekte forældrekøb er en finansieringsmodel, hvor barnet køber boligen i eget navn, mens forældrene stiller midler til rådighed ved at yde et lån til barnet. Det betyder, at barnet er den juridiske ejer, og at forældrene holder økonomien bag købet. Modellen kaldes også en forældrefinte og kan være et alternativ til klassisk forældrekøb.
Ved klassisk forældrekøb køber forældrene boligen og udlejer den til barnet, hvilket kan give skattemæssige udfordringer. Ved indirekte forældrekøb står barnet som ejer og kan dermed drage fordel af almindelige skatteregler for private boligejere, herunder rentefradrag. Samtidig undgår forældrene skat af lejeindtægter, fordi der ikke er tale om udlejning.
For at undgå, at lånet fra forældrene bliver betragtet som en gave med skattemæssige konsekvenser, skal lånet dokumenteres skriftligt. Det betyder typisk, at der udarbejdes en låneaftale mellem barnet og forældrene med oplysninger om lånebeløb, rentevilkår, tilbagebetalingsplan og hvad der skal ske ved forældrenes død. Lånet bør være på anfordringsvilkår.
Ja. Ved indirekte forældrekøb er der som udgangspunkt ingen krav om, at lånet skal følge almindelige markedsvilkår, og det kan derfor være rentefrit eller afdragsfrit for en periode. Det væsentlige er, at aftalen dokumenteres korrekt, så den ikke anses som en gave.
Når barnet står som den egentlige ejer af boligen, kan barnet få almindelige skattefordele som private boligejere, herunder rentefradrag af lån betalt til forældrene. Forældrene undgår samtidig beskatning af lejeindtægter, som ellers forekommer ved traditionelt forældrekøb, hvor forældrene udlejer boligen til barnet.
I mange tilfælde fungerer indirekte forældrekøb uden realkreditfinansiering, fordi banken vurderer barnets økonomi. Det kan gøre det nødvendigt for forældrene at stille hele købesummen til rådighed. I nogle situationer kan banken dog godkende, at forældrene hæfter for barnets realkreditlån via en forældregaranti, så finansieringen kan kombineres.
Det er vigtigt at sikre, at lånet ikke bliver betragtet som gave, hvilket kan medføre gaveafgift eller skattemæssige problemer. Derudover bør både låneaftalen og de skattemæssige konsekvenser vurderes nøje, herunder hvordan et senere salg af boligen håndteres.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDERSkattestyrelsen har i maj 2025 udsendt et nyt styresignal, der ændrer spillereglerne for familieoverdragelser.
Det giver både nye muligheder og risici, som du skal være opmærksom på, hvis du står over for at overdrage bolig til børn eller andre nærtstående.
Familieoverdragelse fra 15 %- til 20 %-reglen
Tidligere har man kunnet anvende den såkaldte 15 %-regel: en mulighed for at overdrage en ejendom til en værdi, der ligger op til 15 % over eller under den offentlige vurdering.
Med indførelsen af de nye ejendomsvurderinger gælder nu en 20 %-regel for ejendomme med vurdering pr. 1. januar 2020 eller senere. Det betyder umiddelbart, at man har fået et større råderum, når værdien skal fastsættes ved familieoverdragelser.
Men billedet er ikke helt så enkelt. Skattestyrelsen har samtidig gjort det klart, at de kan tilsidesætte både 15 %- og 20 %-reglen, hvis der foreligger såkaldte særlige omstændigheder. Dermed kan du ikke længere regne med, at en overdragelse automatisk accepteres inden for disse intervaller.
Hvornår kan Skattestyrelsen fravige reglerne?
Hvis der findes objektive holdepunkter for, at handelsværdien afviger væsentligt fra den offentlige vurdering, kan Skattestyrelsen kræve, at handelsværdien i stedet lægges til grund.
Det kan have betydning både ved almindelige familieoverdragelser, gaveoverdragelser og i dødsboer, hvor konsekvensen kan være en væsentlig højere skattemæssig værdi.
Eksempler på situationer, hvor Skattestyrelsen kan tilsidesætte 15-/20 %-reglen
- En handel med samme ejendom mellem uafhængige parter tæt på familieoverdragelsen.
- Udbud, købstilbud eller salgsforhandlinger op til overdragelsen.
- Vurderingsrapporter fra ejendomsmægler, valuar eller realkreditinstitut.
- At der overtages realkreditgæld, som ligger væsentligt over den offentlige vurdering.
- Væsentlige renoveringer eller moderniseringer kort før overdragelsen.
- Kompensation til andre arvinger, som afspejler en højere værdi end den anvendte.
Hvad betyder det i praksis?
For dig, som overvejer at overdrage bolig inden for familien, betyder styresignalet, at du skal være ekstra opmærksom på dokumentationen og de konkrete omstændigheder ved overdragelsen.
Det er ikke nok at henvise til 15-/20 %-reglen – Skattestyrelsen kan underkende værdiansættelsen, hvis der er klare holdepunkter for, at værdien burde være højere.
Det kan få store konsekvenser:
- Ved almindelige familieoverdragelser kan køber (typisk børn) blive gavebeskattet, og sælger – typisk forældre – avancebeskattet.
- Ved gaveoverdragelser kan forskellen blive beskattet som gave.
- I dødsboer kan boafgiften stige markant, hvis Skattestyrelsen forhøjer værdiansættelsen.
- Hvis ejendommen hurtigt videresælges til en højere pris, kan det udgøre et stærkt holdepunkt for fravigelse af reglen.
Sådan kan du forberede dig
Hvis du planlægger en familieoverdragelse, kan du mindske risikoen for problemer ved at have følgende dokumentation, som understøtter, at anvendelsen af 15-/20 %-reglen ikke kan tilsidesættes:
- Indhente og gemme uvildige vurderingsrapporter.
- Dokumentere relevante salgsforhandlinger, købstilbud og renoveringer.
- Samle materiale fra realkreditinstitutter (lånetilbud, vurderingsrapporter, lånebeløb m.v.).
- Overveje, hvordan eventuel kompensation til andre arvinger håndteres og dokumenteres.
Vores anbefaling til familieoverdragelse
Det nye styresignal gør det endnu vigtigere at få professionel rådgivning, inden du gennemfører en familieoverdragelse. Vi kan hjælpe dig med at vurdere risikoen for, at Skattestyrelsen tilsidesætter 15-/20 %-reglen, og med at tilrettelægge overdragelsen, så du står bedst muligt.
Kontakt os, hvis du ønsker en konkret vurdering af din situation. Sammen kan vi sikre, at din familieoverdragelse gennemføres på den mest hensigtsmæssige måde.
Vil du vide mere? Kontakt en af ØENS specialister
FAQ – Familieoverdragelse af bolig efter 20 %-reglen
Nedenfor finder du svar på de mest stillede spørgsmål om familieoverdragelse af bolig efter den såkaldte 20 %-regel i Danmark. FAQ’en giver dig et solidt overblik over reglerne for værdiansættelse, skattemæssige risici og dokumentation, når du overvejer at overdrage en bolig til nærtstående.
20 %-reglen er en skatteregel, der giver mulighed for at overdrage fast ejendom til nærtstående familiemedlemmer til en pris, der ligger op til 20 % over eller under den seneste offentlige ejendomsvurdering uden at forskellen anses som gave med gaveafgift. Reglen gælder for ejendomme med offentlig vurdering pr 1. januar 2020 eller senere.
Tidligere var det muligt at anvende en 15 %-regel ved familieoverdragelser. Efter indførelsen af de nye ejendomsvurderinger i Danmark gælder nu 20 %-reglen for ejendomme med vurdering fra og med 2020, hvilket giver et større råderum ved værdiansættelse mellem familiemedlemmer.
Nej. Selvom reglerne giver mulighed for at anvende 20 %-reglen, kan Skattestyrelsen tilsidesætte både 15 %- og 20 %-reglen, hvis der er særlige omstændigheder, der peger på, at den reelle handelsværdi af ejendommen ligger uden for intervallet. Det betyder, at overdragelsen kan blive skattemæssigt værdiansat efter markedsværdi, hvis Skattestyrelsen vurderer, at der er objektive holdepunkter for det.
Skattestyrelsen kan fravige 20 %-reglen, hvis der foreligger klare holdepunkter for, at den faktiske handelsværdi af ejendommen afviger væsentligt fra den offentlige vurdering. Eksempler på sådanne forhold kan være:
– at ejendommen er solgt mellem uafhængige parter kort før familieoverdragelsen
– udbud, købstilbud eller salgsforhandlinger før overdragelsen
– vurderingsrapporter fra ejendomsmægler eller realkreditinstitut
– at der overtages realkreditgæld, der væsentligt overstiger den offentlige vurdering
– væsentlige renoveringer eller moderniseringer lige før overdragelsen
– kompensation til andre arvinger, som afspejler en højere værdi end den anvendte vurdering
Det nye styresignal betyder, at det ikke længere er tilstrækkeligt blot at henvise til 20 %-reglen. Du skal kunne dokumentere, hvorfor den aftalte pris er rimelig, og underbygge, at der ikke foreligger særlige omstændigheder, der bør føre til værdiansættelse efter reelle markedsforhold. Hvis Skattestyrelsen tilsidesætter reglen, kan det få store skattemæssige konsekvenser, herunder gavebeskatning eller avancebeskatning.
Hvis Skattestyrelsen vurderer, at 20 %-reglen ikke kan anvendes, vil ejendommen typisk blive værdiansat efter markedsværdi. Det kan medføre, at forskellen mellem den aftalte pris og markedsværdien anses som gave, som kan udløse gaveafgift, eller at sælgeren bliver skattemæssigt behandlet som ved et almindeligt ejendomssalg med avancebeskatning.
For at mindske risikoen for, at Skattestyrelsen tilsidesætter reglen, er det vigtigt at indsamle og dokumentere relevant materiale, herunder:
– uvildige vurderingsrapporter fra ejendomsmægler eller valuar
– dokumentation for salgsforhandlinger eller købstilbud
– oplysninger om realkreditgæld og finansiering
– dokumentation for eventuelle renoveringer eller forbedringer
Det er særligt vigtigt at søge professionel rådgivning, hvis du står over for en familieoverdragelse, hvor værdiansættelsen ligger tæt på grænserne for 20 %-reglen, hvis ejendommen har været genstand for væsentlige forbedringer, eller hvis der er stor forskel mellem markedsværdi og offentlig vurdering. En rådgiver kan hjælpe med at vurdere risiko, udforme købsaftaler med skattemæssige forbehold og sikre korrekt dokumentation.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Sommeren er ikke kun en tid til afslapning og ferier. Det er også en periode, hvor mange danskere træffer store beslutninger om boligkøb og -salg. For nogle markerer sommeren starten på en ny begyndelse, hvad enten det er drømmen om et sommerhus ved kysten, en større ejerbolig til familien, en andelsbolig i byen eller et rækkehus i forstaden. Ejendomsmarkedet er i fuld gang, og der er aktivitet på tværs af boligtyper. Hos ØENS Advokatfirma følger vi markedet tæt og tilbyder professionel rådgivning som boligadvokat til både købere og sælgere. Vi hjælper dig med at navigere i de juridiske og økonomiske aspekter ved ejendomshandler, så du kan træffe trygge og velinformerede beslutninger. Her giver vi dig en opdatering på sommerens tendenser i 2025 og de vigtigste forhold, du skal være opmærksom på..
Stabilisering af boligpriserne
Efter flere år med store udsving ser vi i sommeren 2025 en tendens til stabilisering af boligpriserne. Renteniveauet er fortsat relativt højt sammenlignet med tidligere år, hvilket har lagt en dæmper på prisstigningerne. Samtidig er inflationen begyndt at aftage, hvilket giver købere lidt mere ro til at træffe beslutninger. Denne stabilisering betyder, at markedet er mindre hektisk, og at både købere og sælgere har bedre tid til at forhandle. Som boligadvokat kan vi hjælpe dig med at forstå, hvordan disse tendenser påvirker din specifikke situation. Og hvordan du bedst navigerer i markedet.
Sommerhuse stadig i høj kurs
Sommerhuse og fritidsboliger er fortsat populære, især i kystnære områder og naturskønne egne. Selvom efterspørgslen ikke er helt så intens som under pandemien, hvor mange danskere søgte mod sommerhuslivet, er der stadig stor interesse for denne type ejendomme. Priserne på sommerhuse er dog begyndt at flade ud, og købere er blevet mere prisbevidste. For sælgere betyder det, at realistiske prisforventninger er afgørende for at få en handel i hus. Som din boligadvokat kan vi sikre, at alle juridiske aspekter ved køb eller salg af sommerhuse håndteres korrekt, så du undgår faldgruber.
Fokus på bæredygtighed og energiforbedringer
Bæredygtighed er blevet en vigtig faktor på ejendomsmarkedet. Købere efterspørger i stigende grad boliger med energimærke A eller B, og ejendomme med solceller, varmepumper eller andre grønne løsninger har en klar fordel. For sælgere kan det derfor være en god idé at overveje energiforbedringer, inden boligen sættes til salg. Samtidig er der kommet nye regler om energimærkning, som både købere og sælgere skal være opmærksomme på. Som boligadvokat kan vi rådgive dig om, hvordan energiforbedringer kan påvirke boligens værdi og salgsproces, og hvordan du bedst dokumenterer dem.
Nye regler og lovgivning
Sommeren 2025 byder også på nye regler, der kan påvirke ejendomshandler. Blandt andet er der indført skærpede krav til dokumentation ved bolighandler, herunder mere detaljerede tilstandsrapporter og krav om opdaterede energimærker. Derudover er der kommet nye regler for udlejning af sommerhuse, som kan have betydning for både købere og sælgere af fritidsboliger. Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi dig med at navigere i de juridiske krav, så du undgår faldgruber og sikrer, at din handel forløber problemfrit.
Øget interesse for fleksible boligformer
En anden tendens, vi ser denne sommer, er en stigende interesse for fleksible boligformer. Det er blandt andet deleboliger, bofællesskaber og ejendomme med mulighed for udlejning. Dette skyldes blandt andet de høje boligpriser og ønsket om at dele udgifterne til bolig og drift. For købere og sælgere af denne type ejendomme er det vigtigt at have styr på de juridiske aspekter, f.eks. vedtægter, lejekontrakter og samejeaftaler. Som boligadvokat kan vi hjælpe dig med at udarbejde eller gennemgå de nødvendige dokumenter. Så er du sikret en klar og fair aftale.
Hvad betyder tendenserne for dig som køber eller sælger?
Som køber er det vigtigt at være opmærksom på, at markedet i sommeren 2025 er mere balanceret end tidligere. Det betyder, at du har bedre tid til at undersøge markedet og finde den rette bolig. Samtidig er det en god idé at være realistisk omkring dit budget, da de højere renter fortsat påvirker låneomkostningerne. Hvis du overvejer at købe en ejendom med behov for energiforbedringer, kan det være værd at undersøge mulighederne for tilskud eller fradrag. Som boligadvokat kan vi hjælpe dig med at gennemgå købsaftalen og sikre, at alle vilkår er i din favør.
Som sælger er det afgørende at have realistiske prisforventninger og at præsentere din bolig bedst muligt. Overvej, om mindre forbedringer – f.eks. maling, oprydning eller energiforbedringer – kan øge boligens værdi og tiltrække flere købere. Husk også, at de nye regler om dokumentation og energimærkning kan kræve ekstra forberedelse, inden boligen sættes til salg. Vi kan som boligadvokat hjælpe dig med at sikre, at alle juridiske krav er opfyldt. Vi sørger for at din bolig fremstår så attraktiv som muligt.
Hvordan kan ØENS Advokatfirma hjælpe dig?
Hos ØENS Advokatfirma har vi mange års erfaring som boligadvokat. Vi ved, at det kan være en stor beslutning at købe eller sælge en bolig. Derfor er det vores vigtigste opgave at sikre, at processen forløber trygt og uden overraskelser. Vi gennemgår din købsaftale grundigt. Vi sørger for, at alle vilkår er klare og rimelige, så du ikke overser noget, der kan få økonomiske eller juridiske konsekvenser. Samtidig holder vi dig opdateret på de nyeste regler og krav. Derved sikrer vi, at du altid er på forkant – uanset om det handler om tilstandsrapporter, energimærker eller andre dokumenter, der skal være på plads.
Vi hjælper også med at gøre din bolig mere attraktiv for købere ved at rådgive om energiforbedringer og deres betydning for boligens værdi.
Kontakt os i dag
Har du planer om at købe eller sælge en ejendom? Så er det vigtigt at være godt forberedt. Sommeren 2025 byder på både spændende muligheder og potentielle udfordringer på ejendomsmarkedet, og hos ØENS Advokatfirma er vi klar til at guide dig sikkert gennem processen. Uanset om du er førstegangskøber, erfaren sælger eller noget midt imellem, kan vi hjælpe dig med at skabe overblik og sikre, at alt forløber, som det skal.
Kontakt os i dag for en uforpligtende samtale, og lad os tage hånd om de juridiske detaljer, så du kan fokusere på at realisere dine boligdrømme.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
At købe sin første bolig, hvad enten det er en villa eller en lejlighed, er en stor beslutning fyldt med både spænding og udfordringer. For at sikre dig en god handel og en tryg økonomisk fremtid er det vigtigt at være godt forberedt. Derfor har vi udarbejdet en guide til førstegangskøbere i 2025, der inkorporerer de nyeste skøn fra videncentret Bolius om boligmarkedet og gode råd fra ØENS boligadvokater til, hvordan du som førstegangskøber får fingrene i din drømmebolig – så billigt og fornuftigt som muligt.
1. Forstå boligmarkedet
Det første skridt mod at finde din drømmebolig er at forstå det nuværende boligmarked. Brug online platforme som Boliga.dk og DinGeo.dk til at analysere markedet. Disse sider tilbyder detaljerede oplysninger om boligers tilstand, prisudvikling og områdets karakteristika. At have en god forståelse af markedet vil hjælpe dig med at træffe informerede beslutninger.
Ifølge Bolius eksperter forventes boligpriserne at stige med 3.5 -5% i 2025 på grund af fortsat høj beskæftigelse, reallønsfremgang og rentefald. Dette betyder, at det stadig er et gunstigt tidspunkt at investere i fast ejendom, inden priserne stiger yderligere.
2. Gennemgå boligen grundigt – og håndtering af fejl og mangler
Når du har fundet en potentiel bolig, er det vigtigt at gennemgå den grundigt for skjulte skader og mangler. Læs tilstandsrapporten omhyggeligt og overvej at hyre en byggeteknisk rådgiver til at udføre en dybdegående inspektion. Tilstandsrapporten og en sådan inspektion kan dokumentere problemer, der kan give dig forhandlingskraft til at få et prisafslag eller kræve reparationer. Husk, at en grundig undersøgelse kan spare dig for mange penge og bekymringer i fremtiden.
Når fejl og mangler opdages, er det vigtigt at håndtere dem strategisk. Overvej, om det er bedst at lade sælger udbedre skaderne før overtagelsen eller få et prisafslag. Mindre reparationer kan ofte udføres billigere af dig selv efter overtagelsen, hvilket kan give dig mulighed for at forhandle et større prisafslag. For større skader er det ofte bedst at få dem udbedret af sælger inden køb.
3. Rådgivning fra en boligadvokat
En boligadvokat kan hjælpe dig med at navigere de juridiske dokumenter og sikre, at dine interesser som førstegangskøber bliver varetaget. Ejendomsmæglere arbejder for sælger, så det er vigtigt at have din egen rådgiver, der kun har dine interesser for øje. En dygtig rådgiver kan også hjælpe med at forhandle de bedste vilkår og priser på dine vegne.
4. Berigtigelse af handlen
Lad din egen rådgiver stå for berigtigelsen af handlen. Dette sikrer, at købesummen først frigives, når alle forhold er i orden, og at alle nødvendige dokumenter er korrekt håndteret. Berigtigelse inkluderer kontrol af skødet, tinglysning og sikring af, at eventuelle servitutter og pant bliver korrekt registreret.
5. Vigtigheden af ejerskifteforsikring
Ved køb af eksempelvis villa/hus, ejerlejlighed og andre typer ejendomme tilbydes ofte ejerskifteforsikring, som dækker skader, der ikke var oplyst i tilstandsrapporten. Disse forsikringer dækker normalt i 5-10 år. Sammenlign forskellige tilbud og vær opmærksom på individuelle forbehold, der kan begrænse dækningen. En god ejerskifteforsikring kan spare dig for betydelige udgifter til uforudsete reparationer.
6. Valg af realkreditlån
Realkreditlån finansierer op til 80% af boligens værdi. Tal med din bank om de bedste lånemuligheder, og overvej fastforrentede lån for at sikre dig mod renteudsving. I 2025 forventes renten at forblive relativt lav, men det er stadig vigtigt at overveje fastforrentede lån, især hvis du planlægger at blive boende i boligen i mange år. Kurssikring af dit lån kan beskytte dig mod uforudsete renteændringer og dermed stabilisere dine månedlige ydelser.
7. Forberedelse og planlægning
En vigtig del af at være en succesfuld førstegangskøber er grundig forberedelse og planlægning. Start med at lave et realistisk budget, der inkluderer alle omkostninger ved køb og vedligeholdelse af boligen. Overvej også fremtidige udgifter som renoveringer og uforudsete reparationer. En detaljeret økonomisk plan kan hjælpe dig med at undgå økonomiske vanskeligheder og sikre, at du kan nyde din nye bolig uden bekymringer.
En god boligadvokat til dig, der er førstegangskøber
ØENS boligadvokater er specialister i fast ejendom og bolighandel. Hvis du har spørgsmål eller har brug for hjælp undervejs i din boligkøbsproces, kan du kontakte en af vores specialiserede boligadvokater. Vi kan guide dig gennem hele processen og sikre, at du træffer de bedste beslutninger for din økonomi og fremtid. Kontakt en af ØENS boligadvokater for yderligere rådgivning og sikre, at du er godt rustet til at foretage et trygt og økonomisk fornuftigt boligkøb i 2025.
Kontakt en af ØENS boligadvokater
FAQ – Din guide til førstegangskøb af bolig
Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om førstegangskøb af bolig i Danmark. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvad du skal være opmærksom på, hvilke omkostninger der er, og hvordan du juridisk og økonomisk bedst griber boligkøbet an.
Før du begynder at kigge på boliger, er det vigtigt at få styr på dit budget, herunder hvor stort et lån du realistisk kan få hos banken, hvilke udbetalinger der kræves, faste månedlige udgifter, ejendomsskatter og forsikringer. Derudover bør du sætte dig ind i boligmarkedet i det område, du ønsker at bo i, og få rådgivning om relevante finansieringsmuligheder.
Når du søger lån til boligkøb, vil din bank foretage en kreditvurdering. Kreditvurderingen fastsætter hvor stor en gæld du kan optage, baseret på din indkomst, gæld, formue og evne til at betale tilbage. En god kreditvurdering kan gøre det lettere at få lån og forhandle lånevilkår.
Et realkreditlån er et lån, hvor du bruger den bolig du køber som sikkerhed. Realkreditlån har ofte lavere rente end banklån, og de udgør derfor ofte den største del af finansieringen ved boligkøb. Det er vigtigt at kende forskellen på obligationstyper, renteformer og løbetider, da det har betydning for dine samlede omkostninger i lånets løbetid.
Udbetalingen er det beløb, du selv skal betale kontant ved boligkøbet. I Danmark kræver reglerne typisk en udbetaling på mindst 5 procent af købesummen ved realkreditfinansiering. Derudover skal du have midler til at dække omkostninger ved tinglysning, advokatbistand, eventuel ejerforeningskontingent og forsikringer.
En købsaftale bør indeholde den aftalte pris, finansieringsforudsætninger, overtagelsesdato, eventuelle forbehold som finansiering og tilstandsrapport, samt en klar angivelse af hvad der følger med i købet. Aftalen bør være skriftlig og tydelig, så du som køber er beskyttet mod misforståelser.
Det anbefales altid at bruge en boligadvokat eller ejendomsrådgiver ved førstegangskøb. En rådgiver kan gennemgå købsaftalen, sikre at vilkårene er fair, og rådgive om juridiske forhold som servitutter, lokalplaner, skøde, tinglysning og eventuelle krav i forbindelse med finansiering. Det kan spare dig for både økonomiske risici og ubehagelige overraskelser.
En tilstandsrapport er en teknisk vurdering af boligens stand. Den beskriver skader, slid og eventuelle fejl i bygningen. Rapporten bruges som grundlag for forhandling om pris og eventuelle afslag, samt til at vurdere hvilke udgifter du kan forvente til vedligeholdelse efter købet.
En finansieringserklæring er et dokument fra din bank eller realkreditinstitut, som bekræfter at du har fonds til at finansiere købet. Den bruges ofte som dokumentation i købsaftalen, så sælger kan se, at du har realistisk mulighed for at gennemføre købet. Uden en finansieringserklæring kan sælger afvise din budgivning.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
At købe sin første bolig er en milepæl i livet. Det er en beslutning, der både kan være spændende og skræmmende på samme tid – for det er ikke bare en adresseændring, men også en økonomisk og juridisk forpligtelse, der kan få stor betydning for din fremtid. Som førstegangskøber er det derfor vigtigt at gå grundigt og professionelt til værks – og det er netop dét, denne guide hjælper dig med.
Vores boligadvokat tager dig med hele vejen fra boligdrøm til tryg underskrift og klæder dig på til at undgå de klassiske fejl, mange førstegangskøbere begår. Du får indblik i både økonomi, jura og alt det midt imellem – baseret på faglig rådgivning fra en boligadvokat med speciale i førstegangskøb.
Start med det vigtigste: Din økonomi
Før du begynder at scrolle boliger på Boligsiden eller tage til åbent hus, bør du tage en grundig snak med dig selv – og gerne med din bank – om økonomien. Hvad har du råd til? Og hvad har du råd til at miste, hvis renterne stiger eller livet ændrer sig? Mange førstegangskøbere forelsker sig hurtigt i boliger, som ligger over budgettet. Derfor er det afgørende at lægge et realistisk budget, der ikke kun tager højde for selve boliglånet, men også inkluderer driftsudgifter, fællesudgifter, ejendomsskat, indboforsikring og en buffer til uforudsete udgifter.
Når du kender din økonomiske ramme, bør du kontakte banken og få en forhåndsgodkendelse. Det er ikke en garanti, men det viser sælgere og mæglere, at du er seriøs – og giver dig en konkret ramme at arbejde inden for.
Det er også værd at nævne, at boligkøb koster mere end selve boligen. Tinglysningsafgifter, advokatomkostninger, flytning, nyt køleskab og ejerskifteforsikring er bare nogle af de udgifter, som hurtigt kan løbe op. Har du ikke taget højde for dem, kan det blive en dyr overraskelse.
Det rigtige lån kræver omtanke – ikke bare lav rente
En klassisk fælde er at vælge det boliglån, der umiddelbart ser billigst ud. Men boliglån er ikke et produkt, man bare samler op fra hylden. Der findes både fastforrentede lån og lån med variabel rente, lån med og uden afdrag, samt forskellige løbetider. Hvilket lån der passer bedst til dig, afhænger af dine planer, din økonomiske robusthed og din risikovillighed. Overvej: Hvad sker der, hvis renten stiger med 2-3 procentpoint? Har du luft i budgettet til det – også om fem år?
Det er også klogt at huske, at billigst ikke nødvendigvis er bedst. Det vigtigste er, at du sover godt om natten – og at lånet passer til din livssituation, både nu og senere.
Juridisk rådgivning ved boligkøb er ikke en formalitet – det er din sikkerhed
Selvom ejendomsmægleren kan virke imødekommende og hjælpsom, er det vigtigt at forstå, at vedkommende er sælgers repræsentant – og ikke din. Det er her, en boligadvokat kommer ind i billedet.
Når du køber bolig, får du udleveret en række dokumenter: købsaftale, tilstandsrapport, elinstallationsrapport, ejerforeningsvedtægter, referater og måske en vedligeholdelsesplan. Som førstegangskøber er det ikke realistisk at forvente, at du kan gennemskue det hele – og det skal du heller ikke. Din boligadvokat er din garant for, at du ikke binder dig til noget, du ikke forstår eller burde acceptere.
En vigtig detalje er, at du skal få indskrevet et advokatforbehold i købsaftalen, før du underskriver. Det giver dig mulighed for at fortryde handlen, hvis din boligadvokat fraråder den – uden økonomisk tab.
Foreningens økonomi og vedtægter er dit fremtidige ansvar
Hvis du køber ejerlejlighed eller andelsbolig, bliver du automatisk en del af en forening. Mange overser, hvor vigtigt det er at læse og forstå foreningens økonomi, vedtægter og tidligere generalforsamlingsreferater. Det kan være afgørende for både din økonomi og din trivsel.
Nogle foreninger har f.eks. store renoveringer i horisonten – og hvis du ikke er opmærksom, kan du ende med at skulle betale mange tusinde kroner i ekstraordinære bidrag kort efter overtagelsen. Andre foreninger har uhensigtsmæssige vedtægter, f.eks. vedrørende udlejning, husdyr eller beslutningsprocedurer. Alt dette bør undersøges grundigt før du skriver under – og helst med din advokat ved hånden.
Køber du med en anden? Så lav klare aftaler
Det er blevet mere og mere almindeligt at købe bolig sammen med en kæreste, en ven eller med hjælp fra forældre. Men boligkøb og relationer kan være en svær cocktail, hvis ikke tingene er på plads fra starten.
Sørg for at få lavet en samejeaftale, hvor det klart fremgår, hvem der ejer hvad, hvordan udgifterne deles, og hvad der skal ske, hvis én af jer vil sælge, flytte ud eller I går fra hinanden. Hvis dine forældre hjælper økonomisk, bør det også dokumenteres korrekt – typisk i form af et gavebrev eller låneaftale.
Særligt for kærester, der ikke er gift, er det også en god idé at overveje at oprette testamente og eventuelt en udvidet samlevertestamente – for at sikre hinanden i tilfælde af sygdom eller død.
Hvad skal du gennemgå, inden du skriver under
Inden du underskriver en købsaftale, bør du sikre dig, at du har fået gennemgået alle dokumenter af en advokat med speciale i bolighandler. Det gælder både købsaftalen selv og alt det, der følger med: foreningens økonomi, servitutter, vedtægter og rapporter om boligens stand.
Det er også klogt at gennemgå budgettet igen – ikke kun med nutidens renter, men med realistiske scenarier for fremtiden. Har du luft til prisstigninger, eller er din økonomi presset helt til grænsen?
Et trygt boligkøb kræver overblik – og rådgivning
Et godt boligkøb starter længe før underskriften. Det kræver planlægning, indsigt og de rigtige rådgivere. Som førstegangskøber kan det være svært at vide, hvor man skal begynde – og hvem man kan stole på. Derfor er det vigtigt at omgive sig med rådgivere heriblandt en boligadvokat, der alene har dine interesser for øje.
En boligadvokat sikrer, at du træffer dine beslutninger på et oplyst grundlag, og at du ikke pådrager dig forpligtelser, du ikke forstår konsekvenserne af. Det er en investering i ro i maven – og en god fremtid i dit nye hjem.
Få professionel hjælp til dit første boligkøb
Hos ØENS Advokatfirma har vores advokater stor erfaring med at hjælpe førstegangskøbere trygt igennem hele processen – fra drøm til underskrift. Vi sikrer, at du forstår alle de juridiske og økonomiske aspekter af handlen, og at din tilknyttede boligadvokat altid er på din side.
Er du i gang med at kigge på bolig – eller har du allerede fundet drømmehjemmet? Så kontakt ØENS Advokatfirma for en uforpligtende samtale, hvor vi sammen finder den bedste vej til jeres drømmebolig.
Kontakt en af ØENS boligadvokater
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Det kan som udlejer være svært at navigere i de komplekse regler i lejeloven, hvad enten man udlejer sin ejerlejlighed, er andelshaver/bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening eller er ejer af et større udlejningskompleks.
Artiklen nedenfor redegør kort for definitionen af de gældende regler samt de praktiske konsekvenser for både andelsboligforeninger og øvrige udlejere i forbindelse med at vurdere, hvorvidt et lejemål er omfattet af de såkaldte småhusregler eller om ejendommen anses for at være en storejendom, hvor lejefastsættelse og administrationen kan være mere kompleks.
Definition af småhus og storejendom: Generelle regler for udlejning
I den daglige administration af udlejningsboliger er det afgørende at kende forskellen mellem begreberne ’småhus’ og ’storejendom’, som finder anvendelse i regulerede kommuner. Denne kategorisering kan have direkte betydning for huslejefastsættelse, varslinger ved lejeforhøjelser, vedligeholdelsespligt og meget mere, hvorfor det er vigtigt at vide, hvilke regler ens lejemål er omfattet af. Det oprindelige formål med at skelne mellem de to typer var, at reglerne for administrationen af mindre ejendomme skulle lempes. Dette har ikke altid vist sig at være tilfældet i praksis.
Ifølge lejelovens regler fastlægges ejendommens status primært ud fra forholdene den 1. januar 1995. En ejendom, som dengang omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, betegnes som et småhus. Er antallet af beboelseslejligheder derimod mere end 6, klassificeres ejendommen som en storejendom – uanset eventuelle ændringer i antallet senere hen. Var en ejendom derfor en storejendom den 1. januar 1995 vil den som klart udgangspunkt også være det i dag. En ejer af 1 enkelt ejerlejlighed, der udlejer sin bolig, vil derfor – alt afhængig af omstændighederne tilbage i 1995 – godt kunne være omfattet af de ofte mere omstændelige regler om storejendomme, selvom det rent logisk bør være et småhus. Virker reglerne i lejeloven ikke komplicerede nok, bliver de særligt komplicerede ved andelsboligforeninger.
Særligt vedrørende andelsboligforeninger
Andelsboligforeninger, der indeholder mere end 6 beboelseslejligheder vil som udgangspunkt ikke anses for en storejendom, såfremt andelsboligforeningen den 1. januar 1995 ikke lejede mere end 6 beboelseslejligheder ud.
Det er dog en betingelse for at falde ind under småhusreglerne, at ejendommen til stadighed har været ejet af en andelsboligforening. Med andre ord, vil en ejendom, der den 1. januar 1995 lejede 6 eller færre lejeboliger ud, men senere blev solgt, ikke nødvendigvis være omfattet af småhusreglerne, hvis ejendommen samlet har mere end 6 beboelseslejligheder. Denne fortolkning af reglerne fremgår af højesteretsdommen TBB 2014.689, hvor højesteret fandt, at en ejendom, med i alt 10 lejligheder, der den 1. januar 1995 var ejet af en andelsboligforening, og kun lejede 2 af lejlighederne ud, var omfattet af småhusreglerne. Ejendommen blev senere solgt til en privat udlejer, hvortil højesteret fandt, at ejendommen skiftede status fra småhus til storejendom, idet ejendommen som helhed skiftede status fra andelsboligforening til privat udlejningsejendom.
Selvom det er forholdene pr. 1. januar 1995, der primært er afgørende for om der er tale om et småhus, kan det i følge lejeloven have betydning, at ejendommen på daværende tidspunkt var ejet af en andelsboligforening. Det må teoretisk også antages, at det ikke har betydning, at ejendommen senere hen igen overgår til at være ejet af en andelsboligforening. Dette kan illustreres med følgende eksempel:
Eksempel:
En ejendom med 40 beboelseslejligheder bliver i 1993 omdannet til en andelsboligforening, hvor 8 af lejlighederne bliver lejet ud. 2 af lejlighederne bliver i 1994 omdannet til andelsboliger, således at andelsboligforeningen den 1. januar 1995 kun lejer 6 beboelseslejligheder ud. Lejlighederne vil nu jf. lejeloven anses for at være omfattet af småhusreglerne.
I 2002 bliver hele andelsforeningens ejendom solgt til en privat udlejer, der lejer alle 40 lejligheder ud. Selvom udgangspunktet er, at det er antallet af lejligheder den 1. januar 1995, der er afgørende, vil ejendommen og lejemålene nu anses for at være omfattet af regler for storejendomme.
Ejendommen bliver i 2008 igen omdannet til en andelsboligforening, der lejer 2 lejligheder ud. De 2 lejeboliger må som udgangspunkt fortsat være omfattet af reglerne om storejendomme, selvom der den 1. januar 1995 var færre end 6 lejeboliger i ejendommen.
Vigtigheden af due diligence ved ejendomskøb
Er man derfor privat udlejer og har man i sinde at købe en andelsboligforening er det ikke sikkert, at ejendommen vil forblive en småhusejendom i følge lejeloven, selvom det er de regler, der gælder for andelsboligforeningen. Denne ændring påvirker blandt andet huslejefastsættelse, varslingsprocedurer og vedligeholdelsespligter, hvorfor en grundig dokumentation og vurdering af ejendommens oprindelige forhold pr. 1. januar 1995 er essentielt i sin due diligence inden købet.
Fremleje i andelsboligforeninger
På samme måde skal man som andelsboligforening være opmærksom på, hvornår foreningen blev etableret, samt hvor mange lejeboliger, der var i ejendommen den 1. januar 1995, da selv en forening med kun 1 eller 2 lejeboliger, på baggrund af eksemplet ovenfor, kan betragtes som en storejendom i følge lejeloven, og dermed have væsentlig betydning for de forpligtelser og rettigheder både udlejer og lejer har.
Denne sondring kan ligeledes have afgørende betydning, når en andelshaver fremlejer sin andelsbolig ud, da reglerne også følger med i fremlejeforhold. En andelshaver, der fremlejer sin bolig ud, skal derfor ligeledes være opmærksom på, hvilke regler der gælder for hele ejendommen, da det ellers kan have store konsekvenser for de regler, der gør sig gældende i lejeforholdet.
Har du brug for juridisk bistand?
At finde vej gennem lejelovgivningens komplekse regler kan være en udfordring. Hos ØENS Advokatfirma tilbyder vi rådgivning i øjenhøjde til udlejere, uanset om det drejer sig om småhuse eller storejendomme. Vi sikrer, at dine udlejningsforhold er i overensstemmelse med gældende lovgivning og hjælper med at undgå potentielle juridiske faldgruber. Hvis du ønsker at drøfte dine udlejningsforhold nærmere, kan du kontakte advokat Johan Iversen Møller på jim@oadv.dk, advokatfuldmægtig Fabiano Lusso på fab@oadv.dk, eller Jakob Holm Hansen på jhh@oadv.dk.
Tal med en specialist på området
FAQ – Udlejer du et lejemål i et småhus eller en storejendom?
Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om udlejning af bolig eller erhverv i henholdsvis småhuse og storejendomme. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvilke regler der gælder, og hvilke forhold du bør være opmærksom på som udlejer.
Et småhuslejemål er typisk en selvstændig bolig eller en del af en bolig med egen indgang, som udlejes til beboelse. En storejendom er en ejendom med flere lejemål, som kan omfatte både boliger og erhverv, og som ofte reguleres af særlige regler om udlejning, lejeret og fælles drift.
Udlejning af småhuslejemål er omfattet af lejelovens hovedregler for boligudlejning. Det betyder blandt andet krav om skriftlig lejekontrakt, regler om opsigelse, varsler, vedligeholdelse, husleje og depositum. Udlejer og lejer har pligter efter lejeloven, som skal overholdes for at sikre en korrekt og tryg udlejning.
Udlejning i en storejendom kan være omfattet af flere regler afhængig af om der er tale om boligudlejning, erhvervsudlejning eller blandet udlejning. For boliglejemål gælder typisk boligregulerende regler som lejeloven, mens erhvervslejemål kan aftales mere frit, men stadig er underlagt almindelige kontraktretlige og forbrugermæssige krav.
Ja. For både småhuslejemål og lejemål i storejendomme anbefales det på det kraftigste at have en skriftlig lejekontrakt. Kontrakten skal klart beskrive lejemålet, parternes rettigheder og forpligtelser, lejeperiode, pris, betalingsbetingelser, vedligeholdelsesforpligtelser og opsigelsesvarsler.
Den største forskel er, at boligudlejning er meget reguleret med krav om lejelovens bestemmelser om huslejeregulering, opsigelsesvarsler og lejerbeskyttelse, mens erhvervsudlejning er mere aftalebaseret og parterne i højere grad kan aftale vilkårene indbyrdes, herunder økonomiske vilkår og opsigelsesfrister.
Som udlejer i en storejendom skal du være opmærksom på, at der kan være flere lejekontrakter med forskellige vilkår, krav om fælles drift og vedligeholdelse, fællesudgifter, og at der kan være både boliglejemål og erhvervslejemål i samme ejendom, som kan kræve forskellig håndtering.
Huslejen i boliglejemål skal være saglig og i overensstemmelse med reglerne om leje fastsat i lejeloven, herunder bestemmelser om omkostningsbestemt husleje eller markedsleje afhængig af ejendommens lejeform. Erhvervslejemål fastsætter parterne som udgangspunkt frit, medmindre der er specifikke aftaler herom.
Som udlejer har du pligt til at stille et forsvarligt lejemål til rådighed, sørge for rettidig vedligeholdelse af de dele af ejendommen, som udlejer er ansvarlig for, og overholde lejelovens regler om varsler, ophævelse og depositum. Du skal desuden føre korrekt regnskab og udstede dokumenterede betalingsopgørelser når det er påkrævet.
Hvis der opstår tvister, kan du søge rådgivning og eventuelt få sagen behandlet ved huslejenævnet eller domstolene afhængig af tvistens karakter og omfang. Mange uenigheder kan løses ved gennemgang af lejekontrakten og juridisk rådgivning, så både udlejer og lejer kender deres rettigheder og forpligtelser.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Hvis du planlægger at bygge et nyt hus eller udvide din nuværende ejendom, er det vigtigt at sætte dig ind i forskellen mellem bebyggelsesprocent og bebyggelsesgrad. Ofte fokuserer købere udelukkende på bebyggelsesprocenten, når de søger efter en grund til enten at bygge et nyt hus eller ved en tilbygning til deres eksisterende ejendom.
Bebyggelsesprocent
Bebyggelsesprocenten, eller udnyttelsesgraden, som var dens forløber anvendt mellem 1939-1977, adskiller sig fra det bebyggede areal. Byggeloven definerer, hvordan bebyggelsesprocenten beregnes, inklusiv muligheder for fradrag i opgørelsen af etagearealet. Dette indebærer blandt andet, at visse dele af sekundær bebyggelse (fradraget på op til 50 m2 til småhusbebyggelse) kan fratrækkes i beregningen af etagearealet.
Bebyggelsesprocenter regulerer, hvor meget og hvor tæt der må bygges i forskellige zoner. Justering af bebyggelsesprocenten sikrer, at byggeriet ikke overstiger et niveau, der truer bevarelsen af grønne områder eller fører til en befolkningstæthed, der hindrer sunde, velfungerende samfund. Det er også afgørende, at byggetætheden muliggør nødvendig infrastruktur som veje og offentlig transport og understøtter et befolkningsgrundlag, der er stort nok til at opretholde skoler, sportsfaciliteter, biblioteker mv. i de relevante områder.
Når du bygger nyt eller udvider din ejendom, er det dit ansvar at sikre, at bebyggelsesprocenten for din grund ikke overskrides. Dette krav skal overholdes, når du både udvider eller opfører nye bygninger. Din ansøgning om byggetilladelse skal oplyse den samlede bebyggelsesprocent efter byggeriet er udført. Hvis denne grænse overskrides, kan kommunen forlange, at de dele af byggeriet, der overstiger det tilladte, bliver fjernet. Dette gælder for både hovedbygningen og sekundære strukturer som skure, udestuer, carporte og overdækkede terrasser.
Så meget må du som oftest bygge på din grund
| Ejendomstype | Maksimal bebyggelsesprocent |
| Fritliggende ejendomme, villa mv. | 30% |
| Sammenbyggede familiehuse, dobbelthuse, rækkehuse mv. | 40% |
| Sommerhuse | 15% |
| Etagebebyggelse | 60% |
| OBS: Der kan være andre bestemmelser – eksempelvis lokalplaner, der betyder, at bebyggelsesprocenten er anderledes. |
Bebyggelsesgrad
Bebyggelsesgrad og det bebyggede areal repræsenterer fundamentalt noget andet end bebyggelsesprocent. Bebyggelsesgradsberegning, som er den ældste form for regulering af bebyggelse, relaterer sig til forholdet mellem grundens størrelse og omfanget af bebyggelsen. Det er almindeligt, at servitutter angiver, at en grund må bebygges med en vis andel, såsom 1/3, 1/4, eller 2/7 af grundens areal. Anvendt siden midten af 1800-tallet, bestemmer bebyggelsesgraden forholdet mellem det samlede bebyggede areal (“fodaftrykket”) og hele grundens areal, og sætter en øvre grænse for, hvor stor en del af grunden, der må bebygges og ikke hvor mange m2 ejendommen indeholder ved bebyggelse i flere etager.
I modsætning til bebyggelsesprocent, er det bebyggede areal (bebyggelsesgraden) ikke reguleret af byggeloven eller defineret i planloven. Bebyggelsesgraden beregnes altid ud fra grundens nettoareal, det vil sige bruttoarealet (fratrukket eventuelle arealer reserveret til vejudlæg, som man eksempelvis ofte finder i Københavns Kommune), uanset gældende regler for beregning af udnyttelsesgrad eller bebyggelsesprocent i henhold til byggelovgivningen på tidspunktet.
Byggelovens regler for fradrag gælder normalt ikke i beregningen af bebyggelsesgraden. Hvis en lokalplan ikke specificerer, hvilke typer af bebyggelse der skal medregnes, skal al bebyggelse tælles med, inklusiv sekundær bebyggelse som skure, garager, carporte, overdækninger og lignende, samt opholdsarealer i konstruktioner hævet over terræn, der gør det underliggende areal anvendeligt, for eksempel til opbevaring. Dette beror dog på en konkret vurdering, hvor Kommunerne på baggrund af en ansøgning om byggetilladelse, har bemyndigelse til på baggrund af en konkret vurdering at fravige servituttens bestemmelser om bebyggelsesgrad og meddele tilladelse (dispensation) til ikke at medregne følgende arealer i bebyggelsesgraden:
- en carport/garage på op til 20 m² og/eller
- en overdækning på op til 10 m² i tilknytning til boligen, samt
- efterisolering af eksisterende villabebyggelse.
Fradraget på op til 50 m2 til småhusbebyggelse, som nævnt under bebyggelsesprocenten, er således kun gældende ift. beregning af bebyggelsesprocenten indenfor byggelov, her byggeretten i BR18, kap. 8, samt beregningsreglerne i BR18, kap. 23. Dette fastslår Planklagenævnet ligeledes i sin orientering nr. 23 (beregning af det bebyggede areal).
Beregningsgrundlaget for bebyggelsesgraden blev fastslået i en landretsafgørelse (MAD2004.964), som omhandlede, hvordan bebyggelsesgraden blev fortolket og beregnet i forhold til en servitut fra 1918, der opstillede en begrænsning af bebyggelsesgraden på en parcel. Dette er siden blevet bekræftet i flere afgørelser, herunder MAD 2011.1998, hvor Kommunen var berettiget til at afslå byggetilladelse til et udhus, hvis opførelse ville medføre overskridelse af bebyggelsesgraden fastsat i servitut fra 1914. I begge sager var det en grundejer som anfægtede Københavns Kommunes beregningsgrundlag, hvor kommunen således fik medhold. Særligt i Københavns Kommune spiller bebyggelsesprocent og bebyggelsesgrad en afgørende rolle for planlægning og udvikling af ejendomme, da man meget gerne vil undgå overbebyggelse på matriklerne.
Reguleret byggeri
For at opnå tilladeligt byggeri, er det derfor vigtigt at forstå disse begreber og de tilhørende restriktioner og muligheder. Og med de større og større problemer omkring eksempelvis vandafledningsproblematikkerne som følge af klimafordringer m.v. og kraftigere nedbør, vil bebyggelsesgraden med overvejende sandsynlighed formentlig fremadrettet kræves overholdt, så der ikke forsvinder for mange naturlige grønne områder, som kan medvirke til at afbøde for eksempelvis de større mængder nedbør.
ØENS Advokatfirma oplever gentagne gange behovet for at forstå vigtigheden af begreberne og behovet for at kunne navigere gennem de komplekse regler og bestemmelser, der regulerer byggeri. Det understreger også betydningen af at søge professionel rådgivning og håndtere eventuelle dispensationsansøgninger med omhu for at sikre en vellykket og juridisk korrekt byggeproces.
Hvis du i forbindelse med dit huskøb eller tilbygning har spørgsmål til reglerne, er du altid velkommen til at kontakte advokat og associeret partner Lisa Lykke på tlf. 3246 4638 eller mail lly@oadv.dk eller advokatfuldmægtig Maria-Melissa Schneider på tlf. 4445 1160 eller mail mes@oadv.dk.
Vil du vide mere? Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER