Når du kigger på bolig, er det naturligt at fokusere på prisen.

3,2 millioner. 7,8 millioner. 12,5 millioner. Det er tallet øverst i salgsopstillingen. Det er tallet, banken regner på. Og det er ofte det tal, der afgør, om du overhovedet tør gå videre.

Men når du køber bolig, er købesummen kun én del af regnestykket. Ud over selve prisen på boligen skal du typisk tage højde for udbetaling, tinglysningsafgifter, bank- og realkreditomkostninger, boligskat, forsikringer, fællesudgifter, flytning, istandsættelse, refusionsopgørelse og de juridiske forhold, der kan få økonomisk betydning senere.

Derfor bør spørgsmålet ikke kun være: “Hvad kan jeg købe for?” Det bør også være: “Hvad koster det faktisk at købe boligen – og hvad siger jeg ja til?”

Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi boligkøbere med at gennemgå købsaftale, dokumenter, forbehold og de juridiske forhold, der kan få betydning for økonomien i et boligkøb. For et trygt boligkøb handler ikke kun om at få nøglerne. Det handler om at forstå handlen, før den bliver endelig.

Hvad koster det at købe bolig i 2026?

Et boligkøb koster sjældent kun det, der står i salgsopstillingen. Ud over købesummen skal du typisk regne med udbetaling, tinglysningsafgift på skøde, tinglysningsafgift på lån, bank- og realkreditomkostninger, boligskat, ejerudgifter eller fællesudgifter, forsikringer, flytning, eventuel istandsættelse, refusionsopgørelse og rådgivning fra bank, advokat og eventuelt byggesagkyndig.

Det er ikke alt, der rammer på én gang. Men det hele bør være med i dit overblik, før du vurderer, om boligen reelt passer til din økonomi.

Skal vi gennemgå din købsaftale? Kontakt os uforpligtende her.

Købesummen er ikke hele prisen

Mange boligkøbere bliver overraskede over, hvor mange udgifter der følger med et boligkøb. Det er ikke nødvendigvis fordi udgifterne er skjulte. De står ofte i dokumenterne. Men de kan være spredt ud over salgsopstilling, købsaftale, lånedokumenter, forsikringstilbud, skatteoplysninger, ejerforeningsmateriale og rapporter.

Derfor kan det være svært at se det samlede billede. En bolig kan godt se realistisk ud på papiret, men blive stram i hverdagen, hvis alle de ekstra omkostninger ikke er tænkt med fra starten. Det gælder især, hvis du køber tæt på din økonomiske grænse, køber for første gang eller står med både flytning, møbler, istandsættelse og nye faste udgifter på samme tid.

Start med det rigtige spørgsmål

Det første spørgsmål bør ikke være: “Hvad kan vi maksimalt købe for?” Det bør være: “Hvad kan vi købe for – uden at miste roen i hverdagen?”

Der er forskel. Bankens godkendelse er vigtig. Men bankens maksimum er ikke nødvendigvis det samme som dit personlige maksimum. Et boligkøb skal også kunne hænge sammen, når der kommer ferie, tandlægeregninger, barsel, jobskifte, rentestigninger, reparationer eller bare helt almindelig hverdag.

Derfor bør du ikke kun regne på købet. Du bør regne på livet efter købet.

Udbetaling ved boligkøb: 5 procent er ikke altid nok i praksis

Mange boligkøbere kender tommelfingerreglen om, at man som udgangspunkt skal have mindst 5 procent af købesummen i udbetaling. Hvis du køber en ejerbolig til 4.000.000 kr., svarer 5 procent til 200.000 kr.

Men det betyder ikke, at 200.000 kr. nødvendigvis er nok at have stående. For udbetalingen er kun én del af det beløb, du skal have overblik over. Der kan også komme udgifter til tinglysning, lån, advokat, forsikring, flytning, gardiner, maling, møbler og eventuelle forbedringer.

Derfor bør du ikke kun spørge, om du har nok til udbetalingen. Du bør også spørge, om du stadig har en fornuftig buffer, når nøglerne er dine. Det sidste er ofte det vigtigste. For det er ikke sjovt at få nøglerne til sin nye bolig og samtidig opdage, at kontoen er helt tom.

Tinglysningsafgift på skøde i 2026

Når du køber fast ejendom, skal ejerskiftet tinglyses. Det betyder, at dit ejerskab registreres officielt. I 2026 udgør tinglysningsafgiften ved tinglysning af ejerskifte som udgangspunkt 1.850 kr. + 0,6 procent af ejerskiftesummen. Det betyder, at tinglysning af skøde kan være en væsentlig udgift.

Hvis du for eksempel køber en bolig til 4.000.000 kr., udgør den variable del 24.000 kr. Hertil kommer den faste afgift på 1.850 kr. Den samlede tinglysningsafgift på skødet bliver derfor 25.850 kr.

Det er penge, mange boligkøbere glemmer at lægge oven i købesummen, når de begynder at regne på boligkøb.

Tinglysningsafgift på lån i 2026

Hvis du optager lån med pant i boligen, skal pantet også tinglyses. I 2026 udgør tinglysningsafgiften på pant i fast ejendom som udgangspunkt 1,25 procent af det pantsikrede beløb + 1.825 kr.

Hvis der for eksempel tinglyses pant for 3.200.000 kr., udgør den variable del 40.000 kr. Hertil kommer den faste afgift på 1.825 kr. Den samlede tinglysningsafgift på pantet bliver derfor 41.825 kr.

Der kan i nogle tilfælde være mulighed for at udnytte eller overføre eksisterende tinglyst pant, så afgiften bliver lavere. Det afhænger af den konkrete handel og finansiering. Derfor bør du altid få banken eller rådgiveren til at forklare, hvad tinglysningen konkret koster i din handel.

Bank- og realkreditomkostninger

Ud over tinglysningsafgifter kan der være flere omkostninger forbundet med bank og realkredit. Det kan for eksempel være etableringsgebyrer, lånesagsgebyrer, kurtage, kursskæring, bidragssats, gebyr for kurssikring og omkostninger ved banklån eller realkreditlån. Der kan også være udgifter, hvis et lån senere skal omlægges eller indfries.

Derfor kan det være svært at sammenligne lån, hvis du kun kigger på renten. Bed banken forklare, hvad lånet koster at oprette, hvad den månedlige ydelse bliver, hvad du betaler i bidrag, og hvilke omkostninger der skal betales kontant eller lægges ind i lånet.

Det er også vigtigt at forstå, hvad der sker, hvis renten ændrer sig, og hvad forskellen på fast og variabel rente betyder i netop din økonomi. Det er ikke nok, at lånet kan godkendes. Du skal forstå det.

Boligskat i 2026: En vigtig del af boligbudgettet

Når du køber ejerbolig, skal du betale boligskat. Boligskat består af ejendomsværdiskat og grundskyld. I 2026 betales boligskat i første omgang på baggrund af en foreløbig vurdering. Når den endelige vurdering kommer, kan skatten blive genberegnet og efterreguleret.

Det betyder, at boligskatten ikke bare er et felt i forskudsopgørelsen. Den er en del af dit boligbudget. Som køber bør du derfor se nærmere på, hvad der fremgår af salgsopstillingen og forskudsopgørelsen, om tallene bygger på en foreløbig vurdering, og om der kan komme efterregulering senere.

Det er også relevant at undersøge, om der er skatterabat eller indefrysningslån knyttet til boligen, og hvordan boligskatten påvirker din månedlige økonomi. Hvis du køber bolig, bør du også rette din forskudsopgørelse, så skatten passer bedre til din nye situation. Det kan virke kedeligt. Men forkert eller ufuldstændigt skatteoverblik kan gøre boligøkonomien mere usikker, end den behøver at være.

Fællesudgifter og ejerudgifter: Den månedlige pris stopper ikke ved lånet

Når du regner på bolig, er det let at fokusere på lånet. Men den månedlige boligudgift består ofte af mere end rente og afdrag.

Ved ejerlejlighed kan de løbende udgifter blandt andet dække fællesudgifter, varmebidrag, vand, renovation, trappevask, vicevært, fælles forsikring, antenne, internet, vedligeholdelse og eventuelle fælles lån i ejerforeningen.

Ved huskøb ser billedet anderledes ud. Her skal du typisk selv tage højde for ejendomsskat, ejendomsværdiskat, husforsikring, vedligeholdelse, varme, vand, el, renovation, grundejerforening og de udgifter, der kan komme til tag, facade, kloak, have, vinduer og tekniske installationer.

Det vigtige er ikke kun, hvad udgiften er i dag. Det vigtige er også, om den kan ændre sig. Hvis huset har gammelt tag, ældre vinduer, fugtproblemer eller slidte installationer, kan det få betydning for din vedligeholdelsesøkonomi. Og hvis ejerforeningen står foran større renoveringer, kan det få betydning for fællesudgifterne.

Derfor bør du ikke kun spørge: “Hvad koster boligen om måneden nu?” Du bør også spørge: “Hvad kan den komme til at koste?”

Ejerforeningen kan få stor betydning for din økonomi

Hvis du køber ejerlejlighed, køber du ikke kun en bolig. Du køber dig ind i en ejerforening. Det betyder, at foreningens økonomi bliver en del af din økonomi.

Derfor bør du få gennemgået regnskab, budget, vedtægter, husorden, generalforsamlingsreferater, vedligeholdelsesplan, fællesudgifter, opsparing, gæld, forsikringer og kommende projekter. Det er også relevant at se på tidligere beslutninger om renovering og eventuelle tvister eller større uafklarede forhold.

En ejerforening kan se sund ud på overfladen, men stadig have kommende udgifter, der får betydning for dig. Omvendt kan en høj fællesudgift være fornuftig, hvis foreningen sparer op og vedligeholder ejendommen ordentligt. Derfor handler det ikke kun om, hvorvidt fællesudgiften er lav. Det handler om, om den giver mening.

Ejerskifteforsikring: Pris og dækning skal læses sammen

Hvis du køber hus, rækkehus eller en anden bolig omfattet af huseftersynsordningen, vil der ofte være udarbejdet tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring. En ejerskifteforsikring kan være en vigtig sikkerhed. Men den er ikke en garanti for, at alle problemer bliver dækket.

Derfor bør du både se på prisen og betingelserne. Det er vigtigt at forstå, hvad forsikringen dækker, hvad den ikke dækker, om der er særlige undtagelser eller forbehold, hvor stor selvrisikoen er, og hvor længe forsikringen gælder.

Det kan også være relevant at overveje, om en udvidet forsikring giver mening, og hvordan forsikringen spiller sammen med de forhold, der allerede er nævnt i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. En billig forsikring er ikke nødvendigvis den bedste løsning. Og en dyr forsikring er ikke nødvendigvis tryghed, hvis den ikke dækker det, du tror.

Tilstandsrapport og elinstallationsrapport kan pege på fremtidige udgifter

Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten handler ikke kun om juridisk risiko. De handler også om økonomi. Hvis der er bemærkninger om tag, fugt, el, fundament, kælder, vådrum, kloak, vinduer eller installationer, kan det få betydning for dit fremtidige budget.

Det betyder ikke nødvendigvis, at du ikke skal købe boligen. Men du skal forstå, hvad bemærkningerne kan betyde. Det kan derfor være relevant at få afklaret, om der er forhold, der bør undersøges nærmere, hvad det eventuelt kan koste at udbedre dem, og om der er forhold, som en ejerskifteforsikring ikke nødvendigvis dækker.

I nogle tilfælde kan rapporterne også give anledning til at forhandle, tage særlige forbehold i handlen eller inddrage en byggesagkyndig, før beslutningen træffes endeligt. Mange købere bliver så optaget af at få handlen på plads, at de glemmer at regne på det, der kommer efter overtagelsen. Det er her, rapporterne kan være meget værdifulde.

Flytning, istandsættelse og alt det, der løber op

Når du køber bolig, er der næsten altid udgifter, som ikke står i købsaftalen. Det kan være flyttefirma, maling, gulvslibning, gardiner, lamper, hårde hvidevarer, møbler, låsesmed, internet, småreparationer, håndværkere eller midlertidig dobbelt husleje eller boligudgift.

Hver udgift kan virke overskuelig. Men tilsammen kan de løbe op. Derfor bør du have en praktisk flyttebuffer. Ikke fordi du skal renovere alt fra dag ét, men fordi det sjældent er gratis at flytte ind i et nyt hjem.

Refusionsopgørelsen: Den sidste økonomiske afregning

Efter overtagelsen bliver der normalt lavet en refusionsopgørelse mellem køber og sælger. Refusionsopgørelsen fordeler udgifter og indtægter mellem parterne pr. overtagelsesdagen. Det kan for eksempel handle om ejendomsskat, fællesudgifter, vand, varme, renovation, forsikring, forudbetalte udgifter og eventuelle restancer eller tilgodehavender. Formålet er, at køber og sælger hver især betaler for den periode, de ejer boligen.

Refusionsopgørelsen er sjældent det første, boligkøbere tænker på. Men den er en vigtig del af den økonomiske afslutning på handlen.

Fortrydelsesret kan blive dyrt

Mange boligkøbere har hørt, at man kan fortryde et boligkøb. Det kan man i visse tilfælde. Men det er ikke gratis. Ved køb af fast ejendom til beboelse har køber som udgangspunkt en lovbestemt fortrydelsesret på 6 hverdage. Hvis fortrydelsesretten bruges, skal køber som udgangspunkt betale en godtgørelse til sælger på 1 procent af købesummen.

Ved en bolig til 4.000.000 kr. svarer det til 40.000 kr. Derfor bør fortrydelsesretten ikke være din plan A.

Et advokatforbehold og eventuelt bankforbehold er som regel langt bedre sikkerheder, fordi de kan give mulighed for at få handlen gennemgået og afklaret, før du er endeligt bundet. Det vigtigste er, at forbeholdene er skrevet korrekt ind i købsaftalen, før du underskriver.

Advokatforbehold kan beskytte både jura og økonomi

Et advokatforbehold handler ikke kun om juridiske formuleringer. Det handler også om økonomiske konsekvenser. Når en boligadvokat gennemgår handlen, ser rådgivningen blandt andet på købsaftalens vilkår, frister, tinglysning, servitutter, ejerforeningsøkonomi, rapporter, ejerskifteforsikring, BBR, lokalplaner, refusionsopgørelse, særlige aftaler og de forhold, der bør afklares med mægler, sælger eller bank.

Nogle forhold betyder måske ikke, at du skal droppe handlen. Men de kan betyde, at du skal stille spørgsmål, forhandle, tage forbehold eller justere dit budget. Det er derfor, advokatforbeholdet er så vigtigt.

Bankforbehold kan være afgørende, hvis finansieringen ikke er endelig

Et bankforbehold betyder typisk, at handlen er betinget af, at din bank eller dit realkreditinstitut kan godkende finansieringen. Det er især vigtigt, hvis du endnu ikke har en endelig lånegodkendelse. Du bør ikke regne med, at en mundtlig positiv melding er nok. Hvis handlen afhænger af bankens godkendelse, bør det fremgå tydeligt af købsaftalen.

Et bankforbehold kan især være relevant, hvis du køber tæt på din økonomiske grænse, har variabel indkomst, er selvstændig, køber sammen med en anden, skal sælge en anden bolig først, eller hvis der er usikkerhed om boligens værdi eller forhold i ejer- eller andelsboligforeningen. Det kan også være vigtigt, hvis banken endnu ikke har godkendt alle dokumenter.

Et boligkøb skal ikke falde på plads på håb. Det skal falde på plads på klare aftaler.

Hvis I køber bolig sammen, bør økonomien også aftales mellem jer

Køber du bolig sammen med en kæreste, ægtefælle, ven eller et familiemedlem, bør I ikke kun tale om banklån, indretning og flyttedato. I bør også tale om, hvem der betaler hvad. Det gælder især, hvis den ene betaler mere i udbetaling eller mere af de løbende udgifter, hvis den ene får økonomisk hjælp fra forældre, hvis I ejer boligen i forskellige andele, eller hvis den ene har større gæld end den anden. Det kan også være relevant, hvis den ene skal betale for renovering, eller hvis I ikke er gift.

I nogle tilfælde kan det være relevant at få lavet en samejeaftale. En samejeaftale kan blandt andet regulere ejerandele, udbetaling, fordeling af udgifter, forbedringer, salg, fraflytning, værdiansættelse og fordeling af overskud eller tab.

Det kan virke tungt at tale om. Men klare aftaler er ikke mistillid. Det er tryghed.

Hvis forældre hjælper, bør det skrives ordentligt ned

Mange boligkøbere får hjælp fra forældre. Men det er vigtigt at få afklaret, hvad hjælpen juridisk er. Der er nemlig stor forskel på, om der er tale om en gave, et familielån, et arveforskud, en kaution, et medejerskab, midlertidig støtte eller en sikkerhedsstillelse. Hvis det ikke bliver skrevet tydeligt ned, kan det give problemer senere. Både mellem forældre og barn, mellem søskende, mellem samlevende og ved arv, samlivsophør eller salg af boligen.

Det er en af de situationer, hvor lidt juridisk afklaring i starten kan spare meget usikkerhed senere.

Køb af andelsbolig: Økonomien fungerer anderledes

Hvis du køber andelsbolig, ser økonomien anderledes ud end ved køb af ejerbolig. Du køber ikke ejendommen direkte. Du køber en andel i en forening og får brugsret til en bolig. Derfor bør du ikke kun kigge på prisen for andelen. Du bør også se på boligafgiften, foreningens gæld, lånetyper, rentevilkår, valuarvurdering eller anden værdiansættelse, vedligeholdelsesplan, kommende renoveringer, vedtægter, generalforsamlingsreferater, maksimalpris, forbedringer og eventuelle fradrag for mangler.

Ved andelsbolig kan bankens vurdering af passende udbetaling også blive påvirket af foreningens gæld og den tekniske værdi. Derfor er det vigtigt at få gennemgået foreningens økonomi grundigt.

En billig andel er ikke nødvendigvis billig, hvis foreningen har høj gæld, sårbar finansiering eller store kommende projekter.

Køb ikke for alle pengene

Det måske vigtigste økonomiske råd er også det mest enkle: Køb ikke for alle pengene. Brug ikke hele opsparingen på udbetalingen, og læg ikke et budget, der kun hænger sammen, hvis alt bliver billigere end forventet. En bolig skal være et hjem. Ikke en permanent stresstest.

Det betyder ikke, at du skal være bange for at købe bolig. Men du bør købe med en realistisk buffer. For der kommer næsten altid noget. En lampe skal flyttes. En vaskemaskine ryger. Et gulv skal slibes. En fællesudgift stiger. En forsikring bliver dyrere end forventet. Eller der kommer en skatteregulering, du ikke havde tænkt på.

Når du har plads til det i økonomien, bliver boligkøbet langt tryggere.

Hvad bør du have overblik over, før du skriver under?

Inden du skriver under på en købsaftale, bør du som minimum have overblik over:

• hvor meget du selv skal lægge i udbetaling
• hvad tinglysning af skøde koster
• hvad tinglysning af lån koster
• hvilke bank- og realkreditomkostninger der følger med
• hvad boligskatten forventes at være
• om boligskatten bygger på en foreløbig vurdering
• hvad de månedlige ejerudgifter eller fællesudgifter er
• om der er kommende renoveringer eller stigninger
• hvad ejerskifteforsikringen koster og dækker
• om rapporterne peger på fremtidige udgifter
• hvad flytning og istandsættelse realistisk koster
• om der er behov for advokatforbehold og bankforbehold
• om I har brug for samejeaftale
• om eventuel hjælp fra forældre er dokumenteret korrekt
• om I stadig har en økonomisk buffer efter købet

Hvis du ikke har overblik over alle punkterne, er det ikke nødvendigvis et tegn på, at du ikke skal købe. Det er et tegn på, at du skal have hjælp til at få overblikket, før handlen bliver endelig.

Sådan hjælper ØENS Advokatfirma med boligkøb

Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi boligkøbere med at få overblik over både dokumenterne, forbeholdene og de juridiske forhold, der kan få betydning for økonomien. Vi hjælper blandt andet med gennemgang af købsaftale, advokatforbehold, bankforbehold, skøde, tinglysning, refusionsopgørelse, ejerforeningsforhold, andelsboligforeningens dokumenter, tilstandsrapport, elinstallationsrapport, ejerskifteforsikring, servitutter, lokalplaner, BBR, samejeaftale og rådgivning ved forældrehjælp.

Vi forklarer før vi anbefaler. Så du ikke bare får en juridisk gennemgang, men et klart beslutningsgrundlag.

Skal du købe bolig i 2026?

Hvis du står foran et boligkøb, er du velkommen til at kontakte ØENS Advokatfirma. Vi hjælper dig med at gennemgå købsaftalen, dokumenterne og de økonomiske og juridiske forhold, der kan få betydning for din beslutning. Når du køber bolig, skal du ikke bare vide, hvad boligen koster. Du skal vide, hvad købet betyder.

Book en uforpligtende samtale med en boligadvokat hos ØENS Advokatfirma.

Kontakt en af ØENS boligadvokater

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, partner

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Afdeling:

FAQ – Hvad koster det at købe bolig i 2026?

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om den egentlige pris på et boligkøb i Danmark i 2026.

Sommeren er højsæson for ferier, flyttekasser og store boligdrømme.

Det er også en periode, hvor mange gerne vil have en bolighandel på plads, før kalenderen bliver fyldt med ferie, skolestart og hverdagslogistik. Men et hurtigt boligmarked må ikke blive et forhastet boligkøb.

I sommeren 2026 oplever mange boligkøbere stadig et marked, hvor beslutninger kan føles pressede. Nogle boliger bliver hurtigt solgt. Nogle købere er bange for at komme for sent. Og særligt i og omkring København kan priser, konkurrence og udbud få boligdrømmen til at føles som noget, man skal handle hurtigt på. Det betyder ikke, at du ikke skal købe bolig. Det betyder, at du skal vide, hvad du køber.

Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi boligkøbere med at gennemgå købsaftale, dokumenter, forbehold og juridiske forhold, så du kan træffe din beslutning på et trygt og oplyst grundlag.

Book en uforpligtende samtale med en boligadvokat hos ØENS Advokatfirma her.

Sommermarkedet kan give fartblindhed

Der er noget særligt ved boligmarkedet op mod sommerferien. Sælgere vil gerne videre. Købere vil gerne vide, hvor de skal bo efter sommer. Banker, rådgivere, mæglere, forsikringsselskaber og administratorer begynder samtidig at arbejde omkring ferieplaner og kortere svartider.

Det kan skabe en stemning af, at alt skal gå lidt hurtigere end normalt.

“Vi skal nok slå til nu.”
“Der kommer sikkert andre bud.”
“Vi kan altid få det tjekket bagefter.”
“Det er jo nok en standardaftale.”

Det er netop her, du skal stoppe op. For i en bolighandel er “bagefter” ofte for sent. Når du først har skrevet under uden de rigtige forbehold, kan det være både dyrt og vanskeligt at komme ud af handlen igen. Et godt boligkøb handler derfor ikke om at være langsom. Det handler om at bruge tiden rigtigt.

Skriv ikke under uden de rigtige forbehold

Hvis du kun tager ét råd med fra denne artikel, så lad det være dette: Skriv ikke under på en købsaftale uden at have styr på dine forbehold. Et advokatforbehold betyder typisk, at handlen er betinget af, at din advokat kan godkende købsaftalen og handlens dokumenter inden for en aftalt frist. Et bankforbehold betyder typisk, at handlen er betinget af, at din bank eller dit realkreditinstitut kan godkende finansieringen.

De to forbehold dækker ikke det samme. Advokatforbeholdet handler om den juridiske gennemgang. Bankforbeholdet handler om finansieringen. Begge dele kan være afgørende, især i et marked hvor købere kan føle sig presset til at handle hurtigt.

Det vigtigste er, at forbeholdene står klart i købsaftalen, før du skriver under. En mundtlig forventning om, at “det nok går”, er ikke det samme som et korrekt formuleret forbehold.

Ejendomsmægleren er sælgers rådgiver

Mange boligkøbere oplever ejendomsmægleren som den person, der hjælper dem gennem handlen. Og en dygtig mægler kan sagtens være professionel, hjælpsom og god til at forklare processen. Men du skal huske, at ejendomsmægleren er engageret af sælger. Det betyder, at mæglerens opgave er at varetage sælgers interesser og få handlen gennemført på sælgers vegne. Som køber bør du derfor have din egen rådgiver. Ikke fordi du skal være mistroisk, men fordi du skal have nogen, der alene ser på handlen fra din side af bordet.

En boligadvokat kan hjælpe dig med at forstå købsaftalen, dokumenterne, fristerne og de forhold, der kan få betydning for din økonomi, dine rettigheder og din fremtidige brug af boligen.

Køb ikke på frygt for at gå glip af noget

Et boligkøb skal ikke styres af panik. Det skal styres af økonomi, dokumenter og et klart billede af, hvad du siger ja til. I et aktivt boligmarked kan det være fristende at tænke: “Hvis vi ikke køber nu, bliver det bare dyrere.” Men det er en farlig måde at købe bolig på. Ingen kan garantere, hvordan boligpriserne udvikler sig. Heller ikke i København. Heller ikke i attraktive områder. Heller ikke når markedet virker varmt.

Derfor bør du ikke købe bolig, fordi du er bange for at blive hægtet af markedet. Du bør købe, fordi boligen passer til dit liv, din økonomi og dine planer – også hvis markedet ikke udvikler sig præcis, som du håber.

Det rigtige spørgsmål er ikke kun: “Kan vi nå det?” Det er: “Har vi forstået det?”

Har du forstået købsaftalen? Har du forstået ejerudgifterne? Har du forstået boligens stand? Har du forstået ejerforeningens økonomi? Har du forstået servitutterne, boligskatten og forsikringen? Hvis svaret er nej, er det ikke nødvendigvis et tegn på, at du ikke skal købe. Det er et tegn på, at noget skal afklares, før handlen bliver endelig.

Boligskat, tinglysning og handelsomkostninger skal med fra start

Købesummen er ikke det eneste beløb, du skal forholde dig til. Når du køber bolig, følger der også udgifter til blandt andet tinglysning, lån, bank, realkredit, rådgivning, forsikringer, flytning og refusionsopgørelse. I 2026 udgør tinglysningsafgiften på et ejerskiftedokument som udgangspunkt 0,6 procent af ejerskiftesummen plus 1.850 kr. Ved tinglysning af pant i fast ejendom udgør afgiften som udgangspunkt 1,25 procent af det pantsikrede beløb plus 1.825 kr.

Det kan hurtigt blive betydelige beløb. Derfor bør du have luft i økonomien ud over selve udbetalingen.

Boligskat bør også indgå i dit budget. Når du køber ejerbolig, skal du betale ejendomsværdiskat og grundskyld. I 2026 betales boligskat i første omgang på baggrund af en foreløbig vurdering, og når den endelige vurdering kommer, kan skatten blive genberegnet og efterreguleret. Det er ikke sikkert, at boligskatten ændrer din beslutning. Men den bør være med i beslutningen.

Læs også: Hvad koster det at købe bolig i 2026?

Renter og hverdagsøkonomi betyder mere, end mange tror

Renterne har stor betydning for, hvad et boligkøb reelt koster. Selv mindre ændringer kan påvirke den månedlige ydelse, især hvis du køber dyrt eller ligger tæt på din økonomiske grænse. Derfor bør du ikke kun spørge banken: “Hvad kan vi købe for?” Du bør også spørge, hvad der sker, hvis renten ændrer sig, hvis fællesudgifterne stiger, hvis der kommer en større uforudset udgift, eller hvis én af jer går ned i indkomst.

Et boligkøb skal kunne holde til hverdagen. Ikke kun til bankens beregning på underskriftsdagen.

Det gælder især om sommeren, hvor beslutningen nogle gange bliver pakket ind i gode billeder, lyse aftener og drømmen om at være flyttet ind inden efteråret. Men boligen skal også fungere i november, når hverdagen er tilbage, udgifterne lander, og budgettet skal holde.

Sommerferie kan gøre frister mere sårbare

En bolighandel er fyldt med frister. Der kan være frist for advokatens godkendelse, bankens godkendelse, indsigelser, deponering, underskrift, overtagelse, tinglysning og refusionsopgørelse. Om sommeren kan frister blive ekstra følsomme, fordi flere nøglepersoner holder ferie. Det gælder både rådgivere, banker, forsikringsselskaber, administratorer, byggesagkyndige og sælgere.

Det betyder ikke, at du ikke kan købe bolig om sommeren. Men det betyder, at du skal være særligt opmærksom på, at fristerne er realistiske. Hvis din advokat, bank eller byggesagkyndige skal nå at gennemgå materialet ordentligt, skal der være tid til det. Et forbehold er ikke meget værd, hvis fristen er så kort, at ingen kan nå at bruge det.

Køber du ejerlejlighed? Så køber du også en forening

Hvis du køber ejerlejlighed, køber du ikke kun din egen bolig. Du køber dig også ind i en ejerforening. Det betyder, at foreningens økonomi og beslutninger kan få direkte betydning for din fremtidige økonomi. Derfor bør ejerforeningens regnskab, budget, vedtægter, husorden, referater, vedligeholdelsesplan, fællesudgifter, gæld, opsparing og forsikringsforhold gennemgås grundigt. Det samme gælder kommende renoveringer, altanprojekter, tagprojekter, facadeprojekter, rørprojekter eller andre større beslutninger, der kan påvirke dig som ejer.

En lav månedlig fællesudgift er ikke altid et godt tegn. Det kan også betyde, at foreningen ikke sparer nok op. Omvendt er en høj fællesudgift ikke nødvendigvis et problem, hvis foreningen har styr på vedligeholdelse, økonomi og langsigtet planlægning. Det afgørende er, at du forstår, hvad du bliver en del af.

Køber du andelsbolig? Så skal foreningens økonomi forstås

Ved køb af andelsbolig ser økonomien anderledes ud end ved køb af ejerbolig. Du køber ikke ejendommen direkte. Du køber en andel i en forening og får brugsret til en bolig. Derfor er det vigtigt at se på mere end prisen for andelen. Boligafgiften, foreningens gæld, lånetyper, rentevilkår, vedtægter, regnskab, generalforsamlingsreferater, vedligeholdelsesplan, maksimalpris, forbedringer og eventuelle fradrag for mangler kan alle få betydning.

En andelsbolig kan se billig ud, men være forbundet med en forening, der har sårbar økonomi, høj gæld eller store kommende projekter. Omvendt kan en højere boligafgift være fornuftig, hvis foreningen er veldrevet og har en realistisk plan. Det handler ikke kun om, hvad andelen koster. Det handler om, hvad du bliver økonomisk en del af.

Køber du hus eller rækkehus? Se grundigt på rapporterne

Hvis du køber hus eller rækkehus, bør tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring gennemgås grundigt. Rapporterne kan fortælle meget om boligens stand, men de fortæller ikke alt. Du bør især være opmærksom på forhold om tag, fugt, kælder, revner, sætningsskader, elinstallationer, kloak, ulovlige eller uafklarede bygningsændringer og forhold, der kræver nærmere undersøgelse.

Hvis der er noget i rapporterne, du ikke forstår, bør du ikke gætte. Få det afklaret. I nogle tilfælde kan det være relevant at få en byggesagkyndig med ind over, før handlen bliver endelig. Det betyder ikke nødvendigvis, at du ikke skal købe boligen. Men du skal kende de forhold, der kan få betydning for din økonomi og din fremtidige brug af boligen.

Ejerskifteforsikring er ikke en trylleformular

Mange købere bliver beroliget, når der er tilbudt ejerskifteforsikring. Det er forståeligt. Men en ejerskifteforsikring dækker ikke alt. Den dækker typisk visse skjulte fejl og skader, som var til stede ved overtagelsen, og som ikke fremgår af rapporterne eller var kendt af køber. Den dækker ikke almindeligt slid. Den dækker ikke nødvendigvis forhold, der allerede er nævnt i rapporterne. Og den dækker kun inden for forsikringens betingelser.

Derfor bør du ikke kun spørge, om der er ejerskifteforsikring. Du bør forstå, hvad den dækker, hvad den ikke dækker, om der er undtagelser, og om en udvidet dækning giver mening i den konkrete handel. Det er langt bedre at forstå begrænsningerne før købet end at opdage dem efter en skade.

Servitutter, lokalplaner og BBR kan ændre dine planer

Mange købere kigger mest på plantegning, billeder og beliggenhed. Men nogle af de vigtigste oplysninger ligger i dokumenter, der sjældent føles særligt spændende. Det gælder blandt andet servitutter, lokalplaner og BBR. Servitutter og lokalplaner kan have betydning for, om du må bygge om, udvide boligen, ændre facade, tag eller vinduer, drive erhverv fra boligen, udleje den eller bruge grunden på den måde, du forestiller dig.

BBR-oplysninger kan også få betydning. BBR viser blandt andet oplysninger om boligens areal, anvendelse, installationer og bygningsforhold. Hvis kælder bruges som beboelse, loftsrum er inddraget, en udestue er opført, eller boligarealet virker anderledes end registreret, bør det afklares.

Afvigelser er ikke altid et problem. Men de skal forstås. De kan få betydning for lovlighed, forsikring, finansiering og et senere salg.

Hvis du skal sælge din egen bolig først

Mange boligkøbere står i det samme dilemma: De vil gerne købe ny bolig, men skal også sælge den gamle.

Det kan give særlige risici. Hvis finansieringen afhænger af salget, bør det tænkes ind i aftalen fra begyndelsen. Det kan være relevant at overveje, om købet skal være betinget af salg af egen bolig, om du kan sidde med to boliger i en periode, hvordan overtagelsesdatoerne passer sammen, og hvad der sker, hvis dit eget salg trækker ud. I et hurtigt marked kan det være fristende at købe først og løse resten bagefter. Men hvis din økonomi afhænger af et salg, bør du ikke lade håb være din plan.

Hvis I køber bolig sammen

Køber du bolig sammen med en kæreste, ægtefælle, ven eller et familiemedlem, bør I også tale om juraen mellem jer. Det gælder især, hvis I ikke betaler lige meget, hvis den ene lægger mere i udbetaling, hvis den ene har større gæld, eller hvis forældre hjælper den ene part. I nogle tilfælde kan det være relevant at få lavet en samejeaftale. En samejeaftale kan blandt andet beskrive, hvem der ejer hvad, hvem der har betalt hvad, hvordan udgifter deles, hvordan forbedringer håndteres, og hvad der sker ved salg eller samlivsophør.

Hvis I ikke er gift, kan det også være relevant at overveje testamente. Det kan føles tungt at tale om, når man står midt i en boligdrøm. Men klare aftaler er ikke mistillid. Det er tryghed.

Hvis forældre hjælper med boligkøbet

Forældrehjælp er blevet en vigtig del af mange boligkøb, især i de større byer. Hjælpen kan for eksempel komme som gave, lån, arveforskud, kaution, sikkerhedsstillelse eller medfinansiering. Men det er vigtigt at få skrevet ordentligt ned, hvad hjælpen juridisk er. Der er stor forskel på en gave og et lån. Der er også stor forskel på midlertidig hjælp, arveforskud og en egentlig ejerandel.

Hvis der ikke er klarhed, kan det give konflikter senere. Både mellem køber og forældre, mellem søskende, mellem samlevende og ved arv, samlivsophør eller salg. Et boligkøb er stort nok i sig selv. Det skal helst ikke også skabe uklarhed i familien.

Hvad bør du have styr på, før du skriver under?

Inden du skriver under på en købsaftale, bør du som minimum have styr på:

• om der er indsat advokatforbehold
• om der er indsat bankforbehold, hvis finansieringen ikke er endelig
• om du har modtaget alle relevante dokumenter
• om boligens økonomi er gennemgået
• om ejerforeningen eller andelsboligforeningen er gennemgået
• om rapporter og forsikring er gennemgået ved huskøb
• om boligskat og tinglysningsafgifter er indregnet
• om servitutter, lokalplaner og BBR er forstået
• om særlige aftaler står skriftligt i købsaftalen
• om fristerne er realistiske – også i sommerferieperioden

Det er ikke meningen, at du selv skal kunne vurdere det hele. Men du skal vide, hvornår du skal spørge.

Et stærkt boligkøb handler ikke om at tøve

Nogle boligkøbere er bange for, at en advokat gør handlen langsommere. Men god rådgivning handler ikke om at trække tiden. Det handler om at bruge tiden rigtigt.

En boligadvokat hjælper dig med at få overblik over det, der kan få betydning for din økonomi, dine rettigheder og din fremtidige brug af boligen. Det kan være forhold, du selv havde overset. Det kan også være forhold, der ikke ændrer din beslutning, men som du bør kende.

Målet er ikke at finde fejl for fejlens skyld. Målet er at sikre, at du træffer en tryg beslutning.

Sådan hjælper ØENS Advokatfirma ved boligkøb

Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi boligkøbere med juridisk rådgivning i øjenhøjde. Vi gennemgår handlen, forklarer dokumenterne og hjælper dig med at forstå de forhold, der kræver opmærksomhed. Vi kan blandt andet hjælpe med købsaftale, advokatforbehold, bankforbehold, ejerforeningsforhold, andelsboligforeningens dokumenter, tilstandsrapport, elinstallationsrapport, ejerskifteforsikring, servitutter, lokalplaner, BBR, skøde, tinglysning, refusionsopgørelse, samejeaftale og rådgivning ved forældrehjælp.

Vi forklarer før vi anbefaler. Så du ikke bare får juridisk rådgivning, men et klart beslutningsgrundlag.

Skal du købe bolig i sommeren 2026?

Hvis du står foran et boligkøb, er du velkommen til at kontakte ØENS Advokatfirma. Vi hjælper dig med at gennemgå købsaftalen, dokumenterne og de juridiske forhold, så du kan komme trygt videre. I et hurtigt boligmarked er det naturligt at ville handle hurtigt. Men det vigtigste er stadig, at du ved, hvad du siger ja til.

Book en uforpligtende samtale med en boligadvokat hos ØENS Advokatfirma.

Kontakt en af ØENS boligadvokater

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, partner

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Afdeling:

FAQ – Boligmarkedet sommeren 2026

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om boligmarkedet i Danmark i 2026. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvad du skal være opmærksom på, hvilke omkostninger der er, og hvordan du juridisk og økonomisk bedst griber boligkøbet an.

At købe bolig er en af de største beslutninger, de fleste mennesker træffer.

Det er spændende. Det er voksent. Det er måske endda lidt drømmeagtigt. Men det er også en juridisk og økonomisk beslutning, hvor det hurtigt kan blive dyrt at overse noget. Ikke fordi du nødvendigvis gør noget forkert, men fordi bolighandler består af mange dokumenter, frister, forbehold og forhold, som kan være svære at gennemskue, hvis du ikke arbejder med det til daglig.

I 2026 er boligmarkedet samtidig præget af høj aktivitet, stigende priser flere steder i landet og et marked, hvor mange købere skal træffe store beslutninger hurtigt. Derfor er det ekstra vigtigt at få overblik, før du skriver under.

Hos ØENS Advokatfirma hjælper vores boligadvokater boligkøbere med at gennemgå købsaftale, dokumenter, forbehold og juridiske risici, så du kan træffe din beslutning på et trygt og oplyst grundlag. Kontakt os for en uforpligtende snak.

Boligkøb i 2026 kræver mere end mavefornemmelse

Mange boligkøbere starter med det samme spørgsmål:

“Kan vi se os selv bo her?”

Det er et vigtigt spørgsmål. Men det bør ikke stå alene.

For når du køber bolig, køber du ikke kun vægge, rum og beliggenhed. Du overtager også rettigheder, forpligtelser, udgifter, dokumenter og risici. Det kan blandt andet handle om:

• købsaftalens vilkår
• overtagelsesdag og deponering
• advokatforbehold og bankforbehold
• boligens stand
• tilstandsrapport og elinstallationsrapport
• ejerskifteforsikring
• energimærke
• servitutter
• lokalplaner
• BBR-oplysninger
• ejerforeningens økonomi og vedtægter
• fællesudgifter og kommende renoveringer
• boligskat og tinglysningsafgifter
• finansiering og lånevilkår

Det er meget at holde styr på. Og netop derfor er det vigtigt, at du ikke kun køber med hjertet. Du skal også købe med overblik.

Før du forelsker dig i boligen: Få styr på din økonomiske ramme

Det første skridt i et trygt boligkøb er ikke fremvisningen. Det er økonomien.

Inden du begynder at byde, bør du tale med banken og få en realistisk vurdering af, hvad du kan købe for. Ikke bare hvad du maksimalt kan låne, men hvad der faktisk giver mening i din hverdag. Et godt boligbudget bør blandt andet tage højde for:

• låneydelse
• fællesudgifter eller ejerudgifter
• ejendomsværdiskat og grundskyld
• forsikringer
• varme, vand og el
• vedligeholdelse
• transport
• eventuel renovering
• flytteudgifter
• møbler og indretning
• buffer til uforudsete udgifter

Det sidste punkt er vigtigt. Mange købere regner på, om de kan købe boligen. Færre regner på, om de også kan leve godt i den bagefter. En bolig skal ikke kun kunne godkendes af banken. Den skal også kunne fungere i dit liv.

Husk, at boligkøb koster mere end købesummen

Købesummen er kun én del af regnestykket. Når du køber ejerbolig, skal du også tage højde for omkostninger i forbindelse med handlen. Det kan blandt andet være:

• tinglysningsafgift på skøde
• tinglysningsafgift på lån
• udgifter til bank og realkredit
• advokatbistand
• ejerskifteforsikring
• husforsikring
• flytning
• eventuelle istandsættelser
• refusionsopgørelse
• indskud til ejerforening eller grundejerforening, hvis relevant

I 2026 udgør tinglysningsafgiften på et ejerskiftedokument som udgangspunkt 0,6 procent af ejerskiftesummen plus en fast afgift på 1.850 kr. Ved tinglysning af pant i fast ejendom er afgiften som udgangspunkt 1,25 procent af det pantsikrede beløb plus en fast afgift på 1.825 kr. Det betyder, at tinglysning alene kan være en mærkbar udgift, især ved køb i de større byer.

Derfor bør du ikke bruge hele din opsparing på udbetalingen. Du skal også have luft til de udgifter, der følger med selve købet.

5 procent i udbetaling er sjældent hele svaret

Som boligkøber skal du som udgangspunkt selv kunne lægge en del af købesummen kontant. Mange taler om “5 procent-reglen”, men i praksis er det sjældent nok kun at have 5 procent klar. Hvorfor? Fordi der kommer udgifter oveni.

Hvis du køber en bolig til 4.000.000 kr., kan 5 procent i udbetaling være 200.000 kr. Men dertil kommer udgifter til tinglysning, rådgivning, bank, flytning, forsikringer og måske mindre istandsættelse.

Derfor bør spørgsmålet ikke kun være:

“Har vi nok til udbetalingen?”

Det bør også være:

“Har vi nok til at gennemføre handlen trygt – og stadig have en buffer bagefter?”

Ejendomsmægleren er ikke din rådgiver

Det er vigtigt at forstå én ting tidligt i processen: Ejendomsmægleren er sælgers rådgiver.

Det betyder ikke, at ejendomsmægleren ikke skal optræde ordentligt eller give korrekte oplysninger. Men mæglerens opgave er at varetage sælgers interesser og få handlen gennemført på sælgers vegne. Som køber bør du derfor have din egen rådgiver.

En boligadvokat gennemgår handlen med dine interesser for øje. Det handler ikke om at gøre processen mere besværlig. Det handler om at sikre, at du forstår, hvad du skriver under på – og at væsentlige forhold bliver afklaret, før handlen bliver endelig.

Advokatforbehold: Den lille sætning, der kan få stor betydning

Et advokatforbehold er en af de vigtigste sikkerheder, du kan få ind i en købsaftale. Et advokatforbehold betyder typisk, at handlen er betinget af, at din advokat kan godkende købsaftalen og handlens dokumenter inden for en aftalt frist. Det er vigtigt, at forbeholdet står i købsaftalen, før du skriver under. Hvis der ikke er et advokatforbehold, og både du og sælger har underskrevet, kan handlen som udgangspunkt være bindende. Du kan i visse tilfælde have en lovbestemt fortrydelsesret, men den kan være forbundet med betaling af godtgørelse til sælger.

Et korrekt formuleret advokatforbehold kan derfor give dig mulighed for at få handlen gennemgået grundigt, uden at du står alene med risikoen for at have overset noget væsentligt. Hos ØENS Advokatfirma anbefaler vi, at du ikke underskriver en købsaftale uden et klart advokatforbehold.

Bankforbehold: Hvis finansieringen ikke er endeligt på plads

Et bankforbehold kan også være vigtigt. Et bankforbehold betyder typisk, at handlen er betinget af, at din bank eller dit realkreditinstitut kan godkende finansieringen. Det er særligt relevant, hvis du endnu ikke har en endelig lånegodkendelse, hvis købssummen ligger tæt på din økonomiske grænse, eller hvis der er forhold ved ejendommen, der kan påvirke finansieringen.

Du bør ikke antage, at banken automatisk kan “redde” dig ud af handlen, hvis finansieringen ikke falder på plads. Hvis finansieringen ikke er endeligt godkendt, bør det fremgå tydeligt af købsaftalen.

Købsaftalen er ikke bare en formalitet

Mange boligkøbere tænker, at købsaftalen er en standardaftale. Det er den måske også på overfladen. Men det betyder ikke, at den er ufarlig. Købsaftalen fastlægger de centrale vilkår for handlen, blandt andet:

• købesum
• overtagelsesdag
• dispositionsret
• deponering
• finansiering
• forbehold
• frister
• løsøre
• mangler
• refusion
• hvem der berigtiger handlen
• særlige aftaler mellem køber og sælger

Små formuleringer kan få stor betydning. Det kan for eksempel være, om du får adgang til boligen før overtagelse. Om sælger skal udbedre noget inden overtagelsen. Om hårde hvidevarer medfølger. Om en bestemt tilladelse skal være på plads. Eller om handlen er betinget af bankens og advokatens godkendelse.

Derfor bør købsaftalen altid læses sammen med handlens øvrige dokumenter.

Dokumenterne fortæller ofte mere end salgsopstillingen

Salgsopstillingen giver dig et overblik. Men den fortæller sjældent hele historien. Når du køber bolig, bør du blandt andet få gennemgået:

• købsaftale
• salgsopstilling
• tingbogsattest
• servitutter
• BBR-meddelelse
• ejendomsdatarapport
• energimærke
• tilstandsrapport
• elinstallationsrapport
• tilbud på ejerskifteforsikring
• husforsikringsoplysninger
• ejerforeningsvedtægter, hvis du køber ejerlejlighed
• ejerforeningens regnskab og budget
• generalforsamlingsreferater
• vedligeholdelsesplan
• eventuelle oplysninger om kommende arbejder eller stigninger i fællesudgifter

Det kan virke tørt. Men det er ofte her, de vigtige oplysninger ligger. Måske viser referaterne, at der er planer om en større facaderenovering. Måske har ejerforeningen en presset økonomi. Måske er der en servitut, der begrænser brugen af ejendommen. Måske stemmer BBR-oplysningerne ikke med den måde, boligen faktisk er indrettet på. Det er ikke altid et problem. Men det er noget, du skal kende, før du beslutter dig.

Tilstandsrapport og elinstallationsrapport: Hvad viser de — og hvad viser de ikke?

Hvis du køber hus, rækkehus eller anden ejendom omfattet af huseftersynsordningen, vil der ofte være udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Tilstandsrapporten beskriver synlige skader eller tegn på skader ved bygningen. Elinstallationsrapporten beskriver elinstallationernes tilstand. Rapporterne er vigtige. Men de er ikke en garanti for, at boligen er fejlfri.

De fortæller noget om de forhold, der er undersøgt, og de kan være afgørende for, om der kan tegnes ejerskifteforsikring. Men de dækker ikke alt, og de erstatter ikke en grundig vurdering af boligens stand. Som køber bør du især være opmærksom på:

• alvorlige skader
• fugt
• tagets tilstand
• kælderforhold
• ulovlige eller usikre elinstallationer
• tidligere ombygninger
• forhold, der kræver nærmere undersøgelse
• bemærkninger, der gentager sig flere steder
• forhold, der ikke er undersøgt

Hvis rapporterne giver anledning til tvivl, kan det være en god idé at få en byggesagkyndig til at gennemgå boligen, før handlen bliver endelig.

Ejerskifteforsikring: En vigtig, men ikke altomfattende forsikring

En ejerskifteforsikring kan dække visse skjulte fejl og skader ved boligen, som var til stede ved overtagelsen, men som ikke fremgik af rapporterne. Men ejerskifteforsikringen dækker ikke alt.

Den dækker typisk ikke almindeligt slid, forhold du kendte til før købet, forhold der er beskrevet i rapporterne, eller forhold der falder uden for forsikringsbetingelserne. Derfor bør du ikke kun spørge:

“Er der tilbudt ejerskifteforsikring?”

Du bør også spørge:

“Hvad dækker den, hvad dækker den ikke, og giver det mening at vælge en udvidet dækning?”

Det er et punkt, mange købere først forstår, når skaden er sket. Derfor bør forsikringstilbuddet og betingelserne gennemgås grundigt inden endelig accept.

Køb af ejerlejlighed eller andelsbolig: Du køber også ind i en forening

Når du køber ejerlejlighed eller andelsbolig, køber du ikke kun din egen bolig. Du bliver også en del af en boligforening. Det betyder, at foreningens økonomi, beslutninger og vedtægter får betydning for dig. Du bør derfor få gennemgået:

• ejerforeningens regnskab
• budget
• fællesudgifter
• vedtægter
• husorden
• generalforsamlingsreferater
• vedligeholdelsesplan
• opsparing
• gæld
• igangværende eller kommende byggesager
• forsikringsforhold
• eventuelle altan-, tag-, facade- eller rørprojekter
• regler for udlejning, husdyr og brug af fællesarealer

En lejlighed kan se perfekt ud på fremvisningen, men hvis ejerforeningen eller andelsboligforeningen står foran en stor renovering uden tilstrækkelig opsparing, kan det få betydning for din økonomi. Det behøver ikke betyde, at du ikke skal købe. Men du skal vide det, før du køber.

Køb af bolig sammen med en anden

Mange køber bolig sammen med en kæreste, ægtefælle, ven eller et familiemedlem. Det kan være en god løsning. Men det kræver klare aftaler. Hvis I ikke ejer lige meget, betaler lige meget eller hæfter på samme måde, bør det dokumenteres tydeligt.

Det kan blandt andet være relevant at få lavet en samejeaftale, hvor der står:

• hvem der ejer hvor stor en andel
• hvordan udbetalingen er finansieret
• hvordan udgifter deles
• hvem der betaler for forbedringer
• hvad der sker, hvis én vil sælge
• hvad der sker, hvis I går fra hinanden
• hvordan boligen værdiansættes ved overtagelse
• hvordan et eventuelt overskud eller tab fordeles

Hvis I er kærester, men ikke gift, bør I også overveje, om der er behov for testamente. Det er ikke romantisk at tale om. Men det er langt bedre at have klare aftaler, mens I er enige, end at skulle diskutere det, når situationen er svær.

Hvis forældre hjælper med boligkøbet

I særligt de større byer får mange købere hjælp hjemmefra i form af et forældrekøb eller indirekte forældrekøb. Det kan være i form af gave, familielån, kaution, arveforskud eller anden økonomisk støtte. Det kan være en stor hjælp. Men det bør dokumenteres korrekt.

Der er stor forskel på, om pengene er:

• en gave
• et lån
• et arveforskud
• et indskud mod ejerandel
• en midlertidig hjælp
• en kaution eller sikkerhedsstillelse

Hvis det ikke bliver skrevet ordentligt ned, kan det give problemer senere. Både mellem køber og forældre, mellem søskende, mellem samlevende og i forbindelse med arv, samlivsophør eller salg af boligen. Her kan juridisk rådgivning være med til at sikre, at hjælpen ikke skaber uklarhed senere.

Boligskat i 2026: Husk forskudsopgørelsen

Når du køber ejerbolig, skal du betale boligskat. Det vil sige ejendomsværdiskat og grundskyld. I 2026 betales boligskat som udgangspunkt via forskudsopgørelsen. Det betyder, at du bør rette din forskudsopgørelse, når du køber bolig, så din skat bliver beregnet korrekt. Det er især vigtigt, fordi boligskatten i 2026 i første omgang kan være baseret på en foreløbig vurdering. Når den endelige vurdering kommer, kan skatten blive genberegnet og efterreguleret.

Som køber bør du derfor ikke kun se på den månedlige låneydelse. Du bør også forstå, hvilken boligskat der følger med boligen, og om der kan komme reguleringer senere.

Servitutter, lokalplaner og BBR: De kedelige dokumenter kan være de vigtigste

Nogle af de vigtigste forhold i en bolighandel gemmer sig i dokumenter, mange købere springer let hen over. Det gælder især servitutter, lokalplaner og BBR-oplysninger. Servitutter kan for eksempel begrænse, hvad du må bruge ejendommen til, eller hvad du må bygge. Lokalplaner kan få betydning for området omkring boligen. BBR-oplysninger kan vise, om boligens registrerede areal, anvendelse og installationer passer med virkeligheden.

Det kan være relevant at undersøge:

• om boligens areal stemmer
• om kælder, loftsrum eller udestue må bruges som forventet
• om tidligere ombygninger er lovlige
• om der er byggesager eller påbud
• om der er begrænsninger på udlejning
• om der er planer for området
• om der er adgangsrettigheder, ledninger eller brugsrettigheder på grunden

Det er sjældent det mest spændende ved boligkøbet. Men det kan være det vigtigste.

Hvad gennemgår en boligadvokat?

En boligadvokat hjælper dig med at få overblik over handlen og de juridiske forhold, før handlen bliver endelig.

Hos ØENS Advokatfirma kan vi blandt andet hjælpe med at gennemgå:

• købsaftalen
• advokatforbehold og bankforbehold
• handlens dokumenter
• tilstandsrapport og elinstallationsrapport
• ejerskifteforsikring
• servitutter
• tingbog
• BBR
• ejerforeningsforhold
• økonomiske og juridiske risici
• frister og forpligtelser
• skøde og berigtigelse
• refusionsopgørelse

Vi hjælper også med at stille de rigtige spørgsmål til sælger, mægler, bank eller forsikringsselskab, hvis der er forhold, der skal afklares nærmere. Formålet er ikke at gøre handlen tungere. Formålet er at sikre, at du ved, hvad du siger ja til.

Hvornår bør du kontakte en boligadvokat?

Du bør kontakte en boligadvokat, så snart du overvejer at skrive under på en købsaftale – og gerne før. Det vigtigste er, at advokatforbeholdet kommer korrekt ind i købsaftalen, før du underskriver. Har du allerede fået en købsaftale til underskrift, bør du derfor få rådgivning hurtigt, så du ikke overser en vigtig frist.

Du bør især kontakte en boligadvokat, hvis:

• du er førstegangskøber
• du køber ejerlejlighed
• du køber hus med bemærkninger i rapporterne
• der er kommende renoveringer i ejerforeningen
• der er usikkerhed om finansiering
• du køber sammen med en anden
• dine forældre hjælper økonomisk
• der er servitutter eller lokalplaner, du ikke forstår
• du er i tvivl om ejerskifteforsikringen
• du føler dig presset til at skrive hurtigt under

Et boligkøb skal ikke trækkes unødigt i langdrag. Men det skal heller ikke hastes igennem uden overblik.

Sådan hjælper ØENS Advokatfirma dig sikkert gennem boligkøbet

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi boligkøbere i øjenhøjde. Vi gennemgår handlen, forklarer dokumenterne og hjælper dig med at forstå de juridiske og praktiske konsekvenser, før du binder dig endeligt. Vores tilgang er enkel:

• Du sender købsaftale og dokumenter til os
• Vi gennemgår handlen og identificerer de væsentlige forhold
• Vi forklarer dig, hvad der kræver opmærksomhed
• Vi kontakter mægler eller sælger, hvis noget skal afklares
• Vi hjælper dig trygt videre mod overtagelse

Du får ikke bare en juridisk gennemgang. Du får et klart beslutningsgrundlag.

Skal du købe bolig?

Hvis du står foran et boligkøb, er du velkommen til at kontakte ØENS Advokatfirma for en uforpligtende samtale. Vi hjælper dig med at skabe overblik over købsaftalen, dokumenterne og de juridiske forhold, så du kan træffe en tryg beslutning.

Når du køber bolig, skal det ikke handle om at håbe, at alt er i orden. Det skal handle om at vide det.

Kontakt en af ØENS boligadvokater

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, partner

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Afdeling:

FAQ – Din guide til boligkøb i 2026

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om boligkøb i Danmark i 2026. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvad du skal være opmærksom på, hvilke omkostninger der er, og hvordan du juridisk og økonomisk bedst griber boligkøbet an.

Regler om tilbudspligt, finansiering og etablering af andelsboligforeninger.

Andelsboliger: Historisk og fremtidig boligform

Andelsboliger har i mere end et århundrede været en integreret del af det danske boligmarked og har historisk fungeret som et alternativ til både ejerboliger og private lejeboliger. Boligformen har givet mange husstande adgang til en stabil og langsigtet bolig med fællesskab, medbestemmelse og ofte lavere indgangsbarrierer end det traditionelle ejerboligmarked. Samtidig har andelsboliger været kendetegnet ved en stærk lokal forankring og et kollektivt ansvar for ejendommens drift og økonomi.

Alligevel har antallet af andelsboliger i Danmark gennem de senere år været præget af stagnation og i visse områder et direkte fald. Denne udvikling er sket parallelt med et stigende pres på boligmarkedet, særligt i de større byer, hvor efterspørgslen på betalingsvenlige og langsigtede boligformer fortsat er høj. For mange er det i dag særdeles vanskeligt at finde en betalingsvenlig ejerbolig i hovedstadsområdet.

Kombinationen af færre nye andelsboliger og øget efterspørgsel har været med til at aktualisere spørgsmålet om, hvordan andelsboligen fortsat kan spille en rolle i fremtidens boligmarked.

På den baggrund har regeringen – med social- og boligminister Sophie Hæstorp Andersen (S) i spidsen – tilkendegivet, at man vil arbejde målrettet for at skabe flere andelsboliger. Ambitionen er ikke at ændre andelsboligens grundlæggende struktur eller principper, men derimod at fjerne nogle af de barrierer, som i praksis har gjort det vanskeligt at etablere nye andelsboligforeninger. Fokus er især rettet mod de situationer, hvor lejere får mulighed for at overtage deres ejendom, når en udlejningsejendom sælges, og mod at sikre, at denne mulighed reelt kan anvendes.

Andelsboligen som boligform i dag

Andelsboliger adskiller sig fra både ejerboliger og lejeboliger ved, at ejendommen ejes kollektivt af en andelsboligforening, mens den enkelte beboer har brugsret til sin bolig mod betaling af boligafgift. Denne konstruktion betyder, at andelsboligen både rummer elementer af ejerskab og fællesskab, men samtidig er underlagt en særlig regulering, som har til formål at sikre foreningens økonomi og beboernes rettigheder.

I dag opstår nye andelsboliger primært gennem omdannelse af eksisterende udlejningsejendomme. Det er en proces, som kræver både organisatorisk sammenhold blandt lejerne og en betydelig juridisk og økonomisk indsats. Selvom lovgivningen giver mulighed for, at lejere kan overtage deres ejendom, har det i praksis vist sig vanskeligt at gennemføre denne type omdannelse. Det er netop denne kløft mellem de formelle muligheder og den faktiske anvendelse, som regeringens initiativer søger at adressere.

Tilbudspligt – nøglen til nye andelsboliger

Et helt centralt element i arbejdet med at skabe flere andelsboliger er reglerne om tilbudspligt. Tilbudspligt er en lovbestemt ordning i lejelovens kapitel 24, som i visse situationer forpligter en udlejer til at tilbyde lejerne at købe ejendommen, før den kan sælges til en ekstern køber. Formålet med tilbudspligten er at give lejere en reel mulighed for at overtage deres ejendom samlet og etablere en andelsboligforening, når en udlejningsejendom sættes til salg. Ordningen spiller derfor en central rolle i omdannelsen af udlejningsejendomme til andelsboliger og i etableringen af nye andelsboligforeninger.

Når tilbudspligten finder anvendelse, modtager lejerne et tilbud om køb af ejendommen på nærmere fastsatte vilkår og inden for en lovbestemt frist. Inden for denne frist skal lejerne tage stilling til, om de ønsker at acceptere tilbuddet og påbegynde processen med stiftelse af en andelsboligforening. Denne proces forudsætter både organisatorisk sammenhold blandt lejerne, overblik over ejendommens økonomi og korrekt juridisk håndtering af købet. I situationer, hvor en ejendom sættes til salg, kan kendskab til reglerne om tilbudspligt og andelsboligforening derfor være afgørende for, om muligheden for overtagelse reelt kan udnyttes.

Det er væsentligt at understrege, at tilbudspligt ikke pålægger lejerne en pligt til at købe ejendommen. Ordningen indebærer alene, at lejerne får en ret til at købe ejendommen på de vilkår, der følger af tilbuddet, hvis de ønsker at benytte denne mulighed og etablere en andelsbolig.

Tilbudspligten gælder imidlertid ikke i alle salgssituationer, og der findes en række undtagelser i lovgivningen. Om reglerne om tilbudspligt finder anvendelse i den konkrete sag, beror derfor altid på en samlet juridisk vurdering af ejendommens forhold, ejerstruktur og den påtænkte handel.

Hvorfor har tilbudspligten været svær at bruge?

Selvom tilbudspligten har eksisteret i mange år, er det kun en begrænset del af de omfattede ejendomme, som reelt er blevet omdannet til andelsboligforeninger gennem ordningen. Årsagen er ikke mangel på interesse, men derimod den måde, processen fungerer på i praksis.

Lejerne skal på relativt kort tid organisere sig, skabe overblik over ejendommens økonomi, indhente juridisk og økonomisk rådgivning, opnå bankfinansiering og gennemføre stiftelsen af en andelsboligforening. Samtidig løber der faste lovbestemte frister, som ikke tager hensyn til, at mange lejere ikke har erfaring med ejendomshandler, foreningsstiftelse eller finansiering i denne størrelsesorden. For mange lejergrupper har disse forhold samlet set gjort det vanskeligt at gennemføre et køb, selv i situationer hvor ønsket har været til stede.

Regeringens fokus på lettere etablering af andelsboliger

Regeringens udmeldinger om flere andelsboliger tager udgangspunkt i et ønske om at gøre tilbudspligten mere anvendelig i praksis. Det handler grundlæggende om at reducere de barrierer, som i dag gør processen tung og usikker, uden at ændre de grundlæggende rammer for andelsboligformen. Indsatsen retter sig blandt andet mod de processer, der knytter sig til tilbudspligt, herunder de vurderings- og dokumentationskrav, som indgår i et typisk forløb. Målet er at skabe mere smidige og forudsigelige processer, så lejerne har en reel mulighed for at nå fra tilbud til etableret forening inden for de gældende tidsrammer.

Samtidig er der fokus på adgangen til finansiering. Kreditvurdering har i mange tilfælde været en afgørende barriere for etablering af nye andelsboligforeninger, og der er varslet ændringer, som skal gøre det lettere at opnå bankgodkendelse i forbindelse med tilbudspligt. Hvordan disse ændringer konkret udmøntes, afhænger af den videre lovgivningsproces og den administrative praksis, men retningen er at skabe bedre sammenhæng mellem ejendommens økonomi og beboernes betalingsevne.

Hvad betyder udviklingen i praksis?

For lejere i udlejningsejendomme betyder udviklingen, at muligheden for at overtage ejendommen som andelsbolig i fremtiden kan blive mere realistisk. Det ændrer dog ikke ved, at etablering af en andelsboligforening fortsat er en kompleks proces, som kræver både fælles beslutninger, økonomisk overblik og korrekt juridisk håndtering.

For andelsboligsektoren som helhed kan øget fokus på nye andelsboliger føre til flere nyetablerede foreninger og et øget behov for professionel administration og rådgivning. For ejendomme og udlejere ændrer initiativerne ikke på, at tilbudspligt allerede er en del af de gældende regler, men en mere anvendelig ordning kan medføre mere forudsigelige forløb, når ejendomme sælges.

Et boligområde i bevægelse

Regeringens arbejde for at skabe flere andelsboliger skal ses som et led i en bredere udvikling af boligmarkedet, hvor der søges løsninger, der kan skabe balance mellem udbud, efterspørgsel og adgang til stabile boligformer. Andelsboligen er ikke en ny boligform, men dens rolle og udbredelse afhænger i høj grad af, om de eksisterende regler kan fungere i praksis. Udviklingen på området følges tæt, og de konkrete konsekvenser vil afhænge af, hvordan de varslede initiativer implementeres i lovgivning og praksis. Det ændrer dog ikke ved, at andelsboligen fortsat spiller en central rolle i det danske boliglandskab, og at mulighederne for at etablere nye andelsboliger igen er rykket i fokus.

Har I behov for hjælp?

Når en udlejningsejendom sælges, og lejerne ønsker at overtage ejendommen og etablere en andelsboligforening, er timing, overblik og korrekt håndtering helt afgørende. Tilbudspligten giver lejerne en reel mulighed for at købe ejendommen, men i praksis er det en mulighed, der hurtigt kan gå tabt, hvis processen ikke håndteres rettidigt og professionelt. Fristerne er faste, dokumentationskravene omfattende, og både juridiske, økonomiske og organisatoriske forhold skal falde på plads inden for en begrænset tidsramme.

ØENS Advokatfirma bistår lejere i hele landet – og særligt i København og omegn – med juridisk rådgivning i forbindelse med tilbudspligt, stiftelse af andelsboligforeninger, finansiering, kommunal indtræden og gennemførelse af ejendomsoverdragelser. Rådgivningen tager udgangspunkt i den konkrete ejendom og den konkrete situation, så I – som lejere – får et klart overblik over muligheder, risici og proceskrav ved at omdanne jeres ejendom til andelsboligforening.

Når der foreligger et tilbud om køb, kan tidlig juridisk inddragelse være afgørende for, om overtagelsen kan gennemføres, eller om retten til at købe ejendommen går tabt.

Advokatfirma

Søren Saaby Hansen

Advokat (H), partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Advokatfirma

Kenneth Gudmundsson

Advokat (L), stiftende partner

Afdeling:

FAQ – Ofte stillede spørgsmål om andelsboliger og tilbudspligt

Etablering af andelsboliger og anvendelse af tilbudspligt rejser ofte en lang række spørgsmål. Nedenfor besvares de mest almindelige spørgsmål, som typisk opstår i forbindelse med salg af udlejningsejendomme og overvejelse om etablering af andelsboligforening.

En konkret guide til tilbudspligt ved salg af udlejningsejendom, stiftelse af andelsboligforening og kommunal støtte.

Overvejer jeres udlejer at sælge ejendommen?

Når en udlejer ønsker at overdrage en udlejningsejendom, der anvendes til beboelse, har beboerne i mange tilfælde en lovbestemt ret til at få ejendommen tilbudt til overtagelse som andelsboligforening på samme vilkår som en ekstern køber. Denne ret kaldes ’tilbudspligt’ og er reguleret i lejelovens kapitel 24 (§§ 196-201) samt i andelsboligforeningsloven (§ 2 og §§ 7 e-f).

I praksis giver tilbudspligten ofte anledning til betydelig usikkerhed blandt lejerne. Reglerne er detaljerede, fristerne korte, og processen forudsætter både organisatorisk og økonomisk handlekraft. Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi løbende lejere – særligt i København, Frederiksberg og Storkøbenhavn – som står midt i en ejendomshandel og hurtigt skal tage stilling til, om de vil gå fra lejere til andelshavere.

Formålet med denne artikel er at give et klart og praktisk overblik over rettigheder, krav og typiske faldgruber, så beslutninger kan træffes på et oplyst og realistisk grundlag.

Hvad er tilbudspligt ved salg af udlejningsejendom?

Tilbudspligt indebærer, at lejerne som udgangspunkt har ret til at overtage ejendommen som andelsboligforening, før den sælges til en ekstern køber, og på samme vilkår som aftalen med denne køber. Reglerne gælder for rene boligejendomme med mindst seks beboelseslejligheder samt for ejendomme med både bolig og erhverv, når der er mindst tretten beboelseslejligheder.

Tilbudspligten udløses, når udlejeren har indgået en bindende overdragelsesaftale med en ekstern køber. Køberen kan være både en fysisk person og et selskab, og der er ofte tale om professionelle investorer eller kapitalfonde. Pligten gælder ikke alene ved almindelige salg, men også ved gave, fusion, spaltning, mageskifte eller ved overdragelse af aktier eller anparter, der giver køberen bestemmende indflydelse i det selskab, som ejer ejendommen.

Der er dog væsentlige undtagelser. Tilbudspligten gælder ikke ved arv til en fysisk person eller ved salg til en hidtidig medejer. Har ejendommen tidligere været ejet af en andelsboligforening, er tilbudspligten desuden suspenderet i fem år. Udlejer kan ikke gyldigt aftale sig ud af tilbudspligten, da reglerne er ufravigelige til skade for lejerne.

Udlejers tilbud og lejernes frist

Udlejeren skal fremsende tilbuddet til samtlige beboelseslejere, og vilkårene skal være identiske med den overdragelsesaftale, der er indgået med den eksterne køber. Samtidig skal udlejeren give de såkaldte sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder oplysninger om driftsudgifter, lejeforhold, vedligeholdelseskonti, forudbetalt leje og depositum.

Lejerne har som minimum 10 uger til at acceptere tilbuddet, idet juli måned ikke medregnes. Fristen begynder først at løbe, når alle relevante oplysninger er modtaget af samtlige beboelseslejere. Hvis blot én beboelseslejer ikke har modtaget materialet, udskydes fristens start. Oplysningerne kan gives digitalt, men ansvaret for korrekt og fuldstændig fremsendelse påhviler udlejeren.

I tilfælde, hvor købesummen ikke kan beskrives som en uafhængig markedspris – for eksempel ved ejendomsbytte eller betaling med aktier eller anparter – kan der i visse situationer være krav om syn og skøn over ejendommens markedsværdi som udlejningsejendom.

Krav for at overtage ejendommen som andelsboligforening

Hvis lejerne ønsker at acceptere tilbuddet, skal der stiftes en andelsboligforening. Et helt centralt krav er, at mindst 60 procent af beboelseslejerne bliver andelshavere. Alle beboelseslejere, der var lejere på tidspunktet for udlejers aftale med den eksterne køber, har ret til medlemskab.

Erhvervslejere kan blive erhvervsandelshavere, hvis den nystiftede forening træffer beslutning herom. Det er samtidig væsentligt at være opmærksom på, at andele, som eventuelt købes af kommunen, ikke tæller med i opgørelsen af de 60 procent. Lejerne skal derfor selv sikre, at medlemskravet er opfyldt ved erhvervelsen.

For mange lejere er næste spørgsmål, hvordan en overtagelse konkret gennemføres i praksis, hvis betingelserne for at overtage ejendommen er opfyldt. Stiftelse af en andelsboligforening er en selvstændig proces, der kræver både juridisk rådgivning og et klart overblik over økonomi og den efterfølgende drift af ejendommen.

På vores side om stiftelse af andelsboligforening gennemgår vi – både praktisk og juridisk – hvordan lejerne organiserer sig, hvilke beslutninger der skal træffes, og hvordan ejendommen kan administreres efter overtagelsen.

Organisering, rådgivning og finansiering

Erfaringen viser, at lejerne bør organisere sig straks efter modtagelsen af tilbuddet. Det sker typisk ved indkaldelse til beboermøde og nedsættelse af en initiativgruppe, som får ansvar for processen. Tidlig inddragelse af en advokat med erfaring i stiftelse af andelsboligforeninger er ofte afgørende.

Advokaten bistår blandt andet med friststyring, udarbejdelse af vedtægter samt koordinering med revisor, bank, realkreditinstitut og byggetekniske rådgivere. Finansieringen af købet sker normalt ved, at andelsboligforeningen optager realkreditlån på op til 80 procent af købesummen. Restfinansieringen dækkes typisk via banklån og andelshavernes indskud, som kan betales af opsparing eller finansieres via privat banklån.

En væsentlig del af arbejdet består i udarbejdelse af realistiske budgetter. Der laves typisk drifts- og vedligeholdelsesbudgetter over en 10-15-årig periode baseret på en byggeteknisk gennemgang af ejendommen. På dette grundlag beregnes andelsindskud og fremtidig boligafgift. Parallelt hermed bør de enkelte lejere sikre sig, at de kan finansiere deres indskud.

Stiftende generalforsamling og accept

Når finansieringen er på plads, og det er afklaret, at mindst 60 procent af lejerne ønsker at blive andelshavere, afholdes der stiftende generalforsamling. Her vedtages vedtægter, bestyrelse vælges, og der træffes beslutning om at acceptere udlejers tilbud.

Accepten skal afgives rettidigt og være fuldt dokumenteret. Det indebærer, at vilkårene skal svare én til én til aftalen med tredjemand, og at der skal vedlægges dokumentation for finansiering og kontant udbetaling. Mangelfuld eller betinget accept kan afvises, hvilket kan medføre, at udlejeren er berettiget til at gennemføre salget til tredjemand.

Kommunal støtte – særligt i København

Kommunen kan med andelsboligforeningens godkendelse købe andele for lejere, der ikke kan eller ikke ønsker at blive andelshavere. Lejeren fortsætter da som lejer hos kommunen på uændrede vilkår, mens kommunen indtræder som andelshaver på lige fod med de øvrige medlemmer og uden særlige rettigheder.

I Københavns Kommune er der i 2025 afsat midler til køb af op til 40 procent af andelene i nye andelsboligforeninger, hvor der er risiko for, at stiftelsen ellers ikke kan gennemføres. Kommunen yder samtidig bidrag til den løbende drift, når boligafgiften overstiger den leje, kommunen opnår som udlejer. Ordningen forventes gjort permanent fra 2026, men erfaringen viser, at tidlig dialog med Teknik- og Miljøforvaltningen er afgørende, da beslutningerne træffes inden for snævre tidsrammer.

Trin-for-trin: Sådan organiserer I jer som lejere, hvis I ønsker at overtage ejendommen

Når lejerne modtager tilbuddet, er det afgørende at handle hurtigt og struktureret. Erfaringen viser, at et klart procesoverblik tidligt i forløbet er afgørende for, om overtagelsen kan gennemføres.

1. Indkald straks til beboermøde: Lejerne bør hurtigst muligt indkalde til beboermøde og nedsætte en arbejdsgruppe bestående af lejere, der kan drive processen videre. Arbejdsgruppen bør tidligt indhente rådgivning fra en advokat med erfaring i stiftelse af andelsboligforeninger. Advokaten bistår typisk med den overordnede proces, friststyring og udarbejdelse af vedtægter samt med at etablere kontakt til relevante rådgivere, herunder revisor, bank/realkreditinstitut og byggetekniske rådgivere.

2. Få styr på økonomien: Andelsboligforeningens køb af ejendommen finansieres normalt ved, at foreningen optager realkreditlån på op til 80 procent af købesummen. Den resterende del af købesummen samt omkostninger til stiftelse af foreningen og låneoptagelse finansieres via banklån og andelshavernes indskud. Andelshaverne kan betale indskuddet af opsparede midler eller finansiere det gennem privat banklån.

3. Budgetter, byggeteknik og finansiering: Arbejdet med at sikre finansiering er ofte den mest tidskrævende fase i en stiftelse. I denne fase udarbejder foreningens rådgivere en række budgetter for foreningens drift, typisk over en 15-årig periode. Ud over et samlet driftsbudget skal der udarbejdes et særskilt budget for ejendommens drift og vedligeholdelse, baseret på en byggeteknisk undersøgelse af ejendommen. Den byggetekniske gennemgang bestilles som udgangspunkt af advokaten hos en rådgivende arkitekt eller ingeniør på initiativgruppens vegne. På baggrund af budgetterne udarbejdes beregninger af andelshavernes indskud og den fremtidige boligafgift baseret på konkrete finansieringstilbud fra forskellige realkreditinstitutter. Parallelt hermed bør lejerne hurtigst muligt kontakte deres egne banker for at sikre, at de kan stille med det nødvendige beløb til andelsindskuddet.

4. Afklar opbakningen blandt lejerne: Herefter skal det kortlægges, hvor mange lejere der ønsker at blive andelshavere. Hvis ikke mindst 60 procent af beboelseslejerne ønsker at indtræde som andelshavere, kan lejerne ikke overtage ejendommen som andelsboligforening.

5. Afhold stiftende generalforsamling: Når finansieringen er på plads, og medlemskravet er opfyldt, afholdes der stiftende generalforsamling. Her vedtages foreningens vedtægter, der vælges bestyrelse, medlemmer optages, finansieringen godkendes, og der træffes beslutning om at acceptere udlejers tilbud.

6. Afgiv rettidig og dokumenteret accept: Endelig sendes accepten af tilbuddet til udlejeren med advokatens bistand. Accepten skal afgives inden fristens udløb og skal være fuldt dokumenteret, herunder med dokumentation for finansiering og kontant udbetaling.

Har I behov for hjælp?

Hvis en udlejningsejendom sælges, og lejerne ønsker at overtage den som andelsboligforening, er hurtig handling, korrekt rådgivning og solid dokumentation afgørende. Tilbudspligten giver en reel mulighed – men kun hvis processen håndteres professionelt og rettidigt.

ØENS Advokatfirma bistår lejere i hele landet – og særligt i København og omegn – med rådgivning om tilbudspligt, stiftelse af andelsboligforeninger, finansiering, kommunal indtræden og gennemførelse af ejendomsoverdragelser. Står I med et konkret tilbud, kan tidlig juridisk rådgivning være forskellen på en vellykket overtagelse og tab af retten til at købe ejendommen.

Advokatfirma

Søren Saaby Hansen

Advokat (H), partner

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Advokatfirma

Kenneth Gudmundsson

Advokat (L), stiftende partner

Afdeling:

FAQ – Tilbudspligt, andelsboligforening og salg af udlejningsejendom

Nedenfor har vi samlet svar på de spørgsmål, som lejere oftest stiller, når deres udlejer sælger ejendommen, og der opstår tvivl om tilbudspligt, frister og mulighederne for at overtage ejendommen som andelsboligforening. Spørgsmålene tager udgangspunkt i gældende ret og i de problemstillinger, vi i praksis møder i rådgivningen af lejere – særligt i København og omegn.

Skattereglerne for forældrekøb og familieoverdragelser er blevet markant mere komplekse, og mange familier risikerer i dag betydelige skattemæssige konsekvenser, hvis de ikke får den rette rådgivning. I en ny helsidesartikel i Politiken sætter boligadvokat og associeret partner hos ØENS Advokatfirma, Michael Friis Pedersen, fokus på de faldgruber, som forældre og børn kan støde på ved overdragelse af fast ejendom inden for familien.

20-procents-reglen er ikke længere en garanti

Traditionelt har forældrekøb været en udbredt måde at hjælpe børn ind på boligmarkedet, særligt i de større byer. Mange familier har baseret deres planlægning på den såkaldte 20-procents-regel, som giver mulighed for at overdrage fast ejendom til nærtstående til en pris under den offentlige vurdering.

I praksis oplever vi imidlertid, at Skat i stigende grad tilsidesætter familiehandler med henvisning til “særlige omstændigheder”. Disse kan blandt andet være relateret til tidligere handler, finansiering, vurderinger eller istandsættelser. Da der ikke findes faste og klare kriterier, kan vurderingen først ske flere år efter overdragelsen – med risiko for store efteropkrævninger af skat og gaveafgift.

Indirekte forældrekøb som alternativ

I Politiken-artiklen peger Michael Friis Pedersen på indirekte forældrekøb som et alternativ, der for mange familier kan skabe større klarhed og skattemæssig sikkerhed.

Ved et indirekte forældrekøb køber barnet boligen i eget navn, mens forældrene hjælper med finansieringen, typisk gennem et familielån. På den måde undgås mange af de problemstillinger, der kan opstå ved traditionelle forældrekøb og efterfølgende familieoverdragelser, hvor Skat kan anfægte handelsprisen.

Samtidig stiller modellen krav til korrekt dokumentation, klare lånevilkår og en realistisk vurdering af barnets økonomi – herunder bankens krav til gældsfaktor og rådighedsbeløb.

Juridisk rådgivning er afgørende

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi løbende om forældrekøb, indirekte forældrekøb, familielån og familieoverdragelser. Vores erfaring er, at valget af den rette model afhænger af en samlet vurdering af skat, finansiering og familiens konkrete forhold – og at tidlig juridisk rådgivning kan være afgørende for at undgå dyre overraskelser senere.

Vi har samlet vores viden om indirekte forældrekøb i denne artikel, hvor fordele, ulemper og juridiske opmærksomhedspunkter gennemgås mere detaljeret.

Overvejer I at hjælpe jeres børn ind på boligmarkedet, eller står I over for en familieoverdragelse, anbefaler vi, at I søger rådgivning hos boligadvokat Michael Friis Pedersen, inden beslutningerne træffes.

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, partner

Afdeling:

FAQ – Forældrekøb og familieoverdragelse

Nedenfor finder du ofte stillede spørgsmål og svar om forældrekøb, familieoverdragelse og skattemæssige risici. FAQ’en giver dig et overblik over reglerne, faldgruberne og alternativerne, som du bør kende til, før du træffer beslutninger.

Fænomenet ”indirekte forældrekøb”, også kaldet en forældrefinte, refererer til en finansieringsmodel ved boligkøb, hvor forældre stiller midler til rådighed for deres barn, der køber en bolig i eget navn. Barnet bliver således den reelle (juridiske) ejer af boligen, mens forældrene helt eller delvist finansierer købesummen ved at yde et lån til barnet. Dermed er det også barnet, der drager fordel af den økonomiske gevinst, hvis boligen senere sælges med overskud.

Finansieringsmodellen anvendes ofte ved køb af andelsboliger, da mange andelsforeninger stiller krav i deres vedtægter om, at andelshaveren selv bebor boligen. I de senere år er der dog også observeret en stigende anvendelse af modellen ved køb af ejerlejligheder på boligmarkedet – særligt i København, Frederiksberg og på Amager.

Krav til dokumentation til indirekte forældrekøb

Finansiering ved ”indirekte forældrekøb” stiller krav til, at låneforholdet mellem barn og forældre kan dokumenteres, og at der ikke i det skjulte er tale om en gave, da dette kan give afgiftsmæssige konsekvenser.

For at undgå, at lånet kan blive betragtet som en gave, bør der udarbejdes en skriftlig låneaftale mellem barnet og forældrene – evt. med hjælp fra en boligadvokat. Aftalen bør indeholde detaljer om lånebeløb, rentevilkår, tilbagebetalingsplan samt eventuelle sikkerheder. Låneaftalen bør derudover indeholde klare bestemmelser om, hvad der skal ske med lånet i tilfælde af forældrenes død for at undgå tvivl og eventuelle tvister mellem barnet og øvrige arvinger. Endelig skal lånet være på anfordringsvilkår. Det betyder, at långiver skal kunne kræve lånet tilbagebetalt på anfordring/uden varsel.

Det anbefales at søge juridisk rådgivning hos en boligadvokat for at sikre, at låneaftalen er korrekt udformet og overholder gældende regler. Dette minimerer risikoen for skattemæssige problemer og sikrer, at både forældre og barn er beskyttet.

Afdrags- og rentemæssige fordele

Der er ingen krav om, at låneaftalen skal følge almindelige markedsvilkår, hvilket gør det muligt for forældrene at tilbyde et enten rentefrit lån eller en rente, der er lavere end den, barnet ville kunne opnå ved traditionel finansiering gennem pengeinstitutter. Der er endvidere intet til hinder for, at lånet gøres afdragsfrit i en periode. Det afgørende er dog, som tidligere omtalt, at sikre sig mod, at lånet kan klassificeres som en gave.

Forældre har i henhold til boafgiftsloven ret til at give afgiftsfrie gaver til deres barn for et fastsat beløb. Gavebeløbet reguleres årligt og udgør i 2025 kr. 76.900 pr. forældre årligt. Beløbet kan anvendes til løbende at nedskrive barnets gæld til forældrene, hvilket reducerer lånebeløbet. Nedskrivning i form af en gave kan kun ske afgiftsfrit, hvis låneaftalen er korrekt udformet, nedskrivningen sker løbende og ikke er aftalt på forhånd som en samlet gave ved lånets oprettelse.

Skattemæssige fordele ved indirekte forældrekøb

En lovændring i virksomhedsskatteloven, der trådte i kraft 1. januar 2021, gjorde det ikke længere muligt at anvende virksomheds- eller kapitalafkastordningen, ved udlejning af forældrekøb til barnet. Tidligere gav disse ordninger en skatteværdi af rentefradraget på op til 56 pct. sammenlignet med det almindelige private rentefradrag på cirka 33 pct. Efter ændringen kan renteudgifter ved forældrekøb kun fradrages med samme værdi som ved privat ejerbolig, hvilket afskaffede de særlige skattefordele ved et traditionelt forældrekøb.

Når barnet står som den reelle ejer af boligen, og finansieringen sker gennem lån fra forældrene, opnår barnet de almindelige skattefordele, der gælder for private boligejere, herunder rentefradrag fra de renteudgifter, der betales til forældrene. Samtidig undgår forældrene beskatning af lejeindtægten, som ellers ville være gældende ved et traditionelt forældrekøb, hvor forældrene udlejer til barnet. Denne forskel er en af hovedårsagerne til, at mange – særligt i København, Amager og Frederiksberg – i dag vælger en forældrefinte med et indirekte forældrekøb – frem for det klassiske forældrekøb.

Kan man kombinere et indirekte forældrekøb med realkredit?

Et almindeligt indirekte forældrekøb fungerer typisk uden realkredit, fordi det er barnet, der står som juridisk ejer, og bankerne vurderer barnets indkomst og formue, når der skal gives lån. For mange unge er dette ikke nok til at få f.eks. 80 % belåning, og uden bankfinansiering skal forældrene stille hele købesummen til rådighed – hvilket kan gøre modellen mindre attraktiv.

I nogle tilfælde kan banken dog acceptere, at forældrene hæfter for barnets realkreditlån, også kaldet en forældregaranti. Det giver mulighed for at kombinere lånet fra forældrene med traditionel realkreditfinansiering, så købet kan geares, uden at forældrene selv skal lægge hele beløbet. Det kræver dog både bankens accept og en klar juridisk aftale mellem barn og forældre, så man undgår skattemæssige problemer og sikrer, at lånet ikke betragtes som en gave.

Alternativt kan man dele finansieringen op, så forældrene yder et lån til en del af købesummen, mens barnet selv optager realkredit for resten. Begge modeller kræver nøje dokumentation og skriftlige aftaler, men kan gøre forældrefinten mere fleksibel, samtidig med at barnet bevarer status som reelle ejer af boligen.

Rådfør dig med en erfaren boligadvokat

Med de nuværende regler og praksis er der flere grunde til at foretrække indirekte forældrekøb frem for et traditionelt forældrekøb. Modellen tilgodeser især barnet som den reelle ejer af boligen. Barnet opnår både økonomiske og skattemæssige fordele og får del i den økonomiske gevinst ved et eventuelt salg med overskud.

Går du med tanker om et indirekte forældrekøb, anbefales det at konsultere en boligadvokat eller en juridisk rådgiver. Det sikrer, at den valgte model bedst imødekommer familiens behov, og at aftalen lever op til gældende regler.

Kontakt en boligadvokat fra ØENS Advokatfirma for en uforpligtende snak. Vi sikrer, at du er godt rustet til at foretage et trygt og økonomisk fornuftigt boligkøb – uanset om du vælger det klassiske forældrekøb eller et indirekte forældrekøb.

Kontakt en af ØENS boligadvokater

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, partner

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Afdeling:

FAQ – Indirekte forældrekøb

Nedenfor finder du svar på de mest stillede spørgsmål om indirekte forældrekøb, hvordan modellen fungerer, hvilke krav der er til dokumentation, og hvad du især skal være opmærksom på, hvis du overvejer denne løsning for at hjælpe dit barn ind på boligmarkedet.

Skattestyrelsen har i maj 2025 udsendt et nyt styresignal, der ændrer spillereglerne for familieoverdragelser.

Det giver både nye muligheder og risici, som du skal være opmærksom på, hvis du står over for at overdrage bolig til børn eller andre nærtstående.

Familieoverdragelse fra 15 %- til 20 %-reglen

Tidligere har man kunnet anvende den såkaldte 15 %-regel: en mulighed for at overdrage en ejendom til en værdi, der ligger op til 15 % over eller under den offentlige vurdering.

Med indførelsen af de nye ejendomsvurderinger gælder nu en 20 %-regel for ejendomme med vurdering pr. 1. januar 2020 eller senere. Det betyder umiddelbart, at man har fået et større råderum, når værdien skal fastsættes ved familieoverdragelser.

Men billedet er ikke helt så enkelt. Skattestyrelsen har samtidig gjort det klart, at de kan tilsidesætte både 15 %- og 20 %-reglen, hvis der foreligger såkaldte særlige omstændigheder. Dermed kan du ikke længere regne med, at en overdragelse automatisk accepteres inden for disse intervaller.

Hvornår kan Skattestyrelsen fravige reglerne?

Hvis der findes objektive holdepunkter for, at handelsværdien afviger væsentligt fra den offentlige vurdering, kan Skattestyrelsen kræve, at handelsværdien i stedet lægges til grund.

Det kan have betydning både ved almindelige familieoverdragelser, gaveoverdragelser og i dødsboer, hvor konsekvensen kan være en væsentlig højere skattemæssig værdi.

Eksempler på situationer, hvor Skattestyrelsen kan tilsidesætte 15-/20 %-reglen

• En handel med samme ejendom mellem uafhængige parter tæt på familieoverdragelsen.
• Udbud, købstilbud eller salgsforhandlinger op til overdragelsen.
• Vurderingsrapporter fra ejendomsmægler, valuar eller realkreditinstitut.
• At der overtages realkreditgæld, som ligger væsentligt over den offentlige vurdering.
• Væsentlige renoveringer eller moderniseringer kort før overdragelsen.
• Kompensation til andre arvinger, som afspejler en højere værdi end den anvendte.

Hvad betyder det i praksis?

For dig, som overvejer at overdrage bolig inden for familien, betyder styresignalet, at du skal være ekstra opmærksom på dokumentationen og de konkrete omstændigheder ved overdragelsen.

Det er ikke nok at henvise til 15-/20 %-reglen – Skattestyrelsen kan underkende værdiansættelsen, hvis der er klare holdepunkter for, at værdien burde være højere.

Det kan få store konsekvenser:

• Ved almindelige familieoverdragelser kan køber (typisk børn) blive gavebeskattet, og sælger – typisk forældre – avancebeskattet.
• Ved gaveoverdragelser kan forskellen blive beskattet som gave.
• I dødsboer kan boafgiften stige markant, hvis Skattestyrelsen forhøjer værdiansættelsen.
• Hvis ejendommen hurtigt videresælges til en højere pris, kan det udgøre et stærkt holdepunkt for fravigelse af reglen.

Sådan kan du forberede dig

Hvis du planlægger en familieoverdragelse, kan du mindske risikoen for problemer ved at have følgende dokumentation, som understøtter, at anvendelsen af 15-/20 %-reglen ikke kan tilsidesættes:

• Indhente og gemme uvildige vurderingsrapporter.
• Dokumentere relevante salgsforhandlinger, købstilbud og renoveringer.
• Samle materiale fra realkreditinstitutter (lånetilbud, vurderingsrapporter, lånebeløb m.v.).
• Overveje, hvordan eventuel kompensation til andre arvinger håndteres og dokumenteres.

Vores anbefaling til familieoverdragelse

Det nye styresignal gør det endnu vigtigere at få professionel rådgivning, inden du gennemfører en familieoverdragelse. Vi kan hjælpe dig med at vurdere risikoen for, at Skattestyrelsen tilsidesætter 15-/20 %-reglen, og med at tilrettelægge overdragelsen, så du står bedst muligt.

Kontakt os, hvis du ønsker en konkret vurdering af din situation. Sammen kan vi sikre, at din familieoverdragelse gennemføres på den mest hensigtsmæssige måde.

Vil du vide mere? Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Melissa Schneider

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, partner

Afdeling:

FAQ – Familieoverdragelse af bolig efter 20 %-reglen

Nedenfor finder du svar på de mest stillede spørgsmål om familieoverdragelse af bolig efter den såkaldte 20 %-regel i Danmark. FAQ’en giver dig et solidt overblik over reglerne for værdiansættelse, skattemæssige risici og dokumentation, når du overvejer at overdrage en bolig til nærtstående.

Det kan som udlejer være svært at navigere i de komplekse regler i lejeloven, hvad enten man udlejer sin ejerlejlighed, er andelshaver/bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening eller er ejer af et større udlejningskompleks.

Artiklen nedenfor redegør kort for definitionen af de gældende regler samt de praktiske konsekvenser for både andelsboligforeninger og øvrige udlejere i forbindelse med at vurdere, hvorvidt et lejemål er omfattet af de såkaldte småhusregler eller om ejendommen anses for at være en storejendom, hvor lejefastsættelse og administrationen kan være mere kompleks.

Definition af småhus og storejendom: Generelle regler for udlejning

I den daglige administration af udlejningsboliger er det afgørende at kende forskellen mellem begreberne ’småhus’ og ’storejendom’, som finder anvendelse i regulerede kommuner. Denne kategorisering kan have direkte betydning for huslejefastsættelse, varslinger ved lejeforhøjelser, vedligeholdelsespligt og meget mere, hvorfor det er vigtigt at vide, hvilke regler ens lejemål er omfattet af. Det oprindelige formål med at skelne mellem de to typer var, at reglerne for administrationen af mindre ejendomme skulle lempes. Dette har ikke altid vist sig at være tilfældet i praksis.

Ifølge lejelovens regler fastlægges ejendommens status primært ud fra forholdene den 1. januar 1995. En ejendom, som dengang omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, betegnes som et småhus. Er antallet af beboelseslejligheder derimod mere end 6, klassificeres ejendommen som en storejendom – uanset eventuelle ændringer i antallet senere hen. Var en ejendom derfor en storejendom den 1. januar 1995 vil den som klart udgangspunkt også være det i dag. En ejer af 1 enkelt ejerlejlighed, der udlejer sin bolig, vil derfor – alt afhængig af omstændighederne tilbage i 1995 – godt kunne være omfattet af de ofte mere omstændelige regler om storejendomme, selvom det rent logisk bør være et småhus. Virker reglerne i lejeloven ikke komplicerede nok, bliver de særligt komplicerede ved andelsboligforeninger.

Særligt vedrørende andelsboligforeninger

Andelsboligforeninger, der indeholder mere end 6 beboelseslejligheder vil som udgangspunkt ikke anses for en storejendom, såfremt andelsboligforeningen den 1. januar 1995 ikke lejede mere end 6 beboelseslejligheder ud.

Det er dog en betingelse for at falde ind under småhusreglerne, at ejendommen til stadighed har været ejet af en andelsboligforening. Med andre ord, vil en ejendom, der den 1. januar 1995 lejede 6 eller færre lejeboliger ud, men senere blev solgt, ikke nødvendigvis være omfattet af småhusreglerne, hvis ejendommen samlet har mere end 6 beboelseslejligheder. Denne fortolkning af reglerne fremgår af højesteretsdommen TBB 2014.689, hvor højesteret fandt, at en ejendom, med i alt 10 lejligheder, der den 1. januar 1995 var ejet af en andelsboligforening, og kun lejede 2 af lejlighederne ud, var omfattet af småhusreglerne. Ejendommen blev senere solgt til en privat udlejer, hvortil højesteret fandt, at ejendommen skiftede status fra småhus til storejendom, idet ejendommen som helhed skiftede status fra andelsboligforening til privat udlejningsejendom.

Selvom det er forholdene pr. 1. januar 1995, der primært er afgørende for om der er tale om et småhus, kan det i følge lejeloven have betydning, at ejendommen på daværende tidspunkt var ejet af en andelsboligforening. Det må teoretisk også antages, at det ikke har betydning, at ejendommen senere hen igen overgår til at være ejet af en andelsboligforening. Dette kan illustreres med følgende eksempel:

Eksempel:

En ejendom med 40 beboelseslejligheder bliver i 1993 omdannet til en andelsboligforening, hvor 8 af lejlighederne bliver lejet ud. 2 af lejlighederne bliver i 1994 omdannet til andelsboliger, således at andelsboligforeningen den 1. januar 1995 kun lejer 6 beboelseslejligheder ud. Lejlighederne vil nu jf. lejeloven anses for at være omfattet af småhusreglerne.

I 2002 bliver hele andelsforeningens ejendom solgt til en privat udlejer, der lejer alle 40 lejligheder ud. Selvom udgangspunktet er, at det er antallet af lejligheder den 1. januar 1995, der er afgørende, vil ejendommen og lejemålene nu anses for at være omfattet af regler for storejendomme.

Ejendommen bliver i 2008 igen omdannet til en andelsboligforening, der lejer 2 lejligheder ud. De 2 lejeboliger må som udgangspunkt fortsat være omfattet af reglerne om storejendomme, selvom der den 1. januar 1995 var færre end 6 lejeboliger i ejendommen. 

Vigtigheden af due diligence ved ejendomskøb

Er man derfor privat udlejer og har man i sinde at købe en andelsboligforening er det ikke sikkert, at ejendommen vil forblive en småhusejendom i følge lejeloven, selvom det er de regler, der gælder for andelsboligforeningen. Denne ændring påvirker blandt andet huslejefastsættelse, varslingsprocedurer og vedligeholdelsespligter, hvorfor en grundig dokumentation og vurdering af ejendommens oprindelige forhold pr. 1. januar 1995 er essentielt i sin due diligence inden købet.

Fremleje i andelsboligforeninger

På samme måde skal man som andelsboligforening være opmærksom på, hvornår foreningen blev etableret, samt hvor mange lejeboliger, der var i ejendommen den 1. januar 1995, da selv en forening med kun 1 eller 2 lejeboliger, på baggrund af eksemplet ovenfor, kan betragtes som en storejendom i følge lejeloven, og dermed have væsentlig betydning for de forpligtelser og rettigheder både udlejer og lejer har.

Denne sondring kan ligeledes have afgørende betydning, når en andelshaver fremlejer sin andelsbolig ud, da reglerne også følger med i fremlejeforhold. En andelshaver, der fremlejer sin bolig ud, skal derfor ligeledes være opmærksom på, hvilke regler der gælder for hele ejendommen, da det ellers kan have store konsekvenser for de regler, der gør sig gældende i lejeforholdet.

Har du brug for juridisk bistand?

At finde vej gennem lejelovgivningens komplekse regler kan være en udfordring. Hos ØENS Advokatfirma tilbyder vi rådgivning i øjenhøjde til udlejere, uanset om det drejer sig om småhuse eller storejendomme. Vi sikrer, at dine udlejningsforhold er i overensstemmelse med gældende lovgivning og hjælper med at undgå potentielle juridiske faldgruber. Hvis du ønsker at drøfte dine udlejningsforhold nærmere, kan du kontakte advokat Johan Iversen Møller på jim@oadv.dk, advokatfuldmægtig Fabiano Lusso på fab@oadv.dk, eller Jakob Holm Hansen på jhh@oadv.dk.

Tal med en specialist på området

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

FAQ – Udlejer du et lejemål i et småhus eller en storejendom?

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om udlejning af bolig eller erhverv i henholdsvis småhuse og storejendomme. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvilke regler der gælder, og hvilke forhold du bør være opmærksom på som udlejer.

Hvis du planlægger at bygge et nyt hus eller udvide din nuværende ejendom, er det vigtigt at sætte dig ind i forskellen mellem bebyggelsesprocent og bebyggelsesgrad. Ofte fokuserer købere udelukkende på bebyggelsesprocenten, når de søger efter en grund til enten at bygge et nyt hus eller ved en tilbygning til deres eksisterende ejendom.

Bebyggelsesprocent

Bebyggelsesprocenten, eller udnyttelsesgraden, som var dens forløber anvendt mellem 1939-1977, adskiller sig fra det bebyggede areal. Byggeloven definerer, hvordan bebyggelsesprocenten beregnes, inklusiv muligheder for fradrag i opgørelsen af etagearealet. Dette indebærer blandt andet, at visse dele af sekundær bebyggelse (fradraget på op til 50 m² til småhusbebyggelse) kan fratrækkes i beregningen af etagearealet.

Bebyggelsesprocenter regulerer, hvor meget og hvor tæt der må bygges i forskellige zoner. Justering af bebyggelsesprocenten sikrer, at byggeriet ikke overstiger et niveau, der truer bevarelsen af grønne områder eller fører til en befolkningstæthed, der hindrer sunde, velfungerende samfund. Det er også afgørende, at byggetætheden muliggør nødvendig infrastruktur som veje og offentlig transport og understøtter et befolkningsgrundlag, der er stort nok til at opretholde skoler, sportsfaciliteter, biblioteker mv. i de relevante områder.

Når du bygger nyt eller udvider din ejendom, er det dit ansvar at sikre, at bebyggelsesprocenten for din grund ikke overskrides. Dette krav skal overholdes, når du både udvider eller opfører nye bygninger. Din ansøgning om byggetilladelse skal oplyse den samlede bebyggelsesprocent efter byggeriet er udført. Hvis denne grænse overskrides, kan kommunen forlange, at de dele af byggeriet, der overstiger det tilladte, bliver fjernet. Dette gælder for både hovedbygningen og sekundære strukturer som skure, udestuer, carporte og overdækkede terrasser.

Så meget må du som oftest bygge på din grund

Bebyggelsesgrad

Bebyggelsesgrad og det bebyggede areal repræsenterer fundamentalt noget andet end bebyggelsesprocent. Bebyggelsesgradsberegning, som er den ældste form for regulering af bebyggelse, relaterer sig til forholdet mellem grundens størrelse og omfanget af bebyggelsen. Det er almindeligt, at servitutter angiver, at en grund må bebygges med en vis andel, såsom 1/3, 1/4, eller 2/7 af grundens areal. Anvendt siden midten af 1800-tallet, bestemmer bebyggelsesgraden forholdet mellem det samlede bebyggede areal (“fodaftrykket”) og hele grundens areal, og sætter en øvre grænse for, hvor stor en del af grunden, der må bebygges og ikke hvor mange m² ejendommen indeholder ved bebyggelse i flere etager.

I modsætning til bebyggelsesprocent, er det bebyggede areal (bebyggelsesgraden) ikke reguleret af byggeloven eller defineret i planloven. Bebyggelsesgraden beregnes altid ud fra grundens nettoareal, det vil sige bruttoarealet (fratrukket eventuelle arealer reserveret til vejudlæg, som man eksempelvis ofte finder i Københavns Kommune), uanset gældende regler for beregning af udnyttelsesgrad eller bebyggelsesprocent i henhold til byggelovgivningen på tidspunktet.

Byggelovens regler for fradrag gælder normalt ikke i beregningen af bebyggelsesgraden. Hvis en lokalplan ikke specificerer, hvilke typer af bebyggelse der skal medregnes, skal al bebyggelse tælles med, inklusiv sekundær bebyggelse som skure, garager, carporte, overdækninger og lignende, samt opholdsarealer i konstruktioner hævet over terræn, der gør det underliggende areal anvendeligt, for eksempel til opbevaring. Dette beror dog på en konkret vurdering, hvor Kommunerne på baggrund af en ansøgning om byggetilladelse, har bemyndigelse til på baggrund af en konkret vurdering at fravige servituttens bestemmelser om bebyggelsesgrad og meddele tilladelse (dispensation) til ikke at medregne følgende arealer i bebyggelsesgraden:

• en carport/garage på op til 20 m² og/eller
• en overdækning på op til 10 m² i tilknytning til boligen, samt
• efterisolering af eksisterende villabebyggelse.

Fradraget på op til 50 m² til småhusbebyggelse, som nævnt under bebyggelsesprocenten, er således kun gældende ift. beregning af bebyggelsesprocenten indenfor byggelov, her byggeretten i BR18, kap. 8, samt beregningsreglerne i BR18, kap. 23. Dette fastslår Planklagenævnet ligeledes i sin orientering nr. 23 (beregning af det bebyggede areal).

Beregningsgrundlaget for bebyggelsesgraden blev fastslået i en landretsafgørelse (MAD2004.964), som omhandlede, hvordan bebyggelsesgraden blev fortolket og beregnet i forhold til en servitut fra 1918, der opstillede en begrænsning af bebyggelsesgraden på en parcel. Dette er siden blevet bekræftet i flere afgørelser, herunder MAD 2011.1998, hvor Kommunen var berettiget til at afslå byggetilladelse til et udhus, hvis opførelse ville medføre overskridelse af bebyggelsesgraden fastsat i servitut fra 1914. I begge sager var det en grundejer som anfægtede Københavns Kommunes beregningsgrundlag, hvor kommunen således fik medhold. Særligt i Københavns Kommune spiller bebyggelsesprocent og bebyggelsesgrad en afgørende rolle for planlægning og udvikling af ejendomme, da man meget gerne vil undgå overbebyggelse på matriklerne.

Reguleret byggeri

For at opnå tilladeligt byggeri, er det derfor vigtigt at forstå disse begreber og de tilhørende restriktioner og muligheder. Og med de større og større problemer omkring eksempelvis vandafledningsproblematikkerne som følge af klimafordringer m.v. og kraftigere nedbør, vil bebyggelsesgraden med overvejende sandsynlighed formentlig fremadrettet kræves overholdt, så der ikke forsvinder for mange naturlige grønne områder, som kan medvirke til at afbøde for eksempelvis de større mængder nedbør.

ØENS Advokatfirma oplever gentagne gange behovet for at forstå vigtigheden af begreberne og behovet for at kunne navigere gennem de komplekse regler og bestemmelser, der regulerer byggeri. Det understreger også betydningen af at søge professionel rådgivning og håndtere eventuelle dispensationsansøgninger med omhu for at sikre en vellykket og juridisk korrekt byggeproces.

Hvis du i forbindelse med dit huskøb eller tilbygning har spørgsmål til reglerne, er du altid velkommen til at kontakte advokat og associeret partner Lisa Lykke på tlf. 3246 4638 eller mail lly@oadv.dk eller advokatfuldmægtig Maria-Melissa Schneider på tlf. 4445 1160 eller mail mes@oadv.dk. 

Vil du vide mere? Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Lisa Lykke

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Melissa Schneider

Advokatfuldmægtig

Afdeling: