Forfatter: Rikke Raben
Endelig er det den 1. december! Med den første sne, der daler ned, og kalenderlyset tændt, går vi ind i en måned fyldt med julehygge og varme stunder. Vi er superjulefornøjede i dag – og det føles lidt som et ekstra drys kanelsukker på risengrøden, at vi nu kan byde velkommen til en ny andelsboligforening hos ØENS Ejendomsadministration. Hjerteligt velkommen til:
- A/B Sdr. Boulevard 37- Sommerstedgade 1-3 – 32 andelsboliger, 1 erhvervslejer og 1 lejebolig.
Det er med stor glæde, at vi påtager os ansvaret for at administrere, drive og udvikle jeres forening. Vi er stolte over at være blevet valgt som jeres pålidelige samarbejdspartner og ser frem til et langvarigt og givende samarbejde.
Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 250 udlejnings-/investeringsejendomme.
Få et uforpligtende tilbud
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Jacob Bonderup er ansat som Ejendomsadministrator hos ØENS Ejendomsadministration. Han har en baggrund som Finansbachelor fra Cphbusiness og har arbejdet med ejendomsadministration i over 6 år. Vi har nyligt interviewet Jacob omkring hans erfaringer med at arbejde hos ØENS. Læs hans svar i det følgende interview. God læselyst.
Hvordan startede din karriere som Ejendomsadministrator hos ØENS?
Jeg har allerede gennemgået en lang og ret fantastisk karriere hos ØENS, der startede som ejendomsadministrator studerende i 2017, fortsatte som ejendomsadministrator trainee, ejendomsadministrator, teamleder, uddannet Ejendomsadministrator EA og nu er jeg partner.
Hvilke arbejdsopgaver varetager du hos ØENS?
Som ejendomsadministrator har jeg et stort ansvar for at håndtere en række arbejdsopgaver. Jeg administrerer min egen portefølje på 17 foreninger, som tilsammen består af 1500 enheder. Jeg er ansvarlig for den daglige kommunikation med både bestyrelser og beboere og deltager i både budgetmøder og generalforsamlinger, hvor jeg fungerer som dirigent og referent. Jeg er også superbruger, hvilket betyder, at jeg har medansvar for at optimere arbejdsgange og vores CRM-system UNIK Bolig4. Udover dette er jeg også teamleder for et team på 7 kollegaer.
Synes du, at du får nok ansvar? Hvis ja, hvad betyder denne tillid så for dig?
Jeg har en høj grad af tillid fra min arbejdsgiver, som jeg arbejder hårdt for at værdsætte og vokse af hver dag. Denne tillid giver mig et stort ansvar for at udvikle både ØENS og mig selv som person.
Hvordan oplever du arbejdsmængden?
Jeg oplever arbejdsmængden som fornuftig og meget sæsonafhængig. Der er ofte travlt i foråret med mange møder både i dag- og aftentimerne. Heldigvis giver fleksibiliteten og friheden under ansvar mig mulighed for at tilpasse min arbejdstid, så jeg selv i travle perioder kan være til stede som familiefar.
Hvilke udviklings-/karrieremuligheder er der for dig hos ØENS?
Der er rigtig gode udviklings- og karrieremuligheder hos ØENS. Min egen rejse er et eksempel på, at der er mange muligheder for at udvikle sig. Derudover har jeg set flere af mine kolleger skifte afdeling og på den måde udvikle sig inden for andre områder end de oprindeligt havde forestillet sig.
Føler du at der er plads til, at du kan udvikle dig fagligt såvel personlig hos ØENS?
Hos ØENS er der rig mulighed for at udvikle sig, og nye ideer og forslag bliver modtaget positivt.
Hvordan oplever du ØENS som arbejdsplads? Hvordan er stemningen her på kontoret?
ØENS er en fantastisk arbejdsplads med en utrolig god stemning. Der er en åben og uformel omgangstone, hvor alle snakker med alle, og det gode arbejdsmiljø gør det til en fornøjelse at gå på arbejde hver dag, uanset om det er fra kontoret eller hjemmekontoret.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
I takt med bekymringer om en mulig skattestigning på boligmarkedet fra d. 1. januar 2024, er udbuddet på ejerlejlighedsmarkedet i Københavns Kommune steget med næsten 20% ift. den foregående måned.
Det er med al sandsynlighed de nye ejendomsvurderinger, der har fået mange boligejere – særligt dem, hvis vurderinger ligger i den højere ende – til at overveje at sætte deres ejerlejligheder til salg inden årets udgang.
Og hvorfor forholder det sig egentlig sådan? Sælger man sin ejerlejlighed før årsskiftet, vil man højst sandsynligt kunne få mere for den end efter 2024, hvis boligskatterne står til at stige.
Samtidig ser vi også en stigende interesse for at købe ejerlejligheder, inden det nye boligskattesystem træder i kraft. Denne tendens gælder også for de andelshavere, der ønsker at træde ind på ejerlejlighedsmarkedet.
Baggrunden for denne tendens er ønsket om at udnytte eventuelle skatterabatter og undgå de potentielle økonomiske konsekvenser af de foreslåede højere boligskatter fra 2024. Ved at erhverve en ejerlejlighed inden ændringerne træder i kraft, kan man sikre sig mod den forventede skattestigning.
Hvis du som andelshaver drømmer om at træde ind på ejerlejlighedsmarkedet, og du ønsker at sælge din andelsbolig, er det vigtigt at være opmærksom på de forskellige trin i en andelsoverdragelse, som beskrives i videoen her ⬇ Såfremt den skal sælges udenom en venteliste, kan vi anbefale Andelshandel A/S, hvor du selv – eller med professionel hjælp – kan sælge din andelsbolig nemt og hurtigt.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
November har atter gjort sin entré, og med den går vi ind i vintermånederne med store forventninger til årets afslutning. Vi tror ærligt talt ikke, at der er en bedre måde at fejre dét på end ved at byde nye foreninger velkommen. Vi kan med stolthed præsentere:
- A/B Amagerbro-Kurland, som er beliggende på hjørnet af Kurlandsgade og Amagerbrogade. Foreningen består af 23 andele, 1 lejer og 4 erhvervslejemål. Som I kan se på billedet, er foreningens ejendom pakket ind i stillads og plastik, og hvis alt går som det skal, kan de pakke en ‘ny flotte facade med komplet vinduesudskiftning’ op til jul.
- E/F VAB29 – en nystiftet ejerforening, beliggende Ved Amagerbanen 29A-B, 31A-F, med 92 lejligheder.
Det er med stor glæde, at vi påtager os ansvaret for at administrere, drive og udvikle jeres foreninger. Vi er stolte over at være blevet valgt som jeres pålidelige samarbejdspartner og ser frem til et langvarigt og givende samarbejde.
Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 250 udlejnings-/investeringsejendomme.
Få et uforpligtende tilbud
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
De nye ejendomsvurderinger har virkelig skabt stor forvirring i Danmark. Vi står over for det dilemma, hvor værdiansættelsen synes at svinge meget bredt, og der er endda eksempler på ejendomsvurderinger, der er så bemærkelsesværdige, at de får os til at undre os over, hvordan de overhovedet kan være blevet ‘godkendt’. Dette har selvfølgelig affødt mange spørgsmål, og et af de mest gængse spørgsmål, der bliver stillet til os i ØENS Advokatfirma, er: “Er det muligt at klage over de nye ejendomsvurderinger!?”
Inden du gennemgår ejendomsvurderingen med henblik på at klage, er det vigtigt at have i baghovedet, at de markante ændringer primært skyldes en politisk beslutning – og er derfor ikke nødvendigvis en fejl, der kan klages over. Udgangspunktet er derfor, at det ikke er muligt at ændre sin foreløbige ejendomsvurdering, medmindre en af følgende særlige situationer foreligger:
- Ændring af foreløbig vurdering i forbindelse med salg: Ønsker du at sælge ejendommen, kan den foreløbige vurdering ændres, så den svarer til den pris, som ejendommen ville have haft, hvis den var blevet sat til salg den 1. januar 2022.
- Ændring af foreløbig vurdering i forbindelse med køb: Hvis boligen er blevet købt den 12. september eller senere, kan du få ændret den foreløbige vurdering, så den afspejler den faktiske handelspris omregnet til 2022-niveau (eller 2023-niveau i visse tilfælde).
- Nybyggeri, ombygning eller andre større ændringer: Vurderingen er som udgangspunkt foretaget ud fra, hvordan ejendommen så ud den 1. januar 2022 (eller 2023 i visse tilfælde). Hvis du senere har foretaget ændringer, der har påvirket ejendommens værdi, vil dette ikke fremgå af den foreløbige vurdering. Når den endelige vurdering kommer, vil skatten blive genberegnet og justeret, hvorfor det kan have skattemæssig betydning at få ændret den foreløbige vurdering.
- Du kan dokumentere, at der er en årsag til hel eller delvis fritagelse fra grundskyld eller undtagelse fra vurdering. Der må ikke allerede være taget højde for dette i den foreløbige vurdering.
- Du kan dokumentere, at en højere instans (f.eks. domstolene) har fastsat din grundværdi til en bestemt størrelse pr. 1. januar 2022.
Selvom en af de særlige situationer er til stede, skal du være opmærksom på den såkaldte “20 %-regel.” Dette betyder, at hvis du eksempelvis ønsker at ændre ejendomsværdien i forbindelse med køb eller salg, kan ejendomsværdien kun ændres, hvis den er 20 % lavere eller højere end udbudsprisen pr. 1. januar 2022. 20 %-reglen gælder dog ikke, hvis grundværdien er åbenlys forkert, da du i så fald kan få den ændret, selvom den ikke overstiger 20 %.
Derfor er det kun i helt særlige tilfælde, at man kan klage over de nye foreløbige ejendomsvurderinger.
Hvis du mener, at din ejendomsvurdering berettiger til en ændring, så står vi i ØENS Advokatfirma klar til at vurdere din sag nærmere og bistår dig i en eventuel klagesag.
Kontakt mig for en nærmere gennemgang af din sag
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Pelle Jagtboe arbejder som byggesagsadministrator i ØENS Byggesagsafdeling, hvor han er ansvarlig for at styre byggeprojekter for forskellige boligforeninger og ejendomsinvestorer. Med sin baggrund som foreningsadministrator og ansættelse hos ØENS siden 2019, bidrager Pelle med en dybdegående og værdifuld erfaring. Vi stillede for nylig Pelle en række spørgsmål om, hvordan han oplever dét, at arbejde hos ØENS. Læs hvad Pelle svarede i interviewet nedenfor. God fornøjelse.
Hvordan startede din karriere hos ØENS Byggesagsafdeling?
Min rejse hos ØENS startede i sommeren 2023. Efter tre år med almindelig foreningsadministration søgte jeg nye udfordringer. En mulighed opstod i byggesagsafdelingen, og takket være ledelsens lydhørhed over for mine ambitioner, blev det hurtigt en realitet.
Hvilke arbejdsopgaver varetager du som projektleder?
I ØENS byggesagsafdeling assisterer vi bestyrelser og ejendomsinvestorer med en bred vifte af opgaver – fra mindre vedligeholdelsesopgaver til større udviklings- og renoveringsprojekter. Vores ansvar inkluderer professionel håndtering af forsikringer, entreprisekontrakter, finansieringsaftaler, betalinger og varslinger for vores klienter, som ofte er bestyrelser i boligforeninger eller ejendomsinvestorer.
Synes du, at du får nok ansvar? Hvis ja, hvad betyder denne tillid så for dig?
Siden min første dag hos ØENS har jeg haft et betydeligt ansvar. Ledelsens tillid til mig og vores afdeling gør det muligt for mig at håndtere hver eneste sag individuelt, med fokus på at tilbyde skræddersyet rådgivning til hver enkelt bestyrelse baseret på deres specifikke behov.
Hvordan er arbejdsmængden?
Bygninger skal vedligeholdes – og hvis økonomien er til det, er der også mange, der ønsker at udføre udviklings- og renoveringsprojekter i forbindelse med ejendommens vedligeholdelsesopgaver. Det betyder at vi i byggesagsafdelingen ikke opererer med en arbejdsmæssig ’højsæson’ og ’lavsæson’, men derimod opererer vi med arbejdsopgaver i et stabilt flow hen over året.
Hvordan oplever du ØENS som arbejdsplads? Hvordan er stemningen her på kontoret?
Arbejdsmiljøet hos ØENS er utrolig positivt. Vores team består af en ung og energisk gruppe, hvilket bidrager til en høj moral. ØENS har oplevet en hurtig vækst i de seneste år, hvilket afspejles i dynamikken og stemningen på kontoret.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Vores stolthed kender ingen grænser i disse dage! For tredje år i træk har vi opnået den anerkendte ‘Great Place To Work‘-certificering. Det er en kæmpe anerkendelse af vores arbejde med at skabe et fantastisk arbejdsmiljø, hvor vores medarbejdere trives og udvikles.
Certificeringen er baseret på feedback fra vores medarbejdere, og det er virkelig fantastisk at se, at vores indsats for at forbedre vores arbejdsplads har båret frugt igen i år. Vi har lyttet til vores medarbejderes tanker og ideer fra tidligere års undersøgelser og har arbejdet hårdt på at gøre vores arbejdsliv endnu bedre – og vi har i dén grad løftet i flok.
Nogle af de områder, vi har fokuseret på for at opnå ‘Great Place To Work’-certificeringen, inkluderer:
Medarbejderinddragelse: Vi vægter medarbejderinddragelse og samarbejde højt. Vi tror på, at vores medarbejdere er vores største aktiv, og vi stræber efter at skabe et miljø, hvor alle kan trives og vokse. Derudover har ØENS en proaktiv sundhedsforsikring, der går ind og hjælper medarbejderne – gerne før – det egentlige behov for hjælp opstår.
Work-life-balance: Vi forstår vigtigheden af en sund balance mellem arbejdsliv og privatliv. Derfor tilbyder vi fleksible arbejdstider og mulighed for at arbejde hjemmefra for at imødekomme vores medarbejderes behov og ønsker.
Udvikling og vækst: Vi investerer i vores medarbejderes professionelle udvikling og giver muligheder for træning og karriereudvikling.
Inklusion og mangfoldighed: Vi stræber efter at skabe en arbejdskultur, hvor forskellighed værdsættes og alle føler sig inkluderede og respekterede.
Sociale aktiviteter: Vi tror på, at dét at have det sjovt på arbejdet er en vigtig del af trivslen, og derfor arrangerer vi – så ofte som muligt – sociale aktiviteter og begivenheder.
Til slut vil vi blot takke vores fantastiske medarbejdere, der har været en central del af denne anerkendelse. Jeres engagement og dedikation er drivkraften bag vores succes som et ’Great Place To Work’. Vi vil fortsætte med at arbejde hårdt for at opretholde og forbedre vores arbejdskultur. Vi ser frem til endnu et år med vækst, samarbejde og trivsel.
Tak til alle vores medarbejdere, som gør ØENS Rådgivningshus til et fantastisk sted at arbejde!
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Det er altid en stor glæde at kunne byde nye foreninger og ejendomme velkommen, og denne gang er ingen undtagelse.
Vi kan med stolthed byde velkommen til:
- A/B Mønten – Andelsboligforening med 420 andele og 40 lejere. Foreningen har fået udsmykket deres 16 gavle – ud mod Rentemestervej og Møntmestervej – med kunstværker, og foreningsområdet er bl.a. blevet omtalt som Nordens største Open Air Gavl Galleri. Du kan se de 16 flotte gavle her.
- A/B Den Gule Enke – Prinsessegade 37 / Bådsmandsstræde 21-31, 1407 København K. Bygningen blev opført i 1864 og gik dengang under navnet ‘Søetatens Enkeboliger‘, da boligerne skulle huse Søetatens enker.
- E/F Kastruplundgade 50 – ejerforening med 16 ejere, gårdlaug og varmelaug på Amager
- G/L Karré 23 – A/B Helgesvej 18, Aksel Møllers Have 15/Helgesvej 24-28, A/B Ro-Aks, A/B Roarsvej 21-25 / Adilsvej 10, Helgesvej 22 A & B, 2000 Frederiksberg – 6 foreninger
- H/F Sano – Vægtergangen 36, 2770 Kastrup med 157 haveejere
Vi er stolte og glade for at kunne administrere, drive og udvikle jeres foreninger og ejendomme. Vi ser frem til et langt og godt samarbejde, som jeres pålidelige samarbejdspartner.
Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 250 udlejnings-/investeringsejendomme.
Få et uforpligtende tilbud
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Hvordan foregår proceduren for salg og overdragelse af en andelsbolig hos ØENS?
Er du i gang med at sælge din andelsbolig eller overvejer du at sætte din andel til salg? Uanset hvor du er i processen, er der vigtige faser i en andelsoverdragelse og salg af andelsbolig – som du bør være særligt opmærksom på.
For at hjælpe dig gennem disse faser har vi udarbejdet en guide, der vil give dig indsigt i hele processen for en vellykket andelsoverdragelse. Det er vigtigt at være opmærksom på, at salget af en andelsbolig kan tage op til 3 måneder, før alle dokumenter er på plads, og andelen er solgt og overdraget.
Step-by-step salgsguide ved andelsoverdragelse / salg af andelsbolig
Inden man igangsætter et salg af sin andelsbolig, skal bestyrelsen og administrator orienteres herom.
- Step 1: Indhentning af oplysninger og rapporter om andelen og dens stand til brug for prisfastsættelsen.
Man skal som udgangspunkt minimum have en vurderingsrapport udarbejdet af foreningens faste vurderingsmand. Derudover har de fleste foreninger krav om, at der også udarbejdes el- og vvs-tjek, så eventuelle ulovlige forhold kan udbedres inden fraflytning. - Step 2: Når vurderingerne er modtaget, kan den maksimalt lovlige salgspris opgøres og en køber kan findes.
- Step 3: I visse foreninger er der ventelister, interne såvel som eksterne, der skal spørges først, mens man i andre foreninger tillader andelshaver selv at finde en køber. Høringsfristen til ventelisterne varierer fra forening til forening.
- Step 4: Når der er fundet en køber, vil du blive bedt om at fremsende diverse oplysninger om dig selv, om din køber samt de aftaler I har indgået. Det kan bl.a. vedrøre overtagelsesdag, overtagelse af løsøre, eventuel prisreduktion, m.v.
Herefter vil administrator udarbejde selve overdragelsesaftalen, hvilket kan tage mellem 5 og 10 hverdage. - Step 5: Når overdragelsesaftalen er udarbejdet, sendes aftalen med diverse bilag til digital underskrift. Du modtager et link på mail.
- Step 6: På overtagelsesdagen skal du mødes med køber og udlevere nøgler og alle relevante informationer om andelsboligen. Det omfatter bl.a. købskvitteringer vedr. forbedringer, brugsanvisninger til hårde hvidevarer, m.v.
- Step 7: I løbet af den første uge efter overtagelsesdagen modtager du den første afregning af salgssummen. Hvis der er lån i boligen, er administrator forpligtet til at afregne dette direkte til banken. Samtidig tilbageholdes der et beløb til sikkerhed for eventuelle skjulte fejl og mangler.
- Step 8: Senest 3 uger efter overtagelsesdagen vil det tilbageholdte beløb blive afregnet, såfremt der ikke er kommet indsigelser fra køberen.
Har du spørgsmål?
Salg af andel – En ny begyndelse
Når du sælger din andel, sælger du ikke bare mursten – du sælger et hjem fyldt med minder. Hos ØENS Ejendomsadministration er vi her for at sikre, at salget af din andel bliver håndteret med omtanke og professionalisme, så du kan fokusere på dine næste skridt i livet. Ved salg af andel, er det vigtigt at have en klar forståelse af de juridiske aspekter og foreningens vedtægter. Mange andelshavere føler måske at en overdragelse af en andelsbolig kan virke som en jungle af regler og papirarbejde. Det forstår vi godt. Heldigvis har jeres forening en fast ejendomsadministrator fra ØENS Ejendomsadministration tilknyttet. Jeres foreningsadministrator er velinformeret om alle juridiske aspekter og kender samtidigt jeres forenings vedtægter. Jeres foreningsadministrator vil sikre, at din overdragelse af andelsbolig foregår smidigt og i overensstemmelse med alle gældende regler.
Familieoverdragelse og overdragelse til samlever: Når hjemmet bliver i familien
Ved familieoverdragelse af andelsbolig, såsom overdragelse af andelsbolig til børn, overdragelse af andelsbolig til familie eller overdragelse af andelsbolig til samlever, kan indebære særlige overvejelser. Der er rigtig mange, der søger efter information om “salg af andel”, “salg andel” og “salg af andel proces” til familie/samlever – så du er bestemt ikke alene med dine tanker og spørgsmål omkring dette.
Vi har mere end 20 års erfaring med andelsoverdragelse – og vi kan garantere at jeres faste ØENS foreningsadministrator vil sikre, at både de juridiske og personlige aspekter håndteres korrekt. Andelsoverdragelsen vil altid forløbe i overensstemmelse med foreningens vedtægter og de gældende lovkrav. Det er vores mål at gøre processen med at overdrage din andel både nem og let at forstå.
Vi håber, at denne guide har skabt lidt tryghed. Du er altid velkommen til at kontakte din faste ejendomsadministrator, hvis du har yderligere spørgsmål.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Højesteret har netop afsagt en principiel dom, der afgør, hvornår en andelsboligforening kan kræve erstatning fra en andelshaver i tilfælde, hvor nye installationer, som andelshaveren har fået udført – f.eks. et nyt badeværelse – forårsager skader på andelsboligforeningens ejendom.
I sagen for Højesteret havde en andelshaver fået lavet nyt badeværelse, og havde i den forbindelse indgået aftale med en professionel hovedentreprenør om udførelse af badeværelsesentreprisen. Da vandet efter entreprisens afslutning blev tilsluttet, forårsagede udstrømmende vand fra et beskadiget rør vandskade i andelsboligen og på andelsboligforeningens ejendom. Beskadigelsen af vandrøret var sket ved entreprenørens fastgørelse af et kabel til elektrisk gulvvarme til betongulvet på badeværelset.
Det følger af lejelovens regler, at en lejer er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af installationer, lejeren har foretaget i sit lejemål – også selvom den skete skade ikke kan lægges lejer til last, fordi skaden f.eks. er sket i forbindelse med en autoriseret håndværkers arbejde.
Det centrale spørgsmål i sagen for Højesteret var, om man – som hidtil antaget – kunne anvende reglerne fra lejeloven til at afgøre sagen, således at andelshaveren skulle betale for udbedringen af vandskaden, som det utætte vandrør havde forårsaget – også selvom andelshaveren personligt var uden skyld i sagen.
Højesteret nåede frem til den konklusion, at reglerne i lejeloven ikke kunne anvendes. I begrundelsen for dommen lagde Højesteret særlig vægt på, at en lejers og en udlejers interesser normalt vil være stærkt adskilt, da lejeren har brugsret til en bolig, der ejes af udlejeren. Til forskel herfra er interesserne hos en andelshaver og andelsboligforeningen normalt mere forenelige; en andelshaver har brugsret til en bolig, der ejes af andelsboligforeningen, som andelshaveren er medejer af og aktivt deltager i driften af. Der var således ikke grundlag for at anvende lejelovens regler i den konkrete sag.
Dommen betyder, at en andelsboligforening som udgangspunkt ikke kan kræve erstatning af en andelshaver, hvis andelshaverens installationer har forårsaget skade på andelsboligforeningens ejendom. Andelshavers erstatningspligt indtræder først, hvis det konkret kan lægges andelshaveren personligt til last, at den skete skade er opstået. Bevisbyrden er andelsboligforeningens.
Dommen er af stor betydning, fordi det tidligere har været antaget, at lejelovens regler – hvor en lejer i udgangspunktet altid er erstatningsansvarlig for en skade forårsaget af lejers installationer – har fundet anvendelse i andelsboligforhold. Da dette nu viser sig ikke at være tilfældet, bør man overveje, om det er en retsstilling man vil acceptere i den enkelte andelsboligforening. Det kan således med fordel overvejes, om man skal ændre andelsboligforeningens vedtægter, således at det – ligesom tidligere – bliver lettere at stille en andelshaver til ansvar, hvis andelshavers installationer forårsager skader på andelsboligforeningens ejendom. Det kan også overvejes, om bestyrelsen i en andelsboligforening skal have en vedtægtsbestemt ret til at kræve, at der føres løbende tilsyn med f.eks. badeværelsesentrepriser på andelshavers regning.
Hos ØENS har vi udarbejdet en vedtægtsændring, hvor lejelovens regler bliver skrevet direkte ind i foreningens vedtægt. Se eksempel under billedet.
Har I brug for bistand til vedtægtsændringen er I meget velkommen til at kontakte fagleder for andelsboliger Dan Dreisig.
Eksempel på vedtægtsændring:
Som ny § 10, stk. 1 indsættes:
Stk. 1.: En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, jf. dog stk. 2 og 3. Forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Andelshaver er erstatningsansvarlig for eventuel skade forårsaget af andelshavers eller andelshavers håndværkeres arbejde over for foreningen og naboer, uagtet om denne skade kan henføres til en ansvarspådragende handling fra andelshaveren. Andelsboligforeningen kan kræve, at andelshaveren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret. Andelsboligforeningen kan ydermere som betingelse for at tillade andelshavers ændring i sin andelsbolig kræve, at der føres byggetilsyn på andelshavers regning. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger inden de iværksættes.
Som ny § 12, stk. 5 indsættes:
Stk. 1 : Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden m.v. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere, jf. dog stk. 3.
Stk. 2: Det er ikke tilladt at holde husdyr.
Stk. 3 : Uanset bestemmelser om forbud mod husdyrhold er det altid tilladt at holde førerhund.
Stk. 4: Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.
Stk. 5: Andelshaver er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes af andelshaver selv, andelshavers husstand eller andre, som andelshaveren har givet adgang til andelslejligheden.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER