Forfatter: Rikke Raben
Det kan være en lang og sej proces at få etableret altaner, men lyset og det ekstra uderum er det hele værd. Især i helt små lejligheder.
Det kan de skrive under på i en andelsforening på Østerbro, der prioriterede hjælp fra rådgivere til hele altanprojektet.
Det dejlige lys og de ekstra kvadratmeter, en altan tilfører en lille lejlighed, er en gave til de små rum, siger Helle Friis, der bor på femte sal i andelsforeningen A/B Silkeborggade 29-31 på Østerbro. Som formand for altanudvalget har hun gjort sin del af arbejdet for at få etableret altaner i 20 af foreningens små lejligheder Et arbejde, der blev færdigt i sommeren 2021.
Men projektet var aldrig kommet i mål uden professionel rådgivning på sidelinjen, forklarer hun. Andelsforeningen har ØENS Ejendomsadministration A/S som administrator, og gennem deres tovholder hér fik de anbefalet en byggeteknisk rådgiver fra ingeniørfirmaet Bang & Beenfeldt. Det var en beslutning, der viste sig at være guld værd.
”En ting var, at han kunne forholde sig til, hvad der indgik i tilbuddet og havde kendskab til altanbyggeri fra andre projekter, men da de gik i gang, kunne han også påpege mangler og ting, som håndværkerne skulle være opmærksomme på,” siger Helle Friis.
Der var dog også brug for at trække på hjælp fra juristerne i ØENS Advokatfirma undervejs.
”Vi var egentlig først gået i gang med ét altanfirma med et tilbud, som vi syntes så rigtig fornuftigt ud, men så havde vi det lige forbi juristerne, og der var altså noget i kontrakten, de mente skulle ændres. Det ville det altanfirma ikke fravige, og så turde vi ikke skrive under, fortæller Helle.
Andelsforeningen gik tilbage til et af de andre tilbud, som var en lille smule dyrere. Til gengæld var tingene helt i orden, og juridisk set var der ingen problemer, vurderede rådgiverne.
Før der er mulighed for at nyde aftensolen i en strandstol med udsigt over en af byens gårde, skal man dog væbne sig med tålmodighed, for både beslutnings-, ansøgnings- og byggeprocessen til altaner kan være en langstrakt fornøjelse. Helle Friis har boet i foreningen på Østerbro siden 2014, og allerede før hun flyttede ind, har der været talt om altanprojekter, som er blevet droppet af forskellige årsager.
Dejligt at få alle med
I 2019 vendte Helle tilbage til ideen sammen med en anden beboer. Andelsforeningen i Silkeborggade bestod på det tidspunkt af 24 små lejligheder på mellem 38 og 42 kvadratmeter. De fire i stueetagen kunne ikke få altaner, men er efterfølgende blevet lagt sammen til to. Det var dog ikke alle beboere, der var interesseret i altaner i første omgang. Én mente ikke, at han ville komme til at bruge den, men blev senere overtalt.
”Vi var glade for, at det lykkedes at få alle med, både af æstetiske hensyn, men også fordi det har en betydning i kroner og øre, hvis man skal have en vare, der er lidt attraktiv, når man efterfølgende skal af med lejligheden. Så vil det måske være ærgerligt at være den eneste, der ikke kan tilbyde en altan, siger Helle Friis.
Selve finansieringen af projektet har bestyrelsen i andelsforeningen også fået hjælp til fra ØENS Ejendomsadministration, som har taget sig af de økonomiske detaljer og fået optaget byggekredit og efterfølgende lån. Fordi der har været ydelser i form af byggeteknisk og administrativ rådgivning, er altanerne blevet en anelse dyrere end oprindeligt tænkt.
”Det er småting i det store billede. Der er blevet løst mange opgaver, som jeg ikke selv kunne klare. Det var en lettelse for mig, at der blev taget hånd om vores spørgsmål. Hvis der havde været nogen her i ejendommen, der havde forstand på byggeri, så kunne man måske godt stå for projektet uden den type hjælp, men det var der altså ikke, siger Helle Friis.
En lille stigning i den månedlige ydelse
Altanerne har hævet andelshavernes månedlige ydelse med ca. 700 kroner. Foreningen valgte, at den stigende månedlige ydelse skulle være ens for alle i andelstankens navn, til trods for at altanerne er dyrere at etablere foroven end forneden, fordi murværket er tyndere jo længere man bevæger sig op. Til gengæld er altanerne fra 1. til 4. sal større.
Nyt kig til gården
Det vigtigste argument for at få altan for andelshaverne på Østerbro var de ekstra kvadratmeter til de meget små boliger. Men det viste sig efter byggeriet, at det ekstra lys var en uventet overraskelse. Når et vindue skiftes ud med en glasdør, gør det meget ved lysoplevelsen i en lille lejlighed.
”Lysindfaldet har gjort en stor forskel, selv om der i forvejen er meget lyst på femte sal. På grund af altandøren har vi nu et anderledes kig ned til gården uden at skulle hænge ud ad vinduet. Vi har en børneinstitution i gården, så det er ikke altid, man lige går derned, hvis man har brug for sol og lys. Man er mere tilbøjelig til at gå ud på altanen”, siger Helle Friis, der primært bruger sin altan til afslapning i aftensolen, som er fremme helt til klokken 21.30 i sommermånederne.
Gode råd, hvis du overvejer altan
- Kom godt fra start, og alliér dig med professionelle rådgivere. Ofte begynder et projekt med, at man indhenter tilbud, som præsenteres på en generalforsamling. Husk, at hvis de ikke forinden er gennemgået af en professionel rådgiver og jurister, kan de være mangelfulde. Og man skal måske starte forfra.
- Inddrag din ejendomsadministrator fra begyndelsen for at få den rette rådgivning og anbefalinger til byggeteknisk rådgivning.
- Væbn dig med tålmodighed. Der går nemt 12-24 måneder fra de første møder til færdige altaner, bl.a. på grund af byggesagsbehandlingen i kommunen.
- Hold god kontakt med naboer og styregruppen/tovholderen i din forening – og hjælp hinanden med at udlevere nøgler mv. til håndværkere. Flere forskellige faggrupper skal have adgang til lejlighederne for eksempelvis at flytte radiatorer, ordne gulv mv.
Artiklen er skrevet af ØENS Ejendomsadministration og Dorte Mosbæk, freelance journalist. Artiklen er udgivet i magasinet ‘Min Boligforening’ i maj 2022. En særlig tak skal lyde til medvirkende bestyrelsesformand, Helle Friis, fra A/B Silkeborggade 29-31 på Østerbro.
Lad os hjælpe jer med jeres kommende byggeprojekt
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Folketinget har den 19. december 2024 besluttet at ophæve de specifikke regler om kapitalejerlån i selskabsloven. Disse regler har hidtil reguleret danske selskabers mulighed for at yde lån til deres kapitalejere og ledelsesmedlemmer.
Baggrund og formål
De nu ophævede regler i selskabslovens §§ 210-212 stillede en række krav til selskaber, der ønskede at yde lån til kapitalejere eller ledelsesmedlemmer. Disse krav omfattede blandt andet, at lånet skulle kunne rummes inden for selskabets frie reserver og ydes på markedsvilkår. Beslutningen om at yde lånet skulle desuden træffes på generalforsamlingen.
Med ophævelsen af disse regler får selskaberne nu større fleksibilitet til at yde økonomisk bistand uden at skulle opfylde de tidligere strenge betingelser. Det betyder, at beslutninger om kapitalejerlån kan træffes mere smidigt og tilpasses selskabets individuelle behov. Lovændringen sker som led i en bredere modernisering af selskabslovgivningen. Det har til formål at give danske virksomheder bedre rammer for finansiel disponering. Med afskaffelsen af reglerne vil der ikke længere være en specifik selskabsretlig regulering af kapitalejerlån, hvilket bringer Danmark mere på linje med reglerne i flere andre europæiske lande.
Fortsat regulering og ansvar
Selvom de specifikke regler er ophævet, er det vigtigt at bemærke, at selskabslovens generelle kapitalbeskyttelsesregler stadig gælder. Det indebærer, at lån fortsat skal være i selskabets interesse og ikke må give visse kapitalejere eller ledelsesmedlemmer en utilbørlig fordel. Ledelsen har stadig ansvaret for at sikre, at lånene er forsvarlige i forhold til selskabets økonomiske situation.
Erhvervsstyrelsens rolle og revisors ansvar
Ophævelsen betyder også, at Erhvervsstyrelsen ikke længere vil føre kontrol med, om kapitalejerlån opfylder de tidligere betingelser. Revisorer vil heller ikke længere skulle sikre, at de tidligere betingelser er opfyldt. Dog skal de fortsat oplyse om eventuelle mangler i regnskabet, herunder lån ydet til kapitalejere og ledelse. Det understreger vigtigheden af en grundig intern vurdering af, hvorvidt et lån er forsvarligt ud fra et selskabsøkonomisk perspektiv.
Skattemæssige konsekvenser ved lovændringen
Selvom kapitalejerlån nu er lovlige i selskabsretlig forstand, har lovgiver valgt, at de fortsat skal beskattes som lån uden tilbagebetalingspligt efter ligningslovens § 16 E. Det betyder, at hvis et selskab yder et ellers lovligt lån til en person med bestemmende indflydelse i selskabet, bliver lånet beskattet, som var det udbytte eller løn. Man bør derfor fortsat udvise en betydelig grad af forsigtighed ved udstedelse af kapitalejerlån, selvom det selskabsretligt nu er muligt.
For kapitalejere og selskaber er det derfor fortsat afgørende at tage højde for de skattemæssige konsekvenser, da beskatningen kan gøre det mindre attraktivt at benytte sig af denne finansieringsmulighed. En grundig skattemæssig vurdering bør foretages, før et lån ydes.
Konsekvenser for tidligere ulovlige lån
Med den nye lovgivning vil der ikke blive rejst straffesager mod ledelsesmedlemmer for tidligere ulovligt ydede kapitalejerlån, da disse handlinger ikke længere er strafbare efter de nye regler. Det er dog vigtigt at bemærke, at ulovlige kapitalejerlån, som er ydet før lovændringen trådte i kraft ved årsskiftet, fortsat vil være ulovlige og derfor skal tilbagebetales til selskabet.
Ulovlige kapitalejerlån forrentes med en rente på 12,75 % i skrivende stund. Det kan have væsentlige økonomiske konsekvenser for selskaber og kapitalejere. Derfor bør virksomheder være særligt opmærksomme på eksisterende lån, der er ydet før lovændringen, og sikre, at de bliver håndteret korrekt.
Har I behov for rådgivning?
Ophævelsen af reglerne giver virksomheder større frihed, men stiller også krav til ledelsens ansvar og forsigtighed. Hos ØENS Advokatfirma står vi klar til at rådgive om de selskabsretlige og skattemæssige aspekter af kapitalejerlån. Kontakt advokat Michael Friis Pedersen for en uforpligtende drøftelse af, hvad lovændringen betyder for jeres virksomhed.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Som tømrer starter du ikke din egen virksomhed for at bruge aftenerne på regnskaber, fakturaer og momsafregninger. Du gør det, fordi du brænder for dit håndværk.
Men for mange håndværkere ender administrationen med at tage alt for meget tid – tid, der kunne være brugt på projekter, kunder og udvikling af forretningen. Når det kommer til bogføring, kan det være særligt udfordrende at nå som håndværker. Lyder det bekendt? Så er du ikke alene.
Rigtigt fra start – “Jeg vil bruge tiden på det, jeg er bedst til”
Hos Taskov &Co. har tømrer og indehaver Kim Taskov fra dag ét haft fokus på at levere solidt håndværk. Men han var også bevidst om, at administrationen hurtigt kunne blive en tidskrævende faldgrube, der ville stjæle fokus fra det, han brænder for. Derfor valgte Kim at starte ‘rigtigt’ fra starten – og investerede tidligt i Ordrestyring, E-conomic, Danløn samt et samarbejde med ØENS Virksomhedsadministration til at varetage al økonomistyring.
“Det er nok lidt utraditionelt at starte så stort ud på den administrative front, men jeg vil bruge tiden der, hvor jeg er bedst, og kan skabe mest værdi for min virksomhed – og det er ikke på bogholderi,” fortæller Kim.
Så da en af vores samarbejdspartnere anbefalede Marit Møller Damgaard fra ØENS Virksomhedsadministration, var Kim ikke længe om at tage kontakt. En beslutning, han ikke har fortrudt.
“Med Marit på siden har jeg en kompetent virksomhedskonsulent, der tager ansvaret for den daglige bogføring, løn og revision – og samtidig fungerer som sparringspartner. Det betyder, at jeg kan fokusere på at udvikle min virksomhed, være sammen med min familie og stadig få min nattesøvn.”
ØENS Virksomhedsadministration elsker håndværksvirksomheder – og vi kender dine udfordringer
ØENS Virksomhedsadministration er specialister i administration af håndværksvirksomheder, såsom VVS, tømrer, murer, kloak, anlægsgartner og maler, blot for at nævne nogle af brancherne.
Vi ved, hvor vigtigt det er, at der løbende bliver fulgt op på både afsluttede og igangværende sager, da manglende sags-/økonomistyring hurtigt kan få negative økonomiske konsekvenser for enhver håndværker. Vi ved, at udbetaling af den korrekte overenskomstmæssige løn er et konkurrenceparameter for at kunne fastholde medarbejdere. Og for ikke at nævne løbende opfølgning på indbetalinger fra kunderne.
For at gøre administrationen lettere har vi sammensat en administrationspakke, som er skræddersyet til håndværkere:
- Sagsstyring og kvalitetssikring: Vi bruger Ordrestyring til at holde styr på sager, leverandørfakturaer og svendenes timer. Systemet er integreret med E-conomic, så kunde- og leverandørfakturaer automatisk overføres.
- Effektiv økonomistyring: E-conomic anvendes som økonomisystem, hvor robotter sørger for automatisk bogføring af indbetalinger fra kunder.
- Løn uden fejl: Danløn er sat op med både Ordrestyring og E-conomic, og vores dygtige lønkonsulent sikrer, at lønnen beregnes korrekt efter overenskomster og eventuelle lokale aftaler.
- Budget og økonomisk indsigt: Budget123 bruges til løbende opfølgning, så du altid ved, hvordan økonomien ser ud i forhold til budgettet.
- Årsregnskab uden stress: Er du ikke omfattet af revisionspligt, hjælper vi med udarbejdelsen af årsregnskabet. Skal en ekstern revisor opstille det, sørger vi for, at materialet er afstemt og klart til revision.
Få styr på økonomien – uden at miste overblikket
Mange tømrere og håndværkere oplever det samme som Kim. De vil gerne have styr på økonomien, men de vil ikke bruge al deres tid på at jonglere bilag, fakturaer og bankafstemninger. Derfor valgte tømrer Kim Taskov at søge hjælp hos ØENS Virksomhedsadministration, da han havde behov for en sparringspartner, der både kunne fungere som bogholder og revisor.
Virksomhedskonsulent Marit satte sig grundigt ind i Kim og hans teams arbejdsgange. Derefter lagde de sammen en plan for, hvordan Taskov &Co. kunne styre økonomien – uden at miste overblikket eller kontrollen.
Hvad er Ordrestyring?
Ordrestyring er en specialiseret softwareløsning designet til at hjælpe virksomheder med at håndtere deres projekter, ordrer og fakturering mere effektivt. Med fokus på at optimere arbejdsprocesser og forbedre overblikket over virksomhedens aktiviteter, er Ordrestyring blevet et uundværligt værktøj for mange virksomheder, især inden for håndværks- og servicebranchen.
Ordrestyring blev grundlagt i Danmark og har siden etableret sig som en førende udbyder af projekt- og ordrehåndteringssoftware. Virksomheden fokuserer på at levere brugervenlige løsninger, der kan tilpasses til forskellige brancher og virksomhedsstørrelser, med det formål at forbedre effektiviteten og rentabiliteten for deres kunder.
Funktioner og fordele ved Ordrestyring
Ordrestyring tilbyder en række funktioner, der gør det muligt for virksomheder at optimere deres arbejdsprocesser:
- Projektstyring: Med Ordrestyring kan virksomheder planlægge, styre og følge op på projekter i realtid, hvilket sikrer, at deadlines overholdes, og ressourcer udnyttes optimalt.
- Ordrehåndtering: Platformen giver mulighed for at oprette, tildele og administrere ordrer effektivt, hvilket reducerer risikoen for fejl og sikrer, at alle opgaver udføres til tiden.
- Fakturering: Ordrestyring gør det nemt at generere og sende fakturaer baseret på udførte opgaver og projekter, hvilket sikrer, at betalinger modtages rettidigt.
- Tidsregistrering: Med indbygget tidsregistrering kan medarbejdere nemt registrere deres arbejdstid, hvilket giver et præcist billede af tidsforbruget på forskellige opgaver og projekter.
- Rapportering: Ordrestyring tilbyder omfattende rapporteringsværktøjer, der giver indsigt i virksomhedens performance og hjælper med at identificere områder, der kan optimeres.
Hvordan kommer jeg i gang med Ordrestyring?
Ordrestyring er designet til at imødekomme behovene hos virksomheder inden for håndværks- og servicebranchen, men kan også tilpasses til andre brancher, der har behov for effektiv projekt- og ordrehåndtering.
For at komme i gang med Ordrestyring skal du oprette en konto på deres hjemmeside. Når du har oprettet en konto, kan du begynde at opsætte din virksomheds projekter og ordrer ved at indtaste de nødvendige data og konfigurere de ønskede funktioner.
Kan Ordrestyring integreres med andre systemer?
Ja, Ordrestyring tilbyder integrationsmuligheder med en række andre systemer og applikationer, herunder regnskabssoftware og CRM-systemer, hvilket gør det muligt at skabe en sømløs dataoverførsel og reducere behovet for manuel indtastning.
Hvordan kan Ordrestyring hjælpe med at forbedre min virksomheds effektivitet?
Ordrestyring kan hjælpe med at forbedre din virksomheds effektivitet ved at automatisere mange af de daglige opgaver, give et klart overblik over projekter og ordrer, og sikre, at alle opgaver udføres til tiden. Dette gør det muligt for dig at fokusere på at levere høj kvalitet til dine kunder.
Hvad koster det at bruge Ordrestyring?
Prisen for at bruge Ordrestyring afhænger af den valgte abonnementsplan og de specifikke funktioner, du har brug for. Ordrestyring tilbyder forskellige planer, der er designet til at imødekomme behovene hos forskellige typer virksomheder, og du kan vælge den plan, der bedst passer til din virksomheds behov.
Mere tid til det, der betyder noget
For Kim Taskov har samarbejdet med ØENS Virksomhedsadministration betydet en langt mere overskuelig hverdag for ham. Han har ro i maven og mere tid til det, der virkelig betyder noget: at drive sin forretning og levere kvalitetsarbejde til sine kunder.
“Jeg har ro i maven, fordi jeg ved, at der er styr på tingene. Og jeg har en rådgiver, jeg kan ringe til, når jeg er i tvivl om noget. Det gør en kæmpe forskel,” siger Kim.
Vil du også slippe for at bruge fritiden på regnskab?
Hvis du som tømrer eller håndværker også bruger for meget tid på administration, kan ØENS Virksomhedsadministration hjælpe dig med at få styr på papirarbejdet og din virksomheds økonomi. Med enkle, digitale løsninger og personlig rådgivning kan vi sikre, at du får mere tid til det, der betyder noget for dig og din virksomhed. I får tilknyttet en fast virksomhedskonsulent, der alt afhængig af jeres behov og ønsker til administrationspakke også kan komme og sidde på jeres kontor.
Kontakt os i dag for en uforpligtende snak om, hvordan vi kan gøre din hverdag lettere – så du kan fokusere på det, du er bedst til. Dit håndværk.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Det kan som udlejer være svært at navigere i de komplekse regler i lejeloven, hvad enten man udlejer sin ejerlejlighed, er andelshaver/bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening eller er ejer af et større udlejningskompleks.
Artiklen nedenfor redegør kort for definitionen af de gældende regler samt de praktiske konsekvenser for både andelsboligforeninger og øvrige udlejere i forbindelse med at vurdere, hvorvidt et lejemål er omfattet af de såkaldte småhusregler eller om ejendommen anses for at være en storejendom, hvor lejefastsættelse og administrationen kan være mere kompleks.
Definition af småhus og storejendom: Generelle regler for udlejning
I den daglige administration af udlejningsboliger er det afgørende at kende forskellen mellem begreberne ’småhus’ og ’storejendom’, som finder anvendelse i regulerede kommuner. Denne kategorisering kan have direkte betydning for huslejefastsættelse, varslinger ved lejeforhøjelser, vedligeholdelsespligt og meget mere, hvorfor det er vigtigt at vide, hvilke regler ens lejemål er omfattet af. Det oprindelige formål med at skelne mellem de to typer var, at reglerne for administrationen af mindre ejendomme skulle lempes. Dette har ikke altid vist sig at være tilfældet i praksis.
Ifølge lejelovens regler fastlægges ejendommens status primært ud fra forholdene den 1. januar 1995. En ejendom, som dengang omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, betegnes som et småhus. Er antallet af beboelseslejligheder derimod mere end 6, klassificeres ejendommen som en storejendom – uanset eventuelle ændringer i antallet senere hen. Var en ejendom derfor en storejendom den 1. januar 1995 vil den som klart udgangspunkt også være det i dag. En ejer af 1 enkelt ejerlejlighed, der udlejer sin bolig, vil derfor – alt afhængig af omstændighederne tilbage i 1995 – godt kunne være omfattet af de ofte mere omstændelige regler om storejendomme, selvom det rent logisk bør være et småhus. Virker reglerne i lejeloven ikke komplicerede nok, bliver de særligt komplicerede ved andelsboligforeninger.
Særligt vedrørende andelsboligforeninger
Andelsboligforeninger, der indeholder mere end 6 beboelseslejligheder vil som udgangspunkt ikke anses for en storejendom, såfremt andelsboligforeningen den 1. januar 1995 ikke lejede mere end 6 beboelseslejligheder ud.
Det er dog en betingelse for at falde ind under småhusreglerne, at ejendommen til stadighed har været ejet af en andelsboligforening. Med andre ord, vil en ejendom, der den 1. januar 1995 lejede 6 eller færre lejeboliger ud, men senere blev solgt, ikke nødvendigvis være omfattet af småhusreglerne, hvis ejendommen samlet har mere end 6 beboelseslejligheder. Denne fortolkning af reglerne fremgår af højesteretsdommen TBB 2014.689, hvor højesteret fandt, at en ejendom, med i alt 10 lejligheder, der den 1. januar 1995 var ejet af en andelsboligforening, og kun lejede 2 af lejlighederne ud, var omfattet af småhusreglerne. Ejendommen blev senere solgt til en privat udlejer, hvortil højesteret fandt, at ejendommen skiftede status fra småhus til storejendom, idet ejendommen som helhed skiftede status fra andelsboligforening til privat udlejningsejendom.
Selvom det er forholdene pr. 1. januar 1995, der primært er afgørende for om der er tale om et småhus, kan det i følge lejeloven have betydning, at ejendommen på daværende tidspunkt var ejet af en andelsboligforening. Det må teoretisk også antages, at det ikke har betydning, at ejendommen senere hen igen overgår til at være ejet af en andelsboligforening. Dette kan illustreres med følgende eksempel:
Eksempel:
En ejendom med 40 beboelseslejligheder bliver i 1993 omdannet til en andelsboligforening, hvor 8 af lejlighederne bliver lejet ud. 2 af lejlighederne bliver i 1994 omdannet til andelsboliger, således at andelsboligforeningen den 1. januar 1995 kun lejer 6 beboelseslejligheder ud. Lejlighederne vil nu jf. lejeloven anses for at være omfattet af småhusreglerne.
I 2002 bliver hele andelsforeningens ejendom solgt til en privat udlejer, der lejer alle 40 lejligheder ud. Selvom udgangspunktet er, at det er antallet af lejligheder den 1. januar 1995, der er afgørende, vil ejendommen og lejemålene nu anses for at være omfattet af regler for storejendomme.
Ejendommen bliver i 2008 igen omdannet til en andelsboligforening, der lejer 2 lejligheder ud. De 2 lejeboliger må som udgangspunkt fortsat være omfattet af reglerne om storejendomme, selvom der den 1. januar 1995 var færre end 6 lejeboliger i ejendommen.
Vigtigheden af due diligence ved ejendomskøb
Er man derfor privat udlejer og har man i sinde at købe en andelsboligforening er det ikke sikkert, at ejendommen vil forblive en småhusejendom i følge lejeloven, selvom det er de regler, der gælder for andelsboligforeningen. Denne ændring påvirker blandt andet huslejefastsættelse, varslingsprocedurer og vedligeholdelsespligter, hvorfor en grundig dokumentation og vurdering af ejendommens oprindelige forhold pr. 1. januar 1995 er essentielt i sin due diligence inden købet.
Fremleje i andelsboligforeninger
På samme måde skal man som andelsboligforening være opmærksom på, hvornår foreningen blev etableret, samt hvor mange lejeboliger, der var i ejendommen den 1. januar 1995, da selv en forening med kun 1 eller 2 lejeboliger, på baggrund af eksemplet ovenfor, kan betragtes som en storejendom i følge lejeloven, og dermed have væsentlig betydning for de forpligtelser og rettigheder både udlejer og lejer har.
Denne sondring kan ligeledes have afgørende betydning, når en andelshaver fremlejer sin andelsbolig ud, da reglerne også følger med i fremlejeforhold. En andelshaver, der fremlejer sin bolig ud, skal derfor ligeledes være opmærksom på, hvilke regler der gælder for hele ejendommen, da det ellers kan have store konsekvenser for de regler, der gør sig gældende i lejeforholdet.
Har du brug for juridisk bistand?
At finde vej gennem lejelovgivningens komplekse regler kan være en udfordring. Hos ØENS Advokatfirma tilbyder vi rådgivning i øjenhøjde til udlejere, uanset om det drejer sig om småhuse eller storejendomme. Vi sikrer, at dine udlejningsforhold er i overensstemmelse med gældende lovgivning og hjælper med at undgå potentielle juridiske faldgruber. Hvis du ønsker at drøfte dine udlejningsforhold nærmere, kan du kontakte advokat Johan Iversen Møller på jim@oadv.dk, advokatfuldmægtig Fabiano Lusso på fab@oadv.dk, eller Jakob Holm Hansen på jhh@oadv.dk.
Tal med en specialist på området
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Endelig blev det marts! Det indikerer ikke blot en ny måned i kalenderen, men også at foråret nu officielt er på vej. For os markerer det samtidig starten på højsæsonen for generalforsamlinger, hvor vi møder mange af de bestyrelser, vi samarbejder med. Det er en tid, vi ser frem til hvert år, fordi vi får mulighed for at være til stede, svare på spørgsmål og støtte bestyrelserne i deres vigtige arbejde.
Derfor er det ekstra glædeligt, at vi nu også kan byde velkommen til seks nye foreninger, der netop er blevet en del af ØENS Ejendomsadministration.
Hjertelig velkommen til følgende nye foreninger:
🔸 A/B Valdemarsgade 34 / Istedgade 134 – 136, København V – Andelsboligforening med 19 andelshavere
🔸 A/B Lersø Parkallé 43, København Ø – Andelsboligforening med 6 andelshavere
🔸 E/F Jydeholmen 5-7-9, Vanløse – Ejerforening med 32 ejere
🔸 E/F Karensg 8-10/Kløverbladsg 21-23, Valby – Ejerforening med 38 ejere
🔸 E/F Hessensgade 45 m.fl., København S – Ejerforening med 23 ejere
🔸 G/F Øresunds Have, København S – Grundejerforening med 2 foreninger
Vi er stolte og glade for at kunne administrere, drive og udvikle jeres foreninger og ejendomme. Vi ser frem til et langt og godt samarbejde som jeres pålidelige partner.
Er du nysgerrig på, hvad vi kan tilbyde jeres forening? Modtag et uforpligtende tilbud fra os her.
Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.
Få et uforpligtende tilbud
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Fra og med i dag er det muligt at stifte nye anpartsselskaber (ApS) med en selskabskapital på 20.000 kroner, hvilket er en halvering af det tidligere ApS kapitalkrav på 40.000 kroner. Eksisterende anpartsselskaber kan ligeledes nedsætte deres selskabskapital til det nye ApS kapitalkrav på 20.000 kroner (2025), forudsat at de overholder selskabslovens bestemmelser om kapitalafgang og forsvarligt kapitalberedskab.
Ændringerne til selskabsloven, der blev vedtaget den 19. december 2024, trådte faktisk allerede i kraft den 1. januar 2025. Dog krævede halveringen af kapitalkravet en opdatering af Erhvervsstyrelsens IT-system, hvilket har medført en senere ikrafttrædelse. De øvrige ændringer inkluderer blandt andet muligheden for, at anpartsselskaber kan udbyde kapitalandele til offentligheden gennem equity crowdfunding.
Denne ændring gør det nu lettere og billigere for iværksættere at etablere et selskab, hvilket forventes at bidrage til øget vækst og flere nye virksomheder i Danmark. For virksomheder, der allerede er etableret som ApS med en selskabskapital på 40.000 kroner, giver lovændringen en mulighed for at frigøre kapital ved at nedbringe selskabets kapitalgrundlag. En sådan reduktion kræver dog, at selskabets kreditorer sikres, og at kapitalberedskabet fortsat anses for forsvarligt.
Lovændringen er en del af regeringens Iværksætterpakke, der gennem konkrete tiltag har til formål at styrke det danske erhvervsliv. Den lavere ApS kapitalkrav i 2025 skal særligt gøre det mere attraktivt for små virksomheder og iværksættere at vælge ApS som selskabsform fremfor enkeltmandsvirksomheder eller interessentskaber, hvor ejeren hæfter personligt.
Er du allerede ejer af et ApS og overvejer at nedsætte selskabskapitalen, er det vigtigt at være opmærksom på de juridiske krav og procedurer, der følger med en kapitalnedsættelse. Det kan blandt andet indebære generalforsamlingsbeslutninger og anmeldelse til Erhvervsstyrelsen. Hvis du er interesseret i at læse loven om ændring af selskabsloven, kan du gøre det her.
Opret ApS – sådan gør du i 2025
ApS-selskabsformen er en fleksibel og sikker virksomhedsstruktur, og derfor er dét at oprette et ApS en populær løsning for iværksættere, der ønsker at drive virksomhed med begrænset hæftelse. Et anpartsselskab skal stiftes med en minimumskapital på 20.000 kroner, som kan indskydes kontant eller i form af aktiver (apportindskud), såsom IT-udstyr eller en igangværende virksomhed. Når selskabet er stiftet, kan kapitalen anvendes til driftsrelaterede udgifter såsom løn, indkøb og momsbetaling.
En af de største fordele ved at oprette et ApS er, at ejeren kun hæfter med det indskudte kapitalbeløb. Det betyder, at din private økonomi som udgangspunkt er beskyttet, hvis selskabet får økonomiske problemer.
For at oprette et ApS kræves der en stiftelsesdokument, vedtægter og registrering hos Erhvervsstyrelsen. Afhængigt af din virksomheds struktur kan det være en fordel at få juridisk rådgivning for at sikre, at selskabsformen passer til dine behov.
Hos ØENS Advokatfirma har vi stor erfaring med at hjælpe virksomheder med at oprette ApS. Vi sørger for, at hele processen forløber smidigt og juridisk korrekt, så du kan komme godt fra start med din virksomhed.
ØENS Advokatfirma kan hjælpe med juridiske spørgsmål om ApS kapitalkrav m.v.
Vi har jurister specialiseret i selskabs- og erhvervsret, der kan hjælpe dig med alle juridiske spørgsmål omkring din virksomhed, herunder halveringen af ApS kapitalkrav 2025 og de praktiske implikationer af ændringen.
Du er derfor velkommen til at kontakte advokat Michael Friis Pedersen på mail mfp@oadv.dk eller telefon 4445 1117 eller erhvervsjuridisk fuldmægtig Jakob Holst Nyvold på mail jhn@oadv.dk eller telefon 4445 1113.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Vi er glade for at kunne byde velkommen til Drejergården – en moderne og arkitektonisk spændende ejendom, der fra 1. marts bliver en del af vores udlejningsportefølje hos ØENS Ejendomsadministration.
Drejergården er en helt nyopført ejendom i København NV med 58 spritnye, lyse og rummelige lejeboliger fra 2-6 værelser – nogle med loftshøjde op til 5 meter og store panoramavinduer. De første lejere er allerede flyttet ind og nyder deres helt nye hjem, og vi ser frem til at byde endnu flere velkommen.
Ejendommen tilbyder:
- Velindrettede lejligheder med fokus på lys og kvalitet
- Fælles gårdrum og tagterrasser med grønne oaser
- Mulighed for parkering i kælderen
Med sin centrale beliggenhed tæt på Nørrebro Station forener Drejergården byliv med rolige, hjemlige rammer. Vi ser frem til at sikre en professionel drift af ejendommen og skabe trygge rammer for beboerne! Læs mere om den spændende ejendom og hvordan du kan blive en del af fællesskabet her.
Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.
Er du nysgerrig på, hvad vi kan tilbyde jeres kunder og investeringscase? Modtag et uforpligtende tilbud fra os her.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Få ubegrænset juridisk rådgivning – uden bekymringer – med et abonnement på ForeningsJura
Som bestyrelse i en andelsboligforening eller ejerforening kan det være en udfordring at navigere i de stadig flere og mere komplicerede lovregler. Det juridiske ansvar for det enkelte bestyrelsesmedlem er vokset betydeligt, og måske er det en del af forklaringen på, at færre medlemmer i mange foreninger ønsker at deltage i bestyrelsesarbejdet.
ØENS Advokatfirma har stor erfaring med at hjælpe bestyrelserne i bl.a. ejerforeninger og andelsboligforeninger med at lette arbejdspresset og minimere risikoen for at begå fejl, som i sidste ende kan medføre personligt ansvar for det enkelte bestyrelsesmedlem. Med et abonnement på ForeningsJura får I ubegrænset adgang til vores team af specialiserede forenings- og ejendomsadvokater, som kan hjælpe jer med at varetage foreningens anliggender på en forsvarlig måde.
Med et abonnement på ForeningsJura har I altid direkte adgang til juridisk rådgivning indenfor vores kerneområder:
- Foreningsret
- Lejeret
- Fast ejendom
- Entrepriseret
- Ansættelsesret
Vores hold af advokater og jurister har stor ekspertise inden for alle de juridiske discipliner, som har betydning for boligforeninger, og med vores hold af advokater på jeres side er I derfor godt klædt på til at klare bestyrelsesarbejdet uden alt for mange bekymringer.
Med ForeningsJura behøver I ikke bekymre jer om de økonomiske konsekvenser ved at kontakte en advokat, da udgiften allerede er dækket i en fast, lav abonnementsydelse, som er lagt ind i boligforeningens budget på forhånd.
Som medlemmer kan I altid kontakte en af vores advokater for at få afklaret netop jeres juridiske spørgsmål hurtigt og kompetent. Vi er aldrig mere end et telefonopkald eller en e-mail væk, og I har altid en personlig kontaktperson tilknyttet jeres abonnement.
Prisen for abonnementet fastsættes ud fra boligforeningens størrelse, målt på antallet af bolig- og erhvervsenheder:
| Antal enheder | Årlig pris inkl. moms |
|---|---|
| < 10 enheder | 15.000 kr. |
| < 25 enheder | 25.000 kr. |
| < 50 enheder | 30.000 kr. |
| < 100 enheder | 40.000 kr. |
| < 250 enheder | 50.000 kr. |
Download ØENS ForeningsJura folder her
Interesseret?
Er I interesserede i et abonnement med kompetent advokatrådgivning indenfor foreningsret? Til en fast lav årlig pris? Så kontakt os i dag for at høre mere om mulighederne med et abonnement på ForeningsJura.
Har du spørgsmål til foreningsret? Mød ØENS ForeningsJura team her
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Hos Carlsen & Kragh ApS har VVS-installatør Morten Kragh, Jakob Meyer, murermester Mathias Carlsen og deres team altid haft fokus på solidt håndværk og god service. Virksomheden har oplevet stor succes og blandt andet vundet Gazellepriser, men bag kulisserne voksede den administrative byrde – et hav af fakturaer, lønbehandling, momsindberetninger og bankafstemninger, hvilket stjal værdifuld tid fra kerneforretningen. Det var her virksomhedskonsulent Marit Møller Damgaard fra ØENS Virksomhedsadministration kom ind i billedet.
Udfordringen: En tung administrativ byrde
Morten, Jakob og Mathias har drevet Carlsen & Kragh i mange år og har set virksomheden vokse. Med væksten fulgte dog også en stadig mere kompleks administration, der begyndte at tage fokus væk fra det, de og teamet var bedst til; VVS-, tømrer- og murerarbejde.
“Vi brugte alt for meget tid på at håndtere fysiske bilag, manuelle betalinger og løn. Vi vidste, at vi måtte finde en bedre løsning, men vi var ikke sikre på, hvor vi skulle starte,” fortæller Mathias.
Mange af processerne var manuelle, hvilket ikke blot var tidskrævende, men også øgede risikoen for fejl. Morten, Jakob og Mathias ønskede en løsning, der frigav tid og sikrede en professionel håndtering af økonomien.
“Jeg har tidligere arbejdet sammen med Marit og vidste, at hun var den rette til opgaven. Med hende vidste jeg, at vi var i trygge hænder,” fortæller Morten.
Løsningen: Skræddersyet administration med E-conomic, Ordrestyring og daglig sparring
Efter et indledende møde med ØENS Virksomhedsadministration blev der hurtigt lagt en plan for, hvordan Carlsen & Kragh med ØENS’ businesspartner-pakke kunne optimere deres arbejdsgange og samtidig få Marit tilknyttet som fast kontaktperson.
“Marit og teamet forstod hurtigt vores behov og kom med konkrete løsninger, der markant lettede vores hverdag. De implementerede automatiserede processer og moderne økonomisystemer, hvilket har givet os et klart og opdateret overblik over virksomhedens økonomi,” siger Morten.
Her er nogle af de vigtigste områder, hvor ØENS Virksomhedsadministration har hjulpet Carlsen & Kragh:
Økonomi og regnskab: Struktur og automatisering med E-conomic og Ordrestyring
- Automatisk bankafstemning: Carlsen & Kragh fik sat en direkte integration op mellem deres bank og E-conomic, hvilket betyder, at transaktioner nu afstemmes automatisk dagligt.
- Effektivt godkendelsesflow: Alle bilag skal nu igennem en fastlagt godkendelsesproces, så der altid er overblik og kontrol over udgifterne.
- Automatisering af bogføring: Med Officebot blev store dele af bogføringen automatiseret, så fakturaer nu matches med betalinger og bogføres uden manuel indgriben.
- Integrationer til andre systemer: E-conomic blev koblet op med de øvrige systemer, Carlsen & Kragh anvender, herunder lønsystemer og Ordrestyring, hvilket eliminerer dobbeltarbejde.
- Fuld indsigt i virksomhedens økonomi: Alle systemer er integrerede og giver jer et 100 % opdateret live-overblik over virksomhedens økonomi – fra betalte regninger og indbetalinger fra debitorer til omsætning og den samlede økonomiske udvikling.
Løn- og medarbejderadministration: Overblik og korrekt håndtering
- Håndtering af overenskomster: ØENS holder styr på overenskomster og sørger for, at Carlsen & Kragh altid er opdateret på de seneste ændringer.
- Kontrakter og refusioner: Hjælp til kontraktudformning samt ansøgning om refusion fra AUB og sygedagpenge, så Morten, Jakob og Mathias ikke selv skal bruge tid på det.
- Lønkørsler: Korrekt og rettidig løn til medarbejderne – med automatisk beregning af tillæg, feriepenge og pension.
“Før vi fik ØENS med ombord, var lønbehandlingen en af de ting, der tog allermest tid. Nu kører det hele automatisk, og vi ved, at alt er korrekt. Det giver en kæmpe tryghed,” siger Jakob.
Likviditetsstyring og økonomisk rådgivning
- Budgettering og økonomisk planlægning: Marit udarbejder løbende budgetter, så Carlsen & Kragh har det fulde økonomiske overblik.
- Rådgivning om skattebetaling: Hjælp til at planlægge skattebetalinger, herunder aconto-betalinger og frivillige indbetalinger, så der undgås unødvendige overraskelser.
- Momsindberetning og årsregnskab: ØENS sørger for korrekt momsafstemning, indberetning og betaling samt forberedelse af årsregnskabet.
Daglig administration og e-boks-håndtering
- Håndtering af e-Boks og Digital Post: ØENS håndterer den daglige poststrøm og sikrer, at vigtige breve/mails ikke overses.
- Kontakt til bank og myndigheder: Carlsen & Kragh har fået hjælp til bankskifte, oprettelse af nye konti og dialog med relevante myndigheder.
- MitID-administration: ØENS sikrer, at de rette medarbejdere har adgang til relevante systemer.
Resultatet: En mere effektiv virksomhed med større fokus på kunderne
Efter samarbejdet med ØENS Virksomhedsadministration har Carlsen & Kragh oplevet en markant forskel i hverdagen.
“Vi har fået frigivet så meget tid, at vi nu kan fokusere 100% på vores kunder og opgaver. Tidligere sad vi ofte om aftenen og rodede med regnskab, nu kører det hele i baggrunden,” fortæller Jakob.
En af de største fordele har været den løbende sparring med Marit:
“Marit er nærmest blevet en del af vores team. Hun forstår vores forretning, og vi kan altid ringe til hende, hvis vi har spørgsmål eller står med en udfordring.”
Kunne din virksomhed have gavn af samme løsning?
Hvis din håndværkervirksomhed også bruger unødig tid på administration, så lad os hjælpe dig med at optimere og automatisere dine processer. Kontakt ØENS Virksomhedsadministration i dag og hør, hvordan vi kan gøre din hverdag lettere.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Februar er allerede godt i gang, og vi har haft en fantastisk start på måneden. Vi har budt velkommen til nye medarbejdere, og lige nu står vi midt i planlægningen af, at vi får en masse Cphbusiness-studerende forbi til et virksomhedsbesøg hos ØENS Ejendomsadministration i morgen.
Det har været en fuldstændig fornøjelig start, og det stopper ikke her. Vi har nemlig også budt velkommen til tre nye foreninger i ØENS Ejendomsadministration pr. 1. februar.
Hjertelig velkommen til følgende nye foreninger:
🔸 E/F Factory House the Village – Ejerforening med 38 ejere
🔸 H/F Sommervirke – Haveforening med 138 enheder
🔸 G/F Fuglsanghusene – Grundejerforening med 37 enheder
Vi er utroligt glade for, at vi må administrere, drive og udvikle jeres foreninger og ser frem til et langt og givende samarbejde.
Er du nysgerrig på, hvad vi kan tilbyde jeres forening? Modtag et uforpligtende tilbud fra os her.
Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.
Få et uforpligtende tilbud
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER