Forfatter: Rikke Raben
Det er desværre blevet et mere velkendt fænomen, at forsikringsselskaberne kan være svære at slås med, når man har allermest brug for dem. Endeløse mailkorrespondancer frem og tilbage, afvisning af dækning, krav om endeløs dokumentation mv. er nogle af de ting, vi ofte hører at skadelidte må slås med, når de søger erstatning hos enten deres eget eller skadevolders forsikringsselskab. Hvad kan man egentligt stille op, hvis man ender i en sådan situation?
Disse oplevelser kunne kørelærer, Johnny, fra Trekløver Trafikskole nikke genkendende til, da han i april måned 2021 var ude for et trafikuheld, som resulterede i en totalskadet bil. På trods af en klar politirapport med vidneudsagn, som alle bekræftede at Johnny var uden skyld, måtte han se langt efter erstatning fra skadevolders forsikringsselskab. Forsikringsselskabet friholdte sig for ansvar, krævede gentagende gange yderligere dokumentation og afviste gang på gang at dække skaden. Dette resulterede i at Johnny til sidst kontaktede ØENS Advokatfirma, for at få sat skub i forsikringssagen.
”Det var simpelthen så frustrerende. Uanset hvor meget jeg imødekom forsikringsselskabet med at indhente dokumentation for mit tab, stødte jeg panden mod muren. Jeg følte simpelthen ikke at jeg trængte igennem til dem, uanset hvad jeg gjorde”.
Sådan kunne en lettere frustreret Johnny fortælle, mens han tænker tilbage på sine frustrationer ved at stå med en totalskadet bil, uden udsigt til at få erstatning.
Søg advokatbistand
Vi – ØENS Advokatfirma – indtrådte derfor i sagen, og overtog forhandlingerne med forsikringsselskabet, som til at starte med, viste samme mangel på imødekommenhed som Johnny havde erfaret. Ikke desto mindre fulgte vi jævnligt op på skadebehandlingen, fik indhentet den efterspurgte dokumentation og fik sat skub i tingene hos forsikringsselskabet, så de til sidst var til at snakke med.
Dette resulterede i et afsluttende møde mellem ØENS Advokatfirma og forsikringsselskabet, hvor de medgav at sagen havde trukket unødigt ud og at Johnny var berettiget til erstatning. Ligeledes fik vi accept på, at forsikringsselskabet dækkede vores honorar i sagen, som følge af sagens langsommelige behandling og Johnnys manglende skyld, ikke skulle ligge ham til last.
Dette indvilgede forsikringsselskabet i, og Johnny kunne derfor gå derfra med sin fulde erstatning.
”Jeg er umådelig glad for den måde ØENS Advokatfirma varetog behandlingen af min skadesag. Mine frustrationer over at være blevet sat i en situation, hvor jeg uden skyld – ikke stod med udsigter til at få erstatning for min totalskadede bil, var simpelthen ikke til at bære. Ud over at overskuddet ikke var til at fortsætte den lange kamp, så jeg med henblik på den gentagende afvisning, til sidst ikke andre muligheder, end at søge professionel hjælp fra ØENS Advokatfirma.”
Står du i en lignende situation?
Det er desværre ikke kun Johnny, der har stødt panden mod muren i en forsikringssag. Står du i en lignende situation, er du altid velkommen til at kontakte Thomas Valentin fra ØENS Advokatfirma. Thomas laver en gratis vurdering af din sag, og er gerne behjælpelig med behandling heraf.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
ØENS Advokatfirma lancerer nu et helt nyt skræddersyet juridisk koncept, der skal hjælpe foreninger og andre bygherrer trygt igennem deres byggesag.
Konceptet er i første omgang udviklet til vores foreningsejendomme. Her er behovet for juridisk rådgivning særligt vigtigt fordi bestyrelsen ofte står med et stort ansvar for at byggesagen forløber korrekt. Her er ØENS Juridiske Byggerådgivning en ekstra tryghed for bestyrelsesmedlemmerne og dermed for hele foreningen. F.eks. ved at undgå en situation med en entreprenør, der går konkurs midt i byggeriet, uden at der er stillet garanti for arbejdet, eller ved at bygherrens tekniske rådgiver ikke leverer det rette fagtilsyn undervejs i byggeriet, med den konsekvens, at mangler ved entreprenørens arbejde ikke opdages og håndteres rettidigt. I sidste ende kan en dårlig håndteret byggesag indebære juridisk – og dermed økonomisk ansvar for bestyrelsens medlemmer.
Men derudover kan konceptet også bruges af private bygherrer. Det spænder fra det unge par, der skal bygge deres første hus, til mere professionelle ejendomsudviklere, der skal opføre eller renovere en udlejnings- eller erhvervsejendom.
Vi ser et øget behov for ’hands-on’ juridisk rådgivning i byggesager i takt med at andre dele af samfundet bliver mere specialiseret. Byggesager er ofte en kompliceret proces, hvor der kan være store fordele ved at have en juridisk rådgiver fast tilknyttet sagen fra start til slut, siger advokat Johan Iversen Møller. I stedet for at advokaten først kontaktes, når entreprenøren har forladt pladsen og alle rasler med sablen, vender vi det på hovedet og tilknytter advokaten allerede fra starten. Det tror vi på kan begrænse de store konflikter.
Hvad går konceptet ”ØENS Juridiske Byggerådgivning” ud på?
Den juridiske rådgiver tilknyttes byggeprojektet fra starten, og følger det på nært hold hele vejen igennem byggeriets faser – fra projektering, udbud, udførelse og helt frem til afleveringen af byggeriet. Den juridiske rådgiver leverer nogle klart definerede og højt fagligt kompetente juridiske ydelser f.eks. sikring af udbudsmaterialets kvalitet, en juridisk kvalitetskontrol af den valgte entreprenør eller ved at sørge for at bygherrens eventuelle dagbodskrav bliver fremsat korrekt, fortæller advokat Johan Iversen Møller. Dermed slipper bygherren for bekymringer om, hvornår den juridiske rådgiver skal kontaktes. Vi tager den nødvendige dialog med byggeriets andre parter som f.eks. den tekniske bygherrerådgiver og entreprenøren.
Hvordan er idéen opstået?
Alt i samfundet bliver mere specialiseret, og det gælder også inden for byggejura. Det at yde systematisk juridisk byggerådgivning hører ikke længere kun de store offentlige byggeprojekter til.
Hvordan adskiller produktet sig fra andre i branchen?
Traditionelt har det fungeret sådan i byggebranchen, at den tekniske bygherrerådgiver kommer med de nødvendige juridiske dokumenter såsom udbudsbetingelser, entreprisekontrakter mv. Derudover har aktører i byggebranchen ikke bekymret sig så meget om jura, men i stedet ‘blot’ koncentreret sig om det der blev bygget. Problemet med denne model er dog, at den tekniske rådgiver ikke er jurist og ikke påtager sig ansvaret for de juridiske forhold. Det er der mange, der ikke har opfattet, og nogle tekniske rådgivere er heller ikke gode nok til at forklare kunderne om deres egne begrænsninger.
Der er også en del ejendomsadministratorer, der sælger juridisk rådgivning sammen med deres byggeadministrationsaftale. Denne juridiske rådgivning er dog oftest ikke tilstrækkeligt dybdegående eller specialiseret til nutidens behov. Nogle gange sælges byggesagsadministration sammen med byggeteknisk rådgivning, hvilket kan medføre en interessekonflikt.
Disse forhold fører i mange sager til, at det juridiske ansvar falder mellem to stole. Det ender ofte med at bygherren eller foreningen står tilbage med risikoen selv, hvis tingene går galt.
ØENS Juridiske Byggerådgivning er selvfølgelig ikke en mirakelkur, der garanterer, at et byggeri ikke kan løbe ind i problemer. Men vores mål er, at vi vil skabe tryghed og ordentlighed for vores kunder, når de står mit i en byggesag, som i sig selv kan være en stressende proces.
Hvad koster det?
Udgangspunktet er, at man indgår en fastprisaftale som udgør 1 % af de samlede byggeomkostninger. Satsen falder så til 0,75 % over 10 mio. kr. og til 0,5 % over 25 mio. kr., ligesom der er en minimumspris på kr. 25.000. Man kan også vælge at betale efter medgået tid. Det kan være en god idé i byggesager med helt særlige behov.
Hvad gør jeg, hvis jeg gerne vil vide mere?
Du er altid velkommen til at kontakte mig – Johan Iversen Møller – eller min kollega Thomas Valentin for at høre mere om ”ØENS Juridiske Byggerådgivning”.
Kontakt en specialist
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Oliver Pelsen er controller trainee her hos ØENS og arbejder primært med administration af andelsboligforeninger, ejerforeninger og udlejningsejendomme. Oliver er uddannet Finansøkonom og startede i ØENS som controllertrainee i september 2022. Vi stillede for nylig Oliver en række spørgsmål om, hvordan han synes det er at arbejde hos ØENS. Læs hvad han svarede i interviewet nedenfor. God fornøjelse.
Hvordan startede din karriere som controller trainee hos ØENS?
Jeg har hele tiden vidst, at jeg gerne ville arbejde med tal, og derfor lå det lige til højrebenet at søge, da ØENS søgte en controllertrainee. At blive controllertrainee, eller bare trainee, var det naturlige næste skridt i mit uddannelses- og arbejdsliv. At være trainee er en god måde at blive rustet til stillingen som controller, da man både selvstændigt og i samarbejde med afdelingens erfarne controllere bliver klædt på til arbejdsopgaverne.
Her kan du få indsigt i karrierestien for Controllere hos ØENS Rådgivningshus.
Hvilke arbejdsopgaver får du lov til at varetage i ØENS?
Fra dag ét har jeg haft ansvaret for min egen portefølje, der tidligere bestod af en blanding af foreninger og investeringsejendomme, men nu udelukkende består af investeringsejendomme. At være ansvarlig for sin egen portefølje af investeringsejendomme indebærer bl.a. at administrere kundens økonomiske aktiviteter og udarbejde regnskaber i forbindelse med årsafslutning. Min portefølje er siden min start vokset i takt med min egen faglige udvikling, og jeg har nu også andre ansvarsområder. Nogle af disse omfatter ansvaret for det samlede kreditorbogholderi, kontrollen og bogføringen af lejere/andelshaveres og ejeres indbetalinger samt månedsrapportering til større kunder.
Synes du, at du får nok ansvar? Hvis ja, hvad betyder denne tillid så for dig?
Ledelsen viser stor tillid, og det sætter jeg pris på. Tillid gør, at jeg bliver mere selvstændig og sikker i mit arbejde.
Hvordan oplever du ØENS som arbejdsplads? Hvordan er stemningen her på kontoret?
Hos ØENS er der stort fokus på faglig og personlig udvikling. Ledelsen viser os stor tillid, og jeg får masser af ansvar – men jeg er heller ikke i tvivl om, at det er okay at fejle. Der er altid god stemning på kontoret – også i travle perioder.
Ville du anbefale andre at påbegynde et traineeforløb. Hvis ja, hvorfor?
Jeg ville bestemt anbefale et forløb som trainee hos ØENS. Man får lov til at stifte bekendtskab med mange forskellige arbejdsområder, ikke kun inden for ens eget felt, men også i andre afdelinger i virksomheden. Det er hands-on-arbejde, hvor der altid er mulighed for at hente hjælp eller et godt råd fra erfarne kollegaer.
ØENS er en virksomhed i vækst – og det er spændende at være en del af denne udvikling.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
I en nyere sag fra Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed bliver en ejerforening ikke tillagt forbrugerstatus i forhold til spørgsmålet om ansvarsperiodens længde for mangler ved et byggeri. Dermed vedligeholder afgørelsen den gamle diskussion om, hvorvidt ejer- og andelsboligforeninger skal anses som forbrugere. Hvor den gængse opfattelse i dag nok er, at disse former for foreninger skal behandles som forbrugere, giver afgørelsen fra voldgiftsretten dog anledning til at genbesøge spørgsmålet. Læs med herunder, hvis du vil blive klogere på emnet.
Afgørelsen fra Voldgiftsretten
Det skal understreges, at spørgsmålet om foreningens forbrugerstatus så vidt vides ikke var et tema i sagen. Der er heller ikke i sagsreferatet oplysninger om den konkrete ejerforenings størrelse, øvrige forhold eller involvering i den konkrete byggesag. Man skal derfor passe på med at fortolke for meget ind i afgørelsen.
Foreningen havde tilbage i 2011 indgået rådgiveraftale i henhold til ABR 89 og i 2012 entrepriseaftale i henhold til AB 92. Aftalen blev indgået i forbindelse med et renoveringsprojekt på foreningens ejendom. Voldgiftsretten lagde efter bevisførelsen til grund, at foreningen først havde reklameret over henholdsvis rådgivningsfejl og mangler efter udløbet af 5-års fristerne i ABR 89 og AB 92. Foreningen havde derfor mistet sit krav pga. for sen reklamation. Afgørelsen er optrykt i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret (TBB 2021.1143).
AB-systemets 5-årige ansvar
AB 92 og ABR 89 indeholder begge en begrænsning af entreprenørens og rådgiverens ansvar til 5 år fra afleveringsdagen – den såkaldte absolutte reklamationsfrist. Reglerne er en del af en brancheaftale, hvorefter entreprenøren forpligter til sig at udbedre mangler ved byggeriet efter afleveringen mod, at ansvarsperioden begrænses til 5 år. Tilsvarende bestemmelser findes i øvrigt i de nye AB 18 og ABR 18. Der tages dog ikke stilling til, hvordan reglerne skal forstås i forbrugerforhold. Det har den logiske forklaring, at AB-systemet er tiltænkt til brug i professionelle aftaleforhold. Man kunne dog godt her rejse en lille kritik af, at der ikke er indsat en kort pædagogisk tekst i forbindelse med revisionen af AB-aftalesystemet, da det er en meget udbredt misforståelse, at entreprenør og rådgiver kun har et 5-årigt ansvar; også når kunden er forbruger. Materialeleverandørernes tilsvarende klausul – også kaldet byggeleveranceklausulen – indeholder derimod denne pædagogiske præcisering, jf. DB 20 pkt. 14.2.
Svaret skal findes i forældelsesloven
Hvor AB-reglerne således er tavse om problemstillingen, skal svaret findes i forældelseslovens § 26, stk.2, som fastslår, at loven ikke ved forudgående aftale kan fraviges til skade for en forbruger. Forældelsesloven sikrer således forbrugeren et 10-årigt ansvar for fejl og mangler ved bygge- og anlægsarbejder.
Hvad er en forbruger?
Forbrugerombudsmanden har tilbage i 2015 i en sag om telefonsalg udtalt, at andels- og ejerboligforeninger som udgangspunkt skal anses for forbrugere, da foreningerne typisk er sammenslutninger, der varetager medlemmernes private økonomiske interesser. Forbrugerombudsmanden gjorde dog også opmærksom på, at visse andels- og ejerforeninger ikke nødvendigvis skal anses for forbrugere i enhver sammenhæng under hensyn til deres størrelse og professionelle drift.
Der er ligeledes flere markante stemmer i den juridiske litteratur, der har gjort opmærksom på, at det ikke altid er givet, at en andels- eller ejerboligforening skal anses som forbruger i forhold til et konkret bygge- og anlægsarbejder. Således har såvel Sonny Kristoffersen i et branchenotat fra 2017 og Anders Buch m.fl. i bogen AB 18 fremhævet, at der er en grænse for foreningernes forbrugerbeskyttelse og at forhold som foreningens størrelse og professionelle drift er væsentlige momenter i den vurdering.
Har du brug for hjælp?
Har din andels- eller ejerboligforening brug for hjælp til at vurdere om I er beskyttet som forbrugere? Uanset om det er generelt eller i forhold til en konkret sag, så er I altid velkommen til at kontakte advokat Johan Iversen Møller for en snak om forbrugerbegrebet i bygge- og anlægssager. Det samme gælder selvsagt, hvis du er entreprenør og overvejer, hvordan din virksomhed bedst håndterer forbrugerforhold i jeres entrepriseaftaler.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Vinteren lurer lige rundt om hjørnet, og snart står kulde og frost for døren. Derfor er tiden inde til, at husejere og boligforeninger lægger en plan for vintervedligeholdelse af fælles færdselsarealer. Som boligejer eller boligforening har du nemlig en række vinterpligter.
Det skal være sikkert at færdes på din eller din boligforenings grund – både for dig selv og for alle andre. Og derfor siger et lovkrav, at der skal ryddes sne på fortove, i indkørsler, i havegange, på trapper og på andres fælles færdselsarealer – og at du er ansvarlig for dette. Du er derudover også forpligtet til at forebygge glat føre ved at strø salt eller grus. Rydningen skal sikre, at dit postbud, din skraldemand og dine gæster kan komme sikkert til og fra din ejendom. Kommer en person til skade, fordi du har forsømt dine vinterpligter, risikerer du eller din boligforening at skulle betale erstatning. Ved et fald kan en person eksempelvis forlange erstatning for tabt arbejdsfortjeneste eller svie og smerte. Derudover risikerer du også, at dit renovationsfirma undlader at fjerne dit affald, hvis de ikke har fri adgang til at gøre det.
Advarsel af forbipasserende
Snerydning og glatførebekæmpelse er dog ikke det eneste, du skal have styr på inden vinterens komme. Ifølge ordensbekendtgørelsen skal du også sørge for at advare forbipasserende og opsætte forsvarlige afspærringer, hvis der er fare for, at sne, istapper, tagsten eller lignende kan skride ned fra ejendommens tag. Derudover skal du hurtigst muligt sørge for at fjerne sne og istapper.
Hvis du gentagne gange ikke overholder dine forpligtelser i forhold til vintervedligeholdelse, er din kommune i sin gode ret til selv at fjerne sneen og bekæmpe glat føre – på din regning. Politiet kan også give dig en bøde for manglende vintervedligeholdelse.
Ønsker du eller din boligforening ikke selv at stå for vintervedligeholdelsen, kan I hyre et ejendomsservicefirma til at gøre det. Det vigtigste er, at det blive gjort – så ingen kommer til skade.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Du har lige købt drømmeboligen i en lækker nyopført etageejendom. ‘Kan det overhovedet gå galt’ tænker du?
Det kan det desværre godt. Har du mon tænkt over, hvem der bærer ansvaret, hvis du en morgen vågner ved, at det drypper ned gennem taget til din lejlighed? Spørgsmålet er, om ejendommen er dækket ind i forhold til mangler ved byggeriet.
Hvis du sidder i bestyrelsen i en ejendom, der er opført indenfor de sidste 10 år, er det en god idé at læse videre her.
Et stigende antal sager
I ØENS Rådgivningshus oplever vi et stigende antal henvendelser fra foreninger i ejendomme, som er nyopført indenfor de seneste 5-10 år. Henvendelserne drejer sig omkring ansvar for mangler ved hovedejendommen, og hvad bestyrelsens forpligtelser er i den forbindelse. ’Skal der holdes en 5-års-gennemgang?’, ’Hvem har ansvaret for mangler?’, ’Hvornår skal vi senest have reklameret over skjulte mangler ved byggeriet?’, ‘Er der en byggeskadeforsikring, der dækker?’
Dette er blot nogle af de hyppigste spørgsmål, vi hører.
Problemstillingen vedrører altså ikke skader og/eller mangler, der er isoleret til den enkelte andels- eller ejerlejlighed, men skader på hovedejendommen eller hvor skadesårsagen vedrører hovedejendommen.
Det almindelige 10-årige ansvar overfor forbrugere
Hvis du som forbrugerkunde får bygget en bolig til dig og din familie, gælder der et 10-årigt ansvar for mangler ved byggeriet for den entreprenør, som du har indgået entrepriseaftalen med. Dette er en lovbeskyttet ret, som altså ikke kan fraviges ved aftale mellem dig og entreprenøren.
Entreprenøren og bygherren forsvinder
Problemet opstår fordi foreningen oftest ikke har nogen aftale med den entreprenør, som har opført bygningen. Og den ejendomsudvikler, der står som bygherre og sælger, har ofte ingen intentioner om at være i ’live’ mere end et par år efter, at ejendommen er videresolgt. Det er derfor vigtigt, at foreningens bestyrelse har styr på, hvilke aftaler der gælder mellem entreprenøren og bygherren og videre til foreningen. Konsekvensen kan i værste fald være, at ingen er ansvarlige for skjulte mangler ved byggeriet.
Byggeskadeforsikring kan være foreningens redning
Byggeskadeforsikringen er en lovpligtig forsikring, der dækker mere grundlæggende mangler ved nyopførelse af ejendomme til beboelse i 10 år. Byggeskadeforsikringen skal tegnes i forbindelse med byggeriets opførelse. Forsikringsselskabet er forpligtet til at lave en teknisk gennemgang af byggeriet efter 1 og 5 år efter afleveringen. Herefter skal de udarbejde en rapport, som skal gøres tilgængelig for beboerne.
Har du brug for hjælp
Du og din forening er altid velkommen til at kontakte os for at høre, hvordan vi kan hjælpe jer med at få styr på entreprenøransvar og byggeskadeforsikring.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER En ny dom afsagt af Østre Landsret har afprøvet grænserne for, hvornår en skade er dækket af en ulykkesforsikring.
Stort set alle husstande har en ulykkesforsikring. Forsikringspolicernes definition af, hvornår der foreligger en ulykke i forsikringens forstand, har været anfægtet ofte. Det er den samme definition, der går igen gennem den typiske ulykkesforsikring, og definitionen på en ulykke er: ”en pludselig hændelse, der forårsager personskade”.
Dette har været ensbetydende med, at der skal være noget udefrakommende, der har medvirket til skaden eller ulykken.
Den konkrete sag
I den konkrete sag kom en kvinde til skade på en løbetur, da hun pludselig fik kraftige smerter i det ene knæ. Efterfølgende ikke kunne støtte på benet. Undersøgelser viste, at der var opstået en skade i form af en menisklæsion.
I forsikringsankenævnet fik hun medhold i, at der var tale om en dækningsberettiget ulykke.
Sagen blev vurderet til at være principiel. Det skyldes at afgrænsningen af, hvornår der er tale om en ulykke, har været lidt svær at definere.
Landsretten har bevismæssigt lagt til grund, at forsikringstageren under en løbetur pludselig oplevede kraftige smerter i højre knæ, at hun derefter ikke kunne støtte på højre ben, og at der i forbindelse med løbeturen var opstået en skade i form af læsion af den mediale menisk.
Begrundelsen
To dommere har stemt for ikke at anse skaden for et ulykkestilfælde med følgende begrundelse:
”Forsikringsbetingelsernes definition af et ulykkestilfælde må efter en naturlig sproglig forståelse anses for at indeholde et krav om, at den pludselige hændelse, der har forårsaget en personskade, er forskellig fra selve personskaden. Det samlede forløb skal endvidere have karakter af et ulykkestilfælde.
På baggrund af det begivenhedsforløb, som landsretten lægger til grund, jf. ovenfor, finder vi, at [forsikringstageren] ikke har godtgjort, at der er tale om et ulykkestilfælde i forsikringsbetingelsernes forstand, idet selve løbeturen ikke kan anses for en pludselig hændelse.”
Grundet sagens principielle art forventes den anket til Højesteret.
Har du brug for hjælp, kontakt ØENS advokat Thomas Valentin på tv@oadv.dk og hør, hvordan ØENS kan hjælpe dig.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Vi har fornøjelsen af at byde velkommen tilbage til Philip og Victor.
Victor er ansat som studiemedarbejder i ØENS Virksomhedsadministration. Han har tidligere været ansat som piccolo i ØENS, og er netop vendt retur efter en velfortjent ferie, der bl.a. bød på studiestart på Københavns Universitet.
Philip er ansat som ejendomsadministrator i ØENS Ejendomsadministration, hvor han skal administrere foreningsejendomme. Philip har tidligere været ansat i ØENS Ejendomsadministration, og vi er glade for at han er vendt hjem igen.
Vi har spurgt Philip, hvordan det er at vende hjem – og hvad der fik ham til at vende tilbage til ØENS:
“Jeg savnede især det sociale ved ØENS, idet der er stort fokus på sammenholdet og fælles arrangementer. Derudover har man en høj grad af fleksibilitet og frihed, hvor især dét at jeg kan arbejde hjemmefra to dage om ugen, er et stort aktiv for mig.
Processerne internt i huset er blevet mere strømlinet, og der er kommet større fokus på uddannelse, hvor indførslen af ØENS Akademi bl.a. hjælper os – ejendomsadministratorer – med at være helt ajourført på den nyeste retspraksis.
Siden min afsked, har ØENS været i stor vækst på medarbejderfronten, så der har været mange nye ansigter på kontoret. Det er virkelig godt at være tilbage”.
Velkommen ombord til jer alle.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Følgende artikel er en opfølgning på artiklen ‘Stor svindelsag i andelsboligforening‘ og omhandler svindel i en andelsboligforening på Amager. Artiklen er udarbejdet af Bjørn Weber, direktør og partner hos ØENS Ejendomsadministration A/S
Store millionbeløb skifter hænder i de danske andelsforeninger, og ofte er kontrollen minimal. Hos A/B Amagerbro betød det, at beboerne blev svindlet for 9,1 millioner kroner.
Stemningen var høj, da Kaka og Wafande i marts 2020 gav altankoncert i gården hos A/B Amagerbro under landets første coronanedlukning. Anderledes trykket var den godt seks måneder senere, da vi hos ØENS Ejendomsadministration A/S måtte indkalde andelshaverne til et ekstraordinært møde og fortælle dem, at vi havde politianmeldt deres kasserer for gennem ti år systematisk at svindle for mindst 9,1 millioner kroner. Svindlen blev opdaget, da vi samme vinter overtog den fulde administration af foreningen, og i april 2020 meldte vi sagen til politiet. I september samme år havde politiet stadig ikke haft tid til at se på den. Beboerne stod tilbage med en tillid, som var forrådt, og med en tung atmosfære i gården og ejendommen, som det vil tage lang tid at reparere.
”En mand af gården”
A/B Amagerbro er en forening med 180 boliger, hvor familier har boet i flere generationer, og lejligheder sjældent skifter hænder uden for den interne venteliste. Flere af beboerne beskriver atmosfæren i gården som familiær. Alle kender alle. Som andelshaver Jannik Züberlein sagde, da han i forbindelse med sagen blev interviewet af Berlingske: ”Der er et helt særligt fællesskab i foreningen, og måske stoler man mere blindt på folk i den her ejendom, end man ville gøre mange andre steder.”
Andelsboligforeningen havde i årevis selv administreret deres økonomi, og folk stolede på kasseren, der blev beskrevet som ”en mand af gården”. Han sad med eneansvaret for at betale regninger og gøre årsregnskabet op. Det udnyttede han til uforstyrret at forfalske opkrævninger af eksempelvis vandregninger og kommuneskat på flere hundrede tusinde kroner.
Regnskabsbilagene blev gennemgået af bilagskontrollanter, som desværre udelukkende havde til opgave at undersøge, om der var overensstemmelse mellem bilagene og tallene i årsregnskabet. Dét var der. Det har krævet et trænet øje at opdage, at noget var galt.
Således kunne kasseren i 2017, 2018 og 2019 hvert år komme mere end halvanden million kroner af foreningens penge i egen lomme. Det svarer til, at han i perioden har taget 1.000 kroner ud af den enkelte andelshavers økonomi hver måned.
En uimodståelig fristelse
Det kan være voldsomt, når man som kasserer eller formand med en nogenlunde normalindkomst pludselig sidder og flytter rundt på beløb i millionklassen – i byggesager måske helt op til 50 millioner kroner. Samtidig er der ingen officielle krav om kontrol. Derfor kan det næppe overraske, at der kan opstå situationer som denne, hvor en ellers tillidsvækkende person måske havner i et misbrug, og fristelsen til at snyde simpelthen bliver for stor.
Ifølge en opgørelse fra marts 2021, af den uafhængige andelsboliganalytiker Tejs Carstensen, er 42,2 procent af landets andelsboligforeninger selvadministrerende. Det placerer en betragtelig arbejdsbyrde for foreningens bestyrelse. Og i mange tilfælde et alt for stort eneansvar i foreningerne, og det kan nemt føre til mistillid og skæve blikke i opgangen, når uenigheder opstår.
Manglende faglig kompetence
For en ejendomsadministrator som ØENS var svindlen nem at opdage. Flere advarselslamper blinkede med det samme. Der var år for år kæmpe afvigelser på de forskellige poster, og ejendomsskatten var cirka det dobbelte af normalen og skulle desuden betales hvert kvartal. Hundredvis af gange har vi siddet med lignende papirer, og derfor ved vi eksempelvis, at ejendomsskat i Københavns kommune betales halvårligt.
Bestyrelsen hos A/B Amagerbro består som hos mange andre foreninger af ganske almindelige andelshavere. Andelshavere der ikke nødvendigvis har de faglige kompetencer til at spotte, når noget er galt.
Brug for advokater og regnskabsafdeling
Det kom os til gode i bevisførelsen, at ØENS Ejendomsadministration A/S er en del af ØENS Rådgivningshus, som også tæller et advokatfirma og en virksomhedsadministration. Virksomhedsadministrationens regnskabsafdeling kunne nøje gennemgå bilag for bilag, og det blev hurtigt klart, at de mistænkelige betalinger alle var overført til de to samme konti – som viste sig at tilhøre kasseren og hans kone. Sideløbende kunne advokatfirmaet bistå med at samle sagens akter, og allerede den 4. april 2020 kunne vi servere dem for politiet.
Alligevel er kasseren stadig ikke stillet for en offentlig dommer – nu mere end halvandet år senere.
”Mange sidder måske med en følelse af, at vi lever i en retsstat, hvor kontrolinstanser og politiet beskytter os, når sådan noget sker. Det er desværre blevet alt for tydeligt, at sådan er det ikke. Vi har endnu ingen hjælp fået, og hos Andelsboligforeningen Amagerbro sidder beboerne tilbage med en følelse af at være blevet svigtet af politiet,” siger Kenneth Gudmundsson, der er advokat og stiftende partner i ØENS Rådgivningshus.
Ingen støtte fra politi og banker
Heller ikke bankerne var til nogen hjælp. I en sag som denne har bankrådgiveren højst sandsynligt fået kaffen galt i halsen, da overførsler fra en andelsforening på flere hundrede tusinde kroner pludselig begyndte at tikke ind på kontoen hos en privat kunde. Rådgiveren har formentlig underrettet Bagmandspolitiet. Men fra 2016 til 2018 modtog Bagmandspolitiets hvidvasksekretariat 79.000 underretninger fra bankerne om mistænkelige transaktioner. Kun tre af dem førte til videre efterforsking. Siden har Bagmandspolitiet ganske vist opprioriteret deres efterforskning af økonomisk kriminalitet, men det er langt fra givet, at en underretning fra banken fører noget med sig.
Har ikke set en krone
I den konkrete sag havde vi ikke andet valg end at indbringe kassereren for civilretten med henblik på at få en dom over kassereren. Det er en dyr og krævende proces, og også den trak ud. Til sidst blev kasseren dømt til at tilbagebetale de 9,1 millioner kroner, men ingen i foreningen har endnu set en krone. Det kommer de formentlig heller ikke til, da kasseren har erklæret sig insolvent i fogedretten. Efterfølgende har foreningen valgt at erklære kasseren personligt konkurs, hvorved der gives mulighed for at omstøde transaktioner, foretaget af kasseren.
”Fordi politiet har været så længe om at agere og eksempelvis varetægtsfængsle vedkommende, mens sagen stod på, er det højst sandsynligt for sent nu. Med mere end et år til ugeneret at gemme pengene af vejen, bliver det mere end svært for kurator i konkursboet at få fat i dem,” siger Kenneth Gudmundsson. Det var ham, der repræsenterede A/B Amagerbro ved civilretten.
”Vi venter på at få straffesagen for byretten. Der pågår stadig politiundersøgelser, og ansvarsmæssigt er den ikke landet helt. Vi ved, at der er begået et strafbart forhold, men teoretisk ved vi endnu ikke, hvor ansvaret ender henne.
Mistro kan let opstå
Det er heldigvis usædvanligt, at der svindles for så høje beløb. Men det er ikke første gang, at vi støder på underslæb og rod i økonomien, og i årenes løb har lignende sager været fremme i medierne.
Selvom alle har deres på det rene, kan mistroen let opstå, når kontrollen er så dårlig, som den mange steder er. Hos ØENS har vi ofte oplevet, hvordan interne uenigheder kan føre til muren i krogene. Sommetider fører det til direkte til spekulationer og anklager om svindel eller underslæb. Den mistillid, og ubehagelige atmosfære som følger med den, kan man undgå ved at få en administrator til at styre økonomien. Alternativt er en ekstern revisor et rigtig godt skridt på vejen. Hvis man for eksempel gør det lovpligtigt at anvende en registreret eller statsautoriseret revisor i foreninger med en væsentlig økonom, kan foreningerne i stedet for beskyldninger, mistanke og dårlig stemning koncentrere sig om alt det, der gør livet i foreningen værd at leve – som eksempelvis en altankoncert.
Svindlen år for år
Kasseren startede forsigtigt ud. Til sidst svindlede han for mere end halvanden million kroner om året.
2011: 105.710 kr.
2012: 280.266,42 kr.
2013: 734.700,38 kr.
2014: 736.782,23 kr.
2015: 940.428,47 kr.
2016: 1.323.918,39 kr.
2017: 1.711.972,77 kr.
2018: 1.576.775,69 kr.
2019: 1.707.755,91 kr.
Få selvadministrerer i hovedstaden
Antal foreninger med selvadministration i udvalgte kommuner:
Brøndby: 0,0 %
København: 9,5 %
Frederiksberg: 13,5 %
Aalborg: 26,7 %
Esbjerg: 59,9 %
Odense: 65,3 %
Aarhus 67,6 %
Randers 73,2 %
Vejle 87,8 %
Ærø: 100,0 %
Tal: Uafhængig andelsboliganalytiker Tejs Carstensen, marts 2021
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
I ØENS støtter vi Kræftens Bekæmpelse og Knæk Cancers arbejde. Det gør vi bl.a. via donationer og støtter op om ‘Fodboldtrøje Fredag -til kamp mod børnekræft’. Kræft er den hyppigste dødsårsag i Danmark. Det er en sygdom, der rammer hver tredje dansker, og gør alle andre til pårørende. Forskning leder hele tiden til nye fremskridt og nye måder at behandle kræft på. Denne forskning er med til at øge kræftoverlevelsen, og bidrager til at færre fremadrettet vil få kræft. Vi sender en kærlig tanke til de, der har mistet, dem der kæmper og til dem, der er kommet stærkere ud på den anden side.
Ønsker du også at støtte Kræftens Bekæmpelse og Knæk Cancers arbejde? Så kan du gøre det via linket her.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER