Forfatter: Rikke Raben
I en nyere sag fra Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed bliver en ejerforening ikke tillagt forbrugerstatus i forhold til spørgsmålet om ansvarsperiodens længde for mangler ved et byggeri. Dermed vedligeholder afgørelsen den gamle diskussion om, hvorvidt ejer- og andelsboligforeninger skal anses som forbrugere. Hvor den gængse opfattelse i dag nok er, at disse former for foreninger skal behandles som forbrugere, giver afgørelsen fra voldgiftsretten dog anledning til at genbesøge spørgsmålet. Læs med herunder, hvis du vil blive klogere på emnet.
Afgørelsen fra Voldgiftsretten
Det skal understreges, at spørgsmålet om foreningens forbrugerstatus så vidt vides ikke var et tema i sagen. Der er heller ikke i sagsreferatet oplysninger om den konkrete ejerforenings størrelse, øvrige forhold eller involvering i den konkrete byggesag. Man skal derfor passe på med at fortolke for meget ind i afgørelsen.
Foreningen havde tilbage i 2011 indgået rådgiveraftale i henhold til ABR 89 og i 2012 entrepriseaftale i henhold til AB 92. Aftalen blev indgået i forbindelse med et renoveringsprojekt på foreningens ejendom. Voldgiftsretten lagde efter bevisførelsen til grund, at foreningen først havde reklameret over henholdsvis rådgivningsfejl og mangler efter udløbet af 5-års fristerne i ABR 89 og AB 92. Foreningen havde derfor mistet sit krav pga. for sen reklamation. Afgørelsen er optrykt i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret (TBB 2021.1143).
AB-systemets 5-årige ansvar
AB 92 og ABR 89 indeholder begge en begrænsning af entreprenørens og rådgiverens ansvar til 5 år fra afleveringsdagen – den såkaldte absolutte reklamationsfrist. Reglerne er en del af en brancheaftale, hvorefter entreprenøren forpligter til sig at udbedre mangler ved byggeriet efter afleveringen mod, at ansvarsperioden begrænses til 5 år. Tilsvarende bestemmelser findes i øvrigt i de nye AB 18 og ABR 18. Der tages dog ikke stilling til, hvordan reglerne skal forstås i forbrugerforhold. Det har den logiske forklaring, at AB-systemet er tiltænkt til brug i professionelle aftaleforhold. Man kunne dog godt her rejse en lille kritik af, at der ikke er indsat en kort pædagogisk tekst i forbindelse med revisionen af AB-aftalesystemet, da det er en meget udbredt misforståelse, at entreprenør og rådgiver kun har et 5-årigt ansvar; også når kunden er forbruger. Materialeleverandørernes tilsvarende klausul – også kaldet byggeleveranceklausulen – indeholder derimod denne pædagogiske præcisering, jf. DB 20 pkt. 14.2.
Svaret skal findes i forældelsesloven
Hvor AB-reglerne således er tavse om problemstillingen, skal svaret findes i forældelseslovens § 26, stk.2, som fastslår, at loven ikke ved forudgående aftale kan fraviges til skade for en forbruger. Forældelsesloven sikrer således forbrugeren et 10-årigt ansvar for fejl og mangler ved bygge- og anlægsarbejder.
Hvad er en forbruger?
Forbrugerombudsmanden har tilbage i 2015 i en sag om telefonsalg udtalt, at andels- og ejerboligforeninger som udgangspunkt skal anses for forbrugere, da foreningerne typisk er sammenslutninger, der varetager medlemmernes private økonomiske interesser. Forbrugerombudsmanden gjorde dog også opmærksom på, at visse andels- og ejerforeninger ikke nødvendigvis skal anses for forbrugere i enhver sammenhæng under hensyn til deres størrelse og professionelle drift.
Der er ligeledes flere markante stemmer i den juridiske litteratur, der har gjort opmærksom på, at det ikke altid er givet, at en andels- eller ejerboligforening skal anses som forbruger i forhold til et konkret bygge- og anlægsarbejder. Således har såvel Sonny Kristoffersen i et branchenotat fra 2017 og Anders Buch m.fl. i bogen AB 18 fremhævet, at der er en grænse for foreningernes forbrugerbeskyttelse og at forhold som foreningens størrelse og professionelle drift er væsentlige momenter i den vurdering.
Har du brug for hjælp?
Har din andels- eller ejerboligforening brug for hjælp til at vurdere om I er beskyttet som forbrugere? Uanset om det er generelt eller i forhold til en konkret sag, så er I altid velkommen til at kontakte advokat Johan Iversen Møller for en snak om forbrugerbegrebet i bygge- og anlægssager. Det samme gælder selvsagt, hvis du er entreprenør og overvejer, hvordan din virksomhed bedst håndterer forbrugerforhold i jeres entrepriseaftaler.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Vinteren lurer lige rundt om hjørnet, og snart står kulde og frost for døren. Derfor er tiden inde til, at husejere og boligforeninger lægger en plan for vintervedligeholdelse af fælles færdselsarealer. Som boligejer eller boligforening har du nemlig en række vinterpligter.
Det skal være sikkert at færdes på din eller din boligforenings grund – både for dig selv og for alle andre. Og derfor siger et lovkrav, at der skal ryddes sne på fortove, i indkørsler, i havegange, på trapper og på andres fælles færdselsarealer – og at du er ansvarlig for dette. Du er derudover også forpligtet til at forebygge glat føre ved at strø salt eller grus. Rydningen skal sikre, at dit postbud, din skraldemand og dine gæster kan komme sikkert til og fra din ejendom. Kommer en person til skade, fordi du har forsømt dine vinterpligter, risikerer du eller din boligforening at skulle betale erstatning. Ved et fald kan en person eksempelvis forlange erstatning for tabt arbejdsfortjeneste eller svie og smerte. Derudover risikerer du også, at dit renovationsfirma undlader at fjerne dit affald, hvis de ikke har fri adgang til at gøre det.
Advarsel af forbipasserende
Snerydning og glatførebekæmpelse er dog ikke det eneste, du skal have styr på inden vinterens komme. Ifølge ordensbekendtgørelsen skal du også sørge for at advare forbipasserende og opsætte forsvarlige afspærringer, hvis der er fare for, at sne, istapper, tagsten eller lignende kan skride ned fra ejendommens tag. Derudover skal du hurtigst muligt sørge for at fjerne sne og istapper.
Hvis du gentagne gange ikke overholder dine forpligtelser i forhold til vintervedligeholdelse, er din kommune i sin gode ret til selv at fjerne sneen og bekæmpe glat føre – på din regning. Politiet kan også give dig en bøde for manglende vintervedligeholdelse.
Ønsker du eller din boligforening ikke selv at stå for vintervedligeholdelsen, kan I hyre et ejendomsservicefirma til at gøre det. Det vigtigste er, at det blive gjort – så ingen kommer til skade.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Du har lige købt drømmeboligen i en lækker nyopført etageejendom. ‘Kan det overhovedet gå galt’ tænker du?
Det kan det desværre godt. Har du mon tænkt over, hvem der bærer ansvaret, hvis du en morgen vågner ved, at det drypper ned gennem taget til din lejlighed? Spørgsmålet er, om ejendommen er dækket ind i forhold til mangler ved byggeriet.
Hvis du sidder i bestyrelsen i en ejendom, der er opført indenfor de sidste 10 år, er det en god idé at læse videre her.
Et stigende antal sager
I ØENS Rådgivningshus oplever vi et stigende antal henvendelser fra foreninger i ejendomme, som er nyopført indenfor de seneste 5-10 år. Henvendelserne drejer sig omkring ansvar for mangler ved hovedejendommen, og hvad bestyrelsens forpligtelser er i den forbindelse. ’Skal der holdes en 5-års-gennemgang?’, ’Hvem har ansvaret for mangler?’, ’Hvornår skal vi senest have reklameret over skjulte mangler ved byggeriet?’, ‘Er der en byggeskadeforsikring, der dækker?’
Dette er blot nogle af de hyppigste spørgsmål, vi hører.
Problemstillingen vedrører altså ikke skader og/eller mangler, der er isoleret til den enkelte andels- eller ejerlejlighed, men skader på hovedejendommen eller hvor skadesårsagen vedrører hovedejendommen.
Det almindelige 10-årige ansvar overfor forbrugere
Hvis du som forbrugerkunde får bygget en bolig til dig og din familie, gælder der et 10-årigt ansvar for mangler ved byggeriet for den entreprenør, som du har indgået entrepriseaftalen med. Dette er en lovbeskyttet ret, som altså ikke kan fraviges ved aftale mellem dig og entreprenøren.
Entreprenøren og bygherren forsvinder
Problemet opstår fordi foreningen oftest ikke har nogen aftale med den entreprenør, som har opført bygningen. Og den ejendomsudvikler, der står som bygherre og sælger, har ofte ingen intentioner om at være i ’live’ mere end et par år efter, at ejendommen er videresolgt. Det er derfor vigtigt, at foreningens bestyrelse har styr på, hvilke aftaler der gælder mellem entreprenøren og bygherren og videre til foreningen. Konsekvensen kan i værste fald være, at ingen er ansvarlige for skjulte mangler ved byggeriet.
Byggeskadeforsikring kan være foreningens redning
Byggeskadeforsikringen er en lovpligtig forsikring, der dækker mere grundlæggende mangler ved nyopførelse af ejendomme til beboelse i 10 år. Byggeskadeforsikringen skal tegnes i forbindelse med byggeriets opførelse. Forsikringsselskabet er forpligtet til at lave en teknisk gennemgang af byggeriet efter 1 og 5 år efter afleveringen. Herefter skal de udarbejde en rapport, som skal gøres tilgængelig for beboerne.
Har du brug for hjælp
Du og din forening er altid velkommen til at kontakte os for at høre, hvordan vi kan hjælpe jer med at få styr på entreprenøransvar og byggeskadeforsikring.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
En ny dom afsagt af Østre Landsret har afprøvet grænserne for, hvornår en skade er dækket af en ulykkesforsikring.
Stort set alle husstande har en ulykkesforsikring. Forsikringspolicernes definition af, hvornår der foreligger en ulykke i forsikringens forstand, har været anfægtet ofte. Det er den samme definition, der går igen gennem den typiske ulykkesforsikring, og definitionen på en ulykke er: ”en pludselig hændelse, der forårsager personskade”.
Dette har været ensbetydende med, at der skal være noget udefrakommende, der har medvirket til skaden eller ulykken.
Den konkrete sag
I den konkrete sag kom en kvinde til skade på en løbetur, da hun pludselig fik kraftige smerter i det ene knæ. Efterfølgende ikke kunne støtte på benet. Undersøgelser viste, at der var opstået en skade i form af en menisklæsion.
I forsikringsankenævnet fik hun medhold i, at der var tale om en dækningsberettiget ulykke.
Sagen blev vurderet til at være principiel. Det skyldes at afgrænsningen af, hvornår der er tale om en ulykke, har været lidt svær at definere.
Landsretten har bevismæssigt lagt til grund, at forsikringstageren under en løbetur pludselig oplevede kraftige smerter i højre knæ, at hun derefter ikke kunne støtte på højre ben, og at der i forbindelse med løbeturen var opstået en skade i form af læsion af den mediale menisk.
Begrundelsen
To dommere har stemt for ikke at anse skaden for et ulykkestilfælde med følgende begrundelse:
”Forsikringsbetingelsernes definition af et ulykkestilfælde må efter en naturlig sproglig forståelse anses for at indeholde et krav om, at den pludselige hændelse, der har forårsaget en personskade, er forskellig fra selve personskaden. Det samlede forløb skal endvidere have karakter af et ulykkestilfælde.
På baggrund af det begivenhedsforløb, som landsretten lægger til grund, jf. ovenfor, finder vi, at [forsikringstageren] ikke har godtgjort, at der er tale om et ulykkestilfælde i forsikringsbetingelsernes forstand, idet selve løbeturen ikke kan anses for en pludselig hændelse.”
Grundet sagens principielle art forventes den anket til Højesteret.
Har du brug for hjælp, kontakt ØENS advokat Thomas Valentin på tv@oadv.dk og hør, hvordan ØENS kan hjælpe dig.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Følgende artikel er en opfølgning på artiklen ‘Stor svindelsag i andelsboligforening‘ og omhandler svindel i en andelsboligforening på Amager. Artiklen er udarbejdet af Bjørn Weber, direktør og partner hos ØENS Ejendomsadministration A/S
Store millionbeløb skifter hænder i de danske andelsforeninger, og ofte er kontrollen minimal. Hos A/B Amagerbro betød det, at beboerne blev svindlet for 9,1 millioner kroner.
Stemningen var høj, da Kaka og Wafande i marts 2020 gav altankoncert i gården hos A/B Amagerbro under landets første coronanedlukning. Anderledes trykket var den godt seks måneder senere, da vi hos ØENS Ejendomsadministration A/S måtte indkalde andelshaverne til et ekstraordinært møde og fortælle dem, at vi havde politianmeldt deres kasserer for gennem ti år systematisk at svindle for mindst 9,1 millioner kroner. Svindlen blev opdaget, da vi samme vinter overtog den fulde administration af foreningen, og i april 2020 meldte vi sagen til politiet. I september samme år havde politiet stadig ikke haft tid til at se på den. Beboerne stod tilbage med en tillid, som var forrådt, og med en tung atmosfære i gården og ejendommen, som det vil tage lang tid at reparere.
”En mand af gården”
A/B Amagerbro er en forening med 180 boliger, hvor familier har boet i flere generationer, og lejligheder sjældent skifter hænder uden for den interne venteliste. Flere af beboerne beskriver atmosfæren i gården som familiær. Alle kender alle. Som andelshaver Jannik Züberlein sagde, da han i forbindelse med sagen blev interviewet af Berlingske: ”Der er et helt særligt fællesskab i foreningen, og måske stoler man mere blindt på folk i den her ejendom, end man ville gøre mange andre steder.”
Andelsboligforeningen havde i årevis selv administreret deres økonomi, og folk stolede på kasseren, der blev beskrevet som ”en mand af gården”. Han sad med eneansvaret for at betale regninger og gøre årsregnskabet op. Det udnyttede han til uforstyrret at forfalske opkrævninger af eksempelvis vandregninger og kommuneskat på flere hundrede tusinde kroner.
Regnskabsbilagene blev gennemgået af bilagskontrollanter, som desværre udelukkende havde til opgave at undersøge, om der var overensstemmelse mellem bilagene og tallene i årsregnskabet. Dét var der. Det har krævet et trænet øje at opdage, at noget var galt.
Således kunne kasseren i 2017, 2018 og 2019 hvert år komme mere end halvanden million kroner af foreningens penge i egen lomme. Det svarer til, at han i perioden har taget 1.000 kroner ud af den enkelte andelshavers økonomi hver måned.
En uimodståelig fristelse
Det kan være voldsomt, når man som kasserer eller formand med en nogenlunde normalindkomst pludselig sidder og flytter rundt på beløb i millionklassen – i byggesager måske helt op til 50 millioner kroner. Samtidig er der ingen officielle krav om kontrol. Derfor kan det næppe overraske, at der kan opstå situationer som denne, hvor en ellers tillidsvækkende person måske havner i et misbrug, og fristelsen til at snyde simpelthen bliver for stor.
Ifølge en opgørelse fra marts 2021, af den uafhængige andelsboliganalytiker Tejs Carstensen, er 42,2 procent af landets andelsboligforeninger selvadministrerende. Det placerer en betragtelig arbejdsbyrde for foreningens bestyrelse. Og i mange tilfælde et alt for stort eneansvar i foreningerne, og det kan nemt føre til mistillid og skæve blikke i opgangen, når uenigheder opstår.
Manglende faglig kompetence
For en ejendomsadministrator som ØENS var svindlen nem at opdage. Flere advarselslamper blinkede med det samme. Der var år for år kæmpe afvigelser på de forskellige poster, og ejendomsskatten var cirka det dobbelte af normalen og skulle desuden betales hvert kvartal. Hundredvis af gange har vi siddet med lignende papirer, og derfor ved vi eksempelvis, at ejendomsskat i Københavns kommune betales halvårligt.
Bestyrelsen hos A/B Amagerbro består som hos mange andre foreninger af ganske almindelige andelshavere. Andelshavere der ikke nødvendigvis har de faglige kompetencer til at spotte, når noget er galt.
Brug for advokater og regnskabsafdeling
Det kom os til gode i bevisførelsen, at ØENS Ejendomsadministration A/S er en del af ØENS Rådgivningshus, som også tæller et advokatfirma og en virksomhedsadministration. Virksomhedsadministrationens regnskabsafdeling kunne nøje gennemgå bilag for bilag, og det blev hurtigt klart, at de mistænkelige betalinger alle var overført til de to samme konti – som viste sig at tilhøre kasseren og hans kone. Sideløbende kunne advokatfirmaet bistå med at samle sagens akter, og allerede den 4. april 2020 kunne vi servere dem for politiet.
Alligevel er kasseren stadig ikke stillet for en offentlig dommer – nu mere end halvandet år senere.
”Mange sidder måske med en følelse af, at vi lever i en retsstat, hvor kontrolinstanser og politiet beskytter os, når sådan noget sker. Det er desværre blevet alt for tydeligt, at sådan er det ikke. Vi har endnu ingen hjælp fået, og hos Andelsboligforeningen Amagerbro sidder beboerne tilbage med en følelse af at være blevet svigtet af politiet,” siger Kenneth Gudmundsson, der er advokat og stiftende partner i ØENS Rådgivningshus.
Ingen støtte fra politi og banker
Heller ikke bankerne var til nogen hjælp. I en sag som denne har bankrådgiveren højst sandsynligt fået kaffen galt i halsen, da overførsler fra en andelsforening på flere hundrede tusinde kroner pludselig begyndte at tikke ind på kontoen hos en privat kunde. Rådgiveren har formentlig underrettet Bagmandspolitiet. Men fra 2016 til 2018 modtog Bagmandspolitiets hvidvasksekretariat 79.000 underretninger fra bankerne om mistænkelige transaktioner. Kun tre af dem førte til videre efterforsking. Siden har Bagmandspolitiet ganske vist opprioriteret deres efterforskning af økonomisk kriminalitet, men det er langt fra givet, at en underretning fra banken fører noget med sig.
Har ikke set en krone
I den konkrete sag havde vi ikke andet valg end at indbringe kassereren for civilretten med henblik på at få en dom over kassereren. Det er en dyr og krævende proces, og også den trak ud. Til sidst blev kasseren dømt til at tilbagebetale de 9,1 millioner kroner, men ingen i foreningen har endnu set en krone. Det kommer de formentlig heller ikke til, da kasseren har erklæret sig insolvent i fogedretten. Efterfølgende har foreningen valgt at erklære kasseren personligt konkurs, hvorved der gives mulighed for at omstøde transaktioner, foretaget af kasseren.
”Fordi politiet har været så længe om at agere og eksempelvis varetægtsfængsle vedkommende, mens sagen stod på, er det højst sandsynligt for sent nu. Med mere end et år til ugeneret at gemme pengene af vejen, bliver det mere end svært for kurator i konkursboet at få fat i dem,” siger Kenneth Gudmundsson. Det var ham, der repræsenterede A/B Amagerbro ved civilretten.
”Vi venter på at få straffesagen for byretten. Der pågår stadig politiundersøgelser, og ansvarsmæssigt er den ikke landet helt. Vi ved, at der er begået et strafbart forhold, men teoretisk ved vi endnu ikke, hvor ansvaret ender henne.
Mistro kan let opstå
Det er heldigvis usædvanligt, at der svindles for så høje beløb. Men det er ikke første gang, at vi støder på underslæb og rod i økonomien, og i årenes løb har lignende sager været fremme i medierne.
Selvom alle har deres på det rene, kan mistroen let opstå, når kontrollen er så dårlig, som den mange steder er. Hos ØENS har vi ofte oplevet, hvordan interne uenigheder kan føre til muren i krogene. Sommetider fører det til direkte til spekulationer og anklager om svindel eller underslæb. Den mistillid, og ubehagelige atmosfære som følger med den, kan man undgå ved at få en administrator til at styre økonomien. Alternativt er en ekstern revisor et rigtig godt skridt på vejen. Hvis man for eksempel gør det lovpligtigt at anvende en registreret eller statsautoriseret revisor i foreninger med en væsentlig økonom, kan foreningerne i stedet for beskyldninger, mistanke og dårlig stemning koncentrere sig om alt det, der gør livet i foreningen værd at leve – som eksempelvis en altankoncert.
Svindlen år for år
Kasseren startede forsigtigt ud. Til sidst svindlede han for mere end halvanden million kroner om året.
2011: 105.710 kr.
2012: 280.266,42 kr.
2013: 734.700,38 kr.
2014: 736.782,23 kr.
2015: 940.428,47 kr.
2016: 1.323.918,39 kr.
2017: 1.711.972,77 kr.
2018: 1.576.775,69 kr.
2019: 1.707.755,91 kr.
Få selvadministrerer i hovedstaden
Antal foreninger med selvadministration i udvalgte kommuner:
Brøndby: 0,0 %
København: 9,5 %
Frederiksberg: 13,5 %
Aalborg: 26,7 %
Esbjerg: 59,9 %
Odense: 65,3 %
Aarhus 67,6 %
Randers 73,2 %
Vejle 87,8 %
Ærø: 100,0 %
Tal: Uafhængig andelsboliganalytiker Tejs Carstensen, marts 2021
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Som entreprenør er der mange ting, der er sjovere end byggejura. Men selv om du ikke behøver at være juridisk ekspert for at blive en god entreprenør, er der dog visse juridiske emner, du med fordel bør have en grundlæggende forståelse omkring. Entreprenørklemmen er helt sikkert ét af dem.
Læs videre nedenfor og bliv klogere på entreprenørklemmen – hvad det er og hvordan du undgår den.
Hvad er entreprenørklemmen?
Entreprenørklemmen opstår, fordi to juridiske discipliner møder hinanden, og som navnet lyder, ender det oftest med, at entreprenøren bliver klemt.
På den ene side har vi entrepriseretten. Det er det retsområde, der regulerer bygge- og anlægsbranchen mellem bygherrer, hoved- og totalentreprenører og deres underentreprenører. Du kender det måske fra dine egne entrepriseaftaler, hvor der typisk vil være aftalt en variant af de almindelige betingelser (AB 18 eller ABT 18, AB forenklet eller AB forbruger). Ifølge entrepriseretten er entreprenøren fuldt ud ansvarlig overfor bygherren for mangler ved byggeriet.
På den anden side har vi køberetten og købeloven. Dette retsområde handler om salg af løsøre. Når entreprenøren indkøber byggematerialer til brug for opgaven, er der altså tale om et køb omfattet af købeloven.
Problemet for entreprenøren opstår egentlig ikke på grund af købeloven, eller fordi lovgiver har sovet i timen. Købeloven er nemlig indrettet på den måde, at den tager højde for, at byggematerialer er noget særligt. Derfor fastslår købelovens § 54, stk. 3, at det 2-årige ansvar i købeloven ikke gælder for byggematerialer. Yderligere pålægger købelovens § 43, stk. 3 sælgeren af byggematerialer et lignende erstatningsansvar, som det entreprenøren typisk påtager sig overfor bygherren.
Men hvad er problemet så? Jo, problemet er at købelovens regler kan fraviges ved aftale. Og det bliver de i stor stil. Den mest udbredte standard for salg af byggematerialer i Danmark er DB 20 udarbejdet af brancheforeningen Danske Byggevarecentre. DB 20 benyttes i alle de store trælastkæder. DB 20 indeholder en lang række fravigelser til købeloven. Mest markant er, at sælgerens ansvar for mangler begrænses til fakturaværdien + 10 %.
Hvad betyder det i praksis? Lad os tage et eksempel:
Ved et nybyggeri udfører entreprenøren skalmuring. Indkøbsprisen for murstenene udgør kr. 300.000. Efter afleveringen viser en skønsrapport, at der er en fabrikationsfejl ved stenene og hele murværket skal laves om. Det koster 1.5 mio. kr. at rive muren ned, indkøbe nye materialer og genopføre muren. Materialeleverandøren skal betale, hvad stenene kostede + 10 %, dvs. kr. 330.000. Entreprenøren skal selv betale resten. Selvom der var tale om en fabrikationsfejl ved stenene.
Dette er i alt sin enkelthed entreprenørklemmen.
Hvordan undgår entreprenøren entreprenørklemmen?
Det er ikke en helt enkelt sag at undgå entreprenørklemmen, fordi DB 20 salgs- og leveringsbetingelserne for byggematerialer er så udbredte, som de er.
Første skridt kan være at tage en dialog med materialeleverandøren om de vilkår, som materialerne sælges under. Det kan eventuelt overvejes, om materialerne kan købes et andet sted under bedre juridiske vilkår. Dernæst bør man overveje kun at bruge materialer, man har kendskab til og erfaring med at bruge. Slutteligt kan man kigge efter, om der er givet en produktgaranti for materialerne, som indeholder dækning af arbejdsindsatsen ved mangelafhjælpning.
Har du brug for hjælp
Det er ikke en helt enkel sag at undgå entreprenørklemmen. Du er altid velkommen til at kontakte Johan Iversen Møller for en snak om entreprenørklemmen, og hvordan du og din virksomhed håndterer det bedst muligt. Vi kalder det rådgivning i øjenhøjde.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Vi får ofte spørgsmålet, om det virkelig er nødvendigt med en advokat, når man bygger et nyt hus. Listen over udgiftsposter er lang, så forståeligt vil man gerne spare, hvor man kan. Erfaringen viser imidlertid, at dette ikke er et sted, hvor man bør spare.
Der kom fuld fart på den danske byggebranche efter verden blev ramt af COVID-19, og danskerne bygger nu som aldrig før. De fleste nybyggere lægger stor energi i at finde de bedste materialevalg til den skarpeste pris og forhandler frem og tilbage med entreprenøren, til prisen er på plads. Desværre er der alt for mange, der glemmer, at det ikke kun er prisen, der er til forhandling. Det er kontraktvilkårene også.
- Hvornår skal dit hus være færdigt?
- Hvad sker der, hvis opførslen af dit hus forsinkes?
- Hvem afgør, om huset lever op til det aftalte eller har mangler?
- Hvordan er du stillet, hvis der viser sig at være fejl eller mangler?
- Og er prisen overhovedet fast?
Svarene på de spørgsmål afhænger helt og holdent af, hvilke vilkår du har forhandlet dig til.
Kontraktuel fastpris-periode
Nogle byggefirmaer har eksempelvis i deres kontraktbetingelser, en kontraktuel fastpris-periode på 12 måneder med mulighed for derefter at hæve prisen med op til 1 % pr. måned, hvor arbejdet ikke er igangsat. Det er der mange, der ikke er klar over, at de skriver under på, når de skriver under på deres entreprisekontrakt.
Da landets håndværkere har rigeligt at se til pt., og leveringstiderne på byggemateriale er blevet væsentligt forlænget i hele landet, har byggebranchen længe haft vanskeligt ved at igangsætte og afslutte byggerier i vanligt tempo. Mange byggeprojekter ligger derfor stille i månedsvis, selv efter at samtlige design- og materialevalg er blevet truffet og alle nødvendige tilladelser er blevet indhentet. Med en så langsommelig proces, kan man risikere, at den pris man skrev under på, ikke er endelig.
Vilkåret om en begrænset fastprisperiode betyder, at hvis man eksempelvis har underskrevet entreprisekontrakten i maj 2021, så skal det første spadestik være taget senest maj 2022. Hvis det ikke er tilfældet, således at den i kontrakten aftalte fastprisperiode overskrides ift. påbegyndelse (ikke aflevering), kan kontraktsummen tillægges en eventuel prisforhøjelse på op til 1% pr. påbegyndt måned, dog typisk med en maksimal begrænsning til det generelle prisniveau byggefirmaet har, for dit geografiske område 12 måneder fra underskrift.
Er der eksempelvis sket en generel prisstigning på 1,6% fra aftalens indgåelse til byggeriets opstart, vil du ved opstart i den første måned efter fastprisperiodens udløb få tillagt 1% i prisstigning. Mens du ved opstart i den anden måned efter fastprisperiodens udløb, vil få tillagt yderligere 0,6 % i prisstigning. Således at den samlede prisstigning udgør 1,6%. Ved opstart i den tredje måned efter fastprisperiodens udløb, vil man i dette eksempel ikke få tillagt yderligere prisstigninger. Bygger du et hus til en aftalt entreprisesum på 2.500.000,00 svarer en stigning på 1,6% sig til kr. 37.500,00.
Lang ventetid udgør flere forskellige risikoer
Den lange ventetid øger ikke kun risikoen for forsinkelser, men også risikoen for fejl og mangler. Dette giver anledning til en række yderligere spørgsmål.
- Hvem afgør, hvad der er en mangel?
- Hvornår skal manglen udbedres, og hvad er konsekvensen, hvis manglen ikke udbedres?
Svarene på alle disse spørgsmål fastlægges af byggefirmaet. Medmindre du og din advokat er opmærksom på at spotte aftalens faldgruber og få aftalen forbedret, inden den indgås. Din entreprisekontrakt er dit styringsmiddel over for byggefirmaet og et middel til at løse de uenigheder, der måtte opstå undervejs.
Står du over for at skulle indgå en entreprisekontrakt, bør du derfor få byggefirmaets kontraktvilkår gennemgået af en juridisk rådgiver, inden du skriver under på entreprisekontrakten.
Du er altid meget velkommen til at kontakte ØENS Advokatfirma. Vi har erfaring med alle typer af entreprisekontrakter og bistår ofte bygherrer i forhandlinger med små som store byggefirmaer, herunder Huscompagniet, Eurodan-Huse, Lind & Risør, Milton Huse, Hybel Huse m.fl.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Det er sikkert ikke gået din næse forbi, at bygge- og anlægsbranchen i løbet af det seneste år har været ramt af massive materialeprisstigninger. Du har måske endda været så uheldig at mærke det på egen krop. Læs mere her om, hvordan du håndterer dette rent juridisk.
Få styr på din aftale
Det første du skal få styr på i forhold til materialeprisstigninger er – måske ikke helt overraskende – hvad har du aftalt? Udgangspunktet i entreprise er, at entreprenøren bærer risikoen for udsving i materialepriser, når først kontrakten er indgået. Dette kan dog være fraveget i den konkrete aftale.
AB 18
Hvis AB 18 er en del af dit aftalegrundlag, har du dermed aftalt, at entreprenøren har ret til en godtgørelse ved større materialeprisstigninger efter reglen i AB 18 § 35.
Hvis AB 18 ikke er aftalt
Hvis AB 18 ikke er aftalt – er du tilbage ved start – nemlig at entreprenøren ikke har ret til en godtgørelse. Det vil være tilfældet, hvis dit aftalegrundlag er baseret på AB 92 eller AB Forbruger. Medmindre du desuden har aftalt, at pris- og tidscirkulæret(fastpriscirkulæret) eller Dansk Byggeris Standardforbehold skal gælde. Hvis det er tilfældet, gælder det samme som, hvis du havde aftalt AB 18. Det skyldes, at reglen i AB 18 reelt set er en kopi af en gammel regel i pris- og tidscirkulæret.
Hvordan beregnes godtgørelsen?
Beregningen af godtgørelsen fremgår af AB § 35. Lad os sige det med det samme – beregningen er temmelig kompliceret og reglen giver i virkeligheden flere spørgsmål end svar. Entreprenørens selvrisiko udgør 10 % af prisstigningen på det enkelte materiale – med tillæg af 0,5 % pr. måned regnet fra tilbudsdagen. Desuden skal de samlede materialeprisstigninger på byggesagen overstige 0,5 % af hele entreprisesummen, inden bygherren skal begynde at betale.
Skal godtgørelsen varsles?
Det kan være en god idé at varsle din aftalepart om materialeprisstigninger, selvom det ikke er et egentligt krav i reglerne.
Er du forvirret nu?
Det kan vi godt forstå. Reglen om godtgørelse for materialeprisstigninger kan være forvirrende. Du er altid velkommen til at kontakte advokat Johan Iversen Møller for en snak om materialeprisstigninger i din sag og hvordan du bør håndtere det juridisk korrekt. Vi kalder det rådgivning i øjenhøjde.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Ofte, og for mange, flyder arbejdstid og fritid sammen, så vi skelner mindre og mindre mellem fritid og arbejde. Smartphones med mailindbakke og vores elektroniske adgang til arbejdet gør, at mange i stigende omfang blander fritid og arbejdstid sammen.
Men hvor tæt er forbindelsen mellem arbejdspladsen og medarbejderen egentlig, når det kommer til medarbejdernes gøren og laden i fritiden?
Dette blev prøvet i en konkret sag, U.2016.3097, som Vestre Landsret fik lejlighed til at vurdere.
I den konkrete sag bortviste en arbejdsgiver den 1. juli 2013 en medarbejder fra arbejdspladsen, fordi den pågældende medarbejder den 22. juni 2013 havde udvist grov adfærd til en privat 50 års fødselsdag, hvor en del af den pågældendes kollegaer ligeledes deltog.
Medarbejderen havde til festen været voldelig. Han havde tildelt et slag i ansigtet på en mandlig kollegas ægtefælle, verbalt fornærmet en kvindelig kollega samt bevidst hældt øl i håret på en mandlig kollega. Dette gjorde, at landsretten fandt, at adfærden var så grov, at kollegaerne berettiget var utryg ved den pågældende og ved at samarbejde med ham.
Sagen kom for landsretten
Landsretten fandt, modsat byretten, at bortvisningen var berettiget. Dette blev begrundet i alvoren af den tidligere medarbejders udtalelser og handlinger. Og naturligvis det faktum, at flere af medarbejderens kollegaer efter festen udtrykte bekymring ved at samarbejde med den pågældende efterfølgende.
Retten lagde i den konkrete sag til grund, at bortvisningen den 1. juli 2013 ikke var bortfaldet ved passivitet. Omsorgschefen i virksomheden var først den 25. juni 2013 blevet orienteret om den pågældendes adfærd ved festen og først derefter kunne det fulde hændelsesforløb klarlægges efter flere undersøgelser.
Dommen viser, at arbejdsgiverens ret til at bortvise en medarbejder kan strækkes uden for arbejdspladsen og ud over arbejdstiden. Hvert fald når adfærden har indflydelse på arbejdspladsen.
Har du spørgsmål til en lignende sag? Kontakt en af ØENS specialister til en drøftelse af sagen.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
ØENS Advokatfirma har i 20 år været en enkeltmandsvirksomhed ejet af ØENS stifter, Kenneth Gudmundsson.
Kenneths filosofi har altid været at dele ud af glæderne. ØENS Advokatfirma har derfor haft Søren Saaby Hansen med som associeret partner i de seneste mange år.
For at sikre fremtiden for ØENS Advokatfirma og gøre klar til et generationsskifte ( i MEGET god tid ) har ledelsen besluttet pr. 1. juli 2021, at ændre ØENS Advokatfirma til ØENS Advokatfirma A/S. Det åbner bl.a. op for at vores dygtige associerede partnere kan blive partnere og derved medejere af ØENS Advokatfirma.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER