Inden Maria Grandt blev Ejendomsadministrator, var hun ejendomsadministrator trainee her hos ØENS. Interviewet blev lavet i april 2023.

Maria Grandt arbejder primært med administration af andelsboligforeninger og ejerforeninger. Maria er færdiguddannet Finansøkonom fra Cphbusiness og startede hos ØENS som Ejendomsadministrator trainee i august 2022. Inden hendes ansættelse som trainee var hun både studentermedhjælper og senere i praktik hos ØENS. Vi stillede for nylig Maria en række spørgsmål om, hvordan det er at være trainee, og hvordan hun synes, det er at arbejde hos ØENS. Læs hvad Maria svarede i interviewet nedenfor. God fornøjelse.

Hvorfor har du valgt at være ejendomsadministrator trainee? Hvad er det ved faget, du synes er spændende?

Under mit uddannelsesforløb som Finansøkonom besluttede jeg mig for at søge studiejob og praktikplads i ejendomsadministrationsbranchen. Det gjorde jeg, da mine interesser spænder bredt, og jeg ønskede et varieret og alsidigt job med plads til både at nørde tal, at fordybe mig i fortolkning af vedtægter og lovgivning samt kundekontakt og rådgivning. Som ejendomsadministrator arbejder jeg både med jura, økonomi, forsikring og kommunikation. Netop kommunikation og rådgivning er en vigtig del af dagligdagen som administrator, hvilket reflekteres i, at vi her hos ØENS går op i at yde rådgivning i øjenhøjde, hvilket kræver en tæt og tryg dialog mellem os og vores kunder.

Hvor længe har du været ejendomsadministrator trainee i ØENS?

Jeg har været trainee hos ØENS siden slutningen af 2022 og har haft min egen portefølje af ejendomme siden da. Inden jeg startede mit traineeforløb, var jeg henholdsvis studentermedarbejder og praktikant i sammenlagt et år.

Her kan du få indsigt i karrierestien for Ejendomsadministratorer hos ØENS Ejendomsadministration for foreninger.

Hvilke arbejdsopgaver får du lov til at varetage i ØENS?

Mine arbejdsopgaver spænder bredt. Til daglig administrerer jeg min egen portefølje af ejer- og andelsboligforeninger. Hertil falder der helt naturligt en stor række forskellige og meget varierede opgaver. For eksempel bogføring af fakturaer, gennemgang af regnskaber, udarbejdelse af andelsoverdragelsesaftaler, opkrævninger, håndtering af forsikringssager og korrespondance/samarbejde med bestyrelser, beboere og eksterne samarbejdspartnere. Generalforsamlingssæsonen i foråret er fuld af regnskabsmøder, korrespondance med revisorer, bestyrelser og selvfølgelig generalforsamlinger, hvor jeg også får lov at være tovholder på alt dette for foreningerne i min portefølje.

Synes du, at du får nok ansvar? Hvis ja, hvad betyder denne tillid så for dig?

Jeg synes, jeg får rigtigt meget ansvar. Ledelsen udviser stor tillid til os. Jeg administrerer helt selvstændigt min egen ejendomsportefølje og er selv ansvarlig for at søge hjælp i mit team, når jeg har behov for det. Der er ingen chef, der står og “micro-manager”, hvad jeg laver eller lignende. Denne tillid til mig – både som person og som medarbejder – betyder alverden for mig og gør det til en fornøjelse at gå på arbejde.
Hos ØENS er der generelt en meget flad ledelsesstruktur, og jeg oplever gang på gang, at min feedback, i alle lag i ledelsen, bliver taget seriøst, overvejet og implementeret.

Hvorfor synes du, at det er fedt at være trainee? Hvad er det ved arbejdet, du kan godt kan lide?

Jeg er rigtig glad for at have min egen portefølje af ejendomme og alsidigheden i mine arbejdsopgaver. Jeg oplever ikke at der er den store forskel på at være ejendomsadministrator eller ejendomsadministrator-trainee. Arbejdsopgaver og ansvar er det samme. Den primære forskel, er at jeg selvfølgelig stadig er under oplæring, og jeg derfor oftere søger hjælp og sparring hos mine kollegaer.
Derudover er kundekontakten og rådgivningsaspekterne, som sagt, store dele af arbejdet, og begge dele er noget jeg virkelig sætter pris på. Hver eneste dag får jeg mails eller opkald, med nye henvendelser eller problemstillinger, som tvinger mig til at være i konstant faglig udvikling. Med andre ord er der aldrig to dage der er ens. Samarbejdet med bestyrelserne i de forskellige foreninger i min portefølje, er også noget jeg værdsætter højt. Da bestyrelsen – ud over ens kollegaer selvfølgelig – er ens nærmeste samarbejdspartnere.
Derudover er det rigtig vigtigt for mig, at jeg som trainee får rig mulighed for at blive ved med både at videreudvikle og -uddanne mig. Det kommer bl.a. til udtryk ved, at jeg udover mit daglige arbejde, også starter på EjendomDanmarks EA-uddannelse til september.

Hvordan oplever du ØENS som arbejdsplads? Hvordan er stemningen her på kontoret?

ØENS er en arbejdsplads, hvor medarbejdertrivsel og -udvikling er i centrum. Ledelsen viser os stor tillid, og vi får masser af ansvar, men jeg er heller ikke i tvivl om, at det er okay at fejle. Jeg har nogle af de sødeste kollegaer, man overhovedet kan forestille sig, og vi har et stærkt sammenhold både arbejdsmæssigt og privat. Det afspejler sig også i stemningen på kontoret, som altid er god, også når der er travlt.

Er ØENS et sted du kunne forestille dig at arbejde, når du er færdig som trainee?

Uden tvivl. Jeg håber også, at det fremgår af mine tidligere svar, at jeg er enormt glad for mit arbejde hos ØENS – og for fællesskabet og muligheden for fortsat at udvikle mig både fagligt og menneskeligt.

Ville du anbefale andre at påbegynde et traineeforløb. Hvis ja, hvorfor?

Jeg vil bestemt anbefale andre at starte som trainee, i hvert fald hvis det er her hos ØENS. Jeg synes, ejendomsadministrationsbranchen er en super spændende branche at arbejde indenfor, især hvis man kan lide økonomi, jura og kundekontakt. Jobmulighederne i branchen er gode, og det ansvar, den frihed, de erfaringer og de muligheder for videre faglig udvikling og sparring, som jeg får gennem mit traineeforløb her hos ØENS, kan kun anbefales.

Selvom der i de seneste par år, har været forholdsvist stille om konkurrencereglerne i bygge- og anlægsbranchen, er sådanne ”fredstider” ikke ensbetydende med at der skal hviles på laurbærrene. Det er vigtigt at være compliance med konkurrenceloven. Med et såkaldt ”complianceprogram” eller mere mundret ”adfærdsregler for overholdelse af konkurrenceregler” sikrer du din virksomhed mod at blive en del af branchens næste kartelsag.

Det er derfor rettidig omhu at være på forkant med begivenheder og investere i at overholde konkurrencereglerne i din virksomhed. Ved ØENS hjælper vi din virksomhed igennem alle faser af jeres compliance indsats.

Introduktion til compliance

Compliance er et lidt fint begreb, som bedst kan oversættes til ”det systematiske arbejde med at sikre overholdelse af gældende regler”. Compliance er derfor ikke begrænset til overholdelse af konkurrencereglerne. Det kan også bruges indenfor andre regeltunge områder som fx bank og finansiering eller GDPR.

Arbejdet med compliance kan overordnet opdeles i fire faser:

• Undersøgelse
• Udarbejdelse
• Implementering
• Opfølgning

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen har i 2015 udarbejdet en vejledning i konkurrenceretlig compliance med den lidt tunge titel: ”Hvad kan din virksomhed gøre for at overholde konkurrencereglerne? Vejledning om compliance”. Denne giver dig en kort og brugbar introduktion til dit arbejde med konkurrenceretlig compliance i din virksomhed.

Et nicheområde i fokus

Et af ØENS specialkompetenceområder er konkurrenceret og compliance specifikt målrettet anlægs- og byggebranchen. Vi udarbejder komplette complianceprogrammer til jeres virksomhed. Vi sikrer gennem undervisning, at jeres medarbejdere er opdateret med den nødvendige viden til at kunne holde jer ude af karteller og andre konkurrencebegrænsende samarbejder.

Vi hjælper med alle dele af jeres complianceindsats; fra etablering af et helt nyt complianceprogram til de enkelte dele af et eksisterende set-up – fx undervisning af medarbejdere i konkurrenceregler, kontrolindsatser eller udarbejdelse af retningslinjer og processer i virksomheden.

Er underentreprise ulovligt?

Som et eksempel, der fylder rigtig meget i de fleste entreprenørvirksomheders complianceindsats, er spørgsmålet om, hvornår det kan være ulovligt at lave underentrepriseaftaler. Svaret på det spørgsmål er ikke nødvendigvis helt enkelt. Men grundlæggende set kan man sige, at underentrepriser med konkurrerende virksomheder under visse betingelser kan være problematiske. Det bør begrænses eller måske helt undgås. Derimod vil underentrepriser med ikkekonkurrenter næsten altid være uproblematiske.

Har du brug for hjælp?

Blev du inspireret til at gå i gang med din egen complianceindsats eller tage den til næste niveau eller bare få den eksisterende indsats støvet af, så er du altid velkommen til at kontakte advokat Johan Iversen Møller ved ØENS Advokatfirma.

Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokatfuldmægtig

Afdeling:

Den gennemsnitlige tilbudte rente på andelsboliglån er faldet næsten uafbrudt de seneste 2 år. Det betyder både billigere andelsboliglån for nye købere af andelsboliger, men også store besparelser for nuværende andelsboligejere.

Lån til privates køb af andelsboliger er nogle af de største lån banker giver til private. Da bankerne samtidig får sikkerhed i andelsboligen/beviset er andelsboliglån attraktive for bankerne. Det har også medført stor konkurrence mellem bankerne. Andelsboliglån har været en oplagt mulighed for banker der vokser, og/eller går ind i nye områder/landsdele, til at få opbygget noget forretning/volumen.

Modsat realkreditlån, hvor renter og bidragssatser kan ”slås op i en prisliste”, er rente og gebyrer på banklån noget, der kan forhandles, og hvor bankerne tilpasser deres tilbud efter, hvor interesserede de er i den enkelte kunde. Renten på andelsboliglån er som udgangspunkt variabel og følger derfor renten i samfundet og Nationalbanken tæt, men naturligvis med et tillæg.

Både tillægget og renten for andelsboliglån er faldet siden Finanskrisen for mere end ti år siden. Dengang betalte mange både 12% og 14% for et andelsboliglån, men det er heldigvis meget billigere i dag.

Renten på andelsboliglån er faldet støt

Som nævnt er konkurrencen hård, så selvom renten i samfundet har været stabil og lav de seneste år, er den rente, som brugere af Mybankers skift bank service får tilbudt, faldet næsten uafbrudt – også de seneste to år.

Et lån der for to år siden blev tilbudt til 3,5% i rente, bliver nu tilbudt til 2,9% i rente. Det lyder ikke af så meget, men det er 500 kr. mindre pr. måned for et lån på en million kr.

Det er ikke kun nye købere af andelsboliger, der kan spare penge ved at være vågne. Har du allerede en andelsbolig med et andelsboliglån, er det også værd at undersøge markedet. Det er nemlig meget muligt, at du kan finde en bank med en endnu lavere sats, end den du betaler nu.

Som det fremgår af tabellen, er både den gennemsnitlige sats og den laveste sats som brugere af Mybanker’s skift banks service får tilbudt, faldet de seneste to år, uanset at renten i samfundet har været stabil.

Jo større lån, jo lavere rente

Modsat hvad du måske skulle tro, er renten lavere, jo større lånet er.

Som det fremgår af tabellen ovenover, er den gennemsnitlige sats, som brugere bliver tilbudt, faldende med lånets størrelse. (tallene er fra 4. kvartal 2021)

Der er meget stor forskel på de satser, brugere bliver tilbudt af de forskellige banker. Det er ikke usædvanligt, at den samme bruger bliver tilbudt satser, der varierer med 1,5 til 2,0 procentpoint. Det er mellem 15.000 og 20.000 kr. pr. år i rente for et lån på en million kr. Det er derfor afgørende at spørge flere banker, inden du optager et lån.

Hvordan får du det billigste andelsboliglån? 

Den rente du bliver tilbudt på andelsboliglån, afhænger af flere faktorer:

• Din økonomi og forretningsomfang – hav derfor overblik over dit budget og dine udgifter.
• Spørg flere banker og vær ikke bange for en bank, du måske ikke kender i forvejen.
• Hvor meget der skal lånes – Jo større lånet er, jo lavere er den tilbudte rente ofte.
• Andelsboligforeningens økonomi. – Jo bedre andelsboligforeningens økonomi er, jo lavere er bankens risiko ved at give lånet. Det kan f.eks. handle om vedligeholdelsesstanden på bygningen, hvilket lån andelsboligforeningen har etc.

Husk at banker vurderer kunder forskelligt og at det nødvendigvis ikke er ond vilje, hvis en given bank ikke giver dig det tilbud, du havde drømt om – så er det bare at spørge den næste. Derfor er det altid en god ide at undersøge dine muligheder ved flere end en bank.

Christian Dencker greb i dag den enestående mulighed for at underholde og oplyse 3 udvalgte klasser på finansøkonomuddannelsen på Copenhagen Business Academy om dét at arbejde som Ejendomsadministrator. Han fortalte blandt andet om arbejdet som ejendomsadministrator hos ØENS Ejendomsadministration, andelsoverdragelser og finansieringsmuligheder i forbindelse med byggesager osv.

En stor tak skal lyde til de studerende på finansøkonomuddannelsen – og til Cphbusiness for at skabe gode inkluderende rammer og give muligheden for at dele ud af vores interesse og glæde for ejendomsadministrationen.

Hårdt arbejde betaler sig

Christian kickstartede sin karriere som Ejendomsadministrator i ØENS Ejendomsadministration – han startede som studentermedhjælper og kom sidenhen i praktik i ejendomsadministrationen. Her blev han lært op af ØENS erfarne ejendomsadministratorer, og erfaredes hurtigt, at der var højt til loftet, plads til udfoldelse og ambitiøse tanker – og altid tid til grin og godt humør med ØENS kollegaer.

Her kan du få indsigt i karrierestien for Ejendomsadministratorer hos ØENS Ejendomsadministration for foreninger.

Christian, der er uddannet Finansøkonom, studerer nu på EjendomDanmarks EA-uddannelse, hvor han dygtiggør sig og efteruddanner sig inden for de praktiske og nære problemstillinger, der knytter sig til ejendomsadministration. Hans faglige niveau og venlige sind er blot nogle af grundene til, at han sikrede sig jobbet som Ejendomsadministrator i ØENS. I dag har han det daglige administrative ansvar for sin egen portefølje af andels- og ejerforeninger, hvor han blandt andet varetager følgende opgaver:

• Udarbejdelse af overdragelsesdokumenter
• Afregning af andelsboligsalg
• Deltagelse i budgetmøder og generalforsamlinger
• Aflægge forbrugsregnskaber
• Registrering af ejerskifte
• Diverse administrative opgaver i forbindelse med foreningernes daglige virke

Ydermere er Christian teamleder for et af ØENS fem administrationteams. I denne rolle er han ansvarlig for oplæring af nye medarbejdere, koordinering af ferieplaner og sikring af, at teamet opnår de fælles servicemål. Christian er en central figur i teamet, hvor han fungerer som den primære kontaktperson og bindeleddet til de tilknyttede regnskabsmedarbejdere og sin nærmeste leder. Christians evner som teamleder understreger hans kapacitet til at håndtere en bred vifte af opgaver og sikre et stærkt og effektivt teamwork.

Vi er glade og stolte af at have Christian med ombord og håber, at han har været med til at plante et spirende ejendomsadministrator-frø hos nogle af de studerende i dag.

Undgå overraskelsen, når dit forsikringsselskab ikke dækker siveskader fra din opvaske- og vaskemaskine i rum uden gulvafløb. Ved at placere en drypbakke under din opvaske- og vaskemaskine, kan du undgå konflikten med forsikringsselskabet, hvis uheldet er ude.

En drypbakke kan anskaffes til et beskedent beløb. Den kan spare dig for mange penge – og stort besvær.  

Vandskader opstår på forskellige måder, enten som følge af voldsomt regnvejr, utætte installationer eller andre lækager på rør, for at nævne nogen stykker. Derudover kan en utæt opvaske- og vaskemaskine forårsage vandskader, hvis der siver vand ud, uden det opdages.

Det kan være svært at opdage sivende vand fra opvaske- eller vaskemaskine, hvis ikke der er placeret en drypbakke under maskinen. I tilfælde, hvor sivende vand opstår ved skjulte rørinstallationer, er det næsten umuligt at opdage det sivende vand, før skaden er sket.

Hvornår dækker forsikringsselskabet?

Om siveskaden dækkes afhænger af de konkrete forsikringsbetingelser. Herunder er nævnt eksempler på, hvad forsikringstager særligt bør være opmærksom på.

• Udvidet rørskadedækning

Forsikringsselskaberne vil oftest kun dække siveskader, hvis forsikringstager har tegnet en udvidet rørskadedækning. Dækningen vil typisk være begrænset til kun at dække siveskader fra skjulte rørinstallationer. Det vil sige, at siveskader fra en opvaske- eller vaskemaskine ikke vil være dækket, da maskinerne er flytbare og dermed ikke indgår i definitionen ”skjulte rørinstallationer”. Forsikringstager må derfor indrette sig efter, at forsikringen som udgangspunkt ikke dækker siveskader fra opvaske- eller vaskemaskiner. Uanset om der er tegnet en udvidet rørskadedækning.

• Drypbakke som forsikringsvilkår

Forsikringsdækningen kan også være betinget af, at der er placeret en drypbakke under opvaske- eller vaskemaskinen i rum uden afløb. Særligt ved etagebyggeri kan der i ejer- eller andelsforeningens vedtægter også være stillet krav om drypbakker under opvaske- eller vaskemaskinen for at undgå større vandskader på ejendommen.

Uanset om der ved forsikringsbetingelserne er stillet krav om drypbakker eller ej, må det anbefales at placere en drypbakke, hvor der er risiko for, at vand og dryp fra synlige rørinstallationer og slanger kan opstå. På den måde kan større vandskader og slåskampe med forsikringsselskaberne undgås. Det anbefales tilmed at opvaske- og vaskemaskinen installeres af en godkendt VVS’er, for så vidt muligt at undgå fejlinstallationer.

Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Thomas Hvas Valentin

Advokat, associeret partner

Afdeling:

Når et boliglejeforhold ophører enten ved opsigelse eller ophævelse, indtræder der en række regler og frister, man som udlejer skal være særligt opmærksom på. Overholdes disse regler ikke, risikerer man i værste fald at miste et eventuelt istandsættelseskrav mod lejer. Nedenstående er vores bud på en overskuelig fremstilling af de relevante regler suppleret med en række praktiske vinkler, man som udlejer kan vælge at benytte sig af.

Nedenstående gennemgang gælder for professionelle udlejere, som udlejer mere end én beboelseslejlighed.

Fraflytning af boliglejemål jf. lejelovens § 98

Helt overordnet gælder det, at man som udlejer skal indkalde til et fraflytningssyn, når man modtager lejers opsigelse af lejemålet. Indkaldelsen til fraflytningssynet skal være skriftlig og ske med mindst 1 uges varsel. Dette udgangspunkt kan fraviges ved aftale mellem lejer og udlejer, i så fald anbefales det at indgå en skriftlig aftale herom.

Det ses tit, at synspersonen og lejer i dagene op til selve synet telefonisk aftaler et andet tidspunkt, end der oprindeligt er indkaldt skriftligt til. Vi anbefaler at få disse aftaler skriftligt bekræftet inden selve synet. Det kan f.eks. blot være på SMS eller en kortfattet mail.

Står man som udlejer pludselig i den uheldige situation, at lejer fraflytter boliglejemålet i ly af natten, skal lejer indkaldes til fraflytningssyn senest 1 ugen efter tidspunktet, hvor man bliver, eller burde være blevet bekendt med, lejers fraflytning. Samtidig gælder det, at man skal afholde fraflytningssynet senest 14 dage efter tidspunktet, hvor man bliver, eller burde være blevet bekendt med, lejers fraflytning.
Hvis man som udlejer ikke afholder fraflytningssyn senest 2 uger efter fraflytningstidspunktet, eller glemmer at indkalde lejer med mindst 1 uges varsel, kan man ikke længere søge sædvanlige istandsættelseskrav dækket hos lejer, jf. lejelovens § 98, stk. 5.

Selve fraflytningssynet

Formålet med fraflytningssynet er at besigtige og dokumentere lejemålets stand ved fraflytning. Synspersonen udarbejder på fraflytningssynet en fraflytningsrapport, der tjener til dokumentation af lejemålets stand på fraflytningstidspunktet. Vi anbefaler at supplere fraflytningsrapporten med billeder taget på synet. På den måde minimeres tvivl om, hvordan fraflytningsrapportens punkter efterfølgende skal tolkes. Billederne skal tages både med detaljer og overbliksbilleder, så alle skader og mangler dokumenteres bedst muligt. Disse billeder skal arkiveres sammen med fraflytningsrapporten.

Fraflytningsrapporten skal udfyldes med stor omhyggelig, da den udgør den endelige dokumentation af lejemålets stand ved fraflytning. Eller som anført i lejelovens § 98, stk. 2, 2. pkt., ”udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende”. Den eneste undtagelse herfor er skjulte mangler, som ikke med sædvanlig agtpågivenhed kunne konstateres af synspersonen på synet. Denne type mangler er de eneste, der kan fremsættes over for lejer, selvom de ikke er nævnt i fraflytningsrapporten.

Der skal udleveres en kopi af fraflytningsrapporten til lejer på synet, fysisk eller digitalt. Glemmer man at gøre dette, kan kopien sendes til lejer senest 14 dage efter afholdelse af synet. Hvis lejer nægter at kvittere for modtagelse, eller ikke er til stede ved synet trods korrekt indkaldelse, skal fraflytningsrapporten fremsendes til lejer senest 14 dage efter synet.

Man kan som udlejer stå i den situation, at man ikke har modtaget lejers nye adresse. Man er i dette tilfælde forpligtet til at gøre sig rimelige bestræbelser på at fremskaffe adressen – altså f.eks. at lave et opslag i Folkeregisteret. Fristen for fremsendelse af rapporten løber fra det tidspunkt, hvor man som udlejer burde have fundet, eller finder, adressen. Er lejer ikke fritaget for digital post og har udlejer lejers mailadresse eller mobiltelefonnummer, kan rapporten fremsendes til den af lejer senest anvendte mailadresse eller som besked til lejers mobil.

Fraflytningsrapportens indhold

Ethvert istandsættelseskrav, der blev konstateret på fraflytningssynet, skal fremsættes i rapporten, og det skal fremgå klart og tydeligt, hvad der skal udbedres i lejemålet. Som udgangspunkt kan man ikke senere medtage glemte eller oversete fejl og mangler.

Lejer skal ikke være i tvivl om, hvad der skal udbedres. Det er ikke et krav, at de enkelte istandsættelsesarbejder beløbsangives i rapporten.

Vi anbefaler at benytte en skabelon til fraflytningsrapporten, der giver synspersonen mulighed for på en let overskuelig måde at anføre hvilke arbejder, der skal laves i de enkelte rum i lejemålet. Skabelonen skal ligeledes indeholde oplysninger om lejemålets adresse, fraflyttende lejers navn, tidspunkt for fraflytningssynet samt indeholde en linje til henholdsvis synspersonens og lejers underskrift. Alle billeder skal let og overskueligt kunne henføres til de enkelte punkter i rapporten.

Det ses tit, at fraflyttende lejer efterspørger et overslag over istandsættelsesomkostningerne hos synspersonen. Fraflyttende lejer er naturligt nok interesseret i hvor stor en del af det indbetalte depositum, der kan forventes modtaget retur. Medmindre synspersonen er helt sikker i sin sag, anbefaler vi at undlade at anslå eventuelle istandsættelsesomkostninger over for lejer hverken mundtligt eller i fraflytningsrapporten. Viser estimaterne sig efterfølgende at være for lave, risikeres det der ellers var tiltænkt som en god service over for lejer at blive til en unødvendig tvist.

Lejlighedens stand ved fraflytning

Udgangspunktet er, at lejer skal aflevere lejemålet i samme stand som ved overtagelsen. Der er dog en række undtagelser hertil. Lejer hæfter ikke for almindelig slid og ælde i lejemålet, for de dele som udlejer har vedligeholdelsespligten for.

Lejer har ifølge lejeloven vedligeholdelsespligten for låse og nøgler i lejemålet. Typisk er det ligeledes aftalt i lejekontrakten, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. Den indvendige vedligeholdelsespligt omfatter jf. lejelovens §§ 21 og 24 maling af vægge, lofter, træværk, rør og radiatorer, tapetsering og filt, samt behandling af trægulve. Såfremt lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, og såfremt vedligeholdelse er påkrævet, kan vedligeholdelse kræves af lejer. Såfremt lejemålet således trænger til vedligeholdelse på fraflytningstidspunktet, så kan udlejer lade sådanne arbejder udføre for lejers regning, medmindre lejemålet herved bliver afleveret i bedre stand end ved indflytningen.

Da lejemålets stand ved fraflytning skal holdes op imod standen ved indflytning, kan der opstå tvivl om, hvordan lejemålets stand var ved indflytning. Det er blevet obligatorisk at afholde indflytningssyn for lejekontrakter indgået den 1. juli 2015 og frem, hvorfor der for så vidt angår sådanne lejeforhold burde foreligge en indflytningsrapport, hvori standen ved overtagelse er dokumenteret. Vurderingen af hvorvidt lejer afleverer lejemålet i samme stand som ved overtagelse, er i disse tilfælde relativt let at lave.

I ældre lejeforhold ses det tit, at der ikke foreligger en indflytningsrapport. I disse tilfælde kan det være sværere at dokumentere lejemålets stand ved indflytning.

Krav som følge af mislighold

Udlejers istandsættelseskrav mod lejer følger som tidligere omtalt af lejers aftalte eller lovmæssige vedligeholdelsespligt. Derudover kan der i tilfælde, hvor lejer har handlet uforsvarligt, reklameres over almindelig misligholdelse. Begrebet misligholdelse strækker sig fra lejers direkte uforsvarlige adfærd til hakker i paneler og huller i væggene.

Har lejer handlet uforsvarligt, eksempelvis sparket hul i døren, har udlejer et erstatningskrav mod lejer. Man skal dog som udlejer være opmærksom på, at man selv har bevisbyrden for, at man har lidt et tab, at lejer har handlet ansvarspådragende, og at der er sammenhæng mellem tabet og lejers handling. Det vil typisk bero på en vurdering af, hvorvidt den begåede handling er ud over normal og forsvarlig brug af lejemålet.

Sondringen mellem hvornår lejer har handlet uforsvarligt eller hvornår, der er tale om et krav som led i lejers vedligeholdelsespligt, kan i nogle tilfælde være svær at definere. Uanset hvilket krav der ønskes fremsat, bør det pågældende forhold fremgå klart af fraflytningsrapporten.

Flytteopgørelsen

Når lejemålet er blevet istandsat og alle fakturaer for istandsættelsesarbejdet er modtaget, udarbejdes flytteopgørelsen. Opgørelsen skal indeholde indestående depositum, eventuelle restancer og istandsættelseskrav, der skal afholdes af lejer. Hertil kommer, at man som udlejer har ret til at tilbageholde et rimeligt beløb til forventelig efterbetaling af henholdsvis varme- og vandregnskab. I visse tilfælde tager firmaet der udarbejder forbrugsregnskaber, et gebyr for aflæsning af forbrugsmålere ved lejers fraflytning. Dette beløb kan ligeledes medtages på flytteopgørelsen, såfremt der er taget forbehold herfor i lejekontrakten.

Efter fremsendelse af flytteopgørelsen afregnes det udestående beløb til den part, der har penge til gode, og fraflytningsprocessen er herefter færdighåndteret.

Kontakt en specialist

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Advokatfirma

Søren Saaby Hansen

Advokat (H), partner

Afdeling:

Hårdt arbejde betaler sig.

ØENS’ ledelse har en filosofi om, at jo flere kolleger vi er til at trække i samme retning, desto bedre bliver hverdagen for os alle – og hverdage er dem vi har flest af. Hver og én af ØENS medarbejdere, gjorde en kæmpe forskel for ØENS kunder, ØENS samarbejdspartnere og for ØENS-familien i 2021.

Der var dog et par stykker, der trådte ekstra meget i karakter i 2021 – og dét går ikke ubemærket hen.

Ledelsen har derfor besluttet at optage følgende som partnere per 1. januar 2022.

• Sebastian Bøving Jacobsen bliver partner i ØENS Virksomhedsadministration A/S
• Jacob Bonderup bliver partner – via ØENS Medarbejderselskab – i ØENS Ejendomsadministration A/S
• Kristian Olsen bliver partner i ØENS Ejendomsadministration – Investeringsejendomme ApS

Velkommen som partnere i ejerkredsen, og stort tillykke til jer alle.

Det er desværre blevet et mere velkendt fænomen, at forsikringsselskaberne kan være svære at slås med, når man har allermest brug for dem. Endeløse mailkorrespondancer frem og tilbage, afvisning af dækning, krav om endeløs dokumentation mv. er nogle af de ting, vi ofte hører at skadelidte må slås med, når de søger erstatning hos enten deres eget eller skadevolders forsikringsselskab. Hvad kan man egentligt stille op, hvis man ender i en sådan situation?

Disse oplevelser kunne kørelærer, Johnny, fra Trekløver Trafikskole nikke genkendende til, da han i april måned 2021 var ude for et trafikuheld, som resulterede i en totalskadet bil. På trods af en klar politirapport med vidneudsagn, som alle bekræftede at Johnny var uden skyld, måtte han se langt efter erstatning fra skadevolders forsikringsselskab. Forsikringsselskabet friholdte sig for ansvar, krævede gentagende gange yderligere dokumentation og afviste gang på gang at dække skaden. Dette resulterede i at Johnny til sidst kontaktede ØENS Advokatfirma, for at få sat skub i forsikringssagen.

”Det var simpelthen så frustrerende. Uanset hvor meget jeg imødekom forsikringsselskabet med at indhente dokumentation for mit tab, stødte jeg panden mod muren. Jeg følte simpelthen ikke at jeg trængte igennem til dem, uanset hvad jeg gjorde”.

Sådan kunne en lettere frustreret Johnny fortælle, mens han tænker tilbage på sine frustrationer ved at stå med en totalskadet bil, uden udsigt til at få erstatning.

Søg advokatbistand

Vi – ØENS Advokatfirma – indtrådte derfor i sagen, og overtog forhandlingerne med forsikringsselskabet, som til at starte med, viste samme mangel på imødekommenhed som Johnny havde erfaret. Ikke desto mindre fulgte vi jævnligt op på skadebehandlingen, fik indhentet den efterspurgte dokumentation og fik sat skub i tingene hos forsikringsselskabet, så de til sidst var til at snakke med.

Dette resulterede i et afsluttende møde mellem ØENS Advokatfirma og forsikringsselskabet, hvor de medgav at sagen havde trukket unødigt ud og at Johnny var berettiget til erstatning. Ligeledes fik vi accept på, at forsikringsselskabet dækkede vores honorar i sagen, som følge af sagens langsommelige behandling og Johnnys manglende skyld, ikke skulle ligge ham til last.

Dette indvilgede forsikringsselskabet i, og Johnny kunne derfor gå derfra med sin fulde erstatning.

”Jeg er umådelig glad for den måde ØENS Advokatfirma varetog behandlingen af min skadesag. Mine frustrationer over at være blevet sat i en situation, hvor jeg uden skyld – ikke stod med udsigter til at få erstatning for min totalskadede bil, var simpelthen ikke til at bære. Ud over at overskuddet ikke var til at fortsætte den lange kamp, så jeg med henblik på den gentagende afvisning, til sidst ikke andre muligheder, end at søge professionel hjælp fra ØENS Advokatfirma.”

Står du i en lignende situation?

Det er desværre ikke kun Johnny, der har stødt panden mod muren i en forsikringssag. Står du i en lignende situation, er du altid velkommen til at kontakte Thomas Valentin fra ØENS Advokatfirma. Thomas laver en gratis vurdering af din sag, og er gerne behjælpelig med behandling heraf.

Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Thomas Hvas Valentin

Advokat, associeret partner

Afdeling:

ØENS Advokatfirma lancerer nu et helt nyt skræddersyet juridisk koncept, der skal hjælpe foreninger og andre bygherrer trygt igennem deres byggesag.

Konceptet er i første omgang udviklet til vores foreningsejendomme. Her er behovet for juridisk rådgivning særligt vigtigt fordi bestyrelsen ofte står med et stort ansvar for at byggesagen forløber korrekt. Her er ØENS Juridiske Byggerådgivning en ekstra tryghed for bestyrelsesmedlemmerne og dermed for hele foreningen. F.eks. ved at undgå en situation med en entreprenør, der går konkurs midt i byggeriet, uden at der er stillet garanti for arbejdet, eller ved at bygherrens tekniske rådgiver ikke leverer det rette fagtilsyn undervejs i byggeriet, med den konsekvens, at mangler ved entreprenørens arbejde ikke opdages og håndteres rettidigt. I sidste ende kan en dårlig håndteret byggesag indebære juridisk – og dermed økonomisk ansvar for bestyrelsens medlemmer.

Men derudover kan konceptet også bruges af private bygherrer. Det spænder fra det unge par, der skal bygge deres første hus, til mere professionelle ejendomsudviklere, der skal opføre eller renovere en udlejnings- eller erhvervsejendom.

Vi ser et øget behov for ’hands-on’ juridisk rådgivning i byggesager i takt med at andre dele af samfundet bliver mere specialiseret. Byggesager er ofte en kompliceret proces, hvor der kan være store fordele ved at have en juridisk rådgiver fast tilknyttet sagen fra start til slut, siger advokat Johan Iversen Møller. I stedet for at advokaten først kontaktes, når entreprenøren har forladt pladsen og alle rasler med sablen, vender vi det på hovedet og tilknytter advokaten allerede fra starten. Det tror vi på kan begrænse de store konflikter.

Hvad går konceptet ”ØENS Juridiske Byggerådgivning” ud på?

Den juridiske rådgiver tilknyttes byggeprojektet fra starten, og følger det på nært hold hele vejen igennem byggeriets faser – fra projektering, udbud, udførelse og helt frem til afleveringen af byggeriet. Den juridiske rådgiver leverer nogle klart definerede og højt fagligt kompetente juridiske ydelser f.eks. sikring af udbudsmaterialets kvalitet, en juridisk kvalitetskontrol af den valgte entreprenør eller ved at sørge for at bygherrens eventuelle dagbodskrav bliver fremsat korrekt, fortæller advokat Johan Iversen Møller. Dermed slipper bygherren for bekymringer om, hvornår den juridiske rådgiver skal kontaktes. Vi tager den nødvendige dialog med byggeriets andre parter som f.eks. den tekniske bygherrerådgiver og entreprenøren.

Hvordan er idéen opstået?
Alt i samfundet bliver mere specialiseret, og det gælder også inden for byggejura. Det at yde systematisk juridisk byggerådgivning hører ikke længere kun de store offentlige byggeprojekter til.

Hvordan adskiller produktet sig fra andre i branchen?

Traditionelt har det fungeret sådan i byggebranchen, at den tekniske bygherrerådgiver kommer med de nødvendige juridiske dokumenter såsom udbudsbetingelser, entreprisekontrakter mv. Derudover har aktører i byggebranchen ikke bekymret sig så meget om jura, men i stedet ‘blot’ koncentreret sig om det der blev bygget. Problemet med denne model er dog, at den tekniske rådgiver ikke er jurist og ikke påtager sig ansvaret for de juridiske forhold. Det er der mange, der ikke har opfattet, og nogle tekniske rådgivere er heller ikke gode nok til at forklare kunderne om deres egne begrænsninger.

Der er også en del ejendomsadministratorer, der sælger juridisk rådgivning sammen med deres byggeadministrationsaftale. Denne juridiske rådgivning er dog oftest ikke tilstrækkeligt dybdegående eller specialiseret til nutidens behov. Nogle gange sælges byggesagsadministration sammen med byggeteknisk rådgivning, hvilket kan medføre en interessekonflikt.

Disse forhold fører i mange sager til, at det juridiske ansvar falder mellem to stole. Det ender ofte med at bygherren eller foreningen står tilbage med risikoen selv, hvis tingene går galt.

ØENS Juridiske Byggerådgivning er selvfølgelig ikke en mirakelkur, der garanterer, at et byggeri ikke kan løbe ind i problemer. Men vores mål er, at vi vil skabe tryghed og ordentlighed for vores kunder, når de står mit i en byggesag, som i sig selv kan være en stressende proces.

Hvad koster det?

Udgangspunktet er, at man indgår en fastprisaftale som udgør 1 % af de samlede byggeomkostninger. Satsen falder så til 0,75 % over 10 mio. kr. og til 0,5 % over 25 mio. kr., ligesom der er en minimumspris på kr. 25.000. Man kan også vælge at betale efter medgået tid. Det kan være en god idé i byggesager med helt særlige behov.

Hvad gør jeg, hvis jeg gerne vil vide mere?
Du er altid velkommen til at kontakte mig – Johan Iversen Møller – eller min kollega Thomas Valentin for at høre mere om ”ØENS Juridiske Byggerådgivning”.

Kontakt en specialist

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Thomas Hvas Valentin

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokatfuldmægtig

Afdeling:

Oliver Pelsen er controller trainee her hos ØENS og arbejder primært med administration af andelsboligforeninger, ejerforeninger og udlejningsejendomme. Oliver er uddannet Finansøkonom og startede i ØENS som controllertrainee i september 2022. Vi stillede for nylig Oliver en række spørgsmål om, hvordan han synes det er at arbejde hos ØENS. Læs hvad han svarede i interviewet nedenfor. God fornøjelse.

Hvordan startede din karriere som controller trainee hos ØENS?

Jeg har hele tiden vidst, at jeg gerne ville arbejde med tal, og derfor lå det lige til højrebenet at søge, da ØENS søgte en controllertrainee. At blive controllertrainee, eller bare trainee, var det naturlige næste skridt i mit uddannelses- og arbejdsliv. At være trainee er en god måde at blive rustet til stillingen som controller, da man både selvstændigt og i samarbejde med afdelingens erfarne controllere bliver klædt på til arbejdsopgaverne.

Her kan du få indsigt i karrierestien for Controllere hos ØENS Rådgivningshus.

Hvilke arbejdsopgaver får du lov til at varetage i ØENS?

Fra dag ét har jeg haft ansvaret for min egen portefølje, der tidligere bestod af en blanding af foreninger og investeringsejendomme, men nu udelukkende består af investeringsejendomme. At være ansvarlig for sin egen portefølje af investeringsejendomme indebærer bl.a. at administrere kundens økonomiske aktiviteter og udarbejde regnskaber i forbindelse med årsafslutning. Min portefølje er siden min start vokset i takt med min egen faglige udvikling, og jeg har nu også andre ansvarsområder. Nogle af disse omfatter ansvaret for det samlede kreditorbogholderi, kontrollen og bogføringen af lejere/andelshaveres og ejeres indbetalinger samt månedsrapportering til større kunder.

Synes du, at du får nok ansvar? Hvis ja, hvad betyder denne tillid så for dig?

Ledelsen viser stor tillid, og det sætter jeg pris på. Tillid gør, at jeg bliver mere selvstændig og sikker i mit arbejde.

Hvordan oplever du ØENS som arbejdsplads? Hvordan er stemningen her på kontoret?

Hos ØENS er der stort fokus på faglig og personlig udvikling. Ledelsen viser os stor tillid, og jeg får masser af ansvar – men jeg er heller ikke i tvivl om, at det er okay at fejle. Der er altid god stemning på kontoret – også i travle perioder.

Ville du anbefale andre at påbegynde et traineeforløb. Hvis ja, hvorfor?

Jeg ville bestemt anbefale et forløb som trainee hos ØENS. Man får lov til at stifte bekendtskab med mange forskellige arbejdsområder, ikke kun inden for ens eget felt, men også i andre afdelinger i virksomheden. Det er hands-on-arbejde, hvor der altid er mulighed for at hente hjælp eller et godt råd fra erfarne kollegaer.

ØENS er en virksomhed i vækst – og det er spændende at være en del af denne udvikling.