Forfatter: Rikke Raben
Overvejer du at købe din første bolig? Så er du måske begyndt at regne på det, og måske har du også opdaget, at det er en rigtig dyr affære at købe en bolig. Der er mange udgifter ved et boligkøb, men der er faktisk også mange penge at spare – hvis blot du gør dit forarbejde grundigt. Vi har suppleret Bolius “Spareråd til førstegangskøberen” med gode råd fra ØENS primære boligadvokater på bolighandler.
Læs advokat Michael og Anders‘ 7-trins raket og opdag, hvordan du som førstegangskøber får fingrene i din drømmebolig – så billigt (og fornuftigt) som muligt.
Råd 1: Undersøg markedet grundigt
At købe bolig er en stor beslutning, som kræver grundig forberedelse. Fordelen i dag er, at du som forbruger har god mulighed for at sætte dig ind i boligmarkedet. Du kan med fordel besøge en række hjemmesider, heriblandt www.boliga.dk og www.dingeo.dk, som indhenter alverdens informationer om danske boliger. Du kan med få klik få adgang til informationer om danske boligers m2 pris, tilstand, område og jordforhold mv.
Nu grundigere du gør dit forarbejde, nu nemmere er det at prisforhandle med sælger.
Råd 2: Gå boligen efter i sømmene
Når du finder en bolig, der virker spændende, er det vigtigt at undersøge om boligen har skader, du endnu ikke kender til. Tilstandsrapporten er et godt sted at starte, da den indeholder informationer om boligens tilstand/forhold. Husk dog, at tilstandsrapporten alene oplyser skader, der kan ses med det blotte øje. Det er derfor altid en god idé, at have en byggeteknisk rådgiver med på råd.
Et grundigt eftersyn af boligens byggetekniske tilstand kan spare dig for meget besvær – og mange penge. Hvis eftersynet afslører skader på boligen, kan dette også betyde, at du får et afslag i købsprisen.
Råd 3: Overvej hvordan du vil håndtere fejl og mangler
Det er ikke altid en optimal idé at insistere på prisafslag grundet fejl og mangler. Det kan derimod ofte være fordelagtigt at indgå en aftale med sælger om, at reparationerne skal udføres på vedkommendes regning inden overtagelsen af boligen. Hvis du er usikker på omkostningerne ved arbejdet, er dette ofte den mest fornuftige løsning.
Ved mindre reparationer, som du selv kan udføre, kan det være mere økonomisk fordelagtigt at forhandle om en prisnedsættelse. Kræv en reduktion, der svarer til en håndværkers pris.
Råd 4: Søg bistand hos en økonomisk rådgiver
Bolighandler er komplekse, især for førstegangskøbere. Der er mange juridiske overvejelser, der skal tages i betragtning. Mange advokater har specialiseret sig i køberrådgivning, og deres erfaring, som boligadvokat, kan være til stor gavn. Som køber er det vigtigt at huske, at ejendomsmæglere udelukkende varetager sælgers interesser. Derfor er det fornuftigt at have en rådgiver, der udelukkende taler for din sag.
Dette gælder også ved gennemgang af sagens dokumenter, udarbejdet af ejendomsmægleren. Er de korrekte? Mangler der dokumenter? Kan der være behov for yderligere spørgsmål eller krav baseret på sælgers oplysninger? Alt dette kan din boligadvokat hjælpe med.
Råd 5: Berigtigelse
Normalt håndteres berigtigelsen af købers boligadvokat. Dog tilbyder sælgers ejendomsmægler nogle gange også denne service. Selvom det ikke er i strid med lovgivningen, anbefaler vi, at købers rådgiver udfører dette arbejde. Ved overtagelsesdagen deponeres købesummen i sælgers bank og frigives kun, når rådgiveren ansvarlig for berigtigelse accepterer det. Vi mener, at dette ansvar bør ligge hos køber, og dette bør du som førstegangskøber være opmærksom på.
Det er vigtigt at sikre, at ejendommen er overtaget, og at sælger ikke har lån i ejendommen, før købesummen frigives.
Bemærk, at nogle ejendomsmæglere kan påpege besparelser for køber ved at lade ejendomsmægleren håndtere berigtigelsen. Dog nævnes sjældent, at det er en advokats pligt at sikre korrekt udført skøde mv. Advokaten undgår derfor ikke ansvar for at kontrollere arbejdet.
Hos ØENS foretrækker vi selv at udføre arbejdet med berigtigelse for at sikre købernes tryghed og kontrol over købesummen, indtil vi kan stå inde for, at alt er i orden.
Råd 6: Ejerskifteforsikring
Når du køber en villa, vil der normalt foreligge et tilbud fra sælger om en ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringer virker således, at du betaler for dem én gang, og de dækker normalt i 5 eller 10 år, afhængigt af dit valg. Der er adskillige forskellige forsikringer på markedet, hvilket kan gøre det vanskeligt at vælge. Din advokat vil guide dig i, hvordan de fungerer, og typisk anbefale dig at undersøge markedet for tilbud.
Ved sammenligning af tilbud er det vigtigt at være opmærksom på, at nogle forsikringer har individuelle forbehold, der beskriver punkter, de ikke dækker udover det, der fremgår af tilstands- og elrapporten.
Råd 7: Valg af realkreditlån
Ved køb af fast ejendom vil de fleste have behov for at optage et realkreditlån. Et realkreditlån kan finansiere op til 80% af din helårsboligs værdi. Optagelse af et realkreditlån sker gennem din bank, så hvis du har boligdrømme, bør du tage en snak med din bank om det.
Hvis du allerede har en opsparing i form af aktier, obligationer eller lignende, kan det være en fordel at sælge dem og bruge pengene som kontant udbetaling til boligen. Dette skyldes, at det årlige afkast på dine værdipapirer i 2023 sandsynligvis vil være lavere end de årlige renteudgifter til banklånet. Mange er nødt til at optage banklån til høje renter, så undersøg om det årlige afkast på dine investeringer er lavere end renteudgifterne.
Når boligen skal finansieres, vil du blive præsenteret for forskellige lån – fastforrentede og variable. Uanset dit ønske anbefales det at drøfte løsningen med din bank. Den almindelige løsning er et fastforrentet lån, hvor renten ikke kan ændres i lånets løbetid – typisk 30 år. Her kan det overvejes at kurssikre, hvilket også skal ske gennem din bankrådgiver. Kurssikring beskytter dig imod udsving i kursen, som ellers kan medføre udfordringer med finansieringen.
Hvis du har spørgsmål til ovenstående eller behov for en boligadvokat, så kontakt en af ØENS advokater, der er specialiseret i fast ejendom og bolighandel.
Kontakt en af ØENS boligadvokater
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Vi er utroligt glade og stolte over, at vores praktikant, Mads Møller Haase, har nomineret os til Årets Cphbusinesspraktik. Vi er ved at revne af stolthed over at Mads og Cphbusiness anerkender os på den måde.
Hos ØENS lægger vi stor vægt på at give vores praktikanter en god og lærerig oplevelse. Praktikanterne får mulighed for at anvende og udvikle deres færdigheder og kompetencer samt opnå viden.
Mads er én blandt mange praktikanter, vi har hos os, og vi vil gerne takke Mads 1000 gange for at have nomineret os til Årets Cphbusinesspraktik – og ikke mindst for det store arbejde han og de andre dygtige praktikanter ligger for dagen.
Vi er fast besluttede på at fortsætte med at tilbyde en god praktikoplevelse og at skabe et miljø, hvor vores praktikanter kan trives og udvikle sig. Nomineringen betyder meget for os, og vi ser frem til at byde nye praktikanter velkommen i fremtiden
Læs mere om Cphbusinesspraktik 2022/2023 her.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Ønsker du som forælder at hjælpe dit barn med at købe en bolig i en tid med uforudsigelige renteændringer?
Det forstår vi godt. Det kan nemlig være en stor udfordring for at finde en lejebolig, andelsbolig eller ejerlejlighed med god beliggenhed til overkommelige priser i de danske storbyer. En stadigt mere populær løsning på denne udfordring er forældrekøb, hvor forældrene køber boligen og hjælper med at finansiere købet samt potentielt opnå bedre rentesatser på lånet. Det er dog vigtigt at være opmærksom på de økonomiske, skattemæssige og familiære konsekvenser af en sådan beslutning og træffe informerede valg, der er i overensstemmelse med jeres behov og mål.
Ønsker du at lære mere om reglerne og overvejelserne ved forældrekøb? ØENS Advokatfirma har udarbejdet en guide med 9 gode råd til forældre, der overvejer at foretage et forældrekøb. Læs med herunder.
1. Undersøg markedet og find en egnet bolig
Det kan lyde basalt, men gør forarbejdet grundigt.
Det er fundamentalt at undersøge markedet, inden du afgiver et bud på boligen. På den måde er du bedre rustet til at forhandle prisen til din fordel. Undersøg priserne på lignende boliger i området, liggetiden på boligen, hvorvidt prisen tidligere er blevet nedjusteret mv.
Desuden er det vigtigt at undersøge, hvorvidt foreningens vedtægter tillader udlejning. Det er nemlig ikke alle foreninger, især andelsboligforeninger, som tillader udlejning, og dermed umuliggøres et forældrekøb, hvis der er forbud mod udlejning eller en tidsbegrænsning heraf.
Læs derfor foreningens vedtægter igennem før du afgiver et bud på boligen, og beting dit bud af, at forældrekøb er lovligt.
2. Tænk langsigtet/den rigtige løsning for jer?
Selvom forældrekøb kan lyde som en god mulighed for den unge, da lejen ofte er lavere end for en tilsvarende lejebolig hos fremmed udlejer, er det alligevel relevant at undersøge, om det bedre kan svare sig at finde en lejebolig og sammenholde den reelle omkostning for begge parter med en almindelig leje. Omkostningerne i forbindelse med boligkøb kan nemlig hurtigt løbe op i cirka 10 procent af boligens værdi.
Det er derfor en god idé at forventningsafstemme med den unge, om vedkommende ser sig selv benytte boligen i længere tid, eller alene benytte boligen f.eks. under uddannelse, ligesom eventuelle søskendes mulige brug heraf kan indgå.
Som tommelfingerregel bør der gå minimum 5 år før man sælger boligen igen, hvis det skal betale sig at investere i en ejerbolig, når man ser bort fra evt. konjunkturstigninger på ejendommen – hvilket jo er vanskeligt at spå om så langt ud i fremtiden.
Alternativt kan forældrene støtte den unge økonomisk med et lejetilskud, da forældrene har mulighed for at give op til kr. 71.500 (2023) om året skattefrit.
3. Finansiering af boligen
Forældrekøb kan finansieres som andre boligkøb. Det er selvfølgelig en fordel at finansiere mest muligt selv, men forældrekøb er ofte dyre og kræver boliglån – eventuelt kan forældrene overveje optagelse af tillægslån i egen bolig i stedet for finansiering i lejligheden, hvilket bør afdækkes i samråd med jeres bank/boligadvokat/revisor.
4. Skattefordele
Udover løsningen af unges boligproblemer ved studiestart, er en anden ofte anført grund for forældrekøbet – de skattemæssige fordele herved.
Som udlejer af en ejerbolig, beskattes man ikke af boligen som andre boligejere, mens nettoindtægten skal beskattes, hvilket betyder, at man kan trække de udgifter, man har i forbindelse med boligen, herunder udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskat, regnskab, ejerforeningens ordinære driftsudgifter (fællesudgifter) mv. fra, før man beskattes af huslejeindtægten.
Ved forældrekøb kan du vælge at blive beskattet efter én af følgende tre modeller:
- Almindelige skatteregler
Hvis du ikke vælger beskatning efter virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, bliver du beskattet efter de almindelige skatteregler. - Virksomhedsskatteordningen
Fra indkomståret 2021 er der nye regler ved anvendelse af virksomhedsskatteordningen (VSO) i relation til forældrekøb. Reglerne medfører begrænsninger i de skattefordele, der før har været ved denne skatteordning. Overordnet set har ændringen den konsekvens, at man som forældrekøbsejer får samme fradragsværdi for sine renteudgifter efter ordningerne, som man ellers ville få ved køb af ejerbolig som privatperson. Rentefradragsværdien kan således ikke længere trækkes fra i den personlige indkomst, men kan kun fradrages som andre renteudgifter for private i kapitalindkomsten. Derfor anbefaler ØENS, at virksomheds- eller kapitalafkastordningen ikke benyttes, medmindre man i forvejen benytter ordningen i anden sammenhæng. - Kapitalafkastordningen
Kapitalafkastordningen giver mulighed for, at dén del af virksomhedens overskud kan beskattes som kapitalindkomst. Dog er kapitalafkastsatsen på nuværende tidspunkt 0%, hvorfor dette giver samme beskatning, som de almindelige skatteregler.
Skattereglerne kan forekomme komplicerede, derfor anbefaler vi altid at søge professionel rådgivning omkring en udredning af det optimale valg netop for jeres forældrekøb.
5. Huslejen
Det er vigtigt at sætte lejen korrekt, altså hverken for lavt eller for højt, idet man som udgangspunkt skal aftale en markedsleje for en tilsvarende lejlighed. Er den aftalte husleje mindre end markedslejen, skal du stadig betale skat af markedslejen. Herudover bliver differencen mellem markedslejen og den aftalte husleje betragtet som en gave, som den unge skal betale gaveafgift af, såfremt det overstiger beløbsgrænsen, som reguleres årligt.
En for høj husleje kan betyde, at den unge ikke kan modtage boligsikring helt eller delvist.
Det er altså vigtigt at undersøge markedslejen i det pågældende område. Her kan man evt. forespørge det lokale huslejenævn. Som udlejer kan man anmode huslejenævnet om at få en forhåndsgodkendelse af den leje, som man som udlejer kan kræve, såfremt visse betingelser er opfyldt:
- Du/Udlejer skal eje boligen
- Boligen skal være den eneste, du udlejer
- Du må ikke på forhånd have indgået en lejeaftale med en potentiel lejer
- Nævnet skal besigtige lejemålet for at fastsætte lejen
- Såfremt boligen skal udlejes møbleret, skal du sende en liste over inventaret sammen med din ansøgning
- Forhåndsgodkendelsen koster kr. 524 (2020), som du skal betale ved opkrævning fra huslejenævnet
Vær opmærksom på, at forhåndsgodkendelse er bindende, hvorfor udlejer ikke kan nedsætte lejen, så længe lejligheden er i samme stand, som på det tidspunkt huslejenævnet besigtigede lejemålet.
6. Boligsikring
Boligsikring er en skattefri økonomisk støtte fra det offentlige, som ydes til lejere, såfremt de opfylder betingelserne herfor. Betingelserne for boligsikring følger af boligstøtteloven og er følgende:
- Der skal bestå en lejekontrakt mellem udlejer og lejer
- Boligen skal være forsynet med køkken
- Lejer skal bebo boligen hele året
Boligsikring beregnes på baggrund af boligens størrelse, huslejen, antal beboer i boligen samt husstandens samlede indkomst.
7. Lejekontrakt
En god idé er at få udarbejdet en skriftlig lejekontrakt, bl.a. så den unge kan ansøge om boligsikring. Herudover stiller nogle ejerforeninger ofte krav om forhåndsgodkendelse af en lejekontrakt.
8. Udarbejdelse af regnskab
Eftersom køb af bolig med henblik på udlejning bliver betragtet som at drive en udlejningsvirksomhed (forventelige ændringer til netop dette område i 2021), skal der udarbejdes et regnskab over indtægter og udgifter i forbindelse med et forældrekøb. Regnskabet skal opbevares i fem år, så det kan fremlægges for SKAT, såfremt de anmoder herom.
9. Salg til barnet
På nuværende tidspunkt er det muligt at overdrage en fast ejendom til sit barn til 15% under den offentlige ejendomsvurdering, uden det medfører skattemæssige konsekvenser (15%-reglen). Skatteministeriet har den 4. maj 2020 fremsat forslag om visse ændringer i det eksisterende cirkulære, der vil tillade forældre at overføre fast ejendom til deres børn til en værdi på omkring 20% op eller ned i forhold til den offentlige ejendomsvurdering. Selvom dette forslag kan virke fordelagtigt, er det vigtigt at bemærke, at ændringen skal ses i sammenhæng med den nye ejendomsvurdering, der forventes at blive offentliggjort fra andet halvår af 2020 og indtil 2022. Disse nye vurderinger forventes at være langt mere i overensstemmelse med de faktiske markedsværdier sammenlignet med de nuværende ejendomsvurderinger.
Overvejer du/I at foretage et forældrekøb? Og er I fortsat i tvivl om reglerne herom, og hvordan et sådant køb foregår? Få rådgivning af ØENS’ specialister til boligkøb og forældrekøb.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Deleøkonomien er i kraftig vækst, og flere og flere danskere udnytter mulighederne for at supplere deres indkomst ved at udleje deres bolig i ferieperioderne. En af de mest populære platforme til dette formål er Airbnb. I 2024 er der omkring 30.000 danske boliger tilgængelige på Airbnb.
Men hvad er reglerne egentlig for at udleje sin bolig? Og hvordan håndterer man skattemæssige forhold?
Regler for udlejning
Der er forskellige regler afhængig af, om man bor i en privat eller almen udlejningsbolig, en andelsbolig eller en ejerbolig. Alle indtægter fra udlejning skal dog indberettes til SKAT.
Ejerbolig:
Hvis du ejer din bolig, er der som regel ingen begrænsning på, hvor ofte eller hvor længe du må leje den ud. Bor du i en ejerlejlighed, skal du dog tjekke ejerforeningens regler, da nogle foreninger har restriktioner mod udlejning. Det er altid en god idé at kontakte bestyrelsen for at sikre sig.
Andelsbolig
Udlejning i andelsforeninger er ofte underlagt strengere regler, og mange foreninger forbyder korttidsudlejning helt. Derfor bør du altid kontakte din andelsboligforening for at få klarhed over reglerne.
Lejebolig
Hvis du bor til leje, kaldes udlejningen for fremleje. Du har som lejer ret til at fremleje halvdelen af boligens beboelsesrum uden særlige krav. Hvis du ønsker at fremleje hele boligen, skal det være midlertidigt og der skal være en særlig grund (ferieophold tæller ikke). Du skal desuden sende udlejeren en kopi af lejeaftalen.
Lejens størrelse
Når du udlejer din bolig til ferie- og fritidsformål, er udlejningen ikke omfattet af lejeloven, og lejens størrelse kan aftales frit. Dette gælder dog kun for korttidsudlejning (maksimalt 6-8 uger).
Skattemæssige forhold
Uanset om du bor i en ejer-, andels- eller lejebolig, skal du indberette din indtægt til SKAT. Der er to beskatningsmodeller, du kan vælge imellem:
- Bundfradragsmodellen: Her beskattes den del af indtægten, der overstiger 1,33 % af ejendomsværdien (mindst 24.000 kr.), som kapitalindkomst.
- Regnskabsfradragsmodellen: Her kan du fratrække de faktiske udgifter (vand, varme, vedligeholdelse osv.) i udlejningsperioden. Den resterende del af lejeindtægten beskattes som kapitalindkomst. Du kan også fratrække en forholdsmæssig andel af grundskylden, hvis du udlejer mindst 10 % af boligen. Du skal heller ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen udlejes.
Hvis du fremlejer en lejebolig eller udlejer en andelsbolig, kan du også vælge mellem de samme beskatningsmodeller. Her udgør bundfradraget 2/3 af de samlede boligafgifter/husleje inklusive a conto varme og eventuel boligstøtte.
Kontakt ØENS Advokatfirma
Har du spørgsmål eller ønsker du blot at være helt sikker, inden du arbejder videre med korttidsudlejning af din bolig? Så kontakt advokatfuldmægtig Søren Saaby Hansen hos ØENS Advokatfirma på 3246 4647 eller ssh@oadv.dk.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
En vigtig del af den danske kultur er de forskellige helligdage, der fejres hvert år.
En af disse helligdage er store bededag, den fjerde fredag efter påske, som er en af de mest populære og ældste helligdage i Danmark. Regeringen har dog fundet, at der på nuværende tidspunkt er behov for, at alle bidrager til Danmarks fælles sikkerhed blandt andet i forbindelse med at afskaffe en helligdag med henblik på at finansiere de øgede udgifter til forsvaret. Lønmodtagere, der får forøget deres arbejdstid som følge heraf, får et løntillæg for det ekstra arbejde.
Lønmodtagere, der i forvejen arbejder på store bededag, får modsat ikke længere helligdagstillæg for det udførte arbejde den dag. Pr. 1. januar 2024 træder lov nr. 214 (2023-03-06), lov om konsekvenser ved afskaffelsen af store bededag som helligdag, nemlig i kraft og store bededag vil fremadrettet være en almindelig arbejdsdag i arbejds- og ansættelsesretlig henseende, hvor de løn- og ansættelsesvilkår, som i øvrigt gælder på almindelige arbejdsdage, finder anvendelse.
Med den nye SMV-regeringsbeslutning rejses naturligt en del spørgsmål om, hvilke konsekvenser denne beslutning vil have – både for arbejdsgivere og for lønmodtagerne.
Denne korte artikel vil give et bedre indblik i, hvad du som arbejdsgiver skal være opmærksom på i forbindelse med afskaffelsen af store bededag.
Medarbejdernes krav på kompensation – fastlønnede
Som anført ovenfor øges medarbejderens årlige arbejdstid som følge af afskaffelsen af store bededag, men lønmodtagere, der modtager fast månedsløn eller fast løn for en anden periode, vil fortsat modtage deres almindelige faste løn, uanset at de har en fridag mindre. For fuldtidsansatte lønmodtagere med en gennemsnitlig arbejdstid på 37 timer om ugen svarer det til, at lønmodtageren skal arbejde 7,4 timer mere om året. For deltidsansatte lønmodtagere vil det indebære, at den effektive arbejdstid øges forholdsmæssigt, f.eks. således at en lønmodtager på halv tid vil få forøget sin arbejdstid med 3,7 timer, svarende til 0,5 gange 7,4 timer. Der stilles ikke krav om, at de ekstra arbejdstimer skal lægges på selve store bededag. Timerne vil således kunne indgå i arbejdsgiverens almindelige planlægning inden for de vilkår, der gælder i ansættelsesforholdet for tilrettelæggelsen af arbejdstid.
Medarbejderne skal naturligvis kompenseres for et beløb svarende til værdien af en almindelig ekstra arbejdsdag. Denne kompensation – også kaldet løntillæg – optjenes løbende og skal opgøres som 0,45 % af den enkelte medarbejders årsløn.
I beregningen af årslønnen medtages den løn, som medarbejderen ville have fået, hvis han/hun havde været på arbejde. Dvs. den sædvanlige og faste løn, herunder arbejdsgiverens bidrag til pensionsordning, eventuelle tillæg (forskudstillæg, vagttillæg m.v.) samt værdien af personaleordninger, selvom disse ikke modtages under ferie. Bonusser, tantiemer og betaling af eventuelt overarbejde, selvom dette er pligtmæssigt og regelmæssigt forekommende, skal ikke medtages i beregningen af årslønnen (tillægget).
Som arbejdsgiver kan du vælge at afregne løntillægget to gange om året med lønnen for maj og august måned (årsmodellen), så udbetalingen følger ferielovens regler for udbetaling af ferietillæg, eller i stedet afregne det løbende i forbindelse med udbetalingen af løn (månedsmodellen).
Hvis en medarbejder fratræder sin stilling, skal løntillægget afregnes forholdsmæssigt.
Medarbejdernes krav på kompensation – timelønnede
Anderledes forholder det sig for ansatte på timeløn, som fremadrettet skal arbejde på store bededag. Timelønnede medarbejdere skal modtage den sædvanlige kontraktuelle timeløn med eventuelle tillæg for overarbejde eller andet arbejde, som honoreres særskilt i medarbejderens kontrakt. Timelønnede aflønnes således som ved andre almindelige arbejdsdage. Som arbejdsgiver skal du i øvrigt være opmærksom på, at løntillægget i forbindelse med store bededag ikke skal beregnes på samme måde som beregningen af ferietillægget.
Andre forhold, som arbejdsgivere skal være særligt opmærksomme på
Som arbejdsgiver skal du først og fremmest være opmærksom på det ovennævnte løntillæg i forhold til fastlønnede medarbejdere. Det er dog også vigtigt, at du orienterer dig i forhold til særlige løn- og ansættelsesvilkår, som er fastsat i kollektive overenskomster eller individuelle aftaler eller kontrakter vedrørende frihed på en helligdag, samt særlige tillæg for arbejde udført på en helligdag, kutymer og andre regler vedrørende helligdage, da disse ikke længere finder anvendelse på store bededag. Der kan dog være særlige regler i forhold til bestemmelserne i kollektive overenskomster om opsparing til søgnehelligdage, opsparingsprocenter og fritvalgsordninger.
Det er således vigtigt at foretage en gennemgang af eventuelle særlige bestemmelser i ansættelseskontrakterne og/eller personalehåndbøger eller lignende, hvor det angives, at store bededag er en helligdag, da dette skal ændres med virkning fra 1. januar 2024.
Det er vores anbefaling, at du som arbejdsgiver foretager de nødvendige ændringer i personalehåndbøger eller lignende samt udarbejder eventuelle tillæg til ansættelseskontrakter umiddelbart efter store bededag i 2023. På den måde sikrer du, at din virksomhed overholder reglerne fra lovens ikrafttræden den 1. januar 2024.
Medarbejdere på barsel
Hvis du har ansatte i din virksomhed, der ikke modtager fuld løn under barsel, skal du i øvrigt være opmærksom på, at de har ret til samme løntillæg, som hvis de havde været på arbejde. Det er altså derfor ikke muligt at anvende ovenfornævnte årsmodel direkte på medarbejdere, der er på barsel. Der bør man i stedet anvende månedsmodellen. På den måde sikrer du, at dine medarbejdere på barsel ikke stilles mindre gunstigt.
Har du brug for hjælp?
Denne artikel giver et kort og overordnet overblik over de væsentligste punkter, som du som arbejdsgiver skal være opmærksom på i forbindelse med afskaffelsen af store bededag som helligdag.
Hvis du har spørgsmål til de nye regler eller brug for hjælp til, hvordan I konkret sikrer, at jeres virksomhed lever op til de nye lovkrav på området, er I velkomne til at kontakte advokat og partner Lisa Lykke på tlf. 32 46 46 38 eller mail lly@oadv.dk eller advokatfuldmægtig Maria-Melissa Schneider på tlf. 44 45 11 60 eller mail mes@oadv.dk.
Tal med en specialist på området
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Det er altid en stor glæde at kunne byde nye foreninger og ejendomme velkommen, og denne gang er ingen undtagelse. Vi kan med stolthed byde velkommen til:
Nye foreninger:
- E/F Rustenborg: Ejerforening i Kongens Lyngby med 109 ejerlejligheder
- A/B Humlegården: Andelsboligforening på Vesterbro – Ingerslevsgade 144-148 – med 82 andelsboliger og 9 lejeboliger.
- Gårdlavet Ved Amagerbro: Gårdlaug beliggende ved Christmas Møllers Plads med 3 medlemmer.
- E/F Boulevardcentret: Ejerforening på Nørrebro med 59 ejerlejligheder.
- A/B Amagerbro Smyrnavej: Andelsboligforening med 154 andelsboliger, 1 lejebolig og 2 erhvervslejemål.
Nye investeringsejendomme:
- En nyopført boligejendom med 42 lejemål i Roskilde.
- En større erhvervsportefølje – primært beliggende i Roskilde.
- En familieejet investeringsejendom på Østerbro.
Vi er stolte og glade over at kunne administrere, drive og udvikle jeres foreninger og ejendomme. Vi ser frem til et samarbejde, hvor vi kan tilbyde vores professionelle løsninger og personlige betjening.
Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for administration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 250 udlejnings-/investeringsejendomme.
Få et uforpligtende administrationstilbud
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Vær med i vores påskekonkurrence og vind en lækker påskekurv! Da ØENS fortsat er i vækst, søger vi at tilføje nye talentfulde og engagerede medarbejdere til vores team.
Alt hvad du skal gøre for at deltage i konkurrencen, er at like og/eller dele dagens opslag, hvor du også kan læse mere om vores ledige stillinger.
Vi leder efter kandidater til:
Vi trækker en tilfældig vinder blandt alle deltagere på onsdag kl. 14.00.
Så, hjælp os med at finde de bedste kandidater ved at like og/eller dele vores opslag, og måske vinder du en lækker overraskelse til påske! ØENS påskekonkurrence kører på Facebook, LinkedIn og Instagram. Påskekurven vil kunne afhentes hos ØENS Rådgivningshus i vores åbningstid indtil den 21. april.
Og til alle jobsøgende: Vi ser frem til at modtage din ansøgning og ønsker dig en glædelig påske!
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Et holdingselskab er et selskab, der har til formål at eje anparter eller aktier i et eller flere andre selskaber. Også kaldet driftsselskaber. Et holdingselskab stiftes typisk som et anpartsselskab med en minimumsselskabskapital på kr. 40.000,- som efter indskuddet i holdingselskabet kan bruges til helt eller delvist at finansiere aktie-/anpartskøbet i driftsselskabet eller andet – f.eks. udlån til driftsselskab, men ikke kapitalejer.
Et holdingselskab kan både etableres samtidig med oprettelse af det selskab, hvori driftsaktiviteten skal ske, men det kan også oprettes efter driftsselskabet er stiftet. Såfremt man ejer 50 % eller mere af driftsselskabet, kan den senere etablering af holdingselskabet endda ske ved skattefri aktieombytning. Det medfører en række begrænsninger.
Fordele ved at oprette et holdingselskab:
Skattefri overførsel af overskud
En af fordelene ved holdingselskabskonstruktionen er, at man skattefrit kan overføre overskuddet efter skat fra driftsselskabet til holdingselskabet.
Holdingselskabet skal dog for at opnå skattefrihed eje mindst 10 % af driftsselskabet, og dette kan ikke omgås ved at etablere ”mellemholdingselskaber”, hvor flere går sammen for at opnå de 10%.
Kreditorbeskyttelse
En anden fordel ved at overføre overskuddet til holdingselskabet er, at såfremt driftsselskabet senere kommer i økonomiske problemer, risikerer man ikke at oparbejdet overskud fra tidligere år går til dækning af underskuddet, medmindre dette er udlånt hertil eller på anden måde hæfter for driftsselskabet (kaution).
Overskud opsparet i holdingselskabet kan benyttes til f.eks. udlodning som udbytte (beskattes hos kapitalejer) eller til at investere i andre aktiviteter, såsom aktier eller ejendomme uden udbyttebeskatning af midlerne hertil. Som ejer af holdingselskabet kan man således bestemme, hvornår det er ønskeligt at trække udbytte ud af holdingselskabet, hvilket man dog beskattes af på almindelig vis, eller om man vil lade midlerne stå til opsparing eller anden aktivitet/investering.
Skattefordel ved salg
Endelig er der den fordel ved at have en holdingselskabskonstruktion, at salg af kapitalandele i et datterselskab ikke udløser avancebeskatning for sælger (holdingselskabet). Modsat, hvis kapitalejer selv ejer kapitalandelene direkte. Dette dog under forudsætning af, at der er tale om ikke-børsnoterede aktier eller almindelige anparter. Et skattefrit salg kan dog først ske 3 år efter etableringen af holdingselskabskonstruktionen. Hvert fald såfremt konstruktionen er stiftet ved anvendelse af skattefri anparts-/aktieombytning.
Ulemper ved at oprette et holdingselskab
Der er som sådan ingen større ulemper ved at have en holdingselskabskonstruktion. Man skal dog være oomærksom på, at der skal udarbejdes et separat regnskab for holdingselskabet. Det er dog ikke forbundet med særlige omkostninger, når der samtidig skal udarbejdes regnskab for driftsselskabet. Vi kan i ØENS Virksomhedsadministration give dig et godt tilbud på denne assistance. Derudover kan vi være behjælpelige med at henvise til erfarne revisorer, som vi samarbejder med.
Definition af holdingselskaber
Et holdingselskab er en selskabsmæssig struktur, der fungerer som en ejer og kontrolentitet for en eller flere datterselskaber. Det primære formål med et holdingselskab er at opretholde ejerskab over aktierne i datterselskaberne uden nødvendigvis at deltage aktivt i deres daglige drift. Holdingselskabet besidder normalt ingen betydelige forretningsaktiviteter i sig selv, men agerer som en overordnet kontrolinstans.
Struktur og Funktioner
Holdingselskaber kan variere i struktur og formål baseret på de specifikke behov i erhvervslivet. De mest fremtrædende typer af holdingselskaber inkluderer:
Aktieholdingselskaber: Dette er den mest almindelige form, hvor holdingselskabet ejer aktier i datterselskaber og udøver kontrol gennem aktieflertal.
Ejendomsholdingselskaber: Nogle holdingselskaber besidder fast ejendom, som de lejer ud til datterselskaber eller tredjeparter, hvilket giver beskyttelse af aktiver og ejendomsadministration.
Finansielle holdingselskaber: Disse enheder ejer finansielle instrumenter som aktier, obligationer eller andre værdipapirer, hvilket muliggør diversificering af investeringer.
Operative holdingselskaber: Visse holdingselskaber deltager aktivt i ledelsen af deres datterselskaber og tilbyder operationel støtte og ekspertise.
Fordele ved Holdingselskaber
Holdingselskaber tilbyder flere juridiske og skattemæssige fordele:
Skattefordel: Holdingselskaber kan drage fordel af gunstige skatteordninger, især i forhold til beskatning af udbytte og kapitalgevinster.
Risikospredning: Gennem kontrol over flere datterselskaber kan holdingselskaber mindske risikoen ved at sprede deres aktiver over forskellige forretningsområder.
Aktiverbeskyttelse: Holdingselskaber adskiller ofte deres aktiver fra datterselskabernes aktiver, hvilket kan beskytte dem mod kreditorer og retslige krav.
Effektiv administration: Holdingselskaber muliggør mere effektiv styring og beslutningstagning, da de kan koordinere ressourcer og beslutningstagning på tværs af datterselskaber.
Anvendelser af Holdingselskaber
Holdingselskaber anvendes i en bred vifte af situationer:
Familieejede virksomheder: Holdingselskaber bruges ofte til at bevare familiens aktiver og sikre en glat overgang af ejerskab til næste generation.
Mergers and Acquisitions (M&A): I M&A-transaktioner kan holdingselskaber bruges til at forenkle processen ved at konsolidere ejerskab og kontrol.
Investeringer: Investorer opretter ofte holdingselskaber for at diversificere porteføljen og drage fordel af skattemæssige incitamenter.
Koncernstrukturer: Større selskaber bruger ofte holdingselskabsstrukturer til at organisere og administrere deres datterselskaber på en mere struktureret måde.
Kort fortalt: Hvad er et holdingsselskab
Holdingselskaber udgør en vigtig juridisk og erhvervsmæssig komponent ved at lette ejerskabsstrukturer, beskytte aktiver og tilbyde skattemæssige fordele. Deres anvendelse spænder fra små familieejede virksomheder til store multinationale koncerner og tjener som en nøglekomponent i erhvervslivet. En klar forståelse af, hvordan holdingselskaber fungerer, er afgørende for virksomheder og investorer for at træffe informerede beslutninger om deres brug.
Kort fortalt: Fordele ved stiftelse af et holdingselskab
Herunder vil vi kort opridse de afgørende fordele ved at etablere og drive holdingselskaber.
Skattefordel
Holdingselskaber kan drage fordel af skattemæssige incitamenter, der gør dem attraktive for virksomheder og investorer. Dette inkluderer ofte lavere beskatning af udbytte og kapitalgevinster sammenlignet med individuel beskatning.
Risikospredning
Ved at have kontrol over flere datterselskaber i forskellige brancher eller sektorer kan et holdingselskab mindske risikoen for koncentreret eksponering. Dette reducerer potentielle tab i tilfælde af negative udviklinger i en enkelt sektor.
Aktiverbeskyttelse
Holdingselskaber adskiller deres aktiver fra datterselskabernes aktiver. Dette beskytter dem mod potentielle kreditorer eller retssager, der måtte påvirke datterselskaberne.
Effektiv Styring
Holdingselskaber muliggør en mere effektiv styring af datterselskaberne ved at centralisere beslutningstagningen og koordinere ressourcer på tværs af selskaberne. Dette kan føre til en mere effektiv drift og udnyttelse af synergier.
Kort fortalt: Ulemper ved stiftelse af et holdingselskab
Herunder vil vi kort opridse de afgørende ulemper ved at etablere og drive holdingselskaber.
Kompleksitetsomkostninger
At etablere og drive et holdingselskab kan være komplekst og involvere omkostninger til juridisk rådgivning og administration. Dette gør det mindre velegnet for små virksomheder med begrænsede ressourcer.
Skatteberegninger
Selvom der er skattefordel, kan skatteberegningen for holdingselskaber være kompleks, og det kræver ofte professionel rådgivning for at maksimere fordelene og undgå skattemæssige faldgruber.
Fjernelse af Aktiver
At fjerne aktiver fra et holdingselskab kan være besværligt og medføre skattemæssige konsekvenser. Dette kan begrænse likviditeten og fleksibiliteten ved aktiverne.
Potentielt ejerskabskonflikt
Holdingselskaber muliggør en mere effektiv styring af datterselskaberne ved at centralisere beslutningstagningen og koordinere ressourcer på tværs af selskaberne. Dette kan føre til en mere effektiv drift og udnyttelse af synergier.
Holdingselskaber spiller en vigtig rolle i erhvervslivet ved at tilbyde skattemæssige fordele, risikospredning og aktiverbeskyttelse. Det er afgørende for enhver virksomhed eller investor at nøje overveje fordele og ulemper, inden de beslutter sig for at etablere eller arbejde med et holdingselskab. ØENS Advokatfirma kan hjælpe dig med at træffe velbegrundede og trygge beslutninger for dig og din virksomhed.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Få ubegrænset juridisk rådgivning – uden bekymringer – med et abonnement på ForeningsJura
Som bestyrelse i en andelsboligforening eller ejerforening kan det være en udfordring at navigere i de stadig flere og mere komplicerede lovregler. Det juridiske ansvar for det enkelte bestyrelsesmedlem er vokset betydeligt, og måske er det en del af forklaringen på, at færre medlemmer i mange foreninger ønsker at deltage i bestyrelsesarbejdet.
ØENS Advokatfirma har stor erfaring med at hjælpe bestyrelserne i bl.a. ejerforeninger og andelsboligforeninger med at lette arbejdspresset og minimere risikoen for at begå fejl, som i sidste ende kan medføre personligt ansvar for det enkelte bestyrelsesmedlem. Med et abonnement på ForeningsJura får I ubegrænset adgang til vores team af specialiserede forenings- og ejendomsadvokater, som kan hjælpe jer med at varetage foreningens anliggender på en forsvarlig måde.
Med et abonnement på ForeningsJura har I altid direkte adgang til juridisk rådgivning indenfor vores kerneområder:
- Foreningsret
- Lejeret
- Fast ejendom
- Entrepriseret
- Ansættelsesret
Vores hold af advokater og jurister har stor ekspertise inden for alle de juridiske discipliner, som har betydning for boligforeninger, og med vores hold af advokater på jeres side er I derfor godt klædt på til at klare bestyrelsesarbejdet uden alt for mange bekymringer.
Med ForeningsJura behøver I ikke bekymre jer om de økonomiske konsekvenser ved at kontakte en advokat, da udgiften allerede er dækket i en fast, lav abonnementsydelse, som er lagt ind i boligforeningens budget på forhånd.
Som medlemmer kan I altid kontakte en af vores advokater for at få afklaret netop jeres juridiske spørgsmål hurtigt og kompetent. Vi er aldrig mere end et telefonopkald eller en e-mail væk, og I har altid en personlig kontaktperson tilknyttet jeres abonnement.
Prisen for abonnementet fastsættes ud fra boligforeningens størrelse, målt på antallet af bolig- og erhvervsenheder:
| Antal enheder | Årlig pris inkl. moms |
|---|---|
| < 10 enheder | 15.000 kr. |
| < 25 enheder | 25.000 kr. |
| < 50 enheder | 30.000 kr. |
| < 100 enheder | 40.000 kr. |
| < 250 enheder | 50.000 kr. |
Download ØENS ForeningsJura folder her
Interesseret?
Er I interesserede i et abonnement med kompetent advokatrådgivning indenfor foreningsret? Til en fast lav årlig pris? Så kontakt os i dag for at høre mere om mulighederne med et abonnement på ForeningsJura.
Har du spørgsmål til foreningsret? Mød ØENS ForeningsJura team her
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Nu har du muligheden for at være én af de første, der søger en af vores ledige studiejobs med henblik på praktikplads i januar 2024.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER