Fænomenet ”indirekte forældrekøb”, også kaldet en forældrefinte, refererer til en finansieringsmodel ved boligkøb, hvor forældre stiller midler til rådighed for deres barn, der køber en bolig i eget navn. Barnet bliver således den reelle (juridiske) ejer af boligen, mens forældrene helt eller delvist finansierer købesummen ved at yde et lån til barnet. Dermed er det også barnet, der drager fordel af den økonomiske gevinst, hvis boligen senere sælges med overskud.

Finansieringsmodellen anvendes ofte ved køb af andelsboliger, da mange andelsforeninger stiller krav i deres vedtægter om, at andelshaveren selv bebor boligen. I de senere år er der dog også observeret en stigende anvendelse af modellen ved køb af ejerlejligheder på boligmarkedet – særligt i København, Frederiksberg og på Amager.

Krav til dokumentation

Finansiering ved ”indirekte forældrekøb” stiller krav til, at låneforholdet mellem barn og forældre kan dokumenteres, og at der ikke i det skjulte er tale om en gave, da dette kan give afgiftsmæssige konsekvenser.

For at undgå, at lånet kan blive betragtet som en gave, bør der udarbejdes en skriftlig låneaftale mellem barnet og forældrene – evt. med hjælp fra en boligadvokat. Aftalen bør indeholde detaljer om lånebeløb, rentevilkår, tilbagebetalingsplan samt eventuelle sikkerheder. Låneaftalen bør derudover indeholde klare bestemmelser om, hvad der skal ske med lånet i tilfælde af forældrenes død for at undgå tvivl og eventuelle tvister mellem barnet og øvrige arvinger. Endelig skal lånet være på anfordringsvilkår. Det betyder, at långiver skal kunne kræve lånet tilbagebetalt på anfordring/uden varsel.

Det anbefales at søge juridisk rådgivning hos en boligadvokat for at sikre, at låneaftalen er korrekt udformet og overholder gældende regler. Dette minimerer risikoen for skattemæssige problemer og sikrer, at både forældre og barn er beskyttet.

Afdrags- og rentemæssige fordele

Der er ingen krav om, at låneaftalen skal følge almindelige markedsvilkår, hvilket gør det muligt for forældrene at tilbyde et enten rentefrit lån eller en rente, der er lavere end den, barnet ville kunne opnå ved traditionel finansiering gennem pengeinstitutter. Der er endvidere intet til hinder for, at lånet gøres afdragsfrit i en periode. Det afgørende er dog, som tidligere omtalt, at sikre sig mod, at lånet kan klassificeres som en gave.

Forældre har i henhold til boafgiftsloven ret til at give afgiftsfrie gaver til deres barn for et fastsat beløb. Gavebeløbet reguleres årligt og udgør i 2025 kr. 76.900 pr. forældre årligt. Beløbet kan anvendes til løbende at nedskrive barnets gæld til forældrene, hvilket reducerer lånebeløbet. Nedskrivning i form af en gave kan kun ske afgiftsfrit, hvis låneaftalen er korrekt udformet, nedskrivningen sker løbende og ikke er aftalt på forhånd som en samlet gave ved lånets oprettelse.

Skattemæssige fordele

En lovændring i virksomhedsskatteloven, der trådte i kraft 1. januar 2021, gjorde det ikke længere muligt at anvende virksomheds- eller kapitalafkastordningen, ved udlejning af forældrekøb til barnet. Tidligere gav disse ordninger en skatteværdi af rentefradraget på op til 56 pct. sammenlignet med det almindelige private rentefradrag på cirka 33 pct. Efter ændringen kan renteudgifter ved forældrekøb kun fradrages med samme værdi som ved privat ejerbolig, hvilket afskaffede de særlige skattefordele ved et traditionelt forældrekøb.

Når barnet står som den reelle ejer af boligen, og finansieringen sker gennem lån fra forældrene, opnår barnet de almindelige skattefordele, der gælder for private boligejere, herunder rentefradrag fra de renteudgifter, der betales til forældrene. Samtidig undgår forældrene beskatning af lejeindtægten, som ellers ville være gældende ved et traditionelt forældrekøb, hvor forældrene udlejer til barnet. Denne forskel er en af hovedårsagerne til, at mange – særligt i København, Amager og Frederiksberg – i dag vælger en forældrefinte med et indirekte forældrekøb – frem for det klassiske forældrekøb.

Kan man kombinere forældrefinte med realkredit?

Et almindeligt indirekte forældrekøb fungerer typisk uden realkredit, fordi det er barnet, der står som juridisk ejer, og bankerne vurderer barnets indkomst og formue, når der skal gives lån. For mange unge er dette ikke nok til at få f.eks. 80 % belåning, og uden bankfinansiering skal forældrene stille hele købesummen til rådighed – hvilket kan gøre modellen mindre attraktiv.

I nogle tilfælde kan banken dog acceptere, at forældrene hæfter for barnets realkreditlån, også kaldet en forældregaranti. Det giver mulighed for at kombinere lånet fra forældrene med traditionel realkreditfinansiering, så købet kan geares, uden at forældrene selv skal lægge hele beløbet. Det kræver dog både bankens accept og en klar juridisk aftale mellem barn og forældre, så man undgår skattemæssige problemer og sikrer, at lånet ikke betragtes som en gave.

Alternativt kan man dele finansieringen op, så forældrene yder et lån til en del af købesummen, mens barnet selv optager realkredit for resten. Begge modeller kræver nøje dokumentation og skriftlige aftaler, men kan gøre forældrefinten mere fleksibel, samtidig med at barnet bevarer status som reelle ejer af boligen.

Rådfør dig med en erfaren boligadvokat

Med de nuværende regler og praksis er der flere grunde til at foretrække indirekte forældrekøb frem for et traditionelt forældrekøb. Modellen tilgodeser især barnet som den reelle ejer af boligen. Barnet opnår både økonomiske og skattemæssige fordele og får del i den økonomiske gevinst ved et eventuelt salg med overskud.

Går du med tanker om et indirekte forældrekøb, anbefales det at konsultere en boligadvokat eller en juridisk rådgiver. Det sikrer, at den valgte model bedst imødekommer familiens behov, og at aftalen lever op til gældende regler.

Kontakt en boligadvokat fra ØENS Advokatfirma for en uforpligtende snak. Vi sikrer, at du er godt rustet til at foretage et trygt og økonomisk fornuftigt boligkøb – uanset om du vælger det klassiske forældrekøb eller et indirekte forældrekøb.

Kontakt en af ØENS boligadvokater

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Anders Larsen

Advokat (L), associeret partner

Afdeling:

Afgrænsningen mellem hoteldrift, Airbnb og lejelovens anvendelsesområde spiller en væsentlig rolle i praksis – især i takt med den stigende brug af hotellejligheder, korttidsudlejning og alternative boligformer.

Det er afgørende at fastslå, hvornår et lejeforhold er omfattet af lejelovens regler, og hvornår der i stedet er tale om hoteldrift, som falder uden for lovens rammer. I denne artikel dykker vi ned i de centrale regler på området – med særligt fokus på betydningen af helårsbeboelse.

Lejelovens anvendelsesområde

Lejeloven gælder som udgangspunkt for leje – herunder fremleje – af hus eller husrum. Uanset om lejeren er en fysisk eller juridisk person. Dog er visse lejeaftaler undtaget fra lovens anvendelsesområde, jf. lejelovens § 1, stk. 3. Dette omfatter blandt andet:

• Lejeaftaler med fuld kost.
• Aftaler mellem et hotel og dets gæster.
• Udlejning af sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger til ferie- og fritidsformål.

Her kan du læse mere om reglerne for korttidsudlejning

Hoteldrift eller beboelse?

Når det skal afgøres, om en udlejning er omfattet af lejeloven og dermed skal betragtes som beboelse, eller hoteldrift/ferieudlejning, er der flere faktorer, der spiller ind.

Aftaler mellem et hotel og dets gæster er undtaget fra lejelovens anvendelsesområde. Det er uden betydning, hvad aftalen kaldes, eller hvilken platform der anvendes til udlejning – det afgørende er den faktiske anvendelse og karakteren af opholdet. Myndigheder og domstole lægger blandt andet vægt på følgende momenter:

• Lejeforholdets varighed: Er der tale om en korttids- eller langtidsleje? En ferie vil sjældent vare mere end 6-8 uger.
• Formål: Er formålet ferie og fritid – eller fast beboelse og arbejde?
• Ejendommens registrering: Hvordan er ejendommen registreret i BBR?
• Momspligt: Er driften momsregistreret? Hoteldrift er momspligtig.
• Faciliteter og service: Tilbydes der hotelmæssige ydelser som reception, rengøring, sengelinned og restaurant?

Det er således ikke nok, at en lejeaftale kaldes “hoteldrift” eller ”lejeaftale”. Det er nemlig den faktiske anvendelse og karakteren af opholdet, der er afgørende. Hvis hotellejligheder udlejes for længere perioder uden egentlig hotelservice, kan forholdet være omfattet af lejeloven, ligesom beboelseslejligheder, der udlejes i korte perioder ad gangen til gæster på ferieophold, mens der tilbydes rengøring, roomservice, reception, restaurant og øvrige hotellignende forhold, kan anses for hoteldrift. Ligeledes vil udlejning gennem Airbnb og lignende platforme som klart udgangspunkt ikke være omfattet af lejeloven, da der er tale om udlejning, hvor det primære formål er ferie-/fritidsudlejning af kortere karakter. 

Her kan du blive klogere på skattereglerne for Airbnb-udlejning

Skyggehotel – når private boliger bliver hoteller i det skjulte

Et særligt fænomen, der er vokset frem i takt med Airbnb’s udbredelse, er de såkaldte “skyggehoteller”. Begrebet dækker over ejendomme, hvor flere lejligheder – eller hele etageejendomme – udlejes kontinuerligt til korttidsophold via platforme som Airbnb, Booking.com og Vrbo, uden at ejendommen er registreret eller godkendt som hotel.

Disse udlejninger fremstår ofte som privat korttidsudlejning, men fungerer reelt som kommerciel hotelvirksomhed. Forskellen er, at de mangler de tilladelser, skatteregistreringer og sikkerhedsstandarder, der gælder for hoteller. Kommuner, især i København og Aarhus, har derfor haft øget fokus på at afdække og regulere denne form for ulovlig udlejning – og der er eftersigende ny lovgivning på vej.

Skyggehoteller skaber nemlig juridiske gråzoner, fordi udlejningen foregår i boliger, der er registreret som helårsbeboelse, men som i praksis anvendes erhvervsmæssigt. Det kan føre til overtrædelse af både lokalplanens bestemmelser, bopælspligt og byggelovgivningen. Hvis en helårsbolig bruges til korttidsudlejning i stort omfang, kan kommunen betragte anvendelsen som erhvervsmæssig (et såkaldt skyggehotel) og kræve ændret registrering – eventuelt med påbud om at ophøre med udlejningen.

Det er derfor vigtigt at være opmærksom på, at hvis du udlejer via Airbnb på en måde, der minder om drift af et skyggehotel, kan det have både skattemæssige og juridiske konsekvenser.

Helårsbeboelse og bopælspligt

Hvis en bolig er registreret som helårsbolig i en lokalplan, skal den som udgangspunkt bruges til helårsbeboelse. Anses udlejning for hoteldrift eller ferieudlejning, vil anvendelsen som udgangspunkt ikke anses for helårsbeboelse. Her er lejelovens regler en ret god indikation af, om der er tale om helårsbeboelse, som dermed er omfattet af lejeloven, eller om der er tale om hoteldrift og ferieudlejning, der ikke vil være omfattet af lejeloven. 

Helårsbeboelse indebærer, at boligen bruges som fast bolig. Mens bopælspligten – eksempelvis i København – betyder, at boligen ikke må stå tom i en periode på 6 uger eller længere uden anmeldelse til kommunen. Udlejning af helårsboliger til ferieformål kræver som regel kommunalbestyrelsens samtykke.

Manglende overholdelse af reglerne om bopælspligt og helårsbeboelse kan medføre sanktioner i form af påbud eller bøder fra kommunen. Har du derfor planer om at udleje din bolig gratis via Airbnb eller lignende kortidsudlejning til fritidsformål, er det vigtigt at være opmærksom på, at dette efter omstændighederne kan være i strid med lokalplanen – og at du ikke utilsigtet driver et skyggehotel.

Kontakt ØENS Advokatfirma

Er du i tvivl om, hvorvidt din udlejning falder ind under lejeloven – eller om den kan betragtes som hoteldrift? Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi både private udlejere, andelsboligforeninger og ejendomsejere om reglerne for korttidsudlejning, helårsbeboelse og skatteforhold. Kontakt en af følgende advokater for en konkret vurdering af din situation.

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Afdeling:

Hos ØENS bliver vi altid glade, når vi får mulighed for at byde nye foreninger varmt velkommen i ejendomsadministrationen – og denne måned er ingen undtagelse!

Hjerteligt velkommen til:

• E/F Sundbyvang – En ejerforening med 23 ejere på Peder Lykkes Vej 48-52, 2300 København S.
• A/B Vardehus – En andelsboligforening med 42 andelshavere på Vardegade 4-10, 2100 København Ø.
• A/B Østerhøj Måløv – En andelsboligforening med 16 andelshavere på Snarestræde 12A-26B, 2750 Ballerup.

Vi ser frem til et langt og godt samarbejde, hvor vi sikrer, at den daglige drift og udvikling af jeres foreninger foregår professionelt – og altid i tæt dialog med jer.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Airbnb er blevet en af de mest populære platforme for danskere, der ønsker at udleje deres bolig gennem Airbnb

Airbnb har på få år ændret måden, vi tænker boligudlejning på. I dag er det blevet helt almindeligt at leje sin bolig ud i kortere perioder, hvad enten det er for at tjene lidt ekstra, finansiere næste ferie eller udnytte boligen bedre, mens man selv er væk.
I 2025 ligger der over 30.000 danske boliger på Airbnb, og deleøkonomien vokser fortsat. Men selvom platformen gør det nemt at finde lejere, er det ikke helt så simpelt, når det kommer til regler, lovgivning og skat. For hvordan er det nu med tilladelser, grænser for udlejning, bundfradrag og indberetning til SKAT?

Her gennemgår vi alt, du skal vide om Airbnb-udlejning i Danmark i 2025 – med fokus på både de juridiske og skattemæssige aspekter, så du hurtigst muligt kan komme i gang med at udleje din bolig gratis på Airbnb – trygt og lovligt.

Regler for udlejning på Airbnb

Reglerne for udlejning via Airbnb afhænger af, hvilken type bolig du bor i; altså om du ejer din bolig, bor i en andelsbolig eller lejer din bolig. Uanset hvad, gælder der dog ét fælles princip: Alle indtægter fra udlejning skal indberettes til SKAT.

Airbnb udlejning af ejerbolig

Som ejer af en bolig har du som udgangspunkt gode muligheder for at udleje den gennem Airbnb, men der er nogle grænser, du skal kende. I Danmark må du udleje din helårsbolig i op til 70 dage om året via platforme som Airbnb. Kommunerne kan dog vælge at hæve denne grænse til 100 dage, hvis du opfylder visse betingelser, f.eks. at det er din egen bopæl, og at du bruger en platform, der automatisk indberetter oplysninger til SKAT – som Airbnb gør.

Hvis du bor i en ejerlejlighed, skal du desuden tjekke ejerforeningens vedtægter, før du går i gang. Nogle ejerforeninger forbyder korttidsudlejning, mens andre kræver godkendelse fra bestyrelsen, inden du må udleje. Det gælder også for kortere perioder – f.eks. hvis du blot ønsker at leje ud, mens du selv er på sommerferie. Det er derfor altid klogt at tage dialogen med bestyrelsen, inden du opretter din bolig på Airbnb.

Eksempel: I København, Aarhus mv. gælder 70-dages-grænsen også, og Airbnb indberetter automatisk dine udlejningsdage til kommunen. Det betyder, at du som udlejer i København, Aarhus mv. stadig skal være opmærksom på, at du ikke overstiger den tilladte grænse.

Airbnb udlejning af andelsbolig

Udlejning af andelsboliger gennem Airbnb kan være en udfordring. Mange andelsforeninger tillader kun udlejning i ganske særlige tilfælde, mens nogle forbyder korttidsudlejning helt. Som andelshaver ejer du ikke selve boligen, men en andel i foreningen – og derfor skal du følge foreningens egne regler og vedtægter nøje. Hvis du ønsker at udleje din andelsbolig via Airbnb, bør du altid kontakte bestyrelsen og få en skriftlig tilladelse, før du går i gang. Det gælder uanset, om du blot vil udleje et værelse eller hele boligen.
Manglende godkendelse kan i værste fald betyde, at foreningen kræver, du stopper udlejningen – og i ekstreme tilfælde, at du mister retten til at bo i boligen.

Kort sagt: udlej kun via Airbnb, hvis foreningen har godkendt det skriftligt.

Airbnb udlejning af lejebolig (fremleje)

Hvis du bor i en lejebolig, kaldes udlejningen fremleje. Du må som udgangspunkt fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, mens du selv bor der. Hvis du ønsker at fremleje hele boligen, kræver det, at fremlejen er midlertidig, og at du har en særlig grund – f.eks. udstationering, studieophold eller sygdom. Ferieophold tæller ikke som en gyldig grund, og udlejeren har ret til at sige nej, hvis du ikke kan dokumentere et midlertidigt fravær.

Du skal også sende udlejeren en kopi af fremlejekontrakten, og du bør altid få en skriftlig godkendelse. Hvis du udlejer uden tilladelse, kan det blive betragtet som misligholdelse af lejekontrakten og i sidste ende føre til ophævelse af lejemålet.

Når du udlejer til ferieformål gennem Airbnb, gælder lejelovens almindelige regler ikke. Det betyder, at lejens størrelse kan aftales frit, så længe der er tale om korttidsudlejning (typisk maksimalt 6-8 uger ad gangen). Husk dog stadig, at du skal kunne dokumentere indtægten og perioden over for SKAT.

Skattemæssige forhold ved Airbnb udlejning

Når du udlejer din bolig via Airbnb, skal du indberette din indkomst til SKAT. Airbnb indberetter automatisk oplysningerne for danske værter, men du har stadig ansvar for, at tallene er korrekte i din årsopgørelse.

I 2025 kan du tjene op til 33.500 kr. skattefrit om året, hvis du udlejer gennem Airbnb, der indberetter automatisk. Hvis du udlejer for mere end dette beløb, skal du betale skat af overskuddet.

Der findes to modeller for beskatning:

1. Bundfradragsmodellen: Her får du et fast fradrag på 33.500 kr. (2025 tal). Hvis du tjener mere end dette, beskattes 60 % af det overskydende beløb som kapitalindkomst. Modellen er nem at bruge, fordi du ikke skal dokumentere udgifter – men du får heller ikke fradrag for faktiske omkostninger.
2. Regnskabsfradragsmodellen: Her kan du fratrække de faktiske udgifter (vand, varme, vedligeholdelse osv.) i udlejningsperioden. Den resterende del af lejeindtægten beskattes som kapitalindkomst. Du kan også fratrække en forholdsmæssig andel af grundskylden, hvis du udlejer mindst 10% af boligen. Du skal heller ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen udlejes.

Hvis du fremlejer en lejebolig eller udlejer en andelsbolig via Airbnb, kan du også vælge mellem de samme beskatningsmodeller. Her udgør bundfradraget 2/3 af de samlede boligafgifter/husleje inklusive a conto varme og eventuel boligstøtte.

Praktiske råd til dig, der udlejer via Airbnb

• Tjek ejer- eller andelsforeningens regler: Kontakt bestyrelsen for at få klarhed over eventuelle restriktioner.
• Informer udlejer: Hvis du bor til leje, skal du informere din udlejer og sende en kopi af lejeaftalen.
• Hold styr på dine udgifter: Notér alle udgifter relateret til udlejning, så du kan fratrække dem i din skatteopgørelse.
• Indberet til SKAT: Husk at indberette dine indtægter korrekt for at undgå problemer med Skat.

Kontakt ØENS Advokatfirma

Selvom Airbnb gør udlejning nemt, er der mange juridiske nuancer, som kan være svære at gennemskue – især når lejelov, skatteregler, foreningsvedtægter og kommunale krav skal hænge sammen.

Hos ØENS Advokatfirma har vi stor erfaring med rådgivning om boligudlejning, lejelov, foreningsret og skattemæssige forhold for både private udlejere og professionelle aktører.
Vi hjælper dig med at afklare, hvad du må, hvor meget du kan udleje, og hvordan du sikrer, at alt er korrekt indberettet.

Har du spørgsmål til Airbnb udlejning, skatteregler eller lejelovgivning, eller ønsker du at sikre dig, at din udlejning sker lovligt og skattemæssigt korrekt? Kontakt advokat Søren Saaby Hansen hos ØENS Advokatfirma på 3246 4647 eller ssh@oadv.dk.

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Søren Saaby Hansen

Advokat (H), partner

Afdeling:

Skattestyrelsen har i maj 2025 udsendt et nyt styresignal, der ændrer spillereglerne for familieoverdragelser.

Det giver både nye muligheder og risici, som du skal være opmærksom på, hvis du står over for at overdrage bolig til børn eller andre nærtstående.

Fra 15 %- til 20 %-reglen

Tidligere har man kunnet anvende den såkaldte 15 %-regel: en mulighed for at overdrage en ejendom til en værdi, der ligger op til 15 % over eller under den offentlige vurdering.

Med indførelsen af de nye ejendomsvurderinger gælder nu en 20 %-regel for ejendomme med vurdering pr. 1. januar 2020 eller senere. Det betyder umiddelbart, at man har fået et større råderum, når værdien skal fastsættes ved familieoverdragelser.

Men billedet er ikke helt så enkelt. Skattestyrelsen har samtidig gjort det klart, at de kan tilsidesætte både 15 %- og 20 %-reglen, hvis der foreligger såkaldte særlige omstændigheder. Dermed kan du ikke længere regne med, at en overdragelse automatisk accepteres inden for disse intervaller.

Hvornår kan Skattestyrelsen fravige reglerne?

Hvis der findes objektive holdepunkter for, at handelsværdien afviger væsentligt fra den offentlige vurdering, kan Skattestyrelsen kræve, at handelsværdien i stedet lægges til grund.

Det kan have betydning både ved almindelige familieoverdragelser, gaveoverdragelser og i dødsboer, hvor konsekvensen kan være en væsentlig højere skattemæssig værdi.

Eksempler på situationer, hvor Skattestyrelsen kan tilsidesætte 15-/20 %-reglen

• En handel med samme ejendom mellem uafhængige parter tæt på familieoverdragelsen.
• Udbud, købstilbud eller salgsforhandlinger op til overdragelsen.
• Vurderingsrapporter fra ejendomsmægler, valuar eller realkreditinstitut.
• At der overtages realkreditgæld, som ligger væsentligt over den offentlige vurdering.
• Væsentlige renoveringer eller moderniseringer kort før overdragelsen.
• Kompensation til andre arvinger, som afspejler en højere værdi end den anvendte.

Hvad betyder det i praksis?

For dig, som overvejer at overdrage bolig inden for familien, betyder styresignalet, at du skal være ekstra opmærksom på dokumentationen og de konkrete omstændigheder ved overdragelsen.

Det er ikke nok at henvise til 15-/20 %-reglen – Skattestyrelsen kan underkende værdiansættelsen, hvis der er klare holdepunkter for, at værdien burde være højere.

Det kan få store konsekvenser:

• Ved almindelige familieoverdragelser kan køber (typisk børn) blive gavebeskattet, og sælger – typisk forældre – avancebeskattet.
• Ved gaveoverdragelser kan forskellen blive beskattet som gave.
• I dødsboer kan boafgiften stige markant, hvis Skattestyrelsen forhøjer værdiansættelsen.
• Hvis ejendommen hurtigt videresælges til en højere pris, kan det udgøre et stærkt holdepunkt for fravigelse af reglen.

Sådan kan du forberede dig

Hvis du planlægger en familieoverdragelse, kan du mindske risikoen for problemer ved at have følgende dokumentation, som understøtter, at anvendelsen af 15-/20 %-reglen ikke kan tilsidesættes:

• Indhente og gemme uvildige vurderingsrapporter.
• Dokumentere relevante salgsforhandlinger, købstilbud og renoveringer.
• Samle materiale fra realkreditinstitutter (lånetilbud, vurderingsrapporter, lånebeløb m.v.).
• Overveje, hvordan eventuel kompensation til andre arvinger håndteres og dokumenteres.

Vores anbefaling

Det nye styresignal gør det endnu vigtigere at få professionel rådgivning, inden du gennemfører en familieoverdragelse. Vi kan hjælpe dig med at vurdere risikoen for, at Skattestyrelsen tilsidesætter 15-/20 %-reglen, og med at tilrettelægge overdragelsen, så du står bedst muligt.

Kontakt os, hvis du ønsker en konkret vurdering af din situation. Sammen kan vi sikre, at din familieoverdragelse gennemføres på den mest hensigtsmæssige måde.

Vil du vide mere? Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Melissa Schneider

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, associeret partner

Afdeling:

Efteråret er her, og selvom mange boligforeninger først afholder generalforsamling til foråret, er det allerede nu, arbejdet med vedligeholdelsesplanen bør sættes i gang. For både andelsboligforeninger og ejerforeninger er en vedligeholdelsesplan et af de vigtigste styringsværktøjer. Den giver overblik over ejendommens tilstand, kommende renoveringsbehov og hjælper bestyrelsen med at prioritere de nødvendige byggesager – og ikke mindst økonomien – i god tid.

Hvis I går i gang i god tid, kan I præsentere gennemtænkte og velunderbyggede forslag til generalforsamlingen – og dermed sikre, at nødvendige projekter bliver vedtaget, uden at beslutningsprocessen trækker ud.

Hvad er en vedligeholdelsesplan – og hvorfor er den vigtig for at drive en sund forening?

En vedligeholdelsesplan for en boligforening er en teknisk og økonomisk plan, der beskriver, hvilke dele af ejendommen der kræver vedligeholdelse – hvornår arbejdet bør udføres – og hvad det forventes at koste. Det kan fx være:

• Tag og tagrender, der snart trænger til udskiftning,
• Facaderenoveringer for at undgå skader og fugtproblemer,
• Vinduer og døre, der skal skiftes til energirigtige løsninger,
• Kloakker, rør og faldstammer, som har nået slutningen af deres levetid,
• Energirenoveringer, der kan reducere fællesudgifterne på sigt.

For en andelsboligforening eller ejerforening fungerer vedligeholdelsesplaner som et styringsværktøj, der både giver bestyrelsen et klart beslutningsgrundlag og medlemmerne gennemsigtighed i forhold til økonomien.

Fordele ved en vedligeholdelsesplan i boligforeninger

En boligforening uden en opdateret plan risikerer uforudsete udgifter og projekter, der bliver håndteret kaotisk og uden større omtanke. Omvendt giver en gennemtænkt plan en række fordele:

• Overblik og tryghed: Foreningen ved altid, hvilke projekter der er på vej.
• Bedre økonomisk planlægning: Udgifter fordeles over tid i stedet for at komme som dyre overraskelser.
• Stærkere beslutningsgrundlag: Dokumentation gør det lettere at få medlemmernes opbakning.
• Forebyggelse af skader: Små problemer kan håndteres, før de udvikler sig til store og dyre sager.
• Stigende ejendomsværdi: En velholdt ejendom er mere attraktiv for både købere og långivere.
• Vigtigt dokument for omverdenen: Vedligeholdelsesplaner er ikke kun et centralt arbejdsredskab internt i boligforeningen, men også et vigtigt dokument udadtil. Hos ØENS oplever vi, at forsikringsselskaber ser mere positivt på ejendomme, der har en opdateret plan og kan dokumentere, at den bliver fulgt. Samtidig lægger bankerne vægt på planen, når de vurderer ejendommen – både generelt og i forbindelse med kreditvurdering ved lån til konkrete projekter.
• Oplyst grundlag for køber: Vedligeholdelsesplaner hjælper sælger med at opfylde sin loyale oplysningspligt ved salg og giver køber indsigt i ejendommens tilstand og fremtidige vedligeholdelsesopgaver.

Hvorfor skal boligforeninger handle allerede nu?

Selvom det måske virker tidligt, er der flere grunde til, at efteråret og vinteren er det perfekte tidspunkt at arbejde med vedligeholdelsesplanen:

• Tid til grundighed: Det kræver tid at gennemgå ejendommen, indhente tilbud og få budgetter på plads.
• Forberedelse til generalforsamlingen: Når forslagene skal på dagsordenen i foråret, er alt klar og veldokumenteret.
• Bedre beslutningsproces: Jo mere forarbejde, der er lavet, jo større er chancen for, at medlemmerne stemmer projekterne igennem.
• Mindre risiko for forsinkelser: Uden planlægning risikerer man, at nødvendige projekter må udskydes, og potentielt blive dyrere end nødvendigt.

Kort sagt: Starter I nu, har I styr på det hele til foråret. Venter I, risikerer I at stå med hastværk, utilfredse beboere og dårlige beslutninger.

Hvordan hænger vedligeholdelsesplaner og generalforsamlingen sammen?

Generalforsamlingen er hjertet og hjernen i en boligforening – det er her, de store beslutninger træffes. Men en god beslutning kræver et solidt grundlag.

Når bestyrelsen møder op med en klar vedligeholdelsesplan, giver det:

• Gennemsigtighed: Medlemmerne kan se, hvorfor et projekt er nødvendigt.
• Realisme: Budgetterne er gennemarbejdede og tilpasset foreningens økonomi.
• Overblik: Det bliver tydeligt, hvilke projekter der kan vente, og hvilke der haster.
• Større opbakning: Når beboerne forstår behovet, er de mere tilbøjelige til at stemme ja.

En boligforening, der arbejder aktivt med sin vedligeholdelsesplan, står derfor langt stærkere til generalforsamlingen. Få vores hjælp til at komme i gang her.

Hvor ofte skal en vedligeholdelsesplan opdateres?

Mange spørger: ”Hvor ofte skal vi egentlig lave en ny vedligeholdelsesplan?”

Som udgangspunkt bør en vedligeholdelsesplan for en boligforening opdateres hvert 5. år. Men der kan være behov for en hurtigere opdatering, hvis:

• Ejendommen har gennemgået en større renovering,
• Der er opdaget nye skader,
• Bygningens tilstand har ændret sig hurtigere end forventet,
• Foreningens økonomiske situation har ændret sig.

En opdateret plan er altid en investering i foreningens fremtid – og kan spare jer for mange penge på længere sigt.

Fra plan til handling: Sådan forbereder I jer

Jo før I går i gang, jo nemmere bliver processen. I får tid til at gennemgå ejendommen, indhente tilbud og lægge budget, så alt er klar til generalforsamlingen til foråret. Det giver en bedre beslutningsproces, større chance for opbakning blandt beboerne og mindre risiko for forsinkelser og unødige ekstraudgifter.

Kontakt ØENS allerede i dag for rådgivning om jeres vedligeholdelsesplan – så er I godt forberedt til foråret.

Klar til at tage næste skridt?

Hos ØENS hjælper vi andelsboligforeninger og ejerforeninger med at udarbejde og opdatere vedligeholdelsesplaner. Vi sikrer, at I får en uvildig teknisk rådgiver til at udføre den tekniske gennemgang, så I opnår et klart økonomisk overblik og kan træffe beslutninger på et solidt og velinformeret grundlag.

Kontakt os allerede nu, hvis jeres boligforening skal være klar til forårets generalforsamling. Så hjælper vi jer med at planlægge og prioritere de nødvendige projekter – og sikre, at beslutningerne bliver nemmere at tage.

Kontakt en specialist

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Advokat

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Byggesagsafdeling

Niclas Helander Asmussen

Byggesags- og foreningsadministrator

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

Hvornår ændrer et byggeprojekt sig så meget, at en forening kan afbestille byggeriet?

Det spørgsmål blev prøvet i en nylig voldgiftssag efter ABT 18 § 26, stk. 4.

Sagen handlede om opsætning af 82 altaner på en ejendom i København, hvor kommunen i flere mangelsbreve oplyste, at de havde intention om at afvise byggeansøgningen, medmindre der skete ændringer af både antallet af altaner, altanernes opsætningssystem og deres arkitektoniske udtryk. Efter flere forsøg på at justere projektet meddelte A/B Passagerne i august 2023, at projektet ikke kunne gennemføres, og entreprisen blev afbestilt. Altanfirmaet krævede herefter et dækningsbidrag på ca. 3,3 mio. kr. og betaling for ekstraarbejder.

Sagen kort: Etablering af 82 nye altaner – en totalentreprise til over 10 millioner kroner

I sommeren 2022 indgik A/B Passagerne en totalentreprisekontrakt med et altanentreprenørfirma om etablering af 82 nye altaner – en entreprise til over 10 millioner kroner. Som totalentreprenør påtog altanfirmaet sig både projektering og myndighedsbehandling. Kort tid efter blev projektet dog udfordret af Københavns Kommune, der i flere mangelsbreve ikke var positivt indstillet over for de ansøgte altaner mod gaden, da der blev grebet ind i bygningens arkitektoniske detaljer; hertil kom, at altanernes opsætningssystem og udtryk blev vurderet ikke at være tilpasset ejendommens arkitektoniske stil, herunder altanernes proportioner og placering på facaden samt rankesystem. Omfanget af altaner var desuden umiddelbart større end beskrevet i kommunens retningslinjer og dermed større end det, som kommunen havde mulighed for at dispensere til.

”Brevene pegede på, at altanernes udformning, proportioner og omfang ikke var i overensstemmelse med kommunens retningslinjer – og pludselig stod vi med et projekt, som på mange måder så meget anderledes ud, end vi oprindeligt havde fået præsenteret. Bestyrelsen var bekymret for både økonomien og konsekvenserne for ejendommens udtryk, og vi ønskede ikke at træffe store beslutninger uden sagkyndig vurdering. Derfor tog vi kontakt til vores ejendomsadministrator, ØENS Ejendomsadministration, der yder inhouse juridisk bistand via ØENS Advokatfirma, hvor vi fik kontakt til advokat Johan I. Møller, som gennemgik sagen med os, forklarede mulighederne efter ABT 18 og bagefter førte sagen for os gennem forligsforhandlinger og i voldgiftsretten.”
– Philip Dessau, bestyrelsesmedlem i A/B Passagerne

Efter længere korrespondance med henblik på revisioner af projektet meddelte advokat Johan Iversen Møller på vegne af A/B Passagerne i august 2023, at projektet var umuligt at gennemføre på grund af myndighedskrav, og afbestilte entreprisen. Altanfirmaet krævede efter afbestillingen et dækningsbidrag på 3.289.250,76 kr. (36 % af entreprisesummen), samt udstedte fakturaer for påståede ekstraarbejder. A/B betalte tidligere á conto-fakturaer, og sagen blev behandlet i Voldgiftsnævnet med hovedforhandling i august 2025.

Voldgiftsrettens vurdering

Voldgiftsretten fandt, trods Kommunens større begrænsninger i projektet, ikke at det var bevist, at altanprojektet var umuligt at gennemføre, kun at det krævede tilpasninger. Projektets afvigelse både i størrelse, udformning og opsætningssystem, er således ikke nok til at kunne opfylde betingelserne i ABT 18 § 26, stk. 4.

Selv om altanfirmaet formelt fik medhold i, at A/B Passagernes afbestilling var uberettiget, kan resultatet bedst beskrives som en pyrrhussejr. Voldgiftsretten fandt altanfirmaets beregning af en dækningsgrad på 36,49 % uunderbygget og fastsatte i stedet erstatningen skønsmæssigt til 700.000 kr., samt afviste altanfirmaets påstand om 741.100 kr. ekstraarbejde. Voldgiftsretten pålagde altanfirmaet at betale 100.000 kr. i sagsomkostninger til A/B Passagerne, idet altanfirmaet samlet set stod tilbage som den økonomiske taber.

Efter modregning af Andelsboligforeningens tidligere á conto-betalinger til altanfirmaet blev slutresultatet, at A/B Passagerne kun skulle betale 46.627 kr. med procesrente – et langt mindre beløb end altanfirmaets oprindelige krav, og en økonomisk sejr for A/B Passagerne og ØENS Advokatfirma.

”Johan havde også bistået i at rådgive os ved kontraktunderskrivelsen og havde således kendskab til sagen. Det er uhyre vigtigt at have tillid og god rådgivning, når man som almen Andelsboligforening engagerer sig i store byggeprojekter. Skulle det gå galt, hvilket det gjorde i vores tilfælde og man ender ud i en twist af denne kaliber, så kommer man ikke helskindet igennem uden de rigtige og dygtige fagfolk.”
– Philip Dessau, bestyrelsesmedlem i A/B Passagerne

Se den fulde afgørelse her

Har I måttet afbryde et byggeprojekt på grund af myndighedskrav eller andre ændrede forudsætninger?

Som denne sag viser, kan det få store økonomiske konsekvenser at skulle afbryde et byggeprojekt, men det betyder ikke, at I skal acceptere entreprenørens fulde krav. Voldgiftsretten anerkendte her, at projektet havde betydelige udfordringer, og at foreningen allerede havde betalt store beløb, som blev modregnet. Resultatet blev derfor langt mindre end entreprenørens oprindelige krav.

Hos ØENS Advokatfirma bistår vi bestyrelser i andelsboligforeninger med at styre processen, dokumentere betalinger og sikre, at jeres forening kun betaler, hvad den reelt skylder. Kontakt os i dag for en grundig gennemgang af jeres sag og konkrete råd til næste skridt.

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokatfuldmægtig

Afdeling:

Hos ØENS sker der hele tiden noget nyt – og selv midt i sommerens sol og feriestemning har vi haft fornøjelsen af at holde samtaler og byde nye kolleger velkommen.

Hos ØENS Ejendomsadministration bød vi pr. 1. september velkommen til:

🔹 Magnus Bundgaard Holtsø – Controller – Magnus kender ØENS godt fra tidligere, hvor han arbejdede som ejendomsadministrator for vores foreninger. Hans erfaring og kendskab til vores processer er allerede en stor gevinst for teamet.

🔹 Jacob Kronborg Olsen – Controller studerende – Jacob startede hos os den 1. juli og er allerede godt integreret i teamet. Han bidrager med energi, engagement og nye perspektiver, som vi glæder os til at se udvikle sig endnu mere.

Hos ØENS Advokatfirma bød vi pr. 20. august hjerteligt velkommen til:

🔹 Karoline Alberte Hillmann og Mads Rosengaard – Stud.jur. – Begge er i gang med deres bachelor i jura, og vi ser frem til at følge deres faglige udvikling hos ØENS.

Velkommen ombord til alle nye kolleger – vi glæder os til at lære jer endnu bedre at kende!

Der findes i dag mange forskellige familiekonstellationer. Det klassiske familiebillede er i mange tilfælde afløst af en ny virkelighed med dine, mine og vores børn – og måske endda en bonusmor eller -far. Netop derfor kan det hurtigt føles som en jungle at finde ud af, hvem der arver hvem, hvornår og hvordan. Mange tænker måske: “Er det overhovedet nødvendigt at skrive et testamente? Er der ikke en lov, der styrer det?” Jo, det er der – arveloven. Men arvelovens standardregler tager ikke højde for netop dine ønsker, din livssituation eller din families behov. Og derfor er det langt fra sikkert, at arven bliver fordelt, som du forestiller dig. Medmindre du aktivt tager stilling. Det anbefaler vi, at du gør.

Derfor bør du tage stilling til din arv

Vi har alle hørt om familier, der er endt i dybe konflikter og brudte relationer efter et dødsfald – netop fordi der ikke var styr på arven. Det er desværre ikke ualmindeligt, at uenigheder om penge og fordeling skaber splid, selv i de tætteste relationer.

Så hvordan undgår du, at dine efterladte står i en situation præget af usikkerhed, fortvivlelse – eller endda konflikt? Svaret er simpelt: Ved at skrive et testamente.

Et testamente udarbejdet af en advokat, er din mulighed for at sikre, at dine værdier og ønsker bliver respekteret, når du ikke længere selv er her til at tage beslutningerne. Det handler ikke kun om penge og ejendele – det handler også om tryghed, omtanke og omtale for dem, du efterlader.

Hvornår giver det mening at oprette et testamente?

Alle kan have gavn af at få lavet et testamente, men i nogle livssituationer er det særligt vigtigt:

• Ugifte samlevende: I Danmark arver man ikke automatisk hinanden som samlevende – heller ikke efter 10 år og fælles børn. Uden et testamente udarbejdet af en advokat, risikerer du, at din partner står uden arv.
• Sammenbragte familier: Når både du og din partner har børn fra tidligere forhold, gælder der særlige regler – og her er det vigtigt at tage stilling, så ingen føler sig forbigået.
• Enlige uden børn: Uden testamente går arven til dine forældre eller søskende. Måske har du andre, du hellere vil betænke?
• Forældre med mindreårige børn: Et testamente kan bruges til at sikre økonomisk stabilitet for dine børn – og det kan kombineres med et børnetestamente.
• Ejendom i udlandet: Har du fast ejendom i f.eks. Spanien eller Frankrig, bør du være særligt opmærksom. Arv i udlandet kræver ofte særlig rådgivning.
• Forældre til adopterede børn: Det kan være nødvendigt med præciseringer i testamentet for at sikre, at dine ønsker følges.

Arveloven dækker ikke alle livets nuancer

Selvom arveloven er udformet med intentionen om at skabe en rimelig fordeling, tager den ikke højde for den kompleksitet, som mange moderne familier indeholder. Og den tager heller ikke stilling til dine personlige værdier, relationer eller ønsker.

Et testamente er derfor din mulighed for at skabe klarhed, undgå misforståelser og sikre, at dine nærmeste er beskyttet – både økonomisk og følelsesmæssigt.

Juridisk korrekt – og personligt tilpasset

Et testamente skal udarbejdes juridisk korrekt – evt. med hjælp fra en advokat – for at være gyldigt. Det betyder, at det skal overholde en række formelle krav, og derfor anbefaler vi altid, at du får hjælp fra en erfaren advokat med speciale i arv og testamente.

Hos ØENS Advokatfirma på Amager i København hjælper vi dig trygt og professionelt gennem hele processen. Vi ved, at det kan være svært og ubehageligt at tage stilling til døden – men vi ved også, hvor meget det betyder for dem, du efterlader.

Vi lægger stor vægt på at møde dig i øjenhøjde og skabe en tryg og tillidsfuld dialog. Testamentet er et personligt dokument, og vi tager os tid til at forstå netop dine ønsker og behov.

Er du klar til at tage stilling til din arv?

Har du spørgsmål om, hvordan du opretter et testamente? Eller ønsker du at vide mere om mulighederne for arveforskud, særeje, ægtepagt, tvangsarv eller begunstigelser? Hos ØENS Advokatfirma på Amager i København står vi klar til at hjælpe dig med at udarbejde et testamente, der sikrer, at dine ønsker bliver opfyldt, og at dine nærmeste efterladte får den støtte, de har brug for.

Kontakt Mette Bozard Larsen hos ØENS Advokatfirma på Amager i København for en indledende og uforpligtende samtale, hvor du kan få afklaret dine spørgsmål og blive klogere på dine muligheder.

Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Mette Bozard Larsen

Advokat

Afdeling:

I ansættelsesretten har arbejdsgivere klare rettigheder, men de skal altid handle inden for lovens rammer – herunder reglerne om reklamation. Korrekt terminologi og kendskab til praksis er afgørende for at undgå misforståelser og utilsigtede konsekvenser.

Hos ØENS Advokatfirma omsætter vi dagligt kompleks teori til praktisk indsigt. Advokat ph.d. Henrik Karl Nielsen og advokatfuldmægtig Jeppe Brandt Andersen har netop publiceret nedenstående artikel i Ugeskrift for Retsvæsen, udgivet af Karnov Group:

«Arbejdsgivers reklamation »uden ugrundet ophold« – et skred i terminologien» (U.2025B.144, Almindelige emner 21.2 og 21.9, Ansættelses- og arbejdsret 272.2)

I artiklen gennemgår Henrik og Jeppe blandt andet:

• Hvornår arbejdsgivers hævebeføjelse kan fortabes som følge af passivitet
• Forskellen mellem obligationsretlige reklamationsregler og regler om retsfortabende passivitet
• Praktiske konsekvenser for HR og ledelse, fx i forbindelse med bortvisninger

Med deres kombination af erfaring og akademisk baggrund viser de, hvordan korrekt terminologi og forståelse af domstolenes praksis sikrer, at arbejdsgivers rettigheder håndteres præcist – uden tvivl eller uklarheder.

Artiklen er et værdifuldt redskab for advokater, HR-professionelle, ledere og forskere inden for ansættelsesret.

Vi er utroligt stolte af, at ØENS advokatteam bidrager til udviklingen af ansættelsesretlig teori og praksis, og vi håber, at artiklen kan skabe klarhed og refleksion omkring reklamation og fortabelse.

Advokatfirma

Henrik Karl Nielsen

Advokat (H), ph.d.

Advokatfirma

Jeppe Brandt Andersen

Advokatfuldmægtig

Afdeling: