Hos ØENS sker der hele tiden noget nyt – og selv midt i sommerens sol og feriestemning har vi haft fornøjelsen af at holde samtaler og byde nye kolleger velkommen.

Hos ØENS Ejendomsadministration bød vi pr. 1. september velkommen til:

🔹 Magnus Bundgaard Holtsø – Controller – Magnus kender ØENS godt fra tidligere, hvor han arbejdede som ejendomsadministrator for vores foreninger. Hans erfaring og kendskab til vores processer er allerede en stor gevinst for teamet.

🔹 Jacob Kronborg Olsen – Controller studerende – Jacob startede hos os den 1. juli og er allerede godt integreret i teamet. Han bidrager med energi, engagement og nye perspektiver, som vi glæder os til at se udvikle sig endnu mere.

Hos ØENS Advokatfirma bød vi pr. 20. august hjerteligt velkommen til:

🔹 Karoline Alberte Hillmann og Mads Rosengaard – Stud.jur. – Begge er i gang med deres bachelor i jura, og vi ser frem til at følge deres faglige udvikling hos ØENS.

Velkommen ombord til alle nye kolleger – vi glæder os til at lære jer endnu bedre at kende!

Der findes i dag mange forskellige familiekonstellationer. Det klassiske familiebillede er i mange tilfælde afløst af en ny virkelighed med dine, mine og vores børn – og måske endda en bonusmor eller -far. Netop derfor kan det hurtigt føles som en jungle at finde ud af, hvem der arver hvem, hvornår og hvordan.

Mange tænker måske: “Er det overhovedet nødvendigt at skrive et testamente? Er der ikke en lov, der styrer det?” Jo, det er der – arveloven. Men lovens standardregler tager ikke højde for netop dine ønsker, din livssituation eller din families behov. Og derfor er det langt fra sikkert, at arven bliver fordelt, som du forestiller dig – medmindre du aktivt tager stilling.

Derfor bør du tage stilling til din arv

Vi har alle hørt om familier, der er endt i dybe konflikter og brudte relationer efter et dødsfald – fordi der ikke var styr på arven. Det er desværre ikke ualmindeligt, at uenigheder om penge og fordeling skaber splid, selv i de tætteste relationer.

Så hvordan undgår du, at dine efterladte står i en situation præget af usikkerhed, fortvivlelse – eller endda konflikt?
Svaret er simpelt: Ved at skrive et testamente.

Et testamente er din mulighed for at sikre, at dine værdier og ønsker bliver respekteret, når du ikke længere selv er her til at tage beslutningerne. Det handler ikke kun om penge og ejendele – det handler også om tryghed, omtanke og omtale for dem, du efterlader.

Hvornår giver det mening at oprette et testamente?

Alle kan have gavn af at få lavet et testamente, men i nogle livssituationer er det særligt vigtigt:

• Ugifte samlevende: I Danmark arver man ikke automatisk hinanden som samlevende – heller ikke efter 10 år og fælles børn. Uden testamente risikerer du, at din partner står uden arv.
• Sammenbragte familier: Når både du og din partner har børn fra tidligere forhold, gælder der særlige regler – og her er det vigtigt at tage stilling, så ingen føler sig forbigået.
• Enlige uden børn: Uden testamente går arven til dine forældre eller søskende. Måske har du andre, du hellere vil betænke?
• Forældre med mindreårige børn: Et testamente kan bruges til at sikre økonomisk stabilitet for dine børn – og det kan kombineres med en børnetestamentsklausul.
• Ejendom i udlandet: Har du fast ejendom i f.eks. Spanien eller Frankrig, bør du være særligt opmærksom. Arv i udlandet kræver ofte særlig rådgivning.
• Forældre til adopterede børn: Det kan være nødvendigt med præciseringer i testamentet for at sikre, at dine ønsker følges.

Arveloven dækker ikke alle livets nuancer

Selvom arveloven er udformet med intentionen om at skabe en rimelig fordeling, tager den ikke højde for den kompleksitet, som mange moderne familier indeholder. Og den tager heller ikke stilling til dine personlige værdier, relationer eller ønsker.

Et testamente er derfor din mulighed for at skabe klarhed, undgå misforståelser og sikre, at dine nærmeste er beskyttet – både økonomisk og følelsesmæssigt.

Juridisk korrekt – og personligt tilpasset

Et testamente skal udarbejdes juridisk korrekt for at være gyldigt. Det betyder, at det skal overholde en række formelle krav, og derfor anbefaler vi altid, at du får hjælp fra en erfaren advokat med speciale i arv og testamente.

Hos ØENS Advokatfirma på Amager i København hjælper vi dig trygt og professionelt gennem hele processen. Vi ved, at det kan være svært og ubehageligt at tage stilling til døden – men vi ved også, hvor meget det betyder for dem, du efterlader.

Vi lægger stor vægt på at møde dig i øjenhøjde og skabe en tryg og tillidsfuld dialog. Testamentet er et personligt dokument, og vi tager os tid til at forstå netop dine ønsker og behov.

Er du klar til at tage stilling til din arv?

Har du spørgsmål om, hvordan du opretter et testamente? Eller ønsker du at vide mere om mulighederne for arveforskud, særeje, ægtepagt, tvangsarv eller begunstigelser? Hos ØENS Advokatfirma på Amager i København står vi klar til at hjælpe dig med at udarbejde et testamente, der sikrer, at dine ønsker bliver opfyldt, og at dine nærmeste efterladte får den støtte, de har brug for.

Kontakt Mette Bozard Larsen hos ØENS Advokatfirma på Amager i København for en indledende og uforpligtende samtale, hvor du kan få afklaret dine spørgsmål og blive klogere på dine muligheder.

Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Mette Bozard Larsen

Advokat

Afdeling:

I ansættelsesretten har arbejdsgivere klare rettigheder, men de skal altid handle inden for lovens rammer – herunder reglerne om reklamation. Korrekt terminologi og kendskab til praksis er afgørende for at undgå misforståelser og utilsigtede konsekvenser.

Hos ØENS Advokatfirma omsætter vi dagligt kompleks teori til praktisk indsigt. Advokat ph.d. Henrik Karl Nielsen og advokatfuldmægtig Jeppe Brandt Andersen har netop publiceret nedenstående artikel i Ugeskrift for Retsvæsen, udgivet af Karnov Group:

«Arbejdsgivers reklamation »uden ugrundet ophold« – et skred i terminologien» (U.2025B.144, Almindelige emner 21.2 og 21.9, Ansættelses- og arbejdsret 272.2)

I artiklen gennemgår Henrik og Jeppe blandt andet:

• Hvornår arbejdsgivers hævebeføjelse kan fortabes som følge af passivitet
• Forskellen mellem obligationsretlige reklamationsregler og regler om retsfortabende passivitet
• Praktiske konsekvenser for HR og ledelse, fx i forbindelse med bortvisninger

Med deres kombination af erfaring og akademisk baggrund viser de, hvordan korrekt terminologi og forståelse af domstolenes praksis sikrer, at arbejdsgivers rettigheder håndteres præcist – uden tvivl eller uklarheder.

Artiklen er et værdifuldt redskab for advokater, HR-professionelle, ledere og forskere inden for ansættelsesret.

Vi er utroligt stolte af, at ØENS advokatteam bidrager til udviklingen af ansættelsesretlig teori og praksis, og vi håber, at artiklen kan skabe klarhed og refleksion omkring reklamation og fortabelse.

Advokatfirma

Henrik Karl Nielsen

Advokat (H), ph.d.

Advokatfirma

Jeppe Brandt Andersen

Advokatfuldmægtig

Afdeling:

Kalenderen siger efterår – men helt ærligt, det føles stadig som sommer! Vi har kun lige nået at bladre om til september, og den første uge byder allerede på både vores halvårlige ØENS Night Out på fredag og nye spændende samarbejder med foreninger på Amager og Frederiksberg.

Derfor er det med stor glæde, at vi kan byde to nye foreninger hjerteligt velkommen hos ØENS:

Hjerteligt velkommen til:

🔹 A/B L.I. Brandes Alle 15 – en andelsboligforening med 10 andele beliggende på 1956 Frederiksberg.
🔹 E/F HavneBryggen Castor – en ejerforening med 85 ejerlejligheder, 8 erhvervsenheder og 95 parkeringspladser, beliggende på Islands Brygge 40-50, 54-58 og 58 A, 60-64, 2300 København S.

Vi glæder os til samarbejdet – og til at lære jer endnu bedre at kende.

Mangler din boligforening eller investeringsejendom professionel administration? Hos ØENS leverer vi totalløsninger inden for ejendomsadministration, drift og udvikling af andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme. Vi beskæftiger kompetente og erfarne ejendomsadministratorer, som alle bestræber sig på at udføre personlig betjening af dig som kunde. Hos ØENS er et personligt og tæt forhold til vores foreninger og deres bestyrelser en kerneværdi, og derfor kan du trygt overlade ansvaret til os. Vi rådgiver i øjenhøjde og du får en fast ejendomsadministrator. Vi tager os af alt fra den daglige administration, vedligeholdelse af ejendomme, byggesager, beboerkommunikation, generalforsamlinger og meget mere. ØENS varetager i dag administrationen af mere end 250 boligforeninger og 300 udlejnings-/investeringsejendomme.

Få et uforpligtende tilbud

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Investeringsejendomme

Kristian Olsen

Administrerende direktør, partner

Afdeling:

Efteråret er her, og selvom mange boligforeninger først afholder generalforsamling til foråret, er det allerede nu, arbejdet med vedligeholdelsesplanen bør sættes i gang. For både andelsboligforeninger og ejerforeninger er en vedligeholdelsesplan et af de vigtigste styringsværktøjer. Den giver overblik over ejendommens tilstand, kommende renoveringsbehov og hjælper bestyrelsen med at prioritere de nødvendige byggesager – og ikke mindst økonomien – i god tid.

Hvis I går i gang i god tid, kan I præsentere gennemtænkte og velunderbyggede forslag til generalforsamlingen – og dermed sikre, at nødvendige projekter bliver vedtaget, uden at beslutningsprocessen trækker ud.

Hvad er en vedligeholdelsesplan – og hvorfor er den vigtig for at drive en sund forening?

En vedligeholdelsesplan for en boligforening er en teknisk og økonomisk plan, der beskriver, hvilke dele af ejendommen der kræver vedligeholdelse – hvornår arbejdet bør udføres – og hvad det forventes at koste. Det kan fx være:

• Tag og tagrender, der snart trænger til udskiftning,
• Facaderenoveringer for at undgå skader og fugtproblemer,
• Vinduer og døre, der skal skiftes til energirigtige løsninger,
• Kloakker, rør og faldstammer, som har nået slutningen af deres levetid,
• Energirenoveringer, der kan reducere fællesudgifterne på sigt.

For en andelsboligforening eller ejerforening fungerer vedligeholdelsesplaner som et styringsværktøj, der både giver bestyrelsen et klart beslutningsgrundlag og medlemmerne gennemsigtighed i forhold til økonomien.

Fordele ved en vedligeholdelsesplan i boligforeninger

En boligforening uden en opdateret plan risikerer uforudsete udgifter og projekter, der bliver håndteret kaotisk og uden større omtanke. Omvendt giver en gennemtænkt plan en række fordele:

• Overblik og tryghed: Foreningen ved altid, hvilke projekter der er på vej.
• Bedre økonomisk planlægning: Udgifter fordeles over tid i stedet for at komme som dyre overraskelser.
• Stærkere beslutningsgrundlag: Dokumentation gør det lettere at få medlemmernes opbakning.
• Forebyggelse af skader: Små problemer kan håndteres, før de udvikler sig til store og dyre sager.
• Stigende ejendomsværdi: En velholdt ejendom er mere attraktiv for både købere og långivere.
• Vigtigt dokument for omverdenen: Vedligeholdelsesplaner er ikke kun et centralt arbejdsredskab internt i boligforeningen, men også et vigtigt dokument udadtil. Hos ØENS oplever vi, at forsikringsselskaber ser mere positivt på ejendomme, der har en opdateret plan og kan dokumentere, at den bliver fulgt. Samtidig lægger bankerne vægt på planen, når de vurderer ejendommen – både generelt og i forbindelse med kreditvurdering ved lån til konkrete projekter.
• Oplyst grundlag for køber: Vedligeholdelsesplaner hjælper sælger med at opfylde sin loyale oplysningspligt ved salg og giver køber indsigt i ejendommens tilstand og fremtidige vedligeholdelsesopgaver.

Hvorfor skal boligforeninger handle allerede nu?

Selvom det måske virker tidligt, er der flere grunde til, at efteråret og vinteren er det perfekte tidspunkt at arbejde med vedligeholdelsesplanen:

• Tid til grundighed: Det kræver tid at gennemgå ejendommen, indhente tilbud og få budgetter på plads.
• Forberedelse til generalforsamlingen: Når forslagene skal på dagsordenen i foråret, er alt klar og veldokumenteret.
• Bedre beslutningsproces: Jo mere forarbejde, der er lavet, jo større er chancen for, at medlemmerne stemmer projekterne igennem.
• Mindre risiko for forsinkelser: Uden planlægning risikerer man, at nødvendige projekter må udskydes, og potentielt blive dyrere end nødvendigt.

Kort sagt: Starter I nu, har I styr på det hele til foråret. Venter I, risikerer I at stå med hastværk, utilfredse beboere og dårlige beslutninger.

Hvordan hænger vedligeholdelsesplaner og generalforsamlingen sammen?

Generalforsamlingen er hjertet og hjernen i en boligforening – det er her, de store beslutninger træffes. Men en god beslutning kræver et solidt grundlag.

Når bestyrelsen møder op med en klar vedligeholdelsesplan, giver det:

• Gennemsigtighed: Medlemmerne kan se, hvorfor et projekt er nødvendigt.
• Realisme: Budgetterne er gennemarbejdede og tilpasset foreningens økonomi.
• Overblik: Det bliver tydeligt, hvilke projekter der kan vente, og hvilke der haster.
• Større opbakning: Når beboerne forstår behovet, er de mere tilbøjelige til at stemme ja.

En boligforening, der arbejder aktivt med sin vedligeholdelsesplan, står derfor langt stærkere til generalforsamlingen. Få vores hjælp til at komme i gang her.

Hvor ofte skal en vedligeholdelsesplan opdateres?

Mange spørger: ”Hvor ofte skal vi egentlig lave en ny vedligeholdelsesplan?”

Som udgangspunkt bør en vedligeholdelsesplan for en boligforening opdateres hvert 5. år. Men der kan være behov for en hurtigere opdatering, hvis:

• Ejendommen har gennemgået en større renovering,
• Der er opdaget nye skader,
• Bygningens tilstand har ændret sig hurtigere end forventet,
• Foreningens økonomiske situation har ændret sig.

En opdateret plan er altid en investering i foreningens fremtid – og kan spare jer for mange penge på længere sigt.

Fra plan til handling: Sådan forbereder I jer

Jo før I går i gang, jo nemmere bliver processen. I får tid til at gennemgå ejendommen, indhente tilbud og lægge budget, så alt er klar til generalforsamlingen til foråret. Det giver en bedre beslutningsproces, større chance for opbakning blandt beboerne og mindre risiko for forsinkelser og unødige ekstraudgifter.

Kontakt ØENS allerede i dag for rådgivning om jeres vedligeholdelsesplan – så er I godt forberedt til foråret.

Klar til at tage næste skridt?

Hos ØENS hjælper vi andelsboligforeninger og ejerforeninger med at udarbejde og opdatere vedligeholdelsesplaner. Vi sikrer, at I får en uvildig teknisk rådgiver til at udføre den tekniske gennemgang, så I opnår et klart økonomisk overblik og kan træffe beslutninger på et solidt og velinformeret grundlag.

Kontakt os allerede nu, hvis jeres boligforening skal være klar til forårets generalforsamling. Så hjælper vi jer med at planlægge og prioritere de nødvendige projekter – og sikre, at beslutningerne bliver nemmere at tage.

Kontakt en specialist

Byggesagsafdeling

Simon Sylow

Advokat

Byggesagsafdeling

Pelle Jagtboe

Byggesags- og foreningsadministrator (EA)

Byggesagsafdeling

Neel Astrid Jørgensen

Byggesagskoordinator

Byggesagsafdeling

Niclas Helander Asmussen

Byggesags- og foreningsadministrator

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Afdeling:

I onsdags underviste vores advokat Thomas Hvas Valentin sammen med Pia Stubman Kristiansen, juridisk konsulent hos EjendomDanmark, på kurset ”Overdragelse af andelsboliger”.

Kurset gav deltagerne en praktisk gennemgang af de centrale problemstillinger, der opstår, når en andelslejlighed skal overdrages – lige fra valg og godkendelse af ny andelshaver til prisfastsættelse, forbedringer, overdragelsesaftaler, købers fortrydelsesret, betaling af købesum, afregning og håndtering af mangelindsigelser.

Gennem konkrete cases og domme blev blandt andet følgende spørgsmål sat under lup:

• Hvordan opgør man de individuelle forbedringer korrekt?
• Er det nødvendigt med en midtvejsregulering af andelskronen?
• Kan sælger indsætte en prisreguleringsklausul i aftalen?
• Hvornår indgås en bindende aftale – og hvor langt rækker købers fortrydelsesret?
• Hvor længe kan foreningen tilbageholde et deponeringsbeløb?

Der var stor spørgelyst blandt deltagerne, og tak for det gode engagement undervejs.

Skal du selv i gang med en overdragelse af andelslejlighed?

Hos ØENS Advokatfirma er vi stolte af at dele ud af vores juridiske ekspertise – både i undervisning og i den daglige rådgivning af andelsboligforeninger og andelshavere.

Skal du sælge din andelslejlighed / andelsbolig og vil du gerne vide, hvordan processen foregår trin for trin? Så kan du finde vores guide her: Trin-for-trin-guide til overdragelse af andelsbolig

Har du brug for rådgivning om overdragelse af andelslejlighed, kan du altid hive fat i jeres forenings faste ejendomsadministrator. Er din forening ikke administreret af ØENS, men har du brug for juridisk hjælp, er du også meget velkommen til at kontakte os direkte.

Reglerne om tilbudspligt i lejelovens kapitel 24 giver under visse betingelser lejere en forkøbsret til at overtage den udlejningsejendom, de bor i, som andelsboligforening, hvis deres udlejer ønsker at sælge ejendommen. Tilbudspligten er således en væsentlig rettighed for lejere, der ønsker at stifte en andelsboligforening og selv overtage ejendommen i fællesskab.

I maj 2023 nedsatte regeringen et udvalg, der skulle komme med forslag til, hvordan lejelovens regler om tilbudspligt kan gøres mindre bureaukratiske og mindre omkostningstunge for både lejere og udlejere.

Udvalget har nu afleveret sin rapport. Den indeholder en række konkrete forslag til ændringer af tilbudspligtsreglerne. Udvalget bestod af en landsretsdommer, en boligøkonom samt flere brancherepræsentanter. Da brancherepræsentanterne havde modsatrettede holdninger til tilbudspligten, støttes flere af forslagene i rapporten ikke af alle medlemmer.

Rapporten indeholder især tre forslag, som kan få stor betydning for fremtidens regler om tilbudspligt i lejeloven.

Kortere frister for lejernes accept

Rapporten foreslår ændringer af lejernes acceptfrist ved tilbudspligtige ejendomme gennem en såkaldt totrinsmodel, som skal gøre processen hurtigere og mere effektiv – særligt set fra udlejers perspektiv.

I dag har lejerne mindst 10 uger til at beslutte, om de vil købe en ejendom, som udlejer ønsker at sælge. Denne frist fremgår af § 199, stk. 1. i lejeloven. Ved beregning af fristen ser man bort fra juli måned, hvilket kan betyde, at processen trækker unødigt ud, især hvis tilbuddet gives tæt på sommerferien.

Efter udvalgets forslag indføres en ny model:

• Først gives en frist på 5 uger, hvor udlejer skal fremsende et begrænset antal oplysninger til lejerne.
• Hvis ingen lejer inden for disse 5 uger tilkendegiver, at de overvejer at købe ejendommen, bortfalder tilbudspligten, og udlejer kan straks sælge til anden side.
• Hvis blot én lejer i løbet af de første 5 uger tilkendegiver, at vedkommende overvejer at købe ejendommen, træder den normale frist på 10 uger i kraft. Denne regnes fra tidspunktet, hvor udlejer sendte materialet.

Halvdelen af udvalgets medlemmer støtter forslaget om kortere frister, mens den anden halvdel er imod.

Hurtigere syn og skøn ved overdragelse af kapitalandele, fusion, spaltning eller påtænkt arveudlæg

Et andet forslag i rapporten har til formål at sikre en hurtigere gennemførelse af syn og skøn ved værdiansættelse af ejendomme. Dette er relevant i de tilfælde, hvor lejere ønsker at overtage en udlejningsejendom som andelsboligforening.

Baggrunden er, at syn og skønsforretninger i dag kan forlænge en handel med helt op til 10 måneder. Rapporten foreslår derfor, at syn og skøn ved bl.a. gaveoverdragelse, fusion, spaltning, mageskifte, påtænkt arveudlæg samt ved overdragelse af aktier og anparter fremover kan gennemføres efter en hurtigere, forhåndsfastlagt procedure.

Forslaget betyder konkret:

• At der alene kan stilles spørgsmål om ejendommens pris i handel og vandel.
• At udformning af et særskilt skønstema bliver unødvendig, da skønstemaet fremgår direkte af loven.
• At ændringerne gør det mindre tidskrævende for udlejer at involvere lejere i skønsprocessen.

Udvalgets medlemmer er her enige: bedre rammer for syn og skøn er et område, hvor der forholdsvist enkelt kan gennemføres ændringer, som gør tilbudspligtsprocessen mindre bureaukratisk og mindre omkostningstung.

Afskaffelse af dobbelt-holding-modellen (også kendt som dobbelt-holding-finten)

Ifølge lejeloven aktiveres reglerne om tilbudspligt ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når der overdrages en majoritet af stemmer i selskabet.

Reglerne gælder dog ikke, når det er kapitalandelene i et holdingselskab, der sælges – også selvom holdingselskabet ejer et datterselskab, som igen ejer ejendommen, der ellers ville udløse tilbudspligt. Denne konstruktion kaldes populært dobbelt-holding-modellen (eller dobbelt-holding-finten) og anvendes ofte til at overdrage ejendomme uden at udløse tilbudspligt.

Rapporten foreslår at afskaffe dobbelt-holding-modellen. Det vil betyde, at overdragelse af kapitalandele i holdingselskaber fremover ligestilles med overdragelse af kapitalandele i ejendomsselskaber – og dermed udløser tilbudspligt.

Udvalgets medlemmer er uenige:

• Den ene halvdel mener, at dobbelt-holding-strukturen giver mulighed for at omgå tilbudspligtsreglerne.
• Den anden halvdel vurderer, at en afskaffelse vil gøre reglerne mere omfattende og komplekse – uden at der er belæg for at antage, at modellen anvendes til omgåelse i større omfang.

Hvad sker der nu?

Efter at rapporten er blevet afleveret og offentliggjort af Social- og Boligministeriet, er det nu op til politikerne at tage stilling til anbefalingerne og beslutte, hvilke ændringer i tilbudspligten jf. lejeloven, der bedst kan forbedre balancen mellem lejere og udlejere.

Interesserede kan læse rapporten her: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt

Har du brug for hjælp?

Er du lejer, og går du med tanken om at benytte tilbudspligten i forbindelse med din udlejers salg af ejendommen eller er du udlejer, der går med tanken om at sælge en udlejningsejendom med lejere i, kan du med fordel kontakte ØENS Advokatfirma A/S for en drøftelse af dine muligheder og hjælp til at forstå de komplekse regler i lejeloven herom.

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokatfuldmægtig

Afdeling:

Siden skærpelsen af færdselsloven i 2021 har det været hovedreglen, at et køretøj, der har været anvendt til vanvidskørsel, skal konfiskeres – også selvom ejeren ikke selv har ført bilen.
Loven rummer dog en snæver undtagelse, hvor konfiskation kan undlades, hvis det vil være uforholdsmæssigt indgribende for ejeren.

For både private, virksomheder og leasingselskaber er det derfor afgørende at kende reglerne om konfiskation af biler ved vanvidskørsel, så man på forhånd kan minimere risikoen.

Hovedreglen i færdselsloven

Udgangspunktet i færdselslovens § 133 a, stk. 2, 2. pkt., er klart: Hvis en bil har været brugt til vanvidskørsel, skal den som hovedregel konfiskeres, hvis betingelserne i § 133 a, stk. 2, er opfyldt, uanset hvem der ejer den. Dette gælder både for private ejere, virksomheder, leasing- og udlejningsselskaber.

Der gælder dog en snæver adgang til, at konfiskation kan undlades, hvis det vil være uforholdsmæssigt indgribende for ejeren.

Hvornår er det uforholdsmæssigt indgribende?

Domstolene foretager en konkret vurdering af sagens omstændigheder, hvor der især lægges vægt på følgende:

• Om det var helt upåregneligt for ejeren, at bilen ville blive brugt til vanvidskørsel.
• Om ejeren har udvist agtpågivenhed, for eksempel ved at have undersøgt førerens baggrund eller indført kontroller.
• Om ejeren har taget rimelige skridt for at sikre sin økonomiske stilling i anledning af overdragelsen af køretøjet til føreren.
• Om et erstatningskrav mod føreren reelt er illusorisk, og dette ikke kunne forudses af ejeren.

For virksomheder, leasingselskaber og biludlejere betyder det i praksis, at man aktivt skal kunne dokumentere sine procedurer, hvis man vil undgå at miste bilen ved en sag om vanvidskørsel.

Hvad kan du/I gøre for at sikre jer bedst muligt?

Det er altid ejeren, der skal dokumentere, at betingelserne for undtagelse er opfyldt. Det er ikke nok blot at påstå, at konfiskation er uforholdsmæssig – der skal foreligge konkret dokumentation eller sandsynliggørelse.

Domstolene lægger stor vægt på, om ejeren har udvist den fornødne agtpågivenhed. Dette kan eksempelvis dokumenteres ved:

• At have indført og håndhævet en klar politik om brugen af bilen (fx i virksomhedsregi).
• At have indhentet oplysninger om førerens kørsels- og straffeattest, hvis bilen udlejes eller leases.
• At have sikret, at føreren er bekendt med reglerne og konsekvenserne ved vanvidskørsel.

Med andre ord: Jo mere dokumentation en virksomhed kan fremvise, jo bedre står man i en sag om konfiskation.

Erstatningskrav mod føreren

Som udgangspunkt må ejeren søge sit tab dækket gennem et erstatningskrav mod føreren.
Kun hvis det kan dokumenteres, at et erstatningskrav reelt er illusorisk – fx fordi føreren er insolvent, bosat i udlandet eller på anden måde ikke kan betale – og dette ikke kunne forudses, kan det tale for, at konfiskation er uforholdsmæssigt indgribende.

Hvad viser retspraksis?

Højesteret har i flere domme slået fast, at undtagelsen kun finder anvendelse i ganske særlige tilfælde, og at der skal foretages en konkret vurdering af ejerens forhold og mulighed for at forudse eller forhindre vanvidskørsel.

I en dom fra 2023 fandt Højesteret eksempelvis, at en arbejdsgiver, hvis medarbejder havde kørt spirituskørsel, ikke skulle have konfiskeret sin bil. Arbejdsgiveren havde indført og håndhævet en alkoholpolitik, medarbejderen havde underskrevet en erklæring om, at overtrædelse ville medføre bortvisning, og det var usikkert, om medarbejderen kunne erstatte bilens værdi. Under disse omstændigheder fandt Højesteret, at konfiskation ville være uforholdsmæssigt indgribende.

Hvad kan du gøre?

Som virksomhed er det vigtigt at forholde sig seriøst til reglerne om vanvidskørsel og konfiskation. Undtagelsen til konfiskation er snæver, men praksis viser, at det kan være muligt at undgå tab, hvis ejeren i tide har varetaget sine interesser og taget sine forholdsregler.

Overvejer du, hvordan din virksomhed kan beskytte sig bedst muligt mod konfiskation af biler ved vanvidskørsel? Så kan det være en fordel at få gennemgået interne politikker, procedurer og kontrakter, så du står stærkere, hvis uheldet er ude.

Kontakt os for en gennemgang af jeres interne procedurer og politikker

Advokatfirma

Henrik Karl Nielsen

Advokat (H), ph.d.

Advokatfirma

Jeppe Brandt Andersen

Advokatfuldmægtig

Afdeling:

Mangler I hjælp til de små, men vigtige opgaver i foreningen? Måske til lidt havearbejde, affaldsopsamling, trappevask eller oprydning i kælderen? Og vil I samtidig gerne gøre en forskel for et menneske, der står uden for arbejdsmarkedet? Så bør I kende til det sociale frikort.

Hos ØENS Ejendomsadministration oplever vi, at flere bestyrelser i både andelsbolig-, ejer- og haveforeninger er nysgerrige på mulighederne – og med god grund. For det sociale frikort er ikke kun en håndsrækning til udsatte borgere og førtidspensionister. Det er også en enkel, fleksibel og meningsfuld løsning på de opgaver, der ofte falder mellem to stole i foreningen.

Læs med her, hvor vi dykker ned i, hvordan det sociale frikort fungerer – og hvordan jeres forening kan bruge det i praksis.

Hvad er det sociale frikort?

Det sociale frikort er en ordning fra staten, der gør det muligt for socialt udsatte borgere – fx hjemløse, mennesker med psykiske lidelser eller afhængighed, eller førtidspensionister – at arbejde og tjene penge uden at miste deres forsørgelsesgrundlag. Der er tale om skattefri og enkel betaling, uden at I som ‘arbejdsgiver’ skal oprette et lønsystem eller bekymre jer om A-skat og ATP.

Formålet er at give en økonomisk håndsrækning og mulighed for værdig beskæftigelse – og det kan sagtens være småopgaver i jeres forening.

Hvilke opgaver kan løses via et socialt frikort?

Et socialt frikort kan bruges til mindre og overskuelige opgaver, hvor I som forening har brug for hjælp. Det kan fx være:

• Ukrudtsbekæmpelse og lettere havearbejde
• Trappevask eller oprydning i kælder og fællesarealer
• Affaldsopsamling eller sortering i gården
• Hjælp med småreparationer eller flytning af ting
• Opsyn med fællesarealer eller cykelskur
• Hjælp til praktiske opgaver i forbindelse med arbejdsdage eller beboerarrangementer

Det kan være opgaver, som viceværten ikke har tid til – eller som normalt ville kræve en ekstern håndværker.

Et konkret eksempel: Ole Tang og AB Passagerne viser vejen med det sociale frikort

Når det handler om at skabe fællesskab og få tingene til at ske i foreningen, er Ole Tang et forbillede. Ole er førtidspensionist og beboer i AB Passagerne – og med hjælp fra et socialt frikort har han fundet en meningsfuld måde at bidrage på.

”Det startede egentlig med, at jeg deltog i en arbejdsdag i foreningen en lørdag. Der var mange ting, der skulle ordnes, og jeg blev ikke færdig, så jeg kom igen om søndagen og fortsatte malerarbejdet. Kort tid efter spurgte bestyrelsen, om det var noget, jeg havde lyst til at fortsætte med. Det havde jeg – det gjorde mig glad – og da jeg fortalte det til min kontaktperson i kommunen, nævnte hun det sociale frikort som en mulighed. Jeg søgte det, og efter et telefoninterview blev jeg godkendt,” fortæller Ole.

Siden da har Ole med ro og overblik løftet en bred vifte af praktiske opgaver i sin forening – fra malerarbejde og småreparationer til en hjælpende hånd i gården. Og han gør det i sit eget tempo:

”Jeg gør det, når jeg har lyst og overskud. Det er rart, at der ikke er nogen faste krav. Jeg ved, hvilke opgaver der er, og så styrer jeg selv, hvornår og hvordan jeg gør det. Jeg skriver mine timer ned og sender dem til ØENS en gang om måneden. Det hele fungerer nemt og trygt – og uden at det går ud over mine ydelser,” siger han.

For Ole handler det om mere end blot praktiske opgaver – det handler om mening og fællesskab:

”Det betyder meget for mig at kunne være med og gøre en forskel der, hvor jeg selv bor. Det giver mig noget at stå op til – og en følelse af, at jeg bidrager. Og det gør mig glad, når mine medbeboere stopper op, siger hej eller giver et klap på skulderen og siger ’hvor ser det godt ud’ – det varmer virkelig. Det giver mig energi og lyst til at fortsætte.”

Det er tydeligt, at foreningen har stor tillid til Ole – og at den tillid bliver gengældt:

”Der er en gensidig tillid, og det betyder meget. Jeg får lov at arbejde i mit eget tempo, uden at nogen stiller krav. Det hele fungerer uden pres eller forventninger – og det betyder, at jeg kan tage ansvar, uden at det stresser mig. Det forpligter lidt på en god måde. En gulerod.”

Og han håber, andre både foreninger og borgere vil få øjnene op for muligheden:

”Jeg synes, et socialt frikort er en god idé – både for folk som mig og for foreninger. Foreningen sparer penge på at få løst nogle opgaver, og jeg får lov til at gøre noget, der giver mening. Jeg kan kun anbefale det.”

Hvad kræver det af foreningen?

Ikke ret meget. Når en borger er godkendt til et socialt frikort, kan I lave en aftale med vedkommende – og betale direkte for det udførte arbejde. I skal blot:

• Lave en skriftlig aftale med borgeren om opgaven og prisen
• Udbetale beløbet direkte til borgerens konto (eller kontant, hvis det aftales)

I bliver ikke registreret som arbejdsgiver, og der er ingen arbejdsgiverforpligtelser som fx feriepenge, skat eller pension. Det er derfor nemt, fleksibelt og ufarligt – og samtidig en værdifuld hjælp for begge parter.

Fordele for jeres forening

Foreninger er ofte fællesskaber med et socialt hjerte. Og når I bruger et socialt frikort, er der mange fordele:

• Småopgaver bliver løst billigt, hvilket minimerer udgifterne til eksterne firmaer
• Styrker det sociale ansvar i foreningen og bidrager til et mere rummeligt arbejdsmarked
• Gør en konkret forskel for en borger i en svær livssituation

I stedet for at lade opgaverne hobe sig op – eller betale dyre domme – kan I bruge midlerne på en måde, der både gør gavn og giver mening.

Hvem kan foreningen ansætte?

I må gerne indgå aftale med en beboer i jeres egen forening – hvis vedkommende er godkendt til det sociale frikort. I kan også række ud til lokale sociale tilbud, væresteder eller kommunen og høre, om der er nogen, der søger opgaver. Mange kommuner og NGO’er kan hjælpe med kontakt til relevante borgere.

På socialtfrikort.dk kan man finde mere information og kontaktoplysninger.

Hvad med ansvar og forsikring i forbindelse med et socialt frikort?

Det sociale frikort fritager jer for arbejdsgiveransvar – men det kan stadig være en god idé at overveje forsikringsforhold, især hvis arbejdet indebærer fysisk belastning eller brug af redskaber. Kontakt eventuelt jeres ejendomsforsikring eller bestyrelsesansvarsforsikring for at få præciseret, hvordan I er dækket.

Er det svært at komme i gang?

Nej, slet ikke. Det kræver blot lidt koordinering og viljen til at gøre en forskel. Hvis I er i tvivl om, hvordan I skal gribe det an, så kan I:

• Kontakte jeres kommune og høre, hvem der er tovholder på det sociale frikort
• Tage fat i lokale væresteder eller socialt arbejde i området
• Og selvfølgelig kan I altid kontakte jeres kontaktperson hos ØENS Ejendomsadministration – så guider vedkommende jer gerne i gang

En lille indsats med stor betydning

Hos ØENS Ejendomsadministration oplever vi, at flere foreninger gerne vil tage socialt ansvar – men ofte mangler viden om mulighederne. Det sociale frikort er en enkel og meningsfuld vej at gå. Det handler ikke om at erstatte professionelle leverandører – men om at finde løsninger på små opgaver, som ellers ville blive udskudt eller undgået. Og samtidig sende et klart signal: Vi tror på, at alle har noget at byde ind med.

Har I spørgsmål?

Hos ØENS står vi klar til at rådgive jeres bestyrelse om, hvordan det sociale frikort konkret kan bruges i jeres forening – og hvordan I kommer godt i gang.

Tag fat i jeres faste administrator, eller skriv til os på info@oadv.dk, så hjælper vi gerne.

Regeringen har i starten af juli måned sammen med Socialistisk Folkeparti og Det Konservative Folkeparti indgået en aftale om at ændre lejeloven, så det bliver muligt at indgå en frivillig aftale om fuld digital kommunikation i private lejeforhold. Det er dog ikke sikkert, at dette vil løse de problemer, der snart vil ramme udlejere og andre branchefolk, der til daglig arbejder med lejeret, når PostNord stopper brevomdelingen i slutningen af 2025.

Gældende regler

Ønsker en udlejer i dag at opsige en lejer, eller er der behov for at sende et betalingspåkrav som følge af manglende betaling af leje mv., skal det ifølge lejeloven gøres ”skriftligt”. I denne sammenhæng betyder ”skriftligt” ikke via mail eller sms, men derimod med fysisk post. Højesteret har i flere omgange – også inden for de seneste år – bekræftet, at kravet om skriftlighed betyder, at det skal sendes med fysisk post og ikke via mail, Digital Post eller lignende digital platform. Ligeledes skal alle meddelelser sendes med fysisk post, såfremt en lejer er fritaget for Digital Post fra det offentlige eller har frabedt sig digital kommunikation.

Det juridiske udgangspunkt er, at afsenderen har forsendelsesrisikoen og dermed bevisbyrden for, at meddelelsen er kommet frem til modtageren. Beskeder, der skal sendes fysisk – såsom opsigelser og betalingspåkrav – sendes derfor som regel rekommanderet, med afleveringsattest eller lignende løsninger tilbudt primært af PostNord.

PostNords omdeling af breve

Dette krav har indtil for nylig ikke medført større vanskeligheder, da PostNord, herunder staten, altid har sikret omdeling af breve til samtlige kanter og afkroge i Danmark. PostNord har dog tidligere i år annonceret, at de stopper med at levere breve i Danmark ved udgangen af 2025 for at fokusere på at være danskernes foretrukne pakkeleverandør. Dette skyldes den faldende brevudbringning som følge af samfundets digitalisering.

Regeringen har – hvad der må antages at være på denne baggrund – planer om at fremsætte et nyt lovforslag.

Nyt lovforslag vedrørende digital kommunikation

Det nye lovforslag skal muliggøre, at meddelelser, som i dag skal afleveres fysisk ifølge lejeloven, fremover vil kunne sendes digitalt via en sikker digital platform, som lejeren selv udpeger, og som udlejeren godkender. Aftalen vil dog være frivillig og kan til enhver tid opsiges uden konsekvenser for resten af lejekontrakten. Det forventes, at lovforslaget kan fremsættes i efteråret 2026.

Mulige problemer efter PostNords ophør med brevomdeling

PostNord ophører i slutningen af 2025 med at omdele breve, mens det nye lovforslag først er planlagt fremlagt i efteråret 2026. Der går således mindst et år, før de nye regler endeligt er vedtaget og træder i kraft. Selvom der i mellemtiden findes andre budselskaber end PostNord, er disses metoder til at kvittere for afleveringen ikke altid godkendt af domstolene i praksis. Det følger bl.a. af en kendelse fra Østre Landsret af 20. december 2024 (U.2025.995), at udlejerens bevisbyrde for, at et påkrav var kommet frem til lejeren, ikke var løftet ved, at DAO sendte en mail med kvittering for aflevering til udlejeren. Det er således tvivlsomt, i hvilket omfang retten vil godkende øvrige budselskabers kvitteringsmetoder for aflevering af breve – herunder i hvilket omfang budselskaberne kan leve op til de krav, retten stiller.

Kan en afleveringsattest fra f.eks. DAO ikke anvendes som dokumentation, har en udlejer reelt set ingen – eller meget begrænsede – muligheder for at dokumentere, at et brev er kommet frem til lejeren. Ophævelse som følge af manglende betaling af husleje eller opsigelse bliver dermed langt sværere for udlejere at gennemføre, da en lejer med overvejende lethed blot kan påstå, at brevet aldrig er kommet frem i postkassen. Det kræver derfor, at DAO og øvrige budselskaber tager billeder eller på anden vis dokumenterer afleveringen – hvilket en udlejer ikke kan sikre bliver gjort.

Alternativt må udlejere begynde at anvende egne bude og medarbejdere, hvilket kan blive både besværligt og omkostningstungt.

Problemer efter lovforslagets vedtagelse

Som lovforslaget er formuleret i dag, lader det ikke til, at det vil løse problemerne ved PostNords ophør med brevomdeling.

For det første omfatter det fortsat ikke lejere, der er fritaget for Digital Post, hvorfor ovenstående problematik med at sende breve og dokumentere deres fremkomst til disse lejere fortsat vil gøre sig gældende. Derudover er det noget, der skal aftales frivilligt mellem parterne. Det kan tænkes, at flere lejere vil spekulere i, om det er en fordel ikke at aftale, at opsigelser mv. kan sendes digitalt, da det giver en fordel, hvis brevene skal afleveres fysisk – netop fordi det er sværere at dokumentere fremkomsten.

Det kan i øvrigt ikke gøres til en betingelse for indgåelse af lejeaftalen, at lejeren accepterer digital kommunikation, da lejeren blot kan opsige aftalen om digital kommunikation efter lejeaftalens indgåelse. For de lejere, der enten er digitalt fritaget eller har frabedt sig digital kommunikation, opstår spørgsmålet, om det for DAO og lignende budselskaber vil kunne betale sig at komme ud til hver en krog i Danmark – herunder de beboede øer og boliger, der ligger, hvor det ikke økonomisk eller praktisk kan betale sig at omdele breve.

Skulle budselskaberne omdele breve i hele landet, kan det tænkes, at priserne for aflevering i visse områder vil blive skyhøje – eller at brevene bliver samlet til bunke, således at der kun én gang ugentligt eller månedligt sker brevomdeling til disse områder. Dette særligt i takt med, at behovet for breve falder med årene.

Hvilken betydning får det?

Overordnet skaber PostNords – og dermed statens – ophør med brevomdeling store vanskeligheder i lejerettens verden, særligt for udlejere, da det vil blive væsentligt sværere at dokumentere fremkomsten af et brev. Branchen har siden PostNords udmelding afventet regeringens udspil, men dette ser ikke ud til at løse de alvorlige problemer, der kan opstå.

Endelig kan det ligeledes tænkes, at de skitserede problemer også vil gøre sig gældende på tilstødende retsområder – fx når en andelsboligforening eller en ejerforening har brug for at dokumentere, at et påbud er fremsendt til en andelshaver eller ejer.

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokatfuldmægtig

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokatfuldmægtig

Afdeling: