Hvornår ændrer et byggeprojekt sig så meget, at en forening kan afbestille byggeriet?

Det spørgsmål blev prøvet i en nylig voldgiftssag efter ABT 18 § 26, stk. 4.

Sagen handlede om opsætning af 82 altaner på en ejendom i København, hvor kommunen i flere mangelsbreve oplyste, at de havde intention om at afvise byggeansøgningen, medmindre der skete ændringer af både antallet af altaner, altanernes opsætningssystem og deres arkitektoniske udtryk. Efter flere forsøg på at justere projektet meddelte A/B Passagerne i august 2023, at projektet ikke kunne gennemføres, og entreprisen blev afbestilt. Altanfirmaet krævede herefter et dækningsbidrag på ca. 3,3 mio. kr. og betaling for ekstraarbejder.

Sagen kort: Etablering af 82 nye altaner – en totalentreprise til over 10 millioner kroner

I sommeren 2022 indgik A/B Passagerne en totalentreprisekontrakt med et altanentreprenørfirma om etablering af 82 nye altaner – en entreprise til over 10 millioner kroner. Som totalentreprenør påtog altanfirmaet sig både projektering og myndighedsbehandling. Kort tid efter blev projektet dog udfordret af Københavns Kommune, der i flere mangelsbreve ikke var positivt indstillet over for de ansøgte altaner mod gaden, da der blev grebet ind i bygningens arkitektoniske detaljer; hertil kom, at altanernes opsætningssystem og udtryk blev vurderet ikke at være tilpasset ejendommens arkitektoniske stil, herunder altanernes proportioner og placering på facaden samt rankesystem. Omfanget af altaner var desuden umiddelbart større end beskrevet i kommunens retningslinjer og dermed større end det, som kommunen havde mulighed for at dispensere til.

”Brevene pegede på, at altanernes udformning, proportioner og omfang ikke var i overensstemmelse med kommunens retningslinjer – og pludselig stod vi med et projekt, som på mange måder så meget anderledes ud, end vi oprindeligt havde fået præsenteret. Bestyrelsen var bekymret for både økonomien og konsekvenserne for ejendommens udtryk, og vi ønskede ikke at træffe store beslutninger uden sagkyndig vurdering. Derfor tog vi kontakt til vores ejendomsadministrator, ØENS Ejendomsadministration, der yder inhouse juridisk bistand via ØENS Advokatfirma, hvor vi fik kontakt til advokat Johan I. Møller, som gennemgik sagen med os, forklarede mulighederne efter ABT 18 og bagefter førte sagen for os gennem forligsforhandlinger og i voldgiftsretten.”
– Philip Dessau, bestyrelsesmedlem i A/B Passagerne

Efter længere korrespondance med henblik på revisioner af projektet meddelte advokat Johan Iversen Møller på vegne af A/B Passagerne i august 2023, at projektet var umuligt at gennemføre på grund af myndighedskrav, og afbestilte entreprisen. Altanfirmaet krævede efter afbestillingen et dækningsbidrag på 3.289.250,76 kr. (36 % af entreprisesummen), samt udstedte fakturaer for påståede ekstraarbejder. A/B betalte tidligere á conto-fakturaer, og sagen blev behandlet i Voldgiftsnævnet med hovedforhandling i august 2025.

Voldgiftsrettens vurdering

Voldgiftsretten fandt, trods Kommunens større begrænsninger i projektet, ikke at det var bevist, at altanprojektet var umuligt at gennemføre, kun at det krævede tilpasninger. Projektets afvigelse både i størrelse, udformning og opsætningssystem, er således ikke nok til at kunne opfylde betingelserne i ABT 18 § 26, stk. 4.

Selv om altanfirmaet formelt fik medhold i, at A/B Passagernes afbestilling var uberettiget, kan resultatet bedst beskrives som en pyrrhussejr. Voldgiftsretten fandt altanfirmaets beregning af en dækningsgrad på 36,49 % uunderbygget og fastsatte i stedet erstatningen skønsmæssigt til 700.000 kr., samt afviste altanfirmaets påstand om 741.100 kr. ekstraarbejde. Voldgiftsretten pålagde altanfirmaet at betale 100.000 kr. i sagsomkostninger til A/B Passagerne, idet altanfirmaet samlet set stod tilbage som den økonomiske taber.

Efter modregning af Andelsboligforeningens tidligere á conto-betalinger til altanfirmaet blev slutresultatet, at A/B Passagerne kun skulle betale 46.627 kr. med procesrente – et langt mindre beløb end altanfirmaets oprindelige krav, og en økonomisk sejr for A/B Passagerne og ØENS Advokatfirma.

”Johan havde også bistået i at rådgive os ved kontraktunderskrivelsen og havde således kendskab til sagen. Det er uhyre vigtigt at have tillid og god rådgivning, når man som almen Andelsboligforening engagerer sig i store byggeprojekter. Skulle det gå galt, hvilket det gjorde i vores tilfælde og man ender ud i en twist af denne kaliber, så kommer man ikke helskindet igennem uden de rigtige og dygtige fagfolk.”
– Philip Dessau, bestyrelsesmedlem i A/B Passagerne

Se den fulde afgørelse her

Har I måttet afbryde et byggeprojekt på grund af myndighedskrav eller andre ændrede forudsætninger?

Som denne sag viser, kan det få store økonomiske konsekvenser at skulle afbryde et byggeprojekt, men det betyder ikke, at I skal acceptere entreprenørens fulde krav. Voldgiftsretten anerkendte her, at projektet havde betydelige udfordringer, og at foreningen allerede havde betalt store beløb, som blev modregnet. Resultatet blev derfor langt mindre end entreprenørens oprindelige krav.

Hos ØENS Advokatfirma bistår vi bestyrelser i andelsboligforeninger med at styre processen, dokumentere betalinger og sikre, at jeres forening kun betaler, hvad den reelt skylder. Kontakt os i dag for en grundig gennemgang af jeres sag og konkrete råd til næste skridt.

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Der er mange ting, du skal overveje, hvis du har besluttet dig for at bygge et hus helt fra bunden. De fleste vil blive stillet overfor en masse nye ting, begreber og beslutninger, som godt kan være lidt overvældende. Derfor har vores boligadvokat og entrepriseadvokat samlet 11 gode råd, som forhåbentlig kan være med til at klæde dig ekstra på til den proces, du skal i gang med. Rigtig god læselyst.

Råd #1: Valg af byggefirma

Din allerførste beslutning handler om, hvilket firma der skal bygge dit kommende hus. En god ide er at undersøge forskellige byggefirmaer i form af andres erfaringer, oplevelser og eventuelle anmeldelser på internettet. Hav også med i dine overvejelser, om det er et lille firma med lav likviditet eller et godt, solidt firma. Dine overvejelser skal naturligvis også tage højde for, om firmaet kan bygge det hus, som du ønsker og drømmer om, og om der er en god kemi og nem kommunikation mellem jer.

Råd #2: Økonomi

Første gode råd, når det kommer til økonomien i dit husbyggeri er ikke at bygge for dit maksimale beløb. Processen er usikker, og du kan risikere, at der kommer uforudsete udgifter. Flere banker sørger selv for at lægge en buffer ind i forbindelse med deres beregninger. Gør banken det ikke, så gør det eventuelt selv. En anden god idé er at gøre sig tanker om driftsøkonomien efterfølgende – herunder udgifter til eksempelvis vand, varme, energi samt vedligeholdelse af huset.

Råd #3: Klargøring af grund til typehus

Hvis du køber et hus til nedrivning, skal du være opmærksom på, at der kan komme ekstraudgifter til klargøring af grunden – f.eks. ved til- eller bortkørsel af jord. Typisk er denne udgift ikke inkluderet i entreprisesummen, eller også kan udgiften blot stå som anslået. Afhængig af grunden kan det kræves, at der bortkøres eller tilkøres en del. Til- og bortkørsel betales typisk efter masse, hvorfor det hurtigt kan løbe op i udgifter, som man ikke var forberedt på.

Råd #4: Krav fra kommunen

Vær opmærksom på, at din kommune kan stille krav til byggeriet i forbindelse med byggetilladelsen, som ligeledes kan medføre ekstraudgifter. Det kan eksempelvis være krav til faskine eller lignende, som du selv eller byggefirmaet ikke har været opmærksom på ved udarbejdelse af entreprisekontrakten, og som dermed ikke er medtaget i entreprisesummen. Kommunen kan også stille krav til størrelse, placering af huset, udseende og meget andet. Det er derfor vigtigt at undersøge, om det hus du drømmer om, er muligt at bygge på den grund, du finder.

Råd #5: Jordbunds- og forureningsprøver

Det kan være en god ide at få undersøgt jorden, inden du køber grunden – herunder undersøge, om selve jordbunden er forurenet. Hvis det viser sig, at jorden er forurenet kan det nemlig ende med at blive meget omkostningsfuldt. Dette bør man allerede overveje ved køb af grunden.

Råd #6: Gennemgå materialevalg

Brug tid på at undersøge om dine materialevalg, er de rette for dig. Der er mange beslutninger at tage, og nogle gange går det lidt hurtigt. En god ide er derfor at tænke langsigtet og desuden overveje, om dine behov til huset vil ændre sig med tiden. Brug tid på at gennemgå materialelisten og slå serienumrene op, så du er sikker på, at det er det rette produkt, der er valgt, så du ikke opdager, at det er forkert ved nøgleoverdragelsen. Det kan sommetider ske uoverensstemmelse eller tastefejl. En god ide er også at tænke vedvarende energiløsninger ind fra starten, da det ofte er langt dyrere at få etableret efterfølgende.

Råd #7: Følg byggeriet

Det er en god ide løbende at følge med i byggeriet og holde øje med, at tingene er, som I har aftalt med byggefirmaet. I sådan en proces er der mange parter og tegninger i spil. Derfor er det vigtigt, at byggeriet sker ud fra de tegninger og valg, som du har fortaget. Her er en byggesagkyndig oplagt til at bistå med det byggetekniske. En byggesagskyndig kan hjælpe med at holde overblikket og en boligadvokat kan hjælp med at holde styr på kontrakten og øvrige aftaler.

Råd #8: Sæt tid af

Selvom du har et byggefirma til at klare arbejdet under byggeriet, så er der stadig en del ting, du selv skal klare med dit typehus. Du skal være klar til løbende at blive kontaktet af håndværkere, som har spørgsmål til dine ønsker og behov. Det kan også være nødvendigt at mødes med håndværkerne for at få placeret tingene korrekt. Det er en god måde at sikre sig, at du bliver tilfreds med det hele til sidst. Ved møderne med håndværkerne eller byggefirmaet er det en god ide at sørge for at skrive ned og sende mails omkring, hvilke aftaler I indgå. Dermed sikrer du at du har tilstrækkelig skriftlig dokumentation. På den måde kan du og byggefirmaet bedre huske, hvad det var, der blev aftalt på det enkelte møde. Undervurder ikke, hvor meget tid det tager at bygge et hus. Det er meget tidskrævende. Og hvis ikke du tager dig ordentlig tid, kan du ende med at træffe beslutninger, som du senere vil fortryde.

Råd #9: Brug eventuelt en byggesagkyndig

Er du ikke selv erfaren håndværker, kan det være en god ide at tage en byggerådgiver med på råd. En byggerådgiver vil være din tætteste samarbejdspartner, og pengene kan ofte vise sig at være givet godt ud. Det er en god ide løbende at sikre sig, at byggeriet opfylder de krav, der er, og at arbejdet bliver udført korrekt. En byggerådgiver som løbende følger projektet, ved hvor faldgruberne er. Vedkommende kan rapportere, hvis der er noget, som skal laves om inden byggeriet fortsætter. Det er bedre at opdage fejl og mangler løbende, end at opdage dem, når du står med nøglerne i hånden ved afleveringsforretningen. Der er desuden en risiko for, at nogle mangler ikke vil kunne ses, når huset står færdigt. Din byggerådgiver kan hjælpe dig med at træffe byggetekniske beslutninger, hvis byggefirmaet stiller dig spørgsmål, som du ikke selv er teknisk erfaren nok til at kunne svare på.

Råd #10: Opfølgning efter overlevering

Husk at gennemgå huset nøje for fejl og mangler ved nøgleoverdragelsen. Det er meget almindeligt, at der vil være enkelte fejl og mangler, som skal udbedres, efter du har modtaget nøglerne. Sørg for at være proaktiv overfor byggeriet med disse ting, så ikke de går i glemmebogen. Her er det også fornuftigt at have sin byggerådgiver med. Vedkommende kan sikre, at der er fulgt op på de mangler, som blev drøftet undervejs i forløbet. Hvis I opdager fejl og mangler efter overtagelsen, så rapportér det løbende via mail til byggefirmaet. Typisk vil det skulle gennemgås ved ét-års-gennemgangen. Men hvis du rapporterer det så snart, du finder dem, så har du levet op til alle krav i forhold til rapportering. Notér løbende selv de mangler, du opdager. Dermed kan du huske dem ved ét-års-gennemgangen med byggefirmaet og din eventuelle byggerådgiver.

Råd #11: Vedligeholdelse og drift

Dit nybyggede typehus er de første år som udgangspunkt vedligeholdelsesfrit. Men sørg alligevel for at få udleveret en drifts- og vedligeholdelsesmappe, så du har styr på, hvordan dit nye hus skal passes for at holde længst muligt.

Vi håber, at du er blevet bedre rustet til at begive dig ud i dit forestående byggeprojekt. ØENS Advokatfirma står meget gerne til rådighed, hvis du har brug for hjælp med at få taget hul på dit husbyggeri. Kontakt advokat Søren Saaby-Hansen på telefon (+) 3246 4646 eller på mail ssh@oadv.dk. ØENS Advokatfirma ønsker dig god fornøjelse med byggeriet.

Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Søren Saaby Hansen

Advokat (H), partner

Afdeling:

FAQ – Gode råd til dig, der skal bygge typehus via et byggefirma i 2026

Nedenfor finder du svar på de mest stillede spørgsmål om typehusbyggeri med et byggefirma. FAQ’en giver dig et overblik over vigtige juridiske, økonomiske og praktiske forhold, som du bør kende, inden du skriver kontrakt og går i gang med byggeriet.

Voldgiftssag om prisregulering i fastpristilbud – A/B Mønten frifundet i sag anlagt af altanfirma

Da altanprojektet i A/B Mønten blev afleveret i januar 2024, mente altanfirmaet, at de havde krav på yderligere 1,2 millioner kroner i indeksregulering – ud over den allerede aftalte faste entreprisesum. Det nægtede boligforeningen at betale. Sagen endte i Voldgiftsretten – og resultatet: Foreningen blev frifundet.

Sagen kort opsummeret

I sommeren 2020 indgik Andelsboligforeningen ‘A/B Mønten’ på Nørrebro aftale med et altanfirma om etablering af 325 altaner. Et omfattende projekt, der både i omfang og økonomisk betydning adskilte sig markant fra, hvad mange boligforeninger ellers håndterer. Projektet blev en realitet efter, at foreningen havde accepteret et skriftligt tilbud, som efter sin ordlyd ville blive indeksreguleret i sin helhed ved aflevering. ABT 93 var vedtaget som aftalegrundlag mellem parterne. Der var ikke henvist til pris- og tidscirkulæret.

Arbejdet blev udført i etaper over flere år og blev afleveret ved en samlet afleveringsforretning den 24. januar 2024. Kort tid efter afleveringen opstod der uenighed om spørgsmålet om indeksregulering. Hertil var det særlig relevant at vurdere hvordan bestemmelsen ”Entreprisesummen indeksreguleres herefter i sin helhed frem til aflevering” skulle forstås.

Altanfirmaet gjorde gældende, at de var berettiget til at indeksregulere entreprisesummen ved brug af den officielle indeksberegner hos DI Byggeri (DI) og med udgangspunkt i en fiktiv tilbudsdato den 15. november 2020. Princippet i altanfirmaets beregning var herefter at tage hele entreprisesummen og lave en samlet indeksering ved entreprisens aflevering. ØENS opfattelse var, at den særlige formulering i kontrakten alene skulle forstås som en udskydelse af det tidspunkt, hvor indekseringsberegningen skulle foretages, men derudover ikke medfører ændring af selve beregningsmetoden i forhold til det der normalt gælder efter ABT 18 og pris- og tidscirkulæret.

Det centrale spørgsmål

Sagen handlede om én enkelt sætning – men en vigtig én: “Entreprisesummen indeksreguleres i sin helhed frem til aflevering.”

Retten skulle tage stilling til:

• Hvad indebærer “indeksregulering i sin helhed”?
• Hvornår skal reguleringen ske – og med hvilket udgangspunkt?
• Hvilken metode må anvendes, når aftalen ikke angiver en konkret beregningsmodel?

Voldgiftsretten analyserede sætningen ”indeksreguleres i sin helhed frem til aflevering” ved at benytte sig af en formålsanalyse af indeksregulering og dens sammenhæng med ABT 18’s § 32’s indhold, samt sammenholdt dette med en ordlydsanalyse af den specifikke aftalebestemmelse. Retten lagde vægt på, at formålet med indeksregulering er at kompensere for ændrede priser undervejs i byggeprocessen – ikke at efterregulere tidligere betalte ydelser.

Selvom parterne havde aftalt ABT 93, tog Voldgiftsretten udgangspunkt i ABT 18 § 32, hvoraf principperne fra det tidligere pris- og tidscirkulære (nr. 174 af 1991) er indarbejdet. Disse blev anvendt til at udfylde det uklare aftalevilkår.

Metoden, som altanfirmaet anvendte – at tage en samlet median for alle betalinger i byggeperioden – blev underkendt. I stedet skulle reguleringen ske med udgangspunkt i arbejdernes faktiske udførelsestidspunkt, hvilket stemte overens med ØENS Advokatfirmas vurdering.

Ordlyden af aftalevilkåret talte ikke imod en sådan fortolkning, idet indeksreguleringen fortsat vil skulle ske af hele entreprisesummen, dog således at indeksreguleringen vil skulle foretages med udgangspunkt i, hvornår de enkelte arbejder er udført. Afslutningsvist anvendte Voldgiftsretten koncipistreglen til begrundelse for resultatet, da altanfirmaet, som havde udformet aftalevilkåret, måtte bære risikoen for fortolkningstvivl.

Sagens udfald og omkostninger

A/B Mønten blev frifundet for altanfirmaets krav på ca. 1.173.213,67 kr.

”Vi kan kun varmt anbefale ØENS til andre foreninger”

“ Vi har gennem hele forløbet oplevet ØENS Advokatfirma som særdeles kompetente inden for entrepriseretten, indeksreguleringen og udregningen af denne, særligt da dommeren har givet os 100% medhold i ØENS Advokatfirma udregninger. Det er meget komplekst stof i forhold til praksis, lovgivning og præcedens fra tidligere sager, og det var meget trygt at have Johan og hans team med på vores side. De gav os klar og ærlig rådgivning – og ikke mindst sørgede de for, at vi kom sikkert i mål med en afgørelse, som vi føler er både er rimelig og retfærdig. Vi kan kun varmt anbefale ØENS til andre foreninger, der står i en lignende situation.

– Jesper Gry, bestyrelsesmedlem i A/B Mønten

Voldgiftsrettens afgørelse er et vigtigt eksempel på, hvordan uklare indeksklausuler kan få stor økonomisk betydning – og hvorfor det betaler sig at søge specialistrådgivning i komplekse entreprisesager.

Hent den fulde afgørelse her

Indeksreguleringskrav? Undgå at betale for meget – få vurderet jeres sag i tide

Har I modtaget krav om indeksregulering – og er I i tvivl om, hvad I egentlig skal betale?
I henhold til forældelsesloven er det afgørende at reagere inden for tre år fra kravet blev fremsat. Er jeres sag stadig inden for fristen, kan der være mulighed for at få kravet reduceret – eller helt afvist. Kontakt os, hvis I ønsker en vurdering af, hvordan jeres aftale skal forstås.

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Afdeling:

FAQ – Indeksregulering i entreprisekontrakter

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om indeksregulering i entreprisekontrakter. FAQ’en giver et overblik over hvad indeksregulering er, hvornår det kan anvendes, og hvilke juridiske faldgruber der ofte opstår i praksis for boligforeninger, bygherrer og entreprenører.

Den 17. marts 2026 blev der afsagt kendelse i voldgiftssag C-16777 mellem entreprenøren og A/B Birkedommergården.

Sagen udsprang af en entreprise om udskiftning af brugsvands- og centralvarmeinstallationer samt etablering af ny varmecentral på en ejendom i København NV. Entreprenøren krævede i alt 2.284.945,90 kr. inkl. moms, mens andelsboligforeningen påstod frifindelse. Resultatet blev, at entreprenøren alene fik tilkendt 571.167,03 kr. inkl. moms med procesrente fra den 8. oktober 2024. Samtidig blev entreprenøren pålagt at betale 100.000 kr. i sagsomkostninger til foreningen, og voldgiftsomkostningerne blev fordelt med 3/4 til entreprenøren og 1/4 til foreningen.

Kendelsen er interessant, fordi den meget tydeligt viser, hvor svært det kan være for en entreprenør at få betaling for ekstraarbejder, når aftalesedler ikke er underskrevet, ikke er varslet rettidigt eller først fremsendes efter aflevering. Samtidig er kendelsen en vigtig påmindelse om, at også bygherrens modkrav om mangler, driftstab og erstatning skal bevises ordentligt.

Sagen kort opsummeret

Parterne havde indgået entreprisekontrakt den 29. august 2022. AB Forenklet med tilføjelser var en del af aftalegrundlaget. Entreprisesummen var 10.413.175 kr. inkl. moms, og kontrakten indeholdt blandt andet en særlig procedure for betaling, tidsplan, dagbod og håndtering af ekstraarbejder. Det fremgik udtrykkeligt, at oplæg til aftalesedler løbende skulle indsendes til tilsynet, og at ekstraarbejder ikke måtte iværksættes uden tilsynets attestering samt bestyrelsens skriftlige samtykke sammen med fast aftalt pris.

Under sagen stod det klart, at projektet blev mere komplekst end først forudsat. Der opstod blandt andet problemer med mere omfattende asbest i kælderen end forventet, og det førte til ændringer i projektets praktiske udførelse. Der blev også udfærdiget hele 108 aftalesedler med en samlet værdi på godt 4,6 mio. kr. Men kun aftalesedlerne til og med nr. 42 fremgik af byggemødereferaterne og var behandlet mellem parterne undervejs. De senere aftalesedler, nr. 43-108, var ikke underskrevet og fremgik ikke af byggemødereferaterne. Tvisten kom særligt til at handle om 20 af disse aftalesedler for cirka 1,6 mio. kr.

Sagen kom derfor ikke blot til at handle om, hvorvidt arbejdet faktisk var udført, men i høj grad om bevis, varsling, procedure og sammenhængen mellem projektmaterialet og de senere fremsatte ekstrakrav.

Det centrale spørgsmål i kendelsen

Det centrale spørgsmål var ikke alene, om entreprenøren havde udført yderligere arbejde, men om entreprenøren havde bevist, at der var tale om betalingsberettigede ekstraarbejder.

Kendelsen kredser især om fem hovedspørgsmål:

• Kan entreprenøren kræve morarenter, når der ikke løbende er reageret på den påstået for sene betaling?
• Kan entreprenøren kræve dækningsbidrag af udgåede arbejder, hvis parterne i praksis har aftalt noget andet?
• Kan entreprenøren kræve betaling for ekstraarbejder uden underskrevne aftalesedler?
• Hvilken betydning har det, at aftalesedler først fremsendes efter aflevering?
• Hvor stærkt skal bygherrens bevis være for modkrav om mangler og erstatning?

Det er netop denne kombination, der gør kendelsen særligt relevant for andelsboligforeninger, ejerforeninger, bygherrerådgivere, entreprenører og rådgivere i byggesager.

Entreprenørens krav: over 2,2 mio. kr.

Entreprenørens samlede krav bestod af fire hovedposter:

• morarenter for for sent betalte fakturaer på 117.929,80 kr.
• ubetalte kontraktarbejder på 517.000,78 kr.
• ubetalte ekstraarbejder på 1.611.632,50 kr.
• yderligere rentekrav (“opfordringer”) på 38.382,82 kr.

Bygherren bestred i det væsentlige kravet på ekstraarbejder og gjorde desuden gældende, at entreprisen var afleveret med mangler, at foreningen havde haft en ekstraudgift til HOFOR på grund af utilstrækkelig afkøling af fjernvarmevandet, og at entreprenøren skulle erstatte udgifter til nye CTS-følere.

Morarenter: man kan ikke tie i næsten to år og så kræve rente

Et af de mest praktiske punkter i kendelsen handler om morarenter.

Kontrakten angav en betalingsfrist på 20 dage, men parterne var uenige om, hvorvidt det var 20 kalenderdage eller 20 arbejdsdage. Voldgiftsretten tog imidlertid ikke endeligt stilling til den fortolkning, fordi sagen i stedet blev afgjort ud fra entreprenørens passivitet. Retten lagde til grund, at bygherren konsekvent havde betalt senere end entreprenørens forståelse af fristen, men også at entreprenøren i næsten to år undlod løbende at kræve morarente eller gøre opmærksom på, at betalingerne efter entreprenørens opfattelse var for sene. Først ved klageskriftets indlevering den 8. oktober 2024 blev der rejst et samlet krav på 117.929,80 kr. i morarente. Under de omstændigheder fandt voldgiftsretten ikke grundlag for at give entreprenøren medhold i morarentekravet.

Det er et stærkt signal fra kendelsen: Selv hvis en part principielt måtte have ret i sin fortolkning af en betalingsfrist, kan passivitet og manglende løbende reaktion blive afgørende.

Dækningsbidrag ved udgåede arbejder: udgangspunktet kan fraviges ved aftale

Et andet vigtigt spørgsmål var, om entreprenøren kunne kræve dækningsbidrag af udgåede arbejder.

Efter AB Forenklet § 20, stk. 5, har entreprenøren som udgangspunkt ret til dækningsbidrag, når dele af entreprisen udgår. Men voldgiftsretten understregede samtidig, at parterne ikke er afskåret fra at aftale noget andet. Netop det fandt retten sket her. Retten lagde vægt på, at aftaleseddel 70 først fremkom næsten et år efter, at aftalen om at lade arbejderne udgå var indgået, og at den første version af aftalesedlen blev sendt uden beregning af dækningsbidrag. På den baggrund fandt voldgiftsretten, at der var indgået aftale om, at arbejderne udgik uden betaling af dækningsbidrag. Entreprenøren fik derfor ikke medhold i kravet på 233.464 kr. ekskl. moms.

Det gør kendelsen praktisk vigtig: Standardudgangspunktet i AB er ikke nødvendigvis nok, hvis parternes efterfølgende adfærd og kommunikation viser, at der er aftalt noget andet.

Ekstraarbejder uden underskrevne aftalesedler: muligt i teorien, svært i praksis

Kendelsens vigtigste del handler om ekstraarbejder.

Voldgiftsretten slog først fast, at en entreprenør ikke automatisk er afskåret fra at kræve betaling for ekstraarbejder, blot fordi der ikke foreligger en underskrevet aftaleseddel. Entreprenøren kan efter omstændighederne få betaling, hvis det på anden måde bevises, at bygherren har godkendt arbejdet, eller hvis kravet efter bevisførelsen i øvrigt må anses for berettiget.

Men retten understregede samtidig, at bevisbyrden bliver skærpet, når:

• aftalesedlerne ikke er underskrevet,
• de ikke er behandlet efter den aftalte procedure,
• de ikke er omtalt på byggemøder,
• og navnlig når de først fremsendes efter aflevering, selv om arbejdet angiveligt er udført længe før.

Det er den helt centrale entrepriseretlige læring fra kendelsen.

Hvorfor de fleste ekstraarbejder blev afvist

Entreprenøren gjorde krav gældende for en lang række aftalesedler, blandt andet om asbestforhold, afpropning, midlertidige rør, omkoblinger, ændret rørføring, forlænget byggepladsdrift, lukning af ekstra huller, ekstra svejserør og rengøring af loftrum.

Asbestkravet blev ikke bevist tilstrækkeligt: Vedrørende aftaleseddel 43 om asbest omkring gamle bøsninger i seks opgange fandt retten ikke, at det fremlagte materiale dokumenterede asbestsanering ud over det forudsatte. Retten lagde også vægt på, at et så væsentligt problem ikke sås omtalt på byggemøderne. Kravet blev derfor afvist.

Afpropning og midlertidige løsninger blev afvist: Aftalesedler om afpropning af rør til loft, ekstraordinær omkobling og træk af midlertidige rør blev ligeledes afvist, blandt andet fordi de vedrørte arbejder udført længe før aftalesedlernes datering, og fordi retten ikke fandt det tilstrækkeligt bevist, at der var tale om betalingsberettigede ekstraarbejder.

Ændringer i kælderrørføring udløste ikke betaling: Entreprenøren gjorde gældende, at tegningerne ikke kunne følges, fordi der var højdeforskelle, installationer og praktiske forhold i kælderen. Men voldgiftsretten lagde vægt på, at projektmaterialet indeholdt fotos, at forholdene kunne besigtiges før tilbud, og at det i beskrivelserne fremgik, at tegningerne var vejledende, og at der kunne forekomme afvigelser i rørføringen. Derfor blev også disse krav afvist.

Forlænget byggepladsdrift og mistet dækningsbidrag blev afvist: Et krav på ekstra byggepladsomkostninger og mistet dækningsbidrag som følge af påstået forsinkelse blev ligeledes afvist. Retten fandt ikke dokumenteret, at forsinkelsen alene skyldtes asbestforholdene i kælderen, og lagde vægt på, at entreprenøren ikke løbende havde varslet krav om tidsfristforlængelse eller rejst økonomiske krav undervejs, heller ikke da bygherren truede med dagbod.

Ekstra lukning af huller blev afvist: Et større krav på lukning af 309 ekstra huller ved rørgennemføringer i kælderen blev også afvist, fordi bygherren ikke på forhånd var varslet om behov og pris og derfor ikke havde haft mulighed for at tage stilling eller kontrollere omfanget.

Det gennemgående mønster i voldgiftsrettens begrundelse var:

• aftalesedlerne kom for sent,
• kravene var ikke varslet undervejs,
• de fremgik ikke af byggemødereferater,
• og dokumentationen bestod i for høj grad alene af forklaringer og interne opgørelser.

De få ekstraarbejder, som entreprenøren faktisk fik betaling for

Entreprenøren fik dog delvist medhold på enkelte poster. Voldgiftsretten godkendte krav vedrørende:

• aftaleseddel 62 på 16.723 kr. ekskl. moms,
• aftaleseddel 64 på 17.350 kr. ekskl. moms,
• aftaleseddel 73 på 4.640 kr. ekskl. moms,
• og aftaleseddel 108 delvist, svarende til 4.640 kr. ekskl. moms for 8 montørtimer, men ikke materialer.

Samlet udgjorde det 43.333 kr. ekskl. moms, svarende til 54.166,25 kr. inkl. moms.

Det er værd at bemærke, at det netop var de poster, hvor retten fandt et tilstrækkeligt konkret bevisgrundlag, eller hvor bygherren helt eller delvist ikke havde bestridt, at arbejdet faktisk var udført som ekstraarbejde. Kendelsen viser dermed, at ekstraarbejder uden underskrift ikke er umulige at få betalt, men at det kræver et helt andet og mere robust bevisbillede.

Mangelsindsigelser: ensidige opgørelser er ikke nok

Bygherren gjorde gældende, at entreprisen fortsat var mangelfuld, og at de resterende mangler oversteg værdien af entreprenørens påståede resttilgodehavende. Det krav nåede imidlertid ikke igennem. Voldgiftsretten lagde vægt på, at der ikke var gennemført syn og skøn, men alene fremlagt en ensidigt indhentet erklæring udarbejdet af bygherrens egen rådgiver. Dertil kom, at bygherren ikke havde præciseret tilstrækkeligt, hvilke mangler der konkret blev gjort gældende, og hvad det ville koste at afhjælpe dem. Derfor kunne retten ikke tage stilling til indsigelsen, og bygherren fik ikke medhold i dette modkrav.

Det er et vigtigt modstykke til kendelsens skrappe linje over for entreprenørens ekstrakrav: Også en bygherre skal bevise sine modkrav ordentligt.

HOFOR og CTS-følere: bygherrens øvrige modkrav faldt også

Bygherren krævede også refusion for ekstraudgifter til HOFOR som følge af for høj returtemperatur på fjernvarmevandet samt erstatning for udgifter til nye CTS-følere. Heller ikke disse krav blev taget til følge. Vedrørende HOFOR bemærkede voldgiftsretten, at det i et projekt med midlertidig installation kan være vanskeligt at sikre fuld udnyttelse af fjernvarmen, og retten fandt ikke godtgjort, at den manglende afkøling skyldtes forhold, som entreprenøren kunne gøres erstatningsansvarlig for. Vedrørende CTS-følerne fandt retten ikke tilstrækkeligt bevist, at de gamle følere skulle genbruges, eller at entreprenøren derfor havde handlet ansvarspådragende ved at kassere dem.

Sagens udfald og økonomiske resultat

Ved den endelige opgørelse lagde voldgiftsretten til grund, at der resterer 517.000,78 kr. inkl. moms af entreprisesummen. Hertil kom de godkendte ekstraarbejder på 54.166,25 kr. inkl. moms. Det samlede beløb, som bygherren skulle betale til entreprenøren, blev derfor 571.167,03 kr. inkl. moms med procesrente fra den 8. oktober 2024. Set i forhold til entreprenørens oprindelige krav på over 2,28 mio. kr. er det et markant reduceret resultat. Hertil kommer, at entreprenøren blev pålagt at betale 100.000 kr. i sagsomkostninger til bygherren, og at voldgiftsomkostningerne blev fordelt med 3/4 til entreprenøren og 1/4 til bygherren.

Kendelsen er derfor i realiteten et klart signal om, at et stort ekstrakrav ikke står stærkt, når dokumentation, varsling og procedure ikke er på plads.

Hvad kan bygherrer, boligforeninger og entreprenører lære af kendelsen?

Denne kendelse giver en række meget konkrete læringer.

• Aftalesedler skal håndteres løbende: Når kontrakten kræver løbende forelæggelse, godkendelse og fast pris, bliver det meget svært at komme bagefter og “rydde op” efter aflevering.
• Ekstraarbejder skal varsles snarest muligt: Selv hvis arbejdet er nødvendigt og udført i bygherrens interesse, svækkes kravet betydeligt, hvis varsling udebliver, og økonomien ikke drøftes undervejs.
• Uunderskrevne aftalesedler kan i princippet anerkendes: Men bevisbyrden bliver skærpet. Det kræver typisk langt mere end interne opgørelser og efterfølgende forklaringer.
• Byggemødereferater betyder meget: Når de tidlige aftalesedler faktisk blev behandlet korrekt på byggemøder, blev det endnu sværere for entreprenøren at forklare, hvorfor de senere krav ikke blev håndteret på samme måde.
• Besigtigelse og projektmateriale kan flytte risikoen: Hvis forholdene i kælder, loft eller teknikrum har været synlige ved besigtigelse, eller hvis beskrivelserne gør opmærksom på, at tegninger er vejledende, kan det være svært for entreprenøren senere at gøre gældende, at forholdene udløser ekstra betaling.
• Passivitet kan koste renter: Et morarentekrav bør ikke først komme frem samlet efter lang tid. Reaktion skal ske løbende.
• Også bygherren skal bevise sine modkrav: Mangelsindsigelser, driftstab og erstatningskrav kræver konkret og efterprøveligt bevis. En ensidig rådgiveropgørelse er ofte ikke nok.

Hvorfor kendelsen er vigtig i praksis

Kendelsen er vigtig, fordi den rammer direkte ned i nogle af de mest almindelige konflikter i renoverings- og installationsentrepriser:

• Hvornår er noget indeholdt i kontrakten?
• Hvornår er noget et ekstraarbejde?
• Hvad hvis entreprenøren løser problemerne praktisk, men ikke får økonomien aftalt samtidigt?
• Hvad gør man, hvis afleveringstidspunktet flytter sig undervejs?
• Hvor meget betyder byggemødereferater, projektmateriale og faktisk adfærd?

For andelsboligforeninger og andre professionelle eller semiprofessionelle bygherrer er kendelsen en stærk påmindelse om værdien af klare procedurer og aktiv byggestyring. For entreprenører er den en tilsvarende påmindelse om, at man ikke bør udføre omtvistede arbejder på kredit af en senere forklaring.

Ekstraarbejder, aftalesedler eller økonomisk tvist i jeres byggesag?

Set fra et entrepriseretligt perspektiv er kendelsen et godt eksempel på, at voldgiftsretter ofte ser mindre på den efterfølgende fortælling og mere på det samtidige spor: kontrakt, varsler, referater, dokumentation og adfærd undervejs. Det er sjældent nok, at et arbejde “måtte udføres”, hvis den økonomiske konsekvens ikke samtidig blev løftet korrekt ind i projektets beslutningsspor. Det er samtidig værd at hæfte sig ved, at retten ikke opstiller et absolut formkrav om underskreven aftaleseddel i enhver situation. Men jo længere man bevæger sig væk fra den aftalte procedure, og jo senere et krav fremsættes, desto tungere bliver bevisbyrden.

Hvis I står i en tvist om ekstraarbejder, forsinkelse, mangler eller betaling i en entreprise, er det afgørende at få vurderet sagen tidligt.

En hurtig juridisk afklaring kan være forskellen på et dokumenteret krav og et krav, der falder på manglende varsling eller utilstrækkeligt bevis.

Kontakt en specialist hos ØENS Advokatfirma og få afklaret jeres næste skridt.

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Afdeling:

FAQ – ekstraarbejder, aftalesedler og AB Forenklet

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om ekstraarbejder, aftalesedler, dækningsbidrag, morarenter og mangelsindsigelser i byggesager.

Det kan som udlejer være svært at navigere i de komplekse regler i lejeloven, hvad enten man udlejer sin ejerlejlighed, er andelshaver/bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening eller er ejer af et større udlejningskompleks.

Artiklen nedenfor redegør kort for definitionen af de gældende regler samt de praktiske konsekvenser for både andelsboligforeninger og øvrige udlejere i forbindelse med at vurdere, hvorvidt et lejemål er omfattet af de såkaldte småhusregler eller om ejendommen anses for at være en storejendom, hvor lejefastsættelse og administrationen kan være mere kompleks.

Definition af småhus og storejendom: Generelle regler for udlejning

I den daglige administration af udlejningsboliger er det afgørende at kende forskellen mellem begreberne ’småhus’ og ’storejendom’, som finder anvendelse i regulerede kommuner. Denne kategorisering kan have direkte betydning for huslejefastsættelse, varslinger ved lejeforhøjelser, vedligeholdelsespligt og meget mere, hvorfor det er vigtigt at vide, hvilke regler ens lejemål er omfattet af. Det oprindelige formål med at skelne mellem de to typer var, at reglerne for administrationen af mindre ejendomme skulle lempes. Dette har ikke altid vist sig at være tilfældet i praksis.

Ifølge lejelovens regler fastlægges ejendommens status primært ud fra forholdene den 1. januar 1995. En ejendom, som dengang omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, betegnes som et småhus. Er antallet af beboelseslejligheder derimod mere end 6, klassificeres ejendommen som en storejendom – uanset eventuelle ændringer i antallet senere hen. Var en ejendom derfor en storejendom den 1. januar 1995 vil den som klart udgangspunkt også være det i dag. En ejer af 1 enkelt ejerlejlighed, der udlejer sin bolig, vil derfor – alt afhængig af omstændighederne tilbage i 1995 – godt kunne være omfattet af de ofte mere omstændelige regler om storejendomme, selvom det rent logisk bør være et småhus. Virker reglerne i lejeloven ikke komplicerede nok, bliver de særligt komplicerede ved andelsboligforeninger.

Særligt vedrørende andelsboligforeninger

Andelsboligforeninger, der indeholder mere end 6 beboelseslejligheder vil som udgangspunkt ikke anses for en storejendom, såfremt andelsboligforeningen den 1. januar 1995 ikke lejede mere end 6 beboelseslejligheder ud.

Det er dog en betingelse for at falde ind under småhusreglerne, at ejendommen til stadighed har været ejet af en andelsboligforening. Med andre ord, vil en ejendom, der den 1. januar 1995 lejede 6 eller færre lejeboliger ud, men senere blev solgt, ikke nødvendigvis være omfattet af småhusreglerne, hvis ejendommen samlet har mere end 6 beboelseslejligheder. Denne fortolkning af reglerne fremgår af højesteretsdommen TBB 2014.689, hvor højesteret fandt, at en ejendom, med i alt 10 lejligheder, der den 1. januar 1995 var ejet af en andelsboligforening, og kun lejede 2 af lejlighederne ud, var omfattet af småhusreglerne. Ejendommen blev senere solgt til en privat udlejer, hvortil højesteret fandt, at ejendommen skiftede status fra småhus til storejendom, idet ejendommen som helhed skiftede status fra andelsboligforening til privat udlejningsejendom.

Selvom det er forholdene pr. 1. januar 1995, der primært er afgørende for om der er tale om et småhus, kan det i følge lejeloven have betydning, at ejendommen på daværende tidspunkt var ejet af en andelsboligforening. Det må teoretisk også antages, at det ikke har betydning, at ejendommen senere hen igen overgår til at være ejet af en andelsboligforening. Dette kan illustreres med følgende eksempel:

Eksempel:

En ejendom med 40 beboelseslejligheder bliver i 1993 omdannet til en andelsboligforening, hvor 8 af lejlighederne bliver lejet ud. 2 af lejlighederne bliver i 1994 omdannet til andelsboliger, således at andelsboligforeningen den 1. januar 1995 kun lejer 6 beboelseslejligheder ud. Lejlighederne vil nu jf. lejeloven anses for at være omfattet af småhusreglerne.

I 2002 bliver hele andelsforeningens ejendom solgt til en privat udlejer, der lejer alle 40 lejligheder ud. Selvom udgangspunktet er, at det er antallet af lejligheder den 1. januar 1995, der er afgørende, vil ejendommen og lejemålene nu anses for at være omfattet af regler for storejendomme.

Ejendommen bliver i 2008 igen omdannet til en andelsboligforening, der lejer 2 lejligheder ud. De 2 lejeboliger må som udgangspunkt fortsat være omfattet af reglerne om storejendomme, selvom der den 1. januar 1995 var færre end 6 lejeboliger i ejendommen. 

Vigtigheden af due diligence ved ejendomskøb

Er man derfor privat udlejer og har man i sinde at købe en andelsboligforening er det ikke sikkert, at ejendommen vil forblive en småhusejendom i følge lejeloven, selvom det er de regler, der gælder for andelsboligforeningen. Denne ændring påvirker blandt andet huslejefastsættelse, varslingsprocedurer og vedligeholdelsespligter, hvorfor en grundig dokumentation og vurdering af ejendommens oprindelige forhold pr. 1. januar 1995 er essentielt i sin due diligence inden købet.

Fremleje i andelsboligforeninger

På samme måde skal man som andelsboligforening være opmærksom på, hvornår foreningen blev etableret, samt hvor mange lejeboliger, der var i ejendommen den 1. januar 1995, da selv en forening med kun 1 eller 2 lejeboliger, på baggrund af eksemplet ovenfor, kan betragtes som en storejendom i følge lejeloven, og dermed have væsentlig betydning for de forpligtelser og rettigheder både udlejer og lejer har.

Denne sondring kan ligeledes have afgørende betydning, når en andelshaver fremlejer sin andelsbolig ud, da reglerne også følger med i fremlejeforhold. En andelshaver, der fremlejer sin bolig ud, skal derfor ligeledes være opmærksom på, hvilke regler der gælder for hele ejendommen, da det ellers kan have store konsekvenser for de regler, der gør sig gældende i lejeforholdet.

Har du brug for juridisk bistand?

At finde vej gennem lejelovgivningens komplekse regler kan være en udfordring. Hos ØENS Advokatfirma tilbyder vi rådgivning i øjenhøjde til udlejere, uanset om det drejer sig om småhuse eller storejendomme. Vi sikrer, at dine udlejningsforhold er i overensstemmelse med gældende lovgivning og hjælper med at undgå potentielle juridiske faldgruber. Hvis du ønsker at drøfte dine udlejningsforhold nærmere, kan du kontakte advokat Johan Iversen Møller på jim@oadv.dk, advokatfuldmægtig Fabiano Lusso på fab@oadv.dk, eller Jakob Holm Hansen på jhh@oadv.dk.

Tal med en specialist på området

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

FAQ – Udlejer du et lejemål i et småhus eller en storejendom?

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om udlejning af bolig eller erhverv i henholdsvis småhuse og storejendomme. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvilke regler der gælder, og hvilke forhold du bør være opmærksom på som udlejer.

Når din forening står overfor et renoverings- eller byggeprojekt, spiller bygherrerådgiveren en central rolle for en succesfuld gennemførelse af projektet. Bygherrerådgiveren repræsenterer foreningen i den daglige styring og ledelse af projektet – og tager sig ofte godt betalt. Det er derfor på sin plads, at stille krav til bygherrerådgiveren og at kende til bygherrerådgiverens ansvar. Men hvad kan man egentlig forvente, at bygherrerådgiveren leverer for sit honorar? Og hvordan reagerer man, hvis bygherrerådgiveren ikke lever op til forventningerne og vedkommendes ansvar? Det kan du blive klogere på i denne artikel. God læselyst.

Få aftalen på plads

Hvor det ofte er lettere og mere håndgribeligt, for foreningen og dennes bestyrelse, at forholde sig til om entreprenøren leverer det han skal, så er det i langt de fleste tilfælde vanskeligere og mere diffust at finde frem til, hvad bygherrerådgiven egentlig skal levere for sit honorar, hvornår det ikke er godt nok og hvordan en sådan given situation skal håndteres.

Det første sted at starte er i parternes aftale. Rådgiveraftalen. Her er der typisk et afsnit, der hedder ”rådgiverens ydelse”. Dette punkt udgør det juridiske grundlag for, hvad bygherrerådgiven skal levere for at være berettiget til at modtage sit honorar. Teksten bør være udarbejdet på en måde, hvor den anvender nogle af ’branchens indarbejdede standardudtryk’ for typiske rådgiverydelser. Som et minimum bør teksten forholde sig til projektering, udbud, byggeledelse og tilsyn. Og det er en god idé at præcisere omfanget af de enkelte dele. F.eks.: På hvilket stadie af projektet skal opgaven udbydes, eller hvor ofte skal der være byggemøder og tilsyn. Det kan også anbefales at henvise til en af de ydelsesbeskrivelser som ARK og FRI har udarbejdet, f.eks. YBL18, som lægger sig op ad ABR18.

Bygherrerådgiverens ydelse

I renoveringssager på foreningsejendomme ser vi sjældent fejl eller problemer i projektfasen. Det skyldes nok, at renoveringssagerne ligner hinanden meget fra sag til sag, og at projekteringen derfor oftest er ganske ukompliceret. Man bør dog være opmærksom på usædvanlige konstruktioner, som f.eks. udbud af altanprojekter i hovedentreprise eller modsat udbud på facaderenovering på byggeprogram.

I udbudsfasen har bygherrerådgiveren en vigtig rolle i at forstå forskellene i de modtagne tilbud, og at præsentere sådanne for foreningen – således at den bedste entreprenør kan vælges. Medmindre der er givet offentlige støttemidler til byggeriet, er foreningen som udgangspunkt ikke underlagt udbudsregler eller andre lovkrav i forhandlingsfasen og kan frit vælge den ønskede entreprenør. Selvom udgangspunktet altid vil være at vælge den billigste entreprenør, er dette ikke nødvendigvis den bedste løsning.

Når byggeriet er under udførelse, forestår bygherrerådgiveren byggeledelse og tilsyn. Byggeledelse er den overordnende tidsmæssige og økonomiske styring af byggeriet, mens tilsyn betyder, at rådgiveren går ud på byggepladsen og kontrollerer, om entreprenøren er kommet så langt som vedkommende siger til byggemøderne og om kvaliteten er i orden. Dette bliver skrevet ned i byggeriets stadeopgørelse, som danner grundlag for entreprenørens a conto faktureringer. Bygherrerådgiveren skal kontrollere, at entreprenøren ikke fakturerer for mere end stadet tilsiger. Bygherrerådgiveren skal dog også være opmærksom på særlige aftaler i entreprisekontrakten om betalingsbetingelser. Sidst men ikke mindst skal bygherrerådgiveren sørge for, at byggeriet skrider frem som planlagt. Og i modsat fald varsle entreprenøren om eventuelle konsekvenser af en forsinkelse. Typisk en aftalt dagbod.

Bygherrerådgiverens fuldmagt

Bygherrerådgiveren optræder overfor entreprenørerne på vegne af foreningen. Ofte vil foreningens bestyrelse ikke være til stede på de ugentlige byggemøder. Det er let for både bygherrerådgiver og entreprenør at få den opfattelse, at bygherrerådgiveren kan råde på foreningens vegne i enhver henseende. Dette er dog ikke tilfældet. I AB18-reglerne er der indsat grænser for bygherrerådgiverens fuldmagt. Bygherrerådgiveren kan således godkende ekstraarbejder på 50.000 kr. samt tidsfristforlængelse på op til 5 arbejdsdage. Herudover skal foreningens godkendelse indhentes, medmindre andet er aftalt. En god arbejdsmetode for bygherrerådgiveren er at anvise til godkendelse ved foreningen. Derved har vedkommende ikke taget stilling på foreningens vegne, men blot givet sin anbefaling til foreningen, som så tager endelig stilling.

Bygherrerådgiverens ansvar

Hvis bygherrerådgiveren selv begynder at tage beslutninger om byggeriets økonomi og tidsplan uden at konsulterer foreningen, risikerer vedkommende at ifalde ansvar, hvis foreningen lider tab som følge af sådanne dispositioner. Et eksempel på tab kan være at der er udbetalt for meget i entreprisesum til en entreprenør, der efterfølgende går konkurs.

Hvis der opstår berettiget tvivl om bygherrerådgiverens ansvar for et tab, bør sagen anmeldes til bygherrerådgiverens ansvarsforsikring, som herefter vurderer, om der skal bet­ales erstatning til foreningen. Ansvarsforsikringsselskabets afgørelse er ikke endelig juridisk bindende for parterne. Foreningen kan således godt gå i forhandling med bygherrerådgiveren eller forsikringsselskabet om kravets størrelse. I sidste ende må sagen indbringes for domstolene eller Voldgift, hvis parterne ikke kan blive enige.

Udover ansvar for fejl, kan bygherrerådgiveren også miste retten til at modtage sit honorar, hvis der er mangler ved rådgivningen. På samme måde som, at der sker tilbagehold i entreprisesummen overfor entreprenøren ved fejl eller mangler ved selve byggeriet, kan foreningen altså tilbageholde beløb i bygherrerådgiverens honorar, hvis den aftalte ydelse ikke er blevet leveret eller har været mangelfuld. Et eksempel på en mangel ved bygherrerådgiverens ydelse kunne være, at vedkommende ikke løbende har opdateret byggeriets tidsplan eller stade, således at det er muligt for foreningen løbende at vurdere om entreprenørens a conto begæringer er berettigede eller ej.

Har du brug for hjælp?

Har du brug for hjælp til at vurdere, om din bygherrerådgiver lever op til sine forpligtelser, er du altid velkommen til at kontakte ØENS entrepriseadvokat Johan Iversen Møller.

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Entreprenørens sikkerhedsstillelse, i form af en garanti fra en bank eller et forsikringsselskab, er et vigtigt og integreret element i, hvordan byggebranchen fungerer. Hvorfor er det nu lige sådan? Og hvilke faldgruber skal man særligt være opmærksom på – både som bygherre og entreprenør? Læs med her.

Hvad er en arbejdsgaranti?

En arbejdsgaranti er som sagt en fast bestanddel af en almindelig entreprisesag – over en vis størrelse – og er rodfæstet i de almindelige juridiske betingelser, AB 18 eller ABT 18, der som regel arbejdes efter i branchen. Ifølge AB 18 §9 skal entreprenøren stille sikkerhed for opfyldelse af sine forpligtelser over for bygherren senest 8 arbejdsdage efter, at entrepriseaftalen er indgået, medmindre andet fremgår af udbudsmaterialet eller entreprisesummen er under 1 mio. kr. (bagatelgrænsen). Sikkerheden skal stilles i form af en betryggende pengeinstitutgaranti, kautionsforsikring eller på anden betryggende vis.

Betryggende sikkerhed

Sikkerheden skal, som det fremgår af reglen, være betryggende, hvilket i praksis indebærer, at den skal være udstedt af en velanset garantistiller – enten bank eller forsikringsselskab. Af og til ser man, at entreprenøren i sit tilbud henviser til, at vedkommende er dækket af en brancheorganisations garanti – f.eks. Byg Garanti – og derfor ikke stiller en arbejdsgaranti. Dette er dog vildledende og bunder – i de fleste tilfælde – i en misforståelse hos entreprenøren ift., hvad disse branchegarantiordninger dækker. Grundlæggende kan man sige, at disse garantiordninger dækker forbrugerforhold, typisk ikke nybyggeri og op til et i ordningen fastsat maksimumbeløb. Entreprenøren opfylder derfor ikke sin pligt til at stille en arbejdsgaranti efter AB-reglerne, ved at være medlem af sådanne garantiordninger.  

Garantien skal stilles ved aftalens indgåelse

Et andet vigtigt element er, hvornår arbejdsgarantien stilles. Man ser ofte at tidspunktet for, hvornår garantien skal løbe fra, forsøges at flyttes til et senere tidspunkt f.eks. entreprisens opstart på byggepladsen. Herved sparres der penge i provision. Det kan dog være dumme penge at spare. Grunden til at det er bestemt i AB-reglerne at garantien skal stilles senest 8 dage efter kontraktindgåelse er for at sikre, at entreprenøren har den nødvendige kreditværdighed fra starten. En entreprenør, som ikke kan stille den aftalte arbejdsgaranti ved aftalens indgåelse, udgør en advarselslampe for bygherren. Garantistillelsen tjener dermed et andet væsentligt formål, udover at garantere for entreprenørens evne til at levere de aftalte arbejder undervejs i entreprisen.

Garantien har sammenhæng med betalingsbetingelserne

Vi siger som regel, at der er 3 grundlæggende forhold bygherren skal have styr på for at vurdere risikoen i entreprisen. 1 – hvem er din aftalepart, 2 – hvornår skal der betales, og 3 – hvilken sikkerhed stiller entreprenøren. Hvis forhold 1 og 3 er godkendte, er der mulighed for at kunne justere forhold i entreprenørens favør. AB-reglerne er grundlæggende et bygherrevenligt regelsæt og særligt i forhold til betalingsbetingelser. Derfor oplever mange entreprenører, at de kommer til at agere kassekredit for bygherre undervejs i byggeriet. Mange sunde entreprenørvirksomheder er igennem tiderne gået konkurs på grund af denne likvidationsklemme i branchen.

Derfor er der også et fornuftigt incitament for begge parter til at fravige betalingsbestemmelserne i AB 18 (ABT 18). Således har entreprenøren mulighed for at finansiere materialeindkøb mv. på en fornuftig måde. Nogle gange ser man dog, at alle 3 ovennævnte forhold er negative. Entreprenørselskabet er en usikker selskabskonstruktion eller er uerfaren med det pågældende arbejde, betalingsbetingelser er forrykket, så der er rigtig meget forudbetaling og der er aftalt en anden form for sikkerhed eller slet ingen end den der er foreskrevet i AB 18. Er det tilfældet bør det få bygherres alarmklokker til at ringe.

Lidt praktik

AB-udvalget, der står bag udarbejdelsen af AB 18, har også udarbejdet en skabelon til en garantitekst for arbejdsgarantier. Dermed er det let at bruge arbejdsgarantier og du behøver ikke nødvendigvis at læse det med småt. Sørg blot for at spørge indtil, om garantiteksten følger standardteksten i skabelonen.

Mange af de store udbydere af har professionelle systemer, der gør det let at håndterer arbejdsgarantierne i digital form. Dette er ikke altid tilfældet med mindre pengeinstitutter, ligesom prisen for at få stillet en arbejdsgaranti her, kan være ganske høj. Hvis du er entreprenør, kan der være god grund til at spørge dig selv om du betaler for meget for at få stillet dine arbejdsgarantier. Særligt for mindre entreprenørvirksomheder vil brancheorganisationernes fælles garantiordning – ”Byggefagenes Fælles Garantiordning” (BFG) være en attraktiv løsning. Den vil hvert fald kunne bruges som en målestok i en forhandling med eget pengeinstitut. Vilkårene ligger offentligt tilgængelig på garantiordningens hjemmeside.

Har du brug for hjælp

Har du for hjælp til at vurdere en arbejdsgaranti i din byggesag? Så er du altid velkommen til at kontakte ØENS Advokatfirmas entrepriseadvokat Johan Iversen Møller for en snak om garantistillelse i entreprise.

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Byggebranchen oplever netop nu et voldsomt pres pga. materialemangel og forsinkelsesleverancer af byggematerialer. Krigen i Ukraine er en forstærkende faktor, men mange forsyningskæder var allerede, inden krigsudbruddet, belastede efter Coronaepidemien. Force majeure bliver flittigt anvendt som begrundelse, når der opstår forsinkelse i byggeriet – især i disse tider. Men hvad skal der egentlig til for at få tidsfristforlængelse med henvisning til force majeure?

Hvad er force majeure

Force majeure er et almindeligt aftaleretligt begreb. Det dækker over ekstraordinære omstændigheder, som ligger udenfor parternes egen rækkevidde som f.eks. krig, blokade, naturkatastrofer mv. Begrebet er grundlæggende det samme, men dog med enkelte forskelle indenfor køberetten – f.eks. ved køb af byggematerialer, eller hvis det er i en entreprisesammenhæng. I leverandørforhold vil force majeure typisk være reguleret i leverandørens salgs- og leveringsbetingelser, mens det i entreprise typisk er reguleret ved ABs bestemmelser om force majeure (AB 18 § 39). En drøftelse om force majeure skal altid tage sin begyndelse i parternes aftalegrundlag. Hvad er der aftalt i forhold til tid? Er der en bindende tidsplan eller en aftalt leveringsdato? Hvis ikke, giver det ikke nødvendigvis mening at diskutere force majeure. Konklusionen er ofte, at materialeleverandøren har sikret sig bedre end entreprenøren ift. at komme igennem med et krav baseret på force majeure i aftalegrundlaget.

Reklamation og dokumentation

Den part, der ønsker at påberåbe sig force majeure, skal snarest muligt fremsende en skriftlig reklamation til modparten. Og derefter inden for rimelig tid fremskaffe dokumentation for forholdet. Det er ikke nok at fremvise generelle informationer om en ’force majeure’-begivenhed. Man skal også kunne sandsynliggøre, at netop den forsinkede leverance, er blevet forsinket pga. ’force majeure’-begivenheden.

Eksempel: I forhold til krigen i Ukraine, er det altså ikke tilstrækkeligt at henvise til den generelle mangel på trævarer på verdensmarkedet for træ. Hvis man derimod kan påvise, at det pågældende produkt eller råvarer til produktionen kommer fra krigshærgede områder i Ukraine, vil dette sandsynligvis være nok bevis for force majeure.

Det er vigtigt at udvise fleksibilitet og samarbejde

Økonomistyrelsen har for nyligt opfordret offentlige bygherrer og indkøbere til at udvise forståelse for private leverandører i den åbenlyst svære situation, som mange af dem står i. Som privat bygherre kan det være en god idé at have samme udgangspunkt. Dog bør man som privat bygherre altid kræve at ovennævnte to krav om reklamation og dokumentation, bliver overholdt af entreprenøren eller leverandøren.

Vi ser pt. en række eksempler på meddelelser til forbrugerkunder, som ikke indeholder tilstrækkelig dokumentation for force majeure i den konkrete sag. Hvis du oplever dét, kan det være en god idé at søge juridisk rådgivning.  

Har du brug for hjælp til at vurdere force majeure i din bygge- eller anlægssag?

Du er altid velkommen til at kontakte advokat Johan Iversen Møller for en snak om din konkrete sag. Johan rådgiver primært indenfor byggejura med særligt fokus på entrepriseret i forhold til indgåelse af entreprisekontrakter, spørgsmål om mangler, forsinkelser og ekstraarbejder, førelse af rets- og voldgiftssager samt udbudsretlige og konkurrenceretlige spørgsmål relateret til byggeri.

Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Selvom der i de seneste par år, har været forholdsvist stille om konkurrencereglerne i bygge- og anlægsbranchen, er sådanne ”fredstider” ikke ensbetydende med at der skal hviles på laurbærrene. Det er vigtigt at være compliance med konkurrenceloven. Med et såkaldt ”complianceprogram” eller mere mundret ”adfærdsregler for overholdelse af konkurrenceregler” sikrer du din virksomhed mod at blive en del af branchens næste kartelsag.

Det er derfor rettidig omhu at være på forkant med begivenheder og investere i at overholde konkurrencereglerne i din virksomhed. Ved ØENS hjælper vi din virksomhed igennem alle faser af jeres compliance indsats.

Introduktion til compliance

Compliance er et lidt fint begreb, som bedst kan oversættes til ”det systematiske arbejde med at sikre overholdelse af gældende regler”. Compliance er derfor ikke begrænset til overholdelse af konkurrencereglerne. Det kan også bruges indenfor andre regeltunge områder som f.eks. bank og finansiering eller GDPR.

Arbejdet med compliance kan overordnet opdeles i fire faser:

• Undersøgelse
• Udarbejdelse
• Implementering
• Opfølgning

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen har i 2015 udarbejdet en vejledning i konkurrenceretlig compliance med den lidt tunge titel: ”Hvad kan din virksomhed gøre for at overholde konkurrencereglerne? Vejledning om compliance”. Denne giver dig en kort og brugbar introduktion til dit arbejde med konkurrenceretlig compliance i din virksomhed.

Et nicheområde i fokus

Et af ØENS specialkompetenceområder er konkurrenceret og compliance specifikt målrettet anlægs- og byggebranchen. Vi udarbejder komplette complianceprogrammer til jeres virksomhed. Vi sikrer gennem undervisning, at jeres medarbejdere er opdateret med den nødvendige viden til at kunne holde jer ude af karteller og andre konkurrencebegrænsende samarbejder.

Vi hjælper med alle dele af jeres complianceindsats; fra etablering af et helt nyt complianceprogram til de enkelte dele af et eksisterende set-up – f.eks. undervisning af medarbejdere i konkurrenceregler, kontrolindsatser eller udarbejdelse af retningslinjer og processer i virksomheden.

Er underentreprise ulovligt?

Som et eksempel, der fylder rigtig meget i de fleste entreprenørvirksomheders complianceindsats, er spørgsmålet om, hvornår det kan være ulovligt at lave underentrepriseaftaler. Svaret på det spørgsmål er ikke nødvendigvis helt enkelt. Men grundlæggende set kan man sige, at underentrepriser med konkurrerende virksomheder under visse betingelser kan være problematiske. Det bør begrænses eller måske helt undgås. Derimod vil underentrepriser med ikkekonkurrenter næsten altid være uproblematiske.

Har du brug for hjælp?

Blev du inspireret til at gå i gang med din egen complianceindsats eller tage den til næste niveau eller bare få den eksisterende indsats støvet af, så er du altid velkommen til at kontakte advokat Johan Iversen Møller ved ØENS Advokatfirma.

Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

ØENS Advokatfirma lancerer nu et helt nyt skræddersyet juridisk koncept, der skal hjælpe foreninger og andre bygherrer trygt igennem deres byggesag.

Konceptet er i første omgang udviklet til vores foreningsejendomme. Her er behovet for juridisk rådgivning særligt vigtigt fordi bestyrelsen ofte står med et stort ansvar for at byggesagen forløber korrekt. Her er ØENS Juridiske Byggerådgivning en ekstra tryghed for bestyrelsesmedlemmerne og dermed for hele foreningen. F.eks. ved at undgå en situation med en entreprenør, der går konkurs midt i byggeriet, uden at der er stillet garanti for arbejdet, eller ved at bygherrens tekniske rådgiver ikke leverer det rette fagtilsyn undervejs i byggeriet, med den konsekvens, at mangler ved entreprenørens arbejde ikke opdages og håndteres rettidigt. I sidste ende kan en dårlig håndteret byggesag indebære juridisk – og dermed økonomisk ansvar for bestyrelsens medlemmer.

Men derudover kan konceptet også bruges af private bygherrer. Det spænder fra det unge par, der skal bygge deres første hus, til mere professionelle ejendomsudviklere, der skal opføre eller renovere en udlejnings- eller erhvervsejendom.

Vi ser et øget behov for ’hands-on’ juridisk rådgivning i byggesager i takt med at andre dele af samfundet bliver mere specialiseret. Byggesager er ofte en kompliceret proces, hvor der kan være store fordele ved at have en juridisk rådgiver fast tilknyttet sagen fra start til slut, siger advokat Johan Iversen Møller. I stedet for at advokaten først kontaktes, når entreprenøren har forladt pladsen og alle rasler med sablen, vender vi det på hovedet og tilknytter advokaten allerede fra starten. Det tror vi på kan begrænse de store konflikter.

Hvad går konceptet ”ØENS Juridiske Byggerådgivning” ud på?

Den juridiske rådgiver tilknyttes byggeprojektet fra starten, og følger det på nært hold hele vejen igennem byggeriets faser – fra projektering, udbud, udførelse og helt frem til afleveringen af byggeriet. Den juridiske rådgiver leverer nogle klart definerede og højt fagligt kompetente juridiske ydelser f.eks. sikring af udbudsmaterialets kvalitet, en juridisk kvalitetskontrol af den valgte entreprenør eller ved at sørge for at bygherrens eventuelle dagbodskrav bliver fremsat korrekt, fortæller advokat Johan Iversen Møller. Dermed slipper bygherren for bekymringer om, hvornår den juridiske rådgiver skal kontaktes. Vi tager den nødvendige dialog med byggeriets andre parter som f.eks. den tekniske bygherrerådgiver og entreprenøren.

Hvordan er idéen opstået?
Alt i samfundet bliver mere specialiseret, og det gælder også inden for byggejura. Det at yde systematisk juridisk byggerådgivning hører ikke længere kun de store offentlige byggeprojekter til.

Hvordan adskiller produktet sig fra andre i branchen?

Traditionelt har det fungeret sådan i byggebranchen, at den tekniske bygherrerådgiver kommer med de nødvendige juridiske dokumenter såsom udbudsbetingelser, entreprisekontrakter mv. Derudover har aktører i byggebranchen ikke bekymret sig så meget om jura, men i stedet ‘blot’ koncentreret sig om det der blev bygget. Problemet med denne model er dog, at den tekniske rådgiver ikke er jurist og ikke påtager sig ansvaret for de juridiske forhold. Det er der mange, der ikke har opfattet, og nogle tekniske rådgivere er heller ikke gode nok til at forklare kunderne om deres egne begrænsninger.

Der er også en del ejendomsadministratorer, der sælger juridisk rådgivning sammen med deres byggeadministrationsaftale. Denne juridiske rådgivning er dog oftest ikke tilstrækkeligt dybdegående eller specialiseret til nutidens behov. Nogle gange sælges byggesagsadministration sammen med byggeteknisk rådgivning, hvilket kan medføre en interessekonflikt.

Disse forhold fører i mange sager til, at det juridiske ansvar falder mellem to stole. Det ender ofte med at bygherren eller foreningen står tilbage med risikoen selv, hvis tingene går galt.

ØENS Juridiske Byggerådgivning er selvfølgelig ikke en mirakelkur, der garanterer, at et byggeri ikke kan løbe ind i problemer. Men vores mål er, at vi vil skabe tryghed og ordentlighed for vores kunder, når de står mit i en byggesag, som i sig selv kan være en stressende proces.

Hvad koster det?

Udgangspunktet er, at man indgår en fastprisaftale som udgør 1 % af de samlede byggeomkostninger. Satsen falder så til 0,75 % over 10 mio. kr. og til 0,5 % over 25 mio. kr., ligesom der er en minimumspris på kr. 25.000. Man kan også vælge at betale efter medgået tid. Det kan være en god idé i byggesager med helt særlige behov.

Hvad gør jeg, hvis jeg gerne vil vide mere?
Du er altid velkommen til at kontakte mig – Johan Iversen Møller – eller min kollega Thomas Valentin for at høre mere om ”ØENS Juridiske Byggerådgivning”.

Kontakt en specialist

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Thomas Hvas Valentin

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling: