Når en andelsbolig skal sælges, er der ofte mere på spil end dokumenter, underskrifter og datoer.

For sælger kan det være afslutningen på mange år i boligen. For køber kan det være begyndelsen på et nyt hjem. Og for bestyrelsen er det en overdragelse, der skal gennemføres korrekt og i overensstemmelse med både lovgivningen, foreningens vedtægter og den praksis, der gælder i foreningen.

På papiret kan processen virke enkel: En andelshaver vil sælge, en køber vil overtage, og parterne skal blive enige om prisen. I praksis opstår der hurtigt flere spørgsmål:

• Hvem må købe boligen?
• Skal en venteliste bruges først?
• Hvad må sælger kræve for andelen?
• Hvordan værdiansættes forbedringer?
• Hvilke dokumenter skal køber have?
• Hvem kontrollerer prisen?
• Og hvornår kan salgssummen afregnes?

Hos ØENS Ejendomsadministration håndterer vi andelsoverdragelser som en del af administrationen af andelsboligforeningen. Vi hjælper med at skabe en klar og ensartet proces omkring dokumenter, prisopgørelse, overdragelsesaftale, godkendelse og afregning. Den konkrete fremgangsmåde afhænger altid af foreningens vedtægter, administrationsaftale og regler om blandt andet ventelister, vurdering, el- og VVS-tjek og godkendelse af køber. Derfor bør sælger kontakte bestyrelsen eller administratoren, før boligen bliver lovet til en bestemt køber.

Hvad er en andelsoverdragelse?

Ved en andelsoverdragelse sælger en andelshaver sin andel i andelsboligforeningen og overdrager brugsretten til en bestemt bolig til køber. Køber overtager altså ikke en ejerlejlighed eller en selvstændig del af ejendommen. Køber bliver medlem af andelsboligforeningen og får gennem medlemskabet ret til at bruge den tilknyttede bolig. Det er en vigtig forskel.

Prisen på en andelsbolig kan ikke frit fastsættes på samme måde som prisen på en ejerbolig. Salget skal følge reglerne i andelsboligloven, og foreningens vedtægter regulerer ofte, hvem boligen kan sælges til, og hvordan processen skal gennemføres. Bestyrelsen skal samtidig godkende overdragelsesaftalen.

En andelsoverdragelse omfatter typisk:

• overtagelse, eventuelt tilbagehold og endelig afregning
• afklaring af foreningens salgsprocedure
• håndtering af eventuelle ventelister
• vurdering og dokumentation af forbedringer
• opgørelse af den højeste lovlige pris
• udlevering af nøgleoplysninger og øvrige dokumenter
• godkendelse af køber
• udarbejdelse og underskrift af overdragelsesaftalen
• betaling og håndtering af eventuelle rettigheder i andelen

Sådan foregår en andelsoverdragelse hos ØENS

Processen kan variere fra forening til forening. Nedenfor beskriver vi det typiske forløb, når ØENS Ejendomsadministration håndterer overdragelsen.

1. Sælger kontakter bestyrelsen eller administratoren

Det første skridt bør være at kontakte bestyrelsen eller foreningens administrator. Her afklarer vi blandt andet:

• om foreningen har interne eller eksterne ventelister
• om sælger selv kan finde en køber
• hvordan køber skal godkendes
• om der skal udarbejdes en vurderingsrapport
• om foreningen kræver el- eller VVS-tjek
• hvilke dokumenter sælger skal fremskaffe
• hvilke frister der gælder
• hvilke gebyrer og omkostninger der er forbundet med overdragelsen

Jo tidligere processen bliver afklaret, desto lettere er det at planlægge en realistisk overtagelsesdato. Sælger bør derfor ikke vente, til der allerede står en køber klar, som forventer at kunne overtage boligen inden for få uger.

2. Prisgrundlaget bliver dokumenteret

Før den højeste lovlige salgspris kan opgøres, skal der være styr på andelens værdi, forbedringer, vedligeholdelsesstand, eventuelle mangler og relevant inventar. Hvis foreningens vedtægter eller praksis kræver en vurderingsrapport, bliver boligen gennemgået af den vurderingsmand, foreningen anvender. Sælger bør samtidig samle dokumentation for blandt andet:

• køkken og badeværelse
• el- og VVS-arbejde
• ændringer af boligens indretning
• gulve, skabe og faste installationer
• materialer og håndværkerudgifter
• eget arbejde
• godkendelser fra bestyrelsen
• byggetilladelser og andre myndighedstilladelser
• autorisationer og installatørerklæringer

Manglende dokumentation kan gøre vurderingen vanskeligere og forsinke overdragelsen. Læs mere om forbedringer, vurdering og dokumentation i en andelsbolig.

3. Den rette køber findes

Hvem der må købe boligen, afhænger i høj grad af foreningens vedtægter. Nogle foreninger har en intern venteliste, hvor eksisterende andelshavere eller personer med en særlig tilknytning til foreningen skal spørges først. Andre har en ekstern venteliste. I nogle foreninger kan sælger selv finde en køber. Vedtægterne kan også indeholde særlige regler om overdragelse til eksempelvis:

• ægtefælle eller samlever
• børn eller forældre
• søskende
• andre personer i husstanden
• personer på en intern eller ekstern venteliste

Sælger bør ikke love boligen til en bestemt person, før administratoren har afklaret, om vedtægternes rækkefølge og eventuelle ventelister skal følges først.

4. Køber og sælger indsender oplysninger

Når en køber er fundet, skal administratoren have de nødvendige oplysninger til at udarbejde overdragelsen. Det vil typisk være oplysninger om:

• sælger og køber
• den aftalte salgspris
• overtagelsesdatoen
• eventuelt finansieringsforbehold
• forbedringer og inventar
• eventuelle prisnedslag
• sælgers bank og eventuelle lån i andelen
• købers finansiering
• særlige aftaler mellem parterne

Overdragelsesaftalen kan først færdiggøres, når de nødvendige dokumenter og oplysninger er modtaget. Behandlingstiden afhænger derfor blandt andet af, om materialet er komplet, om køber er godkendt, og om der er særlige forhold, der skal undersøges.

5. Køber modtager dokumenterne

Køber skal have et reelt grundlag for at vurdere både boligen og den forening, køber bliver medlem af. Inden aftalen om salget bliver indgået, skal køber blandt andet modtage nøgleoplysninger og en række dokumenter om foreningen. Det omfatter foreningens vedtægter, seneste årsregnskab og budget, referatet fra den seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamlinger, en eventuel vedligeholdelsesplan, energimærket og vejledningen om maksimalpris og overpris. Køber skal desuden have:

• nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen
• en erklæring om væsentlige ændringer
• nøgleoplysningsskemaet for den konkrete andelsbolig
• prisopstilling
• oplysninger om forbedringer og inventar
• relevante vurderings- og kontrolrapporter
• selve overdragelsesaftalen og dens bilag

Formålet er ikke bare at opfylde en formalitet. Køber skal have mulighed for at forstå foreningens økonomi, lån, boligafgift, vedligeholdelsesbehov og regler, før aftalen bliver indgået. Andelsboligforeningen skal udlevere de tre nøgleoplysningsskemaer til sælger senest ti arbejdsdage efter, at sælger har bedt om dem. Foreningen kan overlade den praktiske udfyldelse og udlevering til eksempelvis administratoren.

6. Overdragelsesaftalen bliver udarbejdet og underskrevet

Overdragelsesaftalen samler de centrale oplysninger om handlen. Den vil typisk beskrive:

• hvilken andel der bliver overdraget
• hvem der sælger og køber
• overtagelsesdatoen
• den samlede pris
• andelens værdi
• forbedringer
• inventar
• eventuelle fradrag
• betalingsvilkår
• eventuelle forbehold
• eventuelt tilbagehold
• bestyrelsens godkendelse

Både sælger og køber bør læse aftalen og bilagene grundigt, før de skriver under. Det gælder ikke kun den samlede pris. Parterne bør også kontrollere datoer, inventar, forbehold, finansiering, frister og eventuelle særlige aftaler. Er noget uklart eller forkert, bør det afklares før underskriften. Det er væsentligt lettere at rette en fejl, inden aftalen er indgået, end efter køber har overtaget boligen.

7. Bestyrelsen godkender overdragelsen

Bestyrelsen skal godkende overdragelsesaftalen og prisen. Det praktiske arbejde kan være overladt til administratoren, en vurderingsmand eller andre rådgivere. Bestyrelsen skal dog fortsat have et tilstrækkeligt grundlag for at godkende overdragelsen og sikre, at prisen ikke overstiger det lovlige maksimum. Det er blandt andet relevant at kontrollere:

• at vedtægternes salgsprocedure er fulgt
• at den rette køber er fundet
• at forbedringer og inventar er opgjort korrekt
• at eventuelle fradrag er medtaget
• at prisen holder sig inden for maksimalprisreglerne
• at køber opfylder betingelserne for medlemskab
• at de nødvendige dokumenter er udleveret

Opstår der tvivl om lovligheden af prisen, vedtægterne eller bestyrelsens ansvar, kan foreningen få juridisk hjælp gennem ØENS Advokatfirmas rådgivning til andelsboligforeninger.

8. Købesummen indbetales

Køber skal indbetale købesummen efter de vilkår og frister, der fremgår af overdragelsesaftalen. Hvis køber finansierer købet med et banklån, bør finansieringen være afklaret i god tid. Banken vil typisk efterspørge foreningens regnskab, budget, vedtægter, nøgleoplysninger og oplysninger om foreningens lån. Det er ikke kun købers private økonomi, banken vurderer. Foreningens økonomi og gæld kan også få betydning for bankens vurdering af købet.

9. Køber overtager boligen

På overtagelsesdagen mødes køber og sælger normalt for at udlevere nøgler og praktiske oplysninger. Sælger bør blandt andet udlevere:

• nøgler og adgangsbrikker
• postkassenøgler
• eventuelle vaskekort
• manualer og garantibeviser
• oplysninger om hårde hvidevarer
• relevant dokumentation for forbedringer
• praktiske oplysninger om boligen

Boligen skal være afleveret i den stand, parterne har aftalt. Det kan være en god idé at notere antallet af udleverede nøgler, eventuelle måleraflæsninger og forhold, som køber og sælger bliver enige om på overtagelsesdagen.

10. Salgssummen bliver afregnet

Afregningen sker efter vilkårene i overdragelsesaftalen og foreningens procedure. Hvis der er registreret lån, pant, udlæg eller andre rettigheder i andelen, skal disse forhold håndteres, før restbeløbet kan udbetales til sælger. Administratoren kan også skulle modregne eksempelvis restancer, gebyrer eller andre beløb, som skal betales i forbindelse med overdragelsen. Sælger bør derfor ikke nødvendigvis forvente at modtage hele salgssummen på selve overtagelsesdagen. Det konkrete tidspunkt for udbetalingen afhænger blandt andet af:

• overdragelsesaftalens vilkår
• købers indbetaling
• sælgers bankforhold
• registrerede rettigheder i andelen
• eventuelle restancer
• eventuelt tilbagehold
• om der er indsigelser efter overtagelsen

Hvis en del af salgssummen er tilbageholdt, bliver beløbet frigivet efter de frister og betingelser, der står i overdragelsesaftalen.

Hvad må en andelsbolig koste?

Prisen på en andelsbolig er underlagt maksimalprisreglerne. Maksimalprisen er den højeste pris, sælger lovligt må kræve. Den er ikke nødvendigvis den pris, boligen skal sælges til. Prisen består grundlæggende af:

• værdien af andelen i foreningens formue
• værdien af individuelle forbedringer
• eventuelt tillæg eller fradrag for boligens vedligeholdelsesstand
• værdien af relevant fast installeret eller særligt tilpasset inventar

Andelsboliglovens § 5 fastlægger rammerne for maksimalprisen, og foreningens vedtægter kan have betydning for den konkrete beregning og overdragelsesproces. Sælger kan godt vælge at sælge under maksimalprisen. Sælger må derimod ikke kræve en pris over det lovlige loft. Det gælder også, hvis overprisen forsøges skjult gennem urimeligt dyrt inventar, løsøre eller andre betalinger, som reelt er en betingelse for at få boligen. Bestyrelsen skal ved godkendelsen sikre, at den samlede pris holder sig inden for reglerne.

Forbedringer, vedligeholdelse og mangler

Forbedringer er ofte det område, hvor der opstår flest spørgsmål. Et nyt køkken, et badeværelse eller nye installationer kan have en værdi ved salget. Men værdien svarer ikke nødvendigvis til det beløb, sælger oprindeligt har betalt. Der skal blandt andet tages højde for:

• arbejdets oprindelige pris
• forbedringens alder
• afskrivning
• den faktiske stand
• om arbejdet er lovligt udført
• om det nødvendige materiale kan dokumenteres
• om eget arbejde kan medregnes
• eventuelle mangler eller vedligeholdelsesefterslæb

Socialministeriet oplyser, at ABF’s forbedringskatalog og afskrivningskurve anses som en branchenorm ved beregningen af forbedringer. Den konkrete forenings vedtægter og vurderingsprocedure skal dog stadig følges. En vurderingsrapport er ikke et universelt lovkrav ved enhver andelsoverdragelse. Mange foreninger bruger dog en fast vurderingsmand, fordi det giver en ensartet vurdering af forbedringer, inventar, mangler og vedligeholdelsesstand. Det konkrete krav skal findes i foreningens vedtægter eller salgsprocedure.

El- og VVS-forhold

Mange andelsboligforeninger kræver et el- eller VVS-tjek ved salg. Det kan være relevant, hvis der eksempelvis er lavet:

• nyt køkken eller badeværelse
• vaskemaskine eller opvaskemaskine
• gulvvarme
• ændringer af vandinstallationer
• ændringer af afløb
• nye elinstallationer
• flytning af køkken
• ændringer af ventilation

Kravet om kontrol afhænger af foreningens vedtægter og praksis. Hvis der bliver konstateret ulovlige eller mangelfulde forhold, skal det afklares, om sælger skal udbedre dem før overdragelsen, eller om de skal håndteres gennem prisopgørelsen eller overdragelsesaftalen. Det er bedst at opdage problemerne tidligt. Et ulovligt afløb eller en mangelfuld elinstallation få dage før overtagelsen kan forsinke hele salget.

Løsøre og inventar

Sælger og køber kan godt aftale, at køber overtager inventar eller løsøre. Det er dog vigtigt at skelne mellem almindeligt løsøre og fast installeret eller særligt tilpasset inventar. Fast installeret inventar kan eksempelvis være:

• indbyggede skabe
• specialtilpassede løsninger
• integrerede hårde hvidevarer
• fastmonterede installationer

Almindeligt løsøre kan være:

• fritstående møbler
• lamper
• gardiner
• tæpper
• fritstående hårde hvidevarer

Almindeligt løsøre må ikke bruges til at omgå maksimalprisreglerne. Sælger kan derfor ikke kræve en urimeligt høj betaling for eksempelvis gardiner eller møbler som betingelse for, at køber får boligen. Det bør fremgå tydeligt af overdragelsesaftalen, hvad køber overtager, og hvilken pris der er knyttet til de enkelte genstande.

Hvem må købe andelsboligen?

Vedtægterne kan fastlægge både en rækkefølge og en række betingelser for, hvem der kan overtage boligen. Det kan blandt andet handle om:

• interne ventelister
• eksterne ventelister
• overdragelse til familie
• overdragelse til samlever
• bytte
• medlemskab
• bopælspligt
• bestyrelsens godkendelse af køber

Sælger kan derfor ikke nødvendigvis frit vælge mellem alle interesserede købere. Bestyrelsen og administratoren bør følge den samme procedure ved hver overdragelse. Det skaber større gennemsigtighed og mindsker risikoen for, at medlemmer eller købere bliver behandlet forskelligt.

Familieoverdragelse

En overdragelse til et barn, en forælder, en søskende, ægtefælle eller samlever kan føles mindre formel end et almindeligt salg. Men administrativt er det stadig en andelsoverdragelse. Der skal fortsat være styr på:

• vedtægterne
• købers ret til at overtage boligen
• maksimalprisen
• dokumenterne
• overdragelsesaftalen
• bestyrelsens godkendelse
• betaling og eventuelle rettigheder i andelen

Hvis boligen overdrages til en pris under maksimalprisen, kan der desuden opstå spørgsmål om eksempelvis gaveelementer eller andre private økonomiske forhold. Dette ligger uden for den almindelige administrative overdragelsesproces og bør ved behov afklares med en relevant juridisk eller skattemæssig rådgiver.

Hvis boligen sælges gennem en ejendomsmægler

En ejendomsmægler kan hjælpe sælger med markedsføring, fremvisninger og kontakt til interesserede købere. Det ændrer dog ikke på, at overdragelsen skal følge:

• andelsboligloven
• foreningens vedtægter
• eventuelle ventelister
• reglerne om maksimalpris
• foreningens godkendelses- og overdragelsesprocedure

Køber må ikke pålægges betalinger til sælger, mægler eller andre, som reelt betyder, at køber samlet betaler mere end den lovlige pris for at få boligen. Administrator og mægler bør derfor afstemme processen tidligt, så der ikke opstår uklarhed om køber, dokumenter, priser eller overtagelsesdato.

Hvis der opstår indsigelser efter overtagelsen

Efter overtagelsen kan køber opdage forhold, som ikke stemmer med overdragelsesaftalen, prisopgørelsen eller det udleverede materiale. Det kan eksempelvis handle om:

• manglende inventar
• uoplyste eller ulovlige installationer
• fejl i prisberegningen
• mangler ved boligen
• uenighed om forbedringer
• forhold, der ikke svarer til vurderingsrapporten

Det betyder ikke, at enhver utilfredshed automatisk giver køber et krav. Køber skal reagere inden for de frister og efter den procedure, der følger af overdragelsesaftalen. Sælger skal samtidig have mulighed for at forholde sig til indsigelsen. Hvis parterne ikke kan blive enige, kan det blive nødvendigt at inddrage vurderingsmanden, en fagperson eller en juridisk rådgiver.

Hvad skal sælger især huske?

Sælgers vigtigste opgave er at begynde i god tid og samle sin dokumentation. Det gælder især:

• fakturaer og kvitteringer
• dokumentation for eget arbejde
• el- og VVS-dokumentation
• installatørerklæringer
• byggetilladelser
• bestyrelsens godkendelser
• oplysninger om inventar
• tidligere vurderingsrapporter
• oplysninger om bank og lån
• ønsket overtagelsesdato

Sælger bør ikke indgå bindende aftaler med en køber eller love en bestemt overtagelsesdato, før administratoren har bekræftet, at processen kan gennemføres som ønsket.

Hvad skal køber især undersøge?

Som køber køber du ikke kun retten til at bruge en bolig. Du bliver også en del af foreningens fælles økonomi og beslutninger. Derfor bør du blandt andet undersøge:

• foreningens gæld og lånetyper
• boligafgiften
• regnskabet og budgettet
• kommende vedligeholdelsesprojekter
• referater fra generalforsamlinger
• vedtægter og husorden
• regler om fremleje og ombygning
• boligens forbedringer
• el- og VVS-forhold
• hvordan den samlede pris er beregnet

En relativt lav købspris fortæller ikke nødvendigvis hele historien. Foreningens økonomi og kommende projekter kan få stor betydning for de fremtidige boligudgifter.

Ønsker køber sin egen juridiske rådgiver, kan ØENS Advokatfirma hjælpe med juridisk rådgivning ved køb af andelsbolig.

Hvad skal bestyrelsen især være opmærksom på?

Bestyrelsen bør sikre, at foreningen har en klar og ensartet overdragelsesprocedure. Den bør blandt andet beskrive:

• hvornår sælger skal kontakte administrator
• hvordan ventelister håndteres
• hvordan køber godkendes
• om foreningen kræver vurderingsrapport
• om el- og VVS-tjek er påkrævet
• hvilke dokumenter sælger skal fremlægge
• hvordan forbedringer og inventar opgøres
• hvordan prisen bliver kontrolleret
• hvordan aftalen godkendes
• hvordan eventuelle indsigelser håndteres

En fast proces beskytter ikke kun bestyrelsen. Den gør også salget mere overskueligt for både sælger og køber.

Administratorens rolle ved andelsoverdragelsen

Administrator er ofte den praktiske tovholder gennem processen. Hos ØENS Ejendomsadministration kan arbejdet blandt andet omfatte:

• vejledning om foreningens procedure
• kontakt med sælger og køber
• håndtering af ventelister
• indsamling af dokumenter og oplysninger
• koordinering af vurdering og kontroller
• udarbejdelse af prisopstilling
• udlevering af nøgleoplysninger
• udarbejdelse af overdragelsesaftalen
• koordinering af underskrifter
• bestyrelsens beslutningsgrundlag
• håndtering af betaling og afregning
• dialog med banker og andre rettighedshavere
• opfølgning på eventuelle indsigelser

Administrator overtager ikke sælgers, købers eller bestyrelsens egne forpligtelser. Administrator skaber i stedet struktur omkring processen, sikrer at de nødvendige oplysninger bliver samlet, og hjælper parterne med at forstå, hvad næste skridt er.

Typiske fejl ved en andelsoverdragelse

Mange forsinkelser og konflikter skyldes ikke ond vilje. De skyldes, at processen bliver sat i gang i den forkerte rækkefølge. Det kan eksempelvis være, at:

• sælger finder en køber, før ventelisten er undersøgt
• overtagelsesdatoen aftales, før tidsplanen er afklaret
• dokumentationen for forbedringer mangler
• el- eller VVS-problemer opdages sent
• løsøre bliver prissat for højt
• køber ikke får alle nødvendige dokumenter
• finansieringen ikke er endeligt godkendt
• sælgers bank ikke har leveret de nødvendige oplysninger
• bestyrelsen ikke har en fast salgsprocedure
• parterne tror, at maksimalprisen automatisk er den aftalte salgspris

De fleste fejl kan forebygges ved at begynde tidligt og følge en tydelig proces.

Hvor lang tid tager en andelsoverdragelse?

Der findes ikke én tidsfrist, som passer til alle overdragelser. Tidsforløbet afhænger blandt andet af:

• foreningens vedtægter og eventuelle ventelister
• vurderingsrapport, el- og VVS-tjek
• dokumentation for forbedringer
• købers finansiering
• bestyrelsens godkendelse
• sælgers bankforhold
• den ønskede overtagelsesdato og om der er særlige problemer i boligen eller aftalen

En enkel overdragelse med komplet materiale kan gennemføres hurtigere end en overdragelse, hvor dokumentation mangler, installationer skal lovliggøres, eller en venteliste først skal høres. Sælger bør derfor kontakte administratoren så tidligt som muligt.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

En god andelsoverdragelse skal ikke kun være korrekt på papiret. Den skal også være overskuelig for de mennesker, der står midt i den.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger med at skabe en klar proces omkring overdragelserne. Vi koordinerer dokumenter, frister, prisopgørelse, aftaler, underskrifter og afregning, så bestyrelsen, sælger og køber ved, hvad der skal ske – og hvornår. Vi arbejder tæt sammen med foreningens bestyrelse og tager udgangspunkt i de konkrete vedtægter og den aftale, vi har med foreningen.

Når en sag kræver juridisk vurdering, kan ØENS Advokatfirmas specialister inddrages. Den juridiske rådgivning er en særskilt ydelse, men samspillet mellem administration og advokatbistand gør det lettere at få sagen placeret hos den relevante specialist. Læs mere om administration af andelsboligforeninger.

Har du spørgsmål?

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Andelsoverdragelse

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om andelsoverdragelse i andelsboligforeninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvad andelsoverdragelse er, hvilke regler der gælder, hvordan prisen fastsættes, og hvilke forhold både køber og sælger skal være opmærksomme på.

Et nyt tag. En ændring af boligafgiften. Nye vedtægter. Eller et forslag om altaner, gårdmiljø eller korttidsudlejning.

De beslutninger, der bliver truffet på generalforsamlingen, kan få betydning for både foreningens økonomi, ejendommens udvikling og den enkelte andelshavers hverdag i mange år frem. Derfor er generalforsamlingen mere end et årligt møde, der skal overstås. Det er her, andelshaverne får indblik i økonomien, vælger bestyrelsen og tager stilling til de større beslutninger om ejendommen og fællesskabet.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger med hele processen omkring generalforsamlingen – fra budget, regnskab og indkaldelse til den praktiske afvikling, referatet og opfølgningen bagefter. Hvis der undervejs opstår mere komplekse juridiske spørgsmål om eksempelvis vedtægter, beslutningskompetence, flertalskrav eller gyldigheden af en beslutning, kan specialisterne i ØENS Advokatfirma inddrages. Her får både bestyrelse og andelshavere et samlet overblik over det, der er værd at vide før, under og efter generalforsamlingen.

Hvad er en generalforsamling?

Generalforsamlingen er andelsboligforeningens øverste myndighed. Det er her, andelshaverne træffer de overordnede beslutninger om foreningens økonomi, ejendom og udvikling. Bestyrelsen varetager den daglige ledelse mellem generalforsamlingerne, men skal arbejde inden for de rammer, som generalforsamlingen og foreningens vedtægter har fastlagt. På den ordinære generalforsamling behandles typisk:

• bestyrelsens beretning
• årsregnskabet
• budgettet for det kommende år
• boligafgiftens størrelse
• fastsættelse af andelsværdien
• indkomne forslag
• valg til bestyrelsen
• eventuelle større vedligeholdelses- og forbedringsprojekter

Den præcise dagsorden og de konkrete regler afhænger dog af foreningens egne vedtægter. Det er derfor altid vedtægterne – og ikke en generel skabelon fra nettet eller praksis i naboforeningen – der skal findes frem først.

Begynd med foreningens egne vedtægter

Der findes ikke ét praktisk regelsæt for generalforsamlinger, som gælder ens for alle andelsboligforeninger. Mange af de centrale regler står i den enkelte forenings vedtægter. Det gælder blandt andet:

• hvornår den ordinære generalforsamling skal afholdes
• hvordan og med hvilket varsel der skal indkaldes
• hvornår andelshaverne senest kan indsende forslag
• hvem der kan deltage og stemme
• om der kan anvendes fuldmagt
• hvilket flertal forskellige beslutninger kræver
• hvem der skal underskrive referatet

Nogle foreninger har vedtægter, som tager udgangspunkt i Social- og Boligministeriets normalvedtægt eller ABF’s standardvedtægter. En normal- eller standardvedtægt gælder imidlertid kun for den konkrete forening, hvis den er blevet vedtaget som en del af foreningens egne vedtægter. Det betyder også, at et svar, der er korrekt i én andelsboligforening, ikke nødvendigvis kan overføres direkte til en anden.

Hvorfor er det vigtigt at deltage?

Det kan være fristende at springe generalforsamlingen over. Dagsordenen er måske lang, regnskabet teknisk, og flere af punkterne kan virke fjerne fra den almindelige hverdag i boligen. Men beslutningerne kan få meget konkrete konsekvenser. Forestil dig eksempelvis, at ejendommen skal have nyt tag. Projektet skal finansieres med et lån, og boligafgiften forventes derfor at stige. Eller at generalforsamlingen skal tage stilling til en vedtægtsændring, som begrænser mulighederne for fremleje.

Deltager du, kan du:

• stille spørgsmål til bestyrelsen, administrator og eventuelle rådgivere
• få forklaret regnskab, budget og projekter
• høre de øvrige andelshaveres synspunkter
• stille ændringsforslag, hvis reglerne tillader det
• bruge din stemme
• stille op til bestyrelsen

Generalforsamlingen er med andre ord det tidspunkt, hvor den enkelte andelshaver har den mest direkte mulighed for at påvirke foreningens retning.

Hvad hjælper ejendomsadministratoren med?

En ejendomsadministrator spiller ofte en central rolle i forberedelsen og gennemførelsen af generalforsamlingen. Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi blandt andet med:

• udarbejdelse af regnskab og budget
• forberedelse af dagsorden
• udsendelse af indkaldelse og bilag
• koordinering med bestyrelsen, revisor og øvrige rådgivere
• gennemgang af økonomiske konsekvenser ved forslag
• deltagerlister og fuldmagter
• praktisk afvikling af mødet
• dirigent- og referentrolle, når det indgår i administrationsaftalen
• stemmeoptælling
• udarbejdelse og udsendelse af referat
• opfølgning på de beslutninger, der bliver truffet

Som kunde hos ØENS får foreningen en fast ejendomsadministrator, der kender foreningen og dens historik. Det gør det lettere at skabe sammenhæng mellem tidligere beslutninger, den aktuelle økonomi og de forslag, som generalforsamlingen skal behandle.

Læs mere om ejendomsadministration til andelsboligforeninger.

Hvad er bestyrelsens rolle?

Selvom administratoren kan hjælpe med en stor del af processen, har bestyrelsen fortsat en vigtig rolle. Bestyrelsen skal blandt andet:

• beslutte, hvilke punkter den selv ønsker at sætte på dagsordenen
• gennemgå regnskab og budget
• tage stilling til indkomne forslag
• sikre, at relevante oplysninger og bilag bliver indsamlet
• forberede bestyrelsens beretning
• forklare baggrunden for større beslutninger og projekter
• følge op på generalforsamlingens beslutninger bagefter

Administrator kan hjælpe med struktur, økonomi, dokumenter og proces. Men bestyrelsen skal fortsat kunne forklare medlemmerne, hvorfor den anbefaler en bestemt beslutning. Særligt ved større projekter bør bestyrelsen være tydelig om både behovet, økonomien, alternativerne og konsekvenserne ved at vente.

Ordinær og ekstraordinær generalforsamling

Den ordinære generalforsamling afholdes normalt én gang om året. Det præcise tidspunkt følger af foreningens vedtægter. Mange foreninger placerer mødet efter regnskabsårets afslutning, så årsregnskabet og det kommende budget kan behandles. En ekstraordinær generalforsamling afholdes, når et spørgsmål ikke bør eller kan vente til næste ordinære møde.

Det kan eksempelvis være relevant, hvis:

• der skal træffes en hurtig beslutning om en byggesag
• bestyrelsen ikke længere er beslutningsdygtig
• et forslag skal behandles på ny
• der skal vælges nye bestyrelsesmedlemmer
• foreningen står over for en væsentlig økonomisk beslutning
• der er behov for en vedtægtsændring

Hvem der kan kræve en ekstraordinær generalforsamling, og hvordan den skal indkaldes, fremgår af den konkrete forenings vedtægter.

Indkaldelsen skal give medlemmerne mulighed for at forberede sig

Indkaldelsen er ikke kun en kalenderinvitation med dato og adresse. Den skal gøre det muligt for andelshaverne at forstå, hvilke spørgsmål de skal tage stilling til, og hvilke beslutninger der kan blive truffet. Indkaldelsesfristen og formkravene følger af foreningens vedtægter. Det kan eksempelvis være fastlagt, om materialet skal sendes digitalt, lægges i postkassen eller offentliggøres på foreningens beboerplatform. En indkaldelse vil typisk indeholde eller være ledsaget af:

• dagsorden
• årsregnskab
• budgetforslag
• indkomne forslag
• bestyrelsens egne forslag
• materiale om større projekter
• eventuelle forslag til vedtægtsændringer
• information om fuldmagter og deltagelse

Hvis væsentlige bilag mangler, kan medlemmerne have svært ved at træffe beslutning på et ordentligt grundlag. Det er især vigtigt, når generalforsamlingen skal godkende større økonomiske dispositioner eller ændringer, der påvirker andelshavernes rettigheder.

Dagsordenen sætter rammen for mødet

Dagsordenen fortæller, hvilke emner generalforsamlingen skal behandle. Den sætter samtidig grænsen for, hvilke bindende beslutninger der kan træffes. Et bredt punkt som “gårdprojekt” eller “nye vinduer” kan være tilstrækkeligt til en indledende drøftelse. Det er ikke nødvendigvis præcist nok, hvis generalforsamlingen skal godkende et færdigt projekt, en bestemt økonomisk ramme og en konkret finansiering. Ved større forslag bør materialet derfor gøre det klart:

• hvad der konkret foreslås
• hvad projektet eller beslutningen forventes at koste
• hvordan det skal finansieres
• om boligafgiften bliver påvirket
• hvilke usikkerheder der er
• hvilket mandat bestyrelsen får bagefter

Det gør både debatten og det efterfølgende arbejde lettere. Andelshaverne ved, hvad de stemmer om, og bestyrelsen får en mere præcis ramme for gennemførelsen.

Sådan stiller du et forslag

Som andelshaver kan du stille forslag til generalforsamlingen efter de regler og frister, der står i foreningens vedtægter. Et forslag kan eksempelvis handle om:

• fællesarealer
• cykelparkering
• husorden
• energiforbedringer
• gårdmiljø
• vedligeholdelse
• vedtægtsændringer
• bestyrelsens arbejdsgange

Et godt forslag beskriver ikke kun et ønske. Det fortæller også tydeligt, hvad generalforsamlingen konkret skal stemme om. Sammenlign disse to formuleringer:

“Jeg synes, vi skal have bedre cykelparkering.”

Og:

“Det foreslås, at bestyrelsen indhenter tilbud på etablering af yderligere 20 cykelpladser i gården og fremlægger et konkret projekt til beslutning på næste generalforsamling.”

Den anden formulering giver generalforsamlingen en faktisk beslutning at tage stilling til. Har forslaget økonomiske konsekvenser, bør du også beskrive dem så præcist som muligt.

Læs vores guide til, hvordan du stiller et godt forslag til generalforsamlingen, og se et eksempel på et forslag til generalforsamlingen.

Regnskab, budget og boligafgift

Regnskabet viser, hvordan foreningens økonomi faktisk har udviklet sig i det forgangne år. Budgettet viser, hvordan bestyrelsen og administratoren forventer, at økonomien vil udvikle sig i det kommende år. Som andelshaver bør du blandt andet være opmærksom på:

• om foreningens indtægter og udgifter har ændret sig væsentligt
• om renter og ydelser på lån har udviklet sig
• om foreningen har restancer
• hvor meget der afsættes til vedligeholdelse
• om større arbejder er indregnet
• om der er tilstrækkelig likviditet
• om boligafgiften foreslås ændret

En lav boligafgift er ikke nødvendigvis et mål i sig selv. Hvis foreningen samtidig undlader at spare op til nødvendige arbejder, kan regningen blot blive større senere. Derfor bør budgettet altid ses i sammenhæng med ejendommens tilstand og foreningens langsigtede planer. Hos ØENS hjælper administratoren bestyrelsen med at gøre økonomien forståelig og præsentere den, så andelshaverne får et reelt grundlag for at tage stilling.

Fastsættelse af andelsværdien

Generalforsamlingen tager ofte stilling til den andelsværdi, der skal gælde frem til næste ordinære generalforsamling. Andelsværdien hænger blandt andet sammen med ejendommens værdi, foreningens gæld og den valgte værdiansættelsesmetode. Generalforsamlingen skal ikke nødvendigvis vælge den højest mulige værdi. Bestyrelsen og andelshaverne kan også have behov for at tage højde for:

• kommende renoveringsprojekter
• økonomiske risici
• ændringer i renter og finansiering
• behovet for reserver
• foreningens samlede økonomiske robusthed

Det er derfor vigtigt, at værdiansættelsen bliver forklaret i et sprog, der er til at forstå. Administrator og revisor kan hjælpe med at belyse de økonomiske forudsætninger, mens en eventuel valuar kan redegøre for værdiansættelsen af ejendommen.

Vedligeholdelse og større byggesager

Et nyt tag, en facaderenovering eller en udskiftning af faldstammer kan være blandt de største beslutninger i foreningens levetid. Et godt beslutningsgrundlag bør blandt andet beskrive:

• hvorfor projektet er nødvendigt
• hvad arbejdet omfatter
• den forventede pris
• hvordan projektet skal finansieres
• betydningen for boligafgiften
• tidsplanen
• usikkerheder og mulige ekstraudgifter
• hvor langt bestyrelsens mandat skal række

Hos ØENS Ejendomsadministration kan vores byggesagsafdeling hjælpe foreningen med den økonomiske og administrative styring gennem hele projektet. Læs mere om byggesagsadministration og om, hvordan en vedligeholdelsesplan kan skabe overblik over ejendommens kommende behov.

Hvis der er behov for juridisk gennemgang af rådgiver- eller entrepriseaftaler, kan ØENS Advokatfirmas specialister i entrepriseret inddrages.

Hvem kan deltage og stemme?

Reglerne om deltagelse, stemmeret og fuldmagter står i foreningens vedtægter. Man bør derfor ikke gå ud fra, at alle andelsboligforeninger følger præcis samme regler. Vedtægterne kan blandt andet fastlægge:

• hvem der har adgang til generalforsamlingen
• hvem der har taleret
• hvor mange stemmer der er knyttet til en andel
• hvordan der stemmes ved flere ejere af samme andel
• hvem der kan modtage en fuldmagt
• hvor mange fuldmagter én person må medbringe
• om en rådgiver eller et husstandsmedlem må deltage

Kan du ikke selv deltage, bør du undersøge fuldmagtsreglerne i god tid. En mundtlig aftale eller en almindelig mail opfylder ikke nødvendigvis vedtægternes krav.

Hvordan foregår afstemningerne?

En afstemning kan foregå ved håndsoprækning, skriftligt eller digitalt, afhængigt af vedtægterne og den praktiske løsning. Ukomplicerede beslutninger afgøres ofte ved håndsoprækning, mens personvalg og mere omstridte forslag kan kræve en skriftlig eller hemmelig afstemning. Det nødvendige flertal afhænger af beslutningens karakter og foreningens vedtægter.

Almindelige beslutninger kan ofte træffes med simpelt flertal. Vedtægtsændringer og andre væsentlige beslutninger kræver typisk et kvalificeret flertal og kan være underlagt særlige krav til fremmøde. Det konkrete flertalskrav bør afklares før mødet.

Administrator kan hjælpe med at forberede stemmeprocessen og kontrollere deltager- og fuldmagtslister. Hvis der opstår tvivl om fortolkningen af vedtægterne eller et særligt flertalskrav, kan juridisk bistand være relevant.

Dirigenten holder styr på mødet

Generalforsamlingen vælger normalt en dirigent, der leder mødet og tager stilling til de formelle spørgsmål. Dirigenten skal blandt andet:

• vurdere, om generalforsamlingen er lovligt indkaldt
• godkende deltagere og fuldmagter
• lede debatten
• tage stilling til ændringsforslag
• fastlægge afstemningsformen
• oplyse det nødvendige flertal
• konstatere afstemningsresultatet

På en almindelig generalforsamling kan en erfaren administrator eller andelshaver ofte varetage rollen. Ved komplicerede vedtægtsændringer, større projekter eller forventede konflikter kan det være relevant at vælge en dirigent med juridisk erfaring. ØENS Ejendomsadministration kan hjælpe med den almindelige afvikling, mens ØENS Advokatfirma kan inddrages som juridisk rådgiver eller dirigent, når sagens karakter kræver det.

Ændringsforslag under generalforsamlingen

Debatten kan føre til, at nogen ønsker at ændre et udsendt forslag. Det kan eksempelvis være et forslag om at reducere projektets økonomiske ramme eller ændre tidspunktet for gennemførelsen. Et ændringsforslag kan som udgangspunkt behandles, hvis det holder sig inden for rammerne af det oprindelige punkt. Hvis ændringen derimod reelt skaber et helt nyt forslag med andre økonomiske eller praktiske konsekvenser, kan det være nødvendigt at behandle det på en ny generalforsamling.

Medlemmer, der ikke deltager, skal kunne stole på dagsordenen og det udsendte materiale. Det er dirigenten, der under mødet tager stilling til, om ændringsforslaget kan behandles.

Kan der træffes beslutninger under eventuelt?

Under punktet “eventuelt” kan andelshaverne rejse spørgsmål, komme med idéer og bede bestyrelsen undersøge et emne. Der bør derimod som udgangspunkt ikke træffes bindende beslutninger om nye forhold, som ikke fremgår af dagsordenen. Et spørgsmål fra eventuelt kan i stedet danne grundlag for et konkret forslag på en senere generalforsamling.

På den måde får alle andelshavere mulighed for at læse materialet og beslutte, om de vil deltage eller afgive fuldmagt.

Kan generalforsamlingen afholdes digitalt?

Muligheden for en digital eller hybrid generalforsamling afhænger af foreningens vedtægter og det valgte setup. En digital løsning skal give medlemmerne en reel mulighed for at:

• identificere sig
• følge debatten
• stille spørgsmål
• fremsætte ændringsforslag
• stemme sikkert
• deltage i eventuelle hemmelige afstemninger

Det bør derfor afklares i god tid, om vedtægterne giver den nødvendige mulighed, og hvordan mødet kan gennemføres forsvarligt i praksis. Administrator kan hjælpe med den praktiske planlægning og det digitale setup. Opstår der tvivl om det vedtægtsmæssige grundlag, bør spørgsmålet vurderes juridisk, før indkaldelsen sendes.

Referatet viser, hvad der blev besluttet

Referatet er generalforsamlingens dokumentation. Det behøver ikke gengive hvert eneste indlæg, men det skal tydeligt vise:

• hvilke forslag der blev behandlet
• hvilke ændringsforslag der blev stillet
• hvordan afstemningerne faldt ud
• hvilke personer der blev valgt
• hvilke beslutninger der blev truffet
• hvilket mandat bestyrelsen fik

Det er vigtigt, at referatet beskriver den endelige beslutning – ikke kun den oprindelige tekst fra indkaldelsen, hvis forslaget blev ændret under mødet. Administrator hjælper typisk med at udarbejde og udsende referatet efter de regler og frister, der følger af foreningens vedtægter. Referatet bliver samtidig en vigtig del af foreningens historik og det materiale, som kommende bestyrelser og andelshavere skal kunne forstå.

Hvad sker der efter generalforsamlingen?

Når mødet er slut, begynder arbejdet med at føre beslutningerne ud i livet. Administrator og bestyrelse skal blandt andet følge op på:

• ændringer i boligafgiften
• valg og konstituering af bestyrelsen
• vedtagne vedtægtsændringer
• godkendte byggeprojekter
• indhentning af tilbud
• optagelse eller omlægning af lån
• nye arbejdsgange og regler
• kommunikation til beboerne

Det bør samtidig afklares, hvem der har ansvaret for hver opgave, og hvornår der skal følges op. En præcis beslutning og et tydeligt referat gør denne del af arbejdet væsentligt lettere.

Hvornår er juridisk hjælp relevant?

De fleste generalforsamlinger kan forberedes og gennemføres af bestyrelsen og administratoren uden særskilt juridisk bistand. Men en advokat kan være relevant, hvis:

• vedtægterne er uklare eller modstridende
• en vedtægtsændring skal udarbejdes
• et forslag påvirker enkelte andelshaveres rettigheder væsentligt
• der er tvivl om beslutningskompetence eller flertalskrav
• generalforsamlingen skal behandle en alvorlig konflikt
• en tidligere beslutning er blevet anfægtet
• der forventes indsigelser mod dirigentens afgørelser
• foreningen skal gennemføre en særligt kompleks beslutning

ØENS Advokatfirma kan blandt andet hjælpe med at gennemgå forslag og vedtægter, afklare flertalskrav og deltage som juridisk rådgiver eller dirigent.

Læs mere om juridisk rådgivning om generalforsamlinger og vedtægter.

Gode råd til andelshaveren

Læs materialet før generalforsamlingen – også selvom du ikke forventer at have spørgsmål. Se især på regnskabet, budgettet, boligafgiften og eventuelle større projekter. Forstår du ikke et punkt, så spørg. Generalforsamlingen fungerer bedst, når medlemmerne ved, hvad de tager stilling til.

Vil du stille et forslag, så begynd i god tid og undersøg fristen i vedtægterne. Kan du ikke deltage, så kontrollér fuldmagtsreglerne. Gå ikke ud fra, at den samme løsning gælder i alle foreninger. Og husk, at generalforsamlingen ikke kun handler om, hvad bestyrelsen foreslår. Det er også din mulighed for at påvirke foreningens udvikling.

Gode råd til bestyrelsen

Begynd forberedelserne i god tid og brug vedtægterne som tjekliste. Sørg for, at regnskab, budget, forslag og bilag hænger sammen, og at medlemmerne får et reelt grundlag for at tage stilling.

Brug administratorens erfaring aktivt. En administrator, der kender foreningen, kan hjælpe med at opdage manglende bilag, uklare forslag og praktiske problemer, inden indkaldelsen bliver sendt. Afklar flertalskrav og eventuelle fremmødekrav på forhånd. Ved større projekter bør økonomi, finansiering og bestyrelsens mandat beskrives tydeligt.

Og søg juridisk hjælp i tide, hvis spørgsmålet bevæger sig ud over den almindelige administration.

Sådan hjælper ØENS med generalforsamlingen

Hos ØENS Rådgivningshus får foreningen adgang til både praktisk ejendomsadministration og juridisk specialviden. ØENS Ejendomsadministration kan blandt andet hjælpe med:

• regnskab og budget
• indkaldelse og dagsorden
• koordinering af forslag og bilag
• deltager- og fuldmagtslister
• praktisk mødeafvikling
• dirigent- og referentrolle efter aftale
• referat og opfølgning

ØENS Advokatfirma kan blandt andet hjælpe med:

• fortolkning og ændring af vedtægter
• vurdering af flertalskrav
• juridisk kvalitetssikring af forslag
• spørgsmål om beslutningskompetence
• indsigelser og mulig ugyldighed
• komplicerede konflikter
• juridisk dirigentbistand

Har jeres forening brug for en ejendomsadministrator, som hjælper med både den daglige drift og generalforsamlingen? Få et uforpligtende tilbud på administration af jeres andelsboligforening

Har I et konkret juridisk spørgsmål om vedtægter, forslag eller flertalskrav? Kontakt en ejendomsadvokat med speciale i foreningsret her.

Få flere gode råd

Boligforening

Bjørn Weber

Direktør, partner

Boligforening

Nedim Husic

Administrationschef (EA), partner

Boligforening

Jacob Bonderup

Ejendomsadministrator (EA), partner

Boligforening

Tina Skou Hansen

Ejendomsadministrator (EA)

Afdeling:

FAQ – Generalforsamling i andelsboligforening

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om generalforsamlinger i andelsboligforeninger. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvad en generalforsamling er, hvilke opgaver den har, hvordan den fungerer, og hvilke krav der gælder for indkaldelse og beslutninger.

Forbedringer i en andelsbolig kan få stor betydning, når boligen skal sælges. Et nyt køkken, et moderniseret badeværelse eller lovligt udført elarbejde kan nemlig være med til at øge den pris, sælger må tage for andelsboligen. Men kun hvis forbedringerne kan dokumenteres, værdiansættes korrekt og indgå lovligt i overdragelsen. Det er her, mange bliver overraskede. For det er ikke nok, at arbejdet har været dyrt. Det er heller ikke nok, at boligen ser flottere ud. Og det er slet ikke nok, at man selv synes, at forbedringen “må være noget værd”. Ved salg af en andelsbolig skal forbedringer opgøres efter reglerne om maksimalpris. Det betyder, at der skal være styr på, hvad der er en forbedring, hvad der er vedligeholdelse, hvordan forbedringen afskrives, og hvilken dokumentation der findes.

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger, bestyrelser og andelshavere med at skabe overblik over overdragelser, forbedringer, vurderinger og den praktiske proces omkring salg af andelsboliger. For når forbedringer håndteres korrekt, bliver salget tryggere for alle parter.

Hvad er en forbedring i en andelsbolig?

En forbedring er som udgangspunkt et arbejde eller en installation, der tilfører andelsboligen en værdi ud over almindelig vedligeholdelse. Det kan for eksempel være et nyt køkken, et nyt badeværelse, nye elinstallationer, forbedret planløsning eller andre arbejder, der øger boligens brugsværdi, funktionalitet eller standard. Men der er en vigtig forskel:

En forbedring kan give et tillæg til prisen ved salg. Almindelig vedligeholdelse kan som udgangspunkt ikke. Derfor er grænsen mellem forbedring og vedligeholdelse vigtig. Især når boligen skal vurderes, og den lovlige salgspris skal beregnes.

Hvorfor er forbedringer så vigtige i en andelsbolig?

Andelsboliger adskiller sig fra ejerboliger, fordi prisen ikke frit kan fastsættes efter markedet. Ved salg af en andelsbolig gælder der en maksimalpris. Det betyder, at sælger ikke må kræve mere end den pris, reglerne tillader. Maksimalprisen består grundlæggende af:

• Andelens værdi i foreningens formue
• Værdien af individuelle forbedringer i boligen
• Eventuelt tillæg eller fradrag for boligens vedligeholdelsesstand
• Eventuelt særligt tilpasset eller installeret inventar

Forbedringer er derfor ikke bare “noget ekstra”. De kan være en konkret del af den pris, sælger må tage for boligen. Men netop fordi forbedringer kan påvirke salgsprisen, skal de håndteres præcist. Hvis forbedringer sættes for højt, kan der opstå overpris. Hvis forbedringer sættes for lavt, kan sælger gå glip af en berettiget værdi. Og hvis dokumentationen mangler, kan både sælger, køber og bestyrelse ende i en unødigt vanskelig proces.

Forbedring eller vedligeholdelse?

En af de klassiske udfordringer er at afgøre, om et arbejde er en forbedring eller almindelig vedligeholdelse. Som tommelfingerregel er en forbedring noget, der tilfører boligen en ny eller højere brugsværdi. Vedligeholdelse handler derimod om at bevare boligen i den stand, den allerede burde være i.

• Et nyt køkken kan være en forbedring.
• Udskiftning af en slidt bordplade med en tilsvarende bordplade kan helt eller delvist være vedligeholdelse.
• Et moderniseret badeværelse kan være en forbedring.
• Reparation af en eksisterende fuge, et ødelagt toilet eller en defekt vandhane vil ofte være vedligeholdelse.
• Nye elinstallationer kan være en forbedring, hvis de tilfører boligen en bedre eller mere tidssvarende funktion.
• Udbedring af ulovlige eller defekte elinstallationer kan derimod være noget, der skal bringe boligen op på et lovligt eller normalt niveau.

Derfor skal vurderingen altid ske konkret. Det afgørende er ikke kun, hvad arbejdet hedder. Det afgørende er, hvad der faktisk er udført, hvilken stand boligen havde før, og om arbejdet har tilført en reel forbedring.

Eksempler på forbedringer

Forbedringer kan blandt andet være:

• Nyt køkken eller badeværelse
• Nye elinstallationer / nye VVS-installationer
• Gulvvarme
• Etablering af vaskemaskine eller opvaskemaskine, hvis installationen er lovlig
• Forbedret isolering inde i boligen
• Nye indbyggede skabe
• Ændring af planløsning, hvis arbejdet er lovligt udført
• Lovligt etablerede installationer, der øger boligens funktionalitet

Listen er ikke udtømmende. Og det er vigtigt at understrege, at forbedringer ikke automatisk får fuld værdi ved salg. De skal vurderes, dokumenteres og afskrives. Det er også vigtigt at skelne mellem forbedringer inde i den enkelte bolig og forbedringer på selve ejendommen. Arbejder på ejendommen – for eksempel tag, facade, vinduer, faldstammer eller altanprojekter – vil ofte være foreningens projekt og skal håndteres på en anden måde end individuelle forbedringer inde i boligen.

Hvad tæller typisk ikke som forbedring?

Ikke alt, der gør boligen pænere, giver et forbedringstillæg. Eksempler på arbejder, der typisk helt eller delvist kan være almindelig vedligeholdelse, er:

• Maling og tapetsering
• Almindelig gulvbehandling
• Reparationer
• Udskiftning til samme standard
• Udbedring af slid og skader
• Almindelig løbende vedligeholdelse af eksisterende installationer

Det betyder ikke, at arbejdet er uden værdi for boligen i praksis. En velholdt bolig kan være lettere at sælge og give et bedre indtryk. Men det betyder, at arbejdet ikke nødvendigvis kan lægges oven i maksimalprisen som en forbedring.

Hvorfor dokumentation er afgørende

Dokumentation er ofte forskellen på en glidende overdragelse og en konfliktfyldt vurdering. Når en forbedring skal værdiansættes, er det vigtigt at kunne vise:

• Hvad der er lavet
• Hvornår arbejdet er udført
• Hvem der har udført arbejdet
• Hvad arbejdet har kostet
• Om arbejdet er lovligt udført
• Om nødvendige tilladelser er indhentet
• Om arbejdet er autoriseret, hvor det kræves
• Om der foreligger fakturaer, kvitteringer og eventuelle godkendelser

Der er ikke i alle situationer et absolut krav om, at der skal foreligge kvitteringer for at fastsætte en anskaffelsespris. Men i praksis gør kvitteringer, fakturaer og anden dokumentation det langt lettere at bevise, hvad forbedringen har kostet.

Derfor er det bedste råd enkelt: Gem dokumentationen, mens du laver forbedringen. Ikke først den dag, du skal sælge.

Hvilken dokumentation bør du gemme?

Hvis du laver forbedringer i din andelsbolig, bør du som minimum gemme:

• Fakturaer fra håndværkere
• Kvitteringer for materialer
• Dokumentation for autoriseret el- og VVS-arbejde
• Eventuelle byggetilladelser
• Eventuelle godkendelser fra kommunen
• Eventuel skriftlig godkendelse eller accept fra bestyrelsen
• Tegninger eller beskrivelser af arbejdet
• Billeder før, under og efter arbejdet
• Dokumentation for eget arbejde
• Eventuelle garantier og produktbilag
• Korrespondance med bestyrelse, administrator og håndværkere

Det kan virke som meget. Men når boligen skal sælges, kan det være præcis den dokumentation, der gør vurderingen lettere.

Eget arbejde kan også have værdi

Mange andelshavere udfører selv en del af arbejdet i boligen. Det kan være nedtagning, opsætning, malerarbejde, montering eller andet praktisk arbejde. I nogle tilfælde kan eget arbejde indgå i værdien af forbedringen, hvis arbejdet er udført håndværksmæssigt korrekt. ABF fastsætter vejledende timesatser for eget arbejde, og satserne reguleres løbende. I 2026 er de vejledende satser 241 kr. pr. time i København og 214 kr. pr. time i resten af landet. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at satserne er vejledende, og at foreningens egne vedtægter, praksis og vurderingsprocedure kan have betydning.

Eget arbejde bør derfor dokumenteres grundigt. Det kan for eksempel ske med:

• Datoer for arbejdet
• Beskrivelse af arbejdet
• Antal timer
• Billeder
• Materialekvitteringer
• Eventuel opdeling mellem eget arbejde og håndværkerarbejde

Jo bedre dokumentation, desto lettere bliver det at vurdere arbejdet ved salg.

El og VVS kræver særlig opmærksomhed

El- og VVS-arbejde er et af de områder, hvor fejl kan få store konsekvenser. Det handler ikke kun om vurdering og salgspris. Det handler også om sikkerhed, lovlighed, forsikring og risiko for skader på ejendommen eller naboer. Hvis arbejdet kræver autoriserede fagfolk, bør det udføres af autoriserede installatører, og dokumentationen skal gemmes.

Det gælder især ved arbejder som:

• Nye elinstallationer
• Ændring af elinstallationer
• Installation af opvaskemaskine
• Installation af vaskemaskine
• Ændring af vandinstallationer
• Ændring af afløb
• Badeværelsesarbejder
• Gulvvarme
• Ventilation

Hvis el- eller VVS-arbejde ikke er lovligt udført eller ikke kan dokumenteres, kan det påvirke vurderingen. I nogle tilfælde kan forbedringen helt ses bort fra. I andre tilfælde kan der ske fradrag for det, det vil koste at lovliggøre arbejdet. Det er derfor langt billigere at gøre det rigtigt fra starten end at forsøge at rydde op ved salget.

Husk bestyrelsen, før du går i gang

Som andelshaver bør du altid undersøge foreningens vedtægter og eventuelle husorden, før du går i gang med større ændringer. Mange foreninger kræver, at forandringer anmeldes skriftligt til bestyrelsen, inden arbejdet begynder. Efter ABF’s standardvedtægter skal forandringer anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest fem uger før, de iværksættes. Det betyder ikke nødvendigvis, at bestyrelsen skal godkende alt ned i mindste detalje. Men bestyrelsen skal have mulighed for at vurdere, om arbejdet kan påvirke ejendommen, installationer, naboer, fællesarealer eller foreningens ansvar. Du bør især kontakte bestyrelsen, hvis arbejdet vedrører:

• Bærende vægge
• El og VVS
• Badeværelse og køkkeninstallationer
• Ventilation
• Faldstammer og afløb
• Varmeinstallationer
• Altan og vinduer
• Gulvkonstruktioner
• Arbejder, der kan påvirke naboer eller fælles installationer

Hvis der kræves byggetilladelse eller anden offentlig tilladelse, er det som udgangspunkt andelshaveren, der skal sørge for den nødvendige proces. Bestyrelsen kan dog skulle samtykke i ansøgningen, afhængigt af arbejdets karakter og foreningens regler.

Bestyrelsens rolle ved forbedringer

Bestyrelsen har en vigtig rolle, men også en rolle, der ofte bliver misforstået. Bestyrelsen skal ikke være byggesagkyndig, VVS-installatør eller vurderingsmand. Men bestyrelsen skal sikre, at foreningens regler bliver fulgt, og at overdragelser håndteres korrekt. Det betyder blandt andet, at bestyrelsen bør have en klar proces for:

• Anmeldelse af forandringer
• Krav til dokumentation
• Hvornår der kræves professionel rådgivning
• Hvornår der kræves autoriserede håndværkere
• Hvornår der kræves byggetilladelse
• Hvordan forbedringer vurderes ved salg
• Hvem der udpeger vurderingsmand
• Hvordan uenighed håndteres
• Hvordan prisen godkendes ved overdragelse

Bestyrelsen skal også godkende overdragelsesaftalen og dermed prisen for andelen. Derfor er det vigtigt, at vurdering af forbedringer ikke bliver en løs eller uformel proces. En klar proces beskytter både sælger, køber og forening.

Brug af vurderingsmand

Mange andelsboligforeninger bruger en vurderingsmand, når en andelsbolig skal sælges. Det er ofte en god idé. En vurderingsmand kan gennemgå boligen, vurdere forbedringer, afskrivninger, vedligeholdelsesstand og eventuelt fast installeret inventar. Vurderingen kan derefter bruges som grundlag for overdragelsesaftalen. Det er dog vigtigt at forstå, at vurderingsmanden ikke nødvendigvis overtager bestyrelsens ansvar. Bestyrelsen skal stadig godkende overdragelsen og sikre, at processen følger lovgivning, vedtægter og foreningens praksis. Hvis foreningen bruger vurderingsmand, bør det fremgå tydeligt af vedtægter, praksis eller salgsprocedure. Det skaber bedre forudsigelighed for alle.

Hvordan værdiansættes forbedringer?

Når en forbedring skal værdiansættes, tager man udgangspunkt i anskaffelsesprisen. Anskaffelsesprisen er den reelle omkostning ved forbedringen. Det kan være udgifter til håndværkere, materialer og i relevante tilfælde værdien af eget arbejde. Herefter fratrækkes værdiforringelse som følge af alder og slitage. Det kaldes afskrivning. En forbedring er altså typisk mest værd, når den er ny, og mindre værd, jo ældre eller mere slidt den bliver.

Et køkken fra sidste år kan derfor have en højere værdi end et køkken fra for 15 år siden. Men et nyere køkken kan også blive nedskrevet mere, hvis det er usædvanligt slidt eller dårligt vedligeholdt.

Derfor handler vurderingen ikke kun om datoer og kvitteringer. Den handler også om den faktiske stand.

Afskrivning: Hvorfor falder forbedringer i værdi?

Afskrivning betyder, at værdien af en forbedring bliver lavere over tid. Det skyldes, at installationer og bygningsdele slides, ældes og gradvist mister værdi. ABF’s forbedringskatalog og afskrivningskurver anvendes ofte i andelsboligforeninger. Hvis foreningen ikke selv har valgt en afskrivningsmetode, fungerer ABF’s forbedringskatalog og afskrivningskurve som branchenorm. Det betyder, at forbedringer ikke bare kan sættes til det beløb, de oprindeligt kostede. Et badeværelse, et køkken eller en installation skal som udgangspunkt afskrives efter alder og eventuel slitage.

• For sælger betyder det, at man ikke nødvendigvis får hele investeringen hjem ved salg.
• For køber betyder det, at prisen ikke bør afspejle nypris for noget, der ikke længere er nyt.

Og for bestyrelsen betyder det, at der bør være en ensartet metode for vurderingen.

Slitage kan betyde ekstra nedskrivning

Alder er ikke det eneste, der betyder noget. Slitage kan også påvirke værdien. Hvis en forbedring er meget slidt, dårligt vedligeholdt eller beskadiget, kan den blive vurderet lavere end den normale afskrivning tilsiger. Et køkken kan for eksempel være få år gammelt, men alligevel have lavere værdi, hvis det er ødelagt, dårligt monteret eller usædvanligt slidt. Omvendt kan en forbedring være ældre, men fortsat være i pæn og brugbar stand.

Derfor bør vurderingen ikke kun være et skema. Den bør også afspejle virkeligheden i boligen.

Ulovlige forbedringer kan blive dyre

En forbedring skal være lovligt udført. Hvis arbejdet er udført i strid med byggelovgivning, lokalplan, offentlige forskrifter, foreningens vedtægter eller krav til autorisation, kan det få konsekvenser. I nogle tilfælde kan forbedringen ikke medregnes. I andre tilfælde kan der ske fradrag for, hvad det vil koste at lovliggøre arbejdet.

Det kan for eksempel være relevant ved:

• Ulovlige elinstallationer
• Ulovlige VVS-installationer
• Badeværelser uden korrekt vådrumssikring
• Ændringer i bærende konstruktioner uden tilladelse
• Manglende byggetilladelse
• Fejl i afløb eller ventilation
• Installationer, der påvirker fælles rør eller installationer
• Arbejder, der er udført uden nødvendig bestyrelsesbehandling

Det kan være frustrerende for sælger, hvis arbejdet har kostet mange penge. Men hvis arbejdet ikke er lovligt eller forsvarligt udført, kan det ikke automatisk give et tillæg til prisen.

Fast installeret inventar og løsøre

Ved salg af andelsbolig skal man også skelne mellem forbedringer, fast installeret inventar og almindeligt løsøre. Fast installeret eller særligt tilpasset inventar kan i nogle tilfælde kræves overtaget af køber og indgå i overdragelsen, hvis prisen er rimelig og inventaret opgøres særskilt. Det kan for eksempel være indbyggede hårde hvidevarer, specialtilpassede skabe eller væg-til-væg-løsninger. Almindeligt løsøre er noget andet.

Det kan for eksempel være møbler, lamper, gardiner eller fritstående hårde hvidevarer, som ikke er særligt tilpasset eller installeret. Sælger kan ikke lovligt betinge salget af andelsboligen af, at køber overtager almindeligt løsøre til en overpris. Det er et område, hvor der let kan opstå misforståelser. Derfor bør alt inventar og løsøre beskrives tydeligt og prissættes korrekt.

Overpris: Når forbedringer bliver sat for højt

Hvis forbedringer, inventar eller vedligeholdelsesstand bliver sat for højt, kan den samlede pris overstige den lovlige maksimalpris. Så kan der være tale om overpris. Det er alvorligt.

En køber, der har betalt overpris, kan i visse tilfælde kræve overprisen tilbagebetalt. I nogle situationer kan en handel også få andre konsekvenser, hvis reglerne om maksimalpris er tilsidesat. Derfor er korrekt vurdering ikke kun et spørgsmål om god administration. Det er en juridisk og økonomisk sikkerhed for hele foreningen. For sælger handler det om at få den pris, man lovligt har krav på. For køber handler det om ikke at betale for meget.

For bestyrelsen handler det om at sikre en korrekt og ordentlig overdragelsesproces.

Bestyrelsens bedste værn: En klar salgsprocedure

Andelsboligforeninger kan undgå mange problemer ved at have en tydelig salgsprocedure. Den bør blandt andet beskrive:

• Hvornår sælger skal kontakte administrator
• Hvordan vurderingsmand bestilles
• Hvilken dokumentation sælger skal fremlægge
• Hvordan forbedringer og inventar opgøres
• Hvordan mangler og vedligeholdelsesstand håndteres
• Hvordan el- og VVS-dokumentation kontrolleres
• Hvordan køber får prisopstilling og bilag
• Hvordan bestyrelsen godkender overdragelsen
• Hvordan uenighed håndteres

Når proceduren er klar, bliver processen lettere for både sælger, køber og bestyrelse. Det skaber færre spørgsmål, færre fejl og færre konflikter.

Gode råd til andelshaver, der vil lave forbedringer

Hvis du overvejer at forbedre din andelsbolig, bør du starte med det kedelige. Det er nemlig ofte det kedelige, der redder dig senere.

• Læs vedtægterne.
• Kontakt bestyrelsen.
• Undersøg om arbejdet kræver tilladelse.
• Brug autoriserede fagfolk, hvor det kræves.
• Gem dokumentationen.
• Tag billeder.
• Sørg for skriftlighed.

Og tænk over, om arbejdet både giver mening for dig nu og ved et senere salg. En forbedring bør ikke kun være flot. Den bør også være lovlig, dokumenteret og mulig at vurdere.

Gode råd til sælger

Hvis du skal sælge din andelsbolig, bør du samle dokumentation så tidligt som muligt. Det gælder især, hvis der er lavet køkken, badeværelse, el, VVS, gulve, indbyggede skabe eller andre større arbejder. Du bør finde:

• Fakturaer, kvitteringer og materialebilag
• Installatørerklæringer, tilladelser og godkendelser fra bestyrelse eller kommune
• Tidligere vurderingsrapporter
• Billeder og dokumentation for eget arbejde

Jo tidligere materialet er på plads, desto lettere bliver vurderingen. Og desto mindre risiko er der for, at forbedringer bliver nedskrevet, afvist eller skaber uenighed.

Gode råd til køber

Hvis du køber en andelsbolig med forbedringer, bør du ikke kun se på den samlede pris. Du bør også forstå, hvordan prisen er beregnet. Spørg blandt andet:

• Hvilke forbedringer indgår i prisen?
• Hvornår er de udført?
• Hvordan er de dokumenteret?
• Hvordan er de afskrevet?
• Er der fast installeret inventar?
• Er der løsøre, som sælger ønsker betaling for?
• Er el og VVS dokumenteret?
• Er der forhold, der kræver lovliggørelse?
• Er vurderingsrapporten vedlagt?
• Har bestyrelsen godkendt overdragelsen?

Det er ikke nødvendigvis et problem, at der er mange forbedringer. Men du skal vide, hvad du betaler for.

Gode råd til bestyrelsen

Bestyrelsen bør ikke vente med at tænke på forbedringer, til der står en sælger med en mappe fuld af bilag og en køber, der gerne vil overtage hurtigt. En stærk proces begynder før salget. Bestyrelsen bør blandt andet sikre:

• At vedtægterne er tydelige
• At proceduren for forandringer er kendt
• At andelshavere ved, hvornår bestyrelsen skal orienteres
• At krav til el, VVS og byggetilladelser kommunikeres klart
• At der er en fast procedure for vurdering ved salg
• At vurderingsmand bruges ensartet
• At prisopstillingen er gennemskuelig
• At særligt inventar og løsøre håndteres korrekt
• At overdragelsesaftalen ikke godkendes med en for høj pris

Det er ikke bestyrelsens opgave at gøre alting selv. Men det er bestyrelsens opgave at sikre, at processen er ordentlig.

Hvornår bør foreningen få hjælp?

Det kan være en god idé at få hjælp, hvis:

• Foreningen er usikker på sin salgsprocedure
• Der ofte opstår uenighed om forbedringer
• Vedtægterne er uklare
• Bestyrelsen er i tvivl om vurderingsmandens rolle
• Der mangler dokumentation for større arbejder
• Der er uenighed mellem køber og sælger
• Der er risiko for overpris
• Der er udført el-, VVS- eller badeværelsesarbejde uden tilstrækkelig dokumentation
• Der er behov for en mere ensartet proces ved overdragelser

Det er langt lettere at forebygge problemer end at rydde op, når en handel er gået skævt.

Sådan hjælper ØENS Ejendomsadministration

Hos ØENS Ejendomsadministration hjælper vi andelsboligforeninger med at skabe struktur, overblik og tryghed i den daglige administration. Det gælder også i forbindelse med salg og overdragelse af andelsboliger, hvor forbedringer, vurderinger og dokumentation ofte spiller en vigtig rolle. Vi kan blandt andet hjælpe med:

• Overdragelsesproces
• Dialog med sælger, køber og bestyrelse
• Indsamling af relevante dokumenter
• Koordinering af vurdering
• Gennemgang af prisopstilling
• Administrativ håndtering af salg
• Bestyrelsens beslutningsgrundlag
• Vedtægter og procedurer
• Samarbejde med juridiske specialister ved behov

Vores tilgang er praktisk og i øjenhøjde. Vi hjælper bestyrelsen med at få overblik, så foreningen kan træffe trygge beslutninger og sikre en ordentlig proces for både sælger og køber.

Har jeres forening styr på forbedringerne?

Forbedringer i andelsboliger behøver ikke være komplicerede. Men de kræver struktur. Når regler, dokumentation og proces er på plads, bliver det lettere at gennemføre salg, undgå uenighed og sikre, at prisen bliver korrekt.

Har jeres andelsboligforening brug for hjælp til administration, overdragelser eller en mere klar proces for forbedringer? Så er I velkomne til at kontakte ØENS Ejendomsadministration for en uforpligtende samtale.

Specialisterne indenfor fast ejendom

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Advokatfirma

Michael Friis Pedersen

Advokat, partner

Afdeling:

FAQ – Forbedringer i andelsbolig

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om forbedringer i andelsboliger. FAQ’en giver dig et klart overblik over, hvilke forbedringer der typisk kan foretages, hvilke regler der gælder, og hvilke konsekvenser forbedringer kan have for værdi, bidrag og økonomi i andelsforeningen.

Social-, Bolig- og Ældreminister Pernille Rosenkrantz-Theil fremsatte d. 22. februar forslag om ændring af andelsboligforeningslovens regler om fastsættelse af andelsværdien. Lovforslaget skal ændre reglerne om en valuarvurderings gyldighed, som tidligere har været på 18 måneder, så man fremadrettet kan bruge en valuarvurdering, der er 42 måneder gammel. Det giver i praksis en “holdbarhed” på vurderingen på 3 år, mod den nuværende ordning, hvor man alene kan bruge vurderingen i ét år. De øvrige 6 måneder, hvor vurderingen er gyldig, er således indsat for at sikre, at foreningen og dens revisor kan nå at udarbejde en årsrapport og afholde en generalforsamling, som typisk afholdes omtrent 4 måneder efter regnskabsårets afslutning.

Reglerne for fastfrysning af valuarvurderinger er stadig i kraft. Så anvender man allerede en fastfrossen vurdering, kan man naturligvis fortsat gøre dette.

Lovforslaget åbner herudover for, at en forening kan anvende en nettoprisindeksering af den seneste offentlige ejendomsværdi, og således sikre, at foreninger, der ikke benytter en valuarvurdering i dag, fortsat kan anvende de gamle ejendomsvurderinger fra 2012.

Lovforslaget, som ikke er endeligt vedtaget endnu, er påtænkt at træde i kraft pr. 15. april 2024, hvorfor man som forening teoretisk vil kunne vedtage en andelsværdi på ovenstående grundlag – hvis forslaget endeligt vedtages. På grund af Ministeriets sene fremsættelse af lovforslaget vil det dog være en beslutning, man bør drøfte med sin daglige administrator hos ØENS nu, hvis man ønsker at benytte sig for muligheden heraf, da det kan blive svært at nå til generalforsamlingerne i foråret.

Vi er blevet kontaktet af mange bekymrede bestyrelser og andelshavere angående de nye ejendomsvurderinger, som blev fremsendt fra Vurderingsstyrelsen i december 2023. Vi har derfor udarbejdet dette korte informationsbrev, hvor I kan læse om vores overvejelser i denne forbindelse.

De nye vurderinger fastsætter ejendommens grundværdi, som bliver brugt til at beregne den skat vi kalder grundskyld. Vurderingerne er kommet efter man i mange år har haft suspenderet de faste årlige ejendomsvurderinger. Du kan se din foreløbige ejendomsvurdering her.

Idet vi desværre ikke kender de præcise retningslinjer, Vurderingsstyrelsen har anvendt, kan vi generelt se, at rigtig mange foreningers grundværdi, særligt i den ældre boligmasse, er steget meget markant – og i mange tilfælde over 2.000 %. Dette giver naturligvis anledning til bekymring, da grundskylden jo beregnes efter denne vurdering.

Denne bekymring skal dog ses i lyset af tre forhold:

• Først sænkes vurderingen med 20%, førend der beregnes grundskyld af vurderingen. Dette er en sikkerhedsbuffer, som Vurderingsstyrelsen arbejder med, og som skal tage toppen af usikkerheden ved vurderinger.

• Dernæst bliver grundskyldspromillen sænket generelt på Kommuneplan – i Københavns Kommune fra 34 promille til 5,1 promille. Man betaler således en væsentlig lavere sats af ejendomsvurderingen end tidligere.
• Afslutningsvis har man politisk indført en grænse for hvor meget man kan stige årligt. For periode fra 2023 til 2024 er denne grænse sat til 2,8 % af 2023-grundskylden. Mens den fra 2024 til 2025 og herefter årligt er 4,75 % af den fuldt indfasede grundskyld. Dette betyder, at vi i det mindste kender den årlige stigning, og ikke forventer, at foreningernes økonomi bliver voldsomt belastet fra år til år. Mange foreninger bør dog overveje faste stigninger i boligafgiften, så det almindelige budget – og her bl.a. vedligeholdelsen af ejendommen – ikke bliver negativt påvirket af disse stigende udgifter.

For nu er det ikke muligt at klage over ejendomsvurderingerne – som generelt synes at være vilkårlige og uden en tydelig sammenhæng, som det også er belyst i pressen. Fra ØENS side vil vi naturligvis følge situationen tæt. Vi sørger for, at jeres bestyrelser er klædt godt på til at vurdere – og eventuelt klage, når denne mulighed åbner.

Har I spørgsmål?

I er altid velkommen til at tage kontakt til jeres faste ØENS-foreningsadministrator. I finder kontaktoplysningerne på alle vores ejendomsadministratorer her.

Højesteret har netop afsagt en principiel dom, der afgør, hvornår en andelsboligforening kan kræve erstatning fra en andelshaver i tilfælde, hvor nye installationer, som andelshaveren har fået udført – f.eks. et nyt badeværelse – forårsager skader på andelsboligforeningens ejendom. 

I sagen for Højesteret havde en andelshaver fået lavet nyt badeværelse, og havde i den forbindelse indgået aftale med en professionel hovedentreprenør om udførelse af badeværelsesentreprisen. Da vandet efter entreprisens afslutning blev tilsluttet, forårsagede udstrømmende vand fra et beskadiget rør vandskade i andelsboligen og på andelsboligforeningens ejendom. Beskadigelsen af vandrøret var sket ved entreprenørens fastgørelse af et kabel til elektrisk gulvvarme til betongulvet på badeværelset.

Det følger af lejelovens regler, at en lejer er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af installationer, lejeren har foretaget i sit lejemål – også selvom den skete skade ikke kan lægges lejer til last, fordi skaden f.eks. er sket i forbindelse med en autoriseret håndværkers arbejde.

Det centrale spørgsmål i sagen for Højesteret var, om man – som hidtil antaget – kunne anvende reglerne fra lejeloven til at afgøre sagen, således at andelshaveren skulle betale for udbedringen af vandskaden, som det utætte vandrør havde forårsaget – også selvom andelshaveren personligt var uden skyld i sagen.

Højesteret nåede frem til den konklusion, at reglerne i lejeloven ikke kunne anvendes. I begrundelsen for dommen lagde Højesteret særlig vægt på, at en lejers og en udlejers interesser normalt vil være stærkt adskilt, da lejeren har brugsret til en bolig, der ejes af udlejeren. Til forskel herfra er interesserne hos en andelshaver og andelsboligforeningen normalt mere forenelige; en andelshaver har brugsret til en bolig, der ejes af andelsboligforeningen, som andelshaveren er medejer af og aktivt deltager i driften af. Der var således ikke grundlag for at anvende lejelovens regler i den konkrete sag.

Dommen betyder, at en andelsboligforening som udgangspunkt ikke kan kræve erstatning af en andelshaver, hvis andelshaverens installationer har forårsaget skade på andelsboligforeningens ejendom. Andelshavers erstatningspligt indtræder først, hvis det konkret kan lægges andelshaveren personligt til last, at den skete skade er opstået. Bevisbyrden er andelsboligforeningens.

Dommen er af stor betydning, fordi det tidligere har været antaget, at lejelovens regler – hvor en lejer i udgangspunktet altid er erstatningsansvarlig for en skade forårsaget af lejers installationer – har fundet anvendelse i andelsboligforhold. Da dette nu viser sig ikke at være tilfældet, bør man overveje, om det er en retsstilling man vil acceptere i den enkelte andelsboligforening. Det kan således med fordel overvejes, om man skal ændre andelsboligforeningens vedtægter, således at det – ligesom tidligere – bliver lettere at stille en andelshaver til ansvar, hvis andelshavers installationer forårsager skader på andelsboligforeningens ejendom. Det kan også overvejes, om bestyrelsen i en andelsboligforening skal have en vedtægtsbestemt ret til at kræve, at der føres løbende tilsyn med f.eks. badeværelsesentrepriser på andelshavers regning.

Hos ØENS har vi udarbejdet en vedtægtsændring, hvor lejelovens regler bliver skrevet direkte ind i foreningens vedtægt. Se eksempel under billedet.

Har I brug for bistand til vedtægtsændringen er I meget velkommen til at kontakte fagleder for andelsboliger Dan Dreisig.

Boligforening

Dan Dreisig

Fagspecialist, jurist, partner

Afdeling:

Eksempel på vedtægtsændring:

Som ny § 10, stk. 1 indsættes:

Stk. 1.: En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, jf. dog stk. 2 og 3. Forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Andelshaver er erstatningsansvarlig for eventuel skade forårsaget af andelshavers eller andelshavers håndværkeres arbejde over for foreningen og naboer, uagtet om denne skade kan henføres til en ansvarspådragende handling fra andelshaveren. Andelsboligforeningen kan kræve, at andelshaveren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret. Andelsboligforeningen kan ydermere som betingelse for at tillade andelshavers ændring i sin andelsbolig kræve, at der føres byggetilsyn på andelshavers regning. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger inden de iværksættes.

Som ny § 12, stk. 5 indsættes:

Stk. 1 : Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden m.v. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere, jf. dog stk. 3.

Stk. 2: Det er ikke tilladt at holde husdyr.

Stk. 3 : Uanset bestemmelser om forbud mod husdyrhold er det altid tilladt at holde førerhund.

Stk. 4: Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

Stk. 5: Andelshaver er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes af andelshaver selv, andelshavers husstand eller andre, som andelshaveren har givet adgang til andelslejligheden.

Den gennemsnitlige tilbudte rente på andelsboliglån er faldet næsten uafbrudt de seneste 2 år. Det betyder både billigere andelsboliglån for nye købere af andelsboliger, men også store besparelser for nuværende andelsboligejere.

Lån til privates køb af andelsboliger er nogle af de største lån banker giver til private. Da bankerne samtidig får sikkerhed i andelsboligen/beviset er andelsboliglån attraktive for bankerne. Det har også medført stor konkurrence mellem bankerne. Andelsboliglån har været en oplagt mulighed for banker der vokser, og/eller går ind i nye områder/landsdele, til at få opbygget noget forretning/volumen.

Modsat realkreditlån, hvor renter og bidragssatser kan ”slås op i en prisliste”, er rente og gebyrer på banklån noget, der kan forhandles, og hvor bankerne tilpasser deres tilbud efter, hvor interesserede de er i den enkelte kunde. Renten på andelsboliglån er som udgangspunkt variabel og følger derfor renten i samfundet og Nationalbanken tæt, men naturligvis med et tillæg.

Både tillægget og renten for andelsboliglån er faldet siden Finanskrisen for mere end ti år siden. Dengang betalte mange både 12% og 14% for et andelsboliglån, men det er heldigvis meget billigere i dag.

Renten på andelsboliglån er faldet støt

Som nævnt er konkurrencen hård, så selvom renten i samfundet har været stabil og lav de seneste år, er den rente, som brugere af Mybankers skift bank service får tilbudt, faldet næsten uafbrudt – også de seneste to år.

Et lån der for to år siden blev tilbudt til 3,5% i rente, bliver nu tilbudt til 2,9% i rente. Det lyder ikke af så meget, men det er 500 kr. mindre pr. måned for et lån på en million kr.

Det er ikke kun nye købere af andelsboliger, der kan spare penge ved at være vågne. Har du allerede en andelsbolig med et andelsboliglån, er det også værd at undersøge markedet. Det er nemlig meget muligt, at du kan finde en bank med en endnu lavere sats, end den du betaler nu.

Som det fremgår af tabellen, er både den gennemsnitlige sats og den laveste sats som brugere af Mybanker’s skift banks service får tilbudt, faldet de seneste to år, uanset at renten i samfundet har været stabil.

Jo større lån, jo lavere rente

Modsat hvad du måske skulle tro, er renten lavere, jo større lånet er.

Som det fremgår af tabellen ovenover, er den gennemsnitlige sats, som brugere bliver tilbudt, faldende med lånets størrelse. (tallene er fra 4. kvartal 2021)

Der er meget stor forskel på de satser, brugere bliver tilbudt af de forskellige banker. Det er ikke usædvanligt, at den samme bruger bliver tilbudt satser, der varierer med 1,5 til 2,0 procentpoint. Det er mellem 15.000 og 20.000 kr. pr. år i rente for et lån på en million kr. Det er derfor afgørende at spørge flere banker, inden du optager et lån.

Hvordan får du det billigste andelsboliglån? 

Den rente du bliver tilbudt på andelsboliglån, afhænger af flere faktorer:

• Din økonomi og forretningsomfang – hav derfor overblik over dit budget og dine udgifter.
• Spørg flere banker og vær ikke bange for en bank, du måske ikke kender i forvejen.
• Hvor meget der skal lånes – Jo større lånet er, jo lavere er den tilbudte rente ofte.
• Andelsboligforeningens økonomi. – Jo bedre andelsboligforeningens økonomi er, jo lavere er bankens risiko ved at give lånet. Det kan f.eks. handle om vedligeholdelsesstanden på bygningen, hvilket lån andelsboligforeningen har etc.

Husk at banker vurderer kunder forskelligt og at det nødvendigvis ikke er ond vilje, hvis en given bank ikke giver dig det tilbud, du havde drømt om – så er det bare at spørge den næste. Derfor er det altid en god ide at undersøge dine muligheder ved flere end en bank.

Hos ØENS lever vi af at administrere og rådgive andels- og ejerforeninger.

Nogle gange sker det dog, at vi ”mister” en administrationskunde, fordi en andelsboligforening – af mange forskellige grunde – ikke længere kan eller ønsker at fortsætte med at fungere som andelsboligforening. Dét var tilfældet med andelsboligforeningen A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2. I oktober, efter en længere proces, valgte de at opløse andelsboligforeningen og sælge ejendommen til en investor. I dét forløb bistod ØENS Advokatfirma andelsboligforeningen med sælgerrådgivning. Vi påtog os ansvaret for at forhandle vilkårene for købsaftalen samt de efterfølgende lejevilkår. På trods af tidspres afsluttede vores advokater sagen med stor succes. Andelshaverne fik flere penge for deres andel, end valuarvurderingen lød på, og de overgår nu som lejere med meget favorable lejevilkår. En vellykket forhandling, må man sige. Det er måske én af grundende til at flere andelsboligforeninger, lader sig opløse for tiden.

Salget af A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2 er ikke et særtilfælde. Faktisk oplever boligmarkedet lige nu en tendens, hvor flere og flere særligt udenlandske kapitalfonde leder efter gode, større andelsboligforeningsejendomme til opkøb. Det har resulteret i, at flere solvente andelsboligforeninger i dag frivilligt lader sig opløse med det formål at sælge hele foreningens ejendom til en investor. Men hvorfor er denne tendens i opblomstring? Hvorfor er det blevet attraktivt at likvidere sunde andelsboligforeninger?

Kapitalstærke investorer leder efter udlejningsejendomme

Det danske boligmarked er i fremgang. Renterne er lave, og der er som sagt en lang række kapitalstærke investorer, der lige nu leder efter udlejningsejendomme. Når en andelsboligforening frivilligt lader sig opløse og frasælger deres ejendom – som de gjorde i A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2 – får andelshaverne mulighed for at få en økonomisk andel i dette opgående boligmarked. Det er nemlig sådan, at prisfastsættelse af andele reguleres af en række begrænsninger i andelsboligloven. Disse prisfastsættelsesbegrænsninger er dog ikke gældende, hvis hele andelsboligforeningens ejendom sælges. En ejendom kan således sælges på det frie marked til en langt højere pris. Andelshaverne får dermed del af den værditilvækst, som vi ser på det private boligmarked i øjeblikket.

Men der er selvfølgelig også andre fordele for andelshaverne ved at overgå til lejere; deres boligafgift og eventuel afbetaling på andelslån erstattes af en lav husleje, ligesom de får frigivet økonomiske midler i en tid, hvor det er billigt at låne til eksempelvis en anden andelsbolig eller en ejerbolig. Fordelene er mange, men der er selvfølgelig også en bagside af medaljen. Lejerne har ikke nær så meget medbestemmelse over ejendommen, da de ikke længere ejer en andel af den. Derudover er der ingen form for økonomisk tilbagebetaling, hvis de som lejere foretager forbedringer i boligen – udover den glæde de har ved dem, mens de bliver boende selvfølgelig.

Ønsker I at vide mere omkring forløbet, som A/B Amagerbrogade 117-121 / Øresundsvej 2 har gennemgået, så kontakt ØENS advokat og associeret partner Søren Saaby Hansen på (+45) 3246 4647 eller på ssh@oadv.dk.

Advokatfirma

Søren Saaby Hansen

Advokat (H), partner

Afdeling:

I slut 2019 fik ansatte i ØENS Ejendomsadministration mistanke om en stor svindelsag i en andelsboligforening, som ØENS Ejendomsadministration netop havde overtaget administrationen af.

Igennem en årrække har en betroet person centralt placeret i andelsboligforeningen, efter alt at dømme systematisk begået underslæb med foreningens midler for et beløb på mindst 9,2 millioner kroner.

Den mistænkte har gennem næsten 10 år, siddet på posten som foreningens kasserer med eneansvar for at betale regninger og gøre årsregnskabet op. Kassereren bliver af flere af beboere omtalt som ”en mand af gården”, da han gennem alle årerne var engageret i fællesskabet, og tog ”slæbet” med regnskaberne i foreningen.

Et overgreb på foreningens fællesskab

Vi lever i et land, hvor tillidskulturen er høj. Og netop dén tillid, er blevet brugt som et våben i denne sag.

Den person, der sad på den væsentligste tillidspost i andelsforeningen, er nu mistænkt for omfattende dokumentfalsk og for at have trukket mindst 9 millioner kroner ud af foreningens kasse til sig selv. Han har systematisk misbrugt foreningens tillid over en 10-årig periode, og fået de andre andelshavere til at finansiere hans millionforbrug.

Politiet sylter sagen

Sagen blev politianmeldt i begyndelsen af april 2020. Flere måneder senere har politiet stadig ikke reageret på sagen, og ØENS Rådgivningshus har gentagende gange rykket politiet, som ifølge rådgivningshuset har bekræftet at sagen endnu ikke efterforskes.

Syltningen af sagen er til stor frustration for andelshaverne, da kassereren nu kan bruge tiden på at slette beviser, flytte penge i sikkerhed og fortsætte med at bruge af deres penge.

Hvordan blev kassereren opdaget?

ØENS Ejendomsadministration overtog administrationen af andelsboligforeningen d. 1. januar 2020. Indtil da havde andelsforeningen styret det hele selv. Bestyrelsen bestod af almindelige andelshavere, der ikke havde de rette faglige kompetencer til at spotte, at noget så helt forkert ud.

Da ØENS skulle lægges nyt budget for 2020, nægtede den tidligere kasserer at udlevere regnskabsmaterialet fra den forgangne år.

De første tegn på kassererens underslæb begyndte at vise sig. Andelsforeningen havde bl.a. betalt en udsædvanelig høj ejendomsskat på mere end en million kroner årligt, hvilket er omtrent det halve for lignende foreninger. ØENS Rådgivningshus igangsatte derfor sin egen efterforskning af kassererens arbejde. Kenneth Gudmundsson, jurist og indehaver af ØENS Rådgivningshus omtaler svindelomfanget som »hovedrystende«. Regnskaberne er blevet udarbejdet i fuldstændig strid med årsregnskabsloven gennem alle årene.

“Tavsheden lagde sig som en dyne over forsamlingen, da sagen blev gennemgået”

Kassereren har ifølge Kenneth Gudmundsson haft travlt. I granskningen af regnskabsbilagene fremgår det, at kassereren overførte lidt over 100.000 kroner til sin egen konto i det første år på tillidsposten. I de efterfølgende år er beløbene steget markant. Og selvom kassereren allerede i 2017 vidste, at ØENS Ejendomsadministration på et tidspunkt skulle overtage administrationen af foreningen, så satte det ikke en stopper for bedrageriet.
Kassereren har overført mere end 1,5 millioner kroner per år til sig selv siden 2017. Det svarer til at han har taget 1.000 kroner ud af hver andelshavers økonomi hver måned. Foruden de 43.000 kroner han årligt tjente på sit arbejde i foreningen.

Beløbets størrelse fik ØENS Ejendomsadministration til at indkalde andelshaverne til et ekstraordinært møde i midt september. Tavsheden lagde sig som en dyne over forsamlingen, da sagen blev gennemgået. Tilliden i foreningen har lidt et svigt. Andelshaverne er rystede over sagen, da alle har haft stor tillid til kassererens arbejde. De har ikke haft den fjerneste anelse om det bedrageri, der systematisk er begået.

I dag sidder andelshaverne tilbage med en følelse af svigt fra politiet. De føler sig forrådte og er frustrerede over, at kassereren endnu ikke er blevet anholdt

Har svindlet med falske dokumenter

Regnskabsbilagene er i årenes løb blevet gennemgået af bilagskontrollanter, som desværre udelukkende har haft til opgave at undersøge, om der var overensstemmelse mellem bilagene og tallene i årsregnskabet. Og dét har der været.
Derfor har det ifølge ØENS Rådgivningshus krævet »et trænet øje« at gennemskue de falske bilag.

Kassereren har derfor har frit lejde til at klippe-klistre i bilagene. Han har bl.a. manipuleret højere beløb ind på varmeafregninger, vandafgifter og opkrævninger af ejendomsskatten. ØENS Rådgivningshus har fået bekræftet at kassereren tilsyneladende bl.a. har klippet Københavns Kommunes kontonummer ud og manipuleret sit eget kontonummer ind.

I foreningens årsregnskab fremgår det ligeledes, hvordan visse udgifter vokser over årene. F.eks. bliver kommuneskatten fordoblet, og stiger til én million kroner, mens vandafgiften ser et prishop på 300.000 kr.

Ingen ved, hvor andelshavernes penge er

Omfanget af svindel svarer til, at ejerne hver især gennemsnitligt har betalt 50.000 kroner for meget. Andelshaverne og ØENS Rådgivningshus har svært ved at forstå, hvorfor politiet endnu ikke er kommet ud af starthullet.

”Sagen burde have begyndt med at politiet havde anholdt kassereren og konfiskeret det, der kunne konfiskeres. Det er et rimeligt krav i et retssamfund som Danmark” siger Kenneth Gudmundsson og tilføjer ”Èn person har svindlet 180 familier for næsten 10 millioner kroner, og indtil videre slipper han af sted med det.”

Advokatfirma

Kenneth Gudmundsson

Advokat (L), stiftende partner

Afdeling:

Er din andelsboligforening en attraktiv investering?

Gå fra at være andelshaver til lejer – behold brugsretten til lejligheden og få en pose penge. Den nye boligaftale åbner op for en interessant mulighed for andelsboligforeninger. En mulighed der kan sætte andelsboligforeninger, der lader sig opkøbe og efterfølgende opløse, i en økonomisk gunstig situation.

Der er nemlig en lempelse i den nye boligaftale der medfører, at ejendomme som har tilhørt andelsboligforeninger ved et salg, ikke bliver underlagt karensperioden på 5 år, som ellers gør sig gældende ved salg af almindelige udlejningsejendomme. Derfor kan det forventes at interessen for køb af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger, efter lovens vedtagelse, bliver interessante opkøbsemner for mange investorer i markedet.

Hvad kan ejendommene handles til?

Prisen på salg af en andelsbolig er i dag underlagt en begrænsning iht. Andelsboliglovens §5 stk. 1 (andelslejlighedens såkaldte maksimalpris). Netop maksimalprisen på andelslejligheder har gennem de seneste mange år været genstand for stor debat. Særligt på grund af dokumenterede store forskelle på priserne for sammenlignelige lejligheder. Endvidere har flere andelsboligforeninger større hensættelser som begrænser den pris som de enkelte lejligheder lovligt kan sælges til.

Ved et salg af andelsboligforeningens ejendom fastsættes salgsprisen til den pris, som en investor er villig til at betale for ejendommen. Har foreningen haft hensættelser eller reserver bortfalder disse ved salget og tilfalder dermed andelshaverne. En opløst andelsboligforening er således ikke omfattet af maksimalprisreglerne og andelshaverne kan derfor, ved at sælge ejendommen som udlejningsejendom, gå derfra med den sum penge, som køber er villig til at give betale for ejendommen.

I praksis vil det betyde at den enkelte andelshaver ved et salg af ejendommen vil opnå en større gevinst, end hvis den enkelte lejlighed var blevet solgt som andelsbolig. Naturligvis forudsat at der findes en køber, der vil betale en acceptabel pris.

Hvad sker der med andelshaverne efter et salg af foreningens ejendom?

Når man som andelshaver går fra at eje en andel i ejendommen til at være lejer i ejendommen, så bliver huslejen ofte betydeligt billigere, da andelshaver som lejer ikke længere skal betale boligafgift til dækning af de løbende udgifter til foreningens lån, skatter, vicevært, vedligeholdelse, administration etc. I stedet betales en husleje, der ikke påvirkes af f.eks. større vedligeholdelsesarbejder.

Den tidligere andelshaver kan tilmed blive boende i sin lejlighed på lejevilkårene, der aftales med den nye ejer af ejendommen. Ejeren er bundet af reglerne ift. huslejestigninger i udlejningsejendomme, så der vil ikke pludseligt kunne pålægges en større huslejestigning til lejerne (de tidligere andelshavere).

Endvidere skal man være opmærksom på, at man som lejer har mulighed for at modtage boligsikring fra staten. Naturligvis forudsat at man opfylder kriterierne for dette.

Hvad med skatten?

Vælger en andelsboligforening at sælge foreningens ejendom medfører dette at foreningen efterfølgende opløses ved likvidation, hvorefter provenuet fra opløsningen udbetales til andelshaverne. Har man som andelshaver anvendt andelsboligen som sin bopæl vil provenuet fra salget være skattefrit for andelshaverne, på lige fod med at et salg af andelslejligheden også vil være skattefrit.

Ved opløsning af andelsboligforeningen skal andelsboligforeningen betale skat af den del af fortjenesten som ikke kan henføres til andelshavernes lejligheder, f.eks. salget af erhvervsdelen eller frasolgte lejeboliger siden andelsboligforeningens stiftelse. Denne skat beregnes i forbindelse med foreningens likvidation og betales af foreningen forud for udlodning til andelshaverne.

Der er dog også ulemper ved at sælge sin andelsbolig og overgå til lejer.

Når man som andelshaver går fra at være andelshaver til lejer, så mister den tidligere andelshaver sin medbestemmelse i forhold til f.eks. valg af administrator, hvordan gården skal indrettes og detaljevalg ved ombygninger. Det vil heller ikke være muligt frit at overdrage et lejemål til eksempelvis ens egne børn.

Overgår foreningens ejendom til en investor, vil det ofte være slut med fællesarbejdsdage, med at male vinduer og selv at bestemme, om fællesrummet i kælderen skal kunne lejes til barnedåb eller i stedet indrettes til depotrum.

Hvordan er processen ved et salg af en andelsboligforenings ejendom?

Hos ØENS ser vi en tendens til at flere andelsboligforeninger selv opsøger salget, mens en del andre bliver kontaktet med et tilbud fra en investor. Beløbet der tilbydes afhænger af den pågældende forening og den reelle værdi af ejendommen. Hvis en andelsboligforening overvejer at gå videre med et salg af foreningens ejendom nedsættes typisk en arbejdsgruppe i foreningen. Arbejdsgruppen udpeges af generalforsamlingen og gives mandat til at sælge foreningens ejendom på de vilkår som generalforsamlingen har godkendt. Det være sig i henhold til pris, leje efter salg m.m.

I henhold til de det fremsatte lovforslag vil et salg af foreningens ejendom fremover kræve tilslutning af mindst 4/5 af foreningens medlemmer, uanset hvad der måtte fremgå af foreningens vedtægter.

Hvilke andelsboligforeninger vil typisk særligt kunne have interesse i et salg til en investor?

Særligt ser vi foreninger som står overfor større bekostelige vedligeholdelsesarbejder, og derfor overvejer et salg af ejendommen som alternativ til en større stigning i boligafgiften. Det samme gør sig gældende for foreninger, hvor afdragsfriheden på foreningens lån bortfalder og hvor boligafgiften dermed som oftest vil stige når der skal afdrages på lånene.

Tilsvarende kan usikkerheden på den fremtidige prissætning af andelsboliger være årsag til, at flere foreninger ser en fordel i at få friværdien i hånden nu, fordi de er bekymrede for udviklingen på markedet.

Fordele og ulemper ved salg af en andelsboligforenings ejendom kan i praksis variere betydeligt fra forening til forening. Hos ØENS har vi været involveret i flere opkøbsprocesseer med andelsboligforeninger, hvor foreningerne ønsker at modtage rådgivning ift. hvilke fordele og ulemper der vil være ved et salg af netop deres forening.

Overvejer jeres andelsboligforening hvilke muligheder der kunne være ved et salg af jeres forenings ejendom eller har I allerede modtaget et interessant tilbud fra en potentiel køber, så kontakt advokat Søren Saaby Hansen, til en uforpligtende snak om jeres muligheder.

Advokatfirma

Søren Saaby Hansen

Advokat (H), partner

Afdeling: