Den 29. januar 2026 afsagde Højesteret dom i sag BS-31891/2025-HJR, hvor Heimstaden fik medhold i, at selskabet var berettiget til at ophæve et lejeforhold som følge af ulovlig fremleje.

Sagen blev ført for Heimstaden Duegården ApS af advokat Søren Saaby Hansen, ØENS Advokatfirma.

Dommen er principiel, fordi den præciserer, hvordan fremlejeforhold skal vurderes i de særlige overgangssituationer, der opstår, når en andelsboligforening går konkurs, ejendommen overdrages til en ny ejer som udlejningsejendom, og den tidligere andelshaver fortsætter som lejer efter andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1.

Sagens baggrund: Konkurs andelsboligforening, ejerskifte og fremleje til søn

Højesteret lagde til grund, at Akelius (nu Heimstaden) overtog ejendommen med virkning fra 1. september 2017 efter konkursen i Andelsboligforeningen Duegården. Den tidligere andelshaver (A) indgik i tidsnær sammenhæng med overtagelsen en aftale med sin søn (B) om, at sønnen skulle bo i lejligheden. Sønnen flyttede ind samme dag som ejerskiftet.

Et centralt element i sagen var, at andelsboligforeningens vedtægter og praksis gav andelshaverne en mere vidtgående adgang til fremleje end den adgang, der følger af lejelovens fremlejeregler. Spørgsmålet var derfor, om udlejeren efter ejerskiftet skulle respektere en fremlejeret, der udsprang af andelstiden, og om ophævelsen var berettiget.

Retsgrundlag: § 4, stk. 1 og lejelovens fremlejeregler

Højesteret gennemgår udtrykkeligt udgangspunktet i andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1: Når en ny ejer overtager ejendommen, har andelshaverne ret til at blive boende som lejere i overensstemmelse med den til enhver tid gældende lejelovgivning.

Det har særlig betydning for fremleje, fordi lejelovens regler (Højesteret henviser til § 158, tidligere § 70) finder anvendelse på aftaler, som den tidligere andelshaver indgår efter vedkommende har opnået brugsret som lejer. Efter § 158 kan fremleje af hele lejligheden – uden udlejers samtykke – som udgangspunkt kun ske i op til 2 år, og kun når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes forhold som sygdom, forretningsrejse, studieophold eller midlertidig forflyttelse.

Højesterets principielle præmis: Fremlejetagere kan i visse tilfælde “følge med” efter ejerskifte

Det principielle i dommen er Højesterets stillingtagen til situationen, hvor der på ejerskiftetidspunktet allerede bor en fremlejetager i lejligheden på grundlag af en gyldig aftale med andelshaveren.

Højesteret fastslår, at en person, der på ejerskiftetidspunktet allerede var lejer i kraft af en gyldig aftale med en andelshaver, kan have ret til at forblive i lejemålet som fremlejetager efter ejerskiftet. Det forudsætter dog, at den tidligere andelshaver ønsker at gøre sin brugsret efter § 4 gældende. Fremlejetageren får heller ikke “bedre ret” end den tidligere andelshaver (nu lejer), og udlejeren kan fortsat opsige eller ophæve lejeaftalen efter lejelovens almindelige regler.

Højesteret præciserer samtidig en meget vigtig grænse: Lejeaftalen kan ikke ophæves under henvisning til reglerne om fraflytning i utide og uberettiget overladelse af brugen, hvis det konkrete fremlejeforhold ikke var uberettiget, da det blev etableret. Med andre ord: Hvis fremlejeforholdet var lovligt etableret før overgangen, kan man ikke efterfølgende gøre det til en ophævelsesgrund alene fordi lejelovens fremlejeregler ellers ville være strengere.

Den konkrete bevisvurdering: Ikke godtgjort at fremlejeforholdet var etableret før 1. september 2017

Selvom Højesteret således åbner for, at en fremlejetager kan “følge med” efter ejerskifte, faldt sagen i den konkrete bevisvurdering ud til Heimstadens fordel.

A gjorde gældende, at fremlejeforholdet med sønnen var etableret før ejerskiftet. Heimstaden gjorde gældende, at dette ikke var godtgjort, og pegede bl.a. på forhold om dokumentation og oplysninger fra folkeregisteret. Højesteret fandt efter en samlet vurdering, at det ikke var godtgjort, at fremlejeforholdet var etableret forud for ejerskiftet den 1. september 2017.

Konsekvensen var, at lejelovens almindelige fremlejeregler fandt anvendelse. Da det var ubestridt, at A’s fravær ikke var midlertidigt, var betingelserne for ophævelse efter reglerne om fraflytning i utide og uberettiget overladelse af brugen opfyldt. Højesteret fandt også, at Heimstaden ikke havde udvist retsfortabende passivitet. Ophævelsen var derfor berettiget, og fraflytningsfristen blev fastsat til 1. april 2026.

Praktisk betydning: Hvad bør udlejere, investorer og rådgivere tage med?

Dommen er særligt relevant for udlejere og investorer, der køber ejendomme ud af konkursboer fra andelsboligforeninger – og for administratorer og rådgivere, der arbejder med due diligence, indflytnings-/brugsretsvurderinger og konflikter om fremleje.

Tre læringspunkter står meget tydeligt frem:

For det første er timing og dokumentation afgørende. Hvis det ikke kan dokumenteres, at fremlejeforholdet var etableret før ejerskiftet, vurderes fremlejen efter lejelovens almindelige regler med de velkendte krav om midlertidighed og tidsbegrænsning.

For det andet viser dommen, at en fremlejetager i visse tilfælde kan have ret til at blive boende efter ejerskifte, hvis fremlejeforholdet var gyldigt etableret før overgangen. Det kan få stor økonomisk og driftsmæssig betydning, fordi et køb af en tidligere andelsejendom dermed kan indebære, at der reelt “følger” fremlejetagere med ind i den nye udlejningssituation.

For det tredje tydeliggør dommen grænserne for ophævelse: Udlejeren kan ikke automatisk ophæve med henvisning til “ulovlig fremleje”, hvis fremlejen var lovligt etableret på etableringstidspunktet i den overgangssituation, som § 4, stk. 1 regulerer. Det kræver en konkret vurdering af, om fremlejeforholdet var uberettiget, da det blev etableret.

Har I brug for hjælp?

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi løbende om boligret, fremleje, ophævelse, andelsboligforeningers konkurs og de særlige overgangsproblemstillinger, hvor andelsret og lejeret mødes.

Har I en konkret sag eller står I over for køb af en ejendom med historik som andelsboligforening, kan det være afgørende at få klarlagt eksisterende brugs- og fremlejerettigheder tidligt i processen.

Kontakt os for en uforpligtende drøftelse af jeres sag

Advokatfirma

Søren Saaby Hansen

Advokat (H), partner

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Afdeling:

FAQ: Konkurs i andelsboligforeninger – fremleje, rettigheder og konsekvenser

Airbnb er en af de mest populære udlejningsplatforme for danskere

Airbnb har ændret måden, mange danskere udlejer bolig på. Korttidsudlejning anvendes i dag både som supplement til privatøkonomien og som mulighed for at udnytte boligen, mens man selv er bortrejst. I 2025 var der registreret mere end 30.000 danske boliger på Airbnb, og korttidsudlejning via digitale platforme fylder fortsat mere. Samtidig er området blevet genstand for øget regulering og kontrol. Reglerne om tilladelser, udlejningslofter, skat og dokumentation er afgørende for, om udlejningen er lovlig.

Her gennemgår vi de gældende regler for Airbnb-udlejning i Danmark i 2026 med fokus på juridiske og skattemæssige forhold, så du hurtigst muligt kan komme i gang med at udleje din bolig gratis på Airbnb – trygt og lovligt.

Regler for udlejning på Airbnb i 2026

Reglerne for udlejning via Airbnb afhænger af, hvilken type bolig du bor i – ejerbolig, andelsbolig eller lejebolig. Uanset boligtype gælder ét fælles princip: Alle indtægter fra udlejning skal indberettes til SKAT.

Airbnb udlejning af ejerbolig

Som ejer af en bolig har du som udgangspunkt gode muligheder for at udleje den gennem Airbnb, men der er nogle grænser, du skal kende. I Danmark må du udleje din helårsbolig i op til 70 dage om året via platforme som Airbnb. Kommunerne kan dog vælge at hæve denne grænse til 100 dage, hvis du opfylder visse betingelser, f.eks. at det er din egen bopæl, og at du bruger en platform, der automatisk indberetter oplysninger til SKAT – som Airbnb gør.

Hvis du bor i en ejerlejlighed, skal du desuden tjekke ejerforeningens vedtægter, før du går i gang. Nogle ejerforeninger forbyder korttidsudlejning, mens andre kræver godkendelse fra bestyrelsen, inden du må udleje. Det gælder også for kortere perioder – f.eks. hvis du blot ønsker at leje ud, mens du selv er på sommerferie. Det er derfor altid klogt at tage dialogen med bestyrelsen, inden du opretter din bolig på Airbnb.

Eksempel: I København, Aarhus mv. gælder 70-dages-grænsen også, og Airbnb indberetter automatisk dine udlejningsdage til kommunen. Det betyder, at du som udlejer i København, Aarhus mv. stadig skal være opmærksom på, at du ikke overstiger den tilladte grænse.

Airbnb udlejning af andelsbolig

Udlejning af andelsboliger gennem Airbnb kan være en udfordring. Mange andelsforeninger tillader kun udlejning i ganske særlige tilfælde, mens nogle forbyder korttidsudlejning helt. Som andelshaver ejer du ikke selve boligen, men en andel i foreningen – og derfor skal du følge foreningens egne regler og vedtægter nøje. Hvis du ønsker at udleje din andelsbolig via Airbnb, bør du altid kontakte bestyrelsen og få en skriftlig tilladelse, før du går i gang. Det gælder uanset, om du blot vil udleje et værelse eller hele boligen.
Manglende godkendelse kan i værste fald betyde, at foreningen kræver, du stopper udlejningen – og i ekstreme tilfælde, at du mister retten til at bo i boligen.

Kort sagt: udlej kun via Airbnb, hvis foreningen har godkendt det skriftligt.

Airbnb udlejning af lejebolig (fremleje)

Hvis du bor i en lejebolig, kaldes udlejningen fremleje. Du må som udgangspunkt fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, mens du selv bor der. Hvis du ønsker at fremleje hele boligen, kræver det, at fremlejen er midlertidig, og at du har en særlig grund – f.eks. udstationering, studieophold eller sygdom. Ferieophold tæller ikke som en gyldig grund, og udlejeren har ret til at sige nej, hvis du ikke kan dokumentere et midlertidigt fravær.

Du skal også sende udlejeren en kopi af fremlejekontrakten, og du bør altid få en skriftlig godkendelse. Hvis du udlejer uden tilladelse, kan det blive betragtet som misligholdelse af lejekontrakten og i sidste ende føre til ophævelse af lejemålet.

Når du udlejer til ferieformål gennem Airbnb, gælder lejelovens almindelige regler ikke. Det betyder, at lejens størrelse kan aftales frit, så længe der er tale om korttidsudlejning (typisk maksimalt 6-8 uger ad gangen). Husk dog stadig, at du skal kunne dokumentere indtægten og perioden over for SKAT.

Skattemæssige forhold ved Airbnb udlejning

Når du udlejer din bolig via Airbnb, skal du indberette din indkomst til SKAT. Airbnb indberetter automatisk oplysningerne for danske værter, men du har stadig ansvar for, at tallene er korrekte i din årsopgørelse.

I 2026 kan du tjene op til 35.100 kr. skattefrit om året, hvis du udlejer gennem Airbnb, der indberetter automatisk. Hvis du udlejer for mere end dette beløb, skal du betale skat af overskuddet.

Der findes to modeller for beskatning:

1. Bundfradragsmodellen: Her får du et fast fradrag på 35.100 kr. i 2026. Hvis du tjener mere end dette, beskattes 60 % af det overskydende beløb som kapitalindkomst. Modellen er nem at bruge, fordi du ikke skal dokumentere udgifter – men du får heller ikke fradrag for faktiske omkostninger.
2. Regnskabsfradragsmodellen: Her kan du fratrække de faktiske udgifter (vand, varme, vedligeholdelse osv.) i udlejningsperioden. Den resterende del af lejeindtægten beskattes som kapitalindkomst. Du kan også fratrække en forholdsmæssig andel af grundskylden, hvis du udlejer mindst 10% af boligen. Du skal heller ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen udlejes.

Hvis du fremlejer en lejebolig eller udlejer en andelsbolig via Airbnb, kan du også vælge mellem de samme beskatningsmodeller. Her udgør bundfradraget 2/3 af de samlede boligafgifter/husleje inklusive a conto varme og eventuel boligstøtte.

Praktiske råd til dig, der udlejer via Airbnb

• Tjek ejer- eller andelsforeningens regler: Kontakt bestyrelsen for at få klarhed over eventuelle restriktioner.
• Informer udlejer: Hvis du bor til leje, skal du informere din udlejer og sende en kopi af lejeaftalen.
• Hold styr på dine udgifter: Notér alle udgifter relateret til udlejning, så du kan fratrække dem i din skatteopgørelse.
• Indberet til SKAT: Husk at indberette dine indtægter korrekt for at undgå problemer med SKAT.

Kontakt ØENS Advokatfirma

Selvom Airbnb gør udlejning nemt, er der mange juridiske nuancer, som kan være svære at gennemskue – især når lejelov, skatteregler, foreningsvedtægter og kommunale krav skal hænge sammen.

Hos ØENS Advokatfirma har vi stor erfaring med rådgivning om boligudlejning, lejelov, foreningsret og skattemæssige forhold for både private udlejere og professionelle aktører.
Vi hjælper dig med at afklare, hvad du må, hvor meget du kan udleje, og hvordan du sikrer, at alt er korrekt indberettet.

Har du spørgsmål til Airbnb udlejning, skatteregler eller lejelovgivning, eller ønsker du at sikre dig, at din udlejning sker lovligt og skattemæssigt korrekt? Kontakt advokat Søren Saaby Hansen hos ØENS Advokatfirma på 3246 4647 eller ssh@oadv.dk.

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Advokatfirma

Søren Saaby Hansen

Advokat (H), partner

Afdeling:

FAQ – Airbnb-udlejning i Danmark i 2026

Nedenfor finder du svar på de mest stillede spørgsmål om Airbnb-udlejning i Danmark i 2026. FAQ’en giver konkrete svar på regler, skatteforhold og de juridiske krav, som du skal kende, før du udlejer din bolig via Airbnb eller lignende platforme.

Forventede skærpelser i håndhævelse og sanktioner for overtrædelse af reglerne om korttidsudlejning via platforme som Airbnb

Regeringen og et bredt flertal af Folketingets partier har den 22. januar 2026 indgået en aftale, der øger tilsynet og skærper sanktionsmulighederne i forbindelse med korttidsudlejning via platforme som Airbnb. Aftalens indhold forventes at blive udmøntet til et lovforslag, som sendes i høring i første halvår af 2026.

Hvad ændrer aftalen for korttidsudlejning?

Aftalen introducerer en række nye værktøjer, som skal gøre det nemmere for myndighederne at opdage og håndtere ulovlig eller systematisk udlejning. Platforme og udlejere får blandt andet en lovbestemt oplysningspligt, myndighederne får mulighed for at kræve data fra udlejningsplatforme og får hjemmel til at påbyde platforme at fjerne annoncer for udlejere, der bryder reglerne, i konkrete sager. Der indføres også skærpede sanktioner – både mod platforme og mod private værter – og bøderne ved overskridelser af gældende lofter for, hvor mange dage der må udlejes, skærpes. Kommunerne får desuden flere muligheder for opsøgende tilsyn i de områder, hvor korttidsudlejning skaber særlige udfordringer.

Reglerne for korttidsudlejning, som du skal kende

Aftalen indeholder fem centrale initiativer, som kan få betydning for dig, hvis du udlejer via Airbnb eller andre platforme:

• Der indføres en lovbestemt oplysningspligt ved udlejning via Airbnb og lignende platforme.
• Myndighederne får mulighed for at påbyde platforme at gribe ind over for ulovlige annoncer.
• Sanktionerne for overtrædelser skærpes markant.
• Kommuner kan vælge at føre et aktivt tilsyn i områder med særlige problemer.
• Ejendomsejere skal orienteres, hvis en lejer udlejer boligen i strid med reglerne.

Lovændringerne retter sig mod overtrædelse af sommerhuslovens § 1 om erhvervsmæssig udlejning samt §§ 5-6 om loft over antal udlejningsdage for egen helårsbolig.

Sanktionsniveauet hæves og gøres mere målrettet. For overtrædelser af udlejningslofterne i §§ 5-6 foreslås et skærpet vejledende bødeniveau over for private, hvor bøderne stiger i takt med omfanget af overskridelsen. Den politiske aftale angiver et vejledende bødeniveau fra 5.000 kr. ved op til 5 dages overskridelse og op til 100.000 kr. ved overskridelser på 180 dage eller derover.

Ved overtrædelse af § 1 om erhvervsmæssig udlejning foreslås det, at sager i alvorlige tilfælde afgøres ved domstolene, og at der kan ske udbyttekonfiskation. Der lægges desuden op til klare bøder ved manglende efterlevelse af påbud om oplysning eller fjernelse af annoncer, herunder administrative bøder rettet både mod platforme og private. I disse tilfælde angiver aftalen et bødeniveau på 25.000 kr. pr. påbud, der ikke efterleves.

Hvad skal du gøre konkret, hvis du ønsker at leje din bolig ud?

Du skal først og fremmest have dokumentationen i orden. Før en nøjagtig oversigt over, hvornår du korttidsudlejer, og hvornår du selv har beboet boligen. Sørg for, at dine annoncer afspejler den reelle anvendelse af boligen, og gem væsentlig kommunikation med gæster, bestyrelse eller udlejer. Når du bor i en ejer- eller andelsboligforening, skal du tjekke vedtægterne og indhente skriftlig godkendelse, hvis det kræves. Når du bor til leje, skal du altid have udlejers skriftlige samtykke til fremleje, medmindre lejekontrakten indeholder en udtrykkelig ret til korttidsudlejning.

Praktiske trin, som hjælper dig med at efterleve reglerne:

• Før en simpel log over udlejningsdagene.
• Tjek foreningens vedtægter eller lejebetingelser og indhent skriftlig godkendelse, hvis nødvendigt.
• Sørg for korrekt indberetning af lejeindtægter til SKAT og overvej, hvilken beskatningsmodel der passer til din situation (eks. bundfradragsmodellen = 35.100 kr. skattefri indtjening i 2026)
• Gem korrespondance med gæster, platform og eventuelle myndigheder.
• Kontakt professionel rådgivning, hvis du er i tvivl om, hvorvidt din udlejning kan blive vurderet som erhvervsmæssig.

Når du modtager indtægter via Airbnb, skal de indberettes til SKAT. Du kan vælge mellem en bundfradragsmodel og en regnskabsfradragsmodel. Udlejningsplatforme, der indberetter automatisk, ændrer på den praktiske håndtering af skatteindberetningen. Hvis du er i tvivl om indberetning, valg af model eller hvordan du fører regnskab for korttidsudlejningen, bør du henvende dig til en professionel rådgiver.

Har du spørgsmål til korttidsudlejning eller Airbnb?

ØENS Advokatfirma har omfattende erfaring og faglig ekspertise inden for boligudlejning, foreningsret, lejeret og skatteret. Vi rådgiver løbende private værter om, hvordan reglerne i sommerhuslovens § 1 og §§ 5-6 fortolkes i praksis, og hvordan man bedst dokumenterer sin udlejningsaktivitet. Vi kan gennemgå din konkrete situation, vurdere risikoen for, at udlejningen karakteriseres som erhvervsmæssig, udarbejde korrespondance til bestyrelser eller kommuner og bistå ved dialog med platforme eller i tilsynssager.

Vil du have en gennemgang? Hvis du ønsker en konkret vurdering eller hjælp til dokumentation og kommunikation, kan ØENS give en målrettet gennemgang af din sag. Når du kontakter os, får du en praktisk vurdering af, hvad du må, hvilke oplysninger du bør opbevare, og hvordan du bedst handler for at overholde gældende og kommende regler.

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Afdeling:

FAQ: Airbnb og korttidsudlejning i 2026 – nye regler, skærpet kontrol og bøder

Nedenfor finder du svar på de mest stillede spørgsmål om Airbnb, reglerne for korttidsudlejning, SKAT mv. FAQ’en giver et overblik over relevante faktorer, risici og praktiske forhold.

Afgrænsningen mellem hoteldrift, Airbnb og lejelovens anvendelsesområde spiller en væsentlig rolle i praksis – især i takt med den stigende brug af hotellejligheder, korttidsudlejning og alternative boligformer.

Det er afgørende at fastslå, hvornår et lejeforhold er omfattet af lejelovens regler, og hvornår der i stedet er tale om hoteldrift, som falder uden for lovens rammer. I denne artikel dykker vi ned i de centrale regler på området – med særligt fokus på betydningen af helårsbeboelse.

Lejelovens anvendelsesområde

Lejeloven gælder som udgangspunkt for leje – herunder fremleje – af hus eller husrum. Uanset om lejeren er en fysisk eller juridisk person. Dog er visse lejeaftaler undtaget fra lovens anvendelsesområde, jf. lejelovens § 1, stk. 3. Dette omfatter blandt andet:

• Lejeaftaler med fuld kost.
• Aftaler mellem et hotel og dets gæster.
• Udlejning af sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger til ferie- og fritidsformål.

Her kan du læse mere om reglerne for korttidsudlejning

Hoteldrift eller beboelse?

Når det skal afgøres, om en udlejning er omfattet af lejeloven og dermed skal betragtes som beboelse, eller hoteldrift/ferieudlejning, er der flere faktorer, der spiller ind.

Aftaler mellem et hotel og dets gæster er undtaget fra lejelovens anvendelsesområde. Det er uden betydning, hvad aftalen kaldes, eller hvilken platform der anvendes til udlejning – det afgørende er den faktiske anvendelse og karakteren af opholdet. Myndigheder og domstole lægger blandt andet vægt på følgende momenter:

• Lejeforholdets varighed: Er der tale om en korttids- eller langtidsleje? En ferie vil sjældent vare mere end 6-8 uger.
• Formål: Er formålet ferie og fritid – eller fast beboelse og arbejde?
• Ejendommens registrering: Hvordan er ejendommen registreret i BBR?
• Momspligt: Er driften momsregistreret? Hoteldrift er momspligtig.
• Faciliteter og service: Tilbydes der hotelmæssige ydelser som reception, rengøring, sengelinned og restaurant?

Det er således ikke nok, at en lejeaftale kaldes “hoteldrift” eller ”lejeaftale”. Det er nemlig den faktiske anvendelse og karakteren af opholdet, der er afgørende. Hvis hotellejligheder udlejes for længere perioder uden egentlig hotelservice, kan forholdet være omfattet af lejeloven, ligesom beboelseslejligheder, der udlejes i korte perioder ad gangen til gæster på ferieophold, mens der tilbydes rengøring, roomservice, reception, restaurant og øvrige hotellignende forhold, kan anses for hoteldrift. Ligeledes vil udlejning gennem Airbnb og lignende platforme som klart udgangspunkt ikke være omfattet af lejeloven, da der er tale om udlejning, hvor det primære formål er ferie-/fritidsudlejning af kortere karakter. 

Her kan du blive klogere på skattereglerne for Airbnb-udlejning

Skyggehotel – når private boliger bliver hoteller i det skjulte

Et særligt fænomen, der er vokset frem i takt med Airbnb’s udbredelse, er de såkaldte “skyggehoteller”. Begrebet dækker over ejendomme, hvor flere lejligheder – eller hele etageejendomme – udlejes kontinuerligt til korttidsophold via platforme som Airbnb, Booking.com og Vrbo, uden at ejendommen er registreret eller godkendt som hotel.

Disse udlejninger fremstår ofte som privat korttidsudlejning, men fungerer reelt som kommerciel hotelvirksomhed. Forskellen er, at de mangler de tilladelser, skatteregistreringer og sikkerhedsstandarder, der gælder for hoteller. Kommuner, især i København og Aarhus, har derfor haft øget fokus på at afdække og regulere denne form for ulovlig udlejning – og der er eftersigende ny lovgivning på vej.

Skyggehoteller skaber nemlig juridiske gråzoner, fordi udlejningen foregår i boliger, der er registreret som helårsbeboelse, men som i praksis anvendes erhvervsmæssigt. Det kan føre til overtrædelse af både lokalplanens bestemmelser, bopælspligt og byggelovgivningen. Hvis en helårsbolig bruges til korttidsudlejning i stort omfang, kan kommunen betragte anvendelsen som erhvervsmæssig (et såkaldt skyggehotel) og kræve ændret registrering – eventuelt med påbud om at ophøre med udlejningen.

Det er derfor vigtigt at være opmærksom på, at hvis du udlejer via Airbnb på en måde, der minder om drift af et skyggehotel, kan det have både skattemæssige og juridiske konsekvenser.

Helårsbeboelse og bopælspligt

Hvis en bolig er registreret som helårsbolig i en lokalplan, skal den som udgangspunkt bruges til helårsbeboelse. Anses udlejning for hoteldrift eller ferieudlejning, vil anvendelsen som udgangspunkt ikke anses for helårsbeboelse. Her er lejelovens regler en ret god indikation af, om der er tale om helårsbeboelse, som dermed er omfattet af lejeloven, eller om der er tale om hoteldrift og ferieudlejning, der ikke vil være omfattet af lejeloven. 

Helårsbeboelse indebærer, at boligen bruges som fast bolig. Mens bopælspligten – eksempelvis i København – betyder, at boligen ikke må stå tom i en periode på 6 uger eller længere uden anmeldelse til kommunen. Udlejning af helårsboliger til ferieformål kræver som regel kommunalbestyrelsens samtykke.

Manglende overholdelse af reglerne om bopælspligt og helårsbeboelse kan medføre sanktioner i form af påbud eller bøder fra kommunen. Har du derfor planer om at udleje din bolig gratis via Airbnb eller lignende kortidsudlejning til fritidsformål, er det vigtigt at være opmærksom på, at dette efter omstændighederne kan være i strid med lokalplanen – og at du ikke utilsigtet driver et skyggehotel.

Kontakt ØENS Advokatfirma

Er du i tvivl om, hvorvidt din udlejning falder ind under lejeloven – eller om den kan betragtes som hoteldrift? Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi både private udlejere, andelsboligforeninger og ejendomsejere om reglerne for korttidsudlejning, helårsbeboelse og skatteforhold. Kontakt en af følgende advokater for en konkret vurdering af din situation.

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Afdeling:

FAQ – Hoteldrift eller lejelov ved helårsbolig og Airbnb

Nedenfor finder du svar på de mest stillede spørgsmål om, hvornår udlejning af en helårsbolig er omfattet af lejelovens regler, og hvornår den i stedet kan blive betragtet som hoteldrift eller korttidsudlejning via platforme som Airbnb. FAQ’en giver et overblik over relevante faktorer, risici og praktiske forhold.

Reglerne om tilbudspligt i lejelovens kapitel 24 giver under visse betingelser lejere en forkøbsret til at overtage den udlejningsejendom, de bor i, som andelsboligforening, hvis deres udlejer ønsker at sælge ejendommen. Tilbudspligten er således en væsentlig rettighed for lejere, der ønsker at stifte en andelsboligforening og selv overtage ejendommen i fællesskab.

I maj 2023 nedsatte regeringen et udvalg, der skulle komme med forslag til, hvordan lejelovens regler om tilbudspligt kan gøres mindre bureaukratiske og mindre omkostningstunge for både lejere og udlejere.

Udvalget har nu afleveret sin rapport. Den indeholder en række konkrete forslag til ændringer af tilbudspligtsreglerne. Udvalget bestod af en landsretsdommer, en boligøkonom samt flere brancherepræsentanter. Da brancherepræsentanterne havde modsatrettede holdninger til tilbudspligten, støttes flere af forslagene i rapporten ikke af alle medlemmer.

Rapporten indeholder især tre forslag, som kan få stor betydning for fremtidens regler om tilbudspligt i lejeloven.

Kortere frister for lejernes accept

Rapporten foreslår ændringer af lejernes acceptfrist ved tilbudspligtige ejendomme gennem en såkaldt totrinsmodel, som skal gøre processen hurtigere og mere effektiv – særligt set fra udlejers perspektiv.

I dag har lejerne mindst 10 uger til at beslutte, om de vil købe en ejendom, som udlejer ønsker at sælge. Denne frist fremgår af § 199, stk. 1. i lejeloven. Ved beregning af fristen ser man bort fra juli måned, hvilket kan betyde, at processen trækker unødigt ud, især hvis tilbuddet gives tæt på sommerferien.

Efter udvalgets forslag indføres en ny model:

• Først gives en frist på 5 uger, hvor udlejer skal fremsende et begrænset antal oplysninger til lejerne.
• Hvis ingen lejer inden for disse 5 uger tilkendegiver, at de overvejer at købe ejendommen, bortfalder tilbudspligten, og udlejer kan straks sælge til anden side.
• Hvis blot én lejer i løbet af de første 5 uger tilkendegiver, at vedkommende overvejer at købe ejendommen, træder den normale frist på 10 uger i kraft. Denne regnes fra tidspunktet, hvor udlejer sendte materialet.

Halvdelen af udvalgets medlemmer støtter forslaget om kortere frister, mens den anden halvdel er imod.

Hurtigere syn og skøn ved overdragelse af kapitalandele, fusion, spaltning eller påtænkt arveudlæg

Et andet forslag i rapporten har til formål at sikre en hurtigere gennemførelse af syn og skøn ved værdiansættelse af ejendomme. Dette er relevant i de tilfælde, hvor lejere ønsker at overtage en udlejningsejendom som andelsboligforening.

Baggrunden er, at syn og skønsforretninger i dag kan forlænge en handel med helt op til 10 måneder. Rapporten foreslår derfor, at syn og skøn ved bl.a. gaveoverdragelse, fusion, spaltning, mageskifte, påtænkt arveudlæg samt ved overdragelse af aktier og anparter fremover kan gennemføres efter en hurtigere, forhåndsfastlagt procedure.

Forslaget betyder konkret:

• At der alene kan stilles spørgsmål om ejendommens pris i handel og vandel.
• At udformning af et særskilt skønstema bliver unødvendig, da skønstemaet fremgår direkte af loven.
• At ændringerne gør det mindre tidskrævende for udlejer at involvere lejere i skønsprocessen.

Udvalgets medlemmer er her enige: bedre rammer for syn og skøn er et område, hvor der forholdsvist enkelt kan gennemføres ændringer, som gør tilbudspligtsprocessen mindre bureaukratisk og mindre omkostningstung.

Afskaffelse af dobbelt-holding-modellen (også kendt som dobbelt-holding-finten)

Ifølge lejeloven aktiveres reglerne om tilbudspligt ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når der overdrages en majoritet af stemmer i selskabet.

Reglerne gælder dog ikke, når det er kapitalandelene i et holdingselskab, der sælges – også selvom holdingselskabet ejer et datterselskab, som igen ejer ejendommen, der ellers ville udløse tilbudspligt. Denne konstruktion kaldes populært dobbelt-holding-modellen (eller dobbelt-holding-finten) og anvendes ofte til at overdrage ejendomme uden at udløse tilbudspligt.

Rapporten foreslår at afskaffe dobbelt-holding-modellen. Det vil betyde, at overdragelse af kapitalandele i holdingselskaber fremover ligestilles med overdragelse af kapitalandele i ejendomsselskaber – og dermed udløser tilbudspligt.

Udvalgets medlemmer er uenige:

• Den ene halvdel mener, at dobbelt-holding-strukturen giver mulighed for at omgå tilbudspligtsreglerne.
• Den anden halvdel vurderer, at en afskaffelse vil gøre reglerne mere omfattende og komplekse – uden at der er belæg for at antage, at modellen anvendes til omgåelse i større omfang.

Hvad sker der nu?

Efter at rapporten er blevet afleveret og offentliggjort af Social- og Boligministeriet, er det nu op til politikerne at tage stilling til anbefalingerne og beslutte, hvilke ændringer i tilbudspligten jf. lejeloven, der bedst kan forbedre balancen mellem lejere og udlejere.

Interesserede kan læse rapporten her: Rapport fra Udvalget om tilbudspligt

Har du brug for hjælp?

Er du lejer, og går du med tanken om at benytte tilbudspligten i forbindelse med din udlejers salg af ejendommen eller er du udlejer, der går med tanken om at sælge en udlejningsejendom med lejere i, kan du med fordel kontakte ØENS Advokatfirma A/S for en drøftelse af dine muligheder og hjælp til at forstå de komplekse regler i lejeloven herom.

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Afdeling:

FAQ – Ny rapport om forslag til ændringer i tilbudspligten i lejeloven

Nedenfor finder du svar på de mest stillede spørgsmål om den nye rapport med forslag til ændringer af reglerne om tilbudspligt i lejeloven. FAQ’en giver dig et overblik over, hvad tilbudspligt er, hvilke ændringer der foreslås, og hvilke juridiske og praktiske konsekvenser det kan få for udlejere, lejere og ejendomsinvestorer.

Regeringen har i starten af juli måned sammen med Socialistisk Folkeparti og Det Konservative Folkeparti indgået en aftale om at ændre lejeloven, så det bliver muligt at indgå en frivillig aftale om fuld digital kommunikation i private lejeforhold. Det er dog ikke sikkert, at dette vil løse de problemer, der snart vil ramme udlejere og andre branchefolk, der til daglig arbejder med lejeret, når PostNord stopper brevomdelingen i slutningen af 2025.

Gældende regler

Ønsker en udlejer i dag at opsige en lejer, eller er der behov for at sende et betalingspåkrav som følge af manglende betaling af leje mv., skal det ifølge lejeloven gøres ”skriftligt”. I denne sammenhæng betyder ”skriftligt” ikke via mail eller sms, men derimod med fysisk post. Højesteret har i flere omgange – også inden for de seneste år – bekræftet, at kravet om skriftlighed betyder, at det skal sendes med fysisk post og ikke via mail, Digital Post eller lignende digital platform. Ligeledes skal alle meddelelser sendes med fysisk post, såfremt en lejer er fritaget for Digital Post fra det offentlige eller har frabedt sig digital kommunikation.

Det juridiske udgangspunkt er, at afsenderen har forsendelsesrisikoen og dermed bevisbyrden for, at meddelelsen er kommet frem til modtageren. Beskeder, der skal sendes fysisk – såsom opsigelser og betalingspåkrav – sendes derfor som regel rekommanderet, med afleveringsattest eller lignende løsninger tilbudt primært af PostNord.

PostNords omdeling af breve

Dette krav har indtil for nylig ikke medført større vanskeligheder, da PostNord, herunder staten, altid har sikret omdeling af breve til samtlige kanter og afkroge i Danmark. PostNord har dog tidligere i år annonceret, at de stopper med at levere breve i Danmark ved udgangen af 2025 for at fokusere på at være danskernes foretrukne pakkeleverandør. Dette skyldes den faldende brevudbringning som følge af samfundets digitalisering.

Regeringen har – hvad der må antages at være på denne baggrund – planer om at fremsætte et nyt lovforslag.

Nyt lovforslag vedrørende digital kommunikation

Det nye lovforslag skal muliggøre, at meddelelser, som i dag skal afleveres fysisk ifølge lejeloven, fremover vil kunne sendes digitalt via en sikker digital platform, som lejeren selv udpeger, og som udlejeren godkender. Aftalen vil dog være frivillig og kan til enhver tid opsiges uden konsekvenser for resten af lejekontrakten. Det forventes, at lovforslaget kan fremsættes i efteråret 2026.

Mulige problemer efter PostNords ophør med brevomdeling

PostNord ophører i slutningen af 2025 med at omdele breve, mens det nye lovforslag først er planlagt fremlagt i efteråret 2026. Der går således mindst et år, før de nye regler endeligt er vedtaget og træder i kraft. Selvom der i mellemtiden findes andre budselskaber end PostNord, er disses metoder til at kvittere for afleveringen ikke altid godkendt af domstolene i praksis. Det følger bl.a. af en kendelse fra Østre Landsret af 20. december 2024 (U.2025.995), at udlejerens bevisbyrde for, at et påkrav var kommet frem til lejeren, ikke var løftet ved, at DAO sendte en mail med kvittering for aflevering til udlejeren. Det er således tvivlsomt, i hvilket omfang retten vil godkende øvrige budselskabers kvitteringsmetoder for aflevering af breve – herunder i hvilket omfang budselskaberne kan leve op til de krav, retten stiller.

Kan en afleveringsattest fra f.eks. DAO ikke anvendes som dokumentation, har en udlejer reelt set ingen – eller meget begrænsede – muligheder for at dokumentere, at et brev er kommet frem til lejeren. Ophævelse som følge af manglende betaling af husleje eller opsigelse bliver dermed langt sværere for udlejere at gennemføre, da en lejer med overvejende lethed blot kan påstå, at brevet aldrig er kommet frem i postkassen. Det kræver derfor, at DAO og øvrige budselskaber tager billeder eller på anden vis dokumenterer afleveringen – hvilket en udlejer ikke kan sikre bliver gjort.

Alternativt må udlejere begynde at anvende egne bude og medarbejdere, hvilket kan blive både besværligt og omkostningstungt.

Problemer efter lovforslagets vedtagelse

Som lovforslaget er formuleret i dag, lader det ikke til, at det vil løse problemerne ved PostNords ophør med brevomdeling.

For det første omfatter det fortsat ikke lejere, der er fritaget for Digital Post, hvorfor ovenstående problematik med at sende breve og dokumentere deres fremkomst til disse lejere fortsat vil gøre sig gældende. Derudover er det noget, der skal aftales frivilligt mellem parterne. Det kan tænkes, at flere lejere vil spekulere i, om det er en fordel ikke at aftale, at opsigelser mv. kan sendes digitalt, da det giver en fordel, hvis brevene skal afleveres fysisk netop fordi det er sværere at dokumentere fremkomsten.

Det kan i øvrigt ikke gøres til en betingelse for indgåelse af lejeaftalen, at lejeren accepterer digital kommunikation, da lejeren blot kan opsige aftalen om digital kommunikation efter lejeaftalens indgåelse. For de lejere, der enten er digitalt fritaget eller har frabedt sig digital kommunikation, opstår spørgsmålet, om det for DAO og lignende budselskaber vil kunne betale sig at komme ud til hver en krog i Danmark – herunder de beboede øer og boliger, der ligger, hvor det ikke økonomisk eller praktisk kan betale sig at omdele breve.

Skulle budselskaberne omdele breve i hele landet, kan det tænkes, at priserne for aflevering i visse områder vil blive skyhøje – eller at brevene bliver samlet til bunke, således at der kun én gang ugentligt eller månedligt sker brevomdeling til disse områder. Dette særligt i takt med, at behovet for breve falder med årene.

Hvilken betydning får det?

Overordnet skaber PostNords – og dermed statens – ophør med brevomdeling store vanskeligheder i lejerettens verden, særligt for udlejere, da det vil blive væsentligt sværere at dokumentere fremkomsten af et brev. Branchen har siden PostNords udmelding afventet regeringens udspil, men dette ser ikke ud til at løse de alvorlige problemer, der kan opstå.

Endelig kan det ligeledes tænkes, at de skitserede problemer også vil gøre sig gældende på tilstødende retsområder – f.eks. når en andelsboligforening eller en ejerforening har brug for at dokumentere, at et påbud er fremsendt til en andelshaver eller ejer.

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Deleøkonomien er vokset markant de seneste år – ikke kun globalt, men også i Danmark, hvor tusindvis af danskere har fået øjnene op for muligheden for at tjene lidt ekstra ved at udleje deres bolig i kortere perioder. Platforme som Airbnb, Booking.com og andre korttidsudlejningstjenester gør det nemt og hurtigt at udleje hele boligen eller blot et værelse, mens man selv er på ferie, på arbejde i udlandet eller bare ikke bruger boligen fuldt ud. I 2024 vurderes det, at omkring 30.000 danske boliger er tilgængelige på Airbnb – et tal, der kun forventes at stige i takt med, at deleøkonomien bliver mere udbredt.

Men hvad er egentlig reglerne for udlejning af sin bolig i Danmark? Hvor går grænsen mellem lovlig korttidsudlejning og ulovlig fremleje? Og hvordan håndterer du skattemæssigt din indkomst fra udlejning, så du ikke ender med en ubehagelig overraskelse fra SKAT?
Herunder gennemgår vi alle de centrale regler, du som ejer, andelshaver eller lejer bør kende, inden du udlejer din bolig via Airbnb eller lignende platforme.

Reglerne for udlejning afhænger af din boligtype

Der er forskellige regler, afhængigt af om man bor i en privat eller almen udlejningsbolig, i en andelsbolig eller i en ejerbolig. Alle indtægter fra udlejning skal dog indberettes til SKAT, uanset boligtype.

Udlejning af ejerbolig

Hvis du ejer din bolig, har du som udgangspunkt stor frihed til at udleje den både helt og delvist, så længe du overholder de gældende regler. Der er dog flere forhold, du skal være opmærksom på, afhængigt af, om du bor i et parcelhus eller en ejerlejlighed.

Bor du i ejerlejlighed, bør du altid starte med at tjekke ejerforeningens vedtægter. Mange ejerforeninger har særlige regler for udlejning, og nogle forbyder korttidsudlejning helt. I andre foreninger kræves en formel godkendelse fra bestyrelsen, inden du kan leje ud. Det gælder også, selvom du blot ønsker at udleje i få uger via Airbnb.
Det er derfor en god idé at du gennemgår foreningens vedtægter og/eller kontakter bestyrelsen, inden du går i gang, så du undgår brud på vedtægterne – for sådanne overtrædelser kan i værste fald medføre krav om at stoppe udlejningen.

I enkelte kommuner gælder der derudover særlige regler for, hvor mange dage du må udleje din bolig gennem platforme som Airbnb. Grænsen er som udgangspunkt 70 dage om året for helårsboliger, men det forudsætter, at du udlejer gennem en platform, der samarbejder med kommunen (eks. København eller Aarhus) og automatisk indberetter til SKAT.

Udlejning af andelsbolig

Udlejning af en andelsbolig er ofte mere kompliceret. Som andelshaver ejer du ikke selve boligen, men en andel i foreningen, og det betyder, at du skal følge foreningens egne regler og vedtægter meget nøje.

Mange andelsboligforeninger tillader kun udlejning i særlige tilfælde, mens andre helt forbyder korttidsudlejning via Airbnb eller lignende platforme. Hvis du ønsker at udleje din andelsbolig – uanset om det gælder et enkelt værelse eller hele boligen – bør du derfor altid kontakte bestyrelsen og få en skriftlig tilladelse.

Det er vigtigt at huske, at manglende godkendelse fra foreningen kan have alvorlige konsekvenser. I yderste tilfælde kan foreningen kræve, at du stopper udlejningen eller, hvis reglerne overtrædes gentagne gange, kræve, at du sælger din andel.

Udlejning af lejebolig – fremleje

Bor du til leje, kaldes udlejningen for fremleje. Her er reglerne mere begrænsede, og du skal altid sikre dig, at du overholder lejelovens bestemmelser.

Som lejer må du gerne fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, uden at udlejer kan nægte det, så længe du selv bor i boligen. Hvis du derimod ønsker at fremleje hele boligen, kræver det både en gyldig grund og udlejers samtykke. Gyldige grunde kan f.eks. være studieophold, udstationering eller sygdom, men ferieophold tæller ikke som en særlig grund.

Fremlejen skal desuden være midlertidig, og du skal sende udlejeren en kopi af fremlejekontrakten. Hvis du udlejer uden samtykke, kan det medføre ophævelse af dit lejemål.

Lejens størrelse

Når du udlejer din bolig til ferie- og fritidsformål, er udlejningen ikke omfattet af lejeloven, og lejens størrelse kan aftales frit. Dette gælder dog kun for korttidsudlejning (maksimalt 6-8 uger). Det er stadig vigtigt, at du dokumenterer perioden og indkomsten til SKAT.

Skattemæssige forhold

Uanset om du bor i en ejer-, andels- eller lejebolig, skal du indberette din lejeindtægt til SKAT. Det gælder også, selvom du kun udlejer din bolig få uger om året.
SKAT opererer med to hovedmodeller for beskatning: bundfradragsmodellen og regnskabsfradragsmodellen. Valget mellem de to afhænger af, hvor meget du udlejer, og hvor store udgifter du har i forbindelse med udlejningen.

1. Bundfradragsmodellen: Her beskattes 60% af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget på 33.500 kr (i 2025)
2. Regnskabsfradragsmodellen er mere detaljeret og kræver, at du fører regnskab over alle faktiske udgifter, der knytter sig til udlejningen f.eks. vand, varme, el, vedligeholdelse og rengøring. Den del af indtægten, der er tilbage, beskattes derefter som kapitalindkomst. Hvis du udlejer mindst 10 % af boligen, kan du desuden trække en forholdsmæssig andel af grundskylden fra. Du skal heller ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen er udlejet.

Det er værd at bemærke, at Airbnb automatisk indberetter oplysninger til SKAT for danske værter, hvilket betyder, at dine udlejningsindtægter som udgangspunkt allerede er registreret. Du skal dog stadig kontrollere, at beløbene fremgår korrekt i din årsopgørelse.

Kontakt ØENS Advokatfirma

Korttidsudlejning kan virke simpelt, men det kan hurtigt blive komplekst, når lejelov, andelsforeningsvedtægter, skatteregler og kommunale bestemmelser skal gå op i en højere enhed. Hos ØENS Advokatfirma har vi stor erfaring med boligret, ejendomsudlejning og skattemæssige forhold for både private og erhverv. Vi rådgiver både boligejere, andelshavere og lejere om, hvordan de lovligt kan udleje deres bolig uden at risikere juridiske eller økonomiske problemer.

Har du spørgsmål, eller ønsker du at være helt sikker, inden du går i gang med korttidsudlejning af din bolig? Kontakt advokatfuldmægtig Søren Saaby Hansen hos ØENS Advokatfirma på 3246 4647 eller ssh@oadv.dk.

Advokatfirma

Søren Saaby Hansen

Advokat (H), partner

Afdeling:

FAQ – Fremleje og korttidsudlejning: Hvad er reglerne?

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om fremleje og korttidsudlejning af bolig i Danmark. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvad fremleje er, hvordan korttidsudlejning som Airbnb fungerer, hvilke regler der gælder, og hvilke risici du bør kende til.

Det kan som udlejer være svært at navigere i de komplekse regler i lejeloven, hvad enten man udlejer sin ejerlejlighed, er andelshaver/bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening eller er ejer af et større udlejningskompleks.

Artiklen nedenfor redegør kort for definitionen af de gældende regler samt de praktiske konsekvenser for både andelsboligforeninger og øvrige udlejere i forbindelse med at vurdere, hvorvidt et lejemål er omfattet af de såkaldte småhusregler eller om ejendommen anses for at være en storejendom, hvor lejefastsættelse og administrationen kan være mere kompleks.

Definition af småhus og storejendom: Generelle regler for udlejning

I den daglige administration af udlejningsboliger er det afgørende at kende forskellen mellem begreberne ’småhus’ og ’storejendom’, som finder anvendelse i regulerede kommuner. Denne kategorisering kan have direkte betydning for huslejefastsættelse, varslinger ved lejeforhøjelser, vedligeholdelsespligt og meget mere, hvorfor det er vigtigt at vide, hvilke regler ens lejemål er omfattet af. Det oprindelige formål med at skelne mellem de to typer var, at reglerne for administrationen af mindre ejendomme skulle lempes. Dette har ikke altid vist sig at være tilfældet i praksis.

Ifølge lejelovens regler fastlægges ejendommens status primært ud fra forholdene den 1. januar 1995. En ejendom, som dengang omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, betegnes som et småhus. Er antallet af beboelseslejligheder derimod mere end 6, klassificeres ejendommen som en storejendom – uanset eventuelle ændringer i antallet senere hen. Var en ejendom derfor en storejendom den 1. januar 1995 vil den som klart udgangspunkt også være det i dag. En ejer af 1 enkelt ejerlejlighed, der udlejer sin bolig, vil derfor – alt afhængig af omstændighederne tilbage i 1995 – godt kunne være omfattet af de ofte mere omstændelige regler om storejendomme, selvom det rent logisk bør være et småhus. Virker reglerne i lejeloven ikke komplicerede nok, bliver de særligt komplicerede ved andelsboligforeninger.

Særligt vedrørende andelsboligforeninger

Andelsboligforeninger, der indeholder mere end 6 beboelseslejligheder vil som udgangspunkt ikke anses for en storejendom, såfremt andelsboligforeningen den 1. januar 1995 ikke lejede mere end 6 beboelseslejligheder ud.

Det er dog en betingelse for at falde ind under småhusreglerne, at ejendommen til stadighed har været ejet af en andelsboligforening. Med andre ord, vil en ejendom, der den 1. januar 1995 lejede 6 eller færre lejeboliger ud, men senere blev solgt, ikke nødvendigvis være omfattet af småhusreglerne, hvis ejendommen samlet har mere end 6 beboelseslejligheder. Denne fortolkning af reglerne fremgår af højesteretsdommen TBB 2014.689, hvor højesteret fandt, at en ejendom, med i alt 10 lejligheder, der den 1. januar 1995 var ejet af en andelsboligforening, og kun lejede 2 af lejlighederne ud, var omfattet af småhusreglerne. Ejendommen blev senere solgt til en privat udlejer, hvortil højesteret fandt, at ejendommen skiftede status fra småhus til storejendom, idet ejendommen som helhed skiftede status fra andelsboligforening til privat udlejningsejendom.

Selvom det er forholdene pr. 1. januar 1995, der primært er afgørende for om der er tale om et småhus, kan det i følge lejeloven have betydning, at ejendommen på daværende tidspunkt var ejet af en andelsboligforening. Det må teoretisk også antages, at det ikke har betydning, at ejendommen senere hen igen overgår til at være ejet af en andelsboligforening. Dette kan illustreres med følgende eksempel:

Eksempel:

En ejendom med 40 beboelseslejligheder bliver i 1993 omdannet til en andelsboligforening, hvor 8 af lejlighederne bliver lejet ud. 2 af lejlighederne bliver i 1994 omdannet til andelsboliger, således at andelsboligforeningen den 1. januar 1995 kun lejer 6 beboelseslejligheder ud. Lejlighederne vil nu jf. lejeloven anses for at være omfattet af småhusreglerne.

I 2002 bliver hele andelsforeningens ejendom solgt til en privat udlejer, der lejer alle 40 lejligheder ud. Selvom udgangspunktet er, at det er antallet af lejligheder den 1. januar 1995, der er afgørende, vil ejendommen og lejemålene nu anses for at være omfattet af regler for storejendomme.

Ejendommen bliver i 2008 igen omdannet til en andelsboligforening, der lejer 2 lejligheder ud. De 2 lejeboliger må som udgangspunkt fortsat være omfattet af reglerne om storejendomme, selvom der den 1. januar 1995 var færre end 6 lejeboliger i ejendommen. 

Vigtigheden af due diligence ved ejendomskøb

Er man derfor privat udlejer og har man i sinde at købe en andelsboligforening er det ikke sikkert, at ejendommen vil forblive en småhusejendom i følge lejeloven, selvom det er de regler, der gælder for andelsboligforeningen. Denne ændring påvirker blandt andet huslejefastsættelse, varslingsprocedurer og vedligeholdelsespligter, hvorfor en grundig dokumentation og vurdering af ejendommens oprindelige forhold pr. 1. januar 1995 er essentielt i sin due diligence inden købet.

Fremleje i andelsboligforeninger

På samme måde skal man som andelsboligforening være opmærksom på, hvornår foreningen blev etableret, samt hvor mange lejeboliger, der var i ejendommen den 1. januar 1995, da selv en forening med kun 1 eller 2 lejeboliger, på baggrund af eksemplet ovenfor, kan betragtes som en storejendom i følge lejeloven, og dermed have væsentlig betydning for de forpligtelser og rettigheder både udlejer og lejer har.

Denne sondring kan ligeledes have afgørende betydning, når en andelshaver fremlejer sin andelsbolig ud, da reglerne også følger med i fremlejeforhold. En andelshaver, der fremlejer sin bolig ud, skal derfor ligeledes være opmærksom på, hvilke regler der gælder for hele ejendommen, da det ellers kan have store konsekvenser for de regler, der gør sig gældende i lejeforholdet.

Har du brug for juridisk bistand?

At finde vej gennem lejelovgivningens komplekse regler kan være en udfordring. Hos ØENS Advokatfirma tilbyder vi rådgivning i øjenhøjde til udlejere, uanset om det drejer sig om småhuse eller storejendomme. Vi sikrer, at dine udlejningsforhold er i overensstemmelse med gældende lovgivning og hjælper med at undgå potentielle juridiske faldgruber. Hvis du ønsker at drøfte dine udlejningsforhold nærmere, kan du kontakte advokat Johan Iversen Møller på jim@oadv.dk, advokatfuldmægtig Fabiano Lusso på fab@oadv.dk, eller Jakob Holm Hansen på jhh@oadv.dk.

Tal med en specialist på området

Advokatfirma

Fabiano Lusso

Advokat

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

FAQ – Udlejer du et lejemål i et småhus eller en storejendom?

Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om udlejning af bolig eller erhverv i henholdsvis småhuse og storejendomme. FAQ’en giver dig et klart overblik over hvilke regler der gælder, og hvilke forhold du bør være opmærksom på som udlejer.

Har du nogensinde overvejet at leje din ejerbolig ud? Drømmer du om at rejse rundt om jorden eller prøve kræfter med at bo i udlandet? Så har du måske også overvejet at udleje din bolig, mens du er væk. Men har du styr på hvilke regler, der gælder på det område? Uanset om du tager på jordomrejse eller midlertidigt flytter bopæl, er der ting du må tage højde for. Der er især tre ting du skal huske, hvis du inden længe begiver dig ud på en del af boligmarkedet, hvor det i høj grad er lejeren, der bliver beskyttet. Her er tre gode råd til dig, der skal udleje din ejerbolig. Læs med nedenfor.

Råd #1: Sæt huslejen rigtigt

Bor du i København, Århus eller en af landets andre større byer, så er der stor forskel på hvad du som udlejer kan og har ret til at kræve i husleje. Får du sat huslejen for højt, kan du risikere en tur i huslejenævnet – og så kan resultatet være, at du skal tilbagebetale alt det, du har opkrævet for meget.

Du kan dog mod et gebyr få godkendt huslejen af dit lokale huslejenævn. Og med sådan en forhåndsgodkendelse behøver du ikke frygte, at huslejen efterfølgende bliver vurderet til at være sat for højt.

Råd #2: Sæt en tidsbegrænsning på lejemålet

Medmindre du planlægger at blive udlejer permanent, er det afgørende for dig at få skrevet lejemålets udløbsdato ind i kontrakten. Der er mange regler for tidsbegrænsning af lejemål, og det kan være vanskeligt at tyde disse. Derfor kan det også være fordelagtigt at modtage professionel rådgivning, der kan tage højde for din konkrete situation.

Råd #3: Tjek boligen, når lejer flytter ind og ud

Det er altafgørende, at du gennemgår din ejerbolig grundigt inden udleje – og det anbefales derfor også at få lavet både en ind- og udflytningsrapport. Det er også en god idé at vedlægge billeder af boligen, så det i tilfælde af skader, let kan afgøres hvornår disse er sket og hvem der må betragtes som ansvarlig.

Ind- og udflytningsrapporten er dog ikke det eneste dokument du skal have lavet. Det er også vigtigt at du uarbejder en inventarliste, hvis du udlejer din bolig med dine møbler – eller bare nogle af dem. Med inventarlisten undgår du enighed om, hvad der nu også var i boligen, da lejer flyttede ind.

Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Søren Saaby Hansen

Advokat (H), partner

Advokatfirma

Kenneth Gudmundsson

Advokat (L), stiftende partner

Afdeling:

Den 1. juli 2020 trådte flere ændringer i ejerlejlighedsloven i kraft. Ændringerne har været undervejs i snart mange år, men blev først endeligt vedtaget af folketinget den 9. juni i år. Moderniseringen af ejerlejlighedsloven skal sikre, at ejerlejlighedsloven opleves enkel og tidssvarende i sit sprog og brug, så den er mere tilgængelig for brugerne, og løser de problemstillinger som nogle ejerforeninger har italesat i mange år.

Vi har kort beskrevet de væsentligste ændringer i ejerlejlighedsloven nedenfor. Har du spørgsmål til moderniseringen af ejerlejlighedsloven, så kontakt endelig en af vores specialister.

Reglen om ”døde stemmer” er fjernet

Fra den 1. juli 2020 er bestemmelsen om døde stemmer i EJL § 2, stk. 4 fjernet.

Bestemmelsen betød indtil den 1. juli at ”en ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening ikke kan deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979”. Begrænsningen i stemmeretten blev indført, da man ikke ønskede at investorer og ejere af restejendomme, skulle kunne opnå bestemmende indflydelse eller majoritet på beslutningerne i en ejerforening.

Ejerforeninger skal derfor efter den 1. juli 2020 være opmærksom på, at der nu kan stemmes med alle ejerlejligheder på generalforsamlingen jf. foreningens vedtægter. Det sker, da der ikke længere er en stemmebegrænsning for ejere, der ejer flere lejligheder og lejer dem ud.

Generalklausul

I EJL § 4 indsættes en generalklausul således, at det nu med direkte hjemmel i ejerlejlighedsloven, vil være muligt at tilsidesætte urimelige vilkår og urimelige generalforsamlingsbeslutninger.

Tinglysning af vedtægter

Vedtægtsændringer har tidligere først været gyldige, når ændringerne var vedtaget og tinglyst. Dette er med moderniseringen i ejerlejlighedsloven ændret til, at ændringer træder i kraft, når de er vedtaget på en generalforsamling. En ikke tinglyst vedtægtsændring er dermed gældende internt i ejerforeningen blandt de ejere, der har kendskab til den, og de vil være bundet af indholdet, selvom vedtægtsændringen ikke er tinglyst. Vedtægtsændringerne skal stadig tinglyses, så man binder både nuværende og fremtidige ejere i ejerforeningen.

Ejerforeningen kan overtage udlejerbeføjelser

Hvis en ejer udviser passivitet og ikke evner at bringe lejers retsstridige adfærd til ophør, kan ejerforeningen nu påberåbe sig udlejers beføjelser.

Adgang til en ejerlejlighed

Den nuværende bestemmelse har ofte givet anledning til tvister og konflikter. Derfor er adgangsbestemmelsen nu tydeliggjort, så fremtidige tvister i højere grad kan undgås.

Bestemmelsen betyder at bestyrelsen i en ejerforening med 6 ugers skriftligt varsel, kan kræve adgang til en ejerlejlighed. Det kræver at det er nødvendigt af hensyn til vedligeholdelse, reparationer, gennemførelse af eftersyn mv., hvis det er områder, hvor ejerforeningen har forpligtelsen. Ligeledes kan en ejer med 6 ugers varsel, kræve adgang til foreningens øvrige lejligheder. Det kan ske i forbindelse med følgearbejder af ombygningsarbejder i egen lejlighed. Hvis dette vurderes nødvendigt.

Bod, eksklusion og tvangssalg ved grov misligholdelse af en ejers forpligtelser

Der forekommer i praksis mange tilfælde, hvor en ejer misligholder sine forpligtelser overfor ejerforeningen, uden at rette til efter henstillinger og advarsler. Indtil nu har ejerlejlighedslovens § 8 om eksklusion af en ejer, været den eneste sanktionsmulighed i en ejerforening ved grov misligholdelse.

Med moderniseringen i ejerlejlighedsloven indføres nu muligheden for at pålægge en bod til ejeren på op til 10.000 kr. ved misligholdelse. Det er tiltænkt de tilfælde, hvor en eksklusion vurderes til at være en for indgribende sanktion i forhold til misligholdelsen.

Derudover indføres muligheden for eksklusion og tvangssalg af en ejerlighed ved særlig grov misligholdelse. Hvor eks. ejeren bevidst modarbejder foreningens interesse i særlig grov henseende. Men alene dét, at pålægge en bod i praksis, vil formentligt kræve kvalificeret flertal på en generalforsamling. Og munde ud i en gennemførelse af retssag. Derfor vurderer mange juridiske eksperter, at den nye bestemmelse vil gøre det lige så vanskeligt for ejerforeninger, at løse problemer i sager om grov misligholdelse, som det var tilfældet med den tidligere lovgivning.

Opdateret normalvedtægt

Ejerlejlighedsudvalget har anbefalet en modernisering af den nuværende normalvedtægt. Normalvedtægten, der siden 2005 har været gældende i alle ejerforeninger, der ikke har en tinglyst særvedtægt. Opdateringen af normalvedtægten har ikke været en del af det behandlede lovforslag. Der forventes en opdateret normalvedtægt i ultimo 2020.

Kontakt en af ØENS specialister

Advokatfirma

Søren Saaby Hansen

Advokat (H), partner

Advokatfirma

Kenneth Gudmundsson

Advokat (L), stiftende partner

Afdeling: