Kategori: Lejeret
Det kan som udlejer være svært at navigere i de komplekse regler i lejeloven, hvad enten man udlejer sin ejerlejlighed, er andelshaver/bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening eller er ejer af et større udlejningskompleks.
Artiklen nedenfor redegør kort for definitionen af de gældende regler samt de praktiske konsekvenser for både andelsboligforeninger og øvrige udlejere i forbindelse med at vurdere, hvorvidt et lejemål er omfattet af de såkaldte småhusregler eller om ejendommen anses for at være en storejendom, hvor lejefastsættelse og administrationen kan være mere kompleks.
Definition af småhus og storejendom: Generelle regler for udlejning
I den daglige administration af udlejningsboliger er det afgørende at kende forskellen mellem begreberne ’småhus’ og ’storejendom’, som finder anvendelse i regulerede kommuner. Denne kategorisering kan have direkte betydning for huslejefastsættelse, varslinger ved lejeforhøjelser, vedligeholdelsespligt og meget mere, hvorfor det er vigtigt at vide, hvilke regler ens lejemål er omfattet af. Det oprindelige formål med at skelne mellem de to typer var, at reglerne for administrationen af mindre ejendomme skulle lempes. Dette har ikke altid vist sig at være tilfældet i praksis.
Ifølge lejelovens regler fastlægges ejendommens status primært ud fra forholdene den 1. januar 1995. En ejendom, som dengang omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, betegnes som et småhus. Er antallet af beboelseslejligheder derimod mere end 6, klassificeres ejendommen som en storejendom – uanset eventuelle ændringer i antallet senere hen. Var en ejendom derfor en storejendom den 1. januar 1995 vil den som klart udgangspunkt også være det i dag. En ejer af 1 enkelt ejerlejlighed, der udlejer sin bolig, vil derfor – alt afhængig af omstændighederne tilbage i 1995 – godt kunne være omfattet af de ofte mere omstændelige regler om storejendomme, selvom det rent logisk bør være et småhus. Virker reglerne i lejeloven ikke komplicerede nok, bliver de særligt komplicerede ved andelsboligforeninger.
Særligt vedrørende andelsboligforeninger
Andelsboligforeninger, der indeholder mere end 6 beboelseslejligheder vil som udgangspunkt ikke anses for en storejendom, såfremt andelsboligforeningen den 1. januar 1995 ikke lejede mere end 6 beboelseslejligheder ud.
Det er dog en betingelse for at falde ind under småhusreglerne, at ejendommen til stadighed har været ejet af en andelsboligforening. Med andre ord, vil en ejendom, der den 1. januar 1995 lejede 6 eller færre lejeboliger ud, men senere blev solgt, ikke nødvendigvis være omfattet af småhusreglerne, hvis ejendommen samlet har mere end 6 beboelseslejligheder. Denne fortolkning af reglerne fremgår af højesteretsdommen TBB 2014.689, hvor højesteret fandt, at en ejendom, med i alt 10 lejligheder, der den 1. januar 1995 var ejet af en andelsboligforening, og kun lejede 2 af lejlighederne ud, var omfattet af småhusreglerne. Ejendommen blev senere solgt til en privat udlejer, hvortil højesteret fandt, at ejendommen skiftede status fra småhus til storejendom, idet ejendommen som helhed skiftede status fra andelsboligforening til privat udlejningsejendom.
Selvom det er forholdene pr. 1. januar 1995, der primært er afgørende for om der er tale om et småhus, kan det i følge lejeloven have betydning, at ejendommen på daværende tidspunkt var ejet af en andelsboligforening. Det må teoretisk også antages, at det ikke har betydning, at ejendommen senere hen igen overgår til at være ejet af en andelsboligforening. Dette kan illustreres med følgende eksempel:
Eksempel:
En ejendom med 40 beboelseslejligheder bliver i 1993 omdannet til en andelsboligforening, hvor 8 af lejlighederne bliver lejet ud. 2 af lejlighederne bliver i 1994 omdannet til andelsboliger, således at andelsboligforeningen den 1. januar 1995 kun lejer 6 beboelseslejligheder ud. Lejlighederne vil nu jf. lejeloven anses for at være omfattet af småhusreglerne.
I 2002 bliver hele andelsforeningens ejendom solgt til en privat udlejer, der lejer alle 40 lejligheder ud. Selvom udgangspunktet er, at det er antallet af lejligheder den 1. januar 1995, der er afgørende, vil ejendommen og lejemålene nu anses for at være omfattet af regler for storejendomme.
Ejendommen bliver i 2008 igen omdannet til en andelsboligforening, der lejer 2 lejligheder ud. De 2 lejeboliger må som udgangspunkt fortsat være omfattet af reglerne om storejendomme, selvom der den 1. januar 1995 var færre end 6 lejeboliger i ejendommen.
Vigtigheden af due diligence ved ejendomskøb
Er man derfor privat udlejer og har man i sinde at købe en andelsboligforening er det ikke sikkert, at ejendommen vil forblive en småhusejendom i følge lejeloven, selvom det er de regler, der gælder for andelsboligforeningen. Denne ændring påvirker blandt andet huslejefastsættelse, varslingsprocedurer og vedligeholdelsespligter, hvorfor en grundig dokumentation og vurdering af ejendommens oprindelige forhold pr. 1. januar 1995 er essentielt i sin due diligence inden købet.
Fremleje i andelsboligforeninger
På samme måde skal man som andelsboligforening være opmærksom på, hvornår foreningen blev etableret, samt hvor mange lejeboliger, der var i ejendommen den 1. januar 1995, da selv en forening med kun 1 eller 2 lejeboliger, på baggrund af eksemplet ovenfor, kan betragtes som en storejendom i følge lejeloven, og dermed have væsentlig betydning for de forpligtelser og rettigheder både udlejer og lejer har.
Denne sondring kan ligeledes have afgørende betydning, når en andelshaver fremlejer sin andelsbolig ud, da reglerne også følger med i fremlejeforhold. En andelshaver, der fremlejer sin bolig ud, skal derfor ligeledes være opmærksom på, hvilke regler der gælder for hele ejendommen, da det ellers kan have store konsekvenser for de regler, der gør sig gældende i lejeforholdet.
Har du brug for juridisk bistand?
At finde vej gennem lejelovgivningens komplekse regler kan være en udfordring. Hos ØENS Advokatfirma tilbyder vi rådgivning i øjenhøjde til udlejere, uanset om det drejer sig om småhuse eller storejendomme. Vi sikrer, at dine udlejningsforhold er i overensstemmelse med gældende lovgivning og hjælper med at undgå potentielle juridiske faldgruber. Hvis du ønsker at drøfte dine udlejningsforhold nærmere, kan du kontakte advokat Johan Iversen Møller på jim@oadv.dk, advokatfuldmægtig Fabiano Lusso på fab@oadv.dk, eller Jakob Holm Hansen på jhh@oadv.dk.
Tal med en specialist på området
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Airbnb er blevet en af de mest populære platforme for danskere, der ønsker at udleje deres bolig
Med +30.000 danske boliger tilgængelige på Airbnb i 2025, er det vigtigt at være opmærksom på reglerne og de skattemæssige forhold ved korttidsudlejning.
Regler for udlejning på Airbnb
Reglerne for udlejning via Airbnb varierer afhængigt af, om du bor i en ejerbolig, andelsbolig eller lejebolig. Alle indtægter fra udlejning skal dog indberettes til Skat.
Ejerbolig
Som ejer af en bolig er der en generel regel om, at man må udleje sin helårsbolig i op til 70 dage om året gennem platforme som Airbnb. Kommunerne har mulighed for at hæve denne grænse til 100 dage om året. Det er også vigtigt at tjekke ejerforeningens regler, hvis du bor i en ejerlejlighed, da nogle foreninger kan have restriktioner mod korttidsudlejning. Kontakt altid ejerforeningens bestyrelse for at sikre, at du overholder gældende regler.
Andelsbolig
Udlejning af andelsboliger kan være underlagt strengere regler. Mange andelsforeninger har forbud mod korttidsudlejning. Det er derfor vigtigt at kontakte bestyrelsen i din andelsboligforening for at få klarhed over de specifikke regler, der gælder for din bolig.
Lejebolig
For lejeboliger kaldes udlejningen for fremleje. Som lejer har du ret til at fremleje halvdelen af boligens beboelsesrum uden særlige krav. Hvis du ønsker at fremleje hele boligen, skal det være midlertidigt, og der skal være en særlig grund (ferieophold tæller ikke). Desuden skal du sende udlejeren en kopi af lejeaftalen.
Lejens størrelse på Airbnb
Når du udlejer din bolig til ferie- og fritidsformål via Airbnb, er udlejningen ikke omfattet af lejeloven, og lejens størrelse kan derfor aftales frit. Dette gælder dog kun for korttidsudlejning (maksimalt 6-8 uger).
Skattemæssige forhold ved Airbnb udlejning
Uanset om du bor i en ejer-, andels- eller lejebolig, skal du indberette din indtægt fra Airbnb til Skat. Fra 2025 må du årligt tjene op til 33.500 kr. skattefrit på udlejning af egen bolig gennem platforme som Airbnb. Indtægter derover beskattes, og du kan vælge mellem to beskatningsmodeller:
- Bundfradragsmodellen: Her beskattes 60% af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget på 33.500 kr.
- Regnskabsfradragsmodellen: Her kan du fratrække de faktiske udgifter (vand, varme, vedligeholdelse osv.) i udlejningsperioden. Den resterende del af lejeindtægten beskattes som kapitalindkomst. Du kan også fratrække en forholdsmæssig andel af grundskylden, hvis du udlejer mindst 10% af boligen. Du skal heller ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen udlejes.
Hvis du fremlejer en lejebolig eller udlejer en andelsbolig via Airbnb, kan du også vælge mellem de samme beskatningsmodeller. Her udgør bundfradraget 2/3 af de samlede boligafgifter/husleje inklusive a conto varme og eventuel boligstøtte.
Praktiske tips til Airbnb udlejning
- Tjek ejer- eller andelsforeningens regler: Kontakt bestyrelsen for at få klarhed over eventuelle restriktioner.
- Informer udlejer: Hvis du bor til leje, skal du informere din udlejer og sende en kopi af lejeaftalen.
- Hold styr på dine udgifter: Notér alle udgifter relateret til udlejning, så du kan fratrække dem i din skatteopgørelse.
- Indberet til Skat: Husk at indberette dine indtægter korrekt for at undgå problemer med Skat.
Kontakt ØENS Advokatfirma
Har du spørgsmål eller ønsker du blot at være helt sikker, inden du udlejer din bolig via Airbnb? Så kontakt advokat Søren Saaby Hansen hos ØENS Advokatfirma på 3246 4647 eller ssh@oadv.dk.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Deleøkonomien er i kraftig vækst, og flere og flere danskere udnytter mulighederne for at supplere deres indkomst ved at udleje deres bolig i ferieperioderne. En af de mest populære platforme til dette formål er Airbnb. I 2024 er der omkring 30.000 danske boliger tilgængelige på Airbnb.
Men hvad er reglerne egentlig for at udleje sin bolig? Og hvordan håndterer man skattemæssige forhold?
Regler for udlejning
Der er forskellige regler afhængig af, om man bor i en privat eller almen udlejningsbolig, en andelsbolig eller en ejerbolig. Alle indtægter fra udlejning skal dog indberettes til SKAT.
Ejerbolig:
Hvis du ejer din bolig, er der som regel ingen begrænsning på, hvor ofte eller hvor længe du må leje den ud. Bor du i en ejerlejlighed, skal du dog tjekke ejerforeningens regler, da nogle foreninger har restriktioner mod udlejning. Det er altid en god idé at kontakte bestyrelsen for at sikre sig.
Andelsbolig
Udlejning i andelsforeninger er ofte underlagt strengere regler, og mange foreninger forbyder korttidsudlejning helt. Derfor bør du altid kontakte din andelsboligforening for at få klarhed over reglerne.
Lejebolig
Hvis du bor til leje, kaldes udlejningen for fremleje. Du har som lejer ret til at fremleje halvdelen af boligens beboelsesrum uden særlige krav. Hvis du ønsker at fremleje hele boligen, skal det være midlertidigt og der skal være en særlig grund (ferieophold tæller ikke). Du skal desuden sende udlejeren en kopi af lejeaftalen.
Lejens størrelse
Når du udlejer din bolig til ferie- og fritidsformål, er udlejningen ikke omfattet af lejeloven, og lejens størrelse kan aftales frit. Dette gælder dog kun for korttidsudlejning (maksimalt 6-8 uger).
Skattemæssige forhold
Uanset om du bor i en ejer-, andels- eller lejebolig, skal du indberette din indtægt til SKAT. Der er to beskatningsmodeller, du kan vælge imellem:
- Bundfradragsmodellen: Her beskattes den del af indtægten, der overstiger 1,33 % af ejendomsværdien (mindst 24.000 kr.), som kapitalindkomst.
- Regnskabsfradragsmodellen: Her kan du fratrække de faktiske udgifter (vand, varme, vedligeholdelse osv.) i udlejningsperioden. Den resterende del af lejeindtægten beskattes som kapitalindkomst. Du kan også fratrække en forholdsmæssig andel af grundskylden, hvis du udlejer mindst 10 % af boligen. Du skal heller ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen udlejes.
Hvis du fremlejer en lejebolig eller udlejer en andelsbolig, kan du også vælge mellem de samme beskatningsmodeller. Her udgør bundfradraget 2/3 af de samlede boligafgifter/husleje inklusive a conto varme og eventuel boligstøtte.
Kontakt ØENS Advokatfirma
Har du spørgsmål eller ønsker du blot at være helt sikker, inden du arbejder videre med korttidsudlejning af din bolig? Så kontakt advokatfuldmægtig Søren Saaby Hansen hos ØENS Advokatfirma på 3246 4647 eller ssh@oadv.dk.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Har du nogensinde overvejet at leje din ejerbolig ud? Drømmer du om at rejse rundt om jorden eller prøve kræfter med at bo i udlandet? Så har du måske også overvejet at udleje din bolig, mens du er væk. Men har du styr på hvilke regler, der gælder på det område? Uanset om du tager på jordomrejse eller midlertidigt flytter bopæl, er der ting du må tage højde for. Der er især tre ting du skal huske, hvis du inden længe begiver dig ud på en del af boligmarkedet, hvor det i høj grad er lejeren, der bliver beskyttet. Her er tre gode råd til dig, der skal udleje din ejerbolig. Læs med nedenfor.
Råd #1: Sæt huslejen rigtigt
Bor du i København, Århus eller en af landets andre større byer, så er der stor forskel på hvad du som udlejer kan og har ret til at kræve i husleje. Får du sat huslejen for højt, kan du risikere en tur i huslejenævnet – og så kan resultatet være, at du skal tilbagebetale alt det, du har opkrævet for meget.
Du kan dog mod et gebyr få godkendt huslejen af dit lokale huslejenævn. Og med sådan en forhåndsgodkendelse behøver du ikke frygte, at huslejen efterfølgende bliver vurderet til at være sat for højt.
Råd #2: Sæt en tidsbegrænsning på lejemålet
Medmindre du planlægger at blive udlejer permanent, er det afgørende for dig at få skrevet lejemålets udløbsdato ind i kontrakten. Der er mange regler for tidsbegrænsning af lejemål, og det kan være vanskeligt at tyde disse. Derfor kan det også være fordelagtigt at modtage professionel rådgivning, der kan tage højde for din konkrete situation.
Råd #3: Tjek boligen, når lejer flytter ind og ud
Det er altafgørende, at du gennemgår din ejerbolig grundigt inden udleje – og det anbefales derfor også at få lavet både en ind- og udflytningsrapport. Det er også en god idé at vedlægge billeder af boligen, så det i tilfælde af skader, let kan afgøres hvornår disse er sket og hvem der må betragtes som ansvarlig.
Ind- og udflytningsrapporten er dog ikke det eneste dokument du skal have lavet. Det er også vigtigt at du uarbejder en inventarliste, hvis du udlejer din bolig med dine møbler – eller bare nogle af dem. Med inventarlisten undgår du enighed om, hvad der nu også var i boligen, da lejer flyttede ind.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Den 1. juli 2020 trådte flere ændringer i ejerlejlighedsloven i kraft. Ændringerne har været undervejs i snart mange år, men blev først endeligt vedtaget af folketinget den 9. juni i år. Moderniseringen af ejerlejlighedsloven skal sikre, at ejerlejlighedsloven opleves enkel og tidssvarende i sit sprog og brug, så den er mere tilgængelig for brugerne, og løser de problemstillinger som nogle ejerforeninger har italesat i mange år.
Vi har kort beskrevet de væsentligste ændringer i ejerlejlighedsloven nedenfor. Har du spørgsmål til moderniseringen af ejerlejlighedsloven, så kontakt endelig en af vores specialister.
Reglen om ”døde stemmer” er fjernet
Fra den 1. juli 2020 er bestemmelsen om døde stemmer i EJL § 2, stk. 4 fjernet.
Bestemmelsen betød indtil den 1. juli at ”en ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening ikke kan deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979”. Begrænsningen i stemmeretten blev indført, da man ikke ønskede at investorer og ejere af restejendomme, skulle kunne opnå bestemmende indflydelse eller majoritet på beslutningerne i en ejerforening.
Ejerforeninger skal derfor efter den 1. juli 2020 være opmærksom på, at der nu kan stemmes med alle ejerlejligheder på generalforsamlingen jf. foreningens vedtægter. Det sker, da der ikke længere er en stemmebegrænsning for ejere, der ejer flere lejligheder og lejer dem ud.
Generalklausul
I EJL § 4 indsættes en generalklausul således, at det nu med direkte hjemmel i ejerlejlighedsloven, vil være muligt at tilsidesætte urimelige vilkår og urimelige generalforsamlingsbeslutninger.
Tinglysning af vedtægter
Vedtægtsændringer har tidligere først været gyldige, når ændringerne var vedtaget og tinglyst. Dette er med moderniseringen i ejerlejlighedsloven ændret til, at ændringer træder i kraft, når de er vedtaget på en generalforsamling. En ikke tinglyst vedtægtsændring er dermed gældende internt i ejerforeningen blandt de ejere, der har kendskab til den, og de vil være bundet af indholdet, selvom vedtægtsændringen ikke er tinglyst. Vedtægtsændringerne skal stadig tinglyses, så man binder både nuværende og fremtidige ejere i ejerforeningen.
Ejerforeningen kan overtage udlejerbeføjelser
Hvis en ejer udviser passivitet og ikke evner at bringe lejers retsstridige adfærd til ophør, kan ejerforeningen nu påberåbe sig udlejers beføjelser.
Adgang til en ejerlejlighed
Den nuværende bestemmelse har ofte givet anledning til tvister og konflikter. Derfor er adgangsbestemmelsen nu tydeliggjort, så fremtidige tvister i højere grad kan undgås.
Bestemmelsen betyder at bestyrelsen i en ejerforening med 6 ugers skriftligt varsel, kan kræve adgang til en ejerlejlighed. Det kræver at det er nødvendigt af hensyn til vedligeholdelse, reparationer, gennemførelse af eftersyn mv., hvis det er områder, hvor ejerforeningen har forpligtelsen. Ligeledes kan en ejer med 6 ugers varsel, kræve adgang til foreningens øvrige lejligheder. Det kan ske i forbindelse med følgearbejder af ombygningsarbejder i egen lejlighed. Hvis dette vurderes nødvendigt.
Bod, eksklusion og tvangssalg ved grov misligholdelse af en ejers forpligtelser
Der forekommer i praksis mange tilfælde, hvor en ejer misligholder sine forpligtelser overfor ejerforeningen, uden at rette til efter henstillinger og advarsler. Indtil nu har ejerlejlighedslovens § 8 om eksklusion af en ejer, været den eneste sanktionsmulighed i en ejerforening ved grov misligholdelse.
Med moderniseringen i ejerlejlighedsloven indføres nu muligheden for at pålægge en bod til ejeren på op til 10.000 kr. ved misligholdelse. Det er tiltænkt de tilfælde, hvor en eksklusion vurderes til at være en for indgribende sanktion i forhold til misligholdelsen.
Derudover indføres muligheden for eksklusion og tvangssalg af en ejerlighed ved særlig grov misligholdelse. Hvor eks. ejeren bevidst modarbejder foreningens interesse i særlig grov henseende. Men alene dét, at pålægge en bod i praksis, vil formentligt kræve kvalificeret flertal på en generalforsamling. Og munde ud i en gennemførelse af retssag. Derfor vurderer mange juridiske eksperter, at den nye bestemmelse vil gøre det lige så vanskeligt for ejerforeninger, at løse problemer i sager om grov misligholdelse, som det var tilfældet med den tidligere lovgivning.
Opdateret normalvedtægt
Ejerlejlighedsudvalget har anbefalet en modernisering af den nuværende normalvedtægt. Normalvedtægten, der siden 2005 har været gældende i alle ejerforeninger, der ikke har en tinglyst særvedtægt. Opdateringen af normalvedtægten har ikke været en del af det behandlede lovforslag. Der forventes en opdateret normalvedtægt i ultimo 2020.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
§ 5 stk. 2. Aftale om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger.
Torsdag d. 30. januar 2020 indgik Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti, SF, Enhedslisten og Alternativet en aftale om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger. Aftalen er indgået som følge af lange forhandlinger og mange skriverier om Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 – i debatten omtalt som ”Blackstone-paragraffen”.
Aftalen forventes omsat til lov med virkning fra d. 1. juli 2020.
§ 5 stk. 2. Aftalen
Aftalen indeholder en række tiltag, der medfører skærpede krav til en udlejer, når der skal gennemføres gennemgribende moderniseringer af lejeboliger. De skærpede krav og nye begrænsninger i forhold til at forhøje huslejen for en investor, forringer ejendommens værdi og vil dermed betyde lavere valuarvurderinger.
Hovedpunkterne i aftalen er at:
- Der indføres en periode på 5 år (karensperiode), hvor en ny (ejendoms)ejer ikke kan opkræve forhøjet husleje efter § 5, stk. 2 i forbindelse med nye lejlighedsmoderniseringer.
- Der indføres et grønt incitament, så karensperioden ikke skal gælde, hvis en ejendoms energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m2.
- Der indføres et grønt energikrav, så der først kan gennemføres forbedringer efter § 5, stk. 2, når ejendommen er bragt op på energiklasse C eller ejendommens energiklasse er løftet mindst 2 niveauer. (f.eks. fra energimærke F til energimærke D).
- Det begrænses, hvor meget huslejen efter § 5, stk. 2, kan stige, idet den såkaldte margin for det lejedes værdi på ca. 10 %, fjernes.
- Lejerne og huslejenævnene styrkes i tvister med udlejerne og der indføres forbud mod at betale lejerne et kontantbeløb for at fraflytte deres lejlighed.
Aftaleparterne har forsøgt at afbøde effekten på andelsboligforeningsejendomme ved at indføre følgende bestemmelser:
- Andelsboligforeninger får mulighed for, uden tidsbegrænsning, at fastfryse valuarvurderinger eller offentlige vurderinger, der er udført før ikrafttrædelsestidspunktet (som forventes af blive d. 1. juli 2020).
- Karensperioden skal ikke gælde ved salg af en ejendom, når sælger er en andelsboligforening, der opløses frivilligt eller går konkurs. Dermed friholdes andelsboligforeninger for det værditab den nye karensperiode medfører.
- Der indføres skærpede krav til flertal i forbindelse med opløsning af andelsboligforeninger, så det lovfastsættes at opløsning kræver 4/5 flertal.
- Der nedsættes et udvalg med henblik på at gennemgå mulige ændringer af finansieringsreglerne for andelsboliger. Dette udvalg skal aflægge deres rapport i slutningen af 2020.
Økonomiske konsekvenser med § 5 stk. 2.
EjendomDanmark estimerer tab på 25- 35 % af ejendomsværdierne på ældre ejendomme. Flere valuarer og erhvervsejendomsmæglere melder også om betydelige værditab. Tabene afhænger dog af mange faktorer som f.eks. ejendommens energimærke osv.
EjendomDanmark skriver i deres nyhedsbrev d. 30. januar 2020, at andelsboligforeningsejendomme skal forvente et værditab på 15-20% af ejendommens værdi. Regeringens udmeldinger lyder på lavere tab, men der er ikke udarbejdet tilstrækkelige uafhængige analyser af de økonomiske konsekvenser.
Foreninger med valuarvurdering
Andelsboligforeninger, der benytter valuarvurdering, vil primært mærke værditab som følge af de nye grønne energikrav og fjernelsen af marginalen på §5 stk. 2-lejen. Det betyder, at en forening med et energimærke, der er dårligere end niveau C, skal forvente, at foreningens valuar skal indregne de omkostninger, der vil være forbundet med at bringe ejendommens energimærke op i niveau C eller forbedre ejendommens energiklasse med 2 niveauer. I værste fald kan dette beløb udgøre over 3.000 kr. pr. m2.
Foreninger med offentlig vurdering
Andelsboligforeninger der stadig benytter den offentlige vurdering, der som bekendt efterhånden er mange år gammel, vil risikere at de, når de nye offentlige vurderinger kommer om forventet 2-3 år, får den fulde effekt af aftalen. Det skyldes, at de nye offentlige vurderinger skal baseres på markedsdata. Det betyder, at når markedet forventer at priserne falder som følge af indgrebet, så indregnes denne forventning i de nye offentlige vurderinger. Aftaleparterne henviser dog til, at de fleste offentlige vurderinger i dag er lavere end de forventede nye vurderinger, og mener derfor ikke at dette bliver et problem. Altså vil de offentlige vurderinger blot stige mindre end de ville have gjort uden indgrebet.
Enkelte foreninger har dog en meget høj offentlig vurdering, der i praksis ligger over markedsniveauet, men selv for disse finder der i aftalen en redning, da foreningerne får mulighed for at fastfryse den nuværende vurdering tidsubegrænset.
Tidsubegrænset fastfrysning af nuværende vurderinger
Andelsboligforeninger gives med aftalen mulighed for at fastfryse de nuværende vurderinger, offentlige som valuarvurderinger. Det giver en beskyttelse, ikke alene mod de forventede værditab aftalen medfører, men også mod kommende fald i ejendomsværdierne som følge af konjunkturændringer, stigende renteniveauer eller andet.
De endelige regler for fastfrysning af vurderingerne kender vi endnu ikke, men der er nogle ting man skal være opmærksom på allerede nu. Andelsboligforeninger med en fastfrosset vurdering vil ikke kunne lade andelsværdierne stige i mange år frem, da den eneste værditilvækst vil komme fra overskud på foreningens løbende drift eller afdrag på foreningens gæld.
Hvis der ikke gives mulighed for at indregne værdien af kommende vedligeholdelses- og forbedringsprojekter uden at tage konsekvenserne af den nye aftale, vil det kunne vise sig svært at få vedtaget den slags projekter.
Bekymring hos bankerne
Det kan også give anledning til bekymring, at bankerne ifølge Finanstilsynets regler skal håndtere lån i andelsboliger ud fra de reelle værdier. Her kan man altså risikere, at bankerne værdiansætter en forenings ejendom langt lavere end værdien vedtaget af generalforsamlingen, og at købere dermed ikke kan få lov til at belåne den fulde værdi.
Vi venter derfor med spænding på rapporten efter gennemgangen af finansieringsreglerne for andelsboliger. En fastfrosset vurdering svarer jo trods alt til, at en forening indrømmer at vide, at den nye værdi af ejendommen nok er lavere end den nuværende. Det kan gøre det mere vanskeligt at sælge sin andelsbolig – medgivet at det i langt de fleste foreninger ikke lader til at være et problem i dag, men vi skal ikke mange år tilbage for at se mange andelsboliger solgt via ejendomsmægler, fordi sælger ikke selv kunne finde en køber. I hvert tilfælde ikke en køber, der var villig til at betale den fastsatte andelsværdi.
Hvad så nu?
Vi kender som nævnt ikke alle detaljerne om f.eks. muligheden for at fastfryse de nuværende vurderinger ift. § 5 stk. 2., men vores anbefaling er, at alle andelsboligforeninger, uanset hvornår de har regnskabsår og uanset hvilket værdiansættelsesprincip der benyttes, indhenter en valuarvurdering inden d. 1. juli 2020 så foreningen har en opdateret værdi af ejendommen, der kan benyttes som sikkerhed mod utilsigtede konsekvenser af indgrebet.
Bestyrelsen bør gennemgå ejendommens energimærke og tage stilling til om dette er up-to-date, da mange energimærker efterhånden har en del år på bagen og der derfor kan være gennemført arbejder, der kan have medført ændringer i ejendommens energiklasse.
Er ejendommen energimærket D eller dårligere, bør bestyrelsen sammen med en relevant rådgiver få afdækket de omkostninger, der vil være forbundet med at nå aftalens energikrav samt overveje om nogle af disse måske skal føres ud i livet – både af hensyn til aftalens krav, men også af de generelle miljøhensyn. Endelig bør det overvejes om forestående vedligeholdelses- og renoveringsprojekter bør fremskyndes for ikke at ramme andelsværdierne hårdere end nødvendigt, hvilket de kan risikere at gøre, hvis de først gennemføres efter en fastfrysning af den nuværende vurdering.
Nye ejendomme
Hvis foreningens ejendom er opført efter d. 31. december 1991. er den ikke underlagt reglerne i Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. I disse nyere ejendomme kan en udlejer som udgangspunkt fastsætte lejen efter den frie markedsleje (altså den husleje udlejer og lejer kan blive enige om). Det betyder, at værdien ikke umiddelbart vil blive påvirket, medmindre ejendommens energimærke er ringere end kategori C.
ØENS følger lovgivningen tæt og vi står naturligvis til rådighed med rådgivning.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
I sidste uge offentliggjorde regeringen et lovkatalog med en varsling om, at de forbereder en ændring i boligreguleringsloven, der, ifølge eksperter, kan få meget store konsekvenser for tusindvis af andelsboliger. Dét har fået en lang række aktører i branchen til at reagere. I en fælles pressemeddelelse fremlægger erhvervsorganisationen EjendomDanmark og interesseorganisationen Andelsboligforeningens Fællesrepræsentation (ABF) et økonomisk notat, der viser, at over 160.000 andelsboliger vil blive ramt negativt af et indgreb mod boligreguleringslovens § 5,2. Helt konkret vil en ejer af en typisk andelsbolig på 80 m2 i København tabe ca. 280.000 kr. på sin andel, hvis lovforslaget gennemføres – og potentielt kan tabet blive væsentligt større.
Indgrebet er især rettet mod udenlandske investorer – heriblandt det omdiskuterede selskab Blackstone – der opkøber og renoverer ejendomme for at udleje dem. Lovforslaget skal sikre lejere en rimelig husleje ved gennemgribende moderniseringer, men skal samtidig opretholde det økonomiske incitament for udlejere ved at udføre moderniseringer af ældre boligbyggeri. Strammer man lovgivningen for udlejningsejendomme, giver det investorerne færre muligheder for at tjene penge på en ejendom, og så falder priserne. Og da andelsboliger er prissat på samme måde som udlejningsejendomme, kan det potentielt medføre tab på flere hundrede tusinde kroner for den enkelte andelshaver. Og det vil kunne mærkes i privatøkonomien.
Beboerne kan risikere at blive stavnsbundet
ABF pointerer i pressemeddelelsen, at et indgreb mod boligreguleringslovens § 5,2 i værste tilfælde vil forårsage teknisk insolvens for rigtig mange andelshavere. Direktør i ABF, Jan Hansen, udtaler i pressemeddelelsen: ”Mister andelsboligerne værdi, risikerer vi, at folk bliver stavnsbundet, og i værste fald får problemer med bankfinansieringen. Derudover vil det også blive dyrere for foreningerne at belåne ejendommen, hvilket kan være nødvendigt, hvis ejendommen skal vedligeholdes”.
Boligminister Kaare Dybvad (S) reagerer i en skriftlig kommentar til Berlingske og henviser til, at man stadig afventer anbefalingerne fra en til formålet nedsat ekspertgruppe, der blandt andet har til opgave at belyse de økonomiske konsekvenser ved indgrebet – herunder konsekvenserne for de mange andelshavere og andelsboligsektoren generelt.
EjendomDanmark har med deres økonomiske notat lanceret en hjemmeside, hvor man som andelshaver kan få beregnet et skøn over, hvordan lige præcis deres andel risikerer at blive ramt af regeringens lovforslag. Besøg hjemmesiden her. Har du spørgsmål til lovforslaget, står vi meget gerne til rådighed. Kontakt direktør og partner i ØENS Ejendomsadministration Bjørn Weber på bw@oadv.dk eller (+45) 3246 4630.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
Ny landsretsdom om betaling for trappevask – betalinger opkrævet ud over huslejen.
Siden Højesteret i 2009 fastslog, at udlejere kun kan udskille dele af lejen til særskilt betaling med lovhjemmel, har det været forholdsvis klart, hvad der må og ikke må opkræves af betaling ud over huslejen.
Lejeloven giver udlejer mulighed for at opkræve betaling ved siden af lejen. Det kan være for lejers forbrug af varme, vand, el, internet, kabel-tv og køling. Reglerne findes i lejelovens kapitel VII. Det giver således hjemmel til, at en udlejer sammen med huslejeopkrævningen, kan kræve betaling for lejers forbrug af varme, vand m.v. Udlejer skal naturligvis overholde de regler, der gælder for den pågældende type forbrug. F.eks. at der kun kræves betaling for vand og køling, hvis der er opsat forbrugsmålere.
Hvis der er oprettet en beboerrepræsentation i ejendommen, kan udlejer også opkræve kontingent til denne. Ud over lejen. Lovhjemlen findes i beboerrepræsentationsbekendtgørelsen.
Alle andre udgifter skal derimod som udgangspunkt være indeholdt i huslejen.
Østre Landsret har dog i 2000 og igen i 2015 alligevel tilladt, at udlejer og lejer kan aftale, at betalingsservicegebyrer fra PBS (det nuværende NETS) kan opkræves separat ved siden af lejen.
Ny dom fra Vestre Landsret
I en ny dom fra Vestre Landsret har en lejer fået medhold i, at udlejere ikke må opkræve et fast beløb hver måned til trappevask.
Parterne havde i 2008 gyldigt kunne aftale, at det påhvilede lejeren at renholde trapper, trappeopgange m.v. I lejekontrakten havde udlejer desuden mulighed for at bestemme, at trappevask skulle varetages af andre end lejerne. Men for lejernes regning. I lejekontrakten var det aftalt, at der hver måned skulle betales kr. 198 for trappevask. I husordenen var det bl.a. beskrevet, hvad forpligtelsen til trappevask nærmere indebar. Ligesom det er angivet, at trappevask foretoges af viceværten.
Landsretten udtalte, at der ikke er noget til hinder for, at hvis en lejer gyldigt kan overtage pligten til at vaske trappe, kan lejeren også selv bestemme om han eller hun selv vil stå for trappevask, lade den udføre af et rengøringsfirma eller betale udlejeren for at udføre arbejdet. Fordi den enkelte lejer ikke selv kunne fravælge at lade udlejer foretage trappevasken, men var tvunget til at lade det udføre af udlejer, var kravet om betaling for trappevask ud over lejen ugyldigt.
Det er normalt en almindelig driftsudgift for udlejer at renholde ejendomme, herunder at vaske trapper. Det kræver, i overensstemmelse med Højesteretsdommen fra 2009, hjemmel i lov, at lade lejerne dække driftsudgifter ved siden af lejebetalingen.
Dommen fastslår de gældende regler for separat betaling for trappevask, snerydning, forsikringer, vinduespolering m.v.
Har du brug for hjælp til at få udarbejdet en lejekontrakt eller til at se de eksisterende igennem, så kontakt Søren Saaby Hansen fra ØENS Advokatfirma på 3246 4647.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER