Kategori: Fonds- og foreningsret
Artiklen er målrettet bestyrelser i andelsboligforeninger, administratorer og rådgivere, der skal forholde sig til de endelige ejendomsvurderinger for 2021.
I starten af 2026 begynder Vurderingsstyrelsen at udsende resolutioner som led i fastsættelsen af de endelige ejendomsvurderinger for 2021.
For bestyrelser i andelsboligforeninger er dette et særligt vigtigt tidspunkt. Resolutionerne angiver nemlig de data og forudsætninger, som Vurderingsstyrelsen agter at anvende ved beregningen af den endelige grundskyld for 2021. Hvis den endelige grundskyld bliver højere end den foreløbigt ansatte grundskyld, som foreningen allerede betaler, kan det få væsentlig betydning for foreningens budget og andelsværdier.
Nedenfor giver ØENS en praktisk og juridisk guide til, hvordan bestyrelsen bør forholde sig, når resolutionen modtages.
Kort overblik: Dét skal bestyrelsen vide om ejendomsvurderinger 2021
- Resolutioner udsendes fra starten af 2026
- Resolutionen viser grundlaget for den endelige grundskyld for 2021
- Forkerte data kan føre til for høj grundværdi
- Tidlig reaktion øger chancen for, at fejl rettes
- Grundskylden kan blive efterreguleret med tilbagebetaling eller ekstraopkrævning
Hvad er en resolution fra Vurderingsstyrelsen – og hvorfor er den afgørende for ejendomsvurderingen 2021?
En resolution er en foreløbig meddelelse fra Vurderingsstyrelsen, som viser de oplysninger og overvejelser, styrelsen forventer at anvende i den kommende endelige ejendomsvurdering for 2021.
Resolutionen fungerer som et varsel om, hvor grundværdien forventes at lande. Hvis resolutionen indikerer, at Vurderingsstyrelsen har til hensigt at anvende forkerte eller forældede oplysninger om ejendommen, kan dette føre til en forkert fastsat grundværdi og dermed en forkert grundskyld. Hurtig handling fra bestyrelsen kan derfor øge chancen for, at fejl rettes, inden vurderingen bliver endelig, hvorefter det igen kan være svært at klage.
Hvordan beregner Vurderingsstyrelsen grundværdien og grundskylden?
Grundværdien fastsættes på baggrund af både:
- hvad der faktisk er bygget på grunden, og
- hvad der teoretisk kan bygges i medfør af lokalplaner og andet plangrundlag
Den højeste værdi anvendes som grundværdi.
Vurderingsstyrelsen baserer vurderingen på en kombination af offentligt tilgængelige data, beregningsmodeller og – i de endelige sager – manuel sagsbehandling.
Følgende forhold har særlig betydning for grundværdien:
Offentlige registre og grunddata: BBR-oplysninger (arealer, anvendelse, byggeår) samt matrikel- og tinglysningsdata.
Plangrundlag og lokalplaner: Anvendelse, bebyggelsesprocent, byggefelter, mindstegrundstørrelser og tilladt boligantal afgør, hvad der teknisk set kan bygges – og dermed den potentielle grundværdi.
Faktisk vs. potentiel udnyttelse: Der beregnes både på den eksisterende bebyggelse og på den teoretiske udnyttelse efter plangrundlaget.
Referencehandler og markedsdata: Salgspriser og statistikker fra sammenlignelige ejendomme anvendes til beregning af pris pr. m².
Allokering af arealer: Parkeringsarealer, veje og grønne fællesarealer kan blive trukket fra i den endelige vurdering under manuel gennemgang.
Realismevurdering: I den manuelle sagsbehandling vurderes det, om byggeretter i ældre lokalplaner reelt kan udnyttes – f.eks. på grund af terræn, vand eller andre praktiske hindringer.
Særlige forhold: Servitutter, der begrænser anvendelsen af den faste ejendom, fællesarealer og rekreative arealer kan give ned- eller opskrivning afhængigt af plangrundlag og anvendelse.
Hvad kan bestyrelsen selv gøre ved modtagelse af en resolution?
Bestyrelsen bør straks indsamle dokumentation for de faktiske forhold på ejendommen samt for forhold, der gør et teoretisk byggepotentiale urealistisk. Det kan f.eks. være servitutter, der begrænser byggeri – eksempelvis forbud mod at bygge tæt på en lufthavn. Netop sådanne dokumenter er afgørende, hvis bestyrelsen ønsker at gøre indsigelse mod deklarationens data eller senere klage over den endelige vurdering.
ØENS kan bistå med at gennemgå, hvilke oplysninger Vurderingsstyrelsen har lagt til grund, og med at formulere en skarp og veldokumenteret indsigelse.
De vigtigste oplysninger bestyrelsen skal kontrollere i resolutionen
Når resolutionen modtages, bør bestyrelsen især gennemgå:
- lokalplanens anvendelse (etagebyggeri, tæt/lav eller åben lav)
- mindstegrundstørrelser og udstykningsmuligheder
- bebyggelsesprocent og byggefelter
- angivet boligantal i lokalplan og BBR
Derudover bør følgende kontrolleres:
- eventuelle lejekontrakter og særlige brugsforhold
- BBR-oplysninger (arealer, anvendelse, byggeår)
- energimærke
- større renoveringer
Praktiske og juridiske råd til bestyrelsen
- Læs resolutionen straks og notér uoverensstemmelser
- Dokumentér faktuelle fejl – korrekte BBR-oplysninger, måleblade og byggetegninger er centrale
- Undersøg plangrundlaget, især hvis vurderingen hviler på teoretiske byggeretter
- Overvej om indsatsen står mål med de økonomiske konsekvenser for foreningen
Særlige forhold med stor betydning for ejendomsvurderingen
Etageejendomme vs. tæt-/lav-bebyggelse: Vurderingsmetoden kan variere betydeligt og har stor betydning for grundværdien.
Potentiel værdi: Plangrundlagets byggemuligheder kan øge vurderingen – også for arealer, der i dag anvendes rekreativt.
Efterregulering af grundskyld: Når de endelige ejendomsvurderinger for 2021 udsendes, vil grundskylden blive genberegnet og efterreguleret for tidligere år. Det kan medføre både tilbagebetaling og ekstraopkrævning.
Hvordan kan ØENS hjælpe bestyrelsen?
ØENS rådgiver bestyrelser gennem hele forløbet – fra gennemgang af resolutionen og vurdering af indsigelsesgrundlag til dialog med Vurderingsstyrelsen og kommunen samt eventuel videre sagsbehandling.
Vil I have konkret hjælp til gennemgang eller indsigelse, er I velkomne til at kontakte Jakob Holm Hansen, Thomas Valentin eller Michael Friis Pedersen hos ØENS Advokatfirma. Send resolutionen til juridisk gennemgang, så udarbejder vi en prioriteret handlingsplan med fokus på både jura, økonomi og foreningens konkrete situation.
FAQ – Ejendomsvurderinger 2021 og resolutioner
Nedenfor har vi samlet svar på de mest stillede spørgsmål om ejendomsvurderinger 2021, resolutioner fra Vurderingsstyrelsen og bestyrelsens rolle ved modtagelse af en resolution.
Hvad er ejendomsvurderingerne for 2021?
Ejendomsvurderingerne for 2021 fastlægger grundværdi og grundskyld og danner grundlag for efterregulering af tidligere års grundskyld.
Hvad er en resolution fra Vurderingsstyrelsen?
En resolution er en foreløbig meddelelse, der viser det datagrundlag, Vurderingsstyrelsen vil anvende ved den endelige ejendomsvurdering.
Hvornår udsendes resolutioner for ejendomsvurderinger 2021?
Udsendelsen forventes at begynde i starten af 2026.
Hvorfor er resolutionen vigtig for andelsboligforeninger?
Fordi den kan afsløre forkerte oplysninger, som ellers kan føre til for høj grundskyld og påvirke andelsværdierne.
Kan teoretiske byggeretter øge grundværdien?
Ja. Lokalplanens byggemuligheder kan føre til højere grundværdi, selv om arealet ikke udnyttes i dag.
Hvornår bør en andelsboligforening søge rådgivning?
Allerede ved modtagelsen af resolutionen – især hvis vurderingen bygger på teoretiske byggeretter eller usikre planforudsætninger.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
I onsdags underviste vores advokat Thomas Hvas Valentin sammen med Pia Stubman Kristiansen, juridisk konsulent hos EjendomDanmark, på kurset ”Overdragelse af andelsboliger”.
Kurset gav deltagerne en praktisk gennemgang af de centrale problemstillinger, der opstår, når en andelslejlighed skal overdrages – lige fra valg og godkendelse af ny andelshaver til prisfastsættelse, forbedringer, overdragelsesaftaler, købers fortrydelsesret, betaling af købesum, afregning og håndtering af mangelindsigelser.
Gennem konkrete cases og domme blev blandt andet følgende spørgsmål sat under lup:
- Hvordan opgør man de individuelle forbedringer korrekt?
- Er det nødvendigt med en midtvejsregulering af andelskronen?
- Kan sælger indsætte en prisreguleringsklausul i aftalen?
- Hvornår indgås en bindende aftale – og hvor langt rækker købers fortrydelsesret?
- Hvor længe kan foreningen tilbageholde et deponeringsbeløb?
Der var stor spørgelyst blandt deltagerne, og tak for det gode engagement undervejs.
Skal du selv i gang med en overdragelse af andelslejlighed?
Hos ØENS Advokatfirma er vi stolte af at dele ud af vores juridiske ekspertise – både i undervisning og i den daglige rådgivning af andelsboligforeninger og andelshavere.
Skal du sælge din andelslejlighed / andelsbolig og vil du gerne vide, hvordan processen foregår trin for trin? Så kan du finde vores guide her: Trin-for-trin-guide til overdragelse af andelsbolig
Har du brug for rådgivning om overdragelse af andelslejlighed, kan du altid hive fat i jeres forenings faste ejendomsadministrator. Er din forening ikke administreret af ØENS, men har du brug for juridisk hjælp, er du også meget velkommen til at kontakte os direkte.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Få ubegrænset juridisk rådgivning – uden bekymringer – med et abonnement på ForeningsJura
Som bestyrelse i en andelsboligforening eller ejerforening kan det være en udfordring at navigere i de stadig flere og mere komplicerede lovregler. Det juridiske ansvar for det enkelte bestyrelsesmedlem er vokset betydeligt, og måske er det en del af forklaringen på, at færre medlemmer i mange foreninger ønsker at deltage i bestyrelsesarbejdet.
ØENS Advokatfirma har stor erfaring med at hjælpe bestyrelserne i bl.a. ejerforeninger og andelsboligforeninger med at lette arbejdspresset og minimere risikoen for at begå fejl, som i sidste ende kan medføre personligt ansvar for det enkelte bestyrelsesmedlem. Med et abonnement på ForeningsJura får I ubegrænset adgang til vores team af specialiserede forenings- og ejendomsadvokater, som kan hjælpe jer med at varetage foreningens anliggender på en forsvarlig måde.
Med et abonnement på ForeningsJura har I altid direkte adgang til juridisk rådgivning indenfor vores kerneområder:
- Foreningsret
- Lejeret
- Fast ejendom
- Entrepriseret
- Ansættelsesret
Vores hold af advokater og jurister har stor ekspertise inden for alle de juridiske discipliner, som har betydning for boligforeninger, og med vores hold af advokater på jeres side er I derfor godt klædt på til at klare bestyrelsesarbejdet uden alt for mange bekymringer.
Med ForeningsJura behøver I ikke bekymre jer om de økonomiske konsekvenser ved at kontakte en advokat, da udgiften allerede er dækket i en fast, lav abonnementsydelse, som er lagt ind i boligforeningens budget på forhånd.
Som medlemmer kan I altid kontakte en af vores advokater for at få afklaret netop jeres juridiske spørgsmål hurtigt og kompetent. Vi er aldrig mere end et telefonopkald eller en e-mail væk, og I har altid en personlig kontaktperson tilknyttet jeres abonnement.
Prisen for abonnementet fastsættes ud fra boligforeningens størrelse, målt på antallet af bolig- og erhvervsenheder:
| Antal enheder | Årlig pris inkl. moms |
|---|---|
| < 10 enheder | 15.000 kr. |
| < 25 enheder | 25.000 kr. |
| < 50 enheder | 30.000 kr. |
| < 100 enheder | 40.000 kr. |
| < 250 enheder | 50.000 kr. |
Download ØENS ForeningsJura folder her
Interesseret?
Er I interesserede i et abonnement med kompetent advokatrådgivning indenfor foreningsret? Til en fast lav årlig pris? Så kontakt os i dag for at høre mere om mulighederne med et abonnement på ForeningsJura.
Har du spørgsmål til foreningsret? Mød ØENS ForeningsJura team her
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Vi er glade for at kunne meddele, at ØENS Advokatfirma fremover vil administrere Urmager Simons Sørensens Legat. Dette legat, oprettet af cand. pharm. Helga Wael, har til formål at støtte flittige, stræbsomme, ædruelige og værdigt trængende personer, der på grund af sygdom har behov for hjælp. Legatet er specifikt rettet mod personer bosat i Langå Stationsby eller det gamle Langå Landsogn i Jylland og har igennem tre generationer af bestyrelsesmedlemmer, hjulpet værdigt trængende mennesker i en svær situation.
Ny formand for bestyrelsen
Jesper Lett er blevet udnævnt som ny formand for bestyrelsen i legatet. Jesper er en erfaren advokat hos ØENS Advokatfirma, hvor han håndterer et bredt spektrum af civile sager indenfor tvistløsning og strafferetten.
Legatets formål og ansøgning
Legatets formål er at yde økonomisk støtte til dem, der har brug for det mest, og sikre, at midlerne anvendes til gavn for lokalsamfundet. Ansøgninger til legatportioner skal indsendes senest den 18. december til legat@oadv.dk med emnefelt ”Legatansøgning Waels Legat 2024”.
Fysiske ansøgninger kan sendes til følgende adresser.
- ØENS Advokatfirma, Lergravsvej 59, 1. sal, 2300 København S, Att. Sekretariatet for Urmager Simons Sørensens m.fl. legat
Det er vigtigt, at ansøgere er bosat i det specificerede område, og at den oplyste trang er relateret til sygdom eller en lignende begivenhed. Manglende oplysninger kan resultere i, at ansøgningen ikke behandles.
Kontakt og yderligere information
Har du spørgsmål til legatet, er du velkommen til at kontakte os på legat@oadv.dk.
Fonden ser frem til at fortsætte det vigtige arbejde med at støtte værdigt trængende personer i lokalsamfundet under den nye bestyrelses ledelse.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER