Kategori: Fast ejendom
Ønsker du som forælder at hjælpe dit barn med at købe en bolig i en tid med uforudsigelige renteændringer?
Det forstår vi godt. Det kan nemlig være en stor udfordring for at finde en lejebolig, andelsbolig eller ejerlejlighed med god beliggenhed til overkommelige priser i de danske storbyer. En stadigt mere populær løsning på denne udfordring er forældrekøb, hvor forældrene køber boligen og hjælper med at finansiere købet samt potentielt opnå bedre rentesatser på lånet. Det er dog vigtigt at være opmærksom på de økonomiske, skattemæssige og familiære konsekvenser af en sådan beslutning og træffe informerede valg, der er i overensstemmelse med jeres behov og mål. Derfor kan det være en rigtig fornuftig beslutning, at have en boligadvokat med på råd. En boligadvokat, der kun har dine interesser for øje. Den er sådan én boligadvokat, du vil møde hos os.
Ønsker du at lære mere om reglerne og overvejelserne ved forældrekøb? ØENS Advokatfirma har udarbejdet en guide med 9 gode råd til forældre, der overvejer at foretage et forældrekøb. Læs med herunder.
1. Undersøg markedet og find en egnet bolig
Det kan lyde basalt, men gør forarbejdet grundigt.
Det er fundamentalt at undersøge markedet, inden du afgiver et bud på boligen. På den måde er du bedre rustet til at forhandle prisen til din fordel. Undersøg priserne på lignende boliger i området, liggetiden på boligen, hvorvidt prisen tidligere er blevet nedjusteret mv.
Desuden er det vigtigt at undersøge, hvorvidt foreningens vedtægter tillader udlejning. Det er nemlig ikke alle foreninger, især andelsboligforeninger, som tillader udlejning, og dermed umuliggøres et forældrekøb, hvis der er forbud mod udlejning eller en tidsbegrænsning heraf.
Læs derfor foreningens vedtægter igennem før du afgiver et bud på boligen, og beting dit bud af, at forældrekøb er lovligt.
2. Tænk langsigtet/den rigtige løsning for jer?
Selvom forældrekøb kan lyde som en god mulighed for den unge, da lejen ofte er lavere end for en tilsvarende lejebolig hos fremmed udlejer, er det alligevel relevant at undersøge, om det bedre kan svare sig at finde en lejebolig og sammenholde den reelle omkostning for begge parter med en almindelig leje. Omkostningerne i forbindelse med boligkøb kan nemlig hurtigt løbe op i cirka 10 procent af boligens værdi.
Det er derfor en god idé at forventningsafstemme med den unge, om vedkommende ser sig selv benytte boligen i længere tid, eller alene benytte boligen f.eks. under uddannelse, ligesom eventuelle søskendes mulige brug heraf kan indgå. Som tommelfingerregel bør der gå minimum 5 år før man sælger boligen igen, hvis det skal betale sig at investere i en ejerbolig, når man ser bort fra evt. konjunkturstigninger på ejendommen – hvilket jo er vanskeligt at spå om så langt ud i fremtiden.
Alternativt kan forældrene støtte den unge økonomisk med et lejetilskud, da forældrene har mulighed for at give op til kr. 76.900 (2025) om året skattefrit.
3. Finansiering af boligen
Forældrekøb kan finansieres som andre boligkøb. Det er selvfølgelig en fordel at finansiere mest muligt selv, men forældrekøb er ofte dyre og kræver boliglån – eventuelt kan forældrene overveje optagelse af tillægslån i egen bolig i stedet for finansiering i lejligheden, hvilket bør afdækkes i samråd med jeres bank/boligadvokat/revisor.
4. Skattefordele
Udover løsningen af unges boligproblemer ved studiestart, er en anden ofte anført grund for forældrekøbet – de skattemæssige fordele herved.
Som udlejer af en ejerbolig, beskattes man ikke af boligen som andre boligejere, mens nettoindtægten skal beskattes, hvilket betyder, at man kan trække de udgifter, man har i forbindelse med boligen, herunder udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskat, regnskab, ejerforeningens ordinære driftsudgifter (fællesudgifter) mv. fra, før man beskattes af huslejeindtægten.
Ved forældrekøb kan du vælge at blive beskattet efter én af følgende tre modeller:
- Almindelige skatteregler
Hvis du ikke vælger beskatning efter virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, bliver du beskattet efter de almindelige skatteregler. - Virksomhedsskatteordningen
Fra indkomståret 2021 er der nye regler ved anvendelse af virksomhedsskatteordningen (VSO) i relation til forældrekøb. Reglerne medfører begrænsninger i de skattefordele, der før har været ved denne skatteordning. Overordnet set har ændringen den konsekvens, at man som forældrekøbsejer får samme fradragsværdi for sine renteudgifter efter ordningerne, som man ellers ville få ved køb af ejerbolig som privatperson. Rentefradragsværdien kan således ikke længere trækkes fra i den personlige indkomst, men kan kun fradrages som andre renteudgifter for private i kapitalindkomsten. Derfor anbefaler ØENS boligadvokat, at virksomheds- eller kapitalafkastordningen ikke benyttes, medmindre man i forvejen benytter ordningen i anden sammenhæng. - Kapitalafkastordningen
Kapitalafkastordningen giver mulighed for, at dén del af virksomhedens overskud kan beskattes som kapitalindkomst. Dog er kapitalafkastsatsen på nuværende tidspunkt 0%, hvorfor dette giver samme beskatning, som de almindelige skatteregler.
Skattereglerne kan forekomme komplicerede, derfor anbefaler vi altid at søge professionel rådgivning omkring en udredning af det optimale valg netop for jeres forældrekøb.
5. Huslejen
Det er vigtigt at sætte lejen korrekt, altså hverken for lavt eller for højt, idet man som udgangspunkt skal aftale en markedsleje for en tilsvarende lejlighed. Er den aftalte husleje mindre end markedslejen, skal du stadig betale skat af markedslejen. Herudover bliver differencen mellem markedslejen og den aftalte husleje betragtet som en gave, som den unge skal betale gaveafgift af, såfremt det overstiger beløbsgrænsen, som reguleres årligt.
En for høj husleje kan betyde, at den unge ikke kan modtage boligsikring helt eller delvist.
Det er altså vigtigt at undersøge markedslejen i det pågældende område. Her kan man evt. forespørge det lokale huslejenævn. Som udlejer kan man anmode huslejenævnet om at få en forhåndsgodkendelse af den leje, som man som udlejer kan kræve, såfremt visse betingelser er opfyldt:
- Du/Udlejer skal eje boligen
- Boligen skal være den eneste, du udlejer
- Du må ikke på forhånd have indgået en lejeaftale med en potentiel lejer
- Nævnet skal besigtige lejemålet for at fastsætte lejen
- Såfremt boligen skal udlejes møbleret, skal du sende en liste over inventaret sammen med din ansøgning
- Forhåndsgodkendelsen koster kr. 602 (2025), som du skal betale ved opkrævning fra huslejenævnet
Vær opmærksom på, at forhåndsgodkendelse er bindende, hvorfor udlejer ikke kan nedsætte lejen, så længe lejligheden er i samme stand, som på det tidspunkt huslejenævnet besigtigede lejemålet.
6. Boligsikring
Boligsikring er en skattefri økonomisk støtte fra det offentlige, som ydes til lejere, såfremt de opfylder betingelserne herfor. Betingelserne for boligsikring følger af boligstøtteloven og er følgende:
- Der skal bestå en lejekontrakt mellem udlejer og lejer; det kan din boligadvokat hjælpe dig med.
- Boligen skal være forsynet med køkken
- Lejer skal bebo boligen hele året
Boligsikring beregnes på baggrund af boligens størrelse, huslejen, antal beboer i boligen samt husstandens samlede indkomst.
7. Lejekontrakt
En god idé er at få udarbejdet en skriftlig lejekontrakt, bl.a. så den unge kan ansøge om boligsikring. Herudover stiller nogle ejerforeninger ofte krav om forhåndsgodkendelse af en lejekontrakt.
8. Udarbejdelse af regnskab
Eftersom køb af bolig med henblik på udlejning bliver betragtet som at drive en udlejningsvirksomhed (forventelige ændringer til netop dette område i 2021), skal der udarbejdes et regnskab over indtægter og udgifter i forbindelse med et forældrekøb. Regnskabet skal opbevares i fem år, så det kan fremlægges for SKAT, såfremt de anmoder herom.
9. Salg til barnet
På nuværende tidspunkt er det muligt at overdrage en fast ejendom til sit barn til 15% under den offentlige ejendomsvurdering, uden det medfører skattemæssige konsekvenser (15%-reglen). Skatteministeriet har den 4. maj 2020 fremsat forslag om visse ændringer i det eksisterende cirkulære, der vil tillade forældre at overføre fast ejendom til deres børn til en værdi på omkring 20% op eller ned i forhold til den offentlige ejendomsvurdering. Selvom dette forslag kan virke fordelagtigt, er det vigtigt at bemærke, at ændringen skal ses i sammenhæng med den nye ejendomsvurdering, der forventes at blive offentliggjort fra andet halvår af 2020 og indtil 2022. Disse nye vurderinger forventes at være langt mere i overensstemmelse med de faktiske markedsværdier sammenlignet med de nuværende ejendomsvurderinger.
Overvejer du/I at foretage et forældrekøb? Og er I fortsat i tvivl om reglerne herom, og hvordan et sådant køb foregår? Få rådgivning af en boligadvokat fra ØENS Advokatfirma med speiciale i boligkøb og forældrekøb.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Salget af projektboliger – boliger, som endnu er ufærdige, når de handles – stiger støt.
Mange købere glemmer dog at tage højde for de risici, der følger med, når de investerer i denne type bolig. Det mener ØENS advokat Lisa Lykke, der for nylig havde besøg af Børsen til en snak om projektsalg. ”Jeg tror faktisk, at de færreste er helt klar over risikoen. Man er ikke opmærksom på, hvor meget det adskiller sig fra andre køb. Der ligger en bunke af risici, som er anderledes,” pointerer Lisa Lykke.
ØENS advokat Lisa Lykke rådgiver boligkøbere om de særlige risici ved projektsalg. En væsentlig risiko er, at papirarbejdet kan blive forsinket, hvilket kan medføre, at købers realkreditlån ikke kan udbetales med det samme. Lisa Lykke råder derfor til, at man taler med sin bank om, hvad man gør, hvis man pludselig havner i denne uheldige situation.
Ændringer og udvikling i boligmarkedet
En anden vigtig faktor at overveje ved projektsalg er ændringer og udvikling på boligmarkedet. Som projektkøber skriver du typisk under på købsaftalen et halvt eller et helt år før, du kan flytte ind. Jo længere ventetid, desto mere udsat er du for ændringer på markedet. Lisa Lykke eksemplificerer: ”Renten kan eksempelvis stige, eller priserne kan falde, så man får mindre for sin nuværende bolig, end man havde regnet med.” Hun råder derfor projektkøbere til at overveje, om deres privatøkonomi kan holde til eventuelle prisudsving.
Ved overtagelsen af en projektbolig gennemgår du som køber boligen og kan påpege eventuelle mangler. Et år efter overtagelsen foretages endnu en gennemgang, hvor du kan fremhæve mangler, der er opdaget i løbet af det første år. ”Der kan nogle gange være diskussioner ved etårsgennemgangen, hvor sælger mener, at nogle af de ting, køber har lagt mærke til, burde have været påtalt ved overdragelsen,” forklarer Lisa Lykke. For at undgå disse problemer bør du ifølge Lisa Lykke gennemgå salgsmaterialet meget nøje. Jo flere detaljer, jo bedre.
Faldgruber ved projektsalg
Faldgruberne ved projektsalg af projektbolig er mange, og de kan være svære at gennemskue uden vejledning. Hos ØENS kan vi tilbyde dig grundig køberrådgivning. Vi foretager en detaljeret gennemgang og vurdering af dine handelsdokumenter, så vi sammen kan sikre os, at dit projektkøb forløber så problemfrit som muligt.
Overvejer du at købe en projektbolig, eller har du spørgsmål om projektsalg? Kontakt en af vores specialister for en uforpligtende samtale om, hvordan vi kan hjælpe dig med at navigere sikkert gennem processen.
Kontakt en af ØENS specialister
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Hvad gør du, hvis naboen støjer, sviner eller på anden måde generer dig?
Hvis naboen støjer, sviner eller på anden måde generer dig, kan det være meget svært at gøre noget ved det. I Danmark værner vi nemlig om retten til at være privat i sit eget hjem.
Naboretten er ikke reguleret ved et regelsæt, men der er meget praksis omkring tvister mellem naboer. Problemerne kan vedrøre alt fra støj, til træer der skygger og slagsmål om hækken.
I Vestre Landsret er der lige afsagt en ny dom omkring naboretlige problemer. Her var der tale om, at en ejendom fik lagt sortglaserede tegl på ejendommen og dette gav store gener hos naboen grundet genskin. Der blev lavet syn og skøn og det blev konstateret, at generne kunne fjernes og retten vurderede, at generne var for store til, at naboen skulle acceptere disse. Der blev i dommen henvist til den såkaldte naboretlige tålegrænse, som i dette tilfælde fandtes at være overskredet grundet ulempernes karakter og væsentlighed.
Du kan få mere at vide om hvordan retssager behandles hos ØENS advokat Søren Saaby Hansen på telefon 3246 4647 eller mail ssh@oadv.dk.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER