Kategori: Ejendomsadministration
Hvordan kommer man som boligforening i gang med dét byggeprojekt, man længe har drømt om at realisere? Kan vi i bestyrelsen administrere hele byggesagen selv? Og hvad gør vi, hvis noget går galt undervejs? Spørgsmålene og bekymringerne er mange, når det handler om byggesager. Hvad enten man som boligforening ønsker at iværksætte et mindre byggeprojekt eller et større og mere omfattende ét af slagsen, er det altid en god idé at ansætte en byggesagsadministrator, der kan bistå foreningen undervejs i alle byggesagens mange faser; fra idéudvikling til afleveringsforretning.
Ejerforeningen Hvidovrevej 126 – Bonkesvej 3 A-H & 5-19 havde lige præcis alle disse bekymringer, da de sidste år besluttede sig for at indlede et større renoveringsarbejde på deres ejendom. Vi har fået Bo Larsen Vangsgaard, der på daværende tidspunkt var bestyrelsesformand i foreningen, til at sætte nogle ord på deres bekymringer omkring byggesagen og på deres oplevelse af at have en professionel byggesagsadministrator med sig undervejs i hele processen.
Den 1. juli 2017 overtog ØENS administrationen af ejerforeningen i Hvidovre. Foreningen havde meget længe haft et ønske om at tage hul på et større renoveringsarbejde af deres ejendom, der dengang trængte til en kærlig hånd. Men selvom ønsket om at renovere deres fælles ejendom var stort, havde foreningen længe ikke haft de rette forudsætningen for at begynde så stort et projekt. Så bekymringerne var mange.
”Det var særligt den overordnede styring af byggesagen, der bekymrede os”, fortæller tidligere bestyrelsesformand Bo Larsen Vangsgaard. ”Vi var bange for, at vi ville overse noget vigtigt – og at det ville betyde unødige omkostninger for foreningen”, fortsætter han og forklarer, at de mange regler og reglementer på området udgjorde en stor bekymring. ”En anden bekymring var, hvordan vi skulle håndtere en eventuel tvist – og hvordan vi ville være stillet i sådan en situation”, afslutter Bo Larsen Vangsgaard. Bekymringerne var altså mange, og derfor besluttede ejerforeningen at ansætte ØENS som byggesagsadministrator på deres byggesag.
I samarbejde med bestyrelsen planlagde og vedtog vi foreningens byggesag, der både inkluderede tagudskiftning, vinduesudskiftning, renovering af faldstammer og udskiftning af vandrør. Som første og indledende step i byggeprojektet hjalp vi foreningen med at få det nødvendige økonomiske overblik – og i den forbindelse rådgav vi dem om forskellige finansieringsmuligheder, præsenterede dem for forskellige budgetoverslag og foretog de nødvendige konsekvensberegninger. Det lykkedes os at få forhandlet rigtig gode og fordelagtige lånevilkår med banken – og sammen fik vi skabt det solide økonomiske grundlag, som enhver vellykket byggesag bygger på.
Da alle de finansielle foranstaltninger var på plads, og der var indgået et samarbejde med en byggeteknisk rådgiver, begyndte indhentningen af tilbud på byggeprojektet fra forskellige entreprenører. Foreningen endte med et rigtig godt tilbud, der faktisk gav så meget luft i byggebudgettet, at de fik mulighed for at udvide projektet med yderligere udskiftning af flere dør- og vinduespartier. Efter indgåelse af entrepriseaftalen kunne vi med ro i sindet påbegynde det længe ventede byggeprojekt. Troede vi.
Det skulle nemlig vise sig, at det valgte entreprenørfirma – mod alle forventninger og risikovurderinger – måtte gå konkurs blot to dage inden byggesagens planlagte start. En uheldig situation, hvor panikken hurtigt bredte sig blandt foreningens bestyrelsesmedlemmer. Men med hurtig rådgivning og konstruktivt samarbejde mellem vores byggesagsadministration, den byggetekniske rådgiver og bestyrelsen lykkedes det at få styr på situationen, og dét betød, at byggesagen – til stor lettelse for foreningen – kun blev 14 dage forsinket og ikke led nogen økonomiske tab.
”Det var beroligende og betryggende at have en professionel byggesagsadministrator ved sin side i sådan en uheldig situation”, udtaler Bo Larsen Vangsgaard. ”Det gav ro i maven. Selvom projektet blev forsinket, led vi ingen økonomiske tab. Og dét var en stor lettelse for os,” pointerer Bo Larsen Vangsgaard.
I august 2018 tog entreprenørfirmaet så det første spadestik i det store byggeprojekt. Byggeriet varede indtil februar 2019, hvor vi med stor tilfredshed kunne forestå afleveringsforretningen. Resultatet af det store vedligeholdelsesprojekt er rigtig godt, og ejerforeningen er til vores store glæde meget tilfredse med projektet.
Byggesagen i ejerforeningen i Hvidovre tjener som lysende eksempel på, hvor hurtigt en byggesag kan skifte kurs undervejs i processen – og som eksempel på, hvor kærkommen en professionel byggesagsadministrator er, når man som boligforening beslutter sig for at igangsætte et byggeprojekt. ”ØENS Byggesagsadministration er både velforberedt og professionel”, udtaler Bo Larsen Vangsgaard og understreger endnu engang, hvor glade de i dag er for, at de valgte at ansætte en professionel sparringspartner, der kunne bistå dem undervejs i hele processen – også da projektet tog en uheldig drejning.
Går jeres boligforening også med drømme om at bygge om eller renovere? Så står vores byggesagsadministration klar til en uforpligtende snak om, hvordan I bedst muligt kommer igennem jeres byggeprojekt.
Kontakt en specialist
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER
Gå fra at være andelshaver til lejer – behold brugsretten til lejligheden og få en pose penge
Den nye boligaftale åbner op for en interessant mulighed for andelsboligforeninger. En mulighed der kan sætte andelsboligforeninger, der lader sig opkøbe og efterfølgende opløse, i en økonomisk gunstig situation.
Der er nemlig en lempelse i den nye boligaftale der medfører, at ejendomme som har tilhørt andelsboligforeninger ved et salg, ikke bliver underlagt karensperioden på 5 år, som ellers gør sig gældende ved salg af almindelige udlejningsejendomme. Derfor kan det forventes at interessen for køb af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger, efter lovens vedtagelse, bliver interessante opkøbsemner for mange investorer i markedet.
Hvad kan ejendommene handles til?
Prisen på salg af en andelsbolig er i dag underlagt en begrænsning iht. Andelsboliglovens §5 stk. 1 (andelslejlighedens såkaldte maksimalpris). Netop maksimalprisen på andelslejligheder har gennem de seneste mange år været genstand for stor debat, særligt på grund af dokumenterede store forskelle på priserne for sammenlignelige lejligheder. Endvidere har flere andelsboligforeninger større hensættelser som begrænser den pris som de enkelte lejligheder lovligt kan sælges til.
Ved et salg af andelsboligforeningens ejendom fastsættes salgsprisen til den pris, som en investor er villig til at betale for ejendommen. Har foreningen haft hensættelser eller reserver bortfalder disse ved salget og tilfalder dermed andelshaverne. En opløst andelsboligforening er således ikke omfattet af maksimalprisreglerne og andelshaverne kan derfor, ved at sælge ejendommen som udlejningsejendom, gå derfra med den sum penge, som køber er villig til at give betale for ejendommen.
I praksis vil det betyde at den enkelte andelshaver ved et salg af ejendommen vil opnå en større gevinst, end hvis den enkelte lejlighed var blevet solgt som andelsbolig – naturligvis forudsat at der findes en køber, der vil betale en acceptabel pris.
Hvad sker der med andelshaverne efter et salg af foreningens ejendom?
Når man som andelshaver går fra at eje en andel i ejendommen til at være lejer i ejendommen, så bliver huslejen ofte betydeligt billigere, da andelshaver som lejer ikke længere skal betale boligafgift til dækning af de løbende udgifter til foreningens lån, skatter, vicevært, vedligeholdelse, administration etc. I stedet betales en husleje, der ikke påvirkes af f.eks. større vedligeholdelsesarbejder.
Den tidligere andelshaver kan tilmed blive boende i sin lejlighed på lejevilkårene, der aftales med den nye ejer af ejendommen. Ejeren er bundet af reglerne ift. huslejestigninger i udlejningsejendomme, så der vil ikke pludseligt kunne pålægges en større huslejestigning til lejerne (de tidligere andelshavere).
Endvidere skal man være opmærksom på, at man som lejer har mulighed for at modtage boligsikring fra staten, naturligvis forudsat at man opfylder kriterierne for dette.
Hvad med skatten?
Vælger en andelsboligforening at sælge foreningens ejendom medfører dette at foreningen efterfølgende opløses ved likvidation, hvorefter provenuet fra opløsningen udbetales til andelshaverne. Har man som andelshaver anvendt andelsboligen som sin bopæl vil provenuet fra salget være skattefrit for andelshaverne, på lige fod med at et salg af andelslejligheden også vil være skattefrit.
Ved opløsning af andelsboligforeningen skal andelsboligforeningen betale skat af den del af fortjenesten som ikke kan henføres til andelshavernes lejligheder, f.eks. salget af erhvervsdelen eller frasolgte lejeboliger siden andelsboligforeningens stiftelse. Denne skat beregnes i forbindelse med foreningens likvidation og betales af foreningen forud for udlodning til andelshaverne.
Der er dog også ulemper ved at sælge sin andelsbolig og overgå til lejer.
Når man som andelshaver går fra at være andelshaver til lejer, så mister den tidligere andelshaver sin medbestemmelse i forhold til f.eks. valg af administrator, hvordan gården skal indrettes og detaljevalg ved ombygninger. Det vil heller ikke være muligt frit at overdrage et lejemål til eksempelvis ens egne børn.
Overgår foreningens ejendom til en investor, vil det ofte være slut med fællesarbejdsdage, med at male vinduer og selv at bestemme, om fællesrummet i kælderen skal kunne lejes til barnedåb eller i stedet indrettes til depotrum.
Hvordan er processen ved et salg af en andelsboligforenings ejendom?
Hos ØENS ser vi en tendens til at flere andelsboligforeninger selv opsøger salget, mens en del andre bliver kontaktet med et tilbud fra en investor. Beløbet der tilbydes afhænger af den pågældende forening og den reelle værdi af ejendommen. Hvis en andelsboligforening overvejer at gå videre med et salg af foreningens ejendom nedsættes typisk en arbejdsgruppe i foreningen. Arbejdsgruppen udpeges af generalforsamlingen og gives mandat til at sælge foreningens ejendom på de vilkår som generalforsamlingen har godkendt i henhold til pris, leje efter salg m.m.
I henhold til de det fremsatte lovforslag vil et salg af foreningens ejendom fremover kræve tilslutning af mindst 4/5 af foreningens medlemmer, uanset hvad der måtte fremgå af foreningens vedtægter.
Hvilke andelsboligforeninger vil typisk særligt kunne have interesse i et salg til en investor?
Særligt ser vi foreninger som står overfor større bekostelige vedligeholdelsesarbejder, og derfor overvejer et salg af ejendommen som alternativ til en større stigning i boligafgiften. Det samme gør sig gældende for foreninger, hvor afdragsfriheden på foreningens lån bortfalder og hvor boligafgiften dermed som oftest vil stige når der skal afdrages på lånene.
Tilsvarende kan usikkerheden på den fremtidige prissætning af andelsboliger være årsag til, at flere foreninger ser en fordel i at få friværdien i hånden nu, fordi de er bekymrede for udviklingen på markedet.
Fordele og ulemper ved salg af en andelsboligforenings ejendom kan i praksis variere betydeligt fra forening til forening. Hos ØENS har vi været involveret i flere opkøbsprocesseer med andelsboligforeninger, hvor foreningerne ønsker at modtage rådgivning ift. hvilke fordele og ulemper der vil være ved et salg af netop deres forening.
Overvejer jeres andelsboligforening hvilke muligheder der kunne være ved et salg af jeres forenings ejendom eller har I allerede modtaget et interessant tilbud fra en potentiel køber, så kontakt advokat Søren Saaby Hansen, til en uforpligtende snak om jeres muligheder.
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
E/F Brigadevej besluttede sig i 2017 for at iværksætte et renoveringsprojekt, da den generelle vedligeholdelse og udvikling af deres ejendom i længere tid var blevet forsømt. Bestyrelsen vidste på forhånd, at en facaderenovering var uundgåelig, da facaderne var præget af fugtskader grundet tidligere, utilstrækkelig renovering. Projektet virkede uoverskueligt for bestyrelsen, og det var svært at skabe det nødvendige overblik over de mange opgaver, et byggeprojekt af sådan karakter indbefatter.
For at kunne prioritere indsatsen og danne sig et overblik over byggesagen, indledte bestyrelsen derfor med at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen. Vedligeholdelsesplanen bidrog med overblikket, men bestyrelsen følte stadig, at de manglede de rette kompetencer til at realisere renoveringsprojektet – og derfor besluttede de sig for at ansætte ØENS som professionel byggesagsadministrator. Bestyrelsesformand i E/F Brigadevej Michael Macdonald Arnskov forklarer her, hvorfor de valgte at få en byggesagsadministrator med under forløbet:
”Vi havde som bestyrelse slet ikke magtet at håndtere et så stort projekt uden professionel og ekstern bistand. Som bestyrelse kan vi træffe beslutninger, men det er vigtigt at involvere de rette kompetencer til at realisere dem. Her har rådgivningen omkring finansiering været af stor betydning, da vores byggesagsadministrator har kunne forhandle sig frem til fordelagtige vilkår og generelt rådgive os om de økonomiske forhold. Som bygherre giver det en masse ro at vide, at der er en, man kan sparre med og som varetager foreningens interesser.”
Tilfreds forening
Ved byggeprojektets afslutning var foreningen både meget tilfredse med resultatet af facaderenoveringen og med selve byggeforløbet, og derfor besluttede de sig for at fortsætte den gode stil og indlede endnu et byggeprojekt, der denne gang skulle realisere et ønske om at gøre de fælles gårdarealer mere attraktive for beboerne og dermed skabe et mere socialt miljø i foreningen, klimasikring af ejendommen og ny belægning til forbedring af forholdene for renovationsfolkene. Derfor igangsætte de en komplet renovering af deres gårdarealer – og til vores store glæde genvalgte de ØENS som byggesagsadministrator på det nye projekt, hvilket der ifølge Michael Arnskov var flere gode grunde til:
”Projektet med renovering af facaden forløb helt efter planen og med et godt resultat. Som bestyrelse var vi trygge og meget tilfredse med forløbet, og derfor var der ikke rigtig grund til at ændre på sammensætningen af holdet. I den sammenhæng er tillid meget vigtig. Som formand for bestyrelsen oplevede jeg allerede fra begyndelsen af samarbejdet, at der var god kemi og en oprigtig vilje til at sikre et godt forløb.”
Bestyrelsesarbejdet er frivilligt og ulønnet
Det kan være svært for foreninger – store som små – at vide, hvordan byggesager skal gribes an. Mange bestyrelsesmedlemmer varetager deres arbejde i bestyrelsen på frivillig og ulønnet basis, og derfor er det afgørende for foreningens drift og udvikling, at bestyrelsen har de helt rigtige kompetencer med under hele processen. Vi spurgte Michael Arnskov, om han ville anbefale andre foreninger at gøre brug af en professionel byggesagsadministrator, hvortil han svarede:
”Jeg ville som bestyrelsesformand ikke turde binde an med så – for en lille forening – store projekter uden professionel bistand. Man skal kende sine begrænsninger og vide, hvor man kan placere ansvaret. Den tryghed, man betaler for, er givet godt ud, og den er forudsætningen for, at man kan investere i sådanne renoveringsprojekter.”
Dét at blive genvalgt som byggesagsadministrator af en forening vidner om, at vores arbejde gør en forskel. Vores vigtigste job er at skabe tryghed for vores kunder, og det er svært at blive andet end glad og stolt, når bestyrelsesmedlemmer oplever og beskriver vores byggesagsadministration på ovenstående måde.
Står din bestyrelse over for lignende projekter, og er I i tvivl om, hvordan sagen skal gribes an? Så gør som E/F Brigadevej og tag en uforpligtende snak med ØENS byggesagsafdeling om, hvordan I på bedst mulig måde iværksætter jeres kommende byggeprojekt.
Kontakt en specialist
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER 
På hjørnet af Bragesgade og Nannasgade i hjertet af Nørrebro, bag den fine murstensmur med smedejernsgitter, ligger andelsboligforeningen Klosteret. Andelsboligforeningen holder til i en smuk og gammel bygning opført i starten af 1900-tallet. Bygningen med de mange finurlige detaljer og fornemme byggestil har en høj såkaldt bevaringsværdi på 2 – en værdi, der kun tilskrives bygninger, som i kraft af deres arkitektur, kulturhistorier og håndværksmæssige udførelse, er fremtrædende eksempler inden for deres slags.
De første stilladser er sat op og A/B Klosteret har således taget de indledende spadestik i en omfattende vinduesrenovering og en sætningsskadeudbedring. ØENS er byggesagsadministrator på byggeprojektet. Renoveringen er ganske omfattende. Bygningen er bevaringsværdig og dét kræver, at materialer udskiftes til noget tilsvarende det eksisterende. I dette projekt betyder det eksempelvis, at beslag og hjørnebånd skal specialfremstilles i en smedje, da disse ikke kan erhverves som standardvarer. En spændende og udfordrende byggesag.
ØENS arbejder i renoveringsprocessen sammen med rådgivende ingeniørfirma Bang & Beenfeldt A/S og hovedentrepenør Raadvad Maleren. Vi glæder os til at følge med i renoveringen af den smukke, bevaringsværdige bygning. Og vi glæder os til at bistå A/B Klosteret gennem hele forløbet.
Har I brug for hjælp?
Overvejer du og din boligforening også at søsætte et større byggeprojekt såsom en vinduesrenovering? Og har I brug for professionel byggesagsrådgivning under hele processen? Hos ØENS forstår vi, at en byggesag kan være en stor udfordring. Som bestyrelse i en foreningsejendom varetager man typisk opgaverne ulønnet ved siden af sit eget job, og det er ikke sikkert, at man selv besidder den administrative- eller tekniske viden omkring varetagelse af en byggesag. Hos ØENS har vi gennem årene opbygget bred erfaring med udførelse af byggesager i foreningsejendomme. Vi forstår, hvordan en byggesag bedst bliver søsat, og hvordan den kommer i land igen. Og vi er med hele vejen – fra idéudvikling til afleveringsforretning. Kontakt ØENS byggesagsafdeling til en uforpligtende snak om, hvordan vi bedst kan hjælpe dig og din forening i mål med jeres kommende byggeprojekt.
Kontakt en specialist
Seneste nyt
SE ALLE NYHEDER