Ejendomsadministration i København for boligforeninger

Advokat til generalforsamling og vedtægter

Læs mere

Kontakt os

+45 32 46 46 46 info@oadv.dk SKRIV TIL OS

En god generalforsamling begynder længe før, dirigenten åbner mødet.

Indkaldelsen skal sendes korrekt. Forslagene skal være til at forstå. Bestyrelsen skal vide, hvilke beslutninger der kan træffes, og hvilket flertal de kræver. Og når mødet er slut, skal det stå klart, hvad foreningen faktisk har vedtaget. Det lyder måske enkelt. I praksis er det netop her, mange boligforeninger bliver usikre.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi ejerforeninger, andelsboligforeninger og andre foreninger om generalforsamlinger, vedtægter og gyldige beslutningsprocesser. Vi hjælper både før, under og efter generalforsamlingen – fra det første udkast til et forslag til den endelige gennemførelse af beslutningen. Målet er ikke at gøre generalforsamlingen mere juridisk. Det er at sikre, at medlemmerne kan træffe beslutning på et ordentligt grundlag, og at bestyrelsen kan arbejde videre med beslutningen bagefter.

Kontakt en advokat om generalforsamling eller vedtægter

Når en god idé også skal vedtages korrekt

Mange problemer begynder ikke med selve beslutningen, men med processen omkring den. Måske fremgår det ikke tydeligt af dagsordenen, hvad medlemmerne skal stemme om. Måske indeholder forslaget ikke et budget eller en præcis beskrivelse af projektet. Eller måske viser det sig efter generalforsamlingen, at beslutningen krævede et andet flertal end det, der blev anvendt.

En beslutning kan derfor være både fornuftig og populær, men stadig give anledning til juridisk tvivl. Det gælder især ved beslutninger om:

  • ændring af vedtægterne
  • større bygge- og renoveringsprojekter
  • optagelse af lån
  • ændring af boligafgift eller fællesudgifter
  • brugsrettigheder til fællesarealer
  • altaner, tagboliger og sammenlægninger
  • fremleje og korttidsudlejning
  • ændring af medlemmernes vedligeholdelsespligt
  • begrænsninger i medlemmernes brug af boligerne
  • bod, eksklusion eller andre indgribende reaktioner

Jo større økonomisk eller praktisk betydning en beslutning har, desto vigtigere er det, at beslutningsgrundlaget og processen er på plads. Vi hjælper med at få spørgsmålene afklaret, før foreningen binder sig – og før uenigheden opstår.

Juridisk rådgivning før, under og efter generalforsamlingen

Nogle foreninger kontakter os, fordi de ønsker hjælp til en enkelt formulering. Andre ønsker juridisk bistand gennem hele forløbet. Vi kan blandt andet hjælpe med at:

  • gennemgå vedtægterne før generalforsamlingen
  • vurdere indkaldelsesfrister og formkrav
  • formulere dagsordenspunkter og beslutningsforslag
  • afklare bestyrelsens og generalforsamlingens kompetence
  • vurdere flertalskrav og eventuelle krav om fremmøde
  • gennemgå bilag og beslutningsgrundlag
  • vurdere fuldmagter, stemmeret og habilitet
  • deltage som juridisk rådgiver
  • varetage rollen som dirigent
  • håndtere ændringsforslag og afstemninger
  • gennemgå eller udarbejde referatet
  • vurdere indsigelser mod trufne beslutninger
  • udarbejde og gennemføre vedtægtsændringer
  • bistå med tinglysning, når det er relevant

Behovet afhænger af foreningen og de punkter, der skal behandles. En ordinær generalforsamling med regnskab, budget og valg kræver ikke nødvendigvis samme juridiske forberedelse som et omfattende renoveringsprojekt eller en ændring af medlemmernes rettigheder.

Indkaldelsen sætter rammen for generalforsamlingen

Indkaldelsen er ikke kun en praktisk invitation med tid og sted. Den skal give medlemmerne mulighed for at forstå, hvilke spørgsmål der skal behandles, og forberede sig på de beslutninger, der kan få betydning for deres bolig, økonomi og rettigheder. Fristen og kravene til indkaldelsen afhænger af foreningstypen og de gældende vedtægter. I ejerforeninger kan normalvedtægten være afgørende, hvis reglerne ikke er fraveget i en gyldig særvedtægt. I andelsboligforeninger skal man tage udgangspunkt i foreningens egne vedtægter.

En korrekt indkaldelse bør som udgangspunkt gøre det klart:

  • hvornår og hvor generalforsamlingen afholdes
  • om der er tale om en ordinær eller ekstraordinær generalforsamling
  • hvilke punkter der skal behandles
  • hvilke forslag der skal stemmes om
  • hvilke bilag medlemmerne bør læse
  • om der gælder særlige krav til deltagelse, fuldmagt eller afstemning

Hvis indkaldelsen er mangelfuld, kan det skabe tvivl om de beslutninger, der bliver truffet. Det betyder ikke, at enhver mindre fejl automatisk gør hele generalforsamlingen ugyldig. Betydningen afhænger blandt andet af fejlens karakter, vedtægterne og den konkrete beslutning. Men jo vigtigere beslutningen er, desto mindre bør overlades til tilfældigheder.

Læs også vores praktiske råd til generalforsamlingen i en andelsboligforening og generalforsamlingen i en ejerforening.

Dagsordenen skal fortælle, hvad medlemmerne skal tage stilling til

En dagsorden skal være mere end en liste med brede overskrifter. Hvis generalforsamlingen skal træffe en bindende beslutning, skal punktet være beskrevet så tydeligt, at medlemmerne på forhånd kan se, hvad beslutningen handler om. Et punkt med overskriften “gården” eller “nye vinduer” er sjældent nok, hvis foreningen skal godkende et konkret projekt, en finansiering og en fordeling af udgifter.

Det bør fremgå:

  • hvad der foreslås
  • hvorfor det foreslås
  • hvad det forventes at koste
  • hvordan det skal finansieres
  • hvem der får kompetence til at gennemføre beslutningen
  • om bestyrelsen må foretage justeringer undervejs
  • hvilke konsekvenser forslaget har for medlemmerne

Det betyder ikke, at alle forslag skal fylde flere sider. Men det skal være muligt at stemme ja eller nej til noget konkret. En uklar formulering kan ellers give anledning til spørgsmål bagefter: Godkendte generalforsamlingen hele projektet? Kun idéen? Et bestemt budget? Eller gav medlemmerne blot bestyrelsen lov til at undersøge mulighederne?

Den usikkerhed kan undgås med et præcist beslutningsforslag.

Et godt forslag gør beslutningen lettere

Et forslag skal kunne forstås af de mennesker, der skal stemme om det. Det er derfor sjældent en fordel at skrive det i tungt juridisk sprog. Omvendt må forslaget heller ikke være så løst formuleret, at ingen ved, hvad der bliver vedtaget. Et stærkt forslag indeholder typisk tre dele: Først en kort forklaring på baggrunden. Derefter den konkrete tekst, som generalforsamlingen skal stemme om. Til sidst de væsentlige praktiske og økonomiske konsekvenser.

Ved større projekter kan det også være nødvendigt at beskrive:

  • den økonomiske ramme
  • forventet finansiering
  • fordeling af udgifter
  • projektets omfang
  • rådgivere og leverandører
  • bestyrelsens bemyndigelse
  • håndtering af eventuelle ændringer eller merudgifter

Hvis der ændres i en eksisterende vedtægtsbestemmelse, bør medlemmerne som udgangspunkt kunne se både den nuværende og den foreslåede ordlyd. Læs mere om, hvordan man stiller et godt forslag til generalforsamlingen, eller se vores eksempel på et forslag til generalforsamlingen.

Hvilket flertal kræver beslutningen?

Det er ikke alle beslutninger, der kan vedtages med det samme flertal. Almindelige beslutninger kan ofte træffes med simpelt flertal, mens vedtægtsændringer og andre væsentlige beslutninger typisk kræver et kvalificeret flertal. Der kan også gælde krav om, at en bestemt del af medlemmerne eller stemmerne er repræsenteret. Nogle beslutninger kan ligefrem kræve samtykke fra de medlemmer, hvis rettigheder bliver særligt berørt.

Det afgørende er ikke kun, hvor mange der stemmer ja. Man skal også vide:

  • om stemmerne opgøres efter medlemmer, boliger eller fordelingstal
  • om blanke stemmer indgår i beregningen
  • om foreningen er beslutningsdygtig
  • om fuldmagter kan anvendes
  • om enkelte medlemmer er inhabile
  • om beslutningen kræver en ny generalforsamling
  • om særligt berørte medlemmer skal samtykke

I ejerforeninger fastsætter normalvedtægten forskellige flertalskrav afhængigt af beslutningens karakter. Den konkrete ejerforenings særvedtægt kan dog indeholde andre regler, hvis normalvedtægten er fraveget gyldigt.

I andelsboligforeninger følger flertalskravet først og fremmest af foreningens egne vedtægter. Vedtægtsændringer kræver ofte kvalificeret flertal, men den præcise beregning og eventuelle krav om fremmøde varierer fra forening til forening.

Derfor bør bestyrelsen få afklaret flertalskravet, før indkaldelsen sendes ud.

Bestyrelsen og generalforsamlingen har ikke samme rolle

Bestyrelsen varetager den løbende ledelse og administration af foreningen. Generalforsamlingen træffer de overordnede og mere væsentlige beslutninger. Grænsen er dog ikke altid skarp. Bestyrelsen kan typisk iværksætte almindelig drift og vedligeholdelse inden for det vedtagne budget. Men hvis projektet er ekstraordinært, økonomisk omfattende eller ændrer medlemmernes rettigheder og forpligtelser, kan det være nødvendigt at forelægge det for generalforsamlingen.

Spørgsmålet opstår ofte, når:

  • en byggesag bliver dyrere end forventet
  • bestyrelsen ønsker at ændre en hidtidig praksis
  • en aftale binder foreningen i mange år
  • fællesarealer skal disponeres på en ny måde
  • udgifterne skal fordeles anderledes
  • medlemmernes brug af boligerne skal begrænses
  • generalforsamlingens tidligere beslutning er upræcis

En juridisk vurdering kan afklare, om bestyrelsen allerede har den nødvendige bemyndigelse, eller om spørgsmålet skal tilbage til medlemmerne.

Det beskytter ikke kun foreningen. Det beskytter også bestyrelsen mod senere kritik af, at den har handlet uden tilstrækkeligt mandat. Læs mere om bestyrelsens ansvar og kompetence

Dirigenten skal mere end at holde talerlisten

Dirigenten har en central rolle på generalforsamlingen. Opgaven er ikke kun at styre rækkefølgen af talere og sørge for, at mødet slutter til tiden. Dirigenten skal også tage stilling til de formelle spørgsmål, der opstår undervejs. Det kan blandt andet være:

  • om generalforsamlingen er lovligt indkaldt
  • om den er beslutningsdygtig
  • hvem der har stemmeret
  • om en fuldmagt kan godkendes
  • om et ændringsforslag kan behandles
  • hvordan en afstemning skal gennemføres
  • hvilket flertal der kræves
  • om et forslag kan sættes til afstemning

I vejledningen til normalvedtægten for ejerforeninger beskrives det, at dirigenten skal påse, at generalforsamlingen er lovligt indkaldt og beslutningsdygtig, samt afgøre de processuelle spørgsmål, der opstår under mødet. Ved en ukompliceret generalforsamling kan en erfaren beboer ofte varetage dirigentrollen. Ved større byggeprojekter, vedtægtsændringer, personkonflikter eller forventede indsigelser kan det derimod være en fordel at vælge en uvildig dirigent med juridisk erfaring. Det skaber ro omkring processen og giver bestyrelsen mulighed for selv at deltage i debatten.

Ændringsforslag på selve generalforsamlingen

Debatten kan føre til, at medlemmerne ønsker at ændre det forslag, der er udsendt. Det er en naturlig del af en generalforsamling. Men det er ikke enhver ændring, der kan vedtages med det samme. Et reelt ændringsforslag holder sig inden for rammerne af det oprindelige forslag. Hvis ændringen derimod introducerer et helt nyt projekt, en væsentligt anderledes økonomi eller andre konsekvenser, som medlemmerne ikke havde mulighed for at forberede sig på, kan der være tale om et nyt hovedforslag. I så fald kan det være nødvendigt at udskyde beslutningen til en ny generalforsamling.

Det kræver en konkret vurdering, og dirigenten kan blive nødt til at træffe beslutningen under mødet. Netop derfor er det en fordel at have tænkt de sandsynlige alternativer igennem på forhånd. Nogle gange kan forslaget udformes med en tydelig økonomisk ramme eller forskellige valgmuligheder, så generalforsamlingen kan justere beslutningen uden at bevæge sig uden for dagsordenen.

Hvad må besluttes under eventuelt?

Punktet “eventuelt” giver medlemmerne mulighed for at rejse spørgsmål og komme med idéer. Det er derimod som udgangspunkt ikke stedet, hvor foreningen træffer nye bindende beslutninger. Medlemmer, der ikke deltager i generalforsamlingen, skal kunne stole på dagsordenen. De skal ikke risikere, at der under eventuelt bliver truffet en væsentlig beslutning, som de ikke havde mulighed for at forberede sig på.

I ejerforeninger under normalvedtægten kan der ikke træffes bindende beslutning om punkter, der ikke er på dagsordenen, medmindre alle ejere er repræsenteret og samtykker. Et emne kan godt drøftes under eventuelt. Drøftelsen kan derefter føre til, at bestyrelsen undersøger sagen eller forbereder et konkret forslag til en kommende generalforsamling.

Referatet skal gøre beslutningen tydelig

Et godt referat behøver ikke gengive hvert eneste indlæg ord for ord. Til gengæld skal det klart dokumentere:

  • hvilke forslag der blev behandlet
  • hvilke ændringer der blev stillet
  • resultatet af afstemningerne
  • hvilke beslutninger der blev truffet
  • hvilke bemyndigelser bestyrelsen fik
  • eventuelle væsentlige indsigelser eller forbehold

Referatet er vigtigt for de medlemmer, der ikke deltog. Det er også bestyrelsens arbejdsgrundlag efter generalforsamlingen og kan senere få betydning over for banker, myndigheder, købere, administratorer og domstole. Formuleringen bør derfor være præcis. “Forslaget blev vedtaget” er ikke nødvendigvis nok, hvis der under mødet blev ændret i økonomien, tidsplanen eller bestyrelsens mandat. Det bør kunne læses direkte af referatet, hvad foreningen endte med at beslutte.

Kan en generalforsamlingsbeslutning være ugyldig?

Ja, en beslutning kan i visse tilfælde anfægtes eller tilsidesættes. Det kan blandt andet blive relevant, hvis:

  • generalforsamlingen ikke er indkaldt korrekt
  • forslaget ikke fremgår tilstrækkeligt af dagsordenen
  • det forkerte flertalskrav er anvendt
  • generalforsamlingen har besluttet noget, den ikke har kompetence til
  • beslutningen strider mod lovgivningen eller vedtægterne
  • enkelte medlemmer stilles urimeligt eller usagligt ringere
  • en nødvendig tilslutning fra berørte medlemmer mangler
  • afstemningen eller stemmeoptællingen er fejlbehæftet

Ikke enhver fejl fører automatisk til ugyldighed. Det vil blandt andet have betydning, om fejlen kan have påvirket beslutningen, om medlemmernes mulighed for at deltage eller forberede sig blev forringet, og hvor indgribende beslutningen er. Er der rejst en indsigelse, bør bestyrelsen derfor hverken ignorere den eller straks konkludere, at hele beslutningen falder bort.

Først bør forløbet og dokumenterne gennemgås. Nogle fejl kan muligvis afhjælpes ved at behandle spørgsmålet på ny. Andre sager kræver forhandling eller en mere omfattende juridisk vurdering. Læs mere om konflikter og indsigelser i boligforeninger

Vedtægterne skal fungere i foreningens hverdag

Vedtægterne er foreningens juridiske fundament. De fastlægger blandt andet medlemmernes rettigheder og pligter, bestyrelsens kompetence, stemmeretten, flertalskravene og reglerne for generalforsamlingen. Men vedtægterne skal ikke kun være juridisk korrekte. De skal også være forståelige og anvendelige. Gamle eller uklare vedtægter kan føre til, at bestyrelsen bruger unødigt meget tid på de samme spørgsmål. Måske er reglerne om fremleje vanskelige at administrere. Måske er vedligeholdelsespligten uklart fordelt. Eller måske passer reglerne om indkaldelse og kommunikation dårligt til den måde, foreningen fungerer på i dag. En vedtægtsændring kan skabe klarhed. Men en upræcis ændring kan skabe nye problemer.

Derfor ser vi ikke kun på den bestemmelse, som bestyrelsen ønsker at ændre. Vi ser også på sammenhængen med resten af vedtægterne, relevant lovgivning og de praktiske konsekvenser.

Hvornår bør vedtægterne opdateres?

Vedtægter behøver ikke blive ændret, blot fordi de har nogle år på bagen. Men foreningen bør overveje en gennemgang, hvis:

  • reglerne jævnligt giver anledning til tvivl
  • ordlyden ikke passer til foreningens praksis
  • bestemmelser modsiger hinanden
  • foreningens struktur har ændret sig
  • nye bolig- eller brugsformer ikke er reguleret
  • vedligeholdelsespligten er uklar
  • reglerne om fremleje eller korttidsudlejning ikke fungerer
  • beslutningsprocesserne er unødigt tunge
  • lovgivningen eller normalvedtægten har ændret sig
  • en konkret konflikt har afsløret et hul i reglerne

Det er ofte bedre at gennemgå vedtægterne samlet end løbende at tilføje enkeltstående bestemmelser, som ikke hænger ordentligt sammen med resten. Læs mere om, hvornår boligforeningens vedtægter bør opdateres.

Vedtægtsændringer i andelsboligforeninger

I en andelsboligforening er vedtægterne centrale for både bestyrelsens arbejde og den enkelte andelshavers rettigheder. De kan blandt andet regulere:

  • overdragelse og ventelister
  • maksimalpris og forbedringer
  • fremleje og beboelsespligt
  • vedligeholdelse
  • ombygninger
  • boligafgift
  • misligholdelse og eksklusion
  • generalforsamling og stemmeret
  • bestyrelsens opgaver

Bestyrelsen kan normalt udarbejde og fremsætte et forslag til ændring, men det er generalforsamlingen, der skal tage stilling til ændringen efter de regler, der følger af foreningens vedtægter. Et forslag bør vise den præcise nye ordlyd og forklare, hvad ændringen betyder i praksis. Det er særligt vigtigt, hvis ændringen berører medlemmernes mulighed for at bruge, udleje eller overdrage boligen, eller hvis den flytter udgifter og ansvar mellem foreningen og andelshaverne. Læs vores uddybende guide til vedtægtsændringer i andelsboligforeninger.

Vedtægter i ejerforeninger

For ejerforeninger er samspillet mellem ejerlejlighedsloven, normalvedtægten og foreningens eventuelle særvedtægt afgørende. Normalvedtægten for ejerforeninger gælder, medmindre dens bestemmelser er fraveget ved en gyldig beslutning. En ejerforening kan derfor have sin egen særvedtægt og samtidig være reguleret af normalvedtægten på de punkter, hvor særvedtægten ikke bestemmer noget andet.

Det kan gøre vedtægtsarbejdet mere kompliceret. En ældre særvedtægt kan indeholde bestemmelser, der skal læses sammen med den nyere normalvedtægt. Det kan også være uklart, om en tidligere vedtægtsændring er vedtaget med det rigtige flertal eller registreret korrekt. Fravigelser af normalvedtægten skal tinglyses på de enkelte ejerlejligheder for at opnå beskyttelse mod aftaler om lejlighederne og mod retsforfølgning. Manglende tinglysning betyder dog ikke nødvendigvis, at en gyldigt vedtaget særvedtægt er uden virkning mellem de nuværende ejere. Det kræver en mere nuanceret vurdering.

Vi hjælper med både:

  • fortolkning af normal- og særvedtægt
  • udarbejdelse af nye bestemmelser
  • vurdering af flertalskrav
  • behandling på generalforsamlingen
  • udformning af referat og dokumentation
  • tinglysning af vedtagne ændringer

Den officielle vejledning til normalvedtægten for ejerforeninger indeholder uddybende bemærkninger til reglerne.

Store projekter kræver et tydeligt mandat

Når generalforsamlingen skal godkende et nyt tag, altaner, energirenovering eller et andet større projekt, er det ikke nok at vedtage, at “bestyrelsen arbejder videre”. Bestyrelsens mandat bør være så præcist, at den kan gennemføre projektet uden efterfølgende tvivl om, hvor langt bemyndigelsen rækker. Det kan blandt andet være nødvendigt at tage stilling til:

  • projektets omfang
  • den maksimale økonomiske ramme
  • finansieringen
  • fordelingen af udgifter
  • bestyrelsens adgang til at justere projektet
  • valg af rådgivere og entreprenører
  • håndtering af uforudsete arbejder
  • adgang til boligerne
  • tidsplanen

Hvis bestyrelsen senere bliver nødt til at ændre projektet væsentligt eller overskride den vedtagne ramme, kan en ny generalforsamling være nødvendig. Vi kan hjælpe med både beslutningsforslaget og de efterfølgende aftaler. Læs mere om juridisk bistand inden for entrepriseret og ØENS Ejendomsadministrations byggesagsadministration.

Fysiske, digitale og hybride generalforsamlinger

Digitale møder kan gøre det lettere for flere medlemmer at deltage. Men muligheden bør afklares, før foreningen sender invitationen ud. For ejerforeninger forudsætter den gældende vejledning til normalvedtægten som udgangspunkt fysiske generalforsamlinger, medmindre der er vedtaget en særvedtægt, som giver mulighed for virtuelle møder. For andelsboligforeninger afhænger mulighederne blandt andet af foreningens vedtægter.

Bestyrelsen bør også tage stilling til:

  • sikker identifikation af deltagerne
  • håndtering af fuldmagter
  • adgang til debat
  • hemmelige afstemninger
  • tekniske problemer
  • dokumentation af stemmer og beslutninger

Et digitalt format skal ikke kun være praktisk. Det skal også sikre, at medlemmerne reelt kan deltage og gøre brug af deres rettigheder. Læs mere om digitale generalforsamlinger.

Fast juridisk sparring før generalforsamlingen

Mange spørgsmål opstår, mens bestyrelsen sidder med de sidste forberedelser. Kan dette forslag komme med på dagsordenen? Er materialet tilstrækkeligt? Hvilket flertal kræves? Må denne ejer stemme? Og hvad gør vi, hvis der kommer et ændringsforslag? Med ForeningsJura kan ejer- og andelsboligforeninger få løbende juridisk sparring om blandt andet vedtægter, forslag og generalforsamlinger.

Det gør det lettere at afklare spørgsmålene, mens der stadig er tid til at rette indkaldelsen eller formuleringen – frem for først at reagere, når beslutningen er blevet anfægtet.

Jura og administration under samme tag

En generalforsamling indeholder både juridiske, økonomiske og praktiske opgaver. ØENS Advokatfirma arbejder tæt sammen med ØENS Ejendomsadministration. Derfor kan vi hjælpe med den juridiske vurdering, mens administrator blandt andet kan håndtere indkaldelse, regnskab, budget, deltagerlister, praktisk afvikling og efterfølgende administration. Den juridiske rådgivning og ejendomsadministrationen er separate ydelser, men samarbejdet giver en bedre sammenhæng mellem beslutningen og den praktiske gennemførelse.

Læs mere om:

Sådan hjælper vi med jeres generalforsamling

I fortæller, hvad generalforsamlingen skal tage stilling til

Det kan være et enkelt forslag, en vedtægtsændring eller en hel generalforsamling med flere komplicerede punkter.

Vi gennemgår vedtægterne og materialet

Vi ser blandt andet på indkaldelsesregler, kompetence, flertalskrav, forslag, økonomi og de øvrige dokumenter, der har betydning.

I får klare anbefalinger

Vi forklarer, hvad der bør justeres, hvilke risici der er, og hvordan beslutningen kan behandles korrekt.

Vi deltager, hvis der er behov for det

Vi kan bistå som juridisk rådgiver eller dirigent og hjælpe med de spørgsmål og afstemninger, der opstår på mødet.

Vi følger beslutningen til dørs

Efter generalforsamlingen kan vi hjælpe med referat, vedtægtsændringer, tinglysning, aftaler eller håndtering af eventuelle indsigelser.

Hvorfor vælge ØENS Advokatfirma?

En generalforsamling skal ikke føles som en juridisk eksamen for bestyrelsen. I skal kunne koncentrere jer om foreningens behov og medlemmernes spørgsmål – med vished om, at den formelle proces er tænkt igennem. Hos ØENS får I rådgivning i et sprog, der er til at forstå. Vi forklarer ikke kun, hvilket flertal der kræves, men også hvorfor det gør, og hvad bestyrelsen konkret skal gøre.

Samtidig har vi praktisk erfaring med boligforeningers hverdag og et tæt samarbejde med ØENS Ejendomsadministration. Det giver rådgivning, der både holder juridisk og kan bruges, når mødet er slut.

Vi har kontor på Amager i København og rådgiver foreninger i hele Danmark. Kontakt os for en uforpligtende drøftelse af jeres sag.

Har du spørgsmål til foreningsret? Få vores hjælp nu

Johan Iversen Møller, advokat, ØENS advokatfirma, københavn, amager
Advokatfirma
Johan Iversen Møller
Advokat, associeret partner
Thomas Hvas Valentin, advokat, ØENS advokatfirma, københavn, amager
Advokatfirma
Thomas Hvas Valentin
Advokat, associeret partner
christian algreen petersen, stud.jur., ØENS advokatfirma, københavn, amager
Advokatfirma
Christian Algreen-Petersen
Advokatfuldmægtig

Ofte stillede spørgsmål om generalforsamlinger og vedtægter

Kan en advokat deltage på generalforsamlingen?

Ja. En advokat kan deltage som juridisk rådgiver eller foreslås som dirigent. Det kan især være relevant ved større projekter, vedtægtsændringer, forventede konflikter eller komplicerede afstemninger.

Hvad gør en dirigent på generalforsamlingen?

Dirigenten leder mødet og tager stilling til de formelle spørgsmål. Det omfatter blandt andet, om generalforsamlingen er lovligt indkaldt, hvem der kan stemme, hvordan afstemninger gennemføres, og hvilket flertal der kræves.

Kan bestyrelsen selv ændre vedtægterne?

Som udgangspunkt nej. Bestyrelsen kan udarbejde og fremsætte et forslag, men vedtægtsændringer skal normalt vedtages af generalforsamlingen efter de regler, der gælder for den konkrete forening.

Hvilket flertal kræver en vedtægtsændring?

Det afhænger af foreningstypen og de gældende vedtægter. Vedtægtsændringer kræver ofte kvalificeret flertal, men den præcise beregning og eventuelle krav om fremmøde varierer.

Kan der træffes beslutninger under eventuelt?

Som udgangspunkt bør der ikke træffes bindende beslutninger om nye emner under eventuelt. Medlemmerne skal på forhånd kunne se af dagsordenen, hvilke beslutninger generalforsamlingen skal tage stilling til.

Kan et forslag ændres på generalforsamlingen?

Ja, et reelt ændringsforslag kan ofte behandles under mødet, hvis det holder sig inden for rammerne af det udsendte forslag. Hvis ændringen reelt er et nyt forslag med væsentligt andre konsekvenser, kan det være nødvendigt at behandle det på en ny generalforsamling.

Hvornår er en generalforsamling beslutningsdygtig?

Det afhænger af vedtægterne. Nogle beslutninger kan træffes uanset antallet af fremmødte, mens andre kræver, at en bestemt andel af medlemmerne eller stemmerne er repræsenteret.

Kan en generalforsamlingsbeslutning være ugyldig?

Ja. Det kan blandt andet være tilfældet, hvis indkaldelsen er mangelfuld, forslaget ikke fremgår af dagsordenen, det forkerte flertal er anvendt, eller beslutningen strider mod lovgivningen eller vedtægterne. Betydningen af en fejl kræver en konkret vurdering.

Skal en ejerforenings vedtægtsændring tinglyses?

En fravigelse af normalvedtægten skal tinglyses på de enkelte ejerlejligheder for at opnå beskyttelse mod aftaler om lejlighederne og mod retsforfølgning. Manglende tinglysning betyder ikke nødvendigvis, at ændringen er ugyldig mellem de nuværende ejere.

Kan generalforsamlingen afholdes digitalt?

Det afhænger af foreningstypen og vedtægterne. Ejerforeninger bør have et klart grundlag i en særvedtægt, hvis generalforsamlingen skal afholdes virtuelt. Andelsboligforeninger skal undersøge deres egne vedtægter.

Hvad koster en advokat til andelsboligforeningen?

Prisen afhænger af opgavens omfang og kompleksitet. Vi begynder med at afklare sagen og rammerne for rådgivningen, så bestyrelsen ved, hvad den siger ja til.

Skal alt, hvad der bliver sagt, stå i referatet?

Nej. Referatet behøver normalt ikke være et fuldstændigt mødereferat. Det skal derimod tydeligt dokumentere de behandlede forslag, afstemningsresultater og trufne beslutninger.

Hvad koster juridisk hjælp til en generalforsamling?

Prisen afhænger af, om I har brug for gennemgang af et enkelt forslag, en samlet juridisk kvalitetssikring eller deltagelse på generalforsamlingen. Vi afklarer opgaven og rammerne, før arbejdet går i gang.

Rådgiver ØENS foreninger uden for København?

Ja. Vi har kontor på Amager, men rådgiver ejerforeninger, andelsboligforeninger og andre foreninger i hele Danmark. Kontakt en specialist i foreningsret

Få styr på beslutningen, før indkaldelsen sendes

Måske skal foreningen gennemføre et større projekt. Måske er vedtægterne blevet svære at arbejde med. Eller måske forventer bestyrelsen, at et forslag vil føre til en vanskelig debat.
I behøver ikke vente, til der er gjort indsigelse mod beslutningen. Send os vedtægterne og en kort beskrivelse af det, generalforsamlingen skal tage stilling til. Så hjælper vi med at få styr på processen, formuleringen og det juridiske grundlag.