En entreprisetvist behøver ikke ende i en lang voldgiftssag.

En entreprisetvist behøver ikke ende i en lang voldgiftssag. Bygge- og anlægssager har et særligt tvistløsningssystem, og hvis AB 18, ABT 18 eller ABR 18 er aftalt, findes der flere forskellige veje til at håndtere en konflikt. Nogle tvister bør forsøges løst ved forhandling eller mediation, andre kræver et syn og skøn, og visse spørgsmål kan afgøres relativt hurtigt gennem hurtig afgørelse eller beslutning om stillet sikkerhed. Først når sagen kræver en endelig afgørelse, vil voldgift eller eventuelt en civil retssag typisk være den relevante vej.
Entreprisetvister opstår ofte, mens byggeprojektet stadig er i gang.

Parterne kan være uenige om ekstraarbejder og ændringer, betaling, forsinkelse og dagbod, mangler, projekteringsansvar, garanti eller ophævelse. I den situation handler en god processtrategi ikke kun om, hvem der juridisk har ret. Den skal også tage højde for fremdriften, beviset, økonomien og behovet for at bevare et fungerende samarbejde gennem resten af projektet.
Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi bygherrer, entreprenører, rådgivere, virksomheder samt ejer- og andelsboligforeninger med at få overblik over aftalen, kravene og dokumentationen og vælge den tvistløsningsform, der passer til problemet. Vi repræsenterer klienter fra den første forhandling og gennem syn og skøn, hurtig afgørelse, mediation, voldgift eller retssag.

Kontakt en advokat om en entreprisetvist

Hvad er en entreprisetvist?

En entreprisetvist er en uenighed, der udspringer af et bygge- eller anlægsprojekt. Tvisten kan være juridisk, teknisk eller økonomisk – og ofte alle tre dele på én gang. En bygherre kan eksempelvis mene, at et arbejde allerede var indeholdt i kontrakten, mens entreprenøren kræver betaling som ekstraarbejde. Entreprenøren kan kræve tidsfristforlængelse, mens bygherren mener at have ret til dagbod. En fysisk skade kan skyldes en udførelsesfejl, men den kan også skyldes rådgiverens projektering eller en grænseflade mellem flere entrepriser.

Det første skridt er derfor at fastslå det konkrete aftalegrundlag. Entreprisekontrakten, tilbuddet, udbudsmaterialet, projektændringer og de øvrige kontraktdokumenter skal sammenholdes med den faktiske udvikling på byggepladsen. Hvis AB 18, ABT 18 eller ABR 18 er vedtaget, har det samtidig stor betydning for selve processen, fordi standardvilkårene indeholder et særligt system for løsning af tvister.

Løsningstrappen i AB 18 – tvisten skal først forsøges løst

AB 18 § 64 indeholder en egentlig løsningstrappe. Under udførelsen skal en tvist først søges afklaret og forligt mellem parternes projektledere senest fem arbejdsdage efter, at en part har anmodet om forhandling efter bestemmelsen. Hvis tvisten ikke bliver løst, skal den løftes til parternes ledelsesrepræsentanter, som efter standardreglen skal forsøge at forlige tvisten senest fem arbejdsdage efter udløbet af den første frist. Bliver tvisten heller ikke løst dér, skal ledelsesrepræsentanterne inden samme frist drøfte det næste skridt.

Efter afleveringen springes projektlederniveauet over, og tvisten går direkte til forhandling mellem ledelsesrepræsentanterne. Det giver god mening, fordi den operative projektorganisation ofte ikke længere har samme funktion efter byggeriets afslutning.
Løsningstrappen er ikke blot en anbefaling. Efter AB 18 kan mediation, mægling, hurtig afgørelse og voldgift som udgangspunkt ikke iværksættes, før forhandlingsproceduren er gennemført. Det samme gælder syn og skøn, medmindre formålet er at sikre bevis. Den undtagelse er vigtig, hvis en konstruktion skal ændres eller udbedres hurtigt, og den tekniske tilstand ellers risikerer at forsvinde. Læs AB 18 på Retsinformation.

Forhandling bør bygge på mere end parternes positioner

Forhandling er ofte den hurtigste og billigste vej ud af en entreprisetvist, men kun hvis parterne først får klarhed over, hvad de faktisk er uenige om. En entreprenør, der blot gentager, at et ekstraarbejde “blev bestilt”, og en bygherre, der blot svarer, at “det var indeholdt i kontrakten”, kommer sjældent langt.

En effektiv forhandling bør normalt begynde med at identificere de enkelte krav og deres grundlag. Hvad følger af kontrakten? Hvad viser byggemødereferaterne? Hvem kunne bestille ændringen? Er et krav varslet? Hvad viser tidsplanen? Er der et teknisk spørgsmål, som ingen af parterne faktisk kan dokumentere endnu? Først når disse spørgsmål er struktureret, kan der foretages en realistisk vurdering af procesrisikoen og et muligt forlig.
Det er samtidig værd at overveje, hvad parterne har brug for fremadrettet. Midt under et byggeprojekt kan en kommerciel løsning, der samtidig fastlægger pris, tid og samarbejdsform for resten af projektet, være mere værdifuld end at få juridisk medhold i et isoleret spørgsmål flere år senere. Læs mere om forlig og forhandling.

Mediation eller mægling – hvad er forskellen?

Hvis løsningstrappen ikke fører til en løsning, kan mediation eller mægling være relevant. Begge processer har til formål at få parterne til at indgå et forlig, og hverken mediator eller mægler træffer en bindende afgørelse. Der er imidlertid en vigtig forskel på deres roller.
Ved mediation fungerer mediator som neutral procesleder og hjælper parterne med at klarlægge deres tvistepunkter, interesser og mulige løsninger. Mediator fremsætter efter Voldgiftsnævnets regler ikke selv forligsforslag og vejleder heller ikke parterne om det sandsynlige udfald af en senere voldgiftssag.

Ved mægling har mægleren en mere evaluerende rolle. Mægleren kan både fremsætte forligsforslag og vejlede parterne om det sandsynlige udfald og usikkerhederne ved en eventuel voldgift. Mægling kan derfor være særligt relevant, hvis parterne har brug for en erfaren ekstern vurdering af deres procesposition, men stadig ønsker selv at bestemme den endelige løsning.
Efter AB 18 kan mediation ikke blokere en part fra at få et spørgsmål behandlet ved hurtig afgørelse, hvis parten indgiver anmodningen om hurtig afgørelse senest 10 arbejdsdage efter anmodningen om mediation. Voldgift kan derimod ikke iværksættes eller fortsættes, mens mediationsproceduren verserer.

Læs Voldgiftsnævnets vejledning om mediation og mægling.

Syn og skøn – når problemet først skal dokumenteres teknisk

En entreprisetvist kan ikke altid løses ved juridisk argumentation alene. Hvis parterne er uenige om, hvorfor en konstruktion er mangelfuld, hvordan arbejdet er udført, om en projekteret løsning var fagligt forsvarlig, eller hvad en korrekt udbedring vil koste, kan en uvildig teknisk vurdering være nødvendig.

Et syn og skøn i byggesagen er bevisførelse – ikke en afgørelse af tvisten. Skønsmanden kan eksempelvis beskrive den tekniske årsag til en skade og en relevant afhjælpningsmetode, men afgør ikke, om entreprenøren juridisk hæfter, om rådgiveren er erstatningsansvarlig, eller om et krav er forældet.
Syn og skøn kan gennemføres som en selvstændig sag før en voldgift, og det kan i mange tilfælde ændre hele tvistens karakter. Hvis parterne efter skønserklæringen får en klar uvildig vurdering af det tekniske problem, kan sagen være væsentligt lettere at forlige. I andre tilfælde bliver erklæringen det centrale bevis i en efterfølgende voldgiftssag.

Hurtig afgørelse – når tvisten skal løses, mens byggeriet står på

Hurtig afgørelse efter AB 18 § 68 er udviklet til situationer, hvor parterne har behov for en relativt hurtig bindende afklaring af et konkret spørgsmål. Det kan være afgørende midt i et byggeprojekt, hvor en konflikt ellers risikerer at blokere fremdriften eller skabe en lang række efterfølgende krav.
Efter AB 18 kan hurtig afgørelse blandt andet anvendes ved tvister om bygherrens adgang til tilbageholdelse eller modregning, bygherrens ret til at kræve ændringer, entreprenørens ret til at udføre ændringer og få ekstra betaling, regulering af entreprisesummen, detailtidsplanen, parternes ret til tidsfristforlængelse, risikoen for skade eller bortkomst, grænseflader mellem arbejder og visse spørgsmål om underentreprenører. Tvister med en værdi under 200.000 kr. kan ligeledes behandles ved hurtig afgørelse, og andre tvister kan behandles på denne måde, hvis parterne er enige.
Det er derfor ikke en generel “mini-voldgift” for enhver kompliceret byggesag. Tvisten skal enten falde inden for de kategorier, som AB 18 oplister, eller parterne skal være enige om at bruge processen.
Forhandlingsproceduren efter § 64 skal først være gennemført, og der må ikke allerede versere en voldgiftssag om samme tvist. Voldgiftsnævnet udpeger en eller flere opmænd, og sagen behandles som udgangspunkt på skriftligt grundlag. Der kan ikke gennemføres mundtlig hovedforhandling eller syn og skøn som led i selve sagen, selv om opmanden efter reglerne kan foretage besigtigelse.

Voldgiftsnævnet oplyser, at en hurtig afgørelse kan forventes senest omkring to måneder efter sagens anlæg, når processen forløber som forudsat. Hvis opmanden vurderer, at sagen ikke egner sig til hurtig afgørelse, kan parterne i stedet henvises til mediation, mægling eller voldgift.
Læs Voldgiftsnævnets vejledning om hurtig afgørelse.

En hurtig afgørelse er bindende – og 8-ugersfristen er vigtig

En hurtig afgørelse efter AB 18 har bindende virkning for parterne som en voldgiftskendelse. Men den er ikke nødvendigvis den sidste afgørelse i sagen. En part kan indbringe tvisten for voldgift senest otte uger efter, at afgørelsen er truffet. Hvis ingen anlægger voldgift inden fristens udløb, bliver afgørelsen endelig.

Indbringelse for voldgift har efter AB 18 ikke i sig selv opsættende virkning. Den hurtige afgørelse skal som udgangspunkt opfyldes, medmindre voldgiftsretten bestemmer andet.
8-ugersfristen er derfor ikke bare en administrativ frist. Hvis en part ønsker den hurtige afgørelse prøvet endeligt, skal der reageres rettidigt. En overset frist kan betyde, at en afgørelse, som parten er uenig i, bliver endelig.

Beslutning om stillet sikkerhed – når tvisten handler om garantien

Hvis tvisten specifikt vedrører udbetaling, nedskrivning eller ophør af entreprenørens eller bygherrens sikkerhedsstillelse, indeholder AB 18 § 67 en særskilt proces om beslutning om stillet sikkerhed. Den skal holdes adskilt fra hurtig afgørelse.
Ved et krav om udbetaling under en garanti skal den part, der ønsker at forhindre udbetalingen, reagere inden de korte frister, der følger af garantisystemet. Voldgiftsnævnet oplyser konkret, at en sag om beslutning om stillet sikkerhed efter AB 18 skal anlægges inden 10 arbejdsdage fra udbetalingsbegæringens fremkomst, hvis udbetalingen skal prøves gennem denne procedure.

Hvis tvisten derimod selvstændigt handler om, hvorvidt bygherren havde ret til at holde en betaling tilbage eller modregne, hører spørgsmålet efter AB 18 under hurtig afgørelse og ikke som selvstændigt spørgsmål under garantiprocessen.
Også beslutningen om stillet sikkerhed er bindende efter AB 18 og kan indbringes for voldgift inden otte uger. Hvis det ikke sker, bliver beslutningen endelig. Læs mere på vores side om betaling og sikkerhedsstillelse og hos Voldgiftsnævnet om beslutning om stillet sikkerhed.

Voldgift – den endelige afgørelse efter AB 18

Hvis AB 18 er vedtaget uden relevant fravigelse, fastslår § 69, at tvister mellem parterne afgøres endeligt ved voldgift ved Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed. Voldgift er dermed standardvilkårenes endelige tvistløsningsform.
En voldgiftssag efter AB 18 kan som udgangspunkt først anlægges fire uger efter, at forhandlingsforløbet efter § 64 er afsluttet. Derudover kan voldgift ikke anlægges, hvis der om samme tvist verserer mediation, mægling, hurtig afgørelse eller beslutning om stillet sikkerhed. Det er altså ikke altid muligt at springe direkte fra en konflikt på byggepladsen til en voldgiftssag.

En af fordelene ved Voldgiftsnævnet er, at voldgiftsretten kan sammensættes med både juridisk og fagteknisk kompetence. Ved almindelig voldgift er udgangspunktet efter AB 18 en voldgiftsret med tre dommere, mens parterne kan være enige om én dommer, og en part kan under reglernes betingelser anmode om fem dommere. Voldgiftsnævnet beskriver det almindelige udgangspunkt som én juridisk formand og to faglige dommere med relevante kompetencer inden for eksempelvis ingeniør-, arkitekt- eller udførelsesområdet.
Det kan være en stor fordel i sager med omfattende tekniske problemstillinger. Samtidig behandles voldgiftssager ved Voldgiftsnævnet fortroligt, og offentligheden har ikke adgang til hovedforhandlingen på samme måde som ved en almindelig retssag.
En voldgiftskendelse er som udgangspunkt endelig. Der findes ikke en almindelig ankeinstans, hvor en utilfreds part blot kan få sagen prøvet på ny på samme måde som en dom fra byretten kan ankes. Netop derfor bør voldgiftssagen forberedes med fokus på hele beviset fra begyndelsen.

Læs mere på ØENS’ side om voldgift og hos Voldgiftsnævnet om voldgiftssager.

Forenklet voldgift efter AB 18

AB 18 indeholder også mulighed for forenklet voldgiftsbehandling. Hvis parterne er enige, kan sagen behandles efter de forenklede regler. Det samme gælder, hvis en part anmoder om forenklet behandling, og sagens værdi er højst 1 mio. kr.
Ved forenklet voldgift er udgangspunktet en voldgiftsret med én dommer, medmindre parterne er enige om at udvide den til to eller tre dommere. Formålet er at give mulighed for en mindre tung proces i sager, hvor en fuld almindelig voldgift ikke nødvendigvis står mål med tvistens størrelse og kompleksitet.
Det betyder dog ikke, at enhver sag under 1 mio. kr. automatisk bliver enkel. En relativt begrænset økonomisk tvist kan stadig have komplicerede tekniske eller principielle spørgsmål. Valget af proces bør derfor foretages ud fra både sagens værdi, beviset og kompleksiteten.

Hvornår skal en entreprisetvist behandles ved domstolene?

Ikke alle bygge- og anlægsaftaler indeholder en voldgiftsaftale. AB 18, ABT 18 og ABR 18 gælder kun, hvis parterne har vedtaget dem, og den konkrete entreprisekontrakt kan desuden indeholde fravigelser fra standardvilkårenes tvistløsningsmodel.
Hvis parterne ikke har aftalt voldgift, kan tvisten derfor skulle behandles ved de almindelige domstole. Det gælder også i andre aftaleforhold, hvor der ikke findes en bindende voldgiftsklausul. Her gælder retsplejelovens almindelige regler, og sagen kan efter omstændighederne behandles ved byretten eller henvises til en anden kompetent ret.

En civil retssag har en anden processtruktur end voldgift og er som udgangspunkt offentlig. Til gengæld findes der almindelig mulighed for appel efter retsplejelovens regler, hvis betingelserne er opfyldt.
Læs ØENS’ samlede guide til retssager og tvister og om civile retssager.

Dokumentationen bør bygges, mens byggeriet står på

Entreprisetvister er ofte ekstremt dokumenttunge. Det er sjældent nok at fremlægge kontrakten og forklare, hvad en part husker fra byggeforløbet. Et krav kan afhænge af aftalesedler, byggemødereferater, tidsplaner, projektændringer, mails, økonomiopfølgninger, fotos, kvalitetssikringsmateriale, fakturaer, varslinger og tekniske rapporter.

Den samtidige dokumentation har ofte særlig værdi. Et byggemødereferat skrevet i den uge, hvor et ekstraarbejde blev diskuteret, kan have større bevismæssig vægt end en parts forklaring to år senere om, hvad der efter vedkommendes opfattelse blev aftalt. Det samme gælder varslinger om tidsfristforlængelse, registrering af mangler og den løbende ændringslog.
Det er derfor en dårlig tviststrategi først at begynde at dokumentere sagen, når advokaten modtager materialet efter projektets afslutning. Juridisk tvistforebyggelse består i høj grad i at skabe et klart og konsistent dokumentationsspor, mens byggeriet er i gang.

Læs også om beviser og bevisbyrde.

Fra vores praksis: Entreprisetvister afgøres i detaljerne

• ØENS Advokatfirma har ført flere entreprisetvister ved Voldgiftsnævnet, hvor kontraktgrundlaget og den samtidige dokumentation har fået afgørende betydning. I en sag for A/B Mønten gjorde entreprenøren krav på omkring 1,2 mio. kr. yderligere i indeksregulering i forbindelse med et altanprojekt. Foreningen blev frifundet for kravet. Sagen illustrerer, hvor stor økonomisk betydning fortolkningen af pris- og reguleringsbestemmelser kan få. Læs sagen om A/B Mønten og indeksregulering.
• I en anden voldgiftssag repræsenterede ØENS A/B Birkedommergården i en omfattende tvist om blandt andet ekstraarbejder, aftalesedler og morarenter. Entreprenøren havde gjort krav på mere end 1,6 mio. kr. alene for ekstraarbejder, men fik alene medhold i ekstraarbejder for 54.166,25 kr. inkl. moms. Sagen viser meget konkret, hvilken betydning kontraktens ændringsprocedure, byggemødereferater og samtidig dokumentation kan få. Læs voldgiftssagen om A/B Birkedommergården.
• Og i A/B Passagerne-sagen var spørgsmålet om et større altanprojekts ophør og de økonomiske konsekvenser heraf centralt. Læs sagen om A/B Passagerne.

Sagerne er forskellige, men fælles for dem er, at en entreprisetvist sjældent afgøres af ét enkelt dokument eller én generel AB-bestemmelse. Resultatet findes i samspillet mellem kontrakten, standardvilkårene, projektets faktiske udvikling og beviset.

Entreprisetvister i ejer- og andelsboligforeninger

En entreprisetvist kan være særligt belastende for en ejer- eller andelsboligforening. Bestyrelsen skal både varetage det juridiske krav og sikre, at et igangværende byggeprojekt fortsat fungerer for beboerne. Et tag kan være åbent, stilladset kan koste penge hver måned, en entreprenør kan true med at standse arbejdet, og finansieringen kan være baseret på et budget, der ikke længere holder.

Bestyrelsen bør derfor tidligt få adskilt de forskellige spørgsmål: Hvad skal løses nu for at holde projektet i gang? Hvad skal dokumenteres for et eventuelt senere krav? Hvem har kompetence til at indgå et forlig? Og hvilke beslutninger ligger inden for den bemyndigelse, generalforsamlingen har givet?
Den bedste løsning er ikke nødvendigvis altid den proces, der giver størst mulighed for at få “ret”. Hvis en konkret hurtig afgørelse om betaling eller tidsfristforlængelse kan få byggeriet tilbage på sporet, kan det være mere værdifuldt end en bred voldgift om alle projektets konflikter. Omvendt bør bestyrelsen ikke indgå et stort forlig uden først at forstå både kravets juridiske styrke og konsekvenserne for foreningen. Læs mere om byggesager i ejer- og andelsboligforeninger, foreningsret og byggesagsadministration.

Sådan hjælper ØENS med entreprisetvister

Vi starter med at fastslå aftalegrundlaget og strukturere tvisten. Hvilke krav eksisterer? Hvilke krav bestrides? Hvad er dokumenteret? Hvad kræver en teknisk undersøgelse? Hvilke frister løber? Og hvad har klienten konkret brug for at få løst?
Hvis projektet fortsat er i gang, vurderer vi samtidig, hvordan klientens juridiske position kan sikres uden unødigt at skade fremdriften. Det kan eksempelvis handle om at formulere et korrekt varsel, få afklaret ekstraarbejder, reagere på et betalings- eller garantikrav, sikre teknisk bevis eller få afgjort en afgrænset tvist hurtigt.

Herefter vælger vi proces ud fra problemet: forhandling, mediation eller mægling, syn og skøn, hurtig afgørelse, beslutning om stillet sikkerhed, voldgift eller retssag.
En god tviststrategi handler ikke om at vælge den hårdeste proces. Den handler om at vælge den proces, der bedst beskytter klientens økonomi, bevis og forhandlingsposition og samtidig giver mulighed for at komme videre.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om entreprisetvister

Fejl i et byggeprojekt skyldes ikke altid entreprenørens udførelse.

Problemet kan være opstået allerede i projekteringen, i dimensioneringen, i udbudsmaterialet, ved koordineringen mellem flere fag eller i den løbende rådgivning under byggeriet. Når noget går galt, er det derfor ikke nok at konstatere, at det færdige byggeri har en fejl. Det skal også afklares, hvem der havde ansvaret for den relevante ydelse, om rådgiveren handlede i overensstemmelse med rådgiveraftalen og den faglige standard, og om den mulige fejl faktisk har medført det tab, der kræves erstattet.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi både bygherrer, tekniske rådgivere, entreprenører samt ejer- og andelsboligforeninger om rådgiveransvar. Vi hjælper med at gennemgå rådgiveraftalen, projektmaterialet og det tekniske forløb, fastlægge ansvarsgrundlaget og håndtere krav mellem bygherre, rådgiver og entreprenør. Hvis sagen kræver teknisk bevis, bistår vi også med syn og skøn i byggesager og den efterfølgende entreprisetvist.

Kontakt en advokat om rådgiveransvar

Hvad er rådgiveransvar?

Rådgiveransvar er det ansvar, en professionel rådgiver kan pådrage sig ved fejl eller forsømmelser i forbindelse med løsningen af sin opgave. På bygge- og anlægsområdet kan det eksempelvis vedrøre arkitekter, rådgivende ingeniører, bygherrerådgivere, projekteringsledere, byggeledere og andre tekniske rådgivere. Ansvaret kan udspringe af projektering, beregninger, beskrivelser, budgettering, granskning, koordinering, udbud, byggeledelse, fagtilsyn eller andre konkrete ydelser – men kun i det omfang rådgiveren faktisk har påtaget sig den pågældende opgave.

Det første spørgsmål i enhver rådgiveransvarssag er derfor ikke: “Hvad gik galt?” Det første spørgsmål er: “Hvad skulle rådgiveren levere?” Rådgiveraftalen bliver dermed helt central. Hvis den alene beskriver rådgiverens ydelse overordnet, kan det være nødvendigt også at inddrage ydelsesbeskrivelser, tilbud, projektmateriale, referater og parternes øvrige aftalegrundlag for at fastslå den præcise opgave. Du kan læse mere i vores artikel om bygherrerådgiverens ydelser og ansvar i byggesager.

Hvis ABR 18 er aftalt, fastslår § 9, at rådgiveren skal udføre opgaven i overensstemmelse med aftalen, god rådgivningsskik og bygherrens anvisninger og samtidig kvalitetssikre sine ydelser. Hvis rådgiveren vurderer, at projektet kræver særlig rådgivning uden for den ydelse, rådgiveren selv har påtaget sig, skal rådgiveren desuden gøre bygherren opmærksom på behovet. Det understreger, at rådgiverens ansvar både handler om den konkrete faglige ydelse og om at reagere, hvis opgaven kræver kompetencer eller undersøgelser, som ligger uden for rådgiverens eget mandat.

Læs ABR 18 på Retsinformation og vores samlede guide til AB 18, ABT 18 og ABR 18.

Hvornår er rådgivningen mangelfuld?

Hvis ABR 18 er en del af rådgiveraftalen, foreligger der efter § 42 en mangel, når rådgivningsopgaven ikke er udført i overensstemmelse med kravene til rådgiverens ydelse i § 9. Det betyder blandt andet, at rådgivningen skal stemme med aftalen og være udført i overensstemmelse med god rådgivningsskik. En fejl i det færdige byggeri er dog ikke automatisk ensbetydende med en mangel ved rådgivningen. Rådgiveren skal vurderes ud fra den opgave, vedkommende faktisk havde, den faglige viden og standard på det relevante tidspunkt og de oplysninger, rådgiveren havde eller burde have indhentet.

En arkitekt kan eksempelvis ikke automatisk gøres ansvarlig for en fejl i en ingeniørberegning, som lå uden for arkitektens ydelse. Tilsvarende er en rådgiver ikke nødvendigvis ansvarlig, blot fordi der senere viser sig at eksistere en bedre teknisk løsning. Professionelt ansvar er ikke det samme som resultatansvar. Spørgsmålet er, om rådgiverens konkrete ydelse var fagligt forsvarlig og kontraktmæssig på det tidspunkt, hvor den blev leveret.

Det kan omvendt være ansvarspådragende, hvis rådgiveren eksempelvis dimensionerer en konstruktion forkert, overser en væsentlig projektforudsætning, udarbejder uklart eller ufuldstændigt udbudsmateriale, undlader nødvendig koordinering mellem fag, overser forhold, som rådgiveren efter sin ydelse skulle kontrollere, eller ikke reagerer på et problem, der ligger inden for rådgiverens ansvarsområde.

Projekteringsfejl – hvem har ansvaret?

En projekteringsfejl kan eksempelvis bestå i en forkert dimensionering, en utilstrækkelig detalje, en manglende ydelse, en uhensigtsmæssig materialeløsning eller mangelfuld koordinering mellem flere projekterende fag. Hvis fejlen først opdages under udførelsen, kan konsekvensen være, at entreprenøren må ændre arbejdet eller udføre yderligere ydelser. Dermed kan den samme projekteringsfejl samtidig udløse et krav om ekstraarbejder fra entreprenøren og et muligt rådgiverkrav fra bygherren.

Det er vigtigt at holde de to kontraktforhold adskilt. Entreprenøren kan have et berettiget krav på betaling over for bygherren, fordi den oprindelige entreprise er blevet ændret. Bygherren kan samtidig have et separat krav mod rådgiveren, hvis ændringen blev nødvendig på grund af rådgiverens ansvarspådragende projekteringsfejl. At entreprenøren får betaling betyder altså ikke i sig selv, at rådgiveren automatisk skal betale samme beløb i erstatning. Rådgiverens ansvar afhænger fortsat af almindelige erstatningsretlige betingelser og de særlige regler i ABR 18.

Ved totalentreprise kan vurderingen se anderledes ud. Efter ABT 18 varetager totalentreprenøren den væsentligste del af projekteringen, og en projekteringsfejl kan derfor være en mangel ved totalentreprenørens egen ydelse. Derfor skal projekteringsgrænserne altid fastlægges, før ansvaret placeres.

Projekteringsleder, byggeledelse og fagtilsyn har forskellige opgaver

I en større byggesag kan én rådgiver have flere roller, men rollerne bør ikke blandes sammen. ABR 18 sondrer blandt andet mellem projekteringsledelse, byggeledelse og fagtilsyn, og rådgiveraftalen skal tage stilling til, om og i hvilket omfang rådgiveren skal levere disse ydelser.

Ved delt rådgivning skal bygherren udpege en projekteringsleder. Projekteringslederen koordinerer projekteringen mellem rådgiverne og eventuelle projekterende entreprenører, kan give og modtage meddelelser om projekteringens tilrettelæggelse og skal blandt andet sikre den tværfaglige granskning af det samlede projekt. Men ABR 18 fastslår samtidig udtrykkeligt, at projekteringslederen ikke alene i kraft af sin rolle er ansvarlig for fejl og forsømmelser i de enkelte rådgiveres eller entreprenørers projektering. Det betyder ikke, at projekteringslederen aldrig kan være ansvarlig. Der kan opstå et selvstændigt ansvar, hvis projekteringsledelsens egne koordinerings- eller ledelsesopgaver er udført mangelfuldt. Men man kan ikke automatisk placere hele projektets projekteringsansvar hos projekteringslederen.

Byggeledelsen har en anden funktion. Efter ABR 18 § 24 forestår byggelederen den økonomiske og tidsmæssige styring under udførelsen, koordinerer rådgivernes fagtilsyn og sikrer koordineringen af fælles byggepladsaktiviteter. Fagtilsynet efter § 25 har derimod til opgave at kontrollere entreprenørens arbejde kvantitativt og kvalitativt gennem stikprøvevist tilsyn på baggrund af en tilsynsplan. Et fagtilsyn er altså ikke efter ABR 18 en konstant overvågning af alt arbejde på byggepladsen. Om rådgiveren burde have opdaget en konkret udførelsesfejl, afhænger derfor blandt andet af det aftalte tilsynsomfang, tilsynsplanen, fejlens karakter og omstændighederne ved udførelsen.

Det er netop derfor, rådgiveraftalen bør beskrive omfanget af rådgiverens ydelser præcist. En upræcis forventning om, at “rådgiveren holder øje med byggeriet”, er et dårligt grundlag for både projektstyring og en senere ansvarssag.

Budgetansvar – er rådgiveren ansvarlig, hvis byggeriet bliver dyrere?

En budgetoverskridelse betyder ikke i sig selv, at rådgiveren er erstatningsansvarlig. Byggeprojekter kan blive dyrere af mange grunde: bygherren kan ændre projektet, markedspriser kan udvikle sig, uforudsete forhold kan opstå, eller entreprenøren kan rejse berettigede krav på ekstraarbejder. Før der placeres ansvar hos rådgiveren, skal det derfor afklares, om rådgiveren havde budgettering som en del af sin ydelse, hvilke forudsætninger budgettet byggede på, og hvorfor den økonomiske ramme blev overskredet.

Hvis ABR 18 er aftalt, og rådgivningsopgaven omfatter budgettering, skal rådgiveren allerede ved rådgivningens begyndelse gennemgå bygherrens budget og budgetforudsætninger, hvis bygherren har fastlagt en økonomisk ramme for projektering og udførelse. Budgettet bliver dermed ikke blot en løs målsætning; det indgår som en del af rådgivningsforløbet og skal løbende håndteres efter de aftalte ydelser.

ABR 18 indeholder samtidig en særlig regel om vederlagsfri omprojektering. Hvis rådgiveren skal udføre budgettering, og budgettet baseret på entreprenørens tilbud overstiger det senest opdaterede og godkendte budget, kan bygherren som udgangspunkt kræve, at rådgiveren uden ekstra honorar foretager omprojektering i form af et besparelseskatalog. Det gælder dog ikke, hvis rådgiveren sandsynliggør, at overskridelsen ikke burde have været forudset, eller hvis omprojekteringen vil være forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter.

Reglen er vigtig, fordi den viser forskellen mellem ansvar og afhjælpning. Bygherren behøver ikke nødvendigvis først bevise et fuldt erstatningsansvar for at kunne kræve den vederlagsfri omprojektering, som ABR 18 foreskriver i den relevante situation.

Vederlagsfri omprojektering under selve byggeriet

ABR 18 § 46 regulerer også den situation, hvor budgetproblemet først opstår under udførelsen. Hvis bygherren er nødt til – og har mulighed for – at finde besparelser for at undgå en budgetoverskridelse, fordi nødvendige ekstraarbejder er blevet udløst af rådgiverens projekteringsfejl eller -mangler, skal rådgiveren efter påkrav som udgangspunkt foretage den nødvendige omprojektering uden yderligere honorar. Også her gælder en undtagelse, hvis omprojekteringen vil være forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter.

Denne mekanisme er praktisk vigtig. Når byggeriet står på, kan den vigtigste opgave være at få projektet tilbage inden for en acceptabel økonomisk ramme – ikke at vente på, at den efterfølgende ansvarstvist bliver afgjort. Derfor kan rådgiverens pligt til at omprojektere være relevant, før det endelige økonomiske krav mellem parterne er opgjort.

Det er samtidig vigtigt at holde rådgiverens omprojekteringspligt adskilt fra entreprenørens krav. Hvis entreprenøren har krav på betaling for ekstraarbejder, forsvinder dette krav ikke nødvendigvis, fordi rådgiveren samtidig har pligt til at finde besparelser andre steder i projektet.

Glemte ydelser – ABR 18 har en særlig 5 %-regel

En af de mere specialiserede regler i ABR 18 handler om den situation, hvor rådgiveren ved en fejl har glemt at medtage en nødvendig ydelse i projektet, og bygherren derfor efterfølgende må købe ydelsen som en merydelse hos entreprenøren. Problemet er ikke nødvendigvis, at bygherren skal betale for selve ydelsen – hvis ydelsen skulle have været udført under alle omstændigheder, havde bygherren også skullet betale for den, hvis den var kommet korrekt med fra begyndelsen. Det mulige tab ligger blandt andet i, at ydelsen ikke blev konkurrenceudsat sammen med det øvrige arbejde.

ABR 18 § 49, stk. 2, indeholder derfor en særlig konventionalbodsregel. Hvis rådgiveren ved en fejl har udeladt en ydelse, og bygherren må tilkøbe den hos entreprenøren, skal rådgiveren efter bestemmelsens betingelser betale en konventionalbod på 5 % af den del af prisen for sådanne tilkøb, hvor der ikke er fastsat enhedspriser. Hvis samtlige relevante tilkøb udgør mindre end 2 % af den samlede entreprisesum, udløses der ikke konventionalbod, og rådgiverens samlede konventionalbod kan højst udgøre 10 % af rådgiverens honorar.

Reglen er endnu mere nuanceret. Hvis bygherren kan dokumentere, at tabet som følge af den manglende konkurrenceudsættelse faktisk er større end konventionalboden, kan bygherren kræve det dokumenterede tab i stedet. Omvendt kan rådgiveren godtgøre, at tabet er mindre end konventionalboden og dermed begrænse kravet til det dokumenterede lavere tab.

Det er et godt eksempel på, hvorfor et krav mod rådgiveren ikke bare kan opgøres som “entreprenørens ekstraregning”. Man skal først identificere, hvilken del der reelt er et tab for bygherren.

Rådgiveren har som udgangspunkt ret og pligt til at afhjælpe

Hvis rådgivningen er mangelfuld, har rådgiveren efter ABR 18 som udgangspunkt både ret og pligt til at afhjælpe. Det kan eksempelvis bestå i at rette tegninger, beregninger, beskrivelser eller andre rådgiverleverancer. Bygherren skal skriftligt fastsætte en frist for afhjælpningen under hensyn til mangelens art, omfang og de øvrige forhold, og rådgiveren skal give skriftlig meddelelse, når afhjælpningen er gennemført.

Hvis bygherren efter fristens udløb eller rådgiverens færdigmelding fortsat mener, at manglen består, skal bygherren som udgangspunkt inden 10 arbejdsdage skriftligt meddele rådgiveren, hvilke mangler der fortsat påberåbes. Herefter kan bygherren efter reglerne få adgang til at lade manglen udbedre for rådgiverens regning eller kræve afslag i honoraret. Hvis afhjælpningen er påkrævet allerede under udførelsen, indeholder ABR 18 dog en undtagelse fra den særlige 10-arbejdsdagesvarsling.

Rådgiverens afhjælpningsret er samtidig mere begrænset end entreprenørens i visse situationer. Efter ABR 18 § 44 bortfalder rådgiverens afhjælpningsret, hvis afhjælpningen ikke i tilstrækkelig grad kan tilgodese bygherrens interesser. Det kan eksempelvis være relevant, hvis projektet er så langt fremme, at der ikke længere er tid til at lade den oprindelige rådgiver gennemføre et længere nyt projekteringsforløb, eller hvis manglen kræver en løsning, som rådgiveren ikke længere kan levere på en måde, der beskytter bygherrens projekt.

Afhjælpningspligten har også en proportionalitetsgrænse. Hvis afhjælpningen er forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter, kan både rådgiverens afhjælpningspligt og bygherrens adgang til udbedring for rådgiverens regning bortfalde. Bygherren bevarer dog retten til et afslag i honoraret.

Reklamation – hvornår skal bygherren reagere?

ABR 18 § 47 indeholder en særskilt reklamationsregel. Bygherren kan som udgangspunkt kun påberåbe sig en mangel eller gøre rådgiveransvar gældende, hvis rådgiveren får skriftlig meddelelse inden rimelig tid efter, at manglen eller rådgiverens mulige erstatningsansvar er eller burde være opdaget. Undtagelsen er blandt andet situationer, hvor rådgiveren har udvist et groft uforsvarligt forhold.

Der findes ikke én universel frist på eksempelvis 7, 14 eller 30 dage. “Rimelig tid” afhænger af forholdene, men det er risikabelt at lade en mistanke om en væsentlig rådgiverfejl stå uafklaret gennem længere tid. En tidlig reklamation giver samtidig rådgiveren mulighed for at undersøge forholdet og eventuelt begrænse konsekvenserne.

Bygherren behøver ikke nødvendigvis kende den endelige juridiske eller tekniske forklaring, før der reklameres. Hvis der eksempelvis konstateres et teknisk problem, som muligvis kan henføres til projekteringen, kan bygherren gøre rådgiveren opmærksom på forholdet og tage forbehold for den nærmere undersøgelse og opgørelse af kravet.

Det er også vigtigt at skelne mellem reklamation og forældelse. At der er reklameret over rådgiverfejlen betyder ikke nødvendigvis, at et senere krav ikke kan blive ramt af de almindelige forældelsesregler.

Hvordan opgøres rådgiverens erstatningsansvar?

Efter ABR 18 § 49 er rådgiveren ansvarlig efter dansk rets almindelige erstatningsregler for fejl og forsømmelser ved opgavens løsning, men med de begrænsninger, der følger af § 50. Et erstatningskrav kræver derfor mere end konstateringen af en mangel. Der skal som udgangspunkt foreligge et ansvarspådragende forhold, et økonomisk tab og den nødvendige årsagssammenhæng mellem rådgiverens fejl og tabet.

Det sidste kan være særligt vanskeligt i byggesager. En projekteringsfejl kan eksempelvis medføre, at en konstruktion skal udføres på en anden måde end oprindeligt planlagt. Men hvis den korrekte konstruktion under alle omstændigheder ville have været dyrere end den fejlprojekterede løsning, er hele entreprenørens ekstraregning ikke nødvendigvis et tab, der kan kræves erstattet af rådgiveren. Bygherren skal som udgangspunkt stilles økonomisk, som hvis rådgivningen havde været korrekt fra begyndelsen – ikke bedre.

Det betegnes ofte som problemstillingen omkring “sparede omkostninger” eller den merværdi, bygherren faktisk modtager. Den konkrete tabsopgørelse kan derfor være mindst lige så vanskelig som selve ansvarsspørgsmålet.

Hvis rådgiverfejlen har medført forsinkelse, ekstra rådgiverudgifter, omprojektering eller andre økonomiske følgevirkninger, må hver tabspost vurderes konkret. ABR 18 afskærer samtidig rådgiverens ansvar for driftstab, avancetab og andet indirekte tab.

Pro rata-ansvar – rådgiveren hæfter ikke automatisk for hele skaden

Byggeskader har ofte flere årsager. En rådgiver kan have projekteret en løsning uhensigtsmæssigt, mens entreprenøren samtidig har udført arbejdet forkert. En anden rådgiver kan have haft ansvar for en grænseflade, og bygherren kan selv have truffet beslutninger, der har bidraget til tabet.

ABR 18 § 50 indeholder derfor et pro rata-princip. Hvis én eller flere andre aktører sammen med rådgiveren er ansvarlige over for bygherren for det samme tab, hæfter rådgiveren efter standardvilkårene kun for den del af det samlede tab, som svarer til rådgiverens andel af den samlede skyld.

Det adskiller sig fra et almindeligt solidarisk ansvar, hvor bygherren efter omstændighederne kunne søge hele tabet hos én af flere ansvarlige og lade de ansvarlige fordele det indbyrdes bagefter. Efter ABR 18’s standardregel skal rådgiverens egen skyldandel i stedet identificeres.

I en sag med flere mulige ansvarlige er det derfor afgørende at undersøge hele årsagsforløbet. Ellers risikerer bygherren at rette hele kravet mod én rådgiver, selv om en betydelig del af ansvaret juridisk ligger hos entreprenøren eller andre rådgivere.

Læs også om mangler ved byggeri og om beviser og bevisbyrde.

Forsikring og loft over rådgiverens ansvar

ABR 18 kræver som udgangspunkt, at rådgiveren og eventuelle underrådgivere har sædvanlig professionel ansvarsforsikring og erhvervsansvarsforsikring, medmindre der er tegnet en projektansvarsforsikring, som dækker rådgiverens ansvar. Parterne kan kræve dokumentation for, at forsikringerne er i kraft.

Hvis der er tegnet projektansvarsforsikring, begrænses rådgiverens erstatningsansvar efter ABR 18 § 50 som udgangspunkt til dækningen under projektansvarsforsikringen. Hvis der ikke er tegnet projektansvarsforsikring, er rådgiverens ansvar efter standardvilkårene begrænset til to gange det aftalte rådgiverhonorar, dog mindst 2,5 mio. kr.

Det betyder, at et meget stort dokumenteret tab ikke nødvendigvis kan kræves fuldt erstattet af rådgiveren, selv om rådgiveren er ansvarlig. Ved større og risikofyldte projekter bør forsikrings- og ansvarsforhold derfor vurderes allerede ved rådgiveraftalens indgåelse. Hvis den potentielle skade kan være væsentligt større end den almindelige ansvarsbegrænsning, kan det være nødvendigt at overveje projektansvarsforsikring eller særlige aftalevilkår.

Den konkrete rådgiveraftale skal altid kontrolleres. ABR 18 er aftalevilkår, og parterne kan have ændret både ansvarsbegrænsningen og forsikringsmodellen.

Direkte krav mod underrådgivere

ABR 18 indeholder også regler om direkte mangelkrav mod underrådgivere. Hvis bygherren ikke eller kun med stor vanskelighed kan gennemføre et mangelkrav mod sin egen rådgiver, kan bygherren efter de nærmere betingelser gøre et direkte krav gældende mod rådgiverens underrådgivere, hvis deres ydelse lider af den samme mangel.

Det kan eksempelvis få betydning, hvis den kontraktuelle rådgiver er insolvent, ophørt eller på anden måde ikke reelt kan opfylde kravet. Men det direkte krav er underlagt begrænsningerne i både kontrakten mellem bygherren og rådgiveren og kontrakten mellem rådgiveren og underrådgiveren, herunder aftalte ansvarsbegrænsninger. Man kan derfor ikke uden videre springe et led i kontraktkæden over og stille sig bedre, end kontraktgrundlaget tillader.

Ved større projekter med mange underrådgivere bør det derfor tidligt kortlægges, hvem der faktisk udførte den fejlbehæftede del af rådgivningen, og hvordan kontraktkæden er opbygget.

Hvor længe kan et rådgiverkrav gøres gældende?

Efter ABR 18 § 51 skal bygherrens krav mod rådgiveren som følge af mangler som udgangspunkt fremsættes senest fem år efter afslutningen af rådgivningsopgaven. Hvis rådgivningen er knyttet til udførelsen af et bygge- eller anlægsarbejde, regnes femårsperioden dog som udgangspunkt fra afleveringen af den bygning eller det anlæg, som manglen vedrører.

Der gælder vigtige undtagelser. Kravet bevares ud over femårsperioden for dele af opgaven, hvor rådgiveren har påtaget sig at indestå i længere tid, eller hvor rådgiveren har udvist et groft uforsvarligt forhold.

Femårsreglen bør samtidig ses sammen med den særskilte reklamationspligt og de almindelige regler om forældelse. Det er altså ikke tilstrækkeligt blot at konstatere, at der er mindre end fem år siden afleveringen. Et krav kan efter omstændighederne være påvirket af den almindelige forældelsesfrist, og en reklamation er ikke nødvendigvis det samme som en civilretlig afbrydelse af forældelsen.

Ved større rådgiverkrav bør både reklamation, femårsfristen og forældelsen derfor vurderes tidligt.

Rådgiveransvar eller entreprenøransvar?

I mange byggesager er det netop grænsen mellem rådgiverens og entreprenørens ansvar, der er konfliktens kerne. Entreprenøren kan hævde, at arbejdet blev udført præcis efter projektmaterialet. Rådgiveren kan omvendt mene, at entreprenøren burde have opdaget og reageret på en åbenlys fejl eller har udført arbejdet anderledes end projekteret. Bygherren står midt imellem med en fysisk fejl og et økonomisk tab.

Derfor bør ansvaret ikke placeres ud fra, hvem der først bliver gjort opmærksom på problemet. Man bør rekonstruere hele forløbet: Hvem projekterede løsningen? Hvilke oplysninger havde entreprenøren? Var projektmaterialet entydigt? Havde fagtilsynet pligt til at kontrollere det relevante arbejde? Blev der ændret i projektet under udførelsen? Og hvilken teknisk årsag førte faktisk til skaden?

I nogle sager kan både rådgiver og entreprenør være ansvarlige. I andre ligger ansvaret klart hos den ene. Og i visse tilfælde viser den tekniske undersøgelse, at problemet slet ikke skyldes en ansvarspådragende fejl hos nogen af dem.

Netop derfor vil syn og skøn ofte være centralt i større rådgiveransvarssager.

Rådgiveransvar i ejer- og andelsboligforeningers byggesager

For ejer- og andelsboligforeninger har den tekniske rådgiver ofte en meget central position. Bestyrelsen er normalt ikke selv byggefaglig og er derfor afhængig af rådgiveren ved projektering, udbud, tilbudsvurdering, økonomiopfølgning, byggeledelse, tilsyn, aflevering og mangelopfølgning. Netop derfor er det vigtigt at få rådgiverens ydelse beskrevet præcist fra begyndelsen.

Det er ikke tilstrækkeligt blot at skrive, at rådgiveren skal “varetage byggesagen”. Det bør fremgå, hvilke faser og roller rådgiveren har, hvor omfattende fagtilsynet skal være, hvordan økonomi og tidsplan rapporteres til bestyrelsen, hvem der kan anvise entreprenørens betalinger, og hvilken fuldmagt rådgiveren har til at godkende ekstraarbejder eller tidsfristforlængelser.

ØENS har tidligere skrevet mere konkret om dette i artiklen Bygherrerådgiverens ydelser og ansvar i byggesager. Det er samtidig vigtigt at skelne den tekniske rådgiver fra en byggesagsadministrator. En byggesagsadministrators opgaver og ansvar afhænger af den konkrete administrationsaftale og kan ikke automatisk vurderes efter ABR 18. Det illustreres blandt andet af vores konkrete sag om byggesagsadministratorens ansvar, når finansieringen går galt.

For boligforeninger bør rådgiveraftalen derfor ses i sammenhæng med både byggesager i ejer- og andelsboligforeninger, foreningsret og den praktiske byggesagsadministration.

Når rådgiveransvaret udvikler sig til en tvist

En rådgiveransvarssag kan blive omfattende, fordi både den tekniske fejl, den juridiske ansvarsfordeling og tabets størrelse skal dokumenteres. Sagen bør derfor normalt struktureres, før der fremsættes et stort samlet erstatningskrav. Først fastlægges rådgiverens ydelse og de relevante projektforudsætninger. Derefter undersøges den påståede fejl og dens tekniske konsekvens. Herefter vurderes årsagssammenhængen, eventuelle medansvarlige aktører, tabsopgørelsen og de ansvarsbegrænsninger, der følger af rådgiveraftalen og forsikringen.

Hvis den tekniske årsag er omtvistet, vil syn og skøn ofte være nødvendigt. Hvis parterne kan blive enige om selve det tekniske forhold, kan der i andre sager være bedre grundlag for forlig og forhandling. Hvis tvisten er omfattet af ABR 18’s tvistløsningsregler, skal den aftalte løsningstrappe og de relevante processer samtidig følges. Læs mere om entreprisetvister og voldgift.

Sådan hjælper ØENS ved rådgiveransvar

Vi hjælper både bygherrer og rådgivere med ansvarssager. For bygherren kan opgaven være at fastslå, om rådgiveren har leveret den aftalte ydelse, reklamere rettidigt, sikre dokumentationen, få gennemført tekniske undersøgelser og opgøre et krav under hensyn til ABR 18’s ansvarsbegrænsninger. For rådgiveren kan det være nødvendigt at vurdere, om den påståede fejl overhovedet ligger inden for rådgiverens ydelse, om der er årsagssammenhæng til det krævede tab, om andre aktører bærer en del af ansvaret, eller om kravet overskrider det ansvar, der følger af aftalen og forsikringen.

Vi kan også gennemgå rådgiveraftalen, før projektet begynder, så ydelse, roller, budgetansvar, forsikring, fuldmagt og ansvar er klart beskrevet. Det er ofte betydeligt lettere at fordele risikoen klart på forhånd end at rekonstruere den, når en byggeskade eller et millionkrav allerede er opstået.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om rådgiveransvar

Ophævelse er et af de mest indgribende skridt, en bygherre eller entreprenør kan tage under et byggeprojekt.

Når aftalen ophæves, stopper det kontraktuelle samarbejde før den planlagte afslutning, og konsekvenserne kan være omfattende: arbejdet skal standses og registreres, byggepladsen skal håndteres, en anden entreprenør kan skulle overtage projektet, og parternes økonomiske mellemværende skal efterfølgende gøres op. Hvis ophævelsen viser sig ikke at have været berettiget, kan situationen samtidig vende, så den part, der mente at reagere på den andens misligholdelse, selv bliver ansvarlig for et betydeligt tab.

Det er derfor ikke nok, at samarbejdet er blevet vanskeligt, at parterne har mistet tilliden til hinanden, eller at der er opstået enkelte fejl eller forsinkelser. Ophævelse kræver et tilstrækkeligt juridisk grundlag og skal gennemføres efter de regler, der følger af entreprisekontrakten og eventuelt AB 18 eller ABT 18.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi både bygherrer, entreprenører samt ejer- og andelsboligforeninger om ophævelse og andre alvorlige misligholdelsessituationer. Vi hjælper med at vurdere grundlaget, formulere påkrav og ophævelse, sikre dokumentationen og byggeriets stade og håndtere den efterfølgende økonomiske opgørelse og eventuelle entreprisetvist.

Kontakt en advokat, før entreprisekontrakten ophæves

Hvad betyder det at ophæve en entreprisekontrakt?

Ved ophævelse bringes entreprisekontrakten til ophør som følge af misligholdelse eller et andet ophævelsesgrundlag. Det adskiller sig både fra, at parterne frivilligt aftaler at afslutte samarbejdet, og fra en afbestilling, hvor bygherren beslutter, at en ellers kontraktmæssig ydelse ikke længere skal udføres.

Sondringen er vigtig, fordi de økonomiske konsekvenser kan være meget forskellige. Ved en berettiget ophævelse på grund af entreprenørens misligholdelse kan bygherren efter omstændighederne have krav på erstatning for det tab, misligholdelsen og ophævelsen medfører. Ved en afbestilling er udgangspunktet et andet, fordi entreprenøren ikke nødvendigvis har gjort noget forkert. Og hvis en ophævelse er uberettiget, kan den ophævende part selv blive erstatningsansvarlig.

Det samme gælder sondringen mellem ophævelse og standsning. En entreprenør, der ikke modtager en forfalden betaling, kan efter AB 18’s regler om betaling og standsningsret under nærmere betingelser standse arbejdet. En standsning betyder ikke i sig selv, at kontrakten er ophævet. Entreprenøren bevarer i stedet aftalen, mens arbejdet midlertidigt stoppes. Ophævelse er det langt mere vidtgående skridt, hvor kontraktforholdet bringes til ophør.

Hvornår kan bygherren ophæve efter AB 18?

Hvis AB 18 gælder uden relevante fravigelser, reguleres bygherrens hæveret i § 59. Bygherren kan efter skriftligt påkrav hæve entrepriseaftalen helt eller delvist i fire overordnede situationer. Det gælder ved væsentlig ansvarspådragende forsinkelse med selve arbejdets udførelse, når forsinkelsen samtidig medfører betydelige ulemper for bygherren; ved anden væsentlig forsinkelse vedrørende forhold af afgørende betydning for bygherren; når det udførte arbejde har en sådan kvalitet, at bygherren har grund til at antage, at entreprenøren ikke vil kunne færdiggøre uden væsentlige mangler; og ved anden væsentlig misligholdelse vedrørende forhold af afgørende betydning for bygherren.

Fælles for reglerne er væsentlighed. Et mindre forsinket delarbejde, enkelte almindelige mangler eller en isoleret uenighed om et ekstraarbejde giver derfor ikke uden videre ret til ophævelse. Før en bygherre ophæver på grund af forsinkelse, skal det blandt andet afklares, hvilken frist entreprenøren faktisk var forpligtet til at overholde efter eventuelle tidsfristforlængelser, hvorfor forsinkelsen er opstået, og om den har den væsentlighed, AB 18 kræver. Ved problemer med kvaliteten skal det tilsvarende vurderes, om situationen rækker ud over de almindelige regler om mangler og afhjælpning og giver et reelt grundlag for at antage, at entreprenøren ikke kan færdiggøre uden væsentlige mangler.

AB 18 giver bygherren mulighed for at ophæve helt eller delvist. Det kan være relevant, hvis misligholdelsen kun knytter sig til en afgrænset del af entreprisen, mens resten af samarbejdet kan fortsætte. En delvis ophævelse kan dog skabe nye grænseflader og betydelige problemer med ansvar, tidsplan, garanti og koordinering, og den bør derfor ikke betragtes som en simpel mellemvej.

AB 18 § 59 indeholder desuden en særlig misligholdelsesbeføjelse, som ikke kræver ophævelse af hele entrepriseaftalen. Hvis en underentreprenør eller leverandør væsentligt tilsidesætter gældende regler eller aftalte vilkår om samfundsansvar, herunder sikkerhed og arbejdsmiljø, kan bygherren efter skriftligt påkrav forlange den pågældende frataget arbejdet eller leverancen. Under de samme betingelser kan bygherren kræve enkeltpersoner bortvist fra byggepladsen. Reglen viser, at ophævelse af hovedaftalen ikke altid er den eneste mulige reaktion på alvorlige problemer længere nede i kontraktkæden.

Læs AB 18 på Retsinformation.

Kan entreprenøren ophæve aftalen?

Ja. AB 18 § 60 giver også entreprenøren hæveret efter skriftligt påkrav. Entreprenøren kan blandt andet ophæve, hvis der foreligger væsentlig forsinkelse som følge af bygherrens forhold eller en anden entreprenørs forsinkelse, og bygherren ikke udfolder rimelige bestræbelser på at fremme arbejdet mest muligt. Entreprenøren kan også ophæve ved anden væsentlig forsinkelse eller misligholdelse fra bygherrens side vedrørende forhold af afgørende betydning for entreprenøren.

Manglende betaling kan være et eksempel på væsentlig misligholdelse, men den bør ses sammen med AB 18’s særlige betalings- og standsningsregler. Hvis bygherren blot er få dage forsinket med et mindre beløb, vil ophævelse normalt være et helt andet og langt mere vidtgående skridt end at anvende den konkrete standsningsret. Ved en væsentlig og vedvarende betalingsmisligholdelse kan situationen derimod efter omstændighederne udvikle sig til et ophævelsesspørgsmål.

Det samme kan være tilfældet, hvis entreprenørens arbejde reelt er blevet blokeret af bygherren eller andre entreprenører gennem længere tid. Her skal det ikke alene undersøges, at forsinkelsen eksisterer, men også om bygherren har gjort de rimelige bestræbelser, som AB 18 kræver for at fremme arbejdet.

For entreprenøren er risikoen ved en uberettiget ophævelse betydelig. Hvis entreprenøren forlader byggepladsen uden tilstrækkeligt grundlag, kan bygherren efter omstændighederne betragte dette som entreprenørens egen væsentlige misligholdelse og gøre et krav gældende for blandt andet merudgifter ved færdiggørelsen.

Påkravet er en central del af ophævelsesprocessen

Ved de almindelige ophævelsesgrunde i AB 18 §§ 59 og 60 kræves et skriftligt påkrav før ophævelsen. Påkravet har en vigtig funktion: Den anden part skal tydeligt kunne forstå, hvilket forhold der anses for misligholdelse, og have mulighed for at reagere, før det meget indgribende skridt gennemføres.

Et godt påkrav bør derfor være konkret. Det bør identificere den relevante misligholdelse og så vidt muligt den kontraktuelle forpligtelse, der ikke er opfyldt. Det bør også gøre det klart, hvad der kræves af den anden part, og at fortsat manglende opfyldelse kan føre til ophævelse.

Det er ikke nødvendigvis tilstrækkeligt at have sendt en række almindelige klager, rykkere eller kritiske byggemødereferater gennem projektet. Om tidligere korrespondance opfylder kravene til et påkrav, afhænger af dens konkrete indhold. Hvis bygherren eksempelvis vil ophæve på grund af forsinkelse, bør entreprenøren kunne forstå, hvilken forsinkelse der påberåbes, hvorfor den anses for ansvarspådragende og væsentlig, og hvad entreprenøren forventes at gøre.

Påkravet skal samtidig ses i sammenhæng med den konkrete situation. Hvis misligholdelsen kan afhjælpes, bør den anden part som udgangspunkt have en reel mulighed for at rette op. Hvilken frist der skal gives, afhænger af forholdet. En betalingsmisligholdelse, et akut arbejdsmiljøproblem og en alvorlig produktionsforsinkelse kan ikke nødvendigvis håndteres med samme frist.

Et svagt eller uklart påkrav kan senere blive et af hovedproblemerne i en voldgiftssag om, hvorvidt ophævelsen var berettiget. Det bør derfor behandles som et juridisk dokument – ikke blot som endnu en skarp mail i en konflikt.

Hvad hvis entreprenøren eller bygherren går konkurs?

Konkurs, rekonstruktion og alvorlige økonomiske problemer er særskilt reguleret i AB 18 § 61. Hvis en part erklæres konkurs, kan den anden part efter bestemmelsen straks hæve aftalen, i det omfang konkurslovens regler ikke er til hinder for det. Den sidste del er vigtig: Konkurslovens regler om konkursboets mulighed for at indtræde i gensidigt bebyrdende aftaler kan få betydning, og AB 18 kan derfor ikke læses isoleret fra konkursretten.

Hvis konkursboet ønsker at indtræde i aftalen, skal boet efter AB 18 på forespørgsel give meddelelse herom uden ugrundet ophold. Reglerne omfatter også rekonstruktionsbehandling og situationer, hvor en parts økonomiske forhold i øvrigt viser, at parten må antages at være ude af stand til at opfylde entrepriseaftalen. I disse situationer er det dog en betingelse for hæveretten, at parten ikke har stillet – eller efter opfordring ikke straks stiller – betryggende sikkerhed for aftalens opfyldelse.

Hvis den økonomisk pressede part stiller tilstrækkelig sikkerhed, kan det dermed have betydning for, om aftalen kan ophæves. Dette hænger sammen med AB 18’s øvrige regler om sikkerhedsstillelse og standsning.

AB 18 har desuden regler om kapitalselskaber, som Erhvervsstyrelsen har krævet opløst. Også her kan modparten få hæveret, men selskabet har efter bestemmelsen mulighed for inden 10 arbejdsdage efter påkravet at dokumentere, at betingelserne for opløsning ikke er til stede, eller stille betryggende sikkerhed. Hvis en part dør, og boet behandles som insolvent bo, henviser AB 18 § 62 tilsvarende til konkursreglerne.

Konkurs og rekonstruktion kræver derfor normalt hurtig juridisk handling. Det kan være nødvendigt samtidig at tage stilling til standsning, sikkerhedsstillelse, konkursboets indtræden, byggeriets stade, materialer på pladsen og den videre færdiggørelse.

Ophævelse er ikke det samme som afbestilling

Det er vigtigt at skelne ophævelse fra afbestilling. Ved ophævelse er udgangspunktet, at kontrakten bringes til ophør på grund af misligholdelse eller et andet hævegrundlag. Ved afbestilling er situationen derimod, at bygherren beslutter at reducere eller opgive hele eller dele af den aftalte ydelse, uden at dette nødvendigvis skyldes entreprenørens misligholdelse.

Sondringen kan få meget stor økonomisk betydning. Hvis en bygherre omtaler en disposition som “ophævelse”, men der ikke foreligger misligholdelse, kan den juridisk i stedet blive bedømt som en afbestilling eller som en uberettiget ophævelse. Omvendt kan en bygherre have et reelt ophævelsesgrundlag og dermed en helt anden position over for entreprenøren.

ØENS har konkret ført en voldgiftssag for A/B Passagerne, hvor en forening måtte opgive et større altanprojekt efter omfattende problemer med myndighedsgodkendelsen. Sagen vedrørte afbestilling efter ABT 18 § 26, stk. 4 – ikke ophævelse på grund af entreprenørens misligholdelse. Voldgiftsretten fandt ikke betingelserne for den påberåbte særlige afbestillingsregel opfyldt, og sagen illustrerer derfor meget tydeligt, hvor stor betydning den korrekte juridiske kvalifikation af projektets ophør kan få.

Læs sagen om A/B Passagerne og afbestilling af altanprojektet.

Ophævelsen skal ske skriftligt – og stadeforretningen skal indkaldes samtidig

Hvis ophævelse gennemføres efter AB 18, skal selve ophævelsen efter § 63 ske skriftligt. Samtidig med ophævelsen skal den ophævende part skriftligt indkalde til en registreringsforretning – normalt kaldet en stadeforretning – mellem parterne.

Det er en væsentlig procesregel. Stadeforretningen er ikke noget, man bør beslutte sig for flere uger senere, når den nye entreprenør allerede har ændret byggepladsen. Indkaldelsen skal ske samtidig med ophævelsen, og registreringsforretningen skal gennemføres hurtigst muligt. Medmindre parterne aftaler andet, kan den efter AB 18 tidligst afholdes én arbejdsdag efter, at indkaldelsen er kommet frem.

Formålet er at fastfryse situationen omkring ophævelsestidspunktet. Hvor meget af arbejdet er udført? Hvilken kvalitet har det? Hvilke mangler kan konstateres? Hvilke materialer findes på pladsen? Hvilke arbejder mangler? Disse spørgsmål bliver efterfølgende helt centrale, når parternes økonomi skal gøres op.

Ved stadeforretningen skal der efter AB 18 udarbejdes en registreringsprotokol, som beskriver omfanget og kvaliteten af det udførte arbejde. Protokollen underskrives af parterne, medmindre registreringen gennemføres som syn og skøn.

Hvis en part trods korrekt indkaldelse ikke møder til stadeforretningen, kan den mødende part gennemføre registreringen uden den fraværendes medvirken og skal derefter snarest muligt sende protokollen til den fraværende. Eventuelle indsigelser mod protokollens indhold skal efter AB 18 fremsættes skriftligt senest fem arbejdsdage efter modtagelsen. Det er en meget kort frist, som bør håndteres straks.

Hvornår bør stadeforretningen gennemføres ved syn og skøn?

Hvis parterne er uenige om byggeriets stade eller kvalitet, kan registreringen efter AB 18 gennemføres ved syn og skøn udmeldt af Voldgiftsnævnet. Det kan være særligt relevant, hvis der er udsigt til et større økonomisk krav, eller hvis en ny entreprenør hurtigt skal fortsætte arbejdet og dermed vil ændre den tilstand, som senere skal bevises.

Ved ophævelse kan beviset forsvinde meget hurtigt. En ny entreprenør kan eksempelvis rive arbejde ned, færdiggøre ufærdige konstruktioner eller flytte materialer på byggepladsen. Hvis der senere bliver tvist om, hvad den oprindelige entreprenør faktisk havde udført, kan det være umuligt at rekonstruere situationen sikkert.

Et syn og skøn kan derfor bruges til at dokumentere både stadet og efter behov konkrete tekniske spørgsmål om kvalitet og mangler. Det er vigtigt, at skønstemaet udformes sådan, at skønsmanden faktisk bliver bedt om at undersøge de forhold, som senere kan få betydning. En ren stadeopgørelse er ikke nødvendigvis det samme som en fuldstændig teknisk mangelundersøgelse.

Voldgiftsnævnet kan behandle stadeforretninger som hastesager. Det gør det muligt at sikre dokumentationen og samtidig begrænse den periode, hvor projektet står stille.

Hvad sker der med materialer og materiel på byggepladsen?

Når bygherren ophæver, opstår der ofte et meget praktisk spørgsmål: Hvad gør man med entreprenørens materialer, stillads, maskiner og andet materiel på byggepladsen?

AB 18 § 63 indeholder en særlig regel. Ved ophævelse fra bygherrens side er bygherren eller den entreprenør, der færdiggør arbejdet på bygherrens vegne, berettiget til at benytte entreprenørens materialer og materiel på byggepladsen, hvis en fjernelse før arbejdets færdiggørelse vil påføre bygherren tab. Der skal betales sædvanligt vederlag for anvendelsen.

Reglen betyder ikke, at bygherren efter en ophævelse automatisk overtager ejendomsretten til alle entreprenørens materialer og maskiner. Den giver under bestemte betingelser mulighed for at anvende dem midlertidigt i forbindelse med færdiggørelsen mod betaling.

I praksis bør materialer og materiel derfor registreres grundigt ved stadeforretningen. Det bør også afklares, hvem der ejer materialerne, om de allerede er betalt, om de tilhører underentreprenører eller leverandører, og hvilke genstande der er nødvendige for den videre færdiggørelse. Ved konkurs bliver disse spørgsmål yderligere kompliceret af konkursboets rettigheder.

Hvordan gøres økonomien op efter ophævelsen?

AB 18 indeholder ikke én simpel formel, hvor man efter ophævelsen blot trækker én entreprisesum fra en anden. Efter § 63 er den anden part ved en berettiget ophævelse ansvarlig for det tab, som ophævelsen medfører, efter dansk rets almindelige regler.

Den økonomiske opgørelse afhænger derfor både af, hvem der har misligholdt, hvad der var udført på ophævelsestidspunktet, hvilke betalinger der allerede er sket, hvad det koster at få projektet færdiggjort, og hvilke øvrige krav der kan dokumenteres.

Hvis bygherren berettiget ophæver på grund af entreprenørens misligholdelse, kan en central tabspost være den dokumenterede merudgift ved at få en anden entreprenør til at færdiggøre den resterende kontraktmæssige ydelse. Men det er ikke nødvendigvis nok blot at sammenligne den oprindelige entreprisesum med en ny entreprenørs samlede faktura. Den nye kontrakt kan have et andet omfang, projektet kan være ændret, priserne kan have udviklet sig, og den nye entreprenør kan udføre arbejder, som ikke var indeholdt i den oprindelige aftale.

Det samme gælder mangler, forsinkelse, ekstra rådgiveromkostninger, byggepladsdrift og andre mulige tab. Hver post skal kunne knyttes til den ansvarspådragende misligholdelse og opgøres efter de relevante kontrakt- og erstatningsretlige principper.

Entreprenøren kan omvendt have krav på betaling for den del af arbejdet, der faktisk er udført kontraktmæssigt, med fradrag af relevante modkrav. Stadeforretningen og den hidtidige betaling og økonomi bliver derfor centrale for den endelige opgørelse.

Ophævelse kan også påvirke sikkerhedsstillelsen

Entreprenørens og bygherrens garantier skal vurderes særskilt i forbindelse med ophævelsen. Hvis bygherren mener at have et krav som følge af entreprenørens misligholdelse, kan der efter omstændighederne være grundlag for at kræve udbetaling under entreprenørens sikkerhed. Et garantitræk følger dog den særlige procedure i AB 18 og bør ikke forveksles med selve ophævelsen.

Hvis entreprenøren selv hæver entrepriseaftalen, indeholder AB 18 § 9 en særlig regel om entreprenørens sikkerhedsstillelse. Den ophører som udgangspunkt tre måneder efter, at aftalen er ophævet, medmindre der inden da er indledt tvistløsning efter AB 18’s kapitel om tvister vedrørende ophævelsens berettigelse.

Det understreger, at ophævelsen kan udløse flere parallelle juridiske spor: selve spørgsmålet om hæveretten, stadeforretningen, økonomisk opgørelse og eventuelle garantikrav.

Læs mere om entreprenørgaranti, bygherregaranti og beslutning om stillet sikkerhed.

Risikoen ved en uberettiget ophævelse

Den største juridiske risiko ved ophævelse er, at grundlaget efterfølgende underkendes. AB 18 § 63 fastslår, at den anden part ved ophævelse er ansvarlig for det lidte tab efter dansk rets almindelige regler. Men hvis den påståede misligholdelse ikke gav ret til ophævelse, kan den part, der selv standsede kontraktforholdet, blive den ansvarlige.

For en bygherre kan en uberettiget ophævelse eksempelvis betyde, at entreprenøren rejser krav for den økonomiske skade ved at blive frataget entreprisen. For entreprenøren kan en uberettiget ophævelse eller permanent forladelse af byggepladsen betyde ansvar for bygherrens merudgifter ved færdiggørelse og den efterfølgende forsinkelse.

Derfor bør ophævelsen normalt forberedes som en mulig kommende tvist, allerede før den sendes. Aftalegrundlaget bør være gennemgået, tidslinjen bør være dokumenteret, påkravet bør være præcist, den påberåbte misligholdelse bør kunne bevises, og stadeforretningen bør være planlagt.

Det betyder ikke, at en part skal undlade at ophæve, når ophævelse er nødvendig. Men beslutningen bør ikke træffes impulsivt på et konfliktfyldt byggemøde eller i frustration over endnu et problem. Når ophævelsen først er gennemført, kan den være vanskelig at gøre om.

Skal man altid ophæve, når misligholdelsen er alvorlig?

Nej. Selv hvor der er alvorlige problemer, kan andre løsninger i nogle tilfælde være bedre.

Ved manglende betaling kan entreprenørens standsning af arbejdet eksempelvis være et mindre indgribende redskab. Ved en tvist om tidsplanen kan hurtig afgørelse måske afklare retten til tidsfristforlængelse. Ved teknisk uenighed om kvaliteten kan syn og skøn sikre beviset. Og i nogle situationer kan et præcist påkrav, en genopretningsplan eller en forhandlet tillægsaftale bringe projektet tilbage på sporet.

Hvis samarbejdet reelt ikke kan reddes, kan parterne også vælge at indgå en aftale om en kontrolleret afslutning. En sådan aftale kan regulere stade, betaling, overdragelse af projektmateriale, materialer på pladsen, garantier, mangler og de resterende krav og dermed reducere risikoen for den efterfølgende konflikt.

Læs mere om forlig og forhandling og vores samlede guide til entreprisetvister.

Ophævelse i ejer- og andelsboligforeningers byggesager

For en ejer- eller andelsboligforening er ophævelse af en større entreprise en særlig alvorlig beslutning. Bestyrelsen kan stå med et halvfærdigt tag, en åben facade eller et stillads omkring ejendommen, samtidig med at entreprenøren, rådgiverne og foreningens finansiering er bundet op på den oprindelige kontrakt.

Inden bestyrelsen ophæver, bør den derfor både få vurderet selve hævegrundlaget og de praktiske konsekvenser. Hvem skal sikre bygningen umiddelbart efter ophævelsen? Kan en ny entreprenør overtage hurtigt? Skal der gennemføres syn og skøn? Hvad sker der med de materialer og garantier, der allerede findes? Har generalforsamlingens bemyndigelse og projektets finansiering tilstrækkelig fleksibilitet til en dyrere færdiggørelse?

Bestyrelsen bør samtidig sikre, at de personer, der træffer beslutningen, har den nødvendige kompetence efter foreningens vedtægter og den konkrete generalforsamlingsbeslutning. Ved et større projekt kan den juridiske entreprisevurdering derfor ikke altid skilles fra foreningsretten.

Hos ØENS kan entrepriseretten samtidig ses i sammenhæng med den praktiske byggesagsadministration. Det kan være særligt værdifuldt i ophævelsessituationer, hvor juridiske, tekniske og økonomiske beslutninger skal koordineres hurtigt.

Læs mere om byggesager i ejer- og andelsboligforeninger.

Sådan hjælper ØENS ved ophævelse af entreprisekontrakter

Hos ØENS hjælper vi allerede før beslutningen om ophævelse træffes. Vi gennemgår entreprisekontrakten, de relevante AB-vilkår, tidsplanen, byggemødereferater, påkrav, korrespondance, betalingsforløb og den øvrige dokumentation og vurderer, om misligholdelsen giver et tilstrækkeligt grundlag for ophævelse.

Hvis ophævelse er det rigtige skridt, hjælper vi med at formulere påkrav og ophævelsesskrivelse, planlægge stadeforretningen, sikre relevant teknisk bevis og koordinere den efterfølgende juridiske håndtering. Vi hjælper også med den økonomiske opgørelse, eventuelle garantikrav og den efterfølgende voldgift eller anden entreprisetvist.

Hvis ophævelse ikke er den bedste løsning, hjælper vi med at identificere alternativer, der beskytter klientens position uden unødigt at øge risikoen. Målet er ikke at ophæve hurtigst muligt, men at vælge den løsning, som juridisk og praktisk giver det stærkeste resultat.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om ophævelse af entreprisekontrakt

En revne, en utæt konstruktion eller et materiale, der svigter, er ikke i sig selv nok til at fastslå, hvem der juridisk har ansvaret.

Før der kan rejses et mangelkrav, skal det først afklares, hvad entreprenøren var forpligtet til at levere, om ydelsen afviger fra aftalen, hvad årsagen til problemet er, og om kravet er blevet rejst rettidigt. Nogle mangler opdages allerede ved afleveringen. Andre viser sig først efter flere års brug. Fejlen kan skyldes entreprenørens udførelse, men den kan også udspringe af projekteringen, et foreskrevet materiale, en grænseflade mellem flere entrepriser eller forhold, som slet ikke kan henføres til entreprenøren. Derfor er en mangelvurdering både juridisk og teknisk.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi bygherrer, entreprenører, tekniske rådgivere samt ejer- og andelsboligforeninger om mangler ved bygge- og anlægsarbejder. Vi hjælper med at vurdere aftalegrundlaget, sikre dokumentation, håndtere reklamation og afhjælpning og opgøre eventuelle økonomiske krav. Hvis parterne ikke kan blive enige om den tekniske årsag eller ansvaret, bistår vi også med syn og skøn og entreprisetvister.

Kontakt en advokat om fejl og mangler ved byggeri

Hvornår er der en mangel ved byggeriet?

Hvis AB 18 er en del af aftalegrundlaget, tager mangelbegrebet udgangspunkt i entreprenørens kontraktmæssige ydelse. Efter AB 18 § 47 foreligger der en mangel, hvis arbejdet ikke er udført i overensstemmelse med kravene i § 12, stk. 1 og 2. Det betyder blandt andet, at arbejdet skal være udført i overensstemmelse med aftalen, fagmæssigt korrekt og i overensstemmelse med bygherrens anvisninger. Hvis materialernes beskaffenhed ikke er bestemt i aftalen, skal materialerne som udgangspunkt være af sædvanlig god kvalitet.

Entreprenøren skal samtidig levere de materialer og præstere de nødvendige fagmæssige biydelser, der hører til færdiggørelsen af arbejdet. En ydelse kan derfor være mangelfuld, selv om den konkrete fejl ikke kan findes som et enkelt manglende punkt på en tegning. Før man tager stilling til, om et arbejde er mangelfuldt, bør man derfor fastlægge hele entreprisekontrakten og aftalegrundlaget. Det kan være nødvendigt at gennemgå kontrakten, tilbuddet, udbudsmaterialet, beskrivelser, tegninger, funktionskrav, projektændringer og andre dokumenter for at fastslå, hvilken ydelse entreprenøren faktisk skulle levere.

Læs AB 18 på Retsinformation.

En mangel er ikke det samme som en skade

Det er vigtigt at skelne mellem selve manglen og de skader eller tab, manglen eventuelt medfører. Et arbejde kan være juridisk mangelfuldt, selv om der endnu ikke er opstået nogen synlig skade. En forkert udført membran kan eksempelvis være mangelfuld, selv om der endnu ikke er konstateret vandindtrængning. Et materiale kan have en forkert kvalitet eller en konstruktion kan være udført i strid med projektet, selv om bygningen fortsat kan anvendes.

Omvendt betyder en fysisk skade ikke automatisk, at entreprenørens ydelse er mangelfuld. En revne kan eksempelvis skyldes eksisterende bygningsforhold, en anden entreprenørs arbejde, projekteringen, senere ombygning eller anvendelsen af bygningen.

I en tvist bør man derfor holde tre spørgsmål adskilt: Er der en kontraktmæssig mangel? Hvad er den tekniske årsag? Og hvem bærer juridisk ansvaret for årsagen? Det er ofte først, når alle tre spørgsmål er besvaret, at et økonomisk krav kan opgøres på et sikkert grundlag.

Afleveringstidspunktet er afgørende for mangelbedømmelsen

Efter AB 18 er afleveringstidspunktet afgørende for, om arbejdet lider af en mangel, uanset om manglen på dette tidspunkt er synlig eller skjult. Det betyder, at en fejl ikke nødvendigvis skal kunne ses ved afleveringsforretningen for at kunne gøres gældende senere. Hvis en konstruktionsfejl allerede var til stede ved afleveringen, men først viser sig som eksempelvis en fugtskade to år senere, kan der fortsat være tale om en mangel efter AB 18.

Det betyder omvendt ikke, at enhver skade, der viser sig efter afleveringen, automatisk er en entreprisemangel. Der skal fortsat være grundlag for at henføre problemet til den ydelse, entreprenøren afleverede. Ved skjulte eller teknisk komplicerede mangler bliver beviset for årsagen derfor centralt. Her kan syn og skøn være nødvendigt for at fastslå eksempelvis, hvordan konstruktionen faktisk er udført, hvilken årsag der har udløst skaden, og om forholdet må antages at have været til stede ved afleveringen.

Synlige og skjulte mangler behandles ikke helt forskelligt

Begrebet “skjult mangel” bruges ofte, men AB 18 bygger ikke på et princip om, at kun synlige fejl skal registreres ved aflevering, mens skjulte fejl behandles efter et helt andet regelsæt. Det afgørende er først og fremmest, om manglen var til stede på afleveringstidspunktet. Forskellen får i praksis især betydning for, hvornår bygherren kunne eller burde have opdaget forholdet, og dermed hvornår reklamationspligten bliver aktuel.

En mangel, der tydeligt konstateres ved afleveringen, bør naturligvis optages i afleveringsprotokollen. En skjult mangel kan først reklameres over, når den opdages eller burde være opdaget. Bygherren bør derfor ikke opfatte afleveringsprotokollen som en endelig udtømmende liste over alle mangler, der nogensinde kan gøres gældende.

Mangler ved materialer er særskilt reguleret i AB 18

Materialer er en hyppig årsag til byggeskader, og AB 18 § 47 indeholder derfor særlige regler om materialemangler. Hvis materialet ikke opfylder aftalens krav eller de krav, der følger af entreprenørens ydelse efter § 12, foreligger der som udgangspunkt en mangel. Men der findes særlige undtagelser. Hvis entreprenøren har haft frit materialevalg, og det kontraktmæssige materiale ikke findes eller ikke kan skaffes på grund af eksempelvis krig, indførselsforbud eller tilsvarende forhold, kan vurderingen være en anden, hvis entreprenøren kan godtgøre betingelserne og reagerer efter reglerne.

Tilsvarende findes der en særregel, hvis bygherren har krævet anvendelse af et bestemt eller tilsvarende materiale, som efterfølgende ikke kan fremskaffes i kontraktmæssig stand på grund af forhold, entreprenøren ikke burde have taget i betragtning ved aftalens indgåelse. Reglerne viser, hvorfor man ikke uden videre kan sige, at entreprenøren bærer enhver risiko for ethvert materiale, der indgår i arbejdet. Hvem der valgte materialet, hvad kontrakten foreskrev, og hvilke oplysninger der forelå, kan være afgørende.

Hvem bærer risikoen, hvis et materiale viser sig uegnet?

AB 18 har også en særlig regulering af den situation, hvor et materiale efterfølgende viser sig ikke at være egnet til det formål, det er anvendt til. Hvis entreprenøren havde frit materialevalg, foreligger der efter AB 18 ikke nødvendigvis en mangel, hvis entreprenøren kan godtgøre, at materialet efter byggetidens viden blev anset for egnet til formålet. Bestemmelsen tager dermed højde for den situation, hvor et materiale senere viser sig problematisk, selv om anvendelsen efter den daværende faglige viden blev anset for forsvarlig. Hvis bygherren derimod har krævet anvendelse af et bestemt eller tilsvarende materiale, foreligger der efter AB 18 heller ikke nødvendigvis en mangel hos entreprenøren som følge af materialets manglende egnethed, når entreprenøren har anvendt det foreskrevne materiale.

Det betyder ikke, at alle ansvarsspørgsmål dermed er afgjort. Der kan blandt andet opstå spørgsmål om entreprenørens oplysnings- og reaktionspligter, projektmaterialet og eventuelt rådgiveransvar. Det er derfor vigtigt at identificere, hvem der traf materialevalget, hvilken faglig viden der forelå på tidspunktet, og hvilke oplysninger projektets parter havde.

Ikke-gennemprøvede materialer og metoder kræver særlig opmærksomhed

Hvis entreprenøren ønsker at anvende materialer eller metoder, der ikke er gennemprøvede, pålægger AB 18 § 12 entreprenøren en særlig oplysningspligt. Entreprenøren skal skriftligt oplyse bygherren om anvendelsen og om eventuelle risici, medmindre anvendelsen er foreskrevet af bygherren. Bestemmelsen er vigtig i projekter, hvor der anvendes nye produkter, nye konstruktionsprincipper eller løsninger uden længere praktisk erfaring. At et produkt er nyt, betyder ikke nødvendigvis, at det er mangelfuldt. Men det ændrer den risikoprofil, som bygherren skal tage stilling til, og AB 18 kræver derfor transparens. Hvis et ikke-gennemprøvet produkt senere svigter, kan spørgsmålet om, hvem der foreslog løsningen, hvilke risici der blev oplyst, og hvem der traf det endelige valg, få stor betydning for ansvarsvurderingen.

Tilsikrede egenskaber har en særlig betydning

AB 18 § 47 fastslår, at arbejdet i alle tilfælde skal have de egenskaber, som ifølge aftalen må anses for tilsikret. En tilsikret egenskab er derfor noget andet end en almindelig forventning til arbejdet. Det kan eksempelvis være, hvis entreprenøren udtrykkeligt har påtaget sig, at en konstruktion skal kunne opfylde en bestemt ydeevne, kapacitet eller funktion. Hvis en sådan egenskab ikke er til stede, kan det få betydning både for selve mangelvurderingen og for et senere erstatningskrav. AB 18 § 53 knytter netop entreprenørens ansvar for følgeskader til blandt andet situationer, hvor manglen angår egenskaber, der efter aftalen må anses for tilsikrede.

Derfor bør formuleringer om funktion, kapacitet og garanti i entreprisekontrakten gennemgås grundigt. En formulering, som parterne opfatter som almindelig projektbeskrivelse, kan efter omstændighederne få en langt større juridisk betydning.

Projekteringsfejl kan også være mangler ved entreprenørens ydelse

Hvis entreprenøren efter aftalen selv har projekteringsansvar, omfatter AB 18’s begreb “arbejde” også den projektering, entreprenøren skal udføre. Det betyder blandt andet, at en mangel kan ligge i selve projekteringen og ikke kun i den fysiske udførelse.

Det er særligt relevant ved entreprenørprojektering under AB 18 og ved totalentreprise efter ABT 18, hvor totalentreprenøren varetager den væsentligste del af projekteringen. Her kan et byggeri være udført præcis som tegnet og alligevel være mangelfuldt, fordi den løsning, entreprenøren selv projekterede, ikke opfylder kontrakten. Hvis projekteringen derimod ligger hos bygherren og dennes rådgivere, kan ansvarsplaceringen være anderledes. En fysisk mangel ved byggeriet kan i så fald skyldes en fejl i projektmaterialet, som entreprenøren ikke selv bærer projekteringsansvaret for.

Derfor er spørgsmålet “Hvem projekterede løsningen?” ofte helt centralt i en mangelsag. Læs mere om AB 18, ABT 18 og ABR 18 og om rådgiveransvar i byggesager.

Entreprenøren har som udgangspunkt både ret og pligt til at afhjælpe

Hvis AB 18 gælder, har entreprenøren som udgangspunkt både en pligt og en ret til at afhjælpe mangler. Det gælder både mangler, der konstateres ved afleveringen, og mangler, som viser sig efterfølgende inden for mangelperioden. Princippet er vigtigt. Bygherren kan derfor normalt ikke straks bestille en anden entreprenør og sende regningen til den oprindelige entreprenør, blot fordi der er konstateret en mangel.

Den oprindelige entreprenør skal som udgangspunkt først have mulighed for selv at bringe ydelsen i kontraktmæssig stand. Afhjælpningsretten beskytter entreprenøren mod, at bygherren uden videre vælger en dyrere tredjemandsløsning, og den giver samtidig mulighed for, at problemet løses inden en større økonomisk tvist udvikler sig. For bygherren er det derfor vigtigt at følge den aftalte proces, også selv om tilliden til entreprenøren er blevet mindre.

Hvordan skal mangler ved afleveringen håndteres?

Hvis en mangel konstateres ved afleveringsforretningen, skal bygherren efter AB 18 skriftligt fastsætte en frist for afhjælpningen under hensyn til mangelens art, omfang og de øvrige forhold. Bygherren skal samtidig fastsætte tidspunktet for en afhjælpningsgennemgang under hensyn til, hvornår hovedparten af manglerne forventes afhjulpet. Ved afhjælpningsgennemgangen tager bygherren stilling til, om manglerne er blevet afhjulpet, og der udarbejdes en afhjælpningsprotokol med entreprenørens eventuelle bemærkninger.

Det er vigtigt, at afhjælpningsfristen er realistisk. En kosmetisk fejl og en større konstruktionsfejl kan ikke nødvendigvis håndteres inden for samme tidsrum. Omvendt bør bygherren heller ikke acceptere et afhjælpningsforløb uden klare tidsmæssige rammer. Uden en dokumenteret frist bliver det vanskeligere senere at fastslå, om entreprenøren har mistet sin afhjælpningsret.

Hvordan skal mangler, der opdages efter afleveringen, håndteres?

Mangler kan opstå eller blive opdaget længe efter aflevering. Efter AB 18 har entreprenøren som udgangspunkt i fem år efter afleveringen pligt og ret til at afhjælpe sådanne mangler. Bygherren kan imidlertid kun påberåbe sig manglen, hvis entreprenøren får skriftlig meddelelse inden rimelig tid efter, at manglen er eller burde være opdaget. Reglen gælder ikke på samme måde, hvis entreprenøren har gjort sig skyldig i et groft uforsvarligt forhold.

Der findes ikke én fast standardfrist på eksempelvis 7 eller 14 dage for enhver reklamation. “Rimelig tid” afhænger af forholdene. Men det er som regel risikabelt at vente unødigt. En reklamation bør beskrive det konstaterede forhold tilstrækkeligt klart, så entreprenøren kan identificere, hvad bygherren gør gældende, og få mulighed for at undersøge problemet. Hvis bygherren endnu ikke kender den præcise tekniske årsag, er det ikke nødvendigvis en grund til at vente. Det kan være tilstrækkeligt at reklamere over det konstaterede symptom og samtidig tage forbehold for den nærmere tekniske undersøgelse.

1-årseftersynet er ikke en frist for at gemme kendte mangler

Hvis en mangel opdages kort efter afleveringen, bør bygherren ikke vente med reklamationen til det formelle 1-årseftersyn. AB 18’s almindelige reklamationsregel gælder allerede fra det tidspunkt, hvor manglen er eller burde være opdaget. Entreprenøren kan i visse tilfælde udskyde selve afhjælpningen og gennemføre den sammen med afhjælpningen af mangler ved 1-årseftersynet, men kun hvis manglen ikke bliver værre som følge af udskydelsen, og udskydelsen ikke medfører ulempe for bygherren.

Det er altså entreprenørens mulighed for at samle visse afhjælpningsarbejder – ikke en ret for bygherren til at udskyde reklamationen.

Hvad sker der, hvis entreprenøren mener, at manglen er afhjulpet?

AB 18 indeholder en kort og vigtig frist, hvis bygherren fortsat mener, at en mangel består efter entreprenørens afhjælpningsforsøg. Hvis bygherren efter afhjælpningsgennemgangen, efter udløbet af den fastsatte afhjælpningsfrist eller efter entreprenørens meddelelse om, at afhjælpningen er gennemført, fortsat mener, at manglen ikke er afhjulpet, skal bygherren inden 10 arbejdsdage skriftligt meddele entreprenøren, hvilke mangler der fortsat påberåbes.

Den frist bør tages alvorligt.

Hvis bygherren reagerer korrekt, får bygherren efter AB 18 som udgangspunkt adgang til enten at lade de fortsat påberåbte mangler udbedre for entreprenørens regning eller kræve afslag i entreprisesummen. Der er dog endnu en nuance. Hvis entreprenøren faktisk har forsøgt at afhjælpe alle de tidligere påberåbte mangler, og de mangler, der fortsat består, kun udgør en mindre del, får entreprenøren efter AB 18 endnu en mulighed for at afhjælpe dem, hvis arbejdet iværksættes straks efter bygherrens meddelelse. Det er derfor ikke korrekt at sige, at entreprenørens afhjælpningsret altid ophører øjeblikkeligt efter ét mislykket forsøg.

Hvornår må bygherren få en anden entreprenør til at udbedre manglen?

Når entreprenørens afhjælpningsret efter reglerne er bortfaldet, kan bygherren efter AB 18 få adgang til at lade manglen udbedre for entreprenørens regning. Det betegnes i AB 18 som udbedringsgodtgørelse. Bygherren bør imidlertid sikre både den juridiske position og beviset, før tredjemandsarbejdet sættes i gang. Hvis den oprindelige konstruktion fjernes eller ændres, kan det efterfølgende være vanskeligt at bevise, hvordan forholdet faktisk så ud, hvad årsagen var, og hvor omfattende en nødvendig afhjælpning ville have været. Det kan derfor være relevant at sikre fotos, tekniske undersøgelser, prøver eller syn og skøn, inden udbedringen begynder.

I akutte situationer kan hensynet til at forhindre yderligere skade naturligvis gøre det nødvendigt at handle hurtigt. Her bør dokumentationen sikres så godt som muligt samtidig med de nødvendige skadebegrænsende tiltag.

Entreprenørens afhjælpningspligt er ikke ubegrænset

Entreprenøren skal som udgangspunkt afhjælpe mangler, men AB 18 indeholder også en proportionalitetsgrænse. Efter § 51 bortfalder både entreprenørens afhjælpningspligt og bygherrens adgang til at få manglen udbedret for entreprenørens regning, hvis afhjælpningen vil være forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter. Ved vurderingen skal der tages hensyn til bygherrens interesse i korrekt kontraktmæssig opfyldelse.

Der skal altså foretages en konkret afvejning.

Hvis en meget begrænset afvigelse kun kan fjernes ved at rive en stor og ellers velfungerende konstruktion ned og genopføre den til en meget høj pris, kan fuld fysisk afhjælpning efter omstændighederne være uproportional. Men høje afhjælpningsomkostninger er ikke i sig selv nok. Bygherrens interesse i netop den aftalte ydelse skal også vurderes. Selv hvis afhjælpningspligten bortfalder, bevarer bygherren efter AB 18 retten til et afslag i entreprisesummen.

Hvad er forskellen på udbedringsgodtgørelse og afslag?

Udbedringsgodtgørelse og afslag er to forskellige mangelsbeføjelser. Ved udbedringsgodtgørelse får bygherren efter de relevante betingelser dækket udgiften ved at lade en anden udbedre manglen, efter at entreprenørens afhjælpningsret er bortfaldet. Ved et afslag accepteres det derimod i praksis, at ydelsen forbliver mangelfuld, mens entreprisesummen reduceres økonomisk. Efter AB 18 beregnes afslaget som udgangspunkt som det beløb, det ville have kostet at udbedre manglen. Hvis afhjælpning er umulig eller afhjælpningspligten bortfalder på grund af uforholdsmæssige omkostninger, kan afslaget fastsættes skønsmæssigt.

Det betyder, at et afslag ikke nødvendigvis svarer præcist til den højeste tilbudspris på en udbedring. Valget mellem fysisk udbedring og økonomisk afslag bør vurderes ud fra mangelens karakter, bygherrens reelle interesse i korrekt opfyldelse og de konkrete omkostninger.

Afslag og erstatning er ikke det samme

Et afslag i entreprisesummen skal heller ikke forveksles med et erstatningskrav. Afslaget knytter sig til den mangelfulde ydelse og den reducerede kontraktmæssige værdi eller den sparede udbedringsomkostning. Erstatning vedrører derimod et yderligere tab, som manglen har forårsaget. Et eksempel kan være en mangelfuld installation, hvor selve installationen skal udbedres. Udgiften til at få installationen bragt i kontraktmæssig stand vedrører selve manglen. Hvis den mangelfulde installation samtidig forårsager en vandskade på andre dele af ejendommen, opstår der et særskilt spørgsmål om ansvar for følgeskaden.

Det er netop denne sondring, AB 18 § 53 regulerer.

Hvornår kan entreprenøren blive erstatningsansvarlig for følgeskader?

Efter AB 18 er entreprenøren erstatningsansvarlig for tab, der er en følge af mangler ved arbejdet, hvis manglerne skyldes fejl eller forsømmelse fra entreprenørens side, eller hvis manglerne vedrører egenskaber, som efter aftalen må anses for tilsikrede. Et erstatningskrav for følgeskade kræver dermed ikke blot, at arbejdet objektivt er mangelfuldt. Der skal også være grundlag for ansvar efter den bestemmelse, medmindre der foreligger en tilsikret egenskab. Det kan eksempelvis være relevant, hvis en forkert udført tagkonstruktion ikke alene skal bygges om, men også har forårsaget fugtskader på andre dele af ejendommen.

AB 18 begrænser samtidig entreprenørens ansvar ved at fastslå, at entreprenøren ikke er ansvarlig for driftstab, avancetab eller andet indirekte tab. Hvilke konkrete tabsposter der i en given sag skal kvalificeres som direkte eller indirekte tab, kan imidlertid kræve en konkret juridisk vurdering. Man bør derfor ikke automatisk kategorisere enhver økonomisk følgevirkning som enten dækket eller afskåret. Det konkrete aftalegrundlag kan desuden indeholde fravigelser eller yderligere ansvarsbegrænsninger.

Hvad gælder ved produktskader?

AB 18 indeholder en særskilt regulering af entreprenørens produktansvar. Hvis en skade skyldes en defekt ved et produkt, der indgår i bygge- og anlægsarbejdet, er entreprenørens produktansvar efter AB 18 som udgangspunkt begrænset til dækningen under den produktansvarsforsikring, som skal være tegnet efter standardvilkårene. AB 18 afskærer samtidig entreprenørens ansvar for driftstab, avancetab og andet indirekte tab som følge af en skade forårsaget af en defekt ved et produkt.

Produktansvar og almindeligt mangelansvar er imidlertid ikke nødvendigvis det samme spørgsmål. En defekt komponent kan både indebære en mangel ved entreprenørens kontraktmæssige ydelse og forårsage skade på andre genstande. Den konkrete kontrakt, forsikringsforholdene og skadens karakter bør derfor analyseres samlet.

Må bygherren tilbageholde betaling på grund af mangler?

Efter AB 18 kan bygherren udtrykkeligt tilbageholde et rimeligt beløb til sikkerhed for afhjælpning af mangler, der er påtalt ved afleveringen. Det betyder ikke, at bygherren frit kan tilbageholde hele den resterende entreprisesum, fordi der står enkelte mangler på afleveringsprotokollen. Beløbet skal være rimeligt i forhold til det krav, som tilbageholdelsen skal sikre. Hvis bygherren ønsker at tilbageholde betaling på grund af andre krav eller mangler, der er konstateret efter afleveringen, kan vurderingen bero på andre regler om tilbageholdelse og modregning og bør vurderes konkret. Betalingsspørgsmålet bør derfor holdes adskilt fra selve mangelvurderingen. Læs mere om betaling, tilbageholdelse og sikkerhedsstillelse.

Mangler kan påvirke entreprenørgarantien

Mangler har også direkte betydning for entreprenørens sikkerhedsstillelse. Efter AB 18 nedskrives entreprenørens sikkerhed som udgangspunkt fra 10 % til 2 % ét år efter afleveringen. Hvis bygherren inden dette tidspunkt skriftligt har reklameret over mangler, sker nedskrivningen efter standardreglerne først, når manglerne er afhjulpet. Sikkerheden ophører tilsvarende som udgangspunkt fem år efter afleveringen. Også her kan en skriftlig reklamation, der er fremsat inden fristen, udskyde ophøret, indtil de relevante mangler er afhjulpet.

Bygherren bør derfor ikke kun tænke på reklamationen som et spørgsmål om selve mangelkravet. Tidspunktet og dokumentationen kan også være afgørende for garantien. Hvis parterne bliver uenige om udbetaling, nedskrivning eller ophør af sikkerheden, har AB-systemet en særlig proces om beslutning om stillet sikkerhed. Læs mere om entreprenørgaranti og garantitræk.

Kan bygherren gøre et direkte krav gældende mod en underentreprenør eller leverandør?

Ja, under særlige betingelser. Det er et vigtigt, men ofte overset element i AB 18. Hvis det må anses for godtgjort, at bygherren ikke eller kun med stor vanskelighed kan gennemføre et mangelkrav mod sin egen entreprenør, giver AB 18 § 8 mulighed for, at bygherren kan gøre et direkte krav gældende mod entreprenørens underentreprenør eller leverandør, hvis den pågældendes ydelse lider af den samme mangel.

Det kan eksempelvis få betydning, hvis hovedentreprenøren er gået konkurs eller på anden måde ikke reelt kan opfylde mangelkravet. Det direkte krav er imidlertid ikke ubegrænset. Efter AB 18 er kravet undergivet de begrænsninger, der følger både af kontrakten mellem bygherren og entreprenøren og af kontrakten mellem entreprenøren og underentreprenøren eller leverandøren. Det gælder blandt andet ansvarsfraskrivelser og ansvarsbegrænsninger.

Bestemmelsen indeholder desuden særlige regler om forholdet til krav uden for kontrakt og om forsætlige eller groft uagtsomme forhold. Et direkte krav er derfor ikke blot et spørgsmål om at “springe entreprenøren over”. Hele kontraktkæden skal undersøges.

AB 18 stiller også krav til leverandøransvaret for materialer

AB 18 § 12 indeholder som udgangspunkt krav om, at materialer og andre leverancer til arbejdet leveres med fem års leverandøransvar for mangler ved leverancen. Perioden regnes fra afleveringen af arbejdet, men leverandørens ansvar begrænses efter standardreglen, så det senest ophører seks år efter levering til lager eller videresalg.

Leverandøren skal desuden som udgangspunkt have anerkendt, at bygherren under betingelserne i § 8 kan gøre direkte mangelkrav gældende mod leverandøren. Der gælder dog undtagelser, blandt andet hvis kravet vil medføre en betydelig merudgift eller væsentlig forsinkelse for entreprenøren, eller hvis kontrollen ved mindre leverancer vil være uforholdsmæssigt besværlig. Bestemmelsen er især relevant ved væsentlige materialeleverancer, hvor en produktfejl først kan vise sig efter længere tids anvendelse.

Hvad hvis manglen skyldes rådgiverens projektering?

Ikke alle mangler ved det færdige byggeri er entreprenørens ansvar. Hvis entreprenøren har udført arbejdet i overensstemmelse med bygherrens projekt, men projektet indeholder en fejl, kan ansvaret efter omstændighederne ligge hos den arkitekt, ingeniør eller anden tekniske rådgiver, der havde ansvaret for projekteringen. Der kan også være delt ansvar. En rådgiver kan have projekteret forkert, mens entreprenøren samtidig burde have reageret på en åbenlys fejl eller et problem, der viste sig under udførelsen.

Ved totalentreprise er situationen igen anderledes, fordi totalentreprenøren typisk har et betydeligt projekteringsansvar efter ABT 18. Det er derfor vigtigt at fastlægge projekteringsgrænserne, før ansvaret placeres. Læs mere om rådgiveransvar, projekteringsfejl og ABR 18.

Hvordan dokumenterer man en mangel?

En mangelsag er kun så stærk som dokumentationen. Relevant materiale kan blandt andet være entreprisekontrakten, tegninger og beskrivelser, entreprenørens tilbud, kvalitetssikringsmateriale, fotos og video, byggemødereferater, afleverings- og afhjælpningsprotokoller, 1- og 5-årseftersyn, reklamationer, tekniske rapporter, korrespondance og oplysninger om tidligere reparationer. Dokumentationen bør ikke kun vise, at noget er gået galt. Den bør så vidt muligt belyse, hvordan forholdet så ud, før det blev ændret eller udbedret, hvornår problemet blev konstateret, hvordan det udviklede sig, og hvilke forklaringer parterne gav på tidspunktet.

Hvis en mangel udvikler sig hurtigt eller skal åbnes op for undersøgelse, bør bygherren og entreprenøren overveje, hvordan beviset sikres, før konstruktionen forandres. En teknisk rapport fra en ensidigt engageret rådgiver kan være værdifuld, men den er ikke nødvendigvis en erstatning for et formelt syn og skøn, hvis tvisten senere skal afgøres ved voldgift eller domstolene.

Læs også om beviser og bevisbyrde i civile tvister.

Reagér før beviset forsvinder

Det er særligt vigtigt at tænke på beviset, hvis manglen skal udbedres hurtigt. En utæt konstruktion kan eksempelvis kræve øjeblikkelig indgriben for at forhindre yderligere vandskade. Men når konstruktionen først er revet op, materialer er smidt ud og løsningen er bygget om, kan det være vanskeligt senere at fastslå den oprindelige årsag. Derfor bør der så vidt muligt ske en grundig dokumentation inden udbedringen: fotos, video, opmålinger, prøver, registrering af de enkelte lag og materialer og eventuelt deltagelse af begge parters tekniske rådgivere. Ved større krav kan det være nødvendigt at overveje isoleret bevisoptagelse og syn og skøn før den permanente udbedring.

Samtidig må behovet for bevis ikke føre til, at en skade unødigt får lov at udvikle sig. Parterne har også en almindelig interesse i at begrænse tabet.

Hvor længe kan mangler gøres gældende efter AB 18?

AB 18 § 55 indeholder som udgangspunkt en femårig ydergrænse for bygherrens mangelkrav mod entreprenøren regnet fra arbejdets aflevering. Det er imidlertid væsentligt mere nuanceret end formuleringen “entreprenøren hæfter i fem år”.

Hvis entreprenøren har afhjulpet en mangel, som bygherren har reklameret over, begynder der efter AB 18 en ny frist for krav som følge af netop den pågældende mangel. Den nye periode regnes fra afslutningen af afhjælpningen, men kan ikke løbe længere end tre år efter udløbet af den oprindelige femårsperiode. For løsøregenstande og inventar, som ikke er særligt tilpasset eller fast monteret, er standardfristen efter AB 18 kun to år. Og bestemte mangelkrav kan bevares ud over de almindelige perioder. Det gælder blandt andet, hvis entreprenøren har påtaget sig at indestå for ydelsen i længere tid, hvis det ved afleveringen konstateres, at den aftalte kvalitetssikring har svigtet væsentligt, eller hvis entreprenøren har udvist et groft uforsvarligt forhold. Derfor bør fristspørgsmålet altid vurderes konkret.

Femårsfristen er ikke det samme som den almindelige forældelsesfrist

AB 18’s mangelperiode skal desuden ses i sammenhæng med Forældelsesloven. Efter Forældelsesloven er den almindelige forældelsesfrist som udgangspunkt tre år. Hvis fordringshaveren ikke kendte eller burde kende kravet eller den ansvarlige, kan fristens begyndelsestidspunkt blive udskudt efter lovens regler. Det betyder, at et mangelkrav kan være omfattet af flere forskellige tidsmæssige regelsæt samtidig. Det er ikke nødvendigvis tilstrækkeligt at konstatere, at der endnu ikke er gået fem år siden afleveringen.

Der kan også være behov for at afbryde forældelsen. En almindelig reklamation over en mangel er ikke nødvendigvis det samme som en gyldig afbrydelse af den civilretlige forældelse. Ved større krav bør forældelsesspørgsmålet derfor afklares tidligt – særligt hvis parterne har været i langvarige forhandlinger eller flere afhjælpningsforsøg har fundet sted. Læs Forældelsesloven på Retsinformation.

Kvalitetssikring kan få betydning efter fem år

AB 18 giver den aftalte kvalitetssikring en særlig betydning. Hvis det ved afleveringen konstateres, at den aftalte kvalitetssikring har svigtet væsentligt, er mangelkrav omfattet af en undtagelse til de almindelige ophørsfrister i § 55. Det betyder ikke, at enhver manglende kontrolseddel automatisk forlænger entreprenørens ansvar. Bestemmelsen taler om et væsentligt svigt i den aftalte kvalitetssikring, som konstateres ved afleveringen. Men ved projekter, hvor kvalitetssikringen er afgørende for eksempelvis skjulte konstruktioner, brandforhold, vådrum eller andre arbejder, der efterfølgende ikke længere kan inspiceres, kan manglende eller utilstrækkelig kvalitetssikring få stor bevismæssig og juridisk betydning. Kvalitetssikring bør derfor ikke kun ses som afleveringsdokumentation. Den er en del af selve entreprenørens kontraktmæssige ydelse efter AB 18.

Kan en mangel føre til ophævelse?

Efter afleveringen vil mangler typisk blive håndteret gennem reglerne om afhjælpning, udbedringsgodtgørelse, afslag og eventuel erstatning. Men alvorlige kvalitetsproblemer kan få betydning allerede under udførelsen. AB 18 giver bygherren mulighed for efter skriftligt påkrav at ophæve entrepriseaftalen i visse væsentlige misligholdelsessituationer. Det gælder blandt andet, hvis det udførte arbejde er af en sådan kvalitet, at bygherren har grund til at antage, at entreprenøren ikke vil være i stand til at fuldføre arbejdet uden væsentlige mangler.

Betingelserne for ophævelse er strenge, og en uberettiget ophævelse kan udløse betydelige krav mod bygherren. En række fejl eller bekymringer om kvaliteten er derfor ikke i sig selv tilstrækkeligt til at ophæve. Læs mere om ophævelse af entreprisekontrakt.

Mangler i ejer- og andelsboligforeningers byggesager

Mangler kan få særlig stor betydning i boligforeningers byggeprojekter, fordi de ofte vedrører fælles bygningsdele med lang forventet levetid: tag, facader, altaner, vinduer, stigstrenge, faldstammer, kældre og tekniske installationer. For bestyrelsen er det vigtigt at sikre, at mangler ikke alene bliver håndteret teknisk af rådgiveren, men også juridisk korrekt. Det bør være klart, hvem der reklamerer på foreningens vegne, hvem der følger op på afhjælpningen, hvordan eventuelle tilbagehold håndteres, og hvordan fristerne ved 1- og 5-årseftersyn overvåges.

Bestyrelsen bør også være opmærksom på forholdet mellem den udførende entreprenør og den tekniske rådgiver. Hvis en skade skyldes projekteringen, kan et krav mod entreprenøren være utilstrækkeligt eller forkert rettet. Omvendt kan rådgiveren ikke uden videre gøres ansvarlig for en udførelsesfejl hos entreprenøren. I nogle sager kan flere aktører have bidraget til samme skade. Derfor kan det være en fordel at tænke entrepriseret, rådgiveransvar, foreningsret og den praktiske byggesagsadministration sammen fra begyndelsen.

Når mangelsagen udvikler sig til en tvist

En større mangelsag kan hurtigt udvikle sig til en kompleks tvist med flere tekniske og juridiske spørgsmål på samme tid. Parterne kan være uenige om, hvad der var aftalt, om der overhovedet foreligger en mangel, hvad årsagen er, hvem der projekterede løsningen, om entreprenøren fik mulighed for at afhjælpe, om den foreslåede udbedring er tilstrækkelig, og hvor meget et eventuelt økonomisk krav udgør. I sådanne sager bør man ikke begynde med at sætte ét stort beløb på kravet. Først bør selve ansvarsgrundlaget struktureres.

Det indebærer typisk en gennemgang af kontrakten, projektmaterialet, afleverings- og mangeldokumentationen, reklamationerne, de tekniske undersøgelser og de relevante tidsfrister. Derefter kan det vurderes, om sagen bør søges løst ved forhandling og forlig, om der først skal gennemføres syn og skøn, eller om sagen skal behandles som en entreprisetvist ved Voldgiftsnævnet eller på anden måde efter aftalegrundlaget.

Sådan hjælper ØENS ved mangler i byggeriet

Hos ØENS hjælper vi både bygherrer, entreprenører, rådgivere og boligforeninger med mangelsager. Vi begynder med at fastslå, hvad aftalen krævede, og hvilken aktør der havde ansvaret for den relevante ydelse. Derefter ser vi på den tekniske dokumentation, reklamationen, afhjælpningsforløbet og de økonomiske konsekvenser.

For bygherren kan opgaven blandt andet være at formulere en rettidig reklamation, sikre entreprenørens afhjælpningsfrist, vurdere om afhjælpningen er tilstrækkelig, håndtere tilbageholdelse og garanti eller sikre beviset før en udbedring.

For entreprenøren kan det være nødvendigt at vurdere, om det påberåbte forhold overhovedet udgør en mangel, om årsagen ligger uden for entreprenørens ansvar, om entreprenøren fortsat har afhjælpningsret, eller om bygherrens økonomiske krav er opgjort korrekt. Hvis sagen kræver teknisk sagkundskab, hjælper vi også med syn og skøn og den efterfølgende håndtering af en eventuel entreprisetvist.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om mangler ved byggeri

Forsinkelse i et byggeprojekt kan få store økonomiske konsekvenser, men en overskredet tidsplan betyder ikke automatisk, at entreprenøren er ansvarlig.

Før der kan kræves dagbod eller erstatning, skal det blandt andet afklares, hvilken frist der faktisk gælder, hvorfor arbejdet er blevet forsinket, om den pågældende årsag har påvirket projektets færdiggørelse, og om entreprenøren har ret til tidsfristforlængelse.

For bygherren kan en forsinkelse betyde udskudt ibrugtagning, ekstra rådgiver- og finansieringsomkostninger, problemer med efterfølgende arbejder eller krav fra andre aktører. For entreprenøren kan forsinkelsen føre til dagbod eller erstatningskrav og samtidig medføre betydelige ekstra omkostninger til byggeplads, bemanding og forlænget udførelsestid. Derfor bør tid, ansvar og økonomi vurderes samlet.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi bygherrer, entreprenører, tekniske rådgivere samt ejer- og andelsboligforeninger om forsinkelse, tidsfristforlængelse, dagbod og forcering. Vi gennemgår entreprisekontrakten, tidsplanerne, ændringer, varslinger og den faktiske fremdrift for at fastslå, hvem der bærer risikoen, og hvilke krav der kan gøres gældende.

Kontakt en advokat om forsinkelse eller dagbod

Hvornår er entreprenøren forsinket?

Udgangspunktet er den tidsplan, parterne har aftalt. Det skal derfor først fastslås, hvornår entreprenørens arbejde skulle begynde og være afsluttet, og om der er aftalt bindende mellemfrister undervejs. I en sag efter AB 18 kan hovedtidsplanen, entreprenørens arbejdsplan og den løbende detailtidsplan alle få betydning for vurderingen.

Hvis en aftalt frist ikke kan overholdes, foreligger der tidsmæssigt en forsinkelse. Men det er ikke nødvendigvis det samme som en ansvarspådragende forsinkelse. AB 18 § 40 fastslår netop, at det er den forsinkelse, som ikke giver entreprenøren ret til tidsfristforlængelse, der er ansvarspådragende.

Det juridiske spørgsmål er derfor normalt ikke kun: “Blev byggeriet afleveret for sent?” Det er snarere: “Hvilken afleveringsfrist gjaldt efter eventuelle tidsfristforlængelser, og hvorfor kunne den ikke overholdes?”

Det er en helt afgørende sondring. En entreprenør kan eksempelvis afslutte arbejdet to måneder senere end den oprindelige dato uden at være ansvarlig for hele perioden, hvis en del af forsinkelsen skyldes forhold, der giver ret til tidsfristforlængelse.

Læs AB 18 på Retsinformation.

Hovedtidsplanen er det juridiske udgangspunkt

Hvis AB 18 anvendes, skal bygherrens udbudsmateriale indeholde en hovedtidsplan. Den skal blandt andet angive start- og sluttidspunktet for arbejdet, eventuelle afgørende mellemfrister, sædvanlige vejrligsspilddage, væsentlige begrænsninger i entreprenørens rådighed over byggepladsen samt en række andre centrale aktiviteter i projektet.

Tidsplanen er derfor ikke kun et praktisk projektstyringsværktøj. Den er en del af aftalegrundlaget og danner udgangspunkt for vurderingen af, om en part er forsinket.

Under byggeriet bliver hovedtidsplanen suppleret af mere detaljerede planer. Entreprenøren skal efter AB 18 udarbejde en arbejdsplan, og bygherren skal på baggrund af blandt andet arbejdsplanerne udarbejde en detailtidsplan. Planerne skal løbende opdateres, når projektets forudsætninger ændrer sig.

Det er vigtigt i en senere tvist. Hvis den oprindelige tidsplan ikke længere afspejler det faktiske projekt, men aldrig er blevet opdateret, kan det blive betydeligt vanskeligere at dokumentere, hvilke aktiviteter der reelt blev forsinket, og hvilken betydning forsinkelsen havde for den endelige aflevering.

Tidsfristforlængelse kræver mere end en forsinkende begivenhed

Hvis entreprenøren kræver tidsfristforlængelse, er det ikke tilstrækkeligt blot at pege på, at en bestemt hændelse er indtruffet. Entreprenøren skal også kunne dokumentere eller sandsynliggøre, at hændelsen faktisk har forsinket arbejdet.

Det kaldes ofte spørgsmålet om årsagssammenhæng eller den kritiske vej.

Hvis en bygherre eksempelvis leverer en tegning 14 dage for sent, betyder det ikke automatisk, at entreprenøren har krav på 14 dages tidsfristforlængelse. Hvis entreprenøren på grund af andre aktiviteter alligevel ikke skulle have anvendt tegningen i den pågældende periode, kan den forsinkede levering have haft begrænset eller ingen betydning for projektets sluttidspunkt.

Omvendt kan en relativt kort forsinkelse af én kritisk aktivitet påvirke en lang række efterfølgende aktiviteter og dermed flytte den endelige aflevering.

AB-systemets bemærkninger lægger netop til grund, at entreprenøren har bevisbyrden for sin ret til tidsfristforlængelse og skal kunne vise sammenhængen mellem den påberåbte hændelse og den faktisk indtrådte forsinkelse. Derfor kan både den oprindelige tidsplan, opdaterede planer og den faktiske fremdrift blive afgørende.

Hvornår har entreprenøren ret til tidsfristforlængelse efter AB 18?

AB 18 § 39 indeholder fem centrale kategorier af forhold, der kan give entreprenøren ret til tidsfristforlængelse. Det gælder for det første ændringer i arbejdet, som bygherren kræver. For det andet gælder det bygherrens egne forhold eller en anden entreprenørs forsinkelse. For det tredje nævnes blandt andet krig, usædvanlige naturbegivenheder, brand, strejke, lockout, blokade, hærværk og tilsvarende forhold, der opstår uden entreprenørens skyld, og som entreprenøren ikke er herre over. For det fjerde kan usædvanligt vejrlig give ret til yderligere tid. Endelig kan visse offentlige påbud eller forbud, som ikke skyldes entreprenørens forhold, give ret til tidsfristforlængelse.

Det er ikke tilstrækkeligt, at en af disse begivenheder kan konstateres. Begivenheden skal have forsinket arbejdets udførelse, og entreprenøren skal samtidig søge forsinkelsen undgået eller begrænset ved de dispositioner, som med rimelighed kan kræves.

Reglen om tabsbegrænsning betyder eksempelvis, at entreprenøren ikke nødvendigvis kan forholde sig passivt til et problem og derefter kræve hele den efterfølgende forsinkelse godskrevet. Hvis det med rimelige dispositioner er muligt at omlægge arbejdet eller på anden måde begrænse tidsvirkningen, kan det få betydning for kravet.

Bygherrens ændringer kan give entreprenøren mere tid

En af de mest almindelige årsager til tidsfristforlængelse er ændringer i projektet. Hvis bygherren kræver et ekstraarbejde eller en ændring, kan det ikke kun påvirke entreprisesummen. Ændringen kan også give entreprenøren ret til en senere afleveringsfrist.

Det er vigtigt, at de to krav håndteres hver for sig. At bygherren accepterer, at et arbejde skal betales som ekstraarbejde, betyder ikke nødvendigvis, at bygherren samtidig har accepteret entreprenørens krav på eksempelvis tre ugers tidsfristforlængelse.

Entreprenøren bør derfor beskrive den tidsmæssige konsekvens særskilt. Ved større ændringer bør det så vidt muligt fremgå, hvilke aktiviteter der påvirkes, hvorfor ændringen kræver ekstra tid, og hvordan den påvirker projektets samlede tidsplan.

Omvendt bør bygherren ikke godkende eller afvise et tidskrav uden at vurdere dets faktiske tidsmæssige konsekvens. En ændring kan være betydelig økonomisk uden at påvirke den kritiske vej – og den kan være relativt beskeden økonomisk, men stadig blokere en aktivitet, som er afgørende for hele projektets fremdrift.

Hvad er bygherreforsinkelse?

Forsinkelsen kan skyldes bygherrens egne forhold. Det kan eksempelvis være, at nødvendige beslutninger eller projektoplysninger kommer for sent, at entreprenøren ikke får den aftalte adgang til byggepladsen, at bygherren kræver ændringer, eller at en anden entreprenør, som bygherren har kontrakt med, forsinker et arbejde, som entreprenøren er afhængig af.

I disse situationer kan entreprenøren efter AB 18 have ret til tidsfristforlængelse. Men spørgsmålet om ekstra tid og spørgsmålet om økonomisk kompensation er ikke det samme.

Det er en vigtig pointe. En entreprenør kan have ret til at få flyttet sin afleveringsfrist uden samtidig at have krav på alle sine økonomiske konsekvenser. Omvendt kan visse bygherreforhold give entreprenøren både ekstra tid og et økonomisk krav.

Hvad kan entreprenøren kræve økonomisk ved bygherrens forsinkelse?

AB 18 § 43 opdeler bygherrens økonomiske ansvar efter årsagen til forsinkelsen. Hvis forsinkelsen skyldes et forhold hos bygherren, hvor bygherren har udvist fejl eller forsømmelse, eller en anden entreprenørs eller aftaleparts ansvarspådragende forsinkelse, skal bygherren som udgangspunkt betale entreprenøren erstatning for det lidte tab.

Hvis forsinkelsen derimod eksempelvis skyldes en bygherrekrævet ændring, bygherrens forhold uden fejl eller forsømmelse, en anden entreprenørs forsinkelse uden ansvar eller visse offentlige påbud, har entreprenøren efter AB 18 en mere begrænset ret til erstatning. Entreprenøren kan her ikke kræve erstatning for den fortjeneste, som entreprenøren mister ved ikke at kunne udføre andre arbejder i forsinkelsesperioden, eller lignende videregående tab.

Ved en tredje kategori – blandt andet de ekstraordinære begivenheder og det usædvanlige vejrlig, der er omfattet af § 43, stk. 3 – har entreprenøren efter AB 18 ikke ret til erstatning for forsinkelsen, selv om der kan være ret til tidsfristforlængelse.

Det viser, hvorfor “tid” og “penge” skal vurderes hver for sig. En ret til tidsfristforlængelse er ikke i sig selv ensbetydende med et fuldt økonomisk krav.

Skal entreprenøren varsle forsinkelsen?

Ja, hvis AB 18 gælder. Entreprenøren har faktisk to beslægtede meddelelsesforpligtelser.

Hvis entreprenøren indser, at der vil indtræde forsinkelse, skal entreprenøren snarest muligt give bygherren skriftlig meddelelse om det. Hvis entreprenøren samtidig mener at have krav på tidsfristforlængelse, skal entreprenøren snarest muligt give bygherren skriftlig meddelelse om den krævede tidsfristforlængelse og årsagen.

Det er derfor ikke optimalt blot at skrive i et byggemødereferat: “Vi er forsinkede.” Et brugbart varsel bør gøre det klart, hvilket forhold entreprenøren påberåber sig, og at entreprenøren mener, at forholdet giver ret til yderligere tid.

Hvor meget tidsfristforlængelse der kræves, kan ikke altid opgøres præcist med det samme. Men entreprenøren bør ikke af den grund vente med at varsle selve kravet, indtil hele tidsvirkningen kan beregnes.

Bygherren bør tilsvarende reagere på kravet. Efter AB 18 henviser § 39 til ændringsreglernes svarmekanisme, hvorefter modparten skal tage stilling til kravet og begrunde et eventuelt afslag.

Bygherren har også en varslingspligt

Varslingsreglerne går begge veje. AB 18 § 42 regulerer bygherrens ret til tidsfristforlængelse og pålægger også bygherren at reagere, hvis bygherren indser, at der vil indtræde forsinkelse.

Hvis bygherren mener at have krav på forlængelse af en tidsfrist, skal bygherren ligeledes snarest muligt give entreprenøren skriftlig meddelelse om den krævede tidsfristforlængelse og årsagen.

Det er relevant, fordi byggeprojektets tidsmæssige forpligtelser ikke kun vedrører entreprenørens aflevering. Bygherren kan eksempelvis have frister for leverancer, beslutninger, projektmateriale eller andre ydelser, som entreprenørens arbejde afhænger af.

En god tidsstyring kræver derfor, at begge parter løbende gør opmærksom på forsinkelser og de forventede konsekvenser.

Kan dårligt vejr give tidsfristforlængelse?

Ja, men ikke almindeligt dårligt vejr.

Efter AB 18 § 39 kan blandt andet nedbør, lav temperatur, stærk vind eller andet vejrlig give entreprenøren ret til tidsfristforlængelse, når vejret faktisk forhindrer eller forsinker arbejdet og forekommer i væsentligt større omfang, end det er sædvanligt for den pågældende årstid og egn.

AB 18 forudsætter samtidig, at hovedtidsplanen angiver antallet af sædvanlige spilddage, som er indregnet på grund af vejrlig. Hensigten er netop, at det forventelige danske vejr skal være tænkt ind i projektets almindelige tidsplan.

Entreprenøren bør derfor registrere de konkrete vejrligsspilddage og kunne dokumentere både vejret og dets faktiske betydning for den relevante aktivitet. Det er ikke nødvendigvis tilstrækkeligt at fremlægge en vejrhistorik, som viser kraftig regn, hvis arbejdet på det pågældende tidspunkt foregik indendørs og ikke blev påvirket.

Det samme gælder omvendt: Vejrlig, der objektivt set ikke ser ekstremt ud, kan have stor betydning for en bestemt aktivitet, men tidsfristforlængelsen efter AB 18 kræver fortsat, at betingelserne i bestemmelsen er opfyldt.

Hvad er force majeure-lignende forsinkelse efter AB 18?

AB 18 § 39 nævner blandt andet krig, usædvanlige naturbegivenheder, brand, strejke, lockout, blokade og hærværk samt tilsvarende forhold, der opstår uden entreprenørens skyld, og som entreprenøren ikke er herre over.

Det afgørende er derfor ikke alene, om en begivenhed i daglig tale kan beskrives som “force majeure”. Man bør vurdere den konkrete hændelse efter aftalegrundlaget og bestemmelsens betingelser og derefter undersøge, om den faktisk forsinkede entreprenørens arbejde.

Der kan også være særlige fravigelser eller force majeure-bestemmelser i entreprisekontrakten, som ændrer standardreglerne. Det er derfor risikabelt at vurdere en større ekstraordinær hændelse alene ud fra overskriften “force majeure”.

Offentlige påbud og forbud kan påvirke tidsfristen

AB 18 giver også entreprenøren ret til tidsfristforlængelse ved offentlige påbud eller forbud, når de ikke skyldes entreprenørens egne forhold.

Det kan eksempelvis få betydning, hvis en myndighed under projektet træffer en beslutning, som faktisk forhindrer eller forsinker udførelsen. Men heller ikke her er enhver myndighedsmæssig forsinkelse automatisk bygherrens risiko.

Hvis påbuddet eksempelvis skyldes entreprenørens egen ulovlige eller mangelfulde udførelse, er bestemmelsens betingelse ikke opfyldt på samme måde.

Ved myndighedsforhold bør det derfor undersøges, hvem der efter kontrakten havde ansvaret for den relevante myndighedshåndtering, hvad der udløste myndighedens reaktion, og hvilken konkret betydning den fik for projektets fremdrift.

Hvornår kan bygherren kræve dagbod?

Dagbod er en på forhånd aftalt økonomisk sanktion ved en bestemt ansvarspådragende forsinkelse. Fordelen for bygherren er, at dagboden fastlægger den økonomiske konsekvens af forsinkelsen uden en almindelig opgørelse af det konkrete tab. Men AB 18 stiller til gengæld klare krav til, hvordan dagbodsordningen skal være aftalt og håndteret.

Efter AB 18 § 40, stk. 4, udløser overskridelsen af en frist kun krav på dagbod, hvis tre betingelser er opfyldt: Fristen og dagboden skal klart fremgå af aftalen, overskridelsen af fristen – som den eventuelt er blevet ændret ved tidsfristforlængelse – skal løbende være noteret, og bygherren skal i rimelig tid efter at være blevet bekendt med, at fristen vil blive overskredet, meddele entreprenøren, at dagbod vil blive krævet og fra hvilket tidspunkt.

Dagbod bør derfor ikke behandles som et automatisk beløb, der først regnes ud efter afleveringen. Bygherren skal håndtere sit krav, mens forsinkelsen udvikler sig.

Hvordan beregnes dagbod efter AB 18?

Dagbodsbeløbet skal fremgå af parternes aftale. Hvis dagboden er fastsat som en brøkdel af entreprisesummen pr. dag, følger det af AB 18, at den beregnes af entreprisesummen uden moms pr. påbegyndt arbejdsdag.

Dagboden løber efter standardbestemmelsen, indtil entreprenøren har færdiggjort arbejdet og færdigmeldt det, og den forfalder til betaling på færdiggørelsestidspunktet ifølge entreprenørens færdigmelding.

Det konkrete aftalegrundlag kan naturligvis indeholde andre eller mere detaljerede regler, og det bør altid kontrolleres, hvilket beløb, hvilken frist og hvilken beregningsmetode parterne faktisk har aftalt.

Kan bygherren kræve dagbod for en mellemfrist?

Ja, men AB 18 begrænser muligheden.

En mellemfrist er en frist for færdiggørelsen af en bestemt del eller aktivitet før den endelige aflevering. Efter AB 18 kan der kun kræves dagbod for overskridelse af en mellemfrist, hvis fristen er fastsat for at sikre færdiggørelsen af en aktivitet, der er afgørende for byggeprocessen eller andre væsentlige forhold.

Det er derfor ikke hensigtsmæssigt at gøre enhver dato i en detaljeret tidsplan dagbodsbelagt. En dagbodsbelagt mellemfrist bør knytte sig til noget, der reelt har væsentlig betydning.

Det kan eksempelvis være nødvendigt, at én entreprenør færdiggør en aktivitet, før en anden entreprenør kan påbegynde sit arbejde, eller at en bestemt del af ejendommen skal være klar til en kritisk aktivitet.

Allerede ved udarbejdelsen af entreprisekontrakten bør det derfor overvejes nøje, hvilke frister der faktisk skal have dagbodskonsekvenser.

Kan bygherren både kræve dagbod og almindelig erstatning?

Hvis der er fastsat dagbod eller andre særlige sanktionsbestemmelser for forsinkelsen, fastslår AB 18 § 40, at der ikke kan rejses yderligere erstatningskrav for forsinkelsen herudover.

Dagboden fungerer dermed som den aftalte sanktion for den forsinkelse, den vedrører.

Hvis der ikke er fastsat dagbod eller anden særlig sanktion, opgøres bygherrens tab efter dansk rets almindelige regler. I den situation skal bygherren kunne dokumentere et erstatningsberettiget tab og de øvrige almindelige betingelser for et erstatningskrav.

Det er derfor ikke givet, at en høj dagbod altid er bedre for bygherren, eller at en entreprenør altid står dårligere med en dagbodsklausul. Dagboden giver en forudbestemt økonomisk konsekvens, men begrænser samtidig muligheden for at kræve yderligere erstatning for den samme forsinkelse.

Hvad er forcering?

Forcering betyder, at entreprenøren intensiverer eller omlægger arbejdet for at indhente en tidsmæssig forskydning. Det kan eksempelvis ske ved ekstra bemanding, overarbejde, ændrede arbejdsgange eller andre tiltag, der øger produktionshastigheden.

Efter AB 18 § 41 kan entreprenøren kræve betaling for forcering, hvis forceringen udføres efter aftale med bygherren. Entreprenøren kan også efter bestemmelsens særlige regel have krav på betaling, hvis bygherren med urette gør gældende, at entreprenøren er i ansvarspådragende forsinkelse, og entreprenøren forcerer for at sikre sig mod konsekvenserne heraf.

I sidstnævnte situation skal entreprenøren, inden forceringen påbegyndes, skriftligt meddele bygherren, at entreprenøren anser sig for berettiget til betaling for forceringen. Entreprenørens betalingskrav kan samtidig nedsættes, hvis det må anses for urimeligt.

Forcering bør derfor ikke iværksættes på baggrund af en løs diskussion på et byggemøde. Årsagen, den ønskede effekt, de planlagte tiltag og de forventede omkostninger bør dokumenteres så klart som muligt, før udgifterne løber.

En uberettiget afvisning af tidsfristforlængelse kan blive dyr

For bygherren er der en reel risiko ved kategorisk at afvise et berettiget krav på tidsfristforlængelse og samtidig fastholde en oprindelig afleveringsdato under trussel om dagbod.

Hvis entreprenøren faktisk har ret til tidsfristforlængelse, men forcerer for at undgå den dagbod eller anden sanktion, som bygherren uberettiget gør gældende, kan entreprenøren efter AB 18 § 41 efter omstændighederne få et selvstændigt krav på betaling for forceringen.

Det betyder ikke, at bygherren skal acceptere ethvert tidskrav. Tværtimod bør kravene prøves kritisk. Men vurderingen bør være baseret på kontrakten, tidsplanen og den dokumenterede årsagssammenhæng – ikke alene på et kommercielt ønske om at fastholde den oprindelige dato.

Hvad er parallelle forsinkelser?

I større byggeprojekter kan flere forsinkende forhold opstå samtidig. Entreprenøren kan eksempelvis være bagud med sin egen produktion på samme tidspunkt, som bygherren leverer et kritisk projektmateriale for sent. Det betegnes ofte som parallelle eller samtidige forsinkelser.

AB 18 indeholder ikke en særskilt bestemmelse, der giver ét enkelt standardsvar på alle sådanne situationer. Spørgsmålet kan være juridisk komplekst, og voldgiftspraksis viser, at vurderingen afhænger af de konkrete forsinkelsesårsager og deres betydning for den samlede fremdrift.

Det er derfor vigtigt ikke blot at konstatere, at “begge parter var forsinkede”. Man må undersøge, om de to forhold faktisk påvirkede den samme periode og de samme kritiske aktiviteter, om begge forhold hver for sig ville have forsinket projektet, og hvilken sammenhæng der er mellem årsagerne.

Parallelle forsinkelser kan få betydning både for entreprenørens ret til tidsfristforlængelse, entreprenørens økonomiske krav og bygherrens mulighed for at kræve dagbod eller erstatning. Netop derfor kræver disse sager ofte en meget detaljeret tidsmæssig og bevismæssig analyse.

Dokumentation er afgørende i en forsinkelsessag

Forsinkelsestvister bliver meget ofte bevismæssigt tunge. Det skyldes, at den juridiske vurdering skal kobles til den faktiske udvikling i et projekt, der måske har løbet over flere år.

Hovedtidsplanen, entreprenørens arbejdsplaner og detailtidsplanerne er naturligvis centrale. Men det samme kan være byggemødereferater, ugeplaner, ændringslog, varslinger, projektleveranceplaner, mails, bemandingsoplysninger, registrering af vejrligsspilddage, fotos og oplysninger om den faktiske udførelsesrækkefølge.

Dokumentationen skal bruges til mere end blot at vise, at en hændelse fandt sted. Den skal så vidt muligt gøre det muligt at forstå, hvornår hændelsen opstod, hvor længe den varede, hvilke aktiviteter den ramte, hvilke dispositioner entreprenøren foretog for at begrænse virkningen, og hvornår arbejdet igen kunne fortsætte.

Hvis der først skal rekonstrueres en detaljeret tidslinje flere år senere, bliver sagens bevismæssige usikkerhed næsten altid større. Derfor bør forsinkelseskrav dokumenteres, mens projektet står på.

Læs også om beviser og bevisbyrde i civile tvister.

Forsinkelse kan i sidste ende føre til ophævelse

En alvorlig ansvarspådragende forsinkelse kan efter omstændighederne give bygherren mulighed for at bringe entrepriseforholdet til ophør. Men ophævelse er et langt mere indgribende skridt end at kræve dagbod eller erstatning.

Inden en bygherre ophæver, bør det blandt andet være sikkert, hvilken frist der gælder efter eventuelle tidsfristforlængelser, at forsinkelsen faktisk kan henføres til entreprenøren, at de aftalte eller almindelige krav til påkrav og ophævelse er opfyldt, og at dokumentationen er tilstrækkelig.

En uberettiget ophævelse kan i sig selv udgøre væsentlig misligholdelse og udløse store økonomiske krav.

Læs derfor vores særskilte guide til ophævelse af entreprisekontrakt, før der træffes en beslutning om at fratage entreprenøren arbejdet.

Forsinkelse i ejer- og andelsboligforeningers byggesager

Ved større renoveringsprojekter i ejer- og andelsboligforeninger kan en forsinkelse ramme bredt. Beboere kan have indrettet sig efter, at stilladser fjernes på et bestemt tidspunkt, midlertidige installationer kan skulle fortsætte længere end forventet, rådgiver- og administrationsomkostninger kan stige, og finansieringen kan være planlagt efter en bestemt tidsmæssig afslutning.

Bestyrelsen bør derfor allerede ved kontraktindgåelsen have styr på, hvilke tidsfrister der er afgørende, om der skal aftales dagbod, og hvordan rådgiverne skal følge op på tidsplanen.

Når forsinkelsen opstår, bør bestyrelsen samtidig få afklaret årsagen, før der eksempelvis varsles dagbod. Hvis tidsplanen er blevet påvirket af ændringer, ekstraarbejder eller forhold på bygherresiden, kan entreprenøren have krav på tidsfristforlængelse. Omvendt bør et berettiget dagbodskrav heller ikke gå tabt, fordi bestyrelsen eller rådgiveren reagerer for sent.

Her hænger entrepriseretten tæt sammen med den løbende byggesagsadministration og bestyrelsens øvrige ansvar for projektet. Læs mere om byggesager i ejer- og andelsboligforeninger.

Hvordan løses en tvist om tidsfristforlængelse?

En uenighed om tidsfristforlængelse kan opstå, længe før byggeriet er færdigt. Det kan være uhensigtsmæssigt at lade spørgsmålet stå åbent, fordi det påvirker både den fremtidige tidsplan, risikoen for dagbod og entreprenørens beslutninger om bemanding og eventuel forcering.

Hvis AB 18 gælder, er tvister om parternes ret til tidsfristforlængelse efter §§ 39 og 42 blandt de spørgsmål, der kan behandles ved hurtig afgørelse. Det kan derfor i visse situationer være muligt at få selve retten til yderligere tid afklaret under projektet.

Det er dog vigtigt at skelne mellem en afgrænset tvist om retten til tidsfristforlængelse og en omfattende efterfølgende forsinkelsessag om blandt andet kritisk vej, årsagssammenhæng, dagbod og økonomiske krav. Den sidste type sag kan være langt mere bevismæssigt kompleks.

Læs mere om hurtig afgørelse, voldgift og entreprisetvister og om forlig og forhandling.

Sådan hjælper ØENS ved forsinkelse og dagbod

Vi hjælper både bygherrer og entreprenører med at få overblik over forsinkelsens årsager og konsekvenser. Det indebærer typisk en gennemgang af entreprisekontrakten, hoved- og detailtidsplaner, arbejdsplaner, ændringer og ekstraarbejder, byggemødereferater, varslinger og den faktiske fremdrift.

For bygherren kan opgaven blandt andet være at vurdere, om entreprenørens krav på tidsfristforlængelse er berettiget, om betingelserne for dagbod er opfyldt, eller om en forsinkelse er så alvorlig, at ophævelse bør overvejes. For entreprenøren kan det være nødvendigt at dokumentere årsagssammenhængen, varsle tidsfristforlængelse, opgøre et økonomisk forsinkelseskrav eller vurdere retten til betaling for forcering. Hvis konflikten allerede er opstået, hjælper vi med at strukturere tidslinjen, dokumentationen og kravene og med at vælge den mest hensigtsmæssige vej videre.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om forsinkelse og dagbod

En entreprisekontrakt fastlægger rammerne for byggeprojektet og fordeler ansvar, risiko og økonomi mellem parterne.

Derfor kan formuleringerne i kontrakten få stor betydning længe efter, at den er underskrevet. Hvem har ansvaret for projekteringen? Hvad er indeholdt i prisen? Hvordan håndteres ændringer og ekstraarbejder? Hvornår skal arbejdet være færdigt? Hvad sker der ved forsinkelseDerfor kan formuleringerne i kontrakten få stor betydning længe efter, at den er underskrevet. Hvem har ansvaret for projekteringen? Hvad er indeholdt i entreprisesummen? Hvordan håndteres ændringer og ekstraarbejder? Hvem kan bestille dem? Hvornår skal arbejdet være færdigt? Hvad sker der ved forsinkelse eller mangler? Og hvordan skal en eventuel konflikt løses?

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi bygherrer, entreprenører, tekniske rådgivere, ejendomsudviklere samt ejer- og andelsboligforeninger om udarbejdelse, gennemgang og fortolkning af entreprisekontrakter. Vi hjælper også med at vælge en entrepriseform, der passer til projektets projektering, organisation og risikofordeling. Ved professionelle byggeprojekter bygger kontrakten ofte på AB 18 eller ABT 18, men standardvilkårene er kun én del af det samlede aftalegrundlag.

Kontakt en advokat om din entreprisekontrakt

Hvad er en entreprisekontrakt?

En entreprisekontrakt er aftalen mellem en bygherre og den entreprenør, der skal udføre hele eller dele af et bygge- eller anlægsarbejde. Kontrakten skal ikke alene beskrive, hvad der skal bygges. Den skal også fastlægge de juridiske og praktiske spilleregler, som skal gælde, mens projektet gennemføres.

Det samlede aftalegrundlag er derfor normalt større end det dokument, der har overskriften “entreprisekontrakt”. Det kan blandt andet bestå af selve entrepriseaftalen, særlige betingelser, AB 18 eller ABT 18, entreprenørens tilbud, udbudsbetingelser, arbejds- og bygningsdelsbeskrivelser, tegninger, tilbudslister, tidsplaner, spørgsmål og svar under udbuddet samt senere aftalte præciseringer.

Det betyder, at en juridisk gennemgang ikke bør begrænses til kontraktens få hovedsider. En bestemmelse om eksempelvis pris eller tidsfrist kan få et andet indhold, når den læses sammen med entreprenørens tilbud eller de særlige betingelser. Og en tilsyneladende mindre formulering i tilbuddet kan få stor økonomisk betydning, hvis tilbuddet efter den aftalte rangorden går forud for udbudsmaterialet.

Hvad bør en entreprisekontrakt regulere?

Indholdet afhænger af det konkrete projekt, men aftalen bør som minimum skabe klarhed om arbejdets omfang, entrepriseformen, projekteringsansvaret, entreprisesummen og eventuel prisregulering, betaling, tidsplan, ændringer, sikkerhedsstillelse, forsikring, aflevering, mangler, ansvar og tvistløsning.

Det er ikke tilstrækkeligt, at hvert emne er nævnt et sted i kontrakten. Bestemmelserne skal også fungere sammen. En procedure for ekstraarbejder og ændringer har begrænset værdi, hvis det ikke fremgår, hvem der kan bestille en ændring. En bestemmelse om dagbod hjælper ikke meget, hvis den relevante frist eller mellemfrist er uklar. Og bestemmelser om betaling og sikkerhedsstillelse bør passe til projektets faktiske betalingsplan og aflevering.

En god entreprisekontrakt er derfor ikke nødvendigvis den længste kontrakt. Det afgørende er, at den beskriver projektet klart, placerer de væsentlige risici bevidst og skaber praktiske procedurer for de problemer, der med rimelighed kan forventes under byggeriet.

AB 18 eller ABT 18 er ikke hele kontrakten

Ved professionelle byggeprojekter anvendes AB-systemet ofte som udgangspunkt, men AB 18 og ABT 18 gælder kun, hvis parterne har vedtaget dem. Standardvilkårene kan desuden være fraveget gennem selve kontrakten eller de særlige betingelser.

Det er derfor ikke tilstrækkeligt at se, at kontrakten indeholder formuleringen “AB 18 er gældende”. Man bør også kontrollere, hvilke bestemmelser der er ændret, om ændringerne er indbyrdes konsistente, og hvordan de påvirker den risikofordeling, der ellers følger af standardvilkårene.

Fravigelser kan eksempelvis vedrøre sikkerhedsstillelse, betalingsfrister, indeksregulering, ændringsprocedurer, tidsfristforlængelse, dagbod, aflevering, mangler, ansvar, ansvarsbegrænsninger og tvistløsning. Den samlede kontrakt kan derfor flytte betydelige økonomiske risici, selv om den på overfladen præsenteres som en almindelig AB 18-kontrakt.

Hvilket dokument gælder, hvis kontrakten og udbudsmaterialet siger noget forskelligt?

Modstrid mellem aftaledokumenterne er en klassisk årsag til entreprisetvister. AB 18 indeholder derfor en rangorden for aftaledokumenterne ved indbyrdes modstrid, medmindre andet følger af almindelige fortolkningsprincipper. Efter AB 18 § 6 er udgangspunktet, at selve entrepriseaftalen står øverst. Derefter følger senere vedtagne ændringer, tilføjelser og præciseringer, entreprenørens tilbud, materiale med ændringer eller præciseringer mellem udbud og tilbud, bygherrens udbudsmateriale og til sidst AB 18.

Det er værd at hæfte sig ved, at entreprenørens tilbud efter standardrangordenen står over bygherrens oprindelige udbudsmateriale. Derfor bør bygherren gennemgå entreprenørens tilbud nøje og få afklaret eventuelle forbehold eller afvigelser, før kontrakten indgås. AB 18 forudsætter samtidig, at entreprenørens forbehold for eller fravigelser fra udbudsbetingelserne fremgår klart og samlet af tilbuddet.

Rangordenen betyder dog ikke, at enhver modstrid automatisk kan løses ved at tage det dokument, der står højest på listen. AB 18 tager udtrykkeligt forbehold for almindelige fortolkningsprincipper, og den konkrete ordlyd, sammenhængen mellem dokumenterne og senere aftaler kan få betydning. Det er netop derfor, kontraktfortolkning sjældent består i at læse én bestemmelse isoleret.

Læs AB 18 på Retsinformation.

Entreprenørens tilbud kan indeholde væsentlige forbehold

Tilbuddet bliver nogle gange behandlet som et rent prisdokument, men juridisk kan det indeholde langt mere. Entreprenøren kan eksempelvis have forudsat en bestemt arbejdsmetode, undtaget konkrete arbejder, taget forbehold for tidsplanen eller foreslået andre kontraktvilkår end dem, der fremgår af udbudsmaterialet.

Hvis et sådant forbehold bliver en del af aftalen, kan det få direkte betydning for ydelsens omfang og den efterfølgende vurdering af ekstraarbejder, pris eller forsinkelse. Derfor bør tilbuddet ikke blot vedhæftes den endelige kontrakt uden en juridisk og teknisk gennemgang.

Bygherren bør særligt identificere eventuelle afvigelser fra udbudsmaterialet og sørge for, at der ikke er tvivl om, hvilke forudsætninger der accepteres, og hvilke der ikke gør. For entreprenøren er det tilsvarende vigtigt, at væsentlige forudsætninger og forbehold fremgår klart af tilbuddet.

Ved offentlige eller andre udbudspligtige projekter kan væsentlige forbehold samtidig rejse særskilte udbudsretlige spørgsmål. Den entrepriseretlige vurdering af kontrakten bør derfor ikke forveksles med vurderingen efter udbudsreglerne.

Entrepriseformen bestemmer, hvordan projektet organiseres

Valget af entrepriseform handler grundlæggende om, hvordan kontrakter, projektering, koordinering og risiko fordeles mellem projektets aktører. Der findes ikke én entrepriseform, der altid er bedst. Den rigtige model afhænger blandt andet af projektets kompleksitet, hvor langt projekteringen er kommet, hvor meget styring bygherren selv ønsker, hvilke rådgivere der er involveret, og hvor bygherren ønsker at placere projekterings- og koordineringsrisikoen.

Betegnelser som hovedentreprise og generalentreprise anvendes ikke altid helt ens i praksis. AB 18 definerer heller ikke disse entrepriseformer på samme måde, som ABT 18 udtrykkeligt definerer totalentreprise. Derfor er kontraktens faktiske indhold vigtigere end dens overskrift.

Hvad er fagentreprise?

Ved fagentreprise indgår bygherren direkte entreprisekontrakter med flere forskellige entreprenører. Der kan eksempelvis være særskilte kontrakter om tømrerarbejde, VVS, ventilation, el, murerarbejde og andre fag.

Fordelen er blandt andet, at bygherren får direkte kontraktuel kontakt til de enkelte entreprenører og stor indflydelse på, hvem der udfører de forskellige dele af projektet. Til gengæld placeres der normalt en større koordineringsopgave på bygherresiden.

Når flere entreprenører skal arbejde efter hinanden eller samtidig, bliver grænsefladerne afgørende. AB 18 bruger netop begrebet “grænseflade” om den del af et arbejde, der grænser op til et andet arbejde og er afhængig af eller har betydning for dettes udformning, så der er behov for koordinering.

Hvis et ventilationsarbejde eksempelvis forudsætter bestemte bygningsmæssige åbninger, eller ét fag skal være afsluttet, før et andet kan gå i gang, bør ansvaret for projektering, koordinering og tidsmæssige grænseflader være tydeligt placeret.

Ellers kan en fejl eller forsinkelse udvikle sig til en flerpartstvist om, hvilken entreprenør eller rådgiver der faktisk er ansvarlig.

Hvad er storentreprise?

Storentreprise ligger organisatorisk mellem fagentreprise og en mere samlet entrepriseform. I stedet for at udbyde hvert enkelt fag separat samles flere arbejder i større entreprisepakker. Bygherren kan eksempelvis have én storentreprise for installationsarbejder og en anden for klimaskærm eller øvrige bygningsarbejder.

Modellen kan reducere antallet af direkte kontraktparter sammenlignet med en ren fagentreprise, samtidig med at bygherren bevarer en større grad af styring over projektet end ved totalentreprise.

Men modellen fjerner ikke grænsefladeproblemerne. Tværtimod bliver det vigtigt at beskrive præcist, hvor den ene storentreprise slutter, og den næste begynder, og hvem der har ansvaret for koordineringen mellem entreprisepakkerne.

“Storentreprise” er ikke i sig selv et særligt juridisk regelsæt. Den konkrete fordeling af ydelser og ansvar skal fremgå af kontrakterne.

Hvad er hovedentreprise og generalentreprise?

Ved en hovedentreprise indgår bygherren typisk én samlet kontrakt med en hovedentreprenør om en væsentlig eller samlet del af udførelsen. Hovedentreprenøren kan herefter lade dele af arbejdet udføre af underentreprenører.

Bygherren har dermed færre direkte entreprisekontrakter at administrere end ved fag- eller storentreprise, mens hovedentreprenøren overtager en større del af koordineringen af selve udførelsen.

Projekteringen ligger typisk fortsat hovedsageligt på bygherresiden gennem bygherrens arkitekter og ingeniører. Det betyder dog ikke, at hovedentreprenøren aldrig projekterer. Efter AB 18 kan en entreprenør have ansvar for nærmere aftalt entreprenørprojektering, og anvendelse af funktionskrav kan ligeledes indebære, at entreprenøren skal udføre den projektering, som er nødvendig for at opfylde det pågældende funktionskrav.

Begrebet generalentreprise anvendes ofte om en model, hvor én entreprenør har den samlede udførelsesopgave, mens projekteringen ligger på bygherresiden. I praksis bruges betegnelserne “hovedentreprise” og “generalentreprise” dog ikke altid konsekvent. Man bør derfor ikke placere ansvar alene ud fra kontraktens titel.

Det afgørende er, hvilke ydelser entreprenøren faktisk har påtaget sig.

Hvad er totalentreprise?

Ved totalentreprise samles projektering og udførelse i væsentligt omfang hos én totalentreprenør. ABT 18 definerer en totalentreprise som en entreprise, der omfatter den væsentligste del af projekteringen og de fleste øvrige ydelser ved byggeriet eller anlægget.

Det kan give bygherren én central kontraktpart og reducere nogle af de grænseflader, der findes mellem bygherrens projekterende rådgivere og de udførende entreprenører i traditionelle entrepriseformer.

Til gengæld stiller totalentreprisen store krav til bygherrens udbudsmateriale og kravspecifikation. Hvis totalentreprenøren skal projektere løsningen, skal bygherren være tydelig omkring de funktioner, kvaliteter og andre krav, det færdige byggeri skal opfylde. Jo mindre bygherren beskriver selve løsningen, desto vigtigere bliver det at beskrive det resultat, totalentreprenøren skal levere.

En totalentreprise flytter derfor projekteringsansvar, men fjerner ikke behovet for et præcist aftalegrundlag. Tværtimod kan uklare funktionskrav føre til vanskelige tvister om, hvad totalentreprenøren egentlig skulle projektere og levere.

Læs ABT 18 på Retsinformation og vores guide til AB 18, ABT 18 og ABR 18.

Funktionskrav og entreprenørprojektering kan flytte ansvaret

Det er en forenkling at sige, at projekteringen altid ligger hos bygherren ved AB 18 og altid hos entreprenøren ved ABT 18.

AB 18 indeholder selv regler om entreprenørprojektering. Udgangspunktet er, at entreprenøren kun skal projektere, hvis det er aftalt. Men hvis entreprenørens arbejde i aftalen er beskrevet ved funktionskrav, skal entreprenøren udføre den projektering, der er nødvendig for at opfylde disse krav.

Det kan eksempelvis være en aftale, hvor bygherren fastlægger en bestemt funktion eller ydeevne, mens entreprenøren skal vælge og projektere den konkrete løsning.

Derfor bør kontrakten gøre det så præcist som muligt, hvilke dele der er detailprojekteret af bygherren og dennes rådgivere, og hvilke dele entreprenøren selv skal dimensionere, detailprojektere eller på anden måde udvikle.

En uklar grænse kan senere gøre det vanskeligt at placere ansvaret for mangler ved byggeriet. Hvis fejlen skyldes bygherrens projektmateriale, er vurderingen én. Hvis entreprenøren havde projekteringsansvaret for den pågældende løsning, kan vurderingen være en anden. Der kan samtidig opstå spørgsmål om rådgiveransvar, hvis bygherrens tekniske rådgiver har begået en projekteringsfejl.

Det er derfor projekteringsgrænsen – ikke alene navnet på entrepriseformen – der skal være klar.

Entreprenørens forslag betyder ikke automatisk, at entreprenøren overtager projekteringsansvaret

Under et byggeprojekt kommer entreprenører ofte med løsningsforslag. Det kan være forslag til et andet produkt, en anden udførelsesmetode eller en mere praktisk detaljeløsning.

Efter AB 18 indebærer entreprenørens fremsættelse af et forslag, som bygherren vælger at implementere, ikke i sig selv, at entreprenøren dermed overtager projekteringen eller risikoen og ansvaret for forslaget.

Det er en vigtig sondring. Ellers kunne enhver praktisk dialog på byggepladsen utilsigtet flytte et projekteringsansvar fra bygherrens rådgiver til entreprenøren.

Om entreprenøren faktisk har påtaget sig projektering, skal derfor vurderes efter kontrakten og omstændighederne omkring den konkrete ydelse.

Underentreprenører bør tænkes ind i kontrakten

En hoved- eller totalentreprenør udfører ikke nødvendigvis alle arbejder med egne medarbejdere. Efter AB 18 kan entreprenøren, i det omfang det er sædvanligt eller naturligt, overlade arbejdet – herunder aftalt projektering – til underentreprenører, medmindre andet er aftalt.

Bygherren kan imidlertid have en legitim interesse i, hvem der udfører bestemte kritiske arbejder. Derfor kan kontrakten eksempelvis fastlægge, at bestemte arbejder skal udføres af entreprenøren selv eller af en bestemt underentreprenør, sådan at en udskiftning kræver bygherrens godkendelse inden for de rammer, som følger af aftalen. Det er særligt relevant, hvis en entreprenør eller specialist er valgt på grund af særlige kompetencer, referencer eller projekteringsmæssig ekspertise.

Brug af underentreprenører ændrer heller ikke i sig selv bygherrens kontraktpart. Det er derfor vigtigt, at instruktioner, ændringer, reklamationer og krav håndteres gennem de kontraktuelle linjer, der gælder for projektet.

Hvem må træffe beslutninger på bygherrens vegne?

En entreprisekontrakt bør også afklare projektets fuldmagtsforhold. På en større byggesag kan der være en bygherre, projektleder, bygherrerådgiver, projekteringsleder, byggeledelse og fagtilsyn. Hvis det ikke er klart, hvem der kan træffe hvilke beslutninger, kan der senere opstå tvist om, hvorvidt en ændring eller merudgift overhovedet blev bindende bestilt.

AB 18 indeholder standardregler om blandt andet byggeledelsens legitimation til inden for nærmere angivne rammer at forlange eller aftale ændringer på bygherrens vegne. Reglerne kan imidlertid være fraveget i kontrakten. Den interne organisation hos bygherren bør derfor hænge sammen med den legitimation, som entreprenøren kan støtte ret på udadtil. Hvis en byggeledelse eksempelvis har snævre interne økonomiske rammer, men kontraktgrundlaget giver et andet billede, kan det skabe risiko.

Det er særligt relevant ved byggesager i ejer- og andelsboligforeninger, hvor den entrepriseretlige fuldmagt samtidig skal fungere inden for bestyrelsens mandat og generalforsamlingens beslutning.

Hovedtidsplanen er en del af kontraktgrundlaget

Tidsplanen bør ikke behandles som et bilag, der først bliver interessant, hvis byggeriet bliver forsinket. Efter AB 18-systemet er hovedtidsplanen et centralt kontraktdokument. Den bør blandt andet give klarhed over arbejdets start og afslutning samt relevante hovedaktiviteter og eventuelle mellemfrister. Hvis bestemte frister er særligt væsentlige, bør det fremgå klart, hvilken juridisk betydning de har. Det gælder især, hvis der skal være dagbod knyttet til en mellemfrist eller aflevering.

Tidsplanen bør desuden være realistisk i forhold til projektets organisering. I en fagentreprise kan én entreprenørs fremdrift eksempelvis være afhængig af en anden entreprenørs arbejde. Hvis disse grænseflader ikke er tænkt ind, kan det senere blive vanskeligt at afgøre, hvem der bærer ansvaret for en forsinkelse.

Læs mere om forsinkelse, tidsfristforlængelse og dagbod.

Prisbestemmelsen bør sige mere end én samlet entreprisesum

En fast entreprisesum skaber ikke nødvendigvis fuld klarhed over økonomien. Det bør blandt andet fremgå, hvilke arbejder og leverancer der er indeholdt i prisen, hvordan eventuelle mængder skal opgøres, om der gælder enhedspriser, hvordan ændringer skal prissættes, og om der skal ske indeks- eller anden prisregulering. Det er særligt vigtigt, fordi et senere krav om merbetaling ofte begynder med et fortolkningsspørgsmål: Var arbejdet allerede indeholdt i kontrakten, eller er det et ekstraarbejde?

Kontrakten bør samtidig hænge sammen med reglerne om betaling og sikkerhedsstillelse og den endelige slutopgørelse.

ØENS repræsenterede eksempelvis A/B Mønten i en voldgiftssag, hvor entreprenøren rejste et krav på omkring 1,2 mio. kr. i yderligere indeksregulering. Foreningen blev frifundet for kravet. Sagen illustrerer meget konkret, hvorfor bestemmelser om prisregulering og aftalegrundlag ikke bør behandles som standardtekst.

Læs sagen om A/B Mønten og millionkravet om indeksregulering.

Ændringsproceduren skal fungere på byggepladsen

Næsten alle større byggeprojekter ændrer sig undervejs. En kontrakt, der ikke giver projektorganisationen en anvendelig procedure for ændringer, skaber derfor risiko fra første byggedag. Det bør blandt andet være klart, hvem der kan bestille ændringer, hvordan entreprenøren skal varsle et krav på merbetaling, hvordan prisen fastsættes, hvordan en tidsmæssig konsekvens håndteres, og hvordan ændringen dokumenteres. AB 18 indeholder egne regler om ændringer og forudsætter, at de økonomiske og tidsmæssige konsekvenser håndteres løbende. Men også her kan kontrakten indeholde særlige procedurer.

Det er ikke hensigtsmæssigt at have en ændringsprocedure, som er så tung, at projektets aktører konsekvent omgår den i praksis. Omvendt bør proceduren ikke være så løs, at store økonomiske dispositioner kan opstå uden tilstrækkelig dokumentation eller godkendelse. Læs mere om ekstraarbejder, aftalesedler, fuldmagt og dokumentation.

Aflevering, mangler og garantier skal tænkes ind fra kontraktens begyndelse

Afleveringen ligger langt fremme i projektet, når kontrakten underskrives, men reglerne bør være klare fra start. Afleveringen kan udløse en række juridiske konsekvenser, herunder i forhold til risiko, mangelsregistrering, slutopgørelse og sikkerhedsstillelse. Kontrakten bør derfor passe sammen med projektets afleveringsproces. Det kan eksempelvis være vigtigt at afklare, om der er flere selvstændige afleveringer, hvordan eventuelle etaper håndteres, hvilke dokumenter entreprenøren skal levere, og om særlige drifts- eller myndighedsforhold har betydning.

Reglerne om mangler ved byggeri bør tilsvarende ses i sammenhæng med projektets kvalitetssikring, dokumentation og den konkrete fordeling af projekteringsansvaret.

Tvistløsningsbestemmelserne bør læses før konflikten opstår

Tvistløsningsklausulen ligger ofte bagerst i kontrakten og får begrænset opmærksomhed under forhandlingen. Men når en konflikt opstår, kan den bestemmelse afgøre, hvordan sagen skal behandles. Hvis AB-systemets tvistløsningsregler gælder, findes der blandt andet regler om forhandling, mediation eller mægling, hurtig afgørelse, beslutning om stillet sikkerhed og voldgift. Enkelte tvister kan derfor skulle håndteres anderledes end en almindelig kontrakttvist.

Ved kontraktindgåelsen bør det vurderes, om standardmodellen passer til projektet, og om eventuelle fravigelser er hensigtsmæssige. Det er især relevant ved store eller teknisk komplekse projekter, hvor behovet for hurtig afklaring af en tvist under selve udførelsen kan være betydeligt. Læs mere om entreprisetvister, voldgift og forlig og forhandling.

Entreprisekontrakter i ejer- og andelsboligforeninger

For en ejer- eller andelsboligforening kan entreprisekontrakten ved en større renovering være en af de økonomisk vigtigste aftaler, bestyrelsen kommer til at indgå. Det gælder eksempelvis ved tag- og facadeprojekter, vinduesudskiftning, altaner, faldstammer, stigstrenge og andre større vedligeholdelsesprojekter. Her skal kontrakten ikke kun fungere entrepriseretligt. Den skal også passe til foreningens beslutningsstruktur, finansiering og organisation.

Bestyrelsen bør blandt andet vide, hvor langt generalforsamlingens bemyndigelse rækker, hvem der kan bestille ekstraarbejder, hvilken rolle den tekniske rådgiver har, hvordan byggeledelsen rapporterer budget og tidsplan, og hvornår en ændring er så væsentlig, at den bør forelægges på ny. Her mødes entrepriseretten med foreningsretten og den praktiske byggesagsadministration. Læs vores særskilte guide til byggesager i ejer- og andelsboligforeninger.

Fra vores praksis: Kontrakten bliver først for alvor testet, når projektet ændrer sig

I praksis viser kontraktens styrker og svagheder sig ofte først, når byggeprojektet ikke udvikler sig som forventet. ØENS bistod A/B Passagerne i forbindelse med en voldgiftstvist om et større altanprojekt på Nørrebro. Under projektet opstod der spørgsmål om ændringer i projektet og de økonomiske konsekvenser heraf. Entreprenøren gjorde oprindeligt et krav på mere end 4 mio. kr. gældende, mens det endelige resultat blev et væsentligt lavere beløb. Sagen illustrerer blandt andet, hvorfor det er vigtigt at kunne skelne mellem den oprindeligt aftalte ydelse, senere ændringer og andre dispositioner under projektet. Læs sagen om A/B Passagerne og altanprojektet.

I en anden voldgiftssag for A/B Birkedommergården var dokumentationen af ekstraarbejder og aftalesedler central. Sagen viser, hvorfor kontraktens ændringsprocedure ikke alene skal være juridisk korrekt på papiret. Den skal også bruges konsekvent under projektet. Læs sagen om A/B Birkedommergården, ekstraarbejder og aftalesedler.

Hvilken entrepriseform skal man vælge?

Der findes ikke én entrepriseform, der altid er bedst. Valget bør træffes på baggrund af projektets konkrete forudsætninger. Hvis bygherren ønsker stor indflydelse på projektering og valg af de enkelte entreprenører og har en stærk professionel organisation omkring sig, kan fag- eller storentreprise være relevant. Hvis bygherren ønsker at samle udførelsesansvaret hos én central entreprenør, kan en hoved- eller generalentreprisemodel være mere hensigtsmæssig. Hvis bygherren i højere grad ønsker at samle både projektering og udførelse hos én kontraktpart, kan totalentreprise være relevant.

Men valget bør træffes tidligt.

Hvis et projekt eksempelvis først projekteres detaljeret som en traditionel entreprise og sent i forløbet forsøges omlagt til totalentreprise, kan resultatet blive uklare grænser mellem bygherrens projektering og totalentreprenørens ansvar. Omvendt kan et projekt, der udbydes for tidligt i en traditionel entrepriseform, mangle det projekteringsgrundlag, entreprenørerne skal bruge for at afgive sammenlignelige og gennemarbejdede tilbud.

Entrepriseformen skal derfor hænge sammen med projekteringsstrategien, udbudsformen, tidsplanen og bygherrens egen organisation.

Hvad bør du kontrollere, før entreprisekontrakten underskrives?

Inden kontrakten bliver endelig, bør man som minimum kontrollere, om ydelsen og projektets grænseflader er tilstrækkeligt beskrevet, om det valgte AB-grundlag og eventuelle fravigelser er tydelige, og om projekteringsansvaret passer til den valgte entrepriseform. Derudover bør pris, regulering og betalingsplan gennemgås sammen med sikkerhedsstillelsen; entreprenørens tilbud bør kontrolleres for forbehold; tidsplan, mellemfrister og eventuel dagbod bør være entydige; ændringsproceduren og fuldmagtsforholdene bør kunne fungere i praksis; forsikringsforhold og underentreprenører bør være afklaret; og reglerne om aflevering, mangler, dokumentation, ansvar og tvistløsning bør hænge sammen med resten af aftalen.

Det er også værd at stille et meget praktisk spørgsmål: Hvis projektet om seks måneder bliver forsinket, der kommer et stort ekstraarbejde, eller parterne bliver uenige om en projekteringsfejl – kan man så ud fra kontrakten se, hvem der skal gøre hvad?

Hvis svaret er uklart allerede inden underskrift, bliver problemet sjældent mindre, når byggeriet er i gang.

Sådan hjælper ØENS med entreprisekontrakter

Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi både bygherrer, entreprenører, rådgivere, ejendomsudviklere og boligforeninger med entreprisekontrakter. Vi kan bistå allerede ved valg af entrepriseform og kontraktstrategi, gennemgå udbuds- og tilbudsmaterialet, identificere forbehold og fravigelser, udarbejde eller tilpasse selve entreprisekontrakten og vurdere projekteringsansvar, pris, tid, sikkerhed og ændringsprocedurer.

Hvis kontrakten allerede er indgået, hjælper vi også med at fortolke aftalegrundlaget og vurdere parternes rettigheder og forpligtelser, når der opstår ekstraarbejder, forsinkelse, betalingsuenighed, mangler eller en egentlig entreprisetvist.

En god kontrakt kan ikke fjerne enhver risiko fra et byggeprojekt. Men den kan gøre det markant lettere at forstå og håndtere problemerne, når de opstår.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om entreprisekontrakter og entrepriseformer

Et større byggeprojekt kan være en af de største økonomiske beslutninger, en ejer- eller andelsboligforening træffer.

år taget skal udskiftes, facaden renoveres, faldstammerne skiftes eller altaner etableres, skal bestyrelsen ikke kun forholde sig til den tekniske løsning. Projektet skal også besluttes korrekt, finansieres, projekteres, udbydes og gennemføres inden for klare juridiske rammer.

En ejer- eller andelsboligforening kan som bygherre stå med mange af de samme juridiske, tekniske og økonomiske problemstillinger som en professionel bygherre. Samtidig består bestyrelsen ofte af frivillige beboere, der ikke arbejder med byggeprojekter til daglig. Derfor er det særligt vigtigt, at roller, beslutningskompetence og rådgiveransvar er klare fra begyndelsen. Bestyrelsen skal kunne forstå, hvad der er besluttet, hvilke økonomiske rammer der gælder, hvem der kan disponere på foreningens vegne, og hvornår en ændring kræver en ny beslutning. Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi ejer- og andelsboligforeninger gennem hele byggesagen – fra generalforsamlingsbeslutningen og rådgiveraftalen til entreprisekontrakten, ændringer under byggeriet, aflevering og eventuelle entreprisetvister.

Som del af ØENS Rådgivningshus kan den juridiske rådgivning samtidig spille sammen med ØENS Ejendomsadministrations byggesagsadministration, når det er relevant for den konkrete forening.

Kontakt en advokat om foreningens byggesag

Byggesagen begynder med den rigtige beslutning

En stærk byggesag begynder længe før entreprenøren kommer på byggepladsen. Før foreningen binder sig til rådgivere, finansiering eller en entreprenør, bør bestyrelsen have styr på projektets formål, forventede omfang, økonomiske ramme og det mandat, projektet skal gennemføres inden for.

Bestyrelsens kompetence afhænger af foreningstypen, vedtægterne, tidligere generalforsamlingsbeslutninger og den konkrete byggesags karakter. Visse almindelige vedligeholdelsesopgaver kan ligge inden for bestyrelsens løbende kompetence, mens større eller ekstraordinære projekter, væsentlige ændringer af ejendommen eller betydelige økonomiske dispositioner kan kræve generalforsamlingens godkendelse.

For ejerforeninger gælder det blandt andet, at generalforsamlingen efter den gældende normalvedtægt er foreningens øverste myndighed, mens bestyrelsen varetager den daglige ledelse og udfører generalforsamlingens beslutninger. Normalvedtægten arbejder samtidig med forskellige flertalskrav. Almindelige beslutninger træffes som udgangspunkt med simpelt flertal, mens væsentlige og varige ændringer eller andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen som udgangspunkt kræver 2/3-flertal efter både fordelingstal og antal. Altan- og elevatorprojekter nævnes direkte som eksempler. Det gælder dog kun med de modifikationer, der følger af ejerlejlighedsloven og den enkelte forenings eventuelle særvedtægt. I andelsboligforeninger skal man tilsvarende tage udgangspunkt i foreningens egne vedtægter og den konkrete beslutnings karakter.

Derfor bør man være varsom med standardsætninger som “en byggesag kræver 2/3-flertal”. Det kan være korrekt i den konkrete forening og ved den konkrete beslutning, men det er ikke et generelt svar på alle byggeprojekter. Læs mere om generalforsamlinger, vedtægter og flertalskrav, foreningsret og den officielle normalvedtægt for ejerforeninger på Retsinformation.

Generalforsamlingens beslutning skal kunne bruges bagefter

Det er ikke nok, at medlemmerne har sagt ja til, at “taget skal renoveres” eller “facaden skal ordnes”. Hvis bestyrelsen bagefter skal kunne indgå rådgiver- og entrepriseaftaler og håndtere et projekt, der udvikler sig undervejs, skal beslutningen give et tilstrækkeligt klart mandat.

Et godt beslutningsgrundlag bør gøre det forståeligt for medlemmerne, hvad projektet omfatter, hvilken økonomisk ramme der forventes, hvordan projektet skal finansieres, og hvilke beføjelser bestyrelsen får til at gennemføre det. Det kan også være relevant at tage stilling til en rimelig reserve og bestyrelsens mulighed for at håndtere nødvendige ændringer inden for den godkendte ramme. Det betyder ikke, at generalforsamlingen bør godkende hver eneste tekniske detalje eller aftaleseddel. En af bestyrelsens opgaver er netop at føre beslutningen ud i livet. Men hvis projektet ændrer karakter, bliver væsentligt dyrere end den ramme, medlemmerne har godkendt, eller indebærer nye dispositioner af væsentlig betydning, bør bestyrelsen få vurderet, om mandatet stadig rækker.

Et uklart mandat kan ellers skabe problemer i begge retninger. Bestyrelsen kan blive så usikker, at nødvendige beslutninger forsinkes, eller den kan komme til at disponere videre end det grundlag, generalforsamlingen har givet.

Rådgiveraftalen er en af projektets vigtigste kontrakter

Foreningen engagerer ofte en arkitekt, ingeniør eller anden teknisk rådgiver længe før entreprenøren vælges. Rådgiveren kan få ansvar for undersøgelser, projektering, udbud, tilbudsvurdering, byggeledelse, fagtilsyn, økonomiopfølgning, aflevering og mangelopfølgning. Derfor bør rådgiveraftalen præcist beskrive, hvilke ydelser rådgiveren faktisk skal levere. Ved professionelle rådgiveraftaler anvendes ofte ABR 18, hvis standardvilkårene er vedtaget mellem parterne. ABR 18 sondrer blandt andet mellem byggeledelse og fagtilsyn. Byggeledelsen forestår efter standardvilkårene den økonomiske og tidsmæssige styring under udførelsen og koordinerer blandt andet fagtilsynene, mens fagtilsynet kontrollerer entreprenørens arbejde stikprøvevist på baggrund af en tilsynsplan.

Det er en vigtig sondring for en bestyrelse. At der er tilknyttet et fagtilsyn betyder ikke, at en rådgiver konstant overvåger hver eneste arbejdsproces, og det betyder heller ikke automatisk, at rådgiveren hæfter for enhver udførelsesfejl, der senere opdages.

Hvis foreningen forventer bestemte kontroller, omfattende økonomirapportering eller særligt tilsyn med kritiske konstruktioner, bør det fremgå af aftalen. Ellers kan både bestyrelsen og rådgiveren have meget forskellige opfattelser af opgaven.

Læs mere om rådgiveransvar i byggesager og vores artikel om bygherrerådgiverens ydelser og ansvar.

Hvem må bestille ekstraarbejder?

Det spørgsmål bør være afklaret, før det første ekstraarbejde opstår. I en boligforening kan både bestyrelsesmedlemmer, administrator, byggesagsadministrator, teknisk rådgiver og byggeleder være involveret i den løbende dialog med entreprenøren. Det betyder ikke, at alle kan træffe økonomisk bindende beslutninger på foreningens vegne. Hvis AB 18 gælder uden fravigelse, er byggeledelsen efter § 28 som udgangspunkt legitimeret over for entreprenøren til at kræve eller aftale ændringer med en merbetaling på højst 50.000 kr. for hver ændring og en fristforlængelse på højst fem arbejdsdage pr. ændring. Hvis der ikke er udpeget byggeledelse, har fagtilsynet efter standardbestemmelsen samme legitimation.

ABR 18 regulerer samtidig rådgiverens fuldmagt i forholdet mellem bygherren og rådgiveren. Bygherren skal inden byggeriets begyndelse tage stilling til rådgiverens bemyndigelse. Hvis dette ikke er sket, indeholder ABR 18 § 26 en standardbemyndigelse, hvorefter byggelederen – eller fagtilsynet, hvis der ikke er udpeget byggeledelse – kan disponere med en merbetaling på højst 50.000 kr. pr. ændring, samlet højst 5 % af entreprisesummen, samt højst fem arbejdsdages fristforlængelse pr. ændring. De to regelsæt er dermed ikke helt identiske. Samtidig kan begge være fraveget i kontrakterne. Derfor bør foreningen koordinere rådgiveraftalen, entreprisekontrakten og bestyrelsens eget interne mandat, så der ikke hersker tvivl om, hvem der må gøre hvad. Læs mere om ekstraarbejder, ændringer og aftalesedler, AB 18 på Retsinformation og ABR 18 på Retsinformation.

Entreprisekontrakten skal passe til både byggeriet og foreningen

Når entreprenøren er valgt, skal projektet omsættes til et kontraktgrundlag, der kan fungere gennem hele byggeperioden. Ved større professionelle projekter anvendes ofte AB 18 eller ABT 18, men standardvilkårene gælder kun, hvis de er vedtaget, og særlige betingelser kan ændre risikofordelingen væsentligt. Kontrakten bør blandt andet skabe klarhed over entreprenørens ydelse, entrepriseform, projekteringsansvar, pris og prisregulering, betaling, sikkerhedsstillelse, forsikring, ændringsprocedure, tidsplan, dagbod, aflevering, mangler og tvistløsning. Et af de vigtigste spørgsmål er, om aftalegrundlaget internt hænger sammen. Et tilbud kan indeholde forbehold, beskrivelser og tegninger kan pege i forskellige retninger, og særlige betingelser kan fravige standardregler, som bestyrelsen tror gælder.

Foreningen bør derfor ikke kun fokusere på entreprisesummen, når tilbuddene sammenlignes. Den billigste entreprenør kan have taget et væsentligt forbehold, som flytter risiko eller økonomi tilbage til foreningen. Samtidig bør entreprisekontrakten kunne rummes inden for generalforsamlingens mandat. Hvis medlemmerne har godkendt et projekt inden for én ramme, bør bestyrelsen ikke uden videre underskrive en kontrakt, der på afgørende punkter ændrer projektet eller foreningens risiko. Læs vores guide til entreprisekontrakter og entrepriseformer.

Ekstraarbejder kan flytte både økonomi og tidsplan

Selv et godt projektmateriale ændrer ikke ved, at byggeprojekter udvikler sig undervejs. Der kan vise sig skjulte forhold i ejendommen, medlemmerne kan ønske ændringer, myndigheder kan stille yderligere krav, eller projektmaterialet kan vise sig at kræve tilpasning. Det afgørende er, at ændringerne ikke bliver håndteret som løse mundtlige aftaler, der først skal rekonstrueres ved slutregningen. Når en ændring opstår, bør det afklares, om der reelt er tale om et ekstraarbejde, hvem der har bestilt det, hvilken pris der gælder, og hvilken betydning arbejdet har for tidsplanen. Det er samtidig vigtigt, at bestyrelsen kan skelne mellem godkendte ekstraarbejder og krav, entreprenøren alene har varslet. Et krav bliver ikke nødvendigvis juridisk berettiget, blot fordi det står på den tekniske rådgivers økonomioversigt.

Hvis et ekstraarbejde skyldes en fejl i projektmaterialet, bør bestyrelsen desuden undersøge, om foreningen samtidig kan have et krav mod den tekniske rådgiver. Entreprenørens krav mod bygherren og et eventuelt rådgiveransvar er to forskellige aftaleforhold. Læs mere om ekstraarbejder og ændringer.

Bestyrelsen skal kende den reelle slutøkonomi

Den oprindelige entreprisesum fortæller sjældent hele historien om projektets økonomi. Ud over entreprisesummen kan der komme rådgiverhonorarer, byggesagsadministration, finansieringsomkostninger, ekstraarbejder, prisregulering, uforudsete forhold og udgifter som følge af forsinkelse. Bestyrelsen bør derfor løbende kunne se forskel på det oprindelige budget, godkendte ændringer, krav der endnu er omtvistede, den disponible reserve og den aktuelle forventede slutøkonomi. Det er netop sondringen mellem godkendte og omtvistede beløb, der er vigtig. Hvis alle entreprenørens varslede krav straks behandles som godkendte, mister foreningen sit juridiske overblik. Hvis omtvistede krav slet ikke indgår i risikovurderingen, kan budgettet omvendt give bestyrelsen en falsk tryghed.

Betalingsgodkendelsen skal også være organiseret. En teknisk rådgiver kan kontrollere, om et arbejde fysisk er udført, uden dermed nødvendigvis at afgøre, om entreprenøren juridisk har krav på den fakturerede betaling. Det gælder særligt ved omtvistede ekstraarbejder. Læs mere om betaling, slutopgørelse og sikkerhedsstillelse.

Sikkerhedsstillelse bør ikke blive glemt i boligforeningens projekt

Hvis AB 18 er aftalt uden relevante fravigelser, gælder der regler om sikkerhedsstillelse fra både entreprenøren og bygherren. Entreprenørens sikkerhed beskytter blandt andet bygherren mod visse krav i anledning af entrepriseforholdet, mens bygherrens sikkerhed skal beskytte entreprenørens betalingskrav. En almindelig ejer- eller andelsboligforening er ikke alene i kraft af sin karakter undtaget fra AB 18’s regel om bygherrens sikkerhed. Standardbestemmelsens undtagelse vedrører blandt andet offentlige bygherrer og almene boligorganisationer. Det er derfor et punkt, bestyrelsen bør få afklaret i forbindelse med kontrakten og finansieringen – ikke når entreprenøren senere kræver en garanti udstedt. Ekstraarbejder kan også påvirke sikkerhedens størrelse, og afleveringen får betydning for nedskrivningen af entreprenørens garanti. Sikkerhedsstillelsen bør derfor ses som en løbende del af byggesagens økonomi og ikke blot som et dokument, der lægges i projektmappen ved opstart.

Læs mere om entreprenørgaranti og bygherregaranti.

Finansieringen skal følges helt til dørs

Ved større renoveringer skal finansieringen ofte etableres parallelt med byggeprojektet. Det kan eksempelvis være gennem en midlertidig byggekredit, som efter projektets afslutning skal erstattes af permanent finansiering.

Bestyrelsen bør have klarhed over, hvem der har ansvar for dialogen med bank og realkreditinstitut, hvilke beslutninger og underskrifter der er nødvendige, hvem der følger op på processen, og hvornår finansieringen faktisk kan anses for gennemført. Det er vigtigt ikke at gå ud fra, at administrator, byggesagsadministrator eller rådgiver automatisk har ansvar for alle finansieringsopgaver. Ansvarsfordelingen afhænger af den konkrete aftale. ØENS har ført en sag for en boligforening, hvor den permanente finansiering efter en byggesag ikke blev gennemført som forudsat. Efter byggesagsadministrationsaftalen havde administratoren en central rolle i forbindelse med både den midlertidige og endelige finansiering og havde tidligere bekræftet over for bestyrelsen, at lånet var gennemført. Det viste sig senere, at en nødvendig underskrift manglede, hvilket administrator først blev opmærksom på, da banken gjorde opmærksom på forholdet. Foreningen opgjorde sine økonomiske merudgifter til knap 400.000 kr., og sagen endte efter retsmægling med et betydeligt sekscifret forlig. Sagen viser ikke, at en byggesagsadministrator generelt hæfter for en forenings finansiering. Den viser, hvorfor ansvar først kan vurderes, når man har fastlagt, hvilke konkrete opgaver den professionelle part faktisk havde påtaget sig.

Læs sagen om byggesagsadministratorens ansvar, når finansieringen går galt.

Forsinkelse er mere end en irriterende ny afleveringsdato

Forsinkelse kan være særligt belastende i en beboet ejendom. Stillads, støj, lukkede altaner, begrænsede adgangsforhold og midlertidige installationer påvirker beboerne direkte, mens en længere byggeperiode samtidig kan øge rådgiver-, administrations- og finansieringsomkostningerne. Men en overskridelse af den oprindelige afleveringsdato betyder ikke automatisk, at entreprenøren er ansvarlig. Det skal først undersøges, om entreprenøren har krav på tidsfristforlængelse – eksempelvis på grund af ændringer, forhold på bygherresiden, usædvanligt vejrlig eller andre forhold omfattet af aftalen.

Hvis foreningen har aftalt dagbod, skal betingelserne for dagbod samtidig være opfyldt. Det er derfor vigtigt, at rådgiver og bestyrelse følger tidsplanen løbende og reagerer på entreprenørens varslinger, i stedet for først at opgøre et dagbodskrav efter afleveringen. Læs mere om forsinkelse, tidsfristforlængelse og dagbod.

Afleveringen er et juridisk skæringspunkt

Når entreprenøren nærmer sig færdiggørelsen, bør bestyrelsen ikke betragte projektet som næsten afsluttet. Afleveringen er tværtimod et af de vigtigste juridiske tidspunkter i byggesagen. Hvis AB 18 er aftalt, knytter en række konsekvenser sig til afleveringstidspunktet. Det har blandt andet betydning for risikoen for arbejdet, entreprenørens sikkerhedsstillelse, slutopgørelsen, mangelsperioden og tidspunktet for 1- og 5-årseftersyn. Den tekniske rådgiver vil ofte have en vigtig rolle ved førgennemgang og afleveringsforretning, men bestyrelsen bør også forstå, hvad der juridisk sker. Det skal eksempelvis vurderes, om eventuelle mangler er så væsentlige, at aflevering ikke kan ske, hvilke mangler der skal registreres, hvilke frister entreprenøren får til afhjælpning, og om foreningen skal tilbageholde et rimeligt beløb.

Efter afleveringen bør datoerne for 1- og 5-årseftersyn, garantinedskrivninger og andre relevante frister registreres på en måde, der overlever både bestyrelses- og administratorskift. Læs mere om aflevering og eftersyn og mangler ved byggeri.

Mangler skal håndteres, når de opdages

Hvis en mangel opdages efter afleveringen, bør bestyrelsen ikke automatisk vente til 1-årseftersynet. Efter AB 18 skal der som udgangspunkt reklameres inden rimelig tid efter, at manglen er eller burde være opdaget.

Det er samtidig vigtigt at bevare entreprenørens afhjælpningsret. Foreningen kan normalt ikke uden videre bestille en anden entreprenør til at reparere en mangel og derefter sende regningen til den oprindelige entreprenør.

Ved alvorlige eller teknisk komplekse mangler bør dokumentationen sikres, før konstruktionen ændres. Hvis parterne er uenige om årsagen, kan syn og skøn i byggesagen være relevant.

Her kan en uvildig sagkyndig eksempelvis belyse, hvordan arbejdet er udført, hvad årsagen til skaden er, og hvilke metoder der er relevante til afhjælpning. Skønsmanden afgør derimod ikke det juridiske ansvar. Det skal efterfølgende vurderes ud fra kontrakten og den tekniske dokumentation.

Dokumentationen skal tilhøre foreningen – ikke de enkelte personer

Boligforeninger har en praktisk udfordring, som professionelle bygherrer ikke altid har i samme grad: Bestyrelsens medlemmer skifter. Administrator, rådgiver og byggesagsadministrator kan også blive udskiftet under eller efter projektet.

Derfor bør den centrale projektdokumentation samles og opbevares systematisk. Det gælder blandt andet generalforsamlings- og bestyrelsesreferater, rådgiver- og entreprisekontrakter, tilbud, tegninger og beskrivelser, finansieringsmateriale, garantier, forsikringer, tidsplaner, byggemødereferater, aftalesedler, ændringslog, fakturaer, betalingsgodkendelser, varslinger, tekniske rapporter, fotos samt afleverings- og mangelmateriale. Dokumentationen er ikke kun nødvendig for den daglige administration. Hvis der senere opstår en entreprisetvist, kan samtidige referater, mails, aftalesedler og varslinger blive afgørende bevis. Et vigtigt princip er derfor, at projektets historik skal kunne forstås af den næste bestyrelse. Viden om millionbeslutninger bør ikke kun eksistere i et tidligere bestyrelsesmedlems indbakke.

Rådgiver, administrator og advokat har forskellige roller

En større byggesag kan involvere en teknisk rådgiver, en byggesagsadministrator, foreningens almindelige administrator og en advokat. De kan arbejde tæt sammen, men deres opgaver er ikke de samme. Den tekniske rådgiver varetager de byggetekniske opgaver, der følger af rådgiveraftalen. Byggesagsadministratoren kan efter den konkrete aftale varetage økonomiske og administrative dele af projektet, eksempelvis beslutningsproces, budget, finansiering, møder og koordinering. Foreningens administrator har de opgaver, der følger af den almindelige administrationsaftale, mens advokaten blandt andet rådgiver om beslutningskompetence, kontraktgrundlag, rettigheder, misligholdelse og tvister. Ingen af aktørernes ansvar bør bestemmes ud fra stillingsbetegnelsen alene. Det afgørende er, hvilke ydelser den enkelte faktisk har påtaget sig.

Hvis bestyrelsen tror, at administrator følger finansieringen, administrator tror, at banken gør det, og banken venter på bestyrelsens underskrift, kan en væsentlig opgave ende mellem flere stole. Klar rollefordeling er derfor en juridisk risikostyring i sig selv. Hos ØENS kan den juridiske rådgivning spille sammen med byggesagsadministrationen, når foreningen ønsker det. Fordelen er ikke, at ansvarsområderne bliver mindre tydelige, men at de forskellige fagligheder kan koordineres omkring samme projekt.

Når byggesagen udvikler sig til en tvist

En konflikt bør håndteres, mens der stadig er mulighed for at styre dens konsekvenser. Det gælder især i en boligforening, hvor byggeriet ofte skal fortsætte, selv om foreningen og entreprenøren er uenige. Et omtvistet ekstraarbejde behøver ikke automatisk ende i voldgift. En teknisk uenighed bør heller ikke nødvendigvis starte med lange advokatbreve, hvis ingen endnu ved, hvorfor konstruktionen er defekt. Hvis AB-systemet gælder, findes der flere forskellige måder at håndtere en konflikt på. Parterne skal som udgangspunkt først søge tvisten løst gennem forhandling. Afhængigt af problemets karakter kan næste skridt være mediation eller mægling, syn og skøn, hurtig afgørelse, beslutning om stillet sikkerhed eller i sidste ende voldgift.

Den rigtige proces afhænger af, hvad foreningen konkret har brug for at få løst. Hvis projektet står stille på grund af en uenighed om tidsfristforlængelse, kan en hurtig afklaring være vigtigere end at samle alle projektets øvrige konflikter i én stor voldgiftssag. Læs vores samlede guide til entreprisetvister og voldgift.

Fra vores praksis: Entreprisetvister i boligforeninger

ØENS har repræsenteret flere ejer- og andelsboligforeninger i større entrepriseretlige tvister. Sagerne viser, hvor stor betydning kontraktgrundlaget og den løbende dokumentation kan få.

• I en voldgiftssag for A/B Birkedommergården havde entreprenøren fremsat et samlet krav på 2.284.945,90 kr. inkl. moms. Mere end 1,6 mio. kr. vedrørte ekstraarbejder. Under projektet var der udarbejdet 108 aftalesedler med en samlet værdi på over 4,6 mio. kr., men mange af de senere krav var ikke håndteret efter samme procedure som de tidligere. Entreprenøren fik alene medhold i ekstraarbejder for 54.166,25 kr. inkl. moms. Læs voldgiftssagen om A/B Birkedommergården, ekstraarbejder og aftalesedler.

• I A/B Mønten-sagen gjorde entreprenøren et krav på omkring 1,2 mio. kr. gældende i yderligere indeksregulering i forbindelse med et altanprojekt. Foreningen blev frifundet for kravet. Læs sagen om A/B Mønten og indeksregulering.

• ØENS har også repræsenteret A/B Passagerne i en voldgift om de økonomiske konsekvenser af et altanprojekt, som måtte opgives efter problemer med myndighedsgodkendelsen. Sagen viser blandt andet betydningen af at skelne mellem ændring, afbestilling og ophævelse, når et byggeprojekt ikke gennemføres som planlagt. Læs sagen om A/B Passagerne.

Sådan hjælper ØENS boligforeninger gennem byggesagen

Vi kan hjælpe allerede før generalforsamlingen, hvis projektets beslutningsgrundlag og juridiske rammer skal på plads. Her kan det eksempelvis være relevant at vurdere vedtægterne, generalforsamlingens mandat, rådgiveraftalen, udbudsmaterialet og den forventede entrepriseform.

Når projektet gennemføres, hjælper vi blandt andet med AB 18, ABT 18 og ABR 18, entreprisekontrakter, rådgiveraftaler, fuldmagt, ekstraarbejder, betaling, forsinkelse og sikkerhedsstillelse. Ved afslutningen kan vi rådgive om aflevering, mangler, eftersyn og eventuelle krav mod entreprenører eller rådgivere. Hvis konflikten allerede er opstået, hjælper vi med at få overblik over aftalen, dokumentationen og procesmulighederne og med at vælge den løsning, der passer til den konkrete situation.

Foreningen kan samtidig få praktisk hjælp til projektets økonomiske og administrative styring gennem ØENS Ejendomsadministrations byggesagsadministration.

Det er ikke meningen, at en frivillig bestyrelse selv skal kunne entrepriserettens regler, gennemskue tekniske projekter eller føre et millionregnskab uden hjælp. Men bestyrelsen skal have et klart grundlag for at træffe beslutninger – og vide, hvem der har ansvaret for næste skridt.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om byggesager i ejer- og andelsboligforeninger

Betaling er en central del af ethvert byggeprojekt – og samtidig et af de områder, hvor en uenighed hurtigt kan få konsekvenser for både økonomien og fremdriften.

Hvornår kan entreprenøren kræve betaling? Må bygherren tilbageholde et beløb? Hvornår kan entreprenøren standse arbejdet? Hvor stor skal entreprenørgarantien være? Og hvad sker der, hvis parterne er uenige om udbetaling eller nedskrivning af garantien?

Hvis AB 18 eller ABT 18 er aftalt, indeholder standardvilkårene detaljerede regler om betaling, sikkerhedsstillelse, slutopgørelse og standsningsret. Reglerne kan imidlertid være fraveget i den konkrete entreprisekontrakt, og betalingsspørgsmål hænger ofte tæt sammen med ekstraarbejder, mangler, aflevering og eventuelle entreprisetvister.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi både bygherrer og entreprenører om betalingskrav, slutopgørelser, garantier, tilbageholdelse, standsning og andre økonomiske spørgsmål gennem hele entrepriseforholdet.

Kontakt en advokat om betaling eller sikkerhedsstillelse

Hvordan foregår betaling efter AB 18?

Hvis AB 18 er aftalt uden fravigelser, har entreprenøren efter skriftlig anmodning som udgangspunkt ret til betaling to gange om måneden for kontraktmæssige arbejder og materialer, der er udført eller leveret på byggepladsen. Systemet bygger dermed på løbende betaling i takt med arbejdets udførelse og ikke på, at entreprenøren først skal finansiere hele entreprisen frem til aflevering.

Parterne kan i stedet aftale en betalingsplan. Efter AB 18 skal betalingsplanen følge den aftalte hovedtidsplan og fastsætte, hvornår eller ved hvilke stadier entreprisesummen eller dele af den skal betales. Entreprenøren har dog kun ret til betalingen, når det arbejde, betalingen vedrører, faktisk er præsteret. En betalingsplan bør derfor udformes, så den afspejler den reelle fremdrift i projektet og ikke blot fordeler entreprisesummen matematisk over byggeperioden.

Det konkrete aftalegrundlag bør altid kontrolleres. Betalingsreglerne er et område, hvor der ofte aftales særlige procedurer, dokumentationskrav, faktureringsdatoer eller betalingsplaner. Læs mere om AB 18, ABT 18 og ABR 18.

Kan entreprenøren kræve betaling for materialer, der endnu ikke er leveret på byggepladsen?

Ja, efter AB 18 kan entreprenøren også kræve betaling for materialer og andre leverancer, som entreprenøren har købt, men som endnu ikke befinder sig på byggepladsen. Det kan eksempelvis være relevant ved større eller specialfremstillede komponenter, der produceres eller opbevares andetsteds inden levering.

Bygherren kan imidlertid kræve, at entreprenøren stiller sikkerhed for den kontraktmæssige levering. Efter AB 18 skal sikkerheden i så fald svare til den krævede betaling inklusive moms for de materialer, der endnu ikke er leveret på byggepladsen. Reglen beskytter bygherren mod risikoen ved at betale for noget, der endnu ikke fysisk er kommet ind i projektet.

Social- og Boligstyrelsen har offentliggjort et særskilt standarddokument til denne type sikkerhedsstillelse: Garanti for forudbetaling af leverancer efter AB 18 § 36, stk. 2.

Ved større forudbetalinger bør man samtidig kontrollere, hvordan ejendomsretten til materialerne, mærkning, opbevaring, forsikring og risiko er håndteret i aftalegrundlaget.

Hvornår skal bygherren betale efter AB 18?

Efter AB 18 § 37 forfalder entreprenørens betalingskrav ved bygherrens modtagelse af betalingsanmodningen og skal betales senest 15 arbejdsdage efter modtagelsen. Entreprenørens tilgodehavende forrentes efter AB 18 fra forfaldsdagen med rentelovens rentesats.

Det er vigtigt at skelne mellem, at en faktura er modtaget, og at det krævede beløb faktisk er betalingsberettiget. Hvis entreprenøren eksempelvis fakturerer for arbejde, som endnu ikke er udført, eller hvis bygherren mener, at en del af kravet vedrører et ikke-godkendt ekstraarbejde, kan der opstå en reel uenighed om, hvorvidt beløbet er forfaldent.

Bygherren bør i så fald ikke blot lade betalingsanmodningen ligge. Efter AB 18 skal bygherren straks give entreprenøren en skriftlig og begrundet meddelelse, hvis bygherren mener, at et krævet beløb ikke er forfaldent.

Hvad hvis kun en del af fakturaen bestrides?

Hvis bygherren og entreprenøren er uenige om en betalingsopgørelse, skal bygherren efter AB 18 betale den del af beløbet, som bygherren ikke bestrider at skylde.

En uenighed om eksempelvis 300.000 kr. af en faktura på 1 mio. kr. giver derfor ikke efter standardreglerne i sig selv grundlag for at undlade betaling af hele millionen. Den ubestridte del skal håndteres særskilt.

Reglen er vigtig i praksis, fordi en betalingskonflikt ellers let eskalerer. Hvis hele fakturaen tilbageholdes på grund af en begrænset uenighed, kan entreprenøren efter omstændighederne få grundlag for at gøre renter eller standsningsret gældende.

Bygherrens indsigelse bør derfor være konkret: Hvilken del bestrides? Hvorfor? Hvilket beløb anerkendes? Og hvornår betales den ubestridte del?

Må bygherren tilbageholde betaling på grund af mangler?

AB 18 indeholder en udtrykkelig regel om, at bygherren kan tilbageholde et rimeligt beløb til sikkerhed for afhjælpning af mangler, der er påtalt ved afleveringen. Når manglerne er afhjulpet, skal det tilbageholdte beløb betales til entreprenøren snarest muligt.

Det centrale ord er “rimeligt”. Konstateringen af en mindre mangel giver ikke uden videre bygherren ret til at tilbageholde en uforholdsmæssigt stor del af entreprisesummen. Tilbageholdelsen skal stå i et forsvarligt forhold til det krav, den skal sikre.

Det bør samtidig afklares, om der juridisk er tale om tilbageholdelse af et beløb, der endnu ikke bør udbetales, eller om bygherren gør et selvstændigt modkrav gældende ved modregning. De to situationer er ikke nødvendigvis identiske, og det konkrete aftalegrundlag og modkravets karakter kan få betydning.

Hvis uenigheden vedrører selve manglen, bør betalingssagen derfor ses sammen med reglerne om mangler, afhjælpning og reklamation.

Tilbageholdelse og modregning kan afgøres ved hurtig afgørelse

Hvis AB 18 er aftalt, kan tvister om bygherrens adgang til at holde betalinger tilbage eller foretage modregning i entreprenørens betalingskrav behandles efter reglerne om hurtig afgørelse.

Det kan være relevant, hvis en betalingstvist opstår, mens byggeriet stadig er i gang, og parterne har behov for en relativt hurtig afklaring frem for at vente på en fuld voldgiftssag. Hurtig afgørelse er en særskilt tvistløsningsform i AB-systemet og må ikke forveksles med proceduren om beslutning om stillet sikkerhed.

Læs mere om hurtig afgørelse, voldgift og andre former for entreprisetvister.

Betaling for ekstraarbejder bør ikke gemmes til slutregningen

Hvis betalingstidspunktet for et ekstraarbejde ikke er særskilt aftalt, kan entreprenøren efter AB 18 kræve betaling efter de almindelige regler om løbende betaling. AB 18 fastslår samtidig, at betaling for ekstraarbejder skal kræves inden rimelig tid efter arbejdets udførelse, medmindre særlige forhold gør, at arbejdet ikke kan afregnes på det tidspunkt.

Det er en vigtig regel, fordi ekstraarbejder ellers let ophobes gennem et længere byggeprojekt. Hvis entreprenøren først fremsætter et stort samlet ekstraarbejdskrav ved afslutningen, kan der opstå tvist både om, hvorvidt arbejdet blev bestilt, om prisen og om den manglende løbende afregning.

Den økonomiske håndtering bør derfor følge den juridiske ændringshåndtering. Når et ekstraarbejde eller en ændring bliver aftalt, bør parterne også tage stilling til pris, betalingstidspunkt og eventuelle konsekvenser for tidsplan og sikkerhedsstillelse.

Hvad er entreprenørens slutopgørelse?

Efter afleveringen skal entreprenøren efter AB 18 sende en endelig og fuldstændig slutopgørelse til bygherren. Slutopgørelsen skal blandt andet omfatte entreprenørens tilgodehavender for alle ekstraarbejder.

Slutopgørelsen har en særlig juridisk betydning. Når bygherren har modtaget den, kan entreprenøren som udgangspunkt ikke komme med yderligere krav. Hvis der er et krav, som endnu ikke kan opgøres endeligt, skal entreprenøren derfor tage et konkret forbehold i slutopgørelsen.

Et generelt eller uklart forbehold bør man være varsom med at stole på. AB 18 taler netop om krav, som der er taget konkret forbehold om. Hvis entreprenøren ved, at en bestemt økonomisk post endnu ikke kan afsluttes, bør forbeholdet identificere den pågældende problemstilling så klart som muligt.

Slutopgørelsen fungerer derfor som et økonomisk skæringspunkt i entrepriseforholdet. Den bør ikke behandles som en almindelig sidste faktura.

Fristerne for slutopgørelsen: 25, 35 eller 60 arbejdsdage

Efter AB 18 er fristen for entreprenørens slutopgørelse som udgangspunkt 25 arbejdsdage efter afleveringen. Ved hovedentreprise er fristen 35 arbejdsdage, mens fristen er 60 arbejdsdage ved anlægsarbejder, der ikke udføres i tilslutning til byggearbejder.

Det konkrete aftalegrundlag skal dog altid kontrolleres, fordi standardfristerne kan være fraveget.

Fristen hænger direkte sammen med afleveringstidspunktet. Hvis parterne er uenige om, hvornår eller om afleveringen har fundet sted, kan det derfor også få betydning for, hvornår slutopgørelsen skulle have været fremsendt.

Hvad sker der, hvis slutopgørelsen kommer for sent?

AB 18 indeholder en markant retsvirkning ved for sen slutopgørelse, men reglen skal gengives præcist.

Hvis slutopgørelsen ikke er kommet frem inden den relevante frist på 25, 35 eller 60 arbejdsdage, kan bygherren skriftligt kræve, at entreprenøren sender den inden yderligere 10 arbejdsdage. Hvis entreprenøren heller ikke overholder denne frist, fortaber entreprenøren efter AB 18 krav på vederlag for ekstraarbejder, der udføres som regningsarbejder, samt krav på løn- og prisstigninger.

Det er altså ikke korrekt at sige, at entreprenøren automatisk mister ethvert økonomisk krav, hvis slutopgørelsen kommer for sent. Fortabelsesreglen retter sig mod bestemte krav.

Reglen gør det ikke desto mindre meget risikabelt at lade større regningsarbejder og reguleringskrav stå uafklarede frem til projektets afslutning. For entreprenøren bør slutopgørelsen derfor planlægges på samme måde som den tekniske aflevering. For bygherren kan det være vigtigt at reagere skriftligt, hvis fristen overskrides.

Hvad er entreprenørens sikkerhedsstillelse efter AB 18?

Hvis AB 18 er aftalt, skal entreprenøren som udgangspunkt stille sikkerhed for opfyldelsen af sine forpligtelser over for bygherren senest otte arbejdsdage efter, at entrepriseaftalen er indgået, medmindre andet fremgår af udbudsmaterialet.

Hvis entreprisesummen er mindre end 1 mio. kr., skal entreprenøren efter standardreglerne kun stille sikkerhed, hvis bygherren har stillet krav om det i udbudsmaterialet. Sikkerheden kan stilles som en betryggende pengeinstitutgaranti, kautionsforsikring eller på anden betryggende måde.

Sikkerheden tjener til fyldestgørelse af bygherrens krav i anledning af aftaleforholdet. Det omfatter efter AB 18 blandt andet krav vedrørende ekstraarbejder og tilbagebetaling af entreprisesum, der er blevet udbetalt for meget.

Social- og Boligstyrelsen har offentliggjort en standardformular til entreprenørgaranti efter AB 18 § 9.

Hvor stor er entreprenørgarantien?

Indtil aflevering har fundet sted, skal entreprenørens sikkerhed efter AB 18 som udgangspunkt udgøre 15 % af entreprisesummen uden moms. Efter aflevering nedskrives den til 10 %.

Ved nedskrivningen efter aflevering kan entreprisesummen efter AB 18 opgøres med tillæg eller fradrag af alle mer- og mindrearbejder, hvis bygherren anmoder om dette i afleveringsprotokollen. Størrelsen på 10 %-garantien behøver derfor ikke nødvendigvis blive beregnet ud fra den oprindelige entreprisesum, hvis projektets økonomiske omfang har ændret sig væsentligt undervejs.

Et år efter afleveringstidspunktet nedskrives sikkerheden som udgangspunkt fra 10 % til 2 %. Har bygherren inden da skriftligt reklameret over mangler, sker nedskrivningen først, når manglerne er afhjulpet.

Fem år efter afleveringstidspunktet ophører sikkerheden som udgangspunkt. Hvis bygherren inden femårsfristen skriftligt har reklameret over mangler, ophører sikkerheden først, når de pågældende mangler er afhjulpet.

Ved etapevis aflevering eller arbejder, der er udskudt til senere aflevering, indeholder AB 18 særregler om den forholdsmæssige nedskrivning. Det bør derfor ikke automatisk antages, at hele garantien reduceres på én gang, blot fordi en del af projektet tages i brug eller afleveres.

Reklamation over mangler kan forhindre nedskrivning eller ophør af garantien

Entreprenørens sikkerhedsstillelse og mangelsreglerne hænger tæt sammen. Hvis bygherren ønsker at hindre, at sikkerheden nedskrives fra 10 % til 2 % efter et år eller ophører efter fem år, kræver AB 18, at bygherren inden det relevante tidspunkt skriftligt har fremsat reklamation over mangler.

Det er derfor ikke tilstrækkeligt blot at være utilfreds med arbejdet eller at have nævnt et problem uformelt. Reklamationen bør kunne dokumenteres og beskrive det pågældende mangelforhold tilstrækkeligt klart.

Omvendt giver en reklamation ikke automatisk bygherren ret til at fastholde enhver del af garantien uanset kravets størrelse og karakter. Der kan opstå en konkret tvist om nedskrivning eller ophør, som kan indbringes efter AB-systemets regler om stillet sikkerhed.

Læs mere om mangler, reklamation og afhjælpning og 1- og 5-årseftersyn.

Hvad er bygherrens sikkerhedsstillelse?

AB 18 beskytter ikke kun bygherren mod entreprenørens misligholdelse. Regelsættet kræver som udgangspunkt også, at bygherren stiller sikkerhed for sine betalingsforpligtelser over for entreprenøren.

Bygherrens sikkerhed skal efter AB 18 stilles senest otte arbejdsdage efter, at entrepriseaftalen er indgået. Standardkravet gælder dog ikke, hvis bygherren er en offentlig bygherre eller en almen boligorganisation.

Sikkerheden skal som udgangspunkt svare til tre måneders gennemsnitsbetaling, dog mindst 10 % af entreprisesummen uden moms. Formålet er at reducere entreprenørens risiko for at udføre betydelige arbejder uden at kunne få betaling.

Dette er særligt relevant ved private bygherrer, projektudviklere og ejer- eller andelsboligforeninger. En ejer- eller andelsboligforening er ikke omfattet af undtagelsen alene, fordi der er tale om en boligforening. Undtagelsen i AB 18 vedrører blandt andet almene boligorganisationer, hvilket er noget andet end en almindelig ejer- eller andelsboligforening.

Ekstraarbejder kan kræve en større bygherregaranti

Bygherrens sikkerhed er ikke nødvendigvis statisk gennem hele byggeperioden.

Hvis entrepriseaftalen udvides med ekstraarbejder, kan entreprenøren efter AB 18 kræve bygherrens sikkerhed forøget, hvis vederlaget for samtlige ubetalte ekstraarbejder overstiger en halv måneds gennemsnitsbetaling af entreprisesummen.

Reglen er vigtig ved projekter med mange ændringer. En entreprise kan begynde med én økonomisk størrelse og være vokset betydeligt, før projektet er færdigt. Hvis sikkerheden ikke følger med projektets reelle økonomi, kan entreprenøren stå med væsentligt større udestående end forudsat ved kontraktens indgåelse.

Omvendt kan bygherren kræve sikkerheden nedsat, hvis den overstiger den ubetalte del af entreprisesummen og ekstraarbejderne.

Bygherregarantiens størrelse bør derfor indgå i den løbende økonomiopfølgning på samme måde som entreprisesummen og ændringsloggen.

Hvornår ophører bygherrens sikkerhed?

Efter AB 18 ophører bygherrens sikkerhed, når entreprenøren har sendt sin slutopgørelse og ikke længere har ufyldestgjorte krav.

Det er dermed en anden mekanisme end entreprenørens sikkerhedsstillelse, som fortsætter gennem mangelperioden og som udgangspunkt først ophører fem år efter aflevering.

Forskellen afspejler, hvad de to garantier beskytter imod. Entreprenørens garanti skal blandt andet sikre bygherrens krav i anledning af entreprenørens ydelse og eventuelle mangler, mens bygherrens garanti først og fremmest sikrer entreprenørens betalingskrav.

Hvordan kræver bygherren udbetaling under entreprenørgarantien?

Hvis bygherren ønsker udbetaling af entreprenørens sikkerhed efter AB 18, skal kravet fremsættes skriftligt og samtidigt over for entreprenøren og garanten. Bygherren skal nøje angive arten og omfanget af den påståede misligholdelse og størrelsen af det beløb, der kræves udbetalt.

Det er en væsentlig formregel. Et garantitræk bør derfor ikke bestå af en løs meddelelse om, at “entreprenøren skylder penge”. Kravet skal beskrive den misligholdelse, som udbetalingskravet bygger på, og størrelsen på det krævede beløb.

Efter AB 18 skal beløbet som udgangspunkt udbetales inden 10 arbejdsdage fra meddelelsens fremkomst. Entreprenøren kan imidlertid inden da anmode Voldgiftsnævnet om en beslutning om stillet sikkerhed med henblik på at få prøvet, om udbetalingskravet er berettiget.

Proceduren gør, at et krav på garantien kan udvikle sig meget hurtigt. Begge parter bør derfor reagere med det samme, hvis der fremsættes et garantitræk.

Hvordan kræver entreprenøren udbetaling under bygherregarantien?

Entreprenøren kan tilsvarende kræve udbetaling af bygherrens sikkerhed. Kravet skal efter AB 18 meddeles skriftligt og samtidigt til bygherren og garanten med angivelse af størrelsen på det krævede beløb.

Beløbet skal som udgangspunkt udbetales inden 10 arbejdsdage. Hvis bygherren mener, at udbetalingskravet ikke er berettiget, kan bygherren inden udløbet af fristen anmode Voldgiftsnævnet om beslutning om stillet sikkerhed.

Det er derfor vigtigt at skelne mellem en almindelig betalingsindsigelse og et konkret træk på den stillede sikkerhed. Når garantiproceduren først er sat i gang, gælder der korte frister og særlige processuelle regler.

Hvad er beslutning om stillet sikkerhed?

AB 18 har en særskilt tvistløsningsmekanisme til konflikter om udbetaling, nedskrivning eller ophør af stillet sikkerhed. Sagerne behandles ved Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed og betegnes ofte som G-sager.

Ved et krav om udbetaling skal den part, der ønsker at hindre udbetalingen, reagere inden den 10-dagesfrist, der følger af garantiordningen. Voldgiftsnævnet udpeger herefter en sagkyndig, der tager stilling til tvisten efter den særlige procedure.

Der kan ikke gennemføres syn og skøn som led i selve sagen om beslutning om stillet sikkerhed. Den sagkyndige kan derimod indhente supplerende materiale og foretage besigtigelse. Når sagen er klar, træffes der efter reglerne en beslutning om, i hvilket omfang kravet skal imødekommes.

En beslutning om stillet sikkerhed efter AB 18 har bindende virkning som en voldgiftskendelse. Beslutningen kan indbringes for voldgift inden otte uger, hvorefter voldgiftsretten træffer endelig afgørelse om tvisten. Hvis beslutningen ikke indbringes inden fristen, bliver den endelig.

Læs Voldgiftsnævnets vejledning om beslutning om stillet sikkerhed og vores guide til entreprisetvister.

Beslutning om sikkerhed er ikke det samme som hurtig afgørelse

De to processer bliver let blandet sammen, men de har forskellige funktioner. Beslutning om stillet sikkerhed efter AB 18 § 67 vedrører selve den sikkerhed, parterne har stillet – eksempelvis om et beløb skal udbetales under en entreprenørgaranti, eller om garantien skal nedskrives eller ophøre.

Hurtig afgørelse efter AB 18 § 68 kan derimod blandt andet bruges til at afgøre, om bygherren har ret til at holde betaling tilbage eller foretage modregning i entreprenørens betalingskrav.

Der kan være en tæt sammenhæng mellem spørgsmålene. En bygherre kan eksempelvis have et påstået mangelkrav, som både bruges som begrundelse for et tilbagehold og et krav om udbetaling under garantien. Men de processuelle regler er ikke de samme, og den korrekte fremgangsmåde skal derfor identificeres tidligt.

Læs mere om hurtig afgørelse og andre entreprisetvister.

Kan entreprenøren standse arbejdet, hvis bygherren ikke betaler?

Ja, hvis betingelserne er opfyldt. Hvis bygherren ikke har betalt et forfaldent beløb ved betalingsfristens udløb, kan entreprenøren efter AB 18 standse arbejdet efter et skriftligt varsel på tre arbejdsdage. Hvis bygherren er en offentlig bygherre eller en almen boligorganisation, er varslet fem arbejdsdage.

Standsning er et alvorligt skridt. Hvis entreprenøren standser arbejdet uden at have ret til det, kan entreprenøren selv risikere at komme i misligholdelse og påføre projektet forsinkelse. Entreprenøren bør derfor inden en standsning blandt andet sikre sig, at betalingskravet er forfaldent, at betalingsfristen er udløbet, at bygherrens eventuelle indsigelse er vurderet, og at varslet opfylder aftalegrundlagets krav.

For bygherren er det tilsvarende vigtigt at reagere hurtigt på et standsningsvarsel. Hvis kravet bestrides, bør indsigelsen være konkret og dokumenteret.

En betalingsstandsning kan samtidig få betydning for tidsplanen og rejse spørgsmål om forsinkelse og tidsfristforlængelse.

Entreprenøren kan i visse tilfælde standse ved alvorlige økonomiske problemer hos bygherren

AB 18’s standsningsret er ikke begrænset til allerede forfaldne og ubetalte fakturaer.

Entreprenøren kan efter standardvilkårene også straks standse arbejdet, hvis bygherren erklæres konkurs, tages under rekonstruktionsbehandling eller hvis bygherrens økonomiske forhold i øvrigt viser sig at være sådan, at bygherren må antages at være ude af stand til at opfylde entrepriseaftalen. Det forudsætter, at bygherren ikke har stillet betryggende sikkerhed for opfyldelsen af den resterende del af aftalen.

Hvis bygherren straks stiller en sådan sikkerhed, skal entreprenøren genoptage arbejdet. Entreprenøren kan i denne situation også kræve betryggende sikkerhed for den resterende del af aftalen.

Reglen kan være afgørende i økonomisk pressede byggeprojekter. Men også her bør en standsning ske på et sikkert juridisk grundlag, fordi konsekvenserne af en uberettiget standsning kan være betydelige.

Betaling, aflevering og mangler skal ses i sammenhæng

De økonomiske regler kan ikke læses isoleret fra resten af entrepriseforholdet. Afleveringen udløser blandt andet fristen for entreprenørens slutopgørelse og påvirker størrelsen på entreprenørens sikkerhedsstillelse. Mangler ved afleveringen kan begrunde et rimeligt tilbagehold og kan samtidig forhindre en senere nedskrivning eller et ophør af garantien, hvis bygherren reklamerer rettidigt.

Et ekstraarbejde kan både øge entreprenørens betalingskrav og give entreprenøren mulighed for at kræve en større bygherregaranti. En uenighed om betaling kan udløse standsningsret og dermed udvikle sig til en forsinkelsestvist. Og et krav på garantien kan føre direkte til en sag ved Voldgiftsnævnet.

Den juridisk rigtige håndtering kræver derfor ofte, at man ser kontrakten, økonomien, tidsplanen og de tekniske forhold samlet.

Fra vores praksis: Ekstraarbejder, slutbetaling og morarenter

ØENS Advokatfirma repræsenterede A/B Birkedommergården i en voldgiftssag, hvor entreprenøren havde rejst et samlet krav på 2.284.945,90 kr. inkl. moms. En væsentlig del af kravet vedrørte ekstraarbejder, men sagen omfattede også betalingsspørgsmål og et betydeligt krav på morarenter.

Sagen viser, hvorfor den økonomiske administration af et byggeprojekt ikke bør udsættes til sidst. Når ekstraarbejder, aftalesedler, fakturering og indsigelser ikke håndteres løbende, bliver slutopgørelsen let til en samlet tvist om både ydelse, pris, dokumentation og renter. I Birkedommergården-sagen blev entreprenørens krav på ekstraarbejder reduceret markant. Samtidig illustrerede sagen betydningen af den måde, parterne gennem byggeforløbet havde håndteret betalingsanmodninger, aftalesedler og dokumentation.

Læs hele sagen om A/B Birkedommergården, ekstraarbejder, aftalesedler og morarenter.

Betaling og sikkerhedsstillelse i boligforeningers byggesager

Ved større renoveringer i ejer- og andelsboligforeninger kan betalingsplanen og garantierne have meget stor praktisk betydning. Entreprisesummerne er ofte betydelige, og bestyrelsen skal sikre, at betalinger stemmer overens med projektets fremdrift, samtidig med at finansieringen er på plads. Her bør bestyrelsen blandt andet have overblik over, hvilke betalinger rådgiver eller byggesagsadministrator kan anvise, hvem der faktisk godkender betalingerne, hvordan ekstraarbejder indgår i budgettet, om bygherregarantien skal reguleres, og hvilke dokumenter der skal foreligge før betaling.

Det er samtidig vigtigt at skelne mellem de forskellige professionelle aktørers roller. En teknisk rådgivers godkendelse af, at et arbejde er udført, er ikke nødvendigvis det samme som en juridisk vurdering af, at hele entreprenørens betalingskrav er berettiget. Et ekstraarbejde kan eksempelvis være teknisk udført korrekt, men fortsat være omtvistet, fordi bygherren mener, at arbejdet allerede var indeholdt i kontrakten.

For boligforeninger hænger den entrepriseretlige økonomistyring derfor tæt sammen med både byggesagsadministration og byggesager i ejer- og andelsboligforeninger.

Sådan hjælper ØENS med betaling og sikkerhedsstillelse

Hos ØENS hjælper vi både bygherrer og entreprenører med at vurdere betalingskrav og de juridiske konsekvenser, før uenigheden vokser. Vi gennemgår blandt andet entreprisekontrakten, betalingsplanen, fakturaer, ekstraarbejder, byggemødereferater, afleveringsmateriale, slutopgørelser og garantidokumenter.

For bygherren kan opgaven være at vurdere, om et betalingskrav er forfaldent, hvor meget der eventuelt kan tilbageholdes, om entreprenørens slutopgørelse er rettidig og fuldstændig, eller om der er grundlag for et krav under entreprenørgarantien. For entreprenøren kan opgaven være at håndtere manglende betaling, et uberettiget tilbagehold, standsningsret, slutopgørelsen eller et krav under bygherrens sikkerhed.

Hvis parterne allerede er uenige om garantien eller et større betalingskrav, hjælper vi også med at vælge og føre den relevante entreprisetvist, herunder hurtig afgørelse, beslutning om stillet sikkerhed eller voldgift.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om betaling og sikkerhedsstillelse i byggesager

Afleveringen er et af byggeprojektets vigtigste juridiske tidspunkter.

Det er her, entreprisen som udgangspunkt går fra udførelse til den efterfølgende mangel- og eftersynsperiode, og afleveringstidspunktet får betydning for blandt andet risikoen for arbejdet, registreringen af mangler, entreprenørens sikkerhedsstillelse, slutopgørelsen og tidspunktet for 1- og 5-årseftersyn.

Aflevering handler derfor om langt mere end at overdrage nøglerne eller tage byggeriet i brug. Hvis AB 18 er aftalt, gælder der en konkret procedure med førgennemgang, færdigmelding, afleveringsforretning og afleveringsprotokol. Manglende overholdelse af proceduren kan få juridiske konsekvenser, og en uenighed om, hvorvidt aflevering har fundet sted, kan få betydning for en lang række efterfølgende krav.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi bygherrer, entreprenører, tekniske rådgivere samt ejer- og andelsboligforeninger før, under og efter afleveringen. Vi hjælper blandt andet med vurderingen af væsentlige mangler, afleverings- og afhjælpningsprotokoller, reklamationer, sikkerhedsstillelse, slutopgørelse og 1- og 5-årseftersyn.

Kontakt en advokat om aflevering og eftersyn

Hvad er aflevering i entrepriseretten?

Aflevering er det juridiske tidspunkt, hvor entreprenørens arbejde efter den aftalte procedure afleveres til bygherren. Hvis AB 18 er en del af aftalegrundlaget, sker aflevering som udgangspunkt ved en formel afleveringsforretning.

Det er vigtigt at skelne mellem, at byggeriet rent praktisk ser færdigt ud, at bygherren tager dele af det i brug, og at entreprisen juridisk er afleveret. De tre tidspunkter kan være sammenfaldende, men behøver ikke være det.

Efter AB 18 § 45 anses arbejdet som udgangspunkt for afleveret, når afleveringsforretningen har fundet sted, medmindre der ved forretningen konstateres væsentlige mangler. Der gælder dog også særlige regler, hvis bygherren ikke indkalder til afleveringsforretning efter entreprenørens færdigmelding.

Det præcise afleveringstidspunkt bør derfor altid kunne dokumenteres. En fejl på få dage kan få betydning for eksempelvis slutopgørelsen, sikkerhedsstillelsen og senere mangelsfrister.

Læs AB 18 på Retsinformation.

Hvad er en førgennemgang?

AB 18 indeholder en særskilt regel om førgennemgang før den egentlige aflevering. Bygherren skal skriftligt og med rimeligt varsel indkalde entreprenøren til en gennemgang af arbejdet i rimelig tid inden den aftalte aflevering. Førgennemgangen kan gennemføres samlet eller opdeles i sektioner eller entrepriser. Hvis bygherren ikke indkalder, kan entreprenøren selv gøre det. Formålet er at identificere forhold, der med fordel kan håndteres, mens entreprenøren fortsat er på byggepladsen, og inden den formelle aflevering finder sted. Det kan blandt andet gøre selve afleveringsforretningen mere effektiv og reducere antallet af mangler, der skal håndteres bagefter.

Ved førgennemgangen udarbejder bygherren en protokol med de forhold, der bliver påpeget, og entreprenørens eventuelle bemærkninger. Det er imidlertid vigtigt, at førgennemgangen ikke forveksles med den egentlige afleveringsforretning.

Hvis bygherren ikke opdager eller påpeger et bestemt forhold under førgennemgangen, betyder det efter AB 18 udtrykkeligt ikke, at bygherren dermed har mistet retten til senere at gøre forholdet gældende som en mangel. Førgennemgangen er altså et praktisk og juridisk vigtigt værktøj, men ikke en endelig “godkendelse” af alt det, som ikke står på førgennemgangslisten.

Entreprenørens færdigmelding starter afleveringsprocessen

Umiddelbart inden arbejdets færdiggørelse skal entreprenøren efter AB 18 give bygherren skriftlig meddelelse om tidspunktet for færdiggørelsen. Det er entreprenørens færdigmelding. Færdigmeldingen har stor betydning, fordi den sætter afleveringsproceduren i gang. Bygherren skal derefter indkalde entreprenøren til en afleveringsforretning, som som udgangspunkt skal finde sted senest 10 arbejdsdage efter det tidspunkt for færdiggørelse, entreprenøren har angivet.

Det betyder også, at en færdigmelding bør være klar og kunne dokumenteres. En løs bemærkning om, at “vi nok er færdige fredag”, bør ikke behandles som et sikkert juridisk grundlag, hvis der senere kan opstå tvist om afleveringstidspunktet. Entreprenøren bør samtidig være varsom med at færdigmelde arbejdet, før entreprenøren reelt mener, at arbejdet er færdigt i en sådan grad, at det kan afleveres. Hvis der fortsat mangler væsentlige arbejder eller er forhold, der forhindrer ibrugtagningen i væsentligt omfang, kan der opstå tvist om, hvorvidt aflevering kan gennemføres.

Hvad hvis bygherren ikke indkalder til afleveringsforretning?

En bygherre kan ikke uden videre undgå aflevering ved blot at lade være med at reagere på entreprenørens færdigmelding. Hvis AB 18 gælder, og bygherren ikke indkalder til afleveringsforretning efter reglerne, anses arbejdet som udgangspunkt for afleveret 10 arbejdsdage efter det tidspunkt for færdiggørelsen, som entreprenøren har angivet i sin færdigmelding. Det er en vigtig bestemmelse, fordi aflevering udløser en række andre juridiske virkninger. En bygherre, der mener, at arbejdet ikke er færdigt eller lider af så alvorlige mangler, at aflevering ikke bør ske, bør derfor reagere og få spørgsmålet håndteret gennem den aftalte afleveringsprocedure. Passivitet er ikke en sikker strategi.

Den samme mekanisme gælder efter AB 18 ved en ny afleveringsforretning efter væsentlige mangler. Hvis entreprenøren har meddelt, at de mangler, som forhindrede aflevering, er afhjulpet, og bygherren ikke indkalder som foreskrevet, kan arbejdet efter reglerne blive anset for afleveret.

Kan byggeriet afleveres med mangler?

Ja. Det er en meget vigtig pointe. Et byggeprojekt skal ikke være fuldstændig fejlfrit, før aflevering kan finde sted. Efter AB 18 anses arbejdet som udgangspunkt for afleveret, når afleveringsforretningen har fundet sted, medmindre der påvises væsentlige mangler. Reglerne nævner udtrykkeligt forhold, der hindrer ibrugtagning i væsentligt omfang, som et eksempel på væsentlige mangler. Mindre mangler forhindrer derfor normalt ikke i sig selv aflevering. De registreres i stedet i afleveringsprotokollen og skal efterfølgende afhjælpes efter AB 18’s mangelsystem.

Om en mangel er så væsentlig, at den forhindrer aflevering, beror på en konkret vurdering. Det er ikke alene mangelens økonomiske værdi, der er relevant. Manglens karakter, omfang og betydning for bygherrens mulighed for at anvende byggeriet kan være afgørende.

Et stort antal mindre kosmetiske mangler er således ikke nødvendigvis det samme som én teknisk mangel, der gør det umuligt eller uforsvarligt at tage bygningen i brug. Omvendt kan summen og karakteren af mange forhold efter omstændighederne få betydning for den samlede vurdering. Ved tvivl bør spørgsmålet håndteres konkret ved afleveringsforretningen og dokumenteres i afleveringsprotokollen. Læs mere om mangler ved byggeri.

Hvad sker der, hvis manglerne er så væsentlige, at aflevering ikke kan ske?

Hvis der ved afleveringsforretningen påvises væsentlige mangler, som betyder, at arbejdet ikke kan anses for afleveret, fortsætter entrepriseforholdet som udgangspunkt uden den retsvirkning, der ellers følger af aflevering. Når entreprenøren mener, at de mangler, der forhindrede afleveringen, er blevet afhjulpet, skal entreprenøren skriftligt meddele dette til bygherren. Der skal derefter gennemføres en ny afleveringsforretning efter reglerne. Det kan få store økonomiske konsekvenser, hvis parterne er uenige om, hvorvidt manglerne faktisk var væsentlige. Hvis aflevering med rette ikke er sket, kan entreprenøren fortsat være i forsinkelse, og en eventuel dagbod kan efter omstændighederne fortsætte. Hvis bygherren derimod uberettiget nægter aflevering, kan det stille sagen anderledes.

Derfor bør en beslutning om at nægte aflevering ikke træffes på baggrund af en almindelig mangelliste alene. Vurderingen bør være juridisk og teknisk begrundet.

Hvad skal stå i afleveringsprotokollen?

Efter AB 18 er det bygherren, der udfærdiger afleveringsprotokollen. Protokollen skal indeholde de mangler og eventuelle andre forhold, bygherren har påpeget, samt entreprenørens eventuelle bemærkninger. Aftaler om afhjælpning skal også fremgå, herunder hvordan og hvornår manglerne skal afhjælpes, og hvornår der skal gennemføres en efterfølgende gennemgang af afhjælpningen. Det skal desuden fremgå, om parterne mener, at arbejdet er afleveret. Afleveringsprotokollen skal efter AB 18 underskrives af bygherren og entreprenøren.

Protokollen er derfor meget mere end en teknisk mangelliste. Den dokumenterer selve afleveringen og parternes positioner på et centralt tidspunkt i entrepriseforholdet. Hvis entreprenøren eksempelvis mener, at et forhold ikke er en mangel, bør entreprenørens bemærkning fremgå. Hvis bygherren mener, at en mangel er så væsentlig, at aflevering ikke kan ske, bør denne stillingtagen også fremgå klart. Hvis en part ikke møder op til afleveringsforretningen, kan den efter AB 18 gennemføres uden den fraværende parts medvirken. Den mødende part skal derefter snarest muligt sende protokollen til den part, der ikke deltog.

Mangler ved afleveringen skal have en konkret afhjælpningsfrist

Når der ved afleveringen konstateres mangler, har entreprenøren efter AB 18 både pligt og ret til at afhjælpe dem. Bygherren kan derfor ikke som udgangspunkt blot springe entreprenøren over og straks få en anden entreprenør til at udbedre forholdene for den oprindelige entreprenørs regning. Bygherren skal skriftligt fastsætte en frist for afhjælpningen. Fristen skal fastsættes under hensyn til manglernes art og omfang og de øvrige omstændigheder. Samtidig skal bygherren fastsætte et tidspunkt for en afhjælpningsgennemgang under hensyn til, hvornår hovedparten af manglerne forventes at være afhjulpet. Ved afhjælpningsgennemgangen udarbejder bygherren en afhjælpningsprotokol, hvor bygherren tager stilling til, om manglerne er blevet afhjulpet, og entreprenørens eventuelle bemærkninger registreres.

Hvis entreprenøren ikke afhjælper korrekt inden den fastsatte frist, gælder der yderligere regler om blandt andet entreprenørens afhjælpningsret og bygherrens mulighed for selv at lade mangler udbedre eller kræve afslag. De regler gennemgår vi nærmere på siden om mangler, afhjælpning og reklamation.

Afleveringstidspunktet afgør, om der foreligger en mangel

AB 18 indeholder en vigtig regel om selve mangelbedømmelsen: Afleveringstidspunktet er afgørende for, om arbejdet lider af en mangel – uanset om manglen på dette tidspunkt er synlig eller skjult. Det betyder, at en mangel godt kan konstateres flere måneder eller år efter afleveringen og alligevel have været til stede juridisk ved afleveringen. Det afgørende er, om årsagen eller det mangelfulde forhold forelå på afleveringstidspunktet. En skjult projekterings- eller udførelsesfejl bliver altså ikke nødvendigvis entreprenøren uvedkommende, blot fordi den først viser sig senere. Omvendt er entreprenøren naturligvis ikke uden videre ansvarlig for ethvert problem, der opstår efter afleveringen. Der skal fortsat være grundlag for at henføre forholdet til entreprenørens kontraktuelle ydelse.

I teknisk komplekse sager kan det derfor være nødvendigt at gennemføre syn og skøn for at afdække, hvornår og hvorfor problemet opstod. Hvis fejlen kan henføres til projekteringen frem for udførelsen, kan også rådgiveransvar blive relevant.

Hvorfor er afleveringsdatoen juridisk så vigtig?

Afleveringen påvirker en lang række forskellige bestemmelser i AB 18. Den præcise dato kan derfor få betydning mange år efter selve afleveringsforretningen. Efter AB 18 bærer entreprenøren som udgangspunkt risikoen for skade på eller bortkomst af arbejde og materialer indtil afleveringen. Afleveringen udløser også nedskrivning af entreprenørens sikkerhedsstillelse fra det niveau, der gælder under udførelsen, og danner udgangspunkt for entreprenørens frist til at sende slutopgørelsen. Samtidig regnes 1- og 5-årseftersyn og den almindelige femårige mangelansvarsperiode efter AB 18 fra afleveringen.

Hvis parterne er uenige om selve afleveringsdatoen, kan de derfor samtidig være uenige om blandt andet garantien, slutopgørelsen og mangelsfristerne. Det er en af grundene til, at færdigmelding, indkaldelse og afleveringsprotokol bør opbevares som centrale kontraktdokumenter og ikke blot som almindelige projektbilag.

Risikoen for byggeriet skifter som udgangspunkt ved aflevering

Efter AB 18 § 27 bærer entreprenøren indtil afleveringen som udgangspunkt risikoen for skade på eller bortkomst af arbejde og materialer. Entreprenøren har samtidig pligt til at vedligeholde det udførte arbejde indtil aflevering. Der gælder dog undtagelser, blandt andet for skade eller bortkomst, der skyldes bygherrens forhold, og visse ekstraordinære begivenheder uden for entreprenørens indflydelse. Afleveringen fungerer derfor som et vigtigt skæringspunkt for risikoens placering. Det betyder eksempelvis, at spørgsmålet om, hvem der skal bære omkostningen, hvis noget beskadiges umiddelbart før eller efter afleveringen, kan afhænge direkte af, om afleveringen faktisk havde fundet sted.

Risikoovergangen bør ikke forveksles med mangelansvaret. At risikoen for en hændelig skade går over på bygherren betyder ikke, at entreprenøren samtidig slipper for ansvar for mangler ved den ydelse, der blev afleveret.

Er ibrugtagning det samme som aflevering?

Ikke nødvendigvis. Det kan være nødvendigt eller praktisk, at bygherren tager dele af arbejdet i brug, før hele entreprisen formelt er afleveret. AB 18 indeholder derfor en særskilt regel om risikoen ved tidlig ibrugtagning. For arbejder eller dele af arbejdet, der tages i brug før aflevering, gælder entreprenørens almindelige risiko efter AB 18 som udgangspunkt frem til ibrugtagningen. Ved ibrugtagning kan bygherren gennemføre en registrering af det udførte arbejdes omfang og kvalitet efter reglerne om registreringsforretning.

Det er vigtigt at understrege, at en sådan ibrugtagning ikke nødvendigvis betyder, at hele entreprisen dermed juridisk er afleveret. Risikoen for det, der tages i brug, og den formelle aflevering af entreprisen er to forskellige spørgsmål. Ved større projekter bør parterne derfor dokumentere klart, hvilke dele der tages i brug, hvornår det sker, hvilken stand de befinder sig i, og hvilke konsekvenser ibrugtagningen skal have efter kontrakten.

Kan byggeriet afleveres i etaper?

Ja. Ved større projekter kan det være aftalt, at forskellige entrepriser, dele af entreprisen eller bestemte byggeafsnit skal afleveres på forskellige tidspunkter. Efter AB 18 er udgangspunktet ved et byggeprojekt med flere entrepriser, at samtlige entrepriser skal være færdige, før bygherren skal indkalde til afleveringsforretning. Men det kan være aftalt eller følge af omstændighederne, at forskellige entrepriser eller dele heraf afleveres på forskellige tidspunkter, eller at byggeafsnit afleveres etapevis.

Etapevis aflevering gør det særligt vigtigt at dokumentere præcis, hvilken del der er afleveret hvornår. Hvis forskellige bygningsdele har forskellige afleveringsdatoer, kan der også være forskellige datoer for risikoovergang, garanti, eftersyn og mangelsfrister. Det bør derfor allerede fremgå af entreprisekontrakten og hovedtidsplanen, hvis projektet skal afleveres i etaper. Ved anlægsarbejder, der ikke udføres i tilslutning til byggearbejder, er udgangspunktet efter AB 18 desuden, at de enkelte entrepriser afleveres særskilt, medmindre andet er aftalt eller følger af omstændighederne.

ABT 18 har en vigtig forskel ved indkaldelsen til aflevering

Ved totalentreprise efter ABT 18 er selve afleveringsprincipperne i vidt omfang de samme, men der er en vigtig praktisk forskel i proceduren. Efter ABT 18 § 43 skal totalentreprenøren umiddelbart inden færdiggørelsen give bygherren skriftlig færdigmelding og samtidig indkalde til afleveringsforretningen, medmindre parterne har aftalt, at bygherren foretager indkaldelsen. Bygherren kan straks gøre indsigelse mod det foreslåede tidspunkt, hvorefter afleveringsforretningen efter standardreglen skal gennemføres senest 10 arbejdsdage efter det angivne færdiggørelsestidspunkt, medmindre andet aftales. Det adskiller sig fra AB 18, hvor bygherren som udgangspunkt indkalder efter entreprenørens færdigmelding.

Hvis der er tale om totalentreprise, bør man derfor ikke automatisk anvende AB 18’s procedure uden først at kontrollere ABT 18 og det konkrete kontraktgrundlag.

Læs ABT 18 på Retsinformation.

Hvad sker der med entreprenørgarantien ved aflevering?

Hvis AB 18 er aftalt uden fravigelser, udgør entreprenørens sikkerhedsstillelse som udgangspunkt 15 % af entreprisesummen uden moms indtil aflevering. Når arbejdet er afleveret, nedskrives sikkerheden som udgangspunkt til 10 %. Ved afleveringen kan den økonomiske størrelse af entreprisen have ændret sig betydeligt som følge af ekstraarbejder og mindrearbejder. AB 18 giver derfor mulighed for, at entreprisesummen ved nedskrivningen opgøres med tillæg eller fradrag af alle mer- og mindrearbejder, hvis bygherren anmoder om det i afleveringsprotokollen.

Et år efter aflevering nedskrives sikkerheden som udgangspunkt videre til 2 %. Hvis bygherren inden da skriftligt har reklameret over mangler, sker nedskrivningen efter standardvilkårene først, når de pågældende mangler er afhjulpet. Efter fem år ophører sikkerheden som udgangspunkt, men også her kan en rettidig skriftlig reklamation over mangler udskyde ophøret. Afleveringsprotokollen, mangelregistreringen og de efterfølgende reklamationer kan således få direkte økonomisk betydning for garantien.

Læs vores samlede guide til betaling og sikkerhedsstillelse efter AB 18.

Afleveringen starter fristen for entreprenørens slutopgørelse

Afleveringen har også direkte betydning for den økonomiske afslutning af entreprisen.

Efter AB 18 skal entreprenøren sende en endelig og fuldstændig slutopgørelse efter afleveringen, herunder over alle tilgodehavender for ekstraarbejder. Fristen er som udgangspunkt 25 arbejdsdage efter afleveringen. Ved hovedentreprise er fristen 35 arbejdsdage, mens den ved anlægsarbejder, der ikke udføres i tilslutning til byggearbejder, er 60 arbejdsdage. Hvis slutopgørelsen ikke kommer rettidigt, kan bygherren efter AB 18 give entreprenøren et skriftligt påkrav med yderligere 10 arbejdsdage. Overskrides også den frist, kan entreprenøren fortabe bestemte krav på blandt andet regningsarbejder og løn- og prisstigninger. Slutopgørelsen er derfor endnu et eksempel på, hvorfor parterne skal være helt enige om eller i det mindste kunne dokumentere afleveringstidspunktet. Læs mere om slutopgørelse, betalingsfrister og fortabelse af krav.

Hvad er et 1-årseftersyn?

Hvis AB 18 gælder, skal bygherren indkalde entreprenøren til et eftersyn af arbejdet, som skal finde sted senest ét år efter afleveringen. 1-årseftersynet giver parterne mulighed for systematisk at gennemgå byggeriet efter en periode, hvor det har været i brug. Nogle mangler viser sig først, når bygningen har været udsat for almindelig drift, temperatursvingninger, regn, frost eller andre belastninger.

Ved eftersynet udarbejder bygherren en eftersynsprotokol. Her registreres de mangler og andre forhold, som bygherren påpeger, entreprenørens eventuelle bemærkninger og eventuelle aftaler om, hvordan og hvornår mangler skal afhjælpes. Indkaldelsen skal efter AB 18 være skriftlig og ske med et varsel på højst 60 og mindst 15 arbejdsdage. Ved hovedentreprise er minimumsvarslet 20 arbejdsdage. Det er værd at planlægge eftersynet i god tid. “Senest ét år efter afleveringen” betyder, at selve eftersynet skal være gennemført inden fristen – ikke blot at invitationen skal være sendt inden årsdagen.

Skal man vente på 1-årseftersynet med at reklamere over mangler?

Nej. Det bør man netop ikke. Hvis en mangel bliver opdaget efter aflevering, skal bygherren efter AB 18 som udgangspunkt give entreprenøren skriftlig meddelelse inden rimelig tid efter, at manglen er eller burde være opdaget. 1-årseftersynet er altså ikke en opsamlingsfrist, der giver bygherren ret til at lade kendte problemer ligge i mange måneder. Hvis der eksempelvis konstateres vandindtrængning tre måneder efter aflevering, bør bygherren ikke vente ni måneder med at reklamere, blot fordi 1-årseftersynet endnu ikke er afholdt.

Eftersynet er et supplement til den løbende reklamationspligt – ikke en erstatning for den.

Kan entreprenøren vente til 1-årseftersynet med at afhjælpe en mangel?

I visse situationer. Hvis en mangel påvises efter afleveringen, skal bygherren fastsætte en skriftlig frist for afhjælpningen. AB 18 giver dog entreprenøren mulighed for at udskyde afhjælpningen af en sådan mangel og foretage den sammen med afhjælpning af eventuelle mangler konstateret ved 1-årseftersynet, hvis manglen ikke forværres som følge af udskydelsen, og udskydelsen ikke medfører ulempe for bygherren. Det er altså ikke en generel ret til at vente med alt til 1-årseftersynet.

Hvis manglen kan udvikle sig, forårsage følgeskade eller påføre bygherren væsentlig ulempe, er forudsætningerne for udskydelse ikke nødvendigvis til stede.

Hvad er et 5-årseftersyn?

AB 18 kræver også, at bygherren indkalder til et afsluttende 5-årseftersyn. Eftersynet skal finde sted senest 30 arbejdsdage før fem år efter afleveringen.

Det er en vigtig detalje. 5-årseftersynet skal altså ikke først afholdes på selve femårsdagen. Formålet med den tidligere placering er blandt andet at give bygherren mulighed for at identificere og reklamere over mangler, inden den almindelige femårige periode for mangelkrav efter AB 18 udløber. Indkaldelsen skal – ligesom ved 1-årseftersynet – være skriftlig og ske med et varsel på højst 60 og mindst 15 arbejdsdage. Ved hovedentreprise er minimumsvarslet 20 arbejdsdage. Har bygherren ikke indkaldt til 5-årseftersynet efter reglerne, kan entreprenøren selv skriftligt indkalde bygherren med mindst 10 arbejdsdages varsel.

For bygherren er det derfor en dårlig strategi først at begynde den tekniske gennemgang umiddelbart før femårsdagen. Eventuelle undersøgelser, rådgivergennemgange og reklamationer bør planlægges i god tid.

Hvad skal stå i protokollen ved 1- og 5-årseftersyn?

Ved både 1- og 5-årseftersynet skal bygherren efter AB 18 udarbejde en eftersynsprotokol. Her skal bygherren anføre de mangler og eventuelle andre forhold, som påpeges, sammen med entreprenørens eventuelle bemærkninger. Eventuelle aftaler om afhjælpning skal også fremgå, herunder hvordan og hvornår afhjælpningen skal ske. Hvis en part ikke møder til eftersynet, kan den mødende part gennemføre eftersynet uden den fraværendes medvirken. Protokollen skal derefter snarest muligt sendes til den fraværende part.

Også her er præcision vigtig. Det bør fremgå tilstrækkeligt klart, hvilket konkret forhold bygherren reklamerer over, hvor det befinder sig, og hvad problemet består i. En upræcis formulering som “diverse revner” eller “problemer med taget” kan senere skabe unødig diskussion om, hvad reklamationen faktisk omfattede.

Er entreprenørens mangelansvar altid præcis fem år?

Nej. AB 18’s femårsregel er mere nuanceret end den ofte fremstilles. Efter § 55 skal bygherrens krav mod entreprenøren som følge af mangler som udgangspunkt fremsættes senest fem år efter afleveringen. Men bestemmelsen indeholder flere vigtige særregler.

Hvis entreprenøren har afhjulpet en mangel, som bygherren har reklameret over, løber der efter AB 18 en ny frist for krav som følge af den pågældende mangel fra afslutningen af afhjælpningen. Den nye frist kan dog ikke strække sig længere end tre år efter udløbet af den oprindelige femårsfrist. For løsøregenstande og inventar, der ikke er særligt tilpasset eller fast monteret, er standardfristen efter AB 18 desuden to år frem for fem år.

Endelig bevares visse krav ud over de almindelige perioder, blandt andet hvis entreprenøren har påtaget sig at indestå i længere tid, hvis det ved afleveringen konstateres, at den aftalte kvalitetssikring har svigtet væsentligt, eller hvis entreprenøren har udvist et groft uforsvarligt forhold. Femårsreglen bør derfor ikke reduceres til sætningen “entreprenøren er ansvarlig i fem år”. Den konkrete kontrakt, typen af mangel, eventuelle afhjælpninger og øvrige fristregler skal vurderes.

Læs mere på siden om mangler ved byggeri.

5-årseftersynet må ikke blive forvekslet med en ret til at vente fem år

At AB 18 indeholder en femårig ydergrænse for almindelige mangelkrav betyder ikke, at bygherren frit kan vente med at reklamere over en kendt mangel frem til 5-årseftersynet. Mangler, som opdages efter aflevering, skal som udgangspunkt meddeles entreprenøren skriftligt inden rimelig tid efter, at bygherren har eller burde have opdaget dem. Der er derfor to forskellige tidsmæssige spørgsmål: Hvor hurtigt skal der reklameres efter, at manglen opdages, og hvor langt efter afleveringen kan et krav overhovedet gøres gældende efter AB-systemet? Begge skal være opfyldt.

Det er især vigtigt ved skader, som udvikler sig. Hvis bygherren opdager et problem, men undlader at reagere, kan det samtidig forværre både bevisstillingen og selve skaden.

Hvad hvis parterne er uenige om, om en mangel er afhjulpet?

Hvis entreprenøren har haft mulighed for at afhjælpe, men bygherren fortsat mener, at manglen består, bør uenigheden ikke blot stå uafklaret. AB 18 indeholder konkrete regler om bygherrens reaktion efter udløbet af afhjælpningsfristen eller efter entreprenørens meddelelse om, at afhjælpning har fundet sted. Hvis bygherren fortsat vil påberåbe sig manglen, skal der reageres efter bestemmelsens korte frister.

Derefter kan spørgsmålet eksempelvis blive, om bygherren kan lade manglen udbedre for entreprenørens regning eller kræve et afslag.

Hvis uenigheden hovedsageligt er teknisk – eksempelvis om en revne er afhjulpet korrekt, om en utæthed fortsat består, eller om den valgte reparationsmetode er fagmæssigt forsvarlig – kan syn og skøn være relevant.

Det er særligt vigtigt at overveje beviset, før en anden entreprenør river den omtvistede konstruktion ned og reparerer den. Ellers kan afgørende dokumentation gå tabt.

Aflevering i ejer- og andelsboligforeninger

Ved større byggeprojekter i ejer- og andelsboligforeninger er afleveringen et tidspunkt, hvor bestyrelsen bør have særligt fokus på både teknik, jura og økonomi. Det kan være fristende at betragte afleveringen som den tekniske rådgivers opgave, men afleveringen udløser også juridiske konsekvenser for foreningen som bygherre.

Bestyrelsen bør derfor vide, om entreprenøren har færdigmeldt korrekt, om der er forhold, der reelt kan forhindre aflevering, hvilke mangler der er registreret, hvilke frister der er fastsat for afhjælpningen, og hvordan manglerne påvirker tilbageholdelse og entreprenørens sikkerhedsstillelse.

Det er samtidig vigtigt at sikre, at relevante drifts- og projektmaterialer er modtaget, og at den tekniske rådgiver har et klart mandat til at gennemføre førgennemgang, aflevering og senere eftersyn på foreningens vegne.

Efter afleveringen bør bestyrelsen også sørge for, at datoerne for 1- og 5-årseftersyn bliver lagt ind i foreningens langsigtede kalender. Ved skift af bestyrelsesmedlemmer, administrator eller rådgiver kan sådanne frister ellers let gå tabt.

Hos ØENS hænger denne rådgivning naturligt sammen med både byggesager i ejer- og andelsboligforeninger, foreningsret og byggesagsadministration.

Når afleveringen udvikler sig til en tvist

Uenigheder ved aflevering kan handle om langt mere end selve mangellisten. Parterne kan eksempelvis være uenige om, hvorvidt entreprenøren overhovedet var færdig, om bestemte mangler var væsentlige, om arbejdet blev afleveret automatisk som følge af manglende indkaldelse, hvilken afleveringsdato der gælder, eller om bygherren efterfølgende kan gøre en bestemt mangel gældende.

Disse spørgsmål kan hurtigt få følgevirkninger. Hvis afleveringstidspunktet flyttes, kan det påvirke dagbod og forsinkelse, garantinedskrivning, slutopgørelse og senere mangelsfrister.

I sådanne sager er det derfor vigtigt at sikre den samtidige dokumentation: færdigmeldinger, indkaldelser, protokoller, fotos, tidsplaner, byggemødereferater, mangellister og korrespondance.

Hvis tvisten kræver byggeteknisk bevis, kan syn og skøn i byggesagen være relevant. Hvis konflikten allerede er bredere, kan du læse mere om entreprisetvister, hurtig afgørelse og voldgift.

Sådan hjælper ØENS med aflevering og eftersyn

Vi hjælper både før afleveringen og efter, at problemerne er opstået. For bygherren kan det eksempelvis være relevant at få vurderet, om konstaterede mangler er så væsentlige, at aflevering bør nægtes, hvordan afleveringsprotokollen bør udformes, hvor meget der kan tilbageholdes, eller hvordan der skal reklameres over mangler efter afleveringen. For entreprenøren kan opgaven være at få fastslået, om entreprisen er afleveret, håndtere et uberettiget afslag på aflevering, sikre korrekt opfølgning på mangler eller få afklaret betydningen af bygherrens passivitet. Vi bistår også ved uenigheder omkring 1- og 5-årseftersyn, garanti, mangelskrav og den efterfølgende afhjælpning.

Afleveringen bør afslutte udførelsesfasen og skabe klarhed om det videre forløb. Hvis den i stedet efterlader tvivl om datoer, mangler og ansvar, kan problemerne følge projektet i flere år.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om aflevering og eftersyn