Rådgiveransvar i byggesager – når projekteringen eller rådgivningen svigter

Fejl i et byggeprojekt skyldes ikke altid entreprenørens udførelse.

Problemet kan være opstået allerede i projekteringen, i dimensioneringen, i udbudsmaterialet, ved koordineringen mellem flere fag eller i den løbende rådgivning under byggeriet. Når noget går galt, er det derfor ikke nok at konstatere, at det færdige byggeri har en fejl. Det skal også afklares, hvem der havde ansvaret for den relevante ydelse, om rådgiveren handlede i overensstemmelse med rådgiveraftalen og den faglige standard, og om den mulige fejl faktisk har medført det tab, der kræves erstattet.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi både bygherrer, tekniske rådgivere, entreprenører samt ejer- og andelsboligforeninger om rådgiveransvar. Vi hjælper med at gennemgå rådgiveraftalen, projektmaterialet og det tekniske forløb, fastlægge ansvarsgrundlaget og håndtere krav mellem bygherre, rådgiver og entreprenør. Hvis sagen kræver teknisk bevis, bistår vi også med syn og skøn i byggesager og den efterfølgende entreprisetvist.

Kontakt en advokat om rådgiveransvar

Hvad er rådgiveransvar?

Rådgiveransvar er det ansvar, en professionel rådgiver kan pådrage sig ved fejl eller forsømmelser i forbindelse med løsningen af sin opgave. På bygge- og anlægsområdet kan det eksempelvis vedrøre arkitekter, rådgivende ingeniører, bygherrerådgivere, projekteringsledere, byggeledere og andre tekniske rådgivere. Ansvaret kan udspringe af projektering, beregninger, beskrivelser, budgettering, granskning, koordinering, udbud, byggeledelse, fagtilsyn eller andre konkrete ydelser – men kun i det omfang rådgiveren faktisk har påtaget sig den pågældende opgave.

Det første spørgsmål i enhver rådgiveransvarssag er derfor ikke: “Hvad gik galt?” Det første spørgsmål er: “Hvad skulle rådgiveren levere?” Rådgiveraftalen bliver dermed helt central. Hvis den alene beskriver rådgiverens ydelse overordnet, kan det være nødvendigt også at inddrage ydelsesbeskrivelser, tilbud, projektmateriale, referater og parternes øvrige aftalegrundlag for at fastslå den præcise opgave. Du kan læse mere i vores artikel om bygherrerådgiverens ydelser og ansvar i byggesager.

Hvis ABR 18 er aftalt, fastslår § 9, at rådgiveren skal udføre opgaven i overensstemmelse med aftalen, god rådgivningsskik og bygherrens anvisninger og samtidig kvalitetssikre sine ydelser. Hvis rådgiveren vurderer, at projektet kræver særlig rådgivning uden for den ydelse, rådgiveren selv har påtaget sig, skal rådgiveren desuden gøre bygherren opmærksom på behovet. Det understreger, at rådgiverens ansvar både handler om den konkrete faglige ydelse og om at reagere, hvis opgaven kræver kompetencer eller undersøgelser, som ligger uden for rådgiverens eget mandat.

Læs ABR 18 på Retsinformation og vores samlede guide til AB 18, ABT 18 og ABR 18.

Hvornår er rådgivningen mangelfuld?

Hvis ABR 18 er en del af rådgiveraftalen, foreligger der efter § 42 en mangel, når rådgivningsopgaven ikke er udført i overensstemmelse med kravene til rådgiverens ydelse i § 9. Det betyder blandt andet, at rådgivningen skal stemme med aftalen og være udført i overensstemmelse med god rådgivningsskik. En fejl i det færdige byggeri er dog ikke automatisk ensbetydende med en mangel ved rådgivningen. Rådgiveren skal vurderes ud fra den opgave, vedkommende faktisk havde, den faglige viden og standard på det relevante tidspunkt og de oplysninger, rådgiveren havde eller burde have indhentet.

En arkitekt kan eksempelvis ikke automatisk gøres ansvarlig for en fejl i en ingeniørberegning, som lå uden for arkitektens ydelse. Tilsvarende er en rådgiver ikke nødvendigvis ansvarlig, blot fordi der senere viser sig at eksistere en bedre teknisk løsning. Professionelt ansvar er ikke det samme som resultatansvar. Spørgsmålet er, om rådgiverens konkrete ydelse var fagligt forsvarlig og kontraktmæssig på det tidspunkt, hvor den blev leveret.

Det kan omvendt være ansvarspådragende, hvis rådgiveren eksempelvis dimensionerer en konstruktion forkert, overser en væsentlig projektforudsætning, udarbejder uklart eller ufuldstændigt udbudsmateriale, undlader nødvendig koordinering mellem fag, overser forhold, som rådgiveren efter sin ydelse skulle kontrollere, eller ikke reagerer på et problem, der ligger inden for rådgiverens ansvarsområde.

Projekteringsfejl – hvem har ansvaret?

En projekteringsfejl kan eksempelvis bestå i en forkert dimensionering, en utilstrækkelig detalje, en manglende ydelse, en uhensigtsmæssig materialeløsning eller mangelfuld koordinering mellem flere projekterende fag. Hvis fejlen først opdages under udførelsen, kan konsekvensen være, at entreprenøren må ændre arbejdet eller udføre yderligere ydelser. Dermed kan den samme projekteringsfejl samtidig udløse et krav om ekstraarbejder fra entreprenøren og et muligt rådgiverkrav fra bygherren.

Det er vigtigt at holde de to kontraktforhold adskilt. Entreprenøren kan have et berettiget krav på betaling over for bygherren, fordi den oprindelige entreprise er blevet ændret. Bygherren kan samtidig have et separat krav mod rådgiveren, hvis ændringen blev nødvendig på grund af rådgiverens ansvarspådragende projekteringsfejl. At entreprenøren får betaling betyder altså ikke i sig selv, at rådgiveren automatisk skal betale samme beløb i erstatning. Rådgiverens ansvar afhænger fortsat af almindelige erstatningsretlige betingelser og de særlige regler i ABR 18.

Ved totalentreprise kan vurderingen se anderledes ud. Efter ABT 18 varetager totalentreprenøren den væsentligste del af projekteringen, og en projekteringsfejl kan derfor være en mangel ved totalentreprenørens egen ydelse. Derfor skal projekteringsgrænserne altid fastlægges, før ansvaret placeres.

Projekteringsleder, byggeledelse og fagtilsyn har forskellige opgaver

I en større byggesag kan én rådgiver have flere roller, men rollerne bør ikke blandes sammen. ABR 18 sondrer blandt andet mellem projekteringsledelse, byggeledelse og fagtilsyn, og rådgiveraftalen skal tage stilling til, om og i hvilket omfang rådgiveren skal levere disse ydelser.

Ved delt rådgivning skal bygherren udpege en projekteringsleder. Projekteringslederen koordinerer projekteringen mellem rådgiverne og eventuelle projekterende entreprenører, kan give og modtage meddelelser om projekteringens tilrettelæggelse og skal blandt andet sikre den tværfaglige granskning af det samlede projekt. Men ABR 18 fastslår samtidig udtrykkeligt, at projekteringslederen ikke alene i kraft af sin rolle er ansvarlig for fejl og forsømmelser i de enkelte rådgiveres eller entreprenørers projektering. Det betyder ikke, at projekteringslederen aldrig kan være ansvarlig. Der kan opstå et selvstændigt ansvar, hvis projekteringsledelsens egne koordinerings- eller ledelsesopgaver er udført mangelfuldt. Men man kan ikke automatisk placere hele projektets projekteringsansvar hos projekteringslederen.

Byggeledelsen har en anden funktion. Efter ABR 18 § 24 forestår byggelederen den økonomiske og tidsmæssige styring under udførelsen, koordinerer rådgivernes fagtilsyn og sikrer koordineringen af fælles byggepladsaktiviteter. Fagtilsynet efter § 25 har derimod til opgave at kontrollere entreprenørens arbejde kvantitativt og kvalitativt gennem stikprøvevist tilsyn på baggrund af en tilsynsplan. Et fagtilsyn er altså ikke efter ABR 18 en konstant overvågning af alt arbejde på byggepladsen. Om rådgiveren burde have opdaget en konkret udførelsesfejl, afhænger derfor blandt andet af det aftalte tilsynsomfang, tilsynsplanen, fejlens karakter og omstændighederne ved udførelsen.

Det er netop derfor, rådgiveraftalen bør beskrive omfanget af rådgiverens ydelser præcist. En upræcis forventning om, at “rådgiveren holder øje med byggeriet”, er et dårligt grundlag for både projektstyring og en senere ansvarssag.

Budgetansvar – er rådgiveren ansvarlig, hvis byggeriet bliver dyrere?

En budgetoverskridelse betyder ikke i sig selv, at rådgiveren er erstatningsansvarlig. Byggeprojekter kan blive dyrere af mange grunde: bygherren kan ændre projektet, markedspriser kan udvikle sig, uforudsete forhold kan opstå, eller entreprenøren kan rejse berettigede krav på ekstraarbejder. Før der placeres ansvar hos rådgiveren, skal det derfor afklares, om rådgiveren havde budgettering som en del af sin ydelse, hvilke forudsætninger budgettet byggede på, og hvorfor den økonomiske ramme blev overskredet.

Hvis ABR 18 er aftalt, og rådgivningsopgaven omfatter budgettering, skal rådgiveren allerede ved rådgivningens begyndelse gennemgå bygherrens budget og budgetforudsætninger, hvis bygherren har fastlagt en økonomisk ramme for projektering og udførelse. Budgettet bliver dermed ikke blot en løs målsætning; det indgår som en del af rådgivningsforløbet og skal løbende håndteres efter de aftalte ydelser.

ABR 18 indeholder samtidig en særlig regel om vederlagsfri omprojektering. Hvis rådgiveren skal udføre budgettering, og budgettet baseret på entreprenørens tilbud overstiger det senest opdaterede og godkendte budget, kan bygherren som udgangspunkt kræve, at rådgiveren uden ekstra honorar foretager omprojektering i form af et besparelseskatalog. Det gælder dog ikke, hvis rådgiveren sandsynliggør, at overskridelsen ikke burde have været forudset, eller hvis omprojekteringen vil være forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter.

Reglen er vigtig, fordi den viser forskellen mellem ansvar og afhjælpning. Bygherren behøver ikke nødvendigvis først bevise et fuldt erstatningsansvar for at kunne kræve den vederlagsfri omprojektering, som ABR 18 foreskriver i den relevante situation.

Vederlagsfri omprojektering under selve byggeriet

ABR 18 § 46 regulerer også den situation, hvor budgetproblemet først opstår under udførelsen. Hvis bygherren er nødt til – og har mulighed for – at finde besparelser for at undgå en budgetoverskridelse, fordi nødvendige ekstraarbejder er blevet udløst af rådgiverens projekteringsfejl eller -mangler, skal rådgiveren efter påkrav som udgangspunkt foretage den nødvendige omprojektering uden yderligere honorar. Også her gælder en undtagelse, hvis omprojekteringen vil være forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter.

Denne mekanisme er praktisk vigtig. Når byggeriet står på, kan den vigtigste opgave være at få projektet tilbage inden for en acceptabel økonomisk ramme – ikke at vente på, at den efterfølgende ansvarstvist bliver afgjort. Derfor kan rådgiverens pligt til at omprojektere være relevant, før det endelige økonomiske krav mellem parterne er opgjort.

Det er samtidig vigtigt at holde rådgiverens omprojekteringspligt adskilt fra entreprenørens krav. Hvis entreprenøren har krav på betaling for ekstraarbejder, forsvinder dette krav ikke nødvendigvis, fordi rådgiveren samtidig har pligt til at finde besparelser andre steder i projektet.

Glemte ydelser – ABR 18 har en særlig 5 %-regel

En af de mere specialiserede regler i ABR 18 handler om den situation, hvor rådgiveren ved en fejl har glemt at medtage en nødvendig ydelse i projektet, og bygherren derfor efterfølgende må købe ydelsen som en merydelse hos entreprenøren. Problemet er ikke nødvendigvis, at bygherren skal betale for selve ydelsen – hvis ydelsen skulle have været udført under alle omstændigheder, havde bygherren også skullet betale for den, hvis den var kommet korrekt med fra begyndelsen. Det mulige tab ligger blandt andet i, at ydelsen ikke blev konkurrenceudsat sammen med det øvrige arbejde.

ABR 18 § 49, stk. 2, indeholder derfor en særlig konventionalbodsregel. Hvis rådgiveren ved en fejl har udeladt en ydelse, og bygherren må tilkøbe den hos entreprenøren, skal rådgiveren efter bestemmelsens betingelser betale en konventionalbod på 5 % af den del af prisen for sådanne tilkøb, hvor der ikke er fastsat enhedspriser. Hvis samtlige relevante tilkøb udgør mindre end 2 % af den samlede entreprisesum, udløses der ikke konventionalbod, og rådgiverens samlede konventionalbod kan højst udgøre 10 % af rådgiverens honorar.

Reglen er endnu mere nuanceret. Hvis bygherren kan dokumentere, at tabet som følge af den manglende konkurrenceudsættelse faktisk er større end konventionalboden, kan bygherren kræve det dokumenterede tab i stedet. Omvendt kan rådgiveren godtgøre, at tabet er mindre end konventionalboden og dermed begrænse kravet til det dokumenterede lavere tab.

Det er et godt eksempel på, hvorfor et krav mod rådgiveren ikke bare kan opgøres som “entreprenørens ekstraregning”. Man skal først identificere, hvilken del der reelt er et tab for bygherren.

Rådgiveren har som udgangspunkt ret og pligt til at afhjælpe

Hvis rådgivningen er mangelfuld, har rådgiveren efter ABR 18 som udgangspunkt både ret og pligt til at afhjælpe. Det kan eksempelvis bestå i at rette tegninger, beregninger, beskrivelser eller andre rådgiverleverancer. Bygherren skal skriftligt fastsætte en frist for afhjælpningen under hensyn til mangelens art, omfang og de øvrige forhold, og rådgiveren skal give skriftlig meddelelse, når afhjælpningen er gennemført.

Hvis bygherren efter fristens udløb eller rådgiverens færdigmelding fortsat mener, at manglen består, skal bygherren som udgangspunkt inden 10 arbejdsdage skriftligt meddele rådgiveren, hvilke mangler der fortsat påberåbes. Herefter kan bygherren efter reglerne få adgang til at lade manglen udbedre for rådgiverens regning eller kræve afslag i honoraret. Hvis afhjælpningen er påkrævet allerede under udførelsen, indeholder ABR 18 dog en undtagelse fra den særlige 10-arbejdsdagesvarsling.

Rådgiverens afhjælpningsret er samtidig mere begrænset end entreprenørens i visse situationer. Efter ABR 18 § 44 bortfalder rådgiverens afhjælpningsret, hvis afhjælpningen ikke i tilstrækkelig grad kan tilgodese bygherrens interesser. Det kan eksempelvis være relevant, hvis projektet er så langt fremme, at der ikke længere er tid til at lade den oprindelige rådgiver gennemføre et længere nyt projekteringsforløb, eller hvis manglen kræver en løsning, som rådgiveren ikke længere kan levere på en måde, der beskytter bygherrens projekt.

Afhjælpningspligten har også en proportionalitetsgrænse. Hvis afhjælpningen er forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter, kan både rådgiverens afhjælpningspligt og bygherrens adgang til udbedring for rådgiverens regning bortfalde. Bygherren bevarer dog retten til et afslag i honoraret.

Reklamation – hvornår skal bygherren reagere?

ABR 18 § 47 indeholder en særskilt reklamationsregel. Bygherren kan som udgangspunkt kun påberåbe sig en mangel eller gøre rådgiveransvar gældende, hvis rådgiveren får skriftlig meddelelse inden rimelig tid efter, at manglen eller rådgiverens mulige erstatningsansvar er eller burde være opdaget. Undtagelsen er blandt andet situationer, hvor rådgiveren har udvist et groft uforsvarligt forhold.

Der findes ikke én universel frist på eksempelvis 7, 14 eller 30 dage. “Rimelig tid” afhænger af forholdene, men det er risikabelt at lade en mistanke om en væsentlig rådgiverfejl stå uafklaret gennem længere tid. En tidlig reklamation giver samtidig rådgiveren mulighed for at undersøge forholdet og eventuelt begrænse konsekvenserne.

Bygherren behøver ikke nødvendigvis kende den endelige juridiske eller tekniske forklaring, før der reklameres. Hvis der eksempelvis konstateres et teknisk problem, som muligvis kan henføres til projekteringen, kan bygherren gøre rådgiveren opmærksom på forholdet og tage forbehold for den nærmere undersøgelse og opgørelse af kravet.

Det er også vigtigt at skelne mellem reklamation og forældelse. At der er reklameret over rådgiverfejlen betyder ikke nødvendigvis, at et senere krav ikke kan blive ramt af de almindelige forældelsesregler.

Hvordan opgøres rådgiverens erstatningsansvar?

Efter ABR 18 § 49 er rådgiveren ansvarlig efter dansk rets almindelige erstatningsregler for fejl og forsømmelser ved opgavens løsning, men med de begrænsninger, der følger af § 50. Et erstatningskrav kræver derfor mere end konstateringen af en mangel. Der skal som udgangspunkt foreligge et ansvarspådragende forhold, et økonomisk tab og den nødvendige årsagssammenhæng mellem rådgiverens fejl og tabet.

Det sidste kan være særligt vanskeligt i byggesager. En projekteringsfejl kan eksempelvis medføre, at en konstruktion skal udføres på en anden måde end oprindeligt planlagt. Men hvis den korrekte konstruktion under alle omstændigheder ville have været dyrere end den fejlprojekterede løsning, er hele entreprenørens ekstraregning ikke nødvendigvis et tab, der kan kræves erstattet af rådgiveren. Bygherren skal som udgangspunkt stilles økonomisk, som hvis rådgivningen havde været korrekt fra begyndelsen – ikke bedre.

Det betegnes ofte som problemstillingen omkring “sparede omkostninger” eller den merværdi, bygherren faktisk modtager. Den konkrete tabsopgørelse kan derfor være mindst lige så vanskelig som selve ansvarsspørgsmålet.

Hvis rådgiverfejlen har medført forsinkelse, ekstra rådgiverudgifter, omprojektering eller andre økonomiske følgevirkninger, må hver tabspost vurderes konkret. ABR 18 afskærer samtidig rådgiverens ansvar for driftstab, avancetab og andet indirekte tab.

Pro rata-ansvar – rådgiveren hæfter ikke automatisk for hele skaden

Byggeskader har ofte flere årsager. En rådgiver kan have projekteret en løsning uhensigtsmæssigt, mens entreprenøren samtidig har udført arbejdet forkert. En anden rådgiver kan have haft ansvar for en grænseflade, og bygherren kan selv have truffet beslutninger, der har bidraget til tabet.

ABR 18 § 50 indeholder derfor et pro rata-princip. Hvis én eller flere andre aktører sammen med rådgiveren er ansvarlige over for bygherren for det samme tab, hæfter rådgiveren efter standardvilkårene kun for den del af det samlede tab, som svarer til rådgiverens andel af den samlede skyld.

Det adskiller sig fra et almindeligt solidarisk ansvar, hvor bygherren efter omstændighederne kunne søge hele tabet hos én af flere ansvarlige og lade de ansvarlige fordele det indbyrdes bagefter. Efter ABR 18’s standardregel skal rådgiverens egen skyldandel i stedet identificeres.

I en sag med flere mulige ansvarlige er det derfor afgørende at undersøge hele årsagsforløbet. Ellers risikerer bygherren at rette hele kravet mod én rådgiver, selv om en betydelig del af ansvaret juridisk ligger hos entreprenøren eller andre rådgivere.

Læs også om mangler ved byggeri og om beviser og bevisbyrde.

Forsikring og loft over rådgiverens ansvar

ABR 18 kræver som udgangspunkt, at rådgiveren og eventuelle underrådgivere har sædvanlig professionel ansvarsforsikring og erhvervsansvarsforsikring, medmindre der er tegnet en projektansvarsforsikring, som dækker rådgiverens ansvar. Parterne kan kræve dokumentation for, at forsikringerne er i kraft.

Hvis der er tegnet projektansvarsforsikring, begrænses rådgiverens erstatningsansvar efter ABR 18 § 50 som udgangspunkt til dækningen under projektansvarsforsikringen. Hvis der ikke er tegnet projektansvarsforsikring, er rådgiverens ansvar efter standardvilkårene begrænset til to gange det aftalte rådgiverhonorar, dog mindst 2,5 mio. kr.

Det betyder, at et meget stort dokumenteret tab ikke nødvendigvis kan kræves fuldt erstattet af rådgiveren, selv om rådgiveren er ansvarlig. Ved større og risikofyldte projekter bør forsikrings- og ansvarsforhold derfor vurderes allerede ved rådgiveraftalens indgåelse. Hvis den potentielle skade kan være væsentligt større end den almindelige ansvarsbegrænsning, kan det være nødvendigt at overveje projektansvarsforsikring eller særlige aftalevilkår.

Den konkrete rådgiveraftale skal altid kontrolleres. ABR 18 er aftalevilkår, og parterne kan have ændret både ansvarsbegrænsningen og forsikringsmodellen.

Direkte krav mod underrådgivere

ABR 18 indeholder også regler om direkte mangelkrav mod underrådgivere. Hvis bygherren ikke eller kun med stor vanskelighed kan gennemføre et mangelkrav mod sin egen rådgiver, kan bygherren efter de nærmere betingelser gøre et direkte krav gældende mod rådgiverens underrådgivere, hvis deres ydelse lider af den samme mangel.

Det kan eksempelvis få betydning, hvis den kontraktuelle rådgiver er insolvent, ophørt eller på anden måde ikke reelt kan opfylde kravet. Men det direkte krav er underlagt begrænsningerne i både kontrakten mellem bygherren og rådgiveren og kontrakten mellem rådgiveren og underrådgiveren, herunder aftalte ansvarsbegrænsninger. Man kan derfor ikke uden videre springe et led i kontraktkæden over og stille sig bedre, end kontraktgrundlaget tillader.

Ved større projekter med mange underrådgivere bør det derfor tidligt kortlægges, hvem der faktisk udførte den fejlbehæftede del af rådgivningen, og hvordan kontraktkæden er opbygget.

Hvor længe kan et rådgiverkrav gøres gældende?

Efter ABR 18 § 51 skal bygherrens krav mod rådgiveren som følge af mangler som udgangspunkt fremsættes senest fem år efter afslutningen af rådgivningsopgaven. Hvis rådgivningen er knyttet til udførelsen af et bygge- eller anlægsarbejde, regnes femårsperioden dog som udgangspunkt fra afleveringen af den bygning eller det anlæg, som manglen vedrører.

Der gælder vigtige undtagelser. Kravet bevares ud over femårsperioden for dele af opgaven, hvor rådgiveren har påtaget sig at indestå i længere tid, eller hvor rådgiveren har udvist et groft uforsvarligt forhold.

Femårsreglen bør samtidig ses sammen med den særskilte reklamationspligt og de almindelige regler om forældelse. Det er altså ikke tilstrækkeligt blot at konstatere, at der er mindre end fem år siden afleveringen. Et krav kan efter omstændighederne være påvirket af den almindelige forældelsesfrist, og en reklamation er ikke nødvendigvis det samme som en civilretlig afbrydelse af forældelsen.

Ved større rådgiverkrav bør både reklamation, femårsfristen og forældelsen derfor vurderes tidligt.

Rådgiveransvar eller entreprenøransvar?

I mange byggesager er det netop grænsen mellem rådgiverens og entreprenørens ansvar, der er konfliktens kerne. Entreprenøren kan hævde, at arbejdet blev udført præcis efter projektmaterialet. Rådgiveren kan omvendt mene, at entreprenøren burde have opdaget og reageret på en åbenlys fejl eller har udført arbejdet anderledes end projekteret. Bygherren står midt imellem med en fysisk fejl og et økonomisk tab.

Derfor bør ansvaret ikke placeres ud fra, hvem der først bliver gjort opmærksom på problemet. Man bør rekonstruere hele forløbet: Hvem projekterede løsningen? Hvilke oplysninger havde entreprenøren? Var projektmaterialet entydigt? Havde fagtilsynet pligt til at kontrollere det relevante arbejde? Blev der ændret i projektet under udførelsen? Og hvilken teknisk årsag førte faktisk til skaden?

I nogle sager kan både rådgiver og entreprenør være ansvarlige. I andre ligger ansvaret klart hos den ene. Og i visse tilfælde viser den tekniske undersøgelse, at problemet slet ikke skyldes en ansvarspådragende fejl hos nogen af dem.

Netop derfor vil syn og skøn ofte være centralt i større rådgiveransvarssager.

Rådgiveransvar i ejer- og andelsboligforeningers byggesager

For ejer- og andelsboligforeninger har den tekniske rådgiver ofte en meget central position. Bestyrelsen er normalt ikke selv byggefaglig og er derfor afhængig af rådgiveren ved projektering, udbud, tilbudsvurdering, økonomiopfølgning, byggeledelse, tilsyn, aflevering og mangelopfølgning. Netop derfor er det vigtigt at få rådgiverens ydelse beskrevet præcist fra begyndelsen.

Det er ikke tilstrækkeligt blot at skrive, at rådgiveren skal “varetage byggesagen”. Det bør fremgå, hvilke faser og roller rådgiveren har, hvor omfattende fagtilsynet skal være, hvordan økonomi og tidsplan rapporteres til bestyrelsen, hvem der kan anvise entreprenørens betalinger, og hvilken fuldmagt rådgiveren har til at godkende ekstraarbejder eller tidsfristforlængelser.

ØENS har tidligere skrevet mere konkret om dette i artiklen Bygherrerådgiverens ydelser og ansvar i byggesager. Det er samtidig vigtigt at skelne den tekniske rådgiver fra en byggesagsadministrator. En byggesagsadministrators opgaver og ansvar afhænger af den konkrete administrationsaftale og kan ikke automatisk vurderes efter ABR 18. Det illustreres blandt andet af vores konkrete sag om byggesagsadministratorens ansvar, når finansieringen går galt.

For boligforeninger bør rådgiveraftalen derfor ses i sammenhæng med både byggesager i ejer- og andelsboligforeninger, foreningsret og den praktiske byggesagsadministration.

Når rådgiveransvaret udvikler sig til en tvist

En rådgiveransvarssag kan blive omfattende, fordi både den tekniske fejl, den juridiske ansvarsfordeling og tabets størrelse skal dokumenteres. Sagen bør derfor normalt struktureres, før der fremsættes et stort samlet erstatningskrav. Først fastlægges rådgiverens ydelse og de relevante projektforudsætninger. Derefter undersøges den påståede fejl og dens tekniske konsekvens. Herefter vurderes årsagssammenhængen, eventuelle medansvarlige aktører, tabsopgørelsen og de ansvarsbegrænsninger, der følger af rådgiveraftalen og forsikringen.

Hvis den tekniske årsag er omtvistet, vil syn og skøn ofte være nødvendigt. Hvis parterne kan blive enige om selve det tekniske forhold, kan der i andre sager være bedre grundlag for forlig og forhandling. Hvis tvisten er omfattet af ABR 18’s tvistløsningsregler, skal den aftalte løsningstrappe og de relevante processer samtidig følges. Læs mere om entreprisetvister og voldgift.

Sådan hjælper ØENS ved rådgiveransvar

Vi hjælper både bygherrer og rådgivere med ansvarssager. For bygherren kan opgaven være at fastslå, om rådgiveren har leveret den aftalte ydelse, reklamere rettidigt, sikre dokumentationen, få gennemført tekniske undersøgelser og opgøre et krav under hensyn til ABR 18’s ansvarsbegrænsninger. For rådgiveren kan det være nødvendigt at vurdere, om den påståede fejl overhovedet ligger inden for rådgiverens ydelse, om der er årsagssammenhæng til det krævede tab, om andre aktører bærer en del af ansvaret, eller om kravet overskrider det ansvar, der følger af aftalen og forsikringen.

Vi kan også gennemgå rådgiveraftalen, før projektet begynder, så ydelse, roller, budgetansvar, forsikring, fuldmagt og ansvar er klart beskrevet. Det er ofte betydeligt lettere at fordele risikoen klart på forhånd end at rekonstruere den, når en byggeskade eller et millionkrav allerede er opstået.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om rådgiveransvar