AB 18, ABT 18 og ABR 18 bruges som aftalegrundlag i en stor del af professionelle bygge- og anlægsprojekter. Men de tre regelsæt regulerer forskellige aftaleforhold, og de gælder ikke automatisk.

Valget af aftalegrundlag kan få betydning for blandt andet projekteringsansvar, ændringer under byggeriet, betaling, sikkerhedsstillelse, tidsfristforlængelse, aflevering, mangler, ansvar og tvistløsning. Samtidig kan standardvilkårene være fraveget eller suppleret i den konkrete kontrakt.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi bygherrer, entreprenører, tekniske rådgivere, ejendomsudviklere samt ejer- og andelsboligforeninger om hele AB-systemet. Vi hjælper både med valg og gennemgang af aftalegrundlaget, udarbejdelse af entreprisekontrakter og med de juridiske spørgsmål, der opstår, når byggeprojektet er i gang.

Det afgørende spørgsmål er nemlig ikke kun, om der står “AB 18” eller “ABT 18” på kontraktens forside. Det afgørende er, hvad parterne samlet set har aftalt.

Kontakt en advokat om AB 18, ABT 18 eller ABR 18

Hvad er AB 18?

AB 18 står for “Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed”. AB 18 er et sæt standardvilkår, der er udarbejdet til aftaler om bygge- og anlægsarbejder, hvor bygherren ikke er forbruger. AB 18 er ikke en lov og gælder derfor ikke automatisk. Efter AB 18 § 1 finder betingelserne anvendelse, når de er vedtaget af aftalens parter.

AB 18 regulerer en stor del af det juridiske forløb omkring en entreprise. Det gælder blandt andet aftalegrundlaget, sikkerhedsstillelse, forsikring, projektgennemgang, udførelsen af arbejdet, ændringer, betaling, tidsmæssige forhold, aflevering, mangler, ophævelse og tvistløsning. AB 18 skaber dermed et fælles udgangspunkt for forholdet mellem bygherren og entreprenøren. Standardvilkårene står imidlertid ikke alene. De skal læses sammen med blandt andet entreprisekontrakten, entreprenørens tilbud, udbudsmaterialet, projektmaterialet og eventuelle særlige betingelser.

En kontrakt er derfor ikke nødvendigvis velafbalanceret, alene fordi AB 18 er vedtaget.

Læs AB 18 på Retsinformation.

Hvad er ABT 18?

ABT 18 står for “Almindelige betingelser for totalentreprise i bygge- og anlægsvirksomhed”. ABT 18 er udarbejdet til totalentrepriser, hvor totalentreprenøren både varetager udførelsen og den væsentligste del af projekteringen samt de fleste øvrige ydelser ved byggeriet eller anlægget. Den væsentlige forskel i forhold til en traditionel entreprise er derfor ikke blot navnet på kontrakten. Projekteringsansvaret er organiseret anderledes.

Ved en traditionel entreprise vil bygherren og dennes rådgivere typisk stå for en væsentlig del af projekteringen, mens totalentreprenøren ved en totalentreprise efter ABT 18 også påtager sig den væsentligste del af projekteringen.

Det får stor betydning, hvis der senere konstateres fejl eller mangler. Er problemet et resultat af mangelfuld udførelse? Skyldes det projekteringen? Har bygherren selv foreskrevet en bestemt løsning eller funktion? Eller skyldes problemet en grænseflade mellem flere aktørers ydelser? Betegnelsen “totalentreprise” betyder derfor ikke, at enhver risiko uden videre er placeret hos totalentreprenøren. Den konkrete ansvarsfordeling skal fortsat findes i totalentrepriseaftalen, udbudsmaterialet, bygherrens krav, eventuelle funktionskrav og de øvrige aftaledokumenter.

Læs mere om entrepriseformer og entreprisekontrakter og om mangler ved byggeri. Læs ABT 18 på Retsinformation.

Hvad er ABR 18?

ABR 18 står for “Almindelige betingelser for rådgivning og bistand i bygge- og anlægsvirksomhed”. Hvor AB 18 og ABT 18 regulerer entrepriseforholdet, er ABR 18 udarbejdet til aftaler om teknisk rådgivning og bistand inden for bygge- og anlægsvirksomhed.

Det kan eksempelvis være aftaler med arkitekter og rådgivende ingeniører. ABR 18 kan både anvendes mellem en bygherre og dennes rådgiver og mellem en entreprenør og dennes rådgiver. ABR 18 regulerer blandt andet rådgiverens ydelse, rådgivningens faser, projektgranskning, projektgennemgang, ændringer i rådgiveropgaven, rådgiverens fuldmagt, honorar og betaling, tidsmæssige forhold, mangler, ansvar og tvistløsning. ABR 18 indeholder desuden særlige regler, som ikke findes på samme måde i AB 18. Det gælder blandt andet visse situationer med budgetoverskridelser, vederlagsfri omprojektering og rådgiverens ansvar, hvis en nødvendig ydelse ved en fejl ikke er medtaget i projektet.

Det er derfor vigtigt, at rådgiveraftalen præcist beskriver, hvilke ydelser rådgiveren skal levere. Et rådgiveransvar kan ikke vurderes meningsfuldt, før det først er fastlagt, hvad rådgiveren faktisk havde påtaget sig. Læs vores særskilte guide til rådgiveransvar i byggesager. Læs ABR 18 på Retsinformation.

Hvad er forskellen på AB 18, ABT 18 og ABR 18?

Den grundlæggende forskel er, hvilket aftaleforhold regelsættet skal regulere.

Et enkelt byggeprojekt kan derfor være reguleret af flere forskellige regelsæt på samme tid.

En ejer- eller andelsboligforening kan eksempelvis have en rådgiveraftale med en ingeniør baseret på ABR 18 og samtidig en entrepriseaftale med entreprenøren baseret på AB 18. Ved totalentreprise kan aftalen med totalentreprenøren i stedet være baseret på ABT 18. Det er vigtigt, fordi ansvaret for eksempelvis en fejl i byggeriet ikke kan vurderes alene ved at se på slutresultatet. Det skal også undersøges, hvem der havde ansvaret for den relevante projektering, udførelse, koordinering og kontrol.

Gælder AB 18 automatisk?

Nej. Det er en af de vigtigste forudsætninger for at forstå AB-systemet. AB 18, ABT 18 og ABR 18 er standardvilkår, som bliver en del af aftaleforholdet, når parterne har vedtaget dem. Det er altså ikke tilstrækkeligt, at AB-systemet er almindeligt anvendt i byggebranchen. Der behøver ikke nødvendigvis at eksistere et særskilt dokument, hvor begge parter har skrevet under direkte under ordene “AB 18”. Om standardvilkårene er blevet en del af aftalen, må vurderes ud fra den konkrete aftaleindgåelse.

En henvisning til AB 18 kan eksempelvis indgå i entreprisekontrakten, udbudsmaterialet, tilbuddet eller anden dokumentation for parternes aftale. Hvis der senere opstår tvivl, kan det derfor være nødvendigt at gennemgå hele aftaleindgåelsen og blandt andet se på:

• entreprisekontrakten
• tilbuddet og accepten
• udbudsmaterialet
• tilbudslisten
• særlige betingelser
• arbejdsbeskrivelser
• tegninger og øvrigt projektmateriale
• spørgsmål og svar under udbuddet
• efterfølgende tillæg og ændringer.

Det er derfor heller ikke altid tilstrækkeligt blot at konstatere, at “AB 18 gælder”. Næste spørgsmål bør være: Hvilken version af AB-grundlaget er aftalt, og hvilke bestemmelser er eventuelt fraveget eller suppleret?

Aftalegrundlaget består ofte af mange dokumenter

En byggeaftale består sjældent kun af selve entreprisekontrakten. Der kan samtidig være udbudsmateriale, arbejdsbeskrivelser, tegninger, tidsplaner, tilbudslister, entreprenørens tilbud, spørgsmål og svar under udbuddet, mødereferater, særlige betingelser og efterfølgende aftaler. Hvis dokumenterne ikke stemmer overens, kan spørgsmålet om deres indbyrdes rangorden få stor betydning. Efter AB 18 § 6 er udgangspunktet ved modstrid mellem aftaledokumenternes bestemmelser – medmindre andet følger af almindelige fortolkningsprincipper – følgende rangorden:

• Entrepriseaftalen.
• Senere vedtagne ændringer, tilføjelser eller præciseringer efter tilbuddet.
• Entreprenørens tilbud.
• Ændringer, tilføjelser eller præciseringer af udbudsmaterialet mellem udbuddet og tilbuddet.
• Bygherrens udbudsmateriale.
• AB 18.

ABT 18 indeholder en tilsvarende rangorden for totalentreprise. ABR 18 indeholder også en rangorden, når rådgivningsaftalen er baseret på et tilbud fra rådgiveren efter udbud fra bygherren. Her står rådgivningsaftalen som udgangspunkt øverst, mens ABR 18 står nederst blandt de oplistede aftaledokumenter. Rangordenen betyder ikke, at enhver fortolkningstvist kan løses mekanisk ved blot at vælge det højest placerede dokument. Bestemmelserne tager udtrykkeligt forbehold for almindelige fortolkningsprincipper.

Men rangordenen viser, hvorfor hele kontraktmaterialet skal gennemgås samlet. Hvis entreprisekontrakten eksempelvis siger én ting om prisregulering, mens tilbuddet eller udbudsmaterialet peger i en anden retning, kan aftaledokumenternes indhold og indbyrdes placering få afgørende økonomisk betydning. Læs mere om entreprisekontrakten og aftalegrundlaget.

Kan AB 18, ABT 18 og ABR 18 fraviges?

Ja. AB-systemet er et aftalegrundlag, og parterne kan aftale andre vilkår end dem, der følger af standardbetingelserne. Efter AB 18 gælder en fravigelse kun, når det tydeligt og udtrykkeligt er angivet i aftalen, på hvilke punkter betingelserne skal fraviges. ABT 18 og ABR 18 bygger på samme princip. I praksis sker fravigelser ofte gennem særlige betingelser eller bestemmelser direkte i kontrakten.

Det kan eksempelvis dreje sig om:

• betaling og sikkerhedsstillelse
• ændringer og ekstraarbejder
• tidsfristforlængelse og dagbod
• aflevering og eftersyn
• mangler ved byggeriet
• ansvarsbegrænsninger
• tvistløsning.

En kontrakt kan derfor formelt være baseret på AB 18 og samtidig indeholde fravigelser, som ændrer risikofordelingen betydeligt i forhold til standardvilkårene. Det er en af de væsentligste grunde til, at en juridisk gennemgang ikke bør begrænses til spørgsmålet: “Gælder AB 18?” Det relevante spørgsmål er snarere: “Hvad gælder efter AB 18, når alle de aftalte fravigelser og øvrige kontraktdokumenter er taget med?”

Projektgennemgangen er en central del af AB 18-systemet

Projektgennemgangen har en central funktion i AB 18-systemet. Efter AB 18 skal bygherren sammen med rådgiver og entreprenør gennemgå det aftalte projekt og relevante projektbidrag inden udførelsen af bygge- og anlægsarbejdet. Ved senere ændringer skal der efter omstændighederne gennemføres en ny projektgennemgang, hvis der er behov for det. Projektgennemgangen skal blandt andet bidrage til, at parterne får en fælles forståelse af projektet, og at relevante risici, uklarheder, grænseflader og utilstrækkeligheder identificeres så tidligt som muligt. Det kan eksempelvis vedrøre:

• grænseflader mellem forskellige entrepriser
• rækkefølgen af arbejder
• adgangs- og pladsforhold
• projektmaterialets klarhed
• entreprenørprojektering
• arbejdsmiljø og sikkerhed
• risici for forsinkelse
• behov for yderligere oplysninger eller projektmæssige afklaringer.

Projektgennemgangen bør derfor ikke behandles som et rent administrativt opstartsmøde. Referater og andre dokumenter fra projektgennemgangen kan senere få betydning for vurderingen af, hvilke problemstillinger der blev identificeret, hvilke løsninger der blev valgt, og hvem der skulle følge op. Det er samtidig vigtigt ikke at tillægge entreprenørens deltagelse en bredere juridisk virkning, end aftalegrundlaget giver grundlag fr. Entreprenørens deltagelse i projektgennemgangen betyder ikke i sig selv, at entreprenøren overtager bygherrens eller rådgiverens projekteringsansvar. Ansvarsfordelingen skal fortsat findes i det samlede aftalegrundlag.

Når projektet ændrer sig undervejs

De færreste større byggeprojekter gennemføres uden ændringer. Efter AB-systemet kan bygherren inden for reglernes rammer kræve ændringer, når ændringen har naturlig sammenhæng med de aftalte ydelser.

En ændring kan eksempelvis bestå i:

• at en ny ydelse skal udføres
• at en aftalt ydelse skal udføres på en anden måde
• at kvalitet eller materialevalg ændres
• at omfanget øges eller reduceres
• at en allerede aftalt ydelse helt udgår.

At der er tale om en ændring, løser imidlertid ikke automatisk de økonomiske og tidsmæssige spørgsmål. Det skal blandt andet afklares:

• om ændringen giver ret til merbetaling eller fradrag
• hvordan prisen skal beregnes
• om ændringen påvirker tidsplanen
• om entreprenøren har krav på tidsfristforlængelse
• hvem der havde kompetence til at bestille ændringen
• hvordan kravet er blevet varslet
• hvordan ændringen er dokumenteret.

Derfor bør ændringer håndteres, mens byggeriet er i gang – ikke først, når slutopgørelsen bliver fremsendt. AB 18’s system bygger netop på, at de økonomiske og tidsmæssige konsekvenser af ændringer søges afklaret løbende. En aftaleseddel kan være vigtig dokumentation, men spørgsmålet om betalingsret kan ikke reduceres til, om der findes ét bestemt dokument med en underskrift. Læs vores grundige guide til ekstraarbejder og ændringer – hvem skal betale?.

Hvem kan bestille ændringer under byggeriet?

Spørgsmålet om fuldmagt og kompetence kan få stor betydning i en tvist om ekstraarbejder. Hvis AB 18 er aftalt uden relevante fravigelser, indeholder regelsættet en standardmæssig legitimation for byggeledelsen til på bygherrens vegne at forlange eller aftale visse ændringer inden for bestemte økonomiske og tidsmæssige grænser. Det betyder, at det ikke altid er tilstrækkeligt blot at spørge, om bygherrens direktør eller bestyrelse personligt har underskrevet en aftaleseddel.

Man må også undersøge:

• hvem der havde byggeledelsen
• hvilken bemyndigelse der fulgte af kontrakten
• om standardreglerne var fraveget
• hvem der faktisk bestilte eller accepterede arbejdet
• hvilken information entreprenøren havde om eventuelle interne begrænsninger
• hvordan ændringen senere blev håndteret i byggemødereferater og økonomiopfølgning.

For ejer- og andelsboligforeninger kan spørgsmålet samtidig hænge sammen med bestyrelsens mandat og generalforsamlingens beslutning.

Læs mere om byggesager i ejer- og andelsboligforeninger.

Betaling og sikkerhedsstillelse efter AB 18

AB 18 og ABT 18 indeholder detaljerede regler om parternes økonomiske forhold. Det gælder blandt andet:

• entreprenørens sikkerhedsstillelse
• bygherrens sikkerhedsstillelse
• betaling under byggeriet
• betalingsfrister
• tilbageholdelse
• entreprenørens standsningsret
• regulering af entreprisesummen
• slutopgørelse.

Standardreglerne kan få betydelig økonomisk betydning, men de er samtidig blandt de områder, hvor kontrakten ofte indeholder særlige vilkår. Derfor bør den konkrete aftale altid kontrolleres, før en part eksempelvis gør gældende, at en garanti skal udbetales, nedskrives eller ophøre. Betalingsspørgsmål hænger desuden ofte sammen med andre entrepriseretlige problemstillinger. Et krav om merbetaling kan udspringe af ekstraarbejder. Et tilbagehold kan være begrundet i mangler. Og størrelsen på entreprenørens sikkerhedsstillelse kan afhænge af, om aflevering har fundet sted. Læs mere om betaling, slutopgørelse, tilbageholdelse og sikkerhedsstillelse.

AB 18, forsinkelse og tidsfristforlængelse

En overskredet afleveringsdato betyder ikke automatisk, at entreprenøren er i ansvarspådragende forsinkelse. Først skal årsagen til forsinkelsen identificeres. AB-systemet regulerer både entreprenørens og bygherrens adgang til tidsfristforlængelse. En ændring i projektet kan eksempelvis påvirke entreprenørens mulighed for at overholde den aftalte tidsplan. Det samme kan forhold hos bygherren, andre entreprenører eller andre omstændigheder, som efter aftalegrundlaget ikke placerer risikoen hos entreprenøren.

Omvendt kan entreprenøren være ansvarlig for en forsinkelse, hvis årsagen ligger inden for entreprenørens risikosfære. Hvis parterne har aftalt dagbod, opstår der samtidig spørgsmål om, hvorvidt betingelserne for at gøre dagboden gældende er opfyldt.

I større byggesager bliver vurderingen derfor ofte en kombination af:

• entreprisekontrakten
• hovedtidsplanen
• detailtidsplaner
• ændringer
• varslinger
• byggemødereferater
• løbende opdateringer
• den faktiske udvikling på byggepladsen.

Læs mere om forsinkelse, tidsfristforlængelse, dagbod og forcering.

Aflevering og mangler efter AB-systemet

Afleveringen er et af de vigtigste juridiske skæringspunkter i entrepriseforholdet. Det er ikke blot den dag, hvor bygherren får adgang til eller tager det færdige byggeri i brug. Afleveringen kan efter AB-systemet få betydning for blandt andet:

• risikoens overgang
• registreringen af mangler
• entreprenørens sikkerhedsstillelse
• slutopgørelsen
• de efterfølgende eftersyn
• forskellige frister og efterfølgende krav.

Derfor bør afleveringsforretningen og afleveringsprotokollen håndteres systematisk. Konstateres der fejl ved byggeriet, skal det derefter vurderes, om forholdet juridisk udgør en mangel. Det kræver først og fremmest, at man fastlægger, hvad entreprenøren faktisk var forpligtet til at levere. Derefter kan der opstå spørgsmål om blandt andet afhjælpning, tilbageholdelse, afslag, erstatning og reklamation. Hvis parterne er uenige om den tekniske årsag til problemet, kan syn og skøn i byggesagen være relevant.

Læs mere om aflevering og eftersyn og om mangler, afhjælpning og reklamation.

ABT 18 gør projekteringsansvaret særligt vigtigt

Ved totalentreprise bliver grænsen mellem projektering og udførelse særlig vigtig. ABT 18 er netop udarbejdet til entrepriser, hvor totalentreprenøren varetager den væsentligste del af projekteringen og de fleste øvrige ydelser. Hvis der opstår en mangel, skal man derfor ikke alene spørge, om arbejdet er udført håndværksmæssigt korrekt.

Det kan også være nødvendigt at undersøge:

• om selve projekteringen opfylder kontraktens krav
• hvilke funktionskrav bygherren har stillet
• om bygherren har foreskrevet konkrete løsninger
• hvilke dele af projekteringen totalentreprenøren havde ansvaret for
• om der foreligger projekteringsbidrag fra bygherren eller andre rådgivere
• om ændringer undervejs har flyttet eller påvirket ansvarsfordelingen.

Ansvarsplaceringen kan derfor ikke afgøres alene ud fra etiketten “totalentreprise”. Det konkrete kontraktgrundlag skal gennemgås. Denne sondring bliver særlig vigtig i tvister om projekteringsfejl, funktionskrav, ændringer og mangler. Læs også om rådgiveransvar og projekteringsfejl.

ABR 18 regulerer mere end rådgiverens erstatningsansvar

ABR 18 forbindes ofte med rådgiveransvar, men regelsættet omfatter langt mere. ABR 18 regulerer blandt andet:

• rådgivningsaftalens indhold
• rådgivningens omfang og faser
• projektgranskning
• projekteringsledelse
• byggeledelse og fagtilsyn, når sådanne ydelser er aftalt
• ændringer i rådgiveropgaven
• rådgiverens fuldmagt
• honorar og betaling
• tidsmæssige forhold
• mangler ved rådgivningen
• rådgiveransvar
• tvistløsning.

Hvis rådgivningsopgaven omfatter budgettering, indeholder ABR 18 også særlige regler om bygherrens budget og om vederlagsfri omprojektering i bestemte situationer. ABR 18 indeholder desuden en særlig regel om rådgiverens ansvar, hvis en nødvendig ydelse ved en fejl ikke er medtaget i projektet og derfor senere må tilkøbes hos entreprenøren. Det understreger, hvorfor rådgiveraftalen bør beskrive ydelserne præcist. Man kan ikke vurdere, om en rådgiver har begået en ansvarspådragende fejl, før man først har fastlagt, hvilke ydelser rådgiveren faktisk skulle levere. Læs mere om rådgiveransvar, projekteringsfejl og ABR 18 og vores artikel om bygherrerådgiverens ydelser og ansvar i byggesager.

Hvad er AB Forenklet og ABR Forenklet?

AB-systemet omfatter også forenklede regelsæt. AB Forenklet er en forenklet udgave af AB 18. Det er tænkt anvendt på bygge- og anlægsarbejder, som er relativt små med hensyn til omfang, tid og økonomi eller relativt enkle med hensyn til arbejdets karakter eller organisering. ABR Forenklet er tilsvarende en forenklet udgave af ABR 18 og er tænkt anvendt på rådgivningsopgaver med teknisk rådgivning uden projektering eller med projektering i mindre omfang.

Det er imidlertid ikke alene projektets pris, der bør afgøre, om et forenklet regelsæt er hensigtsmæssigt. Et økonomisk mindre projekt kan stadig have vanskelige grænseflader, betydelig projektering eller særlige risici. Omvendt kan en relativt enkel opgave være dårligt tjent med et unødigt tungt aftaleapparat. Valget bør derfor ske ud fra opgavens faktiske indhold, organisation og risiko. Læs Social- og Boligstyrelsens oversigt over AB-systemet.

APP-vilkårene – supplerende betingelser i AB-systemet

AB-systemet omfatter også en række supplerende aftalevilkår, som kan anvendes i bestemte projekter. APP Projektudvikling er tillægsbetingelser til AB 18 og ABT 18. De kan anvendes, når entreprenøren tidligt inddrages i projektudviklingen og skal bidrage med sine kompetencer i forbindelse med rådgiverens projektering. APP Projektoptimering kan anvendes, når entreprenøren skal gennemgå et udbudt projekt og komme med forslag til optimering med hensyn til eksempelvis tid, pris og kvalitet. APP Driftskrav kan anvendes, hvor der stilles krav til arbejdets driftsmæssige ydeevne, som først kan konstateres opfyldt under en driftsperiode efter afleveringen. APP Incitamenter indeholder tilvalgsbestemmelser, som kan bruges, hvis parterne ønsker at aftale bonus under nærmere fastsatte betingelser. De supplerende dokumenter understreger, at AB-systemet ikke bør opfattes som ét standarddokument, der passer til alle byggeprojekter. Aftalegrundlaget bør sammensættes ud fra den konkrete projektmodel.

Se Social- og Boligstyrelsens samlede officielle oversigt over AB-systemet.

Hvad gælder, hvis bygherren er forbruger?

AB 18, ABT 18 og ABR 18 er udarbejdet til aftaleforhold, hvor bygherren ikke er forbruger. Ved byggearbejder for private forbrugere findes blandt andet AB-Forbruger som et særskilt standardgrundlag. AB-Forbruger er frivillige standardvilkår, der er udarbejdet til aftaler om byggearbejder mellem private forbrugere og professionelle entreprenører. Det er vigtigt, fordi forbrugeraftaler samtidig kan være omfattet af regler og beskyttelseshensyn, som adskiller sig fra professionelle entrepriseforhold. En privat boligejer bør derfor ikke uden videre behandles som en professionel bygherre, alene fordi der indgås en aftale om et større byggearbejde. Omvendt er en ejer- eller andelsboligforening ikke nødvendigvis juridisk i samme situation som en privat forbruger, alene fordi arbejdet udføres på en boligejendom. Det konkrete aftaleforhold skal vurderes. Læs mere om AB-Forbruger hos Social- og Boligstyrelsen.

Gælder AB 92, ABT 93 og ABR 89 stadig?

AB 18-systemet afløste de tidligere standardvilkår AB 92, ABT 93 og ABR 89. Det betyder imidlertid ikke, at de tidligere regelsæt er uden betydning. Hvis parterne i en ældre entrepriseaftale har vedtaget AB 92, ABT 93 eller ABR 89, kan det fortsat være det pågældende regelsæt, der regulerer aftaleforholdet. Ved ældre byggesager er det derfor vigtigt ikke automatisk at tage udgangspunkt i AB 18-systemet. Der er en række forskelle mellem de tidligere og de nuværende standardvilkår.

Første skridt bør derfor være at fastslå præcist, hvilket aftalegrundlag der gælder for den konkrete byggesag.

Tvistløsning efter AB 18, ABT 18 og ABR 18

AB 18-systemet indeholder sit eget system til håndtering af tvister. Det betyder, at en uenighed ikke nødvendigvis skal begynde med en almindelig retssag ved domstolene. Afhængigt af aftalegrundlaget og tvistens karakter kan der blandt andet være tale om:

• forhandling mellem parterne
• mediation eller mægling
• syn og skøn
• beslutning om stillet sikkerhed
• hurtig afgørelse
• voldgift.

Hurtig afgørelse kan efter AB-systemet blandt andet være relevant for bestemte typer tvister om ændringer, ekstra betaling, prisregulering, tidsfristforlængelse, tilbageholdelse og modregning. Det er en væsentlig forskel i forhold til almindelige kontraktforhold, fordi den korrekte proces derfor også kan afhænge af, hvilket AB-regelsæt parterne har vedtaget. Hvis tvisten primært afhænger af tekniske spørgsmål, kan syn og skøn i byggesagen være relevant. Hvis der allerede foreligger konkrete økonomiske eller juridiske krav mellem parterne, kan du læse vores samlede guide til entreprisetvister.

Læs også om forlig og forhandling og voldgift.

Fra vores praksis: Når kontraktgrundlaget får millionbetydning

Det konkrete aftalegrundlag kan få meget stor økonomisk betydning. ØENS Advokatfirma repræsenterede A/B Mønten i en voldgiftssag vedrørende et altanprojekt, hvor entreprenøren gjorde krav på omkring 1,2 mio. kr. yderligere i indeksregulering. Foreningen blev frifundet for kravet. Sagen illustrerer, hvorfor bestemmelser om pris, regulering og aftalegrundlag ikke bør behandles som standardtekst. Når en konflikt opstår, kan ordlyden af en enkelt kontraktbestemmelse og dens sammenhæng med det øvrige aftalegrundlag blive afgørende. Læs sagen om A/B Mønten og millionkravet om indeksregulering.

Et andet eksempel er ØENS’ sag for A/B Passagerne, hvor ændringer i et større altanprojekt og de økonomiske konsekvenser heraf fik betydning for den efterfølgende tvist. Læs sagen om A/B Passagerne og altanprojektet.

Og i en voldgiftssag for A/B Birkedommergården var dokumentationen af ekstraarbejder, aftalesedler og morarenter blandt de centrale spørgsmål. Læs sagen om A/B Birkedommergården, ekstraarbejder og aftalesedler.

Sagerne viser det samme grundlæggende forhold: AB-reglerne er vigtige, men resultatet findes sjældent ved alene at slå én bestemmelse op. Standardvilkårene skal læses sammen med kontrakten, de øvrige aftaledokumenter, projektets faktiske udvikling og den dokumentation, der er skabt undervejs.

AB-regler ved byggesager i ejer- og andelsboligforeninger

For ejer- og andelsboligforeninger kan valget og udformningen af aftalegrundlaget få særlig stor betydning. Bestyrelsen kan stå med et byggeprojekt til flere millioner kroner og skal samarbejde med både tekniske rådgivere, administrator, entreprenører og eventuelt långivere. Samtidig skal projektet gennemføres inden for generalforsamlingens beslutning, foreningens vedtægter og den økonomiske bemyndigelse, bestyrelsen har fået.

Derfor bør AB-grundlaget ikke vurderes isoleret.

Det bør blandt andet afklares:

• hvilken entrepriseform der anvendes
• hvem der har projekteringsansvaret
• hvilke ydelser den tekniske rådgiver skal levere
• hvem der fører byggeledelse og fagtilsyn
• hvem der kan bestille ændringer og ekstraarbejder
• hvordan ekstraarbejder skal godkendes og dokumenteres
• hvordan budgetafvigelser skal rapporteres
• hvordan projektets finansiering hænger sammen med betalingsplanen
• hvordan bestyrelsen skal reagere på forsinkelse
• hvordan mangler skal dokumenteres og håndteres.

Her mødes entrepriseret og foreningsret. Hos ØENS arbejder vi samtidig tæt på den praktiske virkelighed omkring boligforeningernes byggeprojekter gennem ØENS Rådgivningshus. Læs mere om byggesager i ejer- og andelsboligforeninger og om byggesagsadministration hos ØENS Ejendomsadministration.

Hvad bør du kontrollere, før du accepterer et AB-grundlag?

At standardvilkårene er gennemarbejdede betyder ikke, at en kontrakt baseret på dem automatisk passer til det konkrete byggeprojekt. Inden aftalen bliver underskrevet, bør der blandt andet være klarhed over:

• hvilket AB-regelsæt der er vedtaget
• hvilke dokumenter der indgår i aftalegrundlaget
• aftaledokumenternes rangorden
• samtlige væsentlige fravigelser fra standardvilkårene
• entrepriseformen
• projekteringsansvaret
• grænseflader mellem entreprenører og rådgivere
• entreprise- og rådgiverydelsernes omfang
• pris og eventuel prisregulering
• betalingsvilkår
• sikkerhedsstillelse og forsikring
• proceduren for ændringer og ekstraarbejder
• hvem der har fuldmagt til at bestille ændringer
• hovedtidsplan og eventuelle mellemfrister
• dagbod
• projektgennemgang
• aflevering
• mangler og afhjælpning
• relevante ansvarsbegrænsninger
• den aftalte tvistløsningsmodel.

Det er samtidig vigtigt at kontrollere, om kontraktens forskellige bestemmelser faktisk fungerer sammen. En procedure for ekstraarbejder er eksempelvis vanskelig at anvende, hvis det ikke samtidig er tydeligt, hvem der må bestille arbejdet. En dagbodsbestemmelse har begrænset værdi, hvis den relevante frist ikke er tilstrækkeligt klart defineret. Og en betalingsplan kan skabe problemer, hvis den ikke hænger sammen med projektets reelle fremdrift og sikkerhedsstillelsen.

En kontraktgennemgang handler derfor ikke kun om at finde juridiske fejl. Den handler også om at finde de uklarheder og uhensigtsmæssigheder, som senere kan udvikle sig til økonomiske krav og tvister.

Læs mere om entreprisekontrakter og entrepriseformer.

Sådan hjælper ØENS med AB 18, ABT 18 og ABR 18

Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi gennem hele byggeprojektet. Før kontrakten indgås kan vi rådgive om valg af entreprise- og rådgivningsmodel, gennemgå eller udarbejde kontrakten og identificere fravigelser og risici i aftalegrundlaget. Under byggeriet rådgiver vi blandt andet om:

• ekstraarbejder og ændringer
• betaling og sikkerhedsstillelse
• forsinkelse og dagbod
• rådgiveransvar og projekteringsfejl.

Ved afslutningen hjælper vi blandt andet med:

• aflevering og eftersyn
• mangler og afhjælpning
• den økonomiske afslutning af entreprisen.

Hvis konflikten allerede er opstået, hjælper vi med at fastlægge aftalegrundlaget, kravene og dokumentationen og med at vælge den relevante vej videre – fra forhandling til syn og skøn, hurtig afgørelse eller entreprisetvist og voldgift. I alvorlige misligholdelsessituationer kan det også være nødvendigt at vurdere betingelserne og risikoen ved ophævelse af entreprisekontrakten.

Vi forklarer først, hvordan vi vurderer situationen. Derefter lægger vi en klar plan for næste skridt.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om AB 18, ABT 18 og ABR 18

Mange entreprisetvister kan ikke afgøres alene ved at læse kontrakten.

Hvis parterne er uenige om, hvorfor en konstruktion er revnet, om arbejdet er udført fagmæssigt korrekt, om en projekteringsfejl har forårsaget en skade, hvordan en mangel skal udbedres, eller hvad en fagmæssig korrekt udbedring vil koste, kan der være behov for en uvildig teknisk vurdering.

Syn og skøn er en særlig form for sagkyndig bevisførelse, hvor en eller flere uvildige fagpersoner undersøger konkrete faktiske eller tekniske spørgsmål og afgiver en skriftlig skønserklæring. I bygge- og anlægssager kan syn og skøn gennemføres både før en egentlig voldgifts- eller retssag og som en del af en allerede verserende sag. Formålet kan være at sikre et bevis, inden forholdene ændrer sig, at få klarhed over sagens tekniske kerne eller at skabe et bedre grundlag for forhandling og en eventuel efterfølgende entreprisetvist.

Hos ØENS Advokatfirma hjælper vi bygherrer, entreprenører, tekniske rådgivere samt ejer- og andelsboligforeninger gennem hele processen. Vi vurderer, om syn og skøn er det rigtige næste skridt, afgrænser de spørgsmål, der faktisk skal undersøges, udarbejder skønstemaet, håndterer processen ved Voldgiftsnævnet eller domstolene og anvender efterfølgende skønserklæringen som en del af den juridiske strategi.

Kontakt en advokat om syn og skøn i byggesager

Hvad er syn og skøn?

Syn og skøn har til formål at sikre bevis for eller bedømme faktiske forhold. Hvis AB 18 er aftalt, fremgår det direkte af § 66, at Voldgiftsnævnet efter anmodning fra en part kan udmelde syn og skøn med henblik på netop at sikre bevis for eller bedømme faktiske forhold.

Det betyder, at skønsmandens opgave er faglig – ikke juridisk. I en mangelsag kan skønsmanden eksempelvis undersøge, hvordan en konstruktion er udført, om løsningen svarer til almindelig faglig standard, hvad den tekniske årsag til en skade er, hvordan forholdet kan udbedres, og hvad en korrekt udbedring forventes at koste. Skønsmanden kan også belyse tekniske spørgsmål i en sag om rådgiveransvar, eksempelvis om en projekteret løsning var fagligt forsvarlig, eller om en teknisk fejl kan henføres til projekteringen.

Skønsmanden afgør derimod ikke, om entreprenøren juridisk har misligholdt kontrakten, om rådgiveren er erstatningsansvarlig, om et krav er forældet, eller hvilken part der skal betale et bestemt beløb. Den juridiske vurdering foretages efterfølgende på baggrund af aftalegrundlaget, skønserklæringen og sagens øvrige beviser.

Læs AB 18 på Retsinformation.

Hvornår er syn og skøn relevant i en byggesag?

Syn og skøn er især relevant, når en afgørende del af tvisten kræver faglig viden, som en advokat, voldgiftsret eller domstol ikke selv kan forventes at have. Det kan eksempelvis være en sag om mangler ved byggeri, hvor parterne er enige om, at der er fugt i en konstruktion, men uenige om årsagen. Er problemet mangelfuld udførelse, projekteringen, materialet, manglende vedligeholdelse eller en kombination af flere forhold? Før ansvaret kan placeres juridisk, kan det være nødvendigt at få den tekniske årsag undersøgt.

Det samme gælder, hvis parterne er uenige om omfanget af en nødvendig afhjælpning. Bygherren kan mene, at hele konstruktionen skal udskiftes, mens entreprenøren mener, at en lokal reparation er tilstrækkelig. Her kan skønsmanden eksempelvis blive bedt om at beskrive relevante afhjælpningsmetoder og anslå omkostningerne. I andre sager kan syn og skøn vedrøre mængder, arbejdets stade, værdien af udførte arbejder eller andre tekniske forhold.

Syn og skøn bør dog ikke iværksættes automatisk, blot fordi parterne er uenige. Hvis tvisten alene vedrører fortolkningen af en entreprisekontrakt eller et rent juridisk spørgsmål, kan en skønsmand ikke løse problemet. Før processen sættes i gang, bør det derfor afklares præcist, hvilket faktisk eller teknisk forhold der skal bevises, og hvordan svaret kan påvirke sagens juridiske vurdering.

Syn og skøn efter AB 18

AB 18 § 66 indeholder den centrale hjemmel til syn og skøn i entrepriseforhold baseret på AB-systemet. Voldgiftsnævnet udmelder efter anmodning fra en part en eller flere skønsmænd, normalt efter at parterne er blevet hørt, og nævnet træffer også afgørelse om skønstemaets indhold, hvis parterne er uenige.

Syn og skøn indgår samtidig i AB 18’s samlede tvistløsningssystem. Efter § 64 skal en tvist som udgangspunkt først søges afklaret gennem den aftalte løsningstrappe med forhandling mellem parternes projektledere og derefter deres ledelsesrepræsentanter. Syn og skøn kan som udgangspunkt heller ikke iværksættes, før denne forhandlingsprocedure er gennemført. Der gælder dog en vigtig undtagelse: Hvis syn og skøn iværksættes for at sikre bevis, kan processen sættes i gang uden først at gennemføre løsningstrappen.

Den undtagelse er afgørende i byggesager, hvor tiden arbejder imod beviset. Hvis en utæt konstruktion skal åbnes, et byggeri skal færdiggøres af en anden entreprenør, eller et mangelfuldt element skal fjernes, kan det være nødvendigt at sikre den tekniske dokumentation straks.

Hvis der allerede er anmodet om hurtig afgørelse eller beslutning om stillet sikkerhed om det samme forhold, kan der efter AB 18 som udgangspunkt ikke samtidig udmeldes syn og skøn om det samme spørgsmål, før den pågældende sag er afsluttet. Også her gælder dog undtagelsen, hvis formålet med syn og skøn er at sikre bevis.

Syn og skøn ved Voldgiftsnævnet

På bygge- og anlægsområdet gennemføres en stor del af de formelle syn og skøn gennem Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed. Det gælder især, når parterne har vedtaget AB 18, ABT 18, ABR 18, AB Forenklet eller ABR Forenklet, eller når parterne på anden måde har aftalt, at Voldgiftsnævnet skal administrere skønsprocessen.

Sager om syn og skøn ved Voldgiftsnævnet behandles som såkaldte A-sager. For AB 18-systemet behandles de efter Voldgiftsnævnets Regler for syn og skøn 2018. Retsplejelovens regler gælder ikke direkte for disse A-sager, men Voldgiftsnævnets regler og praksis bygger på mange af de samme principper.

En anmodning om syn og skøn skal blandt andet indeholde oplysninger om aftalegrundlaget, en kort redegørelse for sagen, de spørgsmål der ønskes besvaret, eventuelle ønsker til skønsmandens faglige profil og de dokumenter, der er nødvendige for besvarelsen. Det bør allerede på dette tidspunkt være gennemtænkt, hvilke forhold skønsmanden faktisk skal undersøge. Hvis processen begynder med et upræcist eller alt for bredt skønstema, kan den blive både dyrere og mindre anvendelig.

Syn og skøn ved de almindelige domstole

Hvis tvisten skal behandles ved de almindelige domstole, reguleres syn og skøn af retsplejelovens kapitel 19. Efter retsplejelovens § 196 kan en part i en civil sag anmode retten om syn og skøn. Begæringen skal blandt andet beskrive genstanden for syn og skøn og formålet med undersøgelsen, hvorefter retten tager stilling til, om processen skal tillades.

På bygge- og anlægsområdet kan Voldgiftsnævnet også bistå med at stille en egnet skønsmand i forslag til en almindelig domstolssag. Disse sager registreres hos Voldgiftsnævnet som B-sager, men selve processen fortsætter ved retten efter retsplejelovens regler.

Det er derfor vigtigt at skelne mellem syn og skøn ved Voldgiftsnævnet som en selvstændig A-sag og syn og skøn ved domstolene. Procedurerne minder om hinanden, men det processuelle grundlag og den myndighed, der træffer afgørelse om eksempelvis spørgsmål, bilag og skønsmand, er forskelligt.

Læs også vores generelle side om syn og skøn i civile retssager og Retsplejelovens kapitel 19 på Retsinformation.

Syn og skøn før en retssag eller voldgift

Man behøver ikke vente, til en egentlig voldgifts- eller retssag er anlagt. Syn og skøn kan netop bruges til at sikre eller afklare beviset før hovedsagen.

Ved Voldgiftsnævnet kan syn og skøn efter AB-systemet gennemføres som en selvstændig skønssag, før en eventuel voldgift anlægges. Skønserklæringen kan derefter give parterne et langt bedre grundlag for at vurdere deres position. Nogle sager ender efterfølgende i voldgift, mens andre kan løses gennem forhandling og forlig, fordi parterne efter den tekniske undersøgelse ikke længere er uenige om sagens faktiske kerne.

Ved de almindelige domstole findes en tilsvarende mulighed gennem retsplejelovens § 343 om isoleret bevisoptagelse. Retten kan tillade, at bevis optages, selv om der endnu ikke verserer en retssag. For syn og skøn indgives anmodningen som udgangspunkt til retten på det sted, hvor genstanden for skønsforretningen befinder sig.

Isoleret bevisoptagelse kan eksempelvis være relevant, hvis en mangelfuld konstruktion skal repareres, inden en senere retssag kan nå at blive gennemført. Det kan også bruges, når parterne har behov for at få sagens tekniske spørgsmål afklaret, før næste procesmæssige skridt besluttes.

Beviset bør sikres, før byggeriet ændres

I byggesager kan den største bevismæssige fejl være at reparere problemet væk, før det er blevet dokumenteret ordentligt. Når først en konstruktion er åbnet, materialer fjernet eller arbejdet udført om af en ny entreprenør, kan det være vanskeligt eller umuligt at rekonstruere den oprindelige situation.

Det betyder ikke, at en bygherre skal lade en aktiv vandskade udvikle sig i flere måneder for at vente på et syn og skøn. Der gælder også en almindelig pligt til at begrænse sit tab, og akutte sikkerheds- eller skadesproblemer kan kræve hurtig handling. Men dokumentationen bør så vidt muligt sikres samtidig. Det kan blandt andet ske gennem omfattende foto- og videodokumentation, opmålinger, prøver, tekniske registreringer og i større sager et hurtigt formelt syn og skøn.

Voldgiftsnævnets regler giver mulighed for hastebehandling, når der er risiko for, at muligheden for at sikre bevis fortabes. Ved visse stadeforretninger i forbindelse med konkurs eller ophævelse af entreprisekontrakten kan processen gennemføres meget hurtigt, netop fordi byggearbejdet skal kunne fortsætte, efter at det eksisterende stade er dokumenteret.

Stadeforretning ved ophævelse er noget særligt

Ved ophævelse af en entreprise skal det normalt fastslås, hvor langt arbejdet er kommet, hvilken kvalitet det udførte arbejde har, hvilke materialer der findes på byggepladsen, og hvordan det økonomiske stade skal opgøres. AB 18 § 66 om ophævelse indeholder derfor regler om stadeforretning, og registreringen kan efter reglerne gennemføres ved syn og skøn.

En stadeforretning og et almindeligt mangelsyn har forskellige hovedformål. Ved stadeforretningen er det centrale typisk at fastfryse situationen på det tidspunkt, hvor den oprindelige entreprenørs arbejde ophører, så byggeriet derefter kan overtages eller færdiggøres af andre uden at beviset for det eksisterende stade går tabt.

Hvis parterne samtidig ønsker, at skønsmanden skal tage stilling til kvaliteten af det allerede udførte arbejde, kræver Voldgiftsnævnets regler, at dette fremgår gennem et selvstændigt skønstema. Man bør derfor ikke antage, at en registrering af arbejdets stade automatisk giver en fuld faglig vurdering af alle mulige mangler.

Ved en mulig ophævelse bør behovet for stadeforretning og syn og skøn derfor vurderes, før en ny entreprenør sættes til at fortsætte arbejdet.

Hvad er et skønstema?

Skønstemaet er det dokument, der indeholder de spørgsmål, skønsmanden skal besvare. Det er en af de vigtigste dele af hele processen, fordi skønsmanden i høj grad arbejder inden for den ramme, parterne har defineret gennem spørgsmålene.

Et godt skønstema omsætter den juridiske tvist til konkrete tekniske spørgsmål. Hvis bygherren eksempelvis mener, at et tag er mangelfuldt, er spørgsmålet “Er entreprenøren ansvarlig for taget?” ikke et godt skønsspørgsmål, fordi det kræver en juridisk konklusion. Derimod kan skønsmanden eksempelvis spørges, hvordan tagkonstruktionen faktisk er udført, om den svarer til et bestemt projektmateriale eller den almindelige faglige standard, hvad årsagen til en konstateret vandindtrængning er, hvilke udbedringsmetoder der er fagligt relevante, og hvad de forventes at koste.

Efter Voldgiftsnævnets regler kan et spørgsmål efter indsigelse blandt andet afvises, hvis det ikke er tilstrækkeligt præcist, hvis det er uden betydning for sagen, hvis det på utilbørlig måde forsøger at påvirke skønsmandens besvarelse, eller hvis det forudsætter, at skønsmanden tager stilling til et spørgsmål, som det er op til den juridiske afgørelse at tage stilling til. Retsplejeloven indeholder tilsvarende rammer ved domstolene.

Det vigtigste ved formuleringen af skønstemaet er derfor ikke at stille flest mulige spørgsmål. Det er at stille de spørgsmål, hvis svar faktisk kan afgøre eller afgrænse tvisten.

Skønstemaet bør bygges på det juridiske krav

Et teknisk spørgsmål bør ikke formuleres i et vakuum. Før skønstemaet udarbejdes, bør det juridiske krav analyseres.

I en sag om mangler ved byggeri kan det eksempelvis være vigtigt at få belyst både afvigelsen fra den aftalte ydelse, årsagen og en relevant afhjælpningsmetode. Hvis kravet samtidig omfatter erstatning for en følgeskade, kan der være behov for at få skønsmanden til at vurdere den tekniske årsagssammenhæng mellem manglen og den efterfølgende skade.

I en sag om rådgiveransvar kan fokus i stedet være på projekteringen. Her kan det eksempelvis være relevant at undersøge, om en konkret beregning eller projekteret løsning var fagligt forsvarlig på projekteringstidspunktet, og hvilke tekniske konsekvenser en eventuel fejl har haft.

Forskellen er vigtig. Et skønstema, der er fremragende i en entreprenørs mangelsag, er ikke nødvendigvis det rigtige i en rådgiveransvarssag om samme fysiske skade.

Hvilket materiale må skønsmanden se?

Skønsmandens vurdering baseres ikke nødvendigvis kun på en fysisk besigtigelse. I en større byggesag kan tegninger, beskrivelser, beregninger, fotos, kvalitetssikringsmateriale, byggemødereferater, projektændringer, produktdokumentation og andre tekniske bilag være nødvendige for at besvare spørgsmålene.

Ved Voldgiftsnævnet skal de relevante bilag indgå gennem den formelle proces. En part kan ikke frit sende nyt materiale direkte til skønsmanden undervejs. Voldgiftsnævnet håndterer eventuelle uenigheder om, hvilke spørgsmål der kan stilles, og hvilket materiale der kan forelægges. Hvis syn og skøn finder sted under en allerede verserende voldgiftssag, er det voldgiftsrettens formand, der varetager disse processuelle afgørelser.

Det er vigtigt for skønsmandens uvildighed. Skønsmanden skal ikke have ensidig kontakt med den ene parts rådgiver om sagens substans eller modtage teknisk materiale uden den anden parts kendskab. Den formelle proces sikrer, at begge sider ved, hvilket grundlag vurderingen bygger på.

Hvad er forskellen på syn og skøn og en privat ekspertudtalelse?

En privat ekspertudtalelse er en erklæring, som en part selv har indhentet fra en teknisk rådgiver eller anden sagkyndig. Den kan være meget værdifuld til at forstå et problem og forberede sagen, men den er ikke det samme som en formel skønserklæring fra en uvildig skønsmand udmeldt gennem Voldgiftsnævnet eller domstolene.

Det betyder ikke, at en privat erklæring altid er uden bevismæssig betydning. Ved Voldgiftsnævnets syn og skøn kan en sagkyndig erklæring, som en part har indhentet før anmodningen om syn og skøn, efter reglerne under visse betingelser fremlægges som bilag. Hvis den ene part fremlægger en sådan erklæring, kan modparten under tilsvarende betingelser fremlægge en egen erklæring, også selv om den først er indhentet efter anmodningen om syn og skøn.

Der er imidlertid en grundlæggende forskel på rollerne. Den private rådgiver er engageret af den ene part. Skønsmanden er udmeldt som uvildig sagkyndig og skal være upartisk og uafhængig.

En ensidigt indhentet rapport bør derfor ikke uden videre behandles som en erstatning for syn og skøn i en større teknisk tvist.

Hvordan vælges skønsmanden?

Skønsmandens faglige profil kan være afgørende for kvaliteten af erklæringen. En byggesag om fugt i en historisk ejendom, et statisk problem i en betonkonstruktion, et ventilationsanlæg og en tvist om elinstallationer kræver ikke nødvendigvis samme type ekspertise.

Ved Voldgiftsnævnet kan parterne oplyse ønsker til skønsmandens profil og kompetencer. Nævnet vurderer derefter konkret fagligheden, erfaringen og eventuelle habilitetsproblemer og hører som udgangspunkt parterne over forslaget. Det er Voldgiftsnævnet, der i sidste ende udpeger skønsmanden, også selv om parterne er enige om en bestemt person. Hvis sagen kræver flere forskellige fagområder, kan der udmeldes to eller flere skønsmænd.

Parterne bør derfor overveje kompetenceprofilen allerede ved indgivelsen af skønsbegæringen. Hvis sagen eksempelvis både handler om geoteknik og betonkonstruktioner, kan det være bedre at adressere behovet for flere fagligheder fra starten end senere at opdage, at én skønsmand ikke kan besvare centrale dele af skønstemaet.

Indsigelser om en foreslået skønsmands kvalifikationer eller habilitet skal ved Voldgiftsnævnet fremsættes inden den fastsatte høringsfrist eller straks efter, at parten senere bliver bekendt med det forhold, der begrunder indsigelsen.

Hvad sker der ved selve skønsforretningen?

Når skønsmanden er udmeldt og spørgsmålene er afklaret, afholdes der normalt en skønsforretning. Skønsmanden gennemgår skønstemaet og materialet, afklarer eventuelle tvivlsspørgsmål, giver parterne mulighed for at komme med relevante supplerende oplysninger og foretager den nødvendige besigtigelse.

Ved Voldgiftsnævnet skal skønsforretningen efter Regler for syn og skøn 2018 som udgangspunkt afholdes snarest muligt og senest fire uger efter skønsmandens modtagelse af sagens materiale, medmindre en anden tidsramme er fastlagt. Alle parter indkaldes, og hvis en part ikke selv kan deltage på det fastlagte tidspunkt, må vedkommende som udgangspunkt lade sig repræsentere.

Skønsmanden kan i visse tilfælde beslutte, at en erklæring kan udarbejdes uden en fysisk skønsforretning, men hvis en af parterne ønsker skønsforretningen gennemført, skal den som udgangspunkt afholdes. Det vil især være relevant, hvor den fysiske besigtigelse er afgørende for besvarelsen.

Efter skønsforretningen udarbejdes et referat og senere den skriftlige skønserklæring.

Hvor hurtigt kommer skønserklæringen?

Voldgiftsnævnets Regler for syn og skøn 2018 fastsætter som udgangspunkt, at skønsmanden skal afgive sin erklæring senest fire uger efter, at sagen er fuldt oplyst, medmindre en anden tidsramme er aftalt eller fastsat.

Det betyder dog ikke, at ethvert syn og skøn samlet er afsluttet inden otte uger. Tiden før skønsmandens udmeldelse kan blive påvirket af uenighed om skønstemaet, bilag, habilitet og den faglige profil. Komplekse undersøgelser kan også kræve supplerende besigtigelser, prøver, laboratorieanalyser eller yderligere materiale.

Hastesager behandles efter særlige regler. Hvis der er risiko for, at muligheden for at sikre bevis går tabt, kan Voldgiftsnævnet eksempelvis forkorte hørings- og mødefristerne betydeligt. En stadeforretning behandles efter reglerne som hastesag.

Kan man stille supplerende spørgsmål?

Ja. En skønserklæring afslutter ikke nødvendigvis den tekniske bevisførelse.

Efter Voldgiftsnævnets regler kan parterne stille supplerende spørgsmål både under den indledende behandling og efter, at skønserklæringen er afgivet. Det kan eksempelvis være relevant, hvis et svar giver anledning til et nyt teknisk spørgsmål, hvis skønsmandens begrundelse bør uddybes, eller hvis modpartens spørgsmål har afdækket en problemstilling, der ikke var kendt fra begyndelsen.

Supplerende spørgsmål bør imidlertid bruges til at få relevante forhold belyst – ikke som en gentagen mulighed for at stille det samme spørgsmål i forskellige formuleringer, indtil parten får det ønskede svar.

Hvis skønsmanden simpelthen har undladt at besvare et spørgsmål i det eksisterende skønstema, giver Voldgiftsnævnets regler en særlig mulighed for inden 10 arbejdsdage efter modtagelsen af erklæringen at anmode om en tillægserklæring om det ubesvarede spørgsmål. Der findes tilsvarende mulighed for inden 10 arbejdsdage at anmode om rettelse af regnefejl, skrivefejl eller lignende.

Det er derfor vigtigt at gennemgå skønserklæringen grundigt straks efter modtagelsen og ikke først flere måneder senere.

Kan man få en ny skønsmand, hvis man er uenig i erklæringen?

At være utilfreds med skønsmandens konklusion er ikke i sig selv et grundlag for nyt syn og skøn.

AB 18 § 66 og Voldgiftsnævnets regler fastslår, at nyt syn og skøn ved en anden skønsmand kun kan gennemføres, hvis Voldgiftsnævnet finder, at der er anledning til det. Voldgiftsnævnets praksisnotat beskriver en relativt restriktiv tilgang. Nyt syn og skøn kan blandt andet komme på tale, hvis skønsmanden var inhabil, eller hvis erklæringen må formodes at være fejlbehæftet, væsentligt ufuldstændig eller så uklar, at det er usikkert, om den opfylder almindelige faglige krav. Der kan også i særlige tilfælde være områder, hvor flere anerkendte faglige “skoler” gør et nyt syn relevant.

Hvis problemet kan løses gennem supplerende spørgsmål til den eksisterende skønsmand, vil dette normalt være den foretrukne løsning. En part får altså ikke ret til en ny ekspert alene, fordi den første ekspert ikke støtter partens position.

Ved de almindelige domstole følger et tilsvarende princip af retsplejelovens § 209, hvor fornyet syn og skøn ved en anden skønsmand afhænger af rettens vurdering.

Er skønserklæringen bindende?

Nej. Skønserklæringen er et bevis – ikke en dom eller voldgiftskendelse.

Skønsmanden kan eksempelvis konkludere, at en facade er udført i strid med almindelig faglig standard, at en projekteret løsning teknisk er utilstrækkelig, eller at en bestemt udbedringsmetode forventes at koste 750.000 kr. Men det er fortsat en juridisk vurdering, om entreprenøren eller rådgiveren hæfter for forholdet, om bygherren har reklameret rettidigt, om kravet er omfattet af en ansvarsbegrænsning, og hvilket beløb der i sidste ende kan kræves.

Skønserklæringen kan dog få meget stor praktisk og bevismæssig betydning. Hvis en uvildig og relevant fagligt kvalificeret skønsmand klart besvarer den tekniske kerne i sagen, vil det ofte påvirke både parternes procesrisiko og deres villighed til at indgå forlig.

Det er derfor ikke usædvanligt, at et syn og skøn fører til, at en sag løses uden en fuld hovedforhandling.

Syn og skøn er ikke det samme som hurtig afgørelse

AB-systemet indeholder flere forskellige processer, og de bør holdes klart adskilt.

Syn og skøn er bevisførelse. Skønsmanden belyser faktiske eller tekniske spørgsmål, men afgør ikke tvisten. Hurtig afgørelse er derimod en egentlig tvistløsningsform, hvor en opmand træffer en bindende afgørelse om bestemte typer uenigheder, eksempelvis visse spørgsmål om ændringer, ekstra betaling, tilbageholdelse eller tidsfristforlængelse.

En beslutning om stillet sikkerhed er en tredje proces, der specifikt vedrører udbetaling, nedskrivning eller ophør af garanti.

Det tekniske spørgsmål og det juridiske spørgsmål kan godt hænge sammen, men man skal vælge den proces, der passer til det, der faktisk skal afklares.

Syn og skøn i mangelsager

Syn og skøn bruges meget ofte i forbindelse med mangler ved byggeri. Her kan skønsmanden eksempelvis blive bedt om at vurdere, hvordan arbejdet er udført, om det afviger fra projektmaterialet eller almindelig faglig standard, hvad årsagen til en skade er, og hvordan forholdet kan udbedres.

Det er samtidig vigtigt at forstå, at et syn og skøn ikke automatisk erstatter den almindelige mangelsprocedure. Entreprenøren kan efter AB 18 have både ret og pligt til at afhjælpe, og bygherren skal normalt give entreprenøren mulighed for at undersøge og håndtere manglen. Syn og skøn bruges til at sikre og belyse beviset – ikke til automatisk at fratage entreprenøren afhjælpningsretten.

Hvis bygherren overvejer at lade en anden entreprenør foretage udbedringen, bør både afhjælpningsreglerne og beviset derfor vurderes, før arbejdet sættes i gang. Ellers kan bygherren både risikere at tilsidesætte entreprenørens rettigheder og samtidig fjerne det vigtigste tekniske bevis.

Syn og skøn i sager om rådgiveransvar

I en rådgiveransvarssag er spørgsmålene ofte anderledes. Her kan det eksempelvis være relevant at få vurderet, om projekteringen levede op til den faglige standard på projekteringstidspunktet, om en bestemt beregning var korrekt, om en rådgiver burde have identificeret et teknisk problem eller om en mangelfuld koordinering kan have forårsaget den efterfølgende skade.

Skønsmandens faglige profil bliver her særlig vigtig. En dygtig udførende håndværker er ikke nødvendigvis den rette person til at vurdere en kompleks rådgivende ingeniørs projektering, ligesom en projekterende ingeniør ikke nødvendigvis er den rigtige sagkyndige til at vurdere håndværksmæssig udførelse inden for et specialiseret fag.

Det bør derfor overvejes, om syn og skøn skal belyse entreprenørens udførelse, rådgiverens projektering eller begge dele, og om sagen kræver mere end én skønsmand.

Syn og skøn ved ophævelse af entreprisekontrakten

Ved ophævelse af entreprisekontrakten kan syn og skøn være særligt tidskritisk. Når entreprenørens arbejde standser, skal en ny entreprenør ofte hurtigt ind på byggepladsen, og det eksisterende arbejde vil derefter blive ændret eller bygget videre på.

Her kan en stadeforretning bruges til at dokumentere, hvad der faktisk er udført, kvaliteten af det eksisterende arbejde og hvilke materialer der befinder sig på pladsen. Dokumentationen kan senere være afgørende for den økonomiske opgørelse mellem parterne.

Voldgiftsnævnet kan behandle stadeforretninger som hastesager, og nævnet oplyser, at en skønsforretning ved eksempelvis konkurs og ophævelse i helt særlige tilfælde kan gennemføres med meget kort varsel. Det gør det muligt at sikre beviset og derefter lade projektet fortsætte.

Hvem betaler for syn og skøn?

Syn og skøn kan være en væsentlig omkostning, og økonomien bør vurderes, før processen sættes i gang.

Ved Voldgiftsnævnet skal rekvirenten indbetale depot for omkostningerne ved sagens behandling og besvarelsen af det oprindelige skønstema. Parter, der stiller egne supplerende spørgsmål, skal tilsvarende betale depot for de omkostninger, der knytter sig til deres spørgsmål. Skønsmandens honorar fastsættes på baggrund af den anvendte tid, og Voldgiftsnævnet kan forhøje depotet undervejs, hvis sagens omfang viser sig større end først anslået.

Den part, der har stillet spørgsmålene, hæfter efter Voldgiftsnævnets regler for omkostningerne ved besvarelsen af disse spørgsmål, også hvis omkostningen overstiger det indbetalte depot. Hvis den efterfølgende tvist bliver indbragt for voldgift, kan de udgifter til skønssagen, som en part har båret, indgå i voldgiftsrettens senere afgørelse om sagsomkostninger.

Ved de almindelige domstole findes tilsvarende regler om foreløbigt omkostningsansvar. Efter retsplejeloven hæfter den part, der begærer syn og skøn, som udgangspunkt for omkostningerne, mens modparten også hæfter for de omkostninger, der kan henføres til dennes egne spørgsmål. Retten kan desuden kræve, at parterne stiller sikkerhed for omkostningerne.

Det bør derfor ikke være et mål i sig selv at gøre skønstemaet størst muligt. Hvert ekstra spørgsmål kan både koste tid og penge, og mange spørgsmål tilfører ikke nødvendigvis mere bevisværdi.

Flere parter kan deltage i samme syn og skøn

Byggesager har ofte flere potentielt ansvarlige aktører. En fysisk skade kan eksempelvis involvere en hovedentreprenør, en underentreprenør, en teknisk rådgiver og en materialeleverandør. Hvis kun én af disse aktører deltager i skønsprocessen, kan der efterfølgende opstå problemer med at anvende beviset effektivt over for de øvrige.

AB 18 og Voldgiftsnævnets regler giver mulighed for syn og skøn med mere end to parter. Det kan derfor være relevant at inddrage flere aktører i samme skønssag, hvis undersøgelsen vedrører forhold, der potentielt kan få betydning for deres ansvar.

Det betyder ikke, at enhver person, der har været i nærheden af projektet, bør inddrages. Hver ekstra part gør processen mere omfattende. Men inden skønsbegæringen indgives, bør det overvejes, hvem der realistisk kan blive mødt med et senere krav, og om disse parter bør have mulighed for at deltage i bevisoptagelsen og stille egne spørgsmål.

Når syn og skøn fortsætter ind i en voldgiftssag

Hvis en selvstændig skønssag allerede verserer ved Voldgiftsnævnet, og en af parterne efterfølgende anlægger en voldgiftssag om de samme forhold, behøver syn og skøn ikke begynde forfra. Efter AB 18 § 66 og Voldgiftsnævnets regler fortsætter skønssagen som syn og skøn under voldgiftssagen.

Voldgiftsretten overtager herefter de processuelle kompetencer, som Voldgiftsnævnet hidtil havde haft i skønssagen. Parter i skønssagen, som ikke samtidig er parter i voldgiftssagen, kan fortsætte som skønsadciterede.

Reglen gør det muligt først at få beviset sikret og senere anlægge selve hovedsagen uden at miste den proces, der allerede er gennemført.

Det understreger også, hvorfor et tidligt syn og skøn ikke nødvendigvis er et “ekstra spor”. Det kan tværtimod blive fundamentet for den efterfølgende voldgiftssag.

Sådan hjælper ØENS med syn og skøn

Hos ØENS hjælper vi gennem hele processen. Først vurderer vi, hvilket faktisk eller teknisk spørgsmål der skal dokumenteres, og om syn og skøn er nødvendigt og proportionalt i forhold til sagens værdi og øvrige beviser. Herefter gennemgår vi entreprisekontrakten, projektmaterialet og den eksisterende tekniske dokumentation, identificerer de relevante parter og fastlægger, hvilken faglig profil skønsmanden bør have.

Vi udarbejder derefter skønsbegæringen og skønstemaet, håndterer modpartens spørgsmål og eventuelle indsigelser om bilag, spørgsmål eller skønsmand og bistår ved selve skønsforretningen. Når erklæringen foreligger, vurderer vi, om svarene er fyldestgørende, om der er behov for supplerende spørgsmål eller en tillægserklæring, og hvilken betydning resultatet har for krav, ansvar og procesrisiko.

En god skønserklæring løser ikke nødvendigvis sagen, men den kan fjerne en stor del af den tekniske usikkerhed. Det kan være afgørende for, om næste skridt bør være forlig og forhandling, en entreprisetvist eller en egentlig voldgiftssag.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om syn og skøn i byggesager

Ekstraarbejder er en af de hyppigste årsager til uenighed i byggeprojekter.

Problemet er ofte ikke, om arbejdet er blevet udført, men om det allerede var indeholdt i entreprenørens oprindelige ydelse, om bygherren faktisk bestilte en ændring, hvilken pris der gælder, og om kravene blev varslet og dokumenteret undervejs. Et byggeprojekt ændrer sig næsten altid i større eller mindre grad. Bygherren kan ønske en anden løsning, projektmaterialet kan vise sig utilstrækkeligt, myndighedskrav kan nødvendiggøre ændringer, eller forhold på byggepladsen kan vise sig anderledes end forventet. En ændring kan samtidig påvirke både entreprisesummen, tidsplanen og parternes sikkerhedsstillelse.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi bygherrer, entreprenører, tekniske rådgivere, ejendomsudviklere samt ejer- og andelsboligforeninger om ekstraarbejder og ændringer. Vi hjælper både med at håndtere ændringer, mens byggeriet står på, og med at vurdere større betalingskrav, når uenigheden allerede er opstået.

Kontakt en advokat om ekstraarbejder og ændringer

Hvad er et ekstraarbejde?

Et ekstraarbejde er i almindelighed en ydelse, der ligger ud over det arbejde, entreprenøren allerede er forpligtet til at levere efter aftalen. Det lyder umiddelbart enkelt, men i praksis er sondringen ofte vanskelig. Før man diskuterer prisen på et ekstraarbejde, bør man derfor først fastslå, om arbejdet overhovedet ligger uden for den oprindelige entreprise.

Vurderingen begynder med entreprisekontrakten og det samlede aftalegrundlag. Det kan være nødvendigt at gennemgå både entrepriseaftalen, entreprenørens tilbud, udbudsmaterialet, beskrivelser, tegninger, modeller, tilbudslister, spørgsmål og svar fra udbudsfasen og efterfølgende aftaler mellem parterne.

Hvis AB 18 er vedtaget, indeholder entreprenørens tilbud efter standardvilkårene ikke kun de ydelser, der udtrykkeligt er angivet som hørende til entreprisen. Entreprenørens tilbud omfatter også de nødvendige fagmæssige biydelser til arbejdets færdiggørelse. Entreprenøren kan derfor ikke nødvendigvis kræve merbetaling for enhver ydelse, som ikke står beskrevet ord for ord i projektmaterialet.

Omvendt betyder reglen om fagmæssige biydelser ikke, at entreprenøren skal levere enhver nødvendig eller ønskelig ydelse uden ekstra betaling. Det afgørende er fortsat kontraktens indhold og karakter. Hvis bygherren efterfølgende ændrer projektet eller kræver en ydelse, der ligger uden for den aftalte entreprise, kan der være tale om en betalingsberettiget ændring.

Det er netop grænsen mellem den oprindelige ydelse og en senere ændring, der ligger bag mange entreprisetvister.

Bygherrens ret til at ændre arbejdet efter AB 18

Hvis AB 18 er en del af aftalegrundlaget, giver § 23 bygherren ret til at kræve ændringer i arbejdet, når ændringen har naturlig sammenhæng med de aftalte ydelser. En ændring kan blandt andet bestå i, at entreprenøren skal levere noget i tillæg til det oprindeligt aftalte, levere noget andet, ændre ydelsens karakter, kvalitet eller udførelse eller undlade en allerede aftalt ydelse.

Bygherrens ændringsret er dermed vid, men ikke ubegrænset. Kravet om naturlig sammenhæng med den aftalte entreprise sætter en grænse for, hvilke nye ydelser bygherren ensidigt kan pålægge entreprenøren. Hvis bygherren eksempelvis ønsker en helt anden ydelse uden reel forbindelse til den oprindelige kontrakt, er det ikke nødvendigvis en ændring, som entreprenøren kan pålægges efter AB 18.

Bygherrens krav om en ændring skal efter AB 18 fremsættes skriftligt eller på et byggemøde og beskrive ændringen nærmere. Den skriftlige håndtering er vigtig, fordi ændringen ikke kun vedrører selve arbejdet. Den kan også udløse spørgsmål om pris, tid og sikkerhedsstillelse. Læs AB 18 på Retsinformation.

Entreprenøren har som udgangspunkt også ret til at udføre ændringsarbejdet

AB 18 regulerer ikke kun bygherrens ret til at kræve en ændring. Regelsættet beskytter også entreprenørens interesse i selv at udføre det ændringsarbejde, der ligger i naturlig forlængelse af den eksisterende entreprise. Efter AB 18 § 23, stk. 2, har entreprenøren som udgangspunkt ret til at udføre en ændring, som bygherren har krævet. Bygherren kan dog lade andre udføre arbejdet, hvis der foreligger særlige grunde. AB 18 nævner blandt andet som eksempel, at entreprenørens økonomiske krav for ændringsarbejdet ikke er rimeligt.

Det betyder, at bygherren ikke nødvendigvis frit kan tage et lukrativt ekstraarbejde ud af entreprenørens kontrakt og placere det hos en anden entreprenør. Omvendt kan entreprenøren heller ikke bruge sin udførelsesret til at fastholde et urimeligt økonomisk krav. Reglen understreger, hvorfor pris og ændring bør afklares hurtigt. Hvis parterne er uenige om, hvorvidt arbejdet er en ændring, eller om entreprenørens pris er rimelig, bør spørgsmålet håndteres, før en anden aktør sættes til at udføre arbejdet.

En anvisning fra bygherren kan være en ændring – selv om den ikke kaldes det

Ændringer opstår ikke altid som en formel bestilling med overskriften “ekstraarbejde”. En ændring kan også opstå gennem en praktisk anvisning under projektet. Hvis entreprenøren mener, at en anvisning fra bygherren ændrer den aftalte ydelse, skal entreprenøren efter AB 18 reagere snarest muligt. Det er derfor risikabelt at gennemføre en ændret løsning uden samtidig at gøre opmærksom på, at entreprenøren anser anvisningen for at have konsekvenser for eksempelvis pris eller tid.

Det samme gælder, hvis der opstår forhold, som gør, at arbejdet ikke kan gennemføres i overensstemmelse med aftalen. Entreprenøren har efter AB 18 en pligt til at reagere og indhente bygherrens stillingtagen, når aftalegrundlaget ikke giver tilstrækkelig vejledning, eller når forhold opstår, som hindrer eller vanskeliggør arbejdet. En af de praktiske hovedregler i en byggesag er derfor: Lad ikke en teknisk afklaring løbe videre som en juridisk uafklaret ændring.

Hvem må bestille ekstraarbejder?

En betydelig del af tvister om ekstraarbejder handler om fuldmagt: Hvem havde egentlig ret til at forpligte bygherren? På en større byggesag kan der være mange personer omkring projektet. Bestyrelsesmedlemmer, projektledere, tekniske rådgivere, byggeledelse, fagtilsyn, administrator og forskellige entreprenører kan alle deltage i den løbende dialog. Det betyder imidlertid ikke, at alle kan bestille et ekstraarbejde med bindende virkning for bygherren.

Hvis AB 18 er aftalt uden fravigelser på dette punkt, indeholder § 28 en særlig standardregel om byggeledelsens legitimation. Byggeledelsen kan på bygherrens vegne forlange eller aftale ændringer og de deraf følgende ændringer af pris, tid og sikkerhedsstillelse med en merbetaling på højst 50.000 kr. for hver ændring og en fristforlængelse på højst fem arbejdsdage for hver ændring. Hvis bygherren ikke har udpeget en byggeledelse, er fagtilsynet efter standardbestemmelsen legitimeret i samme omfang.

Beløbs- og tidsgrænserne kan være fraveget i det konkrete aftalegrundlag. Derfor bør projektorganisationen altid kontrolleres, før man konkluderer, at en rådgiver eller byggeleder havde ret til at bestille et bestemt arbejde.

For ejer- og andelsboligforeninger kommer et yderligere spørgsmål oveni. Den person, der disponerer i byggesagen, skal ikke alene agere inden for entreprisekontrakten. Bestyrelsen skal også holde projektet inden for den bemyndigelse, der følger af vedtægterne og generalforsamlingens beslutning. Læs mere om byggesager i ejer- og andelsboligforeninger.

Skal ekstraarbejder altid fremgå af en underskrevet aftaleseddel?

Nej – men det er et dårligt udgangspunkt først at forsøge at dokumentere ændringen, når arbejdet er udført.

AB 18 opstiller en klar proces for ændringer. Parternes eventuelle krav om ændring af aftalen med hensyn til pris, tid og sikkerhedsstillelse skal snarest muligt fremsættes skriftligt eller på et byggemøde. Hvis den ene part har fremsat et sådant krav, skal den anden part snarest muligt skriftligt meddele, om kravet accepteres, og hvis ikke, skal afslaget begrundes. Parterne skal desuden snarest indgå en skriftlig tillægsaftale om ændringen og dens konsekvenser.

AB 18 bruger altså ikke en “underskrevet aftaleseddel” som det eneste mulige bevis for et ekstraarbejde. Det afgørende er den samlede aftale og dokumentation. Manglende underskrift betyder derfor ikke automatisk, at entreprenøren mister ethvert krav på betaling.

Men dokumentationssituationen bliver normalt vanskeligere, hvis den aftalte procedure ikke er fulgt. Det gælder især, hvis entreprenøren først fremsætter kravet længe efter arbejdets udførelse, hvis ændringen ikke omtales i byggemødereferater, hvis bygherren ikke fik mulighed for at tage stilling til pris eller udførelse, eller hvis dokumentationen hovedsageligt består af entreprenørens egne efterfølgende opgørelser.

Derfor bør både bygherre og entreprenør få ændringen afklaret, mens den sker.

AB 18 giver mulighed for at få afklaret, om et arbejde overhovedet er en ændring

Et særligt nyttigt element i AB 18 § 25 er muligheden for at kræve en konkret stillingtagen til ændringsspørgsmålet.

Hvis den ene part spørger, om et nærmere bestemt arbejde anses for en ændring, der medfører ændringer af pris, tid eller sikkerhedsstillelse, skal den anden part snarest muligt svare skriftligt. Entreprenøren er efter bestemmelsen ikke forpligtet til at sætte det pågældende arbejde i gang, før bygherren har svaret.

Reglen er praktisk vigtig. Den giver mulighed for at få en konflikt frem i lyset, før entreprenøren udfører et arbejde, som parterne senere har helt forskellige opfattelser af.

Det betyder ikke, at ethvert arbejde i et byggeprojekt kan sættes på pause ved blot at kalde det et ekstraarbejde. Men ved en reel uenighed om en konkret ændring giver AB 18 parterne et redskab til at få spørgsmålet afklaret tidligt.

Det er som regel væsentligt billigere end først at føre diskussionen ved slutopgørelsen.

Bygherren skal løbende registrere ændringer

AB 18 lægger ikke hele ansvaret for ændringshåndteringen på entreprenøren. Efter § 25 skal bygherren løbende registrere de ændringer, der kræves, samt de relevante krav, forespørgsler og meddelelser i forbindelse med ændringerne.

Finder entreprenøren fejl i bygherrens registrering, skal entreprenøren reagere snarest muligt.

En velfungerende ændringslog er derfor et meget vigtigt værktøj i større byggesager. Den bør ikke alene indeholde et løbenummer og et beløb, men gøre det muligt at se, hvad ændringen vedrører, hvornår den blev rejst, hvem der krævede den, om prisen er godkendt, hvilken betydning den har for tidsplanen, og om der er andre konsekvenser for aftalegrundlaget.

Det giver både et bedre økonomisk styringsgrundlag under byggeriet og et langt stærkere bevisbillede, hvis parterne senere bliver uenige.

Hvordan fastsættes prisen på et ekstraarbejde?

Prisen afhænger af kontrakten og karakteren af ændringen. Hvis der findes en aftalt enhedspris for det relevante arbejde, indeholder AB 18 § 24 regler om, hvornår ændringen skal reguleres efter denne pris. Er ændringsarbejdet ikke omfattet af reglerne om enhedspriser, er udgangspunktet efter AB 18, at arbejdet udføres som regningsarbejde, medmindre parterne aftaler en anden pris.

Ved regningsarbejde skal regningen efter AB 18 opgøres med nærmere specifikation af arbejdstimer, materialer og materiel. I praksis er det derfor vigtigt at sikre et dokumentationsspor under udførelsen. Arbejdssedler, materialeforbrug, underentreprenørfakturaer og andre samtidige registreringer kan blive centrale, hvis bygherren senere anfægter beløbets størrelse eller rimelighed.

Det er samtidig vigtigt at skelne mellem retten til betaling og størrelsen af betalingen. En entreprenør kan godt have bevist, at et arbejde ligger uden for kontrakten, men stadig stå med en tvist om, hvordan ændringsarbejdet skal prissættes.

Læs også om betaling og sikkerhedsstillelse i byggesager.

Enhedspriser efter AB 18 – hvornår gælder de?

Hvis ændringen vedrører et arbejde, som der er fastsat enhedspris for, skal entreprisesummen efter AB 18 som udgangspunkt reguleres efter enhedsprisen inden for de variationsgrænser, der følger af § 24.

For den enkelte enhedsprissatte post gælder der som udgangspunkt en variationsgrænse på +/- 100 %. Samlet er regulering efter enhedspris for merarbejder efter standardbestemmelsen begrænset til merarbejder svarende til indtil 20 % af entreprisesummen, mens grænsen for mindrearbejder er -10 % af entreprisesummen. Ved enhedsprissat merarbejde, der overstiger grænserne, anvendes enhedsprisen efter AB 18 fortsat, medmindre det godtgøres, at forudsætningerne for enhedsprisen ikke længere er til stede.

Reglerne kan have stor økonomisk betydning, især ved kontrakter med omfattende tilbudslister og mange mængdeposter. En ændring på få enheder og en meget stor mængdeændring er ikke nødvendigvis økonomisk sammenlignelige, selv om arbejdet umiddelbart er det samme.

Derfor bør både enhedspriserne og de forudsætninger, de bygger på, være gennemgået allerede ved entreprisekontraktens indgåelse.

Kan bygherren tage arbejder ud af entreprisen?

Ja, en ændring efter AB 18 kan bestå i, at en allerede aftalt ydelse skal udgå. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at hele den oprindelige pris for arbejdet kan trækkes fra entreprisesummen.

Ved formindskelse af arbejdets omfang følger det af AB 18 § 24, at entreprenøren skal godskrive bygherren de udgifter, som entreprenøren sparer eller burde have sparet som følge af reduktionen, dog højst det beløb, arbejdet er opgjort til i entrepriseaftalen. Reglen betyder blandt andet, at spørgsmålet om entreprenørens mistede dækningsbidrag kan få betydning ved mindrearbejder.

Ved enhedsprissatte arbejder indeholder AB 18 særlige variationsregler, og den konkrete økonomiske virkning afhænger derfor af både aftalegrundlaget, reduktionens størrelse og den måde arbejdet er prissat på.

Det er også vigtigt at skelne mellem en almindelig reduktion af arbejdets omfang og en egentlig afbestilling eller et ophør af projektet. De situationer kan have forskellige juridiske konsekvenser. Læs mere om ophævelse af entreprisekontrakt og om AB-systemets regler på siden om AB 18, ABT 18 og ABR 18.

Kan et ekstraarbejde give entreprenøren ret til mere tid?

Ja. En ændring kan påvirke både økonomien og tidsplanen.

Hvis AB 18 er aftalt, kan bygherrens ændringer efter omstændighederne give entreprenøren ret til tidsfristforlængelse. Men retten til merbetaling og retten til yderligere tid bør ikke behandles som det samme krav.

En entreprenør kan eksempelvis have fået accepteret prisen på en ændring uden nødvendigvis samtidig at have fået accepteret, at afleveringsfristen flyttes. Derfor bør den tidsmæssige konsekvens håndteres samtidig med selve ændringen.

Hvis entreprenøren mener, at ændringen påvirker byggeperioden, bør det fremgå, hvor meget tid der kræves, hvorfor ændringen påvirker tidsplanen, og hvilke aktiviteter der bliver berørt. Ved større sager kan det være nødvendigt at vurdere sammenhængen med hovedtidsplanen og den faktiske kritiske vej gennem projektet.

Læs mere om forsinkelse, tidsfristforlængelse, dagbod og forcering.

Uforudsete forhold er ikke automatisk ekstraarbejder

Når entreprenøren støder på et uventet forhold på byggepladsen, opstår der ofte hurtigt et krav om ekstra betaling. Men det er ikke i sig selv afgørende, at entreprenøren ikke havde forventet forholdet.

Det skal først vurderes, hvem der efter aftalen bærer risikoen for det pågældende forhold. Det kan eksempelvis være relevant at undersøge udbudsmaterialets oplysninger, entreprenørens mulighed for at besigtige forholdene inden tilbuddet, eventuelle forbehold, projektmaterialet og den generelle risikofordeling i kontrakten.

Hvis entreprenøren mener, at forholdet hindrer eller vanskeliggør arbejdet eller nødvendiggør en ændring, skal entreprenøren efter AB 18 reagere snarest muligt og indhente bygherrens stillingtagen. Hvis der ikke er tid til at indhente en anvisning, indeholder AB 18 regler om entreprenørens håndtering af situationer, hvor der skal træffes nødvendige foranstaltninger for at undgå tab.

Det er derfor sjældent tilstrækkeligt bagefter at konstatere: “Det stod ikke på tegningen, så det er ekstraarbejde.”

Spørgsmålet er, hvad entreprenøren kunne forvente efter det samlede aftalegrundlag, og hvordan forholdet blev håndteret, da det blev konstateret.

Hvad hvis ekstraarbejdet skyldes en projekteringsfejl?

Et ekstraarbejde kan være nødvendigt, fordi projektet skal ændres. Men næste spørgsmål er, hvorfor ændringen blev nødvendig.

Hvis årsagen er en fejl eller mangel i projektmaterialet, kan bygherren efter omstændighederne stå med et betalingskrav fra entreprenøren og samtidig et muligt krav mod den rådgiver, der var ansvarlig for projekteringen. Det er to forskellige aftaleforhold, som skal vurderes hver for sig.

Hvis projektet eksempelvis er baseret på AB 18, og projekteringen ligger hos bygherren og dennes rådgiver, kan en projekteringsfejl føre til et ændringskrav fra entreprenøren. Hvis rådgiveraftalen er baseret på ABR 18, kan det samtidig være nødvendigt at vurdere, om rådgiveren har begået en ansvarspådragende fejl, og om der gælder særlige regler om eksempelvis glemte ydelser eller omprojektering.

Ved totalentreprise efter ABT 18 kan projekteringsansvaret i højere grad ligge hos totalentreprenøren, og vurderingen kan derfor være en anden.

Det er derfor vigtigt ikke blot at bogføre et ekstraarbejde som en merudgift. Hvis ændringen skyldes en fejl hos en professionel aktør, kan spørgsmålet om rådgiveransvar og projekteringsfejl være lige så vigtigt som selve entreprenørens betalingskrav.

Byggemødereferater kan blive afgørende bevis

Byggemødereferater er ikke kun praktiske statusdokumenter. I en entreprisetvist kan de blive en central del af bevisførelsen.

Efter AB 18 kan parterne med bindende virkning give og modtage meddelelser på projekterings- og byggemøder. Entreprenøren har samtidig ret til at få sine indsigelser og krav indført i referatet, og bemærkninger til et referat skal fremsættes snarest muligt.

Hvis et referat beskriver en ændring, et betalingskrav, en forsinkelse eller en beslutning forkert, bør den berørte part derfor reagere hurtigt. Et referat, der gennem længere tid står uimodsagt, kan efter omstændighederne få betydelig vægt i den samlede bevisvurdering.

Det betyder ikke, at et byggemødereferat altid er uomstødeligt, eller at et krav automatisk bortfalder, fordi det ikke fremgår af referatet. Men hvis en part senere gør gældende, at der blev indgået en væsentlig aftale, som slet ikke kan genfindes i de samtidige referater eller den øvrige korrespondance, kan bevisførelsen blive væsentligt vanskeligere.

Derfor er det vigtigt at læse referaterne, mens byggesagen står på – ikke først når advokaten får materialet flere år senere.

Ekstraarbejder og slutopgørelsen

Ekstraarbejder skal også håndteres korrekt ved den økonomiske afslutning af entreprisen.

Hvis AB 18 er aftalt, skal entreprenørens endelige og fuldstændige slutopgørelse omfatte entreprenørens tilgodehavender for ekstraarbejder. Når bygherren har modtaget slutopgørelsen, kan entreprenøren som udgangspunkt ikke senere komme med yderligere krav, medmindre der er taget et konkret forbehold.

Der gælder samtidig særlige frister for slutopgørelsen. Hvis entreprenøren ikke fremsender den rettidigt, kan bygherren efter AB 18 give et skriftligt påkrav med en yderligere frist på 10 arbejdsdage. Overskrides også denne frist, kan entreprenøren efter standardreglerne fortabe bestemte krav, herunder krav på ekstraarbejder udført som regningsarbejder samt krav på løn- og prisstigninger.

Det gør det risikabelt at lade en lang række uafklarede aftalesedler og ekstraarbejder ligge til sidst i projektet.

Læs mere om betaling, slutopgørelse og sikkerhedsstillelse.

Fra vores praksis: Millionkrav om ekstraarbejder blev reduceret markant

Betydningen af dokumentation kan ses meget konkret i en voldgiftssag, hvor ØENS Advokatfirma repræsenterede A/B Birkedommergården.

Entreprenøren havde et samlet krav på 2.284.945,90 kr. inkl. moms. Heraf udgjorde kravet på ubetalte ekstraarbejder mere end 1,6 mio. kr. Sagen var baseret på AB Forenklet med tilføjelser, og kontrakten indeholdt en særlig procedure for håndtering af ekstraarbejder.

Under byggeriet var der udarbejdet i alt 108 aftalesedler med en samlet værdi på over 4,6 mio. kr. De tidlige aftalesedler var blevet behandlet løbende, mens en række senere aftalesedler hverken var underskrevet eller fremgik af byggemødereferaterne. Flere blev først gjort gældende efter, at arbejderne var udført.

Entreprenøren fik alene medhold i ekstraarbejder for 54.166,25 kr. inkl. moms. Voldgiftsretten lagde ved flere af de afviste krav vægt på manglende varsling, den aftalte procedure, byggemødereferaterne og den samtidige dokumentation.

Kendelsen betyder ikke, at et ekstraarbejde automatisk er tabt, hvis der ikke findes en underskrevet aftaleseddel. Voldgiftsretten accepterede netop, at et betalingskrav efter omstændighederne kan dokumenteres på anden måde. Men sagen viser meget tydeligt, hvor vanskeligt et krav kan blive at føre, når ændringen ikke er håndteret og dokumenteret, mens byggeriet står på.

Læs hele sagen om A/B Birkedommergården, ekstraarbejder, aftalesedler og morarenter.

Når mindrearbejder bliver til afbestilling

Det er vigtigt at skelne mellem almindelige ændringer af entreprisens omfang og en situation, hvor hele eller væsentlige dele af projektet reelt afbestilles.

AB 18’s ændringsregler giver mulighed for, at ydelser udgår, og § 24 regulerer den økonomiske opgørelse ved formindskelse af arbejdets omfang. Men hvis et projekt ophører mere grundlæggende, kan andre regler og almindelige erstatningsretlige principper blive relevante.

Det så ØENS blandt andet i en sag for A/B Passagerne om et større altanprojekt reguleret af ABT 18. Foreningen afbestilte entreprisen efter betydelige problemer med myndighedsgodkendelsen. Voldgiftsretten fandt ikke, at betingelserne for den påberåbte særlige afbestillingsregel i ABT 18 § 26, stk. 4, var opfyldt, men reducerede entreprenørens økonomiske krav markant. Entreprenøren havde oprindeligt gjort et krav på over 4 mio. kr. gældende, mens det endelige nettobeløb blev 46.627 kr. med procesrente.

Læs sagen om A/B Passagerne og afbestilling af altanprojektet.

Sagen illustrerer, hvorfor “ændring”, “mindrearbejde”, “afbestilling” og “ophævelse” ikke bør bruges som synonymer. Den juridiske kvalifikation kan få direkte betydning for den økonomiske opgørelse.

Når ekstraarbejdet udvikler sig til en entreprisetvist

En tvist om ekstraarbejder handler sjældent kun om ét spørgsmål. Parterne kan være uenige om, hvad der var omfattet af kontrakten, om der overhovedet skete en ændring, hvem der bestilte arbejdet, om personen havde fuldmagt, hvordan arbejdet skulle prissættes, om entreprenøren varslede sit krav, og om ændringen gav ret til mere tid.

Derfor begynder en vurdering normalt med at rekonstruere forløbet. Entreprisekontrakten og de øvrige aftaledokumenter skal sammenholdes med tidslinjen, byggemødereferater, aftalesedler, mails, økonomiopfølgninger, fotos, arbejdsregistreringer og den øvrige samtidige dokumentation.

Hvis AB 18 er aftalt, kan visse tvister om ændringer og ekstra betaling desuden være omfattet af reglerne om hurtig afgørelse. Det kan i nogle sager give mulighed for at få et afgrænset spørgsmål afgjort, mens byggeriet fortsat står på, frem for at vente på en efterfølgende voldgiftssag.

Læs mere om entreprisetvister, hurtig afgørelse og voldgift og om beviser og bevisbyrde i civile tvister.

Sådan hjælper ØENS ved ekstraarbejder og ændringer

Vi hjælper både, før et ændringskrav udvikler sig til en konflikt, og når der allerede ligger et større økonomisk krav på bordet. Det kan være nødvendigt at gennemgå entreprisekontrakten, projektmaterialet, aftalesedler, byggemødereferater, tidsplaner, mails og prisopgørelser for at fastslå, hvad der faktisk var aftalt, og hvordan ændringen blev håndteret.

For bygherren kan opgaven være at vurdere, om arbejdet reelt er ekstra, om det er bestilt af en person med den nødvendige kompetence, om prisen er korrekt, og om der samtidig findes et krav mod en rådgiver. For entreprenøren kan opgaven være at sikre, at ændringskravet varsles og dokumenteres, og at konsekvenserne for både pris og tid håndteres korrekt. Jo tidligere spørgsmålet bliver afklaret, desto bedre mulighed er der normalt for at bevare både dokumentationen og fremdriften i projektet.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om ekstraarbejder