Mangler ved byggeri – fejl, afhjælpning og ansvar

En revne, en utæt konstruktion eller et materiale, der svigter, er ikke i sig selv nok til at fastslå, hvem der juridisk har ansvaret.

Før der kan rejses et mangelkrav, skal det først afklares, hvad entreprenøren var forpligtet til at levere, om ydelsen afviger fra aftalen, hvad årsagen til problemet er, og om kravet er blevet rejst rettidigt. Nogle mangler opdages allerede ved afleveringen. Andre viser sig først efter flere års brug. Fejlen kan skyldes entreprenørens udførelse, men den kan også udspringe af projekteringen, et foreskrevet materiale, en grænseflade mellem flere entrepriser eller forhold, som slet ikke kan henføres til entreprenøren. Derfor er en mangelvurdering både juridisk og teknisk.

Hos ØENS Advokatfirma rådgiver vi bygherrer, entreprenører, tekniske rådgivere samt ejer- og andelsboligforeninger om mangler ved bygge- og anlægsarbejder. Vi hjælper med at vurdere aftalegrundlaget, sikre dokumentation, håndtere reklamation og afhjælpning og opgøre eventuelle økonomiske krav. Hvis parterne ikke kan blive enige om den tekniske årsag eller ansvaret, bistår vi også med syn og skøn og entreprisetvister.

Kontakt en advokat om fejl og mangler ved byggeri

Hvornår er der en mangel ved byggeriet?

Hvis AB 18 er en del af aftalegrundlaget, tager mangelbegrebet udgangspunkt i entreprenørens kontraktmæssige ydelse. Efter AB 18 § 47 foreligger der en mangel, hvis arbejdet ikke er udført i overensstemmelse med kravene i § 12, stk. 1 og 2. Det betyder blandt andet, at arbejdet skal være udført i overensstemmelse med aftalen, fagmæssigt korrekt og i overensstemmelse med bygherrens anvisninger. Hvis materialernes beskaffenhed ikke er bestemt i aftalen, skal materialerne som udgangspunkt være af sædvanlig god kvalitet.

Entreprenøren skal samtidig levere de materialer og præstere de nødvendige fagmæssige biydelser, der hører til færdiggørelsen af arbejdet. En ydelse kan derfor være mangelfuld, selv om den konkrete fejl ikke kan findes som et enkelt manglende punkt på en tegning. Før man tager stilling til, om et arbejde er mangelfuldt, bør man derfor fastlægge hele entreprisekontrakten og aftalegrundlaget. Det kan være nødvendigt at gennemgå kontrakten, tilbuddet, udbudsmaterialet, beskrivelser, tegninger, funktionskrav, projektændringer og andre dokumenter for at fastslå, hvilken ydelse entreprenøren faktisk skulle levere.

Læs AB 18 på Retsinformation.

En mangel er ikke det samme som en skade

Det er vigtigt at skelne mellem selve manglen og de skader eller tab, manglen eventuelt medfører. Et arbejde kan være juridisk mangelfuldt, selv om der endnu ikke er opstået nogen synlig skade. En forkert udført membran kan eksempelvis være mangelfuld, selv om der endnu ikke er konstateret vandindtrængning. Et materiale kan have en forkert kvalitet eller en konstruktion kan være udført i strid med projektet, selv om bygningen fortsat kan anvendes.

Omvendt betyder en fysisk skade ikke automatisk, at entreprenørens ydelse er mangelfuld. En revne kan eksempelvis skyldes eksisterende bygningsforhold, en anden entreprenørs arbejde, projekteringen, senere ombygning eller anvendelsen af bygningen.

I en tvist bør man derfor holde tre spørgsmål adskilt: Er der en kontraktmæssig mangel? Hvad er den tekniske årsag? Og hvem bærer juridisk ansvaret for årsagen? Det er ofte først, når alle tre spørgsmål er besvaret, at et økonomisk krav kan opgøres på et sikkert grundlag.

Afleveringstidspunktet er afgørende for mangelbedømmelsen

Efter AB 18 er afleveringstidspunktet afgørende for, om arbejdet lider af en mangel, uanset om manglen på dette tidspunkt er synlig eller skjult. Det betyder, at en fejl ikke nødvendigvis skal kunne ses ved afleveringsforretningen for at kunne gøres gældende senere. Hvis en konstruktionsfejl allerede var til stede ved afleveringen, men først viser sig som eksempelvis en fugtskade to år senere, kan der fortsat være tale om en mangel efter AB 18.

Det betyder omvendt ikke, at enhver skade, der viser sig efter afleveringen, automatisk er en entreprisemangel. Der skal fortsat være grundlag for at henføre problemet til den ydelse, entreprenøren afleverede. Ved skjulte eller teknisk komplicerede mangler bliver beviset for årsagen derfor centralt. Her kan syn og skøn være nødvendigt for at fastslå eksempelvis, hvordan konstruktionen faktisk er udført, hvilken årsag der har udløst skaden, og om forholdet må antages at have været til stede ved afleveringen.

Synlige og skjulte mangler behandles ikke helt forskelligt

Begrebet “skjult mangel” bruges ofte, men AB 18 bygger ikke på et princip om, at kun synlige fejl skal registreres ved aflevering, mens skjulte fejl behandles efter et helt andet regelsæt. Det afgørende er først og fremmest, om manglen var til stede på afleveringstidspunktet. Forskellen får i praksis især betydning for, hvornår bygherren kunne eller burde have opdaget forholdet, og dermed hvornår reklamationspligten bliver aktuel.

En mangel, der tydeligt konstateres ved afleveringen, bør naturligvis optages i afleveringsprotokollen. En skjult mangel kan først reklameres over, når den opdages eller burde være opdaget. Bygherren bør derfor ikke opfatte afleveringsprotokollen som en endelig udtømmende liste over alle mangler, der nogensinde kan gøres gældende.

Mangler ved materialer er særskilt reguleret i AB 18

Materialer er en hyppig årsag til byggeskader, og AB 18 § 47 indeholder derfor særlige regler om materialemangler. Hvis materialet ikke opfylder aftalens krav eller de krav, der følger af entreprenørens ydelse efter § 12, foreligger der som udgangspunkt en mangel. Men der findes særlige undtagelser. Hvis entreprenøren har haft frit materialevalg, og det kontraktmæssige materiale ikke findes eller ikke kan skaffes på grund af eksempelvis krig, indførselsforbud eller tilsvarende forhold, kan vurderingen være en anden, hvis entreprenøren kan godtgøre betingelserne og reagerer efter reglerne.

Tilsvarende findes der en særregel, hvis bygherren har krævet anvendelse af et bestemt eller tilsvarende materiale, som efterfølgende ikke kan fremskaffes i kontraktmæssig stand på grund af forhold, entreprenøren ikke burde have taget i betragtning ved aftalens indgåelse. Reglerne viser, hvorfor man ikke uden videre kan sige, at entreprenøren bærer enhver risiko for ethvert materiale, der indgår i arbejdet. Hvem der valgte materialet, hvad kontrakten foreskrev, og hvilke oplysninger der forelå, kan være afgørende.

Hvem bærer risikoen, hvis et materiale viser sig uegnet?

AB 18 har også en særlig regulering af den situation, hvor et materiale efterfølgende viser sig ikke at være egnet til det formål, det er anvendt til. Hvis entreprenøren havde frit materialevalg, foreligger der efter AB 18 ikke nødvendigvis en mangel, hvis entreprenøren kan godtgøre, at materialet efter byggetidens viden blev anset for egnet til formålet. Bestemmelsen tager dermed højde for den situation, hvor et materiale senere viser sig problematisk, selv om anvendelsen efter den daværende faglige viden blev anset for forsvarlig. Hvis bygherren derimod har krævet anvendelse af et bestemt eller tilsvarende materiale, foreligger der efter AB 18 heller ikke nødvendigvis en mangel hos entreprenøren som følge af materialets manglende egnethed, når entreprenøren har anvendt det foreskrevne materiale.

Det betyder ikke, at alle ansvarsspørgsmål dermed er afgjort. Der kan blandt andet opstå spørgsmål om entreprenørens oplysnings- og reaktionspligter, projektmaterialet og eventuelt rådgiveransvar. Det er derfor vigtigt at identificere, hvem der traf materialevalget, hvilken faglig viden der forelå på tidspunktet, og hvilke oplysninger projektets parter havde.

Ikke-gennemprøvede materialer og metoder kræver særlig opmærksomhed

Hvis entreprenøren ønsker at anvende materialer eller metoder, der ikke er gennemprøvede, pålægger AB 18 § 12 entreprenøren en særlig oplysningspligt. Entreprenøren skal skriftligt oplyse bygherren om anvendelsen og om eventuelle risici, medmindre anvendelsen er foreskrevet af bygherren. Bestemmelsen er vigtig i projekter, hvor der anvendes nye produkter, nye konstruktionsprincipper eller løsninger uden længere praktisk erfaring. At et produkt er nyt, betyder ikke nødvendigvis, at det er mangelfuldt. Men det ændrer den risikoprofil, som bygherren skal tage stilling til, og AB 18 kræver derfor transparens. Hvis et ikke-gennemprøvet produkt senere svigter, kan spørgsmålet om, hvem der foreslog løsningen, hvilke risici der blev oplyst, og hvem der traf det endelige valg, få stor betydning for ansvarsvurderingen.

Tilsikrede egenskaber har en særlig betydning

AB 18 § 47 fastslår, at arbejdet i alle tilfælde skal have de egenskaber, som ifølge aftalen må anses for tilsikret. En tilsikret egenskab er derfor noget andet end en almindelig forventning til arbejdet. Det kan eksempelvis være, hvis entreprenøren udtrykkeligt har påtaget sig, at en konstruktion skal kunne opfylde en bestemt ydeevne, kapacitet eller funktion. Hvis en sådan egenskab ikke er til stede, kan det få betydning både for selve mangelvurderingen og for et senere erstatningskrav. AB 18 § 53 knytter netop entreprenørens ansvar for følgeskader til blandt andet situationer, hvor manglen angår egenskaber, der efter aftalen må anses for tilsikrede.

Derfor bør formuleringer om funktion, kapacitet og garanti i entreprisekontrakten gennemgås grundigt. En formulering, som parterne opfatter som almindelig projektbeskrivelse, kan efter omstændighederne få en langt større juridisk betydning.

Projekteringsfejl kan også være mangler ved entreprenørens ydelse

Hvis entreprenøren efter aftalen selv har projekteringsansvar, omfatter AB 18’s begreb “arbejde” også den projektering, entreprenøren skal udføre. Det betyder blandt andet, at en mangel kan ligge i selve projekteringen og ikke kun i den fysiske udførelse.

Det er særligt relevant ved entreprenørprojektering under AB 18 og ved totalentreprise efter ABT 18, hvor totalentreprenøren varetager den væsentligste del af projekteringen. Her kan et byggeri være udført præcis som tegnet og alligevel være mangelfuldt, fordi den løsning, entreprenøren selv projekterede, ikke opfylder kontrakten. Hvis projekteringen derimod ligger hos bygherren og dennes rådgivere, kan ansvarsplaceringen være anderledes. En fysisk mangel ved byggeriet kan i så fald skyldes en fejl i projektmaterialet, som entreprenøren ikke selv bærer projekteringsansvaret for.

Derfor er spørgsmålet “Hvem projekterede løsningen?” ofte helt centralt i en mangelsag. Læs mere om AB 18, ABT 18 og ABR 18 og om rådgiveransvar i byggesager.

Entreprenøren har som udgangspunkt både ret og pligt til at afhjælpe

Hvis AB 18 gælder, har entreprenøren som udgangspunkt både en pligt og en ret til at afhjælpe mangler. Det gælder både mangler, der konstateres ved afleveringen, og mangler, som viser sig efterfølgende inden for mangelperioden. Princippet er vigtigt. Bygherren kan derfor normalt ikke straks bestille en anden entreprenør og sende regningen til den oprindelige entreprenør, blot fordi der er konstateret en mangel.

Den oprindelige entreprenør skal som udgangspunkt først have mulighed for selv at bringe ydelsen i kontraktmæssig stand. Afhjælpningsretten beskytter entreprenøren mod, at bygherren uden videre vælger en dyrere tredjemandsløsning, og den giver samtidig mulighed for, at problemet løses inden en større økonomisk tvist udvikler sig. For bygherren er det derfor vigtigt at følge den aftalte proces, også selv om tilliden til entreprenøren er blevet mindre.

Hvordan skal mangler ved afleveringen håndteres?

Hvis en mangel konstateres ved afleveringsforretningen, skal bygherren efter AB 18 skriftligt fastsætte en frist for afhjælpningen under hensyn til mangelens art, omfang og de øvrige forhold. Bygherren skal samtidig fastsætte tidspunktet for en afhjælpningsgennemgang under hensyn til, hvornår hovedparten af manglerne forventes afhjulpet. Ved afhjælpningsgennemgangen tager bygherren stilling til, om manglerne er blevet afhjulpet, og der udarbejdes en afhjælpningsprotokol med entreprenørens eventuelle bemærkninger.

Det er vigtigt, at afhjælpningsfristen er realistisk. En kosmetisk fejl og en større konstruktionsfejl kan ikke nødvendigvis håndteres inden for samme tidsrum. Omvendt bør bygherren heller ikke acceptere et afhjælpningsforløb uden klare tidsmæssige rammer. Uden en dokumenteret frist bliver det vanskeligere senere at fastslå, om entreprenøren har mistet sin afhjælpningsret.

Hvordan skal mangler, der opdages efter afleveringen, håndteres?

Mangler kan opstå eller blive opdaget længe efter aflevering. Efter AB 18 har entreprenøren som udgangspunkt i fem år efter afleveringen pligt og ret til at afhjælpe sådanne mangler. Bygherren kan imidlertid kun påberåbe sig manglen, hvis entreprenøren får skriftlig meddelelse inden rimelig tid efter, at manglen er eller burde være opdaget. Reglen gælder ikke på samme måde, hvis entreprenøren har gjort sig skyldig i et groft uforsvarligt forhold.

Der findes ikke én fast standardfrist på eksempelvis 7 eller 14 dage for enhver reklamation. “Rimelig tid” afhænger af forholdene. Men det er som regel risikabelt at vente unødigt. En reklamation bør beskrive det konstaterede forhold tilstrækkeligt klart, så entreprenøren kan identificere, hvad bygherren gør gældende, og få mulighed for at undersøge problemet. Hvis bygherren endnu ikke kender den præcise tekniske årsag, er det ikke nødvendigvis en grund til at vente. Det kan være tilstrækkeligt at reklamere over det konstaterede symptom og samtidig tage forbehold for den nærmere tekniske undersøgelse.

1-årseftersynet er ikke en frist for at gemme kendte mangler

Hvis en mangel opdages kort efter afleveringen, bør bygherren ikke vente med reklamationen til det formelle 1-årseftersyn. AB 18’s almindelige reklamationsregel gælder allerede fra det tidspunkt, hvor manglen er eller burde være opdaget. Entreprenøren kan i visse tilfælde udskyde selve afhjælpningen og gennemføre den sammen med afhjælpningen af mangler ved 1-årseftersynet, men kun hvis manglen ikke bliver værre som følge af udskydelsen, og udskydelsen ikke medfører ulempe for bygherren.

Det er altså entreprenørens mulighed for at samle visse afhjælpningsarbejder – ikke en ret for bygherren til at udskyde reklamationen.

Hvad sker der, hvis entreprenøren mener, at manglen er afhjulpet?

AB 18 indeholder en kort og vigtig frist, hvis bygherren fortsat mener, at en mangel består efter entreprenørens afhjælpningsforsøg. Hvis bygherren efter afhjælpningsgennemgangen, efter udløbet af den fastsatte afhjælpningsfrist eller efter entreprenørens meddelelse om, at afhjælpningen er gennemført, fortsat mener, at manglen ikke er afhjulpet, skal bygherren inden 10 arbejdsdage skriftligt meddele entreprenøren, hvilke mangler der fortsat påberåbes.

Den frist bør tages alvorligt.

Hvis bygherren reagerer korrekt, får bygherren efter AB 18 som udgangspunkt adgang til enten at lade de fortsat påberåbte mangler udbedre for entreprenørens regning eller kræve afslag i entreprisesummen. Der er dog endnu en nuance. Hvis entreprenøren faktisk har forsøgt at afhjælpe alle de tidligere påberåbte mangler, og de mangler, der fortsat består, kun udgør en mindre del, får entreprenøren efter AB 18 endnu en mulighed for at afhjælpe dem, hvis arbejdet iværksættes straks efter bygherrens meddelelse. Det er derfor ikke korrekt at sige, at entreprenørens afhjælpningsret altid ophører øjeblikkeligt efter ét mislykket forsøg.

Hvornår må bygherren få en anden entreprenør til at udbedre manglen?

Når entreprenørens afhjælpningsret efter reglerne er bortfaldet, kan bygherren efter AB 18 få adgang til at lade manglen udbedre for entreprenørens regning. Det betegnes i AB 18 som udbedringsgodtgørelse. Bygherren bør imidlertid sikre både den juridiske position og beviset, før tredjemandsarbejdet sættes i gang. Hvis den oprindelige konstruktion fjernes eller ændres, kan det efterfølgende være vanskeligt at bevise, hvordan forholdet faktisk så ud, hvad årsagen var, og hvor omfattende en nødvendig afhjælpning ville have været. Det kan derfor være relevant at sikre fotos, tekniske undersøgelser, prøver eller syn og skøn, inden udbedringen begynder.

I akutte situationer kan hensynet til at forhindre yderligere skade naturligvis gøre det nødvendigt at handle hurtigt. Her bør dokumentationen sikres så godt som muligt samtidig med de nødvendige skadebegrænsende tiltag.

Entreprenørens afhjælpningspligt er ikke ubegrænset

Entreprenøren skal som udgangspunkt afhjælpe mangler, men AB 18 indeholder også en proportionalitetsgrænse. Efter § 51 bortfalder både entreprenørens afhjælpningspligt og bygherrens adgang til at få manglen udbedret for entreprenørens regning, hvis afhjælpningen vil være forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter. Ved vurderingen skal der tages hensyn til bygherrens interesse i korrekt kontraktmæssig opfyldelse.

Der skal altså foretages en konkret afvejning.

Hvis en meget begrænset afvigelse kun kan fjernes ved at rive en stor og ellers velfungerende konstruktion ned og genopføre den til en meget høj pris, kan fuld fysisk afhjælpning efter omstændighederne være uproportional. Men høje afhjælpningsomkostninger er ikke i sig selv nok. Bygherrens interesse i netop den aftalte ydelse skal også vurderes. Selv hvis afhjælpningspligten bortfalder, bevarer bygherren efter AB 18 retten til et afslag i entreprisesummen.

Hvad er forskellen på udbedringsgodtgørelse og afslag?

Udbedringsgodtgørelse og afslag er to forskellige mangelsbeføjelser. Ved udbedringsgodtgørelse får bygherren efter de relevante betingelser dækket udgiften ved at lade en anden udbedre manglen, efter at entreprenørens afhjælpningsret er bortfaldet. Ved et afslag accepteres det derimod i praksis, at ydelsen forbliver mangelfuld, mens entreprisesummen reduceres økonomisk. Efter AB 18 beregnes afslaget som udgangspunkt som det beløb, det ville have kostet at udbedre manglen. Hvis afhjælpning er umulig eller afhjælpningspligten bortfalder på grund af uforholdsmæssige omkostninger, kan afslaget fastsættes skønsmæssigt.

Det betyder, at et afslag ikke nødvendigvis svarer præcist til den højeste tilbudspris på en udbedring. Valget mellem fysisk udbedring og økonomisk afslag bør vurderes ud fra mangelens karakter, bygherrens reelle interesse i korrekt opfyldelse og de konkrete omkostninger.

Afslag og erstatning er ikke det samme

Et afslag i entreprisesummen skal heller ikke forveksles med et erstatningskrav. Afslaget knytter sig til den mangelfulde ydelse og den reducerede kontraktmæssige værdi eller den sparede udbedringsomkostning. Erstatning vedrører derimod et yderligere tab, som manglen har forårsaget. Et eksempel kan være en mangelfuld installation, hvor selve installationen skal udbedres. Udgiften til at få installationen bragt i kontraktmæssig stand vedrører selve manglen. Hvis den mangelfulde installation samtidig forårsager en vandskade på andre dele af ejendommen, opstår der et særskilt spørgsmål om ansvar for følgeskaden.

Det er netop denne sondring, AB 18 § 53 regulerer.

Hvornår kan entreprenøren blive erstatningsansvarlig for følgeskader?

Efter AB 18 er entreprenøren erstatningsansvarlig for tab, der er en følge af mangler ved arbejdet, hvis manglerne skyldes fejl eller forsømmelse fra entreprenørens side, eller hvis manglerne vedrører egenskaber, som efter aftalen må anses for tilsikrede. Et erstatningskrav for følgeskade kræver dermed ikke blot, at arbejdet objektivt er mangelfuldt. Der skal også være grundlag for ansvar efter den bestemmelse, medmindre der foreligger en tilsikret egenskab. Det kan eksempelvis være relevant, hvis en forkert udført tagkonstruktion ikke alene skal bygges om, men også har forårsaget fugtskader på andre dele af ejendommen.

AB 18 begrænser samtidig entreprenørens ansvar ved at fastslå, at entreprenøren ikke er ansvarlig for driftstab, avancetab eller andet indirekte tab. Hvilke konkrete tabsposter der i en given sag skal kvalificeres som direkte eller indirekte tab, kan imidlertid kræve en konkret juridisk vurdering. Man bør derfor ikke automatisk kategorisere enhver økonomisk følgevirkning som enten dækket eller afskåret. Det konkrete aftalegrundlag kan desuden indeholde fravigelser eller yderligere ansvarsbegrænsninger.

Hvad gælder ved produktskader?

AB 18 indeholder en særskilt regulering af entreprenørens produktansvar. Hvis en skade skyldes en defekt ved et produkt, der indgår i bygge- og anlægsarbejdet, er entreprenørens produktansvar efter AB 18 som udgangspunkt begrænset til dækningen under den produktansvarsforsikring, som skal være tegnet efter standardvilkårene. AB 18 afskærer samtidig entreprenørens ansvar for driftstab, avancetab og andet indirekte tab som følge af en skade forårsaget af en defekt ved et produkt.

Produktansvar og almindeligt mangelansvar er imidlertid ikke nødvendigvis det samme spørgsmål. En defekt komponent kan både indebære en mangel ved entreprenørens kontraktmæssige ydelse og forårsage skade på andre genstande. Den konkrete kontrakt, forsikringsforholdene og skadens karakter bør derfor analyseres samlet.

Må bygherren tilbageholde betaling på grund af mangler?

Efter AB 18 kan bygherren udtrykkeligt tilbageholde et rimeligt beløb til sikkerhed for afhjælpning af mangler, der er påtalt ved afleveringen. Det betyder ikke, at bygherren frit kan tilbageholde hele den resterende entreprisesum, fordi der står enkelte mangler på afleveringsprotokollen. Beløbet skal være rimeligt i forhold til det krav, som tilbageholdelsen skal sikre. Hvis bygherren ønsker at tilbageholde betaling på grund af andre krav eller mangler, der er konstateret efter afleveringen, kan vurderingen bero på andre regler om tilbageholdelse og modregning og bør vurderes konkret. Betalingsspørgsmålet bør derfor holdes adskilt fra selve mangelvurderingen. Læs mere om betaling, tilbageholdelse og sikkerhedsstillelse.

Mangler kan påvirke entreprenørgarantien

Mangler har også direkte betydning for entreprenørens sikkerhedsstillelse. Efter AB 18 nedskrives entreprenørens sikkerhed som udgangspunkt fra 10 % til 2 % ét år efter afleveringen. Hvis bygherren inden dette tidspunkt skriftligt har reklameret over mangler, sker nedskrivningen efter standardreglerne først, når manglerne er afhjulpet. Sikkerheden ophører tilsvarende som udgangspunkt fem år efter afleveringen. Også her kan en skriftlig reklamation, der er fremsat inden fristen, udskyde ophøret, indtil de relevante mangler er afhjulpet.

Bygherren bør derfor ikke kun tænke på reklamationen som et spørgsmål om selve mangelkravet. Tidspunktet og dokumentationen kan også være afgørende for garantien. Hvis parterne bliver uenige om udbetaling, nedskrivning eller ophør af sikkerheden, har AB-systemet en særlig proces om beslutning om stillet sikkerhed. Læs mere om entreprenørgaranti og garantitræk.

Kan bygherren gøre et direkte krav gældende mod en underentreprenør eller leverandør?

Ja, under særlige betingelser. Det er et vigtigt, men ofte overset element i AB 18. Hvis det må anses for godtgjort, at bygherren ikke eller kun med stor vanskelighed kan gennemføre et mangelkrav mod sin egen entreprenør, giver AB 18 § 8 mulighed for, at bygherren kan gøre et direkte krav gældende mod entreprenørens underentreprenør eller leverandør, hvis den pågældendes ydelse lider af den samme mangel.

Det kan eksempelvis få betydning, hvis hovedentreprenøren er gået konkurs eller på anden måde ikke reelt kan opfylde mangelkravet. Det direkte krav er imidlertid ikke ubegrænset. Efter AB 18 er kravet undergivet de begrænsninger, der følger både af kontrakten mellem bygherren og entreprenøren og af kontrakten mellem entreprenøren og underentreprenøren eller leverandøren. Det gælder blandt andet ansvarsfraskrivelser og ansvarsbegrænsninger.

Bestemmelsen indeholder desuden særlige regler om forholdet til krav uden for kontrakt og om forsætlige eller groft uagtsomme forhold. Et direkte krav er derfor ikke blot et spørgsmål om at “springe entreprenøren over”. Hele kontraktkæden skal undersøges.

AB 18 stiller også krav til leverandøransvaret for materialer

AB 18 § 12 indeholder som udgangspunkt krav om, at materialer og andre leverancer til arbejdet leveres med fem års leverandøransvar for mangler ved leverancen. Perioden regnes fra afleveringen af arbejdet, men leverandørens ansvar begrænses efter standardreglen, så det senest ophører seks år efter levering til lager eller videresalg.

Leverandøren skal desuden som udgangspunkt have anerkendt, at bygherren under betingelserne i § 8 kan gøre direkte mangelkrav gældende mod leverandøren. Der gælder dog undtagelser, blandt andet hvis kravet vil medføre en betydelig merudgift eller væsentlig forsinkelse for entreprenøren, eller hvis kontrollen ved mindre leverancer vil være uforholdsmæssigt besværlig. Bestemmelsen er især relevant ved væsentlige materialeleverancer, hvor en produktfejl først kan vise sig efter længere tids anvendelse.

Hvad hvis manglen skyldes rådgiverens projektering?

Ikke alle mangler ved det færdige byggeri er entreprenørens ansvar. Hvis entreprenøren har udført arbejdet i overensstemmelse med bygherrens projekt, men projektet indeholder en fejl, kan ansvaret efter omstændighederne ligge hos den arkitekt, ingeniør eller anden tekniske rådgiver, der havde ansvaret for projekteringen. Der kan også være delt ansvar. En rådgiver kan have projekteret forkert, mens entreprenøren samtidig burde have reageret på en åbenlys fejl eller et problem, der viste sig under udførelsen.

Ved totalentreprise er situationen igen anderledes, fordi totalentreprenøren typisk har et betydeligt projekteringsansvar efter ABT 18. Det er derfor vigtigt at fastlægge projekteringsgrænserne, før ansvaret placeres. Læs mere om rådgiveransvar, projekteringsfejl og ABR 18.

Hvordan dokumenterer man en mangel?

En mangelsag er kun så stærk som dokumentationen. Relevant materiale kan blandt andet være entreprisekontrakten, tegninger og beskrivelser, entreprenørens tilbud, kvalitetssikringsmateriale, fotos og video, byggemødereferater, afleverings- og afhjælpningsprotokoller, 1- og 5-årseftersyn, reklamationer, tekniske rapporter, korrespondance og oplysninger om tidligere reparationer. Dokumentationen bør ikke kun vise, at noget er gået galt. Den bør så vidt muligt belyse, hvordan forholdet så ud, før det blev ændret eller udbedret, hvornår problemet blev konstateret, hvordan det udviklede sig, og hvilke forklaringer parterne gav på tidspunktet.

Hvis en mangel udvikler sig hurtigt eller skal åbnes op for undersøgelse, bør bygherren og entreprenøren overveje, hvordan beviset sikres, før konstruktionen forandres. En teknisk rapport fra en ensidigt engageret rådgiver kan være værdifuld, men den er ikke nødvendigvis en erstatning for et formelt syn og skøn, hvis tvisten senere skal afgøres ved voldgift eller domstolene.

Læs også om beviser og bevisbyrde i civile tvister.

Reagér før beviset forsvinder

Det er særligt vigtigt at tænke på beviset, hvis manglen skal udbedres hurtigt. En utæt konstruktion kan eksempelvis kræve øjeblikkelig indgriben for at forhindre yderligere vandskade. Men når konstruktionen først er revet op, materialer er smidt ud og løsningen er bygget om, kan det være vanskeligt senere at fastslå den oprindelige årsag. Derfor bør der så vidt muligt ske en grundig dokumentation inden udbedringen: fotos, video, opmålinger, prøver, registrering af de enkelte lag og materialer og eventuelt deltagelse af begge parters tekniske rådgivere. Ved større krav kan det være nødvendigt at overveje isoleret bevisoptagelse og syn og skøn før den permanente udbedring.

Samtidig må behovet for bevis ikke føre til, at en skade unødigt får lov at udvikle sig. Parterne har også en almindelig interesse i at begrænse tabet.

Hvor længe kan mangler gøres gældende efter AB 18?

AB 18 § 55 indeholder som udgangspunkt en femårig ydergrænse for bygherrens mangelkrav mod entreprenøren regnet fra arbejdets aflevering. Det er imidlertid væsentligt mere nuanceret end formuleringen “entreprenøren hæfter i fem år”.

Hvis entreprenøren har afhjulpet en mangel, som bygherren har reklameret over, begynder der efter AB 18 en ny frist for krav som følge af netop den pågældende mangel. Den nye periode regnes fra afslutningen af afhjælpningen, men kan ikke løbe længere end tre år efter udløbet af den oprindelige femårsperiode. For løsøregenstande og inventar, som ikke er særligt tilpasset eller fast monteret, er standardfristen efter AB 18 kun to år. Og bestemte mangelkrav kan bevares ud over de almindelige perioder. Det gælder blandt andet, hvis entreprenøren har påtaget sig at indestå for ydelsen i længere tid, hvis det ved afleveringen konstateres, at den aftalte kvalitetssikring har svigtet væsentligt, eller hvis entreprenøren har udvist et groft uforsvarligt forhold. Derfor bør fristspørgsmålet altid vurderes konkret.

Femårsfristen er ikke det samme som den almindelige forældelsesfrist

AB 18’s mangelperiode skal desuden ses i sammenhæng med Forældelsesloven. Efter Forældelsesloven er den almindelige forældelsesfrist som udgangspunkt tre år. Hvis fordringshaveren ikke kendte eller burde kende kravet eller den ansvarlige, kan fristens begyndelsestidspunkt blive udskudt efter lovens regler. Det betyder, at et mangelkrav kan være omfattet af flere forskellige tidsmæssige regelsæt samtidig. Det er ikke nødvendigvis tilstrækkeligt at konstatere, at der endnu ikke er gået fem år siden afleveringen.

Der kan også være behov for at afbryde forældelsen. En almindelig reklamation over en mangel er ikke nødvendigvis det samme som en gyldig afbrydelse af den civilretlige forældelse. Ved større krav bør forældelsesspørgsmålet derfor afklares tidligt – særligt hvis parterne har været i langvarige forhandlinger eller flere afhjælpningsforsøg har fundet sted. Læs Forældelsesloven på Retsinformation.

Kvalitetssikring kan få betydning efter fem år

AB 18 giver den aftalte kvalitetssikring en særlig betydning. Hvis det ved afleveringen konstateres, at den aftalte kvalitetssikring har svigtet væsentligt, er mangelkrav omfattet af en undtagelse til de almindelige ophørsfrister i § 55. Det betyder ikke, at enhver manglende kontrolseddel automatisk forlænger entreprenørens ansvar. Bestemmelsen taler om et væsentligt svigt i den aftalte kvalitetssikring, som konstateres ved afleveringen. Men ved projekter, hvor kvalitetssikringen er afgørende for eksempelvis skjulte konstruktioner, brandforhold, vådrum eller andre arbejder, der efterfølgende ikke længere kan inspiceres, kan manglende eller utilstrækkelig kvalitetssikring få stor bevismæssig og juridisk betydning. Kvalitetssikring bør derfor ikke kun ses som afleveringsdokumentation. Den er en del af selve entreprenørens kontraktmæssige ydelse efter AB 18.

Kan en mangel føre til ophævelse?

Efter afleveringen vil mangler typisk blive håndteret gennem reglerne om afhjælpning, udbedringsgodtgørelse, afslag og eventuel erstatning. Men alvorlige kvalitetsproblemer kan få betydning allerede under udførelsen. AB 18 giver bygherren mulighed for efter skriftligt påkrav at ophæve entrepriseaftalen i visse væsentlige misligholdelsessituationer. Det gælder blandt andet, hvis det udførte arbejde er af en sådan kvalitet, at bygherren har grund til at antage, at entreprenøren ikke vil være i stand til at fuldføre arbejdet uden væsentlige mangler.

Betingelserne for ophævelse er strenge, og en uberettiget ophævelse kan udløse betydelige krav mod bygherren. En række fejl eller bekymringer om kvaliteten er derfor ikke i sig selv tilstrækkeligt til at ophæve. Læs mere om ophævelse af entreprisekontrakt.

Mangler i ejer- og andelsboligforeningers byggesager

Mangler kan få særlig stor betydning i boligforeningers byggeprojekter, fordi de ofte vedrører fælles bygningsdele med lang forventet levetid: tag, facader, altaner, vinduer, stigstrenge, faldstammer, kældre og tekniske installationer. For bestyrelsen er det vigtigt at sikre, at mangler ikke alene bliver håndteret teknisk af rådgiveren, men også juridisk korrekt. Det bør være klart, hvem der reklamerer på foreningens vegne, hvem der følger op på afhjælpningen, hvordan eventuelle tilbagehold håndteres, og hvordan fristerne ved 1- og 5-årseftersyn overvåges.

Bestyrelsen bør også være opmærksom på forholdet mellem den udførende entreprenør og den tekniske rådgiver. Hvis en skade skyldes projekteringen, kan et krav mod entreprenøren være utilstrækkeligt eller forkert rettet. Omvendt kan rådgiveren ikke uden videre gøres ansvarlig for en udførelsesfejl hos entreprenøren. I nogle sager kan flere aktører have bidraget til samme skade. Derfor kan det være en fordel at tænke entrepriseret, rådgiveransvar, foreningsret og den praktiske byggesagsadministration sammen fra begyndelsen.

Når mangelsagen udvikler sig til en tvist

En større mangelsag kan hurtigt udvikle sig til en kompleks tvist med flere tekniske og juridiske spørgsmål på samme tid. Parterne kan være uenige om, hvad der var aftalt, om der overhovedet foreligger en mangel, hvad årsagen er, hvem der projekterede løsningen, om entreprenøren fik mulighed for at afhjælpe, om den foreslåede udbedring er tilstrækkelig, og hvor meget et eventuelt økonomisk krav udgør. I sådanne sager bør man ikke begynde med at sætte ét stort beløb på kravet. Først bør selve ansvarsgrundlaget struktureres.

Det indebærer typisk en gennemgang af kontrakten, projektmaterialet, afleverings- og mangeldokumentationen, reklamationerne, de tekniske undersøgelser og de relevante tidsfrister. Derefter kan det vurderes, om sagen bør søges løst ved forhandling og forlig, om der først skal gennemføres syn og skøn, eller om sagen skal behandles som en entreprisetvist ved Voldgiftsnævnet eller på anden måde efter aftalegrundlaget.

Sådan hjælper ØENS ved mangler i byggeriet

Hos ØENS hjælper vi både bygherrer, entreprenører, rådgivere og boligforeninger med mangelsager. Vi begynder med at fastslå, hvad aftalen krævede, og hvilken aktør der havde ansvaret for den relevante ydelse. Derefter ser vi på den tekniske dokumentation, reklamationen, afhjælpningsforløbet og de økonomiske konsekvenser.

For bygherren kan opgaven blandt andet være at formulere en rettidig reklamation, sikre entreprenørens afhjælpningsfrist, vurdere om afhjælpningen er tilstrækkelig, håndtere tilbageholdelse og garanti eller sikre beviset før en udbedring.

For entreprenøren kan det være nødvendigt at vurdere, om det påberåbte forhold overhovedet udgør en mangel, om årsagen ligger uden for entreprenørens ansvar, om entreprenøren fortsat har afhjælpningsret, eller om bygherrens økonomiske krav er opgjort korrekt. Hvis sagen kræver teknisk sagkundskab, hjælper vi også med syn og skøn og den efterfølgende håndtering af en eventuel entreprisetvist.

Kontakt en af ØENS advokater med speciale i entrepriseret

Advokatfirma

Johan Iversen Møller

Advokat, associeret partner

Advokatfirma

Jakob Holm Hansen

Advokat

Afdeling:

Ofte stillede spørgsmål om mangler ved byggeri