Ejendomsoptimering & investeringsejendomme

Overvejer du at købe/sælge, udleje eller på anden måde investere i en erhvervsejendom?

Så står ØENS Advokatfirma klar til at tilbyde dig en omfattende juridisk rådgivning. Vi rådgiver om køb, salg eller anden type investering i erhvervsejendomme, så du får det optimale ud af dit investeringsprojekt. Det indebærer bl.a.

  • Lejeretlig due diligence
  • Køber/sælger due diligence
  • Risikovurdering
  • Kvalitetssikring af erhvervsrum
  • Gennemgang af kontrakt og andet materiale
  • Vurdering af ejendommens udviklingspotentiale
  • Rådgivning og deltagelse i forhandlinger med modparten samt offentlige myndigheder.
  • Rådgivning vedr. selskabsformer, herunder ApS, A/S og K/S konstruktioner.

Hos ØENS Advokatfirma står vi således klar til at hjælpe dig med at få det optimale udbytte af dit investeringsprojekt, hvad enten det er før, under eller efter aftalens indgåelse. Har du spørgsmål eller brug for hjælp? Kontakt en af ØENS advokater med speciale indenfor fast ejendom, og lad os hjælpe dig med din sag.

Køb og salg af en investeringsejendom

Når du står over for køb og salg af investeringsejendom, er det vigtigt at være opmærksom på processens kompleksitet og behovet for omhyggelig rådgivning. Dette sikrer, at du træffer de rigtige beslutninger og undgår fremtidige problemer. Der er flere nøgleaspekter at overveje i denne proces, som alle kræver din opmærksomhed for at sikre en vellykket handel.

Finansiel rådgivning

Først og fremmest, skal man sørge for, at man får den rigtige finansielle rådgivning. Det betyder, at man skal undersøge sine økonomiske muligheder og sikre, at man har tilstrækkelige midler til at betale for ejendommen.

Juridisk rådgivning

Det er vigtigt at få juridisk rådgivning før man køber eller sælger en investeringsejendom. ØENS Advokatfirma kan hjælpe med at gennemgå købs- eller salgskontrakten, så du er sikker på at du ikke går glip af noget vigtigt.

Bygningsinspektør

Det kan også være en god idé at få lavet en bygningsinspektion af ejendommen, før man køber den. Det giver mulighed for at kende til eventuelle skader eller mangler ved ejendommen, og kan hjælpe med at vurdere boligens egentlige værdi.

Specialiseret rådgivning

Det kan også være nødvendigt at få specialiseret rådgivning, hvis ejendommen er kompleks eller har specifikke krav, såsom rådgivning om energieffektivitet, miljø eller lignende.

Advokat med speciale i investeringsejendomme

Endelig kan en advokat fra ØENS hjælpe med at tage sig af papirarbejdet og formidle kontakten mellem køber og sælger, og sørge for at alt forløber juridisk korrekt.

Det er vigtigt at opsøge juridisk rådgivning, når man køber eller sælger en investeringsejendom, for at sikre at man træffer de bedst mulige beslutninger og undgår problemer i fremtiden.

Boligadvokat med speciale indenfor investeringsejendomme

Søren Saaby Hansen, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Søren Saaby Hansen
Advokat (L), partner
Advokatfirma
Fabiano Lusso
Advokatfuldmægtig

Naboret og hævd

Har du udfordringer med din nabo? Er der opstået en tvist, rådgiver vi dig gennem forløbet

Skelforretninger

Opstår der uenighed mellem dig og din nabo, eller er der tvivl om, hvor skellet for jeres ejendomme er placeret, kan man afholde en skelforretning. Det foregår ved, at en landinspektør bestilles til at afmærke skellet ifølge matrikelkortet og ved at indkalde ejendomsejerne, naboer, tidligere ejere og andre, der kan give deres forklaring vedrørende ejendommens skel. Når landinspektøren har afmærket skellet, kan landinspektøren tage stilling til, om skellet skulle have flyttet sig pga. hævd.

Det er værd at bemærke, at skelforretninger ikke er helt billige. Derfor anbefaler vi her hos ØENS, at du får advokatbistand ved sådanne sager, der drejer sig om naboret og skel. Hos ØENS kan vi ved skelforretninger bl.a. hjælpe med at søge retshjælpsdækning eller dækning hos statsforvaltningen samt rådgivning og håndtering af hele proceduren for skelforretningen.

Naboret

Naboret omfatter regler og bestemmelser om forholdet mellem naboer og deres ejendomme. Det omfatter regler om ejendomsgrænser, adgang til ejendomme, brug af ejendommene, og lignende. Naboret omfatter også regler om tvister mellem naboer, herunder regler om håndtering af konflikter og tvister. Det omfatter også regler for, hvordan tvister kan afgøres gennem retten.

Hævd

Hævd er en særlig ret til et område, der opstår, når den ene part retsstridigt har benyttet et areal uden at have været berettiget til det. Og uden at naboen har forhindret denne benyttelse. For at der kan være tale om hævd, skal der som udgangspunkt have været udøvet denne form for råden i mere end 20 år, hvilket oftest sker ved, at et hegn, en hæk eller nogle gange en bygning har været placeret hen over skellet.

I andre tilfælde kan der være tale om hævd i form af færdsel, hvis man i længere tid har benyttet et areal til færdsel. I så fald skal man have benyttet arealet retsstridigt i alderstid, hvilket betyder “så længe, at ingen kan huske, at det har været anderledes”. Dette fastsættes normalt til cirka. 40-50 år.

Hos ØENS har vi stor erfaring med at føre hævdssager. Har du spørgsmål eller brug for hjælp? Kontakt en af ØENS advokater med speciale indenfor fast ejendom, og lad os hjælpe dig med din sag.

Tal med en advokat med speciale indenfor naboret og hævd

Michael Friis Pedersen, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Michael Friis Pedersen
Advokat, associeret partner
Advokatfirma
Fabiano Lusso
Advokatfuldmægtig

Startup

Når en startup virksomhed skal starte op og påbegynde sin rejse, er der mange juridiske overvejelser at forholde sig til. 

Hos ØENS Rådgivningshus forstår vi vigtigheden af en velovervejet og skræddersyet start på din virksomhedsrejse. Vores ekspertise sikrer, at du undgår de typiske faldgruber, mens vi sammen skaber et solidt fundament for din forretning.

Alt for ofte ser vi iværksættere, der haster igennem opstartsfasen uden en dybdegående vurdering af den optimale selskabsstruktur eller udarbejdelsen af de nødvendige aftaler. Dette kan være afgørende for din virksomheds fremtidige succes. Vi fokuserer derfor på vigtige områder som ejeraftaler, leverandøraftaler og ansættelseskontrakter.

Når det gælder de juridiske aspekter af at starte en virksomhed, er det essentielt at konsultere en specialist. Vores team står klar til at assistere dig i vigtige beslutninger, såsom valg af selskabsform, kapitalkrav, nødvendig dokumentation og registreringer. Kontakt Sebastian Bøving Jacobsen på sbj@oadv.dk eller 3246 4636, for en drøftelse af din situation.

Startup & andre selskabsstiftelser – ”Opstartspakke”

For at opnå en vellykket start og undgå de almindelige faldgruber i virksomhedsopstarten, er det essentielt med et klart overblik og en velovervejet tilgang. Derfor tilbyder vi specialiseret rådgivning for at navigere i de komplekse juridiske aspekter af virksomhedsopstart. Vores specialister kan bistå med afklaring af følgende spørgsmål:

  • Hvilken selskabsform skal jeg vælge?
  • Hvad er kapitalkravet?
  • Hvilke dokumenter er nødvendige?
  • Hvilke formalia skal iagttages?
  • Hvilke registreringer er nødvendige?

ØENS specialister hjælper dig med at få den mest hensigtsmæssige opstart og udarbejder alle nødvendige dokumenter.

Vi tilbyder en startup-pakke, der omfatter følgende:

  • Indledende møde med en advokat/jurist af op til 1 times varighed
  • Gennemgang af selskabsform, selskabsstiftelse, ejeraftaler m.v.
  • Udarbejdelse af alle nødvendige dokumenter, såsom:
    • Vedtægter for det nye selskab
    • Generalforsamlingsreferat for stiftelsen
    • Udarbejdelse af ejerbog
  • Registrering af selskabet i det Centrale Virksomhedsregister, herunder registrering af legale og reelle ejere
  • Udarbejdelse af individuel tilpasset ejeraftale mellem kapitalejerne, hvis der er flere ejere i selskabet
  • Forretningsorden for evt. bestyrelse
  • Direktørkontrakt(er) og andre relevante ekspeditioner for stiftelse
  • Gennemgangsmøde med advokat/jurist af 1 times varighed efter udarbejdelse af relevante dokumenter samt signing heraf på mødet,

Ved yderligere behov for rådgivning tilbyder vi konkurrencedygtige priser og skræddersyede løsninger, herunder ansættelsesaftaler, leverandørkontrakter, persondatapolitikker og meget mere.

Tilbud kan gives på specifikke opgaver, såsom:

  • Ansættelsesaftaler
  • Leverandørkontrakter
  • Almindelige forretningsbetingelser
  • Inkasso
  • Regelsæt for overholdelse af persondata, herunder tekst til hjemmesider m.v.
  • Lejekontrakter
  • Leasing
  • Håndtering/registrering af immaterielle aktiver
  • Entreprisekontrakter
  • Generelt tilbud på virksomhedsadministration.

Ved køb af startpakken modtager du fremover også gratis vores nyhedsbreve (mails) om relevant nyt inden for virksomheds- og selskabsjura.

Behovet for juridisk rådgivning

Løbende lovændringer

Selskabsretten er et felt præget af konstante ændringer, både i forhold til EU-forordninger og tilpasninger til erhvervslivet. Derfor øges behovet for juridisk bistand, både ved opstart af en virksomhed og ved løbende revision af virksomhedens regelsæt.

Et tydeligt eksempel på selskabsrettens udvikling er, at man i 2014 indførte muligheden for at stifte et ApS på særlige vilkår for blot én krone, benævnt et Iværksætterselskab (IVS). Denne mulighed blev afskaffet i 2019, hvilket betød, at nye IVS’er ikke længere kunne stiftes, og at eksisterende IVS’er skulle omregistreres senest d. 15. oktober 2021. For at støtte startups og iværksætteri nedsatte man kapitalkravet til et ApS til 40.000 kr.

Vigtige aftaler/dokumenter og registreringer

Det er afgørende at have aftaler på plads, enten før eller senest i forbindelse med opstarten af virksomhedens drift. For virksomheder med flere ejere er det essentielt at etablere interne spilleregler i ejerkredsen, som typisk fastsættes i en ejeraftale. Desuden er selskabets vedtægter centrale, da de udgør selskabets regelsæt og fundament.

Vedtægterne skal være i overensstemmelse med selskabslovgivningen og udgør en essentiel del af det selskabsretlige hierarki. Derfor er det vigtigt at søge professionel rådgivning i forbindelse med udarbejdelsen af disse.

Det er også vigtigt at udarbejde en ejerbog, som dokumenterer hvem der er virksomhedens kapitalejere og panthavere, samt deres respektive ejerandele. Selvom virksomheder kan vælge, hvordan ejerbogen føres, anbefales det at få rådgivning for at sikre overholdelse af alle formalia. I forbindelse hermed skal virksomheder være opmærksomme på korrekt registrering af både legale og reelle ejere, hvilket er et lovkrav for at fremme transparens i danske virksomheders ejerstruktur og forebygge skattesvig og økonomisk kriminalitet.

Yderligere vigtige dokumenter for startups omfatter forretningsorden for bestyrelsen og eventuelt direktionen, som fastsætter reglerne for ledelsens håndtering af virksomhedens drift. Derudover bør der udarbejdes direktørkontrakt(er), der specificerer direktørens roller, ansvar, rettigheder og forpligtelser.

Finansieringsbehov

Som startup er det afgørende at vurdere virksomhedens finansieringsbehov. Kravene til finansiering varierer betydeligt afhængigt af virksomhedstypen. ØENS Rådgivningshus tilbyder at drøfte passende finansieringsmuligheder baseret på dine specifikke behov.

En gennemgang af din virksomhed er både relevant for nye såvel som allerede eksisterende selskaber

Der er mange overvejelser og juridiske skridt, der er nødvendige for at sikre det rette setup og de korrekte spilleregler i din virksomhed. Manglende overholdelse af formalia kan have alvorlige konsekvenser, især over for offentlige myndigheder.

ØENS Advokatfirma kan sikre, at din virksomhed etableres korrekt og med de bedste forudsætninger for en vellykket opstart og drift.

For allerede etablerede virksomheder tilbyder vi gennemgang af eksisterende setup, kontrakter, og standardbetingelser. En sådan gennemgang er essentiel for at optimere din virksomheds drift, sikre klarhed over dine aftaler og holde styr på selskabsforhold.

Administration af egen virksomhed

At drive en virksomhed kræver mere end blot at fokusere på produktet; administrationen skal også være på plads.

Mange iværksættere frygter de administrative opgaver såsom at betale skat, føre regnskab og indberette moms. Heldigvis er dette sjældent så overvældende, som det kan synes i begyndelsen.

95 % klares af et godt bogholderi

Med et effektivt bogholderi kan op mod 95 % af de administrative udfordringer håndteres. Grundlaget for god regnskabsføring indebærer:

  • At indsamle bilag for alle aktiviteter.
  • At organisere bilagene i et ringbind eller et online regnskabsprogram.
  • At bogføre bilagene i et regnskabsprogram kontinuerligt.
  • At udtrække rapporter fra regnskabsprogrammet og indbetale indsamlet moms for perioden.
  • At gennemgå rapporterne regelmæssigt for at vurdere virksomhedens økonomiske tilstand.

For at undgå besværet med disse opgaver, tilbyder ØENS Virksomhedsadministration sin ekspertise, som er til stor fordel for enhver startup eller mindre virksomhed. Vores ydelser inkluderer:

  • Startup-pakke
  • Løbende virksomhedsadministration
  • Diverse ad-hoc-opgaver

Med ØENS Rådgivningshus ved din side er du sikret en professionel partner, der kan hjælpe med at navigere i de mange aspekter af virksomhedsstyring og -udvikling. Vi er her for at sikre, at du kan fokusere på det, du gør bedst – at styrke din virksomhed.

Tal med en advokat med speciale indenfor startup

Michael Friis Pedersen, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Michael Friis Pedersen
Advokat, associeret partner
Sebastian Bøving Jacobsen, Virksomhedskonsulent, ØENS Virksomhedsadministration
Virksomhedsadministration
Sebastian Bøving Jacobsen
Virksomhedskonsulent, partner

Persondataret og GDPR

Vores GDPR-team har et indgående kendskab til retsreglerne og hjælper jer med at efterleve og overholde de krav, der følger med GDPR og håndtering af persondata.

Siden den 25. maj 2018 har alle virksomheder skullet overholde EU’s persondataforordning – GDPR. ØENS GDPR-team har betydelig erfaring med rådgivning om de persondataretlige regler. Vi har et indgående kendskab til retsreglerne og kan hjælpe din virksomhed med at sikre, at I overholder de krav, som følger med GDPR.

Vi har rådgivet et betydeligt antal små og mellemstore virksomheder med vores GDPR/persondatapakke, så efterlevelse for jeres virksomhed er sikret, herunder udarbejdelse af databehandleraftaler, slettepolitikker m.v.

Bliver reglerne ikke overholdt, er der risiko for meget store bøder.

Har du spørgsmål eller brug for hjælp i forbindelse med GDPR og persondataret? Kontakt en af ØENS advokater med speciale indenfor persondataret, og lad os hjælpe dig med din sag.

Rådgivningspakke med henblik på fuld efterlevelse

ØENS Advokater har udviklet en GDPR-pakke ud fra vores tidligere erfaringer med GDPR-pakker til virksomheder.

Vi kan enten tilbyde en opstartspakke, hvor vi udarbejder alt relevant materiale til jeres virksomhed, så I er compliance ift. GDPR.

Endvidere tilbyder vi et GDPR-tjek af jeres virksomhed, hvis I hidtil har haft fokus på persondatareglerne, men ønsker, at vi tjekker op på jeres implementering eller har et ønske om, at vi tager ansvaret for området. Vi stiller vores vejledninger, skabeloner m.v. til rådighed, og derudover kan der tilkøbes konkret rådgivning efter behov.

ØENS Advokater samarbejder også med virksomheder, som er omfattet af kravet om en databeskyttelsesrådgiver (DPO) eller ønsker at udpege én på frivillig basis, hvorefter ØENS Advokater kan agere ekstern DPO i tæt samspil.

Vil du høre mere om vores GDPR-pakkeløsninger, herunder priser m.v., er du velkommen til at kontakte advokat og associeret partner Lisa Lykke.

Pligter som dataansvarlig

I persondataretten sondres der mellem, om man er dataansvarlig eller databehandler. Når du registrerer personfølsomme oplysninger om dine kunder, bliver du dataansvarlig i forordningens forstand. Den dataansvarlige har kontrollen og ansvaret for oplysningerne.

Persondataforordningen medfører en række krav og pligter til dig som dataansvarlig. Databehandleren bistår den dataansvarlige med behandlingen af oplysningerne og gennemfører bl.a. passende foranstaltninger for at sikre beskyttelsen af oplysningerne.

Som dataansvarlig skal du derfor bl.a. sikre dig, at du:

  • Overholder persondataforordningen, og at du kan dokumentere det, bl.a. ved hjælp af inkorporering af nødvendige tekniske og organisatoriske sikkerhedsforanstaltninger i virksomheden.
  • Har et behandlingsgrundlag (en behandlingshjemmel), som giver dig lov til at behandle de oplysninger, som du og dine eventuelle databehandlere er i besiddelse af.
  • Er i stand til at imødekomme og efterleve dine kunders rettigheder som registrerede personer, som f.eks. at du kan opfylde din oplysningspligt, berigtigelsespligt eller give den registrerede indsigt i de oplysninger, du opbevarer om personen.
  • Har gyldige aftaler med klare instruksbeføjelser til eventuelle databehandlere, som du ønsker at gøre brug af.
  • Får indberettet eventuelle brud på persondatasikkerheden til Datatilsynet inden for 72 timer.

Ovenstående er alene eksempler på nogle af de pligter, du kan være underlagt i Persondataforordningen.

Brug af databehandlere og databehandleraftaler

En databehandler behandler personoplysninger på vegne af en dataansvarlig. Databehandleren behandler aldrig personoplysninger til egne formål og må derfor ikke bruge de tilgængelige oplysninger til andet end udførelsen af opgaven for den dataansvarlige.

En virksomhed kan være databehandler i én sammenhæng og dataansvarlig i en anden sammenhæng. En databehandler kan være en selvstændig enhed, som hjælper jer med jeres data. F.eks. en hosting-virksomhed, der tilvejebringer lagerplads, systematiserer og ajourfører oplysninger eller en leverandør af lønudbetalinger, der foretager overførsler, laver lønsedler m.v.

Når jeres virksomhed er databehandler, er det vigtigt at få drøftet behovet for og omfanget af underdatabehandlere.

Det fremgår direkte af EU-forordningen og persondataloven, at der skal foreligge en skriftlig databehandleraftale, hvis der foreligger en dataansvarlig/databehandler-relation. Den kan enten indgås som en selvstændig aftale eller som en integreret del af aftalegrundlaget mellem parterne.

Hvis databehandleraftalerne ikke foreligger, skal der straks laves en skriftlig databehandleraftale for at opfylde lovens regler.

Compliance

Hos ØENS Advokatfirma opfatter vi compliance som en fundamental del af sund virksomhedsdrift. Det er mere end blot et moderne begreb; det er en essentiel forpligtelse og en nøglefaktor i at sikre, at virksomheder handler i overensstemmelse med relevante love og retningslinjer.

Vores tilgang er, at compliance skal integreres dybt i virksomhedens kultur og processer. Vi forstår, at det at være compliant ikke er en statisk tilstand, men en dynamisk proces, der tilpasser sig løbende ændringer i lovgivning og interne forhold. Ved at sætte skarpt fokus på compliance, støtter vi vores klienter i at forebygge juridiske og etiske overtrædelser, samtidig med at vi bidrager til at opretholde deres omdømme og sikkerhed. Vores mål er at tilbyde indsigt og løsninger, der sikrer, at vores klienters virksomheder ikke alene overholder gældende regler, men også aktivt fremmer en kultur af ansvarlighed og transparens.

Udformning af persondatapolitikker

Jeres persondatapolitik skal beskrive, hvordan I behandler personoplysninger. Her skal jeres kunder/klienter kunne læse, hvilke rettigheder de har i den forbindelse.

I skal oplyse om blandt andet:

  • Jeres behandlingsprincipper
  • Hvilke personoplysninger I behandler og formålet med dem
  • Hvilke retsgrundlag (jeres hjemmel) I har til at behandle oplysningerne
  • Jeres kunders rettigheder
  • Eventuelle databehandleraftaler og/eller videregivelse til tredjelande
  • Jeres opbevaring af personoplysninger
  • Sletning af personoplysningerne
  • Jeres sikkerhedspolitikker

ØENS Advokater kan hjælpe jer med persondatapolitikker til f.eks. jeres hjemmeside.

Personaleadministration og HR

I HR-afdelingen er det hovedsageligt medarbejdernes personoplysninger, I behandler. Dette sker både før ansættelsen, under ansættelsesforholdet og efter ansættelsesforholdets ophør.

HR-persondata fylder meget i den løbende personaleadministration. Behandling af personoplysninger om medarbejdere er eksempelvis nødvendig for selve ansættelsesforholdet, hvor der skal udbetales løn, registreres ferie og meget mere.

I behandler derfor både almindelige personoplysninger, følsomme personoplysninger, oplysninger om strafbare forhold samt cpr-nummer på medarbejderne. En del behandling af data er også knyttet til virksomhedens drift og sikkerhed, herunder eksempelvis portrætbilleder, adgangsforhold og overvågning. GDPR fastsætter krav til ledelsens personaleadministration og HR. Man kan med fordel opdele det i HR-aktiviteter inden for:

  • Rekruttering
  • Under ansættelsen
  • Fratrædelse

Inden for hvert af områderne skal I have GDPR-politikker for virksomheden, som overholder kravene i loven.

ØENS Advokater kan hjælpe jer med at håndtere de forskellige persondataretlige udfordringer, I vil møde i arbejdet med personaleadministration og HR. Vi rådgiver både små og mellemstore virksomheder om GDPR og persondatareglernes betydning i samspillet med HR-arbejde.

Rådgivning om den registreredes rettigheder

De registreredes rettigheder er:

  • Oplysningspligt (den registrerede har krav på en lang række oplysninger om behandlingen af vedkommendes personoplysninger)
  • Ret til indsigt
  • Ret til berigtigelse
  • Ret til sletning
  • Ret til begrænsning af behandling
  • Ret til dataportabilitet (data skal leveres i et almindeligt anvendt format)
  • Ret til indsigelse
  • Ret til ikke at være genstand for en afgørelse, der alene er baseret på automatisk behandling, herunder profilering (f.eks. afslag på en forsikring på baggrund af en automatisk afgørelse uden menneskelig indgriben)

Oplysningspligten skal opfyldes af den dataansvarlige på eget initiativ. De andre rettigheder skal opfyldes efter anmodning fra den registrerede.

Udgangspunktet er, at rettighederne skal opfyldes uden unødig forsinkelse og senest en måned efter, at anmodningen er modtaget.

I skal desuden være opmærksom på, at rettighederne ikke gælder ubetinget, og der kan derfor være hensyn, der vægter tungere hos den virksomhed, der behandler oplysningerne.

Sikkerhedskrav og håndtering af sikkerhedsbrister

GDPR lovhjemler en generel forpligtelse for alle dataansvarlige til som udgangspunkt at anmelde brud på persondatasikkerheden til Datatilsynet. Et brud på persondatasikkerheden kan, hvis det ikke håndteres på en passende og rettidig måde, påføre personer fysisk, materiel eller immateriel skade.

Anmeldelsen skal ske uden unødig forsinkelse og om muligt senest 72 timer efter, at den dataansvarlige er blevet bekendt med bruddet. Samtidig skal man i visse tilfælde underrette de registrerede i tilfælde af brud.

Tal med en advokat med speciale indenfor persondataret, GDPR og compliance

Lisa Lykke-Kielberg, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Lisa Lykke
Advokat, associeret partner
Maria Melissa Schneider, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Maria-Melissa Schneider
Advokatfuldmægtig
øens lokaler kantine

Arbejds- og ansættelsesret

Vi tilbyder rådgivning i forbindelse med HR- og ansættelsesforhold – herunder udarbejdelse af kontrakter, opsigelser, personalepolitikker samt rådgivning om håndtering af persondata.

ØENS Advokatfirma rådgiver om HR- og ansættelsesforhold, herunder om udarbejdelse af ansættelses- og direktørkontrakter samt udarbejdelse af personalepolitikker – f.eks. med hensyn til brug af internet og emails samt håndtering af persondata m.v.

Der er mange forskellige aspekter af HR og ansættelsesret. Under ansættelsen giver vi råd om advarsler, medarbejderudviklingssamtaler (MUS), etablering af aktieaflønningsordninger og optionsprogrammer, ligesom vi f.eks. rådgiver om håndteringen af medarbejderes sygdom, ferie og barsel og om konsekvenserne af omstruktureringer.

Hvis en ansættelse skal ophøre, rådgiver vi om de risici, der er forbundet med opsigelse eller bortvisning, herunder opsigelsesvarsler, godtgørelse for usaglig afskedigelse og håndtering af loyalitetsforpligtelser, konkurrence- og kundeklausuler, immaterielrettigheder m.v. Vi hjælper og rådgiver ofte virksomheder, når medarbejdere rejser krav i forbindelse med en fyring eller en opsigelse.

Har du spørgsmål eller brug for hjælp i forbindelse med HR, arbejds- og ansættelsesret? Kontakt en af ØENS advokater med speciale indenfor HR, arbejds- og ansættelsesret, og lad os hjælpe dig med din sag.

Funktionærer

Som funktionæransat er man omfattet af et særligt regelsæt, der stiller nogle minimumskrav til medarbejderens ansættelsesvilkår under dennes ansættelse hos arbejdsgiveren.

Man er funktionær, hvis man er ansat på følgende vilkår:

  • Arbejder i mere end 8 timer ugentligt
  • Har arbejde af en bestemt art
  • Man er i en tjenestestilling (og er f.eks. ikke er selvstændig eller freelancer)

 

Man er bl.a. funktionær, hvis man er ansat som:

  • Handels- og kontormedhjælper
  • IT-medarbejder
  • Salgsassistent i butik
  • Sælger og repræsentant (handelsrejsende)
  • Ingeniør, arkitekt m.v.

Funktionærloven indeholder en række regler, som arbejdsgiveren skal overholde og ikke kan fravige til ulempe for medarbejderen. Det er således ikke muligt at aftale ringere vilkår, end hvad der fremgår af funktionærloven, mens der ikke er noget til hinder for at aftale mere gunstige vilkår.

Funktionærloven regulerer bl.a.:

  • Opsigelsesvarslers længde
  • Krav om ret til godtgørelse for usaglig afskedigelse
  • Ret til løn under sygdom og barsel

Ud over funktionærloven findes der anden lovgivning, som også regulerer ansættelsesforhold. Disse gælder dog ikke udelukkende for funktionæransatte, men har et meget bredere virke. Der er bl.a. tale om ferieloven, ansættelsesbevisloven, ansættelsesklausulloven, forskelsbehandlingsloven og ligebehandlingsloven.

Ansættelsesaftale

Når du ansætter en medarbejder, skal du give medarbejderen alle væsentlige og relevante oplysninger om arbejdet. Disse oplysninger skal gives i et ansættelsesbevis. Du kan ikke nøjes med at give oplysningerne i en email, men må udarbejde et særskilt dokument.

Der stilles nogle minimumskrav til ansættelsesbeviset. Blandt andet skal parternes navne, arbejdsstedet og arbejdstiden fremgå. Det er særligt vigtigt at overveje følgende forhold:

  • Medarbejderens arbejdsområder og titel
  • Særlig vigtige ting for medarbejderen/arbejdsgiveren
  • Aflønning og beregning af evt. bonus
  • Hemmeligholdelse af forretningshemmeligheder og evt. IPR
  • Kunde- og konkurrenceklausuler og kompensation til arbejdsgiveren i den forbindelse
  • Opsigelsesvarsler
  • Prøvetid
  • Opsigelsesvarsel som følge af sygdom

Er ansættelsesbeviset mangelfuldt, vil du som arbejdsgiver kunne ifalde en godtgørelse for mangelfuldt ansættelsesbevis, og det vil kunne medføre unødvendige tvister og deraf unødige omkostninger.

Vi hjælper dig gerne med at udarbejde eller gennemgå ansættelsesaftaler, når du skal ansætte eller ansættes. Vi anbefaler tillige, at virksomheder jævnligt får tjekket ansættelsesbeviserne igennem, idet lovgivningen løbende ændrer sig. Vi kan hjælpe med at sikre, at kontrakterne opfylder krav i lovgivningen.

Opsigelse

Der findes ingen generelle regler for, hvordan man skal opsige et ansættelsesforhold, eller hvad der skal stå i opsigelsen. Dog gælder særregler for funktionærer og overenskomstansatte. Uanset hvad, skal en opsigelse være tydelig nok til, at det er klart for medarbejderen, at der er tale om en opsigelse, ligesom en opsigelse af bevismæssige årsager altid bør ske skriftligt.

Er medarbejderen omfattet af funktionærloven, stilles der krav om, at opsigelsen er skriftlig, ligesom en funktionær efter ønske har krav på en skriftlig begrundelse for opsigelsen. Også for overenskomstansatte er der som regel et krav om, at en opsigelse skal ske skriftligt, og at denne skal være begrundet.

For medarbejdere, der ikke er omfattet af funktionærloven eller overenskomst, gælder der dog ikke et krav om begrundelse for opsigelsen. Når en arbejdsgiver opsiger en medarbejder, bør arbejdsgiveren blandt andet overveje følgende forhold:

  • Skal medarbejderen afholde ferie i opsigelsesperioden?
  • Skal medarbejderen fortsat arbejde, eller er en suspendering eller fritstilling ønsket?
  • Skal en eventuel aftalt kunde- eller konkurrenceklausul fortsat være gældende?

 

Arbejdsgiverens opsigelse af en medarbejder får kun virkning, hvis den er “kommet frem” til medarbejderen. Og det er arbejdsgiveren, der skal bevise, at den er “kommet frem” til medarbejderen.

Det er f.eks. ikke afgørende, om medarbejderen har læst sin opsigelse, den skal blot være modtaget. Vi anbefaler således, at man til enhver tid fremsender opsigelsen pr. mail til medarbejderen, så det kan dokumenteres, at den er kommet frem, selv om den måske også er overdraget skriftligt til medarbejderen på arbejdspladsen.

I opsigelsesperioden fortsætter ansættelsesforholdet som udgangspunkt på helt normal vis. Medarbejderen skal udføre sit arbejde og modtager sin sædvanlige løn inkl. normale løngoder indtil fratrædelsestidspunktet, med mindre arbejdsgiveren giver medarbejderen besked om andet.

Ønskes medarbejderens arbejdskrav ikke, kan arbejdsgiver overveje at:

  • Suspendere medarbejderen. Det betyder, at medarbejderen indtil videre ikke behøver at møde på arbejde, men skal være klar til at arbejde igen, hvis arbejdsgiveren får behov for det. Arbejdsgiveren kan derfor ikke modregne sin lønudbetaling i evt. anden løn, som medarbejderen måtte tjene i suspensionsperioden. Det er dog vigtigt at bemærke, at suspensionen skal være reel, dvs. at der skal være en reel begrundelse for, at medarbejderen skal stå til rådighed og ikke i stedet være fritstillet.
  • Fritstille medarbejderen. Det betyder, at medarbejderen fritages for at arbejde i opsigelsesperioden og således ikke længere skal stå til rådighed for arbejdsgiveren.
    Medarbejderen får dog stadig fuld løn i opsigelsesperioden. Er der tale om en funktionær, indeholder funktionærloven en tabsbegrænsningspligt for funktionæren, dvs. at der stilles der krav om, at funktionæren skal forsøge at finde et andet arbejde i fritstillingsperioden, ligesom at funktionærloven indeholder regler om modregning, dvs. arbejdsgivers mulighed for at modregne lønudbetaling i ny lønindkomst. Fritstilles medarbejderen, vil mest mulig ferie automatisk bliver afholdt.

 

Ønskes medarbejderens arbejdskraft fortsat, men vil man som arbejdsgiver slippe ”billigst muligt” ud af ansættelsesaftalen, kan man som arbejdsgiver tillige overveje at:

  • Pålægge medarbejdere at holde ferie. Jo mere ferie medarbejderen afholder, desto mindre skal arbejdsgiveren indbetale til Feriekonto. Ferie skal dog varsles i overensstemmelse med ferielovens varsler, medmindre ferielovens bestemmelser herom er fraveget i ansættelsesbeviset. Ifølge ferieloven skal hovedferie varsles afholdt med mindst 3 måneders varsel, imens restferie skal varsles afholdt med mindst 1 måneds varsel. Er opsigelsesvarslet 3 måneder eller derunder, kan hovedferie ikke pålægges afholdt i opsigelsesperioden, medmindre også dette er fraveget ved aftale.
  • Pålægge medarbejderen afspadsering. Er det mellem parterne aftalt, at medarbejderen har optjent ret til afspadsering for overarbejde, kan arbejdsgiver normalt kræve, at medarbejderen afspadserer overarbejdstimer m.v.

Alle medarbejderens personalegoder, f.eks. fri pc, telefon, avis og lignende bevares. Hvis medarbejderen fritstilles, kræves goder ofte returneret mod betaling af et beløb svarende til den skattemæssige værdi af goderne.

Opsigelsesvarsel

Et opsigelsesvarsels længde afhænger af, om det er medarbejderen eller arbejdsgiveren, der opsiger ansættelsesforholdet. For funktionæransatte følger der opsigelsesvarsler i funktionærloven, der som et minimum skal overholdes.

En funktionær kan normalt opsige sin ansættelse med 1 måneds varsel til udgangen af en måned. Funktionærens opsigelsesvarsel kan alene forlænges, hvis arbejdsgiverens opsigelsesvarsel forlænges minimum tilsvarende.

Hvis en arbejdsgiver vil opsige en funktionær, skal arbejdsgiveren opsige funktionæren med disse varsler til udgangen af en måned:

Ansættelsesperiode og opsigelsesvarsel:

0-6 måneder = 1 måned (dvs. opsigelse inden udgangen af den 5. måned)

6 måneder-3 år = 3 måneder (dvs. opsigelse inden udgangen af 2 år og 9 måneder)

3-6 år = 4 måneder (dvs. opsigelse inden udgangen af 5 år og 8 måneder)

6-9 år = 5 måneder (dvs. opsigelse inden udgangen af 8 år og 7 måneder)

Over 9 år = 6 måneder

Det er medarbejderens anciennitet på fratrædelsestidspunktet, der er afgørende for opsigelsesvarslets længde.

Hvis funktionæren er ansat på prøvetid de først 3 måneder af ansættelsen, kan arbejdsgiveren opsige vedkommende med 14 dages varsel, mens medarbejderen kan opsige uden varsel. Det kan dog aftales, at begge parter kan opsige ansættelsesforholdet med 14 dages varsel i prøvetiden.

Opsigelsesvarslet for en medarbejder ansat på kollektiv overenskomst afhænger af overenskomsten på området, og overenskomsterne varierer meget på dette punkt. Derfor skal arbejdsgiveren tjekke overenskomsten for at være sikker på opsigelsesvarslets længde – og for at kende eventuelle særlige procedureregler, der skal overholdes (f.eks. forudgående information og/eller forhandlinger med lønmodtagerorganisationen).

For ansættelsesforhold, som ikke omfattes af hverken funktionærloven eller overenskomster, skal medarbejderen og arbejdsgiveren aftale opsigelsesvarslets længde. Hvis intet er aftalt, skal begge parter sige op med “sædvanligt” eller “rimeligt” varsel – og her vil man skele til opsigelsesvarsler for lignende ansættelser, f.eks. overenskomstansatte og/eller funktionærer.

Usaglig afskedigelse

I visse ansættelser stilles der krav om, at afskedigelser er sagligt begrundet, og i disse tilfælde kan det blive en dyr affære at afskedige en medarbejder på et uberettiget grundlag. Før en arbejdsgiver opsiger en medarbejder, skal arbejdsgiveren altid undersøge, om medarbejderen er beskyttet mod usaglig afskedigelse. Dette kan f.eks. være tilfældet, hvis medarbejderen er omfattet af overenskomst eller funktionærloven.

Endvidere skal man som arbejdsgiver være meget opmærksom på, at opsigelsen ikke udgør en krænkelse af forskelsbehandlingsloven, ligebehandlingsloven eller anden særlovgivning, idet godtgørelser til medarbejderen i disse tilfælde er meget høje. Eksempelvis skal man være yderst påpasselig med at afskedige tillidsrepræsentanter, gravide medarbejdere, medarbejdere med handicap m.v.

Er medarbejderen omfattet af funktionærloven, er medarbejderen beskyttet mod usaglig afskedigelse, når denne har mere end 1 års anciennitet på opsigelsestidspunktet.

Er medarbejderen beskyttet mod usaglig afskedigelse, skal arbejdsgiveren altid overveje og undersøge, om opsigelsen objektivt set er rimeligt eller ej. Der stilles nemlig ofte krav om, at en opsigelse skal være rimelig begrundet i virksomhedens eller medarbejderens forhold.

Det anses normalt for en rimelig begrundelse i virksomhedens forhold, hvis opsigelsen er nødvendig på grund af f.eks. indskrænkninger og omstruktureringer af virksomhedens drift, rationaliseringer, økonomiske vanskeligheder, strategiændringer og lignende. Disse begrundelser skal være reelle, og arbejdsgiveren skal kunne underbygge eller dokumentere, at det er årsagen til opsigelsen.

Det anses normalt for en rimelig begrundelse i medarbejderens forhold, hvis opsigelsen er nødvendig på grund af sløseri under arbejdet, mangelfuld præstation, reelle samarbejdsvanskeligheder m.v. En arbejdsgiver bør dog i disse situationer altid give medarbejderen mindst én forudgående skriftlig advarsel om, at der er et problem, som medarbejderen skal rette op på, og at gentagelser kan/vil medføre afskedigelse.

Såfremt en medarbejder modtager en advarsel, har denne krav på rimelig tid til at rette op på de forhold, der er angivet i advarslen, og arbejdsgiver skal tillige være opmærksom på, at advarslen efter en rum tid bortfalder. Her tales der formentligt om 1 års tid.

Det er en konkret vurdering af forholdene på selve opsigelsestidspunktet, som afgør, om en opsigelse er saglig eller ej. Hvis opsigelsen ikke anses for saglig, har medarbejderen krav på en godtgørelse.

Funktionæransatte har eksempelvis krav på godtgørelse, der fastsættes efter en konkret vurdering af alle forhold i sagen, herunder især medarbejderens anciennitet, idet der dog er grænser for godtgørelsens størrelser i funktionærloven.

Set fra virksomhedens side kan der være situationer, hvor en afskedigelse er ønsket, men hvor det rette opsigelsesgrundlag ikke foreligger. Her er det en mulighed at tilbyde medarbejderen en fratrædelsesaftale, således at man som arbejdsgiver afværger en tidligere medarbejders eller fagforenings krav om godtgørelse for usaglig afskedigelse.

Vi ser dog også ofte, at virksomheder ønsker at tilbyde fratrædelsesaftaler som led i, at man ønsker at tilbyde medarbejderen en mere gunstig afslutning på ansættelsesforholdet, end medarbejderen er berettiget til. Vi har hos ØENS Advokatfirma stor erfaring med at forhandle med fagforeninger og afskedigede medarbejdere.

Sygdom før eller under ferie

Både arbejdsgivere og arbejdstagere bør være opmærksomme på de regler, der gælder omkring afholdelse af ferie, og hvad der gælder ved sygdom inden eller under ferien.

For medarbejdere gælder følgende:

Frem til den dag din ferie starter, kan du sygemelde dig, såfremt der opstår sygdom inden din første feriedag. Den første feriedag er den dag, hvor du skulle være mødt på arbejde, såfremt du ikke skulle afholde ferie. Er du blevet ramt af sygdom, der hindrer dig i at afholde ferie, inden din ferie starter, og er du stadig syg på din første feriedag, kan din arbejdsgiver ikke fastholde, at du stadig afholder din ferie på de pågældende sygedage. Du har dermed ret til at kræve erstatningsferie for de pågældende sygedage lagt på et andet tidspunkt, og hvis sygdommen medfører, at hele ferien må ændres, vil hele ferien kunne lægges på et andet tidspunkt. I så fald vil du skulle møde på arbejde, så snart du raskmeldes.

De retningslinjer, der gælder på din arbejdsplads omkring sygemeldinger, skal stadig overholdes, og du skal derfor huske at sygemelde dig efter arbejdspladsens gældende procedurer. Det vil typisk være på den første sygedag, og det er ligeledes vigtigt at meddele arbejdspladsen, hvis du ikke er blevet rask til at kunne afholde din ferie.

Ved sygdom opstået under ferien vil du under særlige omstændigheder kunne bede din arbejdsgiver om erstatningsferie. Dette gælder, hvis du er syg i mere end 5 feriedage. Opstår sygdommen således under ferien og varer den 5 feriedage eller derunder, har du ikke krav på erstatningsferie.

Ved sygdom under ferien skal du derfor også huske at sygemelde dig efter arbejdspladsens gældende procedurer, og du skal indhente dokumentation fra lægen på din sygdom. Uanset om du er på ferie i Danmark eller udlandet, skal du selv skaffe og afholde udgiften til  lægeerklæring eller anden lægefaglig dokumentation.

Du skal raskmelde dig på sædvanlig vis, når du er rask igen og skal samtidig oplyse, om du ønsker at afholde resten af din ferie. Du har ret til at afholde resten af din ferie i forlængelse af sygemeldingen, medmindre andet fremgår af en eventuel kollektiv overenskomst. Ønsker du ikke at afholde resten af din ferie, skal du møde på arbejde igen ved raskmelding.

Såfremt sygdommen forhindrer, at ferien kan afholdes i nærværende ferieår, har medarbejderen krav på udbetaling af feriegodtgørelse i stedet for at afholde ferien.

Er du i tvivl om reglerne, eller har du brug for at tale med en advokat om sygdom under ferie, kan du kontakte ØENS.

Tal med en advokat med speciale indenfor arbejds- og ansættelsesret

Lisa Lykke-Kielberg, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Lisa Lykke
Advokat, associeret partner
Maria Melissa Schneider, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Maria-Melissa Schneider
Advokatfuldmægtig

Køb og salg af bolig

I ØENS Advokatfirma er vi her for at give dig tryg og professionel rådgivning inden for bolighandel og ejendomsoverdragelse.

Vores erfarne team af boligadvokater står ved din side under forhandlingerne, så du kan føle dig sikker, når du træffer beslutninger om at købe en bolig.

Ved at vælge ØENS Advokatfirma får du omfattende køberrådgivning, hvor en erfaren boligadvokat ledsager dig gennem hele processen. Dette udgør din sikkerhed for en tryg og problemfri købsproces.

Vi tager os af både det juridiske og praktiske aspekt af boligkøbet, og vi er altid tilgængelige for at besvare dine spørgsmål. Med ØENS Advokatfirma har du en dedikeret køberrådgiver og boligadvokat ved din side, der guider dig sikkert igennem hele processen. Med vores køberrådgivning kan du være tryg ved, at handlen og de juridiske dokumenter bliver gennemgået grundigt. På den måde opnår du et omfattende overblik over hele forløbet.

Vi tager os af alt lige fra forhandlinger til udarbejdelse af købsaftalen.

At være godt rustet til et boligkøb minimerer risikoen for ubehagelige overraskelser og skuffelser. Hos ØENS Advokatfirma sikrer vi, at du får den nødvendige rådgivning og støtte gennem hele processen for at sikre en tryg og vellykket bolighandel.

Har du spørgsmål inden for køb og salg af villa, lejlighed og sommerhus? Kontakt en boligadvokat fra ØENS Advokatfirma, og lad os hjælpe dig med din sag. Vores dedikerede team af boligadvokater står klar til at sikre dine juridiske interesser i forbindelse med køb af bolig.

Hvorfor købe bolig med advokatforbehold?

Har du fundet et hus eller en lejlighed gennem en ejendomsmægler og ønsker at sikre dig professionel advokatbistand i forbindelse med dit ejendomskøb? I så fald anbefales det at enten underskrive købsaftalen med et advokatforbehold eller vente med at underskrive, indtil du har konsulteret en advokat. Hvis der ikke er inkluderet et advokatforbehold i købsaftalen, bør du bede din ejendomsmægler om at indsætte dette. Uden et forbehold i købsaftalen vil en advokat ikke have mulighed for at frigøre dig fra din underskrift i tilfælde af uheldige betingelser eller forbehold knyttet til ejendommen eller købsaftalen.

Ved en gennemgang af købsaftalen og de tilhørende dokumenter kan vi, som erfarne boligadvokater, anbefale, om det er hensigtsmæssigt for dig at købe boligen baseret på konkrete omstændigheder. Med reference til advokatforbeholdet kan vi frigøre dig fra købsaftalen, hvis det anbefales, uden at dette er forbundet med omkostninger for dig. Det er vigtigt at bemærke, at advokatforbeholdet ikke fungerer som den lovpligtige fortrydelsesfrist, der normalt indebærer en godtgørelse på 1% af købesummen.

Vælger du ØENS Advokatfirma som din boligadvokat og køberrådgiver, sikrer vi, at du får nødvendig og kompetent bistand i forbindelse med dit ejendomskøb. Kontakt os for at sikre, at dine juridiske interesser er velbeskyttede gennem hele processen.

Vores bistand i forbindelse med køberrådgivning omfatter en detaljeret gennemgang og vurdering af handelens dokumenter og rådgivning herom, for at sikre at du som køber er grundigt orienteret om alle handlens aspekter og de udfordringer i relation til den konkrete ejendom, du ønsker at købe. Som en del af køberrådgivningen gennemgår og rådgiver vi omkring følgende:

Købsaftalen og salgsopstillingen / overdragelsesaftalen

Hvad er der aftalt mellem køber og sælger, og hvilke vilkår gælder generelt for et boligkøb, når standardkøbsaftalen er underskrevet.

Mangler / fejl ved ejendommen

Hvordan er du stillet i tilfælde af, at der er noget galt med ejendommen f.eks. defekt vådrumssikring, skjulte skader, skimmelsvamp, afvigelser på BBR eller manglende godkendelser af bygninger eller andet, som du først bliver opmærksom på efter overtagelsen eller ved købet. Vi vil gennemgå dine muligheder og ligeledes rådgive omkring din retsstilling f.eks. i forbindelse med at rejse et krav mod sælger.

Ejendommens juridiske tilstand

Vi undersøger ejendommens juridiske baggrund for ting af relevans – vi gennemgår servitutterne og tingbogen samt sikrer mod ukendt gæld og eventuelle forpligtelser, som en køber skal være opmærksom på. Herudover tjekkes eventuel tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, og fremtidige økonomiske forpligtelser afdækkes i det omfang, det er muligt ud fra det materiale, der er tilgængeligt.

Praktiske forhold

Vi håndterer kontakten til og drøftelser med mægler/administrator, og dette sker i tæt kontakt med køber og dennes bankrådgiver. Vi udarbejder godkendelsesskrivelse samt eventuel allonge til købsaftalen indeholdende eventuelle supplerende vilkår aftalt med sælger eller ejendomsmægler.

Vi færdigforhandler og sikrer, at alle forbeholdene kan slettes på baggrund af tilfredsstillende oplysninger fra sælger, ejendomsmægler, myndigheder etc. Vi udarbejder skøde og refusionsopgørelse samt foretager de nødvendige ekspeditioner i forbindelse med skødets underskrift, anmeldelse til tinglysningsretten.

Du vil løbende få tilsendt kopi af alle bilag, som vi – som din boligadvokat – modtager, og af al korrespondance i sagen.

Øvrige forhold, når du bruger ØENS Advokatfirma som din boligadvokat

Såfremt du køber hus med en samlever, som du ikke er gift eller registreret med, rådgiver vi dog om behovet for at oprette testamente, samejeoverenskomst samt muligheden for at tegne krydslivsforsikringer.

Vores assistance omfatter ikke uden særlig aftale andet end det ovenfor udtrykkeligt nævnte, hvorfor det faste honorar f.eks. ikke omfatter assistance i tilfælde af, at ejendommen måtte vise sig at være behæftet med mangler.

Tal med en boligadvokat med speciale inden for fast ejendom

Michael Friis Pedersen, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Michael Friis Pedersen
Advokat, associeret partner
Anders Larsen, advokat, strafferet, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Anders Larsen
Advokat, associeret partner
Anita Hansen, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Anita Hansen
Advokatsekretær
ejerforening andelsbolig haveforening administration advokater

Køb og salg af andelsbolig

Køber du en andelsbolig er der tale om en boligsituation, som adskiller sig fra andre.

Når du køber en andelsbolig køber du nemlig ikke en fast ejendom, men en andel af en forening med en dertilhørende brugsret til en lejlighed. En andelsbolig kan derfor ikke bare frit anvendes, men er underlagt flere regler, bl.a. fra selve foreningen om, hvad man må foretage sig af ombygninger eller hvordan man skal opføre sig, men også regler fra det offentlige omkring prisfastsættelsen på andelsboligen. Det er derfor altid en god ide at have en advokat med på råd, når man køber en andelsbolig.

Vi efterser fastsættelsen af købesummen ud fra foreningens regnskaber og kontrollerer beregningerne af købesummen. Klik her for at se infografik for, hvordan prisen fastsættes på andelsboliger.

Ud fra vores kendskab til markedet foretager vi en vurdering af foreningens værdiansættelse af andelen og sammenholder med lignende ejerboliger. Dette tager udgangspunkt i foreningens nøgletal, som vi gennemser og sammenholder med regnskaberne for andelsforeningen.

Har du spørgsmål inden for køb og salg af andelsbolig? Kontakt en af ØENS advokater med speciale indenfor fast ejendom, og lad os hjælpe dig med din sag.

Hvorfor købe bolig med advokatforbehold?

Har du hos en ejendomsmægler fundet et hus eller en lejlighed, som du er interesseret i, og ønsker du at benytte dig af advokatbistand i forbindelse med dit ejendomskøb? I så fald bør du enten underskrive købsaftalen med advokatforbehold eller vente med at underskrive, til du har søgt rådgivning hos en advokat. Er der ikke indsat et advokatforbehold i købsaftalen, bør du bede din ejendomsmægler om dette. Uden forbehold i købsaftalen vil en advokat ikke kunne frigøre dig fra din underskrift i tilfælde af uhensigtsmæssige betingelser eller forbehold forbundet med ejendommen eller købsaftalen.

Såfremt vi på baggrund af en gennemgang af købsaftalen samt de dertilhørende dokumenter anbefaler, at du ikke køber boligen grundet konkrete omstændigheder, kan vi med henvisning til advokatforbeholdet frigøre dig fra købsaftalen uden at dette er forbundet med omkostninger for dig. Advokatforbeholdet fungerer således ikke som den lovpligtige fortrydelsesfrist, der er forbundet med en godtgørelse på 1% af købesummen.

Andelsboligadvokat – Få professionel rådgivning til din andelsbolig

ØENS Advokatfirma tilbyder professionel rådgivning til dig, der bor i en andelsbolig eller overvejer at købe en. Vores erfarne andelsboligadvokater står klar til at hjælpe dig med alle juridiske spørgsmål vedrørende din andelsbolig.

Vi kan hjælpe dig med alt fra køb og salg af andelsboliger til tvister med foreningen eller naboer. Vores ekspertise dækker alle aspekter af andelsboligloven, herunder vedtægter, ejerforeningsloven og boligreguleringsloven.

Vi ved, hvor vigtigt det er for dig at føle dig tryg i din boligsituation, og derfor arbejder vi altid for at finde den bedste løsning for dig og dine interesser. Vi sørger for at holde dig opdateret gennem hele processen og sikrer, at du forstår dine rettigheder og pligter som andelshaver.

Hvad gør andelsboliger unikke sammenlignet med andre typer boliger?

Andelsboliger vs. ejerboliger

Når du køber en andelsbolig, køber du reelt set en andel af foreningens samlede formue. Dette sker ved, at du betaler et indskud til foreningen, som herefter betaler sælgeren det beløb med fradrag af eventuelle mellemværender. Du får brugsret til en bestemt bolig i andelsforeningen, men ejendommen ejes af foreningen, hvilket adskiller det fra at eje en ejerbolig.

Mange køber fast ejendom som en investering, i håb om at dens værdi vil stige over tid. Men prisen på en andelsbolig er ikke et udtryk for dens markedsværdi, i modsætning til ejerlejligheder. Det skyldes, at værdien af en andelsboligforening fastsættes ud fra en fastsat andelskrone, som bestemmes af flere faktorer, inklusiv foreningens gæld, de oprindelige indskud og ejendommens værdi. Derfor kan du ikke selv bestemme salgsprisen på din andelsbolig.

Andelsboliger vs. lejeboliger

Forholdet mellem foreningen og andelshaveren minder om forholdet mellem en udlejer og lejer. Men i modsætning til lejere har andelshavere en andel i foreningen. Dog er der også en risiko forbundet med at være andelshaver, da man som regel hæfter for foreningens fælles gæld med sit indskud, hvilket en lejer ikke gør. Andelsboliger placerer sig imellem lejeboliger og ejerboliger, og der er flere ligheder mellem andelsboliger og ejerboliger.

Fordele og ulemper ved andelsbolig

Hvad er fordelene ved at købe en andelsbolig?

Andelsboliger er generelt billigere at købe og bo i, da de månedlige boligafgifter ofte er lave, og der er fastsat maksimumregler for andelsværdien. Andelshavere indgår tilmed i et fællesskab med andre andelshavere og kan sammen træffe beslutninger om forbedringer i andelsboligforeningen, fællesarealerne mv. Derudover er der mange ældre andelsboligforeninger, der værdsætter solidaritet og fællesskab.

Hvad er ulemperne ved at købe en andelsbolig?

Andelshavere ejer ikke deres bolig – i samme omfang – som ejerboligsejere, og hvis foreningen kommer i økonomiske vanskeligheder, kan det betyde, at andelshaverne hæfter med deres indskud. Andelshavere kan også i visse tilfælde hæfte personligt og med hele deres formue for en del eller hele foreningens gæld. Det er derfor vigtigt at forstå foreningens økonomi og juridiske aspekter før køb og at være opmærksom på, hvordan man præcis hæfter ifølge vedtægterne. Opstår der økonomiske problemer, kan det få store økonomiske konsekvenser for andelshaveren.

Vores dygtige boligadvokater står klar til at hjælpe med at afklare de juridiske aspekter og sikre, at du er godt rustet til at træffe den rigtige beslutning omkring køb eller salg af en andelsbolig. Kontakt os allerede i dag for at få den bedst mulige rådgivning.

Andelsboligforeningen

Når du overvejer at købe en andelsbolig, er det vigtigt at undersøge andelsboligforeningens økonomi. Du bør kigge nærmere på både foreningens gæld og dens formue. Dette kræver økonomiske overvejelser, og det er her, professionel rådgivning kan være særligt vigtig. Det er også vigtigt at være opmærksom på foreningens kreditorer samt vedligeholdelsesplanen og ejendommens vurderingsmetode. Derudover bør du undersøge, hvilken type lån foreningen har og hvordan det påvirker købers hæftelse ved en eventuel konkurs.

Andelsboligloven og foreningens vedtægter

Reglerne for forholdet mellem andelsboligforeningen og dens medlemmer er fastsat i Andelsboligloven. Det er foreningens medlemmer, der fastlægger vedtægterne for foreningen, og det er disse regler, der skal overholdes i foreningens drift. Andelsboligforeningerne er underlagt Andelsboligloven, som fastsætter rammerne for handel med andelsboliger og regler for, hvad de må koste. Loven fastslår også, hvilke dokumenter en køber har ret til at få udleveret i forbindelse med handlen.

Vores bistand i forbindelse med køberrådgivning omfatter en detaljeret gennemgang og vurdering af handelens dokumenter og rådgivning herom, for at sikre at du som køber er grundigt orienteret om alle handlens aspekter og de udfordringer i relation til den konkrete ejendom, du ønsker at købe.

Som en del af rådgivningen gennemgår og rådgiver vi omkring følgende:

Købsaftalen og salgsopstillingen / overdragelsesaftalen

Når man ønsker at købe en andelsbolig, er det vigtigt at have en god forståelse af de overordnede rammer for en sådan handel, herunder prissætning af andelsboligen, som er fastlagt i andelsboligloven.

Vi kan hjælpe dig med at få et overblik over de forskellige lån, vedtægter, regnskaber og ejendommens værdi i forbindelse med køb af en andelsbolig. Vores andelsadvokater kan give dig rådgivning gennem hele købsprocessen, herunder juridisk rådgivning omkring købsaftalens indhold (samt hvad er der aftalt mellem køber og sælger, og hvilke vilkår gælder generelt for et boligkøb, når standardkøbsaftalen er underskrevet) og betydning, finansiering og forsikring. Vi tager os også af alt papirarbejdet ved køb af andelsbolig, så du kan føle dig tryg og sikker i hele købsprocessen.

Mangler / fejl ved ejendommen

Hvordan er du stillet i tilfælde af, at der er noget galt med ejendommen f.eks. defekt vådrumssikring, skjulte skader, skimmelsvamp, afvigelser på BBR eller manglende godkendelser af bygninger eller andet, som du først bliver opmærksom på efter overtagelsen eller ved købet. Vi vil gennemgå dine muligheder og ligeledes rådgive omkring din retsstilling f.eks. i forbindelse med at rejse et krav mod sælger.

Ejendommens juridiske tilstand

Vi undersøger ejendommens juridiske baggrund for ting af relevans – vi gennemgår servitutterne og tingbogen samt sikrer mod ukendt gæld og eventuelle forpligtelser, som en køber skal være opmærksom på. Herudover tjekkes eventuel tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, og fremtidige økonomiske forpligtelser afdækkes i det omfang, det er muligt ud fra det materiale, der er tilgængeligt.

Praktiske forhold

Vi håndterer kontakten til og drøftelser med mægler/administrator, og dette sker i tæt kontakt med køber og dennes bankrådgiver.

Vi udarbejder godkendelsesskrivelse samt eventuel allonge til købsaftalen indeholdende eventuelle supplerende vilkår aftalt med sælger eller ejendomsmægler.

Vi færdigforhandler og sikrer, at alle forbeholdene kan slettes på baggrund af tilfredsstillende oplysninger fra sælger, ejendomsmægler, myndigheder etc.

Vi udarbejder skøde og refusionsopgørelse samt foretager de nødvendige ekspeditioner i forbindelse med skødets underskrift, anmeldelse til tinglysningsretten.

Du vil løbende få tilsendt kopi af alle bilag, som vi modtager, og af al korrespondance i sagen.

Advokatrådgivning i forbindelse med salg af din andelsbolig

Salg af en andelsbolig indebærer en række juridiske og formelle aspekter, som det kan være en udfordring at navigere i. Hos ØENS Advokatfirma er vi specialiseret i rådgivning af køb og salg af andelsboliger og kan hjælpe dig som sælger igennem hele salgsprocessen for at sikre den bedst mulige handel.

Vi tilbyder en tryg proces fra A-Z på boligsalget med vores kompetente andelsbolig rådgivning. Vores viden og erfaring sikrer dig den bedste bolighandel, uanset om du er køber eller sælger. Derfor opfordrer vi dig til at tage os med helt fra starten – allerede inden du sætter din andelsbolig til salg eller begynder at lede efter en andelsbolig. Kontakt os i dag og få gratis salgsrådgivning af vores specialiserede andelsbolig advokater.

Øvrige forhold

Såfremt du køber hus med en samlever, som du ikke er gift eller registreret med, rådgiver vi dog om behovet for at oprette testamente, samejeoverenskomst samt muligheden for at tegne krydslivsforsikringer.

Vores assistance omfatter ikke uden særlig aftale andet end det ovenfor udtrykkeligt nævnte, hvorfor det faste honorar f.eks. ikke omfatter assistance i tilfælde af, at ejendommen måtte vise sig at være behæftet med mangler.

Advokat med speciale indenfor køb og salg af andelsbolig

Michael Friis Pedersen, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Michael Friis Pedersen
Advokat, associeret partner
Anders Larsen, advokat, strafferet, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Anders Larsen
Advokat, associeret partner
Anita Hansen, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Anita Hansen
Advokatsekretær

Køb og salg af ejerlejlighed

Køb af en ejerlejlighed er en investering for fremtiden. Derfor er der flere ting, der er vigtige at huske på. Få en boligadvokat med på råd.

Når du overvejer at investere i en ejerlejlighed, er det vigtigt at forstå, at dette er en langsigtet beslutning med flere faktorer at tage hensyn til end ved et almindeligt huskøb. Selvom nogle aspekter af ejerlejlighedskøb minder om huskøb, er der stadig væsentlige forskelle, der kan påvirke din investering og din fremtidige livskvalitet.

En af de afgørende forskelle ved køb af en ejerlejlighed er, at der normalt ikke udarbejdes tilstandsrapporter for den enkelte ejerlejlighed, hvilket kan føre til usikkerhed omkring tilstanden af den specifikke ejerlejlighed og de tilhørende vedligeholdelsesomkostninger og risici. Det er derfor vigtigt at have en erfaren boligadvokat med på råd, da vi kan rådgive dig om de forskellige aspekter af ejerlejlighedskøb og give dig tryghed og sikkerhed i handlen.

Vi vil gennemgå ejerforeningens regnskaber, budgetter og referater fra generalforsamlinger, da økonomien og driften af ejerforeningen har stor betydning for din økonomi og livskvalitet. Vores boligadvokater vil sikre sig, at ejerforeningen er solid og velkørende, så du kan føle dig tryg i din investering.

Desuden vil vi tage os af den finansielle del af handlen, herunder tinglysning af sikkerhed til ejerforeningen eller overtagelse af eksisterende sikkerhed via ejerpantebrev, så dine interesser er beskyttet i handlen.

I alt taget er køb af en ejerlejlighed en beslutning, der kræver omhyggelig overvejelse og grundig rådgivning fra en erfaren boligadvokat. Ved at indhente den nødvendige information og rådgivning kan du sikre dig en investering for fremtiden med større sikkerhed og tryghed i handlen.

Har du spørgsmål til en boligadvokat med speciale inden for køb og salg af ejerlejlighed? Kontakt en af ØENS boligadvokater, og lad os hjælpe dig med din sag.

Hvorfor købe bolig med advokatforbehold?

Har du hos en ejendomsmægler fundet et hus eller en lejlighed, som du er interesseret i, og ønsker du at benytte dig af advokatbistand i forbindelse med dit ejendomskøb? I så fald bør du enten underskrive købsaftalen med advokatforbehold eller vente med at underskrive, til du har søgt rådgivning hos en advokat. Er der ikke indsat et advokatforbehold i købsaftalen, bør du bede din ejendomsmægler om dette. Uden forbehold i købsaftalen vil en advokat ikke kunne frigøre dig fra din underskrift i tilfælde af uhensigtsmæssige betingelser eller forbehold forbundet med ejendommen eller købsaftalen.

Såfremt vi på baggrund af en gennemgang af købsaftalen samt de dertilhørende dokumenter anbefaler, at du ikke køber boligen grundet konkrete omstændigheder, kan vi med henvisning til advokatforbeholdet frigøre dig fra købsaftalen uden at dette er forbundet med omkostninger for dig. Advokatforbeholdet fungerer således ikke som den lovpligtige fortrydelsesfrist, der er forbundet med en godtgørelse på 1% af købesummen.

Vores bistand i forbindelse med køberrådgivning omfatter en detaljeret gennemgang og vurdering af handelens dokumenter. Vi tilbyder rådgivning herom, for at sikre at du som køber er grundigt orienteret om alle handlens aspekter og de udfordringer i relation til den konkrete ejendom, du ønsker at købe. Som en del af rådgivningen gennemgår vi og rådgiver omkring følgende:

Købsaftalen og salgsopstillingen / overdragelsesaftalen

Hvad er der aftalt mellem køber og sælger, og hvilke vilkår gælder generelt for et boligkøb, når standardkøbsaftalen er underskrevet.

Mangler / fejl ved ejendommen

Hvordan er du stillet i tilfælde af, at der er noget galt med ejendommen f.eks. defekt vådrumssikring, skjulte skader, skimmelsvamp, afvigelser på BBR eller manglende godkendelser af bygninger eller andet, som du først bliver opmærksom på efter overtagelsen eller ved købet. Vi vil gennemgå dine muligheder og ligeledes rådgive omkring din retsstilling f.eks. i forbindelse med at rejse et krav mod sælger.

Ejendommens juridiske tilstand

Vi undersøger ejendommens juridiske baggrund for ting af relevans – vi gennemgår servitutterne og tingbogen samt sikrer mod ukendt gæld og eventuelle forpligtelser, som en køber skal være opmærksom på. Herudover tjekkes eventuel tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, og fremtidige økonomiske forpligtelser afdækkes i det omfang, det er muligt ud fra det materiale, der er tilgængeligt.

Praktiske forhold

Vi håndterer kontakten til og drøftelser med mægler/administrator, og dette sker i tæt kontakt med køber og dennes bankrådgiver.

Vi udarbejder godkendelsesskrivelse samt eventuel allonge til købsaftalen indeholdende eventuelle supplerende vilkår aftalt med sælger eller ejendomsmægler.

Vi færdigforhandler og sikrer, at alle forbeholdene kan slettes på baggrund af tilfredsstillende oplysninger fra sælger, ejendomsmægler, myndigheder etc.

Vi udarbejder skøde og refusionsopgørelse samt foretager de nødvendige ekspeditioner i forbindelse med skødets underskrift, anmeldelse til tinglysningsretten.

Du vil løbende få tilsendt kopi af alle bilag, som vi modtager, og af al korrespondance i sagen.

Øvrige forhold

Såfremt du køber hus med en samlever, som du ikke er gift eller registreret med, rådgiver vi dog om behovet for at oprette testamente, samejeoverenskomst samt muligheden for at tegne krydslivsforsikringer.

Vores assistance omfatter ikke uden særlig aftale andet end det ovenfor udtrykkeligt nævnte, hvorfor det faste honorar f.eks. ikke omfatter assistance i tilfælde af, at ejendommen måtte vise sig at være behæftet med mangler.

Boligadvokat med speciale indenfor køb og salg af ejerlejlighed

Michael Friis Pedersen, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Michael Friis Pedersen
Advokat, associeret partner
Anders Larsen, advokat, strafferet, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Anders Larsen
Advokat, associeret partner
Anita Hansen, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Anita Hansen
Advokatsekretær

Køb og salg af forældrekøb

Overvejer I at investere i en bolig? Med henblik på at udleje den til jeres familie?

Lad vores team af specialiserede advokater i forældrekøb hjælpe jer med at navigere i reglerne og overvejelserne, der er forbundet med denne type investering.

Lejeboliger med god beliggenhed til overkommelige priser er et sjældent syn i de danske storbyer. Det er derfor i de seneste par år blevet særdeles attraktivt for forældre at købe en bolig, med det formål at leje boligen ud til deres barn – deraf betegnelsen forældrekøb. Men hvordan er det nu lige reglerne er på området? Og hvilke overvejelser skal der tages stilling til ved et forældrekøb? ØENS Advokatfirma har udarbejdet en guide med 9 gode råd til forældre, der overvejer at foretage et forældrekøb.

Vi ønsker også at påpege, at der er en række ting, der er vigtige at være opmærksom på ved køb og salg af forældrekøb. I vores menu nedenfor kan I læse mere om de forskellige forhold, som vores team kan hjælpe jer med at håndtere.

Boligstøtte

Jeres barn har som lejer mulighed for at søge boligstøtte. Størrelsen af tilskuddet afhænger af lejens størrelse, størrelsen på lejemålet, antallet af beboelsesrum, hvor meget jeres barn selv skal vedligeholde lejligheden, hvor mange der bor i lejemålet, jeres barns indtægt, formue m.m. Boligstøtten kan maksimalt udgøre 15 % af lejen.

Eksempel: Bor jeres barn alene i en 2-værelseslejlighed på 60 m2 lejlighed og tjener 10.000 om måneden inklusive SU, men ikke har nogen formue, vil boligstøtten udgøre knap kr. 1.000 månedligt, hvis lejen er kr. 6.000 + forbrug.

Lejekontrakt

Der er intet lovkrav om, at I udfærdiger en lejekontrakt. I mange andelsboligforeninger tillades udlejning ikke, og i mange ejerforeninger stilles der særlige krav til udlejning og fremleje.

Vi anbefaler, at der altid udarbejdes en skriftlig lejekontrakt med udgangspunkt i jeres og jeres barns ønsker, forventninger og behov. Lejelovgivningen er kompleks, og mange konflikter kan undgås ved at benytte en advokat med speciale i boliglejeret til at rådgive, udfærdige en lejekontrakt og fastsætte et realistisk lejeniveau.

Beskatning af lejeindtægt

Det lejedes værdi har bl.a. betydning for, hvilken leje I bliver beskattede af. Vælger I at opkræve en leje, der ligger under det lejedes værdi, kan SKAT vælge at beskatte jer af det lejedes værdi, i stedet for den leje, I rent faktisk opkræver.

Eksempel: Hvis det lejedes værdi for en lejlighed er kr. 6.000 + forbrug om måneden, men jeres barn kun betaler kr. 3.000 + forbrug, vil I blive beskattede, som om jeres barn betalte kr. 6.000.

I vælger selv, hvordan I ønsker at blive beskattede af lejeindtægten. Der kan som udgangspunkt vælges 3 metoder: Beskatning efter de almindelige skatteregler, kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen. Hvilken metode, der passer bedst til jer, afhænger af jeres økonomiske forhold og vi anbefaler, at I opsøger en revisor.

De fleste vælger enten kapitalafkastordningen, der giver bedre fradragsmuligheder end de almindelige skatteregler, eller virksomhedsordningen, der dog kræver lidt mere administration.

Lejerabatter og gaveafgift

Jeres barns besparelse vil blive betragtet som en gave, af hvilken vedkommende som udgangspunkt skal betale 15 % gaveafgift. Hver forældre må dog afgiftsfrit give hvert barn kr. 69.500 årligt (2022). Julegave, fødselsdagsgaver og lignende tælles ikke med i dette bundfradrag. To forældre må med andre ord udleje en forældrekøbt lejlighed til en leje, der ligger kr. 139.000 årligt under det lejedes værdi, hvis de ikke samtidig giver andre, større gaver. Ved lejerabatter herudover, skal jeres barn svare 15 % gaveafgift af den del af rabatten, der ligger ud over de kr. 139.000 årligt (2022).

Vedligeholdelse og istandsættelse

Aftales der intet andet, skal jeres barn kun vedligeholde låse og nøgler i lejligheden. Laver I selv en lejekontrakt og tager udgangspunkt i typeformularen, kan I sætte kryds ved, at lejer har den indvendige vedligeholdelse. Det betyder, at jeres barn selv skal male alle malbare overflader samt lakere trægulve. Al anden vedligeholdelse – af f.eks. badeværelse, køkken, installationer og sanitet – påhviler jer som udlejere, medmindre der gyldigt aftales andet i lejekontrakten.

Fremleje og andre bofællesskaber

I de fleste andelsboligforeninger tillades fremleje ikke. Det betyder ikke, at jeres barn ikke må bo med et barn, samlevende kæreste, ægtefælle, partner eller lignende. I visse tilfælde er det også tilladt at have en nær ven, veninde eller familiemedlem boende, men vi anbefaler altid, at I opsøger en advokat med speciale i boliglejeret og andelsboligforeninger, for at høre nærmere om de specifikke krav, der stilles til samboende venner og veninder. Med undtagelsen i andelsboligforeninger, kan jeres barn som udgangspunkt altid fremleje halvdelen af lejlighedens beboelsesrum.

Eksempel: Bor jeres barn i en 3-værelses lejlighed i en ejerforening, må jeres barn altid – også uden jeres samtykke – fremleje et værelse. Det gælder både lang- og kortidsudlejning, inklusive f.eks. AirBnB.

Ønsker jeres barn at fremleje hele boligen, er det kun muligt i særlige tilfælde såsom midlertidigt ophold i udlandet i forbindelse med studie eller arbejde og maksimalt for 2-årige perioder.

Beskatning af salgsprovenuet

Når I sælger den forældrekøbte bolig, skal I som udgangspunkt betale skat af den regulerede fortjeneste. Reguleringen af købsprisen sker med kr. 10.000 pr. år, I har ejet boligen, dog ikke det år, hvor den sælges. Herudover kan moderniseringsudgifterne, der ligger ud over kr. 10.000 årligt tillægges købesummen. Salgsudgifterne skal fratrækkes salgsomkostningerne. Fortjenesten er kapitalindkomst, og der gælder særlige regler, hvis I har valgt at benytte virksomhedsordningen.

Salg til jeres barn og videresalg

Som udgangspunkt må I sælge lejligheden til jeres barn til den offentlige ejendomsvurdering +/-15%. Er boligen vurderet som udlejet – hvilket altid betyder en lavere vurdering – kan denne pris ikke anvendes og I skal sælge lejligheden til markedsprisen.

Sælges boligen billigere eller dyrere end den offentlige ejendomsvurdering vil forskellen mellem denne og markedsprisen være at betragte som en gave.

Det er muligt at lave et rentefrit familielån, som et led i en sådan overdragelse, for at benytte gavebundfradraget over flere år. Vi anbefaler, at I benytter en advokat til at rådgive jer nærmere omkring familieoverdragelse.

Såfremt jeres barn selv har beboet boligen, kan barnet videresælge boligen uden at svare skat af en eventuel fortjeneste.

Vores bistand i forbindelse med køberrådgivning omfatter en detaljeret gennemgang og vurdering af handelens dokumenter og rådgivning herom, for at sikre at du som køber er grundigt orienteret om alle handlens aspekter og de udfordringer i relation til den konkrete ejendom, du ønsker at købe. Som en del af rådgivningen gennemgår vi og rådgiver omkring følgende:

Købsaftalen og salgsopstillingen / overdragelsesaftalen

Hvad er der aftalt mellem køber og sælger, og hvilke vilkår gælder generelt for et boligkøb, når standardkøbsaftalen er underskrevet.

Mangler / fejl ved ejendommen

Hvordan er du stillet i tilfælde af, at der er noget galt med ejendommen f.eks. defekt vådrumssikring, skjulte skader, skimmelsvamp, afvigelser på BBR eller manglende godkendelser af bygninger eller andet, som du først bliver opmærksom på efter overtagelsen eller ved købet. Vi vil gennemgå dine muligheder og ligeledes rådgive omkring din retsstilling f.eks. i forbindelse med at rejse et krav mod sælger.

Ejendommens juridiske tilstand

Vi undersøger ejendommens juridiske baggrund for ting af relevans – vi gennemgår servitutterne og tingbogen samt sikrer mod ukendt gæld og eventuelle forpligtelser, som en køber skal være opmærksom på. Herudover tjekkes eventuel tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, og fremtidige økonomiske forpligtelser afdækkes i det omfang, det er muligt ud fra det materiale, der er tilgængeligt.

Praktiske forhold

Vi håndterer kontakten til og drøftelser med mægler/administrator, og dette sker i tæt kontakt med køber og dennes bankrådgiver.

Vi udarbejder godkendelsesskrivelse samt eventuel allonge til købsaftalen indeholdende eventuelle supplerende vilkår aftalt med sælger eller ejendomsmægler.

Vi færdigforhandler og sikrer, at alle forbeholdene kan slettes på baggrund af tilfredsstillende oplysninger fra sælger, ejendomsmægler, myndigheder etc.

Vi udarbejder skøde og refusionsopgørelse samt foretager de nødvendige ekspeditioner i forbindelse med skødets underskrift, anmeldelse til tinglysningsretten.

Du vil løbende få tilsendt kopi af alle bilag, som vi modtager, og af al korrespondance i sagen.

Hvorfor købe bolig med advokatforbehold?

Har du hos en ejendomsmægler fundet et hus eller en lejlighed, som du er interesseret i, og ønsker du at benytte dig af advokatbistand i forbindelse med dit ejendomskøb? I så fald bør du enten underskrive købsaftalen med advokatforbehold eller vente med at underskrive, til du har søgt rådgivning hos en advokat. Er der ikke indsat et advokatforbehold i købsaftalen, bør du bede din ejendomsmægler om dette. Uden forbehold i købsaftalen vil en advokat ikke kunne frigøre dig fra din underskrift i tilfælde af uhensigtsmæssige betingelser eller forbehold forbundet med ejendommen eller købsaftalen.

Såfremt vi på baggrund af en gennemgang af købsaftalen samt de dertilhørende dokumenter anbefaler, at du ikke køber boligen grundet konkrete omstændigheder, kan vi med henvisning til advokatforbeholdet frigøre dig fra købsaftalen uden at dette er forbundet med omkostninger for dig. Advokatforbeholdet fungerer således ikke som den lovpligtige fortrydelsesfrist, der er forbundet med en godtgørelse på 1% af købesummen.

Øvrige forhold

Såfremt du køber hus med en samlever, som du ikke er gift eller registreret med, rådgiver vi dog om behovet for at oprette testamente, samejeoverenskomst samt muligheden for at tegne krydslivsforsikringer.

Vores assistance omfatter ikke uden særlig aftale andet end det ovenfor udtrykkeligt nævnte, hvorfor det faste honorar f.eks. ikke omfatter assistance i tilfælde af, at ejendommen måtte vise sig at være behæftet med mangler.

Boligadvokat med speciale indenfor forældrekøb

Michael Friis Pedersen, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Michael Friis Pedersen
Advokat, associeret partner
Anders Larsen, advokat, strafferet, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Anders Larsen
Advokat, associeret partner
Anita Hansen, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Anita Hansen
Advokatsekretær

Køb og salg af projektbolig

Hvis du overvejer at købe en bolig på projektstadiet, er det vigtigt at være opmærksom på, at dette kan medføre nogle udfordringer, som adskiller sig fra køb af en allerede opført bolig.

Derfor kan det være en fordel at samarbejde med en boligadvokat, der har ekspertise i projektboligkøb og -salg.

Når du køber en bolig, der endnu ikke er opført eller stadig er under opførelse, vil du blive præsenteret for en projektkøbsaftale i stedet for den traditionelle standardkøbsaftale. Projektkøbsaftalen kan være omfattende og vanskelig at gennemskue, og der er ofte mange bilag at tage hensyn til. Derfor kan det være en god idé at få rådgivning fra en boligadvokat.

Har du spørgsmål inden for køb og salg af projektbolig? Kontakt en af ØENS advokater med speciale indenfor fast ejendom, og lad os hjælpe dig med din sag.

Hvorfor købe bolig med advokatforbehold?

Har du hos en ejendomsmægler fundet et hus eller en lejlighed, som du er interesseret i, og ønsker du at benytte dig af advokatbistand i forbindelse med dit ejendomskøb? I så fald bør du enten underskrive købsaftalen med advokatforbehold eller vente med at underskrive, til du har søgt rådgivning hos en advokat. Er der ikke indsat et advokatforbehold i købsaftalen, bør du bede din ejendomsmægler om dette. Uden forbehold i købsaftalen vil en advokat ikke kunne frigøre dig fra din underskrift i tilfælde af uhensigtsmæssige betingelser eller forbehold forbundet med ejendommen eller købsaftalen.

Såfremt vi på baggrund af en gennemgang af købsaftalen samt de dertilhørende dokumenter anbefaler, at du ikke køber boligen grundet konkrete omstændigheder, kan vi med henvisning til advokatforbeholdet frigøre dig fra købsaftalen uden at dette er forbundet med omkostninger for dig. Advokatforbeholdet fungerer således ikke som den lovpligtige fortrydelsesfrist, der er forbundet med en godtgørelse på 1% af købesummen.

Vores bistand i forbindelse med køberrådgivning omfatter en detaljeret gennemgang og vurdering af handelens dokumenter og rådgivning herom, for at sikre at du som køber er grundigt orienteret om alle handlens aspekter og de udfordringer i relation til den konkrete ejendom, du ønsker at købe. Som en del af rådgivningen gennemgår vi og rådgiver omkring følgende:

Købsaftalen og salgsopstillingen / overdragelsesaftalen

Hvad er der aftalt mellem køber og sælger, og hvilke vilkår gælder generelt for et boligkøb, når standardkøbsaftalen er underskrevet.

Mangler / fejl ved ejendommen

Hvordan er du stillet i tilfælde af, at der er noget galt med ejendommen f.eks. defekt vådrumssikring, skjulte skader, skimmelsvamp, afvigelser på BBR eller manglende godkendelser af bygninger eller andet, som du først bliver opmærksom på efter overtagelsen eller ved købet. Vi vil gennemgå dine muligheder og ligeledes rådgive omkring din retsstilling f.eks. i forbindelse med at rejse et krav mod sælger.

Ejendommens juridiske tilstand

Vi undersøger ejendommens juridiske baggrund for ting af relevans – vi gennemgår servitutterne og tingbogen samt sikrer mod ukendt gæld og eventuelle forpligtelser, som en køber skal være opmærksom på. Herudover tjekkes eventuel tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan, og fremtidige økonomiske forpligtelser afdækkes i det omfang, det er muligt ud fra det materiale, der er tilgængeligt.

Praktiske forhold

Vi håndterer kontakten til og drøftelser med mægler/administrator, og dette sker i tæt kontakt med køber og dennes bankrådgiver.

Vi udarbejder godkendelsesskrivelse samt eventuel allonge til købsaftalen indeholdende eventuelle supplerende vilkår aftalt med sælger eller ejendomsmægler.

Vi færdigforhandler og sikrer, at alle forbeholdene kan slettes på baggrund af tilfredsstillende oplysninger fra sælger, ejendomsmægler, myndigheder etc.

Vi udarbejder skøde og refusionsopgørelse samt foretager de nødvendige ekspeditioner i forbindelse med skødets underskrift, anmeldelse til tinglysningsretten.

Du vil løbende få tilsendt kopi af alle bilag, som vi modtager, og af al korrespondance i sagen.

Øvrige forhold

Såfremt du køber hus med en samlever, som du ikke er gift eller registreret med, rådgiver vi dog om behovet for at oprette testamente, samejeoverenskomst samt muligheden for at tegne krydslivsforsikringer.

Vores assistance omfatter ikke uden særlig aftale andet end det ovenfor udtrykkeligt nævnte, hvorfor det faste honorar f.eks. ikke omfatter assistance i tilfælde af, at ejendommen måtte vise sig at være behæftet med mangler.

Tal med en advokat med speciale indenfor fast ejendom

Michael Friis Pedersen, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Michael Friis Pedersen
Advokat, associeret partner
Anders Larsen, advokat, strafferet, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Anders Larsen
Advokat, associeret partner
Anita Hansen, Advokat, ØENS Advokatfirma
Advokatfirma
Anita Hansen
Advokatsekretær